Revista Direcional Condomínios - Ed. 250

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Espaço AABIC

Coluna: Piscinas no prédio

Seção Tira-Teima: Conselheiro inadimplente & Locação de antenas

Playground & Elevador: Brinquedoteca: Manutenção & Ocupação & Modernização Manutenção

Segurança: Os investimentos no condomínio

Serviços ao Síndicos: Softwares, aplicativos e facilidades

Administração: Funcionários e serviços nas unidades

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Caro Leitor,

EDITORA Rosali Figueiredo

Editorial

Você encontra nesta edição de outubro um conteúdo rico, que o convida à reflexão, notadamente nas reportagens de Capa, de Administração e de Serviços ao Síndico. A matéria que abre a revista fala sobre jovens e adolescentes no condomínio. Essa é a parte da gestão condominial que não funciona no modo automático, pois demanda uma relação construída no dia a dia, exigindo persistência para que se estabeleça uma conversa e até algumas concessões ao morador. Mas, como nem sempre elas evitam contratempos, podem ocorrer recuos por parte da administração, conforme experiências compartilhadas pelos síndicos.

Outro assunto polêmico está na dúvida se a administração do condomínio deve ou não permitir que seus funcionários façam serviços particulares nas unidades. Essa reflexão é complementada com artigos disponíveis no site da Direcional Condomínios. Leia ainda sobre as facilidades que os softwares de gestão e os aplicativos vêm proporcionando ao trabalho do síndico e ao dia a dia do morador, entre outros temas de seu interesse imediato.

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / dolgachov ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Luís Guilherme

ENCONTRO DE SÍNDICOS DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS - No último

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Diego da Silva Gomes Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

dia 25 de setembro foi realizado mais um Encontro de Síndicos & Síndicas da

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

auditório. O encontro teve as palestras de Taiga Gomes, Sérgio Craveiro e

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Direcional em São Paulo. A cobertura completa do evento estará em nossa revista de novembro/dezembro, em homenagem ao Dia do Síndico (celebrado em 30/11). Na imagem acima, o registro de um momento de celebração em Odirley Felício da Rocha e contou com o patrocínio da Elevadores Primac; LAR. APP Administradora; Metta Consultoria e Cobrança; RKB Engenharia e Pintura Predial; Star Light Terceirização de Serviços; e Supersam Desentupimento. A Direcional é imensamente grata a todos os presentes!

Sumário 05. Informe Publicitário: .................................................................................................Seciesp 06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ................................. Liberdade: Fique de boa!

07. Capa: ....................................... Nem juiz, nem amigo: O síndico na relação com os jovens

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

12. Dica: ........................... O elevador parou, e agora? Dicas de manutenção e modernização 14. Seção Tira-Teima: ............... Antenas no topo do prédio: Locação ou cessão de espaço?

15. Seção Tira-Teima: ......................... O conselheiro de meu prédio é inadimplente, e agora?

16. Serviços ao Síndico: ............................... Era digital muda gestão e vida dos condomínios 20. Administração: ......................... Funcionário do condomínio deve trabalhar nas unidades?

22. Dica: ......................... Playground & Brinquedoteca: A missão de ocupar bem e preservar 26. Dica: ................................ Segurança: Investimentos vão hoje do interfone à portaria virtual 28. Coluna: .......................................................... A piscina de seu prédio está limpa e segura?

66. Espaço AABIC .............................. A nova era das assembleias virtuais nos condomínios

Direcional Condomínios | Outubro 2019

DEPARTAMENTO COMERCIAL Ana Oliveira Júlio Miglioli

Foto Paulo Mujano

GERENTE COMERCIAL Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br

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Direcional Condomínios | Outubro 2019

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EM QUADRINHOS / LIBERDADE: FIQUE DE BOA!

CAPA

NEM JUIZ, NEM AMIGO: O SÍNDICO NA RELAÇÃO COM OS JOVENS Adolescentes e jovens, especialmente acima de 16 anos, apresentam interesses que, em geral, confrontam o regulamento do condomínio. Resistem ainda a participar dos eventos coletivos. Mas é preciso insistir no diálogo e na busca de meios capazes de incluí-los na vida do prédio, recomendam gestores e especialistas.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O CONJUNTO

Síndica Patrícia Branco: “Percebo que conforme vamos cedendo espaços, conseguimos atrair os jovens e mitigar os conflitos”

Residencial Nossa Senhora do Sabará

Atualmente, com uma grade variada

encontrou um ponto de equilíbrio na forma de conduzir a relação de jovens

de eventos comemorativos, como a

e adolescentes com os interesses gerais dos moradores do condomínio:

Festa da Primavera, realizada no último

Flexibiliza posições, cria espaços e possui uma diversificada agenda de lazer.

dia 21 de setembro, o condomínio pas-

Antes de se posicionar diante de qualquer ocorrência, dá prioridade à con-

sou a vender “convites” antecipados

versa, procurando compreender em lugar de julgar. Mas quando precisa, revê

como forma de controlar os acessos e

concessões, afirma a síndica Patrícia Branco, que administra o residencial da

evitar problemas.

zona Sul de São Paulo desde 2012. Segundo Patrícia, a faixa etária menos

RECUO Chegar a um acordo não é fácil, pon-

CONVERSA

tua a síndica, pois “os jovens querem o

No entanto, conversar é preciso. O caso mais emblemático disso ocorreu

que em geral fere o Regulamento Interno

há seis anos, logo que Patrícia organizou a primeira festa junina no centro

(RI), como ouvir música alta e consumir

comunitário do residencial, que possui 14 prédios, 756 apartamentos e área

bebidas alcoólicas”. Sem limites de deci-

comum de mais de 40 mil m2. Na época, um morador jovem resolveu pu-

béis nem horários. Depois de ceder dois

blicar o evento em página de rede social na internet e obteve mais de cinco

espaços para adolescentes e jovens, o

mil confirmações!!

condomínio terá que recuar em uma pra-

Quando soube da repercussão da festa do condomínio, a síndica conver-

cinha externa que havia reservado para

sou com o morador e, em vez de advertir a unidade e/ou impedir o acesso dos

os que têm acima de 17 anos. Como a

“convidados”, mediou com ele uma solução: Somente seriam autorizados a

área fica na parte de fora, entre a porta-

entrar aqueles que estivessem em uma lista previamente deixada na portaria,

ria e um estacionamento de visitantes,

“com nome completo e RG”; a equipe do controle de acesso seria reforçada;

os jovens começaram a se exceder no

toda bebida alcoólica vinda de fora ficaria retida e seria devolvida na saída

consumo de bebidas, em uma espécie

do convidado. Os jovens ganharam um espaço separado das crianças e só

de “esquenta” para as baladas. “Eles

poderiam consumir o que estava sendo comercializado no local (cerveja era a

querem beber muito”, observa. E trazem

única bebida alcoólica). Correu tudo certo, mas sua frequência tem sido baixa

gente de fora, o que inviabiliza qualquer

nessas festas, pois “o interesse deles está em consumir bebidas destiladas,

mediação por parte do condomínio,

em grande quantidade, mais baratas”, analisa Patrícia.

mesmo que este tenha posse

Direcional Condomínios | Outubro 2019

responsiva do condomínio se situa entre 16/17 e 23/24 anos.

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CAPA da área. A administração irá reformar

Com o tempo, a administração vai adaptando os recursos ofertados. Neste

o local e “fechar” o ponto do “esquenta”.

momento, Patrícia destaca que as iniciativas com maior adesão têm sido a

“Procuramos quebrar barreiras, flexibili-

assessoria esportiva recém-contratada; a academia inaugurada no meio deste

zar, mas chega um ponto em que isso

ano; a feira livre promovida uma vez por semana, que virou “point em torno

se torna inegociável”, argumenta.

do pastel”; o happy hour no empório; uma horta implantada com adesão das

O outro ambiente cedido se localiza na parte descoberta do centro comu-

crianças; e as festas coletivas, que atraem uma faixa etária bem diversificada entre os cerca de 3 mil moradores do residencial – exceto os jovens.

nitário, afastado das torres e destinado

Para estes, o que mais têm gerado interesse no momento é a academia,

aos adolescentes que pediram um local

cujo acesso é por biometria, mas com horário flexibilizado. “Os próprios

para o consumo de narguilé, modismo

moradores vão ajustando isso, fazendo autocontrole. Percebo que conforme

que está passando, diz. Também pas-

vamos cedendo espaços, conseguimos atrair os jovens e mitigar os conflitos”,

sou a ideia de se criar a figura do síndico

avalia Patrícia, atenta às mudanças de humores e expectativas do condomínio,

mirim, por falta de interessados.

ambiente onde não cabe o verbo “desistir”.

SÍNDICO MIRIM, ESPAÇO TEEN, CAMPEONATOS ESPORTIVOS: GESTORES AVALIAM OPÇÕES Síndicos e administradores apontam

atividades das áreas comuns. O que a maioria quer vai contra o Regulamento

que houve uma mudança na relação dos

Interno, especialmente restrições de horários e proibição de consumo de be-

jovens e adolescentes com o condo-

bidas alcoólicas. Alguns veem a maioria desse público desinteressada da vida

mínio, especialmente na faixa etária de

no coletivo, mesmo para campeonatos de futebol, enquanto outros indicam

16 a 24 anos, com baixa presença nas

que uma certa flexibilização pode ajudar a viabilizar um acordo entre as partes.

O ENGAJAMENTO DOS PAIS VEM ANTES Para a síndica Kelly Remonti, o desafio envolve, necessariamente, a família. “O que eles querem é o que o levar bebida para a sala de jogos, fumar na área comum. Então fica difícil chegar a um acordo. Eles querem usar a área da churrasqueira para fazer encontros sem atender à regra de barulho, sem querer encerrar tudo às 22h. Esse é o horário

Síndica Kelly Remonti: “A família está falhando na colocação de limites, na formação dos jovens, na concessão da liberdade com a contrapartida das responsabilidades”

Direcional Condomínios | Outubro 2019

em que eles querem ir para a churras-

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queira!!”, ilustra a síndica, referindo-se ao

va do trabalho, na madrugada. Era uma galera bem pesada, havia consumo

condomínio onde atua como orgânica,

de drogas. Fizemos várias reuniões do conselho com ele, acionamos a guarda

em Alphaville, na Região Metropolitana

municipal e procuramos o delegado de polícia, através do Conseg, para nos

de São Paulo.

orientarmos. Notificamos e aplicamos oito multas à unidade, todas pagas. Foi

Sem a “educação na família” fica

mais de um ano de problema, até que em agosto passado ele se mudou e os

difícil compatibilizar os interesses, ana-

pais colocaram o apartamento à venda depois que enviamos uma notificação

lisa. “A falta de limites é problemática.

extrajudicial”, exemplifica a síndica.

Tivemos no condomínio uma situação

Quanto ao síndico mirim, a ideia não avançou pela dificuldade de se en-

muito desgastante, um DJ de 23 anos

contrar perfis de adolescentes que pudessem compor o quadro do “conselho”,

morava sozinho no apartamento dos

pois mesmo alguns nomes indicados não contaram com o apoio dos pais.

pais e promovia festas assim que chega-

“Tivemos ainda durante um tempo o campeonato de futebol, era algo que

Foto Paulo Mujano

Regulamento Interno proíbe, o som alto,

CAPA atraía, tentamos encontrar líderes para fazer a organização dos times, montar

próprio organiza a agenda de locação

a tabela dos jogos, cuidar da comunicação dentro do condomínio, mas não

do salão de festas e da churrasquei-

foi para a frente. Não temos nenhum campeonato esportivo hoje”, lamenta.

ra. Síndico há cerca de sete anos, foi

“Essas situações relatadas esbarram em um mesmo fenômeno de fundo:

Wander quem implantou no prédio a

A família está falhando na colocação de limites, na formação dos jovens, na

churrasqueira, um salão de jogos e

concessão da liberdade com a contrapartida das responsabilidades. A partir

a academia (com esteira cedida por

do momento em que os pais colocam responsabilidades aos filhos, as conse-

ele e demais aparelhos por outros

quências começam a aparecer.” Kelly relata ainda a dificuldade de acessar os

moradores).

jovens para uma conversa, porque esses “têm resistência à figura do próprio síndico, o qual carrega a imagem da regra”.

“Procuro deixá-los bem à vontade, que usem o salão de festas para jantar

Construir a ponte para o diálogo depende de a família assumir antes o seu

com os colegas, mas colocamos certo

papel, reitera. “O condomínio não pode ser uma extensão da escola, nossos

limite, para não haver bagunça e não

eventos têm que ser estruturados, então precisamos ter um grupo de pais

ter que advertir. Eles podem ficar na

que assuma essa responsabilidade. Precisa haver engajamento, o síndico

churrasqueira até 1h, 2h, desde que

sozinho não conseguirá fazer as coisas, essas necessidades têm que ser

não haja som alto e nem incomode

sentidas pelo morador.”

ninguém. Mas jamais permitiremos que cheguem às 22h para começarem a

“SÍNDICO TRANQUILO”

festa.” Já a conversa demanda “certo

Para o síndico Wander Benzei Martins, do Condomínio Edifício Cristiane,

cuidado na forma de falar, precisa ser

localizado no Tucuruvi, zona Norte de São Paulo, as relações têm sido

tranquila, não pode ir muito forte, como

mais amenas no prédio. Ele se considera um “síndico tranquilo”, “nem juiz

se fosse dono do prédio. Os donos são

nem amigo, tem que ser a coisa certa, boa para todos”. Com apenas 60

eles mesmos, se não cuidarem, vão

apartamentos e torre única, o perfil do condomínio possibilita a Wander

danificar e causar prejuízo a si próprios.

estar no WhatsApp com todos os moradores, canal através do qual ele

Eles sabem disso.” (Por R.F.)

PELO CONVÍVIO SAUDÁVEL NOS ESPAÇOS TEEN - Imagem do Espaço Teen em condomínio do empreendimento Jardins do Brasil, em Osasco, Região Metropolitana de São Paulo. O local possui também um lounge para jovens. Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o síndico profissional Demilson cados e segmentados por faixa etária, entregues pelas incorporadoras. “Devemos esgotar todas as formas de diálogo com os próprios [jovens] e com os seus pais, sempre com atenção e preocupação, lembrando que nós também já passamos por essa fase da vida. Claro que esgotadas todas as tentativas ‘amigáveis’, restarão as previstas no Regulamento Interno, para que o empreendimento não se torne uma ‘terra sem dono’.” (Por R.F.)

“ESVAZIAMENTO” NA OCUPAÇÃO DOS ESPAÇOS Diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens

Segundo ele, “falta engajamento

Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), o administrador Omar Anauate

e interesse em viver em coletividade

tem observado um “esvaziamento” na ocupação de alguns espaços pelos

e de ajudar”. “O problema é a falta

jovens e adolescentes. “O jovem, principalmente, não tem mais frequentado

de regras, não obedecem nem em

a área comum, talvez reflexo do uso das redes sociais, do videogame. Isso

casa.” Assim, Omar questiona: Se a

acontece mesmo em condomínio com estrutura para eles”, observa. De

família “não controla mais os jovens”,

outro lado, o administrador já se deparou com caso de jovem que cometeu

o que caberia aos síndicos? A falta de

infrações em um prédio somente para publicá-la nas redes sociais.

engajamento impactou também no es-

Direcional Condomínios | Outubro 2019

Foto Rosali Figueiredo

Bellezi Guilhem fala dos desafios para ocupar os ambientes cada vez mais sofisti-

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CAPA vaziamento da ideia do síndico mirim,

deverão participar do corpo diretivo do prédio e poucos estarão interes-

diz. O problema é que em breve esses

sados neste papel, “exceto aqueles que são mais altruístas”, completa

jovens serão condôminos adultos que

Omar. (Por R.F.)

CRIATIVIDADE – O uso de palavrões representa um dos maiores incômodos que jovens e adolescentes causam aos demais moradores quando se encontram Foto Rosali Figueiredo

nos espaços de lazer dos condomínios, como nas quadras. O síndico Celso de Souza Lima, do Condomínio Innova Blue, instalou placas nesses locais em linguagem mais leve (foto) para lembrá-los do Regulamento Interno e do risco de multas. As ocorrências no condomínio de seis prédios e 840 unidades, localizado em Osasco (SP), diminuíram. (Por R.F.)

O DIÁLOGO POSSÍVEL COM A FAMÍLIA E OS JOVENS A conversa dos síndicos com os Psicólogo Daniel Wajss: “Sem esse apoio

mento, a família, pontua o psicólogo

[da família], a ação do gestor se torna uni-

Daniel Stephan Wajss. Ele acredita na possibilidade de se estabelecer uma interlocução, negociar espaços, mas sem abrir mão de trabalhar os limites com a garotada, parte em que há ne-

Foto Rosali Figueiredo

jovens necessita de um terceiro ele-

lateral. Pois o exercício da liderança não é algo solitário, depende da coparticipação de outros membros também importantes nessa relação, para que ela seja mais construtiva e menos destrutiva”

cessidade do suporte dos pais. Além disso, se os jovens demandam um determinado espaço na área comum,

- Ao propor o diálogo, a iniciativa, por si só, já abre caminho para que

o síndico pode propor alguma con-

ele ocorra. Mas o gestor deve manter a postura de autoridade, pois “os

trapartida, como a participação deles

jovens hoje têm uma permissividade maior e se encontram na defensiva,

em uma campanha de coleta seletiva

já que estão acostumados a uma abordagem mais inquisidora que acolhe-

no prédio. Analista com mestrado em

dora”. “É se colocar como liderança, mas sem desrespeitá-los”, resume;

Neurociência Comportamental pela

- Procurar formar vínculo a partir desse canal de escuta do que querem,

Universidade Federal do Rio Grande

colocando que o espaço é também deles, por isso, devem assumir responsabi-

do Norte, Daniel expõe a seguir inicia-

lidades diante dos demais, por exemplo, em relação à segurança e aos horários

tivas que podem ajudar os síndicos a

de descanso. “Está faltando que assumam responsabilidades de um espaço

acessar os jovens e adolescentes e a

que é deles, mas também do outro”, completa;

Direcional Condomínios | Outubro 2019

estabelecer uma conexão:

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estabelecer o contato é importante”, afirma;

- Por fim, insistir na conversa presencial, “eles andam muito esquivos disso”.

- Criar canais próprios de comuni-

O analista reforça que “a família tem papel relevante no processo, é

cação. “A garotada é muito conectada

muito mais difícil acessar os jovens se dentro de casa os pais não cumprem

ao eletrônico, a forma como se comu-

com o seu papel, de gradativamente explicar e ensinar as regras”. “Sem

nica hoje é diferente da nossa, temos

esse apoio, a ação do gestor se torna unilateral. Pois o exercício da lide-

que transitar do analógico para o di-

rança não é algo solitário, depende da coparticipação de outros membros

gital, rever nossos canais e linguagem

também importantes nessa relação, para que ela seja mais construtiva e

para chamá-los ao diálogo. A forma de

menos destrutiva.”

(Por R.F.)

- O artigo “Quem mudou no condomínio? As crianças, os adultos ou o mundo?”, do síndico Demilson Bellezi Guilhem.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de outubro de 2019 - Ed. 250.

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Direcional CondomĂ­nios | Outubro 2019

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DICA / ELEVADOR

O ELEVADOR PAROU, E AGORA? DICAS SOBRE MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

A síndica Luciana Campos no elevador com modernização de comando

O PRIMEIRO

elevador modernizado do Condomínio Vivenda começou

a operar no final de agosto passado, interrompendo um histórico de constantes paradas, pessoas presas na cabina e sustos para os moradores de suas 32 unidades. Localizado no Itaim Bibi, bairro da zona Sul de São Paulo, o Vivenda tem 47 anos e nesse período deixou de lado a atualização dos componentes de seus dois elevadores. Contratou apenas a repaginação estética da cabina do elevador social e, na substituição do revestimento do piso, chegou a cobrir inadvertidamente o acesso para a manutenção do freio que fica abaixo da estrutura.

Síndica profissional do edifício há dois anos e meio, Luciana Campos afirma que os elevadores não atendiam mais aos comandos dos andares. Por isso a modernização dos comandos, finalizada no social e em obra no de serviços. A modernização estética ficará para outra etapa, pois o condomínio está investindo ainda na regularização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

De acordo com o responsável técnico pelos serviços, o escopo da modernização no edifício envolve: - Substituição dos controles atuais pelos eletrônicos, “de estado sólido, microprocessados, com acionamento VVVF e interface homem máquina”; - Substituição das botoeiras das cabinas por novos componentes tipo “Toten” em aço inox, com indicador de posição digital de andar, intercomunicador, informação em braile, alarme, chave de ventilador, “tudo compatível com os novos quadros de comando”; - Substituição das botoeiras dos pavimentos por versões planas tipo “faceada”, em aço inox com botões antivandalismo, informação em braile e IPD digital azul ou vermelho; - Troca das calhas e da fiação fixa da casa de máquinas e das caixas de corrida até o poço; - Troca de todos os lances da fiação móvel (cabos de comando); - Substituição dos operadores de portas acionados por VVVF (Voltagem Variável, Frequência Variável), incluindo as portas das cabinas por aço inox, as soleiras por alumínio e trincos; - Substituição dos trincos das portas dos pavimentos térreo e subsolo por novos trincos TV3, em conformidade com a norma de segurança; - Revisão geral: 1) Das máquinas de tração com abertura, substituição de juntas e gaxetas, eliminação de vazamento de óleo, além de sua troca e pintura; 2) Nas cabinas e contrapesos, com substituição das corrediças de nylon e limpeza; 3) Nos limitadores de velocidade, com desmontagem, limpeza, ajustes e testes de acionamento; - Instalação de componentes segundo a norma de segurança NM 207/99: A) Para

DICA / ELEVADOR proteção das partes móveis das polias de tração; B) De extensão do intercomunicador para a casa de máquinas; C) De caixa de emergência no fundo do poço; D) De duas botoeiras de inspeção sobre as cabinas; E) De iluminação de caixa de corrida; e, F) De luz de emergência na casa de máquinas; - Pinturas para a área de segurança no fundo do poço, também conforme a NM 207/9; - Disponibilização na caixa de corrida de cabo para câmera e interfone, com alimentação disponível em 110 v; - Balanceamento estático e dinâmico no conjunto de tração, da cabina versus contrapeso, com ajuste na carga de balanceamento; - Instalação de Encoder (sensores) no eixo do motor.

Foram executadas pelo condomínio adequações no quadro elétrico da casa de máquinas. Não houve possibilidade de instalar o sistema de chamada duplex (os elevadores estão em ambientes separados).

PAROU POR QUÊ?

A falta de manutenção preventiva regular e/ou corretiva é uma das principais causas de paradas de elevadores nos prédios, assim como o adiamento das modernizações quando elas se tornam inevitáveis diante da obsolescência dos equipamentos. A avaliação é do engenheiro Antonio Luiz Caldeira em entrevista à Direcional Condomínios (leia o texto completo no site da revista, conforme orientação ao final desta página).

Outro fator que tem causado paradas e motivado modernizações em elevadores relativamente novos, instalados nos últimos quinze a vinte anos, é o fato de ter sido instalado, na construção do edifício, equipamento importado (hoje com dificuldade na reposição de peças) e/ou de fabricantes que acabaram fechando ou saindo do País. “Tudo isso gerou uma quantidade de equipamentos que não funcionam adequadamente, pois nem chegaram à sua maturação e foram repassados a outras empresas.” Nestes casos, a modernização facilita a manutenção pela disponibilidade de mão de obra especializada e de peças, afirma Caldeira.

De forma geral, o engenheiro orienta que a hora da modernização chega quando as paradas se tornam frequentes, “secas e desconfortáveis”; há maior quantidade de chamados para consertos, desnivelamentos; gastos acima da média com peças; demora na sua reposição. “São indicativos de que o equipamento está se tornando obsoleto e que é melhor trocar o componente completo do que ficar remendando”, completa. Ele exemplifica: Um problema frequente e que “gera grande desconforto” está nas paradas causadas através do “freio das máquinas de tração”. “O técnico faz ajustes para que os elevadores parem nivelados”, diz, no entanto, os parâmetros diferem de uma cabina vazia para aquela com “carga completa”. “É difícil prever, essa é uma das situações que somente uma modernização do quadro do elevador irá resolver, pois um novo comando VVVF identifica a quantidade de passageiros e adequa a sua parada para que fique sempre 100% nivelada no andar, sem criar degrau.” (Por R.F.)

- A entrevista “Manutenção ou modernização, o que é melhor para o elevador do prédio?”, com o Eng. Antonio L. Caldeira; - A reportagem “Riscos à segurança dos elevadores: Do resgate de passageiros a outras negligências nas operações diárias”, com dicas da advogada Renata Resegue.

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro de 2019 - Ed. 250.

PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

ANTENAS NO TOPO DO PRÉDIO: LOCAÇÃO OU CESSÃO DE ESPAÇO?

SÍNDICOS têm apresentado dúvidas em relação ao modelo ideal de contrato para explorar o topo das edificações com

antenas de telecomunicações. Os advogados Liliane Agostinho Leite e Alexandre Rossignolli dão dicas sobre o assunto em entrevista à Direcional Condomínios. (Edição R. F.).

1. C O M O E N C A M I N H A R CELEBRAÇÃO DO CONTRATO?

A

O § único do Art. 1.314 do Código Civil veda ao condomínio dar posse, uso ou gozo de coisa comum sem o consenso dos condôminos. Já o Art.1.331, § 2º, estabelece que o telhado é parte comum do condomínio edilício. Assim, com base nessas disposições, é necessária aprovação prévia da Assembleia para a cessão ou locação do espaço para uso de terceiros. isso reforçará a necessidade de deliberação em Assembleia.

O quórum será sempre o da unanimidade (Art. 1.351 do CC).

Recomendamos que no contrato a ser firmado sejam aplicáveis as regras contidas na Lei de Locações de imóveis urbanos (Lei Federal 8.245/91) e que o síndico apresente em assembleia a

instalação, atestando que a superfície suportará a nova estrutura.

2. O QUE MAIS GARANTIR EM CONTRATO? Com base na Lei 8.245/91, o contrato deverá estabelecer: A) Aplicação do reajuste anual da locação; B) Possibilidade de ação renovatória; C) Garantia locatícias como caução, fiança ou seguro fiança; D) Ação de despejo por falta de pagamento. Já para o dia a dia das operações e manutenções, o acesso dos técnicos da empresa deverá seguir as regras concernentes aos demais prestadores de serviços. E a empresa interessada terá que obter o alvará na Prefeitura e assumir eventuais despesas com danos que seus equipamentos venham causar à edificação. Por fim, a Convenção não poderá proibir locação de espaço de uso comum para terceiros.

(Edição R.F.)

LILIANE AGOSTINHO LEITE & ALEXANDRE ROSSIGNOLLI Foto R. F.

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Outubro 2019

E se a instalação de antenas impactar na fachada do edifício,

sua minuta, especificando preço, prazo, estudo e projeto de engenharia de

Advogados especializados respectivamente, em Direito do Consumidor (Contratual e Propriedade Intelectual) e de condomínios.

Mais informações: : liliane@lilianeleite.com.br; alexandre@lilianeleite.com.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

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O CONSELHEIRO DE MEU PRÉDIO É INADIMPLENTE, E AGORA? A REPORTAGEM da Direcional Condomínios já encontrou síndicos, que, ao assumirem a gestão de um prédio, se depararam com inadimplentes no conselho. O fato é analisado nesta entrevista pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, da qual publicamos um trecho (a íntegra está na versão online da revista de outubro, em www.direcionalcondominios.com.br). (Edição R. F.)

administração dos condomínios, as sanções às quais estão sujeitos os condôminos

O conselho e seus membros são eleitos pela

e demais questões que envolvem deliberações em assembleia e/ou que devem ser

assembleia, da mesma forma como o síndico

previstas na Convenção. Ela é que determinará as restrições aos inadimplentes,

(Art. 1.356 e Art. 1.347 do CC). Assim, ambos

como, por exemplo, tornar ilegal sua escolha como síndico ou conselheiro. Pois,

poderão ser destituídos somente através de outra

mesmo não podendo votar ou participar de assembleias (conforme o Art.1335, Inciso

assembleia, ou por procedimento administrativo

III, do CC), não há restrição legal expressa em ser votado, salvo se a Convenção

descrito na Convenção. Ser ou passar a ser um

restringir e/ou exigir a sua presença em assembleia. A questão passa, então, para

conselheiro inadimplente, salvo disposição diversa

o campo da moral e ética, um quadro bem mais subjetivo, conforme analisamos no

em Convenção, não o retira da função, nos termos

texto do site da Direcional Condomínios.

gerais da legislação.

(Edição R.F.)

Foto Paulo Mujano

CRISTIANO DE SOUZA Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 22 anos. Mediador Judicial e Privado junto ao CNJ, secretário-geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP), entre outros. É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).

Mais informações: : cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Outubro 2019

2. O G E S T O R P O D E 1. SÍNDICO OU CONSELHEIRO INADIMPLENTE AFASTAR INADIMPLENTE DO REPRESENTA ILEGALIDADE? O Código Civil (Lei Federal 10.406/2002) disciplina, no Art. 1.334, a forma de CONSELHO?

SERVIÇOS AO SÍNDICO

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HÁ LIMITE PARA A “TRANSPARÊNCIA” QUANDO SE TRATA DOS INADIMPLENTES?

A tecnologia da informação traz infinitas possibilidades de cruzamento de dados e produção de cenários analíticos. Em relação à prestação de contas do condomínio, um dos tópicos mais caros e delicados está na lista dos inadimplentes. Ao mesmo tempo em que serviços online permitem ao síndico acompanhar em tempo real erro e risco de tornar essa informação pública para o conjunto dos condôminos, avalia o advogado Cristiano De Souza Oliveira. “Isso geraria uma total insegurança ao condomínio. Ao se expor o dia a dia da quitação do rateio condominial, a transparência cede lugar ao constrangimento.” Além disso, segundo o advogado, “forçar o condômino ou expor a sua pessoa atinge o seu direito de quitar, nos termos da lei e das normas internas, pois quitar à vista, fora do prazo, com os acréscimos previstos, também pode ser visto como um direito do devedor. Já o parcelamento trata-se de uma concessão do condomínio”. Portanto, é preciso que o síndico, juntamente com a administradora e o corpo diretivo, saibam reter a identificação dos devedores nos âmbitos adequados.

(Por R.F.)

Direcional Condomínios | Outubro 2019

© Can Stock Photo / srsallay

os pagamentos quitados ou em aberto, alguns deles podem cair no

ADMINISTRAÇÃO

FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO DEVE TRABALHAR NAS UNIDADES? A situação é confortável para os moradores, mas liberar serviços particulares nas áreas privativas gera riscos e reclamações. ponsabilidades do prédio em relação aos funcionários, elas ficam 100% com o condomínio”. Até uma “simples” troca de lâmpada pode causar acidentes e requer, acima de dois metros, atendimento à Norma Regulamentadora do trabalho em altura. Segundo ele, acidentes, reclamações e cobranças posteriores Foto Paulo Mujano

poderão vir a ocorrer na sequência de um reparo, e “quem pagará será o prédio”.

“Já há regulamentos internos que vetam isso, na primeira reunião que faço com funcionários quando assumo um prédio, oriento como se posicionar se o condômino insistir.” O síndico conta que recentemente suprimiu 25 horas extras que um zelador recebia para atender mensalmente às unidades e, do folguista, um pouco menos. Ele diz que enfrentou “rejeição dos moradores e Síndico Nilton Savieto: Serviços nas unidades somente em prédios com facilities

O HÁBITO é antigo em

Exceções ocorrem nos empreendimentos comerciais e residenciais de facilities, que já contam com essa previsão na formação do condomínio e no desenho das funções da equipe, a qual é treinada com as normas específicas (como a NR 10 para a eletricidade e NR 35 para o trabalho em altura). Ou,

que traz, sobretudo, comodidade aos

conforme pontua a síndica Lurdes de Fátima Affonso, quando a própria admi-

moradores. Em torno dele, no entanto,

nistração contrata reparos nos componentes hidráulicos dos apartamentos.

começa a ganhar corpo um consenso:

No condomínio de Lurdes, que participa juntamente com Nilton Savieto do

Funcionários do prédio devem atender

Conselho de Síndicos do Secovi-SP, serviços particulares estão vetados. “Anos

apenas a chamados de emergência

atrás demos uma liberada, mas não deu certo, as reclamações são gerais,

nas unidades; o condomínio assume o

de quem chamou e não gostou do resultado; e de quem viu o funcionário em

reparo somente quando estiver asso-

serviço particular durante o expediente”, observa. Tampouco Lurdes libera a

ciado a uma instalação da área comum.

indicação de fornecedores, onde também já teve problemas.

O síndico profissional Nilton Savieto,

Este é outro ponto controverso, indicar ou não prestadores de serviços para

que atua neste mercado em São Paulo

o morador? Para Nilton Savieto, os nomes podem até ser repassados (mínimo

desde 1992, é taxativo: “Não se deve

de três, exceto em casos de alta especialização), desde que fique claro que a

fazer nenhum serviço em apartamento,

responsabilidade de escolha e contratação é do condômino.

pelo zelador ou gerente predial. Eles

Direcional Condomínios | Outubro 2019

para o caixa do prédio.

grande parte dos condomínios, por-

exceto de emergência, de preferência

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do conselho”, mas a decisão foi mantida, com significativa economia mensal

RISCOS TRABALHISTAS

devem estancar o problema e orientar o

A advogada trabalhista Manoela Alcântara orienta que, para se resguardar

morador a fazer a chamada correspon-

de futuras cobranças judiciais, o condomínio vete expressamente serviços

dente, por exemplo, a Comgás num

particulares dos funcionários nas unidades privativas, mesmo que fora do

vazamento de gás. Se ocorrer em pru-

expediente. Entre as razões, segundo ela, está o risco de o funcionário acionar

mada do prédio, aí sim o condomínio

posteriormente o prédio em caso de acidente, principalmente na falta de recibo

assume o reparo, caso contrário não”.

de pagamento. O site da Direcional Condomínios traz a análise completa

Savieto argumenta: “As leis foram aprimoradas, mudaram muito as res-

da advogada. (Saiba como acessar o artigo ao final desta página).

(Por

Rosali Figueiredo)

- O artigo “Empregado ou prestador de serviço do condomínio deve atender às demandas das unidades?”, da advogada Manoela Alcântara.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de outubro de 2019 - Ed. 250.

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

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A MISSÃO DE OCUPAR BEM, PRESERVAR E RENOVAR

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O síndico profissional Demilson Guillhem em playground de um dos condomínios mais recentes de megaempreendimento em Osasco; espaço apresenta dois ambientes, separando as crianças maiores das menores

OS ESPAÇOS de recreação infanto-juvenil no condomínio ganham sofisticação e importância entre as áreas comuns conforme novos empreendimentos são entregues pelas construtoras. Aos mais antigos resta, então, a necessidade de implantá-los, notadamente a brinquedoteca, surgida nos últimos quinze a vinte anos, e/ou modernizá-los (playgrounds e até mesmo as brinquedotecas iniciais).

Nesse sentido, coloca-se para o síndico o desafio de estimular a ocupação desses ambientes, além de fazer a manutenção regular e renovar seu conceito e equipamentos ao longo do tempo.

Essa é a análise do síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem, engenheiro civil egresso de cargos executivos do mundo corporativo, e que administra hoje sete condomínios, entre eles, um com cerca de duas mil unidades em Guarulhos e outro com 1.700 apartamentos em Osasco, cidades da Região Metropolitana de São Paulo.

No Jardins do Brasil, em Osasco, Demilson atua como síndico geral do empreendimento, o qual comporta quatro subcondomínios, uma torre comercial e um novo residencial em construção. Neste megaempreendimento, conforme os prédios foram entregues, os espaços destinados ao lazer e recreação dos moradores se sofisticaram. No mais recente deles, o condomínio Atlântica, com 386 unidades, o playground apresenta dois ambientes, segmentados por idade, a brinquedoteca é ampla e diferenciada, existe um espaço teen com videogames e mesas de jogos, bem como um lounge para jovens. O salão de jogos adulto é separado.

Demilson começou a atuar como síndico orgânico há sete anos em um condomínio na Lapa, região Oeste de São Paulo, onde mora. O empreendimento de duas torres possui quase dez anos e já investiu no upgrade do playground originalmente entregue pela construtora. “Este possuía apenas equipamentos de madeira, o incrementamos com novos brinquedos em plástico rotomoldado, mais modernos, e agora uma comissão de moradores está nos auxiliando no estudo para uma reforma mais ampla”, afirma.

Segundo ele, os pais precisam ser ouvidos não apenas na reconceituação desses espaços quanto sobre iniciativas que possam melhorar a ocupação. Demilson

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

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acredita que “o uso dos equipamentos de lazer e recreação deve ser incentivado com jogos e brincadeiras para que proporcionem o desenvolvimento saudável das crianças”, de preferência, com a contratação de profissionais da área.

Portanto, disso resultam três grandes desafios do síndico nesse quesito. O primeiro, é a ocupação, “onde a família tem papel importante”. O segundo está na conservação regular (desde a limpeza à inspeção dos itens de segurança) e na substituição periódica dos equipamentos para fins de modernização e/ou pelo fim da sua vida útil. E o terceiro é o provisionamento de verbas específicas para as áreas de recreação, destaca Demilson, reconhecendo que essa é a parte que exige mais empenho dos gestores, face à pressão atual pelo enxugamento dos custos.

PISOS - Intertravados ou moldados in loco sem emendas, os pisos com borracha reciclada chegaram com a marca da sustentabilidade e começam a dominar o cenário dos playgrounds nos condomínios. São valorizados ainda pelas propriedades

Fotos Rosali Figueiredo

antiderrapante e de amortecimento de impacto. Seguem exemplos:

MAISON MONT BLANC – Nesta imagem, está o playground do condomínio localizado em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. O piso foi instalado em 2016 e “não necessita de muita manutenção”, afirma a gerente predial Denise Zucarone.

Monolítico e homogêneo, apresenta duas camadas e foi instalado sobre uma superfície compactada de terra e pó de pedra.

MOZAIK VILA SÔNIA – O emborrachado intertravado foi a escolha da construtora no condomínio implantado em 2015 na zona Oeste de São Paulo. Feito com grãos de borracha reciclada, tem as propriedades antiderrapante e de amortecimento de impacto. (Por R.F)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

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Foto Rosali Figueiredo

BRINQUEDOTECA: SOLTANDO A IMAGINAÇÃO

Elani Tabosa do Nascimento, bibliotecária com pós-graduação em contação de histórias, há 20 anos atua em projetos que articulam brincadeiras e leituras

No condomínio em que a bibliotecária Elani Tabosa do Nascimento reside no bairro da Penha, na zona Leste de São Paulo, há poucas crianças, apenas 28 apartamentos e nenhum espaço estruturado para as brincadeiras infanto-juvenis. O cenário contrasta com a atual expansão das áreas de recreação nos prédios residenciais, assim como com a principal atividade profissional que ela desenvolveu nos últimos anos: Coordenar projetos socioeducativos para essa faixa etária baseados no brincar e na leitura; um “brincar livre ou em grupo, com circuitos de brincadeiras, inclusive no resgate das mais antigas”, diz.

Pós-graduada em contação de histórias, Elani Tabosa observa grande potencial entre os condomínios para levaram esse tipo de experiência para as áreas destinadas à recreação. Nessa perspectiva, ela propõe que as brinquedotecas formem ambientes que “encantem a criança”, como: - A “casa na árvore”, favorecendo a imaginação, em um espaço em que os pequenos recriem seu próprio mundo e reelaborem suas experiências; - Espaços para jogos lúdicos, sensoriais e de tabuleiro, que as façam exercitar a mente. Entre os lúdicos, Elani destaca os jogos de palito, o “sete marias”. Nos sensoriais, saquinhos com diferentes tipos de sementes de forma que as crianças tentem identificá-las. Ela propõe ainda que haja uma espécie de “mancebo” (cabide), disponibilizando fantasias, perucas, lenços e chapéus para que elas soltem a imaginação; - E um ambiente de leitura.

“Em uma brinquedoteca, você pode simular esses espaços, utilizando, por exemplo, protótipos de árvore. Ou a própria casa da árvore, servindo de ambiente de leitura.

Mas as regras de sua utilização devem estar bem definidas e claras, orientando os pequenos a guardarem os livros e os materiais lúdicos”, pontua a especialista.

Elani acrescenta que outras experiências podem ser oferecidas, com brinquedos e jogos que estimulem o exercício físico e desenvolvimento motor (a exemplo do balanço, amarelinha, pular corda, corrida de saco e a queima) e/ou atividades monitoradas, como pintura facial e a contação de histórias.

Claro que cada faixa etária exige propostas diferenciadas e algumas delas demandariam a presença de um monitor ou contador de histórias.

Já para os pequeninos, bebês ainda, o ideal é proporcionar um espaço separado para a sua proteção, com brinquedos de encaixe e argola (que estimulam a coordenação motora e visual), cavalinhos de madeira, fantoches e livros plásticos. Conforme as crianças crescem, os livros podem ser interativos e divertidos.

Muitas das diversões com os moradores mirins do condomínio se desenvolverão em espaço aberto e, aqui, Elani Tabosa propõe até mesmo a implantação de uma horta, em que cada um fique responsável pelo plantio e cuidado de uma muda. “São iniciativas que permitem às crianças terem uma qualidade de vida melhor na cidade”, completa a educadora. (Por R.F)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

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A CRIANÇA EM CADA ETAPA DO SEU DESENVOLVIMENTO Em reportagem feita pela Direcional Condomínios em 2017, a psicóloga Sirlândia Reis de O. Teixeira, vice-presidente da Associação Brasileira de Brinquedotecas, define as principais características motoras, emocionais e cognitivas das crianças conforme sua idade e propõe atividades, brincadeiras e cuidados que venham a contribuir para o seu desenvolvimento.

Por exemplo, na faixa de zero a cinco anos, “o corpo precisa de espaço para se movimentar e interagir com os objetos”, pontua. Mas os brinquedos devem ser seguros e acessíveis para um ganho paulatino de autonomia pelos pequenos. Também “os brinquedos de desafio ocupam um espaço psicológico importante”. E, “ao final desta fase, as brincadeiras de faz-de-conta crescem por promoverem a criatividade e a ampliação da linguagem”.

Considerando esse recorte, são recomendados “tubos para passar dentro e fora, gira-gira, casinhas para subir e descer com desafios (tipo corda bamba), corredores também com desafios, trepa-trepa, cama elástica e túneis”. Leia a reportagem completa no site da revista (saiba como acessar o texto ao final desta página). Sirlândia é pós-graduada em Psicologia e, além da vice-presidência da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin), participa da International Toy Library Association (ITLA). Publicou três livros sobre

Fotos Rosali Figueiredo

educação infantil, brinquedoteca e jogos e brincadeiras. (Edição R.F.)

Imagens da brinquedoteca de condomínio no empreendimento Jardins do Brasil, em Osasco

As matérias: - “Entidades lançam campanha ‘Quero meu parquinho seguro’”, com informações da ONG Criança Segura; - “Brinquedos: A escolha certa por faixa etária para o playground do condomínio”, com a psicóloga Sirlândia Reis de O. Teixeira.

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro de 2019 - Ed. 250.

PRÓXIMA EDIÇÃO: TRATAMENTO DE PISOS

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DICA / SEGURANÇA (PORTARIAL VIRTUAL, CFTV, INTERFONES ETC.)

DO INTERFONE À PORTARIA VIRTUAL: COMO ESTÃO OS INVESTIMENTOS NOS CONDOMÍNIOS

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

A síndica Agnes da Silva André acaba de implantar a portaria virtual, atendendo à deliberação da maioria dos condôminos

A SEGURANÇA

demanda investimentos contínuos na atualização

tecnológica dos equipamentos e/ou na reorganização completa do sistema no condomínio. Nesta edição, a Direcional Condomínios reporta essas situações em três diferentes casos: De um prédio que acaba de implantar a portaria virtual; de condomínio que apresenta bons resultados após dois anos de exclusão do modelo presencial; e de residenciais que ainda precisam investir numa estrutura mínima de controle de acesso.

No primeiro caso, o condomínio administrado pela síndica orgânica Agnes da Silva André opera, desde o mês passado, com a portaria virtual. Prédio de mais de 40 anos e 48 unidades, localizado na região central de Santana, zona Norte de São Paulo, seus condôminos optaram pelo sistema depois de algumas ocorrências, como a invasão a um apartamento durante o dia, a despeito da presença dos porteiros. A decisão ocorreu em assembleia extraordinária realizada no começo deste ano.

Para a implantação do modelo, a síndica vem acompanhando diariamente os ajustes ainda necessários nos equipamentos e procedimentos. A mudança demandou investimentos na modernização tecnológica, atualização da ficha cadastral dos moradores e contratação de dois funcionários terceirizados para a limpeza do prédio e o recebimento de correspondências e encomendas, entre outros.

PORTARIA VIRTUAL, DOIS ANOS DEPOIS Já o síndico orgânico Pedro Nagahama assumiu a gestão do prédio onde mora, na região do Tatuapé, zona Leste de São Paulo, para dar sequência à implantação da portaria virtual, ideia que vinha sendo defendida por muitos condôminos. Isso foi em 2017 e, em julho daquele ano, o sistema estava operando. O residencial possui apenas 22 unidades e, de acordo com o gestor, quatro porteiros foram dispensados, permanecendo somente o gerente predial e a funcionária da limpeza. Nesse período, houve alguns contratempos com queda da rede de internet, mas ajustes foram realizados e hoje a aprovação é unânime, afirma. “Houve redução de custo, mas o principal benefício foi o aumento da segurança, não só em termos de percepção das pessoas, mas algo sentido efetivamente”, avalia.

DICA / SEGURANÇA (PORTARIAL VIRTUAL, CFTV, INTERFONES ETC.)

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COMEÇANDO DO ZERO Existem, porém, condomínios que passam ao largo desta discussão, porque precisam antes providenciar estruturas mínimas de controle de acesso, cadastro de moradores, sistema de interfone, CFTV com câmeras digitais e proteção perimetral. A síndica profissional Claudia Mercadante tem passado por essa experiência nos residenciais que administra na zona Leste de São Paulo. No Residencial Jardim dos Ipês, em Guaianazes, ela teve, em 2015, que construir uma nova portaria, regularizar o uso do estacionamento (para um veículo por unidade), com cadastro dos proprietários e identificação via sistema, instalar central de interfone (então inexistente nas 600 unidades dos seus 30 prédios), câmeras etc. O mesmo porte de investimentos terá que ser feito agora em outro residencial, o Parque dos Ávilas, com quatro prédios e 240 apartamentos.

Quando assumiu a gestão neste local, em setembro de 2018, a síndica providenciou, de imediato, uma organização básica do controle de acesso, como o cadastro e a adoção de chaveirinhos com tag para a entrada e saída dos moradores. Já em proposta levada a uma assembleia, aprovou a construção de nova portaria, além de investimentos na iluminação, em sistema para controle de acesso de veículos, interfone, câmeras (62 equipamentos) e reforço na equipe de funcionários (ronda). Num terceiro residencial, com 200 unidades, Claudia se vê hoje mediante a necessidade de focar principalmente na manutenção dos equipamentos, como nos interfones, que estavam com parte dos dutos obstruídos quando ela assumiu a gestão como síndica profissional. Segundo ela, a experiência inicial no Jardim dos Ipês tem ajudado a repensar a infraestrutura de segurança dos demais condomínios.

DÚVIDA: VIDROS DA PORTARIA DEVEM TER PELÍCULAS? Alguns síndicos têm optado por manter os vidros das guaritas sem qualquer película de escurecimento e proteção. “Ninguém irá ver se a portaria for rendida caso tenha a película”, justificam. Alegam ainda que a proteção irá atrapalhar o campo de visão do porteiro. O consultor de segurança Marcos Moreno recomenda, no entanto, que a película seja instalada.

“A película é um fator de proteção para a equipe no interior da guarita, possibilita que o operador veja quem está do lado de fora, sem expor quem está dentro”, observa. O especialista ressalva, porém, que no período noturno, se a luz interna for acesa, a situação de visibilidade se inverterá, por isso, ele orienta “a utilização de um dispositivo pontual, iluminando apenas onde o operador de serviços tiver que fazer alguma anotação ou identificação de documento”. Quanto ao risco de uma eventual rendição da portaria não ser visualizada, ele recomenda instalar uma câmera no ambiente, com monitoramento externo. (Por R.F.)

- O depoimento completo do síndico Pedro Nagahama: “Balanço da experiência com portaria virtual em condomínio de SP”.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro de 2019 - Ed. 250.

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, PORTARIA VIRTUAL, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES

COLUNA

A PISCINA DE SEU PRÉDIO ESTÁ LIMPA E SEGURA? COMO FAZER ESSE CONTROLE? Por Cristovão Luís Lopes

NA MAIORIA dos

con-

domínios verticais e horizontais, um

A limpeza, aliás, é outro aspecto importante, assim como o tratamento

a presença de área de lazer, sendo a

periódico da água da piscina, já que o manuseio e/ou armazenamento inade-

piscina um dos maiores atrativos. Para

quados de produtos químicos poderão gerar riscos ao funcionário do prédio

os síndicos, entretanto, por detrás da

e aos usuários.

beleza externa das modernas piscinas

Em muitos condomínios, por questão de economia, o zelador ou auxiliar de

que são entregues junto aos novos

serviços gerais são responsáveis por essa tarefa. É uma conduta totalmente

empreendimentos, algumas com borda

equivocada e inadequada, pois esses colaboradores muitas vezes não estão

infinita, sobressaem os perigos que po-

habilitados para manusear os produtos, e sem critério algum executam um

derão advir se não houver manutenção

trabalho que só aparentemente é fácil. O procedimento correto do síndico é

e tratamento adequados.

contratar um tratador de piscina credenciado ou uma empresa responsável pela tarefa.

cisam inicialmente conhecer a norma

A falta de conhecimento referente à quantidade de cloro, algicida, bacte-

lançada no final do ano passado pela

ricida e outros produtos pode causar graves problemas alérgicos e respirató-

ABNT (Associação Brasileira de Normas

rios, ardência nos olhos, ressecamento da pele e cabelos etc. Pode causar

Técnicas), a NRB 10.339/2018. É muito

mortes por asfixia, conforme registrado em novembro do ano passado, em

importante observar se os requisitos mí-

uma academia de Campinas (Interior de São Paulo). Ali, um aluno de 38 anos

nimos de segurança estabelecidos pela

morreu depois de inalar um gás tóxico, gerado pela mistura de dois tipos de

NBR estão contemplados no entorno

cloro no tratamento da água. Ao todo, nove usuários inalaram o gás letal, que

e na própria piscina. Nesse sentido, o

provocou lesões nos pulmões e deixou ao menos dois outros feridos graves.

síndico deverá se certificar sempre que

Atualmente, graças à tecnologia, os síndicos dispõem de informações

a profundidade do tanque com água

e equipamentos que os ajudam a evitar riscos. É o caso de dosadoras que

esteja comunicada aos usuários através

auxiliam no tratamento da água, ao realizar a leitura da sua qualidade e adi-

de placas bem visíveis (principalmente

cionar produtos em quantidade correta. Existe ainda tratamento por aparelho

aos pais ou demais responsáveis pelo

de ozônio, que reduz a quantidade de produtos químicos a serem aplicados.

acompanhamento de menores ao local);

O ozônio é capaz de eliminar resíduos deixados na água pelos usuários, de

que as grelhas instaladas nos ralos de

bronzeadores, protetores solares, hidratantes ao suor, secreções e excreções.

fundo sejam anti-aprisionamento; que

Em alguns condomínios onde sou gestor, procuro adotar o tratamento

haja tampa automática nos dispositivos

automático por ozônio. Principalmente em piscinas aquecidas, onde a sujeira

de aspiração; além de botão de pânico

fica mais visível e a água com um aspecto de insalubridade. E por falar em

de fácil acesso, o qual interrompe o

piscina aquecida, é de suma importância que ao término do horário permitido

funcionamento das bombas, entre ou-

para o seu uso, ela seja coberta com uma capa para não dissipar o calor;

tros cuidados. Os síndicos poderão ter

caso contrário, haverá um gasto desnecessário de energia (seja à gás ou a

mais informações através do portal da

elétrica). O custo da capa é ínfimo perto do desperdício que ocorrerá sem a

Associação Nacional das Empresas e

sua utilização, uma despesa a mais e desnecessária para o condomínio.

Foto Rosli Figueiredo

Direcional Condomínios | Outubro 2019

de tratar a água mesmo no período do inverno.

dos principais apelos de venda hoje é

Os gestores de condomínio pre-

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Profissionais de Piscinas, que deixa outras boas dicas, como a da necessidade

CRISTOVÃO LUÍS LOPES Síndico profissional, realiza ainda consultoria a condomínios em São Paulo e Região Metropolitana. É graduado em Economia e Administração, com experiência em Arbitragem e Gestão de Conflitos Condominial.

Mais informações: luis.lopes@condvbe.com.br.

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ACESSÓRIOS, AR CONDICIONADO, BOMBAS

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COBERTURA, CONSULTORIA, INSPEÇÃO PREDIAL

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, FITNESS

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INTERFONE

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PAISAGISMO, PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO, PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PROTETOR DE IMPACTO, PISOS...

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PISOS, PLAYGROUND

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PLAYGROUND, PORTARIA VIRTUAL...

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PORTARIA VIRTUAL

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PORTARIA VIRTUAL, PORTÕES, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA...

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SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORMES

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ESPAÇO

A NOVA ERA DAS ASSEMBLEIAS VIRTUAIS NOS CONDOMÍNIOS Aprovação de Projeto de Lei em discussão no Congresso Nacional irá agilizar decisões de matérias que exigem quórum qualificado.

Por José Roberto Graiche Júnior

CONDOMÍNIOS de todo

68

os perfis de condôminos, dos mais conservadores e tradicionais aos mais abertos à tecnologia.

agilidade e menos burocracia para apro-

A medida cria uma alternativa para facilitar decisões em situações que

var pautas fundamentais para o bom

dependem de quórum qualificado, como mudanças na convenção do con-

funcionamento dos empreendimentos.

domínio ou realização de obras voluptuárias, aquelas que servem para mera

O Projeto de Lei 548, recém-aprova-

recreação e que não aumentam o valor do bem. A maioria qualificada é um

do pela Comissão de Constituição,

número mínimo de votos para aprovação de matérias especiais, previstas na

Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado,

lei ou na convenção de cada empreendimento.

abre espaço para a votação eletrônica

Segundo o PL, moradores terão até 30 dias após a reunião para manifestar

em assembleias quando as matérias

decisão de voto, seja por meio eletrônico ou não. Essa flexibilização servirá

exigirem quórum qualificado. Não será

para destravar matérias que hoje não saem do lugar. Atualmente, o índice de

mais imprescindível um número míni-

ausência de moradores em assembleias varia, em média, entre 75% e 80%,

mo de moradores presentes e aptos a

o que impossibilita o andamento dos assuntos que dependem do quórum

votar para garantir a aprovação dessas

qualificado. Cabe dizer ainda que o voto eletrônico em assembleias não é

pautas. O projeto ainda aguarda análise

impositivo ou obrigatório. Os empreendimentos que optarem por seguir com

na Câmara dos Deputados, mas já traz

o modelo 100% presencial podem fazê-lo, bastando não alterar a convenção.

boas perspectivas de adequação dos

Mas vale uma dose extra de atenção ao incorporar as novas regras caso o

condomínios a uma realidade cada vez

projeto seja aprovado. Segundo o PL, o voto virtual só poderá ser considerado

mais tecnológica.

caso o condomínio explicite essa possibilidade no instrumento de convocação

De autoria da Senadora Soraya

da assembleia. A administração também fica obrigada a disponibilizar um meio

Thronicke, o PL acrescenta um novo

idôneo para coleta dos votos, com senha de acesso para evitar, por exemplo,

artigo ao chamado Código Civil dos

que pessoas votem em nome de terceiros. Os moradores também devem ter

condomínios (Lei nº 10.406/2002). O

a possibilidade de justificar o teor do voto e visualizar a justificativa dos demais

artigo determina que, quando o quórum

condôminos, identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

especial porventura exigido em lei não

A possibilidade de realizar assembleias virtuais já vem sendo debatida

for alcançado nas convocações presen-

pelas administradoras há alguns anos. As empresas já estão bem evoluídas

ciais, a deliberação poderá ser tomada

e preparadas para essa mudança. Muitas já haviam firmado parcerias com

posteriormente, mediante votação

empresas de tecnologia e, portanto, possuem softwares para colocar em

eletrônica dos condôminos. O projeto

prática a nova modalidade de assembleia.

abre espaço para um modelo híbrido de

O desafio agora é adequar as ferramentas às regras do Projeto de Lei,

escolha em assembleias, mesclando o

criando uma rotina para convocação das reuniões, exposição dos temas,

voto eletrônico e o presencial, alternativa

discussão entre os moradores e votação. Para o morador que vota será fácil,

mais democrática para atender todos

mas a estrutura por trás da tecnologia é complexa e minuciosa.

Foto Guilherme Tichauer

Direcional Condomínios | Outubro 2019

Brasil estão prestes a encontrar mais

JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Mais informações: info@aabic.org.br.

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