Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP faleconosco@grupodirecional.com.br REPORTAGEM Luiza Oliva MTB 16.935 Tainá Damaceno MTB 55465/SP CREDITO DE CAPA © Igor Mojzes - Fotolia.com ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Rodrigo Carvalho IMPRESSÃO Prol Gráfica
O síndico e advogado Cristiano de Souza Oliveira costuma orientar o condômino ou administrador que vier a assumir o cargo, que tome pelo menos cinco providências para evitar sustos ou contratempos futuros. Em primeiro lugar, o advogado recomenda conhecer a fundo o condomínio, averiguando aspectos administrativos, financeiros e de obras, “para que ele saiba onde está e o que tem em mãos”. Um segundo passo é “redefinir as responsabilidades”, começando pelas administradoras, que contratualmente deveriam responder por eventuais falhas ou omissões, mas incluindo ainda conselhos e condôminos. “As responsabilidades devem ser divididas e expressamente definidas”, aconselha Cristiano. Na sequência, o síndico deve adotar “postura de administrador geral”, atuando como uma espécie de “prefeito do condomínio”. O quarto passo envolve aplicar e fazer cumprir com a convenção e o regimento interno. Por fim, cabe ao síndico conceber e aplicar uma programação de obras e manutenção, respaldando-se em laudos técnicos e em apoio do próprio condomínio. E aqui chegamos ao tema de nossa reportagem de capa, muito oportuno para o novo ano que inicia: o planejamento da manutenção para a temporada, organizado conforme o perfil das obras - prioritárias, estruturais, corretivas etc., prevendo-se intervalos de tempos apropriados para cada intervenção, custos e os profissionais necessários. A questão mexe não apenas com o conforto e a segurança dos condôminos, mas também com a valorização do seu patrimônio. Na medida em que mantém a edificação em ordem, bem cuidada, o condomínio impede a depreciação dos imóveis e consegue estabelecer um diferencial em relação à vizinhança. Com o tempo, a manutenção preventiva resulta em economia para os condôminos, porque menos onerosa que a emergencial. É importante lembrar também que as transformações em curso nos serviços e instalações ampliam o escopo a ser cuidado e preservado. Este é outro tema de reportagem especial desta edição, a qual aborda o impacto da vida moderna sobre os condomínios. Esta única edição bimestral do ano completa-se com cinco outros temas associados a essas mudanças e/ou oportunos ao período: o uso institucional da internet e das redes sociais pelas administrações; a organização de atividades de entretenimento, especialmente no período das férias escolares; o monitoramento dos sistemas de segurança; um fique de olho sobre geradores e nobreaks; e uma coluna da advogada Ana Luiza Pretel, sobre mediação e solução de conflitos. Finalmente, aproveitamos o clima de confraternização que envolve o momento para repensar a jornada cumprida, reafirmar os laços com todos os que foram nossos parceiros e renovar a confiança e a energia para o período vindouro. Um imenso obrigado, Feliz Natal a todos e um 2012 pleno em realizações, Rosali Figueiredo
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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
05. Informe Publicitário: ................................................................................. Seciesp 06. Site: ................................................................ Direcional Condomínios online 08. Capa: ......................................................... Planejamento da manutenção em 2012 10. Coluna: ................................................................. Mediação e solução de conflitos 11. Dica: ........................................................................ Internet e redes sociais digitais 12. Fique de Olho: ..................................................................... Geradores e nobreaks 14. Dica: ............................................................................... Entretenimento nas férias 15. Informe Publicitário: ...................................... Likido – Soluções em litros e quilos 16. Dica: ............................................................................. Segurança: Monitoramento 17. Informe Publicitário: ........................................... White – Assistance and Security 19. Administração: ......................... O impacto da vida moderna sobre os condomínios
nOta De FaleCimentO O Grupo Direcional comunica com pesar o falecimento do colaborador Wellington Pereira da Silva, que trabalhava na distribuição da revista Direcional Condomínios. Nossa equipe lamenta profundamente que a tragédia da violência urbana no Brasil tenha levado embora o querido Wellington, mais uma vítima fatal dos assaltos. Ele deixa esposa e filhos.
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Sumário
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Índice
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Administradora 24, 4ª Capa Acessórios para Condomínios 7, 21, 22, 23, 24 Água 24 Alambrados 24 Alarmes 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Amortecedor de Impacto 24 Antena 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Aquecimento Central de Água 27, 45 Assessoria 24, 4ª Capa Atividade Física 30 Bancos para Jardim 21 Barras Anti-Pânico 29, 44 Bebedouro 7, 21, 22, 23, 24 Bomba d’água 24, 25 Cadeira p/ Guarita 21, 29 Cabinas Primárias 26, 27, 45 Caixas de Correio 7, 21, 22, 23, 24 Câmeras 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Carrinho 7, 21, 22, 23, 24 Central PABX 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Centro de Medição 26, 27, 45 Cerca Elétrica 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Circuito Fechado de TV 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Coberturas ( Policarbonato e toldos ) 25 Coletor para Reciclagem 7, 21, 22, 23, 24 Controle de Acesso 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Controle de Pragas ( Dedetização, Descupinização) 26 Cortador de Grama 7, 21, 22, 23, 24 Cursos 25 Desentupidora 25 Elevadores ( Manutenção e Embelezamento ) 4, 27, 28, 29, 3ª Capa Elétrica 26, 27, 45
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Equipamentos Contra Incêndio 7, 44 Equipamentos de Ginástica 30 Equipamentos de Segurança 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Escadas 7, 21, 22, 23, 24 Espelho 7, 21, 22, 23, 24 Espreguiçadeira 7, 21, 22, 23, 24 Esquadrias de Alumínio 48 Esquadrias de PVC 48 Fechadura Digital 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Ferramentas 7, 21 Fita Anti derrapante 7, 21, 22, 23, 24 Fitness – Atividade Física 30 Fitness – Equipamentos 30 Gerador 14, 45 Ginástica 30 Grama Sintética 42, 43, 44 Guarda Sol 7, 21, 22, 23, 24 Hidráulica 31 Higiene e Limpeza 7, 21, 22, 23, 24 Iluminação 7, 21 Iluminação de Emergência 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Impermeabilização 11, 32, 33, 34, Capa Promocional Individualização de Água 36 Interfone 7, 25, 37, 38, 48, 49, 50, 51, 2ª Capa Lâmpada 7, 21 Lavadora de Alta Pressão 7, 21, 22, 23, 24 Lixeiras 7, 21, 22, 23, 24 Manutenção Predial 36 Material de Construção 7, 21 Material Elétrico 7, 21 Molas Hidráulicas 27, 29 Monitoramento 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Mop´s 7, 21, 22, 23, 24
Móveis 29 Paisagismo 50 Pára-raios 31 Perícia Predial 35 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 36, 37, 38, 39, 41, 42, 2ª Capa, Capa Promocional Playground 42, 43, 44 Porta Corta Fogo 44 Portão ( Automatização, Manutenção, Instalação ) 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Pressurização de Escadas 27, 45 Produtos de Limpeza 7, 21, 22, 23, 24 Proteção Contra Incêndio 7, 44 Quadra Poliesportiva ( Projeto, Manutenção e Reforma ) 24 Quadros de Aviso 7, 21, 22, 23, 24 Radiocomunicação 44 Recuperação Estrutural – 45, Capa Promocional Redes de Proteção 24 Restauração de Fachadas 36, 37, 38, 39, 41, 42, 2ª Capa, Capa Promocional Saco p/ Lixo 7, 21, 22, 23, 24 Sensor de Presença 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Serralheria 48 Sinalização 45 Sistemas de Exaustão 27, 45 Sistemas de Segurança 7, 16, 34, 35, 36, 45, 46, 47 Tapete 7, 21, 22, 23, 24 Terceirização de Serviços 48, 49, 50 Tintas 7, 21 Tratamento de Água 24 Tratamento de Piso 50 Vigilância 48, 49, 50
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de centenas de peças, tanto eletroeletrônicas quanto mecânicas. Estas operações diárias provocam o desgaste natural dos componentes.
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fim de evitar danos em demais componentes ou até mesmo paralisações.
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efetuada pela atual empresa prestadora de serviços. Além de a empresa saber a característica e dimensões corretas, existe a garantia da boa insta-
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dependendo do local que esteja instalada, requer cuidados e procedimentos de segurança que somente a atual prestadora pode lhe fornecer. nesta presente época de fartura e facilidade no acesso às informações, chega-se facilmente aos fornecedores, o que acaba gerando certa “tentação” de se arriscar a comprar a peça e instalá-la, e/ou a
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comprar a peça e entregá-la a que outros instalem. Cuidado com este tipo de procedimento. isso pode ser perigoso! Quem pode lhe dar a garantia de que a peça é correta e que está sendo instalada dentro dos padrões de segurança exigidos é a sua atual
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CREA e CONTRU 5 - PMSP, é da empresa conservadora, a qual mantém
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contrato com o prédio. Sendo assim, também dentro do aspecto legal, é
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dos elevadores, quer aplicando peças ou fazendo reparos, sob pena de aplicação de multa e imputação de responsabilidade civil e criminal, na eventual ocorrência de acidentes. Somente agindo desta forma você poderá exigir os seus direitos para
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uma eventual falha ou dano. Fonte: Rogério Ap. Meneguello
mais informações no site www.seciesp.com.br LEMBRE-SE: A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora.
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terminantemente proibido que terceiros intervenham no funcionamento
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WWW.DireCiOnalCOnDOminiOS.COm.Br No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira
manutençãO O engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto considera como “assistência técnica” os cuidados que competem às construtoras em relação aos equipamentos e instalações das edificações. Já a parte que cabe à administração condominial é propriamente de “manutenção”, avalia Jerônimo, especializado em avaliações e perícias e pós-graduado, com mestrado, em habitação. Confira, em reportagem exclusiva de nosso site.
FaCHaDaS
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No primeiro vídeo produzido pelo Grupo Direcional para a web, o arquiteto Luiz Frederico Rangel (da "Uniarq Arquitetura"), o advogado Cristiano de Souza Oliveira e a síndica Maria Cristina Bussolan de Juan falam sobre as implicações das alterações nas fachadas. O vídeo destaca dois tipos essenciais de intervenções: obras de manutenção e renovação estética, mais comuns, e a alteração propriamente dita, a qual exige aprovação unânime dos condôminos e, em muitos casos, da Prefeitura.
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internet e reDeS SOCiaiS Reportagem complementar a esta edição mostra como os condomínios podem utilizar as novas tecnologias para melhorar a troca de informação entre a administração e os moradores, além do perfil dos usuários no Brasil e como as administradoras estão lidando com essas ferramentas. Relata também a experiência de um condomínio que implantou um portal a partir de software desenvolvido por um de seus moradores.
COluniStaS Confiram os artigos de nossos colaboradores: os advogados Ana Luiza Pretel, Artur Vinícius Guimarães da Silva, Cristiano de Souza Oliveira e Rodrigo Karpat, o consultor em segurança Luís Renato Mendonça Davini e a administradora e professora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz.
© Igor Mojzes - Fotolia.com
CAPA
PL ANE JAMENTO DA MANUTENÇÃO EM 2012 O início de um novo ano é o período ideal para se programar as manutenções necessárias a toda uma temporada. Além de buscar suporte técnico que oriente sobre as obras prioritárias, o síndico deve fazer uma previsão orçamentária exclusiva a isso, reservar um caixa extra para os imprevistos e manter controle mensal das intervenções.
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Por Luiza Oliva
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Organização e planejamento são características fundamentais para que a atuação do síndico seja bem sucedida, especialmente na área da manutenção predial. Em cada prédio devem ser observadas as necessidades mais prementes, aquelas obras urgentes que em alguns casos são postergadas por anos. Até que a corda arrebenta, como bem define a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello. Há quatro anos, quando assumiu a gestão do Condomínio Uirapuru, no Paraíso, ela se deparou com um quadro triste: as carências iam desde vestiário e refeitório dos funcionários, completamente fora das normas, até fachadas com ferragens aparentes. “Iniciei a recuperação pela área dos funcionários. Como os condôminos podem querer que um colaborador preste um bom serviço se não tem instalações adequadas?” O condomínio, construído há cerca de 40 anos, já recuperou as fachadas (parte em pastilhas e parte em concreto) e trocou colunas antigas de ferro, obstruídas por concreto, por novas tubulações de cobre. As obras exigiram dos 26 condôminos o pagamento de rateio extra, mas todos colaboraram com boa vontade. “Não podemos deixar um patrimônio se deteriorar por falta de manutenção”, afirma. Em outro prédio antigo no qual é síndica, o Condomínio Amaralina, recentemente foram aprovadas diversas obras, que terão seu pagamento escalonado entre os 18 apartamentos. Uma nova assembleia prevista para março deve definir qual será a ordem dos trabalhos. “As obras mais urgentes são a impermeabilização da rampa da garagem e a pintura do térreo. Mas também estamos prevendo refazer a calçada, já dentro das normas da acessibilidade, não contempladas no prédio, e a instalação de câmeras. Em um prédio pequeno como o Amaralina, é preciso ratear aos poucos para não sobrecarregar os condôminos. E além das obras programadas, é preciso ter caixa para lidar com o que aparece no meio do caminho”, diz. Para o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, não resta a menor dúvida que o síndico deve zelar pela manutenção do empreendimento. “Se não houver um plano de manutenção, especialmente de longo prazo, que contemple, por exemplo, a troca de um sistema de
impermeabilização por volta dos 15 anos de uso, as emergências ocorrerão e os incêndios terão de ser apagados”, constata. Conforme o especialista, os prejuízos certamente irão onerar os condôminos e o síndico poderá ser responsabilizado se negligenciar a manutenção. “Deve existir um plano de manutenção. A arrecadação de fundos com previsão de serviços a serem realizados em longo prazo também deve ser incluída, sem se esquecer de uma reserva para reparos emergenciais”, aponta. Conforme Jerônimo, o síndico não pode se eximir de responsabilidades quando se trata da manutenção do condomínio. “A omissão na manutenção poderá gerar responsabilidade civil e criminal do síndico, mesmo quando ele transferir a terceiros essa responsabilidade.”
O RISCO DAS GAMBIARRAS O síndico profissional Nilton Savieto trata a manutenção de forma muito rígida. Nos 13 prédios que administra, ele inclui na previsão orçamentária as obras e
CAPA
RESPALDO TÉCNICO Para implementar um plano de manutenção, uma boa saída é contratar uma inspeção predial, realizada por engenheiros ou arquitetos com conhecimentos em patologias de edificações, ensaios tecnológicos, técnicas de diagnóstico e de qualidade predial total. “O principal objetivo da inspeção é a determinação das irregularidades prediais, sobretudo para bem orientar as prioridades da ação da manutenção e os cuidados no uso da edificação”, avalia o engenheiro Jerônimo. Um profissional preparado pode analisar os riscos à saúde e segurança dos usuários causados por determinada patologia e também avaliar a construção sob a ótica da sustentabilidade, para preservação dos recursos naturais. “Nesse contexto, serão definidos os serviços prioritários, com a indicação das respectivas periodicidades e os procedimentos de intervenção da manutenção, além de atribuir eventual especialidade para a contratação da execução, quando pertinente”, complementa.
O respaldo técnico de um laudo de inspeção predial facilita ao síndico a apresentação da necessidade de determinadas obras em assembleia. Já o síndico que optar por um levantamento realizado por leigos (por exemplo, auxiliado pelo conselho ou pela própria administradora), “deverá se valer do seu poder de persuasão para convencimento dos moradores e definir as prioridades de ação e de arrecadação”, aponta Jerônimo.
Seja orientado pelo embasamento técnico da Engenharia Diagnóstica, realizando uma inspeção predial total, ou com um levantamento mais informal, efetuado pelo próprio corpo diretivo, é fundamental que o síndico desenvolva seu plano de manutenção. “A manutenção emergencial sempre será mais dispendiosa do que a manutenção planejada, daí a necessidade da existência de um plano que considere as ações do dia a dia, como uma simples limpeza de ralo, até a troca, por exemplo, de uma impermeabilização”, define o engenheiro. O síndico Nilton Savieto recomenda que o gestor crie uma forma de controle da manutenção dos diversos sistemas construtivos e equipamentos do condomínio. Pode ser um caderno, um sistema no computador ou uma tabela verificada periodicamente. “O importante é ter um controle. Eu utilizo uma planilha com 30 itens, com as manutenções apontadas mês a mês. Hoje, não é mais admissível um síndico alegar não ter tempo para cuidar da manutenção predial. Uma falha do síndico pode significar um custo altíssimo para o condomínio”, acredita. Cercar-se de profissionais competentes deve ser a conduta do síndico para evitar problemas e contribuir para a preservação do condomínio. “A ação leiga ficará prejudicada quando exercida sem respaldo técnico, sob a direção também leiga do ‘Zé da colher’. A solução proposta poderá se tornar mais onerosa por ser menos duradoura, ser incompatível ou não aplicável ao caso real prático, principalmente quando a atuação do olho do técnico for imprescindível”, pondera o engenheiro Jerônimo. Ele frisa que a manutenção contribui para recuperar a integridade física da edificação e incide na sua durabilidade, que pode ser estendida ou reduzida pela ação da manutenção correta ou pela sua negligência ao longo do tempo. “O tipo da manutenção praticada influenciará na preservação do patrimônio e determinará a sua valorização ou depreciação”, arremata.
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, o engenheiro civil Jerônimo Cabral P. F. Neto avalia, em reportagem complementar, as responsabilidades das construtoras e síndicos sobre a manutenção.
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serviços previstos para o período, independentemente de em que mês ocorra a Assembleia Geral Ordinária. Da previsão de gastos fazem parte os contratos de manutenção dos principais equipamentos (como elevadores, bombas e portões), além de um valor excedente entre 5 a 10% do valor do contrato para gastos extras. “Também recomendo que o síndico deixe constar em ata que pode ser utilizado o fundo de reserva para uma ação emergencial. Assim não haverá problemas para transferir um valor do fundo”, diz. Ele cita que em poucos condomínios as convenções determinam o rateio de uma verba para gastos não previstos, algo entre 15 e 20%, além do fundo de reserva, “mas são casos especiais”, completa. Quando assume um novo condomínio, o síndico faz um levantamento completo do estado da edificação, observando instalações elétricas, hidráulicas e as condições em que os equipamentos se encontram. Por exemplo, se há bombas apresentando corrosão ou vazamento, câmeras e monitores do CFTV sem funcionamento ou, ainda, defasados pelo tempo. “Em muitos prédios encontramos verdadeiros ‘ninhos de rato’. Muitos equipamentos até funcionam, mas à custa de gambiarras realizadas pelos famosos zeladores do jeitinho”, adverte. Nos condomínios em que ainda há a garantia da construtora, Nilton costuma encomendar a avaliação de um perito. Ele acredita, porém, que uma boa inspeção visual, mesmo que o síndico não seja um especialista em edificações, funciona para localizar problemas. “É preciso conferir do barrilete aos subsolos, item por item. São comuns fios sobrando, tampas de caixas d´água enferrujadas. A pergunta que o síndico deve se fazer é: eu deixaria esse tipo de instalação na minha casa?”
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COLUNA / MEDIAÇÃO E SOLUÇÃO DE CONFLITOS
CONDOMÍNIOS: RUMO À PACIFICAÇÃO SOCIAL
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Por Ana Luiza Pretel
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Neste século XXI não há mais espaço para a cultura do litígio, das guerras, da sobreposição do melhor sobre o pior. Estamos todos saturados de assistir à televisão, ouvir rádio, acessar internet, ler jornal ou revista e nos depararmos somente com notícias sobre brigas, discussões, guerras, conflitos, lides... Pergunto-me: até quando? As indagações reflexivas são: Qual a dificuldade que há de os seres humanos se entenderem, se compreenderem, se aceitarem uns aos outros como são? É certo que tudo isso possui raízes históricas. Sendo certo que entre os maiores responsáveis pela instituição e disseminação da cultura bélica está a própria sociedade. Aceitamos e também temos comportamentos extremistas, radicais, impregnados de ódio, preconceito, não aceitação do outro como ele é. Costumamos ensinar, nos bancos escolares, que só o melhor vence, e que para ser o melhor é necessário vencer uma competição voraz pelo topo, onde todos que estão a nossa volta são inimigos, concorrentes. O instituto do condomínio edilício surge a partir do momento em que se verifica, observados os termos da lei, a existência da propriedade compartilhada, decorrente da comunhão entre propriedade exclusiva e propriedade comum a todos os condôminos. A parte exclusiva (privativa) pode ser livremente alienada, utilizada, fruída, desde que haja respeito e observância às normas condominiais, à privacidade dos vizinhos e ao direito de vizinhança. Trata-se na verdade de um dever pautado no bom senso, na ética e no equilíbrio dos atos. Já a parte comum é inalienável, pois que pertence a todos, e todos têm direito de usá-la. Por todas estas peculiaridades, em condomínios verticais, principalmente os residenciais, as relações humanas são intensas, volumosas e nem sempre harmônicas, gerando conflitos, brigas e desavenças que muitas vezes acabam por desaguar no Judiciário que, em que pese ter todo o preparo e estrutura para atender aos anseios da população - ao menos no que tange à resolução das lides existentes, certo é que o mesmo está saturado. Problemas comuns do cotidiano, que poderiam ser resolvidos com algumas conversas, acabam se arrastando anos a fio. Esta mentalidade está mudando, vagarosamente. Uma sementinha por dia está sendo plantada e os resultados obtidos têm sido satisfatórios. As técnicas de alternativas de soluções de conflitos, como a arbitragem, a conciliação, a mediação e a negociação têm se mostrado eficazes na solução de conflitos de maneira geral. Nos próximos artigos a serem veiculados no site da Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br) e também, oportunamente, na edição impressa da revista, discorreremos a respeito de cada um destes métodos alternativos, para que os
síndicos e as administradoras possam utilizá-los, de forma ágil, transparente e econômica, e assim resolverem os problemas diários que surgem nos condomínios. É nessa esteira que surge a ideia de se utilizar os métodos alternativos de soluções de conflitos, para dirimir as discussões diárias e recorrentes em condomínios edilícios, bem como problemas com prestadores de serviços. No dia 07 de novembro de 2011, na cidade de São Paulo, foi inaugurado o Primeiro Centro Judiciário de Soluções de Conflito e Cidadania do Estado. Em atendimento da Resolução 125/10, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que instituiu a Política Nacional de Tratamento de Conflitos de Interesse, que tem como finalidade instaurar a cultura da conciliação na sociedade brasileira, houve a necessidade da criação deste “Centro”. A Resolução 125/10 é um marco na Justiça do Brasil. Ela fortalece os Institutos da Conciliação e Mediação, que são formas consensuais de soluções de conflitos. Podemos garantir que a mudança na sociedade em gerenciar seus conflitos ocorrerá de maneira natural, pois com esta nova Política Pública, as pessoas terão de se adaptar à cultura do diálogo e não mais à cultura do litígio, do processo judicial. Este “Centro” está localizado na Rua Barra Funda, 930, área central da cidade de São Paulo. O atendimento é de segunda a sexta-feira, das 9hs às 17hs, e poderá ajudar muito na solução de conflitos.
Ana Luiza Pretel É advogada, administradora de empresas, palestrante, professora universitária, pós-graduada em Marketing, Processo Civil e Métodos Alternativos de Soluções de Conflitos, Conciliadora Voluntária do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Mais informações: anapretel@uol.com.br
Na era da comunicação 2.0, diversas empresas utilizam serviços online para facilitar e agilizar processos. Todavia, “a maioria dos síndicos e condôminos ainda pega o telefone para fazer solicitações ao seu gerente de atendimento, quando poderiam ter o acesso direto às informações pelo site da administradora”, comenta Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Para ele, o uso e os costumes do mercado ainda impedem interação mais fácil e resolução mais rápida de problemas que poderiam ser resolvidos com agilidade de qualquer lugar onde o síndico estivesse, por meio da internet. “Poucos têm conhecimento de que a tendência é o livro de reclamações e outras formas tradicionais de contatos serem substituídas por plataformas de redes sociais digitais”, completa o diretor. Cátia Lassalvia, consultora de comunicação digital para empresas e o Terceiro Setor, acredita que o uso das redes sociais ainda assusta a maior parte dos condomínios, pois a exposição do usuário é muito maior do que em qualquer outro meio. Ela comenta: “se o prédio onde você mora tem aquela pessoa que é o criador de tensões, o fofoqueiro, a rede social pode amplificar o bate-boca; ou seja, as pessoas não mudam sua natureza real porque estão nas redes”. Mas Cátia acrescenta que é possível haver um convívio harmônico nas redes. A consultora sugere que “antes de a rede ser implantada, que se crie e divulgue um guia de boas práticas, o qual pode ser escrito coletivamente pelos condôminos”. Rodrigo Fortunato, consultor de condomínios em uma administradora, gerencia dez comunidades de condomínios no Orkut e mais três no Facebook e destaca a segurança como o fator que mais pesa na decisão de estar ou não na internet. “Muitos dos nossos clientes têm receio quanto às informações divulgadas na web e discutem o tema até em assembleias”, afirma. Ele diz que a implicância vem da possibilidade de o vizinho ter acesso a informações pessoais, tanto dos moradores como do próprio funcionamento do condomínio. E recomenda: “não devemos nunca expor decisões das assembleias, como, por exemplo, uma aprovação de uso de controle remoto no portão, que dispare um alarme quando houver assalto”. Segundo Omar Anauate, a expansão desses canais de comunicação gera expectativa de que tudo deve ser digitalizado, no entanto, é preciso um pouco de cautela. “As administradoras que oferecem serviços digitais os utilizam como diferencial de mercado, mas ainda falta informação para atestar a usabilidade desses recursos”, conclui o diretor da Aabic.(T.D.)
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, reportagem complementar mostra como condomínios e administradores podem trabalhar com as novas ferramentas.
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DICA / INTERNET E REDES SOCIAIS DIGITAIS NOS CONDOMÍNIOS
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FIQUE DE OLHO / GERADORES E NOBREAKS
PREPARE-SE PARA ENFRENTAR OS TRANSTORNOS TÍPICOS DE VERÃO As fortes chuvas de verão, acompanhadas por rajadas de ventos, raios e trovões, tornaram frequentes as interrupções de energia em São Paulo e Grande São Paulo, motivadas pela queda de árvores sobre a fiação, o rompimento de cabos ou mesmo o corte preventivo do fornecimento de energia, entre outros. São momentos em que muitos condomínios têm acionados automaticamente seus geradores, com vistas a garantir o funcionamento de pelo menos um elevador, portões e iluminação. Confira neste Fique de Olho como as empresas fornecedoras de geradores, insumos e nobreaks podem auxiliar os condomínios a diminuírem os transtornos típicos do verão.
AGESP Em nove anos de atividade, a Agesp consolidou uma ampla carteira de clientes entre os condomínios, atuando com grupos geradores, cabine primária, sistema de exaustão e pressurização das escadas, central de alarmes e iluminação de emergência, bombas d'água, caldeiras e aquecedores. A empresa oferece assistência técnica 24 horas, além de manutenção corretiva e preventiva e serviços de automação, reforma, instalação, atenuação acústica, laudos elétricos e análise de qualidade da energia. Entre os geradores, o empresário e diretor comercial Edílson Rodrigues avalia que se tornaram “parte integrante e fundamental do sistema de segurança” em condomínios de classe média e média alta. “O gerador deixou o status de conforto e assumiu o de segurança. Tornou-se essencial devido a suas atuais aplicações nos sistemas de combate a incêndio, CFTV, portões automáticos, cerca elétrica, alarmes, iluminação da rota de fuga etc.” Edílson anuncia para 2012 o lançamento de “um novo plano de atendimento a emergências, visando maior eficiência ainda, nos momentos em que o cliente mais necessita”. A Agesp atua também com um programa de manutenção integrada para os condomínios. Fale com a Agesp: (11) 4391-5150 ou 0800 773-5150 www.agesp.com.br agesp@agesp.com.br
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GERADIESEL
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Na Geradiesel, empresa que construiu sua expertise com geradores após mais de 20 anos de mercado, os trabalhos envolvem venda, locação, instalação, manutenção e assistência técnica dos equipamentos, com atendimento 24 horas por dia. Entre os serviços, a Geradiesel realiza, inclusive, atenuação acústica e elaboração de laudos técnicos. Já os condomínios que ainda não dispõem de geradores, contam com a possibilidade de receber previamente um projeto personalizado da empresa, conforme a potência e tensão necessárias e as características locais. Na manutenção, a empresa atua por meio de contratos para revisão periódica e preventiva. Segundo Fernando Raimundo da Silva, diretor comercial da empresa, os geradores não escapam da necessidade de manutenção periódica, de uma revisão geral a cada seis meses e do acionamento do equipamento pelo menos uma vez por semana, por dez minutos, para lubrificação do motor. Desta forma, ressalta o diretor, os síndicos têm a segurança do pleno funcionamento dos equipamentos durante os intervalos de queda de energia. Fale com a Geradiesel: (11) 2951-7413 Plantão 24 hs: (11) 7721-1939/1940 www.geradiesel.com.br geradiesel@uol.com.br INSUMOS PARA GERADORES
PETROLUX Com mais de 20 anos de mercado e ocupando uma ampla sede na Grande São Paulo, a Petrolux comercializa produtos derivados de petróleo, como o Biodiesel (Diesel metropolitano), lubrificantes automotivos e industriais, graxas e querosenes. A empresa oferece aos síndicos, como um de seus principais benefícios, “comodidade, segurança e qualidade” no abastecimento do combustível necessário à operação dos grupos geradores. De acordo com o gerente comercial Amauri Bueno de Godoy, a empresa atua com caminhões pequenos, adequados para trafegar nos centros urbanos, equipados e conduzidos por motoristas treinados para fazer a descarga, devidamente “uniformizados, identificados e protegidos por equipamentos de segurança”. Em um mercado bastante competitivo, buscamos nosso diferencial com
FIQUE DE OLHO / GERADORES E NOBREAKS “investimento em frota e treinamento”, diz. Seus demais diferenciais estão na “política comercial, buscando equilíbrio sistêmico (ganha / ganha); no relacionamento (procurando entender a real necessidade do cliente); na oferta de produto garantido e certificado pela Petrobras; e na agilidade nas entregas”. Nesse sentido, Amauri observa também que a empresa trabalha com horários que respeitam a lei paulistana de restrição ao tráfego de caminhões e motoristas certificados pelo MOPP, credencial que os habilita a transportar cargas perigosas. “Estamos focando no mercado de geradores, para que os zeladores deixem de ter que buscar o combustível no posto mais próximo, prática irregular que traz multas e riscos ao meio ambiente e à própria segurança”, finaliza o gerente comercial. Fale com a Petrolux: (11) 4182-8700 www.petrolux.com.br vendas@petrolux.com.br NOBREAKS
POWER GATE
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Outro item indispensável à garantia na continuidade dos serviços diariamente prestados aos condôminos está na implantação dos sistemas nobreak, uma das expertises da Power Gate, empresa com dez anos de mercado. Estes respondem pelo “acionamento dos portões automáticos, de pedestres, do CFTV, e da iluminação de emergência, com autonomia estendida ou redução de baterias”, observa o engenheiro Miguel Hirata, um dos sócios da empresa. Segundo ele, “atualmente os condomínios procuram investir muito em segurança, porém, se os sistemas ficam inoperantes por falta de energia, todo investimento pode ser comprometido”. Assim, para os portões automáticos, a Power Gate oferece três linhas de equipamentos e está estudando a possibilidade de comercializar um quarto item. A ideia é manter o “compromisso de atender bem ao cliente, oferecendo ainda melhorias operacionais e facilidades de manutenção dos sistemas”. “É exatamente este diferencial que oferecemos aos nossos clientes”, arremata Miguel. Fale com a Power Gate: (11) 5084-3866 powergate10@gmail.com
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DICA / ENTRETENIMENTO NAS FÉRIAS
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Os condomínios-clube entraram definitivamente na paisagem dos grandes centros urbanos, o que gerou nova demanda para as administrações. Afinal, como aproveitar melhor piscinas, quadras, churrasqueiras, espaços gourmet, salas de vídeo, jogos, brinquedotecas, academias de ginástica e até, em alguns casos, a garage band? A dúvida ganha corpo especialmente no período de férias, em que crianças, jovens e adolescentes passam grande parte do dia dentro de apartamentos, entretidos apenas com jogos eletrônicos e a internet. “Até as construtoras estão nos procurando hoje para programar atividades para esses espaços”, aponta Sueli Ribeiro, empresária da área de entretenimento e personal graduada em Educação Física. Atuando em condomínios desde 1999, Sueli começou a organizar eventos e atividades de entretenimento em 2003, em geral com uma programação anual, mas ressalta que ainda dá tempo para os síndicos e as administrações pensarem em algo para este verão. “A criança precisa de socialização, se ela não tiver o que fazer, acaba se fechando. É importante que tenha oportunidade de integração com outras crianças, jovens e adolescentes”, diz. Uma das opções é trabalhar com atividades esportivas e de recreação divididas por faixa etária, orienta. “O condomínio nem precisa ter todos os equipamentos de lazer, o que vale é a criatividade dos organizadores”, aponta. Sueli recomenda, entretanto, que em meio a essa agenda mais orientada por idade, que se promova pelo menos uma atividade que reúna a todos. É o caso do acantonamento, muito utilizado pelas escolas. Aproveitando-se do espaço do salão de festas, jogos ou brinquedoteca, Sueli propõe uma noite de brincadeiras e sono, entre 19hs e 10hs do dia seguinte, em que todos, acompanhados por monitores e orientados para atividades propícias, tenham oportunidade de exercitar o convívio com a diferença. Para a psicóloga e pedagoga Patrícia Vieira Spada, pós-doutoranda pela Unifesp (Universidade Federal de São Paulo), “é extremamente importante que a família tenha um lugar para se reunir, sociabilizar e conviver dentro de um condomínio”. Além da necessidade que crianças e jovens têm de “gastar energia através de jogos e brincadeiras, precisam ser orientadas pela família, em primeiro lugar, a compartilhar a área comum”, destaca Patrícia. “Ou seja, é necessário ensiná-los a conviver também com outros que não reconheçam como sendo íntimos - sendo que o foco deve ser o respeito pela individualidade versus o coletivo, o espaço que é deles, mas também de outros.” André Franco, personal trainer que também atua com condomínios, sugere, por sua vez, uma programação não somente para o público infanto-juvenil, como para a terceira idade, oferecendo-se dança de salão e jogos, entre outros. Segundo Patrícia Spada, “é importante o envolvimento das famílias na organização e confecção das atividades nas áreas de lazer. Por meio disto, tanto as crianças quanto os jovens poderão perceber o interesse dos pais e dos outros adultos em ocupá-los com ações construtivas, o que acaba fortalecendo a relação afetiva entre eles e deles com o condomínio”. (R.F.)
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piSCina Sem CuiDaDO pODe Ser um perigO DentrO DO COnDOmÍniO. CuiDaDO! Veja pOrque: Com a chegada do verão, começam as temporadas nas piscinas internas dos condomínios e com ela existe um perigo que não está a olho nu. Como sabemos, a maior parte dos condomínios que possuem piscina encarregam seus cuidados nas mãos do Zelador ou de um Auxiliar de Limpeza. Esta falta de conhecimento e treinamento coloca em risco a saúde dos usuários, pois a água pode se tornar um veículo de contaminação, causando sérios danos à saúde. O especialista em piscinas Sidney Lage, responsável químico por piscinas de grandes condomínios, clubes e academias de São Paulo, esclarece a seguir a importância de se cuidar da piscina com responsabilidade. O granDe VilãO nO tratamentO DaS piSCinaS: Como sabemos, a água é um veículo poderoso para se tornar um contaminante, pois acaba tendo contado com as mucosas e uma parte é ingerida involuntariamente. É aí que está o perigo, pois se a piscina é tratada por uma pessoa sem conhecimentos para aplicar e corrigir os parâmetros exigidos pela ANVISA, esta pode causar sérios problemas aos frequentadores, como irritações nos olhos e mucosas, problemas intestinais sérios, pois a bactéria “ecoli” está muito presente em piscinas sem os níveis adequados de cloro.
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pois, por medida de economia, os zeladores não aplicam o volume de cloro, que é de 0,5 a 3 ppm (parte por milhão) para garantir uma água sem bactérias. Outro erro clássico é não filtrar a água no tempo mínimo, que é de 5 horas por dia, sem contar que os parâmetros de pH e alcalinidade devem ser sempre conferidos e regulados. Lembramos que é necessário fazer uma análise Físico-Química e Bacteriológica a cada 3 meses. Esta análise deve estar disponível a todos moradores.
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DICA / SEGURANÇA: MONITORAMENTO
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primeirO foi a modernização tecnológica dos elevadores de serviço. Depois veio a reforma das bombas d’água, a readequação dos para-raios e das lâmpadas da garagem, para então instalar um sistema de CFTV, com 32 câmeras distribuídas conforme o planejamento realizado por empresa especializada. O próximo investimento recairá sobre a implantação de um programa de monitoramento para reforçar a segurança dos moradores dos edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro da Aclimação, em São Paulo. Com 52 apartamentos distribuídos em dois blocos de 13 andares, o condomínio tinha, até há pouco tempo, “um monitoramento caseiro, feito pelo antigo zelador e que não dava segurança alguma. Na primeira oportunidade, depois de conseguirmos em um ano pagar a reforma dos elevadores de serviço sem aumento da taxa do condomínio, apresentamos as propostas de orçamento para termos um CFTV profissional e adequado”, relata a síndica Rosana Moraes, à frente da administração do condomínio desde outubro de 2010. Rosana conta que ela e o Conselho Fiscal decidiram arrumar a casa, renovando as instalações, antes de profissionalizar a área da segurança, o que está sendo feito agora e que em breve contará com o monitoramento, ainda a ser orçado. E não dá para prescindir de um bom monitoramento. É o que irá garantir o aproveitamento eficaz do sistema de CFTV e da estrutura de alarmes e sensores, observa Nilton Migdal, especialista em segurança, graduado em Engenharia Civil pela Universidade de São Paulo e Master em Business Security. Segundo ele, não se deve prescindir do monitoramento disso tudo. “O ideal é que haja uma estrutura de monitoramento separada das funções de portaria. E a melhor forma de trabalhar é blindar a portaria, disponibilizar botões de pânico e contar com uma central externa que receba os sinais e as imagens e possa adotar as medidas previamente acordadas com o condomínio diante de qualquer ocorrência”, analisa Migdal. Outra providência indispensável, acrescenta, é que o condomínio disponha de um espaço protegido e independente da portaria para o armazenamento das imagens e conte com um sistema alternativo para transmitir dados à central de monitoramento, como o GPRS (Serviço de Rádio Pacote Geral vinculado às redes GSM, a mesma dos celulares). Na prática, são dois os tipos de monitoramento a serem realizados junto dos condomínios, conforme explica o diretor de marketing da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), Oswaldo Oggiam: o de transmissão de sinal de alarme e o de imagem. E uma boa opção para os condomínios, ainda que mais cara, seria contratar canais exclusivos para o envio desses dados, abrindo mão da rede doméstica de banda larga, ainda bastante instável, sugere Oggiam. De qualquer maneira, mesmo que o condomínio providencie um kit moderno de equipamentos, o porteiro permanece como a peça-chave da segurança, tornando-se indispensável o seu treinamento, para que ele possa acionar de maneira eficaz o monitoramento, finaliza Migdal.(R.F) próXima eDiçãO: Elevador - RIA
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JÁ É POSSÍVEL MELHORAR A SEGURANÇA, SIMPLESMENTE “BLINDANDO” ELETRONICAMENTE SEU CONDOMÍNIO situação de risco. Tudo isso atrelado ao Monitoramento Externo de Imagens, que devido a sua eficácia na comprovação dos fatos, garante ação policial imediata. Também não menos importante é a manutenção corretiva e preventiva dos itens básicos de segurança, como Portões Automáticos de Garagem, Câmeras, Interfones, Cercas Elétricas e Alarmes. Sabemos que a elevação do nível de segurança do condomínio está integralmente relacionada à manutenção de alto nível, focada em segurança.
entenDa COmO FunCiOna Mediante uma conexão permanente de internet, interligando nossa Central de Monitoramento ao seu condomínio, sempre que houver um evento (disparo de alarme), nosso operador “entra em seu condomínio” através das câmeras e passa a monitorar em tempo real tudo o que está acontecendo, acionando, se este for o caso, a Polícia, com 100% de positividade quanto ao evento. Devido à certeza e credibilidade que somente as imagens permitem garantir, o atendimento da Polícia é sempre imediato, o que eleva consideravelmente o nível de segurança do condomínio. Fonte: Delson Ferreira Coelho
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traDiCiOnalmente, a segurança em condomínios sempre esteve apoiada em pilares como arquitetura, recursos humanos e equipamentos. São recursos importantes, no entanto, em muitos casos, têm se mostrado insuficientes para garantir a proteção efetiva dos moradores. Mais que reunir os recursos citados, o que os condomínios mais precisam essencialmente é da adoção de uma estratégia de segurança que realmente funcione e que seja financeiramente acessível. A boa notícia é que já está disponível no mercado uma solução inédita e capaz de melhorar consideravelmente o nível de proteção dos moradores de condomínios, denominada Blindagem Eletrônica. Trata-se de uma estratégia que “fecha”, por meio de uma série de recursos inovadores, as principais “brechas” que costumam deixar vulnerável a segurança da maioria dos condomínios. Este novo conceito permite aumentar consideravelmente o nível de segurança, na medida em que, além de porteiros, também os moradores passam a poder acionar de forma segura e independente o apoio externo – ou seja, a Polícia, através da Central de Monitoramento - sempre que houver qualquer
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DICA / SACADA: DE QUEM É A RESPONSABILIDADE?
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ADMINISTRAÇÃO / ÁREAS COMUNS
Cyrela no Brooklin, zona sul de São Paulo, tem áreas de lazer incorporadas ao prédio, entre os andares 11º e 18º. São espaços para sauna e massagem, Espaço Wireless, Café Wireless, Laundry (lavanderia) e Observatório (área com deck view e observatório com vista para o bairro do Brooklin). As opções de lazer foram pensadas sob medida para moradores dos apartamentos do tipo estúdio, com áreas entre 30 e 67 m² e serviços exclusivos (alguns inclusos na taxa condominial e outros no sistema pay-per-use). “Ainda na fase do desenvolvimento de um projeto preparamos os itens de lazer e área comum de acordo com o público para o qual o empreendimento está
sendo desenvolvido, sempre considerando as faixas etárias e futuras necessidades dos condôminos”, comenta Rosane Ferreira, diretora de Incorporação da Cyrela São Paulo. Ela cita espaços que não eram nada comuns há alguns anos, e que hoje fazem parte de muitos lançamentos, como garage band, cinema, pista de skate, espaço mulher e áreas para tratamentos estéticos ou de bem-estar. Para Rosane, estão em alta tanto áreas que envolvem tecnologia como aquelas voltadas para a saúde e o conforto dos moradores. “São dois aspectos que fazem parte do cotidiano das pessoas e estão sendo utilizados com mais frequência. Há espaços que disponibilizam internet sem fio, como home office e salas de estudo pensados para os moradores que precisam de mais mobilidade, por exemplo, o executivo que não consegue sair de casa para receber um cliente, mas também não quer recebê-lo em seu apartamento. O mesmo vale para as áreas de bem-estar: os condôminos querem a facilidade de ter tudo isso muito próximo, evitando deslocamento, trânsito e os desconfortos das grandes cidades. Sob esse aspecto, essas áreas realmente vieram para ficar”, constata.
ADAPTANDO OS ANTIGOS Condomínios novos nascem com áreas comuns planejadas e direcionadas para o perfil de moradores. Já em edifícios antigos a adequação desses espaços depende de inúmeros fatores. Um deles, e sempre complicador, é a verba necessária para uma obra de porte, além da aprovação em assembleia. Outro é avaliar a real necessidade da comunidade condominial. “É preciso analisar, por exemplo, se um espaço home office não poderia ser mais útil aos moradores do que transformar o salão de festas em um espaço gourmet. Devemos nos questionar que benefícios a obra trará aos moradores. Todo espaço deve ser muito bem ocupado. Com ações que diminuam os custos do condomínio, ou que contribuam de alguma maneira para a cidade, a edificação passa a ter uma relevância maior”, aponta a arquiteta urbanista Guiomar Leitão, experiente na consultoria a condomínios, elaborando pareceres técnicos que orientam alterações nas áreas comuns.
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O Home Boutique Brooklin, condomínio construído pela
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ADMINISTRAÇÃO / ÁREAS COMUNS A especialista comenta que certas atrações que tanto sucesso fazem em prédios novos nem sempre agradam aos condôminos de edifícios habitados há um bom tempo. Churrasqueiras e salões de festas costumam ser rechaçados em condomínios mais tranquilos: “Muitos condôminos não aprovam a construção desses espaços por serem áreas geradoras de barulho. Até piscinas costumam receber votos contrários.” Ela lembra o caso de um condomínio que pretendia mudar a churrasqueira de lugar devido à reclamação do prédio vizinho. Mas a mudança não foi aprovada porque os moradores com apartamentos distantes da churrasqueira alegavam que escolheram suas unidades justamente por essa característica. “É claro que a manutenção das áreas comuns sempre valoriza o edifício. Porém, cada condomínio, cada região da cidade e cada comunidade tem sua realidade. O que é um atrativo de vendas em prédios novos pode não ser necessário em um condomínio já existente”, pondera a arquiteta Guiomar.
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PONTO PARA O RETROFIT
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Mais do que investir em “maquiagens”, a profissional orienta os condomínios antigos a privilegiarem o retrofit. “Sem aumentar as áreas comuns, apostando no retrofit, teremos prédios mais sustentáveis além de diminuir custos. Entre as medidas indicadas estão melhorar o acesso, aumentar o número de vagas de garagem, promover o reuso e a medição individualizada de água”, diz. Guiomar dá dois exemplos simples de retrofit: a troca de caixilhos e de vidros das janelas dos apartamentos, oferecendo maior conforto interno aos moradores, e a instalação de novas prumadas para colocação de internet e TV a cabo (muitos prédios antigos não têm espaço para a instalação desses cabeamentos ou contam com tubulações entupidas). São também relevantes questões como espaços adequados para os funcionários no térreo, atendendo inclusive às legislações existentes. “Sem dúvida as áreas comuns devem ser melhoradas e modernizadas. Todo morador quer um hall de entrada sempre valorizado. Porém, é preciso entender que a área comum envolve não só o térreo, mas toda a estrutura predial, como fachadas e prumadas”, completa. A realidade vivida pelo Condomínio Edifício Monte Claro ilustra bem a orientação dada pela arquiteta Guiomar. Construído há cerca de 35 anos, tem 20 apartamentos, sendo 12 deles com apenas uma garagem. Localizado no Jardim Paulistano, as vagas na rua são raridade e arrumar lugar para os carros é o grande problema dos moradores. O síndico Arrigo Terni lembra que, recentemente, cerca de 17 moradores mostraram-se favoráveis a um projeto de construção de terraços nos apartamentos. “Solicitamos ao arquiteto Roberto Candusso um estudo sobre a construção de terraços, suspensos por estruturas metálicas. Não atingimos 100% de aprovação para construir os terraços, então estamos estudando o aumento de vagas. Foi um pleito dos próprios moradores, que questionaram: por que precisamos de terraços? Precisamos de garagens, argumentaram”, relata o síndico. Baseando-se em um projeto de um novo escritório de arquitetura, aprovado em assembleia, o condomínio pretende construir mais seis vagas a partir da reforma do jardim do
térreo. “Nosso jardim tem problemas, como plantas inadequadas, que inclusive já danificaram a impermeabilização. Hoje é uma área mal aproveitada. Pretendemos embelezá-lo, criando áreas de convívio, uma espécie de pracinha com bancos”, diz. Há moradores pedindo mais vagas do que as seis previstas: “Sem dúvida as vagas são importantes e uma necessidade, mas não a ponto de desvalorizarmos nosso prédio criando um estacionamento no térreo.” O síndico Arrigo está se cercando de toda a assessoria especializada para aprovar a obra e, mais ainda, a forma como as vagas extras serão oferecidas aos condôminos. “Hoje a ideia predominante é leiloar as vagas, cedendo aos moradores por cem anos o uso dessas garagens. Com o valor pago ao condomínio teríamos a verba para a obra. Estamos estu-
dando as regras para o leilão e a viabilidade dele, inclusive analisando se será preciso alterar a convenção. Não podemos corrigir um erro antigo, a falta de vagas, agindo com que algum morador tenha mais direito do que outros. Todos precisam ter direito a participar do leilão, já que estaremos destinando uma área comum às novas vagas”, esclarece. Analisar o custo benefício de uma obra de porte nas áreas comuns deve ser o foco da administração, resume a arquiteta Guiomar Leitão. “Itens como guarita e segurança, acessibilidade e vagas de garagens são desejados por todos os moradores. Já uma sala de ginástica ou um salão de festas nem sempre são tão valorizados”, arremata.
Alambrados, Ă gua, Amortecedor de Impacto
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Acess贸rios
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Acess贸rios
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Acessórios, Administradora, Água, Alambrados, Amortecedor de Impacto, Bomba d’água
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Bomba d’água, Coberturas, Cursos, Limpeza de Caixa d’água
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Controle de Pragas, ElĂŠtrica
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ElĂŠtrica, Elevador
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Elevador
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Elevador, M贸veis
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Equipamentos de GinĂĄstica
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Hidráulica, Para-Raio
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Impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização, Interfone
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Interfone, PerĂcia Predial
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Interfone, Individualização de Água, Manutenção Predial, Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial, Piso, Playgrounds
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Playgrounds
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Playgrounds, Porta Corta Fogo, Radiocomunicação
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Recuperação Estrutural, Sensor de Presença, Sinalização, Venda de Diesel (Grupos Geradores)
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Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Serralheria, Terceirização
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Terceirização
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Terceirização, Tratamento de Piso
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