Revista Direcional Condomínios - Edição 173 - nov/2021

CAPA PROMOCIONAL

Sr(a) Sindico(a) Responda a pesquisa da pag. 4 e concorra a prêmios

30/11 - FELIZ DIA DO SÍNDICO

Sr(a) Sindico(a) Responda a pesquisa da pag. 4 e concorra a prêmios

EDITORIAL

Parabéns Síndico(a). Dia 30 de novembro é seu dia!

Esta é a última edição da Revista Direcional Condomínios, do ano de 2021. É a única bimestral. É o momento que fazemos um balanço do ano e nos impulsionamos para recomeçar com as esperanças renovadas. O cenário está completamente diferente de um ano atrás, onde nem tínhamos vacinas programadas no Brasil. E hoje, mais de 53% da população brasileira está imunizada com 2 doses contra a Covid-19 e a cada dia a média móvel de casos tem caído. Para quem busca boas notícias, esta é ótima.

A vida condominial se agitou, performou, evoluiu. Mais de 740 novos empreendimentos lançados em 2021, somente na Cidade de São Paulo. Novas demandas, novos paradigmas, novos desafios aos síndicos que comandam edificações antigas e que precisam acompanhar a valorização imobiliária.

A Direcional Condomínios tem muito a comemorar, juntamente com você, nosso querido leitor, que tem o dia 30/11 como Dia do Síndico. Em 2022, vamos completar 25 anos. E já em janeiro lhe entregaremos uma revista recheada de informações: Um presente, um reconhecimento ao seu trabalho. Aguarde a Edição Especial!

Finalizo este editorial, relembrando que a pesquisa deverá ser enviada até o dia 10/12/21. Boa sorte!

Boas Festas e Feliz Ano Novo!

UM ABRAÇO, Sônia Inakake

SR. (A) SÍNDICO(A), RESPONDA À PESQUISA DA PÁG. 04!

Preencha todos as perguntas e nos encaminhe suas respostas (saiba como na própria pág. 04) para concorrer a três dispositivos “Alexa”. Sua participação é muito importante para a Direcional Condomínios!!

Informe

Coluna:

Administração:

Dica:

Dica:

Publicitário:

Natal, Réveillon e férias

2021: As expectativas

Fitness: Equipamentos,

Segurança

Seciesp

no condomínio, o que

da Gestão foram

pisos e acessórios

preparar?

atingidas?

05

07

12

08

06

16

14

19

18

22

Seção Tira-Teima:

Capa:

Serviços ao Síndico:

Dica:

Seção Tira-Teima:

Auditoria Preventiva,

Dia do Síndico: Quais

Gestão de Pessoas:

Tratamento de piso

Condomínios podem optar por

quebrando o tabu

reflexões que trago? O

Proatividade e

não pagar a nova assistência

que agreguei à vida do

valorização do

à saúde estabelecida na

Condomínio?

funcionário

Convenção Coletiva 2021/2022 da Categoria?

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES

PERIODICIDADE MENSAL

CAPA

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Exceto novembro/dezembro, cuja

freepik @pch.vector

Emilly Tabuço João Marconi

periodicidade é bimestral EDITOR Eduardo Silva MTB 72.742/SP

ASSINATURAS TIRAGEM

Emilly Tabuço

20.000 exemplares

faleconosco@grupodirecional.com.br

eduardo@epscondominial.com.br

(60.000 leitores em média)

REDATOR Guilherme Verli

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

CIRCULAÇÃO DIRIGIDA A

GERENTE COMERCIAL

Jonas Coronado

Adriana S. dos Santos

Luís Guilherme

Douglas Barbosa da Silva

Cristiane Lima

Fabian Mesquita

José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

Thalita Feuerstein DEPARTAMENTO COMERCIAL

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Evaldo Mendonça

DIAGRAMAÇÃO

Síndicos, zeladores e administradores

MTB 92.099/SP

Juliana Jordão Grillo

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

São Paulo e Grande São Paulo

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Para anunciar, ligue:

(11)

5573-8110 ou

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98714-3110

Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

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A Associação Brasileira das Empresas de Elevadores lança, em parceria com o Seciesp, o Guia de Utilidade Pública “Crise Energética X Elevadores”. O guia desfaz mitos e crenças e mostra que desligar elevadores e subir pelas escadas não é a solução para reduzir o consumo e os custos de energia no condomínio.

Até mesmo o presidente Jair Bolsonaro citou as escadas como forma de economizar, o que não é necessário, mostra o guia. O maior problema são os elevadores antigos que consomem 40% a mais do que novos ou modernizados, além de exigir peças de reposição mais caras e difíceis de serem adquiridas.

A sugestão é modernizar o “cérebro” do elevador, com um quadro de comando microprocessado com inversor de frequência: esse recurso reduz o consumo em 40%, além de melhorar o desempenho do equipamento e o conforto dos passageiros. Lâmpadas de LED na cabine também diminuem o consumo em até 75%.

O Comando microprocessado, além da economia e conforto do inversor de frequência (inverter), pode operar o sistema de chamadas inteligente (apenas o carro mais favorável atende ao chamado), de sistema regenerativo de energia; modo stand-by (desliga vários dispositivos quando elevador está parado), e outras funções.

No mercado nacional é possível encontrar recursos de resgate automático, através de baterias, para ninguém ficar preso nas cabines, se houver apagões.

Link da cartilha: https://online.fliphtml5.com/ishle/fouj/#p=2

SEÇÃO TIRA-TEIMA

AUDITORIA PREVENTIVA: QUEBRANDO O TABU QUANDO

se fala em auditoria, os moradores logo levam um susto,

pois a impressão que passa é que alguém está levando dinheiro do condomínio. Os pensamentos que permeiam no senso comum condominial é que algo errado está

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Vamos falar de auditoria preventiva. Isto é, um acompanhamento nas pastas de prestação de contas, avaliação dos gastos realizados, o registro de valores recebidos dos moradores, a demonstração de todo o controle financeiro do condomínio. A auditoria faz o confronto entre os gastos realizados com a previsão orçamentária para verificar se tudo está correndo bem, conforme o planejamento de caixa. Eventualmente pode surgir divergência, como gastos extraordinários não previstos no orçamento que deverão ser justificados. Isso pode acontecer.

A auditoria vai resolver muitos problemas. Mas, chamo a atenção que essa auditoria só traz credibilidade se for feita por um profissional isento, sem vínculo com o síndico ou mesmo com a administradora do condomínio. Dessa forma, deixando uma gestão transparente e de qualidade.

Foto Arquivo Pessoal

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acontecendo e os moradores estão sendo lesados. E não é isso.

A auditoria avalia os contratos, os recolhimentos legais, a folha de pagamento, a manutenção do condomínio, as atas de reuniões.

A auditoria preventiva só veio para contribuir com a gestão do síndico. É como se fosse o seguro de um carro. E por que fazemos um seguro? Para cuidar daquele bem e prevenir que se algo acontecer, haverá cobertura em caso de sinistro. A auditoria, da mesma forma, antecipa problemas e faz uma análise clínica inclusive do extrato bancário do condomínio em conciliação com as despesas apontadas na pasta de prestação de contas mensal.

DIVANE ALVES DA SILVA é Contadora, Filósofa, Professora Universitária e Especialista em Auditoria Contábil e Tributária de Condomínios.

Mais informações: divaneasph@gmail.com

COLUNA

Fim de Ano no Condomínio: Precisamos resgatar o espírito natalino com luzes de esperança Por Ana Josefa Severino

NESTE ANO, mais do que nunca, precisamos voltar às origens

para resgatar o clima de Natal nos lares. A união das famílias e amigos, a paz, o amor, os votos de saúde e prosperidade... um sorriso, um abraço, que possamos nos permitir sentir o outro. O distanciamento social, imposto pela pandemia, nos torturou até aqui. Mas agora, temos um cenário promissor, chegamos no controle da doença, e o avanço da imunização proporcionou isso.

O clima de Natal e Réveillon representa a renovação de fé, de forças de esperança, para continuar os nossos objetivos, e neste ano temos muito que agradecer pelo simples fato de estarmos vivos! E nada melhor do que contagiar os condomínios com essa energia.

A iluminação, proporcionada pela decoração de Natal presente nas fachadas dos prédios, deixa um clima leve, alegre, de paz. Como síndica profissional vivendo em contato com os condomínios há 23 anos e organizando as decorações natalinas, sou muito feliz com os resultados obtidos, pois é gratificante proporcionar a magia do Natal.

Gosto de cada detalhe das decorações natalinas, principalmente da iluminação, pois ela renova o espírito natalino nos condôminos e em todos que passam em frente ao condomínio.

Mas não podemos esquecer também dos efeitos da crise hídrica que estamos vivendo, e a bandeira tarifária mais cara da concessionária de dis-

Foto Arquivo Pessoal

Freepik @nutzchotwarut

NATAL & RÉVEILLON NO CONDOMÍNIO, O QUE PREPARAR?

tribuição de energia, claro, precisamos ser cautelosos e reduzir o tempo da iluminação noturna. Mas jamais deixar de fazer.

Síndicos, preparem a iluminação do seu condomínio. Zeladores, ajudem os síndicos. É momento de união. Vamos iluminar os condomínios de muita esperança. E se for possível, organizar uma confraternização entre condôminos será muito bem vinda, em área aberta, colocar uma música ao vivo. Promover a integração das famílias, a união dos moradores, evitando muitos conflitos no convívio condominial.

Já passamos a pior fase da pandemia, mas ainda continuamos atravessando um período muito difícil.

Precisamos sempre agradecer por estarmos bem e com saúde!

Boas Festas!

POR ANA JOSEFA SEVERINO, Ana Josefa Severino (Engenheira Civil e Síndica Profissional) Mais informações: sindicaana@gmail.com

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

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CAPA

DIA DO SÍNDICO:

REFLEXÕES TRAZIDAS POR UMA EX-SÍNDICA, MAS COM TOTAL ATUAÇÃO NOS DIAS ATUAIS Por Eduardo Silva

Foto Almir Almeida

“Gerir um condomínio é algo muito complexo. O síndico, zelador e conselheiros, não conhecem as nuances de uma edificação. O síndico tem que ter respaldo de profissionais técnicos para tomar a melhor decisão.”

Sônia Inakake (Diretora da Direcional Condomínios e ex-síndica)

A REPORTAGEM de capa desta edição,

pagamento altíssima para manter 3 porteiros, um profissional da

Direcional Condomínios traz uma entrevista inédita

limpeza e um zelador. E o pior sem expectativas de melhorias

com Sônia Inakake, Diretora do Grupo Direcional.

no condomínio. Esta situação afugentava qualquer pessoa

Ela tem o olhar, a vivência e a experiência de como

interessada em comprar um imóvel. Mudei para o condomínio

sua gestão transformou o seu prédio, realizando um

em 2005. 10 anos depois, os moradores sabendo da minha

trabalho especializado e transparente.

experiência no mercado de condomínios me convocaram para

Sonia Inakake tem perfil contagiante e otimista.

Sua formação é na área de Educação e Ciências

a temida reunião “assembleia” para discutirmos uma solução viável para reduzir o alto valor da taxa condominial.

Sociais. Mas, sua atuação profissional é voltada ao departamento comercial, pois gosta de conversar e ouvir pessoas. Com estas características, há 6 anos decidiu agregar valor ao seu condomínio tornando-se

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS: Como você agregou para

a Gestão do seu Condomínio?

Sônia Inakake: Com este contexto, propus a implantação

Síndica Orgânica (seu mandato foi de 2015 a 2021).

da portaria automatizada. Eu sabia que era viável. Para tomar-

Juntando a sua expertise profissional propôs um pro-

mos a decisão correta, recorri a um especialista de segurança

cesso de transformação, conseguindo “quebrar para-

de condomínios que de forma isenta, desenhou um escopo

digmas”, trazendo tecnologia, segurança e valorização

técnico dando respaldo para a execução do projeto profissional.

ao empreendimento, realizando o desejo da maioria

O consultor nos deu todos os subsídios que estávamos num

dos proprietários, que era a redução do alto valor da

caminho sem volta. Meu prédio tem apenas 9 apartamentos.

cota condominial (sua gestão conseguiu reduzir 40%)

Um perfil muito comum nos Estados Unidos e Europa, ou seja,

deixando o empreendimento mais atrativo ao mercado

sem porteiros.

para a venda ou locação.

Confira a entrevista completa:

A transformação do condomínio, começou com a mudança na portaria. Mas, não paramos por aí.

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS: Em qual contexto

se encontrava o Condomínio antes de ser Síndica?

Taxa condominial exorbitante, com uma folha de

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Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS: Mas você já era síndica

nesta primeira reunião?

Como de fato, se deu sua eleição?

Sonia Inakake: Bem, foi convocada uma assembleia para

a deliberação sobre a implantação da portaria automatizada e

também para a eleição ou reeleição do síndico. Como eu estava mais atualizada com o tema, os moradores me requisitaram para a função. Eu aceitei o desafio, mas com uma exigência, que foi

Freepik @iuriimotov

CAPA

aprovada por unanimidade. Solicitei a contratação de um especialista para fazer um relatório de análise de riscos da edificação.

Precisava ter exatamente o Raio-X do prédio. Afinal, quais patologias estavam ocultas? Por onde começar? Quais prioridades?

E isto foi realizado e estabelecemos um cronograma.

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS: E quais foram os seus

desafios como Síndica?

Sônia Inakake: Eu creio que o maior desafio de qualquer

síndico é transmitir confiança, transparência e honestidade. Por

“Se os síndicos querem fazer um trabalho bem feito nos condomínios têm que demonstrar aos condôminos uma gestão transparente, correta

isso, sempre me baseei em relatórios técnicos. As reuniões foram

com os gastos, e evidenciar que os projetos

sempre pautadas em necessidades reais e com a presença dos

propostos pela gestão são para a segurança e a

conselheiros. Nunca propus algo para o meu benefício, como por

valorização do imóvel.”

exemplo, um playground para meus filhos. Se o relatório apontava o retrofit na parte elétrica, foi isto que fizemos.

O meu maior desafio foi cumprir este cronograma de obras.

Nós conseguimos fazer duas coisas fantásticas. Redução de taxa condominial e várias melhorias: Troca de caldeira, impermeabilização, adequação do AVBC, alarme de incêndio, automação das luminárias, troca das grelhas, troca do cabo do elevador, troca de telhado na churrasqueira, compra de novo equipamento de ginástica etc. Hoje estamos fazendo o retrofit na entrada do condomínio com adequações na segurança e acessibilidade.

O nosso próximo passo será a pintura predial. Por isso, posso afirmar que sou uma ex-síndica com total atuação.

A atuação do síndico seja morador ou profissional, é cheia de desafios. Além de atender as demandas do morador, dos funcionários, dos prestadores de serviços e fornecedores ele precisa ainda administrar o caixa, prestar contas, fazer reuniões, preparar assembleia geral. Não podemos esquecer da sua responsabilidade civil e criminal do exercício da função eletiva, conforme determina o Código Civil Brasileiro, no artigo 1348.

Há também as obrigações previstas na própria

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS: Em sua visão qual é perfil

ideal do síndico que o mercado necessita?

Sônia Inakake: O síndico tem que ter equilíbrio emocional,

pois sabemos que os maiores problemas são os conflitos huma-

nos. Saber ouvir, saber se impor, sem agressividade. Trabalhar em equipe. Ter um bom zelador, uma administradora e conselheiros apoiando os projetos. E, claro, se cercar de profissionais de confiança. Acho fundamental os síndicos terem a visão dos benefícios da contratação de engenheiros, consultores, especialistas, arquitetos, auditores. Se for preciso psicólogos, profissionais de atividades físicas e afins. O síndico com uma equipe forte, trará valorização e qualidade de vida para todos. Ser síndico é ser líder.

Ele transforma o astral do condomínio e dos condôminos. Por isso, eu digo: Parabéns síndicos ( as ), pelo nosso dia!

O DNA DO SÍNDICO

Convenção do Condomínio. Ser síndico, remunerado ou não – no caso de morador, é mesmo uma atividade multidisciplinar, pois exige muito além de uma formação técnica. Exige competência, responsabilidade, ética, dedicação, renúncia pessoal, mas, sobretudo, exige coragem. Ela é o combustível para motivar o condômino a se tornar Síndico.

E quando isso ocorre, normalmente é por problemas encontrados no seu condomínio, por divergências com a atual administração e o desejo de fazer mudanças para resolver problemas crônicos. Uma gestão desequilibrada pode gerar muitos conflitos no condomínio, e com a insatisfação dos moradores consequentemente

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

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Freepik @iuriimotov

CAPA

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força o síndico a ser destituído em

fora do expediente comercial. Sem con-

assembleia convocada para este fim,

tar outras situações desagradáveis, como

após um abaixo assinado preenchido

ouvir reclamação de morador no momento

com ¼ (um quarto) de assinaturas vá-

que está usufruindo das áreas comuns, como

lidas (unidades adimplentes) ou com a

por exemplo, na piscina com sua família.

renúncia esporádica do síndico, ou a

Há também um possível mal estar gerado no convívio social quando

descontinuidade do mandato, quando

for preciso notificar e multar o seu vizinho que cometeu uma falta (por

a maioria não deseja a sua reeleição. A

descumprimento do regulamento interno, da convenção ou mesmo de

verdade é que o síndico jamais atenderá

uma determinação em assembleia). Dessa forma, será primordial buscar

a vontade de todos, e sim o desejo da

um equilíbrio na sua gestão, e deixar claro que apesar de residir no local,

maioria. Para tanto é importante fazer

não significa que estará disponível 24 horas trabalhando pelo condomínio.

pesquisa com os condôminos, ouvir

Uma coisa é assumir a sindicatura, outra coisa é ser morador.

a massa condominial, estar atento às

Já o síndico profissional, como o nome sugere, é um profissional in-

demandas e necessidades habituais,

dependente, qualificado e experiente em vários modelos de condomínio.

alinhar as pautas com o corpo diretivo,

Possui uma formação técnica, específica normalmente nas áreas de admi-

mas, sobretudo, cumprir as obrigações

nistração, engenharia ou correlacionadas. Possui um plano de trabalho e

inerentes à sua função.

carga horária, apresentados na assembleia de eleição. E tem um diferen-

O profissional precisa estar bem

cial, muito comum no mercado que é o seu preposto - o "Síndico Gestor

consigo mesmo, ter equilíbrio emo-

Operacional" - que representará a empresa de sindicatura profissional no

cional para atender os interesses da

dia a dia do condomínio. Isso é muito positivo, pois se o preposto não

coletividade condominial e administrar o

estiver atendendo a contento a gestão condominial, é mais "prática" a sua

patrimônio imobiliário adequadamente.

substituição, assim os moradores não necessitarão passar pelo desgaste

Essa é a receita básica que com certeza

de organizar um abaixo assinado para a convocação de uma assembleia

fará do síndico um gestor de sucesso.

para deliberar a destituição do síndico.

Não esquecendo que sendo morador ou profissional, o síndico é represen-

O FUTURO DA PROFISSÃO

tante legal do condomínio. Precisa ser “conhecedor de tudo”, ser generalista

Se por um lado o síndico morador,

dos os moradores. É preciso ter um plano de trabalho a curto, médio e longo

conhece melhor do que ninguém as

prazo bem definido, alinhado às necessidades do condomínio. Se atentar ao

necessidades e dificuldades do condo-

cumprimento das obrigações legais, e atender os interesses da coletividade

mínio, administrando com maior tato

são requisitos mínimos para a sobrevivência e manutenção do seu mandato.

os problemas do dia a dia, por outro

Vale lembrar que para registrar uma empresa de Síndico Profissional não

lado pode trabalhar exaustivamente,

pode ser MEI (Microempreendedor Individual) por não se enquadrar na lista

se privando dos momentos do seu

de atividades permitidas com um regime especial de tributação, sem contar

sossego pessoal. Há moradores que

o limite de faturamento anual que possui um teto de R$ 81.000,00. Embora

“confundem as coisas” e o procuram

a profissão ainda não esteja regulamentada o CNAE (Classificação Nacional

para zelar o patrimônio coletivo, garantindo assim a qualidade de vida de to-

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

de Atividades Econômicas para o registro correto da formalização da empresa de prestação de serviços de Sindicatura Profissional é o “68.22-6-00 - Gestão e administração da propriedade Embora a regulamentação da profissão continua em

discussão, estacionada na relatoria da CCJ (Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal) com última movimentação em 23 de maio de 2019, aguardando para votação em Plenário, o polêmico PL (Projeto de Lei 348/2018) de autoria do Senador Hélio José (PROS/DF) trouxe um debate interessante, propondo a alteração da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Código Civil, para qualificar o exercício da profissão, vinculando, inclusive ao CRA (Conselho Regional de Administração) para que seja o órgão fiscalizador, considerando que o síndico é um administrador de condomínio. Dessa forma, após virar lei, o mercado será abalado, obrigando os profissionais da área a se especializarem, buscando formação de nível superior.

Na oportunidade, o Grupo Direcional cumprimenta e parabeniza os

síndicos por essa data tão importante que merece todo o reconhecimento, o dia 30 de novembro, Dia do Síndico!

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

imobiliária”.

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ADMINISTRAÇÃO

2021: AS EXPECTATIVAS DA GESTÃO FORAM ATINGIDAS? Síndica relata as dificuldades superadas na implantação do condomínio em meio à pandemia

Por Eduardo Silva

A IMPLANTAÇÃO

12

e repensando nas estratégias e seus planos de despesas.

de um condomínio não é uma tarefa

A pandemia foi desafiadora para Juliana, que se propôs a ser síndica

fácil, dadas as diversas obrigações

do seu condomínio, implantado no final de 2019 e não imaginava o que

legais que a construtora, por meio

estava por vir. “Eu assumi já na implantação, sendo a primeira síndica. A

da incorporadora, em conjunto com

construtora já tinha apresentado uma previsão orçamentária daquele período,

a administradora e o primeiro síndico

mas totalmente fora da realidade e o prédio tinha muitos problemas a serem

deverão cumprir para legalizar o registro

resolvidos, mas eu não tinha noção da avalanche de problemas que teria

do condomínio. Agora, imagine realizar

que enfrentar”, comenta.

tudo isso sem o respaldo da incorpo-

E não demorou para os problemas aparecerem, tendo que correr contra

radora e, para piorar, justamente no

o tempo para regularizar a situação legal do condomínio. “O condomínio

início de uma pandemia que provocou

não estava nem registrado, sendo que inicialmente era tudo vinculado ao

a paralisação dos processos adminis-

meu CPF, todos os contratos estavam em meu nome. Tive que fazer todo o

trativos habituais? Foi o que enfrentou

processo de registro do CNPJ, para então corrigir as finanças e regularizar

Juliana Aparecida da Silva, 39 anos,

a situação fiscal do condomínio”.

bacharel em logística e administração

Sabendo da realidade do condomínio, percebeu que existiam muitas

de condomínios, síndica profissional

pendências urgentes, mas nada era mais importante do que rever a previsão

que atualmente administra mais de 300

orçamentária para não ter problemas na prestação de contas. E quando há

unidades, entre casas e apartamentos.

divergências é necessário avaliar e tomar uma decisão imediata. Juliana des-

O início da pandemia em 2020

cobriu que até a classificação da cobrança da conta de consumo de água

trouxe para a gestão condominial, que

estava errada. “Tive grandes problemas com a concessionária de água, fui

já é complexa, desafios ainda maiores.

várias vezes no posto de atendimento para resolver a questão da tarifa, uma

E agora, terminando 2021, mesmo

vez que a fatura ainda estava registrada no nome da construtora e numa

com a pandemia em curso, os síndicos

classificação comercial, que é bem mais cara que a residencial. Após a regu-

estão olhando os projetos congelados

larização a conta de água caiu 60%, dando um alívio ao orçamento”, relata.

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

Nos primeiros meses de existência do condomínio, há uma série de ações que o síndico precisa tomar, como o recebimento do enxoval das áreas comuns, de acordo com o projeto da incorporadora. Nesse momento, uma

Foto Arquivo Pessoal

ADMINISTRAÇÃO

conferência minuciosa é fundamental, para que o condomínio não acabe arcando com despesas que deveriam ser da obrigação da construtora, e nesse sentido, o primeiro síndico tem um papel primordial.

“A construtora me entregou o condomínio sem os equipamentos previstos no memorial descritivo, mas liberou os recursos. Compramos: enxoval

Juliana Aparecida da Silva, Bacharel em

das áreas comuns, freezer, microondas e mesas. Fizemos a cobertura,

Logística e Síndica Profissional

decoramos o salão de festas, adequamos a área do playground e até demarcamos a quadra recreativa, pois não havia um espaço para as crianças

cendo as prioridades, precisa estar

praticarem esportes”.

presente, fazer uma gestão transpa-

No contexto da pandemia, enquanto parte da população ficou reclusa,

rente e estar atento aos moradores.

trabalhando em homeoffice, outros perderam emprego ou tiveram seus

“Reservar um tempo na rotina para

salários reduzidos. Assim, medidas de incentivo à economia local, como

ouvir os condôminos e estabelecer um

a venda de produtos e serviços no condomínio, complementaram a renda

plantão de atendimento são primor-

de diversas famílias. “Eu incentivo a economia solidária, onde moradores

diais para o sucesso dos síndicos”,

do condomínio vendem produtos e serviços aos vizinhos, formando assim,

finaliza Juliana.

pequenos empreendedores, complementando a renda familiar. Foi criado um

O ano de 2021 está terminando. E

canal de comunicação exclusivo para atender a este grupo de moradores,

você, já preparou o seu plano de ges-

que tem funcionado muito bem”, explicou.

tão para 2022? Não deixe para última

Juliana aponta que com essas ações, nesses dois anos difíceis pelo

hora. E ouvir os moradores é muito

cenário da pandemia, conseguiu driblar os desafios e colocar o condomí-

importante neste processo, fazer uma

nio em ordem, sem reajustar a cota condominial. “Com a inadimplência

pesquisa de satisfação é uma boa prá-

controlada, na casa dos 3,5% e a correção da previsão orçamentária sem

tica. É muito bom planejar, executar,

aumentar as despesas, tive o reconhecimento dos moradores, que foi mui-

comunicar cada etapa e apresentar

to gratificante. Fui reeleita por unanimidade, sem candidato concorrente”,

os resultados em Assembleia Geral

comentou entusiasmada.

Ordinária, na prestação de contas.

O síndico precisa atender às necessidades do condomínio, estabele-

Bom trabalho.

Direcional Condomínios | Novembro / Dezembro 2021

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

GESTÃO DE PESSOAS: PROATIVIDADE E VALORIZAÇÃO DO FUNCIONÁRIO Transparência, credibilidade e valorização: as características que foram sucesso de administração na pandemia e viraram modelo para o futuro

Foto Arquivo Pessoal

freepik @user5738668

Por Guilherme Verli

Carlos José, Coordenador de RH e Especialista em Gestão de Pessoas.

COM CERTEZA

todo

que elas também precisavam se sentir seguras e entender que aquelas pessoas

mundo já ouviu que a pandemia che-

confinadas precisavam, mais do que nunca, dos seus serviços”, explicou Carlos.

gou de surpresa e abalou para sempre

Além da sinceridade com os funcionários, era necessário absorver as

estruturas das empresas, do lazer

constantes mudanças de leis e decretos e passar isso para os condôminos da

e da sociedade de um modo geral.

maneira mais didática possível, de forma que eles entendessem e cumprissem

Mas, como foi esse impacto dentro da

aquilo. Segundo o Dr. José Roberto Graiche Júnior, 50, advogado especiali-

coletividade de um condomínio? Com

zado em Direito Imobiliário, vice-presidente do Grupo Graiche e presidente da

certeza foi um período de muita adap-

AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de

tação. Os moradores passaram a ficar a

São Paulo), “Para que o funcionamento do dia a dia do condomínio não fosse

maior parte do tempo isolados em suas

impactado, foi construída toda uma comunicação virtual . Boletins informativos,

casas, com filhos e toda instabilidade

comunicados, grupos em aplicativos de mensagens e placas de sinalização".

que essa crise mundial proporcionou.

Talvez o maior desafio durante esse período foi adequar uma prestação

Já os funcionários tiveram que manter

de serviço padronizada e com qualidade, sendo que constantemente os

seus trabalhos, se expor ao vírus e se

funcionários trabalhavam de forma rotativa, seja porque se infectaram ou por

adequar a todos os novos protocolos

estarem com suspeita da infecção. Foi necessário realocar alguns para novas

sanitários impostos.

funções ou tarefas, ensinar novas maneiras de fazer um serviço que eles já

A sinceridade já foi colocada à prova logo no primeiro impacto. Carlos José, 55,

14

estavam acostumados a fazer do mesmo jeito há anos e colocar na cabeça de cada um que aquilo era para a própria saúde deles e do seu entorno.

especialista com mais de 30 anos de ex-

“Foi um processo de mudança desafiador, visto que muitas pessoas

periência em gestão de pessoas, acredita

não estavam habituadas e nem flexíveis às mudanças, muitos funcionários e

que ser empático com os funcionários foi

moradores acabaram sendo resistentes aos protocolos e às relações virtuais,

fundamental para a saúde do condomí-

mas de forma geral todos conseguiram se adequar para uma nova realidade,

nio. “Foi preciso transparência. Algumas

tanto de trabalho quanto de convivência”, explicou o Dr. Graiche.

pessoas precisaram ser afastadas, outras

E a única forma de fazer com que os colaboradores ficassem engajados

tiveram redução de salário, mudanças

nesse propósito foi ter uma gestão de credibilidade. A partir daí, um novo

em algumas tarefas. Ao mesmo tempo

desafio apareceu: motivar e valorizar.

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de segurança de toda a população confinada, contratação de transporte e alimentação diferenciados, cuidados com a saúde e higienização deles e seus locais de trabalho”, ressaltou o Dr. Graiche.

Já para Carlos José, um dos maiores incentivos foi a sobrevivência: “A motivação era manter o emprego num cenário onde muitas pessoas estavam perdendo suas principais fontes de renda”.

E o que esperar do futuro da gestão condominial? A pandemia veio, mexeu com a cabeça de todo mundo e simplesmente vai embora sem deixar nenhuma herança? Para o Dr. Graiche, com certeza não: “Tivemos muitas mudanças em um período curto de tempo, empresas e funcionários tiveram que se adaptar em tempo recorde, tivemos mudanças muito positivas. A pandemia transformou a forma de fazer a seleção dos candidatos e entrevistas, com um processo totalmente on-line, desde as entrevistas para as vagas de zelador, gerente predial e porteiro até o envio de toda a documentação, ou seja, a forma de comunicação entre os DPs/RHs e os funcionários dos condomínios”, reiterou o advogado.

Os síndicos que se beneficiaram da transparência, da credibilidade e souberam como valorizar seus funcionários nesse período tão conturbado, com certeza conseguiram ter uma

Dr. José Roberto Graiche Júnior, Advogado especializado em Direito Imobiliário, Vice-Presidente do Grupo Graiche e Presidente

gestão mais assertiva. Já os que não conseguiram trabalhar dessa forma, vão ter que mudar

da AABIC (Associação das

seus posicionamentos urgentemente se quiserem ver alguma evolução no condomínio que

Administradoras de Bens

gerenciam. Afinal, se esse modelo de gestão se sobressaiu durante um dos períodos mais

Imóveis e Condomínios de

difíceis da humanidade, sem dúvida nenhuma ele pode ser o que chega mais perto do ideal.

São Paulo).

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Foto Arquivo Pessoal

“A motivação dos funcionários era mostrar que eles eram fundamentais aos processos

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DICA / FITNESS: EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS

O UNIVERSO FITNESS ESTÁ GANHANDO. “GANHANDO FORMA” NOS CONDOMÍNIOS

Foto Arquivo Pessoal

Por Guilherme Verli

Renato Ribeiro de Almeida, Doutor em Direito pela USP, Professor de PósGraduação e Síndico Profissional.

O MUNDO

fitness vem ganhando cada vez mais espaço na

vida das pessoas. A cada dia que passa, elas estão entendendo que fazer exercícios está longe de se limitar apenas à estética. E por isso, cada vez mais condomínios estão investindo nessa área para atrair novos moradores e facilitar a vida de quem já mora lá.

Pensando nisso, a Direcional resolveu falar com alguns especialistas que vão te dar “insights” para implementar ou melhorar uma área fitness no seu condomínio.

Segundo Renato Ribeiro de Almeida, Doutor em Direito pela USP, professor de pós-graduação e síndico profissional, o primeiro passo é “analisar e renegociar todos os contratos que o condomínio tem com fornecedores. É possível fazer uma economia gigantesca com essa simples medida. Mas para isso, você precisa ter um jurídico forte.”

Um segundo ponto importante é a aprovação em assembleia. O Dr. Renato conta que há sempre oposição em relação a projetos desse tipo, mas é importante que a democracia prevaleça. E para isso, ele conta com a ajuda de comitês temáticos independentes feitos pelos próprios moradores que ficam responsáveis por áreas específicas (como academias, limpeza, segurança) e de conselheiros.

“Eu vivo o desafio da convivência humana em um condomínio de 372 unidades. Há pessoas a favor e contra essas obras. Mas a decisão é democrática. Tem que meter a cara e fazer, você nunca vai conseguir ter unanimidade em nada na vida. O Síndico sempre precisa ter o apoio do seu conselho. É fundamental ter um conselho forte que ajude na in-

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Foto Arquivo Pessoal

DICA / FITNESS: EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS

Edinelsom Martins Pereira Rocha, Bacharel em Educação Física com especialização em Fisiologia do Exercício, Consultor e Especialista em implementação de academias em condomínios

terlocução dos moradores. Pessoas que entendam que tudo é em prol da coletividade. Eu tenho uma consideração muito profunda pelos meus conselheiros”, reiterou Renato.

E após revisar contratos, ajustar o planejamento financeiro e aprovar o projeto em assembleia, é hora de botar a mão na massa. Mas para construir ou aprimorar a academia de um condomínio é muito importante a presença de um educador físico que entenda do assunto. É o que diz Edinelsom Martins Pereira Rocha, 37, Bacharel em Educação Física com especialização em fisiologia do exercício, consultor e especialista em implementação de academias em condomínios. Segundo Edy (como gosta de ser chamado), “é necessário verificar se a estrutura do condomínio é viável para montar uma academia e saber qual é o tipo de pessoa que vai frequentar o espaço”.

Além da estrutura, os equipamentos também precisam ser avaliados pelo educador físico. “É importante que um profissional faça a avaliação para que o local não fique apenas bonito, mas também funcional”, explicou Edy. E ainda completou: "seria essencial que todas as academias de condomínios tivessem um profissional para instruir os usuários para evitar que eles se machuquem fazendo algum exercício errado”.

Uma última dica que tanto Renato como Edy deram foi sobre a locação dos aparelhos da academia. Pensem na possibilidade de alugar os equipamentos e depois simplesmente trocar quando estiverem desgastados. Talvez seja o que você precise para sobrar um dinheiro a mais no orçamento do seu condomínio.

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DICA / TRATAMENTO DE PISO

TRATAR O PISO É SINÔNIMO DE ECONOMIA

Foto Arquivo Pessoal

Por Guilherme Verli

Priscila Frizo Mendes, Engenheira Civil e Perita de Obras em Condomínios.

APESAR de não estar entre as maiores preocupações dos admi-

nistradores do condomínio, a revitalização dos pisos nunca deve ser deixada de lado. É indicado que sejam feitas consultorias mensais por engenheiros ou peritos de obras para a avaliação de todos os ambientes. O cuidado prévio pode gerar uma economia significativa aos cofres do condomínio no final do mês. É o que diz Priscila Frizo, 43, Engenheira Civil e Perita de Obras em Condomínios há mais de 10 anos. Priscila diz que se um síndico optar pelo tratamento no piso de forma preventiva, ele poderá economizar cerca de 50% do valor que gastaria caso tivesse que fazer uma obra de reparação no mesmo local.

Uma outra maneira de aumentar a durabilidade do piso é escolhendo o tipo certo para cada ambiente. Pensando nisso, a perita de obras também deu algumas dicas para cada área comum do condomínio que precisa de um piso específico: “Para playgrounds, o ideal é grama sintética, natural ou pisos emborrachados. Todos eles precisam de uma avaliação anual. Já para brinquedotecas e academias é recomendável pisos de borracha, o que muda é a espessura.

Nas quadras e campos de futebol, os condomínios geralmente seguem um padrão de cimento, grama sintética ou natural também, mas assim como nos playgrounds, é necessário uma avaliação a cada 1 ano.”

Mas, o maior ponto de atenção da engenheira e, talvez o que os síndicos mais se preocupam, é com a piscina: “O ideal é que sejam sempre com revestimento cerâmico impermeável. É preciso ter muito cuidado com as juntas de dilatação e com os rejuntes de dentro e de fora da piscina. Por isso elas precisam ser avaliadas a cada 6 meses por um especialista. Já a área externa precisa ser antiderrapante, afinal é uma combinação água e piso.

O mais indicado é colocar um pavimento mais rústico (como pedras), mas tem alguns lugares que estão substituindo por um revestimento semelhante a uma pedra. Isso, com o tempo, passa a ser um risco.”

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DICA / SEGURANÇA

COMO DEIXAR SEU CONDOMÍNIO MAIS SEGURO

Por Guilherme Verli

A PANDEMIA trouxe questões positivas e negativas para

o setor de segurança em condomínios. Pelo lado negativo, bandidos

encontraram novas formas de roubar e os moradores, com medo de se infectar com o vírus, acabaram negligenciando os protocolos e tornaram a ação do infrator mais fácil. Em contrapartida, a implementação de novas tecnologias e o maior engajamento das pessoas sobre os assuntos que deixam o condomínio mais seguro são exemplos de coisas boas que essa crise mundial trouxe.

A Covid mostrou como as ações dos ladrões são dinâmicas. Eles acharam novas formas de roubar e deixaram bem claro que nenhum sistema de segurança é 100% seguro. É o que acredita José Elias de Godoy, 54, Tenente-Coronel da PM aposentado com mais de 25 anos de experiência em segurança de condomínios. Segundo ele, não existe um sistema de segurança impenetrável porque a todo momento os bandidos estão pensando em formas de quebrá-lo. “Em média, visito dois condomínios assaltados por semana”, completa José Elias.

“Bandido usa muito o princípio da oportunidade. E o que cresceu muito com a pandemia? Sistemas de entrega! Então, muitos ladrões se aproveitaram disso. Os moradores queriam que os entregadores entrassem e entregassem as encomendas direto no apartamento e isso favorecia muito a ação do bandido. Teve também gente utilizando as situações médicas, vindo de jaleco, dizendo que foram chamados para fazer teste de covid no morador. Alguns chegavam de ambulância”, relatou o ex-tenente.

Ele explicou que hoje os assaltos em condomínios estão acontecendo por dois modos: o assalto pontual, que é quando o bandido entra pela porta da frente do condomínio por falha humana, invade as casas que estão desocupadas e praticam o furto. E o arrastão, uma prática mais complexa, na qual os bandidos entram fortemente armados na garagem, geralmente quando as pessoas estão saindo para trabalhar ou no final da tarde quando estão chegando, rendem os funcionários

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Freepik @alexdndz

DICA / SEGURANÇA

e fazem o roubo. Esta segunda modalidade é bem mais estratégica, os bandidos chegam preparados com equipamentos de comunicação e carros de fuga, mas corresponde apenas a 3% dos casos, segundo José Elias. A imensa maioria dos assaltos é feita de modo pontual.

Para Godoy (síndico há 12 anos do seu condomínio), o jeito mais fácil de chegar próximo a 100% de segurança no condomínio é o chamado “triângulo da segurança” que consiste em: segurança física (equipamentos, comunicação e portaria), investimento no funcionário (contratação, treinamento e supervisão constante) e conscientização do morador que, segundo ele, é a parte mais difícil. “Morador paga o quanto for em equipamentos, mas não quer seguir procedimentos.

Morador quer segurança e facilidade. Porém, segurança não corre junto com comodidade e conforto”.

Durante a pandemia, moradores se mostraram mais interessados em entender sobre os assuntos de segurança do condomínio, participando das reuniões e dando sugestões. Isso é um ponto que o Tenente aposentado levantou como positivo.

Outras coisas positivas que a pandemia trouxe foram os equipamentos. Aparelhos de biometria facial tomaram conta do mercado e substituíram as biometrias digitais em vários condomínios. Esses sistemas, apesar de mais caros, são mais eficientes, mais rápidos e mais práticos, pois muitos moradores tinham problemas com as digitais.

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Foto Paulo Mujano

DICA / SEGURANÇA

José Elias de Godoy (Tenente-Coronel da PM aposentado )

Mas atenção: os aparelhos de identificação facial não podem ficar

constantemente expostos ao sol e para seu funcionamento correto precisa ter uma boa luminosidade no local.

Segundo José Elias, independentemente se os responsáveis pela segurança do condomínio são próprios, terceirizados ou trabalham remotamente, há uma série de procedimentos que são ensinados a eles e o não cumprimento de alguma dessas etapas pode facilitar a ação de infratores.

“Independente se for porteiro próprio ou terceirizado, todo condomínio precisa ter protocolo. E os equipamentos estão aí pra ajudar. Se a pessoa não é identificada pelo aparelho facial, tem que seguir os protocolos”.

O Síndico Godoy ainda contou um caso curioso que vivenciou: um suposto morador ligou, informando que não estava em casa, solicitando liberação de dois homens, alegando serem seus sobrinhos que o aguardariam no apartamento. O porteiro pediu nome e documentos para o suposto morador verificando que os dados estavam corretos, autorizando assim a entrada dos rapazes. No final das contas, eram bandidos que tinham os dados do morador, usando isso para entrar no condomínio e praticar furtos nos apartamentos. Godoy usou esse caso para mostrar que a falta de rigor com o protocolo resultou no furto.

E por fim, Godoy deixou uma dica valiosa. “Bandido quer facilidade. Se você criar dificuldade para ele no seu condomínio, ele vai no condomínio vizinho”.

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SEÇÃO TIRA-TEIMA CONDOMÍNIOS PODEM OPTAR POR NÃO PAGAR A NOVA ASSISTÊNCIA À SAÚDE ESTABELECIDA NA CONVENÇÃO COLETIVA 2021/2022 DA CATEGORIA? Por Eduardo Silva

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A DIVULGAÇÃO da Convenção Coletiva de Trabalho 2021/2022 do Sindifícios (Sindicato dos

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Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo), pegou de surpresa os síndicos e administradoras.

O que era esperado, como de praxe, era o reajuste das cláusulas econômicas e sociais, mas a categoria incluiu um novo benefício, o de assistência à saúde dos trabalhadores orgânicos de condomínios. Um plano obrigatório que os empregadores deverão pagar por cada funcionário para ter acesso a consultas médicas nas especialidades de Clínica Geral e Ginecologia. O valor a ser pago por funcionário será de R$ 28,00 a partir de novembro, e o benefício estará disponível aos trabalhadores já no mês de dezembro.

Porém, se o condomínio já oferece um plano de saúde aos funcionários, essa contribuição deixa de ser obrigatória. Neste caso, o departamento pessoal da administradora, que processa a folha de pagamento, deverá comunicar ao Sindicato.

E se os condomínios não provisionaram este custo na previsão orçamentária? Neste caso, é hora de rever as despesas para absorver essa nova obrigação da folha de pagamento.

Dependendo do número de funcionários do condomínio, será inevitável a realização de uma assembléia para rever o valor da cota condominial. Se planeje.

ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO, AUDITORIA, CADEIRA

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AVCB, BOMBAS

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COBRANÇA, COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA...

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CONSTRUTORA (RETROFIT), DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA

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ELEVADOR, FITNESS

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FITNESS, GERADOR, GESTÃO DE RESÍDUOS, LGPD

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HIDRÁULICA, INTERFONE

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INTERFONE, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, MANUTENÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PEDRAS, PISCINAS, PORTARIA VIRTUAL

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PISOS, PLAYGROUND

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PLAYGROUND, SERRALHERIA...

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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO PISO

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