Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

Editorial

EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA © Can Stock Photo Inc. / Kurhan ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

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Tiragem auditada por

Caro Leitor, Projeções baseadas em dados do IBGE indicam que seis milhões de pessoas residem hoje em apartamentos somente na cidade de São Paulo. O domicílio tipificado como condomínio cresceu 43% na primeira década do Século XXI em todo País, apurou o Censo Demográfico de 2010. Minicidades estão se formando no interior da malha urbana e os temas que ocupam a atenção e o tempo dos síndicos avançam muito além das demandas por obras e manutenções. Atualmente, a gestão da vida social dentro do condomínio supera conflitos de sempre, como “cachorro, cano, carro, criança”, barulho e funcionários, e passa a envolver relações mais amplas de vizinhança. Grupos de amigos, de idades diversas, se constituem e confirmam a máxima do filósofo Aristóteles, de que “o homem é um animal social por natureza”. O síndico não escapa, assim, da necessidade de organizar a rotina da coletividade, não apenas para oferecer mais comodidade ao morador, como também para dar vazão à necessidade humana de estar junto, de trocar referências e experiências, especialmente nos empreendimentos com vocação para o lazer. E aqui desdobramos para outro tema delicado e bem atual, tratado nesta edição: a presença cada vez maior de idosos nos lares dos condomínios. A população brasileira está envelhecendo, fenômeno que gera novas demandas à sociedade. Esta precisa ficar atenta às pessoas solitárias, algumas com certa perda de autonomia para afazeres corriqueiros, além de dificuldades de mobilidade ou audição, por exemplo. A situação requer atendimento adequado e preparo dos porteiros, bem como a eliminação de barreiras físicas nas áreas comuns e nos acessos, entre muitos outros aspectos. Mas existe ainda o lado humano, do legado de valores, afeto e tradição representado pelas pessoas mais velhas, que devem ser estimuladas a participar das atividades sociais dos condomínios. Segundo Aristóteles, “a característica específica do homem em comparação com os outros animais é que somente ele tem o sentimento do bem e do mal, do justo e do injusto e de outras qualidades morais, e é a comunidade de seres com tal sentimento que constitui a família e a cidade.” Ou, por extensão, o condomínio, espaço para o exercício da cidadania e do aprendizado das novas gerações. Leia essa e outras matérias em mais uma edição que chega até você com muita informação relevante e amplo portfólio de fornecedores. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

PESQUISA COM O LEITOR VALORIZE A INFORMAÇÃO QUE CHEGA ATÉ VOCÊ! A Direcional Condomínios publica, nesta edição, sua pesquisa anual junto aos leitores. Confira o formulário na página 4, preencha e nos envie. Assim, você nos ajudará a conhecer um pouco mais de suas necessidades e expectativas. Todos que encaminharem o formulário respondido concorrerão a prêmios, que serão sorteados no próximo mês de dezembro.

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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05. Informe Publicitário ....................................................................................Seciesp 06. Condomínios em Quadrinhos: .......................................................Folgou geral!! 08. Coluna:............................Houve discriminação racial em meu condomínio, e agora? 09. Seção Tira-Teima: ...........................Envidraçamento de varandas, como aprová-lo? 10. Capa: .............................................Férias, Confraternizações & Pontos de encontro 14. Seção Tira-Teima: ................Condomínio erra ao ocupar calçadas e o meio fio das ruas? 15. Dica: .................................................................................................................Quadra: Pisos 16. Administração:.............População da 3ª idade cresce e requer atenção dos síndicos 18. Dica: ...................................................................................Incêndio: Equipamentos 20. Dica: ..................................................................Segurança: CFTV & Monitoramento

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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Em um automóvel, sabemos que seu custo total resultará da soma do preço da máquina com o do valor da manutenção durante todo o tempo de duração da vida útil do carro. No caso dos elevadores, a maioria das pessoas não compreende bem que esses mesmos princípios devem ser aplicados. Normalmente um elevador novo é adquirido pela construtora do edifício, cujo interesse principal reside apenas no menor custo possível do equipamento. Ela deixa para os moradores o problema do custo da manutenção, muitas vezes representando uma verdadeira “herança maldita”, ou seja, um contrato de manutenção com cláusulas e valores abusivos, anteriormente fechado com o fabricante. Já na aquisição de equipamentos para modernização de elevadores, situação cada vez mais comum em São Paulo, devido à quantidade de elevadores antigos que necessitam de atualização, a situação pode e deve ser bem avaliada pelos síndicos e administradores.

O síndico deverá cotar simultaneamente o valor da modernização (reforma) do elevador e do custo do contrato mensal da manutenção a ser paga ao longo da vida útil do equipamento. E desta forma avaliar o custo total. Por se tratar de equipamentos de longa vida útil (estimada em pelo menos duas décadas) é importante verificar se realmente há opções para manutenção a preços e condições razoáveis ao longo dos anos. Ou seja, recomenda-se dar preferência a equipamentos cuja manutenção e reposição de peças não fiquem dependentes de uma única empresa, por maior que esta seja. Normalmente, multinacionais de grande porte oferecem equipamentos com barreiras tecnológicas e até mesmo com senhas de acesso, para dificultar a manutenção por outras empresas. Como opção, só na cidade de São Paulo há cerca de 100 empresas devidamente cadastradas e habilitadas pela Prefeitura para realizarem modernizações e atualizações técnicas nos elevadores. Elas podem oferecer equipamentos de tecnologia “não proprietária” (não exclusiva). Nesses casos, o contrato de manutenção pode ter total portabilidade entre elas e, principalmente, diversas opções para fornecimento e acesso a peças de reposição. A oferta de modernização dos elevadores pode parecer inicialmente muito atraente por algumas condições, porte da empresa etc. Porém, é preciso tomar cuidados, pois esta compra poderá resultar num aumento substancial do custo ao longo da vida do equipamento. Esclarecer a sociedade é nosso dever. Em caso de dúvidas consulte o SECIESP.

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Diferente do elevador novo, onde a escolha é da construtora, na modernização o síndico poderá escolher o equipamento, cuja manutenção será mais fácil e barata.

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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / FOLGOU GERAL!!

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O SÍNDICO E SUA REGIÃO

coluna

HOUVE DISCRIMINAÇÃO RACIAL EM MEU CONDOMÍNIO, E AGORA? Por Elizabete Leite Scheibmayr

e reproduzem todas as incertezas e vulnerabilidades de uma cidade, tais como o bullying, intolerância racial, de gênero e religiosa. As relações construídas dentro desse microespaço também precisam ser disciplinadas e legisladas, mas prevalecendo, em todo caso, o respeito ao princípio constitucional da igualdade e não discriminação. Entre os condomínios residenciais, os problemas de relacionamento mais constantes dizem respeito ao barulho de vizinhos, a bitucas de cigarros arremessadas pela janela, às vagas de garagem, brigas de crianças nas quadras, na piscina, entre outros. De forma esparsa, outros conflitos estão surgindo, alguns são objetos de discussões na mídia e outros ficam restritos aos próprios condomínios, que optam por ignorá-los ou fingir que não existem. Quem nunca ouviu casos de crianças que praticam bullying com vizinhas negras do prédio, filhas de moradores? Elas são vítimas de preconceitos em razão da cor de pele, cabelo, não são integradas com outras crianças e, muitas vezes, são impedidas de utilizar áreas de lazer. Quem nunca tomou conhecimento de racismo praticado contra empregadas domésticas de condôminos, entregadores, prestadores de serviços, entre outros? Quem nunca ouviu caso de condomínio que não contrata empregados negros para portaria e segurança, sob alegação que não causam boa imagem ao prédio? Como lidar com essas intolerâncias? E as questões raciais? Um mero cartaz no elevador seria capaz de inibir esse tipo de problema? Qual é o papel do síndico mediante essas questões? O fato é que esses problemas devem ser enfrentados. Por exemplo, condôminos que praticam atos de racismo devem ser advertidos e, caso o problema permaneça, multas deverão ser aplicadas. Não podemos esquecer que racismo é crime. E qualquer forma de preconceito não deverá ser tolerada. A vítima da intolerância racial pode acionar criminalmente o agressor, podendo o condomínio, em alguns casos, responder de forma solidária, ante a sua omissão. Se houver, de outro modo, situações causadas por funcionários diretos ou terceirizados, estes também deverão ser orientados, ou, ainda, advertidos ou dispensados, caso as medidas educativas não surtam efeito.

Destaco aqui consequências imediatas de atos de racismo, extraídas do Judiciário brasileiro: 1 – No ambiente do condomínio: “Conforme os julgadores de 1ª e 2ª instâncias, ‘a conduta dos réus ofendeu, sobremaneira, a honra e imagem do autor perante a comunidade de condôminos. As ofensas dirigidas à origem étnica do autor, feitas por ambos os réus, extrapolaram o limite de uma simples discussão de ânimos. Provou-se, nos autos, que os réus sempre se dirigiam ao autor referindo-se à cor preta em sentido pejorativo e ofensivo à sua origem, inexistindo justificativa para tal’. Não cabe mais recurso da decisão. Nº do processo: 2008011102698-0 – TJDFT”; 2 – Condenação por ofensa a porteiro: moradora de condomínio em São Paulo terá de pagar R$ 15 mil de indenização, conforme decisão da 25ª Vara Cível da Capital. A sentença foi mantida em 2ª instância, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), pois a ré destratou, ofendeu e injuriou a vítima várias vezes. Segundo a relatora do recurso, desembargadora Ana Lúcia Romanhole Martucci, torna-se “irrelevante a alegação da ré de que houve testemunhas que não presenciaram os fatos, o que é meramente circunstancial, diante do fato de que houve pessoas que presenciaram os xingamentos, inclusive com registro em documento condominial não impugnado”; 3 – Racismo em anúncio de jornal rende condenação a síndico de Araçatuba, que expressou preferência de cor, para fins de emprego. (Vide TJ/SP - Apelação Criminal no 141.820-3 - 10/02/95 - Araçatuba - Apelante: José Parrilha Filho - Apelada: Justiça Pública JTJ - Volume 172 - p. 326).

ELIZABETE LEITE SCHEIBMAYR Foto Rafael Tomazzi

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Os condomínios formam hoje microcidades

Advogada. Atua em condomínios especialmente na área do Direito do Trabalho. Mais informações: leladv@uol.com.br ou elizabete@sadvogadosassociados.com

SEÇÃO TIRA-TEIMA

ENVIDRAÇAMENTO DE VARANDAS, COMO APROVÁ-LO? O fechamento das sacadas através do envidraçamento gera dúvidas não apenas quanto à capacidade de o prédio comportar a nova estrutura (tema tratado em nossa edição anterior, de setembro), quanto pela forma como o serviço deve ser regulamentado pelo condomínio. Essa questão é avaliada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira. Recente decisão judicial em São Paulo acatou o pleito de uma única unidade contra o padrão de envidraçamento definido pelo prédio, que fora aprovado por 95% dos demais apartamentos. O reclamante alegou que alteração de fachada só pode ser feita com decisão unânime, o que não seria este o caso, diz o advogado.

1. AFINAL, ENVIDRAÇAMENTO EXIGE QUÓRUM DE 100%?

No envidraçamento, em geral, as regras devem ser submetidas à votação de assembleia e aprovadas pela maioria simples dos presentes. Mas se a Convenção vetar qualquer iniciativa do gênero, esta poderá ser alterada e atualizada pela anuência de dois terços dos proprietários. No caso deste condomínio que obteve decisão desfavorável do Judiciário, mas onde 95% dos condôminos concordaram com um dado padrão de fechamento, eles teriam condições de alterar a Convenção e sair do impasse.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, consultor jurídico condominial e mestrando em Resolução de Conflitos. Autor do Livro: "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições", editado pela Exclusiva Publicações (Grupo Direcional), em 2012. Mais informações: cdesouza@adv.oabsp.org.br

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Foto Almir Almeida

A legislação veta alteração de fachada sem anuência dos 100% dos proprietários quando essa alteração provém de um deles. Ou seja, um único condômino não pode promover modificações na fachada, pois elas afetam o interesse coletivo. Já quando a alteração é definida pela coletividade, caso do envidraçamento, essa decisão prevalece sobre o posicionamento individual, mesmo que não tenha havido unanimidade.

2. O QUE O SÍNDICO PODE FAZER NO CASO DE UM IMPASSE?

CAPA

FÉRIAS, CONFRATERNIZAÇÕES & PONTOS DE ENCONTRO: VIDA SOCIAL NO CONDOMÍNIO Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos) A expansão dos condomínios nas cidades estimula novos tipos de relações sociais nesses ambientes e amplia laços de amizade. Festas como o Dia das Crianças ou o Halloween, neste mês, ganham cada vez mais adeptos e alguns residenciais já têm pontos de encontros semanais de happy hour. Além das festas, condomínio da síndica Maria Estela Bicudo promove serviços como pet móvel, delivery de carne, sessão de cinema e feira livre com direito a happy hour na barraca do pastel

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Na imagem da esq., moradoras do Paradiso Vila Romana, Cíntia Costa e Silva e Fátima Cardosi ajudam a organizar os eventos coletivos, que geram grupos de amigos, os quais decidem, por sua vez, criar novos encontros

O Censo Demográfico de 2010 indicou que a cidade de São Paulo possuía, no início da década, 1,8 milhão de apartamentos e que o crescimento desse tipo de moradia cresceu 43% no País nos primeiros dez anos do atual século. Considerando-se a média de 3,3 pessoas residentes por domicílio, apurada pelo IBGE, a Capital teria hoje pelo menos seis milhões de moradores em condomínios. “Em geral, são empreendimentos com áreas comuns de lazer e entretenimento, tema bastante relevante em uma cidade como São Paulo. É uma população que tem o desejo de usufruir destes lugares de forma saudável, sossegada e segura”, analisa o advogado Michel Rosenthal Wagner, pós-graduado em questões de vizinhança e sustentabilidade, autor de livro sobre o assunto. “A boa relação se dá através do convívio presencial nestas áreas, e quanto mais os encontros são ocorrentes, mais este conjunto de ocupantes constrói uma comunidade de vizinhança”, reitera o especialista. No Condomínio Paradiso Vila Romana, empreendimento com ampla área de lazer localizado na Vila Romana, zona Oeste de São Paulo, crianças, adolescentes, jovens e adultos usufruem de diversos momentos de encontro, como o “rachão” (futsal) dos homens às segundas-feiras à noite, o churrasco às quartas-feiras, o vôlei entre as mulheres, bazares periódicos, os almoços aos sábados e domingos no bar da piscina, e as festas de Carnaval, Páscoa, Junina, Halloween e Réveillon. Parte das atividades é organizada pelas moradoras Cíntia Costa e Silva, conselheira, e Fátima Cardosi, esposa do síndico, que neste mês de outubro estão preparando o Halloween; outras acontecem pela mobilização dos próprios moradores, mas estão sempre abertas a novos participantes. “Procuramos envolver todo mundo, principalmente as crianças, são muitas”, afirma Cíntia.

capa

HAPPY-HOUR NA BARRACA DO PASTEL No Condomínio Collina Parque dos Príncipes, empreendimento-clube de 51 mil m2 localizado no Rio Pequeno, zona Oeste de São Paulo, a área é tão extensa e rica em equipamentos que a síndica Maria Estela Bicudo planeja contratar um serviço de monitoria permanente para esses ambientes (já fez experiência num final de semana com recreação de crianças e pais, em atividades coordenadas pela equipe de Caroline Gaudio, que comanda empresa especializada em acampamentos há 25 anos). Implantado em uma região de pouco comércio, com seis torres e 448 apartamentos, o Collina resolveu oferecer outras comodidades aos moradores, como serviços de tosa e banho de animais através de um petmóvel, delivery de carnes, salão de beleza permanente, sessão de cinema e uma feira livre. Esta acontece às sextas-feiras, entre 11hs e 22hs, e encerra com happy hour nas barracas de pastel e doces. Ou seja, o que era conforto acabou se transformando em novos ambientes de integração. A ideia agora é formar uma comissão de lazer para potencializar o uso das áreas comuns. “Os grupos que se formam no condomínio são os de pais com filhos, esse é o ponto de partida para que se realizem outras atividades de interação”, diz Maria Estela. Neste mês de outubro, o condomínio promoverá a festa das crianças. A comemoração também está na agenda do Condomínio Edifício Realeza, empreendimento de duas torres localizado na Penha, zona Leste de São Paulo. No Realeza, o síndico Gerson Fornari conta com o auxílio de dez a doze mães

voluntárias, que se mobilizam para dividir as tarefas. Gerson voltou ao cargo de síndico no ano passado, depois de um intervalo de oito anos. Nesse período fora, o condomínio perdeu o gosto pelos encontros coletivos, “o ambiente ficou mais burocrático, frio”, observa. Ao reassumir, promoveu a festa das crianças de 2014, com ajuda de custo dos fornecedores do condomínio. Este foi o ponto de partida para que as mães voltassem a se mobilizar em torno das demais datas comemorativas, como o Natal e o Carnaval. “É um jeito de integrar as pessoas”, aponta Gerson. “Em um condomínio, é preciso ter mais noção do que é viver em comunidade, as pessoas devem se abrir mais para as relações sociais”, opina. Segundo o advogado Michel Rosenthal Wagner, a própria realização de encontros coletivos contribui para gerar uma “cultura de convivência entre os vizinhos”. Mas assim como nas cidades, Michel Wagner destaca a necessidade de que haja “normas balizadoras dos usos e costumes dos integrantes” e que o compartilhamento sirva para “ver, ouvir, e conversar”. “Assim são construídas estas situações, pressupondo incômodo zero aos não frequentadores.” O advogado acha positivo que os síndicos busquem atender a este tipo de demanda, “bem como oferecê-la para que se construa uma comunidade participante e usuária destes espaços, com civilidade e maturidade cidadã.”

Na imagem ao lado o síndico Gerson Fornari. À esquerda, trio de moradoras que está na linha de frente das festividades do Condomínio Realeza: pela ordem, da esq. p/ a dir., Jacira Vitório Yamada, Nilma Carvalho e Ivete Góes

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Desta forma, a monitoria de férias é contratada nos meses de julho e janeiro pelo condomínio. Afora isso, pais se organizam para pagar professores para as aulas semanais de futsal e tênis. Já nas confraternizações coletivas, o condomínio de três torres e 168 unidades chega a formar grupos de dança de quadrilha nas festas juninas, entre outras iniciativas que têm grande adesão. “Os eventos favorecem a amizade, são importantes para que as pessoas se conheçam e tenham conforto e segurança de estar entre amigos dentro do próprio condomínio”, observa Fátima. O espaço formado pela academia, piscinas e o bar, próximo das quadras e da churrasqueira do Paradiso, adquire contornos de praça e chega a receber até 90 pessoas simultaneamente num final de semana ensolarado e quente. “Cria-se um ambiente acolhedor e saudável, forma-se uma identidade maior das pessoas com o condomínio, o que as leva a cuidar desses espaços com carinho, como a própria casa”, arremata Cíntia.

CAPA

CONDOMÍNIO, TAMBÉM “LUGAR DE EDUCAR”

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Jane Patrícia Haddad: “Todo espaço é lugar de educar e garantir que nossas crianças e jovens possam sentir-se mais humanos e acolhidos”

Os síndicos podem “fazer a diferença” no processo de sociabilização e amadurecimento das crianças e adolescentes ao promoverem atividades coletivas, acredita a psicopedagoga e palestrante Jane Patrícia Haddad. Mestre em Educação e autora de livros na área, Jane atuou por mais de 20 anos em escolas como professora, coordenadora pedagógica e diretora. A principal questão apresentada pela revista Direcional Condomínios à educadora é se, da mesma forma como a família representa o “primeiro ambiente de aprendizagem da criança”, o condomínio exerceria alguma influência sobre esse processo. Segundo ela, os condomínios funcionam como “extensões da casa, da família” e, como tal, “devem estimular a convivência entre todos”. “Em um mundo pautado pelo medo, eles podem assegurar um espaço de segurança, composto de pessoas que exerçam sua autoridade com afeto junto às novas gerações. Todo espaço é lugar de educar e garantir que nossas crianças e jovens possam sentir-se mais humanos e acolhidos”, afirma. Jane Patrícia sugere, inclusive, que os condomínios definam agendas culturais mensais, incluindo sessões de contação de histórias, de apresentações de peças teatrais etc. “Torneios por idade também são sempre muito bem-vindos, pois representam situações em que os mais velhos podem ter o papel de juízes, guardiões. O importante nesses ambientes é envolver as pessoas ao máximo e sempre delegar responsabilidades.” No caso, ela sugere a formação de comissões de moradores das mais diferentes faixas etárias. “Os pequenos podem e devem se envolver com questões relativas a bolas, parquinhos etc. Já os maiores, os adolescentes, podem ficar responsáveis pelas quadras, festinhas. E, os adultos, pelos horários, a segurança etc. Mas cada comissão deve ter um representante, para que se reúnam a cada bimestre e, juntos, verifiquem o que está caminhando e o que deve ser revisto. É muito importante envolver a todos em um objetivo comum: o bem-estar do ambiente coletivo.” A especialista reserva um papel especial aos pais para que esse tipo de iniciativa obtenha êxito entre os moradores. A eles cabe zelar para “um ambiente respeitoso, com regras muito claras, uma espécie de estatuto interno de convivência básica”. “Estamos passando por um mundo em transição e, quando isso ocorre, os valores também entram em transição. Portanto, o que é ‘valor’ para determinada família, nem sempre o é para outra. Todos devem zelar pelo bem-estar, é importante que mesmo os pequeninos tenham funções para ajudar no bom andamento do espaço.” A educadora completa que as atividades coletivas apresentam “um valor pedagógico muito positivo ao incentivarem o espírito solidário de cada um”. “O importante é estimular sempre o caráter de solidariedade, mostrando que se deve colaborar com o grupo, e que o resultado será sempre o melhor que este conseguir. Vale ressaltar que em toda atividade alguns ganham e outros perdem, e o perder não tem nada a ver com o fracasso.”

Direcional CondomĂnios | Outubro 2015

SEÇÃO TIRA-TEIMA

CONDOMÍNIO ERRA AO OCUPAR CALÇADAS E O MEIO FIO DAS RUAS? A presença de caçambas em desacordo com a lei, a demarcação de vagas para estacionamento de moradores e visitantes na rua, e até a ocupação de calçadas por cisternas de água captada da chuva são fragrantes observados em condomínios de São Paulo. O advogado Michel Rosenthal Wagner mostra, a seguir, que isso é ilegal. 1. QUE INTERVENÇÕES OS CONDOMÍNIOS PODEM FAZER NAS CALÇADAS? O calçamento e o leito carroçável são áreas públicas de uso comum da população. O Poder Executivo Municipal é o ente responsável por sua administração. Qualquer ocupação pelo condomínio, pontual ou permanente, depende de autorização da Prefeitura. De outro modo, a implantação de jardineiras, de lixeiras, o plantio e o cuidado com as árvores nas calçadas, e a regularidade do seu piso devem ser tratados com zelo pelos condomínios pela questão urbanística e de acessibilidade. Nenhuma intervenção deve interferir no livre fluxo das pessoas.

2. COMO EVITAR CAÇAMBAS IRREGULARES?

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Foto Rosali Figueiredo

A permissão de caçambas nas vias públicas pretende auxiliar o fluxo do entulho gerado

pelas reformas ou construção das edificações. Porém, abusos são frequentes: as caçambas ficam estacionadas durante dias ou semanas, transbordando, sujando a rua e os imóveis do entorno. Esse acúmulo de lixo favorece a multiplicação de vetores (moscas, mosquitos, baratas e ratos), pode entupir galerias e gerar alagamentos. O Decreto Municipal 14.803/2008, que regula a questão, determina basicamente um período de permanência máximo de 72 horas contínuas, veta o descarte de outros resíduos que não o entulho, proíbe o transbordamento e o transporte da caçamba sem cobertura. A fiscalização dessas irregularidades compete à Prefeitura, que deverá inspecionar, orientar, expedir notificações, autos de infração e de apreensão, bem como enviar ao órgão competente os autos que não tenham sido pagos, para fins de inscrição na dívida ativa e outras penalidades.

MICHEL ROSENTHAL WAGNER Advogado pós-graduado em questões de vizinhança e sustentabilidade. Autor do livro "Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício" (Editora Millennium, 2015). Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br.

DICA / QUADRA – PISOS

Foto Rosali Figueiredo

MANUTENÇÃO COM FOCO NA SEGURANÇA

Pisos de quadras constituem uma das áreas que mais requer manutenção periódica nos condomínios, conforme mostra a experiência do síndico profissional Nilton Savieto. Em um dos residenciais em que atua, a pintura costuma ser feita anualmente, pela intensidade do uso e para que esteja sempre em ordem, com as trincas recuperadas e as cores e demarcações vivas. Mas se o condomínio quiser fazer um upgrade nesse tipo de espaço, ele poderá instalar revestimentos com amortecimento de impacto, sugere a arquiteta esportiva Patrícia Tótaro. “Nos empreendimentos mais novos, já observamos essa preocupação das construtoras. Não adianta só jogar um cimentado, pois o primeiro contato da criança com a bola acontece, em geral, na quadra do condomínio.” Segundo Patrícia, não é difícil conferir um perfil mais esportivo à superfície da quadra. Ao aplicar poliuretano com amortecimento sobre uma base asfáltica ou de concreto, o condomínio garantirá mais segurança à garotada e irá ajudar a melhorar o desempenho dos jogos com bola. No primeiro caso (base asfáltica), basta utilizar uma pintura composta pelo material, enquanto o concreto exige uma espécie de “camada plástica”. O poliuretano, no entanto, não deve ser utilizado em espaços destinados à prática do tênis, já que “o tenista precisa escorregar, o revestimento não permite isso”. No condomínio em que trabalha o gerente predial Getúlio Fagundes Ramos, a quadra poliesportiva e a de tênis recebem tratamentos diferenciados. Os revestimentos, com amortecimento de impacto, são distintos e apropriados para as práticas. O mercado oferece muitas soluções, subdivididas em dois principais grupos: para ambientes cobertos e descobertos. Neste caso, o síndico dispõe do piso asfáltico, em concreto e/ou poliuretano, observa o engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior. Existem ainda opções em grama natural ou sintética. Para as quadras internas, o próprio poliuretano, a madeira e o revestimento vinílico são os mais indicados, diz. O engenheiro lembra que nas situações de reforma, o síndico deverá providenciar a impermeabilização da base caso já tenha transcorrido longo prazo de entrega do empreendimento. (Por Rosali Figueiredo) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Pisos de quadras esportivas: tamanhos, normas e usos”, escrito pela arquiteta Mara Cabral. Acesse através do link http://bit.ly/1M9OF7R.

PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM - EQUIPAMENTOS

Direcional Condomínios | Outubro 2015

O gerente predial Getúlio Fagundes

ADMINISTRAÇÃO

POPULAÇÃO DA 3ª IDADE CRESCE E REQUER ATENÇÃO DOS SÍNDICOS

Foto Rosali Figueiredo

No dia 1º de outubro o Brasil comemorou o Dia do Idoso, população que vem crescendo e começa a despertar os condomínios para suas necessidades. É preciso garantir a inserção e apoio aos moradores da 3ª idade, auxiliando-os na autonomia e no exercício da cidadania.

Direcional Condomínios | Outubro 2015

Por Rosali Figueiredo

O número de idosos no Brasil

A tendência de envelhecimento está expressa na proporção de pessoas com

está aumentando, o que aponta para o

60 anos ou mais sobre o conjunto da população (13% ou 26,1 milhões de

envelhecimento da população em médio

pessoas em 2013 contra 10% em 2010, segundo o IBGE), em contrapartida

prazo, situação que começa a ser obser-

à queda da participação de crianças e jovens. A faixa etária de zero a 9 anos

vada nos condomínios, especialmente dos

encolheu de 18,7% em 2001 para 13,9% (28,3 milhões) em 2013. Projeções

bairros mais centrais de São Paulo. “O País

da Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade), do Governo de

tem 13% da sua população idosa, acima

São Paulo, apontam que a Capital terá mais idosos que jovens em 2027.

de 60 anos, isto é padrão europeu de

Marília Berzins, assistente social mestre em Gerontologia Social e doutora

envelhecimento”, afirma Marília Berzins,

em Saúde Pública, diz que o fenômeno abrange, principalmente, as áreas

presidente da ONG Olhe Observatório,

mais centrais da cidade. O Boletim CEInfo, da Coordenadoria Regional de

que desenvolve o Projeto Condomínio

Saúde da Prefeitura, revela que os bairros de maior concentração de idosos

Amigo. A iniciativa é voltada à capacita-

são Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Jardim Paulista e Vila Mariana.

ção de zeladores, porteiros e moradores,

Em termos de zonas, a Sudeste lidera o ranking, seguida da Norte e Sul.

entre outros, com vistas a “identificar

“Muitos deles vivem sozinhos e um dia podem cair, se acidentar dentro de

e fortalecer as redes de apoio, atendi-

casa e sequer conseguir pedir ajuda”, destaca. Por isso a ideia de capacitar

mento e serviços para idosos”. Proposta

os funcionários dos prédios “para que tenham um olhar diferenciado para

do gênero é desenvolvida também pelo

o idoso e percebam quebras de rotina, podendo auxiliá-los”. Edifícios como

Grupo Bradesco Seguros em parceria

o Copan, no centro da cidade, e um conjunto residencial na Mooca já rea-

com o Senac do Rio de Janeiro, dentro do

lizaram o treinamento, diz.

Programa Porteiro Amigo do Idoso.

ADMINISTRAÇÃO MUDANÇA DE FOCO Marília Berzins, do Projeto Condomínio Amigo

Pesquisa realizada pela Organização Mundial da Saúde (OMS) revela, a propósito, um dado significativo: “Os porteiros foram apontados pelos idosos como seus mee instrutor dos cursos promovidos na parceria entre o Grupo Bradesco Seguros e o Senac-RJ. Lançada em 2010 no Rio de Janeiro, a iniciativa foi ampliada para outros estados brasileiros, como São Paulo. “O curso fornece protocolos sociais para que os porteiros façam contatos periódicos com esses moradores e também lhes deem

Foto Ale Anselmi

lhores amigos”, afirma Wallace Hetmanek, psicólogo pós-graduado em gerontologia

suportes de segurança.” Segundo Wallace, o programa desenvolve um “olhar humano”, a partir do qual

Entretanto, outras ações são possíveis e

se estabelece a cumplicidade entre idosos e funcionários e ambos passam a ter “uma

bem-vindas. O Edifício Parque do Olimpo, do

relação quase familiar”. “Os funcionários não acreditam que tenham esse papel, esse é

Jardim da Saúde, zona Sudeste de São Paulo,

o grande impacto que percebo entre aqueles que frequentam o curso.” A experiência

implantou há oito anos o “Grupo de Amor

foi vivenciada pelo zelador Fernando Justino, do Condomínio Top Village, de Alphaville,

à Melhor Idade”, iniciativa da síndica Railda

na Grande São Paulo, que fez o curso. “O programa abre os olhos para situações que

Damaceno Silva. Ela promove encontros

a gente não costuma perceber, por exemplo, o idoso sempre tem urgência das coisas,

periódicos entre os idosos para comemorar

quer um tratamento diferenciado, necessita de atenção, ao mesmo tempo em que

aniversários ou ocasiões como a festa junina.

apresenta dificuldade de locomoção, audição e visual. Percebemos o que isso significa

“Desde que começamos, o grupo mudou

ao nos colocarmos no lugar dele”.

bastante, alguns mudaram, outros faleceram.

Na prática, isso representa mudar o tratamento com os idosos, diz Fernando Justino,

Mas é importante continuar, porque a maioria

passando a observar sua rotina, a levar-lhes as encomendas e a substituir o interfone pela

fica sozinha, as pessoas envelhecem e se iso-

visita sempre que houver necessidade de uma conversa. A síndica Kelly Remonti conta

lam muito. Porém, elas ficam felizes quando

que a ideia é treinar os oito porteiros do condomínio, “para que tenham a dimensão

passam a ter esse espaço e liberdade para

do que é ser idoso”. No Top Village, o número de moradores nessa faixa etária passou

conversar umas com as outras.” Os encontros

de 24 para 35 em quatro anos. Entre as solicitações mais comuns, está o auxílio para o

propiciam novas amizades, que acabam fruti-

deslocamento físico (o condomínio está fazendo obras de acessibilidade) e o suporte

ficando no dia a dia, com passeios conjuntos,

diante de acidentes domésticos, “pois a portaria é a primeira área acionada”.

conversas diárias e apoio mútuo.

AÇÕES NA MEDIDA CERTA Duas posturas principais costumam caracterizar a faixa etária do idoso, definida pelas leis brasileiras a partir dos 60 anos: uma ativa e outra mais passiva, afirma a fisioterapeuta Vera Lúcia Cardoso, com especialização em Yoga e pós-graduada em Neurologia pelo Hospital Albert Einstein. “Disso dependerá a forma como o condomínio definirá as ações para esse público”, afirma. Em geral, quem se mostra mais passivo “não quer atrapalhar” e deve ser estimulado a participar e a se integrar, principalmente através de atividades físicas, que promovam a saúde. Programar caminha“poderá tirá-los de dentro de casa”. “Eles precisam desse incentivo, de dar movimento ao corpo. O idoso está morrendo silenciosamente dentro de casa, eu vejo isso todos os dias”, alerta. De outro modo, a psicopedagoga especialista em Gestão de Programas Intergeracionais, Claudia Oliveira, pondera que as iniciativas do condomínio devem ser apropriadas. “O idoso deve fazer atividade física para viver, da forma como gosta, com bem-estar, sem exageros, dentro de seu tempo e sentindo o momento presente. O principal é cuidar das relações humanas no condomínio, tecendo comunidades e fortalecendo vínculos de vizinhança, através de atividades conjuntas, festas etc.”, reforça Claudia, coordenadora da ONG IPROS e da Rede Maturis (que realiza palestras gratuitas para a 3ª idade). Finalmente, para os idosos acometidos por doenças, que apresentam algum tipo de comprometimento físico, ela defende orientação aos funcionários para que saibam lidar com as necessidades desses moradores.

Direcional Condomínios | Outubro 2015

das e alongamentos periódicos em grupo, com orientação profissional,

DICA / INCÊNDIO - EQUIPAMENTOS

EXTINTORES, MANGUEIRAS, PORTAS CORTA-FOGO ETC.: MANTENHA SISTEMAS OPERANTES Por Rosali Figueiredo

A funcionalidade

e a operacionalidade dos equipamentos

de combate a incêndio representam um dos principais quesitos vistoriados pelo Corpo dos Bombeiros nos processos de expedição ou renovação do AVCB. Desta forma, a síndica Agnes da Silva André tratou de colocar a casa em ordem para abrir os procedimentos de renovação do Auto de Vistoria assim que iniciou seu mandato no Condomínio Edifício Minás, em setembro de 2014. De imediato, Agnes pôs em teste a bomba de incêndio do prédio, algo que não se fazia havia muito tempo no residencial de 44 anos e 48 unidades, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo. Depois, ela partiu para ações de adequação e/ ou modernização dos sistemas, como a reforma da parte elétrica (fiação e cabine primária) e a troca de 27 extintores, de quatro a seis mangueiras (além dos bicos das demais) e da sinalização (instalou placas fotoluminescentes nas rotas de fuga e na identificação dos equipamentos, conforme norma atual). Foram investidos R$ 45 mil, contabiliza Agnes, que também providenciou o laudo do para-raios e a reforma do hall social, tirando os lambris de madeira que revestiam as paredes. Ela espera que ainda neste mês de outubro o edifício esteja pronto para receber a vistoria dos Bombeiros. Segundo o engenheiro de perícias e segurança do trabalho, Ayrton Barros, o Atestado de Sistemas, relativo aos equipamentos de combate a incêndio, figura como um dos documentos obrigatórios para o AVCB. De forma sucinta, ele apresenta, a seguir, providências básicas relativas a cada um dos itens que compõem essa parte da estrutura de prevenção e combate dos prédios: 1º - Nos hidratantes, o registro junto à caixa d’água superior deve permanecer aberto e a bomba de incêndio operacional; 2º - Nas mangueiras, é preciso fazer o teste hidrostático anual e garantir que seu armazenamento esteja adequado (“aduchadas”, ou seja, procedimento que junta ambas as pontas, enrola a partir do final e as deixa livres); 3º - Ainda nas mangueiras, o condomínio deve conferir sempre se os bicos estão adequados, íntegros e acompanhados de chave tipo Storz (tanto elas quanto os bicos são roubados com frequência dos armários dos hidrantes); 4º - Quanto aos extintores, a recarga deve ser anual e o teste hidrostático (veri-

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ficação da integridade da carcaça) a cada cinco anos. O síndico precisa contratar

empresa cadastrada na Prefeitura para o serviço e conferir se de fato foi realizada a recarga (que deve receber selo holográfico do INMETRO e anel colorido no gargalo do extintor). E, durante o processo, ele deve solicitar que a empresa instale extintores substitutos. O engenheiro desaconselha revezar o trabalho, quando se mantém os extintores em pavimentos intercalados; 5º - As portas corta-fogo devem estar íntegras, sinalizadas e reguladas para que fechem sozinhas. Elas não podem ser mantidas abertas ou trancadas a chave, “mesmo que por curto período”; 6º - Nas calçadas dos prédios, é preciso conferir o registro de recalque, equipamento que “os bombeiros utilizam para pressurizar a rede interna de hidrantes”.

DICA / INCÊNDIO - EQUIPAMENTOS Não raro, transeuntes roubam o engate rápido, uma peça em latão. Ayrton Barros lembra também que os acessos a todos os equipamentos de combate a incêndio devem estar desobstruídos, assim como as rotas de fuga, essas devidamente sinalizadas, com placas fotoluminescentes; que a compartimentação vertical, onde ficam os chamados stop fire dos shafts de sistemas, como de elétrica e hidráulica, esteja com a estrutura íntegra, sem comprometimento (buracos); e que os para-raios sejam testados conforme nova norma, a NBR 5419/2015 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas), a qual incorporou mais quesitos de avaliação de segurança.

EVITE ERROS Abaixo, são demonstrados alguns equívocos ou acertos em fotos captadas em condomínios pelo engenheiro Ayrton Barros.

Errado

Fotos Ayrton Barros

Errado

Portas corta-fogo mantidas em condições perigosas e inadequadas. Na esq., elas não fecham completamente; na dir., porta trancada com cadeado

CERTO

Na imagem da esq., condição irregular da mangueira, pois falta bico e chave para montagem. À dir., ela está adequada, com bico, chave e armazenamento certo (‘aduchada’ e não enrolada. As duas pontas devem ficar próximas, facilitando seu manuseio em caso de emergência) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Um guia preparado pelo engenheiro Ayrton Barros, mostrando como corrigir os erros mais frequentes nos sistemas de prevenção e combate a incêndio dos condomínios. Acesse o texto através do link da Ed. 206.

PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS - EQUIPAMENTOS

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Errado

DICA / SEGURANÇA – CFTV & MONITORAMENTO

OLHAR DIGITAL NA PREVENÇÃO AOS RISCOS

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Os sistemas de CFTV representaram 46% das vendas de equipamentos eletrônicos de segurança em 2014, conforme balanço divulgado pela Abese (Associação Brasileira das Empresas do setor) durante a 18ª Exposec, feira promovida no primeiro semestre deste ano. Sistemas de controle de acesso e alarmes responderam por dois outros nichos fortes, com participações, cada um, de 23% do mercado. Também entre os condomínios, os três itens mais vendidos foram controle de acesso, CFTV e alarmes. De forma contínua, o CFTV costuma figurar nos planos de investimentos dos síndicos, com vistas a reforçar ou a modernizar a infraestrutura de câmeras, especialmente porque a tecnologia introduziu recursos bastante sofisticados, com equipamentos digitais de alta definição, zoom, infravermelho e amplo ângulo Direcional Condomínios | Outubro 2015

de visão (caso das speed dome, móveis). No Condomínio Residencial Cupecê,

localizado na zona Sul de São Paulo, o síndico Ricardo Yoshio Donadone Toome dispõe de 300 câmeras, além de uma speed dome, para auxiliar as equipes de segurança contra riscos de invasão, furtos e vandalismos. A área do condomínio é ampla e abriga 14 torres de apartamentos, além de 39 salas comerciais. A ideia é aumentar o número de câmeras, assim que ele tiver concluído a implantação do novo sistema de controle de acesso. No Edifício Minás, em Santana, condomínio em que a síndica Agnes da Silva André vem promovendo várias melhorias desde setembro de 2014, 16 novas câmeras foram instaladas, mas o objetivo é adquirir mais unidades para colocá-las nos halls internos de cada um dos doze andares. Já no Collina Parque

DICA / SEGURANÇA – CFTV & MONITORAMENTO dos Príncipes, os topos das seis torres ganharão câmeras speed dome (já há algumas delas), para assegurar a cobertura integral do perímetro que envolve o condomínio de 51 mil m2, afirma a síndica Maria Estela Bicudo.

INVESTIMENTO BÁSICO A síndica profissional Luzia Maziero Fernandes, coordenadora de três bolsões do Vizinhança Solidária no Itaim Bibi, zona Sul da cidade, e presidente do Conseg local, diz que um dos quesitos para os condomínios participarem do programa de segurança comunitária do bairro é providenciarem uma infraestrutura básica de segurança, câmeras inclusas. “Recomenda-se o uso mínimo de 10 a 14 câmeras digitais por condomínio, com infravermelho, que possam identificar melhor as imagens, principalmente no período noturno.” Luiza observa, no entanto, que ainda há resistências de moradores mais antigos (situação comum no Itaim) mediante as novas tecnologias. Também envolvido com um programa de Vizinhança Solidária, o síndico Ricardo Wolf, do Condomínio Edifício Bariloche, na Vila Formosa, zona Leste de São Paulo, pretende integrar duas novas câmeras speed dome ao sistema do CFTV do prédio. Hoje, o edifício de 36 unidades possui 34 câmeras analógicas e duas dessas móveis. Recentemente, ele promoveu a blindagem da guarita e em breve instalará as novas speed dome. De custo elevado, elas são acionadas através de joy stick, têm longo alcance de zoom e podem girar “até 360º”. O síndico justifica a necessidade da câmera pelo fato de o condomínio estar voltado para uma praça pública e também pela possibilidade de controlar a movimentação dos prestadores de serviços quando em trabalho interno. Quanto às câmeras analógicas, com resolução e área de cobertura limitada, o projeto

Mesmo mobilizados em torno de programa de segurança comunitário, o Vizinhança Solidária, os síndicos Luzia Maziero e Ricardo Wolf não descuidam dos sistemas internos dos condomínios

O QUE ESCOLHER? O fato é que a infraestrutura do CFTV (Circuito Fechado de TV) envolve câmeras de modelos diversos, caixas de proteção, cabos, fontes, placas, processadores, gravadores e monitores, de forma que as imagens possam ser visualizadas, acompanhadas e arquivadas. A tecnologia das câmeras vive a transição da plataforma analógica para a digital, a qual apresenta capacidade de captura e resolução de imagem bem superior.

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Fotos Rosali Figueiredo

é substituí-las no futuro pelas digitais.

DICA / SEGURANÇA – CFTV & MONITORAMENTO As soluções variam bastante no mercado, algumas já oferecem a tecnologia Full HD (de alta definição). De acordo com o supervisor técnico da área, Alex Machado, câmeras HD com infravermelho são boa opção para os condomínios em termos de custo e benefício. “Hoje o que se busca é resolução e nitidez”, justifica. Outra variação recai sobre o tipo de tecnologia de transmissão de dados, que pode ocorrer tanto via cabo quanto através de rede IP (internet ou intranet, por exemplo). Para o consultor em segurança patrimonial e delegado do Grupo de Operações Especiais da Polícia de São Paulo, Luís Renato Mendonça Davini, as câmeras HD, digitais, apresentam “nitidez maior, além de sistema de gravação mais limpo, eficiente e seguro”. Quanto à plataforma de transmissão de dados, ele recomenda o modo IP, “com imagens gravadas no DVR”. “Mas a melhor segurança é a que está firmada com simplicidade”, defende o consultor, lembrando que o condomínio deve se basear na “relação custo e benefício, dentro dos recursos que dispõe”, para fazer suas escolhas. Quanto às câmeras speed dome, Davini ressalva que o investimento é alto e exige conhecimento técnico do operador ou porteiro para sua operação. Desta maneira, antes de escolher a quantidade e os modelos para aquisição, o consultor orienta que o síndico forme uma comissão de segurança no condomínio, contrate um diagnóstico das necessidades locais e providencie um projeto que irá definir o escopo da infraestrutura e equipamentos. Outro ponto a ser levado em consideração é que “hoje o crime mudou a cara, é mais sutil”, observa Davini. “Os criminosos estudam o comportamento do morador e preferem praticar o furto, que é mais vantajoso para ele, pois não precisa contratar 15 pessoas para um arrastão, por exemplo.” Assim, definir e cumprir procedimentos para funcionários e moradores é essencial para a eficiência de todo sistema. Por fim, o consultor alerta o síndico para que não compre material de segunda linha, de procedência incerta, e opte por fornecedores confiáveis.

Foto Osiris Bernardino / Divulgação Exposec

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MONITORAMENTO

Na Exposec 2015, maior feira de equipamentos de segurança da América Latina, uma das principais novidades foi o lançamento de gravadores que integram imagens provenientes de diferentes câmeras, como analógicas e digitais

DICA / SEGURANÇA – CFTV & MONITORAMENTO Atualmente, muitos condomínios convivem com duas realidades, antigas câmeras analógicas ganham a companhia de modelos digitais. Para conseguir integrar imagens de tecnologia tão díspares em um mesmo sistema de monitoramento, o mercado lançou gravadores digitais híbridos ou “tríbidos”, capazes de processar todas elas, seja para transmissão em tempo real quanto para armazenamento. Essa foi uma das soluções mais divulgadas durante a Exposec 2015, feira internacional de segurança, realizada no mês de maio em São Paulo. De acordo com Luís Renato Davini, é possível encontrar ainda condomínios que fazem a gravação em antigos aparelhos de VHS, mas esse é um cenário raro. A maioria já os substituiu por DVR, aparelho digital lançado no final dos anos 90 que permite tanto o acompanhamento em tempo real das imagens pelos monitores das portarias ou centrais, quanto sua gravação. O que muda em cada condomínio é o local de instalação do aparelho e também dos monitores. Por exemplo, no Residencial Cupecê, existem 21 equipamentos stand alone (DVR) para receber as imagens das 300 câmeras e enviá-las à central de monitoramento, na portaria. No Condomínio Bariloche, a central também funciona na guarita. O consultor Luís Renato Davini sugere que os monitores sejam instalados justamente na guarita, “o ideal é o porteiro estar de frente para as imagens”. No Edifício Bariloche, ambas as câmeras speed dome utilizam um monitor e, as 34 restantes, três aparelhos. “A maioria registra apenas quando há movimento e indica no monitor que isso está ocorrendo. Assim fica mais fácil a observação pelos porteiros”, explica o síndico Ricardo Wolf. Segundo ele, “quando as câmeras são programadas para registrarem imagens em movimento, a capacidade de visualização de tantas tomadas por um ser humano é facilitada; é mais simples para quem realiza a monitoração prestar atenção às imagens que geralmente são destacadas das demais, ao se modificarem”. Os funcionários do Bariloche são treinados para a tarefa, já que “a observação das câmeras é uma atividade que requer atenção, por isto estamos automatizando outras ações do porteiro para que ele se concentre mais nesta função”. Uma das medidas que vêm sendo adotadas pelo condomínio é o teste piloto de um novo equipamento para o controle do acesso à garagem, um leitor de os portões. Outra opção é o monitoramento remoto, possibilidade viável, desde que o síndico fique atento à qualidade dos serviços prestados pela empresa contratada, ressalva o consultor Luís Renato Davini. Para o síndico Ricardo Wolf a alternativa é interessante para reduzir “os custos do serviço, sem perder qualidade, porém é importante conhecer a empresa, seus procedimentos e testá-los regularmente para ter certeza da efetividade”. Quanto ao tempo de armazenamento das imagens, Luís Renato Davini sugere de 15 a 30 dias, dependendo da capacidade do sistema.

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placas que reforçará o sistema atual e liberará automaticamente

DICA / SEGURANÇA – CFTV & MONITORAMENTO

CUIDADOS NA INSTALAÇÃO E OPERAÇÃO A partir dos diagnósticos de segurança que realiza nos condomínios, Luís Renato Mendonça Davini (Foto ao lado) faz os seguintes alertas aos síndicos quanto à disposição das câmeras do CFTV: - Se tecnicamente mal instaladas, elas podem apresentar falhas em pouco tempo; - Posicionamento errado e instalação em pontos equivocados comprometem a observação; - Câmeras desvinculadas de um sistema de inteligência e com alarmes precários também prejudicam o monitoramento; - Armazenamento da imagem na portaria pode comprometer as ações de segurança. O condomínio deve providenciar um backup remoto e manter na portaria uma “CPU escrava”, pois os criminosos sempre procuram quebrar ou levar o aparelho que retém as imagens. O consultor sugere camuflar câmeras nas eclusas, para identificar o rosto dos visitantes, mesmo que estejam de cabeça baixa ou com bonés. E destaca que não adianta dispor de sistema de câmeras se houver lapsos nos procedimentos, como a permissão para entrada de pessoas com capacete.

Funcionários e moradores No quesito procedimentos, o consultor deixa outras recomendações: - Promover treinamento para que o porteiro saiba observar o comportamento do morador e identificar sinais quando algo fugir da normalidade; - Combinar entre porteiros e moradores “senhas passiDirecional Condomínios | Outubro 2015

vas”, cujo objetivo é sinalizar situações em que o condô-

mino esteja rendido. Segundo Luís Renato Davini, “o melhor sistema de segurança é aquele em que o morador participa”.

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acess贸rios...

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acess贸rios

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ANTENA, ASSESSORIA, CADEIRA

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ALAMBRADO, BOMBA

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ALAMBRADO, COBERTURA, COBRANÇA

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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FITNESS

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GERADOR, HIDRÁULICA

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HIDRÁULICA, ILUMINAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO, INSPEÇÃO PREDIAL, LUZ DE EMERGÊNCIA

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INCÊNDIO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE...

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HIDRÁULICA, ILUMINAÇÃO, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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impermeabilização, incêndio

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PINTURA PREDIAL

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INTERFONE, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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pintura predial

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pintura predial...

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pintura predial

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PINTURA PREDIAL, SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO

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PISO, PLAYGROUND

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PLAYGROUND...

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PLAYGROUND, RADIOCOMUNICAÇÃO, REUSO DE ÁGUA, SÍNDICO PROFISSIONAL

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SISTEMA DE SEGURANÇA...

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO

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TINTAS, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORME, VIDROS

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terceirização...

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terceirização

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