Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

EDITORIAL

Caro Síndico!

Os brasileiros têm sido obrigados a aprender a cada dia como lidar com os desdobramentos da pandemia da Covid-19. É desnecessário registrar aqui as razões pelas quais o País chegou a essa situação de descontrole. Mas aos síndicos não é possível apelar a evasivas nem subterfúgios, pois estão em contato direto e permanente com os condôminos, funcionários e prestadores de serviços e, na maior parte dos casos, em seu próprio lugar de moradia. Eles precisam dar respostas imediatas, concretas, efetivas. Nesse sentido, o site da Direcional Condomínios traz um bom repertório de artigos e notícias que podem orientá-los mediante esses desafios diários. De forma geral, administradoras e advogados aconselham à retomada da assembleia virtual enquanto durarem os períodos mais restritivos da quarentena, e reforçam os elementos jurídicos que respaldam a exigência do uso de máscara nas áreas comuns, entre outros. Algumas matérias desta edição trazem informações sobre o assunto, como a abordagem sobre a Convenção e o Regimento Interno, na pág. 15. Já a matéria de capa, nas págs. 8 a 10, repercute a maneira como os síndicos têm compartilhado atribuições e responsabilidades com o corpo diretivo (subsíndico e conselheiros) e comissões de moradores. Apesar de a questão não ser contemplada no texto impresso, por questões de espaço, também decisões relativas ao andamento da pandemia são, cada vez mais, discutidas com a coletividade condominial como um todo. Não raro, administradoras encaminham enquetes aos moradores quanto ao fechamento ou não de determinadas áreas comuns, bem como regras de utilização. Isso ajuda a nortear a discussão junto ao corpo diretivo e, por fim, a decisão do síndico. Sim, a decisão é sempre do síndico, conforme pontua a reportagem, pois sobre ele recaem inúmeras responsabilidades legais, como nas esferas cível e criminal. É o que prevê o Código Civil brasileiro. Em meio à pandemia, a administração do condomínio precisa se manter ainda mais atenta quanto às necessidades dos moradores e de manutenção e melhorias na edificação, por isso, continuamos levando até você as matérias previstas em nosso planejamento de pautas de 2021. No caso desta edição, apresentamos ainda textos sobre compliance, mediação, gestão de obras, impermeabilização, elétrica e quadra. Boa leitura. ABRAÇO, LEIA AS MATÉRIAS COMPLEMENTARES DESTA EDIÇÃO NO PORTAL Rosali Figueiredo (Editora) WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR.

Seção Tira-Teima:

Coluna:

Como fazer a gestão

Qual o momento de

administrativa de

contratar a mediação

uma obra?

para resolver conflitos?

04 05, 07, 11 Informe Publicitário: Seciesp; Scanchip; IouTility

Administração:

Dica

Dica:

Compliance: O que

Quadra – Revitalização

Elétrica – Modernização

cabe aos síndicos e às

e manutenção durante

& Adequações

administradoras

a quarentena

dominam agenda de obras

06 08

16 14

Capa:

Serviços ao Síndico:

Dica:

Síndicos:

Atualização da

Impermeabilização

Compartilhando tarefas

Convenção e do RI

– Obras permitem

& responsabilidades, o

na ordem do dia

renovar áreas comuns

equilíbrio necessário

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES

TIRAGEM

ASSINATURAS

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

20.000 exemplares

Emilly Tabuço

(60.000 leitores em média)

faleconosco@grupodirecional.com.br

João Marconi

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

GERENTE COMERCIAL

Síndicos, zeladores e administradores

Adriana S. dos Santos

EDITORA

Juliana Jordão Grillo

Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com DIRIGIDA A

CIRCULAÇÃO

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Jonas Coronado

São Paulo e Grande São Paulo

Alexandre Lemos Mendes

Luís Guilherme

Fabian Mesquita

Renata Saldanha

Wanuza AP. Torres Micheleto

Thalita Feuerstein

CAPA PERIODICIDADE MENSAL

Creativa Images - shutterstock

Grass Indústria Gráfica EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça

DIAGRAMAÇÃO

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

IMPRESSÃO

Cristiane Lima

José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Para anunciar, ligue:

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

(11)

5573-8110 ou

(11)

98714-3110

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Abril 2021

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO FAZER A GESTÃO ADMINISTRATIVA DE UMA OBRA? MONTAR UM escopo prévio e tecnicamente embasado dos serviços, buscar empresas de credibilidade, analisar suas docu-

mentações e dar lisura à concorrência são passos fundamentais ao sucesso de uma obra no condomínio. Na entrevista abaixo, o consultor Carlos Alberto dos Santos destaca outros itens também indispensáveis.

1. PREMISSAS NECESSÁRIAS PARA UM BOM COMEÇO

2. COMO PREPARAR AS ÁREAS COMUNS PARA A OBRA?

por detrás dele é preciso observar, principalmente em obras de fachada, que

coragem no topo do prédio, o ideal é que o condomínio instale

envolvem altura e riscos: Os funcionários são próprios? Têm as certificações

antes o sistema, não dependa do prestador para uma solução

necessárias e atualizadas (como a NR 35, para trabalho em altura)? Os exames

alternativa. Além disso, ele deve isolar as áreas de circulação

médicos atestam sua condição para o serviço (fundamentais em altura)? A em-

que possam ser impactadas pelos serviços, para proteção

presa fez o PPRA e PCMSO específicos por meio de um técnico ou engenheiro

dos moradores e funcionários; providenciar almoxarifado para

do trabalho? Ela disponibiliza os EPI adequados? É preciso checar tudo antes

os materiais, além de um local para os trabalhadores trocarem

mesmo da contratação, incluindo: Seguro de garantia do contrato para valores

de roupa, fazerem suas refeições, que tenha banheiro etc. Por

vultosos; de responsabilidade civil do prestador contra terceiros, garantindo o

fim, deve haver uma comunicação contínua do gestor com os

condomínio e a vizinhança na execução da obra; seguro de vida do trabalhador.

condôminos, informando-lhes sobre cada etapa da obra. Essa

Os dois últimos são obrigatórios para preservar os interesses do condomínio,

gestão deve ser feita pelo síndico e o zelador ou gerente predial.

Ainda no exemplo da fachada, é preciso observar se há an-

que é corresponsável. Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Abril 2021

O papel aceita tudo, ou seja, o síndico recebe um projeto bacana, mas

CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Consultor da área de riscos em condomínios, é fundador da Condorisk do Brasil e possui a certificação AIRM - Alarys International Risk Manager (da Asociación Latinoamericana de Administradores de Riegos y Seguros). Mais informações: carlos@condorisk.com.br.

A expansão da Covid no país aumenta as preocupações com a segurança sanitária. Há ainda o surgimento de novas variantes, mais contagiosas e agressivas. Por isso, profissionais que instalam elevadores novos, assim como os que trabalham na manutenção e conservação de elevadores e escadas rolantes, estão sendo orientados a intensificar cuidados de higiene e segurança para evitar a contaminação nos ambientes em que circulam, além de proteger os usuários, informam a Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL) e o Sindicato dos Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp). Um estudo revelou ainda que um sistema de purificação de ar, disponível no mercado, aliado ao uso de máscaras durante as viagens de elevadores, são fatores que podem reduzir a exposição dos passageiros ao vírus COVID-19. Para os técnicos que trabalham nos condomínios é recomendado o uso de máscaras de proteção profissionais, lavagem o mais frequente possível das mãos, uso de álcool em gel, distanciamento em relação aos demais funcionários que prestam serviços, além de respeito às normas estabelecidas em cada um dos condomínios visitados pelos técnicos para a segurança de todos.

COLUNA

QUAL O MOMENTO DE CONTRATAR A MEDIAÇÃO PARA RESOLVER CONFLITOS? Por Juçânia Maria Pereira

É SABIDO que morar em condo-

mínio nem sempre é um mar de rosas, ninguém melhor que o síndico para saber disso. Quando os conflitos aparecem, ele é um dos primeiros nessa linha de frente e, com seu jogo de cintura, no mais das vezes, é quem será testado ao limite, sem que alcance, às vezes e por si só, o melhor resultado. Por isso é importante compreender o que é uma mediação, quais os limites do síndico e quando ele deve procurar ajuda de um profissional qualificado para resolver os conflitos internos, seja com fornecedores ou os relacionados à vizinhança, entre outros. Quando surge o conflito, há várias formas de resolvê-lo, a mais fácil e antiga seria promover uma conversa franca e direta entre os litigantes. Mas, infelizmente, o mundo nunca teve à sua disposição tantos meios de comunicação, telefone, e-mails, aplicativos de mensagens etc., ao mesmo tempo em que as pessoas nunca estiveram tão afastadas umas das outras. Qualquer contrariedade a uma expectativa individual se torna motivo para atos de intolerância, irritação, perda de controle e atritos, onde cada parte se entrincheira nas suas verdades sem dar a mínima oportunidade para que o outro se expresse! Respeitar a opinião do outro não significa necessariamente aceitá-la, mas saber exercer a chamada “política da boa vizinhança”, que parece andar esquecida. Quando o conflito se ensaia dentro do condomínio, o síndico quase sempre acaba requisitado

Foto Rosali Figueiredo

para ajudar a resolvê-lo, especialmente neste

momento de pandemia, em que tudo está potencializado. Vale dizer que a mediação é uma negociação feita com o auxílio de um mediador, que foi aceito e tem a confiança das partes. O objetivo principal é possibilitar a resolução de uma disputa de maneira consensual e satisfatória para todos, principalmente nas relações continuadas, que são aquelas em que as pessoas permanecerão convivendo no futuro, como no caso dos vizinhos que se encontrarão nas áreas comuns, a exemplo dos elevadores.

MEDIADOR FACILITA O DIÁLOGO ENTRE AS PARTES

A mediação é um método alternativo ou, como muitos gostam de chamar,

adequado para a resolução do conflito. Por que alternativo? Porque as pessoas sempre terão o Judiciário ou a arbitragem como outro caminho possível, só que nesses casos o conflito será resolvido por um terceiro, juiz ou árbitro, que dará a solução aos litigantes. O mediador não dará a solução, nem apontará o caminho, ele apenas facilitará o diálogo entre as partes, para que elas mesmas busquem a solução que entendam a mais adequada. Cada um colocará na mesa seu problema, suas angústias, anseios, mágoas, um vai falar e o outro vai ouvir, com respeito, solidariedade, empatia. Para situações simples, recomenda-se que o síndico se coloque à disposição para ajudar, é quando uma boa conversa basta. Lembrando que não estamos falando aqui de infrações à Lei, Convenção e Regimento Interno, pois, neste casos, o síndico deve fazer uso das medidas cabíveis. Todavia, nas situações mais complexas, o síndico deve buscar a ajuda de um profissional qualificado. É quando elas implicam em confronto de direitos individuais ou quando o síndico não se sente apto para se manter neutro e imparcial. O mediador proporcionará que ambos os lados tenham os seus direitos sopesados. Por isso, ele precisa ser uma pessoa neutra, imparcial, que zele pela confidencialidade e não atenda a nenhuma das partes caso o conflito vá para o Judiciário. O condomínio poderá contratar o serviço de mediação junto à sua assessoria jurídica. É um plus que valerá também para resolver problemas entre o condomínio e fornecedores, ou entre o condomínio e algum vizinho problemático, por exemplo, uma escola barulhenta. Pois a mediação possibilita o resgate do diálogo através de um terceiro de confiança das partes (o mediador profissional), que irá facilitar esta conversa.

JUÇÂNIA MARIA PEREIRA Síndica orgânica, Juçânia é advogada e mediadora extrajudicial. Tem pós-graduação em Gestão Empresarial pela FAAP (em São Paulo) e em Engenheira pela PUC de Porto Alegre. Atua junto a administradoras de condomínios há 7 anos. Mais informações: jucaniaramos@hotmail.com.

Direcional Condomínios | Abril 2021

INFORME PUBLICITÁRIO

CAPA

SÍNDICOS: COMPARTILHANDO TAREFAS & RESPONSABILIDADES, O EQUILÍBRIO NECESSÁRIO Observa-se hoje maior participação de conselheiros, subsíndicos e comissões de moradores nas discussões sobre o dia a dia e os investimentos nos condomínios. Há ganhos na transparência e no atendimento às expectativas dos condôminos, no entanto, é preciso um equilíbrio para evitar o engessamento do trabalho do síndico.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndica Helena Couto: “Condomínio é equipe, você nunca está decidindo as coisas sozinho”

“CONDOMÍNIO é equipe”,

sentencia de forma simples e precisa a síndica Helena Anconi de Sousa Couto, ao falar da experiência no prédio onde mora há 25 anos e que começou a administrar há oito. “Desde que comecei a gestão, fazemos reuniões mensais e, se necessário, mais de uma no mês. Temos grupo em aplicativo onde compartilhamos decisões, você nunca está decidindo as coisas sozinho. A subsíndica me cobre nas férias, fomos antes conselheiras e na época ela me ajudou a entender a parte contábil. As pessoas aqui são muito proativas, estamos em constante comunicação, tanto o corpo diretivo quanto os funcionários”, descreve Helena. Psicóloga de formação, ela atuou na liderança de equipes de vendas do setor privado. Parece uma obviedade dizer que “condomínio é equipe”, no entanto, até há pouco tempo era comum a figura do síndico arbitrário, avesso ao diálogo e à

Direcional Condomínios | Abril 2021

demonstração das contas, situação que Helena herdou quando assumiu pela primeira vez num mandato tampão, em 2013, depois da destituição da mandatária anterior, num contexto de dívidas elevadas e manutenção precária. De acordo com a Lei Federal 10.406/2002 (Código Civil brasileiro), os síndicos assumem, por meio de mandato eletivo, inúmeras atribuições e responsabilidades no condomínio. Elas estão descritas no Art. 1.348 e incluem, entre outros, “representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”, o que os leva a responderem por eventuais infrações no âmbito civil, criminal, ambiental, fiscal, administrativo, trabalhista etc. De acordo com os parágrafos 1º e 2º do Art. 1.348, a “assembleia poderá investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”; ou o próprio síndico “transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da Convenção”. Compartilhar informações e responsabilidades ajudam, diz Helena, observando que “o sucesso da gestão está em delegar e supervisionar”. Mas há limites em relação àquilo que ela repassa ao corpo diretivo, à comissão de obras formada por moradores e aos funcionários. “A liberação de reformas nas unidades não delego a ninguém. Com o apoio de um engenheiro, analiso pessoalmente toda a documentação, para verificar se está ok. Respondemos civil e criminalmente por nossas ações”, justifica a síndica. E o que é atribuído a outro, ocorre sob supervisão, completa.

CAPA

“A TURMA DO CONTRA”

Segundo Helena, sempre há, porém, “a turma do contra”, “que trabalha contra o condomínio e pode engessar as ações”. Assim, é preciso estabele-

CRITÉRIOS PARA AS COMISSÕES Síndico profissional que atua

cer limites àquilo que se delega, buscando um equilíbrio, bem como detalhar

há décadas em São Paulo, Nilton

e fundamentar tudo o que é apresentado em assembleia. “Se a comissão

Savieto vem testemunhando inú-

de obras fizer uma ponderação coerente em torno de alguma decisão já

meras transformações na gestão

tomada por assembleia, sou a primeira pessoa a recolocar o tema para

dos condomínios. Uma delas é

discussão”, observa.

a tendência hoje a se formarem

A comissão de obras no condomínio foi escolhida pela primeira vez em

comissões de moradores para

assembleia em 2015. Desde então, tem auxiliado a gestora na discussão dos

auxiliarem os síndicos nas con-

projetos e no levantamento dos orçamentos de inúmeras obras realizadas

corrências, principalmente nos

no condomínio de 144 unidades, localizado próximo da Av. Paulista, em São

investimentos acima de R$ 100

Paulo. Já para 2021, a síndica, a comissão e o corpo diretivo conseguiram

mil. Entretanto, é preciso “estabe-

viabilizar a contratação da obra de uma nova guarita e de acessibilidade,

lecer princípio, meio e fim a essa

orçada em R$ 160 mil.

atividade, com os respectivos

Para o síndico Roberto Nabhan, sócio de Helena em empresa de sindi-

prazos, senão a obra se transfor-

catura profissional, a organização das comissões de moradores “incentiva

ma em uma pendência em tempo

uma participação maior na vida do condomínio”. “Isso não significa tirar o

indeterminado”, ressalva.

cargo ou as funções do síndico, pelo contrário, até aumenta o seu trabalho

Critérios são importantes,

e responsabilidades. Mas é algo que traz mais transparência e credibilidade

enumera Savieto: “Apresentar

para a gestão.” Para isso, no entanto, é importante que o síndico repasse à

sempre ao corpo diretivo e à co-

comissão um briefing das necessidades do condomínio, além de objetivos

missão um memorial descritivo do

e prazos, sugere.

que se quer realizar, desenvolvido

Helena arremata, por sua vez, que posturas de confiança e segurança da

com o auxílio da administradora;

parte do síndico precisam andar juntas com a transparência. “Ele deve ser

sanar todas as dúvidas antes de

firme e colocar limites, principalmente quando lida com opiniões pautadas

enviar a convocação para todas as

por interesses obscuros, sem embasamento real. Essas geram um climão

empresas participantes, de forma

que prejudica toda a coletividade.”

que apresentem as propostas de

APOIO DE CONDÔMINOS LEVA À MUDANÇA CONCEITUAL E VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

acordo com o memorial, em envelopes lacrados e com data limite. Assim que recebemos todas as propostas, uma comissão previa-

Fotos Rosali Figueiredo

mente escolhida pelos condôminos faz a abertura dos envelopes, a administradora desenvolve uma planilha com os preços e todos veSíndica Patrícia Belli: “Quem vinha aqui antes e retorna agora, acha que errou de endereço”

Moradora e síndica em 4º mandato de um residencial localizado próximo do Horto Florestal, na zona Norte de São Paulo, Patrícia Giro Belli mostra como uma nova postura de gestores e condôminos pode fazer grande diferença à qualidade de vida e à valorização dos imóveis. “Confesso que ao ler uma matéria na Direcional Condomínios, fui inspirada a arregaçar as mangas e a tirar o condomínio da situação lastimável em que se encontrava”,

rificam se elas atendem aos itens do edital. Por fim, são selecionadas de três a quatro propostas conforme o critério estabelecido para novas decisões”. O processo é coordenado pelo síndico e, “somente a partir desse ponto e com todas as informações, é que convocamos uma assembleia para deliberação”. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Abril 2021

CAPA

afirma Patrícia, em mensagem enviada

moradores, que assim dão sugestões de mais melhorias e “estão sempre

no começo de 2021 à reportagem (que

preocupados em manter o condomínio em ordem”. (Por R.F.)

foi conhecer o empreendimento). A “inspiração” ocorreu há mais de sete anos e, desde então, Patrícia vem promovendo investimentos no Condomínio Portal Santa Inez, que resultaram na construção de uma nova guarita e entrada para o condomínio; na individualização da água; na implantação de cisterna e quadra poliesportiva; na troca de todos os revestimentos das áreas comuns (calçadas externa e interna, hall dos andares etc.); na recuperação e retrofit da fachada; na regularização do AVCB; e na mudança do paisagismo, entre muitos outros (o balanço completo está publicado em www.direcionalcondominios.com.br, na versão online desta edição). “Quem vinha aqui antes e retorna agora, acha que errou de endereço”, ilustra Patrícia, lembrando que as mu-

A PIRÂMIDE LEGAL DENTRO DO CONDOMÍNIO Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o advogado Diego Victor Cardoso Teixeira dos Reis desenha uma escala de leis e normas relativas aos condomínios, formatando uma “pirâmide legal” quanto aos direitos e deveres de síndicos e condôminos. A Constituição Federal predomina sobre todas as demais disposições (Figura abaixo). O Código Civil, por sua vez, estabelece parâmetros de gestão, de obrigações de manutenção, de convivência (como o interesse coletivo assentado na saúde, sossego e segurança) etc. Já as "leis internas" (Convenção e RI) de cada condomínio expressam a forma como direitos e deveres serão geridos.

1 – Constituição Federal 2 – Código Civil (Lei Federal 10.406/2002) 3 – Normas Técnicas (ABNT NBR) 4 – Legislações Extraordinárias 5 – Legislações Municipais e Decretos 6 – Convenção Condominial e Regimento Interno (RI)

danças geraram grande salto na avaliação de compra e venda dos aparta-

Fonte: Advogado Diego V. C. Teixeira dos Reis

mentos. Com 4 blocos e 160 unidades, o condomínio estava parado no tempo,

Arte: Coronado

sem manutenções nem melhorias. Preocupada com a situação, Patrícia foi eleita conselheira no mandato anterior ao início de seus trabalhos como síndica, procurando auxiliar o gestor da época, que aprovou em assembleia propostas de investimentos. Porém, depois de sua renúncia, Patrícia assumiu em mandato tampão (em 2013) e acabou reeleita para novas gestões, dando sequência ao planejamento. De acordo com a síndica, sem a coparticipação e o apoio dos moradores, do conselho, além da administradora, dificilmente um condomínio consegue aprovar e sustentar ao longo do tempo os rateios necessários a tantos investimentos. E, num efeito dominó, o novo cenário eleva a autoestima dos

Direcional Condomínios | Abril 2021

“RESPONSABILIDADES INTRANSFERÍVEIS”

Entretanto, mesmo com a possibilidade de compartilhar a representação ou atribuições, as responsabilidades dos síndicos são “intransferíveis”, defende Cristóvão Luís Lopes. “Ele é o único responsável legal pelo CNPJ do condomínio pelo qual foi eleito. Ao compartilhar suas obrigações legais, o síndico não fica isento de responder civil e criminalmente pelos atos cometidos dentro do condomínio”, destaca o síndico profissional em outro artigo publicado pelo site. “Ele pode sim, juntamente com o corpo diretivo, solicitar aos condôminos ajuda para a sua gestão, elegendo comissões para tratar de diversos assuntos, como segurança, obras, agenda esportiva e social, além de outras atividades que possam ser pertinentes ao condomínio. Mas o que tem que ficar muito claro é que o síndico responde sozinho por eventuais situações que fujam às regras, à lei, às normas técnicas, mesmo que comissões para tratar de assuntos correlacionados tenham sido homologadas em assembleia. Tudo tem que passar pelo crivo do síndico.” (Leia os artigos completos acessando o sumário eletrônico da revista de abril de 2021, Ed. 266, no site www.direcionalcondominios.com.br) (Por R.F.)

INFORME PUBLICITÁRIO

ADMINISTRAÇÃO

COMPLIANCE NO CONDOMÍNIO: O QUE CABE AOS SÍNDICOS E ÀS ADMINISTRADORAS? Atender aos compromissos financeiros e normativos, dar transparência aos atos da gestão e assegurar a lisura dos processos são algumas das posturas esperadas de síndicos e administradoras. Elas têm sido abrigadas sob o guarda-chuva do compliance, mas, afinal, como fazer esse controle nos condomínios? Por Rosali Figueiredo

O termo deriva do verbo inglês “to comply”, que, grosso modo, remete a estar em conformidade, seja a partir de processos de certificação nas empresas ou de leis antissuborno para o setor público. No Brasil, vigora desde 2013 a Lei Federal 12.846 (Lei Anticorrupção), “cujos enfoques principais são a responsaFoto Paulo Mujano

bilidade administrativa e o programa de integridade (compliance)”, observa a Profa. Rosely Schwartz. Nos condomínios, a parte que mais se beneficia pelas normas baseadas no compliance é a das licitações, aponta Nilton. “Essas regras trazem uma grande vantagem para os moradores e o síndico, qual seja, a segurança de que o gestor estará sempre em busca da melhor solução para o prédio.” Ele acredita que critérios rígidos de compras e/ou contratação de serviços e obras afastam do condomínio o risco de um gestor eventualmente aceitar a chamada “reserva técnica”, subterfúgio de propina. “Se alguém chega com isso, encerro a conversa Síndico Nilton Savieto: Normas se inspiram no compliance para garantir lisura nas concorrências

na hora. Mas há pelo menos dois anos não recebo mais esse tipo de ligação”, diz. Para evitar riscos e desconfianças do corpo diretivo e moradores, Nilton Savieto descreve a seguir o processo adotado nas licitações dos condomínios que administra:

EGRESSO do mundo cor-

porativo, o síndico profissional Nilton

Savieto lembra que teve contato com o conceito do compliance pela primeira vez no final dos anos 60, quando foi admitido na IBM. “Assinei um termo de compliance na época, contendo normas rígidas de como atuar com os clientes/fornecedores. Isso está há 50 anos nas empresas americanas e, entre os condomínios em São Paulo, começou a ser falado há cinco anos”, compara. Nilton atua há quase três décadas na sindicatura e observa que o compliance pode orientar na adoção de critérios que garantam a lisura e a transparência nas relações entre as administradoras, fornecedores, síndicos e sua equipe.

Direcional Condomínios | Abril 2021

1º - “Vetamos qualquer tipo de vantagem pessoal na negociação, seja ela conduzida pela administradora ou o condomínio. Síndico, gerentes e funcionários assinam um termo de comprometimento com normas éticas; 2º - Não existe almoço de graça, assim, ninguém pode receber brindes que custem mais que R$ 50,00 ou o valor estabelecido pela empresa. Mas eu não aceito nenhum tipo de brinde ou almoço de fornecedores. Uma vez recebi uma cesta de final de ano, sem remetente, minha primeira atitude foi avisar os conselheiros e sugerir a distribuição dos itens aos funcionários. Mas o próprio conselho havia me mandado, acho que foi um teste; 3º - Se o fornecedor puder dar alguma vantagem, ela deverá ser revertida para o condomínio; 4º - As propostas de valores são recebidas pela administradora em envelopes lacrados e sua abertura é feita simultaneamente em reunião previamente agendada e divulgada ao condomínio. Todos podem participar; 5º - A avaliação das propostas é feita com base em uma planilha que desenvolvemos, observamos se atendem a esse escopo, a partir daí o síndico e o corpo diretivo escolhem as melhores, pedem esclarecimentos necessários e selecionam três para deliberação da assembleia; 6º - Em contratos de valores baixos, como na compra de insumos, para não

ADMINISTRAÇÃO

termos que a cada mês fazer cotação com três empresas, estabelecemos um contrato anual para fornecimento do produto sob os mesmos valores.” “As pessoas podem até testar o síndico, mas se ele tiver coerência e transparência nas suas ações, estarão seguras de que ele tem o menor custo para o prédio”, conclui Nilton Savieto.

MAS, AFINAL, O QUE É COMPLIANCE? A aplicação integral das regras de compliance para fins de certificação, dentro das normas ABNT NBR ISO 19.600/2016 (que orienta a sua implantação, manutenção e melhorias) e

VÍCIOS OU DESVIOS QUE O COMPLIANCE PODE COIBIR

ABNT NBR ISO 37.001/2017 (com diretrizes de práticas antissuborno), requer um processo de tal envergadura que, na prática, escapa às

A síndica profissional Helena Couto revela que está implantado

possibilidades administrativas e financeiras

processos de compliance na gestão do condomínio onde mora, um

dos condomínios, afirmam os auditores Carlos

prédio de 144 unidades localizado no Jardim Paulista, em São Paulo.

Prado e Flávio Almeida. Contador, Flavio foi

Segundo ela, “o compliance representa padronizar as funções e ati-

síndico do condomínio onde mora, na zona Sul

vidades no condomínio, possibilitando a transparência das ações do

de São Paulo, e atualmente, junto com Carlos,

síndico e de sua equipe, além da solução de continuidade às próximas

faz parte do conselho do prédio.

gestões, que terão um histórico e um norte a seguir.” “O programa de-

“Para implantar uma ISO existem inúmeras

fine ainda metodologias de trabalho que facilitam o acompanhamento

exigências, que irão gerar um custo impensável

daquilo que o síndico delega”.

para um condomínio padrão. O que se faz é

Os auditores Carlos Prado e Flávio Almeida destacam que, no

introduzir controles, normas e regras internas

âmbito do condomínio, o compliance leva à implantação de normas

que permitam ao condomínio, inspirado no

e à revisão de procedimentos internos, que cessam vícios comuns à

compliance, evitar desvios, duplicidade de

administração condominial, tais como:

serviços, má conduta e, assim, dar segurança

- A contratação em valores elevados de fornecedores sem o prévio conhecimento do conselho e demais condôminos; - Reajustes de contratos de prestação de serviços fora da data de aniversário e com base em índices pouco indicados pelo mercado;

aos moradores de que o dinheiro está sendo bem aplicado”, explicam. Também Omar Anauate, diretor de Condomínio da Associação das Administradoras

- Falta de controles que impossibilitam ao gestor e condôminos

de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo

conferir a emissão da nota fiscal correspondente a cada despesa, bem

(Aabic), pondera que “um processo formal de

como observar a duplicidade de pagamentos e/ou contratos (não raro,

compliance envolve inúmeros departamentos,

é possível encontrar condomínios com mais de um contrato de treina-

afeta diversas rotinas da empresa, ele vai

mento de brigada de incêndio ou de primeiros socorros, por exemplo);

além da questão da concorrência para evitar

- A contratação de pessoas ou empresas das relações pessoais do

subornos, comissões etc.”. “Este é o foco que

síndico ou conselheiros, onde pode haver concessões em detrimento

acaba recaindo sobre esse tipo de política, mas

do condomínio;

compliance é mais que isso, ele exige grandes

- Falta de limites de valores para aquisição de equipamentos, insumos ou serviços relacionados à operação diária do prédio;

processos. Assim, para o condomínio, o que se consegue é definir regras internas para o síndi-

- Excesso de lançamento de horas extras na folha dos funcionários;

co e o conselho dentro da política do complian-

- Uso indiscriminado da rubrica “gasto extraordinário”. “O dispêndio

ce, possibilitando fazer apontamentos sobre

com a emergência pode acontecer, mas não faz sentido que represente

pagamentos sem nota fiscal, sobre problemas

boa parte do orçamento do mês. Qualquer gasto acima de 20% desse

no recolhimento de impostos, na contratação

valor deve ocorrer, no mínimo, sob a autorização do conselho.”

sem autorização da assembleia, de erros nas

“Compliance é organizar a gestão do dinheiro e do condomínio,

folhas de pagamentos com horas extras a

incluindo a conduta do síndico, do conselho e dos moradores, o que

mais, além de reembolsos para o síndico sem

gera um grande retorno a todos”, concluem. (Por R.F.)

as devidas notas, entre outros.”

(Por R.F.)

Direcional Condomínios | Abril 2021

SERVIÇOS AO SÍNDICO

ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO, COMO FAZER? Coworking, minimercados, home office, pet place, reformas nas unidades, assembleia virtual, locação de curta temporada, deliveries etc.: Uma lista infinita de novos serviços, normas ou hábitos exige a atualização da Convenção e do RI do condomínio. Por Rosali Figueiredo Síndico Eduardo Silva: Comissão o ajudou na revisão das normas em condomínio de Fotos Rosali Figueiredo

quase 6 mil moradores. Cortinas das janelas são padronizadas em tons claros para manter a harmonia das fachadas

UMA DAS controvérsias mais

ruidosas dos últimos anos relacionadas aos condomínios, envolvendo os animais de estimação, foi superada em 2019 após a decisão do STJ (Superior Tribunal de

Justiça) que tornou improcedente a proibição pelas convenções da presença dos pets nas unidades privativas. Esses entes estão hoje tão incorporados à realidade condominial e ao seio familiar que as discussões entre os condôminos migraram para a criação ou não de espaços pet nas áreas comuns e a regulamentação de seu uso. No Condomínio Flex Imigrantes, localizado em Diadema, Região Metropolitana de São Paulo, uma praça interna arborizada e um pet place cercado compõem um cenário bucólico. A praça destina-se à descontração dos moradores, onde é possível jogar cartas, fazer piquenique e conversar com os amigos, dentro das regras da boa convivência. Estão vetadas, por exemplo, “algazarras” que incomodem os vizinhos ou qualquer barulho após às 22hs (queixas são averiguadas através

Direcional Condomínios | Abril 2021

do uso do decibelímetro). Já no pet place é preciso recolher as fezes dos animais e manter o portão fechado. Os novos ambientes exigem a revisão e atualização periódica dos instrumentos normativos do condomínio, previstos pelos Art. 1.333 e Art. 1.334 do Código Civil. São eles a Convenção, que estabelece a forma de rateio, trata das assembleias, sanções etc.; e o Regimento Interno (RI), o qual traz regras de “conduta dos condôminos e demais moradores, com prioridade para a disciplina aplicável ao uso das áreas comuns, tendo por objetivo garantir condições de boa convivência”, pontua o advogado Vander Ferreira de Andrade. Não à toa, o RI é o que mais se atualiza, a exemplo de uma revisão promovida no Flex Imigrantes e aprovada em assembleia em dezembro de 2019. Condomínio implantado entre os anos de 2015 e 2016, com 10 torres, 1.599 apartamentos e um edifício garagem de 8 andares com 1.482 vagas, o Flex sentiu a necessidade de ajustar suas normas conforme aumentou a ocupação e surgiram novos serviços ou necessidades, afirma o síndico Eduardo Silva. Morador, ele era subsíndico de sua torre quando assumiu um mandato tampão como orgânico, em 2018; a partir de 2019 se tornou profissional. Com as janelas dos quartos das unidades sem veneziana, uma das primeiras iniciativas no condomínio, logo na implantação, foi padronizar as cortinas nas cores branco cru ou cinza, buscando-se preservar a harmonia das fachadas. Esse foi um ponto alterado na recente atualização do RI, observa Eduardo. “Acrescentemos a cor bege e permitimos a instalação de película branca ou jateado transparente. Houve uma flexibilização.” Com cerca de 6 mil moradores, o Flex precisou ainda reforçar a obrigatoriedade do uso do crachá na vaga de garagem, com mudança no padrão de identificação; ampliar em 2 horas o tempo de serviços e obras nas unidades aos sábados; regu-

SERVIÇOS AO SÍNDICO

lamentar a circulação dos animais nas áreas comuns e pet place; mudar o fluxo nas

principalmente o que diz respeito aos novos costu-

vias de tráfego; limitar para 2 vezes no bimestre a quantidade de locações dos salões

mes da sociedade, como o pet place, que nasceu da

de festas pelas unidades. Quanto ao barulho, tema que costuma desafiar a “boa

necessidade de criarmos um espaço interno para os

convivência” nos condomínios, reclamações têm sido administradas com o auxílio do

animais de estimação; locação temporária (Airbnb);

decibelímetro; a cada queixa, o funcionário da segurança confere os decibéis, faz o

inadimplência (atualizada conforme a evolução da

relatório da ocorrência para a administração, que, se for o caso, tomará as medidas

lei e das formas de cobrança); uso do ateliê como

cabíveis (notificação e aplicação de multa em caso de reincidência, instrumentos que

coworking; eventos (feira livre, food truck etc.); e

fazem parte da Convenção).

instalação de minimercado”.

Depois da atualização do RI, e de inúmeras mudanças introduzidas no Flex Imigrantes, como o minimercado, delivery de padaria, carne, pet shop, salão de beleza etc., Eduardo não pôde, entretanto, mexer na Convenção. “Ela é inadequada para o perfil do condomínio, deveríamos ter a isenção da taxa de rateio para os membros do corpo diretivo [são 18], como os subsíndicos, que administram mais de 500 pessoas por torre!” Mas para alterar a Convenção, o síndico precisaria da anuência de 2/3 das

NOVAS TENDÊNCIAS & O RI

O síndico profissional Roger Prospero, que administra, entre outros, o condomínio-clube onde mora na zona Sul de São Paulo, e para o qual foi reeleito em março passado, promoveu uma atualização integral do Regimento Interno do empreendimento de 268 unidades. Em seu depoimento, Roger sintetiza quais as questões normativas dos condomínios têm exigido mais atenção: “Revisamos todos os artigos e atualizamos

Foto Rosali Figueiredo

1.599 unidades.

Praça do Condomínio Flex Imigrantes, com pet place cercado ao fundo (à dir.)

ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO & RI NA PANDEMIA

A alteração da Convenção exige, de acordo com o Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), a sua aprovação em assembleia por pelo menos 2/3 dos condôminos (o que daria 1.120 proprietários do Flex Imigrantes). Já para o Regimento Interno (RI), há interpretações diferentes. Alguns advogados consideram que se o RI fizer parte da Convenção, também deverá atender ao quórum qualificado. Mas, para o advogado Vander Ferreira, essa inclusão representa “um grave erro”. Segundo ele, quando destacado da Convenção, o RI poderá ser alterado sob o voto da maioria simples dos condôminos presentes em assembleia, mesmo entendimento expresso pela advogada Irina Uzzun (Leia os artigos dos especialistas em www.direcionalcondominios.com.br, acessando o sumário eletrônico desta edição). Síndica durante 5 mandatos no prédio onde mora, em São Paulo, Irina Uzzun avaliou, a pedido da Direcional, as mudanças recentes em alguns hábitos nos condomínios. O texto integral está publicado no site da revista, mas abaixo está uma síntese de temas relacionados aos protocolos de controle da pandemia da Covid-19: - USO OBRIGATÓRIO DE MÁSCARAS EM ÁREAS COMUNS. É PRECISO REGULAMENTAR? “Em princípio, não há necessidade de incluir no RI tal determinação, porque a Lei 14.019/2020, que dispõe sobre ‘a obrigatoriedade do uso de máscaras de proteção individual para circulação em espaços públicos e privados acessíveis ao público, mantendo boca e nariz cobertos’, é federal e, portanto, tem validade em todo o território nacional. Todavia, para dar mais instrumentos ao síndico na cobrança dessa obrigatoriedade, seria interessante incluí-la no Regulamento, possibilitando a aplicação de sanções.” - ASSEMBLEIA VIRTUAL E/OU HÍBRIDA, POSSO CONVOCAR? “Seria melhor realizar a assembleia virtual, pois a híbrida teria que limitar a quantidade dos condôminos presentes, o que poderia gerar insatisfação e violação de direitos. Salvo estar expressamente proibida da Convenção Condominial, a virtual poderá ser realizada sem a necessidade da autorização judicial.” - BARULHO NAS UNIDADES DURANTE A PANDEMIA “Eventuais novas normas devem ser deliberadas entre os condôminos e inseridas no RI. No meu prédio estabelecemos que as obras com barulho estão permitidas somente das 11h às 15h durante a semana, e apenas aquelas que tenham comprovadas a sua necessidade neste momento de pandemia.”

(Por R.F.) Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / QUADRA

Foto Rosali Figueiredo

REVITALIZAÇÃO E MANUTENÇÃO DURANTE A QUARENTENA

Quadra poliesportiva do Condominio Family Santana

OS CONDOMÍNIOS têm aproveitado o fechamento das áreas

comuns nos períodos mais restritivos de controle da pandemia da Covid-19 para recu-

perarem as quadras e campos, caso do Family Santana, residencial de 400 unidades localizado na zona Norte de São Paulo. Segundo a gerente Karina Pravatti, em 2020 a quadra poliesportiva teve “manutenção corretiva de fissuras, trincas e buracos, seguida de pintura adequada para o piso asfáltico, com camada antiderrapante”. Houve ainda a troca da rede de proteção e esticadores, o restauro e reforço das traves e tabelas de basquete, além da manutenção corretiva dos alambrados. Já no campo de futebol society são feitos serviços periódicos de manutenção da grama sintética, de 2 a 3 vezes ao ano, quando os fios são “penteados” e borrachas repostas onde houver falhas. E,

Foto Rosali Figueiredo

periodicamente, a grama precisa ser revitalizada por uma empresa especializada.

2021 COM NOVO PISO – A quadra poliesportiva do Condomínio Portal Santa Inez, também na zona Norte de São Paulo, iniciou 2021 com nova pintura em poliuretano. É um processo metódico, que envolve lixamento mecânico, tratamento da superfície contra a umidade ascendente, aplicação de aditivos anticorrosivos, entre outros. O resultado é o de piso homogêneo, renovado, com brilho e antiderrapante. A empresa que executou o trabalho diz que a vida útil do brilho vai de 3 a 5 anos, mas a integridade da superfície deve permanecer intacta por mais tempo. (Por Rosali Figueiredo)

PRÓXIMA EDIÇÃO: BOMBAS

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

OBRAS PERMITEM RENOVAR ÁREAS COMUNS EM CONDOMÍNIO Por Rosali Figueiredo (texto e fotos)

A síndica Ana Tereza F. Simone em área modernizada no Condomínio Tahiti. Imagem à esq. mostra como o local era antes da obra de impermeabilização. Uma rampa de acessibilidade foi construída entre a guarita e o gradil (não é possível ver na foto), possibilitando ao usuário chegar até os elevadores do prédio, no subsolo

A SÍNDICA orgânica Ana Tereza Falcão Simone foi reeleita em feve-

reiro passado para novo mandato à frente do Condomínio Tahiti, prédio construído há mais de 30 anos no bairro da Aclimação, em São Paulo, com 68 unidades. Moradora no local há mais de duas décadas, ela começou na sindicatura em 2018 já com o desafio de contratar obras de recuperação estrutural, indicadas por um laudo de inspeção predial de cerca de 650 páginas. A impermeabilização da laje dos reservatórios superiores e das áreas comuns térreas (frente, laterais e fundos) era prioritária, segundo definiu o engenheiro civil Gustavo Maluf Cury, então contratado para dar sequência aos trabalhos. As obras de impermeabilização começaram no meio de 2019 e prosseguiram por quase um ano e meio. No período também foi refeita a calçada externa. Na laje dos reservatórios, que apresentavam infiltrações, a manta foi refeita, pois a antiga esfarelava, havia trincas e fissuras, faltavam juntas de dilatação e proliferava “vegetação nas aberturas da proteção mecânica” (conforme apontou o laudo). No ático, os telhados foram trocados e a área recebeu um reforço com manta de alumínio (havia infiltração nos apartamentos do último andar). Já no térreo, o fim da vida útil da manta asfáltica e a falta de manutenção do piso, jardins e jardineiras havia gerado, ao longo do tempo, inúmeros problemas no subsolo da garagem, como “desplacamentos, armadura exposta com corrosão, infiltrações, estalactites, eflorescência e percolação de água”. Por isso, à exceção do setor da piscina (que já havia sido trabalhado), a quebradeira foi generalizada na antiga superfície térrea descoberta do Edifício Tahiti, removendo-se todo o sistema antigo para refazer essas áreas, totalizando cerca de 850 m2 de nova manta asfáltica.

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Imagem da esq. mostra parte da área de jardins da frente do prédio durante a execução do novo sistema (que recebeu manta asfáltica). À dir., novo paisagismo depois da conclusão dos serviços

À esq., uma das laterais do fundo do prédio antes do começo da obra de impermeabilização. À dir., o novo ambiente que foi entregue para o uso dos moradores. Satisfeitos com os resultados dos investimentos, eles aprovaram que a próxima modernização será em todas as instalações elétricas, com aumento de carga

A obra custou mais de R$ 400 mil e foi bancada por um rateio extra de 30 parcelas. “Os moradores ficaram muito satisfeitos com o resultado, até os vizinhos do prédio elogiaram”, diz a síndica, também satisfeita e aliviada. Aliviada porque “sempre tem proprietário que acha que devemos fazer tudo à meia boca”, observa. Mas isso não condiz com as posturas de Ana Tereza, professora e diretora aposentada da rede estadual de ensino. À propósito, ela já obteve a aprovação, na assembleia de fevereiro de 2021, da próxima modernização, que ocorrerá nas instalações elétricas do prédio, envolvendo o centro de medição, prumadas e aumento de carga. PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – PINTURA, RESTAURAÇÃO, RETROFIT

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / ELÉTRICA

MODERNIZAÇÃO & ADEQUAÇÕES DOMINAM AGENDA DE OBRAS Por Rosali Figueiredo

OS SÍNDICOS estão empenhados na modernização elétrica

dos condomínios, adequando suas instalações a uma nova realidade de consumo. Com mais moradores trabalhando e estudando em casa desde a eclosão da pandemia do novo Coronavírus, o aumento do consumo de energia nas unidades privativas potencializou um problema que os gestores já conheciam: A insuficiência de carga disponibilizada pela concessionária em função do projeto original do prédio, situação agravada por instalações antigas e inadequadas às atuais normas técnicas. “O prédio corre risco iminente de incêndio”, afirma o síndico orgânico Caio Blaj, morador desde 2017 de um condomínio de torre única e 56 unidades, localizado próximo da Av. Paulista, em São Paulo. Construída nos anos 70, a edificação ainda exibe instalações e componentes daquela época. Como muitas unidades dispõem de aparelhos de ar-condicionado, o síndico contratou um laudo elétrico no ano passado, que indicou urgência na modernização. O investimento foi aprovado na sequência em assembleia de moradores e a obra será executada neste ano. Haverá um retrofit completo, com aumento de carga para 63 ampères, no sistema trifásico. Segundo o engenheiro eletricista que está à frente da execução do projeto, nas edificações mais antigas, “os moradores colocam, ao longo do tempo, disjuntores para cargas maiores nas unidades, independente da capacidade instalada do prédio”. “Isso deixa em risco toda a edificação, porque eles vão utilizando novos aparelhos, de grande potência, até que chega um momento em que o síndico precisa modernizar o centro de medição e prumadas, aumentando a carga, ou determinar que todos os disjuntores voltem para a capacidade instalada do prédio”, alerta. A modernização com aumento de carga para 63 ampères foi a escolha feita pela síndica Cinthia Zaratini e uma comissão de moradores em um condomínio no Brooklin, na zona Sul de São Paulo, com 72 apartamentos. O início dos trabalhos acabou postergado para dezembro do ano passado, um ano depois de ratificado em assembleia, por causa da pandemia. No momento, o prédio está recebendo novas prumadas, para depois refazer o centro de medição. A fase das prumadas é trabalhosa, pontua a síndica, já que no prédio, do 1º ao 8º andar, foi preciso mexer dentro dos apartamentos, da entrada até o quadro de disjuntores. Um dos maiores desafios dos síndicos em uma obra deste porte é organizar um cronograma para os serviços nas unidades, destaca Cinthia. Por causa da pandemia, o condomínio disponibiliza propés para uso dos prestadores de serviços e exige o uso máscaras e álcool gel.

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / ELÉTRICA

Foto Rosali Figueiredo

UMA SUGESTÃO DE ROTEIRO PARA A MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA

Ayrton Barros, engenheiro elétrico e de segurança

Os condomínios apostam na modernização elétrica buscando a segurança da edificação e dos usuários, além do conforto, e justamente por isso o processo demanda estudos, uma organização prévia e acompanhamento. O engenheiro elétrico e de segurança Ayrton Barros sugere, na entrevista abaixo e das páginas seguintes, um roteiro aos síndicos que estejam programando fazer esse tipo de investimento no prédio.

- LAUDO ELÉTRICO COMPLETO: O 1º PASSO DA MODERNIZAÇÃO

O ponto de partida de um processo de modernização é contratar um parecer

técnico da instalações elétricas do condomínio, junto com a análise termográfica e classificação dos graus de urgência e risco. Este parecer deve retratar a situação dos quadros de energia e de luz da edificação, mostrando as conformidades e, principalmente, as não conformidades, de forma que se possa ter um escopo para o atendimento às normas técnicas e legislações vigentes. O quadros de energia energizam motores. Já os quadros de luz energizam a parte da iluminação e tomadas. A análise termográfica aponta locais com problemas de mau contato, desbalanceamento e sobrecarga, motivada por problemas no dimensionamento em função da carga de energia necessária às áreas comuns e unidades privativas. Já os graus de urgência e de risco orientam o síndico quanto à ordem de prioridade das adequações, bem como aos riscos envolvidos.

- 2º PASSO: ESTUDO DE ATUALIZAÇÃO DA CARGA A atualização da carga da edificação busca, em geral, viabilizar a instalação segura

do ar-condicionado nas unidades privativas. Caso o condomínio não disponha de verba para promover todas as obras necessárias para o aumento de carga, ele poderá adequar os quadros inicialmente, até possuir recursos para promover essa mudança. Atenção, somente a adequação não possibilita instalar com segurança o ar-condicionado!

- 3º PASSO: ATUALIZAÇÃO DA CARGA NA UNIDADE

Esse upgrade depende, em primeiro lugar, da aprovação pela concessionária do

novo projeto de entrada de energia na edificação. Assim que aprovado, a obra ne-

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / ELÉTRICA

cessária para a atualização da carga poderá ser iniciada. Dependendo da nova carga, a concessionária poderá solicitar até a substituição do poste de entrada de energia. Entre as demais instalações que demandam modernização, estão: - O centro de medição, onde usualmente é trocado o quadro de entrada de energia, utilizando uma caixa compacta (QDC 21), pois agora é necessário o seccionamento (desligamento) individual das caixas onde estão os medidores e disjuntores das unidades (caixas N); - Também aqui o quadro de alimentação das áreas comuns costuma ser substituído por um novo (caixa H). Já o quadro de alimentação da bomba de incêndio (caixa E), caso exista, poderá ser mantido; se não existir, ele deverá ser instalado; - Na maior parte dos condomínios que são modernizados, as caixas tipo N do centro de medição, que antigamente possuíam até 16 medidores, agora abrigam apenas 12 equipamentos. Esta caixa traz hoje os barramentos na parte inferior; os medidores na porção central; e a caixa porta-base na parte superior, acima do barramento e relógios. É essa caixa porta-base que recebe os disjuntores de cada unidade. Já nos condomínios que optam pela instalação do sistema busway, o qual substitui a fiação das prumadas por barramentos, estes dispositivos, além das caixas com medidores e disjuntores, ficam nos andares e não mais no centro de medição.

- 4º PASSO: CONTRATAÇÕES

A - Para o estudo de carga e o desenvolvimento do novo projeto, é necessário contratar um profissional legalmente habilitado. Este trabalho terminará com a apresentação do novo projeto elétrico aprovado pela concessionária; B - Para a execução dos serviços de atualização da carga da edificação, recomenda-se contratar uma empresa de engenharia, para dois tipos de serviços: 1º) Os de engenharia elétrica, que terá de fazer as instalações provisórias, de forma a manter o fornecimento de energia à edificação enquanto durarem a obras; 2º) E os de engenharia civil, pois sempre há necessidade de obras de adequação física no centro de medição para a instalação dos novos quadros; C – Para acompanhar a execução dos serviços e obras da modernização, recomenda-se que o condomínio contrate um engenheiro elétrico independente do prestador de serviços, certificando-se, por exemplo, que os materiais empregados sejam os mesmos constantes da proposta aprovada. O engenheiro irá ainda verificar as soluções adotadas pela empresa que está fazendo a atualização da carga, pois usualmente os eletrodutos existentes para a energização das unidades são antigos, podem estar danificados e/ou não permitem que novos condutores passem através deles, obrigando o condomínio a dar um novo encaminhamento para as prumadas. Estas poderão ser instaladas na antiga lixeira ou criando-se um shaft de elétrica nos halls dos andares.

- 5º PASSO: CRONOGRAMA

É fundamental um cronograma para a obra, possibilitando acompanhar a evolução dos trabalhos. Em geral, o serviço de atualização da carga requer substituição das prumadas desde o centro de medição até o quadro de energia dentro da unidade. Uma das dificuldades é cumprir o cronograma de ligação nos apartamentos, pois isso afeta a rotina dos moradores.

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / ELÉTRICA

- DICAS AOS SÍNDICOS E CORPO DIRETIVO PARA OS SERVIÇOS NAS UNIDADES

a) A obra para a troca dos cabos no apartamento é entregue em acabamento de

massa fina desempenada; b) O morador é o responsável pelo acabamento fino e repintura dentro da sua unidade, pois o condomínio não tem como garantir a reposição de revestimentos fora de linha, tampouco que uma nova pintura fique homogênea à de todo o ambiente; c) Não quitar a obra antes do seu término, pois em caso de descumprimento do contrato, o condomínio ainda possui um valor retido; d) Exigir a ART do projeto de quem o executou; e) Exigir a ART de execução de quem efetuou a modernização.

- PÓS-OBRA

Encerrada a modernização, a empresa responsável deve solicitar à concessionária a instalação de novos medidores para as unidades e o religamento da energia da edificação. O engenheiro contratado para acompanhar o retroflit elétrico é o responsável pelo aceite da obra.

CONDIÇÕES INDISPENSÁVEIS PARA O AVCB

O Anexo K (Atestado de Conformidade das Instalações Elétricas) da Instrução Técnica 01/2019, do Corpo de Bombeiros de São Paulo, apresenta inúmeros quesitos na parte elétrica que as edificações deverão atender para regularizarem o AVCB (Auto de Vistoria). O engenheiro da área deverá emitir o atestado, acompanhado da devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), a partir da inspeção visual das: - Condições de instalação dos condutores isolados, cabos unipolares e cabos multipolares; - Atestar que os circuitos elétricos possuam proteção contra sobrecorrentes (disjuntores ou fusíveis); - Que as partes vivas estejam isoladas e/ou protegidas por barreiras ou invólucros; - Que todo circuito disponha de condutor de proteção “fio-terra” e todas as massas da instalação estejam ligadas a condutores de proteção (salvo exceções); - Que todas as tomadas de corrente fixas sejam do tipo com polo de aterramento (2P+T ou 3P+T); - Que haja dispositivo diferencial residual (DR) para proteção contra choques elétricos (salvo as exceções do item 6.6.) [Nota da editora: envolve instalações muito específicas]; - Que haja a devida proteção quando os componentes da instalação elétrica vierem a representar perigo de incêndio para os materiais adjacentes [por exemplo, isolamento dos conduítes elétricos das instalações de gás]; - Que os quadros de distribuição estejam instalados em locais de fácil acesso, sejam identificados e sinalizados do lado externo, de forma legível e não facilmente removível; - Que os componentes desses quadros também sejam identificados de tal forma que a correspondência entre componentes e respectivos circuitos possa ser prontamente reconhecida, de forma legível e não facilmente removível; - Que o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) esteja adequado;

Direcional Condomínios | Abril 2021

DICA / ELÉTRICA

- Que os quadros, circuitos e linhas dos sistemas de segurança contra incêndio sejam independentes dos circuitos comuns; - Que as fontes de energia, os quadros, os circuitos e as linhas elétricas que alimentam equipamentos de segurança destinados ao combate e supressão de incêndio, à ventilação, à pressurização e ao controle de fumaça estejam devidamente protegidos com material resistente ao fogo ou enclausurados em ambientes resistentes ao fogo; - Que a sala do motogerador e circuitos elétricos de segurança por ele alimentados estejam em conformidade com o item 7.1.6; - Que os circuitos de corrente alternada estejam separados dos circuitos de corrente contínua. Reforçando, ainda, que deverá ser emitida ART específica do sistema elétrico (projeto, execução, inspeção, manutenção – conforme o caso). (Por R.F.)

Serviço de troca de prumadas no Condomínio Edifício Pinheiros, na 1ª etapa da obra de Foto Rosali Figueiredo

modernização

Foto Rosali Figueiredo

completa do prédio

CARRO ELÉTRICO - O projeto de modernização elétrica do condomínio administrado pelo síndico Caio Blaj prevê um plus: A empresa responsável pelos serviços instalará 13 pontos na garagem para recarga simultânea de veículos elétricos. Como as vagas mudam de usuários periodicamente, a proposta irá contemplar um sistema de cobrança dos usuários. Na imagem do alto, em condomínio administrado pela síndica profissional Rosana Nicchio, na zona Norte de São Paulo, um morador conseguiu instalar dispositivo de recarga com ligação direta no relógio da unidade, no centro de medição, pois as vagas são fixas. Um estudo prévio de carga apontou a viabilidade de cada apartamento providenciar a própria instalação. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: TERCEIRIZAÇÃO – SERVIÇOS ESPECIALIZADOS 24

Direcional Condomínios | Abril 2021

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Abril 2021

ACESSÓRIOS, APLICATIVOS, ASSESSORIA, BOMBAS

Direcional Condomínios | Abril 2021

COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

Direcional Condomínios | Abril 2021

ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Abril 2021

ELEVADOR, FITNESS

Direcional Condomínios | Abril 2021

FITNESS, GERADOR, HIDRÁULICA...

Direcional Condomínios | Abril 2021

HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2021

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2021

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Abril 2021

IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE

Direcional Condomínios | Abril 2021

INCÊNDIO, INTERFONE

Direcional Condomínios | Abril 2021

MANUTENÇÃO PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2021

MANUTENÇÃO PREDIAL, PARA RAIOS, PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2021

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2021

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Abril 2021

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2021

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Abril 2021

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2021

PINTURA PREDIAL, PISOS

Direcional Condomínios | Abril 2021

PLAYGROUND, QUADRAS, RETROFIT

Direcional Condomínios | Abril 2021

PORTARIA VIRTUAL

Direcional Condomínios | Abril 2021

PORTAS, PROTETOR DE IMPACTO, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

Direcional Condomínios | Abril 2021

SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Abril 2021

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

Direcional Condomínios | Abril 2021