Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP jornalista@condominio.inf.br Reportagem Luiza Oliva MTB 16.935 Estagiários Lucas Fazzolari (WEB) Rafael Lima (Jornalismo) Ilustração de capa Jonas Coronado ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Patricia Saccomani ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço Atendimento ao cliente Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão Diretor de arte Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Rodrigo Carvalho Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
Ser síndico é assumir responsabilidades perante os condôminos, a Convenção e o Regimento Interno, a comunidade e as leis federais, estaduais, municipais - nas áreas cível, penal, fiscal, trabalhista, ambiental. Ser síndico é assegurar, em última instância, que elevadores, portões, bombas d’água, sensores, geradores, limpeza, coleta de lixo, entre outros, funcionem plena e diariamente. Ser síndico é delegar e distribuir tarefas entre seus colaboradores para que a vida no condomínio funcione sem sobressaltos. É também fazer a gestão do orçamento, dos funcionários, fluxo de caixa, provisões, realização de assembleias, mobilização dos moradores, definição de prioridades e planejamento de obras e serviços. Ser síndico é – por fim - administrar conflitos nas áreas comuns e até mesmo aqueles que acontecem no interior das unidades e que acabam afetando o sossego coletivo. Diante de tamanho compromisso e pressões contínuas, os síndicos lavam a alma em espaços de conversas, orientação e troca de informações como o nosso 4o Direcional Síndicos, realizado no final de maio no Novotel Jaraguá, região central de São Paulo. Três conferencistas reconhecidos em suas áreas de atuação – o Cel. PM Luiz de Castro Júnior, o delegado da Polícia Civil Luís Renato Mendonça Davini e o advogado Márcio Rachkorsky – abordaram temas importantes e polêmicos do dia a dia, divergiram em algumas questões, mas deixaram, de forma unânime, um importante recado ao síndicos: eles podem e devem se investir dos instrumentos legais de que dispõem para fazer cumprir obrigações e deveres dos condôminos. Especialmente quando estiverem envolvidas situações delicadas como o uso e o comércio de drogas e o comportamento antissocial, temas principais de nossos convidados. Segundo os palestrantes, o Novo Código Civil, a Convenção e o Regimento Interno são poderosos aliados para que os síndicos empreendam uma gestão firme, segura, ágil e eficaz. A cobertura do evento ocupa oito páginas desta edição e dá uma ideia do crescimento do Direcional Síndicos como espaço de interlocução, experiência iniciada em 2008 com 43 participantes e que neste ano chegou à marca de 400 pessoas. Uma representatividade que também acabou repercutindo positivamente sobre o número de expositores/patrocinadores do encontro, num total de 15 empresas de destaque em seus respectivos segmentos. Na avaliação final do evento, 96% dos presentes disseram que suas expectativas foram atendidas e 95% revelaram que retornarão no próximo ano. Registramos ainda nesta edição o crescimento de nossas páginas editoriais e comerciais, com a ampliação das informações sobre a pintura das fachadas, o tratamento da água das piscinas, a atualização das botoeiras dos elevadores e as empresas de individualização de água. Completa a parte editorial o artigo do advogado Cristiano de Souza Oliveira, comentando os direitos coletivos dos condomínios de promoverem obras nas unidades. Uma boa leitura a todos e aguardem pelo nosso 5º Direcional Síndicos em 2012, em formato ainda mais dinâmico e maior, com vistas a celebrar as comemorações dos 15 da Direcional Condomínios. Rosali Figueiredo
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por
"ESCLARECIMENTO: No Informe Publicitário publicado na página 23 da edição 157 de maio/2011 da revista Direcional Condomínios, erramos ao não informar fonte e autor do texto. Pedimos desculpas pelo erro e informamos que a fonte é o Jornal do Síndico e a autoria é a redação do mesmo Jornal."
Sumário 05. Informe Publicitário: ................................................................................... Seciesp 06. Coluna: ............................... A propriedade comum dentro da propriedade exclusiva
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
08. Dica: .......................................................................................... Piscina: Tratamento 10. Dica: .............................................................. Elevadores: Botoeiras – Modernização 13. Infome Publicitário: ............................................... PPA/ Alarmes e Monitoramento 14. Dica: .................................................................................................. Fachada: Tinta 16. Capa/ 4° Direcional Síndicos: .................................................................. Cobertura 18. 4° Direcional Síndicos: ......................................................................... Repercussão 24. Informe Publicitário: .......................................................................... Dr. Economia 29. Fique de olho: .................................................................. Individualização de Água
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Índice
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Administradora 35 Acessórios para Condomínios 7, 28, 32, 33, 34, 35 Água 35 Alambrados 36 Alarmes 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Amortecedor de Impacto 35 Antena 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Aquecimento Central de Água 39, 49 Assessoria 35 Atividade Física 36 AVCB (Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros) 37 Banco 9 Bancos para Jardim 31 Barras Anti-Pânico 58 Bebedouro 7, 28, 32, 33, 34, 35 Bomba d’água 37 Brigada de Incêndio 37 Cadeira p/ Guarita 7, 31, 49 Cabinas Primárias 39, 49 Caixas de Correio 7, 28, 32, 33, 34, 35 Câmeras 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Carrinho 7, 28, 32, 33, 34, 35 Central PABX 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Centro de Medição 39, 49 Cerca Elétrica 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Circuito Fechado de TV 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Coberturas (Policarbonato e toldos) 38 Coletor para Reciclagem 7, 28, 32, 33, 34, 35 Controle de Acesso 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Controle de Pragas (Dedetização, Descupinização) 37 Cortador de Grama 7, 28, 32, 33, 34, 35 Curso - 23 Desentupidora 36 Elevadores (Manutenção e Embelezamento) 4, 10, 11, 12, 20, 26, 27, 40, 41, 42
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Elétrica 39, 49 Equipamentos de Ginástica 38 Equipamentos de Segurança 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Escadas 7, 28, 32, 33, 34, 35 Espelho 7, 28, 32, 33, 34, 35 Espreguiçadeira 7, 28, 32, 33, 34, 35 Esquadrias de Alumínio 59 Esquadrias de PVC 59 Envidraçamento de Sacadas 38 Extintores 37 Fechadura Digital 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Fechamento de Sacadas 38 Ferramentas 7, 28 Fita Anti derrapante 7, 28, 32, 33, 34, 35 Fitness – Atividade Física 36 Fitness – Equipamentos 38 Gás 43 Gerador 39, 44, 49 Ginástica 36, 38 Grama Sintética 56, 57, 58 Guarda Sol 7, 28, 32, 33, 34, 35 Hidráulica 43 Higiene e Limpeza 7, 28, 32, 33, 34, 35 Iluminação de Emergência 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Impermeabilização 14, 15, 21, 22, 44, 45, 46, 4ª Capa, Capa Promocional Individualização de Água 46, 47 Individualização de Gás 47 Interfone 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Lâmpada 7, 24, 28 Lavadora de Alta Pressão 7, 28, 32, 33, 34, 35 Lixeiras 7, 28, 32, 33, 34, 35 Manutenção Predial 49 Material de Construção 7, 28 Material Elétrico 7, 24, 28 Molas Hidráulicas 40 Monitoramento 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa
Indice
Mop´s 7, 28, 32, 33, 34, 35 Móveis 28, 49 Paisagismo 49 Pára-raios 56 Perícia Predial 56 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 14, 15, 22, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, Capa Promocional Piscina 28 Piso 65, 66 Playground 56, 57, 58 Porta Corta Fogo 58 Portão (Automatização, Manutenção, Instalação) 7, 8, 13, 35, 47, 48, 57, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Pressurização de Escadas 39, 49 Produtos de Limpeza 7, 28, 32, 33, 34, 35 Proteção Contra Incêndio 37 Quadra Poliesportiva (Projeto, Manutenção e Reforma) 36 Quadros de Aviso 7, 28, 32, 33, 34, 35 Radiocomunicação 59 Recuperação Estrutural – 60, Capa Promocional Redes de Proteção 36 Restauração de Fachadas 14, 15, 22, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, Capa Promocional Saco p/ Lixo 7, 28, 32, 33, 34, 35 Sensor de Presença 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Serralheria 59 Sinalização 60 Sistemas de Exaustão 39, 49 Sistemas de Segurança 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Tapete 7, 28, 32, 33, 34, 35 Terceirização de Serviços 31, 62, 63, 64, 65, 66 Tintas 7, 28 Tratamento de Água 35 Tratamento de Piso 65, 66 Vigilância 31, 62, 63, 64, 65, 66
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Elevador, a grande invenção. Cada vez mais atual e presente A necessidade da construção dos edifícios cada vez se faz mais presente decorrente do aumento da população, escassez e valorização dos terrenos, além da segurança pessoal.
O equipamento que possibilitou a construção dos edifícios mais modestos até os chamados arranha céus foi o elevador. Portanto, podemos afirmar com certeza que esse equipamento foi a grande invenção dos últimos tempos, pois sem ele não teríamos a condição de verticalizar as edificações, concentrando e acomodando grande número de famílias e escritórios comerciais. A viabilização do elevador foi possível a partir de 1.853, com a invenção de um dispositivo que foi denominado de Limitador de Velocidade e Freio de Segurança, que tem como função brecar a cabina do elevador caso sua velocidade nominal, exceda a pré-estabelecida. Com esse dispositivo acoplado, foi possível transportar passageiros com total segurança. Cada vez mais a questão de segurança está presente no nosso cotidiano, e, em função de alguns fatos e metodologia, o mercado de elevadores vem adotando como padrão, efetuar a revisão desse dispositivo, em média a cada 02 (dois) anos independente do tempo de uso do elevador, executando a aferição, testes e substituição de lacre. Como estes trabalhos não estão contemplados nos contratos de assistência técnica, deverão ser objeto de proposta e negociação entre empresa e cliente. Em abril de 2010 foi publicada, na Revista Direcional, a entrevista feita com o consultor Engenheiro Sérgio Rodrigues, especializado em elevadores aonde diz que: “LIMITADORES DE VELOCIDADE - Esses componentes são os responsáveis pela parada de emergência da cabina, caso a velocidade de descida seja alta (evita a sua queda). Eles apresentam desgaste natural e periodicamente devem ser calibrados e testados (normalmente a cada 2 anos). “Mensalmente faz-se a verificação da lubrificação e da ausência de ruídos.” Elevadores são absolutamente seguros desde que sua manutenção seja feita de forma adequada, portanto não deixe de fazer as manutenções preventivas. Evite Acidentes.
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COLUNA / A PROPRIEDADE COMUM DENTRO DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
DA PREVALÊNCIA DO DIREITO DA COLETIVIDADE Por Cristiano de Souza Oliveira
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Nossa legislação é clara quando no artigo
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1331 define a composição da propriedade em condomínios. Diz o Código Civil: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1 º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2 º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. Infelizmente não é de hoje que alguns moradores negam a entrada de representantes do condomínio em suas unidades, seja para vistoria prévia para detectar vazamentos, seja para troca de alguma das redes de distribuição dos condomínios. Desta forma, surge um primeiro impasse ao condomínio: havendo impedimento, o que fazer? Não resta alternativa ao síndico, representante e administrador direto do condomínio senão, após tentar amigavelmente a solução do problema e não obtendo resposta positiva, demandar judicialmente. Em que pese ser na maioria das vezes um proprietário quem impeça a entrada, não podemos esquecer que a sua propriedade é uma unidade condominial e não está isolada, sendo útil a seguinte jurisprudência: "DEVERES CONDOMINIAIS. LIMITAÇÃO À UTILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE. INFRAÇÃO. MULTA. O condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma. Esse direito, contudo e em face da exegese do artigo 19 da Lei 4.591/64, não é absoluto, estando condicionado às normas de boa vizinhança, de modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores. A violação a qualquer dos deveres condominiais, sujeita o infrator às multas previstas na convenção ou no regimento interno, revertendo-as em benefício do condomínio (2° TACivSP, 5a Câm., Ap 6170780-00/2, reI. Juiz S. Oscar Feltrin, j. 29.08.2001)." (grifo nosso) Assim, prevê o Código de Processo Civil, em seu artigo 461, a Ação de Obrigação de Fazer, que de forma simples é assim disciplinada: Art. 461 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. Mas não é só, no mesmo diploma legal, há a previsão legal de
liminar, multa diária e uso de força policial, além de perdas e danos, que o condomínio pode pedir ao propor uma ação e garantir assim a prevalência do direito da coletividade, que na maioria das vezes também inclui a pessoa que impede os direitos do condomínio. Outra questão importante, considerando que tais áreas comuns se localizam dentro da propriedade exclusiva, é que toda a posição física das redes de distribuição deve ser de conhecimento dos proprietários do condomínio, ou seja, é um dever inerente a propriedade, com a finalidade de não prejudicar a coletividade, obstruindo seu acesso, com móveis ou acabamento de difícil reparação. Na prática sempre o condomínio restabelece o acabamento do local, prevalecendo um bom senso, porém não estaria errado, visto apenas as questões teóricas, que o condomínio não ressarcisse prejuízos por má utilização do morador do espaço, ou ainda, a recolocação de objetos ou acabamentos que impeçam o acesso à área comum, ou que gere maiores despesas do que a média estabelecida ao local (ex: móveis, acabamentos de mármore, madeira ou de difícil reparação). Cristiano de Souza Oliveira é advogado e consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial. Graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios. É autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º Premio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas”, pela coluna que assinava no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. Colabora ainda na revista Direcional Condomínios, no Site Sindiconet e Condomínio em foco.
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Ilustração: Rodrigo Carvalho
DICA / PISCINA: TRATAMENTO
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Nos condomínios, as áreas de lazer devem ser observadas com extrema seriedade. O tratamento da água da piscina, por exemplo, é item primordial. “É preciso manter a água limpa, cristalina e principalmente saudável. A questão é tratar a água da piscina como se fosse água potável, isso porque ela pode ser ingerida e fica em contato com a pele. E se não for submetida a um tratamento adequado, pode facilitar a proliferação de microorganismos, cistos, protozoários, bactérias, fungos, vírus, coliformes, causando doenças”, alerta o engenheiro Sérgio Leite, experiente em sistemas de bombeamento e tratamento de água. Para que o condomínio possa oferecer uma “água perfeita” aos usuários, a atenção deve recair tanto para as instalações e equipamentos da piscina (como bombas, filtros, válvulas, registros, que devem ser dimensionados de acordo com o volume de água), quanto para o tratamento químico. Segundo o engenheiro, produtos como hipoclorito de sódio, cloro granulado de cálcio, algicidas, corretores de pH, clarificantes e decantadores devem ser utilizados e aplicados de acordo com a tabela do fabricante e o volume da piscina. “Esses produtos devem ser manuseados e utilizados com segurança, com os devidos cuidados e na quantidade certa. Doses excessivas não resolvem problemas, ao contrário, podem até piorar uma situação existente e ainda criar outros mais graves”, esclarece. Mas, quem é o profissional habilitado a tratar das piscinas? A questão é polêmica. Segundo o químico Jorge Antônio Barros de Macêdo, autor do livro “Piscinas – água & tratamento & química”, o tratamento de água para piscinas públicas e coletivas é uma atividade privativa do químico. A determinação é do Decreto nº 85.877, de 7 de abril de 1981, que estabelece normas sobre o exercício da profissão de químico. “O tratamento de água de piscinas cabe ao profissional devidamente registrado no Conselho Regional de Química, CRQ. Logo, zeladores e funcionários só podem realizar tratamento com derivados clorados, cloro no jargão popular, se devidamente acompanhados por um profissional da área de Química”, aponta. O especialista considera que o manejo de produtos químicos é uma prerrogativa do profissional da Química, que é capacitado e tem conhecimentos específicos sobre os produtos. “E sempre é bom lembrar que a distância entre um remédio e um veneno, está na dose. Ou seja, qualquer produto químico utilizado em excesso se transforma em risco para o manipulador e para o usuário do ambiente onde ele é utilizado”, defende. Para Jorge, é possível o condomínio contratar a assessoria mensal de um químico, com visitas semanais, já que a princípio o tratamento da água de uma piscina é realizado uma vez por semana. “O referido
DICA / PISCINA: TRATAMENTO profissional deve assinar como responsável técnico pelo tratamento da água da piscina do condomínio. Entendo ser um risco um prático fazer o tratamento da água, que será utilizada para o divertimento dos moradores.”
NORMAS TÉCNICAS O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira explica que as piscinas de condomínios são classificadas como “de uso coletivo restrito” pela Norma Técnica Especial que as regulamenta, aprovada pelo Decreto Estadual 13.166/79. “Além de conter questões que envolvem as obras de instalação de uma piscina, tais como distanciamento de vegetação, tipo de piso em vestiário, uso de lava-pés, a norma disciplina também a obrigatoriedade do controle da água e o registro de usuário”, esclarece. Porém, em relação aos operadores de piscinas, a norma, em seu artigo 50, diz: ”As piscinas de uso público e, a critério da autoridade sanitária, as de uso coletivo restrito, deverão ser operadas e controladas por operador especializado e habilitado.” Cristiano recomenda que o funcionário que regularmente proceder ao tratamento da água da piscina receba acúmulo de função. Ele também indica que seja registrado em livro próprio o índice de pH da água verificado frequentemente. Outra exigência da Norma Técnica é a solicitação de exames médicos aos moradores “assinado por profissional legalmente habilitado”. Segundo a Norma, “o exame médico será atualizado pelo menos a cada seis meses”. Conforme Cristiano, poderá haver denúncias dos próprios condôminos à Vigilância Sanitária em relação à inexistência de exames médicos para o uso da piscina, causando problemas ao síndico.
Sobre os tipos de tratamentos da água, o mais usual ainda é a base de cloro. Conforme o químico Jorge Macêdo, são os que trazem melhores resultados à qualidade da água. “Os derivados clorados são utilizados para garantir a qualidade microbiológica da água, ou seja, que a água não transmita nenhum microrganismo patogênico aos usuários da piscina, que ninguém fique doente por frequentá-la. Os derivados clorados têm a característica de manter um residual de cloro na água por mais tempo e este residual é que garante a qualidade microbiológica da água”, explica. Jorge não recomenda tratamentos alternativos: “Apesar de serem eficientes eles não mantêm um residual na água. Após sua utilização não conseguem continuar o processo de desinfecção e, neste caso, indico a complementação do tratamento com o uso de derivados clorados.” Fator essencial é que o pH permaneça na faixa entre 7,2 a 7,6. O especialista esclarece que a ação bactericida dos derivados clorados está vinculada ao pH, ou seja, pH acima de 7,6 diminui a capacidade dos derivados clorados realizarem o processo de desinfecção na água da piscina. “Assim, microrganismos patogênicos, que transmitem doenças, não estarão sendo eliminados”, completa. Ações preventivas podem otimizar o trabalho de manutenção da água da piscina e garantir a qualidade, pondera, por sua vez, o engenheiro Sérgio Leite. Ele sugere, entre outras ações, realizar campanhas para que os usuários não usem bronzeadores ou urinem dentro da piscina; obrigar o banho de ducha antes de entrar na piscina; manter o lava-pés cheio e com água superclorada; limpar e desinfetar o piso do deck diariamente; e utilizar capa de cobertura à noite ou quando sem uso.
Próxima Edição: Piscina: Manutenção
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QUALIDADE MICROBIOLÓGICA
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Ilustração: Rodrigo Carvalho
DICA / ELEVADORES: BOTOEIRAS – MODERNIZAÇÃO
Por Luiza Oliva
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"Nosso elevador chegou ao fundo do poço". Assim a síndica Maria de Fátima Brito Gibelli David define
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a situação vivida no Condomínio Edifício Alida. O prédio, construído há 45 anos e localizado nos Jardins, em São Paulo, sofreu alguns reveses em sua história, como o calote de uma administradora. Sem dinheiro em caixa e com seguidas gestões descuidando da manutenção, os elevadores foram dos itens que mais sentiram o abandono. “Houve uma pane total e o elevador social não tinha mais condições de funcionamento”, lembra. A única saída foi a modernização – tanto técnica quanto da cabina. “É incrível, mas nosso elevador não era sequer aterrado. Consegui negociar a reforma para pagamento em 24 meses e hoje colhemos os ganhos. Os visitantes comentam como o prédio mudou com o elevador reformado. Percebemos a diferença em relação ao de serviço, que ainda é antigo: o social ficou muito mais silencioso e notamos também a economia de energia”, conta Fátima, feliz com os resultados. “Tenho certeza que valorizou muito o prédio. Colocamos no elevador o mesmo piso de granito do hall e ficou muito bonito.” Visual atualizado, incluindo botoeiras adequadas às normas, funcionamento sem quebras constantes, economia na manutenção e na conta de luz. Os resultados são inúmeros quando se trata da modernização técnica e estética dos elevadores. Conforme o engenheiro mecânico Francisco Thurler Valente, autor de publicações técnicas e consultor na área de elevadores, com experiência de 40 anos no setor, a modernização deve ser analisada pelo síndico em algumas situações: quando uma parte do elevador apresenta riscos de acidentes graves e o mercado traz nova solução que proporciona a necessária segurança aos usuários; quando uma parte não existia e foi criada para prevenir situações perigosas aos usuários; se uma lei, regulamento ou norma assim o determinar (por exemplo, atendimento às normas da ABNT); e ainda quando há paradas frequentes, ocasionadas, por exemplo, pelo quadro de comando a relés, fita seletora, operador de porta etc. Fernando explica que certos casos exigem mesmo a troca do elevador. “Porém, instalações bem conservadas deveriam passar por um filtro levando em conta o custo e benefício da modernização”, aponta.
ATUALIZAÇÃO ELÉTRICA E MECÂNICA Rogerio Meneguello, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), afirma que a modernização técnica consiste em atualizar o elevador tanto na parte elétrica quanto na parte mecânica. “Ela poderá ocorrer de forma total ou progressiva, ou seja, por etapas. A modernização técnica padrão envolve a troca de quadro de comando,
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DICA / ELEVADORES: BOTOEIRAS – MODERNIZAÇÃO sensores de nivelamento, fiação completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. É claro que existem mais itens, porém estes são os básicos.” Para Rogerio, é importante lembrar que na troca do quadro de comando o modelo a ser instalado deverá possuir um dispositivo acoplado chamado de VVVF ou Inversor de Frequência. “Este dispositivo permite deixar a cabina sempre nivelada no pavimento independentemente da quantidade de peso existente dentro dela, elimina trancos na partida e na parada, alonga a vida útil da máquina de tração e motores e diminui o gasto com energia elétrica.” Ele explica como a economia de energia acontece: no momento da partida, todo motor elétrico, incluindo o do elevador, consome durante poucos segundos até cinco vezes mais que o consumo nominal. Conforme o diretor do Seciesp, o Inversor elimina esse pico, que é o responsável pelo desperdício de energia.
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BELEZA E FUNCIONALIDADE
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Certamente num processo de modernização as botoeiras serão substituídas. “Botoeiras muito antigas normalmente são incompatíveis com os comandos atuais”, afirma o engenheiro Francisco Valente. E devem ser trocadas principalmente porque são a parte mais visível dos elevadores para o usuário. “Nenhum morador tem acesso à casa de máquinas, à parte superior da cabina ou dentro do poço, onde serão substituídos componentes para a modernização. É claro que o usuário vai notar o conforto do elevador. Mas há o efeito psicológico, as botoeiras estão diante dos olhos”, pondera Meneguello. Além de embelezar cabinas e pavimentos e mostrar ao morador que algo foi feito no elevador, as botoeiras modernas são mais funcionais. “As botoeiras também envolvem os displays que estão acoplados nela. Os displays são os números digitais que mostram o andar em que a cabina está. Hoje, atualmente, faz parte das normas técnicas ter displays nas botoeiras, e se o condomínio pretende modernizar seus elevadores, deve colocar itens de norma e deixar o elevador atualizado”, orienta o diretor do Seciesp. Geralmente os elevadores antigos que precisam passar por modernização técnica não possuem displays e sim as setas de sentido subindo e descendo. “Isso é coisa do passado, que ainda funciona com lâmpadas. Devemos considerar as botoeiras como um item básico numa modernização”, define, completando que também as identificações dos botões em Braille são exigência de normas técnicas. Conforme Rogerio Meneguello, as botoeiras são itens fabricados sob encomenda para cada elevador. “É como fabricar uma roupa em um alfaiate. As medidas variam de prédio para prédio, assim como as tensões de alimentação e a forma com que as botoeiras são ligadas. Elas se adaptam a qualquer elevador desde que as medidas e informações técnicas forem passadas para o fabricante”, orienta. Mas já são realidade elevadores sem botoeiras nas cabinas, especialmente em grandes condomínios comerciais. “São os elevadores ditos de chamada antecipada, que utilizam tecnologia de última geração. É um sistema de distribuição de chamadas muito sofisticado e eficiente que substitui as botoeiras de pavimento por terminais colocados no hall de entrada do edifício”, conta o engenheiro Francisco Valente. Segundo o especialista, ao invés de utilizar uma botoeira para realizar a chamada, o usuário interage com uma interface IHM (Interface Homem-Máquina), informando ao terminal seu pavimento de destino. O terminal então mostra o elevador que irá transportá-lo. “Já no elevador selecionado, o passageiro é levado ao piso de destino. Não há botoeira dentro da cabina, visto que a chamada de destino foi efetuada antes de entrar no elevador”, finaliza.
Próxima Edição: Elevadores: Valorização do Patrimônio
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(Fonte: PPA/Departamento de Marketing)
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Ilustração: Rodrigo Carvalho
DICA / FACHADA: TINTAS
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As obras de pintura das fachadas costumam ser das mais complicadas para os síndicos. Da escolha da empresa à definição da cor, passando pelo acompanhamento da obra, todas as etapas são importantes para um bom resultado final. Apesar de trabalhosa, a pintura não pode ser postergada por muitos anos. “Costuma-se falar em repintura a cada três anos, mas tudo depende da qualidade da pintura efetuada”, aponta o engenheiro Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape -SP) e perito em engenharia diagnóstica. Tito Lívio argumenta que é fundamental enxergar as edificações não como um produto industrial, perfeitamente acabado, mas como um projeto especial e que exige cuidados. “Lavagens, rejuntamentos periódicos e pintura são etapas da manutenção necessárias às fachadas. Admitimos uma vida útil de 30 anos para as fachadas que recebem manutenção adequada. Após essa idade, sempre é preciso programar uma grande revisão”, afirma. Na busca de um serviço de qualidade, os síndicos devem se cercar de todos os cuidados. Foi o que fez Maurício Jovino, do Residencial Guignard, localizado em Guaianazes, que tinha uma meta bem definida: pintar as sete torres do empreendimento. Isso porque, com sérios problemas de caixa (que retrocederam graças à individualização da cobrança da água e do gás), o condomínio ficou oito anos sem pintura. “Não bastava pintar. Tínhamos sérios problemas de fissuras e microfissuras. Solicitei um laudo junto a um fabricante de tintas e, com base nesse estudo, pedi os orçamentos às empresas de pintura. De cara avisava que trabalharia com um cronograma físico-financeiro de obras. Ou seja, só pagaria na medida em que o serviço fosse entregue. Também exigi um memorial descritivo da obra e orientei o zelador a fotografar todo o material que chegasse ao condomínio.” As exigências resultaram em um contrato muito bem delineado. “A pintura nos custou muito, e foram anos esperando. Era uma responsabilidade grande e eu precisava garantias de que o serviço seria bem feito.” Maurício foi criterioso também com a escolha das cores. As torres tinham três cores, que causavam insatisfação nos moradores. “Os tons usados eram areia, azul e ferrugem, quase um abóbora, que realmente não agradava. Conseguimos colocar novas opções de cores em fotos do condomínio no computador. Levamos doze combinações para assembleia, que resultaram em três finalistas. Estas foram votadas, através de uma urna que ficou 30 dias no condomínio para que todos pudessem se manifestar”, relata. Hoje, dois anos após a conclusão do serviço, satisfeito com o resultado final e com os blocos já pintados em verde claro e bege, Maurício programa a repintura de muros, pisos e gradis e já pensa na nova pintura das torres. “A cada cinco anos é preciso repintar tudo, não há como fugir. A poluição e as chuvas deixam as fachadas muito desgastadas.”
DICA / FACHADA: TINTAS QUAL TINTA USAR? A escolha da tinta é ponto fundamental no processo de pintura. Segundo Gisele Bonfim, gerente técnica e de meio ambiente da Associação Brasileira dos Fabricantes de Tintas (Abrafati), a tinta aplicada em fachadas deve primeiramente resistir bem às intempéries, ou seja, aos efeitos de chuvas, ventos e sol. “É importante destacar, no entanto, que o bom resultado de qualquer pintura não depende apenas da qualidade da tinta utilizada, mas também de outros dois fatores básicos: a preparação da superfície a ser pintada e a correta aplicação do produto”, orienta. Para o engenheiro Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, especialista em perícias prediais e membro do Ibape, inúmeras podem ser as causas de problemas com a pintura nas fachadas. “Costuma-se associar as patologias à tinta, mas muitas vezes temos problemas de preparo da base. Por exemplo, uma argamassa nova precisa de um mês de cura para que receba pintura, secando a água incorporada no seu preparo. Pintar antes disso é certeza de péssimo resultado”, avalia. Para Gisele, não é necessário que conste a especificação “fachada” na embalagem da tinta para que ela seja indicada para esse uso. Conforme a especialista, a norma técnica estabelece que devem ser usados os dizeres “interior/exterior” na embalagem para tintas indicadas para uso externo, ou seja, em fachadas. “Só podem ser usadas nessa aplicação as tintas classificadas como Standard ou Premium, que têm maior resistência às intempéries. Tintas classificadas como ‘econômicas’ são indicadas exclusivamente para ambientes internos”, reforça. Gisele lembra que, para obter um bom resultado na pintura, todo o sistema precisa ser adequado. “Isso inclui a preparação da superfície, a escolha da tinta e de produtos complementares, e a utilização das técnicas corretas para aplicação dos produtos. É fundamental verificar se a tinta atende às especificações mínimas determinadas pelas normas técnicas brasileiras. Esse é o melhor critério técnico para saber se uma determinada tinta tem padrões mínimos de qualidade.”
Distinguir entre tintas látex PVA e tintas látex acrílicas é outra dificuldade dos usuários. “Muita gente acredita que tintas acrílicas seriam indicadas para uso externo enquanto as PVA estariam restritas aos ambientes internos, em função de fatores como lavabilidade e durabilidade. Essa informação nem sempre é verdadeira, pois existem tintas acrílicas ‘econômicas’, indicadas apenas para uso interior, assim como tintas látex PVA Standard e Premium, que podem ser aplicadas em fachadas sem nenhum problema”, define Gisele Bonfim, da Abrafati. Ela explica que a principal diferença entre as tintas látex PVA e tintas látex acrílicas é a resina utilizada. As tintas PVA usam acetato de polivinila, enquanto as acrílicas são à base de resina acrílica. As tintas para aplicação em fachadas devem resistir ainda às lavagens, procedimentos que não devem diminuir a sua durabilidade. Gisele orienta, porém, que essa resistência não se dá por tempo indeterminado e depende de fatores como as condições ambientais do local do imóvel, a forma e a periodicidade das lavagens. Segundo ela, “Para lavagens mais frequentes, é recomendável o uso de tintas Premium, que apresentam maior resistência do que as Standard”.
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PVA OU ACRÍLICA?
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Ilustração: Rodrigo Carvalho
CAPA / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS
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A prevenção ao consumo de drogas e o combate
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à conduta antissocial e à inadimplência foram os temas centrais das três conferências que marcaram a realização do 4º Direcional Síndicos, as quais suscitaram muitos questionamentos entre os presentes. O Cel. PM Luiz de Castro Júnior e o delegado da Polícia Civil Luís Renato Mendonça Davini centraram suas abordagens em torno das possibilidades de ação conjunta entre órgãos do governo e a comunidade na questão das drogas, notadamente os condomínios, enquanto o advogado e síndico Márcio Rachkorsky ponderou quanto à viabilidade de algumas dessas medidas. De forma geral, os três palestrantes deixaram grande contribuição ao público, diante da experiência profissional acumulada em anos de trabalho. O Cel. Luiz de Castro Júnior é Diretor de Polícia Comunitária e de Direitos Humanos da Polícia Militar de São Paulo e Coordenador Nacional do Programa Educacional de Resistência às Drogas (PROERD), e celebrou recentemente parcerias com o Secovi e o Creci em São Paulo para atuação nos condomínios. Já o delegado Luís Renato atua no 12º Distrito Policial, no Pari, região central da cidade, foi delegado piloto do Grupo de Operações Especiais da Polícia Civil de São Paulo e esteve na linha de frente do trabalho policial na região da cracolândia. Rachkorsky, por sua vez, especializado na área condominial, é comentarista de programas da TV Globo e rádio CBN, além de presidente da Assosíndicos. Para os condomínios, o consumo e até mesmo tráfico de drogas é dos assuntos mais delicados que enfrentam em seu cotidiano. Os síndicos chegaram ao encontro cheios de dúvidas sobre como agir nessas situações, principalmente em relação à permissão de entrada ou não dos policiais nas áreas comuns e também no interior das unidades. Em geral, conforme apontaram durante o evento, a Polícia Militar, quando acionada, alega que não tem autorização para adentrar os condomínios. Segundo o delegado Davini, nesses casos, “o policial é obrigado a entrar no condomínio, sob pena de prevaricação”. Enfático, o delega-
do explicou que “aos síndicos é dado o direito de autorizar a entrada da Polícia, mesmo que não haja flagrante delito”. E na ausência do síndico, qualquer morador poderá fazê-lo, completou Davini. Por fim, recomendou aos condomínios que chamem o superior do policial que se recusar a atender a uma ocorrência. Já nas unidades, há controvérsias, pois se inexistirem evidências concretas do delito, o próprio policial poderá sofrer complicações se entrar no espaço privado. A recomendação, no caso, é para que os condomínios procurem juntar provas ao longo do tempo, de forma a embasar a ação da autoridade. De outro modo, o delegado Davini observou que nada impede que o policial bata à porta da pessoa denunciada, o que de certa maneira serve para “constranger, pois o usuário e o traficante não querem insegurança”.
AÇÕES CONJUNTAS A tônica das palestras do delegado e do Cel PM Luiz de Castro recaiu na orientação para que síndicos, zeladores e os próprios condôminos busquem aproximação com os órgãos oficiais de prevenção e combate ao consumo e tráfico de drogas. “Se vocês noticiarem qualquer situação em registro formal de boletim de ocorrência, somos obrigados a dar uma resposta”, destacou o Cel. Luiz de Castro. Segundo ele, essa é uma das principais barreiras a serem quebradas na relação entre os condomínios e a Polícia. Outro importante avanço deve ocorrer no convencimento da
CAPA / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS população de que “os direitos individuais não podem ultrapassar os coletivos”, diretriz que poderá dar aos síndicos segurança maior no momento de aplicar os dispositivos legais de que dispõem na Convenção Coletiva, no Regimento Interno ou na lei. A situação é complexa. Muitos condomínios constituídos há 30, 40 anos, por exemplo, sequer preveem o problema em seu corpo de normas. Em um populoso empreendimento do bairro de São João Clímaco, zona Sudeste de São Paulo, de 38 prédios de quatro andares e cerca de 1.200 moradores, o consumo de entorpecentes acontece a olhos vistos, conforme relataram duas subsíndicas presentes ao 4º Direcional Síndicos, mas que preferiram o anonimato. Ambas afirmaram que sofrem retaliações e ameaças de moradores que se sentem incomodados pelas tentativas de disciplinarem o convívio no espaço
coletivo, especialmente no uso das drogas e do barulho. “O consumo da droga envolve pessoas cada vez mais jovens, que não fazem questão nenhuma mais de esconder”, disseram as subsíndicas. Por outro lado, os funcionários da área da segurança não estão preparados para lidar com a situação, a Convenção e o Regimento, de 30 anos atrás, ignoram o problema e os pais não comparecem às reuniões que eventualmente o condomínio convoca para esclarecê-los sobre o assunto. “Precisaria conscientizar os familiares e criar espaços para lazer do jovem, que está meio de lado”, comentaram, lembrando que a área coletiva do condomínio ficou prioritariamente reservada às garagens e que somente agora estão sendo implantados equipamentos para as crianças e os idosos. “Temos 150 mil metros quadrados de área, mas primeiro lembraram dos carros, para depois pensarem nos filhos”, criticaram as moradoras. E a ociosidade é componente importante para a predisposição ao vício, pois, de acordo com o Cel. Luiz de Castro, “o ambiente influencia diretamente o comportamento humano”. (A cobertura do 4º Direcional Síndicos continua nas páginas 18 a 23).
Profa. Rosely Schwartz
Consultor de segutança David da Silva
Sônia Inakake, diretora do Grupo Direcional
O mágico Ricardo Madureira
NO WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR, LEIA As dicas do delegado da Polícia Civil Luís Renato Mendonça Davini para a abordagem do problema do consumo de drogas entre os condôminos, além dos dispositivos legais que dão instrumentos para a atuação do síndico. Acesse o texto no link da versão online da reportagem de Capa do 4º Direcional Síndicos.
Em quase seis horas de atividades variadas, iniciadas às 8h e encerradas por volta das 14h, o público presente ao 4º Direcional Síndicos vivenciou momentos enriquecedores, que certamente lhes deixaram um gosto de quero mais e grande expectativa pela realização do próximo encontro, em 2012. Segundo a diretora do Grupo Direcional, Sônia Inakake, a nova edição terá formato, proposta e público ampliados, em homenagem aos 15 anos da revista Direcional Condomínios. Mas este 4º Direcional Síndicos já surpreendeu pelo dinamismo e a rica programação. A recepção aos convidados e inscritos ocorreu sob clima de confraternização, com um bom serviço de café da manhã. Na abertura dos trabalhos no auditório, o mágico Ricardo Madureira quebrou o ar frio da manhã de outono com sua performance bem-humorada e infalível, despertando os participantes para as três palestras que viriam a seguir: do Cel. PM Luiz de Castro Júnior, do delegado Luís Mendonça Davini e do advogado e síndico Márcio Rachkorsky. No intervalo entre as palestras sobre drogas e a participação Rachkorsky, durante o coffee-break servido no salão anexo ao auditório, 15 expositores mantiveram-se solícitos no atendimento aos síndicos que buscavam conhecer melhor seus produtos e serviços. Também a professora Rosely Schwartz deu um toque especial ao evento, ao autografar a 13° edição do seu livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva). Outro destaque ficou por conta da distribuição, a todos os presentes, da recém-lançada “Cartilha ABESE de Segurança dos Condomínios”, de autoria do consultor David Fernandes da Silva, que explicou aos presentes o objetivo deste trabalho. Seguindo o formato das versões anteriores, o 4º Direcional Síndicos encerrou as atividades com o sorteio de dezenas de prêmios, como produtos eletroportáteis, utilidades domésticas, livros e viagens. (R.F.)
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COMO FOI...
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REPERCUSSÃO / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS
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Faz pouco mais de quatro meses que o síndico Sérgio Serra assumiu o cargo na Morada dos Nobres, em São Bernardo do Campo, empreendimento de oito torres e cerca de 190 moradores, e já elegeu a comunicação como sua grande aliada. Ao mesmo tempo em que busca conhecimento para agir, razão de sua participação no 4º Direcional Síndicos, procura disponibilizar as informações aos moradores, através da implantação de quadros de avisos. Sérgio disse que “quer subsídios para saber como trabalhar”, entre eles, como lidar com o problema do consumo de drogas, “que muitos dizem acontecer, mas do qual não temos ainda como provar”. Essas intercorrências diárias internas dos condomínios já ocupam boa parte da vida do síndico, o que dirá quando ele é cobrado para que também resolva dissabores externos, que acabam afetando o sossego dos condôminos, seu direito de ir e vir? A síndica Marise Martins, do Condomínio Edifício São Lourenço, vizinho aos inúmeros bares que se formaram no entorno da Universidade Mackenzie, no centro de São Paulo, não sabe mais o que fazer para desimpedir as calçadas de acesso ao prédio, sempre tomadas pelas mesas dos bares e seus fregueses. “Estamos trabalhando junto com o Conseg (Conselho de Segurança) da região, os órgãos da Prefeitura, são anos de luta, mas nada está resolvido”, desabafou. Segundo os conferencistas reunidos pelo 4º Direcional Síndicos, o principal recurso que o síndico tem em mãos é o conhecimento das leis do Estado e também das normas internas, as quais lhes ampliam as possibilidades de atuação e conferem segurança às decisões e posicionamentos que venham a adotar. “É preciso exercer o poder de síndico”, sentenciou o palestrante e advogado Márcio Rachkorsky. Márcio lembrou que o síndico responde, formalmente, por inúmeras responsabilidades perante a lei, entre elas a civil, criminal, ambiental, trabalhista, entre outras. Além disso, conforme o Artigo 1.348 do Novo Código Civil, compete a ele “cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia”. Nem sempre, claro, a Convenção ou o Regimento deliberam acerca dos muitos conflitos que surgem no cotidiano, quadro agravado quando se observa que o Novo Código Civil exige quórum de dois terços em assembleia para alterar a Convenção (Artigo 1.351).
Para Márcio Rachkorsky, os síndicos podem e devem, sempre que possível, incluir no Regimento Interno as questões omitidas pela Convenção. “Por maioria simples de assembleia, o síndico pode mudar tudo o que quer no condomínio pelo Regimento, desde que isso não envolva assuntos estruturais, como a eleição e destituição”, observou. “O Regimento precisa ser mais maleável, ser modificado quando houver necessidade de novas regras para utilização de quadras, churrasqueiras, entre outros.”
“REGIME PRESIDENCIALISTA” O advogado defendeu uma vez mais, na verdade, que as gestões dos síndicos sejam guiadas pela praticidade e agilidade nas decisões. “Um bom síndico deve ser respaldado por uma boa administradora, bons advogados, conselho diretivo, contratos, além de saber agir e sair da inércia”, disse. Conforme explicou Márcio, ainda que o síndico delegue funções e divida tarefas, “o regime no condomínio é o presidencialista, ele tem as prerrogativas de fazer a escolha final, porque é ele quem responde”. Entre os exemplos citados pelo advogado, está a contratação de obras e serviços, a qual geralmente acaba sendo definida pelo menor preço em assembleia, mas que nem sempre resulta em qualidade. Pelo contrário, o barato costuma sair caro e trazer mais dor de cabeça ao síndico. “Quando a assembleia aprova pelo menor preço uma empresa que não seja a mais qualificada, é possível ao síndico dizer que não assina o contrato e pedir outra convocação para deliberar sobre novas cotações”, apontou Rachkorsky. De posições muitas vezes
REPERCUSSÃO / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS polêmicas, o advogado agradou a quase totalidade do público presente, conforme avaliação colhida ao final do encontro. Rachkorsky recomendou ainda que o próprio síndico presida a assembleia, exceto quando deliberar sobre sua situação. Outro assunto abordado pelo palestrante foi a conduta antissocial. Novamente aqui, o advogado recomendou celeridade nas deliberações. Rachkorsky sugeriu aos síndicos “mexerem no bolso” dos devedores. “O Novo Código Civil diz que o condômino em atitude antissocial poderá ser multado em até cinco vezes o valor da taxa condominial e em dez vezes na reincidência". A norma terá que constar na Convenção, com aprovação de quórum de três quartos dos votantes (Artigo 1.337), mas Márcio acredita que mesmo sem que isto esteja expresso, há a possibilidade de “fazer valer a função social da propriedade”, encaminhando notificações, advertências e, posteriormente, multas. É uma atitude que traz riscos, no entanto, Márcio disse que a adotaria como síndico.
“DELEGACIA DO SÍNDICO” Mantendo o tom incisivo, o advogado propôs ainda a criação da Delegacia do Síndico, a exemplo das delegacias especializadas que já existem no âmbito da Segurança Pública em São Paulo. “É preciso que haja uma estrutura diferenciada para o síndico, pois ele está representando uma comunidade e, em geral, o policial que o atende não entende nada de condomínio”, justificou. Márcio falava especificamente sobre a prevenção e combate ao uso das drogas e repercutia as dificuldades que o público manifestava para entender até onde o síndico pode agir e o que deve cobrar das autoridades do Estado. Na verdade, para o arquiteto Sérgio Saraiva Martins, representante do Conseg do bairro da Consolação e que acompanhou as palestras do 4º Direcional Síndicos, “temos que trabalhar com os instrumentos legais e de forma conjugada, envolvendo, por exemplo, as subprefeituras”. O encontro promovido pela revista Direcional Condomínios atendeu às expectativas de 96% do público presente, que prometeu retornar, em sua imensa maioria (95%), à edição do próximo ano, conforme apontou a pesquisa pós-evento realizada pelos organizadores.
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Fotos dos patrocinadores
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O DESAFIO DIÁRIO DE SER SÍNDICO
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Há apenas três meses Mildred Molina é síndica do Condomínio Residencial Village. Apesar do pouco tempo de experiência, ela tem noção do desafio que tem pela frente. O condomínio, construído há mais de 40 anos no bairro do Piqueri, tem 120 unidades e cinco blocos e está saindo de um período de autogestão. “Queríamos uma administração clara e mudamos a forma de gestão. Havia um grupo de moradores trabalhando pela mudança, mas é difícil alguém querer assumir o cargo de síndico. Apesar de também ser dentista e ter uma vida corrida, resolvi assumir. Procurei o evento para aprender”, pondera. O objetivo de Mildred se repete nas diversas histórias de síndicos presentes ao 4º Direcional Síndicos: a necessidade de formação é grande para quem vive os desafios diários de ser síndico. Railda Damaceno, síndica há três anos, foi ao evento acompanhada do zelador Manoel de Jesus Santos. No comando do Condomínio Edifício Parque do Olimpo, no Jardim da Saúde, a dupla tem como grande preocupação a segurança dos moradores dos 216 apartamentos e estava interessada pelas palestras do evento, com foco na prevenção às drogas. “Nem sempre temos a colaboração de moradores. Alguns chegam a abrir o portão da garagem para outro veículo que está à frente, sem conhecer os ocupantes”, constata Railda. Quem também trabalha com foco na prevenção é Júlia Titz de Rezende, presidente do Conselho Comunitário de Segurança (Conseg) do Morumbi. Júlia não é síndica, mas conhece o dia a dia e as agruras de diversos gestores de edifícios. O Conseg Morumbi congrega a área da 34ª Delegacia de Polícia, abrangendo bairros como Vila Sonia, Jardim Guedala, Jardim Leonor e Real Parque. “Calculo que só o Real Parque reúna cerca de 200 prédios, e Vila Sonia e Caxingui, aproximadamente mais 200. O Conseg faz um trabalho essencialmente preventivo de segurança. Conheço a atuação da Polícia Militar na prevenção às drogas, e considero muito importante essa exposição do tema para os síndicos”, avaliou, enquanto aguardava o início das palestras. Até mesmo os gestores de prédios menores e tranquilos consideram fundamental a participação em eventos e a troca de experiências. É o caso de Yara Virginia Ciorlia da Mata, síndica do Condomínio Edifício Jomar, localizado no Pari, com 32 apartamentos e construído há cerca de 45 anos. No comando do prédio há oito anos, ela não tem enfrentado grandes problemas. “Não temos garagem, o que elimina boa parte das discussões entre vizinhos”, pondera. Mesmo sem muitos conflitos, ela considera indispensável ao síndico se manter bem informado. Leitora assídua da revista Direcional Condomínios, Yara preferiu desta vez comparecer pessoalmente ao evento para estar atualizada. Os gerentes prediais, que atuam tanto com funções de zeladoria como de gestão, também investem em formação. Leone Silva Santos há seis anos trabalha no Condomínio Edifício Nações Unidas, um residencial com 144 apartamentos localizado em plena Marginal Pinheiros, próximo ao shopping Eldorado. Para dar conta de uma
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população residente de 715 pessoas e de 14 funcionários próprios, Leone não descuida. “Este é o terceiro evento da Direcional do qual participo. Minha experiência profissional é grande, mas a rotina do condomínio exige que estejamos sempre preparados.” Antes do início das palestras, o trio de síndicos Simone Moura Zahluth, Vânia de Paula Raffaelli e José Carlos Belletti Garcia trocava ideias sobre suas experiências. Simone é médica e confessa que, há quatro anos, quando assumiu pela primeira vez o cargo de síndica no Condomínio Larissa, com 40 apartamentos na Vila Mariana, “não sabia nada do assunto”. Vânia, síndica do Edifício Islândia, em Moema, com 21 apartamentos, acredita na necessária formação dos síndicos. “Temos que nos informar. Há dois anos fiz o curso de Administração de Condomínios da Rosely Schwartz. Venho sempre a eventos, como os da Direcional. São medidas que abrem horizontes”, aponta Vânia. José Carlos, síndico profissional, acredita que o gestor que não conhece as leis que regem a administração de condomínios “está fora”. “Infelizmente, vemos muitos síndicos que não têm noção do que assumem e as gestões deixam muito a desejar. Não verificam a convenção, acumulam problemas administrativos e, com o tempo, a situação se complica ainda mais.” Para ele, os eventos só auxiliam. “Sempre conhecemos pessoas, fazemos uma rede de relacionamentos e pegamos dicas importantes. A Direcional Condomínios está de parabéns pelo 4º Direcional Síndicos”, finaliza. (L.O) 15 EXPOSITORES INVESTIRAM EM INFORMAÇÃO AO PÚBLICO
ALIANCE SERVICE (Terceirização) Segundo Vanderlei Machado, diretor da Aliance, sua participação no evento teve como objetivo assistir o cliente um pouco mais de perto. “Trabalhamos com limpeza, conservação, serviço de portaria e segurança. A cada ano nossa expectativa é melhor, pois vejo que a Direcional sempre se renova.” (www.alianceservice.com.br) BRADESCO Pelo segundo ano consecutivo, o Bradesco aproveitou o evento para apresentar serviços exclusivos como “pagamentos de fornecedores, recebimento das taxas condominiais, folha de pagamento dos funcionários, além do software Net finanças Condomínio”. O banco esteve representado pelo gerente de nicho, Celso Chaves. (www.bradesco.com.br)
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ADAPT ENGENHARIA Representada pelo diretor Paulo Maccaferri, a Adapt retornou ao evento porque “ele dá certo, já deu certo”. Empresa de engenharia civil, a Adapt tem como um de seus fortes a recuperação de fachadas, mas realiza um trabalho diferenciado de orientação sobre a valorização patrimonial, através da revitalização da pintura e áreas comuns. (www.adaptengenharia.com.br)
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CASA DAS FARDAS (Uniformes) Com sede em Salvador (BA) e filiais em São Paulo há três anos, a Casa das Fardas participou do evento para divulgar a marca e prospectar clientes. Para Carol Antunes, seu grande diferencial é trabalhar com a linha completa de uniformes e fornecer tudo em pronta entrega, um kit pronto, com bordado, ajuste, barra etc. (www.casadasfardas.com.br) D&D CONDOMÍNIO (Serviços administrativos) Com mais 20 anos de atuação, a D&D tem seu diferencial no atendimento personalizado aos clientes. Oferece uma série de benefícios aos condomínios, como isenção do 13º salário e promoção de cinco assembleias anuais gratuitas, entre outros, conforme destacou o gerente comercial Rodrigo Pereira. (www. dedcondominio.com.br) DOMINANTE (Portas corta fogo) No mercado há quatro anos, a Dominante cresceu muito rapidamente e atua com quadro técnico altamente especializado e instaladores identificados com uniformes, proporcionando ampla segurança aos condomínios. Esteve no evento representado pelo gerente comercial Marcio Berto, que destacou como seu grande diferencial o atendimento comercial e técnico, incluindo pré-venda, venda e pós-venda. (www.dominante.ind.br)
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ELETROSEG (Sistemas integrados de segurança) Patrocinadora há três edições do Direcional Síndicos, a Eletroseg atua com alta tecnologia em alarmes, CFTV e demais equipamentos de segurança condominial, 24 horas por dia. Oferece ainda monitoramento, através de empresa vinculada ao grupo. “Com dois cliques de mouse enxergamos a imagem de um local em menos de 30 segundos, para conferência e tomada de providência para os casos devidos”, destacou o diretor comercial Denis Perdigão. (www.eletroseg.com.br)
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GERADIESEL (Grupo Geradores) Há 22 anos no mercado, a Geradiesel apresentou aos síndicos “uma proposta de manutenção preventiva e sistema de energia alternativa” a eventuais apagões, destacou o diretor comercial Fernando Raimundo. A empresa atua com grupos de geradores movidos a diesel e a gás, realiza visitas e diagnósticos sob contratos mensais e oferece assistência técnica. (www.geradiesel.com.br) HYDROMUNDO (Economia de água) A empresa está se especializando no atendimento aos condomínios, pois sabe que oferece hoje um equipamento muito valorizado por proporcionar a redução da conta de água: bloqueador de ar nas instalações hidráulicas. Segundo o diretor comercial Alexandre Alves, a instalação é feita sem custo e se não houver redução, a peça é retirada sem ônus para o cliente. (www.hydromundo.com.br)
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MONCIEL ELEVADORES Pelo segundo ano consecutivo, a Monciel esteve no Direcional Síndicos, apresentando seu amplo portfólio de produtos e serviços. Com mais de 50 anos de mercado e de capital exclusivamente nacional, a Monciel atua com montagem de elevadores, assistência técnica e modernização. A empresa foi representada pelo diretor comercial Max Santos. (www.monciel.com.br) MORUMBI SERVICE (Equipamentos e monitoramento) Em sua primeira participação no evento, a Morumbi Service se mostrou surpresa pela grande afluência de público e o interesse dos participantes na busca de informações. A diretora Arlete Pando destacou o atendimento da empresa como seu principal diferencial, “pois é totalmente direcionado ao cliente. A Morumbi está há 30 anos no mercado". (www.morumbiservice.com.br) PROTECHOQUE O empresário Washington Botella apresentou no evento a expertise de uma empresa que protege as garagens e os carros que trafegam internamente nos prédios. Seu objetivo em relação ao encontro com os síndicos foi o de reforçar a divulgação do produto. (www.protechoque.com.br) TRIUNFO EXTINTORES Fundada em 1994 por profissionais qualificados, a Triunfo desenvolve um trabalho de qualidade, destacou sua gerente comercial, Maria Diniz. “Prezamos o cumprimento das normas técnicas e as portarias do Inmetro. É uma empresa que nasceu certificada”, enfatizou a gerente, satisfeita com a movimentação e a recepção aos síndicos durante o evento. (www.triunfoextintores.com.br)
WESCO (ACACABOU) Um dos carros-chefe da empresa é o “Acacabou”, dispenser contendo saquinhos biodegradáveis a ser instalado em locais estratégicos dos condomínios. Os saquinhos permitem o recolhimento das fezes dos animais quando levados para passear. “É uma forma de educar os donos de cães a deixar o ambiente limpo para todo mundo usufruir”, destacou Wesley Garcia Gomes, satisfeito pela grande presença de público ao 4º Direcional Síndicos - “melhor do que eu esperava”. (www.wesco.com.br) (Entrevistas Rafael Lima; Edição Rosali Figueiredo)
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WELLNESS CONDOMÍNIOS (Esportes e qualidade de vida) A Wellness agrupa quatro empresas de serviços em qualidade de vida e esportes e aproveitou o encontro para lançar a Wellness Condomínios. Segundo a diretora geral Gisele Henriques, a Wellness desenvolve atividades orientadas para todos os públicos no interior dos condomínios, de crianças e jovens a adultos e idosos. (www.grupowqv.com)
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Informe Publicitário
USO RACIONAL DA ÁGUA EM
CONDOMÍNIOS
SAIBA COMO REDUZIR O CONSUMO DE ÁGUA EM ATÉ 50% NO SEU CONDOMÍNIO E AINDA CONTRIBUIR COM A PRESERVAÇÃO DOS RECURSOS NATURAIS EM NOSSO PLANETA.
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• EQUIPAMENTOS ECONOMIZADORES DE ÁGUA
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O consumo de água para fins de higiene pessoal pode representar entre 65% a 75% do total gasto em condomínios residenciais e comerciais. - No chuveiro, um banho de 10 minutos pode gastar até 350 litros de água. Com a instalação de uma Válvula Redutora Dr10, pode se obter uma economia de até 50% sem perder o conforto e qualidade do banho; - Equipamentos com duplo acionamento para caixas acopladas também geram uma boa economia, pois diminuem a vazão da descarga (3 litros para líquidos e 6 litros para dejetos) sem prejuízo de higienização; - As Torneiras com acionamento automático ou com sensores, quando instaladas por profissionais
especializados na área de Uso Racional da Água, pode gerar uma economia de até 70%;
• PROGRAMA 3R HIDRA Até 50%de economia sem custo inicial para o seu Condomínio. Antes de trocar qualquer equipamento convencional por economizadores de água, o ideal é sempre consultar um especialista na área, alerta o Consultor e Especialista em Gestão de Uso Racional da Água da Doutor Economia, Abraão Barbosa. Atendemos diversos clientes, que mesmo com a aquisição desses equipamentos, não obtiveram o retorno esperado. Em muitos casos a economia não ultrapassou os 20%. O Programa 3R Hidra (Readequação dos Ramais da Rede Hidráulica) da Doutor Economia, propõe-se a gerar uma economia de até 50% sem investimento inicial para o seu condomínio. O Programa de Uso Racional de Água é feito, sem alterações na estrutura física do edifício, sem alterar a estética dos equipamentos já existentes e, o que é melhor, todo investimento é 100% subsidiado pela própria economia, adequando o seu condomínio a Lei 14018/05 que prevê entre outras medidas, a implantação de soluções de combate ao desperdício e uso racional da água em edificações publicas e privadas. Para saber mais acesse: www. doutoreconomia.com ou Ligue: 11 2568-7150
(Fonte: Abraão Barbosa, diretor e consultor em Gestão de Recursos Hídricos)
Economizar água é um dever de todo o cidadão. Tudo porque esse recurso natural essencial à vida, apesar de renovável, é também finito. Dessa forma, mesmo em condomínios, onde o custo da água é, na maioria das vezes, dividido entre os moradores e não é possível precisar a quantidade exata gasta em cada apartamento, o uso racional deve ser encarado como respeito à natureza e à humanidade. Segundo a Organização das Nações Unidas (ONU), uma família com quatro pessoas deve consumir no máximo 15m³ ao mês, o que seria uma média de 120 litros/ habitante/ dia. A média per capta para o município de São Paulo fica em torno de 200 a 350 litros/ habitante/ dia, independente do tipo de moradia. Segundo levantamento feito pela ANA (Agencia Nacional de Águas), até 2015 mais da metade da população brasileira enfrentará problemas de falta de abastecimento. Isso porque a oferta e o crescimento da demanda de água, em todo o país, são incompatíveis. NOS CONDOMÍNIOS, NOVAS TECNOLOGIAS E ATÉ MESMO SOLUÇÕES SIMPLES PODEM REDUZIR O DESPERDÍCIO DE ÁGUA E GERAR UMA BOA ECONOMIA.
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GRANDE ALIADA DA ECONOMIA E DA SUSTENTABILIDADE
Ilustração: Rodrigo Carvalho
FIQUE DE OLHO / INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA
Por Rafael Lima Edição Rosali Figueiredo
No mês em que se comemora o Dia Mundial do Meio Ambiente (em 5 de junho), o consumo racional da água tem sido um dos assuntos mais comentados pela mídia, uma vez que a sua escassez aparece como um dos problemas mais sérios a serem enfrentados pelos homens em 20 anos, caso se mantenham os padrões atuais de emissão de carbono, conforme alerta dado pela ONU em 2007. Entre os condomínios, a questão ganha relevo também pelos efeitos que o desperdício traz sobre a conta no final do mês e sobre a inadimplência. Nesse contexto, a individualização do consumo torna-se um pré-requisito importante na hora da compra de um imóvel ou da definição de prioridades entre os investimentos dos condôminos. No entanto, muitas dúvidas ainda surgem quando se fala no assunto. É possível realizar a individualização em edifícios com duas ou mais prumadas? Qual a relação custo e benefício do serviço? Confira, neste Fique de Olho, cinco empresas que trabalham no segmento e oferecem atendimento de qualidade a condomínios que desejam conhecer mais de perto todos os aspectos relacionados à instalação de hidrômetros individuais. CONDOMÍNIO CENTRAL Com 24 anos de experiência em manutenção de condomínios nas áreas de pintura, impermeabilização e hidráulica, a Condomínio Central, localizada no bairro Bela Vista, em São Paulo, atua com profissionais preparados para serviços que demandam especialização e qualidade. Segundo o empresário Manuel Sebastião Filho, a empresa possui equipamentos que minimizam transtornos que podem ocorrer quando se faz uma obra de individualização num apartamento habitado. “Temos máquinas de corte de parede com aspirador de pó, perfuratrizes que diminuem a área de quebra, além da preocupação com a proteção dos móveis e utensílios domésticos. Protegemos pisos e móveis”, diz. Quando o assunto é individualização de água, a Condomínio Central oferece o serviço tanto para lugares que já possuem pré-disposição para instalação de hidrômetros individuais – que são geralmente edifícios mais novos, com menos de cinco anos, quanto para os mais antigos. Nesses casos, é criado um único ponto de entrada para que se possa fazer a medição. Destacando diferenciais como qualidade, rapidez e limpeza, o empresário afirma ainda que os profissionais da Condomínio Central são homologados pela Sabesp. “Executamos o projeto, as adaptações e instalamos a tecnologia”, afirma Manuel Filho. A empresa atua principalmente na Grande São Paulo, mas é aberta a propostas de fora desse eixo. Fale com a Condomínio Central (11) 3214-4488 | www.condominiocentral.com.br / atendimento@condominiocentral.com.br
No mercado há mais de 13 anos, a Conexão possui quadro de funcionários treinados e supervisionados por engenheiros e técnicos de segurança. Localizada no bairro Parque Novo Mundo, em São Paulo, a empresa realiza, além da individualização de água, serviços em manutenção e instalação na rede de gás encanado, residencial, comercial e industrial. Segundo o gerente comercial Halyson Pires, a Conexão se destaca no processo de individualização de água. “A tecnologia que utilizamos é a de rádio frequência, pois ela não requer cabeamento, evitando com isto altos custos de manutenção. Sua eficiência é de 100%”, completa. A partir do serviço, o condomínio usufrui uma série de benefícios, como a redução do consumo de água e a facilidade na localização de vazamentos, além de promover taxas mais justas para os moradores. “O diferencial é a qualidade da mão de obra, não a terceirizamos”, ressalta Halyson. O gerente destaca ainda que todos os prédios podem ser individualizados, mesmo os mais antigos, que possuem várias prumadas. “Apesar do custo um pouco mais elevado, o benefício garante a total viabilidade da obra”, diz. A Conexão oferece atendimento em São Paulo e Grande São Paulo. Fale com a Conexão (11) 2909-1166 | www.conexaomt.com.br / hl.pires@conexaomt.com.br / andrea@conexaomt.com.br
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CONEXÃO
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FIQUE DE OLHO / INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA ENGINSTAL A Enginstal é empresa especializada em engenharia de instalações, e atua há dez anos no mercado. Localizada no bairro de Santana, em São Paulo, tem como objetivo proporcionar qualidade em seus serviços, por meio de seu atendimento e grupo de profissionais competentes. Segundo Edélcio Alvares, sócio e gerente comercial da empresa, no ramo da individualização de água, a Enginstal “procura viabilizar os serviços, buscando eficiência e segurança das instalações, bem como interferir o menos possível na estética do edifício”. Além disso, tem investido em tecnologia e capacitação de sua equipe. Os profissionais fazem a visita ao condomínio uniformizados e com crachás de identificação, o que proporciona mais segurança. De acordo com Edélcio, é possível executar a individualização em unidades com mais de uma prumada. “Já tivemos casos em que as unidades tinham cinco colunas cada e realizamos a individualização com apenas uma coluna, sendo foi necessária para isso a passagem dos novos ramais alimentadores dos ambientes pelo teto com posterior fechamento em moldura de gesso.” Segundo ele, foi necessário também a modificação dos pontos de esgoto dos banheiros para substituição das bacias com válvulas de descarga para bacias com caixa acoplada. O grupo ainda executa instalações hidráulicas, impermeabilização de lajes e instalações elétricas de alta, média e baixa tensão. Atende na Capital, Grande São Paulo e Interior. Fale com a Enginstal (11) 2989-8543 | www.enginstal.com.br / comercial@enginstal.com.br
L&LDJ No mercado há onze anos, a L&LDJ, estabelecida em Guaianazes, São Paulo, além de instalar a medição individualizada de água em apartamentos, administra o sistema, pois atua nas áreas de assessoria contábil e jurídica nos condomínios. Segundo a empresária Eliana Souza, o principal diferencial da empresa é proporcionar rapidez no benefício financeiro aos clientes. “Nosso objetivo é incentivar a economia de água em edifícios multifamiliares, e reduzir drasticamente o índice de inadimplência no condomínio”, afirma. Para Eliana, a partir da implantação do sistema, outro importante benefício criado é a possibilidade de localizar vazamentos internos nos apartamentos, os quais podem ser responsáveis por enormes perdas. “No sistema tradicional de medição global, alguns vazamentos de água podem durar dias, meses ou até anos. No entanto, com a medição individual eles são facilmente identificados”, pontua. Dessa forma, a individualização funciona como importante ferramenta disciplinadora do consumo, pois incentiva os condôminos a utilizarem a água de maneira racional. Cada apartamento paga somente o seu consumo, e os que cometem inadimplência poderão ter seu fornecimento suprimido no caso de não pagamento da conta. A L&LDJ também viabiliza a individualização em unidades com duas ou mais prumadas. A empresa atua em São Paulo, na região metropolitana e no Interior do Estado. Fale com a L&LDJ (11) 2557-6284 | l.lprestadora@bol.com.br
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TECHEM
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Com 60 anos de experiência no mercado mundial e gerenciando mais de 45 milhões de medidores, a Techem está há cinco anos no Brasil, com sua sede principal localizada no Jardim Paulista, em São Paulo. Oferece seus serviços a mais de 500 condomínios e 30.000 apartamentos, além de possuir 55.000 medidores sob sua gestão. Segundo Eduardo Lacerda, responsável pela operação da empresa no País, a Techem oferece estrutura de atendimento de qualidade, o que faz toda diferença. “Temos instaladores próprios, telefone 0800 para nossos clientes, leitura dos consumos nos dias das concessionárias, portal do cliente - onde é possível acessar dados de consumo mensal, e uma equipe de atendentes prontas a esclarecer qualquer dúvida”, enumera. O empresário destaca ainda que a Techem utiliza um sistema de rádio frequência, e por isso não é necessário entrar nos prédios para aferir o consumo de água e gás dos apartamentos. “Um dos benefícios é que esse sistema informa sobre vazamentos, fraudes, interferência etc.”, diz. Neste ano, a empresa está oferecendo condições especiais de financiamento para seus clientes, além de 5% de desconto para contratos fechados até o próximo dia 9 de julho. A Techem está presente em São Paulo e grande parte do Interior do Estado. Também atua no Rio de Janeiro, Niterói, Belo Horizonte e Florianópolis. Fale com a Techem (11) 3059-3030 / 0800 771 8008 | www.techem.com.br / info@techem.com.br
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Acess贸rios
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Acess贸rios
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Acess贸rios
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Acessórios, Administradora, Água, Amortecedor de Impacto, Antena, Assessoria
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Alambrados, Atividade FĂsica, Desentupidora
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Bomba d'ĂĄgua, Controle de Pragas, Extintores
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Coberturas, Equipamentos de GinĂĄstica, Fechamento de Sacada
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Elétrica
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Elevador
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Elevador
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Elevador
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Gás, Hidráulica
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Gerador, Impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização, Individualização de Água
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Individualização de Água, Interfone
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Interfone
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Limpeza de Caixa d'água, Manutenção Predial, Móveis, Paisagismo
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Para-Raio, Perícia Predial, Playgrounds
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Playgrounds, Portão
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Playgrounds, Porta Corta Fogo
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Radiocomunicação, Sensor de Presença, Serralheria
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Recuperação Estrutural, Sinalização, Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Terceirização
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Terceirização
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Terceirização, Tratamento de Piso
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Terceirização, Tratamento de Piso
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