Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

Caro Leitor, Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Clayton Freitas Lília Rebello Manuel Lume CAPA Almir C. Almeida ASSINATURAS Claudiney Fernandes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Francisco Grion Atendimento ao cliente Claudiney Fernandes Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Diretor de arte Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Cristiane Lima Sergio Willian Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

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Editorial

Quando o consumidor adquire um carro zero quilômetro, sai da concessionária ciente de que deverá providenciar a revisão periódica do veículo, dando-lhe uma atenção maior conforme avança a quilometragem e o tempo de uso. O automóvel acaba recebendo os cuidados exigidos, afinal, este é um patrimônio ainda caro aos brasileiros. Que dirão os imóveis, os quais deveriam também passar por revisão programada e constante em seus mais diferentes sistemas e componentes, segundo indica, inclusive, o Manual do Proprietário entregue pelas construtoras para cada unidade comercializada. Pelo menos essa é uma postura que os síndicos já adquiriram. Não há como deixar, por exemplo, de contratar a manutenção periódica das fachadas, estruturas, elevadores, portões, bombas d´água etc., sob risco de se depararem com a interrupção dos serviços, arcarem com grandes prejuízos e enfrentarem a desvalorização imobiliária. Estimativas levantadas pela Direcional Condomínios indicam uma arrecadação entre R$ 7,8 bilhões a R$ 10 bilhões anuais nos condomínios de São Paulo, Capital, orçamento necessário para dar conta dos gastos com a manutenção e operação diária desses sistemas, além da coleta de lixo, limpeza, segurança, consumo de água e energia, aquisição de insumos e produtos químicos, pagamento de funcionários, encargos, administradoras, entre muitos outros. Além disso, um conjunto de leis variadas, seja de âmbito estadual (como o Decreto de Prevenção e Proteção Contra Incêndio) ou municipal (como a exigência de emissão anual do RIA para os elevadores, de limpeza periódica das caixas d’água, das fachadas etc.), impõe dezenas de obrigações que ampliam a necessidade de dispêndios. O mercado de condomínios desconhece recessão, dizem os especialistas entrevistados pela Direcional Condomínios para a reportagem de capa desta edição, já que os síndicos respondem legalmente por eventuais falhas e/ou omissões que vierem a ocorrer. Um bom retrato deste mercado pode ser dado pelos condomínios em implantação, tema de outra ampla reportagem da revista em maio. Observem, por exemplo, o passo a passo seguido pela síndica Roseane Fernandes para colocar em funcionamento diferentes equipamentos do Condomínio Antígua, entregue há cerca de dez meses na região do Morumbi, em São Paulo. É um processo que envolve muitos fornecedores de produtos e serviços, exigindo ajustes e aprimoramentos contínuos, um ciclo que não para. Ainda há muito onde avançar, como na acessibilidade, outro importante tema abordado pela edição. A arquiteta Guiomar Leitão alerta que passou da hora de os projetos e reformas incorporarem “soluções abrangentes para os diferentes usuários e suas diversas necessidades, garantindo maior vida útil e possibilidades de usos aos imóveis, agregando-lhes durabilidade”. A ideia é tornar cada vez mais funcionais os espaços dos condomínios, conferindo eficácia e segurança aos seus sistemas, aspectos sempre tratados pela nossa revista, que neste mês de maio fala ainda sobre fachadas, elevadores, playground, terceirização de serviços, arrastões e convivência. Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Site: ..........................................................................Direcional Condomínios online 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Coluna: ....................Como criar um ambiente de harmonia e paz no condomínio? 08. Seção Tira-Teima: ...................................Terceirização: A forma certa de contratar 10. Dica: .................................................................... Elevador: Cabina (modernização) 12. Capa: ..........................................Mercado de condomínios: Um 'PIB' em ascensão 14. Dica: .........................................................Fachada: Vistoria, diagnóstico e limpeza 18. Dica: .............................................................................Playground: Equipamentos 20. Administração: ......................................Acessibilidade: Hora de eliminar barreiras 22. Administração: ...............Implantação de condomínio: O planejamento necessário 26. Seção Tira-Teima: .........................Arrastões: O que fazer se o prédio for rendido?

Direcional Condomínios | Maio 2013

Sumário

WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira. ACESSIBILIDADE

PLAYGROUND

COMO ADAPTAR AS EDIFICAÇÕES

NOVAS NORMAS VALORIZAM SEGURANÇA

A síndica Nelza Gava de Huerta tem procurado atender às normas da acessibilidade nas obras de modernização de seu condomínio, o Maison Du Rhone. Segundo a arquiteta Guiomar Leitão, adaptar uma edificação à acessibilidade significa eliminar barreiras nas áreas de circulação, como degraus e vãos entre os pisos; adequar a altura de dispositivos como tomadas; e também estudar a disposição das portas e janelas, entre muitos outros. Mesmo que a ABNT esteja revisando algumas das normas técnicas relativas ao assunto, continua válida a ampla legislação sobre o assunto, em âmbito federal, estadual e municipal, compilada por Guiomar e apresentada no link http://migre.me/efWZl, do site da Direcional Condomínios.

Uma comissão formada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a Abrinq (Associação Brasileira dos Fabricantes de Brinquedos), entidades oficiais, laboratórios de testes, fabricantes e fornecedores trabalhou durante dois anos para revisar as normas de segurança dos brinquedos de playground. Assim foi editada a NBR 16.071/2012, que revogou a norma anterior, de nº 14.350, estabelecendo requisitos mínimos de segurança nos playgrounds. Leia mais: http:// migre.me/egXTv.

CONDOMÍNIOS NOVOS

A Direcional Condomínios está iniciando nesta edição uma série de três reportagens sobre fachadas. É um assunto amplo, que envolve, entre outros, aspectos referentes à legislação e a um forte controle sobre eventuais alterações na feição original das edificações. Veja mais sobre o assunto no link http://migre.me/egYdl, especialmente o vídeo produzido com o arquiteto Luiz Frederico Rangel, o advogado Cristiano De Souza Oliveira e a síndica Maria Cristina Bussolan de Juan.

O PASSO A PASSO DA ENTREGA DE UM EMPREENDIMENTO

Direcional Condomínios | Maio 2013

Confira no link da Edição 179 a entrevista completa com o engenheiro civil Mauro Piccolotto Dottori, fundador da MPD Construtora. Leia ainda mais reportagens sobre a implantação de condomínios no link http://migre.me/egXDi.

FACHADAS

COLUNA

COMO CRIAR UM AMBIENTE DE HARMONIA

E PAZ NO CONDOMÍNIO?

Por Rosely Schwartz

Infelizmente é comum existir em alguns con-

6. Realizar pesquisa com os condôminos (pro-

domínios um ambiente de desaprovação, conflitos e desconfianças, que

prietários) e moradores para avaliar as opiniões,

envolve embates entre a administração e os moradores e entre estes próprios.

principalmente relativas às prioridades de obras,

A situação pode ter origem na forma de conduzir a administração, talvez

desempenho dos funcionários, administradora e

distante das expectativas de um número representativo de condôminos. É

equipe interna etc., visando definir objetivos para

preciso também observar se há desatenção dos gestores sobre os conflitos

a gestão;

entre os moradores, que podem ser causados por diferentes motivos, tais como barulho, infiltração de uma unidade para a outra etc. Poderá haver

7. Apurar os votos nas assembleias, por meio

também clima de insatisfação entre os funcionários.

do voto secreto, evitando o conflito de opiniões, principalmente quando a pauta envolver obras e

Para modificar esse quadro e trazer equilíbrio ao sistema, recomenda-

eleição de síndico;

-se que o síndico adote algumas medidas fundamentais de gestão, entre elas:

8. Providenciar com urgência a avaliação das responsabilidades, em caso de infiltração entre os

1. Fazer cumprir a Convenção e Regulamento Interno de forma

apartamentos. Caso seja o condomínio responsável,

imparcial. Muitos conflitos dentro do condomínio têm origem no des-

providenciar com rapidez o reparo, e caso seja o

cumprimento dessas normas internas, principalmente quando alguns

condômino do apartamento de cima o responsável,

são privilegiados, por possuírem uma maior proximidade com o síndico.

encaminhar correspondência documentando o

O exemplo deverá vir do síndico na busca por harmonia e paz;

fato e solicitando que sejam adotadas as medidas

necessárias com brevidade. Deve-se deixar claro

2. Assumir seu papel de líder perante os funcionários e moradores.

que nesse caso o poder de ação do condomínio

Essa liderança não poderá ser imposta pela força ou pelo medo, mas

restringe-se apenas ao comunicado e que os con-

conquistada dia a dia, por meio de ações conciliatórias, conhecimento

dôminos deverão entrar em acordo e que, quando

sobre a área condominial e da valorização do trabalho em equipe;

isso não ocorrer, restará apenas ir à Justiça.

3. Saber ouvir com respeito, criando um clima de empatia, em que

Todas essas medidas, a princípio, poderão trazer um

o síndico se coloque no lugar do reclamante. Após acompanhar com

aumento de trabalho aos gestores, mas o esforço

atenção todas as colocações, poderá com muito equilíbrio fazer suas

será com certeza recompensado pela tranquilidade

observações, mesmo as que não atendam aos interesses do morador

e respeito que terão no exercício das suas atividades.

Direcional Condomínios | Maio 2013

ou funcionário. Quando o síndico perceber que não haverá compre-

ensão sobre a alternativa oferecida, a qual deverá ser embasada na

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é pro-

Convenção e Regulamento Interno, recomenda-se que leve o caso ao

fessora do Curso de Administração de Condomínio

Conselho. Caso o impasse continue, o síndico poderá colocar como

da EPD (Escola Paulista de Direito), autora do livro

opção sua avaliação através de assembleia;

“Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva/13ª Edição) e gestora do site: www.ocondominio.com.br.

4. Criar vários canais de comunicação, que possibilitem aos moradores externar suas dúvidas, sugestões e críticas, dentre eles estão caixa de sugestão; estabelecimento de um horário para o atendimento pessoal; divulgação de um endereço de e-mail, para que o morador possa se comunicar com privacidade; elaborar circulares objetivas com os principais assuntos que precisam ser informados; e criar um jornal interno ou revista; 5. Distribuir mensalmente os demonstrativos financeiros;

SEÇÃO TIRA-TEIMA / TERCEIRIZAÇÃO

A FORMA CERTA DE CONTRATAR dos porteiros (Edição de abril), a advogada Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes volta a tratar do quadro de pessoal dos condomínios, abordando, desta vez, os cuidados na terceirização das atividades operacionais. Confira. 1- QUAL A VANTAGEM EM TERCEIRIZAR OS SERVIÇOS DO CONDOMÍNIO? Além da redução nos gastos com a folha de pagamento, o condomínio contará com mão de obra especializada em diversos setores, como segurança, limpeza e jardinagem. 2- TODOS OS SERVIÇOS PODEM SER TERCEIRIZADOS? Não. Conforme a Súmula 331 do TST (Tribunal Superior do Trabalho), somente poderão ser terceirizados os serviços especializados ligados à atividade-meio do tomador. Vale ressaltar ainda que não poderá haver subordinação direta e pessoalidade entre o empregado da prestadora de serviços e o tomador, no caso, o condomínio.

Direcional Condomínios | Maio 2013

3- COM A TERCEIRIZAÇÃO, O CONDOMÍNIO FICARÁ ISENTO DE RESPONSABILIDADES TRABALHISTAS? Não. De acordo com a Súmula 331 do TST, se houver o inadimplemento das obrigações trabalhistas por parte do empregador (prestadora de serviços), o tomador de serviços (o condomínio) responderá de forma subsidiária a eventuais obrigações trabalhistas.

4- O QUE PODERÁ SER FEITO PARA EVITAR EVENTUAIS AÇÕES TRABALHISTAS? Alguns documentos deverão ser apresentados periodicamente pelas prestadoras como a folha de escala dos funcionários (a fim de verificar a ocorrência de horas extras), os recibos de pagamentos (observando se os direitos trabalhistas da categoria estão sendo pagos devidamente) e, ainda, as guias de recolhimento de INSS. A atitude do condomínio em fiscalizar os documentos refere-se à manutenção da idoneidade da empresa contratada e jamais à fiscalização dos empregados terceirizados Foto: Paulo Caldas Paes

Depois de orientar síndicos e administradores sobre a escala

Direcional CondomĂnios | Maio 2013

DICA / ELEVADOR – CABINA (MODERNIZAÇÃO)

ESTÉTICAS OU TÉCNICAS, REFORMAS INOVAM O PADRÃO DOS EDIFÍCIOS Por Clayton Freitas

O gerente predial

Moisés Constantino de Souza Santos

costuma usar uma metáfora muito clara quando o assunto é modernização dos elevadores: "Fazer a reforma num prédio e não trocar a cabina é como fazer a reforma de sua casa e deixar móveis e eletrodomésticos antigos”. É desta forma que o então zelador do Edifício Presidente, empreendimento de uma torre e onze andares localizado no bairro do Jabaquara, zona Sul de São Paulo, lembra-se da época em que a administração local optou pela modernização da cabina do único equipamento do prédio. O revestimento de fórmica saiu e deu lugar ao aço inox e espelho, as antigas botoeiras foram trocadas, assim como o teto e a iluminação, entre outros. Santos, que após realizar vários cursos na área de condomínios assumiu, desde 2008, a função de gerente predial, afirma que a satisfação dos moradores foi nítida. Na verdade, a modernização dos componentes dos elevadores, como a casa de máquinas, pode até excluir a da cabina, porém, se isso ocorrer, haverá um descompasso, alerta o diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo), Rogério Meneguello. "É como pegar um carro velho com lataria nada boa e apenas trocar o motor por outro novinho. Por fora continuará ruim. Mas fazendo a funilaria, ficará aquele ar de que foi feito realmente algo de bom", explica.

AJUSTES DO SISTEMA AOS NOVOS MATERIAIS Na maior parte das vezes, a modernização ocorre por uma questão estética, motivada seja pelo desgaste natural, por acidentes (como descuidos em uma mudança) ou mesmo vandalismo (quando alguém usa um metal pontiagudo ou canetas para riscar as paredes). Porém, há casos em que também a modernização técnica da cabina torna-se necessária, desde que acompanhada de alguns cuidados. São eles: 1. O primeiro diz respeito ao uso de materiais mais pesados do que o original, o que exigirá ajustes. Direcional Condomínios | Maio 2013

"Cada elevador tem um contrapeso calibrado para o peso da cabina. E

quando ocorre a reforma estética, é possível acrescentar mais peso nela do que originalmente havia", afirma o diretor do Seciesp. Um exemplo é quando as folhas de fórmica dão lugar ao aço inox. "Este pesa mais, daí a necessidade de um novo calibramento, fazendo o balanceamento, que nada mais é do que acrescentar mais peso no contrapeso para haver equilíbrio com a cabina", explica Meneguello. A falta de ajustes poderá provocar desnivelamento e desgastes de materiais externos, entre eles, do cabo de comando de tração, destaca o diretor. 2. O segundo cuidado refere-se a situações de troca da estrutura da cabina.

DICA / ELEVADOR – CABINA (MODERNIZAÇÃO) Basicamente, a cabina de um elevador é formada pela porta, subteto, rodapé e piso. Existem outros acessórios para melhorar as condições de uso, tais como corrimão (acessibilidade) e espelho. A modernização estética permite trocar qualquer um desses itens sem alterar a estrutura básica da cabina. No entanto, há casos em que a troca da estrutura, seja ela a caixa ou as portas, se fazem necessárias. Em geral isso acontece mais com equipamentos antigos, de madeira, infestadas por cupim. Nesta situação, é preciso trocar o madeiramento por chapas de aço carbono revestida em inox, orienta Meneguello. 3. Também acontece de as portas das cabinas terem que ser substituídas. Há casos em que o condomínio decide trocar a abertura manual (com braço mecânico) pelo recolhimento lateral, automático, mais seguro e funcional. Se isso ocorrer, são necessários ajustes mecânicos e elétricos, tais como a troca do contato elétrico de fechamento da porta. Essa mudança acarretará outras, inclusive da localização da botoeira dentro da cabina. Será preciso ainda equipar o elevador com sensores de proteção infravermelhos, que irão interromper a abertura ou o fechamento assim que qualquer pessoa entrar ou sair da cabina. Nos casos mais modernos, as botoeiras dão lugar a painéis eletrônicos digitais dotados de comando de voz que indicam em qual andar o usuário está. "Para mim é o que chama mais a atenção quando se fala em modernizar uma cabina", afirma o gerente predial Moisés Constantino. Existem ainda situações em que a botoeira - ou o painel eletrônico digital - é retirada de dentro da cabina e instalada no hall. Tal sistema é dotado de um distribuidor de chamadas inteligente, que irá avaliar o tráfego dos elevadores e indicar ao usuário a máquina que está mais próxima do destino. 4. Finalmente, um último bloco de intervenções envolve a troca do revestimento do elevador. Na maior parte das cabinas antigas, o piso é de madeira coberta por material sintético e as superfícies laterais recebem tratamento em fórmica. Respectivamente, os materiais mais empregados para substituí-los são o granito e o aço inoxidável. Existem variantes para o piso, tais como as pedras de mármore, bem como os de revestimento, entre eles o espelho bisotado. Mas, além desses materiais já tradicionais, outros estão ganhando espaço no revestimento da cabina, como a plotagem que simula o aço inox. O material é semelhante ao que se utiliza em veículos e será aplicado nos elevadores do Mirante do Vale, edifício mais alto do Brasil, localizado no Vale do Anhangabaú, Centro de São Paulo. Com 50 andares distribuídos em 170 metros de altura, o arranha-céu tem 12 elevadores, que passam por De acordo com o seu síndico e advogado Márcio Barros, as intervenções iniciadas há 13 anos já resultaram na troca total de quatro elevadores, que receberam estrutura de aço inox, contrapiso em madeira e granito. Mais recentemente, em 2011, teve início uma nova etapa, nos outros oito elevadores, que consiste em trocar o operador da porta, portas das cabinas e portas dos pavimentos.

Próxima Edição ELEVADOR – SISTEMAS MECÂNICOS (MODERNIZAÇÃO)

Direcional Condomínios | Maio 2013

um processo de modernização.

CAPA

MERCADO DE CONDOMÍNIOS:

UM 'PIB' EM ASCENSÃO

As áreas urbanas adensam cada vez mais e os edifícios abrigam, ano a ano, um número maior de unidades. Também aumentam as necessidades dos condôminos, o que leva à expansão dos serviços, dos gastos e, consequentemente, da arrecadação. Esta pode somar, conforme indicam estimativas, entre R$ 7,8 bilhões e R$ 10 bilhões ao ano entre os condomínios do município de São Paulo, um 'PIB' (Produto Interno Bruto) que tende a crescer ainda mais com o aquecimento do mercado imobiliário. Por Rosali Figueiredo

A conta exata ninguém

dia de receita de cada empreendimento apurada pela empresa. Marcelo

tem. Uma das bases utilizadas pelo

Mahtuk e Hubert Gebara consideram bem críveis a projeção feita pela

mercado aponta que no início dos anos

administradora, pois a arrecadação média anual dos condomínios ficaria

90 a cidade de São Paulo tinha 22 mil

hoje entre R$ 300 mil e R$ 500 mil.

condomínios, afirma o administrador

Claro que existem edifícios pequenos, sem elevadores nem áreas de lazer,

Marcelo Mahtuk, que atua há 25 anos

que recolhem bem menos, mas há também condomínios-clube, que chegam

no segmento. Já o monitoramento

a movimentar R$ 3 milhões por ano, observa Mahtuk. Um levantamento da

anual dos lançamentos dos edifícios

Embraesp mostra, por exemplo, que em dez anos (de 2002 a 2012) o nú-

residenciais na Região Metropolitana

mero médio de unidades por prédio subiu de 42 para 79, revelando grande

feito desde 1985 pela Embraesp

processo de adensamento.

(Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) soma 11.198 novos empreendimentos neste período, cerca de 60% dos quais na Capital. Para Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi em São Paulo, é possível falar hoje em 30 mil somente no município e em 45 mil em todo Estado. E uma pesquisa de mestrado defendida em 2012 sobre a verticalização da cidade junto à Universidade Presbiteriana Mackenzie, de autoria de Guilherme Gagliotti, fala em 26.621 edifícios na Capital, 2.873 dos quais construídos entre 2004 e 2011. Mesmo que os números apresentem divergências, o que todos concordam é que o mercado de condocrise e torna sua gestão orçamentária

ED. BLUE STAR, SEIS MODERNIZAÇÕES NOS ELEVADORES

cada vez mais complexa. Dados divul-

Isso significa mais gente dividindo um mesmo espaço e, consequente-

gados em outubro do ano passado

mente, necessidade de mais serviços e gastos. O síndico Mário Sérgio Silva

por uma administradora paulista,

revela, por exemplo, que seu condomínio, o Blue Star, localizado próximo ao

baseando-se em uma projeção mais

Aeroporto de Congonhas, já promoveu seis modernizações dos elevadores

baixa do total de condomínios (20

(quatro nos componentes e duas das cabinas). Com 23 anos de construção,

mil), indicam uma arrecadação anual

23 andares e 92 unidades de três dormitórios, a arrecadação anual do Blue

em torno de R$ 7,8 bilhões na cidade

Star chega a quase R$ 700 mil, diz Mário Sérgio, síndico em quarto mandato.

de São Paulo, considerando-se a mé-

Deste montante, 58% são destinados à folha de pagamento de oito funcioná-

Direcional Condomínios | Maio 2013

mínios cresce ano a ano, desconhece

CAPA rios e 20% para o consumo de água e energia. O restante

Sérgio Volani Filho, a arrecadação anual dos condomínios em

vai para manutenção - elevadores, bombas d´água, CFTV,

São Paulo pode atingir a R$ 10 bilhões, levando-se em conta

portões, caixas d´água, equipamentos de prevenção de

uma receita média de R$ 500 mil cada por ano e a base de

incêndio, de ginástica, controle de praga, jardinagem etc.

20 mil empreendimentos.

-, além de fornecedores, administração e investimentos.

Isso movimentaria “R$ 2,5 bilhões/ano com contrata-

Na parte dos investimentos, os últimos anos computa-

ções dos mais variados serviços de manutenção e mão de

ram, além da modernização dos elevadores, duas pinturas

obra terceirizada”, estima Sérgio Volani, que fez a projeção

da fachada do prédio; substituição das colunas de água e de

analisando os itens de despesas dos balancetes de condo-

gás; serviços de impermeabilização; quatro reformas no play-

mínios. Sérgio destaca também um grande impacto dos

ground; troca do piso dos halls internos de seis pavimentos

condomínios sobre o mercado de trabalho, o que não é

e do acabamento em gesso do teto de dez deles; três trocas

para menos. Segundo os administradores Marcelo Mahtuk

dos equipamentos da academia de ginástica; várias reformas

e Hubert Gebara, cada condomínio contrata entre cinco e

da jardinagem; construção de uma segunda churrasqueira;

sete funcionários celetistas, de forma direta ou terceirizada.

substituição do mobiliário e equipamentos do salão de festas;

“O nível de exigência que temos que atender hoje é

e implantação da brinquedoteca (cotizada pelos moradores).

muito grande”, diz Hubert Gebara, lembrando que os prédios

Entre os próximos investimentos, alguns já aprovados em

em São Paulo, há cerca de 20 anos, sequer tinham guarita.

assembleia, se encontram pintura da fachada, a troca do

Marcelo Mahtuk, por sua vez, ressalta que os condomínios

alambrado da quadra de esportes, outra modernização da

representam um “excelente negócio, um mercado que não

cabina dos elevadores, e a construção de nova área de con-

conhece recessão”. Entretanto, ele pondera que alguns lan-

vivência para os funcionários (banheiro e refeitório).

çamentos têm cometido equívocos sobre os serviços disponibilizados aos condôminos, gerando aumento das despesas e

SEGMENTO SEM CRISE

encarecimento dos rateios. Por exemplo, uma brinquedoteca

“O condomínio é uma cidade, tem sistemas de trans-

estava sendo projetada em um edifício de apartamentos tipo

porte (garagem mais elevador), de abastecimento de água,

estúdio em Curitiba (PR) e uma varanda espelhada era prevista

segurança e limpeza. E somos o único segmento econômico

em um empreendimento comercial em São Paulo. Mahtuk,

que não dá calote, pois a arrecadação tem que ser feita de

que realiza estudos de personalidade dos projetos antes de

qualquer maneira e o síndico tem responsabilidade civil e

seu lançamento, barrou ambos os itens apresentados pelos

criminal”, enfatiza Mario Sérgio, mostrando o porquê os in-

clientes, mas alerta o mercado que os serviços e equipamentos

vestimentos não podem parar. Para o economista e consultor

precisam ser, sobretudo, funcionais.

UM MERCADO CRESCENTE ENTRE OS RESIDENCIAIS A Embraesp monitora, desde 1985, os lançamentos imobi-

Em 2012, houve uma queda de 27% no número

liários da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Luiz Paulo

de lançamentos conforme balanço divulgado pelo

Pompéia, diretor de Estudos Especiais da empresa, observa que

Secovi-SP, mas tanto a entidade quanto Luiz Pompéia

durante o período houve três grandes booms no mercado de

atribuem o recuo mais a uma “absorção” de mercado

residenciais, conforme pode ser visto na imagem abaixo.

que propriamente a uma crise. Em 2013, por exemplo, os lançamentos voltaram a crescer, com 116 empreendimentos novos somente nos três primeiros meses do ano na Capital paulista, um aumento de 43,92% sobre De forma geral, as regiões que mais têm concentrado lançamentos são Guarulhos, na Grande São Paulo e, dentro dos limites da Capital, os bairros do Morumbi, Butantã, Brooklin, Tatuapé e Mooca, observa Luiz Pompéia. O diretor de estudos projeta que a soma dos valores iniciais de venda de todas as unidades lançadas desde 1985 na Região Metropolitana, sem fazer atualização monetária nem de mercado, atinge a U$ 123 bilhões, quantia superior ao PIB de muitos países.

Direcional Condomínios | Maio 2013

o primeiro trimestre de 2012.

DICA / FACHADA – VISTORIA, DIAGNÓSTICO E LIMPEZA

DE OLHO NA LEI E na

VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL Por Lília Rebello

Há 11 anos

síndica do Condomínio Edifícios Málaga e

Maiorca, no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, Aurora Rahal acumula nada menos do que 103 obras realizadas no período. Da impermeabilização à reforma elétrica completa, passando pela colocação de gaiolas de segurança na entrada, ela já fez de tudo no empreendimento de 30 anos. E agora está de olho na necessidade de pintura da fachada, pois a última intervenção ocorreu há cerca de cinco anos. “Vejo que está precisando de cuidados, já passou da hora de fazer uma nova pintura”, aponta. O bege clarinho e o marrom que cobrem a argamassa já não estão mais vistosos, mas para ela a questão vai além da estética. “Ainda bem que não tem infiltração ou fissuras aparentes. Sei que a pintura também é importante para proteger e evitar problemas”, diz a síndica, que pretende contratar o serviço até o final do ano. O cuidado com a fachada é mais do que um zelo pela preservação e valorização do patrimônio. É também uma obrigação legal. O artigo 1.348 do Código Civil aponta a responsabilidade do síndico para “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. E no caso da cidade de São Paulo, a Lei 10.518/1988, regulamentada pelo Decreto 33.008/1993, estabelece a obrigatoriedade de pintura ou lavagem das fachadas (de acordo com a natureza do revestimento) no mínimo a cada cinco anos, como forma de garantir as condições estéticas do empreendimento. “Infelizmente a maioria só age quando existe um problema”, analisa o advogado e consultor jurídico Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, a legislação prevê multa em caso de descumprimento, porém o dispositivo anda um pouco esquecido e praticamente não há fiscalização. Enquanto isso, nas fachadas, prossegue Cristiano, pipocam trincas, fissuras, rachaduras, descascamento, manchas e bolhas. E as intervenções, nesses casos, se detectada uma causa estrutural, vão Direcional Condomínios | Maio 2013

exigir mais do que uma simples pintura ou troca de revestimento. Daí

torna-se necessária a comunicação à Prefeitura para a realização da obra, acrescenta o advogado. “Para tratar fissuras, por exemplo, tem que ser feito um pedido de autorização ao município de São Paulo. A prefeitura avalia questões de segurança, como a necessidade de colocação de telas de proteção em determinados pontos, de acordo com os ventos. Isso porque há fachadas bem próximas da passagem da via pública”, esclarece. Além disso, é preciso estar atento ainda a uma Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho, a NR 35 (sobre trabalho em altura), estabeleci-

DICA / FACHADA – VISTORIA, DIAGNÓSTICO E LIMPEZA da em 2012 e que determina os requisitos para atividades executadas acima de dois metros de altura. Cristiano De Souza recomenda muita atenção na contratação de empresas para a realização dos serviços. É preciso se certificar de que exista um engenheiro responsável com a devida especificidade, que se busque a documentação necessária na prefeitura e que a empresa siga rigorosamente as determinações legais para o exercício da função.

COM A PALAVRA, O ENGENHEIRO A maioria das fachadas dos condomínios residenciais de São Paulo é de argamassa com pintura, pastilhas ou revestimentos cerâmicos. Sua manutenção básica inclui lavagens a cada dois ou três anos e, no caso da argamassa, também a repintura, que costuma ter durabilidade em torno de cinco anos se for usada tinta acrílica de boa qualidade. A periodicidade exata, no entanto, vai depender dos agentes agressivos a que o empreendimento estiver exposto – como poluição, chuva ácida, maresia, índice pluviométrico etc. –, os quais podem reduzir a durabilidade dos cuidados. Também fazem diferença o tipo do material utilizado e sua aplicação. Por isso, o engenheiro civil da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), Celso Couto Júnior, recomenda primeiramente uma inspeção visual atenta a cada seis meses, que pode ser feita pelo próprio zelador. Além disso, uma vistoria técnica mais detalhada deve ocorrer a cada dois ou três anos, preferencialmente conduzida por especialista. Se a região for cercada de agentes agressores, o intervalo de tempo pode cair para um ano. Assim será possível identificar qualquer problema ao primeiro sinal e agir rapidamente, evitando que se agrave. “Se aparecer fissura ou trinca, é preciso avaliar imediatamente. Costumo comparar com a febre, ou seja, é um sintoma. Febre pode estar ligada a uma unha encravada ou um câncer, da mesma forma uma trinca pode ser algo simples ou sinal de problema maior”, afirma o engenheiro. Segundo ele, tem coisas que são naturais, como por exemplo, o fato de a argamassa não resistir muito a efeito de tração e abrir uma fissura quando retrai. “Por outro lado, também pode ser um sinal de que o prédio esteja recalcando, daí o assunto é grave”, esclarece.

DESCOLAMENTO DE PASTILHAS O fato é que quando se abrem fissuras, ocorre infiltração de água, tos. No caso de pastilhas ou cerâmica, de acordo com o engenheiro, a água pode também entrar pelo rejunte, correr por trás e provocar a queda da argamassa e do revestimento. É uma situação mais comum em locais com alto índice de chuvas, pois tanto a argamassa quanto o concreto se dilatam ao receber água e se contraem quando perdem, num movimento chamado termo-higroscópico. “E revestimento em pastilha, geralmente, quando cai de um lado há problema também do outro e é preciso trocar tudo”, alerta Couto Júnior. “Estou há 28 anos fazendo perícia e tem momentos em que bato o olho e já sei qual é o problema; mas tem horas que não, que é preciso

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gerando manchas, estufamentos e afetando o interior dos apartamen-

DICA / FACHADA – VISTORIA, DIAGNÓSTICO E LIMPEZA estudar e investigar a causa e pode haver mais de uma. Normalmente retração de massa e fissura de recalque, que são os problemas mais frequentes, já identifico de imediato”, afirma o engenheiro, que aponta uma relação direta entre a ocorrência de problemas e a construção do prédio. Ou seja, muito do que acontece resulta da execução da obra, com eventual uso de produtos inadequados ou da aplicação errada, que comprometem muito a durabilidade dos revestimentos e potencializam as chances de problemas. Por exemplo, a aplicação de revestimento inadequado por questões de economia, com assentamento feito às pressas, possivelmente vai resultar no descolamento de pastilha. Portanto, não é só prédio antigo que está sujeito a problemas na fachada. E a melhor conduta é sempre manter o rigor na inspeção periódica, como postura preventiva. “Uma vez identificada a patologia, o especialista poderá indicar o que deve ser feito e estabelecer prioridades”, conclui o engenheiro.

LIVRO RESGATA EVOLUÇÃO DOS MATERIAIS DE LIMPEZA DAS FACHADAS A limpeza das superfícies, pisos e materiais requer toda uma expertise de procedimentos, equipamentos e materiais que se profissionalizou ao longo de séculos, especialmente nos últimos cem anos. Essa história é resgatada em um livro recém-lançado com o apoio de mais de uma dezena de pessoas físicas e empresas, entre elas a Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional). Coordenado por Salvador Licco Haim e produzido por Marlene Suano e João Manoel S. Bezerra de Meneses (pesquisa e textos), o livro conta, por exemplo, que a primeira vez que a cidade de São Paulo sentiu necessidade de promover uma limpeza nas fachadas e vidros de seus prédios foi em 1954, em função das celebrações do IV Centenário. Mas na época ainda não existia hidrojateadoras, equipamento que foi introduzido apenas nos anos 70. Além da sofisticação desses recursos, outros equipamentos aparentemente simples, como o famoso rodinho, passaram por inovações e permanecem com grande utilidade, como na limpeza dos vidros. Ele “foi aperfeiçoado em centenas de formas e materiais, tornou-se ergonômico, paleta móvel, cabo tipo luneta, retrátil, mas o princípio continua o mesmo”, diz a obra. O livro relaciona os demais aparatos utilizados na limpeza de fachadas em vidros,

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como “esponjas, produtos solventes de sujeiras e concreções, es-

cadas, equipamentos de segurança, balancins de alta segurança e os modernos elevadores com braços articulados e extensor tipo luneta”. Finalmente, existem também máquinas que “aplicam água pura, sem resíduos”, o que permite manter os vidros limpos por mais tempo (Por Rosali Figueiredo)

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DICA / PLAYGROUND – EQUIPAMENTOS

DIVERSÃO GARANTIDA, MAS COM PROTEÇÃO Os playgrounds já se tornaram

um equi-

pamento indispensável em qualquer condomínio familiar. A razão é que os brinquedos são importantes ao desenvolvimento físico e mental da criança, por isso, além de divertidos, eles precisam oferecer segurança. A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou recentemente a NBR 16.071, com recomendações sobre a segurança dos brinquedos, por faixa etária e tipo de equipamento. Os dispositivos preveem desde a medida e o ângulo das escadas ou rampas até a distância entre os brinquedos. Para especialistas como Wenceslao Napolitano, engenheiro, designer e profissional do segmento há mais de dez anos, o parquinho exige segurança e manutenção adequada. Existem hoje no Brasil, segundo Wenceslao, mais de 140 empresas especializadas em brinquedos. Dessas, pelo menos 40 ficam em São Paulo. Fabricam brinquedos de todo tipo, de diversos tamanhos e materiais – madeira, metais (como ferro e alumínio) e plástico. Podem ser conjugados ou separados (avulsos).

FUNCIONALIDADE E SEGURANÇA Wenceslao prefere os de integração – em que várias crianças interagem, como gira-gira, por exemplo –, e os de movimento (balanço e gangorra), que preenchem as lacunas que os brinquedos e jogos de áreas internas (brinquedotecas) não oferecem. “São tantos modelos que costumamos classificar por atividades que desenvolvem: pular, escorregar, girar, subir, balançar, arrastar, socializar, falar, ouvir, tocar, raciocinar.” Mas os síndicos devem ficar atentos a alguns detalhes, como, por exemplo, a que os brinquedos não apresentem vãos muito estreitos, para a criança não ficar presa, nem grandes espaçamentos, para não cair, orienta Wenceslao. Todas as extremidades devem ser abauladas e os pregos, descartados. “O ideal é usar parafusos cobertos com calotas de plástico, de preferência reciclado.” O brinquedo deve ser projetado levando em conta a faixa etária. O administrador de empresas Alfredo Fernandez Nogueira, com 13 anos de experiência em gestão de condomínios residenciais, comerciais e hotéis, recomenda que o parquinho seja separado para as crianças menores e maiores.

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“Para os pequenos, devem estar em área fechada, se possível, climatiza-

da, perto dos banheiros e fraldários, com janelas adequadas para ventilação e protegidas por grades ou telas”, comenta Nogueira. Já o playground, ele aconselha que seja em área aberta, cercado de segurança. Ambos devem contar com sistema de monitoramento de câmeras, para que a administração predial possa acompanhar tudo. Nos materiais, seja na área externa ou interna, há uma tendência mundial por produtos que economizem na manutenção, segundo Wenceslao. São fabricados com matérias-primas de alta qualidade e tecnologia. Equipamentos de ferro estão sendo substituídos por alumínio; as cordas por cabos de aço revestidos com nylon; painéis de madeira compensada estão sendo trocados

DICA / PLAYGROUND – EQUIPAMENTOS por laminados melanínicos e até por plásticos que não perdem a tinta. “A questão é que são matérias-primas mais caras. Deve-se sempre colocar na ponta do lápis o que vale a pena investir, levando em consideração o quanto queremos que dure o produto”, aconselha Wenceslao. O gestor predial Alfredo Nogueira sugere, por exemplo, equipamentos de plástico injetável para áreas externas. Ele lembra que já existem modelos com tratamento contra raios solares, mais duráveis, que preservam as cores originais por mais tempo. Se forem de madeira, deve-se optar por material tratado e protegido com verniz naval, o mesmo utilizado em embarcações.

MANUTENÇÃO Todos esses cuidados na instalação de um parquinho são inúteis sem manutenção adequada e inspeções periódicas. “Dependendo da quantidade de crianças, ciclo de utilização e ambiente, a frequência deve ser maior”, aconselha Wenceslao, assim como nos brinquedos que trabalham com movimento por roldanas, molas e rolamentos, pois estão mais expostos ao desgaste. O gestor Alfredo Nogueira chama a atenção, também, para equipamentos com eletricidade, como casinhas iluminadas. Toda a parte elétrica deve ser protegida com disjuntores individuais e sistema de segurança. Deve-se excluir tomadas e interruptores. Para Nogueira, a inspeção visual diária deve ser feita, de preferência, sempre pelas mesmas pessoas, pois elas acabam criando na mente a imagem dos brinquedos no dia anterior. Mas ele adverte que qualquer brinquedo pode quebrar logo após a inspeção visual. Assim, se algo errado for notado, o brinquedo deve ser imediatamente interditado ou, se possível, retirado do local. “Devemos levar em conta que muitas crianças que utilizam o local ainda não sabem ler avisos.” (Reportagem Manuel Lume)

DESENHO UNIVERSAL, EM PROL DA INCLUSÃO O Decreto Federal 5.296/2004, que regulamenta as leis 10.048/2000 e 10.098/2000, determina que todo espaço de uso público, incluindo condomínios privados, seja acessível a qualquer pessoa. Alguns fabricantes de playground começam a seguir essa determinação, oferecendo ao mercado brinquedos que atendam ao chamado desenho universal. É o caso, por exemplo, de um modelo de balanço que adquiriu a forma de concha, com barras laterais para apoio. Ou de balanços que tenham amparo para a coluna cervical. Segundo o engenheiro e designer Wenceslao Napolitano, para ser inclusivo, o desenho do brinquedo precisa servir a todas as crianças, portadoras ou não de alguma deficiência. “Se for separado, não é inclusivo”, observa. na sua forma plena.” Alguns parques públicos de São Paulo, como o Ibirapuera e o Villa Lobos, já são dotados de pelo menos um brinquedo inclusivo. Um deles, no Ibirapuera, é a passarela de madeira com barras e estribos ao longo do percurso, em que uma criança em cadeira de rodas, por exemplo, poderá se pendurar. (Reportagem Manuel Lume)

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“Trata-se de uma conquista importante pelo direito da criança de brincar

ADMINISTRAÇÃO

ACESSIBILIDADE:

HORA DE ELIMINAR BARREIRAS

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) revisou há pouco a NBR 9050, norma de 2004 que deu base às leis brasileiras de acessibilidade. Ainda não editada, a nova versão deverá vir acompanhada de mudanças também nas normas sobre os pisos táteis. Apesar de toda essa movimentação e da profusão de leis federais, estaduais e municipais, a adaptação à acessibilidade pouco avança nas edificações. Por Rosali Figueiredo

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Em julho de 2010, a reportagem da Direcional

Condomínios acompanhou uma visita da arquiteta Guiomar Leitão ao Condomínio Edifício Maison Du Rhone, há anos administrado pela síndica Nelza Gava de Huerta. Com mais de três décadas de construção, o bonito e espaçoso prédio de 18 andares localizado no bairro do Campo Belo, zona Sul de São Paulo, iria passar por obras de modernização. E uma das preocupações de Nelza era justamente adequar as instalações às normas de acessibilidade. “As pessoas aqui estão mais conscientes, porque temos muitos idosos e fazemos esse trabalho forte de defender a acessibilidade”, justifica hoje Nelza Huerta. Além disso, acrescenta, “todos sabem que a qualquer momento podem passar por uma dificuldade de mobilidade”. Na época da visita, a arquiteta Guiomar Leitão, ex-integrante da Comissão Permanente de Acessibilidade da Prefeitura de São Paulo e ex-coordenadora do Grupo de Trabalho da área junto ao Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB/SP), indicou a Nelza algumas das intervenções que deveriam ser feitas para tornar acessíveis as áreas comuns do Maison Du Rhone. Uma delas era a adequação da declividade da rampa de acesso para pedestres, que estaria muito acentuada e exigiria esforço extra no deslocamento de idosos e cadeirantes. “Não conseguiremos corrigir o declive da rampa porque há um impedimento estrutural na cortina, mas iremos modificar a posição dos corrimãos e ampliar a abertura do portão de acesso à rua”, conta Nelza, dizendo que as mudanças ainda não foram feitas porque integram o projeto de reforma geral da guarita, próxima etapa das obras do Maison. Os portões da eclusa de pedestres também serão alargados e sua abertura corrigida (hoje eles abrem no sentido contrário ao da rota de fuga).

Nelza afirma que de 2010 para cá o condomínio reformou o hall social e o salão de festas, instalando portas mais largas e eliminando os degraus das rotas de acesso às áreas comuns. Esse era um dos problemas identificados pela arquiteta Guiomar. Nelza conta ainda que os banheiros têm hoje barras de apoio, mas não possuem espaço suficiente para receber cadeirantes. Desta forma, além da guarita, o condomínio irá construir um banheiro apropriado para cadeirante, que atenda aos usuários do salão de festas, da piscina e de uma futura churrasqueira.

BALANÇO Para Guiomar Leitão, “embora a sensibilidade em relação à acessibilidade seja crescente, ainda há muito a ser realizado em relação às corretas adaptações físicas das edificações e do espaço público”. Segundo ela, os condomínios mais antigos costumam encontrar barreiras estruturais às adaptações, “que demandam soluções mais onerosas”. “Por vezes, essas adaptações comprometem a estética. E em alguns condomínios novos, também não se atende de forma satisfatória a acessibilidade física no âmbito da sustentabilidade e do desenho universal”, prossegue Guiomar. A arquiteta ressalta que os projetos devem atender “às diversas necessidades dos diversos usuários”, contemplando todo o ciclo da vida, ou seja, desde a mobilidade de carrinhos de bebês a dos cadeirantes e idosos, entre outros. Mediante as leis de âmbito federal, estadual e municipal (de São Paulo), mesmo os prédios antigos, que vierem a passar por reformas, terão que se adaptar à acessibilidade, alerta Guiomar Leitão.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - um apanhado de toda a legislação sobre acessibilidade, realizado pela arquiteta Guiomar leitão. Confira no link http://migre.me/efwzl.

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ADMINISTRAÇÃO

IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIO:

O PLANEJAMENTO NECESSÁRIO A gestação de um condomínio é longa, ‘dura’ e dispendiosa. Parte da legalização deve ser feita pelo construtor, como o registro de incorporação imobiliária junto da Convenção, além da obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e do Habite-se. Mas depois vem uma etapa bastante trabalhosa aos síndicos e corpo diretivo, que poderá ser facilitada com organização e compartilhamento das decisões.

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Por Rosali Figueiredo

quando um indivíduo se muda a um condomínio consolidado, costuma encontrar os sistemas em operação, sem que se dê conta que as normas afixadas nos quadros de aviso ou paredes foram discutidas e votadas em assembleia; que a escala de porteiros, vigias e funcionários da limpeza e coleta diária do lixo dos halls internos foi previamente organizada e contratada; que os equipamentos de combate a incêndio passaram por vistoria; e que os elevadores somente estão funcionando porque receberam autorização da Prefeitura após emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual, documento de renovação obrigatória aos elevadores no município de São Paulo). Mas quando esse mesmo indivíduo realiza o sonho de comprar um apartamento novo e se muda logo após a entrega do empreendimento, percebe que o condomínio precisará de um forte trabalho de gestão para que os sistemas passem a operar. Isso vai desde a compra dos carrinhos para transportar o lixo até a atualização do cadastro de todos os condôminos, passando por rateios extras, contratação da equipe, compras de uniformes aos funcionários, definição dos procedimentos de segurança no acesso de pedestres e veículos, entre muitos outros. “Nossa gestão é bastante compartilhada com o Conselho Deliberativo e isso nos favorece na medida em que dividimos

as ações. Temos menos insatisfação e cobrança, as ‘coisas’ andam em consenso e a comunidade ganha com isso”, relata a síndica Roseane Mary Barros Fernandes, eleita na Assembleia de Geral de Instalação do Condomínio Antígua, em julho do ano passado. Localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, o empreendimento de duas torres e 148 unidades já se encontra bem equipado, com o parque arbóreo e os jardins vistosos. No entanto, o processo absorveu muitas horas de dedicação de Roseane nos últimos dez meses. “Desde o início, estou à disposição do condomínio às segundas-feiras, das 8hs às 10hs; terças e quintas, o dia todo; e aos sábados, das 9hs ao meio dia. Mas fico ‘on’ 24 horas por dia, através do rádio”, descreve a síndica. Para facilitar sua empreitada, Roseane, ex-síndica do prédio em que morava antes do Antígua, procurou contratar um bom zelador e estimular uma participação maior dos conselheiros. Não à toa, além de acertos ainda pendentes com a construtora (como no acabamento das fachadas), Roseane cuidou da implantação de uma ampla área de lazer. Esta inclui uma pequena pista de caminhada, piscina descoberta, piscina aquecida, academia de ginástica, jardins com bancos e pergolados, salão de festas adulto com espaço gourmet, salão de festas infantil, brinquedoteca, churrasqueira, quadra e sauna. Para que se faça ideia do nível dos cuidados adotados por Roseane, todo o mobiliário em madeira dos jardins (bancos e mesas) está sendo impermeabilizado. A piscina aquecida ainda não está em uso, pois houve uma decisão entre os condôminos de que a mesma funcionaria a partir deste inverno. E agora o corpo diretivo está orçando “a instalação de bombas de troca de calor, para minimização de custos de aquecimento”, explica Roseane. Portanto, é com planejamento e delegação de tarefas que a síndica tem conseguido conduzir a implantação do Antígua. “É um processo desgastante, criterioso, ‘duro’ e que envolve grande número de profissionais”, observa. Na página ao lado, a síndica sintetiza o trabalho feito nos últimos dez meses.

ADMINISTRAÇÃO

Fotos: Rosali Figueiredo

O PASSO A PASSO DA CONSOLIDAÇÃO DO CONDOMÍNIO ANTÍGUA

ETAPA 1 – ENTREGA DO EMPREENDIMENTO Após a Assembleia Geral de Instalação, com a eleição de Roseane, um engenheiro foi contratado pelo condomínio para subsidiar a vistoria das áreas comuns e o chamado “aceite da obra”. Entre as pendências que ficaram com a construtora, estava a “fidelização da fachada” ao material publicitário de divulgação do empreendimento. “É um trabalho dinâmico, ainda temos itens que estão sendo corrigidos ou equalizados.” Roseane destaca que desde o princípio teve grande apoio de condôminos engenheiros e integrantes do corpo diretivo. De outro modo, os engenheiros da construtora deram expediente no condomínio durante os seis primeiros meses. Nesta etapa, o condomínio providenciou ainda “a inicialização de todas as máquinas, tais como: fluxo de água e gás das duas torres; avaliação das casas de máquinas; monitoramento dos processos; treinamento de pessoal (que já havia sido contratado pela administradora); edição do Regulamento Interno; padronização do fechamento das sacadas e áreas de serviço; assembleias para validação das decisões do Corpo Diretivo; start do processo do aquecimento da piscina aquecida e todo maquinário do Condomínio; e recebimento formal do mobiliário”.

ETAPA 2 – COLOCANDO EM FUNCIONAMENTO Neste momento, houve a aquisição do “kit implantação”: “utensílios e equipamentos necessários para o início da vida do Condomínio, como lixeiras, ferramentas etc.” “A administradora forneceu um escopo e fiz adequações. Negociei os custos e conseguimos uma redução de 11% no montante final das compras e contratações. Foi cansativo, mas valeu a pena, pois não precisamos ‘chamar’ um rateio extra, comum para os empreendimentos em implantação.” Paralelamente, ocorreu a “avaliação dos prestadores de serviços que participaram da implantação; contratação de empresas de manutenção para a academia, jardins, casa de bombas, portões, câmeras etc.; adoção de um canal de comunicação com os condôminos (e-mail e plantão, ainda informal, todo sábado de manhã); elaboração de comunicados para divulgação das ações e das regras ora instituídas”. Ainda neste momento, definiu-se o plano de segurança para o condomínio, a partir de um “relatório de criticidade” produzido por empresa terceirizada, bem como de contribuições dadas pelos engenheiros e gestores de Tecnologia de Informação pertencentes ao corpo diretivo. Para finalizar, a síndica abriu chamados junto à construtora para solução das pendências, o que foi concluído em dezembro passado; e franqueou apoio da administração para os condôminos “no que se refere à resolução de possíveis problemas de adaptação encontrados na ‘nova casa’”. ETAPA 3 – AJUSTES E APRIMORAMENTO DOS SERVIÇOS Aqui estão estabelecidas as prioridades a serem atendidas a partir de agora, como a implantação do plano de segurança do condomínio; aperfeiçoamento dos processos ora instituídos; treinamento de pessoal; e definição conjunta e compartilhada das estratégias para os próximos doze meses.

CONDOMÍNIOS NOVOs - TIRE SUAS DÚVIDAS

DOCUMENTOS A SEREM APRESENTADOS PELO CONSTRUTOR/INCORPORADOR Antes do seu lançamento no mercado, o construtor ou incorporador deverá providenciar o registro de incorporação imobiliária do empreendimento, juntamente com a própria Convenção. Ao término das obras, deverá apresentar o Auto de Vistoria do Corpo

de Bombeiros (AVCB), o qual terá que ser revalidado um ano depois pelo síndico, e o Habite-se. AGI / ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO Nesta assembleia acontece a eleição do síndico e do corpo diretivo, além da votação do Regimento Interno e da previsão orçamentária. A AGI é de responsabilidade da construtora ou incorporadora, que deve se certificar de que todos os proprietários sejam devidamente convocados. “ACEITE DA OBRA” O processo é feito na presença do síndico e representantes do corpo diretivo, que podem estar assessorados por outros condôminos especialistas na

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Utilizar os “talentos profissionais dos condôminos” é uma boa alternativa para facilitar a implantação de um empreendimento, afirma Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Ele e Omar Anauate, diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), deixam a seguir outras dicas aos síndicos dos novos empreendimentos.

ADMINISTRAÇÃO área e devem ser subsidiados por um engenheiro ou arquiteto. Este profissional irá apontar eventuais problemas identificados nas áreas comuns, e comparar o que está sendo entregue ao que está previsto no memorial descritivo. A construtora, em geral, entrega os recursos indispensáveis à utilização das áreas comuns e dos sistemas, que constarão deste memorial. O ideal é que ela apresente, além do Manual do Proprietário (relativo ao funcionamento das unidades), um Manual de Manutenção para as áreas comuns. ADMINISTRADORA Contratada em geral pelo incorporador, ela costuma permanecer nos dois primeiros anos, conforme cláusula prevista em Convenção, mas poderá ou não ser mantida pelos condôminos. No início, cabe à administradora providenciar o CNPJ do condomínio, seu cadastro junto à Sabesp, o “kit implantação” (lixeiras, carrinhos, capachos etc.), dimensionar o quadro de funcionários, fazer o cadastramento dos moradores e prestadores de serviços, apresentar um modelo de gestão da entrada e saída de carros e pedestres, orientar para eventual revisão da Convenção e para votação do Regimento Interno, promover o sorteio das vagas de garagem, contratar de sistema de TV a cabo e internet, além de auxiliar nas demais rotinas do prédio.

RATEIO EXTRA É recomendável fazer arrecadação extra para obras e melhorias, que devem ser separados contabilmente. Os condôminos costumam definir as prioridades, iniciando, em geral, os investimentos pela segurança. QUANTO TEMPO DURA A IMPLANTAÇÃO? Esse período depende do ritmo de desembolso dos condôminos necessário aos investimentos, mas normalmente a implantação leva até dois anos para que seja finalizada. APOIO DA CONSTRUTORA Afora os prazos legais de garantia previstos pela legislação brasileira, cabe à construtora definir se manterá ou não plantão in loco durante a fase inicial do condomínio. Mas se recomenda aos síndicos que não interfiram em eventuais problemas que os condôminos venham a ter em suas unidades, o que deverão tratar diretamente com a empresa.

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Foto: Osmar Moda Jr.

ANTES DO “ACEITE”, CONSTRUTORA REALIZA PRÉ-VISTORIA

A Construtora MPD tem marcado a paisagem de Alphaville e Tamboré, bairros que se espalham entre os municípios de Santana do Parnaíba e Barueri, na Grande São Paulo, com grandes empreendimentos imobiliários verticalizados, de várias torres. É o caso dos Jardins de Tamboré, composto por cinco edifícios e 299 apartamentos de classe média, além de ampla área de lazer.

Segundo o fundador da empresa, o engenheiro civil Mauro Piccolotto Dottori, a entrega dos condomínios pela construtora costuma ser precedida de uma pré-vistoria contratada junto a uma empresa terceirizada e acompanhada de sua equipe de engenharia. E “após a Assembleia Geral de Instalação, onde são eleitos os representantes do corpo diretivo do novo condomínio, agendamos uma data para entrega final, amparado por um relatório de vistoria, no qual são anotadas eventuais distorções detectadas nas áreas e equipamentos comuns, através do acompanhamento de um ou mais representantes da equipe de Engenharia, responsável pela obra a ser entregue, juntamente com os representantes eleitos em Assembleia”. Depois “da conclusão dos itens listados na ocasião, é marcada nova data para aferição e aceite, momento em que se preenche um Termo de Recebimento das Áreas Comuns com a assinatura dos presentes”.