Revista Direcional Condomínios - Ed. 272 - outubro/2021

CAPA PROMOCIONAL

Senhor(a) Síndico(a), responda a pesquisa da pág. 04 e concorra a prêmios

Senhor(a) Síndico(a), responda a pesquisa da pág. 04 e concorra a prêmios

EDITORIAL

Caro Síndico!

A eclosão da pandemia do novo Coronavírus em nível global em princípios de 2020 rompeu com inúmeros paradigmas, projetou um novo cotidiano para as pessoas, novos desafios à economia, potencializou os riscos à saúde, nos obrigou a acelerarmos os aprendizados e a retomarmos com mais força valores humanistas e colados à preservação ambiental e da vida.

São novos tempos, com alguns desafios inéditos batendo à porta de todos! Do ponto de vista das empresas, foi necessária uma grande reinvenção. A Direcional Condomínios prosseguiu e se mantém firme e saudável em seu trabalho, mas também passa por mudanças, que são sempre necessárias. As mudanças injetam ânimo e trazem frescor à atividade empresarial.

Esta edição marca o fechamento de meu ciclo de doze anos na revista, a maior parte dos quais como editora, em que venho trabalhando em parceria com todos vocês para lhes oferecermos conteúdo relevante a cada mês. A produção editorial da revista passará para uma nova equipe a partir da edição de novembro/dezembro, a única bimestral do ano. Esta equipe irá fechar também a edição comemorativa dos 25 anos da Direcional Condomínios, que chegará a vocês em janeiro de 2022. Sob o comando do jornalista Eduardo Silva, novo editor, a revista estará atenta às demandas por informações do segmento condominial e manterá com vocês uma parceria ainda mais afinada.

Deixo aqui minha gratidão a todos: Síndicos, síndicas, zeladores, gestores prediais, engenheiros, advogados, administradores, entre tantos outros colaboradores, e a toda equipe da Direcional Condomínios!

Boa leitura.

ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)

SR. (A) SÍNDICO(A), RESPONDA À PESQUISA DA PÁG. 04!

Preencha todos as perguntas e nos encaminhe suas respostas (saiba como na própria pág. 04) para concorrer a três dispositivos “Alexa”. Sua participação é muito importante para a Direcional Condomínios!!

Informe

Coluna:

Administração:

Publicitário:

Dia Mundial do Idoso: O

Seguro adequado evita

Seciesp

que podemos comemorar

prejuízo ao orçamento

no condomínio?

do prédio

05 06 Seção Tira-Teima: Notificação de infrações cometidas na piscina, como fazer?

07

Capa:

participação na vida do condomínio

Dica:

Pandemia desperta

Playground & Brinquedoteca

a solidariedade e

– Como valorizar a

modifica a convivência

integração e criatividade

12

08

Pets ampliam

Serviços ao Síndico:

14

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19

Seção Tira-Teima:

Dica:

Dica:

Prostituição dentro do

Controle de Pragas &

Segurança – Reconhecimento

condomínio caracteriza

Desentupimento – Bons

facial ganha espaço junto ao

ato infracional?

contratos, saúde e conforto

controle de acesso

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES

TIRAGEM

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

20.000 exemplares

ASSINATURAS

ATENDIMENTO AO CLIENTE

(60.000 leitores em média)

Emilly Tabuço

Emilly Tabuço

faleconosco@grupodirecional.com.br

João Marconi

EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP

Síndicos, zeladores e administradores

rosali.figueiredo@gmail.com

Adriana S. dos Santos

DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado

São Paulo e Grande São Paulo

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras DEPARTAMENTO COMERCIAL

Thalita Feuerstein

PERIODICIDADE MENSAL

Fotos Rosali Figueiredo, Emilly Tabuço,

Fabian Mesquita

Cristiane Lima

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Fabian Mesquita, Freepik Montagem Coronado

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Douglas Barbosa da Silva José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

Luís Guilherme CAPA

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Evaldo Mendonça

GERENTE COMERCIAL CIRCULAÇÃO

DIRIGIDA A

Juliana Jordão Grillo

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Para anunciar, ligue:

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5573-8110 ou

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Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Outubro 2021

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Iremos apoiar os síndicos a afins com base na elétrica em elevadores com foco na segurança do usuário.

Este conteúdo irá treinar aos colaboradores do Condomínio a cuidar dos moradores. É sabido que o medo de elevador é uma das principais fobias, já é sabido que o Elevador é o veículo mais seguro que avião.

Venha fazer este curso que irá capacitar o colaborador do condomínio a identificar possíveis não conformidades e riscos zelando pela segurança de todos e será composto dos seguintes conteúdos: - Como identificar os riscos, Quais são as obrigações das empresas conservadoras, conhecer o RIA (Relatório de Inspeção) e muito mais...

Tecnologia EAD com aulas em ambiente virtual curtas e objetivas incluindo: Aulas “case” com os diretores de empresas, Diploma e Mentoria para tirar dúvidas e trocar experiências.

Com uma visão 360º especializada na gestão e segurança condominial Para se inscrever: basta acessar o QrCode ou o site: www.seciesp.com.br

SEÇÃO TIRA-TEIMA NOTIFICAÇÃO DE INFRAÇÕES COMETIDAS NA PISCINA, COMO FAZER? COM A proximidade do verão e das férias escolares, a administração condominial deverá dar mais atenção ao uso da piscina, segundo

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1. FALTA DE EXAME MÉDICO E USO DE BRONZEADOR, É POSSÍVEL NOTIFICAR?

2. C O M O R E S PA L D A R ADMINISTRATIVA?

Vamos abordar esse aspecto relatando o caso de um

reincidência, de mais dois meses. No entanto, mesmo que o RI nada trouxesse, medidas

condomínio cuja Convenção e Regulamento Interno (RI) exi-

administrativas poderiam ter sido aplicadas com base no Código Civil, Art. 1.336, Inciso

gem o exame médico prévio dos usuários, medida deliberada

IV, segundo o qual todos têm o dever de prezar pelo sossego, salubridade e segurança

em assembleia geral e amplamente divulgada nos canais

dos demais condôminos na fruição dos espaços comuns e unidades privativas. Claro

internos de comunicação. Mesmo assim, uma moradora e

que, de forma a garantir o direito constitucional da ampla defesa e do contraditório,

seu neto utilizaram a piscina sem apresentar o atestado. Ela

orientamos que a moradora fosse notificada a se manifestar em relação aos fatos, antes

ainda usou bronzeador, prática não recomendada pela admi-

da aplicação das sanções. Por fim, ela acabou multada e notificada ainda a realizar o

nistração. Neste contexto, foi possível notificar a condômina

exame médico. Portanto, o condomínio deve zelar pela saúde e bem-estar dos demais

por infrações às normas internas.

moradores, com base nas normas internas e, também, na legislação. (Edição R. F.)

A

SANÇÃO

Ali, o RI prevê multa e suspensão por 30 dias no uso do espaço e, em caso de

AMANDA ACCIOLI Foto Amanda Accioli

Direcional Condomínios | Outubro 2021

exemplifica abaixo a advogada Amanda Accioli (seu artigo completo sobre o assunto está publicado no site da Direcional Condomínios).

Advogada pós-graduada em Direito Empresarial, em Direito Público e em Direito Imobiliário. É síndica profissional e possui, entre outros, formação em Administração Condominial e Síndico Profissional, Direito Condominial e Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD). É membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB-SP, Subseção de Pinheiros.

Mais informações: amandaaccioli.adv@gmail.com.

COLUNA

DIA MUNDIAL DO IDOSO (1º/10): O QUE PODEMOS COMEMORAR NO CONDOMÍNIO? Por Kelly Remonti

A LONGEVIDADE

representa um dos

principais avanços da sociedade moderna, mas impõe desafios crescentes a todos nós, no sentido de contribuirmos para a qualidade de vida e o amparo à população de mais idade. É uma missão que também recai aos condomínios, pois novas demandas chegam constantemente aos síndicos em torno das necessidades das pessoas desta faixa etária. No Condomínio Top Village, situado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, esse é um aprendizado que temos vivenciado desde outubro de 2011, quando assumi a sindicatura pela primeira vez.

Apesar de na época ser principiante na gestão de um ambiente familiar, observei que o amadorismo predominava na administração do condomínio quando a comparava com os parâmetros que trazia de minha ampla experiência na gestão financeira e logística de grandes empresas. De forma geral, vislumbrei muitas oportunidades de melhorias em processos e um grande desafio na gestão dos investimentos, para que o dia a dia das pessoas se tornasse mais seguro, confortável e saudável.

Uma inspiração importante veio de uma palestra que acompanhei sobre acessibilidade ainda naquele período.

Soube ali das dificuldades cotidianas de se viver em um lugar sem acessibilidade, que era o nosso caso. Decidi levar propostas de obras e melhorias de acessibilidade para o Conselho e, posteriormente, para a assembleia de condôminos. Também iniciamos um programa de treinamento dos funcionários para lidarem de forma adequada com pessoas com mobilidade reduzida, o que inclui os idosos.

Desenvolvemos um plano de longo prazo de obras de acessibilidade, dividido em diferentes fases de implantação.

A primeira intervenção, de grande vulto e impacto, veio em 2015 com a construção de rampa de acesso de pedestres para a entrada no condomínio, que apresenta um desnível

Foto Rosali Figueiredo

de mais de três metros com a rua e só tinha escadas. O

objetivo era atender às pessoas com necessidades especiais (PNE’s), mas percebemos como os idosos estão inclusos no grupo da mobilidade reduzida!! A execução do plano teve sequência em inúmeras adaptações posteriores e, em novembro próximo, vamos entregar outra grande obra (novos acessos à piscina e à área da churrasqueira, modernizada).

PORTARIA SOLIDÁRIA

Na verdade, no princípio nem tínhamos noção de como essas adaptações iriam beneficiar a qualidade de vida dos moradores de mais idade. Depois da construção da rampa de acesso ao condomínio, os idosos passaram a se movimentar através dela, não utilizando mais as escadas. Elogiaram a paisagem que margeia a rampa. Prestaram mais atenção aos jardins. Com isso, passamos também a prestar mais atenção em suas necessidades, o que nos levou a introduzir o conceito de portaria solidária, treinando alguns funcionários no curso de “Atendimento ao Idoso”, de forma a compreenderem as dificuldades impostas pela baixa mobilidade e, assim, darem mais atenção aos idosos que moram sozinhos.

Nosso Gerente Predial foi o primeiro a ser treinando e está sempre atento às necessidades e hábitos dos moradores idosos.

Ao identificar demandas, prontamente discutimos o quê e como podemos prestar algum apoio. Essa conduta também é adotada com os integrantes das equipes de Limpeza e Portaria.

Todo esse aprendizado foi colocado à prova nos períodos mais restritivos da pandemia da Covid-19. Durante os piores meses da pandemia, funcionários e grupos de moradores voluntários se prontificaram a ajudar os idosos que não tinham suporte de familiares. Portanto, avalio hoje que o condomínio tem muito a celebrar no Dia Mundial do Idoso, pois aprendemos muito com eles e conseguimos introduzir uma mudança cultural no convívio com as pessoas de mais idade.

KELLY REMONTI Síndica profissional graduada em Administração de Empresas, com especializações nas áreas de Finanças e Contabilidade, além de MBA em Logística Empresarial. É consultora financeira/administrativa da área condominial e membro da ACVAT (Associação de Condomínios Verticais de Alphaville/Tamboré).

Mais informações: kellyremonti@hotmail.com

Direcional Condomínios | Outubro 2021

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CAPA

Foto Rosali Figueiredo

PETS AMPLIAM PARTICIPAÇÃO NA VIDA DO CONDOMÍNIO

Síndico Walter Silva: Espaço pet ajuda a minimizar conflitos em áreas comuns

A LEGALIDADE

Por Rosali Figueiredo

da

de receber ração e água dos moradores em um condomínio de João

posse ou não de animais domésticos

Pessoa. A ação foi extinta pelo juiz, não pelo mérito, mas pela origem. O

em apartamentos saiu de vez do emba-

Instituto Protecionista SOS Animais e Plantas, coautor da demanda, anun-

te jurídico depois que o STJ (Superior

ciou através das redes sociais que irá recorrer da decisão de 1ª instância

Tribunal de Justiça) decidiu, em 2019,

na tentativa de derrubar as restrições no condomínio;

que as convenções condominiais

- No segundo caso, o Tribunal de Justiça do Paraná reconheceu legiti-

não podem vetar a sua permanência

midade (antes negada em 1ª instância) de ação de indenização e pensão

nas unidades privativas, “sob pena

proposta em nome de dois cães, Spike e Rambo. Eles foram resgatados

de violar duas propriedades (sobre

por uma entidade protetora dos animais após terem sido abandonados

o animal e sobre o imóvel)”, destaca

pelos donos em Cascavel, durante um mês, quando foram viajar.

a advogada Suse Paula Duarte Cruz

Os animais são considerados seres sencientes, ou seja, “sensíveis,

Kleiber, em amplo artigo publicado

percebem pelos sentidos e impressões” e estão protegidos pelo Art. 225,

no site da Direcional Condomínios.

parágrafo 1º, Inciso VII, da Constituição Federal, pontua a advogada Suse

O que pode, e deve ser feito, até em

Kleiber. A lei “exprime a dignidade animal e proíbe a crueldade”, acres-

função de dispositivos constitucionais,

centa. A especialista ressalta ainda que é importante que as convenções

do Código Civil e de leis específicas

tragam “normas quanto à forma de manutenção de animais nas unidades

(estaduais e municipais), é dispor de

autônomas e como eles devem transitar nas áreas comuns”, entretanto,

normas que assegurem a posse res-

não podem impor regras que na prática inviabilizem a posse.

ponsável e o direito de vizinhança (com

Inexiste, portanto, outro caminho à administração condominial senão

a tríade saúde, sossego e salubridade),

acolher e atuar em situações de negligência, descaso, indiferença e aban-

completa a advogada.

dono de animais. Do ponto de vista da acolhida, uma das medidas que

Esse protagonismo dos pets cresceu tanto que duas ações analisadas

mais avançou nos condomínios em anos recentes foi a implantação de espaços pet nas áreas comuns, para uso exclusivo dos animais.

pela Justiça dos Estados da Paraíba

O síndico profissional Walter Silva irá apresentar em assembleia neste

e do Paraná neste segundo semestre

mês, por exemplo, a proposta de criação do pet place em um condomínio

de 2021 foram impetradas em nome

de lazer, com 208 unidades, na Mooca, zona Leste de São Paulo. Walter

de animais:

assumiu há poucos meses a administração local e, ao analisar as atas das

- No primeiro caso, gatos comunitários “pediram” tutela de urgência para que não fossem mais impedidos

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Cada síndico traz pelo menos uma história complicada de problemas gerados por barulho de cachorro, sujeira e presença indevida nas áreas comuns, casos de mordidas e até abandono.

Mas os vínculos afetivos contemporâneos estão inevitavelmente entrelaçados aos pets, que conquistaram também espaço na vida do condomínio.

Direcional Condomínios | Outubro 2021

assembleias anteriores e receber feedbacks de moradores, percebeu um “desejo muito grande” pela oferta do ambiente.

“Já identificamos um local adequado, sem uso no condomínio, e esta-

CAPA

mos desenvolvendo o projeto para levar à assembleia.” Sua expectativa é

é dona de felinos. Gestora do prédio

que o pet place esteja disponível ainda neste ano, contendo os equipamen-

de 74 unidades desde o final de 2018,

tos necessários para o conforto e o exercício dos animais, a higienização

Tanila conseguiu resolver um problema

(saquinhos para a coleta da sujeira, torneira com água corrente) etc.

crônico envolvendo animais no local,

O curioso é que o residencial vizinho, de 114 unidades, que Walter

de um apartamento que abrigava 75

administra desde 2017, não apresenta a mesma demanda. Mesmo porque,

bichos (entre cães, gatos, coelho, aves

de acordo com o síndico, neste empreendimento inexiste área livre, por-

e um jabuti), em condição de extrema

tanto, implantar um espaço pet exigiria que os condôminos renunciassem

insalubridade e maus-tratos (Leia mais

a parte de um ambiente natural de caminhada. Como os tamanhos dos

em texto publicado pela síndica na ver-

apartamentos variam de 170 m a mais de 300 m , Walter Silva acredita

são online desta edição, no site www.

que isso mitiga a necessidade do pet place.

direcionalcondominios.com.br).

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2

De qualquer forma, neste segundo condomínio o síndico enfrentou

“Em situações como essa, é funda-

conflitos recorrentes com um morador que levava o cachorro para brincar

mental a produção antecipada de pro-

nos jardins, espalhando sujeira e provocando danos ao paisagismo. Houve

vas. Para o mau-cheiro, por exemplo,

ainda dois episódios de mordida (em um funcionário e em uma moradora),

buscamos um perito e, conforme fomos

apesar das notificações e multas que o proprietário vinha recebendo da

comprovando as irregularidades, os

administração. Às vésperas de o caso ser encaminhando para o Judiciário,

órgãos públicos passaram a acolher as

com execução da dívida (porque o condômino deixou de pagar o boleto

nossas demandas para cessar de vez o

mensal contrariado com as sanções), este procurou a administração, quitou

problema.” Em síntese, a síndica obteve

o passivo e acatou as normas. “Estávamos caminhando para uma ação de

autorização judicial para que os agentes

condômino antissocial”, observa o síndico. “Não adianta achar que pode

da Vigilância Sanitária e do Controle de

fazer o que quer nas áreas comuns dos condomínios. Neste sentido, faz

Zoonoses pudessem entrar no imóvel,

falta um espaço destinado exclusivamente aos animais”, arremata.

autuar os proprietários e acabar com o sofrimento dos animais e dos vizinhos.

A VEZ DOS GATOS

Tanila obteve ainda sentença favorável da Justiça que impede os réus de abrigarem mais de dez animais na unidade.

Outra preocupação do síndico é o tipo de cuidado dispensado ao animal dentro das unidades, pois situações

Foto Rosali Figueiredo

de negligência geram transtornos

L I M I T E S QUANTIDADE ANIMAIS

À DE

aos vizinhos (barulho e mau cheiro) e

Esse é o ponto, segundo ela, para

sofrimento ao pet. Walter Silva tem

o qual os síndicos devem direcionar o

observado o aumento da população de

foco, em defesa do sossego e da saúde

gatos nos condomínios, reflexo, segun-

de todos. Tanila Savoy destaca que a

do ele, da necessidade que os donos

Convenção condominial pode restringir

sentem de facilitar o seu próprio dia a

o número de animais por unidade. No

dia e o convívio coletivo. Ele possui três

Ana Elisa, o documento está sendo

gatos no apartamento onde mora. “É

revisado e será levada uma proposta à

mais fácil de cuidar, não precisa descer

assembleia geral para limitar em cinco o

para passear com o animal, basta ter

número de pets nas áreas privativas. “O

uma área isolada dentro de casa, com

apartamento tem pouco mais de 100

caixinha de areia”, argumenta.

m2, colocar dez animais dentro deste

A tendência foi confirmada em uma enquete realizada pela síndica e ad-

espaço o torna insalubre para o próprio

vogada Tanila Savoy no condomínio onde mora, o Ana Elisa, em Higienópolis,

morador. E o animal pode se estressar,

na área central de São Paulo. O edifício tem mais gatos que cães, ela própria

tanto que quando nos deparamos com

Direcional Condomínios | Outubro 2021

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CAPA

aquela unidade problemática, os bichos

com idades acima de 90 dias e estabelece condições para a sua condução

estavam muito debilitados”, pondera.

nas áreas comuns. Já o Código Sanitário do município (Lei 13.725/2004)

Uma lei paulistana (Lei 13.131/2001)

estabelece a obrigação de se garantir o bem-estar animal, o que inclui vacina-

determina o limite de dez cães ou gatos

ção antirrábica e registro. E no Estado de São Paulo, o Decreto 48.533/2004

coabitando em um mesmo ambiente

impõe regras para a condução segura de cães.

AÇÃO SOCIAL EM PROL DOS ANIMAIS – Condôminos e gestores têm se mobilizado para ampliar as ações em defesa dos animais de estimação, extrapolando o universo dos empreendimentos. Em um grande condomínio-clube localizado em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, o movimento Causa Pet busca doações de recursos financeiros, ração, roupas, remédios, tapete higiênico e demais equipamentos, que são destinados, por sua vez, a lares temporários que acolhem, cuidam e encaminham para adoção os animais abandonados na rua.

A Causa Pet foi lançada pela moradora e jornalista Silvia Prevideli, em março de 2018 (Na imagem abaixo à esq., Silvia está em um dos pontos de coleta do condomínio). A síndica profissional Nilvea Alcalai, também moradora, passou a dar apoio administrativo à ação assim que assumiu a gestão do residencial, em janeiro de 2019. O condomínio possui área quase equivalente à do Parque da Aclimação, com 920 unidades distribuídas em onze torres. Há inúmeros espaços para o passeio com os cães, como o Pet Park (na foto do alto, a síndica Nilvea Alcalai e o gerente do condomínio Miguel Vagner Araújo no local). Mas isso não evita problemas como sujeira não recolhida. “Quando inexiste bom senso, aplicamos o Regulamento Interno”, conclui a síndica. (Por R.F.)

VIVÊNCIA COM ANIMAIS DOMÉSTICOS E SILVESTRES da garotada com a diversidade de espécies, notadamente as silvestres, promove bem-estar físico e emocional.

“As crianças podem tocar os bichinhos. O objetivo do trabalho é proporcionar o contato com a natureza. Só de visualizar, já há um vínculo, porém, se a criança passar a mão, sentir a pena da Fotos Luan Mamed

coruja, o pelo do coelho, o impacto é nitidamente maior, pois o toque e o carinho liberam serotonina e dispara o neurotransmissor da alegria”, exemplifica. “Cada animal desperta uma sensação diferente, coruja, por exemplo, provoca encantamento, sabedoria e mistério. Além de auxiliar em terapias com crianças do espectro Com animais legalizados junto ao Ibama, a bióloga Laís

A jiboia, por sua vez, desperta, num primeiro momento,

crassus). Na imagem ao lado, a coruja Suindara (Tyto

“receio e aflição, pois aprendemos a temer esse animal”. “Por

furcata)

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autista", acrescenta.

Caccia apresenta a jiboia arco-íris do cerrado (Epicrates

isso ela nos ajuda trabalhar o preconceito, precisamos supe-

Atividades monitoradas com animais domésticos

rá-lo para conseguirmos tocá-la. A jiboia não é venenosa, na

e silvestres foram promovidas em dois condomínios

natureza ela mata a presa por estrangulamento. Mas o nosso

pelo síndico e educador físico Silvio Sipliano durante

exemplar é pequeno, alimentado por ratos congelados, ou seja,

as últimas férias de julho. Laís Caccia, bióloga res-

ela está condicionada a ter contato com ser humano e não se

ponsável pela experiência, destaca que o contato

sente ameaçada, portanto, não oferece perigo. Na experiência,

Direcional Condomínios | Outubro 2021

CAPA as pessoas acabam amando a cobra”,

MORADORES RESGATAM, TRATAM E

observa Laís.

ENCAMINHAM GATOS PARA ADOÇÃO – A imagem ao lado traz o quarteto de mulheres do

E o que Laís recomenda aos con-

Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na

dôminos que queiram abrigar esses

zona Oeste de São Paulo, que está na linha de

animais? “Qualquer pessoa pode criar

frente de ampla mobilização local que ajudou a

um, desde que adquira de um criatório

resgatar cerca de 30 gatos comunitários (sem

autorizado e legalizado junto ao Ibama.

donos). Eles ficavam abrigados principalmente

No entanto, não recomendo a posse de dam um manejo bem diferenciado, a coruja precisa de viveiro grande, lugar para voar, contato com o sol, a chuva e

junto às pilastras dos subsolos e o número aumentou durante a quarentena da Covid-19. Faltou na imagem a pioneira da iniciativa, a moradora Tereza Penha, recentemente falecida, vítima de câncer. À esq. da foto, a partir da ponta, as moradoras Ana Clara Cortez e Vivian Giusa Longo; à dir., a síndica Marília de Oliveira e a filha Ana Carolina Pugliesi Sanches. Ana Clara comprou uma gatoeira para ajudar

o vento, é carnívora, come ratos, preci-

o condomínio a capturar os animais que são, então, identificados, castrados, cuidados e

saria ter ratos congelados em casa etc.”,

destinados à adoção.

enumera a bióloga.

De acordo com a síndica, os gatos vieram do terreno vizinho, depois da desativação de uma

Sua atividade é regulamentada junto ao Conselho Regional de Biologia, a origem dos animais é legalizada e a bióloga emite Anotação de Responsabilidade Técnica e Ambiental sobre as atividades educativas. A vivência é previamente organizada e exige um número delimitado de pessoas, para proteção dos próprios animais. (Por R.F.)

cooperativa de reciclagem de lixo. Foi quando a moradora Tereza começou a alimentá-los, disponibilizando água e ração em alguns pontos das áreas comuns. Nem todos os condôminos gostaram da ideia, o conflito se instalou, um gato apareceu morto e Vivian resolveu se envolver com a história. Passou a ajudar Tereza e a trabalhar a ideia de capturá-los e tratá-los.

No dia da visita da reportagem, havia apenas dois gatos comunitários, um deles já castrado (na castração, eles recebem uma marquinha na orelha). “A mobilização é coletiva, envolve moradores e funcionários, até obra paramos porque encontramos uma gata que havia dado cria e pedimos ao engenheiro responsável que nos ajudasse a resgatá-los antes de prosseguirem com os serviços”, descreve Marília. Segundo ela, quando ficam soltos, os gatos se tornam vulneráveis aos maus-tratos, daí toda a mobilização. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Outubro 2021

animais silvestres porque eles deman-

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ADMINISTRAÇÃO

SEGURO ADEQUADO EVITA PREJUÍZO NO ORÇAMENTO DO PRÉDIO Síndicos precisam observar se a cobertura do seguro atende às demandas do condomínio.

Por Eduardo Silva

JÁ É SABIDO que dentre

Enchentes na região, queda de árvores

fazer o seguro do condomínio é essencial

e postes de energia na calçada, pane

e obrigatório, conforme estabelece o Art.

elétrica, raios, obras nos vizinhos que

1.348 do Código Civil Brasileiro: “Compete

podem ocasionar acidentes (desmo-

ao Síndico: IX - realizar o seguro da edi-

ronamento), colisões nos portões

ficação”.

e perímetros do prédio, ruptura de

Mas os síndicos devem prestar

tubulação, entupimento da prumada

muita atenção é sobre a abrangência da

hidráulica do prédio, alagamento nos

cobertura desse seguro, de acordo com

apartamentos, entre outros fatores

o histórico do condomínio, para não ser

que deverão ser considerados.

pego de surpresa em situações de neces-

Síndica profissional há seis

sidade. Em uma despesa emergencial,

anos, Adriana Rocha administra

por exemplo, está prevista a utilização

hoje três condomínios-clube na

do item “Fundo de Reserva” previsto no

região do Grande ABC, na Região

caixa, observando-se o que estabelece a

Metropolitana de São Paulo, totali-

Convenção do Condomínio, mas não se

zando mais de duas mil unidades. Paralelamente, ela é corretora de seguros há

pode esquecer que depois o gestor terá

20 anos e conta como a sua experiência profissional na área a ajudou na hora

que prestar contas para os moradores

de um sinistro grave: “Tive um sinistro em um condomínio, devido a um raio que

na Assembleia Geral Ordinária, conforme

caiu nas redondezas e danificou a rede elétrica do prédio. Neste dia, toda minha

também prevê o Inciso VIII, do mesmo

portaria ficou inoperante, o sistema de câmeras, elevadores, sistema de acesso

Art. 1.348.

de pedestres e de veículos, tudo foi prejudicado, um verdadeiro caos”, relata.

E é justamente no momento da emer-

O mercado oferece duas possibilidades de cobertura de seguro para con-

gência, quando ocorrem os imprevistos,

domínios, sendo cobertura simples ou ampla. O síndico precisa tomar a decisão

que surgem muitas dúvidas sobre a

não somente com base em valores, mas, também, no tempo de vida do con-

utilização do seguro e a extensão de sua

domínio, no estado da manutenção, lembrando que para os danos provocados

cobertura. Muitas vezes, quando a segu-

por descuido, a seguradora poderá recusar a indenização.

radora é acionada para cobrir determinada

Por isso é muito importante avaliar propostas adequadas às necessidades do

emergência, descobre-se que aquele

condomínio, não excluindo o histórico da sinistralidade e ocorrências comuns da

sinistro não estava coberto. E agora?

região, e que podem interferir na rotina predial. Neste sentido, a síndica Adriana

Para evitar isso, na hora da cotação

teve êxito na hora do acionamento do seguro: “O que me confortou foi saber

para a contratação do seguro ou a sua

que todo o prejuízo que o prédio teve estava amparado pela apólice de seguro

renovação, que é anual, é importante

completa que contratei e cobriu, neste caso, R$ 80 mil em danos, então eu pre-

avaliar os fatores internos e externos do

firo trabalhar sempre com uma apólice que me ampare em qualquer situação”,

histórico de sinistralidade do condomínio,

acrescenta Adriana.

bem como as ocorrências adversas e eventuais que acontecem nas intermedia-

12

ções da sua localização. Por exemplo:

as inúmeras responsabilidades do síndico,

Direcional Condomínios | Outubro 2021

E agora, sabendo das situações adversas, pense bem na hora de cotar a renovação do novo seguro e evite surpresas ao caixa do condomínio.

SEÇÃO TIRA-TEIMA PROSTITUIÇÃO DENTRO DO CONDOMÍNIO CARACTERIZA ATO INFRACIONAL? EM ARTIGO publicado no site da Direcional Condomínios, o advogado Diego Victor Cardoso Teixeira dos Reis analisa

as medidas possíveis diante de práticas caracterizadas como de prostituição dentro de uma unidade residencial. Confira abaixo.

1. COMO CARACTERIZAR A PROSTITUIÇÃO?

2. O QUE FAZER QUANDO A EXPLORAÇÃO OCORRE EM UNIDADE, CONFIRA O RESUMO ABAIXO.

res sexuais por dinheiro, independente do gênero.

condomínios residenciais afeta diretamente a sua destinação. Em princípio, o fato de o

Considerada uma das “profissões” mais antigas do

morador/moradora receber “clientes” em seu apartamento, mesmo que em excesso, não

mundo, ela não possui regulamentação no Brasil.

pode ser proibido pelo síndico. Este deve, no entanto, vetar o exercício da atividade comer-

Também não é considerada crime, porém, existem

cial, que configura ato infracional. O síndico deve ainda prezar pela saúde, o sossego e a

outras situações tipificadas como crimes que possuem

segurança dos demais moradores (conforme o Inciso IV do Art. 1.336, do Código Civil), pois

correlação direta com a prostituição. Segundo o Código

o elevado entra e sai de visitantes no condomínio gera transtornos. O fato deverá ser tratado

Penal (Artigos 227 a 229), destacam-se, entre esses

inicialmente por uma conversa do síndico com o infrator, pedindo que cesse a atividade. Caso

crimes, a mediação, favorecimento ou indução à pros-

não tenha sucesso, o gestor deve acionar o departamento jurídico com urgência, para que

tituição ou outra forma de exploração sexual, incluindo

avalie a possibilidade de ingresso de ação judicial pedindo a caracterização de condômino

a manutenção de estabelecimento voltado a isso.

antissocial. (Edição R. F.)

Apesar de não ser considerada crime, a prática voluntária da prostituição dentro dos

Foto Diego Reis

DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS Advogado atuante nas áreas de Direito Condominial, Imobiliário e Recuperação de Crédito, sócio fundador do escritório Teixeira e Reis Advogados Associados. Pós-graduando em Direito Processual Civil pelo Mackenzie e Pós-graduado em Direito Imobiliário, Notarial e Registral pelo Legale. Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da 56ª Subseção da OAB Osasco.

Mais informações: diego@teixeiraereis.com.br.

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Essa atividade se caracteriza pela troca de favo-

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

PANDEMIA DESPERTA A SOLIDARIEDADE E MODIFICA A CONVIVÊNCIA Moradores se mobilizam para assistir pessoas em situação de vulnerabilidade social.

Por Eduardo Silva

A PANDEMIA

global do

as cartas e encomendas recebidas, os serviços de de-

novo Coronavírus (Covid-19), chegada no

livery, quebrando as normas previstas dos regimentos

Brasil no final de março de 2020, modifi-

dos condomínios.

cou o modo de convivência da população

Mas houve também condomínios que foram além e organizaram ações solidárias

com a imposição dos protocolos básicos

para atender ao público externo. Os moradores se organizaram na arrecadação de

de sobrevivência, conforme orientações

alimentos não perecíveis, agasalhos, cobertores, dentre outros, para assistirem pessoas

dos órgãos de saúde. E nos condomínios

em situação de vulnerabilidade social.

os desafios dos síndicos foram ainda

Jardel Bento, 36, gerente de estacionamento de um prédio comercial e subsíndico

maiores, pois além de aplicarem os proto-

do condomínio onde mora, apresentou aos vizinhos a ONG onde é voluntário há quatro

colos dos órgãos de saúde, tiveram que

anos. A entidade assiste jovens e crianças em situação de vulnerabilidade social e a ideia

monitorar as regras de convivência, além

foi muito bem aceita no condomínio residencial. Logo Jardel organizou a campanha de

de atenderem às novas necessidades

arrecadação de alimentos não perecíveis e do agasalho, que teve uma adesão expres-

dos moradores que foram surgindo, para

siva, proporcionando a montagem de cestas básicas e a arrecadação de um volume

evitar uma contaminação generalizada do

considerável de roupas, calçados, agasalhos e cobertores, que foram destinados para

vírus. Qual assistência foi oferecida aos

atender a dezenas de famílias carentes.

“grupos de risco” e aqueles em isolamen-

“Nas minhas horas vagas eu e a minha esposa já costumávamos ajudar em projetos

to domiciliar, com o diagnóstico positivo

voluntários, agora no momento crítico da pandemia, onde muitas famílias de trabalhadores

de Covid-19?

informais perderam a renda, além daqueles que já necessitavam de auxílio, aumentando

Na prática em geral, os condomínios

assim consideravelmente a demanda, nosso trabalho ganhou ainda mais importância na

seguiram os protocolos orientados pela

vida dessas pessoas, e o suporte dos moradores do condomínio sem dúvida fez grande

Vigilância Sanitária como o uso obrigató-

diferença”, comenta Jardel.

rio de máscara, o distanciamento social,

Já no condomínio da síndica moradora Adriana dos Anjos, 50, contadora, os mora-

a disponibilização do álcool em gel, a

dores também organizaram uma campanha de arrecadação de alimentos não perecíveis,

constante higienização dos pontos de

devido ao baixo estoque e perda de apoio de uma instituição durante o auge da pandemia,

contato nas áreas comuns. Mas muitas

dado o confinamento das pessoas, e, neste ínterim, a ação solidária no prédio foi mais forte.

outras situações surgiram, como o aten-

“A instituição entrou em contato com o condomínio pedindo apoio, e não medimos

dimento às unidades em quarentena ou

esforços, disponibilizamos caixas nos halls para os moradores depositarem as suas doa-

isolamento obrigatório, tendo que adotar

ções de alimentos não perecíveis, que eram recolhidas semanalmente. Deu tanto certo

medidas paliativas necessárias como co-

de que adotamos a campanha de forma fixa. Há um box permanente no condomínio

letar o lixo na porta do apartamento, levar

para os moradores depositarem suas doações de roupas e calçados constantemente”,

as compras básicas de supermercado,

finaliza Adriana.

APOIO À DOAÇÃO DE SANGUE

Sabia que o seu condomínio pode fazer uma ação solidária ainda neste ano para mudar a vida de milhares de pessoas necessitadas? Organize a Campanha de Doação de Sangue no seu Condomínio. Dados divulgados pela instituição Banco de Sangue de São Paulo revelam que o estoque até o fechamento desta edição estava pela metade. Os tipos sanguíneos O+, A- e O- estão nos níveis mais críticos em estoque, quase acabando. Contribua, faça contato com a instituição para orientar os seus condôminos.

Serviço: Banco de Sangue de São Paulo Endereço: Rua Tomás Carvalhal, 711 – Paraíso - São Paulo - SP Contatos: (11) 3373-2050 e (11) 97117-3886, atendimento diariamente das 7h às 18h.

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DICA / CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO

BONS CONTRATOS GARANTEM SAÚDE E CONFORTO AOS MORADORES

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Na foto à esq., a síndica Lurdes Affonso; à dir., Maria Lúcia de Carvalho Marques. As gestoras mantêm contratos preventivos contra entupimentos e extensivos às unidades

AS TEMPERATURAS elevadas desta época do ano favorecem

o surgimento de revoadas de insetos que trazem problemas às instalações dos prédios (caso de siriris ou aleluias, reprodutores dos cupins de solo e de madeira) e à saúde (como o Aedes aegypti, transmissor da dengue, febre amarela, zica e chikungunya). Também os mosquitos Culex, que se proliferam com a água suja (ao contrário do Aedes), causam transtornos aos moradores. Portanto, além do programa anual de manejo de pragas, uma atenção especial deve ser dada à profilaxia do condomínio neste período, alertam os especialistas.

A síndica Lurdes de Fátima Affonso Antonio, que em maio passado completou 31 anos de gestão em seu condomínio, o Vila de Vitória, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, afirma que o contrato de controle de pragas do prédio prevê serviços mensais de nebulização para combater, entre outros, o mosquito da dengue. Na verdade, todo o manejo - envolvendo pragas (insetos voadores e rasteiros), prevenção a entupimentos e limpeza bianual das caixas d’água, com análise de potabilidade -, resulta de um combo de três contratos anuais. Estão inclusos ainda serviços de desratização e limpeza anual do poço de captação de gordura. Já a descupinização é acertada à parte, “conforme o zelador identifica problemas ou acaba a vida útil do tratamento anterior” (controle esse que é feito pelo próprio prestador de serviços).

ATENDIMENTO ÀS UNIDADES

Os contratos são extensivos às 52 unidades do prédio para o manejo integrado das pragas (exceto descupinização) e a prevenção aos entupimentos. Um dos principais benefícios deste perfil de contrato está na limpeza preventiva das tubulações, que ocorre duas vezes ao ano. “Eles limpam tudo a partir da cobertura do prédio. Limpam os canos de água servida e esgoto, incluindo as caixas de passagem e os ramais que passam pelas unidades”, explica Lurdes.

O contrato prevê o atendimento imediato sem custos extras às situações emer-

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DICA / CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO

genciais de entupimento, tanto nas áreas comuns quanto privativas. “Recomendo esse tipo de contrato, porque dá uma tranquilidade maior para o síndico e o morador. Já tivemos problemas de entupimentos em unidades vazias, os proprietários estavam viajando, se não houvesse o contrato estendido, quanto ficaria reparar cada situação dessa?”, questiona a síndica. Os serviços internos são agendados diretamente entre os moradores e o prestador de serviços.

A síndica Maria Lúcia de Carvalho Marques, do Edifício Hortênsia, também na Vila Mariana, promove ações preventivas de desentupimento a cada seis meses.

As colunas de descarte da água do tanque e das máquinas de lavar roupa representam um dos principais trechos a serem trabalhados, diz. “Com o excesso de sabão e amaciante, a tubulação vai fechando”, completa. Para realizar a limpeza da tubulação, os funcionários da empresa terceirizada entram nas unidades a cada três pavimentos, trabalham os canos da garagem e caixas de inspeção, descreve.

Também neste condomínio o contrato é extensivo aos apartamentos.

HIGIENIZAÇÃO DE CAIXA D’ÁGUA

Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o síndico profissional Cristovão Luís Lopes destaca a necessidade de os gestores ficarem atentos à correta limpeza dos reservatórios d’água nas edificações. Muitos dos contratos de controle de pragas e desentupimento preveem esse serviço. No Estado de São Paulo, ele é obrigatório a cada seis meses, visando a garantir índices de potabilidade indicados para o consumo humano.

Luís Lopes observa que alguns condomínios realizam a limpeza mobilizando os próprios funcionários, ato que ele reprova. “A higienização e desinfecção devem ser realizadas por empresa especializada, que utilize equipamentos e vestuário adequados para esse fim, assim, o condomínio terá emitido um certificado, acompanhado do laudo analítico da água”, observa.

O gestor deixa outras dicas: - Ao eleger a empresa que irá fazer a limpeza e higienização das caixas d´água, o síndico precisa conferir se a equipe do prestador contratado está treinada e cumpre com normas como a NR 33 (Norma Regulamentadora para trabalhos em espaço confinado) e NR 35 (relativa ao trabalho em altura acima de 2 metros a partir do pé do colaborador); - Ao executar o serviço, é imprescindível que o colaborador esteja com todos os EPI (Equipamentos de Proteção Individual) obrigatórios, como o cinto de segurança em Y, tripé de resgate, talabarte e trava-quedas; - Na atividade propriamente dita, ele deve utilizar acessórios apropriados, como lavadora, escovas e escadas; - Por fim, os produtos usados na limpeza devem ser atóxicos. Ao final dos trabalhos, deverá ser aplicado hipoclorito de sódio.

Em tempos de estiagem, Luís Lopes ressalta a necessidade de evitar o desperdício de água durante o processo. “Ao ser agendado o serviço, o zelador ou manutencista do condomínio deve se programar para transferir o volume d’água de uma caixa para outra.” Segundo Luís Lopes, a equipe de manutenção do condomínio deve avaliar a condição de limpeza dos reservatórios a cada 15 dias, pelo menos. (Edição R.F.)

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DICA / CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO

UNIDADES PRECISAM COLABORAR PARA EVITAR ENTUPIMENTOS Imagem de uma das cinco caixas de passagem do esgoto recuperadas e reformadas pelo síndico José Luiz Rinco

Com o aumento da população de gatos nos apartamentos, os síndicos têm registrado entupimentos causados pelo descarte inadequado do granulado de areia da caixinha do pet na tubulação de esgoto. No começo deste ano, a Direcional Condomínios relatou que o síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes teve problemas em dois prédios, em um deles com prejuízo acima de R$ 100 mil. Outros relatos parecidos chegaram posteriormente à revista. “O granulado, em geral à base de MDF, estufa em contato com a umidade e bloqueia a passagem dos fluidos na tubulação”, explicou na época o gestor Carlos Fernandes.

Essa água suja retorna, em geral, para o interior das unidades e os danos têm que ser rateados por todos os condôminos.

Também neste ano, o IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) divulgou um alerta sobre como os condomínios podem evitar entupimentos nos tubos e conexões das redes de esgoto, a partir de cuidados nos descartes das pias de cozinha, bacias sanitárias e máquinas de lavar roupa. Segundo o engenheiro civil Sérgio Gniper, instrutor de cursos da entidade, é importante que os síndicos orientem os moradores a: - Evitarem jogar papel higiênico nas bacias; - Não despejarem óleo de cozinha no ralo da pia, tampouco restos de alimentos cozidos, cascas de frutas e legumes, mesmo com trituradores; e, - Ficarem atentos aos fiapos soltos junto com a água da máquina de lavar.

O instrutor do IBAPE-SP lembra que produtos nacionais, como o papel higiênico, não são fabricados para desagregarem rapidamente no contato com a água. De outro modo, as instalações prediais podem trazer erros de concepção do projeto do sistema e/ou do dimensionamento das tubulações, ou, ainda, sua má execução, potencializando os riscos de entupimento. Outro problema está na “ausência de caixas retentoras de gordura a montante de tubulações”.

E, mesmo que existam, muitas delas se encontram em estado precário de manutenção. Neste ano, por exemplo, o síndico orgânico José Luiz Rinco, gestor do Condomínio Marquês de Olinda, na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, promoveu a retirada de entulhos e a reconstrução de cinco caixas de passagem de esgoto. Elas estavam bastante obstruídas. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS

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DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

Fotos Rosali Figueiredo

AMBIENTES DEVEM VALORIZAR INTEGRAÇÃO E CRIATIVIDADE

AS IMAGENS

que abrem esta reportagem mostram a

área de playground do Condomínio Ana Elisa, em Higienópolis, região central de São Paulo, além de um espaço contíguo, sombreado, com lousa e piso emborrachado, voltado para a livre expressão da garotada.

Esse é um dos exemplos da tendência que a reportagem da Direcional Condomínios vem observando no sentido de se integrar ambientes de playground e brinquedoteca a outras áreas dos prédios.

O playground do Ana Elisa foi modernizado há cerca de cinco anos, em uma gestão anterior à da síndica e moradora Tanila Savoy, que assumiu o cargo no final de 2018 e foi reeleita em agosto passado. “O play antes era antiquado e com poucos recursos, depois foi modernizado dentro das normas de segurança. Desde então promovo a manutenção e revitalização periódicas, como a troca das redes do pula-pula, que fizemos recentemente”, afirma. No caso da lousa, a gestora observa que a possibilidade de as crianças se manifestarem livremente ajuda a acalmá-las e as remete ao aprendizado. Mas, além da lousa, Tanila revitalizou o jardim com mudas frutíferas (laranja, pitanga, limão e mexerica) para que a garotada possa colher e comer, “isso acalma também”.

Para a arquiteta Laura Alouche, que desenvolve, entre outros, projetos de playground e demais espaços integrados para crianças e adolescentes, o ideal é que haja um suporte de monitores a ser oferecido pelos condomínios. “O que tenho visto são crianças solitárias em playgrounds e brinquedotecas de condomínio, com o espaço e equipamentos subutilizados. Brincar sozinho é complicado, por que não oferecer uma horta ao lado de um playground, para as crianças plantarem e verem o feijão crescer, por exemplo? Mas é preciso sempre haver um responsável dirigindo a atividade”, diz. Laura Alouche atuou como voluntária na revitalização da Praça Ayrton Senna, na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, trabalho coordenado pela Associação Amigos do Panamby.

(Por Rosali Figueiredo) PRÓXIMA EDIÇÃO: TRATAMENTO DE PISO

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DICA / SEGURANÇA

RECONHECIMENTO FACIAL GANHA ESPAÇO JUNTO AO CONTROLE DE ACESSO

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndico Rubino Muszkat: Reconhecimento facial instalado nos dois portões da eclusa de pedestres

DEPOIS QUE modernizou toda a frente do prédio, com a cons-

trução de guarita blindada, implantação de nova eclusa de pedestres e troca dos

gradis de ferro por muro de vidro, o Condomínio Dr. Rubens V. Brito e D. Elza S. Brito resolveu aprimorar a tecnologia de controle de acesso. Instalou displays de reconhecimento facial na entrada de moradores, visitantes e prestadores de serviços, com um equipamento em cada portão, os quais possibilitam a redundância da checagem para o acesso à área interna e o registro da saída para a rua. Na garagem, trocou os dois portões e respectivos motores, instalou tag com sensor automático para liberação do basculante externo, além de câmeras junto a cada portão, na altura das placas dos veículos, possibilitando compará-las com os dados cadastrados no software da portaria.

De acordo com o síndico Rubino Muszkat, os novos sistemas melhoraram a segurança do condomínio e facilitaram a vida dos porteiros, pois “cresceu muito” a sua carga de serviços com o atendimento às encomendas e deliveries que chegam ao prédio. Também trouxeram economia para os condôminos, estimada em R$ 30 mil mensais, já que possibilitaram desativar a portaria presencial que existia na garagem. Localizado em uma via de alto fluxo em Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, o residencial possui 128 unidades. “Segurança 100% não existe, mas o reconhecimento facial é necessário e traz um importante reforço”, destaca Rubino Muszkat, antigo morador do prédio, hoje em sua oitava gestão como síndico.

Ele ressalta que é fundamental ainda dar atenção aos acessos à garagem, por isso realizou os investimentos, no meio deste ano, na troca dos portões e motores e na instalação da tag e câmeras. Todo o novo sistema foi implantado através do comodato dos equipamentos, que representa um custo mensal de R$ 1.800,00, incluindo manutenção. Rubino Muszkat justifica esse modelo de contrato argumentando que o avanço tecnológico dos dispositivos os torna rapidamente defasados e obriga à sua substituição a cada dois anos, em média.

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Foto Rosali Figueiredo

DICA / SEGURANÇA

Condomínio Dr. Rubens Brito e D. Elza Brito também instalou sistema de tag com sensor automático para a abertura dos portões da garagem

O síndico profissional Paulo Henrique de Moraes foi um dos pioneiros na implantação do reconhecimento facial na entrada de pedestres de condomínio, em 2018. Segundo ele, a tecnologia tem sido aprimorada, está mais confiável e eficiente e, de outro lado, com um custo pelo menos cinco vezes menor quando comparado aos valores de três anos atrás. Ele afirma que o sistema está presente em 30% dos condomínios de sua carteira e deve chegar a 100% em dois anos. “O reconhecimento facial acaba com a história do morador que a sua biometria não funciona e desafoga enormemente a portaria. Ou seja, traz rapidez na identificação das pessoas e não tem problemas na leitura.”

Uma das implantações mais recentes ocorreu em um condomínio de 380 unidades, de elevado fluxo de pedestres, localizado em um bairro próximo ao centro de São Paulo. Neste caso, ele optou por colocar somente um display de reconhecimento facial, junto ao portão externo, onde desativou a biometria digital. De qualquer maneira, para superar a barreira do último acesso ao interior do condomínio, é realizada uma checagem final com o porteiro (via interfone).

Paulo Henrique instalou também um interfone externo, junto à calçada da rua, para que os entregadores de serviços delivery falem diretamente com a unidade que fez o pedido. Já as encomendas permaneceram sob responsabilidade da portaria, que possui um controlador externo.

Outra síndica profissional que está implantando o reconhecimento facial é Nilvea Alcalai, moradora e gestora em um amplo condomínio-clube da zona Sul de São Paulo, com 920 unidades. Mas ela começou pelas entradas de veículos do empreendimento e pretende instalar também nas saídas, de maneira a obter o registro completo do movimento.

Para viabilizar o novo sistema de controle de acesso, Nilvea Alcalai está promovendo o recadastramento de todos os moradores (cerca de 4 mil), com atualização das imagens; seguido pelo dos prestadores de serviços fixos do condomínio, funcionários das unidades etc., já dentro dos parâmetros da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados). “Devemos estar com todo o novo sistema em operação no final de outubro”, estima. Mas enquanto todos os moradores não estiverem recadastrados, a biometria digital do acesso de veículos será mantida. A reportagem da Direcional Condomínios pôde observar a velocidade na liberação do acesso feita tanto sob a biometria digital quanto o reconhecimento facial. Este foi bem mais célere.

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DICA / SEGURANÇA Displays de biometria digital (à esq. da imagem) e de reconhecimento facial.

A primeira está sendo substituída pela segunda em um grande condomínioclube da zona Sul de São Paulo, com liberação mais rápida e leitura mais eficiente

É POSSÍVEL EVITAR ARROMBAMENTO DOS PORTÕES DAS GARAGENS? Síndica Débora Ravani: Novas tecnologias respondem aos golpes que surgem diariamente e desafiam a segurança do controle de acesso

Os grupos de trocas mensagens dos celulares dos síndicos foram tomados recentemente por vídeos captados pelas câmeras de segurança dos prédios em que adolescentes e até crianças tentam arrombar os portões das garagens, para invadir o espaço e roubar bicicletas.

Os portões de correr são os mais vulneráveis, observa a síndica profissional Débora Ravani, que se define como uma gestora “apaixonada” pelo segmento da segurança patrimonial e procura acompanhar as soluções geradas pelo avanço tecnológico.

No caso dos portões, Débora encontrou uma solução: “Como eles forçam a estrutura, a ponto de destravar o motor e levantar o portão basculante, providenciei a instalação de travas eletromagnéticas na sua barra. Elas possuem a mesma tecnologia da fechadura com eletroímã. Portanto, se tentarem forçar agora, vão ter que lutar para levantar um peso equivalente a 300 kg, em função da quantidade de energia presente nas travas. O ideal é instalar duas travas por portão, uma em cada extremidade, mas, se isso não for possível, na lateral e no centro”, observa.

Além disso, a síndica profissional, que atua em sete condomínios, observa que o reconhecimento facial é a tecnologia do momento, em função da relação custo e benefício que apresenta no controle de acesso de pedestres e veículos. “Mesmo nos prédios que têm biometria digital em bom funcionamento, estamos convencendo os moradores a trocarem de sistema pela celeridade do reconhecimento facial. A biometria possui um tempo maior de leitura em relação ao reconhecimento. Além disso, o reconhecimento facial é de longo alcance. Por exemplo, quando um morador desembarca de um veículo em frente à portaria, rente à calçada, o display do reconhecimento já é capaz de identificá-lo. E dificilmente ocorre erro na leitura da imagem, o sistema possui alta confiabilidade. É uma realidade que veio para ficar, a pandemia antecipou esta tendência por eliminar a necessidade de se tocar no display da biometria digital e encontrou no mercado equipamentos com alta precisão, bem mais desenvolvidos e baratos que os primeiros modelos”, encerra. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, CFTV, INTERFONE, PORTÕES Direcional Condomínios | Outubro 2021

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRAÇÃO, AMORTECEDOR DE IMPACTO, AUDITORIA

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AVCB, BOMBAS, COBERTURA

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COBERTURA, CONSTRUTORA (RETROFIT)

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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FITNESS, GERADOR

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GESTÃO DE RESÍDUOS, HIDRÁULICA, INTERFONE...

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INTERFONE, INSPEÇÃO PREDIAL

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, MANUTENÇÃO PREDIAL

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INSPEÇÃO PREDIAL, MANUTENÇÃO PREDIAL

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PARA-RAIO, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISOS, PLAYGROUND...

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PLAYGROUND

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PISCINA, PORTARIA VIRTUAL, SISTEMA DE SEGURANÇA...

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PORTÃO, SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA, SERRALHERIA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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