Editorial
EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP faleconosco@grupodirecional.com.br REPORTAGEM Luiza Oliva MTB 16.935 ESTAGIÁRIO Rafael Lima (Jornalismo) FOTO DE CAPA DavidEwing - Fotolia.com ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Rodrigo Carvalho IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
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Caro Leitor, Dois fatos recentes, ocorridos nas duas maiores capitais brasileiras, deixam importante reflexão aos síndicos. Primeiro episódio: moradores de seis edifícios do bairro de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, encaminharam abaixo-assinado ao Ministério Público Estadual, com vistas a impedir a instalação de um albergue da Prefeitura paulistana nas suas imediações. O documento alegou que o albergue iria gerar “impacto imediato” sobre crianças e idosos, escolas e o comércio. O promotor Maurício Antônio Ribeiro Lopes não apenas indeferiu o pedido como denunciou os seis síndicos dos edifícios junto à Delegacia de Polícia Especializada em Crimes Raciais de Delitos de Intolerância (Decradi). Eles irão responder a inquérito por intolerância racial, crime previsto na Constituição Federal (Art. 5º, inciso 41). Segundo episódio: a explosão de botijões de gás ilegalmente armazenados pelo restaurante Filé Carioca no subsolo do Edifício Riqueza, no centro do Rio de Janeiro, o que teve consequências trágicas. O Corpo de Bombeiros havia notificado o condomínio em 2010, proibindo o uso dos botijões, e a concessionária de gás informou que não abastecia o local havia 50 anos por falta de estrutura. Uma das principais lições que emerge desses acontecimentos reside na responsabilidade dos síndicos e na sua complexa missão de fazer cumprir a lei, quaisquer que sejam as demandas coletivas ou individuais. A presente edição da Direcional Condomínios aborda um tema que mexe muito com esses limites entre o que é permitido, o que é possível e o que se quer – o consumo e tráfico de drogas nos condomínios, em áreas comuns e privativas. Como e quando agir? Quando contar com a polícia? Como tratar a questão com os pais, principalmente se os próprios forem usuários? Como assegurar os direitos coletivos em consonância com os de propriedade? Reportagem da jornalista Luiza Oliva e a coluna do advogado Cristiano de Souza Oliveira procuram apontar alguns caminhos: 1) é preciso ter clareza que o direito coletivo se sobrepõe ao individual, inclusive para preservar o direito de cada um dos moradores ao pleno usufruto da propriedade; 2) há uma legislação específica para prevenção e combate às drogas ilícitas, o que deve ser cumprida por todos, sob pena de omissão; 3) os condomínios possuem Convenção e Regulamento Interno que instrumentalizam a ação dos síndicos, principalmente porque muitas das situações envolvendo o consumo de drogas resvalam para condutas antissociais; e 4) o convívio coletivo pressupõe diálogo e transparência para que as partes possam chegar a um entendimento antes que recorram aos instrumentos legais. Algo que parece ter faltado, por exemplo, no episódio do abaixo-assinado contrário ao albergue de Pinheiros. Mas a última palavra é a da lei, que se tivesse sido levada à risca no Edifício Riqueza, teria poupado muitas vidas humanas. Ficam aqui, portanto, algumas considerações, em assunto que não se esgota. Muitas dúvidas continuarão a surgir e, nesse sentido, sugerimos ao leitor que as encaminhe para nosso endereço de email - faleconosco@grupodirecional.com.br – para que possamos abordá-las em reportagens e artigos futuros. Uma boa leitura a todos Rosali Figueiredo Respondam à PESQUISA publicada na página 4 desta edição e nos ajude a conhecer um pouco mais suas necessidades e expectativas. Todos que encaminharem o formulário respondido concorrerão a prêmios, que serão sorteados no dia 2 de dezembro.
Sumário 05. Informe Publicitário: ................................................................................... Seciesp 08. Coluna: .............................................................. O Condomínio em Face das Drogas
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
10. Capa: ................................................................................... Drogas: Dura Realidade 12. Fique de Olho: ........................................................................... Controle de Pragas 14. Administração: ...................................................................................... Procuração 15. Administração: .......................................................................... Certificação Digital
A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
16. Dica: ........................................................................................... Segurança: Acesso
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17. Informe Publicitário: .............................................. PPA/ Alarmes e Monitoramento 18. Dica: .................................................................................................... Quadra: Pisos 19. Dica: ............................................................................ Organização de Documentos
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DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida
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Índice
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Administradora 3ª Capa Acessibilidade 9 Acessórios para Condomínios 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Água 22 Alambrados 22 Alarmes 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Amortecedor de Impacto 23 Antena 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Aquecimento Central de Água 25, 35 Atividade Física 22 AVCB 30, 45 Bancos para Jardim 2ª Capa Barras Anti-Pânico 30, 45 Bebedouro 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Bloqueador de Ar 22 Bomba d’água 23 Brigada de Incêndio 30, 45 Cadeira p/ Guarita 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Cabinas Primárias 24, 25, 35 Câmeras 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Carrinho 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Central PABX 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Cerca Elétrica 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Circuito Fechado de TV 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Coberturas (Policarbonato e toldos) 24 Coletor para Reciclagem 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Controle de Acesso 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Controle de Pragas (Dedetização, Descupinização) 13, 24 Controle de Medição 24, 25 ,35 Cortador de Grama 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Desentupidora 35 Elevadores (Manutenção e Embelezamento) 5, 6, 26, 27, 28, 29 Elétrica 9, 24, 25, 35 Equipamento contra Incêndio 30, 45
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Equipamentos de Segurança 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Escadas 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Espelho 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Espreguiçadeira 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Esquadrias de Alumínio 45 Esquadrias de PVC 45 Extintores 30 Fechadura Digital 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Ferramentas 7, 2ª Capa Fita Anti derrapante 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Fitness – Equipamentos 29 Gás 31 Gerador 31, 47 Ginástica 29 Grama Sintética 42, 43, 44 Guarda Sol 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Hidráulica 9, 19, 30 Higiene e Limpeza 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Iluminação de Emergência 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47, 2ª Capa Impermeabilização 9, 18, 31, 32, 33, Capa Promocional, 4ª Capa Individualização de Água 33 Interfone 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47, 2ª Capa Janela Antirruído 33 Jardinagem 48 Lâmpada 7, 2ª Capa Lavadora de Alta Pressão 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Limpeza de Caixa D’água 35 Lixeiras 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Manutenção Predial 35 Material de Construção 7, 2ª Capa Material Elétrico 7, 2ª Capa Molas Hidráulicas 26, 29 Monitoramento 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47 Mop´s 7, 20, 21, 22, 2ª Capa
Móveis 2ª Capa No Break 47 Paisagismo 9, 48 Pára-raios 35 Perícia Predial 35 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 9, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, Capa Promocional Piso 44 Playground 42, 43, 44 Porta Antirruído 33 Porta Corta Fogo 45 Portão (Automatização, Manutenção, Instalação) 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47, 2ª Capa Pressurização de Escadas 25, 35 Produtos de Limpeza 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Proteção Contra Incêndio 30, 45 Quadra Poliesportiva (Projeto, Manutenção e Reforma) 22 Quadros de Aviso 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Recuperação Estrutural 37, 39, 41 Redes de Proteção 22 Restauração de Fachadas 9, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, Capa Promocional Saco p/ Lixo 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Sensor de Presença 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47, 2ª Capa Serralheria 9, 45 Sistemas de Segurança 7, 16, 17, 34, 45, 46, 47, 2ª Capa Tapete 7, 20, 21, 22, 2ª Capa Terceirização de Serviços 47, 48, 49, 50 Tintas 2ª Capa Tratamento de Água 22 Tratamento de Piso 50 Vigilância 47, 48, 49, 50
Coluna
Reflexões sobre a postura do condomínio em face das drogas Uso das áreas comuns não pode prejudicar terceiros e deve zelar pela convivência pacífica entre condôminos. Conforme a lei federal antidrogas, síndico pode ser penalizado e responsabilizado “nas mesmas penas que o infrator”. Por Dr. Cristiano De Souza Quando o Prof. Dr. Miguel Reale apresentou a Exposição de Motivos da Comissão Revisora e Elaboradora do atual Código Civil, assim mencionou sobre o novo texto: “Superado de vez o individualismo, que condicionara as fontes inspiradoras do Código vigente, reconhecendo-se cada vez mais que o Direito é social em sua origem e em seu destino, impondo a correlação concreta e dinâmica dos valores coletivos com os individuais, para que a pessoa humana seja preservada sem privilégios e exclusivismos, numa ordem global de comum participação (...)”. Assim, mesmo que a propriedade seja garantida pela Constituição Federal como um direito do cidadão (art. 5º, Inciso XXII da CF), em condomínios há limitações do uso da propriedade, visando a convivência pacífica e para que seja protegida a função social da própria propriedade. Esta ambiguidade somente é possível pois a própria Constituição estabelece que ninguém deixará de fazer algo, senão em virtude de lei (art. 5º Inciso II da CF). Logo, o Código Civil traz em seu artigo 1.335, incisos I e II, e em seu artigo 1.336, Inciso IV, tanto a possibilidade do uso das áreas comuns e privativas pelos proprietários e moradores, como limita o referido uso a não prejudicar terceiros. No tocante ao tema DROGAS, deve o condomínio se ater a tais definições preliminares para somente após tomar as devidas decisões administrativas, se comprovada a questão, seja por:
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A) Reclamação escrita de outros moradores (uso das partes privativas e comuns); B) Seja pelo flagrante quando na área comum.
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As punições podem ser desde uma advertência, passando pela aplicação de multa punitiva de até cinco (5) vezes o valor da cota condominial cobrada, até o cume da aplicação da multa punitiva do antissocial, de dez (10) vezes o valor da cota condominial cobrada. Tais medidas são necessárias principalmente quando a questão envolver a área comum, pois nestes casos poderá o condomínio, na pessoa de seu síndico, ser responsabilizado e penalizado nas mesmas penas que o infrator, conforme Inciso II, do § 1º, do Artigo 33 da Lei no 11.343/06 (Ver Nota da Redação). Medidas preventivas devem ser trazidas para os condomínios, tais como palestras, atividades em grupo, entre outras ações voltadas para toda a coletividade. Se houver algum caso pontual, o diálogo deve sempre prevalecer e preferencialmente com o acompanhamento de um profissional especializado.
Nos assuntos que envolvam menores, deve a família ser alertada sobre o problema, não só por uma questão de vizinhança, mas principalmente por uma questão social, uma vez que o Estatuto da Criança e Adolescente, em seu artigo 4º, determina que é dever da sociedade, em geral, garantir a vida e a saúde do menor. A questão é delicada, complexa, polêmica e carece muito da atenção do condomínio, uma vez que o Estado trata a questão não só no aspecto penal, mas também no âmbito sócio-educativo.
Cristiano de Souza Oliveira É advogado e consultor jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial. Graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema condomínios. É autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º Prêmio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas”, pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. E-mails para contato: cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br Nota da Redação: Institui o Sistema Nacional de Políticas Públicas sobre Drogas (Sisnad). Ficou conhecida como “Nova Lei das Drogas” ou “Lei dos Tóxicos”, propondo medidas preventivas ao consumo, de tratamento ao usuário e de repressão ao tráfico.
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Ilustração: Rodrigo Carvalho
CAPA
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Gerente predial durante oito anos de um edifício residencial, Marcos Carvalho sentiu na pele como o uso de drogas pode afetar a vida em condomínio. Um morador jovem fazia uso de drogas nas áreas comuns. Por consequência, problemas de comportamento do rapaz também incomodavam os vizinhos. O gerente lembra que ele costumava usar o elevador social sem camisa e que o cheiro de maconha vindo do apartamento incomodava especialmente o vizinho do andar de cima. “Investi na conversa. Não foi nada fácil, levei uns três meses só para conseguir começar a dialogar. Também procurei o pai do rapaz, que admitiu não saber mais o que fazer com o filho. Cheguei a ir à delegacia, e o delegado me orientou que eu não tinha muito mais o que fazer. Só poderia chamar a polícia se estivesse configurado tráfico de drogas no apartamento”, lembra. Marcos pondera também que os moradores têm receio de manifestar suas queixas contra um drogado no livro de reclamações. “Mas, eu resolvi conversar e conversar. Argumentava com o jovem que alguém poderia denunciá-lo à polícia. Depois o pai chegou a me agradecer. Pelo menos nas áreas comuns, não tivemos mais problemas com o morador”, recorda Marcos, que não trabalha mais no edifício. Para a síndica Fernanda Parnes, do Residencial Indiana Garden, o diálogo também tem sido proveitoso. Com 100 apartamentos em dois blocos, o condomínio tem um grande número de repúblicas estudantis, por estar localizado próximo à Cidade Universitária, no Butantã, em São Paulo. Fernanda se lembra de estudantes que fumaram maconha na varanda do apartamento, e outros que fizeram uso do entorpecente na churrasqueira, durante uma festa. “Nos dois casos, intervimos na hora, conversando com os moradores, e o problema cessou. Felizmente não temos mais problemas com drogas, nem com confusões decorrentes do seu uso”, afirma. É difícil encontrar síndicos ou funcionários de condomínios que toquem no tema das drogas. Quem fala pede o anonimato. É o caso do zelador que precisou advertir verbalmente um grupo de jovens, convidados de uma festa que acontecia no salão do prédio, flagrados fumando maconha nas escadarias do condomínio. Os pais do morador que promoveu a festa foram informados do fato e o apartamento recebeu uma advertência. Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, os condomínios apenas
têm retratado a realidade que está nas ruas. Ou seja, o uso de drogas está cada vez mais próximo do que parece. No entanto, Michel aponta uma particularidade: “Os condomínios oferecem certa proteção aos condôminos usuários. A polícia ‘sem poder de polícia’ é o síndico e os próprios moradores. Todo cidadão tem a obrigação de denunciar um crime, não importa onde ocorrer. Especialmente o síndico, que não pode ser leniente, não pode fazer vistas grossas ao problema, porque ele deve zelar pelas áreas comuns.” Michel acredita que o documentário “Quebrando o tabu”, dirigido por Fernando Grostein Andrade, com a participação dos ex-presidentes Fernando Henrique Cardoso, Bill Clinton e Jimmy Carter, além de Dráuzio Varella e Paulo Coelho, levantou uma questão importante: a descriminalização e a regulamentação de algumas drogas, buscando soluções para o fracasso da guerra voltada a combater seu consumo e comércio. “A sociedade está muito confusa sobre o assunto. Há pais de adolescentes que não sabem mais como agir e chegam a comprar drogas para seus filhos, visando protegê-los. Para o síndico, a questão é que não basta multar, já que uso de drogas ilegais é crime. Podemos comparar o fato de um morador fumar maconha em condomínio a uma multa de trânsito em um shopping. Um crime é passível apenas de autuação?”, questiona. Mas, há algumas formas de advertir e/ou multar o condômino pego usando drogas nas áreas comuns, complementa Michel. Até a Lei Antifumo pode servir de argumento para o caso de uso de maconha. Ou, no caso de comportamento antissocial associado ao uso de drogas, pode ser aplicada a multa de até dez vezes o valor da taxa condominial. Porém, pondera o advogado, a recomendação, a princípio, vai desde o diálogo com o próprio morador ao contato com os pais, quando se tratar
CAPA
DICAS AOS FUNCIONÁRIOS Dorit Wallach Verea, mestre em Psicologia Clínica pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC/SP), especialista em dependência química pelo Instituto Sedes Sapientiae e sócia diretora da Clínica Prisma, especializada na área, orienta os síndicos a estarem preparados para falar sobre o tema. “Este é um assunto complexo, delicado e pleno de preconceitos. Muitas vezes os pais estão com problemas ou também são usuários”, aponta. Palestras, cartazes, informativos e capacitação aos colaboradores (síndico, seguranças, porteiros e faxineiros) são atividades preventivas que podem
ser adotadas em condomínios, alerta a especialista. Segundo a psicóloga, algumas orientações devem ser dadas à equipe no caso de uso de drogas nas áreas comuns: não fingir que não viu, não minimizar nem maximizar o ocorrido; não dar parecer pessoal mas dizer as regras do condomínio em relação às drogas; falar o estritamente necessário e não discutir com o usuário; falar em nome da administração do condomínio e do síndico a fim de instituir respeito ao usuário de drogas; e comunicar o ocorrido apenas ao síndico para não criar fofoca no ambiente. Dorit completa que o uso de câmeras funciona como instrumento de proteção e controle que pode restringir o consumo. “Porém, de forma isolada não resolve o problema”, diz.
O farmacêutico e bioquímico Jorge Luiz Barbosa da Silva, presidente do Conselho Municipal sobre Drogas (Comen) de Florianópolis (Santa Catarina), e membro do Fórum Parlamentar sobre Drogas da Câmara Municipal do município, recomenda que o condomínio com reiterados problemas de uso de drogas nas áreas comuns estabeleça regras em assembleia, preferencialmente com assessoria jurídica. “Também para o uso em espaço restrito, nas unidades habitacionais, cabe lembrar que há algumas substâncias psicoativas legais, como álcool, cigarro e medicamentos. Há liberdade de uso nesse ambiente, porém obedecendo às regras de convivência já estabelecidas quanto ao barulho, horário e outros aspectos que não prejudiquem os vizinhos”, adverte. Jorge completa que vale advertir o morador pelo distúrbio causado pelo uso e não pelo fato de estar usando ou não drogas. “Apesar de certas drogas serem ilegais não se pode arbitrar no fato de a usarem ou não em suas unidades. As pessoas a princípio são responsáveis pelas suas atitudes e devem responder por isso”, complementa.
OCUPAR OS JOVENS, UMA SAÍDA Além das drogas ilegais, também as drogas legais, especialmente a bebida, têm causado transtornos no dia a dia dos condomínios. “Principalmente os condomínios-clube, com bosque e imensas áreas de lazer, têm sofrido com os chamados ‘esquenta’ promovidos por grupos de jovens. Antes de ir para as festas, eles bebem no condomínio. Os pais se transformam em avestruzes: fingem que nada está acontecendo”, aponta Vânia Dal Maso, gerente de uma grande administradora de condomínios. Seja álcool ou drogas ilegais, ela aconselha aos síndicos comunicarem os pais sobre o ocorrido. “Não é uma obrigação do síndico, mas diria que é uma obrigação moral. Inclusive recomendo palestras, ocupar os adolescentes o máximo possível do tempo, com equipes especializadas em esportes e a presença de ronda nas áreas comuns, que podem inibir o uso”, observa. Vânia comenta que a administradora inclui na previsão orçamentária de condomínios grandes, com mais de 300 apartamentos, desde a sua implantação, o custo de um profissional de recreação. “O síndico não pode colocar uma venda nos olhos, é preciso pensar no bem-estar dos moradores.” Para casos em que se configura tráfico de drogas dentro dos condomínios, ela é firme: o síndico deve chamar a polícia, inclusive sem a necessidade de se identificar.
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de menor de idade. “Dificilmente os pais de um drogado pedem ajuda, mas o síndico, por um dever de solidariedade, deve demonstrar que está à disposição”, orienta. Valem ainda palestras com especialistas convidados, acredita Michel. “Os jovens estão precisando de aulas sobre legalidade e ilegalidade, e até sobre a responsabilidade de seus atos, que podem inclusive sujar o nome do pai. Eles devem saber mais sobre o direito de usar a propriedade dentro do que significam valores, usos e costumes sociais, e que podem fazer uso dela dentro dos limites de tolerância da própria vizinhança”, esclarece.
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FIQuE DE olHo / ConTRolE DE PRaGaS
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Com o verÃo se aproximando, os cuidados para evitar o alastramento de baratas, roedores e cupins no condomínio devem ser redobrados. As pragas urbanas podem comprometer a saúde dos moradores, além de prejudicar as edificações. No entanto, é importante escolher a empresa certa para realizar o controle, que esteja devidamente legalizada junto da Vigilância Sanitária. O alvará expedido pelo órgão é indispensável para a atuação das controladoras de pragas urbanas. O síndico deve desconfiar de preços abaixo da média e exigir das empresas que utilizem métodos preventivos e curativos. Neste Fique de Olho, conheça três empresas que possuem certificação comprovada para atuar no controle de pragas com eficácia, segurança e preocupação com o meio ambiente. baYer A Bayer CropScience desenvolve produtos que garantem segurança e qualidade no combate a pragas urbanas, como roedores, cupins e baratas. A empresa criou o Programa de Proteção Bayer, voltado à qualificação de empresas especializadas em desinsetização. “Os participantes do programa são criteriosamente escolhidos e podem ser identificadas pelo Selo Proteção Bayer”, diz o coordenador de novos negócios na área de saúde ambiental da empresa, Adriano Barreiros. “Os estabelecimentos que optarem por contratar uma das integrantes do programa terão a certeza de contar com toda a tecnologia, qualidade e eficiência dos produtos Bayer CropScience para o controle de pragas.” O Maxforce® IC, por exemplo, é indicado no controle de baratas, e possui uma ação rápida por agir em “efeito dominó” – o inseto ingere e, em seguida, transmite o veneno a outros quando volta à colônia. Ainda no Programa de Proteção Bayer, há o serviço de descupinização, que age por meio de uma barreira química injetada no solo ao redor do imóvel. “É importante que a aplicação seja feita sempre por profissionais especializados e que os agentes utilizados estejam de acordo com os padrões e as normas da legislação nacional vigente, devidamente aprovados e autorizados pelo Ministério da Saúde”, finaliza Barreiros. Fale com a Bayer CropScience: www.protecaobayer.com.br | Telebayer – 0800- 0179966
desinteC A Desintec atua no controle de insetos rasteiros, roedores e na descupinização, utilizando-se, entre outros, de barreiras químicas, insuflação na rede elétrica e tratamento do madeiramento em contato com alvenaria. O empresário Soares de Campos diz que as pragas mais comuns em condomínios são baratas, formigas e cupins. Contra estes, a Desintec possui um tratamento especializado. “Primeiro nossa bióloga procura identificar qual espécie de cupim está atacando o imóvel. Em seguida, fazemos a inspeção em ‘vídeo-boroscópio’ e utilizamos produtos com efeito dominó, ou seja, por meio de um inseto a colônia principal é atingida”, relata Soares. Após a remoção, um agrônomo, profissional da empresa, faz um monitoramento com vistas a garantir a eficácia do processo. A Desintec, que neste ano completa 24 anos no mercado, é certificada pelo sistema de gestão de qualidade ISO 9001 e também pelo de gestão ambiental, a 14.001. “Possuímos equipe treinada, com profissionais responsáveis e qualificados”, destaca Campos. Fale com a Desintec: 11 5589-2520 | www.desintec.com.br | desintec@desintec.com.br Desintec Serviços Técnicos Ltda EPP Rua Carneiro da Cunha, 1196 São Paulo - SP - Cep: 04144-001 Alvará: 355030890-812-000024-1-0
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niKKeY
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Atuando no controle de pragas há mais de 14 anos, a Nikkey aplica nos condomínios um tratamento para a eliminação de cupins denominado Sistema Sentricon. “Utilizamos iscas instaladas no entorno da edificação. A eliminação das colônias de cupins é realizada de forma localizada, através de estações, não havendo assim, exposição de veneno, o que assegura o bem-estar dos condôminos e a preservação do meio ambiente”, afirma a bióloga Catarina Alves. No combate aos cupins, a Nikkey promove ainda monitoramentos regulares, programados conforme o grau de infestação. Já para insetos rasteiros o controle é semestral, e no caso de roedores, trimestral. No entanto, o Sistema Sentricon é o carro-chefe da empresa, conforme destaca Catarina. “É um serviço totalmente diferenciado, no qual não há presença de veneno no ambiente. Também não é intrusivo, ou seja, não é necessário esvaziar armários, gavetas e afins para a eliminação das colônias”, aponta. A Nikkey atua nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo, por meio de suas 13 filiais. “Há qualidade nos produtos e no corpo técnico, que é prestativo e cordial com os clientes”, finaliza Catarina. Fale com a Nikkey : (11) 5545-9958 | www.nikkey.com.br | catarina.sac@nikkey.com.br Nikkey Controle de Pragas e Serviços Técnicos Ltda. Rua Professor Otávio Guimarães, 47 - Veleiros - São Paulo - SP - Cep: 04771-110 Alvará: 355030890-812-000010-1-5
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Ilustração: Rodrigo Carvalho
ADMINISTRAÇÃO / PROCURAÇÃO
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Desde que se tornou síndica do Condomínio Piazza Di Toscana, na Vila Alpina, há mais de seis anos, a engenheira Ana Josefa Severino precisa lidar com uma particularidade administrativa: a Convenção do condomínio determina que nenhum componente do corpo diretivo apresente procurações nas assembleias. “Pela Convenção, nem o síndico, tampouco os cinco subsíndicos, um de cada torre, ou os três conselheiros podem utilizar procurações. Para os moradores não há nenhuma restrição, e nem exigência de firma reconhecida”, conta a síndica. Situações como a do Pizza Di Toscana não são tão comuns. A administradora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do livro “Revolucionando o condomínio” (Editora Saraiva), afirma que muitas convenções não preveem nem esclarecem como as procurações devem ser utilizadas. “Já vi casos de síndicos que, para se perpetuarem no poder, fazem uso de procurações de pessoas que não moram mais no condomínio ou até falecidas. Acredito inclusive que deve ser exigido o reconhecimento de firma, para dar credibilidade ao documento”, sustenta. A opinião é controversa. “As procurações utilizadas em assembleias não precisam ter a firma reconhecida, salvo se a convenção condominial exigir”, afirma o advogado Daphnis Citti de Lauro. Para Rosely, é recomendável que a convenção limite o número de procurações para o síndico ou membros do conselho. “Recomendo que o corpo diretivo seja proibido de usar procurações para se eleger, aprovar contas ou outras obras de seu interesse. Se a convenção é omissa nesse sentido, aconselho o síndico, ou os moradores, a convocar uma assembleia para deliberar sobre o tema”, esclarece. Já se a Convenção especificar que a procuração pode ser utilizada, porém sem detalhamentos, o condomínio terá que alterá-la com quórum qualificado. “Sugiro inclusive que conste nas convenções a limitação de uso das procurações. Cada mo-
rador poderia apresentar até duas procurações no máximo”, acredita. Limitar o número de procurações é uma iniciativa benéfica para síndicos e moradores que visam uma administração justa e eficaz. “O síndico não tem meios para se proteger de um número excessivo de procurações nas assembleias, a não ser que na convenção condominial do seu prédio haja uma cláusula limitando o número de procurações. E isso vale para os condôminos também. Há síndicos que, para se manter no cargo, usam um número grande de procurações”, comenta o advogado Daphnis. Desde que seu uso esteja dentro do que prevê a convenção do condomínio, a procuração pode ser manuscrita. Daphnis Lauro orienta que ela deve conter o nome do outorgante da procuração, a unidade de sua propriedade e o nome do outorgado, isto é, quem vai agir em nome do condômino. “De preferência, deve constar também a qualificação das partes. E ainda o objeto da procuração, ou seja, o de representar em uma determinada assembleia ou em várias, ou a validade por tempo determinado, por exemplo um ano”, diz. Se não houver tempo determinado, entende-se que a procuração vale até que seja revogada ou então até a morte ou impedimento/ incapacidade do outorgante. A procuração deve conter ainda os poderes a que se destina, em geral para aprovar determinado item da pauta ou poderes gerais para discutir tudo o que estiver previsto na ordem do dia da assembleia.
Para ser síndico, não bastam boa vontade e dedicação: é preciso estar atualizado. Prova recente é a exigência da certificação digital para os condomínios que possuem funcionários próprios. Até 31 de dezembro próximo, eles deverão obter a certificação digital (e-CNPJ) para acessar o canal eletrônico “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal (CEF), criado para a troca de informações relativas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e à Previdência Social. A certificação digital é emitida no modelo ICP-Brasil por qualquer das Autoridades Certificadoras e suas respectivas Autoridades de Registro, regularmente credenciadas pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI). Essas instâncias foram criadas para regulamentar a assinatura eletrônica nas operações realizadas pela internet. “Procedimentos como consultas e liberação do FGTS e rescisões trabalhistas serão totalmente on-line. As mudanças estão sendo trabalhosas para as administradoras”, admite Omar Anauate, diretor da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Anauate explica que os síndicos devem comparecer pessoalmente para emitir os certificados digitais, além de fornecerem uma relação de documentos pessoais e do condomínio. Há administradoras fechando parcerias com Autoridades de Registro (ARs), para atender os síndicos em suas sedes. A própria Aabic tem um posto de atendimento da AR Ypiranga, oferecendo um custo diferenciado para os associados. “O condomínio que não se atualizar estará sujeito às sanções legais, especialmente se precisar movimentar o FGTS dos funcionários”, aponta. Mas, por que é tão importante providenciar a certificação digital? Regina Tupinambá, diretora comercial da Autoridade Ceritificadora Certisign, empresa brasileira especializada em certificação digital, acredita que o processo
será um facilitador da vida dos síndicos. “Em 2004 tivemos a primeira grande obrigatoriedade da certificação digital para as 10 mil maiores empresas do País se relacionarem com a Receita Federal. Hoje, aplicações da certificação digital já existem em hospitais, na Justiça, nos Detrans. Vivemos em um mundo eletrônico. Um e-mail sem certificação digital é frágil, comparável a um cartão postal escrito a lápis. Qualquer um pode interceptá-lo. A certificação é um direito dos cidadãos e um dever dos governos. Não deve ser vista apenas como obrigação, mas como uma modernização necessária.” Regina pondera que em breve não apenas o relacionamento com a Caixa será digital, mas outros usos exigirão essa modalidade, como solicitações junto às prefeituras e concessionárias de serviço de energia elétrica, por exemplo. “Nada garante o sigilo de uma transação digital como a certificação. O certificado criptográfico é uma combinação de segredos. Através de um chip, ele pode ser instalado em um cartão ou um token, equipamento semelhante a um pen drive que dispensa a leitora de dados. Cada vez que se faz uso desse certificado, a empresa certificadora o avalia e registra a movimentação realizada”, explica. A diretora da Certisign complementa que o síndico não deve entregar a ninguém o certificado digital do condomínio. Se for o caso, pode passar uma procuração específica digital (realizada no site da Conectividade Social) delegando poderes para a administradora. “O certificado digital é um instrumento muito poderoso. Por isso temos que saber quem é o síndico, e pedimos o seu comparecimento presencial no momento de validação do certificado”, completa. Regina destaca ainda que haverá muito mais praticidade no relacionamento entre síndicos e administradoras de condomínios, assim como desburocratização dos processos. “Há um ganho significativo com a agilidade no recolhimento do FGTS, redução de tempo e gastos operacionais, além de garantia da segurança jurídica dos dados que transitarem virtualmente no sistema operacional da Caixa. A certificação é a reinvenção da roda e a redescoberta do fogo. Síndicos, bem-vindos ao universo da tecnologia digital”, convida Regina.
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, confira a relação completa de documentos necessários à obtenção da certificação digital, na coluna do advogado Cristiano de Souza Oliveira.
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ADMINISTRAÇÃO / CERTIFICAÇÃO DIGITAL
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DICa / SEGuRanÇa – aCESSo
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PresenÇa de eClusa nos acessos de pedestres e veículos, guarita blindada, identificação biométrica das digitais dos dedos para liberação dos prestadores de serviços, cartão com leitura magnética para a entrada dos moradores: essas são algumas das medidas adotadas para o controle de acesso dos condôminos, visitantes e fornecedores ao Condomínio Practical Way, empreendimento de três prédios, 288 apartamentos e quase dez anos de vida localizado no bairro de Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo. A ideia é criar no bairro “a fama de que é difícil entrar neste prédio”, conta o gerente predial Francisco das Chagas Ribeiro Matias, que trabalha no local há nove anos. “Isso desarma qualquer intenção de invasão”, acredita Chagas. Para o consultor em segurança Eduardo Lauande, o rigor e a atenção aos procedimentos são itens indispensáveis a um controle eficaz, critérios que devem recair tanto sobre o fluxo de pedestres quanto de veículos, envolvendo a população fixa (residente) e flutuante (visitantes, entregadores, prestadores de serviços etc.). Eles pressupõem ainda, pela ordem, qualificar previamente “o perfil do circulante”; confirmar quem é a pessoa e quais seus objetivos; e, no momento seguinte, liberar o acesso ou, caso haja forte indício de que seja um suspeito, acionar o botão de pânico. Em termos de equipamentos, o diretor de marketing da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), Oswaldo Oggiam, recomenda a integração dos recursos de controle de acesso aos de proteção do perímetro e das áreas internas (por meio do CFTV, sistemas de alarme e sensores). De acordo com Oswaldo, “o grande vilão do acesso é o carro”, especialmente nos residenciais. Neste caso, o diretor da Abese propõe aos síndicos que o controle seja feito pelos porteiros, através de software que lhes permita fazer a identificação dos condôminos e colaboradores fixos pela confirmação da imagem. No Condomínio Practical Way, o controle da entrada dos usuários das 722 vagas de garagem é feito por um porteiro exclusivamente destinado a essa função, através da identificação do crachá que deve estar bem visível no para-brisa dos veículos. Em caso de perda ou esquecimento, o condutor não entra com o veículo e, caso reclame e cause problemas, é prontamente advertido, conforme prevê o Regulamento Interno. A área de segurança do condomínio é terceirizada e, em cada turno de trabalho, atuam quatro profissionais, sendo dois porteiros (um deles para os pedestres). O gerente predial Francisco das Chagas relata que o sistema foi implantado gradativamente nos últimos nove anos, com a troca dos motores dos portões automáticos, ampliação e blindagem da guarita e construção de um acesso exclusivo de serviços, separado do social. Também foi implantado o cartão magnético para acesso dos moradores na portaria social, com leitores instalados nos dois portões da clausura.(R.F) leia mais Em www.direcionalcondominios.com.br, leia artigo do consultor Eduardo Lauande sobre “procedimentos e processos” envolvidos com o controle de acesso.
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(Fonte: PPA/Departamento de Marketing)
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DICA / QUADRA: PISOS
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O concreto permanece como uma das soluções mais utilizadas no revestimento das quadras dos condomínios, mas novas opções de mercado, como a borracha em placas intertravadas, também vêm agradando aos síndicos. O importante é pensar em um revestimento conforme o uso que será dado ao local, se mais voltado para a prática esportiva focada no desempenho, se para atividades diversas, incluindo skates, ou, ainda, para recreação. No condomínio Stella Solaris, de Moema, bairro da zona Sul de São Paulo, o síndico e engenheiro Paulo Maccaferri optou pela superfície à base de concreto, polido e regularizado por resina acrílica antiderrapante e revestido com tinta também acrílica, resistente aos raios UV. “Escolhemos um piso em que as crianças possam fazer um uso mais pesado, com skate, e que nos dê menos custo de manutenção”, relata Paulo. Segundo ele, a expectativa é que somente a pintura seja refeita a cada dois anos e a base resista por muito mais tempo. Se houvesse espaço físico no condomínio, Paulo diz que implantaria áreas específicas para usos diferenciados, como a grama sintética ou o emborrachado com amortecimento para a prática de esportes específicos. A arquiteta Mara Cabral, especializada no assunto, aponta que boas opções de superfície para quadras externas incluem grama natural, sintética, o concreto de alto desempenho pintado, concreto cimentado e pintado, o piso sintético flexível em manta de borracha, a borracha intertravada, além do revestimento asfáltico e pintura com resinas acrílico-vinílicas. Já para os espaços cobertos, a lista pode ser ampliada com o epóxi, o PVC, a madeira, o linóleo, o vinílico e a borracha coberta com poliuretano (PU). Nos locais destinados à recreação de crianças pequenas, em geral mini quadras, Mara tem observado a aplicação de borracha e areia, pois são antiderrapantes e apresentam bom padrão de absorção de impacto e de reflexão acústica. No entanto, para quadras de uso múltiplo, ocupadas pelos jovens e adolescentes, é preciso um piso mais robusto, que atenda aos padrões de desempenho (como maior ou menor amortecimento ao impacto, dependendo da modalidade praticada), diz. Existem normas que precisam ser seguidas pelos profissionais, lembra Mara. É o caso da NBR 14050/98, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), relativa aos procedimentos para projeto, execução e desempenho de superfícies à base de resinas epóxi e agregados minerais. Existem ainda normas europeias tomadas como referência pelos brasileiros e que tratam do desempenho dos pavimentos nos desportos e em atividades como ginástica. “Elas estabelecem critérios quanto à capacidade de deslizamento lateral dos pés, nível de deformação vertical do piso, de brilho e reflexo, módulo de elasticidade, padrões de deflexão, energia de recuperação e reflexão da bola, e ainda citam algumas substâncias químicas proibidas”, explica Mara. Assim, antes de contratar a solução, o síndico precisa estar atento ao perfil dos usuários e contratar o projeto mais adequado, finaliza a arquiteta.(R.F)
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, leia mais sobre os pisos indicados para cada tipo de uso, em artigo da arquiteta Mara Cabral.
A nova demanda que tem recaído sobre os condomínios – a obrigatoriedade da certificação digital, tema de reportagem nesta edição – dá uma boa mostra da importância da guarda e dos cuidados com a documentação. Entre os requisitos indispensáveis para a emissão dos certificados digitais e-CNPJ, por exemplo, estão a Convenção do Condomínio registrada em Cartório de Imóveis (para aquelas com datas posteriores à entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro de 2003) ou certidão da matrícula-mãe do imóvel, anterior ao seu desdobramento em unidades (no caso de condomínios constituídos antes de 2003). Já a ata registrada de eleição do síndico é obrigatória nos dois casos, entre muitos outros documentos. A gestão de documentos é assunto sério para os condomínios, atesta o síndico Wagner Pradella, do Edifício George Bizet, do bairro da Aclimação, em São Paulo. Além da necessidade de cumprir os prazos legais de retenção das guias, registros de empregados, certificados, laudos, relatórios, comprovantes de pagamentos, contratos, atestados, apólices etc., Pradella chama atenção para a importância de se guardar notas também para evitar “futuras cobranças indevidas”. “Elas retêm a comprovação do que já foi pago, é a memória da idoneidade do síndico”, afirma. Seu cuidado é tanto, que mesmo em caso de papéis ou impressos passíveis de serem descartados em menor tempo, Wagner Pradella os retém por pelo menos dez anos. Em seu condomínio, há um espaço próprio para o arquivamento do material. Wagner prefere manter grande parte da documentação no edifício, como as pastas de despesas organizadas pela administradora, contendo os originais dos impressos fiscais, trabalhistas, tributários e financeiros, além dos demonstrativos de pagamentos, receitas, aplicações e reservas. “Eles devem ser guardados em arquivos em aço com chaves, em lugar restrito à entrada de pessoas não autorizadas”, recomenda o síndico, que libera a consulta aos demais moradores somente depois de pedido formal e acompanhada por um representante do prédio ou administradora. Conforme levantamento realizado pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), o prazo mínimo de guarda de documentos varia de três a 30 anos, mas há aqueles em que deve ser por prazo indeterminado, como a Convenção e suas respectivas alterações. Omar Anauate, diretor de condomínio da entidade, diz que alguns comprovantes ou impressos podem ser digitalizados, especialmente aqueles relativos ao controle interno do orçamento e cadastro. Mas quanto aos documentos que costumam ser solicitados com frequência pelos órgãos públicos em vistorias e durante pendências judiciais, Anauate recomenda os procedimentos tradicionais de guarda, pois “ainda não há entendimento sobre o que pode ser digitalizado”. O diretor defende que a parte principal fique sob responsabilidade das administradoras e que os condomínios controlem pastas orçamentárias, mas com cuidado e formalização da sua consulta pelos moradores.(R.F)
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, confira a relação de documentos e seus respectivos prazos de guarda obrigatória, conforme levantamento realizado pela Aabic.
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DICA / ORGANIZAÇÃO DE DOCUMENTOS
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Acess贸rios
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Acess贸rios
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acessórios, Água, alambrados, atividade Física
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Amortecedor de Impacto, Antena, Bomba d'ĂĄgua, Cursos
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Coberturas, Controle de Pragas, ElĂŠtrica
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Elétrica
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Elevador
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Elevador
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Elevador
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Elevador, Equipamentos de Ginástica
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Equipamentos Contra Incêndio, Extintores, Hidráulica
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Gás, Gerador, Impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização, Individualização de Água, Janela Antirruído
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Interfone
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Limpeza de Caixa d'água, Manutenção Predial, Para - Raio, Perícia Predial, Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Playgrounds
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Playgrounds
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Pisos, Playgrounds, Radiocomunicação, Recuperação Estrutural
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Porta Corta-Fogo, Sensor de Presença, Serralheria, Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança, Terceirização
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Tercerização
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Tercerização
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Terceirização, Tratamento de Piso, Treinamento
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