CAPA PROMOCIONAL
EDITORIAL
Caro Síndico!
A indústria da construção civil continua demonstrando vitalidade na cidade de São Paulo e registrou recorde no lançamento de novos apartamentos no primeiro semestre de 2021 (com 27.114 unidades), superando o recorde anterior para o período, que havia sido registrado em 2019 (com 20.157 imóveis), segundo divulgou o Secovi-SP. A chegada de novos prédios no entorno dos condomínios consolidados, sob o carimbo da modernidade, mexe com os síndicos e os condôminos da vizinhança. Cria demandas e desejo por mudanças, por atualização técnica, renovação de conceitos, por correções (às vezes estruturais) e incorporação de novos serviços. A capa desta edição exibe imagens de algumas obras de modernização que acompanhamos nos últimos meses em condomínios na Capital, sempre motivadas pelo compromisso e obrigação legal dos síndicos e condôminos em recuperar, incrementar e valorizar o lugar onde vive grande parte dos paulistanos. A reportagem de capa apresenta a experiência de três condomínios, de características diferenciadas entre si, mas todos seguindo na mesma direção: A de trazer os prédios à modernidade. O movimento requer uma boa gestão, ou seja, o planejamento das intervenções (com o desenvolvimento e a discussão dos projetos, o envolvimento e convencimento dos moradores, entre outros) e do orçamento (para viabilizar as obras). Em alguns casos é preciso contratar inspeções e laudos que indiquem ou não necessidade de haver reparos estruturais na edificação e/ou de atualização às leis e normas técnicas. Entra aqui a acessibilidade, tema de outra reportagem da revista, que destaca as dificuldades para se refazer os percursos e equipamentos das edificações mais antigas dentro das atuais exigências normativas. A reinvenção dos condomínios demanda, sobretudo, que as finanças estejam em dia, com inadimplência controlada e uma taxa justa do rateio ordinário, de forma que os proprietários consigam suportar os rateios extras necessários aos investimentos. É certo que os síndicos enfrentam hoje um aumento inesperado dos custos, principalmente da construção civil e energia elétrica. Mas eles estão buscando alternativas para diminuir o impacto da inflação sobre os boletos e, consequentemente, sobre a inadimplência, de acordo com outra matéria desta edição. O objetivo é prosseguir com o planejamento das obras, pois as edificações verticais são corpos vivos; demandam manutenção e atualização constantes (confira, por exemplo, nas dicas de elevador, serralheria e AVCB); estarão cada vez mais presentes na paisagem urbana; e já são responsáveis pela existência de mais apartamentos que casas na cidade de São Paulo, conforme pesquisa divulgada recentemente pelo Centro de Estudos da Metrópole, da Fapesp (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo). Essa virada ocorreu nas duas últimas décadas, principalmente a partir de 2010, com o impulsionamento da indústria da construção civil. Boa leitura. ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Seção Tira-Teima:
Serviços ao Síndico:
Revisão das
Custos preocupam,
instalações elétricas
mas inadimplência
ajuda a economizar
tem baixa histórica
energia?
Capa:
Administração:
Dica:
Condomínios apostam
Adaptações de
Serralheria –
na Modernização,
acessibilidade
Serviços aliados
Retrofit & Recuperação
desafiam síndicos
da segurança
estrutural
04 05 Informe Publicitário: Seciesp
06
patrimonial
10
08
16
13
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20
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Coluna:
Seção Tira-Teima:
Dica:
Dica:
Os condôminos
Como mudar a
Elevador – Modernização
AVCB & Equipamentos –
não aprovam obras
destinação ou uso de
das edificações inclui
Evite falhas na prevenção
necessárias, e agora?
imóvel no condomínio?
elevadores
e combate ao fogo
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DIAGRAMAÇÃO
CIRCULAÇÃO
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São Paulo e Grande São Paulo
Luís Guilherme
Condomínios residenciais, comerciais e administradoras CAPA PERIODICIDADE MENSAL
Fotos Rosali Figueiredo
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
Montagem Coronado
Thalita Feuerstein
Fabian Mesquita
Cristiane Lima
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Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Agosto 2021
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
REVISÃO DAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS AJUDA A ECONOMIZAR ENERGIA? COM O AUMENTO
tarifário sobre o consumo da energia elétrica, os síndicos podem recorrer a reparos, dispositivos e
ajustes nas instalações elétricas do condomínio como forma de evitar desperdícios, orienta o engenheiro eletricista Edson Martinho na entrevista abaixo.
1 – COMO A MANUTENÇÃO ELÉTRICA PODE GERAR ECONOMIA?
2 - QUANDO CORRIGIR AS ANOMALIAS?
talados em locais sujeitos à umidade, como é o caso de jardins, podem ser fatores de
vem ser reparadas imediatamente, pois, além da fuga de
desperdício de energia por fuga de corrente. Uma revisão periódica completa nas insta-
corrente, elas podem ser fatores de choques elétricos e de
lações pode ajudar, assim como a instalação de DR (Dispositivo Diferencial Residual), já
princípio de incêndio. O problema é quando elas não são
que este componente desliga o circuito e aponta onde há fugas excessivas de corrente.
detectadas, por isso, é necessário haver um planejamento
Além disso, uma instalação antiga que não foi adequada para as condições de uso atual
de manutenção periódica dessas instalações. Lembramos,
pode ter condutores mais finos do que o necessário e, estes, por sua vez, apresentar
por exemplo, a necessidade de apresentação da ART
aquecimento quando utilizados. Este aquecimento, que chamamos de "perda Joule", se
de elétrica nos momentos de renovação do AVCB, de
transforma em custo desperdiçado de energia elétrica. Uma boa revisão e adequação das
laudos anuais de para-raios, entre muitos outros. Por fim,
instalações, junto com o uso racional da energia, pode garantir economias de até 10%,
os ambientes residenciais devem passar por uma revisão
além, naturalmente, de ser um fator de segurança das instalações elétricas.
completa a cada cinco anos pelo menos. (Edição R. F.)
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Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Agosto 2021
Conexões frouxas, emendas mal isoladas, fios desencapados, danificados ou ins-
Sempre que forem detectadas, estas anomalias de-
EDSON MARTINHO Engenheiro Eletricista, é diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade). Professor, palestrante e articulista. Escreveu e publicou o livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009) Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br.
Com a meta de atingir 0% de acidentes em elevadores, o Seciesp lança o Curso Básico de Segurança em Instalações Elétricas e oferece 100 bolsas de 100% para os primeiros inscritos. As aulas totalmente on-line começam em setembro de 2021. O objetivo do curso é promover o aprimoramento para zeladores e colaboradores do condomínio. O Seciesp quer apoiar esse público-alvo com informações a respeito do funcionamento dos elevadores, noções básicas de eletricidade e, principalmente, com foco na segurança do usuário. O programa do curso terá conteúdo em tecnologia EAD com aulas em ambiente virtual, curtas e objetivas, apostila, prova, diploma, e ainda com aulão com engenheiro especialista, mentoria e um relatório de validação de estágio para que os alunos (indicados pelo síndico) possam tirar dúvidas e trocar experiências. No ano passado, o Corpo de Bombeiros registrou 206 ocorrências em elevadores na cidade de São Paulo, número considerado pequeno para os estatísticos, porém, para os passageiros, é sempre um susto e tempo infindável de medo e preocupações. A capital paulista registra quatro vezes menos acidentes em comparação ao Estado, graças à exigência do Relatório de Inspeção Anual (RIA), medida que o Seciesp se orgulho em ter apoiado. Uma das determinações é o prazo para o resgate de eventuais vítimas e as empresas associadas cumprem com 100% a regra. Com uma visão 360º, o Seciesp desenvolve ações especializadas para ajudar os síndicos na gestão de segurança condominial. Para se inscrever basta acessar o QRCode ou o site: www.seciesp.com.br
SERVIÇOS AO SÍNDICO
ALTA DOS CUSTOS PREOCUPA, MAS INADIMPLÊNCIA TEM BAIXA HISTÓRICA Os síndicos estão buscando medidas de redução do consumo e negociando reajustes dos contratos para diminuir o impacto da inflação sobre as contas ordinárias e, consequentemente, sobre as taxas condominiais. O objetivo é manter o controle da inadimplência, que registra baixa histórica. Por Rosali Figueiredo
OS SEIS primeiros meses de
2021 registraram a média mais baixa de
inadimplência nos condomínios em 17 (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo) lançou um índice para medir essa variação (o Ipemic). A taxa ficou em 2,29%, “o menor patamar registrado para um semestre, primeiro ou segundo, desde
Foto Rosali Figueiredo
anos em São Paulo, desde que a Aabic Síndico Carlos Abreu: Inventividade para diminuir custos sem impactar na segurança e qualidade dos serviços
o início da série histórica, em 2004”, anunciou a entidade no final do mês passado. Na avaliação da Aabic, a pandemia do novo Coronavírus mudou a relação dos moradores com os condomínios; eles passaram a valorizar o local onde vivem e a priorizar o pagamento do boleto. De outro modo, síndicos reportam à Direcional Condomínios que têm procurado diminuir custos com a busca de soluções mais eficazes, o que os ajuda a manter a taxa de rateio estável, além de acompanharem pari passu (e cobrarem) eventuais atrasos. No entanto, a alta de custos observada sobretudo neste ano nas tarifas públicas, nos insumos e materiais de construção já tem obrigado os gestores a convocarem assembleias para fazerem a revisão da taxa ordinária e/ou dos orçamentos de obras que tinham sido
(Índice Geral de Preços-M), por sua vez, cravou em julho uma elevação de 35,75% em 12 meses ou 15,08% no primeiro semestre de 2021. O indicador não subia tanto desde 2002. E o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), apurado entre julho de 2020 e junho de 2021, ficou em 8,35%. Aqui, o teto da meta do governo para este ano é de 5,25%. A maior parte dos contratos em condomínios é reajustada pelo IGP-M. Por isso, os síndicos têm se empenhado em conseguir dos prestadores de serviços, notadamente de manutenção de elevadores, a aplicação do IPCA na atualização dos valores. Outra medida que tem sido buscada é a economia de energia, cujas tarifas subiram em julho passado em São Paulo, com índice de 11,38% para baixa tensão e 11,40% para residências. Anteriormente, as tarifas já haviam subido nas bandeiras amarela e vermelha em todo País (na bandeira vermelha patamar 2 o aumento foi de 52%).
O IMPACTO NOS CONDOMÍNIOS
As elevações pegaram os condomínios no contrapé, no sentido de que muitos deles já tinham aprovado a previsão orçamentária de 2021 baseada em índices
aprovadas no ano passado.
menores, assim como a taxa de rateio sem reajustes ou com um aumento mínimo.
SOBRE O AUMENTO DOS CUSTOS
de custos. Agora talvez o IPCA tenha que ser incorporado aos valores do rateio”,
Vargas (FGV), o INCC-M (Índice Nacional
inadimplente, cujo imóvel vai a leilão).
De acordo com a Fundação Getúlio
de Custo da Construção-M) acumulava, 6
em julho passado, alta de 10,75% no ano e de 17,35% em 12 meses. O IGP-M
Direcional Condomínios | Agosto 2021
“As assembleias que definiram o orçamento de 2021 não previam esse aumento afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, que em um dos prédios que administra mantém a taxa condominial sem reajuste desde 2017 (e apenas um Já os empreendimentos que têm obras em curso enfrentam altas nos insumos
SERVIÇOS AO SÍNDICO
e materiais de construção bem acima da média do INCC-M. “Ferragens, areia e
a água da piscina descoberta de 12h para
cimento estão 50% mais caros que em 2020, o vidro e a madeira 58%”, destaca
4h e, na piscina coberta, de 24h para 12h
a síndica Kelly Remonti, ressalvando que o orçamento de R$ 260 mil aprovado
(quando está em uso) e 8h (sem uso).
em março de 2020 para a modernização da churrasqueira e a acessibilidade da piscina terá que ser ajustado em nova assembleia.
ONDE É POSSÍVEL ECONOMIZAR
“Foi uma decisão baseada em norma da ABNT, pois a diminuição do tempo de funcionamento da bomba deve atender a uma taxa técnica de
Para o síndico profissional e economista Carlos Abreu, “os orçamentos de
vazão, à intensidade de uso e à tempera-
obras e contratos em 2021 estão em média 30% mais altos que no ano passado”.
tura da água”, explica. Já na iluminação
O gestor lembra ainda que a pandemia introduziu novos custos nos condomínios,
da garagem, 362 lâmpadas tubulares
a reboque de novas necessidades, entre elas a de reforçar a equipe de funcio-
fluorescentes foram paulatinamente
nários para dar vazão às encomendas e deliveries que chegam diariamente aos
substituídas por LED, “à medida que
moradores. Para atender às demandas sem impactar no rateio e, por tabela, na
davam problemas”. “Um pouco antes
inadimplência, os síndicos precisaram renegociar com os prestadores de serviços,
da pandemia estávamos acelerando a
seja diminuindo valores ou “agregando serviços sem alavancar tanto os contratos”.
troca. Uma tubular LED de 18 Watts luz
No condomínio de alto padrão que administra em Pinheiros, zona Oeste de São
branca foi instalada no lugar de duas
Paulo, houve a contratação de um mensageiro com a terceirizada a um custo
fluorescentes de 32 Watts (cor amare-
menor. “Nesse tipo de negociação, cada um cede um pouco. Cedemos, por
lada) com reator de 18 Watts, com o
exemplo, na escala de horário.”
mesmo padrão de luminância. O desafio
Segundo Carlos Abreu, “a inadimplência é zero no condomínio” e o quadro
é diminuir os custos sem comprometer a
se manteve na pandemia. Já o rateio precisará de uma correção, assunto que
segurança, a operação e a manutenção
estará em pauta em assembleia a ser realizada neste mês. “Temos que repassar
preventiva dos equipamentos (para não
os aumentos de 2021”, lamenta o síndico, lembrando que os boletos ficaram
gerar custos futuros de manutenção cor-
mais de quatro anos sem qualquer alteração. Paralelamente, o síndico aposta na
retiva), nem o conforto dos moradores”,
criatividade e planejamento para baixar as contas de consumo. Por exemplo, ele
finaliza o síndico.
conseguiu reduzir o tempo diário de funcionamento da bomba elétrica que recicla
NOVOS INVESTIMENTOS PARA BAIXAR CONTAS O síndico profissional Erinaldo Melo acompanha no momento as obras de manutenção da fachada do Condomínio Dom Praça da Mooca, na zona Leste de São Paulo, mas já está de olho em futuros investimentos. Ele estuda implantar no residencial um sistema de produção de energia fotovoltaica, o que poderia ajudar a diminuir as contas mensais com eletricidade, que chegam a R$ 14 mil. Condomínio-clube de torre única, 108 unidades e nove anos de construção, o Praça da Mooca está numa posição que favorece a irradiação solar. O síndico vem pesquisando as soluções do mercado e o potencial da geração fotovoltaica, mas acredita que a economia a ser obtida com o sistema irá cobrir os investimentos. Outras ações foram adotadas para racionalizar o consumo e diminuir custos, como a instalação de lâmpadas LED nos dois subsolos de garagem e o uso de sua carga total apenas no horário entre 19h e 22h. “No restante do dia, mantemos só 50% da iluminação”, afirma, lembrando que os subsolos têm um pouco de luz natural. Mesmo com as economias, a taxa de rateio de 2021 precisou ser reajustada em 4,2% em maio passado, “para acompanhar o dissídio dos funcionários terceirizados” (contra 4,52% do IPCA em 2020). Erinaldo Melo observa, no entanto, que “o condomínio ainda não está sentindo a inflação, pois sempre trabalhamos preventivamente”. Com inúmeras medidas adotadas antes do início da pandemia do novo Coronavírus no País, no final de março de 2020, o síndico conseguiu manter estável a taxa de inadimplência no condomínio. (Por R.F.)
O síndico Erinaldo Melo estuda soluções para diminuir a conta da energia
Direcional Condomínios | Agosto 2021
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COLUNA
OS CONDÔMINOS NÃO APROVAM OBRAS NECESSÁRIAS, E AGORA? Por Cristiano De Souza Oliveira
OBRAS necessárias em condomínios são
sempre uma preocupação, seja pelas distinções que a lei faz quanto à manifestação da assembleia sobre o assunto, seja às vezes pelo próprio desconhecimento de síndicos e administradores em torno da questão. A legislação diz que as obras necessárias são aquelas que têm por fim “conservar o bem ou evitar que se deteriore” (Art. 96 do Código Civil), definindo-se ainda conservação como o “conjunto de operações que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente” (Norma ABNT NBR 16.280/2020, Item 3.1). O Código Civil prevê ainda obras voluptuárias, que são principalmente as estéticas, e as obras úteis, relativas às melhorias que ampliam as possibilidades de uso dos espaços. Para essas duas categorias de obras, a lei exige que o síndico convoque assembleia e obtenha, respectivamente, aprovação de 2/3 de todos os condôminos, ou, no segundo caso, da maioria deles. Mas voltemos às obras necessárias em condomínio, porque são aquelas que impactam de forma mais direta e imediata sobre a operação e a segurança da edificação. É o caso de desplacamentos na fachada, infiltrações em lajes e cortinas, riscos elétricos iminentes, vazamentos na rede hidráulica, do gás etc. O Código Civil (Art. 1.341) estabelece, em síntese, que: - Obras necessárias puras: Independem da autorização prévia de assembleia para a sua contratação e deverão ser custeadas pelas receitas ordinárias ou Fundo de Reserva, salvo disposição contrária em Convenção; - Obras necessárias urgentes e de valor excessivo: Devem ser executadas pelo síndico com
imediata ciência à assembleia, recomendando-se que esta delibere sobre o rateio a ser feito, ainda que nada diga a legislação; - Obras necessárias não urgentes e de valor excessivo: Devem ser executadas somente após aprovação em assembleia, por quórum da maioria dos presentes na reunião. Nos três casos, o Código Civil permite que, na omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino assuma a execução da obra, devendo cumprir as diretrizes que a lei e a Convenção do condomínio determinam, podendo ser “reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum” (§ 4º do Art. 1.341 do CC). Mas o que ocorre quando uma assembleia não aprova obras necessárias? Nas obras necessárias, ainda que a execução possa ser feita pelo síndico, em casos de urgência ou valores não excessivos, caso a arrecadação a posteriori não seja aprovada, as consequências orçamentárias terão que ser avaliadas tecnicamente, pois não há como se negar o rateio em razão da segurança da edificação. Reiteramos que neste caso não compete à assembleia deliberar sobre a sua realização ou não, somente quanto à forma de rateio das despesas. O condomínio deve observar que as assembleias possuem limites de soberania e não podem comprometer a segurança da edificação, colocando em risco a vida dos moradores e o patrimônio dos condôminos. Desta forma, cabe ao síndico, que convoca as assembleias e responde pela manutenção e segurança do prédio e pelo patrimônio de todos (Art. 1.348 do CC), planejar as reuniões. Isso implica o gestor conhecer o que será levado para conhecimento e/ou deliberação da coletividade, e apresentar com total transparência as opiniões e laudos técnicos, bem como os orçamentos, para que a massa condominial, conhecedora da questão, delibere conscientemente, ou mesmo seja cientificada da valorização patrimonial do condomínio.
Foto Paulo Mujano
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
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Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 25 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
Direcional Condomínios | Agosto 2021
CAPA
CONDOMÍNIOS APOSTAM NA MODERNIZAÇÃO, RETROFIT & RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL O lançamento de empreendimentos residenciais tem movimentado a construção civil e a economia brasileira, impulsionando também a modernização, retrofit e recuperação estrutural das edificações já consolidadas.
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
A síndica Larissa Lacerda Macedo acompanha obra de modernização da fachada de prédio localizado em bairro valorizado de São Paulo (acima, a imagem do projeto)
A CIDADE
de São Paulo
vendeu em 2020, em plena pandemia do novo Coronavírus, 4,5% de unidades residenciais novas a mais em comparação com 2019, totalizando 51.417 delas contra 49.224 do ano anterior. Já a chegada de novos prédios sofreu uma queda em torno de 8,5%, ainda assim, eles foram responsáveis pelo lançamento de outras 59.978 unidades (contra 65.312 de 2019). Os dados são do Secovi-SP, sindicato da construção civil, que vem observando uma recuperação maior do segmento a partir de dezembro do ano passado. Nesse sentido, no acumulado de julho de 2020 a junho de 2021, a venda de novas unidades foi 38,7% maior que no período anterior, de julho de 2019 a junho de 2020. Quanto aos lançamentos, o aumento foi de 41,76% no acumulado de julho de 2020 a junho de 2021 sobre julho de 2019 a junho de 2020 (77.507 novas unidades contra 54.740).
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Direcional Condomínios | Agosto 2021
Não à toa, outra pesquisa recém-divulgada mostra que a cidade de São Paulo já tem mais apartamentos que casas. Segundo o Centro de Estudos da Metrópole, ligado à Fapesp (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo), a inversão ocorreu principalmente desde 2010. Assim, em 2020, os imóveis verticais residenciais na Capital chegaram a 1,38 milhões de unidades, totalizando 190,4 milhões de m2, contra 1,37 milhões de imóveis horizontais, em 183,7 milhões de m2. Diante dessa intensa transformação da paisagem urbana, os condomínios consolidados têm se mexido para acompanhar o seu entorno, implantar melhorias, modernizar instalações, atualizá-las em relação às normas técnicas e legislação, assim como aos novos hábitos dos moradores. Por exemplo, no quarteirão onde está localizado o Condomínio Sun Time, na valorizada Vila Olímpia, bairro da zona Sul de São Paulo, dois novos prédios residenciais de serviços começam a ser erguidos, enquanto a própria edificação está modernizando a sua fachada da frente, obra que visa a um upgrade no sistema de segurança. Com torre única e 42 unidades em torno de 60 m2, construído no início dos anos 90, o Sun Time aprovou as obras em 2019, mas, por causa da pandemia, elas começaram em maio de 2021. “O projeto envolve a implantação de guarita blindada e de espaço maior para acomodar encomendas e receber deliveries, antecipando uma tendência que se tornou forte com a pandemia”, observa a sua autora, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, também responsável pelo acompanhamento dos trabalhos. Atendendo a outras novas demandas,
CAPA
na sequência o condomínio deverá investir na remodelação do hall social
prevista para este mês justamente
(reservando uma área para criar um espaço fitness), num pet place e na
com o objetivo de discutir os próximos
implantação de um ambiente de coworking junto com a modernização do
passos e readequar a previsão do
salão de festas.
orçamento da obra em andamento,
A síndica profissional Larissa Lacerda Macedo chegou ao Sun Time
em função do aumento dos custos
em outubro de 2020 justamente para dar sequência ao processo. A
na construção civil (Leia mais sobre o
modernização da frente do prédio deverá estar concluída até o final de
assunto na matéria da pág. 6).
setembro próximo, incluindo a renovação do paisagismo e troca do gradil
Atuando em sete condomínios,
de ferro por muro de vidro. “Mesmo os condôminos que não moram mais
Larissa diz que a modernização re-
no prédio querem investir”, destaca Larissa. “A decisão por fazer esses
presenta hoje uma das principais de-
investimentos vem da necessidade de atualizar os ambientes internos,
mandas nas edificações consolidadas.
que estão defasados, superados, e introduzir novos serviços”, completa.
Além do Sun Time, dois outros prédios
As mudanças demandam tempo, não apenas em relação ao desenvol-
de sua carteira, localizados no Itaim
vimento dos projetos, à sua discussão entre os condôminos, levantamento
Bibi, bairro vizinho à Vila Olímpia, estão
de recursos, entre outros, quanto ao aval necessário para a mudança de
se preparando para renovar fachadas
uso de algumas áreas. Uma assembleia presencial do Sun Time estava
e demais áreas comuns.
SÃO NICOLAU: INTERVENÇÕES ESTRUTURAIS, RETROFIT & VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Síndico Marco Aurélio Braga: Foto Rosali Figueiredo
Obras realizadas somam investimentos de R$ 850 mil. Na imagem ao lado, projeto de retrofit do subsolo
Modernização, recuperação estrutural e retrofit são conceitos distintos, entretanto, podem estar associados a uma mesma obra, como vem ocorrendo no Edifício São Nicolau, construído no final dos anos 40 na Praça da República, centro de São Paulo. Com fachada tombada pelo patrimônio histórico municipal, o prédio de 26 unidades e quatro lojas térreas recebe desde 2017 obras estruturais, que também são de retrofit, porque mudam o sistema construtivo ou usos anteriores, e de modernização, como o sistema de controle de acesso e o novo acabamento nas cabinas dos elevadores (compatível com o padrão arquitetônico da edificação). Todo o processo toma como base um laudo de avaliação das necessidades de restauro do São Nicolau, desenvolvido por um arquiteto, bem como um laudo de inspeção predial realizado por uma engenheira civil, afirma o síndico e advogado Marco Aurélio Braga. Braga também preside a Associação Pra.Cidade, que reúne demais representantes de edificações tombadas na Capital. Eleito pela primeira
vez no São Nicolau em 2016 e morador no local desde 2014, Marco já promoveu a modernização completa dos dois elevadores, a modernização elétrica (com novo centro de medição), introduziu o gás canalizado (era botijão), instalou sistema eletrônico de segurança, clausura entre o hall social e elevadores, novo telhado no ático, e está finalizando a repaginação do 1º subsolo da edificação. O subsolo ganhou o novo centro de medição, quadro modernizado de bombas, banheiro, cozinha, ferramentaria, espaço de lixeiras e bicicletário, além de
Direcional Condomínios | Agosto 2021
11
CAPA
armários com fechadura eletrônica para abrigar
fundo de obras. Como resultado dos investimentos dos condôminos, o valor do metro
encomendas. Também está em curso a emissão
quadrado de uma unidade sem reforma saltou de R$ 3.880,00 em 2013 para R$ 6.250,00
do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
em 2020. Além disso, “praticamente não existe mais vacância, temos apenas uma uni-
e, em uma intervenção mais complexa, porque
dade em comercialização” (um apartamento reformado, com custo de quase R$ 8,8 mil
depende de realizar obras em cada unidade, a
o m2), alterando o cenário de 2016, “quando a taxa de ocupação era de cerca de 50%”
remodelação hidráulica de toda edificação. Esta
(há três imóveis desocupados no São Nicolau, mas eles não estão em comercialização).
obra deve adentrar 2022, estima o síndico, que
“O processo foi possível porque entre 2010 e 2015 o prédio recebeu uma nova ge-
terá depois outro grande desafio: A recuperação
ração de moradores, que queriam ter um apartamento amplo (as unidades vão de 108
da fachada externa.
a 136 m2) e aproveitar a infraestrutura da região”, analisa o síndico. A associação que
Segundo Marco Aurélio Braga, há uma arreca-
preside reúne 26 edifícios tombados, a maioria no centro. Marco Aurélio Braga acredita
dação contínua ajudando a custear a modernização
que pelo menos 30% deles têm potencial para empreender uma ampla modernização,
(que até agora consumiu R$ 850 mil). O valor deste
mas dependem de recursos. “É um tipo de intervenção que não olha apenas para o agora,
rateio equivale à diferença obtida com a redução de
mas para o futuro, pois é preventiva, ou seja, investe numa estrutura robusta que evitará
12% na taxa ordinária a partir de 2016, e que não
ações reativas, corretivas. Essa é a responsabilidade do síndico, cuidar da manutenção
tem sido reajustada nos últimos anos, somada ao
e infraestrutura do prédio”, finaliza. (Por R.F.)
ALTERAÇÃO DE USO & MODERNIZAÇÃO DA ANTIGA CASA DO ZELADOR Neste mês de agosto, a síndica orgânica e designer de interiores, Mari Ester Golin, completa Fotos @kennedy.c.silva
dez anos de gestão do Edifício Marina, prédio de 72 apartamentos localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, próximo a uma estação de Metrô. No balanço da década, apresentará uma sequência de obras empreendidas para a modernização da edificação construída em 1984: Fachada do corpo da edificação, paisagismo, luminotécnica, salão de festas, hall social e
Na imagem à dir., o novo hall social do Edifício Marina, finalizado em 2019; à esq.,
playground. A mais recente delas ocorreu neste
casa do zelador transformada em estúdio para locação, projeto executado em 2021
ano na antiga casa do zelador, “transformada em imóvel para locação com renda revertida para a conta ordinária do condomínio”.
bancados pelo dinheiro proveniente do leilão de um imóvel inadimplente. Segundo Mari, que pretende deixar a sindicatura neste mês, em função de
“Atualmente os condomínios querem mais
projetos profissionais, o condomínio deve se preparar agora para a revitalização do
que uma zeladoria tradicional, há muita demanda
piso do hall térreo de serviço (com polimento) e dos halls dos 18 pavimentos. A ideia
por manutenção, assim, eles estão reciclando
é dar sequência à modernização, principalmente porque o Edifício Marina terá em
os zeladores e contratando técnicos manuten-
breve um novo vizinho, um empreendimento misto (de apartamentos e lojas), “com
cistas. Nesse movimento, a casa do zelador se
conceito de serviços”.
tornou um espaço ocioso e pode gerar renda
Atuante no segmento condominial, Mari observa que a modernização ganhou
para atender aos custos de manutenção dos
corpo nos últimos dez anos e que a maior parte das solicitações hoje são para a
prédios”, sugere Mari. Para concretizar a proposta
“modernização de hall social, salão de festas, brinquedoteca e, na pandemia, da
no Edifício Marina, a síndica precisou realizar três
fachada da frente dos prédios, com mudanças nas guaritas para recepção de en-
assembleias de condôminos, de forma a obter a
tregadores e o armazenamento das encomendas”. “A reformulação das guaritas e
aprovação necessária para a alteração de uso
dos acessos às edificações está aquecendo o mercado, motivada ainda pelo fator
do espaço. Já os custos, de R$ 114 mil, foram
de segurança”, completa a síndica. (Por R.F.)
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Direcional Condomínios | Agosto 2021
SEÇÃO TIRA-TEIMA
COMO MUDAR A DESTINAÇÃO OU USO DE IMÓVEL NO CONDOMÍNIO? PRÉDIOS BAIXOS que nasceram com vocação para uso residencial acabam, com o tempo, transformando as
suas unidades em clínicas, escritórios etc. De outro modo, na pandemia do novo Coronavírus, muitos prédios comerciais registraram acentuada vacância e poderiam reverter seu uso para residencial. Na entrevista abaixo, a advogada Tanila Myrtoglou B. Savoy orienta como fazer esse tipo de transição.
2. QUAIS OS CAMINHOS PARA A LEGALIZAÇÃO DAS MUDANÇAS?
A matrícula de um imóvel, que representa uma espécie de cer-
deverão atender ao Art. 1.351 do Código Civil, segundo o
tidão de nascimento, já define a sua característica entre residencial,
qual todos precisarão concordar com as mudanças, através
comercial ou híbrida (mista). No caso do condomínio edilício, ao ser
de deliberação em assembleia. O condomínio deverá alterar
registrado em cartório, o Art. 1.332 do Código Civil determina que
ainda a sua Convenção e Regimento Interno, além de buscar
sejam feitas: “I - a discriminação e individualização das unidades de
as devidas aprovações junto aos órgãos municipais. Portanto,
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
antes de locar ou comprar um imóvel para um uso diferenciado
comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada uni-
de sua vocação original, o interessado terá que estudar os
dade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as
documentos do condomínio (Instituição, Convenção e RI) e
unidades se destinam”. Portanto, o proprietário somente poderá co-
pesquisar, na Prefeitura local, os dados de zoneamento da
mercializá-lo de acordo com as características que o imóvel possui.
região, com os respectivos usos permitidos.
Os proprietários que queiram alterar a destinação do imóvel
(Edição R. F.)
TANILA MYRTOGLOU B. SAVOY Advogada especializada em Direito de Família e Sucessões e Processo Civil, atuante em Direito Condominial e Imobiliário, Lei do Inquilinato, Contratos Bancários, Cobranças Judiciais e Defesa do Consumidor. É síndica orgânica em prédio residencial em São Paulo e subsíndica em prédio residencial de Campinas. Mais informações: tanila@tanilasavoy.adv.br.
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Foto Rosali Figueiredo
1. P R O P R I E T Á R I O P O D E COMERCIALIZAR IMÓVEL PARA USOS DIVERSOS?
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ADMINISTRAÇÃO
ADAPTAÇÕES DE ACESSIBILIDADE DESAFIAM SÍNDICOS A modernização das áreas comuns dos condomínios deve favorecer a adaptação dos acessos e eliminar barreiras para garantir a mobilidade das pessoas que sofrem dificuldades permanentes ou temporárias de deslocamento. Em alguns prédios, no entanto, isso representa um verdadeiro quebracabeças para síndicos e especialistas.
Por Rosali Figueiredo
O síndico Fauzi Timaco Jorge na rampa recém-implantada no condomínio
A REPORTAGEM
da
corporativo, Fauzi Jorge explica que o sucesso de uma obra de acessibilidade,
Direcional Condomínios traz, nesta
em função da sua complexidade técnica, “depende fundamentalmente de um
edição, experiências de adaptações de
projeto executivo”.
acessibilidade em três edificações residen-
O síndico recomenda ainda o emprego de uma “matriz de preferência” que
ciais de São Paulo e Região Metropolitana.
exponha aos moradores “os atributos de cada fornecedor” que apresentar
São prédios construídos entre os anos 80
proposta na concorrência da obra, de maneira que se possa, em assembleia
e 2000, que mesmo edificados quando já
convocada especificamente para essa finalidade, “avaliar os prós e contras de
se começavam as discussões de normas
cada um”. “Os proponentes devem ainda cumprir com atributos indispensáveis,
e legislação em torno do assunto, sequer
como experiência anterior, referências, idoneidade fiscal, entre outros.”
foram entregues com rota acessível entre o portão de pedestre e os elevadores.
Por fim, destaca Fauzi Jorge, “é preciso agregar forças dentro do condomínio e fazer muita comunicação com os moradores e a equipe de trabalho do prédio”,
Pois foi justamente para corrigir essa
informando-lhes sobre a sequência dos trabalhos. As obras, acompanhadas de
deficiência que o Condomínio Giardino Di
perto por uma Comissão de Obra formada pelo síndico, subsíndico e dois outros
Verona, residencial de 26 anos localizado
condôminos, estão em fase final, cumprindo integralmente o projeto executivo
no Campo Belo, zona Sul da Capital, aca-
desenvolvido pela arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea.
ba de ganhar uma rampa em sua entrada de pedestres, obra incluída no projeto de modernização de sua fachada da frente e do sistema de segurança. “O condomínio
A construção, adequação ou reforma das edificações devem atender
deve se preparar para o futuro, para a sus-
aos requisitos de acessibilidade previstos em leis federais (como a Lei Federal
tentabilidade”, afirma o síndico orgânico
13.146/2015), estaduais e municipais. Esse corpo legal costuma adotar os
Fauzi Timaco Jorge, justificando assim
parâmetros estabelecidos pelas normas da Associação Brasileiras de Normas
a execução do projeto, aprovado pelos
Técnicas (ABNT), entre elas:
condôminos em 2020. Morador do local desde a implantação
- ABNT NBR 9050:2020 (Errata 1:2021): Relativa à acessibilidade nas edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos;
do condomínio, Fauzi Jorge assumiu a
- ABNT NBR 16728-2:2019: Acessibilidade em tanques, lavatórios e bidês;
gestão em 2019 já com a intenção de
- ABNT NBR 16731-2:2019: Acessibilidade em mictórios;
“melhorar esse aspecto, pois tínhamos apenas um arremedo de rampa”, observa. Economista oriundo do mercado
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PARÂMETROS TÉCNICOS & LEGAIS
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- ABNT NBR 16537:2016 (Versão Corrigida: 2016): Elaboração do projeto e instalação de sinalização tátil no piso. Para a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, “a NBR 9050 contém as diretri-
ADMINISTRAÇÃO
zes para se tornar um espaço acessível”. “É uma norma científica, que considera todo um estudo de ergonomia relacionado a todos os tipos de dificuldades de locomoção, desde um cadeirante que consiga movimentar os braços até o tetraplégico que só movimente a mão etc. Estão incluídos parâmetros de altura para corrimão, inclinação de rampa, entre muitos outros”, exemplifica. Entretanto, Geórgia Gadea observa que boa parte dos prédios consolidados, especialmente aqueles construídos antes de 2004, ano da primeira edição da NBR 9050, apresentam inúmeras barreiras a que os critérios técnicos sejam atendidos. Por exemplo, o intervalo de inclinação previsto para a rampa de acessibilidade fica entre 8% e 12%, mas não se consegue cumpri-lo onde haja pouco espaço ou existam barreiras estruturais da edificação para uma projeção mais longa e tênue desta passagem. “Quando não for possível construir a rampa dentro desse critério, a norma indica a instalação de plataforma, mas aí entra outro problema: Idosos não conseguem usar o equipamento com autonomia. Assim, tornar um condomínio
1ª obra de acessibilidade: Detalhes da entrada principal do Top Village, que apresenta grande desnível com a rua
acessível não é atender simplesmente à norma, sem desmerecer todo o trabalho desenvolvido, mas sim exercer uma visão mais humana de cada condomínio.” Portanto, obras de adaptação de acessibilidade em condomínios representam um verdadeiro quebra-cabeças para síndicos, profissionais da área e condôminos. (Por R.F.)
Depois vieram a construção de um banheiro acessível na área comum e de uma rampa no playground. E agora, em 2021, a síndica finalmente conseguiu iniciar as obras para a remodelação da
EM BUSCA DA AMPLA ACESSIBILIDADE Um condomínio acessível vai muito além daquele que oferece rampa adequada para que as pessoas com dificuldade de locomoção entrem no prédio e cheguem aos elevadores. O roteiro da adaptação também inclui a necessidade de corrigir desníveis que estejam no meio dos caminhos que levam aos mais diferentes equipamentos das áreas comuns; eliminar barreiras físicas, vãos nos pisos etc.; providenciar sinalização tátil e sonora (incluindo botoeiras de elevadores); garantir espaço de manobra para cadeirantes entrarem nos ambientes; construir banheiros amplos, dotados de apoios; e dispor de vaga especial de garagem. A síndica Kelly Remonti tem procurado executar as adaptações no Condomínio Top Village em etapas. Gestora há dez anos do residencial situado em Alphaville (Barueri), com três torres e 156 apartamentos, Kelly promoveu a primeira grande obra entre os anos de 2015 e 2016, com a construção de extensa rampa de acesso ao condomínio, cuja entrada de pedestres fica em um nível bem acima ao da rua. Também aprovou em assembleia a implantação de vagas demarcadas para PNE (Portadores de Necessidades Especiais) nos dois subsolos de garagem.
churrasqueira com duas pequenas rampas e construção da rampa de acessibilidade para a área da piscina. Os trabalhos estão em andamento, mas a prefeitura de Barueri exigiu que os dois banheiros da churrasqueira sejam acessíveis (mesmo já existindo um outro próximo); o projeto original previa um banheiro acessível no novo ambiente. Esse é um exemplo das dificuldades que os síndicos encontram para compatibilizar a execução das obras com as exigências técnicas e legais, mesmo que os projetos sejam ampla e previamente discutidos. Há também as intercorrências normais de uma intervenção deste porte; no caso, foi preciso remover árvores e providenciar a sua devida compensação ambiental. De qualquer maneira, a síndica adianta as próximas ações que realizará no condomínio em prol da mobilidade: A abertura de acesso para a quadra no mesmo nível do piso da área comum e eliminação de um desnível de 6 cm existente na entrada dos halls das torres. (Por R.F)
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ADMINISTRAÇÃO
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Fotos Rosali Figueiredo
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RAMPA LIGA PORTÃO DE PEDESTRES COM ELEVADOR NA GARAGEM
O Condomínio Tahiti, localizado na Aclimação, em São Paulo, concluiu as adaptações de acessibilidade na entrada do prédio em 2020. Construído há quase 35 anos, teve que levar o acesso de cadeirantes e demais portadores de dificuldades de locomoção até o 1º subsolo da garagem, instalando a 1ª parte da rampa no alinhamento entre a guarita e o gradil da rua (foto no alto à esq.), virando-a em direção a uma nova abertura na garagem (foto à dir.), e introduzindo sinalização no piso interno até a chegada ao elevador (foto ao lado). As obras foram contratadas pela síndica Ana Tereza Falcão Simone e realizadas pelo engenheiro Gustavo Cury. (Por R. F.)
DICA / ELEVADOR
MODERNIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES INCLUI ELEVADORES
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
O síndico Luiz Leitão da Cunha acaba de assinar contrato de modernização técnica de quatro elevadores de um prédio de 50 anos
AS PARADAS
sucessivas dos elevadores de um edifício residencial
localizado nos Jardins, bairro nobre de São Paulo, motivaram a contratação, em abril deste ano, de um laudo técnico por um engenheiro especializado na área, para que o síndico e condôminos encontrassem respostas que justificassem os transtornos frequentes. A manutenção, obrigatória por lei e mensal, era realizada, o que não evitou que ambos os elevadores de um mesmo bloco parassem simultaneamente em uma ocasião, afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha. Ele assumiu a gestão do condomínio em princípios de 2021 já com o desafio de resolver o problema. Segundo o engenheiro Sérgio Rodrigues, que assinou o laudo, ainda que existissem pendências comuns à manutenção dos elevadores, os quatro equipamentos do prédio não ofereciam riscos à segurança dos usuários, tampouco dos técnicos. No laudo, o especialista anotou que “portas de pavimento e de cabina são responsáveis por mais de 60% dos defeitos nos elevadores e exigem avaliações constantes com relação à atuação do mecanismo do trinco, limpeza dos contatos e elementos de amortecimento e fechamento autônomo”. No entanto, o principal problema identificado no condomínio era outro: obsolescência. O prédio, com uma torre e dois blocos, tem 50 anos de construção e apresenta elevadores com comando em relê, que não possuem “o mesmo nível de conforto e nivelamento dos equipamentos atuais”. De acordo com o laudo do engenheiro, elevadores a relê operam de forma estável, em média, por 30 anos. Há um momento em que, além da manutenção preventiva, corretiva e da atualização de seus componentes às normas técnicas e de segurança, o condomínio precisa modernizar principalmente o comando, “inevitável [neste condomínio] em curto prazo”. Por isso, em assembleia realizada na sequência da entrega do laudo, em maio passado, os proprietários decidiram contratar a modernização técnica dos quatro elevadores do prédio, processo que deverá se estender por um ano, prevê o síndico Luiz Leitão.
ESCOPO DA MODERNIZAÇÃO
Os condôminos optaram pela instalação de quadros de comando computadorizados com inversor de frequência, “sem fidelização de marca”; pela troca das botoeiras
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DICA / ELEVADOR
dos andares; das botoeiras das cabinas; retífica dos motores; pintura da casa de máquinas; e pela troca de todos os trincos de pavimentos, entre outros. O comando eletrônico possibilita melhor desempenho, segurança, economia de energia e o uso de sistemas programáveis, como o “duplex”, que evita que dois elevadores se desloquem simultaneamente para um mesmo andar. Já o “inversor de frequência elimina trancos na partida e na passagem de alta para baixa velocidade, reduz a carga térmica no motor e casa de máquinas e diminui o consumo de energia elétrica”, conforme descreve o escopo descritivo do prestador de serviços contratado pelo condomínio. Segundo Luiz Leitão, as cabinas já tiveram seu acabamento interno renovado em gestões anteriores. Uma das propostas recebidas pelo condomínio incluía nova atualização das cabinas e substituição das portas de abertura lateral dos pavimentos por portas automáticas, com obra civil, mas, neste caso, os custos mais que dobrariam. “Fechamos um orçamento de R$ 300 mil, a serem cobertos por um rateio extra de 24 meses, que já começou”, diz. Os serviços começarão em breve e o contrato assinado pelo condomínio estipula um prazo de 30 dias úteis, além de 20 outros dias de testes, para a entrega de cada elevador.
“DIMINUÍRAM AS CHAMADAS DE MANUTENÇÃO”
A modernização dos elevadores é item prioritário também em prédios mais novos, não apenas naqueles construídos até os anos 70. No Condomínio Giardino Di Verona, localizado no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, a modernização foi concluída em 2020, nos 25 anos do prédio. São dois equipamentos, que atendem aos moradores de 28 unidades (duas por andar). O morador Fauzi Timaco Jorge assumiu a sindicatura do condomínio em 2019 e já neste ano se deparou com a necessidade de contratar os serviços. “Havia muita parada dos elevadores, além de trancos na chegada e na partida. Depois da modernização, diminuíram as chamadas de manutenção”, observa Fauzi. Segundo ele, foram substituídos os comandos, instalados inversores de frequência, além de novas botoeiras nas cabinas, que passaram ainda por uma repaginação em seu acabamento. ELEVADORES, PRÓXIMA ETAPA DA MODERNIZAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO – O síndico Rodrigo Martins acaba de concluir obras de manutenção da fachada do Edifício Iraúna, em Santa Cecília, região central de São Paulo, e se prepara agora para planejar a modernização dos seis elevadores. Construído em 1968, o Iraúna tem recebido desde 2015 inúmeras intervenções de recuperação e modernização das suas instalações, entre elas a própria fachada e o retrofit elétrico. Quanto aos elevadores, eles recebem manutenção periódica e tiveram um upgrade na segurança, assim como uma troca dos comandos no final dos anos 90. Mas desde 2017 a sua modernização completa tem sido demandada pelos condôminos e defendida pelo síndico. Rodrigo Martins argumenta que a atualização tecnológica dos elevadores ajudará a reduzir os custos do condomínio com consumo de energia e manutenção, entre outros benefícios (na foto, imagem da cabina do elevador de serviços no acabamento original). (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO Direcional Condomínios | Agosto 2021
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DICA / SERRALHERIA
Fotos Rosali Figueiredo
SERVIÇOS ALIADOS DA SEGURANÇA PATRIMONIAL
Condomínio dos anos 70 está introduzindo eclusa na entrada de pedestres (imagem à dir.); à esq., a área como era antes - o portão dava acesso direto à porta do hall social
OS SERVIÇOS de serralheria são parte indispensável da manu-
tenção e segurança das edificações. No primeiro caso (manutenção) está, por exemplo, a necessidade de recuperação periódica das esquadrias das janelas dos apartamentos, pois elas compõem o sistema da fachada e podem, quando avariadas, gerar infiltrações. Já na parte da segurança entram os guarda-corpos na cobertura dos prédios; corrimãos das escadarias internas (eles compõem as instalações obrigatórias das rotas de fuga em caso de incêndio e devem atender aos parâmetros técnicos do Corpo de Bombeiros); os corrimãos das rampas de acessibilidade (também parametrizados por normas técnicas); e todo o sistema de proteção perimetral contra invasões no condomínio. Este é um dos setores que mais tem mobilizado síndicos e condôminos, focados que estão em reforçar o sistema de segurança e oferecer melhor infraestrutura para o recebimento de encomendas e deliveries. De acordo com a designer Mari Ester Golin, que atua com modernização de áreas comuns nas edificações, ainda hoje “a maior parte dos condomínios não possui clausura no controle de acesso”. No Residencial Marquês de Olinda, prédio do final dos anos 70 localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, a instalação da eclusa está em finalização. Os serviços foram iniciados em junho passado, depois que o condomínio investiu na recuperação e modernização do revestimento da fachada (ao longo de 2020), e reformou as cinco caixas de inspeção de esgoto da edificação (no 1º semestre deste ano). De acordo com o síndico orgânico José Luiz Rinco, o upgrade na segurança envolve a implantação de clausura na entrada de pedestres; instalação de nichos com vidros blindados na portaria que fica interna ao hall social, fundamentais para que o porteiro possa visualizar a movimentação da rua e dos acessos à garagem; e reforma do banheiro dos funcionários. Ainda no layout original do prédio, típico da época em que não havia guarita, mas sim posto de recepção no hall, a posição da portaria do Marquês de Olinda impedia que os profissionais tivessem uma visão direta da rua. Além da criação da eclusa, a principal alteração
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DICA / SERRALHERIA
está ocorrendo justamente na perspectiva desses funcionários. José Luiz Rinco afirma que a contratação dos trabalhos foi aprovada pelos condôminos em assembleia realizada no final de 2020 (em novembro), junto com um pacote de novas melhorias no prédio.
MAIS SEGURANÇA
Também em fase de conclusão, a modernização da fachada da frente do Condomínio Giardino Di Verona, na zona Sul de São Paulo, optou pela troca do gradil de ferro por muro de vidro (exceto no portão da garagem), estrutura empregada, ainda, na eclusa e em um setor criado para a recepção exclusiva de encomendas e deliveries. O projeto executado dividiu a eclusa em dois acessos: Um para moradores e visitantes; outro para os prestadores de serviços e pessoas com mobilidade restrita (aqui foi instalada a rampa de acessibilidade). Completam o novo sistema de segurança a remodelação da guarita (agora blindada), biometria, intertravamento dos portões e portas dos halls (social e de serviços), além do reposicionamento e reforço das câmeras do CFTV. Outro aspecto importante no segmento de serralheria é a recuperação das esquadrias da fachada do corpo da edificação. No Condomínio Iraúna, localizado no bairro de Santa Cecília, na área central de São Paulo, o síndico Rodrigo Martins promoveu a pintura de todas as esquadrias metálicas originais do prédio de mais de 50 anos, junto com a obra da fachada, recém-concluída. O gestor promoveu antes uma vistoria em todas as janelas basculantes para verificar a sua condição de vedação junto à alvenaria e identificou as esquadrias que estão comprometidas, cujo grau de oxidação impossibilite a sua recuperação. Nestes casos, os moradores serão chamados para providenciarem a troca. “Precisamos evitar frestas que gerem de pontos de infiltração na fachada e comprometam a
Foto Rosali Figueiredo
sua vida útil”, explicou o síndico. (Por Rosali Figueiredo)
Condomínio Giardino Di Verona: Reforço do controle de acesso com novas eclusas, muro de vidro em boa parte da fachada, remodelação e blindagem da guarita etc.
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA – PROJETO, BRINQUEDOS, PISOS Direcional Condomínios | Agosto 2021
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DICA / AVCB – EQUIPAMENTOS
COMO EVITAR FALHAS NO SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE AO FOGO Por Rosali Figueiredo
INCÊNDIOS em edificações residenciais continuam a alimentar o noti-
ciário no País. De acordo com a Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), o Estado de São Paulo teve pelo menos 93 casos de incêndios gerados por sobrecarga (principalmente no uso de aparelhos de ar-condicionado e ventiladores) ou curto-circuito das instalações elétricas no ano passado. Metade deles ocorreu em unidades residenciais. Para evitar incidentes, condomínios procuram revisar suas instalações, além de manter em dia o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), caso do Family Santana, um condomínio-clube localizado na zona Norte de São Paulo. Em junho passado o condomínio realizou testes do sistema de pressurização das escadarias de suas quatro torres, que reúnem 400 apartamentos. O objetivo foi verificar se o sistema funciona plenamente quando está ligado ao gerador, equipamento responsável pela alimentação da energia das áreas comuns, bombas de recalque, sala de segurança e equipamentos de incêndio em caso de queda da rede no bairro. Segundo a gerente administrativa Karina Pravatti, a realização de testes periódicos nas instalações dão mais segurança ao condomínio mediante um eventual sinistro. O AVCB do condomínio deverá ser renovado neste ano e, além da documentação que está já providenciada, como a ART das instalações elétricas e de gás e o laudo de para-raios, os quais devem ser expedidos após vistorias técnicas de empresas especializadas, o Family Santana irá instalar a sinalização tátil fotoluminescente nas quinas dos degraus das escadarias internas (que funcionam como rota de fuga). Em entrevista à Direcional Condomínios, o engenheiro civil e de segurança do trabalho, Renato Nunes Seara, apresenta dicas sobre as quais os síndicos, gerentes prediais e zeladores deverão ficar sempre atentos para que o sistema de incêndio esteja operante quando houver necessidade de uso.
PRESSURIZAÇÃO, SENSORES DE FUMAÇA & ALARME DE INCÊNDIO A primeira dica diz respeito justamente à pressurização, sistema que falhou em
um incêndio neste ano num condomínio da zona Sul de São Paulo, o que provocou a morte de dois moradores. Segundo o especialista, a pressurização não é obrigatória em todas as edificações, a exigência depende da área, altura e uso do prédio. No entanto, quando estiver presente, é preciso que esteja ligada a uma fonte de energia autônoma, assim como a bomba de incêndio, conforme determinam as respectivas Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado. Renato Seara afirma que o ideal seria que os condomínios tivessem todo o sistema de incêndio vinculado a uma rede elétrica própria, independente das demais instalações, conforme a Instrução Técnica 13/2019, item 5.3.5, letras a e g. E aqueles que dispõem de gerador, que o liguem a esses equipamentos. Voltando à pressurização, o engenheiro lembra que o seu pleno funcionamento depende ainda de que estejam operantes os detectores de fumaça (nem sempre obrigatórios, mas importantíssimos), o alarme de incêndio e o motor do equipamento,
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DICA / AVCB – EQUIPAMENTOS
“que é o responsável por levar o ar limpo de fora para dentro das escadarias”. Porém, toda a eficácia do sistema depende que outro componente também esteja de acordo com o que determinam as normas: as portas corta-fogo.
PORTAS CORTA-FOGO
“As portas corta-fogo devem estar sempre fechadas”, alerta o especialista. “Caso contrário, não terão o efeito necessário. O condomínio precisa estar atento à regulagem dessas portas, de forma que permaneçam fechadas mesmo que o morador as deixe encostadas. Por norma, quando soltas em uma abertura de 30 cm, elas têm que fechar sozinhas. Vai fazer barulho, bater, mas é assim mesmo. Tem que bater e trancar, uma porta aberta contamina a rota de fuga inteira. A porta costuma pesar para abrir porque há uma pressão negativa, o ar limpo das escadarias precisa ser mais forte que a pressão da fumaça que vem dos halls.” Mas esse é um equipamento que costuma ser negligenciado pelos condomínios. “É como ter uma ‘Ferrari’ que não vai funcionar. E muita gente não tem consciência disso, chega a colocar calço para que essas portas não fechem”, lamenta.
REVESTIMENTOS
Revestimentos com materiais inflamáveis em paredes e forros também exigem cuidados. A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) lançou recentemente a NBR 16951, que avalia a reação ao fogo de sistemas e revestimentos externos de fachadas em grande escala, justamente para evitar o agravamento dos incêndios. Segundo Renato Seara, os ambientes internos que dispõem de revestimentos precisam de ART atestando que o material não seja inflamável ou, pelo menos, tenha recebido aplicação regular de soluções antichama em toda a sua superfície.
INSPEÇÃO DIÁRIA
Além da revisão anual obrigatória de equipamentos como extintores (recarga) e mangueiras (testes) etc., que deve estar na programação de manutenção dos condomínios, é importante providenciar uma rotina de inspeções visuais diárias nessas instalações. “O sistema de combate a incêndio exige que não apenas os condomínios atendam às determinações das Instruções Técnicas quanto se certifiquem diariamente de que está tudo em ordem. A ideia é não usar esses equipamentos, mas se precisar usar, que eles funcionem”, arremata o engenheiro.
Alarme de incêndio em prédio com portaria remota localizado na zona Norte de São Paulo: O item é obrigatório nas edificações que não tenham porteiros presenciais 24h por dia
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, CFTV, INTERFONE, PORTÕES Direcional Condomínios | Agosto 2021
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, BOMBAS
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AVCB, COBERTURAS
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AVCB, CONTROLE DE PRAGAS, ELEVADOR
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ELÉTRICA
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ELÉTRICA, FITNESS
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FACHADA, GERADOR
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE
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INSPEÇÃO PREDIAL, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PEDRAS, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PISCINA, PLAYGROUND...
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PLAYGROUND, PORTARIA VIRTUAL, RETROFIT
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PISOS, SERRALHERIA (CORRIMÃO)
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SISTEMA DE SEGURANÇA
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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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