A recente catástrofe no Rio Grande do Sul não deixa dúvidas: é preciso repensar hábitos de consumo, priorizando tudo aquilo que traga menos impacto ao meio ambiente. Caminha nesse sentido a opção pela energia sustentável, como a fotovoltaica, gerada a partir da luz solar. Ou o mercado livre de energia, modalidade em que o cliente pode exigir (mediante valor um pouquinho mais alto) que a energia adquirida seja exclusivamente de fontes renováveis. Vale destacar que em ambas modalidades, ocorre redução significativa na conta de luz – será que alguma delas serve para seu condomínio? Leia nossa matéria de capa.
Trazemos também uma reportagem sobre os papéis e as responsabilidades que cabem aos síndicos e as administradoras, e a necessidade de plena sintonia em prol dos condomínios. Confira! E, neste mês, você vai conhecer a história da síndica profissional Fernanda Chaves, diagnosticada com esclerose múltipla na juventude, que encontra no dinamismo da sindicatura forças para lutar contra a doença e a favor da qualidade de vida do próximo em edificações edilícias. Veja ainda nossas matérias de DICAS sobre obras em fachadas, kit enxoval e equipamentos de proteção e combate a incêndios.
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USO IRREGULAR DO SALÃO DE FESTAS
Por Vander Ferreira de Andrade
UMA DAS áreas comuns que costuma ensejar reclamações de toda ordem quanto ao uso irregular é o salão de festas. Para gerir esse espaço de modo adequado, é importante que o Regulamento Interno estabeleça regras quanto à sua utilização em dias da semana, horários, ao nível de ruídos aceitável e à proibição do uso exclusivo por terceiros. Ainda que o condômino possa ter feito a reserva do ambiente, ou mesmo pago a taxa pelo uso do espaço, tal condição não lhe faculta transferir o uso exclusivo a terceiros estranhos ao condomínio, comportamento desviante, censurável e reprovável à luz das regras elementares de convivência.
Assegura-se salutar a adoção de mecanismos de agendamento prévio, acompanhado de termo de responsabilidade. Tem-se ainda que aquele que venha a reservar o espaço se torne diretamente responsável por qualquer não conformidade ou dano que possa afetar o ambiente. Igualmente relevante que se faça obrigado a informar o número de pessoas convidadas para o evento, bem como encaminhar com a devida antecedência a relação nominal dos convidados para que a portaria, física ou remota, possa validar o acesso às dependências do condomínio.
Importante registrar que a entrada dos convidados, por seu turno, não representa autorização para livre trânsito pelas áreas comuns do condomínio, razão pela qual deverá se restringir ao espaço destinado para a realização de festas, seja este a churrasqueira,
o espaço coletivo gourmet ou mesmo o próprio salão de festas.
Para além de ter que arcar com eventuais prejuízos causados por comportamento desviante, o condômino responsável pela reserva poderá ser penalizado pela imposição de advertência ou multa, a depender da gravidade de sua conduta.
VANDER ANDRADE
Advogado Condominialista. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP. Diretor Acadêmico do “Instituto Vander Andrade” – Cursos de Direito e Gestão Condominial Mais informações: (www.institutovanderandrade.com.br) Foto Divulgação
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CONTE SUA HISTÓRIA!
“ESCLEROSE MÚLTIPLA NÃO DEFINE MEU
DESEMPENHO”
Fernanda Chaves, 40 anos, convive com a doença desde a juventude
“MINHA HISTÓRIA
seria muito diferente se eu não fosse filha da Dona Mariana, uma mulher de força ímpar, nascida no interior da Bahia, que se rebelou contra o roçado e fez o pai enviá-la à escola. Aos 20 anos, veio sozinha para São Paulo, foi cobradora de ônibus, auxiliar de enfermagem, depois, enfermeira, vindo a se aposentar na maternidade Pro Matre. Fez trabalhos extras, como treinar babás em residências com recém-nascidos. O meu pai era maitre do Baby Beef Paes Mendonça, um homem incrível, que faleceu cedo. A minha mãe era fantástica: construiu a nossa casa no Itaim Paulista e incentivou os três filhos a estudar – tenho um irmão engenheiro e um arquiteto formados em faculdade pública. Ela foi meu suporte quando fui diagnosticada com esclerose múltipla aos 19 anos. Numa manhã de 2001, acordei cega dos dois olhos, e assim permaneci por seis meses. O que se seguiu foi uma romaria a hospitais e consultórios. Um dos meus irmãos trabalhava e ajudou a custear especialistas não cobertos pelo convênio. Já o caçula me ajudou a conviver com a nova condição em casa. A fé da minha mãe em Nossa Senhora Aparecida, intensa, me deu esperanças de voltar a enxergar. Hoje sou devota e carrego a imagem tatuada no braço.
Passado um tempo, enfrentei ou-
tro sintoma da doença: perda de sensibilidade e movimento dos membros inferiores. Além de internações para tomar medicação específica, fiz hidroterapia e equoterapia, terapia com cavalos. Usei cadeira de rodas, muletas, e meses depois, pude andar sozinha. No início de 2023, tive outra crise, que paralisou só a perna esquerda e durou três meses, mas permaneceu um pouco de fraqueza muscular. A esclerose não é igual para todo mundo, comigo foram crises pontuais. Não sei como será a evolução da doença no futuro, então me cuido no presente.
Eu sou plenamente capaz de executar tarefas, dinâmica, e a ideia de ficar parada me aflige. Minha mãe faleceu dois anos após parar de trabalhar; não aguentou ficar em casa. Eu sou assim. Quando tive a visão temporariamente interrompida, tranquei a faculdade de Direito, mas depois me formei – sou graduada também em Designer de Interiores, com especialização em Paisagismo. Apesar dos novos, e duros, desafios, segui em frente. Sonhava ir à Europa, e fui. E pude gerar uma vida! Sou mãe de um garoto lindo e saudável. Conheci o pai do meu filho em um evento da OAB, um gentleman, 22 anos mais velho. Após cinco anos sob o mesmo teto, engravidei. Porém, antes do bebê fazer um ano, nos separamos, mas me alegra ter dado ao meu filho o melhor pai do mundo.
Fui morar em um condomínio de três torres no Brás, perto do Metrô Pedro II. Eu já conhecia o lugar porque tinha amigos lá e gostava daquele espaço com parquinho, churrasqueira e muita área verde, com mais de 50 árvores catalogadas. Quando descobri tratar-se de uma construção classificada como Cohab de alto padrão, achei a denominação engraçada, mas reconheço que é um prédio diferenciado, assim como seus pares do entorno. Eu tinha um bebê, um emprego no jurídico da multinacional Tokio Marine, e ainda assim me tornei síndica para melhor cuidar do condomínio e seus habitantes.
A doença me fez olhar para o próximo. Passei por várias sessões de pulsoterapia, que é quando você recebe uma bomba de corticoide durante horas, na mesma sala da oncologia, então fiz amizades com pessoas da quimioterapia, mas perdi algumas delas para o câncer. Isso é muito doloroso, mas ensina que a vida pode ser breve e devemos viver da melhor forma enquanto estamos aqui. Querer o bem-estar coletivo me levou à sindicatura – e nela me mantém –, bem como o senso de justiça aprimorado em locais em que trabalhei.
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
O meu primeiro emprego foi no escritório jurídico da família Mascaro, com o dr. Amaury, hors concours do direito do Trabalho, e a dra. Sônia, hoje desembargadora federal. Eu convivia com eles desde criança, porque a minha mãe treinou a babá do filho deles, e acabou convidada para madrinha. Sempre me acolheram com amor e respeito, e eu me espelhei muito na conduta pessoal e profissional deles. No escritório, havia também o dr. Elizeu Alves de Melo, que naquela época presidia o Tribunal de Ética da OAB, e costumava repetir o seguinte: ‘Sempre faça o que é correto, o correto é indiscutível.’ Essa frase nunca saiu da minha cabeça.
Outro emprego marcante foi no jurídico de um sindicato no ABC, que intercedia por trabalhadores que não recebiam seus benefícios, o que desestabilizava qualquer pai de família. Depois, trabalhando no jurídico da Tokio, e também do Itaú, de onde saí para abraçar a sindicatura, comprovei o quanto empresas de valor impactam positivamente a vida dos funcionários. Uso todos esses aprendizados em prol de uma sindicatura mais humana. Brigo muito pelos direitos dos moradores e de quem trabalha nos condomínios. Em minha primeira gestão externa, em um condomínio-clube de São Bernardo, fui colocada numa sala por 15 condôminos, descontentes com a decisão de tirar uma empresa de segurança que poderia acabar implicando o condomínio num passivo trabalhista. Tive medo, mas sou da periferia, não me dobro fácil. Tirei a empresa. Sou síndica orgânica desde 2015. No começo, eu entendia só de controle financeiro, tanto que peguei o caixa baixo e hoje temos 200 mil reais. Tive professores maravilhosos, o zelador e o administrador. Também fiz curso de síndico profissional no Senac e vários cursos operacionais. Logo que assumi, resolvi a questão do mau funcionamento dos seis elevadores e troquei a iluminação das garagens. Depois vieram AVCB e pintura da fachada. Contratei um projeto de design e o doei ao condomínio, então temos um moderno grafismo na fachada, harmonizando com a pintura nova, o que tira 'a cara de Cohab’ e valoriza o local. Por meio de um vizinho com empresa de sindicatura, consegui meus primeiros condomínios, como o de São Bernardo, em esquema de parceria. A esclerose múltipla não define a qualidade do meu desempenho, tanto é que quatro anos atrás abri minha própria empresa, com síndicos ótimos na equipe. Temos 17 condomínios, oito sob o meu guarda-chuva. Durante minha crise em 2023, atuei de modo remoto, e minha equipe, além de subsíndicos e zeladores, contribuiu para nada faltar aos condomínios. Com doença ou sem doença, um síndico deve cercar-se de pessoas proativas e constituir uma equipe sólida."
Fernanda Chaves, em depoimento a Isabel Ribeiro
Por
TRANSIÇÃO ENERGÉTICA: MERCADO LIVRE OU PAINÉIS SOLARES?
Por Isabel Ribeiro
Economia financeira e sustentabilidade impulsionam novas escolhas para os condomínios, mas nem todos estão elegíveis para mudanças ou comportam adequações em seu aporte de energia
DESDE O último 1º de janeiro passou a vigorar a abertura do mercado livre de energia para consumidores com demanda inferior a 500 kW, despertando naturalmente o interesse de síndicos em proporem uma solução economicamente mais viável aos condomínios – de fato, o valor do gasto mensal com energia elétrica fica em média 30% menor. Mas antes de qualquer especulação, o síndico deve se perguntar: O meu condomínio está elegível à mudança?
Só podem migrar da energia cativa (leia-se Enel, CPFL, entre outras concessionárias) para o mercado livre aquele condomínio classificado como consumidor do Grupo A (Média e Alta Tensão), ressaltando que o Grupo B (Baixa Tensão) ainda não foi contemplado com tal possibilidade. O engenheiro Eduardo Zangari, vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), e especialista em energia renovável, explica que é fácil identificar essa classificação tarifária: “Os condomínios que recebem energia em alta tensão são aqueles que têm transformador dentro da propriedade, conhecido como cabine primária”, indica. “Pela conta de luz também é possível identificar porque aparece escrito se o condomínio recebe energia em alta ou baixa tensão”, acrescenta.
Eduardo Zangari: contribuição com o meio ambiente
Nem toda a energia comercializada no mercado livre provém 100% de fontes renováveis, podendo englobar também a energia gerada em usina termelétrica, movida a carvão, cuja queima produz gases poluentes na atmosfera. Felizmente o consumidor pode exigir que seu fornecimento seja apenas de fontes renováveis. “Custa um pouquinho mais caro, porém a economia que o condomínio tem quando sai do mercado cativo é tão grande que vale a pena pagar por essa diferença se for para contribuir com o meio ambiente”, fala Eduardo. Outra modalidade de baixo impacto ambiental, e que não se limita a um grupo consumidor, é o sistema fotovoltaico, indicado para condomínios gerarem parcialmente sua própria energia para as áreas comuns, desde que haja espaço físico para instalação de painéis solares e condição de arcar com o investimento. “Ainda é um sistema caro, mas reduz a conta de luz em até 80%”, aponta Kátia Lima Wagner, pós-graduanda em ESG (Environmental, Social and
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Governance) e especialista em energia sustentável. “Soube outro dia de um condomínio com 160 unidades que pagaria cerca de 160 mil reais para ter o sistema de painéis. Mas para projetos sustentáveis, existem linhas de crédito, além do mais esse investimento começa a se pagar a partir de dois anos e meio a três”, calcula Kátia, que recomenda: “Em vez de fazer um dimensionamento do projeto para 100% do que o condomínio consome, é preferível reduzir para 75%, pois assim o condomínio irá produzir e consumir a energia simultaneamente, evitando os impostos estabelecidos pela concessionária pelo excedente gerado”.
Os síndicos Ricardo Montu (à esq.) e Paulo Fontes: praticidade no mercado livre de energia
Para o advogado e síndico profissional Ricardo Montu, o sistema fotovoltaico é interessante por viabilizar boa redução na conta de luz do condomínio, porém a ideia não é muito bem recebida em assembleias. “Aprovar um projeto de mais de 100 mil reais assusta bastante os condôminos. Mesmo diante de ofertas de linhas de credito, percebo que há certa resistência em assumir esse custo e pagar para ver quando virá a recompensa”, comenta, e compara a modalidade com o mercado livre. “Neste último, o início do benefício depende apenas da migração do contrato e, obviamente, do prazo estabelecido; e existem comercializadoras que já propõem a implantação do sistema sem despesa alguma para o condomínio”.
Recentemente Ricardo assumiu a gestão do Arena Residencial Clube, condomínio-clube com 274 unidades na Vila Carrão, zona leste, e dá continuidade ao estudo de transição para o mercado livre iniciado na antiga gestão, que tem como objetivo reduzir um gasto médio de 17 mil reais mensais com energia elétrica. “Tem condômino que fica em dúvida se haverá mudança na conta de sua unidade, então é preciso deixar bem claro que não, que irá mudar apenas a relação do
condomínio com a concessionária quanto à aquisição de energia, e que o impacto será na redução da cota condominial”, fala o síndico.
No Domínio Jardim Marajoara, zona sul, a economia com a adesão ao mercado livre já é realidade. “Nossa conta ficava entre 80 e 90 mil reais e houve quase 30% de redução do valor”, conta Paulo Fontes, síndico profissional e morador do imenso condomínio-clube. Ele explica que para cancelar o serviço do mercado cativo é preciso enviar um comunicado à Enel, que se chama Carta Denúncia, 180 dias antes da renovação contratual da concessionária. Após a migração, o condomínio passa a receber duas contas mensais, uma da comercializadora, com o valor da compra de energia, e outra da Enel, responsável pela estrutura física que leva a energia até o condomínio. Paulo menciona que a comercializadora arcou com as despesas de adequação da cabine primária, reitera o fator de economia mensal, e destaca que, no mercado livre, ao contrário do cativo, o consumidor não fica sujeito à elevação de tarifa em condições climáticas adversas, as clássicas bandeiras, vermelha e amarela. “Se acontecer algo do gênero, continuaremos pagando o mesmo valor previamente acordado com a comercializadora”, diz. Ele orienta que se escolha uma empresa com solidez no mercado, “de preferência que atenda a grandes empreendimentos, como shoppings”. Quanto ao contrato, vale contar com apoio jurídico para delimitar com exatidão de que modo se dará a cobrança de energia e encargos pela comercializadora.
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Almir Almeida
SÍNDICO X ADMINISTRADORA: O PAPEL DE CADA UM PARA UMA GESTÃO DE ÊXITO
O síndico delega parte de suas obrigações à administração. Um b om relacionamento entre esses dois personagens é fundamental para uma gestão eficaz
Por Luiza Oliva
A GESTÃO
de condomínios envolve uma lista sem fim de obrigações: gerenciamento financeiro de pagamentos e fluxo de caixa, cobrança de cotas condominiais, pagamentos e recolhimentos de impostos, gestão da folha de pagamento, elaboração e emissão de cartas, circulares, editais e atas de assembleias, divulgação das contas mensais aos condôminos, entre muitos outros.
Embora algumas dessas tarefas constem do rol de obrigações do síndico (previstas no artigo 1.348 do Código Civil e também nas próprias convenções de cada condomínio), ele pode delegá-las às administradoras. Para Omar Anauate, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), as administradoras firmam com os condomínios contratos extensos de serviços, entre eles de atendimento, administração de inadimplência e prestação de contas, que garantem o bom funcionamento dos prédios. “Além disso, a administradora é acionada para qualquer problema do condomínio. Recebemos demandas muito diversas, como um simples pedido de pagamento ou a preparação de uma notificação”, comenta.
Síndica Tania Goldkorn: “É preciso sintonia entre os grupos gestores”
Na opinião da síndica profissional Tania Goldkorn, administradora, síndico e conselho formam o tripé para uma bem-sucedida gestão nos condomínios. “É preciso sintonia entre os grupos gestores. A administradora deveria orientar o síndico, andar junto com ele, ir ao condomínio e mostrar, apontar, mas nem sempre cumpre esse papel. Isso pode ocorrer porque o síndico acha que sabe tudo, ou porque a comunicação entre as duas partes se perde durante o caminho”, acredita Tania que, antes de migrar para a sindicatura profissional, foi síndica orgânica por dez anos de um condomínio no Real Parque.
Nas apresentações que faz em condomínios, Tania costuma explicar as funções de síndico, administradora, conselho e moradores. No caso dos síndicos orgânicos, ela pontua que a relação com a administradora não pode ser informal. Tania relata que já assumiu gestões com erros cometidos por antigos síndicos. “Questiono a administradora sobre qual atitude tomou sobre a falha. Recebo como resposta que o síndico foi avisado, mas não há nada documentado. E acredito que, se o síndico não resolve o problema, a administradora deve ir ao conselho.”
Na visão de Tania a relação entre administradora e síndico profissional é diferente. “O nível de conhecimento que um síndico profissional deve ter faz com que a administradora esteja sempre com o sinal amarelo piscando. E a partir daí começa uma troca talvez muito melhor, porque as
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Omar Anauate, presidente da AABIC: contratos extensos de serviços duas partes falam a mesma língua”, diz.
Há situações cotidianas, porém, em que o estresse atrapalha o relacionamento. Fernando Amorim Willrich, sócio de uma rede de administradoras com mais de 2.000 condomínios atendidos no Brasil, tem percebido alguns síndicos profissionais muito atribulados e sobrecarregados, que lidam com diversas administradoras. “Não raras vezes eles descarregam sua irritação em quem os atende na administradora”, conta.
O gerente é justamente uma figura indispensável e importantíssima na relação administradora-condomínio, que nem o uso de tecnologias, como os aplicativos, excluiu. “Há um relacionamento pessoal do síndico com o gerente. Ele é a cara da administradora no dia a dia, o que recebe todas as demandas e as distribui internamente”, constata Omar Anauate, da AABIC.
Carlos Eduardo Scarrone Bonifácio, formado em Processamento de Dados e há 25 anos no mercado condominial como administrador, nota que o gerente deve transmitir segurança nas informações. “O síndico precisa confiar no gerente. Se isso não acontece, ele vai pedir para trocar de gerente.” Carlos constata que muitas vezes o síndico se sente sozinho e a administradora deve ser sua parceira no dia a dia. “Estamos aqui para auxiliá-lo preventivamente. Seja síndico orgânico ou profissional, solicito a todos que sempre enviem os contratos com fornecedores para a administradora avaliar, seja para assiná-lo ou rescindi-lo, evitando problemas posteriores”, exemplifica.
Apoiar o síndico é fundamental, diz Fernando Willrich. “Quando busca uma administradora, o síndico quer contratar o impacto positivo que ela trará para o seu dia a dia. Ele quer atendimento, relacionamento, tranquilidade, segurança e imparcialidade”, enumera. Na sede de sua administradora ficam os departamentos de contas a receber, emissão de boletos, contas a pagar, a parte tributária, de folha de pagamento e conciliação bancária. Os serviços são prestados para todas as unidades da rede, diminuindo o número de funcionários nas franquias. “Assim o administrador pode focar no que é mais importante, que é o atendimento e relacionamento com os condomínios”, arremata Fernando.
SELEÇÃO METICULOSA DE EMPRESAS
Por Isabel Ribeiro
A síndica orgânica Tanila Savoy e imagens de antes e depois (acima, à esq.) da fachada do Ana Elisa: dever cumprido
QUEM ABRAÇA a sindicatura, não tem jeito, cedo ou tarde se depara com ela, a ‘temida obra de fachada’, na visão de alguns síndicos. E a depender do estado do condomínio, quanto mais cedo melhor. Além da estética, essa intervenção contribui para a conservação da construção e a salubridade da habitação, isso sem contar que, na capital paulista, atende a lei municipal 10.518/88, que exige que as fachadas sejam pintadas ou lavadas no mínimo a cada cinco anos. O processo pode até dar trabalho, mas se bem conduzido – e com a parceria de uma empresa comprometida –, engrandece o trabalho do gestor.
“A manutenção de fachadas garante a integridade estrutural e a valorização estética dos edifícios.”
(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)
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A advogada Tanila Savoy, síndica orgânica do condomínio Ana Elisa, em Higienópolis, na área central de São Paulo, conseguiu entregar um total de 6.426 m2 de fachada restaurada aos condôminos das 74 unidades. Sua sensação de dever cumprido foi ainda mais enfática considerando-se particularidades da construção. “O prédio é referência no bairro em termos de arquitetura, com mais de 50 anos, e preserva características da época, como paredes internas de jacarandá. Por isso, mantivemos a cor e estilo originais da fachada. Pintar o edifício de outra tonalidade seria como apagar sua história e os moradores não estavam dispostos a isso. O que desejavam, conseguimos entregar: fachada limpa e cuidada”, comemora.
A síndica se dedicou plenamente à tarefa, analisando orçamentos de 11 empresas do setor. “A pintura foi aprovada para cumprirmos a legislação municipal. Não havia infiltrações, nem danos severos, mas as paredes haviam começado a descascar. Como o subsíndico é arquiteto, ele contribuiu muito com um olhar técnico para apontar o que seria preciso fazer”, comenta Tanila. “De minha parte, que não sou técnica da área, procurei entender como essas empresas se comportavam e quais eram as técnicas utilizadas na restauração. Quando recebi os orçamentos, separei todos de acordo com o porte das empresas e fui estudando o que teria que agregar em cada proposta. Por exemplo, às empresas de pequeno porte, aquelas sem funcionários registrados, eu precisaria agregar seguros individualizados para os prestadores e, a cada serviço agregado, o valor do contrato iria aumentar e sem haver o respaldo jurídico adequado”, explica.
Por fim, Tanila e o conselho decidiram-se por empresas mais estruturadas e chegaram a quatro grandes nomes. “Conversamos com os representantes dessas quatro empresas e filtramos aquelas cujos sócios vieram falar conosco para explicar o trabalho a ser desempenhado, e não um agente comercial. E então optamos pelo valor e negociação final que atendia melhor o condomínio.”
Além desses critérios para refinar a busca, Tanila conta que foram consideradas questões importantes como regularidade fiscal das concorrentes por meio de certidões negativas.
Para a síndica orgânica, o trabalho despendido na seleção do prestador compensou. “A empresa finalizou o serviço em seis meses, dentro do previsto. E como o cronograma foi seguido à risca, conseguimos que a obra não interferisse muito na dinâmica dos
“A fachada externa de um edifício é um sistema complexo e a análise, avaliação e acompanhamento de um engenheiro é fundamental para o êxito esperado.”
(Charles Rovaron, diretor e engenheiro civil, Dumont Engenharia)
moradores. Sempre enviávamos comunicados com antecedência para que as pessoas pudessem se programar e saber exatamente em qual face do prédio os funcionários estariam trabalhando”, arremata Tanila.
RECOMEÇO DE OBRA
Também em Higienópolis, num prédio erguido na década de 1950, a síndica profissional Adriana Araújo acompanha recém-iniciada obra de recuperação de fachada. O condomínio em questão é o Edifício Rubayat, com uma torre e 60 unidades, que carrega traços de uma época áurea. Ao assumir a administração em março de 2023, ela encontrou a reforma embargada. “Isso aconteceu porque a prestadora não realizou o serviço conforme o acordado, e teve seu contrato cancelado pela gestão anterior do condomínio”, relata. “Não foram instalados os pontos de ancoragem e os funcionários desciam pela cadeirinha com contrapeso e sem capacete, o que comprometia a segurança. Também não havia acompanhamento do supervisor na obra”, detalha.
A síndica profissional
Adriana Araújo acompanha a retomada de obras no Rubayat, em Higienópolis
“A revitalização das fachadas é um investimento na preservação e valorização do condomínio. Estamos atravessando o melhor período do ano, do ponto de vista climático, para iniciar um projeto de restauração e pintura de fachadas.”
(João Milton Rodrigues de Oliveira, sócio-proprietário, Artom Pinturas Prediais)
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Agora, com a nova contratada, a situação é o oposto. “Foram apresentadas todas as documentações pertinentes às regulamentações, como teste de arrancamento estático, que aponta as condições e capacidade técnica de dispositivos de ancoragem, e ART para pontos de ancoragem e inspeção de segurança”, ilustra. Ela comenta que o trabalho precisou começar do zero. “Para chegarmos à essa prestadora, primeiro o condomínio aprovou a contratação de uma empresa de engenharia para que pudéssemos equalizar as propostas das candidatas à reforma, de modo que os condôminos tivessem um único escopo na escolha da empresa que atuaria no condomínio”, fala a gestora.
Dentre as tarefas a serem executadas no Rubayat estão: remoção dos revestimentos danificados, tratamento de armaduras expostas, tratamento de trincas, recomposição do emboço danificado, lavagem por hidrojateamento, calafetação das janelas, pintura dos guarda-corpos das janelas, de portas de entrada, rufos, e dos gradis da cobertura e gradis do térreo e torre. A primeira etapa, de teste de percussão, já foi executada. Se tudo correr como previsto, a obra consumirá 180 dias úteis e secos.
Já no Villa Borghese, uma construção de 40 anos, na Vila Mariana, composta por três torres, Adriana está às voltas com impermeabilização e pintura de fachada. Recorreu à mesma empresa de laudos de engenharia em busca de um escopo da obra para entregar às participantes da concorrência e poder contar com propostas equalizadas. “Contratamos essa empresa para realizar uma vistoria geral com drone e emitir um laudo técnico com escopo da obra. Esse condomínio apresentou algumas infiltrações e com um laudo em mãos, adquirimos força para que a obra fosse aprovada pelos condôminos”.
Adriana menciona que contratar um parecer técnico é estratégico; os condôminos compreendem melhor a urgência de obras de fachada. Quanto à negociação com a prestadora que atuará no prédio, ela orienta aos colegas síndicos que seja feita uma análise jurídica do contrato para evitar surpresas. “Outro passo importante é o planejamento financeiro e apresentar o fluxo de caixa de maneira transparente para que se evite problemas futuros. Como síndicos somos obrigados a cumprir a legislação e mantermos as fachadas em ordem, e se fizermos de maneira correta e planejada, dará tudo certo”.
“Ao se decidir pela pintura da fachada, o condomínio precisa escolher não só uma empresa que trabalhe com as melhores técnicas e materiais do mercado, mas que também se preocupe com funcionários e moradores, seguindo normas e regulamentações de segurança.”
(Luciano Sena, consultor técnico, LCI Pinturas)
Sérgio Meira (à dir.) e Jaques Bushatsky, membros do Secovi-SP: integração de espaços
SACADA É PARTE DA FACHADA?
O envidraçamento retrátil mudou o cenário das sacadas dos residenciais. Na esteira do fechamento com folhas de vidro, vieram as persianas, e a integração de sacada e sala a partir do nivelamento de altura e padronização do piso, junto ou não com a remoção da porta de correr – ou até de um tanto de parede que atrapalhe a plena união dos ambientes. Entretanto, lembrando que sacada faz parte da fachada, essa tendência atrita com regras de alteração em parede externa da torre? “As mudanças são aceitas, mas de modo que não descaracterizem a fachada, que é para não desvalorizar o patrimônio, então opta-se pela padronização de espessura e cor do vidro, e tonalidade e modelo da persiana”, diz Sérgio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP.
Sérgio, que é engenheiro e síndico profissional, enfatiza que há de se ter cuidado para não quebrar o conjunto arquitetônico. Sobre remover a porta de vidro e até mesmo parte da alvenaria que separa a sacada da sala, ele observa que os condomínios estão mais permissivos, mas desde que não se remova sequer um milímetro daquilo que for considerado parede estrutural.
Portanto, antes de qualquer obra, inclusive essa, é necessário que a unidade apresente ART ou RRT ao síndico ou à administração do condomínio. É preciso atenção também com a instalação da churrasqueira, caso o projeto da construtora contemple uma. “Se interferir no projeto de decoração da unidade, o condômino pode abrir mão da parte externa da churrasqueira, mas não deve jamais desmontar a continuidade do exaustor que percorre todos os andares”, orienta.
“Quando se trata de revitalização de fachadas, o trabalho nas sacadas sempre é o ponto mais sensível da obra. Os profissionais escolhidos para essa etapa devem ter muita experiência, treinamento específico e perfil organizado.”
(Sérgio Ricardo Serem Calçada, CEO, Trinca SP)
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Com tudo pronto, esse espaço vira extensão da sala e, segundo Sérgio, fica a critério de cada morador cuidar de sua decoração, o que pode incluir pintar a parede da sacada com a mesma cor da parede da sala. ‘Já existe um consenso no mercado que, nessa situação, com fechamento adequado, o morador pode fazer as alterações que desejar”, explica. “Por outro lado, percebo também que há uma orientação para padronização do tipo de iluminação das sacadas. Olhando um prédio de fora, fica feio ver uma sacada com luz em tom ‘branco ambulância’, e na sacada acima, luz amarelada. Não importa a quantidade de lâmpadas determinada no projeto que o decorador fez para a sacada, mas sim que se mantenha a cor quente da lâmpada”.
No circuito imobiliário e condominial, comenta-se que uma vez fechada a sacada, essa área poderia se tornar computável para cálculos na cobrança de IPTU do imóvel. “Eu nunca vi acontecer nada assim, mas na assembleia que aprovar o fechamento, acho importante deixar claro que este risco existe”, comenta Sérgio.
Na opinião do advogado Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Corporativa Secovi-SP, integrar os espaços não faz propriamente aumentar a área útil de um apartamento. “Cada unidade tem uma determinada área que a gente chama de fração ideal, que corresponde a x metros quadrados internos. Quando o condômino tira a porta que vai para a varanda, se tem entendido que não tem acontecido nada que afete o condomínio. A área continua a mesma. Nós estamos falando também de um local que costuma ser entendido, pelo menos na jurisprudência mais recente, como área interna.”
O advogado compara remover a porta da sacada a retirar a de um dormitório: nada muda. “Eventualmente, pode ser que um prédio tenha sido aprovado com determinadas características de área não computável, e eventualmente esse local seria de uma área não computável que passaria a ter um uso semelhante ao da computável. Isso, em tese, poderia gerar alguma pesquisa, mas não vi isso acontecer ainda. Essas situações, óbvio, se ferirem alguma legislação, sim, podem acarretar problemas legais diante da alteração”, acrescenta Jaques.
“Para um projeto bem sucedido, a escolha das cores é um ponto muito importante, além do orçamento ela também impacta toda a experiência dos moradores com o condomínio, e da percepção de valor real do imóvel.”
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
SISTEMA ANTI-INCÊNDIO EM DIA
Por Isabel Ribeiro
SÍNDICO
O síndico profissional Mauro Possatto: integridade dos equipamentos de proteção e combate ao fogo tem de estar preservada
orgânico desde 2006 e profissional a partir de 2011, Mauro Possatto faz questão de saber em quais condições se encontram os equipamentos de prevenção e combate a incêndio em condomínios que administra. Isto não só porque faz parte da sindicatura consciente, mas porque já comprovou mais de uma vez que esses artefatos são cruciais. “Do sistema de alarme a pressurização do extintor, tudo tem que funcionar perfeitamente para diminuir impactos e prejuízos do fogo”, diz.
O síndico relata que em 2012 aconteceu uma situação inusitada e controlada pela equipe interna em um de seus condomínios. “O problema ocorreu na lavanderia de uma unidade, onde os moradores haviam adquirido uma lavadora do tipo lava e seca, mas sem terem trocado a tomada de 10 para 20 amperes. Preferiram usar um adaptador, aí a tomada foi esquentando até causar um curto-circuito. O prédio era antigo e na época não havia o dispositivo DR na rede elétrica para interromper esse ciclo, então pegou fogo”.
Para piorar, a intensidade aumentou porque um dos brigadistas, funcionário do condomínio, utilizou extintor de água em vez de extintor de pó químico. “Ele se desesperou, o que não pode acontecer numa situação assim porque possibilita haver confusão no manuseio dos equipamentos.
“O AVCB é mais uma dentre tantas responsabilidades do síndico, necessariamente importante, não apenas por ser uma obrigatoriedade, mas essencialmente pela segurança para todos na edificação.”
(Rafael Martendal, bombeiro, Acion Group AVCB)
Sorte que outros funcionários estavam imediatamente atrás dele e utilizaram os extintores corretos. O estrago não foi maior porque não havia roupas no varal e, claro, porque os equipamentos estavam em ordem”, observa.
Outro episódio ocorreu na varanda de um apartamento em condomínio novo, onde um marceneiro usava o amplo espaço para trabalhar na mobília do imóvel. Fumante, deixou cair uma bituca de cigarro acesa entre madeiras e serragens, e assim começou o incêndio que se alastrou para as cortinas da sala. Os vizinhos notaram e correram ao Corpo de Bombeiros, a 200 metros, o qual agiu rapidamente. “Após o socorro, eu conversei com o capitão, que me confirmou terem usado equipamentos do condomínio no combate. Ele disse que estava tudo íntegro, inclusive a tubulação de água”, ilustra o síndico.
Para Mauro, um síndico precisa tratar do arsenal de combate a incêndio da mesma forma com que, enquanto pessoa física, cuida do seguro do carro ou do seguro-saúde da família. “Ele faz os seguros, renova, paga para ter a tranquilidade de contar com um carro reserva ou de passar por uma cirurgia, mas ele não quer que precise usar nada disso. Da mesma forma é com um extintor, que necessita estar preparado para ser usado em alguma eventualidade”, compara.
Na rotina de cuidados, além dos testes periódicos determinados para os equipamentos, o síndico recomenda a inspeção semanal a fim de se verificar se nenhum componente foi furtado, como um bico de mangueira, por exemplo. “Não é permitido trancar suas caixas com cadeado, nem faria sentido, mas podemos colocar lacres, que não impedem furtos, porém servem de alerta. Se o zelador notar um lacre rompido, logo vai perceber que ali tem algo errado e tomar providências”, orienta.
Para o teste hidrostático de mangueiras, o síndico comenta que hoje em dia há um facilitador no processo: algumas empresas do setor executam o serviço in loco usando aparelhagem específica. “É mais prático e os moradores se sentem mais seguros dessa forma porque, em geral, costumam ficar apreensivos na revisão anual, quando os equipamentos são retirados do condomínio, ainda que não sejam todos de uma vez só; metade permanece e só vai para a revisão após o retorno do primeiro lote”, fala Mauro.
“A eletrificação é realidade nas residências e um caminho positivo para descarbonização, mas o aumento do consumo elétrico requer uma análise periódica do sistema elétrico do condomínio e uma manutenção preventiva do sistema de combate a incêndio, a fim de minimizar qualquer risco.”
(Katia Lima Wagner, head comercial e marketing, Cond Free)
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
A EXPRESSÃO
COMO COMPOR O KIT IMPLANTAÇÃO
Por Isabel Ribeiro
Síndico profissional Alexsander Sardelari: contêineres são indispensáveis
enxoval de condomínio é até engraçada ou curiosa, mas muito pertinente para descrever a composição de elementos que tornam funcional o condomínio que acaba de nascer – e, às vezes, vem ao mundo desprovido até de acessórios básicos, como assentos de vasos sanitários em banheiros da área comum. Outro termo também empregado é kit implantação. Na etapa inicial da vida do edifício, o síndico precisa munir-se de uma lista com a descrição de tudo que seja essencial àquele condomínio, explicar essa necessidade aos condôminos e informar que necessitarão prover o novo endereço. Não é hora para delírios de consumo de nenhuma das partes. Até porque as finanças de muitos moradores estão sendo investidas no sonho da casa própria, o qual consome quantias para a parcela de entrega das chaves, personalização e adequação do imóvel. Por isso, é recomendável começar a aquisição pelos itens básicos, como sugere o síndico profissional Alexsander Sardelari. Versado em implantações, ele conta que ao longo dos anos as construtoras vêm modificando o olhar para essa questão: “Isso me surpreendeu positivamente pois estou atuando com implantações em que 100% dos acessórios são entregues pela construtora”, observa.
Mas, como não são todas as construtoras que promovem tal entrega, Sardelari orienta ao síndico que se deparar com um empreendimento desprovido de acessórios e equipamentos, que coloque no enxoval itens de banheiro, tais como lixeira, papeleira e saboneteira; lixeiras e carrinhos de supermercado para as garagens, e contêineres para resíduos. “Os moradores só percebem a necessidade de contêineres quando o lixo se acumula na entrada das lixeiras, um dos fatores que contribuem para deixar o condomínio num estado caótico”, comenta o gestor.
Já utensílios para serem usados no salão de festas ou espaço gourmet, a exemplo de panelas e faqueiros, devem figurar entre aquisições posteriores.
“Equipamentos como carrinhos, travas, lixeiras de coleta seletiva, e placas sinalizadoras se tornaram essenciais para a funcionalidade tanto estrutural como social dos condomínios.”
Camila Suette, sócia-proprietária, Ômega Prédios
Foto Divulgação
“O morador de condomínio quer comodidade, pede um kit completo de jantar com dezenas de itens para atender a lotação do salão. Mas essa aquisição fica para depois. A prioridade é investir no básico e no sistema de segurança do condomínio”, comenta.
A síndica profissional Priscilla Bitar D’Onofrio compartilha dessa opinião. “A aquisição de louças e talheres não é condição para a usabilidade de um salão de festas, por isso, a discussão para aquisição desses itens fica para uma etapa posterior, após a compra do enxoval básico, de equipamentos de segurança, e de artefatos de decoração e mobília das áreas comuns, na hipótese desses últimos não terem sido entregues pela construtora”.
A síndica profissional Priscilla Bitar D’Onofrio: enxoval precisa contemplar funcionários
Entre os itens essenciais, Priscilla elenca os típicos de banheiros, além de acolchoado para os elevadores, tapetes e capachos, utensílios de limpeza (baldes, vassouras, rodos e panos), carrinho e instrumentos de limpeza, escadas, caixa de ferramentas básicas contendo chaves de tipos diversos, alicate, martelo, fitas veda-rosca e isolante, e placas de identificação, entre outros. Ela também salienta que as necessidades dos funcionários não podem de maneira alguma ficar de fora da listagem, a começar pela cadeira do porteiro. E especifica que o refeitório deve conter geladeira, fogão, micro-ondas, cafeteira, mesas, cadeiras e escorredor de pratos.
Paralelamente ao kit enxoval, a síndica alerta para que seja aprovado ainda na AGI (Assembleia Geral de Instalação) um sistema de segurança condizente à estrutura do empreendimento. “Uma prioridade é a elaboração e execução de projeto de segurança. A segurança precisa ser reforçada até porque na implantação o condomínio fica muito vulnerável devido ao trânsito de pessoas que executam instalações nos novos apartamentos”, aponta. O síndico Sardelari completa que elementos de segurança são tendência em enxoval de condomínio, entre eles os sistemas de CFTV, alarme e controle eletrônico de acesso.
“Um enxoval bem selecionado e durável contribui para garantir funcionalidade e conforto nas áreas comuns do condomínio, e zela pela durabilidade dos equipamentos, como é o caso do emprego de capas acolchoadas e tapetes na proteção dos elevadores”.
João L. Fanelli, administrador, JJ Comércio
PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA: PORTÕES, ESQUADRIAS, CORRIMÃO E MURO DE VIDRO
