perform
Editorial
Caro Leitor,
Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo
São Paulo atraiu no mês de maio quase 40 mil visitantes à Exposec, maior feira de segurança da América Latina. O evento, que reuniu 700 expositores nacionais e estrangeiros, demonstrou novamente a pujança do setor. Independente da desaceleração atual da economia, espera-se um crescimento de 10% neste mercado em 2015, mantendo a média dos anos anteriores. Um dos principais fabricantes brasileiros de centrais de interfones, porteiros eletrônicos, fechaduras e gravadores de imagens revelou, por exemplo, que as vendas do primeiro trimestre deste ano foram superiores ao mesmo período de 2014. O mercado de condomínios é um dos que mais compra do segmento, por isso, a equipe da revista Direcional acompanhou os três dias de feira, com estande próprio. Ali, pôde conversar tête-à-tête com fabricantes, instaladores, empresas de manutenção e monitoramento, prestadores de serviços de portaria e segurança etc. A ideia era não apenas conferir as inovações, bem como entender um pouco mais da realidade deste mercado e de que maneira isso pode ajudar os condomínios. Esta é a nossa filosofia de trabalho, a busca constante de aprimoramento e o propósito de levar aos síndicos e gestores prediais, a cada número, informações que realmente façam diferença em seu dia a dia. Nesse sentido, esta edição homenageia o Dia Mundial do Meio Ambiente (comemorado em 5 de junho), trazendo nova perspectiva na abordagem do tema frente às particularidades dos condomínios. Também homenageia o Dia dos Porteiros (celebrado em 9 de junho), mostrando que o segmento vive processo de profissionalização contínua e já demanda equipes com certo perfil de especialização. A revista está repleta de outros temas expressivos, como modernização estética dos elevadores, individualização da água, renovação das fachadas, entre muitos outros.
Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br
Ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado
Filiada à
Tiragem auditada por
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos: ......................................Homenagem aos porteiros 05. Informe Publicitário ....................................................................................Seciesp 06. Coluna: .............................O solo de meu condomínio está contaminado, e agora? 08. Capa: .............................................Condomínio e meio ambiente: Faça a sua parte! 10. Evento: ..............................Exposec: Feira de segurança apresenta novidades em SP 12. Água:......................Case do mês: Poço artesiano, reforço contra o risco de escassez 13. Dica: ...............................................................................Hidráulica: Individualização 16. Administração: .............................................Porteiro, a caminho da especialização 18. Dica:....................................................Fachada: Soluções (Pintura, textura & revestimentos) 22. O Síndico e Sua Região:...Tatuapé, Vila Formosa, Jd. Anália Franco & Áreas vizinhas 24. Dica: .........................................................................Elevadores: Renovação estética 28. Seção Tira-Teima: .........................Como cuidar do paisagismo durante a estiagem?
Direcional Condomínios | Junho 2015
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
Equipe comercial da revista Direcional Condomínios presente na Exposec 2015: Alexandre Mendes, Gabriel Youssef, a diretora Sônia Inakake e Fabian Iori. Leia mais nas págs. 10 e 11
Foto Rosali Figueiredo
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
3
Direcional Condomínios | Junho 2015
CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / Homenagem aos porteiros
4
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
seciesp
5
COLUNA
O SOLO DE MEU CONDOMÍNIO ESTÁ CONTAMINADO, E AGORA?
6
A tendência de expansão das cidades no modelo adensado condominial, ocupando áreas anteriormente utilizadas por indústrias, galpões e postos de gasolina em empreendimentos de múltiplas torres, fez emergir um novo problema e desafio urbano: a reocupação de solos contaminados. A contaminação em solos especialmente ocupados por postos de gasolina (causada pela falta de manutenção de tanques que até pouco tempo eram feitos de metal) ou por depósitos de resíduos sólidos sem adequada disposição (ainda muito comuns na cidade) produz gases que prejudicam a saúde humana. Na maioria dos casos, além do solo superficial, esta poluição alcança o lençol freático, disseminando-se em áreas muito maiores que o território antes ocupado pela atividade. Assim, contamina-se a água, tornando o desafio mais complexo, pois agora, com a crise hídrica, deparamo-nos com a tendência quase inevitável de se perfurar poços artesianos. E a descontaminação do solo (remediação) demanda custos substanciosos para sua readequação à habitação humana. No Brasil, contava-se em 2.007 com cerca de 35.000 postos de combustível, tendo sido sua maioria construída na década de 70, cuja probabilidade de contaminação é quase da totalidade. A Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental de São Paulo (Cetesb) mantém há oito anos um cadastro de áreas contaminadas no Estado de São Paulo e trabalha com o norte de descontaminação de todo o território, intimando os proprietários para as providências necessárias, sob pena de multas e suspensão parcial ou total das atividades, mesmo condomínios – uma questão de saúde pública. A prospecção de terrenos para empreendimentos imobiliários deve atentar-se a esta possibilidade, caso contrário, poderá haver responsabilização futura. São vários os projetos na cidade inviabilizados pelos custos de remediação. Por exemplo, o Shopping Iguatemi de São Paulo passou por essa situação há poucos anos, durante as escavações para as obras de expansão do centro de compras. Gastou-se em 2007 cerca de R$ 2 milhões para remediar a contaminação constatada no local e no entorno comprometido. Parte dos recursos foi aplicada na remoção de 4.500
Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Junho 2015
Por Michel Rosenthal Wagner
toneladas de terra e de dois tanques de gasolina do subsolo, operados por um posto há 20 anos. No caso de condomínios já instituídos, que descobrem esta situação em seu solo, não há alternativa senão contratar a descontaminação do solo. É um processo lento e dispendioso, mas possível e necessário, além de determinado em lei. Do ponto de vista jurídico, as responsabilidades pela remediação recaem sobre os proprietários do terreno e também ao agente poluidor, que se empresa, pública ou privada, pode alcançar inclusive seus administradores. No âmbito federal, a poluição do solo encontra amplo amparo legal, e oportuniza atribuir responsabilidades civis e penais aos empreendimentos cujo potencial impacto na saúde e segurança se verifica. A contaminação é considerada crime ambiental pela Lei Federal 9.605/98, regulamentada pelo Decreto 3.179/99, que o tipifica no caso de poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana (com possibilidade de reclusão de 1 a 5 anos, ou de 10 anos - se praticado dolosamente, além da indenização para remediação do solo e pagamento dos danos verificados à população). A responsabilização segue a regra de se imputar ônus ao autor do crime e àquele que tem a função de cuidar de sua prevenção e saneamento - neste caso, o condomínio, o empreendedor ou o proprietário do terreno. Importante também verificar o licenciamento da obra, bem como a responsabilidade do ente governamental que concedeu autorização de construção e deferiu o auto de conclusão do empreendimento. Trata-se de direito ambiental (urbano) cuja responsabilidade é ampla e difusa.
MICHEL ROSENTHAL WAGNER Advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – Seccional Pinheiros, além de diretor do escritório MRW Advogados. É autor do livro “Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício/ Desenvolvimento sustentável das cidades, soluções de conflitos e paz social” (Millennium Editora, 2015). Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br.
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
bradesco
7
CAPA
CONDOMÍNIO E MEIO AMBIENTE: FAÇA A SUA PARTE! Água, energia, lixo, arborização e vizinhança são os eixos principais de uma relação mais sustentável do condomínio com o meio ambiente. A sustentabilidade está conectada com o futuro e diz respeito à forma como o homem atua em todos esses flancos para preservar a vida no planeta por tempo indeterminado.
Direcional Condomínios | Junho 2015
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
8
A sustentabilidade pressupõe planejamento, defende a arquiteta Milene Abla Scala, coordenadora de grupo de trabalho na área junto à Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea). Milene tem estudado nos últimos anos alternativas para que as novas edificações propiciem usos mais sustentáveis de recursos como a água e energia, economizem nos insumos, garantam a acessibilidade, tenham conforto térmico, acústico, visual e olfativo, e maior eficiência de operação e manutenção. “Buscamos parâmetros para melhorar o desempenho dos sistemas, baseando-nos em metas e perspectivas de retorno”, diz. Para os condomínios implantados, marcados por ampla diversidade de idade e condições estruturais, ela recomenda o mesmo princípio: definir estratégias e ações nas mais diferentes áreas, quantificando os benefícios gerados ao meio ambiente e à coletividade. “Um edifício em operação, residencial ou comercial, pode buscar melhorias contínuas, executando um item de cada vez, como a parte hidráulica, por exemplo.” Importante, reitera Milena, é que a estratégia conte com o amparo de especialistas e se baseie em métricas, em parâmetros de boa prática, de consumo ideal. A partir do momento em que os condomínios começam a trabalhar com dados registrados em planilhas, eles podem comparar seus resultados com os dos vizinhos e, assim, estabelecer metas de consumo, argumenta Milene. O advogado Michel Rosenthal Wagner, autor do livro “Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício” (Editora Millenium, 2014), afirma que essas coletividades podem fazer sua parte em múltiplas frentes, já que eles impactam em vários âmbitos do desenvolvimento sustentável: • No econômico, onde se destacam como segmento relevante, com orçamento próprio e prestação de contas; • No social, pois se configuram como “lugar obrigatório do convívio de pessoas, como empregadores e contratantes de prestadores de serviços etc.”; • No ambiental, já que perfazem um “meio ambiente artificial urbanizado”, com características próprias de uso e ocupação do solo, gerando resíduos, utilizando a água do lençol freático, gerando fluxo de pessoas e automóveis, interferindo sobre as condições das calçadas e vegetação, produzindo ruídos, entre muitos outros; • No político, porque podem se colocar como espaço “do debate, da deliberação, da participação na gestão democrática,
A arquiteta Milene A. Scala defende que condomínios estabeleçam metas de consumo
representativa e participativa”; • No cultural, por abrigarem diversidade humana (cores, raças, religiões, usos e costumes) e “mesmo a biodiversidade natural das cidades”; e, • No histórico, porque propiciam “o registro da história das cidades, das gentes, do povo brasileiro e da humanidade”. Em seu livro, Michel R. Wagner destaca que “o condomínio ganha importância como (...) partícipe da gestão das cidades, procurando garantir-se e garantir à cidade e sua população os elementos essenciais para a sua saúde, iluminação, areação, insolação e vegetação”. Daí a necessidade de começar a definir estratégias considerando este papel e respectivos impactos.
COLETA SELETIVA, BOM COMEÇO Assunto disseminado entre alguns condomínios, a separação e reciclagem do lixo figuram como sinônimo de preocupação ambiental. Mas desde o recrudescimento da crise hídrica, o tema perdeu um pouco de terreno para a urgência na economia da água e energia. “Estes dois assuntos atingem diretamente o bolso”, analisa a gestora ambiental Adriana Jazzar, colunista do site da Direcional Condomínios. “Porém, a questão dos resíduos também é importante, uma vez que todas as pessoas físicas e jurídicas têm hoje obrigações legais de
CAPA
fazer a separação e disponibilizá-los para a coleta seletiva. Os condomínios devem implantar o sistema em suas dependências, caso contrário, estarão sujeitos às penalidades previstas na Lei 12.305/2010, que estabeleceu a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS).” Segundo Adriana, “um dos maiores entraves” à expansão da coleta seletiva tem sido a destinação, ou seja, a recepção de todo esse material. Ela vê o momento atual como “favorável à reciclagem, pois para o mercado [fabricantes] tornou-se mais barato, por exemplo, reciclar vidro e papel”, que produzi-los a partir dos recursos naturais. Em entrevista publicada na versão online desta edição (Veja ao final desta reportagem), a gestora fornece dicas de destinação dos resíduos (incluindo óleo, pilhas e baterias, lâmpadas fluorescentes). Outra gestora ambiental, Valéria Quaglio, da organização “341 Caminho Suave”, acredita que semear práticas sustentáveis exige “trabalho de formiguinha”. No condomínio em que mora, no Terraças Lapa, na zona Oeste de São Paulo, ela está à frente de um projeto piloto de coleta seletiva. São 192 apartamentos distribuídos em duas torres, todos instruídos a descer com o material e depositá-los em contêineres coloridos. “Começamos com a separação do vidro. Em 2014, coletamos de dois a quatro tambores semanais e os destinamos a uma cooperativa. Neste ano, resolvemos ampliar para outros resíduos.” A mensagem deixada é a de que “cada um é responsável por seu lixo”, observa Valéria. E os benefícios, além de ambientais, revertem para o condomínio, pois ao eliminar o serviço de coleta desses resíduos nos andares,
“evitamos desgaste nos elevadores, economizamos energia e racionalizamos a hora de trabalho dos funcionários”. Também no Condomínio Paradiso Vila Romana, da Zona Oeste, os moradores foram orientados a descer com os recicláveis. O programa de coleta seletiva foi aprovado em assembleia de condôminos em 2008, depois que uma comissão local estudou o assunto, relata o gerente predial Getúlio Fagundes Ramos. Com três torres e 168 apartamentos, o Paradiso instalou seis contêineres de mil litros cada na garagem, porém, sem separá-los por classe de resíduos (vidro, papel, plástico etc.). Getúlio considera mais eficaz a triagem nas cooperativas que no condomínio. Ele diz que a medida faz sucesso entre os moradores, engajados em identificar qualquer elemento estranho que apareça no meio de materiais tão nobres.
Condomínios apostam na coleta seletiva: À esq., Getúlio F. Ramos, gerente do Paradiso Vila Romana; no meio, Valéria Quaglio, do Terraças Alto da Lapa e os contêineres na garagem
direcionalcondominios.com.br
- Informativos utilizados pelo Condomínio Paradiso Vila Romana para orientar os moradores sobre a coleta seletiva do lixo; - Entrevista com a gestora ambiental Adriana Jazzar sobre a organização da coleta no condomínio e a destinação dos resíduos; - Dicas de hábitos mais sustentáveis, por Valéria Quaglio. Acesse os textos no link da edição 202. Leia ainda: - A reportagem “Condomínio-Cidadão: Sustentabilidade na relação de vizinhança” (No link http:// bit.ly/1IOJIAQ).
Direcional Condomínios | Junho 2015
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
9
EVENTO / EXPOSEC
FEIRA DE SEGURANÇA APRESENTA NOVIDADES EM SÃO PAULO
Direcional Condomínios | Junho 2015
Realizadores da Exposec 2015, Selma Migliori e Marco Antonio Mastrandonakis apostam no crescimento de 10% do mercado de segurança neste ano
10
O mercado de condomínios é um dos principais do segmento de segurança, afirmou Selma Migliori, presidente da Abese (As sociação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), promotora da maior feira do setor na América Latina, a Exposec - International Security Fair. Em sua 18º versão, o evento foi realizado entre os dias 12 e 14 de maio no São Paulo Expo Exhibition & Convention Center (antigo Centro de Exposições Imigrantes), em parceria com a Fiera Milano, dirigida por Marco Antonio Mastrandonakis. Selma e Marco Antonio projetaram incremento de 10% neste ano no faturamento com a segurança patrimonial sobre 2014, totalizando R$ 5,6 bilhões em produtos e serviços. Essa tem sido a taxa de crescimento dos últimos seis anos, ressaltaram. “Condomínio ainda é um grande mercado a ser expandido”, acrescentou Selma. Apresentando balanço de 2014, a dirigente da Abese revelou que o equipamento mais
vendido para o setor foi controle de acesso, seguido de câmeras (CFTV), alarmes e sistema de incêndio. Porém, a presidente defendeu que o síndico procure investir a partir de um plano que atenda às particularidades de seu condomínio. “É importante iniciar com uma comissão interna de segurança, entender a realidade local, elaborar um regimento interno e, aí sim, planejar o uso das tecnologias, capacitando a mão de obra.” A feira deste ano registrou a presença de mais de 700 expositores nacionais e estrangeiros, que receberam um número superior a 39 mil visitantes (profissionais do setor). Grande parte dos mais de 10 mil itens apresentados tem aplicação direta na segurança dos condomínios, como equipamentos e sistemas eletrônicos de alarmes e identificação, biometria, CFTV, controles de acesso, detecção de Incêndio, aparelhos de comunicação, monitoramento, proteção perimetral etc. A revista Direcional Condomínios participou dos três dias do evento como expositora, recebendo síndicos, gestores prediais, distribuidores e instaladores de equipamentos. Também visitou os estandes dos fabricantes, atenta às novidades, entre elas o gravador com tecnologia tríbida que trabalha tanto com imagens de câmeras analógicas quanto as AHD e IP. Segundo o diretor comercial da HDL, Moacyr Lombardi, os síndicos possuem hoje várias alternativas de tecnologia e preço para as câmeras do CFTV. “Em termos de custo e benefício, uma boa opção é a AHD, que permite operar com todas as tecnologias sem necessidade de trocar a fiação e com preço próximo à analógica”, observou. Nova edição da feira já está programada para 2016, entre os dias 11 a 12 de maio, no mesmo local. (Por Rosali Figueiredo, texto e fotos)
EVENTO / EXPOSEC Daniela Azevedo, analista de marketing da Citrox, com Sônia Inakake e Fabian Iori, da Direcional Condomínios. Empresa do polo tecnológico de Santa Rita do Sapucaí, a Citrox fabrica câmeras IP HD para o CFTV, entre outros equipamentos
Equipe da PPA, uma das pioneiras em automatizadores para portões e que oferece hoje novos produtos para a segurança dos condomínios
Zélia Maria Paro, da Athos Sistemas, e sua assistente Leila Lima recebem a Direcional Condomínios (Sônia Inakake e Alexandre Mendes). A Athos desenvolve soluções em fechaduras eletrônicas, controle de acesso e portaria inteligente
Direcional Condomínios | Junho 2015
Foto Reinaldo Portelinha/Marketing PPA
Moacyr Lombardi, da HDL, disse que está otimista com o mercado neste ano, cujos números iniciais superam 2014 (Na foto, com Sônia Inakake e Gabriel Youssef)
11
ÁGUA / CASE DO MÊS
POÇO ARTESIANO, REFORÇO CONTRA O RISCO DE ESCASSEZ A rotina
do Condomínio New York Club, na Vila Romana,
zona Oeste de São Paulo, mudou bastante desde que as reservas d’água do Sistema Cantareira baixaram ao nível do segundo volume morto. O gerente predial Sérgio da Silva Viana afirma que as regas dos jardins foram espaçadas e a lavagem da garagem foi cortada, assim como o serviço de lava-rápido que era disponibilizado aos moradores. Por outro lado, os espelhos d’água decorativos do condomínio-clube agora abrigam as reservas compradas de caminhões-pipa, devidamente tratadas com cloro. O empreendimento tem duas torres e 116 unidades e já enfrentou situações com seus reservatórios quase zerados na água destinada ao uso. Desta maneira, resolveu perfurar um poço artesiano, do qual espera uma vazão ideal de 8 m3 por hora. A licença para os trabalhos foi concedida pelo DAEE em princípios de março deste ano, mas no final de abril, ao chegarem a uma profundidade de 250 metros, o volume vertido era de 2 maior, enquanto de outro lado, o condomínio procura mudar hábitos e economizar. “Já obtivemos bônus da Sabesp e nosso gasto, que atingiu R$ 25.976,34 em setembro de 2014, caiu a R$ 11.703,50 em março deste ano”, destaca Sérgio.
LEGALIZAÇÃO O DAEE (Departamento de Águas e Energia Elétrica) é o órgão responsável pela autorização dos poços artesianos no Estado de São Paulo, concedendo, de início, "Outorga de Implantação de Empreendimento e Licença de Execução", e, posteriormente, "de Direito de Uso". A matéria é regida por extensa legislação, como as portarias mais recentes, as de nº 2069/14 e 1.029/2014. As normas relativas ao assunto podem ser encontradas no site do órgão (em www.daee.sp.gov.br), no link "Outorga". De acordo com a assessoria de comunicação do DAEE, “os pedidos são analisados caso a caso, levando-se em conta as especificidades do uso e da finalidade da demanda”. O órgão faz ressalvas importantes: locais próximos a áreas declaradas Direcional Condomínios | Junho 2015
contaminadas (num raio de 500 metros) também dependerão de aprovação
12
da Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo); a autorização de uso exige teste de bombeamento, “a fim de delimitar a vazão que será outorgada”; é preciso providenciar análise físico-química e bacteriológica da água bruta, observando se atende aos padrões de potabilidade; e, por fim, para uso humano, é necessário também providenciar o “Cadastro do Sistema/Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano”, documento expedido pela Vigilância Sanitária (Municipal, no caso de São Paulo). (Por Rosali Figueiredo, texto e foto)
foto Rosali Figueiredo
m3. A ordem foi prosseguir com os trabalhos, em busca de uma reserva
O gestor Sérgio Viana acompanha a perfuração de poço artesiano do Condomínio New York Club, que mudou a rotina e viu sua conta Sabesp cair mais de 50%. Mesmo assim, resolveu investir na obra
DICA / HIDRÁULICA – INDIVIDUALIZAÇÃO
MEDIDORES INDIVIDUAIS, BENEFÍCIO COLETIVO
gestway
Direcional Condomínios | Junho 2015
A individualização da leitura do consumo da água nos apartamentos ganha força mediante o acirramento da crise hídrica em São Paulo e demais regiões metropolitanas do País. “Somente quando a pessoa visualiza o quanto ela precisa baixar o consumo é que efetivamente começa a economizar”, argumenta Milene Abla Scala, arquiteta e coordenadora do grupo de trabalho de sustentabilidade da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea). A entidade vem defendendo que o município torne obrigatória a individualização. Atualmente, a Lei Municipal 14.018/05, regulada pelo Decreto 47.731/06, prevê apenas que as novas edificações sejam projetadas para receber soluções de uso mais racional da água, entre elas, a “instalação de hidrômetro para medição individualizada por unidade habitacional”. Preocupada com a sustentabilidade e o futuro da vida nas grandes cidades, Milene Scala vê o sistema como recurso de benefício coletivo, reconhecendo, porém, que essa noção “ainda pouco faz parte de nossa realidade”. A mesma posição é expressa pelo advogado e especialista em condomínios, Cristiano De Souza Oliveira. “A individualização representa instrumento de gestão individual do consumo, mas que deve ser vista como benéfica não para economizar dinheiro, e sim como fruto da conscientização de todos visando ao uso racional da água”, acredita. Nesse sentido, Cristiano propõe que os condomínios busquem quórum unânime na aprovação de seus respectivos projetos. “A doutrina aceita outro entendimento, essa é uma visão legalista de minha parte, mas seria ideal para sedimentar a conscientização, ao colocar em discussão quais benefícios coletivos o condomínio pretende alcançar.” Para o ex-síndico Oscar Costa Filho, do Condomínio Spazio Club, localizado no Jaguaré, Zona Oeste de São Paulo, “individualizar não é só uma questão de pagar menos, mas de pagar o justo e ter mais consciência do consumo”. “Isso nos dá um parâmetro do que se gasta, assim como acontece com a energia elétrica.” Oscar deixou o cargo pouco antes da assembleia de condôminos (em 14/5) que concordou com a individualização da água no empreendimento de três torres e 334 unidades. O ex-síndico desligou-se por motivos pessoais, porém, ficou na torcida pela aprovação. Ele lembra que o local tem histórico de preocupação com a racionalização, como as vistorias realizadas nas unidades em anos recentes pela equipe de manutenção, em busca de vazamentos nos chuveiros, torneiras e caixas acopladas.
13
dica / HIDRÁULICA – INDIVIDUALIZAÇÃO
DESAFIOS
Engenheiro Tomas Gouveia observa “resistência cultural” à individualização entre os novos empreendimentos
jmc
Para o engenheiro civil Tomas Gouveia, que já trabalhou em grandes construtoras, retrofit de prédios antigos e hoje atua na área de perícia, a individualização enfrenta dois diferentes desafios no Brasil: entre os novos empreendimentos, ele identifica “resistência cultural” por parte das pessoas, uma vez que os edifícios estão preparados para receber o sistema. Já naqueles com pelo menos dez anos de construção, predominam de fato alguns entraves estruturais, além do custo, da dificuldade de localizar os projetos originais da edificação e da resistência dos moradores aceitarem pessoas estranhas trabalhando dentro de casa para readequar as instalações. “A individualização no segmento elétrico sempre existiu e isso nunca foi questionado pelos condôminos. Quando entra no gás e na água, as pessoas têm mais restrição cultural que técnica, pois no caso dos edifícios novos, eles apresentam a opção de individualização e seu custo é bem menor do que fazê-lo num prédio antigo.”
Direcional Condomínios | Junho 2015
A PERSISTÊNCIA DE UM CONDOMÍNIO
14
O Condomínio Celebration, por exemplo, foi entregue no final de 2011 pronto para receber os medidores individuais para leitura da água. Ele é um complexo de quatro torres residenciais, 400 unidades com varandas gourmet e ampla área de lazer, implantado na região da Barra Funda, em São Paulo. De acordo com a síndica Cecília Helena Silva, há apenas uma prumada por apartamento, o que facilita bastante o processo. Mas Cecília assumiu o cargo em 2013 em meio a uma crise: a empresa contratada para instalar os hidrômetros não cumpriu com o contrato, mesmo que o condomínio tenha quitado todos os equipamentos (medidores e rádios-frequência). Não houve acordo, a pendência gerou ação judicial do condomínio contra o prestador, e os moradores insistiram em continuar com o processo de individualização, mesmo precisando pagar novamente pelos aparelhos, agora com o respaldo de outra empresa. “O sistema está implantado e funcionando direitinho desde fevereiro deste ano”, afirma Cecília, aliviada. Segundo ela, desde então houve necessidade de alguns ajustes na transmissão dos dados, no entanto, com quatro estações de leitura em operação, cada unidade vem pagando exatamente aquilo que consome. “Insistimos na individualização porque é o correto, cada um tem que ter responsabilidade pelo que consome, é uma questão de democracia e justiça.” A síndica exemplifica: “Temos aqui unidade que consome 5 m3 por mês, outras chegam a 40 m3. Cada morador possui um hábito, ele que pague pelo que gasta”. A expectativa agora é que a nova sistemática contribua para conscientizar os condôminos da necessidade de mudar seu comportamento de consumo. Os reservatórios do Celebration armazenam
DICA / HIDRÁULICA – INDIVIDUALIZAÇÃO
736 m3 de água, mas o volume é suficiente apenas para dois dias e meio de abastecimento em caso de racionamento severo, diz. Essa é mais uma das razões pelas quais a síndica defende a individualização, recomendando aos seus colegas síndicos, ainda em busca de projetos e orçamentos, que tomem algumas precauções: procurar conhecer bem as empresas, visitar seus clientes, buscar a opinião de várias pessoas de um mesmo condomínio já individualizado, consultar os sites do Tribunal de Justiça e de apoio aos consumidores, fechar um contrato seguro e somente quitar os serviços depois de concluídos. (Por Rosali Figueiredo, texto e fotos)
empire Empreendimento novo, o Cond. Celebration teve problemas com a primeira instaladora, mas os moradores, com apoio de uma nova síndica, Cecília Helena Silva, insistiram na individualização. Com sistema recém-implantado, aposta agora é na economia
direcionalcondominios.com.br
- Artigo do advogado Paulo Caldas Paes sobre as diferentes interpretações existentes acerca do quórum necessário para aprovação da leitura individualizada da água. Acesse o link http://bit.ly/1HvHlRR; - Matéria com o síndico profissional Waldir Berger orientando sobre projetos e contratos de individualização. No link http://bit.ly/1IRaNDv.
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA – MODERNIZAÇÃO
Direcional Condomínios | Junho 2015
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
15
ADMINISTRAÇÃO
PORTEIRO, A CAMINHO DA ESPECIALIZAÇÃO Em homenagem ao Dia do Porteiro, comemorado em 9 de junho, a Direcional Condomínios revisita o papel que esses profissionais exercem atualmente junto a condomínios cada vez mais complexos. O setor demanda aperfeiçoamento contínuo, além da tradicional atenção e dedicação. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
O porteiro representa um verdadeiro “filtro do prédio”, define a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello. É o caso de uma de suas mais recentes contratações, Maria Lúcia de Lima Santos, que exerce com esmero e profissionalismo tamanho desafio. Ex-gerente predial e ex-recepcionista Maria Lúcia de L. Santos: "A profissão de porteira foi a melhor coisa que aconteceu"
de condomínio comercial, Maria Lúcia atua em um residencial de alto padrão localizado próximo ao Parque do Ibirapuera, em São Paulo. Fez curso de qualificação para a função, escolhendo o cargo por causa da disponibilidade proporcionada pela jornada de 12 horas de trabalho por 36 de folga, o que lhe permite cuidar dos assuntos pessoais e familiares.
Direcional Condomínios | Junho 2015
A presença
16
de mu-
Maria Lúcia tem 45 anos, duas filhas e um neto e, de acordo com Mariza
lheres como porteiras de edifícios
Carvalho, demonstra que as mulheres vêm apresentando a firmeza ne-
comerciais e residenciais indica que,
cessária para cumprir com todas as exigências da profissão.
definitivamente, os condomínios es-
A porteira trabalha durante o dia em uma guarita blindada com oito
tão mudando de perfil, assim como
interfones, quatro aparelhos para liberação dos portões de acesso ao
a própria sociedade. No entanto, as
condomínio, telefone do monitoramento, além do fixo, celular e rádio.
transformações registradas na profis-
Precisa ficar atenta ainda ao cadastro dos prestadores de serviços, aos
são extrapolam questões de gênero
veículos de moradores (visualizados e identificados em equipamento pró-
e entram no campo da expertise tec-
prio), ao monitor do CFTV e aos alarmes perimetrais. E deve registrar toda
nológica e comportamental. Afinal,
movimentação em um diário. Mas não se queixa, pelo contrário: “Para
o porteiro contemporâneo controla,
mim, a profissão de porteira foi a melhor coisa que aconteceu, porque
simultaneamente, aparelhos de aber-
possibilita conciliá-la com a vida pessoal”, reforça. O único senão fica por
turas dos portões; alarmes; chamadas
conta das escalas que caem aos domingos, dia em que o tempo parece
de rádio, de telefone fixo, da central
demorar um pouco mais para passar, explica Maria Lúcia.
de monitoramento, celular e de vários
Quando contratada, ela recebeu treinamento durante uma semana do
interfones (para as unidades, as áreas
zelador Paulo Alves dos Santos, ele próprio casado com outra porteira,
comuns e os acessos sociais e de ser-
Maria Aparecida Raimunda da Silva, de um residencial na mesma região.
viço dos pedestres). Ao mesmo tempo,
Paulo Alves se apoia em algumas ferramentas de gestão, como as avalia-
acompanha um monitor com imagens
ções mensais da equipe, para dar o devido feedback aos funcionários (to-
geradas por cada uma das câmeras do
dos próprios, sendo duas mulheres na função). Ele anota tudo em planilhas
prédio, faz cadastro de prestador de
(assiduidade, cumprimento de horário, postura pessoal, relacionamento
serviço, tirando fotos e conferindo do-
interpessoal e desempenho na função); orienta, aprova ou corrige falhas.
cumentos, e recebe correspondências
Sobre Maria Lúcia, o zelador afirma que está aprovada como profissional
e encomendas.
“caprichosa, detalhista e disciplinada com as normas”.
ADMINISTRAÇÃO
Segundo o administrador de condomínios Marcelo Mahtuk, que costuma selecionar candidatos aos prédios que atende, a atual geração se encontra mais bem preparada que os antigos porteiros. De maior nível de escolaridade, eles apresentam melhor domínio de ferramentas tecnológicas. Pelo menos,
PROFISSIONAL NOTA 10
ressalva, aqueles que procuram o emprego como oportunidade
Habilidades e atributos comportamentais
de se estabelecer e não como mero trampolim para outros
exigidos de um candidato ao cargo de
tipos de trabalho, em especial os contratados diretamente pelos condomínios.
TRABALHO EM EQUIPE Outra mudança reside na inserção do profissional como parte de uma equipe maior de segurança. No Condomínio Portal da Cidade, localizado no bairro do Morumbi, zona Sul de São
porteiro (a)*: - Ter postura profissional: Agir como funcionário do condomínio e não do morador; - Ser responsável, comprometido e manter atenção permanente, especialmente os que trabalham no turno da noite;
Paulo, Iailton Ferreira de Araújo supervisiona seis funcionários
- Ter disciplina;
durante toda a noite, dos quais três porteiros (além disso, há
- Ser educado, cordial, prestativo e
um líder e rondistas). Ele conta ainda com um folguista. Já
atencioso, mas não servil. O porteiro não
a turma do dia totaliza nove trabalhadores, para atender às
deve perder de perspectiva as normas do
necessidades do empreendimento de oito torres, 328 unidades
condomínio, que são prioritárias;
e extensa área social e de lazer. De acordo com Iailton, “hoje os porteiros interagem mais”, têm “mais qualidade”, são treinados e se comprometem com o emprego, pelo menos boa parte da equipe do Portal, alguns com mais de dez anos de serviço no local. O próprio Iailton está há quase duas décadas na equipe de segurança do condomínio, compondo já parte de sua história.
- Saber escutar, se comunicar, mas ter discrição; - Ter iniciativa e ser proativo, adotando medidas em caso de emergência, por exemplo; - Demonstrar agilidade e poder de decisão: Um porteiro atende simultaneamente a diferentes demandas; - Apresentar flexibilidade e bom humor, principalmente no trato com crianças, adolescentes e idosos. “Esse seria o porteiro dos nossos sonhos”, arremata Mariza Carvalho. A síndica deve saber que conta com apoio dos gestores (síndico e zelador), ou seja, ele precisa ter esse respaldo, além de acompanhamento e feedback diário. *Fontes: Mariza Carvalho, Marcelo Mahtuk,
Iailton F. de Araújo, supervisor de equipe que envolve três porteiros, diz que esses profissionais estão hoje mais integrados à área da segurança
Maria Lúcia de Lima, Maria Aparecida da Silva, Iailton Ferreira e Paulo Alves
Direcional Condomínios | Junho 2015
ressalva, no entanto, que o profissional
17
DICA / FACHADA - SOLUÇÕES (PINTURA, TEXTURA & REVESTIMENTOS)
POR QUE CUIDAR DA CAPA PROTETORA DOS EDIFÍCIOS Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
proa vip
A síndica Maria da Guia aguarda finalização de obra que levou um ano e contribuiu para renovar o ambiente do Cond. Ed. Trianon II
Demãos
em branco alvo nas fachadas das quatro torres do
Condomínio Trianon II, no Jabaquara, zona Sul de São Paulo, estão dando uma nova cara ao empreendimento, depois de quase dez anos sem repintura. Os serviços foram iniciados em maio de 2014 e estão praticamente concluídos. A obra valorizou as grades das varandas, bem como as molduras inferiores das janelas e o desenho artístico das colunas laterais. “Pintura de prédio é uma questão de manutenção. Estávamos com as paredes escuras, bem destruídas, o reboco caindo”, observa a síndica Maria da Guia Pereira, do empreendimento de 30 anos e 256 unidades. Recuperar periodicamente essas superfícies é tarefa inevitável pelo desgaste da vida útil do material, afirma Gisele Bonfim, gerente técnica e de Assuntos Ambientais da Abrafati (Associação Brasileira dos Fabricantes de Tintas). Mais do que propriedade estética, a fachada tem o objetivo de proteger as estruturas. Assim, a ação do tempo (sol, chuva e vento), Direcional Condomínios | Junho 2015
a formação de fungos, o acúmulo de fuligens e a movimentação natural
18
da estrutura deterioram essa camada protetora, mas poupam a alvenaria. “Se não houvesse a proteção, tudo que se acumula na tinta degradaria a estrutura.” A ex-síndica Ivonete Pereira Coelho, do Condomínio Edifício Santorini, conta, por exemplo, que os apartamentos da cobertura chegaram a apresentar trincas internas quando houve certa demora em contratar a repintura. No entanto, a estratégia do condomínio tem sido a de providenciar a obra a cada quinquênio e, no terceiro ano, um hidrojateamento. “É uma questão de manutenção, se não cuidar da fachada do prédio,
DICA / FACHADA - SOLUÇÕES (PINTURA, TEXTURA & REVESTIMENTOS)
ocorrem problemas nas unidades”, diz. Ivonete permaneceu no cargo durante 13 anos, onde ficou até abril passado, desligando-se por causa de problemas de saúde na família. Ela contratou os serviços em andamento na torre única do condomínio de 31 anos, localizado na Vila Alexandria, zona Sul de São Paulo. Nem todos, porém, seguem uma cartilha mínima da manutenção. “Por economia, muitos condomínios não executam os procedimentos como deveriam”, comenta o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, mestre pelo IPT em tecnologia das edificações e pós-graduado em avaliações e perícias. Jerônimo, que atua junto à Comissão de Normas da ABNT para as construções, afirma que o intervalo ideal de repintura oscila entre quatro e cinco anos (dependendo da incidência de poluentes), exigindo lavagens a cada biênio. “Na segunda lavagem, é preciso promover a calafetação das janelas, esquadrias, grades, redes de proteção, tubulações aparentes etc., ou seja, de todas as interferências.”
REVESTIMENTO CERÂMICO No caso de paredes revestidas, o engenheiro recomenda “um trabalho
abc das cores
de recuperação dos rejuntes, além da lavagem periódica e calafetação”. Isso se não houver anomalias mais sérias, como grandes áreas com pastilhas descoladas (e de difícil reposição) ou cerâmicas em processo de desplacamento. Segundo Jerônimo, “às vezes as placas de cerâmica apresentam problema intrínseco ao próprio material, como a expansão por umidade”. As normas técnicas brasileiras estipulam um índice de segurança para essa expansão e, se ela vier a ocorrer fora dos padrões, “não adiantarão reparos localizados”. Jerônimo Cabral elenca três requisitos mínimos para uma boa condição das fachadas revestidas, provenientes da época da construção: aplicação de argamassa própria para cerâmica; que o fornecedor do material (cerâmica) tenha respeitado os índices normativos de expansão por umidade; e que haja espaçamento adequado das juntas de dilatação, também conforme previsão das normas. Sem esses quesitos, poderá ocorrer desplacamento acentuado, justificando, inclusive, eventual substituição do O engenheiro civil Roberto Boscarriol Jr. reforça que “a troca de materiais de acabamento não é uma obra simples, ela deve ser precedida de um projeto arquitetônico, levando-se em conta o aspecto estético, de manutenção e de custo”. Segundo ele, o desplacamento em paredes revestidas pode ocorrer ainda pela “falta de preparo do substrato” (durante a fase de construção), situação posteriormente agravada pela variação da temperatura e interferência dos agentes agressivos ao meio ambiente (como a chuva ou o ar poluído). “Outro problema é o choque mecânico ou reformas com troca de caixilhos, venezianas e portas-balcão”, acrescenta.
Direcional Condomínios | Junho 2015
perfil de acabamento da superfície, de revestimento para pintura, observa.
19
DICA / FACHADA - SOLUÇÕES (PINTURA, TEXTURA & REVESTIMENTOS)
VIABILIZANDO AS OBRAS
vertical
Direcional Condomínios | Junho 2015
Com torre única, o Cond. Ed. Santorini costuma contratar a repintura a cada cinco anos, “uma questão de manutenção”
20
Para saber lidar com todas as patologias possíveis (fim da vida útil da tinta, trincas, desfolhamentos e desplacamentos), o engenheiro Boscarriol defende que os síndicos contratem o diagnóstico de um especialista, que ajudará também a equalizar as propostas dos fornecedores. No Condomínio Trianon II, Maria da Guia diz que levantou oito orçamentos, mas acabou optando por uma empresa que já prestava serviços ao condomínio. Além disso, ela pôde parcelar os trabalhos em 24 meses e contar com o uso de água de mina para a lavagem das paredes das quatro torres. No Edifício Santorini, a água de reuso foi levada pelo próprio fornecedor, diz a ex-síndica Ivonete, incluindo a previsão de novo hidrojateamento daqui a três anos, sem custo extra. Outras dicas são importantes para assegurar um bom resultado. Pintura, por exemplo, não combina com época de chuva, destaca o engenheiro Boscarriol Jr. Gisele Bonfim ressalva, por sua vez, que dois erros bastante comuns podem comprometer a qualidade dos serviços: o emprego de massa niveladora (antiga
DICA / FACHADA - SOLUÇÕES (PINTURA, TEXTURA & REVESTIMENTOS)
massa corrida) em superfícies externas; e aplicação de tinta sem esperar pelo tempo indicado de secagem das paredes pré-lavadas. No primeiro caso, a massa corrida absorve mais água do que a argamassa apropriada para esses ambientes, levando à desintegração do revestimento. No segundo, “a parede úmida dificulta até mesmo o trabalho do pintor, que tem dificuldade para passar o rolo; e ela absorve menos tinta que a parte seca”. Gisele ressalta a necessidade de os síndicos ficarem atentos ao uso dos Equipamentos de Proteção Individual (EPI) pelas equipes da empresa contratada, bem como ao cumprimento das normas de trabalho em altura. Finalmente, orienta para o correto descarte das sobras de tinta. “É importante medir duas vezes a superfície a ser pintada, para comprar o material na medida certa e evitar resíduos."E se houver sobras, o síndico poderá reaproveitá-las em outros ambientes, doá-las ou fazer a destinação conforme cartilha online publicada pela Abrafati, incluindo resíduos de texturas, entre outros (Confira em http://bit. ly/1c17egW).
adapt Razões para fazer a manutenção da fachada, segundo o eng. Roberto Boscarriol Jr.: “Aumentar a vida útil da edificação; impedir a corrosão das armaduras do concreto; garantir ambientes salubres; preservar o patrimônio contra as intempéries; e proteger as superfícies da umidade, manchas e fungos”
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
preparado pelo especialista Osmar Hamilton Becere, pesquisador do Laboratório de Materiais de Construção Civil do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT); e o engenheiro civil Carlos Carbone, mestre pela Escola Politécnica da USP. Acesse os links http://bit.ly/1l27DBm e http:// bit.ly/1pZLzdQ.
PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – RETROFIT
Direcional Condomínios | Junho 2015
- Acompanhe o guia de tratamento de pintura e textura das fachadas,
21
O SÍNDICO E SUA REGIÃO
TATUAPÉ, VILA FORMOSA, JD. ANÁLIA FRANCO & ÁREAS VIZINHAS: MOBILIDADE SOCIAL EM AÇÃO
Radicado no Tatuapé há 40 anos, o síndico Rogério Garcia testemunhou a transição da região, acompanhada de melhora no padrão de renda dos moradores
Direcional Condomínios | Junho 2015
A zona Leste
22
é uma das
de duas torres com varandas gourmet localizadas no coração do bairro. Filho do
regiões de São Paulo que mais expressam
mais recente boom imobiliário da Capital, o Splendor reúne 108 unidades de
a ampla mobilidade social vivida pelo Brasil
quase 200 m2 e disponibiliza de três a quatro vagas de garagem por apartamento.
em anos recentes. O síndico e comerciante
Possui as comodidades típicas de um condomínio que mescla moradia e lazer, com
Rogério Garcia afirma que costumava
destaque para seu projeto paisagístico e arquitetônico.
renegar suas origens quando garoto.
O cenário contrasta bastante com a antiga fundição que ocupava o local, aponta
Nascido na Vila Santa Isabel, “ao lado da
Rogério. Já seu vizinho de rua e terreno, também um empreendimento novo e
Vila Formosa”, dizia que era da Mooca,
moderno, tomou o lugar de uma fábrica de tapetes da Tabacow. “O Tatuapé era
então “prima rica” de todos os demais
sinônimo de poluição, tinha vergonha de dizer que era daqui. E antes das fábricas,
bairros que se estendem a leste do marco
havia sido lugar de grandes chácaras com plantio de uva”, rememora. Mas, “depois
zero da cidade, a Praça da Sé. A chamada
das chácaras vieram as indústrias e o comércio, o que gerou renda e demanda
ZL caracteriza extensa ocupação urbana,
por apartamentos maiores”. O próprio Rogério é exemplo da mobilidade social,
quase 50% de todo município.
pois começou a trabalhar aos 11 anos no comércio de familiares e agora exibe
Rogério mudou aos 9 anos para o
duas grandes lojas dos segmentos de elétrica e iluminação; define-se como “light
Tatuapé, de onde olhava ainda para a
designer” e vem proferindo palestras sobre o uso do LED em instituições de ensino
Mooca como lugar privilegiado. Quarenta
e para grupos de síndicos.
anos depois, porém, a realidade mudou
Segundo ele, uma peculiaridade do Tatuapé contribuiu para o adensamento
tanto que Rogério, fiel ao bairro, o con-
e sua consolidação como novo centro comercial, médico e de serviços da zona
sidera “a bola da vez”. “É uma história
Leste: “Somos meio interioranos, as pessoas se conhecem, gostam daqui e querem
interessante, tem muita coisa acontecen-
melhorar de vida permanecendo no bairro”. Assim, em vez de perder moradores
do. A região era industrial, o que gerou
que ascenderam na renda, o lugar atraiu gente de fora, inclusive da Mooca,
uma ocupação em grandes terrenos,
observa o síndico.
permitindo agora a construção de amplos condomínios.”
Atualmente, com uma das mais movimentadas estações de Metrô da Linha Vermelha, o Tatuapé e o vizinho Jardim Anália Franco exibem dois grandes shop-
O comerciante é síndico em segundo
pings centers, no entanto, Rogério teme que a “transição social” faça as pessoas
mandato do Splendor Tatuapé, conjunto
perderem os laços e se isolarem em seus condomínios. Outra dificuldade enfrentada
O SÍNDICO E SUA REGIÃO é trabalhar a adaptação dos moradores aos apartamentos, “porque boa parte deles
de alguma maneira. Quando as pessoas
residia em casa térrea”. “A primeira missão é mudar os hábitos desse condômino,
se conhecem, isso facilita a segurança”,
orientando-o a viver em uma comunidade. O síndico precisa estar preparado, saber
emenda. Seu condomínio, juntamente
gerenciar isso. No Splendor Tatuapé 68% dos moradores vieram de casas isoladas,
com outros quatro de áreas próximas,
por isso, comecei a dar plantão para atendê-los”.
lançou em 2014 o programa Vizinhança
O adensamento trouxe, de forma inevitável, problemas relacionados ao trânsito.
Solidária da Vila Formosa. Ele reúne
“Sair e voltar para o Tatuapé é sempre um drama”, reconhece. Rogério usa com
também 20 residências, uma escola, uma
frequência o Metrô, mas ainda assim enfrenta dificuldades de deslocamento, pela
pizzaria e uma casa comercial. Conta com
superlotação dos trens. “O que resta aos síndicos é nos articularmos e exigir um
o apoio da 4ª Companhia do 8º Batalhão
planejamento para a cidade, para nossos bairros. Precisamos lutar ainda para que
da Polícia Militar e do delegado da 58ª
eles sejam autossuficientes, com mais opções culturais e de boas universidades,
Delegacia de Polícia. “O programa tem o
evitando perder nossos filhos para outras regiões de São Paulo.”
caráter de trabalhar microrregiões e já rendeu filhotes, como o Vizinhança Solidária Arapóca.” [outra área do bairro]
Se o Tatuapé adensado luta para manter relações fortes de amizade entre os
Quando implantado, o Vizinhança
moradores, sua vizinha Vila Formosa, aonde predominam casas, está recebendo
Solidária da Vila Formosa procurou “esta-
prédios residenciais sem alterar em nada o jeito interiorano, enaltece o síndico
belecer uma proximidade entre a polícia
Ricardo Wolf, do Edifício Bariloche. O residencial de torre única e 36 unidades foi
comunitária e a população, aumentando
construído há duas décadas; Ricardo foi um dos primeiros moradores, oriundo da
a participação desta no combate à violên-
zona Sul da cidade. “As pessoas se comportam como se estivessem em uma cidade
cia”, relatou à época o então síndico do
pequena, elas conversam mais. Sai daqui há dez anos para morar nos Jardins, mas
Bariloche, Wanderley Veronesi. A missão
voltei um ano e meio depois. Estranhei, porque ali tudo é muito impessoal”, justifica.
passou para Ricardo Wolf, analista de
Diferente do Tatuapé, a Vila Formosa sempre foi residencial, portanto, loteada
sistemas que tem juntado a expertise pro-
em terrenos menores, com ruas circulares e muitas praças, descreve Ricardo. Ele
fissional com sua experiência no Vizinhança
atribui a isso a baixa presença de edifícios e, de outro lado, o fato de os moradores
para desenvolver aplicativos para tablets e
continuarem frequentando a praça principal do bairro, a Sampaio Vidal, para jogar
smartphones, que ajudem a aproximar a
xadrez ou simplesmente conversar. Ricardo acredita que a vocação residencial será
população em uma rede de apoio mútuo.
mantida mesmo com a pressão imobiliária batendo às portas, principalmente quan-
“A insegurança é o que mais nos afeta,
do iniciarem as obras do Metrô Vila Formosa, compondo a Linha Verde (prevista
apesar de a Vila Formosa exibir um dos
para o trecho Vila Prudente – Dutra).
menores índices de violência da Capital.
O único senão recai sobre a segurança. “Estamos cada vez mais trancados
Mas ninguém dorme tranquilo enquanto
dentro dos condomínios, não se pode usar a rua, mas precisamos resgatar isso
o filho está na rua”, finaliza Ricardo Wolf. (Por Rosali Figueiredo, texto e fotos)
Proveniente da zona Sul, o síndico Ricardo Wolf migrou para a Vila Formosa há vinte anos e se identificou com o jeito interiorano do bairro
Direcional Condomínios | Junho 2015
“CARA DE INTERIOR”
23
DICA / ELEVADORES – RENOVAÇÃO ESTÉTICA
APOSTA NA VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Cena comum em São Paulo é o visitante chegar a um condomínio bem localizado, bonito, com hall social amplo, áreas ajardinadas, unidades confortáveis, fachadas revestidas, mas se surpreender negativamente com a demora do elevador e com viagens cheias de solavancos e paradas bruscas. Contrastando com o bom estado geral do prédio, os elevadores denunciam que nem tudo anda bem no quesito da manutenção local. Boa parte desses problemas é resolvida através da modernização dos comandos elétricos e eletrônicos, entre outros. Mas a empreitada demanda também a atualização estética dos componentes da cabina, formando um conjunto mais harmonioso com a edificação. A síndica Mila Fernandes Rocha, do Condomínio Edifício Sucre, localizado em Santa Cecília, acompanha a fase final da modernização de ambos os elevadores do empreendimetno erguido em 1967. Com 16 andares e 32 unidades, o edifício apresenta concepção de fachada moderna e passa por um programa de reformas gerais, iniciado em 2013 e previsto para um período de cinco anos. O elevadores representam um dos carros-chefes dos investimentos. “Contratamos uma modernização técnica e mecânica, substituímos o comando a relê pelo eletrônico e trocamos até mesmo os cabos de aço, que estavam desgastados. Estamos fazendo agora as mudanças nas cabinas, não apenas por uma questão estética, mas para adequá-las às normas de acessibilidade”, afirma Mila Fernandes. Os investimentos em toda reforma totalizam R$ 160 mil, foram aprovados em assembleia geral extraordinária e rateados em 18 meses. As botoeiras internas e externas dos elevadores
Direcional Condomínios | Junho 2015
já estão modernizadas, acentuando a obsolescência das paredes revestidas
24
em fórmica. Elas cederão lugar ao aço inox escovado, assim como o piso receberá granito novo e o espelho, em meia altura, dará lugar a um de corpo inteiro. A ideia é “ampliar a sensação de espaço dentro da cabina”. As portas internas já foram substituídas por modelos em aço. Segundo Mila Fernandes, é importante observar que as novas botoeiras internas, pela sua posição e componentes embutidos (como comando de voz, intercomunicadores etc.), adequam o condomínio às normas de acessibilidade. Outra adaptação recai sobre os ventiladores; os antigos foram descartados por um sistema mais seguro. Por fim, as paredes externas contíguas às portas dos elevadores nos halls do térreo receberão novo
DICA / ELEVADORES – RENOVAÇÃO ESTÉTICA
acabamento. Da cabina original, restará apenas a estrutura de madeira, robusta e em bom estado. A síndica acredita que toda modernização, incluindo o embelezamento, reverterá em valorização patrimonial dos apartamentos. Com área útil superior a 100 m2 e localizados em um dos pontos mais descolados do bairro de Santa Cecília, os imóveis poderão ganhar um upgrade no valor de mercado, acrescenta. Mila Fernandes lembra que os próprios condôminos vinham se queixando do “desconforto estético” proporcionado pelos “elevadores feios e defasados”. Porém, a síndica diz que o fator preponderante para a remodelação completa das cabinas foi a necessidade de adequá-las à acessibilidade.
MUDANÇAS O consultor Sérgio Rodrigues orienta que, em geral, a modernização da cabina envolve os componentes internos. Engenheiro mecânico e técnico em eletrônica, Sérgio ressalva que as estruturas, na maioria em madeira, devem ser trocadas somente em caso de infestação de cupim. Entre os componentes, a principal propriedade agregada ao elevador está na melhora da funcionalidade, a exemplo dos intercomunicadores embutidos
crel
na botoeira, além da identificação sonora e visual do pavimento. E se o condomínio quiser dar um toque a mais de sofisticação, poderá escolher o sistema de codificação de chamadas, em que somente o usuário, mediante senha, consegue acessar o seu pavimento. Mas Sérgio Rodrigues chama atenção para a baixa funcionalidade de modelos de botoeiras touch, que, apesar de bonitas e modernas, podem falhar na sensibilidade e na hora de indicar as coordenadas da movimentação do elevador. Quesito fundamental para a acessibilidade de alguns elevadores, o espelho deve ser incorporado por todos, recomenda o engenheiro, lembrando que isso permite ao cadeirante fazer manobras, usando-o como referência. Os espelhos, no entanto, precisam ser “inestilhaçáveis”, ressalva. O corrimão completa a lista de recursos de acessibilidade.
ALERTA IMPORTANTE atento aos ajustes finais dos sistemas de operação dos elevadores com o novo peso da cabina. “Nos elevadores do Edifício Sucre, a empresa que fez as intervenções na parte mecânica e eletroeletrônica promoverá ajustes, pois a parede em aço inox deixará a cabina mais pesada”, justifica a síndica Mila Fernandes. De acordo com o engenheiro Sérgio Rodrigues, durante as reformas, revestimentos mais modernos costumam ser instalados sobre os antigos, o que, somado ao corrimão, espelho, guarda-corpo e piso, gera um sobrepeso equivalente ao acréscimo de três passageiros na cabina, ou seja, de cerca de 200 kg. “Isso tem que ser compensado no contrapeso”, assevera.
Direcional Condomínios | Junho 2015
Depois que um condomínio conclui a modernização, ele precisa ficar
25
Foto Carlos Ribeiro
DICA / ELEVADORES – RENOVAÇÃO ESTÉTICA
Na foto maior, a síndica Mila Fernandes em frente ao Edifício Sucre, em processo de modernização. No destaque, o elevador com botoeira nova, mas cabina ainda antiga. Embelezamento já está em curso
GALERIA
ANTES & DEPOIS DO RESIDENCIAL BUENA VISTA
Direcional Condomínios | Junho 2015
SEM REFORMA
26
COM MODERNIZAÇÃO
DICA / ELEVADORES – RENOVAÇÃO ESTÉTICA
antes
protechoque
A modernização dos 16 elevadores do Residencial Buena Vista, no Capão Redondo, deu novo perfil à ambientação dos halls sociais de suas oito torres. Além de maior segurança e conforto aos usuários, a repaginação dos equipamentos estimulou a remodelação dos espaços. Assim, conforme as estruturas antigas têm sido substituídas, são providenciados serviços de alvenaria e pintura para o arremate em torno das novas portas e renovação de toda área. A síndica Maria José da Silva iniciou os trabalhos de reforma geral dos elevadores em março de 2012, a um custo próximo a R$ 1 milhão e prazo total de três anos. As mudanças foram radicais, incluindo a substituição das portas externas de eixo vertical do hall térreo por automáticas de abertura lateral.
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND – EQUIPAMENTOS
Direcional Condomínios | Junho 2015
depois
27
SEÇÃO TIRA-TEIMA
COMO CUIDAR DO PAISAGISMO DURANTE A ESTIAGEM? Os meses de junho a setembro são os mais secos da cidade de São Paulo e região metropolitana, produzindo uma paisagem às vezes desoladora de folhas secas e amareladas nos jardins dos condomínios. A paisagista Tomiko Hatada de Brito mostra abaixo como diminuir o impacto do clima sobre a vegetação.
desta época do ano. Ou seja, ela retém umidade no solo. O ideal é providenciar uma cobertura leve com terra preta sobre o gramado; não há necessidade de cobrir a grama totalmente. A própria umidade noturna mantém a vitalidade da vegetação.
3. ISSO PODE SER APLICADO A OUTRAS 1. AUMENTAR OS INTERVALOS DE REGA ESPÉCIES? COMPROMETE A VIDA DA PLANTA? Nos vasos, recomendo o uso de casca-de-pinho tratada. Isso Não. É possível espaçar a rega desde que se mantenha sempre a terra úmida. Espécies como os cactos, suculentas, bromélias, palmeiras e outras resistem bem com pouca água.
2. UM CUIDADO ESPECIAL É ADOTADO COM A GRAMA, COBRINDO-A COM AREIA. POR QUÊ?
Foto Rosali Figueiredo
A técnica ajuda a proteger contra o frio e também contra a estiagem típica
contribui para manter a umidade e é prático no momento de adubar ou arejar a terra. Além disso, melhora o aspecto visual. Nas espécies plantadas no solo, podem-se usar folhagens secas ou similares recolhidas do próprio jardim junto aos troncos. Mas ao elaborar um projeto de jardim, é importante que o condomínio considere o fator ambiental e escolha espécies que requerem pouca água, como as citadas na primeira resposta.
TOMIKO HATADA DE BRITO Formada em paisagismo pelo Senac de São Paulo e em Holambra, Tomiko atua em condomínios, como o Paradiso Vila Romana, onde responde desde 2007 pela manutenção mensal integral. Em fevereiro deste ano, assumiu os serviços de manutenção de vasos e jardim da Pinacoteca do Estado de São Paulo. Mais informações: tomikobrito@yahoo.com.br
Direcional Condomínios | Junho 2015
anuncio livro dr cristiano
28
ACESSÓRIOS
omega
ligacao
Direcional Condomínios | Junho 2015
29
acess贸rios
milleniuns
ultra predios
paslu
delta
jr predios
30
Direcional Condom铆nios | Junho 2015
acess贸rios...
pro acustica
crc
mj manut
Direcional Condom铆nios | Junho 2015
31
administradora, alambrados, antena
32
ativa
bento sampaio
kenna
jv
top sports
cercativa
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
renabian
assessoria, bomba, cadeira, coberturas
iguatemi
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
33
bloqueador de ar, COBRANÇA, controle de pragas
desintec
34
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
leite sampaio
controle de pragas, desentupidora, elĂŠtrica...
cbe
ab desentup
limpetec
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
35
elĂŠtrica
36
rv eng
merlini
flammarion
enginstal
exclusiva
henrique marques
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
elevador ...
vitrilev
excellence
schalch
crel
oiwa
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
37
elevador
38
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
elevador, inspeção predial
lazzarot
design glass
art design
elevartel
da arq
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
39
fitness, geradores
ginastic shop
rg fitness
funcional sport fitness
rfit
40
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
moretti
geradores, hidrĂĄulica
enginstal
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
41
hidráulica, iluminação, impermeabilização
shop service
acesa
zeus
42
Direcional Condomínios | Junho 2015
injeta
impermeabilização...
veda laje
danisvi
Direcional Condomínios | Junho 2015
43
impermeabilização
simperpol
wertheng
ntec
44
Direcional Condomínios | Junho 2015
impermeabilização, incêndio
enval
gtj
estantec
rc
casa seca
itiligenc group
Direcional Condomínios | Junho 2015
45
interfone
interservice
brasil antenas
fabrisat
alarme line
gape
46
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
antenas paraiso
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
47
INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL
flash
adapt
a freitas
perform
monacelli
restaurar
48
Direcional Condomínios | Junho 2015
atala
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
49
pintura predial
basso
pamebo
50
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
repinte
rkb
pintura predial ...
roma
sp
relux
52
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
PINTURA PREDIAL...
brilho
abc das cores
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
53
pintura predial ...
edmil
solar colorcryl
spectro
54
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
PINTURA PREDIAL...
imperio
immense
vallye mkp
telles pintura
abamac
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
55
pintura predial
m bergman
56
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
portico
oswan
pintura predial, piso
proa
techton
phinter
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
57
playground
58
dedo
orimad
fantasy
brinque mais
speed kids
brinqi
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
playground, projetores, radiocomunicação
gv
rent one
grama sintetica
instrutoy
Direcional Condomínios | Junho 2015
59
recuperação estrutural, reuso de água, serralheria, sinalização, sistema de segurança
a casa dagua
serralheria cordeiro
serralheria merlini
marconi
suarez placas
flash
nva
60
Direcional Condomínios | Junho 2015
jr security
sistema de segurança ...
alarme line
prosseg
antenas morumbi
bombardi
rocken
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
61
SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO
amit
brasil antenas
interservice
star light
62
Direcional Condomínios | Junho 2015
alpha
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
63
TERCEIRIZAÇÃO
global vision
prompt
nova brasil
64
Direcional Condomínios | Junho 2015
TERCEIRIZAÇÃO...
gape
big quality
visa clean
Direcional Condomínios | Junho 2015
65
terceirização, tratamento de piso, vidros
66
sepa
speed gold
pj
restaurato
resina ecologica
agilimp
tratamento piso
unicler
Direcional CondomĂnios | Junho 2015
embravi
new flat
capa promocional
perform
embravi