Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP faleconosco@grupodirecional.com.br REPORTAGEM Luiza Oliva MTB 16.935 Tainá Damaceno MTB 55465/SP FOTO DE CAPA Rosali Figueiredo ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina
Caro Leitor, Nova tragédia em edificações abalou o centro do Rio de Janeiro, desta vez em proporções bem superiores e mais traumáticas à explosão causada pelo vazamento de gás no subsolo de um prédio, em outubro do ano passado. Na noite de 25 de janeiro, três prédios literalmente ruíram na Avenida 13 de Maio, como se tivesse ocorrido um terremoto. E um aspecto chamou a atenção dos especialistas: o fato de que os sintomas do sinistro, ou seja, os sinais de que algo não estaria bem, não tenham sido antes identificados ou notificados por alguém. Torna-se pertinente reiterar aqui, dentro do foco de interesse dos síndicos, administradores e condôminos, a importância da rotina de vistoria predial, bem como dos projetos de manutenção preventiva e corretiva nas edificações. Esta é uma área que não pode ficar a descoberto em momento algum, sob pena de causar danos irreparáveis às pessoas. E a reportagem de capa desta edição traz o perfil de um personagem-chave para a vida condominial, o qual garante o bom e pleno funcionamento das edificações: o zelador, cujo dia é comemorado em 11 de fevereiro. Com suas atribuições e responsabilidades ampliadas pela rede de serviços que os condomínios incorporaram com a modernidade, o zelador ou o hoje gerente predial é quem vistoria o funcionamento diário de tudo, observa problemas, toma providências, subsidia as ações e decisões do síndico, orienta condôminos, lidera funcionários, enfim, faz com que a vida siga seu curso normal, sem percalços ou sobressaltos. A Direcional condomínios está completando 15 anos em 2012 e, ao longo de todo período, acompanhou a dedicação de síndicos, zeladores, consultores, administradores e fornecedores que buscam imprimir uma melhoria substancial na qualidade de vida dos condôminos. A revista se posiciona hoje, portanto, como grande testemunha das mudanças, inovações, dificuldades e avanços do segmento e, no caso específico dos zeladores, deixa aqui seu parabéns a todos pelo trabalho. Uma boa leitura, Rosali Figueiredo
Conheça os ganhadores da pesquisa 2011 foto: Alex Santos
ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado
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ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Rodrigo Carvalho IMPRESSÃO Prol Gráfica
foto: Claudiney fernandes
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R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
1º Lugar Silvana Teixeira Leite - Síndica Condomínio Edifício Dupret Lavadora de alta pressão HD 585 Karcher
2º Lugar Alexandro de Melo - Gerente Predial Condomínio Edifício Paulistania Flat Set Aspirador de pó WAP Pop Tech
3º Lugar Luiz Eduardo A. da Silva - Zelador Edificio San Fernando Dispenser Acacabou
Sumário 05. Informe Publicitário: ................................................................................. Seciesp 06. Site: ................................................................ Direcional Condomínios online 08. Capa: .................................................................................. Zelador, um novo perfil 10. Administração: ............................................. Reaproveitamento das águas pluviais 12. Dica: .................................................................................................. Elevador: RIA 16. Coluna: .................................................................... A Convenção sumiu, e agora? 17. Dica: ....................................................Gestão Ambiental: Jardins e parque arbóreo 19. Dica: ............................................................................Impermeabilização: Vida útil 22. Fique de Olho:........................................................Playground: Brinquedos e pisos
Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço
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Índice
Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
Administradora 26, 3ª Capa, 4ª Capa Acessórios para Condomínios 7, 17, 21, 24, 25 Alambrados 26 Alarmes 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Amortecedor de Impacto 25 Antena 7, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Aquecimento Central de Água 31, 40 Ar Condicionado para Elevadores 12 Assessoria 26, 4ª Capa Atividade Física 32 Bancos para Jardim 21 Barras Anti-Pânico 47 Bebedouro 7, 17, 21, 24, 25 Bomba d’água 27 Cadeira p/ Guarita 25, 39 Cabinas Primárias 31, 40 Caixas de Correio 7, 17, 21, 24, 25 Câmeras 7, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Carrinho 7, 17, 21, 24, 25 Central PABX 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Centro de Medição 31, 40 Cerca Elétrica 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Circuito Fechado de TV 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Coberturas ( Policarbonato e toldos ) 27 Coletor para Reciclagem 7, 17, 21, 24, 25 Consultoria de Segurança 26, 31 Controle de Acesso 7, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Controle de Pragas ( Dedetização, Descupinização) 28 Cortador de Grama 7, 17, 21, 24, 25 Cursos 11, 27, 3ª Capa Desentupidora 28 Elevadores ( Manutenção e Embelezamento ) 4, 12, 13, 14, 15, 28, 29 30
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Elétrica 31, 40 Equipamentos Contra Incêndio 7, 30 Equipamentos de Ginástica 32 Equipamentos de Segurança 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Escadas 7, 17, 21, 24, 25 Espelho 7, 17, 21, 24, 25 Espreguiçadeira 7, 17, 21, 24, 25 Esquadrias de Alumínio 50 Esquadrias de PVC 50 Fechadura Digital 7, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Ferramentas 7, 21 Fita Anti derrapante 7, 17, 21, 24, 25 Fitness – Atividade Física 32 Fitness – Equipamentos 32 Gerador 33 Ginástica 32 Grama Sintética 47, 48, 49 Guarda Sol 7, 17, 21, 24, 25 Hidráulica 33, 34 Higiene e Limpeza 7, 17, 21, 24, 25 Iluminação 7, 21 Iluminação de Emergência 7, 21, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Impermeabilização 19, 34, 35, 36, Capa Promocional, 2ª Capa Individualização de Água 37 Interfone 7, 21, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Lâmpada 7, 21 Lavadora de Alta Pressão 7, 17, 21, 24, 25 Lixeiras 7, 17, 21, 24, 25 Manutenção Predial 40 Material de Construção 7, 21 Material Elétrico 7, 21 Molas Hidráulicas 28, 29 Monitoramento 7, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52
Mop´s 7, 17, 21, 24, 25 Móveis 39 Pára-raios 37 Perícia Predial 37 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 20, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, Capa Promocional Playground 48, 49 Porta Corta-Fogo 47 Portão ( Automatização, Manutenção, Instalação ) 7, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Pressurização de Escadas 31, 40 Produtos de Limpeza 7, 17, 21, 24, 25 Proteção Contra Incêndio 7, 30 Quadra Poliesportiva ( Projeto, Manutenção e Reforma ) 26 Quadros de Aviso 7, 17, 21, 24, 25 Radiocomunicação 50 Recuperação Estrutural – 47, Capa Promocional Redes de Proteção 26 Restauração de Fachadas 20, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, Capa Promocional Saco p/ Lixo 7, 17, 21, 24, 25 Sensor de Presença 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Serralheria 50 Sistemas de Exaustão 31, 40 Sistemas de Segurança 7, 16, 26, 27, 38, 39, 50, 51, 52 Tapete 7, 17, 21, 24, 25 Terceirização de Serviços 18, 52, 53, 54 Tintas 7, 21 Tratamento de Piscina 54 Tratamento de Piso 54 Vigilância 18, 52, 53, 54
Informe Publicitário
EMPRESAS PATROCINADORAS
FORNECIMENTO DE PEÇAS PARA O MERCADO DE ELEVADORES. A DESMISTIFICAÇÃO DE UM MITO O SECIESP tem recebido diariamente correspondências e e-mails
de síndicos e administradores de Condomínios com diversas dúvidas sobre elevadores, porém uma das mais constantes está relacionada ao fornecimento e abastecimento de peças de elevadores para as empresas conservadoras multimarcas. No momento de decidir sobre a empresa que fará a manutenção dos elevadores a principal questão que surge é: “Quero trocar a empresa que faz manutenção em nossos elevadores, pois não está nos atendendo a contento. Atualmente esta manutenção é feita pela empresa montadora do elevador. Tenho dúvidas com relação às peças no caso de troca. As empresas conservadoras têm acesso para compra de peças? Onde são compradas estas peças?” O SECIESP, além de outras, tem a função de orientar o mercado consumidor dos produtos e serviços do segmento de transporte vertical. Neste sentido, com relação às questões acima levantadas, esclarece que: 1) O mercado de elevadores, hoje em dia, é bastante diversificado. A indústria de elevadores não está, como no passado, tão verticalizada a ponto de produzir todos os componentes necessários para a fabricação de um elevador. Hoje, estas empresas, tal como o mercado de automóveis, funcionam como montadoras. Os fornecedores das peças que compõem os equipamentos são, via de regra, comuns a todas as empresas. Além disto, o mercado globalizado possibilita a toda e qualquer empresa o acesso à tecnologia de ponta disponível no mundo inteiro, inclusive no Brasil. Portanto, não tenha dúvidas com relação a este assunto, pois as peças de reposição não são um problema para as empresas de conservação de elevadores, uma vez que o mercado disponibiliza para elas todos os componentes necessários para se fazer uma excelente manutenção. 2) Acesse o nosso site, www.seciesp.com.br, e confira as empresas classificadas como “colaboradoras”, pois estas são algumas das empresas que abastecem o mercado com peças e componentes de reposição. Inclusive, algumas delas fornecem seus produtos para as multinacionais instaladas hoje em nosso país. 3) Portabilidade. Palavra comum para os nossos dias modernos. Assim como o seu carro e o seu telefone celular, entre outros, não são propriedade de quem os fabricou. O elevador é de propriedade do Condomínio, e não da empresa que o montou. Uma vez que você comprou e pagou, o equipamento é seu. O Condomínio não precisa e não deve ficar refém de uma empresa que não o está atendendo a contento. O cliente deve ficar com uma empresa pelos bons serviços que presta e não simplesmente pelo argumento inverídico e ingênuo de que as empresas conservadoras multimarcas não tem acesso a peças e componentes. 4) Também no nosso site, www.seciesp.com.br, encontram-se listadas as empresas de conservação, nossas associadas, que têm toda a condição de prestar-lhes um bom serviço de manutenção. Para que possamos agir ainda dentro de total transparência, indicamos acessar o site da prefeitura municipal, www.prefeitura.sp.gov.br, procurar o departamento de controle urbano e seguir as instruções até chegar à lista das empresas que possuem registro de concessão para atuar na cidade de São Paulo. Esperando ter contribuído com o esclarecimento destas questões, continuamos à disposição dos síndicos(as) e administradores(as) para dirimir quaisquer outras dúvidas que possam surgir com relação ao mercado de elevadores.
Convert (11) 3742-5364 www.convertelevadores.com.br convert@convertelevadores.com.br
Crel (11) 3345-0000 www.crel.com.br crel@crel.com.br
Elevartel (11) 5071-2424 www.elevartel.com.br contato@elevartel.com.br
Monciel (11) 3228-8800 www.monciel.com.br monciel@monciel.com.br
M&M (11) 2165-4600 www.mmelevadores.com.br contato@mmelevadores.com.br
Primac (11) 2942-7479 www.primac.com.br comercial@primac.com.br
Zapplift (11) 3849-9000 www.zapplift.com.br zapplift@zapplift.com.br
Fonte: Rogério Ap. Meneguello
mais informações no site www.seciesp.com.br LEMBRE-SE: A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora.
Lider em comandos para elevadores
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Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
ELEVADORES x SEGURANÇA
Todas as empresas são associadas ao SECIESP
Seciesp
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DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR
WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira
PERFIL DO ZELADOR
Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
O bairro de Moema, em São Paulo, possui pelo menos 330 condomínios com zeladores, conforme levantamento de José Zilmar Miranda. Zelador desde 1994 em um edifício na região, José Zilmar conta, na reportagem complementar publicada no site, como tem sido feita a mobilização dos seus colegas e demais trabalhadores de condomínios na chamada “Moema dos Pássaros”, porção do bairro localizada abaixo da Avenida do Ibirapuera, sentido Marginal Pinheiros. A articulação não visa apenas a reforçar a amizade ou promover confraternizações, mas busca, entre outros, a troca de informações, o crescimento e a valorização profissional, além da melhoria dos equipamentos públicos. Também no bairro de Vila Leopoldina, na zona Oeste da cidade, um grupo de pelo menos 50 zeladores vem se encontrando periodicamente desde 2010 em eventos de confraternização, mas já se movimenta para formar uma associação, conforme revela reportagem exclusiva do site.
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RELATóRIO DE INSPEÇÃO ANUAL (RIA) DE ELEVADORES EM SÃO PAULO No endereço eletrônico http://www.direcionalcondominios.com.br/da-redacao/os-elevadores-e-o-relatorio-de-inspecao-anual-ria-em-sao-paulo-saiba-como-fazer, síndicos, zeladores e administradores encontram matéria completa sobre a exigência da emissão online do RIA em São Paulo (Capital).
GUIA DE FORNECEDORES Com 131 itens, que vão de acessibilidade e acessórios a yoga, passando por elevadores, fachada, impermeabilização, manutenção, segurança, entre muitos outros, o site da Direcional Condomínios disponibiliza ao internauta um valioso cadastro de fornecedores em cada uma dessas áreas ou serviços. Confira no link http://www.direcionalcondominios.com.br/anunciantes.
CAPA
ZELADOR, UM NOVO PERFIL a data de 11 de fevereiro remete a um personagem que exerce um papel indispensável ao bom andamento da vida condominial. É Dia do Zelador, função que tem crescido em importância e responsabilidade conforme os condomínios abraçam novos equipamentos e serviços. Por Rosali Figueiredo
PEÇA-CHAVE DE UMA ENGRENAGEM que expandiu sua rede de serviços e teve as obrigações ampliadas nos últimos anos, especialmente nos condomínios-clube, o zelador cresceu em importância, responsabilidades e funções. E neste início de 2012, no mês em que se comemora seu dia, é possível afirmar que seu status se aproxima hoje ao de um gerente predial, mesmo que a investidura não esteja oficializada. Com experiência de 30 anos na área condominial, diretor de uma grande administradora, Renê Vavassori considera o zelador o funcionário mais importante para o andamento da vida em uma edificação. A média salarial praticada pela administradora fica entre R$ 3 mil e R$ 3,5 mil mensais, mas pode chegar a R$ 5 mil no caso dos comerciais. “Hoje não se considera mais essa nomenclatura ‘zelador’, mas sim a de ‘gestor’. Antigamente, o prédio padrão tinha apenas uma torre, uma piscina e um salão de festas. Agora, os condomínios-clube, por exemplo, trazem uma exigência fenomenal, pois têm cerca de 50 equipamentos e além da sua operação diária, é preciso cuidar da relação entre os condôminos, ter preparo emocional e comportamental.” Segundo Renê, o zelador ainda é a pessoa de relacionamento mais próximo com os moradores, e agora deve zelar para que as normas mais complexas de segurança, de uso das quadras e demais equipamentos de lazer, da garagem, de circulação com animais, entre muitas outras, não apenas sejam cumpridas, como não criem conflitos nem atitudes de rebeldia. Um verdadeiro gerente.
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foto: Rosali figueiredo
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FRANCISCO DAS CHAGAS: ExEMPLO DE TRANSIÇÃO
O gerente predial Francisco das Chagas começou na área de manutenção e limpeza e hoje experimenta carreira paralela como pequeno empresário
A mudança de papel foi um processo lento e acompanhou as transformações sociais e urbanas. Sua linha do tempo pode ser muito bem delineada pela história de Francisco das Chagas Ribeiro Matias, gerente condominial do Edifício Practical Way, conjunto de três prédios, 288 apartamentos e quase dez anos de vida localizado no bairro de Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo. Em sua mais recente assembleia geral, os condôminos aprovaram a substituição da empresa terceirizada que presta serviços de limpeza. Poderia ter sido uma deliberação corriqueira, afinal, a nova prestadora apresentou a melhor proposta financeira entre várias cotações, não fosse o detalhe de que o dono da empresa é nada mais que o próprio gerente do condomínio. Chagas iniciará, desta forma, uma nova jornada no local, combinando suas funções gerenciais com as empresariais, já que montou há pouco tempo sua prestadora, após passar pelo programa de empreendedorismo no Sebrae (o Empretec Brasil). Os condôminos do Practical Way resolveram lhe dar um voto de confiança, pois o serviço será regido por normas contratuais, assim como aconteceria com qualquer outra prestadora. E no mais, trabalhando há quase nove anos no local, Chagas acaba exercendo informalmente o papel de supervisão dos funcionários da limpeza, montando escalas de serviço, fiscalizando e distribuindo tarefas. Esta, na verdade,
CAPA foi sua primeira função no Practical Way, pois chegou como encarregado geral de limpeza e manutenção em outra terceirizada. Logo foi contratado como zelador do condomínio então recém-implantado e, desde 2008, tem como registro em carteira a função de gerente condominial. “Sou uma pessoa que gosta de desafios e ainda não me dou por satisfeito com o cargo que ocupo, gosto de ser desafiado para ir crescendo”, afirma Chagas. Com 37 anos, casado, um filho adolescente, Chagas veio do interior do Piauí aos 18 anos. Órfão de mãe desde os oito, começou a trabalhar aos nove para ajudar o pai e ainda hoje envia a ele um auxílio mensal. Chagas se considera uma pessoa reservada, mas muito empenhada. Concluiu a 8ª série no Piauí e o Ensino Médio em São Paulo, onde frequentou inúmeros cursos, entre eles, Técnico de Administração pelo Senac e o de empreendedorismo pelo Sebrae. Em seu primeiro emprego quando chegou ao Sudeste, ficou apenas quatro meses como servente de pedreiro de uma construtora, que o promoveu a auxiliar de almoxarifado. Chagas não saiu mais da área administrativa. Seu envolvimento com condomínios aconteceu quando participou da construção da atual sede do Secovi em São Paulo, na Vila Mariana. De encarregado de almoxarifado na empresa responsável pela obra, assumiu como subgerente operacional junto ao Sindicato da Habitação. Foram seis anos de vínculo empregatício junto ao Secovi e de muito aprendizado na área, período em que aproveitou para participar de todos os cursos que pôde. Com esse aprendizado, tem procurado adotar procedimentos que tornem mais eficiente o funcionamento das instalações do Practical Way. O condomínio possui sistema de aquecimento central, com seis caldeiras; guarita blindada; identificação biométrica para prestadores de serviço; cartão magnético de acesso dos condôminos pela entrada social; coleta de lixo seletiva; mais de 500 vagas de garagem; bicicletário; salões de jogos e festas; sala de recreação; espaço gourmet; churrasqueiras; cyber room; academia; quadra; playground; sauna e piscina. Há quatro funcionários próprios, além de dez da empresa de segurança e seis de limpeza. Para manter tudo em ordem, Chagas criou um sistema de vistoria em 20 diferentes pontos do condomínio, os quais devem ser percorridos a cada hora pelo funcionário, que munido de um bastão de ronda, registra eletronicamente a inspeção. Os dados são baixados via porta USB para o computador do gerente condominial.
Um dos pontos críticos, segundo ele, são as caldeiras, cuja performance deve ser anotada em uma planilha própria, a cada hora. Parece exagero ou perfeccionismo, mas conforme comenta o administrador Renê Vavassori, “o condômino quer tudo bonitinho, funcionando e sentir um bom nível de segurança”. Para tanto, Chagas implantou, por exemplo, o “alerta vigia” na guarita, que deve ser acionado a cada hora pelo porteiro, sob pena de ser flagrado em um cochilo e ver o alarme disparar na casa do gerente condominial. “Acredito muito no trabalho, no incentivo, acredito que com autoconfiança a gente consegue tudo, pois fui praticamente jogado no mundo para me virar”, comenta Chagas, que procura estimular sua equipe a crescer profissional e financeiramente. Ele reside em apartamento cedido pelo condomínio, mas tem casa própria e outras três alugadas na zona Sul de São Paulo. Acaba de adquirir um apartamento na planta de um condomínio-clube localizado na região do Campo Limpo. Sem modéstia e reconhecendo o próprio valor, Chagas não se furta a dizer que “as pessoas que querem ir para algum lugar, veem um exemplo em mim. Minha história me orgulha”, finaliza o hoje empresário e gerente condominial.
Com uma trajetória um pouco diferente da protagonizada por Francisco das Chagas, o zelador José Zilmar Miranda personifica outro perfil também bastante valorizado nos dias atuais: a de um mobilizador, que cuida não apenas da integração da categoria, como também da melhoria do bairro de Moema, onde trabalha e reside. Atuando há 21 anos no Edifício Maria Francisca, com apenas 19 apartamentos, um por andar, José Zilmar não precisou incorporar tantas funções gerenciais. Mas abraçou a defesa da Escola Estadual Professor Napoleão de Carvalho Freire, onde faz parte do conselho, e do meio ambiente - integrando o respectivo conselho na subprefeitura de Vila Mariana. É um homem de mídia, uma espécie de porta-voz informal da categoria. Segundo ele, existem em Moema 387 condomínios, cerca de 330 com zeladores. Há cinco anos José Zilmar mobiliza os zeladores mais próximos de seu trabalho, organiza encontros semanais numa quadra de esportes, reuniões periódicas com seus familiares e mutirões de limpeza para ajudar a Escola Napoleão de Carvalho. Ele se autodefine como um líder nato, que galgou todas as funções no condomínio e também frequentou os cursos que pôde, até chegar a zelador, em 1994. (Leia a reportagem completa sobre a história de José Zilmar em nosso site, no endereço www.direcionalcondominios.com.br) (R.F.)
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, - O perfil completo do zelador José Zilmar Miranda; - Reportagem sobre a mobilização de um grupo de zeladores do bairro de Vila Leopoldina, em São Paulo.
Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
foto: Rita Barreto
EM PAUTA, MOBILIZAÇÃO E QUALIDADE DE VIDA
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ADMINISTRAÇÃO
COMO REAPROVEITAR AS ÁGUAS PLUVIAIS NOS CONDOMÍNIOS
Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
fotos: Rita Barreto
Ilustração: Jonas Coronado
sistemas permitem economia de até 20% na conta ao final do mês. no entanto, especialistas recomendam a realização de estudos de viabilidade técnica e financeira.
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O subsíndico e engenheiro Francisco Patrão: seus estudos revelam que economia com conta de água pagará os custos de implantação de um sistema de reuso da água da chuva em seu condomínio em cinco meses
O REUSO DA áGUA DA CHUVA para fins não potáveis é uma das boas alternativas que os síndicos encontram para diminuir o consumo de água nas edificações. Além de configurar prática socioambiental responsável, ao contribuir para reduzir os impactos sobre o patrimônio natural, a medida pode resultar em uma economia média de 20% sobre a conta ao final do mês. Mas o sistema de captação tem que estar adequado à realidade do empreendimento. Segundo o engenheiro Paulo Augusto Romera, do Centro Tecnológico de Hidráulica (CTH) do Departamento de Águas e Energia Elétrica de São Paulo (DAEE), o mais utilizado é o de captação simples, que emprega caixas d’ água. “De qualquer maneira, a instalação vai depender das condições de nível do terreno e das necessidades dos moradores”, esclarece. Antes de iniciar o projeto, Romera afirma que é imprescindível conhecer o regime de chuvas do local, pois quanto maior o reservatório mais alto será o custo, no entanto, haverá maior disponibilidade de água. “Na zona central da cidade de São Paulo a média de chuva no mês de janeiro costuma ser de 239 milímetros. Se toda essa água fosse reservada, para cada 100 metros quadrados seriam 23.900 litros de água”, enfatiza. Conforme o engenheiro calcula, um condomínio que pretenda aproveitar as águas pluviais para irrigar um jardim de 100 metros quadrados de área, precisará de seis a oito litros por metro quadrado para a rega diária. “Portanto, para esse prédio será necessário um reservatório de 70 metros cúbicos para cada mês de consumo, considerando uma rega a cada três dias”, conclui Romera. POR ONDE COMEÇAR Para Audrey Ponzoni, diretor de projetos de uma grande administradora de condomínios, a proposta de reaproveitamento da água da chuva deve contemplar, basicamente, “a captação em áreas impermeáveis (telhados, lajes e pisos)”, além dos processos de “filtragem, armazenamento e descontaminação, tornando-a adequada para seu uso em áreas internas e externas”. É preciso realizar um estudo de viabilidade técnica e econômica de sua implantação, considerando-se todos esses aspectos. Constatada a viabilidade, o próximo passo é a execução do projeto, especifica o diretor. “Seu estudo deve propor o alcance do projeto, o número de moradores, os fins para os quais será utilizada a água de chuva e a demanda de mão de obra a ser definida pelo projetista do sistema”, explica. Uma vez feita a análise geral, ele sugere a promoção de uma assembleia específica para apresentar o plano financeiro aos moradores. Os especialistas também recomendam fazer uma análise do que é desperdiçado no condomínio. No caso do Condomínio Athenas Garden, localizado na zona sul de São Paulo, o subsíndico e engenheiro civil Francisco Henrique da Costa Patrão está sempre de olho na média de consumo per capita, que é de 200 litros por dia. “Caso a quantidade ultrapasse a média histórica, há desperdício ou vazamento”, alerta. O Athenas Garden comporta 81 apartamentos e cerca de 320 condôminos. “A média ideal de consumo mensal no condomínio seria de 1.920 metros cúbicos, porém a média atual é de 2.684 metros cúbicos, portanto, são desperdiçados 764 mil litros de água por mês”, analisa Patrão. Uma das alternativas em curso no condomínio para diminuir o consumo é a implantação, em breve, de um sistema de reuso da água
ADMINISTRAÇÃO pluvial. Para explicar sua necessidade aos moradores, Francisco Patrão distribuiu um boletim informativo sobre os critérios utilizados pela Sabesp para estipular as tarifas de consumo por metro cúbico (disponíveis no site da companhia), além de um demonstrativo analítico, o qual expõe todo o custo e consumo nos últimos doze meses. O levantamento permitiu a Francisco Patrão observar a quantidade de água que estava sendo desperdiçada com lavagens das áreas comuns e “quanto poderia ser economizado”.
CUSTOS E BENEFíCIOS A partir daí, foi desenvolvido um estudo do projeto. O subsíndico revela que seu investimento total, que inclui a instalação de oito caixas d´água interligadas, de 2.000 litros cada, é de R$ 10.000,00. Para Patrão, a relação custo benefício é viável, pois, além de ajudar o meio ambiente ao economizar água potável, o valor da conta irá diminuir consideravelmente no final do mês. Patrão calcula uma economia mensal de até R$ 2.500,00. “Desta forma, o valor do investimento será pago já nos primeiros cinco meses de utilização do sistema de captação e manejo dessas águas”, observa. Para que os síndicos estejam seguros dos benefícios do sistema, o administrador Audrey Ponzoni aconselha justamente que façam esse tipo de análise de viabilidade técnica e de retorno do investimento. Entre seus clientes, por exemplo, dois condomínios acabaram desistindo de implantar o projeto em função dos investimentos elevados. “O mais adequado é que os prédios já sejam projetados com esse sistema”, opina Ponzoni. Paulo Maccaferri, engenheiro civil e síndico do Condomínio Edifício Stella Solaris, construído há 25 anos em Moema, zona sul de São Paulo, afirma que a construtora já entregou o edifício com o sistema de captação instalado. Neste caso, os condôminos percebem o tamanho da economia que o reuso proporciona quando chegam os períodos de pouca chuva. “Na fase do tempo seco, só o meu apartamento paga em média 20% a mais de água por mês”, afirma Maccaferri. Um grande cuidado, entretanto, os síndicos devem ter: o diretor de projetos Audrey Ponzoni destaca a importância da manutenção preventiva do sistema, com “inspeções periódicas nos reservatórios, bombas e ralos”. E para diminuir o risco de contaminação, “deve-se evitar o uso de produtos nocivos à saúde nas áreas de captação”, finaliza Ponzoni. (com reportagem de tainá Damaceno; edição: Rosali Figueiredo) ETAPAS PARA A IMPLANTAÇÃO DE UM SISTEMA
1. Fazer a análise da viabilidade econômica do projeto; 2. Para instalar o reservatório, procurar área disponível abaixo do nível do coletor principal da água da chuva (é a tubulação que direciona a água coletada para a rua); 3. “Sangrar” esta tubulação com uma conexão tipo Y ou T e interligá-la a uma caixa d’ água com boia; 4. Colocar pedriscos (brita tipo 1) até a metade do reservatório, o qual atuará como filtro de limpeza; 5. Interligar as caixas d´água na área determinada; 6. Instalar uma bomba de recalque (tipo “sapo”) e uma torneira em uma das caixas d´ água. Está pronto o sistema de captação.
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Por Francisco Henrique da costa Patrão (do condomínio athenas Garden)
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DICA / ELEVADORES - RIA
DOCUMENTO COMPROVA MANUTENÇÃO EM ORDEM
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Por Luiza oliva
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A SíNDICA Maria de Fátima Brito Gibelli David, há cinco anos à frente da gestão do Condomínio Edifício Alida, nos Jardins, em São Paulo, tem investido em manutenções importantes para o prédio, como a modernização técnica e estética dos dois elevadores. Os moradores ganharam máquinas muito mais confortáveis e econômicas e certamente também mais seguras. Atenta, Fátima faz questão de receber o RIA (Relatório de Inspeção Anual) da empresa responsável pela manutenção dos elevadores. Se o documento demora a chegar dentro do prazo previsto, ela cobra. “Como síndica, fui aprendendo e sempre me mantenho informada, principalmente sobre as documentações obrigatórias do condomínio, e faço questão de manter o RIA bem visível, no quadro de avisos próximo aos elevadores”, diz. O RIA deve ser emitido pela empresa de conservação dos elevadores do condomínio, atestando as condições de operação dos equipamentos. É uma espécie de “atestado de saúde” desses equipamentos, conforme exige a legislação do município de São Paulo. “O RIA indica as condições de funcionalidade e segurança dos equipamentos. O documento é assinado pelo engenheiro responsável pela empresa, que tem seus registros junto ao CREA e Contru 5 – Divisão Técnica de Manutenção de Equipamentos de transporte vertical e horizontal vinculada ao Departamento de Controle do Uso de Imóveis, da Prefeitura de São Paulo. A empresa deve estar registrada e ter concessão junto ao Contru 5 para operar na cidade de São Paulo, e o elevador também deverá estar registrado no mesmo órgão”, informa Max Santos, diretor executivo do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores de São Paulo). O documento é enviado online ao Contru, conforme determina o decreto municipal 47.334/06 (regulamentado pela Portaria 01/2006), que instituiu o RIA online para tornar viável o acompanhamento pelo poder público da manutenção dos elevadores. O documento deve ser apresentado anualmente ao programa. Por meio de formulário disponível para download no link http:// ww2.prefeitura.sp.gov.br/ria/inicio.asp, as empresas preenchem o relatório via internet, agilizando o processo. A vistoria deve acontecer no aniversário do contrato de manutenção, ou na troca da empresa conservadora dos elevadores. “O engenheiro da empresa, responsável técnico pelos elevadores, faz a vistoria, conferindo a funcionalidade e segurança dos elevadores. O documento é então emitido e assinado”, informa Max, completando que o síndico não precisa acompanhar o processo, já que a responsabilidade pelas informações prestadas é da empresa que cuida da manutenção dos equipamentos, juntamente com seu engenheiro. Uma cópia impressa do RIA deve ser encaminhada ao condomínio e fixada no quadro de avisos, informando aos moradores que os elevadores estão de acordo com a legislação e são mantidos por empresa idônea. Caso a empresa não entregue o RIA no prazo, o condomínio será notificado pela Prefeitura. Segundo Max, o síndico deve cobrar da empresa o fornecimento ou até mesmo denunciá-la ao Contru 5 em caso de descumprimento da lei. Atrasos na emissão do RIA rendem multas de 250 Unidades Fiscais de Referência (Ufirs) aos condomínios, conforme prevê a Lei nº 12.751/98. RESPONSABILIDADE DO SíNDICO Em tese, o RIA deveria exigir a vistoria local do engenheiro da empresa de manutenção. “Na prática, temos a execução de um RIA burocrático. Os engenheiros têm uma carga grande de trabalho e não conseguem atender a todos os prédios. Assim, delegam aos técnicos das empresas a função de relatar as características
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DICA / ELEVADORES - RIA
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DICA / ELEVADORES - RIA dos elevadores que constarão do documento”, informa o engenheiro mecânico e técnico em eletrônica Sérgio Rodrigues, consultor na área de elevadores. No caso de equipamentos com a manutenção em dia, esse procedimento não representa problemas. Já em elevadores com pendências em relação a itens de segurança, o RIA pode ser utilizado pela empresa de manutenção inclusive como forma de pressão para que o síndico aprove orçamentos já enviados. “Praticamente todo elevador tem alguma pendência, coisas até simples, como um nivelamento ou batedor de porta. Mas são itens corriqueiros, que nem constam do RIA. Há critérios definidos pela Prefeitura com peças que devem ser arroladas no documento e que dizem respeito à segurança da máquina, como cabos de aço e freios de segurança, por exemplo. Se estiverem em desacordo com as normas, merecem notificação imediata por parte do Contru, inclusive com risco de interdição do elevador pela Prefeitura”, explica o consultor. O consultor Rodrigues complementa que mais do que falta de verba, muitas vezes orçamentos não são aprovados pelos síndicos por falta de informação. “A empresa deve informá-lo muito bem do risco que representa aos condôminos o elevador não ser reparado. Se existe alguma irregularidade, a responsabilidade é inicialmente da empresa contratada e do engenheiro responsável. No caso do síndico não aprovar o orçamento, ela deve desligar o elevador para evitar acidentes”, aponta. Para Max Santos, do Seciesp, o síndico deve estar atento às necessidades apontadas pela empresa de manutenção: “O síndico tem a responsabilidade de negociar e aprovar a execução das correções das possíveis irregularidades verificadas pela empresa responsável pela manutenção dos elevadores, necessárias para garantir o perfeito funcionamento dos equipamentos, visando a segurança dos usuários.” O administrador de condomínios Sérgio de Castro Meira reforça: “Se o síndico for omisso e negligente, e deixar de fazer uma obra necessária para a segurança de todos, ele também responderá pela falha.” Sérgio Meira complementa que com planejamento é possível os condomínios realizarem reformas e trocas de peças, mesmo que de valores elevados. Ele se recorda de um prédio pequeno, com dificuldades no caixa, que conseguiu um parcelamento de 36 vezes para a troca do cabo de aço do elevador. PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA DOS ELEVADORES
Itens
Verificação
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MANUTENÇÃO MENSAL
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Funcionamento...................... Aceleração, desaceleração, nivelamento Casa de máquinas................. Limpeza, iluminação, ventilação, chave Quadros................................. Limpeza, inspeção de componentes Máquina tração..................... Limpeza, lubrificação, nível óleo, motor Polia Desvio/Secundária......... Limpeza, lubrificação, eixo, bucha, polia Freio....................................... Lonas, regulagem Motor Gerador....................... Limpeza, Lubrificação, correia, comutação Limitador................................ Limpeza e Lubrificação Aparelho Seletor.................... Limpeza, guias, pick-ups Guias..................................... lubrificação Operador Porta Cabine ............ Limpeza, Lubrificação e Regulagem Rampa Móvel........................ Limpeza , Lubrificação Porta de cabine..................... Limpeza, Lubrificação e soleira
Dica / eLEVADORES - RIA
Cabine................................... Sinalização, Iluminação, ruídos Portas pavimento.................. FEV, perfil borrachas e corrediças Poço...................................... Limpeza e Lubrificação
PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA DOS ELEVADORES
Itens
Verificação
MANUTENÇÃO TRIMESTRAL Quadros................................. Máquina tração...................... Freio........................................ Limitador................................. Aparelho seletor..................... Cabos tração.......................... Cabos limitador....................... Compensação....................... Limites................................... Operador porta Cabine......... Polia interna ......................... Porta cabine ......................... Barra reversão........................ Segurança.............................. Portas pavimento................... Trincos.................................... Sinalização.............................. Poço........................................
Tempos, limpeza e regulagem Redutor,comutação e polia BR 1 , tambor e cubo Funcionamento Fita, cabinho e prumada Desgaste, equalização, estiramento, corrosão Limpeza, Lubrificação, correia, comutação Desgaste, estiramento, corrosão Ruídos, oxidação, posicionamento Funcionamento, contatos, amortecedores Limpeza, lubrificação, desgaste Carretilhas, corrediças, soleiras, funcionamento Limpeza, lubrificação, funcionamento Limpeza e lubrificação Ferragens, barras, soleiras, funcionamento, lubrificação Ganchos, contatos e regulagem IPS, ILH, botões Parachoque, estiramento, cabo limitador
PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA DOS ELEVADORES
Itens
Verificação
Máquina/Motor...................... Polia secundária...................... Freio BRC................................ Lubrificação de rolamentos sem Motor Gerador........................ engraxadeiras Aparelho Seletor...................... Operador porta/cabine........................... Polias Esticadoras..................... Fonte: Seciesp (Acesse a planilha de prevenção completa em www.direcionalcondominios.com.br)
Próxima Edição: Elevador - Etiqueta
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MANUTENÇÃO ANUAL
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COLUNA
A CONVENÇÃO SUMIU, E AGORA? Por Cristiano De Souza
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A legislação brasileira reconhece a possibilidade da coletividade condominial se autorregulamentar por meio de uma Convenção, visando a uma convivência pacífica de todos (artigo 9º da Lei nº 4.591/1964 e artigos 1.333 e 1.334 do atual Código Civil). Referido documento tornou-se desde 1964 essencial à constituição do condomínio. A Convenção Condominial poderá ter o formato de uma escritura pública ou um instrumento particular, devendo ser registrada sempre que oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades condominiais pelo Incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da minuta do futuro documento (art. 32 da Lei nº 4.591/1964) no Cartório de Imóveis. Desta forma, deve a Convenção ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio, para sua plena existência e eficácia.
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Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro. Caso não se encontre a Convenção nos arquivos do condomínio, ou ainda não seja fornecida pelo administrador (síndico), deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É possível ainda buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio. Caso as buscas sejam negativas, é aconselhável a chamada de uma assembleia especifica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se no futuro questionamentos ou discussões desnecessárias.
Cristiano De Souza Oliveira Advogado, consultor jurídico condominial e sócio consultor da DS&S Consultoria Condominial. Contatos: cdesouza@aasp.org.br cdesouza@adv.oabsp.org.br
Foto: Fabian Ramos
dica / GESTÃO AMBIENTAL
CUIDADOS COM OS JARDINS
E O PARQUE ARBÓREO O Condomínio Ilhas Gregas, no bairro de Cidade Jardim, em São Paulo, possui três mil metros quadrados de jardins e tem seis torres espalhadas em 10 mil metros quadrados de área, sendo que três mil metros são compostos por jardins, projetados pelo arquiteto paisagista Benedito Abbud. O síndico Luiz Domingues dedica atenção especial a eles e revela o segredo de manter toda essa área verde à disposição dos condôminos: “Para cuidar de um jardim é preciso, em primeiro lugar, gostar. Ele é como uma criança pequena, que precisamos proteger, adubar, cuidar. Vivemos em uma selva de pedra. Além de embelezar esteticamente o condomínio, vale a pena ter um bonito jardim. O nosso é muito bem aproveitado. Até o playground fica no meio das árvores”, diz. O Ilhas Gregas é privilegiado por contar inclusive com árvores de grande porte, que pertenciam ao jardim de uma antiga residência que havia no terreno. A maior espécie é o pau-ferro, mas há também palmeiras plantadas durante a construção do empreendimento. Orquídeas que florescem e que depois são descartadas pelos condôminos ajudam a ornamentar as árvores e dão um bonito efeito, garante o síndico. Da sua experiência como síndico há oito anos, em gestões distintas, Luiz recomenda alguns pontos essenciais para uma boa manutenção da área verde do condomínio. A rega é essencial, e para ela o Ilhas Gregas conta com a água reaproveitada do lençol freático e das chuvas. “Podemos regar sem receio de desperdício”, comenta. Também é preciso atenção na escolha certa das espécies para locais de maior ou menor insolação. Retirada de mato e controle de pragas são realizados periodicamente e plantas de vida útil curta têm reposição frequente. Os três funcionários próprios que cuidam dos jardins do condomínio estão ainda sempre atentos à drenagem dos terrenos, cuidando para que raízes não penetrem nas tubulações, o que causaria entupimentos e encharcaria o solo. “Por esse motivo, há duas espécies que nunca recomendo para condomínios: o ficus e a cheflera, que têm raízes longas.” Além dos jardineiros próprios, o Ilhas Gregas conta com a assessoria de uma paisagista, que visita o condomínio duas vezes por mês. “Percorremos o jardim e ela recomenda podas e adubações, além de outros procedimentos necessários”, explica. REMOÇÕES OU PODAS SÓ COM AUTORIZAÇÃO A atenção ao jardim deve extrapolar os muros do condomínio e chegar às calçadas. Árvores grandes atacadas por cupins são comuns na cidade. O Ilhas
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Por Luiza Oliva
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dica / GESTÃO AMBIENTAL Gregas também enfrentou o problema. “Fizemos o procedimento indicado, solicitando autorização da Prefeitura e só depois retiramos a árvore”, lembra Luiz Domingues. O síndico agiu corretamente. Segundo informação da Secretaria de Coordenação das Subprefeituras, nenhuma intervenção em espécies arbóreas pode ser executada sem o consentimento do poder público. “Para podar ou remover uma árvore em propriedade particular, é necessário solicitar autorização e protocolar o pedido na Praça de Atendimento da Subprefeitura de sua região. Tal autorização só será liberada a partir de laudo técnico, assinado por um engenheiro agrônomo da Subprefeitura, quando constatada a necessidade de poda ou remoção, seja por risco iminente, por interferência na rede elétrica ou outro motivo”, informa a Secretaria. O prazo para emissão do laudo varia de acordo com as demandas de cada Subprefeitura, porém os casos urgentes são priorizados, garante o órgão. Em caso de poda irregular, os infratores serão multados no valor de 5 UFMs (cada UFM equivale a R$ 108,12) e, se houver reincidência, a multa será aplicada em dobro. Já em caso de remoção não autorizada, a multa pode variar de 3 a 12 UFMs, conforme o diâmetro da espécie. “A poda deverá ser feita de forma adequada, a fim de impedir lesões ou até mesmo a morte do exemplar arbóreo, enquadradas como infração ambiental. Sendo assim, é aconselhável a contratação de um profissional preparado para a execução do serviço, como um jardineiro ou agrônomo, ficando a critério do munícipe a escolha e pagamento do contratado. Alertamos ainda que este procedimento deve ser feito apenas em áreas particulares, inclusive calçadas”, esclarece a Secretaria. Segundo o Manual Técnico de Arborização Urbana, são consideradas de grande porte árvores com altura superior a dez metros. Espécies com estatura entre cinco e dez metros se enquadram como de médio porte e aquelas com até cinco metros de altura, de pequeno porte.
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JOIA PRECIOSA
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Não é raro se observar condomínios onde os jardins são relegados a um segundo plano, pois, em geral, a manutenção costuma ser o primeiro custo a ser cortado quando o caixa está apertado. Para o arquiteto paisagista Benedito Abbud, é preciso mudar essa visão. “As cidades estão cada vez mais áridas, com a formação de ilhas de calor, danosas à saúde. Além disso, nos últimos anos o metro quadrado na cidade de São Paulo sofreu uma valorização arrasadora. Por isso, quem conta com uma grande área verde no condomínio deve encará-la como uma joia preciosa”, diz Abbud. O profissional deixa dicas para um melhor aproveitamento dos jardins, mesmo em condomínios com áreas menores. Uma delas é a montagem de lounges nas áreas externas, que nada mais são do que espaços de estar, com sofás e poltronas confortáveis e mesinhas de centro, geralmente de materiais resistentes às intempéries, como a fibra sintética. Redários também são bem-vindos, desde que haja suportes verticais com ganchos para que os moradores pendurem as redes. Podem ser também criadas áreas de caminhadas com pedriscos no chão e instalados brinquedos para as crianças. Outra iniciativa, que pouco irá onerar o condomínio, é a colocação de comedores para passarinhos, com frutas da estação e quirera, e de bebedouros para beija-flores. Mas Abbud aconselha ao síndico, neste caso, evitar que se coloque açúcar na água, por fermentar.
LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, leia matéria complementar com o arquiteto Benedito Abbud, contendo mais dicas sobre a manutenção dos jardins.
Próxima Edição: Gestão Ambiental – Individualização da água
Ilustração: Jonas Coronado
dica / IMPERMEABILIZAÇÃO
COMO GARANTIR
A SUA VIDA ÚTIL
Quem já passou pela experiência sabe o que uma obra de impermeabilização significa: custo alto para o caixa e transtornos também elevados no dia a dia do condomínio, com quebra-quebra, muito entulho, sujeira e, ainda, a insegurança se o serviço ficará a contento e o problema resolvido. O síndico profissional Daniel Alexandre Rubin, há 20 anos atuando na área, e atualmente gerindo dois condomínios comerciais, destaca que reformas de impermeabilização exigem muita atenção do síndico. A começar pelo contrato firmado com a empresa escolhida para os serviços. “É fundamental que o contrato seja o mais abrangente possível. O síndico deve exigir supervisão frequente e constante na obra e também durante o período de garantia, discriminar item a item o que será comprado e utilizado, e até sugiro haver uma cláusula de ressarcimento dos danos ao condomínio em caso de não cumprimento do prazo”, diz. Daniel orienta ainda os zeladores a fazer um controle da frequência dos funcionários à obra e dos dias em que os serviços ficaram efetivamente parados por conta de chuvas: “É fundamental ter um diário da obra, até mesmo com fotos, para poder cobrar judicialmente a empresa depois, em caso de falhas.” Mesmo tomando todas as precauções para assinar um contrato favorável ao condomínio, acompanhar uma prestação de serviços de impermeabilização não é tarefa fácil. “A impermeabilização é uma área da engenharia civil que tem uma falha de nascença, se assim podemos dizer, pois não existe o curso de impermeabilização na gritante maioria de nossas escolas de engenharia. Ora, se os engenheiros não sabem por falta de informação como proceder, o que dizer do síndico?”, questiona o engenheiro André Fornasaro, conselheiro do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), entidade que congrega aplicadores, fabricantes, distribuidores e revendedores de produtos impermeabilizantes. Diante da falta de informação, André acredita que a conduta mais prudente é providenciar um projeto de impermeabilização para o condomínio, seja para uma caixa d´água ou para a reforma completa do pavimento térreo. Segundo o conselheiro do IBI, a partir do projeto o síndico irá conhecer o produto (ou até mesmo mais de um) adequado para o caso. “Reforçamos nossa sugestão de que uma orientação técnica especializada sempre deve existir para a opção de
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Por Luiza Oliva
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dica / IMPERMEABILIZAÇÃO
se executar serviços de impermeabilização, diminuindo desta forma os riscos na contratação de serviços que podem parecer banais, mas que, no futuro, trazem um transtorno enorme a todas as partes envolvidas. Principalmente porque juridicamente não existe agilidade para a apuração das responsabilidades, para o ressarcimento de prejuízos e para nova execução do que foi mal feito e está vazando”, aponta.
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CUIDADOS ESSENCIAIS
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Obra contratada com esmero, serviço executado, síndico sem problemas por muito tempo. Nem sempre a equação é esta. E com impermeabilização, a questão é complicada porque não há propriamente uma manutenção preventiva a ser seguida. O livro “Inspeção Predial”, editado pelo Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), recomenda que as áreas impermeabilizadas sejam inspecionadas regularmente por profissional habilitado, identificando pontos passíveis de infiltrações. “O olho clínico do técnico irá detectar a existência de umidade ou infiltração nos diversos elementos construtivos, tais como: estruturas, reservatórios de água, piscinas, fachadas, coberturas”, aponta a publicação. O Ibape é taxativo: o sistema de impermeabilização de uma edificação não é passível de manutenção preventiva, sendo que qualquer intervenção direta é de caráter corretivo. No entanto, há recomendações para não danificar ou comprometer o sistema de impermeabilização, como, por exemplo: não utilizar máquinas de alta pressão para limpeza de reservatórios; não lavar revestimentos em geral com adição de produtos químicos não recomendados; e não fazer perfurações em lajes ou locais impermeabilizados para fixação de antenas, hastes de para-raios, equipamentos de playground, rufos, postes etc. Também é importante a escolha correta de espécies a serem plantadas em jardineiras e canteiros, não permitindo que raízes profundas danifiquem a manta asfáltica. O síndico Daniel Rubin toma um cuidado adicional nos prédios que administra: “Faço inspeções regulares verificando se o revestimento da área impermeabilizada está o mais vedado possível, para evitar infiltrações.” Ele aconselha que também as paredes e muros devem ser checados, à altura de 25 a 30 centímetros do piso. “A manta fica embutida na parede e a tendência é que a argamassa de proteção descole, com a movimentação dos materiais.” O síndico complementa que evita qualquer instalação de equipamento que perfure a manta. No caso de novos brinquedos no playground que exijam fixação, ele indica criar uma estrutura sobre a base impermeabilizada, onde possam ser fixados os brinquedos. O mesmo vale para qualquer objeto fixado em lajes de coberturas. “O síndico deve cuidar para não haver quebra de contrato e perda da garantia dos serviços”, justifica. Para o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, a conduta de Daniel é correta. “Se o rejuntamento é mantido em ordem com a revisão periódica, a infiltração será minimizada preservando ou resguardando a durabilidade da impermeabilização. O contato da impermeabilização com a água e a sequência intermitente de ciclos de seca/umedece, repercutindo diretamente no material impermeabilizante, provoca a sua fadiga, reduzindo a durabilidade, ou a sua vida útil inicial”, previne Jerônimo.
Próxima Edição: Impermeabilização – Qual a melhor solução?
FIQUE DE OLHO / PLAYGROUND: BRINQUEDOS E PISOS
LINHA VARIADA GARANTE A DIVERSÃO E SEGURANÇA DA GAROTADA Os fabricantes e fornecedores de brinquedos, acessórios e pisos para playgrounds estão bem atentos às necessidades de inovação de um mercado consumidor que cresce conforme se ampliam os espaços para recreação e brincadeiras nos condomínios. Confira neste Fique de Olho uma síntese do que de melhor podem oferecer as empresas com tradição no segmento. Por Rosali Figueiredo
BRINQI Certificados pelo Inmetro, coloridos e confeccionados em polietileno rotomoldado, os brinquedos oferecidos pela BrinQi perfazem mais de 200 itens para a recreação infantil e juvenil. A certificação atesta a segurança e dá tranquilidade aos pais, afirma a gerente de vendas Sabrina Andréa. Segundo ela, há uma linha exclusiva, de fabricação própria, de brinquedões customizados conforme a área do condomínio e a preferência e verba dos clientes. “Eles são tubulares, pré-fabricados, utilizam polietileno rotomoldado de grande resistência, ferros galvanizados, madeira naval e redes de proteção acetinadas”, descreve. Com mais de 15 anos de mercado, a BrinQi produz também grama sintética e piso emborrachado para áreas de playground. Fale com a BrinQi: (11) 2204-3101 / 2953-5774 www.brinqi.com.br | brinqi@brinqi.com.br
BRINQUEMAIS Também com carteira diversificada e fabricação própria, a Brinquemais utiliza matérias-primas de qualidade nos playgrounds, como madeira de lei, ferro (tubos industriais) e fibra, confeccionados sem pontas ou arestas. “Eles são bem acabados, com pintura de esmalte sintético, que confere maior durabilidade à proteção e brilho dos brinquedos”, aponta o gerente administrativo Samuelson Ferreira de Oliveira. Para os condomínios, Samuelson destaca os conjugados produzidos em madeira, “totalmente confiáveis” e de grande resistência, em três tamanhos distintos: para crianças até 07, 12 e 14 anos. O gerente destaca como diferencial o suporte técnico dado aos clientes e a facilidade de repor as peças em caso de avarias. A empresa, criada há 27 anos, atua também com manutenção e reforma. Fale com a Brinquemais: (11) 3832-3630 www.brinquemaissp.com.br | brinque.mais@yahoo.com.br
DEDO BRINQUEDO
Direcional Condomínios | Fevereiro 2012
Pioneira no lançamento do e-commerce no segmento, a Dedo Brinquedo atua com uma infinidade de peças avulsas ou de playground, nacionais e importadas, em tamanhos variados. Entre os fornecedores, destacam-se produtos de primeira linha, como a norte-americana Little Tikes ou a brasileira Xalingo. No mercado desde 1989, a empresa está comemorando mais de 20 mil pedidos atendidos até princípios de 2011 pelo serviço online e 50 mil através do Televendas. Mas há produtos desenvolvidos por fornecedores exclusivos, que primam pela qualidade da matéria-prima. A empresa oferece um amplo portfólio aos condomínios, com destaque para a mesa de piquenique com guarda-sol e os bancos coloridos em formatos variados, confeccionados com plástico resistente. Fale com a Dedo Brinquedo: (11) 2784-4384 www.dedobrinquedo.com.br | vendas@dedobrinquedo.com.br
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FANTASY PLAY A Fantasy Play está há sete anos no mercado, mas já se posiciona como a empresa de “maior estoque do mercado, quase tudo para pronta entrega”, destaca o diretor Ricardo Alvite. Instalada em um espaço de 1.500 metros quadrados de área, a Fantasy apresenta “mais de 600 modelos de playgrounds de diversas marcas, piso de borracha, EVA, itens de brinquedoteca, como jogos de blocos, entre outros”, revela o diretor. Segundo ele, os playgrounds são produzidos em “plástico polietileno mais durável”, resistente às intempéries, como o sol e a chuva. Um dos destaques da empresa para os condomínios é o playground modular Xalingo. Mas o diretor enfatiza que em 2012 os síndicos contarão com novas opções, como casinhas com balanços inclusos, outras versões de playgrounds modulares, além de pisos em modelos diferentes. Fale com a Fantasy Play: (11) 2601-7525 www.fantasyplay.com.br | contato@fantasyplay.com.br
FIQUE DE OLHO / PLAYGROUND: BRINQUEDOS E PISOS GRAMASINTÉTICAS Vinculada ao Grupo Multi Grama, a Gramasintéticas tem como carro-chefe a grama sintética nas linhas decorativa e esportiva, em versão nacional (de fabricação própria) ou importada. Nos condomínios, ela é ideal para jardins, borda de piscinas, áreas esportivas, salas de recreação, decoração de ambientes, e, claro, playgrounds. Mas a empresa atua também brinquedos e móveis, que atendem às normas brasileiras de segurança. Já as gramas apresentam “cuidados especiais de tratamento contra raios UVA e UVB, o que mantém a sua coloração”, afirma o diretor do grupo, David Alvisi. Ele destaca que o produto recebe um tratamento antifúngico, é industrializado com material 100% em polietileno e fios importados, e está disponível em diferentes espessuras, volumes dos fios e cores. Fale com a Gramasintéticas: (11) 3711-4448 www.gramasinteticas.com.br | adm@gramasinteticas.com.br
GRAMASONLINE / PLOFT KIDS Uma grande diversidade de playgrounds, brinquedos e pisos pode ser encontrada nas empresas Gramasonline e Ploft Kids. Na área de playground, há mais de 2.500 itens disponíveis, nacionais e importados. Já em termos de pisos, destacam-se a grama sintética recreativa e a esportiva, produzidas com “100% de polietileno virgem, com fabricação especial para seu uso nos playgrounds e quadras”, afirma o diretor comercial Fábio Tineui. Com seis anos de mercado, a Gramasonline contabilizou mais de 80 mil metros quadrados de pisos instalados em 2011. Ela trabalha ainda com emborrachados em EVA Tatame, Piso Ossinho (também de grande durabilidade para playground), vinílicos e laminados. O diretor ressalta que trabalha somente com produtos de qualidade, fabricação própria, equipe também própria, prazo de entrega e instalação de cinco dias (dependendo do produto), e layouts em 3D. Fale com a Gramasonline / Ploft Kids: (11) 4111-058 www.gramasonline.com.br | contato@gramasonline.com.br www.ploftkids.com.br
GREENLAND PLAY Fabricante de playground, brinquedos e pisos há mais de doze anos, a Greenland Play apresenta um portfolio bastante diversificado para os condomínios. Entre os destaques, estão os conjugados feitos em plástico, madeira e ferro, como a tradicional peça composta de balanço, escadinhas e telhado ou as gaiolas em forma de labirinto, além de brinquedos avulsos em fibra. Há também boas opções em piso para playground, como a grama sintética. Segundo a Greenland Play, um de seus diferenciais é o preço baixo e acessível, aliado à qualidade e tecnologia empregadas na fabricação de seus produtos. Fale com a Greenland Play: (11) 2093-9505 / 2093-7075 www.greenlandplay.com.br | faleconosco@greenlandplay.com.br
INSTRUTOY
SPEED KIDS Fabricante com 12 anos de mercado, credenciado junto ao CREA e cujos produtos são certificados pelo INNAC, órgão referendado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a Speed Kids produz modelos exclusivos de playgrounds, em cinco diferentes linhas, três das quais fazem sucesso entre os condomínios: a Popplay, Ecoplay e Miniplay. Elas são modulares, em estruturas que vão do metal à madeira, com escorregadores em polietileno rotomoldado. Neste ano, a empresa lançou escorregadores duplos e triplos e painéis interativos para playgrounds. Também traz como novidade o piso de segurança BrinQFloor, de borracha anti-impactante e autodrenante. De acordo com a arquiteta e diretora Susy Rodrigues Abissamra, “a Speed Kids está sempre atenta às evoluções do mundo em relação ao brincar, buscando novas ideias, seja aqui ou no exterior”. Fale com a Speed Kids: (016) 3729-8000 / 0800-7099800 www.speedkids.com.br | comercial@speedkids.com.br
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O atendimento personalizado, que orienta os síndicos quanto ao melhor projeto de instalação ou reforma do playground, considerando seu espaço, verba, a segurança e a faixa etária das crianças, representa um dos grandes diferenciais da Instrutoy. A empresa está estabelecida há dez anos no mercado e fornece “somente produtos nacionais (pelo nível superior de qualidade alcançado) e de qualidade assegurada pelo IQB (Instituto da Qualidade do Brinquedo)”, ressalta o diretor José Gilberto Gaspar Junior. Com cerca de 500 itens em carteira, a Instrutoy atua com peças estruturadas de playground e brinquedos avulsos produzidos em polietileno rotomoldado, além de pisos como a grama sintética (exclusiva e de alta densidade), o emborrachado em EVA e um estrato de borracha de segurança. Fale com a Instrutoy Lazer: (11) 3864-0707 www.instrutoy.com.br | instrutoy@instrutoy.com.br
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Acess贸rios
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Acess贸rios, Amortecedor de Impacto
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Administradora, Alambrados, Antena, Consultoria de Segurança
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Bomba d'ĂĄgua, Coberturas, Cursos
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Controle de Pragas, Desentupidora, Elevador
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Elevador
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Elevador, Extintores
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Elétrica
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Equipamentos de Ginástica
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Gerador, HidrĂĄulica
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Hidráulica, impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização
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Impermeabilização, Individualização de Água, Para - Raio, Perícia Predial
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Interfone
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Interfone, Limpeza de Caixa d'água, Móveis
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Manutenção Predial, Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial
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Pintura Predial, Piso, Porta Corta-Fogo, Recuperação Estrutural
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Playgrounds
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Playgrounds
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Radiocomunicação, Sensor de Presença, Serralheria, Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança
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Sistemas de Segurança, Terceirização
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Terceirização
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Terceirização, Tratamento de Piscina, Tratamento de Piso
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