Revista Direcional Condomínios - Ed. 301

Caro(a) Síndico(a)!

O aroma das especiarias do quentão está no ar, o colorido traje caipira estampa vitrines das lojas, o som das quadrilhas emana das quermesses. Nossos sentidos despertam ao sabor das festas de junho. Mas existe um senão iminente neste mês: as férias de julho estão a cada dia mais próximas, e podem ser do barulho para os condomínios, com viajantes que se hospedam no modelo Airbnb, ou, se viajam para um destino longínquo, hospedam seus pets no modelo Dog Hero (no domicílio do anfitrião). Veja como lidar com essas situações contemporâneas em nossa matéria de capa.

A paz nos condomínios é tudo que queremos, porém o que vemos são moradores cada vez mais irritadiços. Por isso, trazemos nessa edição uma matéria sobre Comunicação Não Violenta, que é um recurso para inibir situações de confronto. Não deixe de ler! Ainda sobre atitudes exacerbadas e desrespeitosas, temos o stalking em condomínios, um crime passível de multa e prisão, tema da Coluna Cristiano de Souza Oliveira. Em Síndico, Conte sua História!, temos a trajetória de Nilton Savieto, um dos precursores da sindicatura profissional. Leia ainda em DICAS as nossas reportagens sobre reformas de fachadas, terceirização e hidráulica.

Agora, tome nota: em 29/08 teremos a Rodada de Negócios da Direcional Condomínios com a Empresários Brasil. O evento vai colocar você frente a frente com mais de 20 fornecedores de produtos e/ou serviços, o que te dá possibilidades de excelentes negociações para o seu condomínio. Além do mais, o momento é oportuno para fazer networking. Tudo isso oferecido gratuitamente, num espaço charmoso e com café da manhã e brunch de primeira linha. Imperdível, não?! Inscreva-se em https://sindicosecondominios.com.br

Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima Despesas ordinárias x extraordinárias

Coluna Cristiano de Souza Oliveira

Dica Terceirização

Síndico, Conte sua História!

Nilton Savieto

04

26 06 1828 10 0913

Capa Dog Hero, Airbnb e as férias de julho

Administração

Poder da Comunicação Não Violenta

Dica Obras em fachadas

Dica Erros na hidráulica

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DESPESAS ORDINÁRIAS X EXTRAORDINÁRIAS

Por Daniela Bibiano

TODO GESTOR condominial já deve ter se deparado com o questionamento de proprietários e locatários de unidades autônomas sobre quais as responsabilidades de cada um quanto aos pagamentos das despesas obrigatórias mensais. As despesas ordinárias são as de custeio dos serviços e produtos imprescindíveis à manutenção e à conservação do patrimônio comum, ao passo que as extraordinárias contemplam as melhorias e benfeitorias.

A Lei 8245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, atribui, em seu artigo 23, inciso XII, ao locatário a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio e o artigo 22 da mesma lei, descreve as despesas extraordinárias como sendo de competência do proprietário/locador. Todavia, não apenas a nomenclatura da despesa resolverá a questão, mas a origem dela. Nada impede que uma despesa tida por ordinária no boleto e assim nomeada em Assembleia, seja de atribuição do proprietário, como por exemplo o pagamento de verbas trabalhistas decorrentes de condenação do condomínio na Justiça do Trabalho.

De igual forma, uma despesa extraordinária, que pela titulação se imputaria o pagamento ao proprietário, pode ter característica de ordinária e o locatário ser responsabilizado pelo pagamento. É o caso do fundo de reserva que se consumiu no custeio de manutenções e que deve ser reposto mediante

rateio extraordinário. Este será, inequivocamente, um encargo do locatário. Sobre a isenção do síndico morador, tudo dependerá do que for deliberado em Assembleia, ou seja, não há impedimento de que ele tenha eximido o pagamento de despesas extraordinárias.

DANIELA BIBIANO

Advogada pós-graduada em Direito Condominial, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB Campinas, diretora-adjunta da Anacon (Associação Nacional da Advocacia Condominial) /SP e docente da Abrascond. Mais informações: daniela@a3badvocacia.com.br

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DOG HERO + AIRBNB = FÉRIAS DO BARULHO. SERÁ?

Por Isabel Ribeiro

AS FÉRIAS do meio do ano vêm aí. Por um lado, pessoas se movimentam em plataformas como Airbnb atrás de hospedagem por curto período. Outras, que precisam acomodar o cão ou gato, aves e porquinhos-da-índia pelo período em que estiverem viajando sem o animalzinho, recorrem a plataforma Dog Hero, que conecta tutores de pets a anfitriões –estes recebem os bichinhos em seus lares pelo tempo que o cliente necessitar. Existe também a modalidade creche, na qual a mascote passa o dia

Julho está chegando e a hospedagem de caninos e humanos em condomínios, viabilizada por plataformas digitais, pode tirar o sossego de muita gente. Confira estratégias para melhor acomodar a situação

inteiro na casa do cuidador. Por outro lado, os condomínios residenciais se veem às voltas com hóspedes humanos e caninos e têm que lidar com uma realidade que não existia num passado nem tão remoto assim. A Airbnb desde 2012 concorre com o setor hoteleiro no Brasil. Já a Dog Hero nasceu em 2014 em solo nacional, validada pela ascensão da comunidade pet. “Com as devidas proporções, quem pratica Dog Hero lembra um pouco a dona de casa que cuidava das crianças da rua ou proximidade, para as mães trabalharem fora, e assim adicionavam uma renda extra ao orçamento da família. Nos condomínios, há uma parte de clientes de uma mesma edificação, e outra externa. Isto porque, semelhante ao Uber, que disponibiliza motoristas próximos ao usuário, o aplicativo pet mostra aos tutores os anfitriões mais perto deles, facilitando o processo de hospedagem”, compara o advogado Diego Basse, há 20 anos na área condominial.

O advogado Diego Basse observa que a prática de Dog Hero pede regras claras

Sobre exercer atividade remunerada em residenciais, Diego aponta que no pós-pandemia cresceu a oferta de facilidades em condomínios. “O próprio minimercado, tão em alta, não é um tipo de comércio?”, questiona. Para ele, as reclamações dos condôminos só miram no desvirtuamento de finalidade quando uma atividade passa a incomodar. “Lembro de uma condômina que fez bolos para vender durante anos, todo mundo sabia e comprava! Na pandemia, as encomendas minguaram, então ela se reinventou vendendo pelo iFood. Só que o tráfego de motoqueiros do aplicativo desagradou à massa, que exigiu o fim da atividade. Com Dog Hero, acredito ter muita gente praticando, mas enquanto não gerar desconforto, não vai parar em assembleia”, comenta. No Edifício Baronesa de Arary, condomínio icônico na Avenida Paulista, composto de 559 unidades, que vão de 37 a 186 m², a questão Dog Hero rendeu discussões acaloradas, como lembra o fotógrafo Ignacio Aronovich, que na ocasião ainda atuava como síndico orgânico no empreendimento. Tudo começou com reclamações recorrentes contra duas moradoras, inquilinas, que recebiam vários pets ao mesmo tempo em suas respectivas quitinetes. “Certa vez uma delas se ausentou de madrugada, gerando uma sinfonia de latidos; noutra, um dos cachorros escapou da guia na garagem. Havia, ainda, urina nas áreas comuns, gente com fobia tendo de conviver com aglomeração de cães dentro do elevador, e o risco iminente de queda de algum pet devido à sacada sem rede de proteção”, enumera Ignacio, que completa: “Convoquei uma assembleia virtual para resolvermos a situação, que atentava contra o sossego, a saúde e segurança na vida da vizinhança”.

O imbróglio do Baronesa rendeu porque embora se constatassem inconvenientes na atividade, uma expressiva gama de moradores se valia da conveniência de hospedar os pets no próprio condomínio. O caso foi acompanhado pelo escritório de Diego Basse em 2023. “De imediato pensamos em proibir, mas logo entendemos que aquela comunidade queria aquilo, entretanto precisava de regras, por isso criamos um regulamento interno para o tema Dog Hero, que pretendo em breve replicar em um condomínio de São Bernardo”, fala Diego.

O advogado recomenda aos condomínios que forem criar regras para permitir a prática do Dog Hero, que observem a quantidade limite de pets nas unidades, as indicações sanitárias e principalmente o sossego, a salubridade e a segurança dos demais proprietários, destacados pelo artigo 1336 (IV) do Código Civil. “Adicionalmente deve constar expressamente que o condomínio não possui qualquer responsabilidade pelas mascotes

hospedadas. Ainda que as mesmas transitem pelas áreas comuns, usem o elevador ou mesmo o pet place, o anfitrião/cuidador, sob o aspecto consumerista, é o responsável pelo pet de terceiro atendido pela plataforma”, observa o especialista em direito condominial.

Em condomínios que tenham pet place, inclusive vale considerar no regramento se esse espaço poderá ser utilizado pelos pets de fora. “Entendo que não, ainda que o pet place esteja ocioso. E se o síndico escutar que se trata de discriminação, poderá argumentar que são as regras do empreendimento. Por analogia, não existem condomínios que proíbem o uso da piscina para não moradores? Para novas conjunturas, costumo adaptar situações que já vivenciamos”, diz Diego.

E quando em vez de pet, é uma criança, hospedada no esquema Airbnb, que vem nas férias com a família visitar a cidade e, entre um passeio e outro, quer ir ao playground? “Tendemos a ser flexíveis com crianças, então acho que deve ser visto caso a caso, e temos de considerar também as regras de cada condomínio para Airbnb, se abordam utilização de outras áreas como, por exemplo, o playground”, pondera Omar Anauate, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo. “Eu tenho pena de uma criança ver que tem parquinho ou piscina e não frequentar, e se depender de mim, ela vai usar, exceto se constar a proibição no regramento. Por isso é importante haver regras, porque não é o síndico que está proibindo, e sim o regulamento”, acrescenta o síndico profissional Sylvio Levy.

O síndico profissional Sylvio Levy pontua que devem constar no regulamento quais áreas podem ser utilizadas em locações no modelo Airbnb

Nos edifícios que permitem locações na modalidade Airbnb, a melhor saída para evitar situações constrangedoras para o síndico é pontuar no regulamento quais áreas estão disponíveis para locações de curta temporada, a exemplo de lavanderia, e dificultar o acesso àquelas que não estão, como academia, piscina, salão de jogos etc. e, se for o caso, recorrer a barreiras do tipo leitor facial nos acessos. Quanto ao perfil dos usuários da plataforma de locação de curta temporada, Sylvio orienta os condôminos para que seja colocado nas regras que o condomínio só aceita hospedagens de, no mínimo, três dias. “Essa estratégia ajuda a excluir quem aluga para praticar atos ilícitos, ou jovens que vêm para assistir um show de fim de semana na capital, e lotam a unidade de pessoas para beber madrugada afora, tirando a paz dos outros”.

Nos últimos três anos, a maior parte das construções com estúdios residências (R) e não residenciais (NR) traz no DNA a proposta de separar fisicamente a ala de unidades convencionais da ala destinada ao Airbnb e similares (ou a consultório/escritório). “Percebo que há migração das hospedagens de Airbnb para estúdios NR, mas os condomínios mais antigos, bem avaliados pelos usuários da plataforma, ainda têm procura”, diz Sylvio, responsável por dez implantações com essa característica. Entretanto, o síndico profissional, e também Diego Basse, relatam que ainda faltam alguns ajustes para que esses empreendimentos contemplem de modo harmonioso condôminos, investidores e locatários.

O advogado pontua que condomínios devem respeitar o que cada comunidade local aceita. “Alguns empreendimentos, por sua tipologia, idade da população e localização, tendem a absorver com maior facilidade as novidades tecnológicas e as mudanças de costumes; entretanto é legítimo que outros condomínios sejam mais conservadores. Cabe ao síndico, corpo diretivo, gestores e até assessoria jurídica terem sensibilidade para modular situações que inovam costumes, preferencialmente mediando-as e criando regramentos para acomodar o anseio da maioria”, arremata Diego.

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STALKING EM CONDOMÍNIOS

Por Cristiano de Souza Oliveira e Maria Isabel da Silva

NO ORDENAMENTO brasileiro, desde março de 2021, temos a figura do crime de stalking, uma espécie de perseguição obsessiva.

Nos condomínios podemos caracterizar este crime como a prática persistente e indesejada de um indivíduo em perseguir outra pessoa, ou seja, monitoramento excessivo, envio de mensagens insistentes, perseguição física, entre outras formas de contato, que acabam (pela contínua ação) por causar desconforto e intimidação, a ponto de afetar psicologicamente a pessoa perseguida, comprometendo a segurança e a harmonia condominial, bem como a gestão do síndico que passa a administrar pensando: “o que aquela pessoa vai pensar ou fazer?!”.

Saindo da esfera penal, também no campo civil temos o Abuso de Direito quando um condômino, agindo dentro da esfera de seus direitos, utiliza-os de maneira excessiva, com o objetivo de prejudicar, insistindo em questões já esclarecidas.

Isso pode se manifestar em diversos momentos, seja por mensagens ou questionamentos verbais e insinuações constantes, até em assembleia, fazendo com que o rumo e objetivos da solenidade ou gestão sejam deturpados, novamente afetando a coletividade pela desarmonização condominial.

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Em ambos os casos temos consequências, no cível indenizações e no penal um processo crime que pode levar a reclusão de seis meses a dois anos e multa pecuniária.

Síndico é o representante de toda a coletividade e merece respeito de todos e precisa também respeitar a todos.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado há 27 anos e sócio da Advocacia Cristiano de Souza

MARIA ISABEL DA SILVA

Fundadora e Diretora Pedagógica do Instituto Educacional Encontros da Cidade

POR UMA ATMOSFERA DE PAZ

Ruídos na comunicação, discordância, desrespeito. Está dada a fórmula para conflitos sem fim nos condomínios. Comunicação Não Violenta e Conexão Emocional são recursos para inibir situações de confronto

BASTA UMA rápida pesquisa pelo Google para verificar que brigas em condomínios são manchete frequente dos noticiários. Muitas envolvem inclusive o síndico, com casos tristes em que as agressões físicas trouxeram graves consequências para as vítimas. É preciso se preparar para lidar com moradores a cada dia mais irascíveis e irritados, evitando se tornar parte das estatísticas de agressões em condomínios, e a Comunicação Não Violenta é uma das boas alternativas disponíveis.

Desenvolvida pelo psicólogo americano Marshall Rosenberg nos anos 1960, a Comunicação Não Violenta é um processo que procura facilitar a comunicação interpessoal. Segundo Rosenberg, a chave para desavenças e discórdias está na maneira como falamos e ouvimos os outros. Ele trabalhou como orientador educacional em escolas e universidades norte-americanas justamente na época do movimento pelos Direitos Civis, que culminou em 1964 com a assinatura, pelo presidente americano, da Lei dos Direitos Civis e o fim da segregação racial. Rosenberg, falecido em 2015, chegou a mediar conflitos e levar programas de paz a regiões assoladas por guerras, como Sérvia e Ruanda.

Por Luiza Oliva

Para Cauê Barbosa, conflitos acontecem porque a comunicação vem cheia de gatilhos

Mas como uma técnica que mediou grandes conflitos pode ajudar a lidar com os problemas cotidianos dos condomínios? “Em qualquer condomínio, independente da faixa financeira e cultural dos condôminos, os conflitos ocorrem porque a comunicação vem cheia de gatilhos, sai como uma rocha”, aponta o advogado Cauê Barbosa, palestrante na área de inteligência emocional e Comunicação Não Violenta.

Ele ilustra com o clássico exemplo do morador incomodado com o barulho gerado por um vizinho. “Normalmente o vizinho vai reclamar aos gritos: ‘Você está querendo me prejudicar? Não consigo dormir, quer que eu vá trabalhar amanhã como um zumbi?’ Ele faz a abordagem acompanhada da crítica, da acusação, do julgamento, quando na verdade seu desejo é apenas dormir bem. Nós não somos treinados para comunicar o nosso interesse mais nobre, mas aquilo que vem primeiro à nossa cabeça.”

As assembleias costumam ser momentos tensos nos condomínios. No lugar de perguntar ou expor um problema, muitos exigem e impõem. Pode haver um contra-ataque violento, mais réplica e tréplica também violentas. Cauê explica que quando recebemos uma ofensa “à quei -

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ma-roupa”, é acionado nosso sistema de defesa. “Nessas situações, o síndico deve tomar cuidado com sua primeira resposta. Se ele fugir da pergunta, demonstrará insegurança ou irá gerar desconfiança. Se ele paralisar, perderá a força da liderança. E se ele contra-atacar da forma errada, fará girar a espiral do conflito gigante e apagar esse incêndio dará muito trabalho”, afirma Cauê Barbosa.

Saber o que falar e como falar é essencial para os síndicos. Uma única resposta atravessada pode lançar uma semente para minar a gestão do síndico. “Antes de qualquer assembleia ou reunião, antes mesmo de dar uma volta no condomínio, esteja preparado, assim você não será pego de surpresa. Lógico que há limites para o que se deve escutar e o limite é a ofensa. Acusações contra o síndico, como chamá-lo de bandido, ladrão, corrupto, devem ser tratadas com o rigor da lei. Faz parte da liderança do síndico colocar limites. O síndico não deve deixar o circo pegar fogo, permitindo que condôminos falem o que quiserem”, orienta o advogado Cauê.

Síndico orgânico há 18 anos e profissional há cinco, o administrador de empresas Octavio Roberto Cirillo Neri é uma pessoa naturalmente equilibrada. Ele brinca que é preciso se esforçar para tirá-lo do sério. Além do temperamento, Octavio fez uma longa carreira na área comercial atuando em multinacionais americana, alemã e suíça. “Sofria muita pressão dos clientes, mas sabia que não podia me descontrolar para não perder a razão. Isso me ajudou muito como síndico.” Ele recomenda que o síndico (orgânico ou profissional) se prepare para a função, especialmente aqueles com “fio desencapado”. “O síndico deve estar preparado para ouvir absurdos e pensar muito antes de falar. Na dúvida, diga que dará a resposta depois”, comenta.

Na opinião do síndico Octavio Neri, assuntos precisam ser ‘colocados em pratos limpos’

Ele reforça também que tudo seja “colocado em pratos limpos”, o que significa não deixar assuntos sem solução. Octavio lembra de uma assembleia onde o assunto era a pintura da fachada. No dia seguinte, uma vizinha o procurou para contar que um morador havia comentado que a pintura foi superfaturada. Octavio, então, no mesmo dia convocou para uma reunião o conselho,

as testemunhas, que concordaram em confirmar o fato, e o morador que fez a acusação. “Falei que a nossa credibilidade, minha, do conselho e da administradora, estava sendo posta em dúvida. E se ele confirmasse a afirmação, teria que responder judicialmente. Ele respondeu que não quis dizer que a pintura foi superfaturada, mas que foi cara. Respondi que cara é diferente de superfaturada. Mostrei os quatro orçamentos, expliquei que foi aprovada por unanimidade a verba de 90 mil reais e que gastamos 82 mil reais. Pedi então que se retratasse na frente do conselho e das moradoras, e ele afirmou que havia se expressado mal”, relata o síndico, completando que poderia ter agido por impulso, procurado o morador e travado uma discussão infrutífera.

“Com ponderação, a situação foi resolvida. Cortamos a história pela raiz, sem deixá-la se espalhar.”

O advogado Cauê Barbosa concorda que o síndico deve ser flexível, acolher o sentimento do outro, ser empático, mas tudo dentro do limite da lei. Cauê se recorda do caso de um síndico que apanhou de um morador na academia, isso porque foi orientá-lo sobre o uso de um equipamento. O morador se sentiu ofendido e partiu para a violência. “Em situações como essa, se o síndico abordou alguém e a comunicação não violenta não funcionou, ele deve recuar. Caso o síndico se perceba em risco, ou se a situação esteja fora de controle, não deve dar nenhum passo em direção ao outro. E se houver violência contra o síndico, a gestão precisa agir com rigor. Faz parte do papel do síndico defender a sua integridade física, moral, psicológica. Atravessou os limites da lei, busque a lei.”

SALVE 9 DE JUNHO, DIA DO PORTEIRO!

Por Isabel Ribeiro

NOVE DE JUNHO é o Dia do Porteiro. É importante valorizar quem vai muito além de um abre e fecha de portões. Em portaria residencial convencional, por exemplo, dia e noite há um profissional da categoria (ou mais), atuante na vigilância, no uso de aparatos eletroeletrônicos, trato com moradores, visitantes e prestadores de serviço e, ainda, atento ao pulsante movimento de entregadores de produtos e refeições.

Com a chegada da portaria remota (que dispensa porteiro físico), criou-se nos últimos anos certa dúvida quanto ao futuro da atividade. Na opinião do síndico profissional Carlos Theodoro Martins, que ministra cursos condominiais no Senac, há mercado para todas as portarias, algumas até no modelo híbrido, presencial de dia, e remota à noite. “Existem condomínios que são resistentes ao extremo em relação à portaria remota, e outros que já iniciam a vida condominial com este modelo; há mercado para ambos os estilos, basta saber qual será adotado e fazer uma reeducação condominial com moradores para ajustar o seu comprometimento com a segurança”, avalia.

O síndico profissional

Carlos Theodoro

Martins: superheróis de uniforme azul

“A portaria física é essencial em condomínios com alto fluxo de entrada e saída de pessoas e o treinamento é fundamental para a segurança da edificação. Os porteiros são figuras de extrema importância para manter a ordem e o bem-estar de todos!” (Luciana Ramos Barbarow, presidente, NATZAR Facilities)

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Tomas Senna

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

Outro marco no acesso aos condomínios edilícios da atualidade são as porteiras. “O contingente maior do sexo feminino está em condomínios comerciais, porém uma evolução vem acontecendo nos residenciais. A função é a mesma, mas os cuidados, não. O olhar feminino é mais apurado e percebo que as porteiras não deixam a peteca cair em uma situação de estresse. Nos condomínios que administro têm algumas porteiras no controle de acesso e são bem dedicadas”, observa o síndico e educador.

Seja porteiro ou porteira, o fato é que quem exerce essa função é primordial para o condomínio segundo Carlos, que observa: “É a pessoa que coloca o seu instinto protetor para que todos que habi -

PROFISSIONAIS EXEMPLARES

Conheça dois porteiros indicados à revista por síndicos profissionais; em comum, ambos são terceirizados, proativos, articulados e têm respeito pelo ofício.

BRUNO DOS

SANTOS, 26 ANOS

Paulistano, morador do Capão Redondo, Bruno concluiu o ensino médio, fez cursinhos de informática e foi vendedor. Aos 20 anos, ingressou na portaria de um residencial no Brooklin. “Eu era bem jovem, não tinha nem barba quase, mas com meu jeito responsável, respeitoso e comunicativo provei que tinha sido uma boa escolha. Até já cobri férias do zelador”, orgulha-se. Bruno está feliz no posto, sente-se acolhido especialmente pelos vários idosos. “Eu gosto da minha profissão, mas o carinho dos moradores não tem preço. O dia a dia com eles é a melhor parte do trabalho”.

“Terceirizar a portaria é investir em uma solução eficiente, que te permite focar no seu negócio e reduzir custos operacionais que podem ser alocados para outras prioridades.” (Chen Gilad, CEO e especialista em segurança, Grupo Haganá)

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

tam o condomínio se sintam seguros, enquanto ela própria executa várias tarefas ao mesmo tempo e sem tirar o foco da segurança. Para mim, porteiros são super-heróis de uniforme azul”. No entanto, até para continuar a desempenhar seus papéis bravamente, o síndico alerta que o ideal é que porteiros terceirizados e orgânicos recebam treinamentos frequentes. Mas ele pondera que para isso seria preciso haver condições mais adequadas. “Os cursos de atualização normalmente acontecem no período noturno, e longe do local onde os porteiros moram, gerando obstáculos. Às vezes, conseguimos fazer uma reciclagem in loco, porém o aproveitamento é muito baixo”, comenta.

ADRIANO ALVES, 36 ANOS

Natural da Bahia, foi aprovado em primeiro lugar para agente de portaria em concurso público de sua cidade, a 250 km de Salvador. Dos 20 aos 27 anos ocupou o posto em um colégio. Os atrasos no pagamento o trouxeram a Itapevi, na Grande São Paulo, em busca de nova oportunidade, que surgiu num condomínio-clube na Lapa, onde está há nove anos. “No início, o trajeto de quatro horas para ir e voltar, e a escala noturna, foram desafiadores, mas me acostumei. E, como eu já tinha cursado informática na minha cidade, me adaptei fácil às ferramentas de vigilância, controle e comunicação da portaria, bem mais estimulantes do que nas portarias antigas.”

“É preciso difundir a cultura de segurança colaborativa nos bairros. Totens com câmeras atendem a esse propósito e ajudam a inibir atividades criminosas.”

(Chen Gilad, CEO e especialista em segurança, Grupo Haganá)

PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS

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INSPEÇÃO PRÉVIA: CLAREZA NA CONTRATAÇÃO DA OBRA

Por Isabel Ribeiro

Desde fevereiro último, o síndico profissional Reinaldo Maglio está às voltas com obra de recuperação de fachada em condomínio com três torres na zona oeste; infiltração nas unidades sinalizou necessidade do serviço

PACIÊNCIA é o que não falta ao síndico profissional Reinaldo Maglio no intento de ver serviços bem-executados, mas sem pôr em risco a segurança dos profissionais envolvidos. À frente da primeira etapa de uma obra de fachada em um condomínio com três torres e um total de 288 unidades, na zona oeste de São Paulo, iniciada no começo do ano, ele enfatiza que é preciso respeitar as interrupções do trabalho por intempéries, o que neste caso envol -

"Síndicos devem priorizar empresas que seguem estritamente as normas da ABNT NBR 5674, garantindo não apenas a segurança estrutural, mas também a preservação estética e funcionalidade dos edifícios por meio de técnicas avançadas e materiais de qualidade."

(Fábio Rogeris Alves Pereira, engenheiro, Alianzza Engenharia)

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veu as chuvas de fevereiro e março, e comumente envolve forte ventania, até por conta de particularidades desse condomínio. “O terreno já é elevado, as três torres são bem altas, e venta muito no topo. Não há outras torres na vizinhança para servir de anteparo ao vento, que balança as cadeirinhas dos operários, podendo colocá-los em risco. Quando essa situação ocorre, é imperativo parar tudo”, explica Reinaldo.

E os ocupantes das torres, será que pensam da mesma maneira? “O cronograma de encerramento da primeira etapa, destinada à detecção e demarcação de avarias, está atrasado por conta dessas condições, e alguns moradores entendem isso, ao passo que outros vem reclamar comigo quando há interrupções no sequenciamento previsto. Alegam que fecharam suas varandas, que tiraram os vasos para nada. E quando eu tento argumentar que está ventando muito, ainda escuto um ‘não interessa’. Porém, quem é síndico tem obrigação de fazer o certo, independente da reação dos moradores”, enfatiza.

Obras de fachadas exigem muito de todos os envolvidos, inclusive dos condôminos que têm sua rotina alterada por meses a fio, e Reinaldo, mesmo não morando no condomínio, não é insensível à questão, porém, seu foco está na segurança, inclusive no que tange à comunidade. “Quando contratamos um serviço desses em condomínios, temos que isolar a área para não haver riscos para morador, visitante ou funcionário. No condomínio da zona oeste, precisamos criar uma alternativa de fluxo, usando como passagem as portas de um salão de festas. Isolamos as áreas de risco com fitas e cones, mas ainda assim tem quem passa por debaixo da fita. Pessoas são difíceis”.

Contudo, Reinaldo está satisfeito com o andamento da obra, que é parte de um pacote de benfeitorias da nova gestão, iniciada

"A execução de inspeção nas fachadas anteriormente à contratação e elaboração de um escopo técnico proporciona assertividade nas contratações, facilita a equalização das propostas e elimina os riscos de aditivos contratuais durante a obra de restauração.”

(Marcos Oliveira, diretor-técnico, Qualibuild)

dois anos atrás, que incluiu a reforma do piso de entrada, melhoria dos salões de festas e reforma de fachada. “O condomínio tem 35 anos. Quando assumi a gestão, junto com um síndico parceiro, foi necessário conscientizar os moradores de que a manutenção é importante, tem que ser feita. Fizemos um trabalho mostrando que o condomínio é a casa do morador, e que determinados cuidados valorizam o imóvel dele”, comenta o síndico.

Uma estratégia interessante para aprovar melhorias, segundo Reinaldo, é a criação de comissão de obras. “Neste condomínio que é grande, temos comissões para diversos assuntos, como segurança e esportes, entre outros. Na comissão de obras, contamos com quatro engenheiros e um arquiteto, o que é muito produtivo porque temos ideias juntos. Como eles são moradores, em uma assembleia, fica mais fácil mostrar os problemas aos demais condôminos e propor soluções, porque eles ajudam os demais a compreenderem o processo”.

A necessidade da obra da fachada se apresentou em ordem inversa à nova gestão. “Não tínhamos histórico de manutenções anteriores. Fomos procurados por condôminos que estavam com sérias infiltrações em suas unidades e visitamos esses apartamentos com profissionais do condomínio. Estava bastante claro que o problema vinha das paredes externas, ou seja, de fora para dentro. Como as fachadas são revestidas de azulejos retangulares pequenos, escuros, formando um mosaico, ficava difícil identificar a má condição da fachada sem ajuda técnica. A solução foi recorrer a um serviço de diagnóstico, que demarcasse na fachada, com uma cor mais clara, onde estavam os problemas para conseguirmos visualizar as áreas comprometidas”, fala Reinaldo. “Mas só saberemos o grau de avarias quando recebermos o laudo”, acrescenta. Essa etapa de verificação, que está em andamento, custou cerca de R$ 90 mil, quantia paga com caixa do próprio condomínio.

“Quando assumimos a gestão, reorganizamos as finanças, e diante disto, não foi necessário fazer rateio entre os condôminos para a obtenção desse valor”, diz o síndico. Para a fase inicial, a empresa de diagnóstico trabalha com hidrojateamento em todas as faces das fachadas, fazendo com que peças descoladas ou quebradas

“Profissionais, produtos e equipamentos de qualidade, técnicas e processos adequados são itens importantes para o bom desempenho da obra. Contudo, a colaboração e comunicação dos síndicos, zeladores e condôminos garantem uma obra com excelência!”

(Cosme José Alves, diretor-executivo, Stoc Pinturas e Revestimentos)

se soltem, e por fim, é realizado teste de percussão com martelo de borracha. “É um procedimento minucioso”, comenta Reinaldo. O tratamento das áreas afetadas e a recomposição do mosaico ficará a cargo de outra empresa, ainda a ser definida, com investimento que deve ultrapassar 1 milhão de reais. “Os moradores estão cientes de que teremos rateio, e posteriormente teremos que reparar as unidades com umidade. Clareza é tudo numa gestão. Síndicos não podem omitir informações, têm que falar às claras: ‘Olha, os azulejos estão caindo, alguém pode se ferir, e há apartamentos com infiltrações. E se amanhã ou depois for a unidade de vocês?’. Às vezes, pode ficar mais caro ter que arrumar um ou dois apartamentos do que dividir o custo da fachada entre todas as unidades”, observa o síndico.

Durante obras, Reinaldo Maglio procura comunicar com rapidez tudo o que está sendo realizado nos condomínios através de vídeos curtos pelo WhatsApp, e depois formaliza a informação por meio da administradora. “Sempre tem um outro que diz que não está sabendo de nada, que não recebeu nada, mas paciência, faz parte da rotina dos condomínios”, constata. Para condomínios maiores, em que há muitos idosos, caso da edificação mencionada nesta reportagem, o gestor tem por hábito organizar o ‘café com síndico’ em algumas manhãs de sábado, onde cada um traz um pratinho e se atualiza sobre a edificação. “Muitos idosos participam por não terem afinidade com tecnologia, e no ‘café com síndico’ encontram a oportunidade de se atualizarem sobre os assuntos do condomínio. É papel do síndico cuidar da fachada sem deixar as pessoas de lado, e principalmente, ter a sensibilidade no tratamento com condôminos idosos”, sentencia.

ANÁLISE PRÉVIA

Desde 2013, quando abraçou a sindicatura, Alexandre Barbosa já acompanhou cerca de 10 obras de fachadas. Para o próximo semestre, está prevista mais uma intervenção, desta vez em um residencial de uma torre, localizado na região da Saúde, zona sul, cuja maior parte da fachada é recoberta por pastilhas azuis, que estão se desprendendo da parede.

“A manutenção periódica das fachadas reduz custos de obra a médio e longo prazo, além de aumentar a vida útil do revestimento e da ferragem interna, diminuindo desse modo a incidência de intervenções e, consequentemente, as ‘cicatrizes’ de reparos.”

(Sérgio Ricardo Serem Calçada, CEO, Trinca SP)

O síndico profissional Alexandre Barbosa se prepara para obra de fachada do condomínio residencial da Saúde no próximo semestre. Há problemas como estufamento do revestimento (ver imagem)

Nos condomínios administrados por ele, o ponto de partida para obras em geral, incluindo as de pintura e restauração de fachada, é fazer uma avaliação do estado da edificação, “preferencialmente com a contratação de laudo técnico, o qual dará o dimensionamento do trabalho a ser realizado”, destaca o síndico profissional.

"Uma fachada bem cuidada é o cartão de visitas de um edifício, refletindo não apenas sua beleza, mas também o compromisso com a segurança e a excelência na manutenção predial." (Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L. Utida)

Fotos Divulgação

“Sempre recomendo esse expediente aos conselheiros, pena que nem todo mundo quer pagar por um laudo de vistoria técnica, que não custa mais que 1% ou 2% do valor total da obra de fachada, e é válido porque torna mais assertivo o processo de contratação”, defende Alexandre.

O síndico indica que a mesma empresa de engenharia e/ou engenheiro que forneceu o laudo possa, posteriormente, ser contratado pelo condomínio para assessoria técnica, acompanhando o início e o transcorrer da execução do trabalho da empreiteira que venceu a concorrência. Com dois engenheiros em prol da mesma obra, não poderia haver um ‘climão’? “Pelo contrário! São dois profissionais, cada qual com seu ART, contratados pelo condomínio para funções distintas: um para executar e o outro, fiscalizar”, tranquiliza Alexandre.

Neste caso, além da obra em si, o condomínio arcaria também com o custo da assessoria, o que pode soar como despesa extra, mas não é bem assim. Alexandre explica que o valor da consultoria é ínfimo mediante o de uma obra de alto custo, e que adiciona mais chances de êxito, afinal com visitas de inspeção e eventuais orientações aos operários, o consultor consegue corrigir alguma etapa do processo que poderia render problemas futuros – e despesas! Indispensáveis para segurança e valorização do empreendimento, as reformas de fachada costumam ser pagas de forma parcelada, e aí entra também a vantagem de o condomínio ter um consultor técnico. “Por supervisionar a execução e conhecer a dinâmica, esse engenheiro pode ajudar o síndico a acompanhar o cronograma do trabalho. Não que o síndico não seja capaz de fazer um controle, entretanto o consultor ajuda a validar se tecnicamente a qualidade do que está sendo entregue está adequada e se o processo segue o prazo previsto. Com base nisso, o condomínio pode autorizar o pagamento das parcelas com segurança ou, se for o caso, suspender”, diz Alexandre, e acrescenta: “Também na entrega da obra, a validação técnica é importante para que o síndico e a comunidade condominial estejam certos de que a missão foi cumprida com sucesso.”

“A manutenção da fachada é essencial para a valorização do condomínio e proteção contra possíveis infiltrações, além de preservar a estrutura de alvenaria do prédio.”

(Eduardo Santos, diretor operacional, Trade Pintura Predial)

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA: PINTURA, RESTAURAÇÃO E RETROFIT

“BOA MANUTENÇÃO DÁ MENOS GASTO E MAIS TRANQUILIDADE”

Nilton Savieto, 74 anos, defende manutenção preditiva e preventiva

NASCI EM Jundiaí. Sou o primogênito de um casal que teve seis filhos, cinco meninos e uma menina, todos com a inicial ‘N’. Nossa casa ficava perto da uma área de mato cercada por duas ferrovias: a Sorocabana e a Companhia Paulista. Entre os trilhos, havia o campinho de futebol, que proporcionou tantos momentos felizes a este corinthiano. A minha mãe, Odete, era professora formada, mas não trabalhava fora. Tinha uma caligrafia linda e não aceitava garranchos. O meu pai, Isidoro, vinha de família simples, trabalhava no setor administrativo da Companhia Paulista, e completava a renda vendendo doces na mesma ferrovia. Comecei a trabalhar aos 11 anos, em uma fábrica de chapéus de palha. De lá migrei para a Standard Brands do Brasil (de chá mate e fermento Fleischman). Eu grampeei etiquetas em sachês de chá por mais de dois anos, numa jornada das cinco às 14 horas, e estudava à noite. Troquei o expediente na fábrica por um curso técnico no Senai, onde me formei eletricista.

Paralelamente, aprendi sobre eletrônica à distância, com o Instituto Universal Brasileiro. Com 17 anos, ingressei na Companhia Paulista, na manutenção de locomotivas elétricas. Época boa, viajava com passe gratuito e de primeira classe para a festa do peão de Barretos. Não consegui dispensa do serviço militar, então me ausentei um ano da ferroviária e logo depois de regressar, soube de uma empresa que recrutava mão de obra técnica para consertar máquinas de escrever em São Paulo. Eu e alguns

Foto

Almir Almeida

colegas fizemos o teste, fomos aprovados e pedimos demissão da Companhia Paulista. Começamos a trabalhar na capital ganhando três vezes mais. O ano era 1969, o local, a filial paulista da IBM, multinacional de tecnologia. Trabalhei como técnico nos primeiros anos e morei em pensões, uma delas na Boca do Lixo. Eu ganhava bem, mas mandava dinheiro à família.

Não demorou para que eu fosse promovido a gerente e enviado à filial de Porto Alegre. Nesse tempo, me casei com a minha namorada, que morava no interior paulista. Estamos juntos até hoje e temos duas filhas, a mais velha, gaúcha. A mais nova é carioca, nasceu depois que fui transferido para a matriz da IBM Brasil, no Rio de Janeiro. Após cinco anos, novo destino: Curitiba. E, como seria para atuar em outro nível de gerência, a IBM me mandou fazer um curso fora, de quatro meses, que a Universidade de Cambridge moldava para os funcionários a nível mundial. Estudei astronomia, artes, economia, agricultura etc. Descobri o quanto a pontualidade britânica faz as coisas andarem, e trago isso comigo até hoje. De volta a Curitiba, vivi uma das melhores fases da minha vida, morando em uma casa com jardim, lareira, bar, casa de boneca no quintal, numa rua fechada. Eu acendia a churrasqueira e os vizinhos apareciam, sem convite, com carne e cerveja. Eu agia da mesma forma. Quase fiquei por lá, mas quatro anos depois a IBM me deu nova oportunidade na filial de São Paulo. Nos instalamos em um apartamento alugado na Vila Mariana. Dois anos depois, recebemos as chaves do nosso próprio imóvel, no mesmo bairro, em um empreendimento da Encol com mais de 300 vícios construtivos. Eu me tornei síndico, posto que ocupo até hoje. Trazia uma noção mínima da sindicatura, pois no Rio de Janeiro, tivemos um apartamento em prédio novo e, na implantação, dei tantos palpites que me elegeram gestor. No residencial da Vila Mariana, aconteceu a mesma coisa. Fazer o quê? Eu gosto de dar palpites.

E não parei aí, repeti a história em 1995, ano em que me aposentei na IBM, e comprei um conjunto comercial em um prédio de 10 andares na Vila Clementino. Três meses antes da A.G.I, a incorporadora e a construtora reuniram os proprietários pois queriam nos brindar com algo muito atrativo na época: uma central telefônica. Só que eu palpitei tanto que me convidaram a assumir o posto de síndico para acompanhar a instalação da central. Eu não seria isentado da cota condominial, mas receberia a remuneração de R$ 1 mil ao mês. Depois, me convidaram para assumir mais três edifícios comerciais.

Em um desses condomínios, conheci um condômino insatisfeito com a gestão do prédio chiquérrimo em que ele morava, no Alto de Pinheiros, onde faltava dinheiro para pagar a conta de luz. Ele me apresentou aos conselheiros, que me aprovaram, porém como a Convenção não permitia síndicos externos, fui aceito como consultor, e fiquei lá por seis anos. Outros condomínios vieram por indicação e, mais tarde, também em concorrências. Tenho hoje 15 condomínios, a maioria de prédios menores. Gosto de trabalhar sem preposto, mas não posso dizer que atuo sozinho. Tenho auxílio de administradoras, aplicativos modernos, e de zeladores e gerentes condominiais.

A IBM me preparou para ser um síndico bem-sucedido. Décadas atrás, já se falava em manutenção preditiva e preventiva na empresa. Técnico que aparecesse com manutenção corretiva perdia pontos. Havia um padrão muito rígido, por isso sou tão fissurado em manutenção, até ajudei a formular um manual do

Secovi sobre isso. Boa manutenção faz o condomínio gastar menos e ter mais tranquilidade. Em um elevador, por exemplo, você tem de trocar o cabo quando começa a apresentar certo número de estrias, então vai e troca, não espera quebrar porque irá desencadear sérias consequências e estragos maiores. Isso é manutenção preditiva.

Na época em que morei em Porto Alegre e me tornei gerente na IBM, passei a ser avaliado pelos funcionários, um protocolo do cargo, pois era determinante que a gerência instruísse com clareza e sem grosserias. Aprendi que não se deve jamais usar frases como: ‘Você ainda não aprendeu? Já falei mil vezes!”. Sou didático e paciente com funcionários dos condomínios, mas não sou bonzinho. Se não estiver performando do jeito necessário, sou obrigado a demitir.

Na IBM aprendi também a escutar o outro porque fazia parte das minhas atribuições ouvir clientes e gerir grandes equipes. Hoje em dia, o mais difícil nos condomínios é lidar com pessoas, cada vez mais impacientes. Mas às vezes, só precisam de alguém que lhes dê ouvidos. Nem sempre o síndico vai resolver problemas dessa maneira, é claro, mas é preciso dar atenção, ouvir primeiro, depois racionalizar. Eu visito meus condomínios em horários diferentes, dessa forma sou acessível a mais pessoas. Converso demais com os condôminos e funcionários, conforme o caso, procuro introduzir alguma vivência que possa agregar. Percebo que muitos ficam mais aliviados, menos ansiosos. Não é que eu seja melhor ou pior por isso, sou apenas alguém que sabe ouvir. Só isso.”

Nilton Savieto, em depoimento a Isabel Ribeiro

Por

COMO EVITAR PREJUÍZOS AO CONDOMÍNIO

Por Renato Luiz Moreira

A DETECÇÃO

Renato Luiz Moreira é engenheiro e consultor técnico condominial

de problemas hidráulicos derivados de erros de projeto e instalação se tornou um clássico em minha consultoria condominial. É crucial alertar o síndico para que desde a implantação do condomínio, quando vigora a garantia, se promova uma inspeção técnica especializada no sistema hidráulico. Isso pode evitar prejuízos, a exemplo do que aconteceu em um prédio no Grande ABC, com 58 metros de altura e que não tinha válvula redutora de pressão instalada desde sua entrega, há quase 40 anos! Se a situação tivesse sido detectada e documentada lá atrás, teria sido resolvida pelas expensas da construtora. Sem contar que o condomínio não teria enfrentado sérios problemas de vazamento durante quatro décadas.

Outro exemplo vem da capital paulista, de um condomínio-clube, alto padrão, 26 andares, oito anos de vida, em que faltavam válvulas redutoras de pressão para o térreo, 1º subsolo e o 9º andar, que por sinal estava com pressão acima do limite. As VRP’s não constavam sequer no projeto original! O condomínio precisou resolver tudo antes que flexíveis de torneiras, pias e vasos sanitários ou acessórios ligados à rede estourassem e gerassem prejuízos incalculáveis.

Vou dar mais um exemplo: condomínio grande, também na região do ABC, 12 anos, 26 andares, médio padrão. O projeto estava bem resolvido, porém a

“É essencial observar a pressão dinâmica das válvulas redutoras em prédios de 13 andares ou mais para não ultrapassar 40 mca, conforme ABNT NBR 5626, evitando ruptura de tubulação em PVC marrom e alto consumo de água, entre outros problemas.”

(Mauro Imoto, sócio-proprietário, Shop Service)

Foto

Divulgação

construtora não o seguiu! Com isso as pressões estavam erradas, e para corrigir será preciso instalar VRP’s que atendam subsolo e térreo. Tem mais: duas torres estavam diferentes das outras, e também com VRP’s desreguladas. O condomínio trocou algumas bombas de pressurização por outras inadequadas, que ainda receberam má manutenção. Quanto aos hidrômetros, certamente o condomínio não foi bem assessorado na compra; os mesmos foram mal especificados e instalados de modo completamente errado. O prejuízo total: mais de 2,5 milhões. Quem paga? O condômino, é claro. Por isso, sempre oriento que síndicos, conselheiros e condôminos olhem com carinho para o patrimônio e invistam em engenharia consultiva ainda na etapa da garantia, antes que o custo da reparação seja somente do condomínio.

Até agora falamos sobre erros de projeto e instalações, mas vou relacionar outros problemas rotineiros em minhas inspeções técnicas para vocês ficarem de olho!

• Bombas de pressurização de água de consumo

Em geral, encontro sistemas superdimensionados que custam mais que o necessário e funcionam de forma irregular; com operação deficiente ou sem manutenção adequada. Mas o mais comum são sistemas que geram picos de pressão na rede hidráulica, que em prédios mais antigos podem ser causadores de estouros ou vazamentos. Em 100% dos casos, porém, consultar um bom engenheiro especialista sairia mais barato que tentar outras vias. A solução envolve quatro pilares: tipo de bomba, dimensionamento, sistema de partida e sua eficiência. Com eles bem resolvidos, o condomínio terá um bom sistema de pressurização, com menor custo de manutenção.

• Medição individualizada

Temos boas empresas de individualização e aquelas que vendem um produto inferior como se fosse de primeira. São tantas opções que fica difícil acertar quando se olha somente o preço. É impossível equalizar propostas, por exemplo, com sistemas e serviços que são diferentes. Lembrando que a qualidade de medição não se restringe somente à boa especificação do hidrômetro, mas também da instalação e tecnologia bem aplicada e de um sistema hidráulico funcionando bem. Vale a pena ter um consultor especializado, independente e que conheça muito de estrutura hidráulica e acessórios na rede. Vamos ao óbvio: melhor gastar 10% a mais que jogar 100% no lixo. Dinheiro do condomínio é precioso e precisa ser bem empregado.

“A água é um bem vital para o condomínio, mantenha suas manutenções hidráulicas em dia, proporcionando economia, qualidade e conforto aos seus condôminos!”

(Marcos Ribeiro, gestor comercial, FJK Hidráulica)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ACESSÓRIOS, KIT ENXOVAL E PRODUTOS DE LIMPEZA

BOMBAS,