Revista Direcional Condomínios - Ed. 184 by Almir Almeida

Caro Leitor, EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Clayton Freitas Fátima Lourenço Manuel Lume Rafael Lima Raquel Zardetto Tainá Damaceno CAPA © Can Stock Photo Inc. / donatas1205 ASSINATURAS Claudiney Fernandes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Alexandre Mendes Fabian Mesquita Francisco Grion Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes Emilly Tabuço Coronado João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Evaldo Mendonça Francisco Elias da Silva José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

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Um dos princípios básicos da economia, que se tornou fundamental ao desenvolvimento dos negócios no mundo desde a segunda metade do Séc. XX, é o chamado Equilíbrio de Nash (relativo ao matemático norte-americano John Nash e associado à Teoria dos Jogos). Grosso modo, ele pode ser compreendido em nosso contexto como a ideia de que em vez de se queimar energia, tempo de trabalho, recursos e capital na disputa de uns contra outros, o que gera perdas a todos, o melhor a ser feito é somar potencialidades buscando incrementar um segmento de mercado. Ou seja, o sucesso estaria mais perto daqueles que participam de um jogo em que todos ganham, ao se promover a soma entre recursos e interesses. Toda essa noção vem à tona ao apresentarmos esta Edição Especial de outubro, cujo formato inédito – enquanto GUIA DE MANUTENÇÃO – resulta justamente da confluência entre as estratégias da revista Direcional Condomínios e os interesses de seus leitores e anunciantes. Temos compartilhado esse perfil de relação já há 16 anos, guiados pelo compromisso de nos manter sustentáveis enquanto empresa, ao mesmo tempo em que proporcionamos um serviço extremamente eficaz para os fornecedores de serviços e produtos aos condomínios, além de síndicos, administradores, gestores prediais e zeladores, entre outros. Este GUIA DE MANUTENÇÃO procura fornecer aos condomínios um roteiro mínimo quanto aos cuidados e prazos a serem adotados em cada um dos sistemas construtivos da edificação, bem como nos equipamentos e serviços, de forma a orientar melhor o planejamento dos trabalhos. Com o inestimável apoio dos profissionais e síndicos entrevistados pela nossa reportagem, pudemos repassar pelas questões centrais que envolvem cada área, sem, é claro, esgotar os assuntos. A linguagem contida neste volume é para leigos nas áreas da engenharia, não se preocupa em reproduzir muitos dos termos técnicos dos manuais de manutenção ou das normas regulamentadoras. Pelo contrário, a intenção é justamente trazer para o universo de compreensão do leitor muitas das falhas e anomalias que ele visualiza em seu dia a dia, mas para as quais não consegue identificar a origem, nem compreender as soluções possíveis, auxiliando-o assim a organizar a manutenção preventiva. Claro que nada disso elimina a necessidade de um especialista ao seu lado, presença que adquire cada vez mais importância mediante as tragédias nas edificações registradas ultimamente no Brasil, com dezenas de vítimas fatais, especialmente desde o princípio de 2012. Finalmente, expressamos nossos agradecimentos a todos os que colaboraram para as informações reunidas neste Guia, especialmente aos colunistas advogados Cristiano De Souza Oliveira, Paulo Caldas Paes e Alessandra Chinelli I. Paes; arquitetos Renata Marques, Daniel Cyrino Pereira e Carla Moraes; aos dirigentes da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), Ernesto Brezzi e Paulo Peres; e aos profissionais Guiomar Leitão (de acessibilidade, na versão online), Olga Antunes e Sylvio Alves (elevadores). Pois é no trabalho em equipe, na convergência de interesses, que se constrói o bem comum.

Um ótimo proveito a todos, Rosali Figueiredo Editora Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

Esta Edição Especial foi desenvolvida como um dos destaques do 6º Direcional Síndicos, principal evento de condomínios do País (agendado neste ano para o dia 19 de outubro).

Direcional Condomínios | Outubro 2013

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Editorial

SUMÁRIO

Guia de Manutenção

Entrevista - Manutenção predial, Modernização e Valorização Imobiliária

Acessibilidade (Somente na versão online) Arr Condicionado A

Bombas D'Água

Caixas D’Água (Somente na versão online) Calçada / Coluna

Controle de Pragas

Elevador (Com complemento na versão online)

Elétrica

Fachada / Coluna

Fitness

Garagem

Gerador / Coluna

Hidráulica

Impermeabilização

Iluminação (Somente na versão online) Incêndio

Individualização de Água e Gás (Com complemento na versão online)

Interfone & Sistemas de Comunicação

Limpeza / Coluna (Com complemento na versão online)

Lixeira / Coluna (Com complemento na versão online)

Manutenção e a Responsabilidade dos Síndicos / Coluna

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Paisagismo (Somente na versão online)

Para-raios

Pintura

Piscina

Playground - Brinquedos & Pisos

Portões Automáticos & Serralheria (Com complemento na versão online)

Quadras - Acessórios & Pisos

Recuperação Estrutural

100

Retrofit

104

Retrofit / Coluna

106

Segurança

108

Toldos & Coberturas

114

Tratamento de Piso (Com complemento na versão online)

116

LEIA MAIS, EM WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR: O COMPLEMENTO DESTE GUIA ESPECIAL DE MANUTENÇÃO, QUE INTEGRA A EDIÇÃO DE OUTUBRO DA REVISTA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS. ELE ESTÁ DISPONÍVEL NO ENDEREÇO ELETRÔNICO ACIMA, NO LINK DA EDIÇÃO 184.

Direcional CondomĂnios | Outubro 2013

ENTREVISTA / ALEXANDRE LUÍS DE OLIVEIRA

A INEVITÁVEl lITURGIA DA CONCERTAÇÃO* *Concerto, segundo o Aurélio, significa um movimento constante de combinações, ajustes e harmonias

As estruturas construtivas são feitas para durar, por isso recebem acabamentos que as protegem, como a pintura e a impermeabilização. Negligenciar sua manutenção e atualização é matá-las um pouco a cada dia, analisa em entrevista Alexandre Luís de Oliveira, engenheiro civil com ampla atuação no segmento.

Por Rosali Figueiredo

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e corretiva, adequação às novas normas técnicas e hábitos, além da modernização, representam um movimento contínuo que garante vida longa às edificações e ao seu bom uso. Porque alguns de seus sistemas e equipamentos acabam, seja pela ação natural do tempo ou mesmo negligência, descaso e má utilização. O engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira justifica em entrevista exclusiva à Direcional Condomínios porque essa é uma área na qual não se pode fazer remendos, nem adiar ou protelar intervenções. Ex-empresário da área da construção, Alexandre assumiu neste ano o cargo de síndico no edifício em que mora há 17 anos, na Vila Nova Conceição, bairro nobre da zona Sul de São Paulo. Lá, ele terá que contratar obras de vulto mediante o abandono da manutenção nas gestões anteriores. “O prédio tem infiltração na fachada, nos beirais, em parte da cobertura. A manutenção da fachada não é simplesmente uma repintura e hoje estamos com um custo maior, porque houve demora na rotina da manutenção preventiva; agora ela vai ser corretiva também.” Alexandre foi um dos organizadores do Manual de Manutenção Preventiva produzido pelo Sinduscon e Secovi, respectivamente Sindicatos da Construção e Habitação de São Paulo. Atua como consultor em gestão pós-obra, coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e está no conselho consultivo do Sinduscon. Alexandre desenvolveu ainda um software para

Foto: Rosali Figueiredo

CONSERVAÇÃO, manutenção preventiva

O Eng. Alexandre Luís de Oliveira

auxiliar síndicos e gestores prediais nas rotinas da manutenção preventiva. A seguir, os principais trechos de sua entrevista.

CICLO DE VIDA DAS CONSTRUÇÕES E EQUIPAMENTOS As construções são feitas de vários sistemas e subsistemas. Para cada um deles existem as garantias, as rotinas de manutenção preventiva necessárias e um prazo de vida útil. Nada dura para sempre, portanto, chega um ponto em que a manutenção preventiva ou corretiva não é suficiente. É preciso refazer o subsistema ou

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ENTREVISTA / ALEXANDRE LUÍS DE OLIVEIRA

substituir o equipamento, como no caso da impermeabilização, que tem vida útil entre 25 e 30 anos. Ou como no caso do extintor de incêndio, em que chega um ponto em que é preciso substituir o equipamento, pois o produto não atende mais a sua necessidade fim. Outros sistemas devem ser trocados porque não têm desempenho suficiente e começam a apresentar um custo de manutenção maior do que a aquisição de um novo. Na parte estrutural, é preciso se preocupar com o acabamento e com o que a protege. Por exemplo, a pintura não é somente um produto de acabamento visual, decorativo, ela é uma proteção da alvenaria, do revestimento ou da peça de estrutura. Ela tem essa função também. Se você não faz a manutenção da pintura, o meio ambiente começa a agredir o material e você passa a ter problemas. Mas a estrutura pode ser comprometida também por ações externas, como pela batida de um carro no pilar em uma garagem. Ou ainda pelo mau uso de uma área, como colocar um vaso com uma planta enorme em uma estrutura que não foi concebida para isso. A situação acontece muito com terraço, onde se colocam muitos vasos, mobiliário, fechamento com vidro etc. A estrutura poderá ter sobrecarga, fissurar, apresentar trinca, infiltração, e aí se atingirá a vida útil do material, que poderá até entrar em colapso.

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RESPONSABILIDADES DE SÍNDICOS E CONDÔMINOS

A responsabilidade nas áreas privativas é do proprietário e, nas comuns, o responsável legal é o síndico. Mas os proprietários são corresponsáveis, têm que suprir o síndico de condições de se colocar em prática as manutenções. Eles também devem cuidar da unidade. Já os síndicos devem exigir algumas manutenções que possam colocar em risco os demais, como nas esquadrias, por exemplo, que podem cair e causar acidente. Também precisam se preocupar mais com as reformas que os proprietários fazem, porque uma pequena modificação pode impactar em problema na área comum.

INSPEÇÃO PREDIAL Assumi a responsabilidade de estar síndico sob a condição de que o condomínio aprovasse a contratação de uma inspeção predial e a elaboração do programa de manutenção e conservação baseada nessa inspeção. Ela é importante para saber em que momento se inicia a rotina de cada manutenção: existem as mensais, bianuais, anuais e até a cada cinco

anos. A inspeção vai apontar ainda se há algum sistema ou subsistema em que não compensa implantar a manutenção preventiva, mas sim uma substituição ou reforma.

PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO O síndico dispõe da NBR 5.674/2012, norma que direciona como elaborar um programa de manutenção preventiva do condomínio. Teremos ainda outra norma de gestão das reformas. Mas, na verdade, os síndicos devem contratar profissional legalmente habilitado, um engenheiro ou arquiteto, para elaborar esse programa. O profissional precisa conhecer o empreendimento e identificar todos os sistemas, subsistemas e equipamentos e fazer uma rotina de tudo o que será feito no condomínio, desde a programação semanal de serviços até a de ‘cinco anos’.

OMISSÕES MAIS COMUNS Entre os sistemas que mais sofrem desgaste está o elétrico, porque a cultura de manutenção dele é praticamente zero, ninguém lembra que uma vez por mês é necessário verificar os interruptores e tomadas, e a cada seis meses reapertar todas as conexões. Se elas estiverem frouxas, há fuga de energia, aumento de consumo, desgaste dos materiais ligados ao circuito, então é um item que precisa ser feito e por profissional qualificado (eletricista) e capacitado (treinado na NR10). Em geral, só há intervenção quando acaba a energia, ou acontece um curto circuito ou colapso do sistema. A repintura dos gradis é outra área em que a manutenção parece simples, mas não é. Se você não oferece tratamento correto dos pontos de corrosão, esses, mesmo debaixo de nova tinta, continuarão e isso é um ponto sério porque as pessoas se debruçam no gradil dos terraços. Já nas coberturas, ninguém fica verificando se as bases das antenas, da luz de piloto e das hastes do para-raios estão ou não com corrosão. São peças que podem sair voando e ninguém sabe onde poderão cair. Também tem o ártico da cobertura do prédio, que se não tiver fechamento de alvenaria ou gradil e com no mínimo 90 cm de altura, precisará dispor de uma linha de vida. Qualquer pessoa que suba lá para manutenção terá que estar com cinto de segurança enganchado nessa linha de vida, uma obrigação da NR 18. O eletricista, o pessoal da Net e o pintor vão lá, e se caírem, a responsabilidade será do síndico.

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ENTREVISTA / ALEXANDRE LUÍS DE OLIVEIRA

“ESCRITURAS SAGRADAS” DA MANUTENÇÃO (DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS AO CONDOMÍNIO) 1 - Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico); 2 - Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC). Através desse escopo observam-se minúcias que, com o tempo, contribuem para a deterioração dos sistemas e materiais. Por exemplo, o engenheiro Alexandre Oliveira recomenda fazer o controle do pH da água a cada três anos, pois se houver muito cloro, isso poderá corroer os metais ao longo do tempo; 3 - Documentos legais obrigatórios: RIA (Relatório Anual de Inspeção dos Elevadores); Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA); Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); Selo de recarga dos extintores; Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás; etc. Originalmente, toda essa documentação precisa ser fornecida pela construtora, mas depois a renovação fica a cargo do síndico, não apenas em função dos prazos legais, mas também da atualização dos sistemas e instalação de novos equipamentos.

NORMAS BÁSICAS ABNT A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) oferece ampla normatização para a área de edificações e sistemas construtivos, desempenho de materiais e manutenção, entre outros. E agora prepara um corpo de diretrizes que pretende auxiliar técnicos e contratantes no acompanhamento e gestão das reformas, orientando-os sobre como avaliar as implicações das reformas; definir sua amplitude; prover a segurança das pessoas; identificar riscos potenciais; desenhar o projeto técnico e o planejamento; além das condições para contratação de uma empresa. Boa parte das normas, conhecidas como NBR, são de uso profissional, mas os síndicos e gestores condominiais devem se certificar de sua aplicação, como no caso 14.037/2011 (utilizada pelas construtoras nos manuais de manutenção preventiva) e 5.674/2012 (de gestão desses trabalhos). É importante saber ainda que há uma NBR, a 15.575/2008, que obriga ao atendimento de um padrão mínimo de desempenho dos materiais.

ART – CREA / RRT – CAU

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Os profissionais da engenharia e arquitetura, associados aos seus conselhos de classe, devem emitir sempre, respectivamente, a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). O primeiro está vinculado ao CREA e, o segundo, ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

NR/MINISTÉRIO DO TRABALHO E EMPREGO (MTE) O País mantem em vigor várias leis e normas que procuram garantir a saúde e segurança dos trabalhadores. Na área de construção e reformas, as principais Normas Regulamentadoras (NR’s) (fiscalizadas pelo MTE) são: NR-6: Equipamento de Proteção Individual; NR-7: Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO); NR-9: Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); NR- 10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade; NR-18: Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção; e NR-35: Requisitos Mínimos e Medidas de Proteção para o Trabalho em Altura.

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AR CONDICIONADO

UMA QUESTÃO DE SAlUBRIDADE Por Fátima Lourenço

A manutenção dos sistemas ou aparelhos de ar-condicionado, individuais ou alimentados por uma central, protege a saúde das pessoas e assegura a vida útil prevista para os equipamentos.

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A FALTA de manutenção compromete o

desempenho dos ares-condicionados, o que faz com que as máquinas trabalhem “mais para gerar o ar desejado”, comenta Wadi Tadeu Neaime, presidente da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento (Abrava). Os equipamentos individuais, predominantes nas habitações, duram cerca de dez anos, quando bem cuidados, afirma. Wadi exemplifica que no caso residencial, com o uso médio mensal do equipamento individual em torno de cem horas, recomenda-se a manutenção dos itens de limpeza a cada dois ou três meses (elimina fungos, por exemplo). E a cada seis meses, a manutenção das partes eletromecânicas do aparelho. Cabe aos condôminos providenciar esse cuidado. Para áreas comuns dotadas de ar-condicionado, como guaritas e salões de festa, é preciso harmonizar o tempo de utilização com as demandas de manutenção, a ser feita por empresa especializada. Já nos sistemas alimentados por dutos, a partir de uma central, comuns no universo corporativo e presentes em alguns edifícios residenciais de alto luxo, a manutenção é mais complexa. “É preciso garantir uma temperatura de conforto e controlar o nível de gás carbônico no ambiente, para não gerar sonolência, fadiga”, explica a síndica profissional Mary Lorena, especializada em condomínios comerciais, entre eles, o Cetenco Plaza - Torre Norte, localizado na Avenida Paulista, em São Paulo. A tarefa requer a atuação de equipes especializadas, que: atendem aos chamados para cuidar do conforto, como a temperatura dos ambientes; para a manutenção dos equipamentos, “máquinas pesadas,

maiores que turbina de avião”, que têm vida útil de 30 anos (aquelas dotadas de alta tecnologia podem durar uma década); e para a limpeza anual da tubulação, visando preservar a saúde das pessoas. O Cetenco já fez retrofit do setor, substituiu máquinas, torres de refrigeração e tubulações, mas a operação é cheia de detalhes. Há um consultor só para acompanhar se as instalações elétricas estão dentro da respectiva norma; além do controle da população presente, que não deve exceder àquela que gerou o cálculo para dimensionar a tubulação e o controle do CO².

LEGISLAÇÃO AMPLIADA Os condomínios residenciais, ao contrário dos corporativos, não estão sujeitos à fiscalização, mas o dirigente da Abrava recomenda que cuidem do setor, apoiando-se nas normas da ABNT (NBR’s 15.848/2010; 16.401/2008, e 13.971/1997), relativas à qualidade do ar interior; projeto de instalação; e às orientações sobre manutenção. A 16.401 ganhará atualização, motivada pelas preocupações pós-tragédia na boate Kiss, em Santa Maria (RS). Além disso, acrescenta Wadi, a expectativa é que até o final de 2013 esteja aprovado o Projeto de Lei 7260/2002, que obriga todas as edificações a zelarem pela manutenção dos equipamentos eletromecânicos, ar-condicionado incluído. “Hoje, os prédios novos já têm previsão (elétrica) para a instalação de ar-condicionado nos apartamentos”, comenta o engenheiro Rodrigo de Oliveira Vieira. Os prédios antigos demandam análise e projeto específico (fiação, reforço de carga elétrica, estudo da estrutura). O aparelho ainda requer espaço aberto, para se promover a ventilação e a drenagem da água. A opção, de uma maneira geral, é pelos modelos Split.

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CAPA

BOMBAS D´ÁGUA

EVITE ExPlODIR ORÇAMENTO E A PACIÊNCIA

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Por Manuel Lume

Falta d’água é, sem dúvida, um grande transtorno. Por isso, garanta que os sistemas de bombeamento recebam atenção na parte hidráulica e nos comandos elétricos.

AS BOMBAS D´ÁGUA são fonte constante de aborrecimentos e despesas em um condomínio. Como ninguém vive sem água, elas trabalham sem cessar e, por isso, o desgaste das peças é inevitável. A solução de costume é contratar uma empresa ou um profissional capacitado para fazer a manutenção preventiva periódica. Um edifício, dependendo do tamanho e necessidades, pode ser equipado com vários tipos de bombas, que o especialista Pedro Sabatini, com mais de 40 anos de experiência na área, chama de sistemas de bombeamento – porque são compostos de duas partes, a hidráulica e a dos comandos elétricos. Cada sistema tem uma função específica e a manutenção pode variar de um mês a dois anos e meio. Com boa manutenção, diz Sabatini, o tempo de vida de uma bomba pode chegar a 15 anos. O trabalho deve seguir duas normas regulamentadoras, a 5.410/2008, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), voltada a instalações elétricas de baixa tensão; e a NR 10, do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), que estabelece normas de segurança para todos os profissionais que atuam com geração, transmissão, distribuição e consumo de energia elétrica. Não há legislação municipal, estadual ou federal específica sobre bombas d’água.

TIPOS DE BOMBAS & PRAZOS DE MANUTENÇÃO O sistema mais comum e necessário em um edifício é o de água limpa, também chamado de bomba de recalque. Sua função é empurrar a água dos reservatórios inferiores até os superiores, no alto do prédio. Nesse caso, é recomendada manutenção mensal. Os demais tipos são, conforme enumera Sabatini, indicando os períodos adequados de manutenção: De água suja (também usada para esgoto) – Serve para eliminar a água empoçada, da chuva ou de lavagem das superfícies. Existem até edifícios em que a água brota do piso da garagem. Alguns condomínios armazenam e reutilizam essa água para rega de jardins e lavagem de áreas externas. A periodicidade deve ser mensal; De piscina – Bombeia e ajuda a filtrar a água. A manutenção deve ocorrer pelo menos a cada dois anos, para a troca de rolamentos do motor; De pressão – São os chamados pressurizadores. É usada, por exemplo, nos andares mais altos de um prédio, onde a pressão da água do reservatório ou caixa d´água é baixa. Verifica-se o sistema elétrico e hidráulico. Manutenção mensal;

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CAPA

CBE BOMBAS

BOMBAS D´ÁGUA

De incêndio – Sem essas bombas, os hidrantes não funcionam. Nos edifícios residenciais, é preciso verificar o seu estado a cada seis meses, no mínimo. Nos comerciais, o procedimento deve ser mensal. Sabatini recomenda que o teste seja feito por um bombeiro da ativa. Segundo ele, isso não é ilegal e alguns são até registrados nas empresas de manutenção; De água fervida ou submersa – É a bomba que fica dentro d´água. A manutenção deve ser feita a cada 2,5 anos, para a troca do óleo e outros reparos que forem necessários. De chafariz – Em geral, são pequenas bombas, cuja manutenção deve ser mensal.

CONTRATO

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A manutenção preventiva abrange vários componentes elétricos e hidráulicos do sistema de bombeamento, como reaperto de parafusos, troca de fiação, verificação do estado dos contatores (que dão partida ao motor), e limpeza, entre outros. Os defeitos mais comuns aparecem nos comandos. Ao contratar uma empresa, é bom visitar as suas instalações para checar se os testes de funcionamento das bombas são feitos em bancadas separadas – para bombas de esgoto e de água limpa, por exemplo, recomenda Sabatini. Segundo ele, o contrato costuma ser feito de acordo com o número de bombas instaladas no condomínio; ele pode ser fechado em duas modalidades: normal (ou parcial), em que o conserto, se necessário, é pago à parte; ou integral, cujo custo abrange a manutenção preventiva e o conserto.

SOLUÇÃO MAIS SIMPLES Nos edifícios menores, a manutenção das bombas pode ser mais simples, desde que eles contem com equipamentos reservas e um funcionário que entenda do assunto (lembre-se, por exemplo, da necessidade de atender à NR 10). No edifício da síndica Valquíria Giroto de França, optou-se pela aquisição de uma bomba de recalque reserva há cerca de seis anos. Seu condomínio, o Morada do

Horto, uma torre de 16 apartamentos de quatro dormitórios localizada no Parque Mandaqui, zona Norte de São Paulo, ainda mantém a bomba principal original, instalada pela construtora na entrega do prédio, há 12 anos. Mas já foi para a retífica uma vez. Por isso, a decisão de ter uma reserva, solução que lhe pareceu mais econômica, o que foi facilitado pela contratação de um zelador habilitado em comandos elétricos de bombas d´água, em curso do SENAI.Uma vez por mês, o funcionário, Francisco das Chagas Santos, faz inspeção detalhada no sistema, além de outras mais superficiais. O que costuma apresentar problemas, diz Francisco, são os contatores. “Assim que percebo algum desgaste, troco logo”, conta ele. A bomba de incêndio é testada a cada três meses.

VERDADEIRAS “BOMBAS” Mas Ana Josefa Severino não tem a mesma sorte de Valquíria. Síndica há 15 anos, há 9 anos ela administra o Condomínio Piazza Di Toscana, no Jardim Avelino, Zona Leste de São Paulo. Concluído em 2004, com cinco torres e 168 apartamentos, o edifício tem 30 bombas hidráulicas, 26 para as caixas d´água e as demais para esgoto e a piscina. Somente neste ano, ela já teve 12 bombas no conserto. Em 2012, foram três consertos e, em 2011, dois. “Neste ano, cada dia estoura uma bomba. Que bomba! É vazamento, é queima, trava, rolamento, comando...”, desabafa Ana Josefa. Toda vez que uma bomba quebra, a síndica ouve queixas dos condôminos. “Fico desesperada, não dá pra ficar sem água, todo mundo reclama, com razão”, diz. As quebras não são por falta de manutenção. Ela tem contrato com uma empresa especializada, que faz inspeção mensal. Já é a quarta empresa que ela contrata. Quando ocorre algum problema, o técnico leva o equipamento, deixa um de reserva e cobra as peças à parte. Ainda assim, ela quer mais bombas no prédio, pois pretende construir reservatórios de água pluvial para reaproveitamento na lavagem de áreas externas e rega de plantas.

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CALÇADA / COLUNA

MUNÍCIPE É RESPONSÁVEl PElO ESPAÇO

A CALÇADA é destinada ao trânsito de pedestres nas vias públicas e, apesar de ser um espaço do município, o cidadão que faz frente a ela deve mantê-la em perfeito estado de conservação, acesso e mobilidade. Em São Paulo, por exemplo, existe toda uma estrutura montada para que o munícipe, incluindo o condomínio, mantenha, corrija ou até refaça a calçada, quando necessário. Neste sentido, cabe mais esta função ao síndico, observando sua qualidade e a melhor forma de preservá-las. A falta de manutenção destes locais poderá resultar em multa de R$ 300,00 por metro linear. Mas como definir quando o mais correto é uma manutenção ou reconstrução? Diz a legislação do município de São Paulo, por exemplo, que as calçadas com mais de 20% da sua área comprometida deverão ser totalmente reformadas e adequadas ao novo padrão arquitetônico. Assim, havendo necessidade de refazer a calçada, o condomínio deverá observar os padrões que a prefeitura disponibiliza para cada região, os quais dependerão de vários fatores técnicos preestabelecidos por cada subprefeitura da cidade. Deverá ainda ficar atento à presença de árvores. Somente a prefeitura poderá plantá-las ou replantá-las, bem como podar ou avaliar a necessidade de remoção. Única exceção é feita às concessionárias de energia, quando estão envolvidas questões de segurança. A largura do espaço também influencia na padronização, pois permite que de acordo com o espaço (largura) haja modelos distintos de calçadas. Havendo largura suficiente (mais de dois metros), dependendo da localização da rua, a calçada poderá ser dividida em até três faixas: - 1ª FAIXA: DE SERVIÇO Destinada à colocação de árvores, rampas de acesso para veículos ou portadores de deficiências, poste de iluminação, sinalização de trânsito e mobiliário urbano como bancos, floreiras, telefones, caixa de correio e lixeiras;

- 2ª FAIXA: LIVRE Destinada exclusivamente à circulação de pedestres, portanto, deverá estar livre de quaisquer desníveis, obstáculos físicos temporários ou permanentes, e de vegetação. Deverá ainda apresentar superfície regular, firme, contínua e antiderrapante; largura mínima de um metro e vinte centímetros; e ser contínua, sem qualquer emenda, reparo ou fissura;

- 3ª FAIXA: DE ACESSO Área em frente ao imóvel, poderá receber vegetação, rampas, toldos, propaganda e mobiliário móvel como mesas de bar e floreiras, desde que não impeçam o acesso à edificação. É, portanto, uma faixa de apoio à propriedade. Algumas alterações específicas na calçada, como as de acessibilidade, também cabem apenas ao Poder Público, que preserva assim os padrões internacionais de rebaixamento e de piso tátil (aqueles que direcionam as pessoas com deficiência visual. Ele é formado por feixes salientes retangulares em paralelo que, como sugere o próprio nome, indica a direção a ser seguida). Segundo a legislação, a responsabilidade do condomínio é clara, sendo sempre seu administrador (o síndico) notificado para tomar as providências necessárias em tempo determinado, devendo o mesmo, uma vez notificado, providenciar a adequação da calçada e dar conhecimento do fato a uma assembleia.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Foto: Almir C. Almeida

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Cristiano De Souza Oliveira

Cristiano De Souza Oliveira é advogado, consultor jurídico condominial, sócio da DS&S Consultoria Condominial e autor do livro “Sou Síndico, E Agora?” (Grupo Direcional, 2012). Mais informações:

cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br

CONTROLE DE PRAGAS

O INfERNO DOS CONDOMÍNIOS

Por Manuel Lume

Grandes ameaças aos condomínios, ratos, baratas, cupins, mosquitos, formigas, moscas, pombos, percevejos e escorpiões são nocivos à saúde e ao patrimônio. Eles estão entre os mais comuns dos animais sinantrópicos, que convivem com o homem.

Direcional Condomínios | Outubro 2013

EXTERMINÁ-LOS é impossível, dada

a fartura de alimentos nos esgotos, terrenos baldios, nos lixos, ruas e mesmo nas residências. O melhor que se pode fazer é controlar as infestações dos chamados animais sinantrópicos antes que comprometam a saúde e o patrimônio. E para isso existem meios eficazes. O mais simples e recomendado é a higienização, através da limpeza diária das áreas comuns e privadas do condomínio. Esses animais buscam alimento e tendem a se instalar onde o encontram com fartura. É preciso cortar o suprimento. “Recolher todo o lixo, guardá-lo em local bem fechado e colocá-lo na rua respeitando a hora da coleta, essa é a principal providência para afastar roedores e baratas”, ensina o biólogo Carlos Madeira, do Centro de Controle de Zoonoses da Secretaria da Saúde do Município de São Paulo. Madeira recomenda a limpeza periódica de ralos, que devem ser dotados de tampa abre e fecha, de piscinas e caixas d´água (estas devem ser vedadas). Nas lajes e marquises, verificar sempre se a água da chuva tem bom escoamento. “O poço do elevador armazena muita sujeira e precisa ser limpo pelo menos uma vez por semana”, acrescenta. Embora essencial, a limpeza não elimina todas as pragas e o uso de produtos tóxicos, como veneno de rato, é muito arriscado. “Uma isca colocada em local inadequado pode causar intoxicação grave em um animal de estimação”, lembra Madeira. De outro lado, há casos em que a limpeza torna-se ineficaz, como no combate aos cupins. Para esses casos e também na luta contra as demais pragas, o mais indicado, diz o biólogo do Centro de Zoonoses, é contratar uma empresa especializada. As empresas fazem inclusive contratos por tempo determinado, com inspeções técnicas periódicas. Dependendo da praga e da ex-

tensão do dano, pode ser de um ou seis meses. “A lei não fala em periodicidade, que deve ser decidida pela coletividade (condôminos)”, explica a advogada Ana Luiza Pretel. Como se trata de uma questão de saúde pública – o mosquito Aedes aegypti, o rato e o pombo, por exemplo, são vetores de doenças –, as atividades dessas empresas são rigorosamente controlados pelo governo. Uma das principais normas que tratam do assunto é a Resolução 52 (RDC 52/2009), da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), órgão do Ministério da Saúde. De acordo com o dispositivo, as empresas têm de ser legalmente constituídas e licenciadas pelos órgãos competentes de saúde e do meio ambiente (municipais, estaduais ou distritais). Portanto, quem for contratar seus serviços deve exigir essas licenças. Somente essas empresas e profissionais autorizados podem adquirir e manusear alguns produtos químicos saneantes, de venda controlada pelo Ministério da Saúde. Elas são obrigadas ainda a ter profissional técnico registrado em seu respectivo conselho de classe e na Vigilância Sanitária do Estado. Existe também uma norma da ABNT para controle de pragas, a NBR 15.584-2/2008, que trata do manejo integrado.

CUPINS QUASE DESTRUÍRAM APARTAMENTO DE SÍNDICO Leia mais, no site www.direcionalcondominios.com.br, o relato de como o síndico Miguel Ferreira de Almeida enfrentou o problema de cupim no Condomínio Edifício Egeu, em São Paulo. Confira ainda como combater o Aedis aegypt, tudo no link da Edição 184.

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ELEVADOR

UM ROTEIRO A SERVIÇO DOS SÍNDICOS

Por Rosali Figueiredo

Desgaste pela ação do tempo e uso, edição de novas normas e leis, necessidade de modernização, além do funcionamento intermitente: esse é o contexto que coloca os elevadores no topo das prioridades e exige dos síndicos uma noção mínima de manutenção, conforme roteiro apresentado aqui pela Direcional Condomínios.

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A OPERAÇÃO, funcionamento e segurança dos eleva-

dores no País são regidos por um escopo de doze normas técnicas, entre elas, a mais recente, a NBR 16.083/2012, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que traz instruções para sua manutenção. Além disso, cada município possui leis próprias, sendo as de São Paulo uma das mais complexas e rígidas, pois exige uma licença anual de funcionamento, com a emissão eletrônica do Relatório de Inspeção Anual (RIA) pela empresa de conservação, depois de cumpridos inúmeros procedimentos de manutenção (conforme o DecretoLei 47.334/2006). E a tarefa está longe de ser simples: os elevadores são considerados veículos de transporte vertical; operam de forma ininterrupta; devem cumprir quesitos de acessibilidade; são compostos por complexos sistemas mecânicos, elétricos e eletrônicos, que pedem exímia formação técnica para reparos e conservação; demandam uma agenda mensal de vistorias mínimas; são considerados seguros, entretanto, podem gerar consequências drásticas em caso de acidentes. Além disso, inexiste consenso entre os síndicos quanto às duas modalidades de contratos vigentes no mercado com as empresas do setor: uns preferem incluir a troca de peças no custo do contrato, outros acham melhor pagá-las a parte. O fato é que os síndicos precisam entender minimamente do funcionamento dessas máquinas, bem como das exigências legais, especialmente em relação ao item de segurança, para exigirem pelo serviço. Mesmo porque, segundo um dos dirigentes do Seciesp

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ELEVADOR

(Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo), Rogério Meneguello, “a manutenção preventiva irá manter em funcionamento e segurança o que existe tecnologicamente instalado”, mas chega um momento em que a modernização se torna necessária. “A tecnologia fica saturada, desgastada, não se consegue mais conserto nem peças de reposição. Essa defasagem tecnológica pode ser elétrica e/ou mecânica. O mais comum é a elétrica”, esclarece Meneguello. Não há necessidade de trocar tudo, apenas identificar o item a ser trocado. “É a chamada modernização tecnológica”, diz. A seguir, sua assistente de longa data, a funcionária Olga Antunes, uma das poucas mulheres que atua no segmento, mas que apresenta grande conhecimento da prática diária da manutenção de elevadores, apresenta um roteiro mínimo aos síndicos, para que possam acompanhar os trabalhos contratados junto aos prestadores de serviços.

CASA DAS MÁQUINAS

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(Composta por Quadro de Comando – responsável pela lógica de funcionamento do elevador; Máquina de tração - possui motor elétrico, redutor com engrenagem, polia para tracionamento dos cabos de aço e o freio eletromecânico; Limitador de Velocidade – com cabo de aço, polia tensora no fundo do poço. O limitador faz parte do sistema do freio de segurança, que engloba o sistema de cunha embaixo da cabina.)

A casa das máquinas precisa de boa iluminação, condições livres para acesso do técnico, extintor de incêndio, porta corta-fogo, intercomunicador e luz de emergência. É necessária ainda atenção às condições de limpeza e de acondicionamento dos materiais para a manutenção, que devem estar em um armário de aço (fornecido pelo condomínio). O síndico, zelador ou o responsável pelo condomínio deve cobrar do prestador de serviço a notificação de

qualquer problema ou irregularidade encontrada.

CAIXA DE CORRIDA OU PASSADIÇO (Neste local encontram-se as guias/trilhos onde corre a cabina e o contrapeso, as calhas com a fiação elétrica fixa, fiação elétrica móvel/cabos de comando, cabos de aço para tração, cabo de aço dos limitadores de velocidade, e limites de segurança nos extremos). O acesso ao local deve ser restrito às pessoas autorizadas pela empresa de manutenção. É um setor altamente técnico e somente com o conhecimento especializado torna-se possível identificar problemas.

CONTRAPESO (Corre em guias dentro da caixa de corrida e deve estar com o peso maior cerca de 40% em relação ao da cabina.) As guias devem estar sempre limpas e lubrificadas. Assim, a empresa de manutenção precisa monitorar e corrigir a lubrificação sempre que necessário, como também verificar as corrediças (desgaste, fixação e lubrificação) mediante sinal de desgaste. Novamente aqui somente o técnico tem acesso ao equipamento.

CABINA - Parte externa da cabina Sobre a cabina encontram-se a fiação de iluminação interna, operador de porta (sistema que realiza a abertura e fechamento da porta de acesso ao seu interior), centrais da luz de emergência, e caixa de inspeção para manobra técnica do elevador. O local deve estar livre de qualquer material estranho ao seu funcionamento. Sob a cabina encontra-se o sistema de freio de segurança, o qual deve estar limpo e ajustado.

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ELEVADOR

- Parte interna da cabina É composta por painéis, corrimão, piso, subteto (com a iluminação), luz de emergência (conforme norma deve acionar o botão de emergência), intercomunicador, botoeira com alarme e indicador de posição (segundo norma vigente). A empresa de manutenção deve verificar mensalmente o funcionamento desses componentes. Mas o responsável pela área de manutenção do condomínio poderá observar visualmente a parte interna e informar ao mantenedor eventuais anomalias encontradas e, assim, exigir as correções necessárias.

PAVIMENTOS A manutenção deve verificar o funcionamento das portas dos andares, assim como os dispositivos de informação (exemplo: displays e botões), testar os itens de segurança e informar ao condomínio as providências a serem tomadas em caso de irregularidades.

POÇO

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(Composto por polia tensora: integrante do sistema do freio de segurança; mola ou pistão, o que depende da velocidade do elevador; para-choque; limites de segurança: extremos; Chave PAP – botão de emergência; Iluminação; e tomada.)

Aqui também só é autorizado acesso do técnico, mas o local deve estar limpo e ter seus componentes regularmente verificados. É importante ainda que o condomínio esteja atento às normas de segurança em relação à instalação da escada marinheiro, Chave PAP e iluminação.

CONTRATO DE MANUTENÇÃO Prazo de vigência, índice a ser usado no reajuste do contrato e cláusulas de eventual rescisão, incluindo previsão de multas e de liberdade de cancelamento, são itens a serem observados com

muita atenção pelos síndicos ao fecharem negócio com um prestador de serviço. Um contrato transparente e bem elaborado é fundamental para a boa relação entre o condomínio e a empresa que fará a manutenção dos elevadores. Entre as duas modalidades possíveis – incluindo a troca ou não de peças no valor do contrato -, é preciso que os síndicos avaliem bem o que é mais adequado em função das condições técnicas dos elevadores e financeiras do condomínio. Por exemplo, os elevadores com mais de 25 anos precisam passar, em geral, por atualização técnica (modernização). Além disso, uma boa providência é observar o custo real da peça, sua procedência, e possibilidades de reparos futuros por outras empresas, de forma a dar mais autonomia aos condomínios. Finalmente, todo orçamento deve informar individualmente o que será instalado no elevador, sua especificação, marca/modelo, além dos respectivos preços. Aqui, a dica ao síndico, caso não disponha de comissão ou funcionário que faça análise técnica do orçamento, é contratar um consultor especializado na área.

PRAZOS O programa de manutenção preventiva de elevadores inclui procedimentos de vistorias, ajustes, limpeza, lubrificação e reparos mensais, trimestrais e anuais. Cada setor ou componente demanda um prazo específico. Por exemplo: os ajustes de aceleração, desaceleração e nivelamento do veículo devem ser mensais, assim como a lubrificação das guias. Já o funcionamento do limitador deve ter inspeção trimestral, enquanto a lubrificação de rolamentos sem engraxadeiras (como no operador de porta/cabina) pode ser anual. Confira no site da Direcional Condomínios (em http://migre. me/g6Qbh) o plano completo de manutenção preventiva preparado pelo Seciesp.

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ELEVADOR CONTRATAÇÃO SEGURA Leia mais, no site www.direcionalcondominios.com.br, os procedimentos mínimos que garantem a contratação segura das empresas de manutenção de elevadores. Confira no link da Edição 184.

RESPONSABILIDADES TAMBÉM DO CONDOMÍNIO Síndico desde 2002 de um condomínio que funciona em sistema de autogestão, com duas torres e 112 apartamentos, o empresário aposentado Miguel Lavieri Neto diz que a manutenção dos oito elevadores do empreendimento é uma das áreas mais simples de administrar em seu dia a dia. “Procuro conversar constantemente com o técnico e nosso funcionário da manutenção acompanha todo o serviço”, relata Miguel Lavieri, acreditando que essa seja uma receita básica, mas infalível, para manter os equipamentos em ordem dos edifícios localizados em Mirandópolis, bairro da zona Sul de São Paulo. Outra dica é observar eventuais anormalidades no funcionamento das máquinas, como as trepidações, as quais sinalizam desajustes ou problemas maiores. A empresa de manutenção atua em seu condomínio desde a finalização do empreendimento, em 1989. O contrato inclui a troca de peças, exceto quando são itens de modernização e atualização, como na instalação dos interfones nas cabinas, custeada pelos condôminos. Segundo Miguel Lavieri, é difícil para o síndico conhecer em detalhes os procedimentos da manutenção, por isso, ele prefere essa modalidade de contrato. “Se você não é especialista e não entende quando uma peça não está deteriorada, pode ficar na mão do vendedor.” Já o síndico e arquiteto Sylvio Alves de Freitas, que há um ano assumiu o comando do Condomínio Edifício Maximum Place, no Itaim Bibi, também zona Sul de São Paulo, defende que a escolha da modalidade leve em consideração o estado dos veículos. “Pela experiência vivida em projetos de edifícios e como síndico, recomendo a manutenção preventiva de todo conjunto, com especial atenção à apólice de seguro (incluindo cláusula de indenização por acidentes nos elevadores), instalação de câmera gravando dentro da cabina e, diante das condições do equipamento, a melhor decisão sobre o contrato de manutenção.” Ex-síndico por oito anos de um condomínio localizado no Guarujá, graduado em 1966 em Arquitetura pela Universidade de São Paulo e coautor do livro “Código de Obras e Edificações de São Paulo” (Edição comentada e publicada pela Pini em 2008), Sylvio Alves apresenta a seguir um apanhado das providências que devem ser tomadas pela administração do condomínio, de forma a contribuir para a manutenção e segurança dos elevadores. Pintura e limpeza da Casa das Máquinas – Esse é um espaço que costuma apresentar trincas e rachaduras, consequência da deformação da estrutura do edifício. Assim, é importante ter um programa de pintura, procurando utilizar tintas impermeáveis nas paredes e teto, que permitam lavagem, pois a manutenção dos equipamentos deixa resíduos de óleos e graxas, inclusive nas paredes e teto. Outro aspecto importante é manter a casa de máquinas com ventilação cruzada, preferencialmente por venezianas fixas em vez de caixilhos, os quais, se fechados, impedem a entrada do ar.

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Instalação de grade de proteção sobre a cabina – O acessório é fundamental e obrigatório para dar segurança ao técnico que realiza serviços no freio de segurança e polias, trabalho que, por sua vez, é essencial ao funcionamento seguro dos elevadores.

Troca do quadro de comandos – Este é, sem dúvida, o equipamento que mais exige manutenção. Os sistemas mais antigos, onde predominam reles e dispositivos eletromecânicos têm alto desgaste, baixo desempenho e são os responsáveis pelo maior índice de barulho transmitido aos apartamentos mais próximos, inclusive coberturas. O quadro deve ser substituído pelos sistemas atuais, com grande vantagem no desempenho dos elevadores e possibilidades mais amplas de programação das chamadas. Sua atuação no sistema de frenagem também é otimizada, minimizando os desníveis em soleiras. Do mau uso que compromete a manutenção e segurança - Equipamentos de segurança como freios, polias e cabos muitas vezes surpreendem com quebras e consequente paralisação do veículo, mesmo que tenham passado pelas manutenções de praxe. Não raro isso surge como reflexo de atos de vandalismo, entre eles o mau hábito de grupos de jovens e adolescentes que pulam dentro da cabina. Para cobrar e notificar os condôminos responsáveis pelos prejuízos e transtornos, é importante ter uma câmera que capte e grave imagens do interior da cabina.

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ELÉTRICA

ÁREA TRAz GRANDE RISCO À VIDA

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Por Tainá Damaceno

Realizar inspeção e manter ajustes periódicos no sistema elétrico da edificação contribui para o consumo racional de energia e maior segurança de moradores e visitantes. Muitos acidentes de origem elétrica no País ocorrem por falta de manutenção.

NO PRIMEIRO semestre de 2013, 372 pessoas morreram em acidentes provocados por choque elétrico no Brasil, 30% deles provenientes de instalações prediais, afirma Edson Martinho, engenheiro eletricista e diretor executivo da Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel). Apesar de não haver ainda obrigatoriedade para sua inspeção, as instalações elétricas de baixa e média tensão devem passar pela manutenção e reparos conforme os parâmetros das NBR’s 5.410/2004 e 14.039/2005, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), garantindo-lhes segurança. O tempo de uso da instalação elétrica é um dos fatores que definem a periodicidade da manutenção. Segundo Martinho, “é necessária uma avaliação após dez anos da entrega da instalação e, depois disso, a periodicidade passa para cinco anos”. Entretanto, ressalta o engenheiro, “o sistema elétrico de equipamentos que servem à circulação constante de pessoas, como elevadores, sofre desgaste contínuo, por isso, deve ser inspecionado em intervalos menores”. Embora a idade e carga de uso determinem a periodicidade dos reparos, o engenheiro eletricista Valdir Gadioli observa que a instalação elétrica de um condomínio, independente do tempo de vida, estará sempre suscetível a problemas. “A qualidade

dos componentes da rede elétrica e da mão de obra e os cuidados profissionais durante as intervenções nas manutenções preventivas e corretivas são fatores que interferem na segurança e na economia do consumo de energia”, aponta Gadioli.

CUIDADOS COM AS CAIXAS ELÉTRICAS Além de perigoso, o sistema elétrico de edificações é bastante complexo. “Ele é constituído por cinco caixas elétricas (ponto de entrega, centro de medição do empreendimento, caixas dos medidores de energia, caixas porta-base e caixas de disjuntores), as quais dependem uma das outras para fornecer a eletricidade com segurança”, explica Gadioli. Sinais de aquecimento nos componentes dos quadros podem indicar que está na hora de substituí-los, entretanto, “as avarias elétricas se pronunciam de diversas maneiras e algumas são possíveis de identificar somente através de uma análise pautada em conhecimentos técnicos”, alerta, por sua vez, Edson Martinho. Sempre que houver a necessidade de realizar qualquer avaliação ou ajuste nas instalações, o síndico deve consultar uma empresa de engenharia com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia) e que emita o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), diz.

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ELÉTRICA

Para evitar a deterioração das caixas elétricas, “em uma avaliação preventiva, é importante observar o estado de conservação, atentando-se, inclusive, quanto à presença de cupins, infiltrações e pontos de oxidação”, cita o engenheiro Gadioli. Todas as caixas que possuem dispositivos devem ser aterradas e totalmente metálicas, ou de outro material antichama. Segundo o engenheiro, é incorreto aplicar chapa metálica sobreposta aos fundos de madeira pré-existentes. “Estes fundos de madeira devem ser totalmente removidos e substituídos por placas de montagem em aço, dobradas e aterradas, e pintadas na cor laranja”, ressalta. Além de verificar se todas as instalações estão adequadas conforme as normas da ABNT, “cada quadro deve ter um desenho a ser guardado dentro ou próximo à caixa correspondente”, complementa o gerente predial Felipe Lobo, que por dois anos esteve à frente do Condomínio Edifício Plaza JK, localizado na zona Sul de São Paulo. Gadioli recomenda também ao síndico restringir o acesso às caixas elétricas. “Não se deve permitir que condôminos alterem elementos do sistema elétrico, como disjuntores, fusíveis, cabos e outros”. Apesar de atenderem aos moradores, o engenheiro eletricista diz que essas caixas devem ser de responsabilidade e propriedade do condomínio. Desde que assumiu como síndica no Condomínio Edifício Omini, Maria de Lourdes Barreto mantém os quadros elétricos fechados com chaves e o acesso restrito a um eletricista profissional com registro no CREA. Quando um morador precisa, por exemplo, trocar um chuveiro, a síndica diz que o acesso aos quadros é permitido somente com o acompanhamento de profissional habilitado. “É comum zeladores ou outros funcionários se dispor a ajudar, mas a falta de conhecimento técnico pode provocar sérios danos”, comenta Maria de Lourdes, já no terceiro mandato do condomínio localizado na zona Sul da cidade. Antes de tomar as rédeas do condomínio, a síndica disse que as caixas elétricas ficavam abertas e os disjuntores estavam fora de padrão. “O prédio de 20 anos tinha cabeamento antigo, na guarita havia apenas duas tomadas e utilizavam diversos benjamins. A

rede já não suportava tanta carga e os curtos circuitos eram comuns”, relembra. Em 2009, Maria de Lourdes realizou uma boa reforma no sistema. Hoje os quadros possuem cabeamento antichamas, a guarita tem 16 tomadas independentes e a carga da rede está adequada às atuais necessidades dos condôminos.

READEQUAÇÃO DA REDE O aumento da carga elétrica surge, assim, como outra demanda cada vez mais frequente entre os condomínios, especialmente os mais antigos, cujas instalações foram projetadas para um estilo de vida que não previa o uso de tantos aparelhos eletroeletrônicos. De acordo com os engenheiros Gadioli e Martinho, avarias como queimas constantes de fusíveis, desligamentos dos disjuntores, cheiro de fio queimado, tomadas escurecidas indicando aquecimento, além de piscadas na lâmpada quando se liga um chuveiro ou ferro de passar, alertam para a necessidade de aumento de carga. A rede elétrica deve ser reavaliada por um profissional habilitado, “que acompanhará as medições durante uma semana para entender o perfil do consumo de energia do prédio”, explica Martinho. Após este período de avaliação, ele deverá emitir um diagnóstico sobre as condições físicas e de funcionamento dos cabos e dutos de distribuição, transformadores e disjuntores. Dependendo do caso, afirma o diretor da Abracopel, “é necessário refazer o projeto do sistema elétrico, readequando-o para os próximos anos de vida da instalação”. “Esse processo de adequação envolve condomínio, moradores e a distribuidora de energia.” Com o novo projeto em mãos, o profissional responsável deverá apresentá-lo à concessionária de energia elétrica da cidade para que se avalie a sua viabilidade. No mais, para evitar dores de cabeça com qualquer intervenção no sistema elétrico, o gerente predial Felipe Lobo recomenda incluir no manual do condomínio um cronograma de inspeção e manutenção preventiva, conforme a necessidade de cada componente da rede, pois “alguns requerem reparo mensal, outros trimestral, semestral ou anual”.

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FACHADA / COLUNA

DESCUIDO PODE AfETAR ESTABIlIDADE ESTRUTURAl Por Daniel Cyrino Pereira

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FISICAMENTE,

Especialista em perícias e avaliações de construções, o arquiteto Daniel Cyrino Pereira compara, em artigo a seguir, as fachadas com a pele humana, ambas afetadas pela ação do tempo e do meio ambiente.

acredito que haja forte similaridade entre o corpo humano e o de um edifício, pois ambos têm estrutura (ossos, músculos, vigas, pilares, lajes etc.); órgãos ou compartimentos (coração, fígado, paredes, portas etc.); possuem sistemas elétricos (nervoso) ou hidráulicos (circulatório e excretório); e, finalmente, apresentam um revestimento externo (fachadas ou pele). Hoje em dia, até se pode dizer que alguns prédios possuem “cérebro”, o qual controla a intensidade de luz nas áreas comuns e/ou privativas, movimentação dos elevadores, segurança, escurecimento dos vidros, temperatura interna, umidade interna do ar, entre outros. Na verdade, as semelhanças entre o edifício e o corpo humano são inúmeras. Tome-se ainda, por exemplo, o caso da “queratose senil”, responsável pelo aparecimento de manchas na pele em função do envelhecimento. É uma patologia comum, da mesma forma como acontecem “doenças” com as fachadas, causadas pelo tempo e falta de prevenção. As fachadas representam a parte externa da construção, ou seja, paredes que revestem os prédios e recebem a incidência direta da radiação solar, das chuvas, dos ventos, da poluição, da maresia e dos demais agentes agressores, dispersos ou não na atmosfera, tal qual a pele das pessoas. Uma vez que é preciso cuidar da cútis, também há necessidade de se fazer o mesmo com as fachadas dos edifícios. Caso contrário, manchas, infiltrações e “doenças“ mais graves aparecerão, podendo até mesmo comprometer outros “órgãos” da edificação, inclusive sua estabilidade estrutural. Com o passar dos anos, o envelhecimento dos revestimentos das fachadas fica evidente, assim como o envelhecimento da pele humana. Tanto a legislação municipal de São Paulo quanto a Associação Brasileira

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FACHADA / COLUNA de Normas Técnicas (ABNT) indicam fazer manutenção preventiva e corretiva nas fachadas das edificações, no máximo, a cada cinco anos.

DEFININDO PRAZOS É um intervalo de tempo bastante relativo, pois há que se levar em consideração o tipo de revestimento, o grau de exposição, a orientação cardial, a posição geográfica do prédio, a idade da edificação, dentre outros fatores que interferem na conservação das fachadas. Principalmente devem ser analisados danos e reparos existentes e recorrentes. Não há como generalizar um prazo padronizado. Por exemplo, as fachadas revestidas de cerâmica, geralmente, resistem mais àquelas que recebem apenas pintura. Porém, se houver infiltração de água sob o revestimento cerâmico, estas tendem a deteriorar antes do que as fachadas simplesmente pintadas. Os revestimentos apenas pintados, por sua vez, duram de acordo com o tipo e a quantidade de demãos aplicadas, do tipo da tinta, bem como dependem também da cor: as mais escuras absorvem mais calor e, consequentemente, provocam maiores tensões superficiais, causadas pela grande variação de temperatura dos revestimentos. Comparativamente, pessoas com pele mais clara, geralmente, devem se preocupar mais com sua cútis. Nas edificações ocorre o mesmo. Prédios mais antigos ou com revestimentos mais frágeis devem passar por inspeções e manutenções mais frequentes. Assim, para a cidade de São Paulo, a recuperação, limpeza ou pintura das fachadas deve ser refeita a cada três anos em prédios comerciais, e a cada cinco anos nos residenciais.

Apesar de os edifícios serem semelhantes aos seres humanos em seus aspectos físicos, há, entretanto, uma diferença relevante neste quadro comparativo, a qual impacta sobremaneira quanto à forma em que deve ser feita a manutenção das fachadas: os prédios não se locomovem, restam estáticos apoiados em suas fundações. Por conta disto, mecanicamente, sua estrutura atua como um pêndulo invertido, na qual a

DANIEL CYRINO PEREIRA Foto: Daniel C. Pereira

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SETORES MAIS VULNERÁVEIS

base fica parada e o topo oscila conforme as acomodações, o vento e as demais forças que atuam sobre sua estrutura. Portanto, os esforços solicitantes maiores atuam tanto na base quanto no topo dos edifícios. Vale ressaltar que os materiais de construção são pouco plásticos e possuem elasticidade reduzida. Assim, tanto na base quanto no topo, os edifícios tendem a apresentar fissuras mais pronunciadas. Ao longo dos anos, tenho observado que 99% das coberturas dos edifícios possuem fissuração em paredes e revestimentos. Isto também ocorre nas suas fachadas, que devem ser, por isso, tratadas com muito esmero nesses pontos, pois trincas e rachaduras atuam como portas de entrada da água, principal agente causador da deterioração dos revestimentos externos e internos nas construções civis. Consequentemente, como a pele humana, as fachadas dos edifícios devem ser constantemente inspecionadas. As inspeções podem ser visuais ou técnicas. Normalmente, a grande maioria das patologias construtivas pode ser identificada visualmente, através de binóculos, lentes objetivas ou por equipamentos mecânicos próprios (balancins e cadeirinhas). Em outros casos, requerem testes físicos ou laboratoriais, que necessitam de mão de obra especializada. Em alguns edifícios comerciais mais modernos, como é comum na Europa e nos Estados Unidos, já há instalações próprias para esse tipo de serviço, que contam com balancins elétricos e guindastes para a manutenção e limpeza de suas fachadas. Porém, a maioria das nossas edificações fica, quase sempre, delegada ao diagnóstico de síndicos e zeladores, geralmente leigos, que se atém tardiamente aos problemas, o que não raro traz grandes prejuízos aos condomínios. Neste aspecto, vale ressaltar que manutenções corretivas são exponencialmente mais dispendiosas do que as preventivas, e que, portanto, os edifícios devem desenvolver, conjuntamente com técnicos habilitados e administradoras, “Planos de Manutenção Predial” nos quais estejam expressos os serviços e as datas, cronologicamente distribuídos, bem como os recursos necessários previstos para uma perfeita coordenação das necessidades e manutenções prementes nas edificações.

Daniel Cyrino Pereira é arquiteto e urbanista graduado pela Universidade de São Paulo e atua como perito judicial desde 1997. A partir de 2004 exerce a atividade com dedicação exclusiva, atuando em Varas e Foros da Capital paulista e prestando consultoria e assessoria a escritórios de advocacia, construtoras e incorporadoras, condomínios e administradoras de imóveis, entre outros. Possui MBA em Administração de Empresas pelo IBMEC e Especialização em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis pelo IBAPE-SP. Mais informações:

www.dapericias.com.br; daniel@daarquitetura.com.br.

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FITNESS

hORA DA PROfISSIONAlIzAÇÃO

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Por Fátima Lourenço

Os cuidados para se manter o salão de fitness preservado e adequado às atividades de seus frequentadores dependem, em grande parte, da concepção desses espaços. É algo que requer fim aos improvisos.

SE UM EMPREENDIMENTO já nasce contemplado com a área de fitness e seus respectivos equipamentos, seguir as recomendações de manutenção preventiva dos fornecedores, é o melhor caminho para os síndicos. Já adaptação posterior de um espaço para esse tipo de prática requer projeto específico, além de pesquisa sobre equipamentos e instalações mais adequadas. Em ambos os caos, porém, é importante criar um regulamento de uso e, entre as regras, prever os procedimentos de manutenção rotineira. “É preciso profissionalização, detalhar as obrigações de cada um”, justifica o síndico Carlos Gonçalves, especializado em administração condominial. Uma esteira eletrônica, exemplifica, tem prazo para ser aferida. Se ela não estiver calibrada, poderá provocar enfarte em alguém que ali se exercita sob determinada recomendação médica quanto à quilometragem. Ele sugere que a utilização do salão de fitness tenha acompanhamento constante. “O síndico, profissional ou não, não está o tempo todo no prédio. Mas ele tem responsabilidades e é cobrado por isso. E se uma criança vai até o salão e um peso cai em seu pé; ou um adolescente fica preso no equipamento?”, questiona Gonçalves. Além disso, acrescenta, também a manutenção e os consertos de equipamentos precisam ser acompanhados por um gestor (zelador, por exemplo) e devem ser feitos por empresa especializada, que forneça garantia e termo de responsabilidade. O síndico defende que o morador, ao ir para o fitness, encontre o espaço aberto, com luz acesa, ventilador ligado e equipamento pronto para uso. “Há softwares de administração que

dão condições para esses agendamentos e o recurso facilita as ações de manutenção”, afirma. O engenheiro e consultor Rodrigo de Oliveira Vieira ratifica que o ponto chave é o controle do acesso dos usuários. Caso contrário, se uma pessoa quebrar um equipamento, ninguém ficará sabendo da autoria do estrago, argumenta. A manutenção preventiva do espaço, acrescenta, inclui a parte elétrica e o piso, geralmente diferenciado (em epóxi ou vinílicos). “É muito importante seguir as instruções do fabricante do piso na hora de fazer a manutenção; ou as informações básicas do manual do síndico, que muitas vezes as pessoas não leem”, lamenta. O consultor Carlos Alberto dos Santos, especializado em desenvolver manuais de manutenção para condomínios residenciais, acrescenta que uma academia requer projeto específico da parte elétrica, com disjuntores exclusivos. “Cada tipo de esteira pode precisar de um disjuntor com amperes diferentes”, alerta o especialista, ao observar que há muitos outros detalhes a serem avaliados. Ele exemplifica que no seu condomínio, onde já atuou como conselheiro, uma empresa especializada chegou a ser contratada de forma pontual para fazer manutenção geral e reparos dos equipamentos (esteiras, bicicletas e aparelhagem), inclusive da parte elétrica do espaço. Na época, a academia estava há um longo período sem manutenção. Mas, segundo Carlos Santos, depois o condomínio considerou mais vantajoso contratar a manutenção preventiva mensal, que “verifica as condições de todos os aparelhos, faz as lubrificações necessárias e deixa a área de fitness em boas condições para o uso”, conclui.

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GARAGEM

PElO RESGATE DE UMA ÁREA SEMPRE “ESQUECIDA”

Por Rafael Lima

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A FALTA de manutenção constante das

garagens dos condomínios representa a grande vilã para esses ambientes, geralmente protelados na hora de se aprovar melhorias. Em uma cidade como São Paulo, repleta de carros, é comum encontrar garagens deterioradas ou mal aproveitadas, observa Carlos Santos, que atua como gestor de riscos em edificações. “Por ser um lugar que também abriga outros locais vitais para o condomínio, ele não pode ser esquecido”, diz. De acordo com o técnico, os síndicos não costumam manter o hábito de observar atentamente todos os aspectos deste espaço. “Eles deixam esse trabalho para o zelador que, além de muitas vezes não realizar isso com a frequência devida, também não dá feedback a respeito das inspeções.” Assim, a primeira dica que o gestor deixa à administração condominial é que passe a fazer inspeção das garagens de forma organizada, com disciplina e comunicação obrigatória dos problemas identificados. “Se for realizada uma planilha simples com os pontos que precisam ser analisados, contendo a data e o intervalo entre cada vistoria, já será um grande ponto a favor”, diz.

MANIA DE DEPÓSITO Outra dica importante é evitar que a garagem do condomínio se transforme em depósito, com acúmulo

Espaços mal dimensionados ou pouco aproveitados, com problemas de infiltração, iluminação inadequada, além de pisos e pinturas desgastadas, transformam as garagens dos condomínios em vitrine negativa desses empreendimentos.

de materiais. “Muitos prédios estão enchendo esses espaços e obstruindo setores importantes, como os que dão acesso à drenagem e energia do edifício”, alerta Carlos Santos. O gestor relata que, certa vez, visitou um edifício em que um carro costumava ser estacionado em cima do poço de drenagem. Se houvesse algum tipo de problema, inundação ou a necessidade de vistoriar o local, os funcionários teriam dificuldades para resolver a questão. Dessa forma, durante as visitas ao ambiente, os síndicos ou zeladores devem constantemente realizar uma “faxina”, eliminando obstruções, com especial atenção para aquelas que dificultem o acesso aos recursos de emergência (extintores de incêndio, mangueiras etc.). Além disso, usar parte da garagem para acumular lixo reciclável - mesmo que seja em um lugar vazio - não é recomendado pelo gestor. Ele diz que materiais desse tipo podem ser incendiados facilmente e, por estarem próximos a tantos carros, representam literalmente uma combinação explosiva.

SINALIZAÇÃO E INFILTRAÇÕES Muitos condomínios possuem tubulações suspensas nas garagens, por onde circulam o gás, água e resíduos que devem ser manuseados com cuidado. O problema, segundo o gestor, começa quando inexiste sinalização correta a respeito da altura apropriada dos veículos, de forma que consigam passar sob elas sem

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GARAGEM

causar danos. Para conservar o ambiente seguro, é preciso começar a considerar o tamanho dos carros estacionados no local. “Muitas vezes os moradores medem apenas os portões, mas isso não é suficiente”, alerta Santos. “Sinalização clara faz parte das regras importantes para se manter o ambiente sempre em bom estado”, explica, assim como a iluminação, cuidando-se para que a garagem não tenha pontos escuros nem penumbras. E como parte disso, a pintura cumpre um papel importante e deve trazer as cores amarela e preta onde forem obrigatórias, mas o restante das paredes em tons claros, de preferência brancas, evitando dar ao local uma aparência sombria. Quanto às infiltrações, uma inspeção semanal das garagens ajuda a evitar surpresas e o agravamento dos problemas. Se os pontos forem detectados ainda em estado inicial, contratar uma empresa especializada pode sair mais barato e render um serviço mais eficaz. “O que não pode é utilizar calhas para administrar vazamentos e outras situações parecidas. Dessa forma o problema nunca se soluciona”, finaliza.

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LIMPEZA, ÁREA CRÍTICA

Outro erro muito comum na manutenção das garagens está na lavagem de seu piso com água, destaca o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira. O certo é fazer a limpeza à seco, com varrição ou máquina de lavagem com aspiração, orienta o especialista. “Pisos laváveis são aqueles impermeabilizados, e geralmente os pisos desse espaço - por serem áreas cobertas – não possuem essa necessidade”, complementa. Contudo, Oliveira indica fazer a impermeabilização nos casos de garagens com mais de um andar, em que o piso também possua a função de cobertura para outro nível ou pavimento. No mais, o engenheiro diz que os cuidados na limpeza podem variar de acordo com o projeto e os materiais aplicados no espaço. O Manual de Prevenção Preventiva do prédio continua, portanto,

sendo bom guia do que precisa ser feito. Ele deve estar sempre às mãos dos zeladores, defende o engenheiro.

PARCERIA NA CONSERVAÇÃO Para trazer melhorias à edificação, um trabalho conjunto e transparente com os condôminos apresenta muitas vantagens, como na revitalização das garagens, destaca a síndica Margarete Alvarez, do Condomínio Ideali, localizado no Parque Vila Prudente, zona Leste de São Paulo. Recentemente, sua administração promoveu um remanejamento das demarcações na garagem, o que contou com a anuência dos moradores e permitiu aumentar o tamanho de quatro vagas, além de criar a do zelador. As quatro vagas cresceram cerca de 40 cm – uma grande vitória, já que os carros maiores geravam reclamações constantes entre os moradores ao deixarem o espaço apertado. A ideia de fazer a intervenção surgiu de um condômino, engenheiro, que realizou um estudo apresentando as possibilidades de mudança para a síndica. De bom grado, ela diz ter aceitado a proposta e trabalhado para que o plano se concretizasse. A mudança, segundo Margarete, agradou a todos moradores, que agora conseguem estacionar os carros com mais liberdade. Para a distribuição das vagas, sorteios são realizados anualmente entre os condôminos (incluindo a vaga do zelador). Isso facilitou a própria manutenção, comemora Margarete, em função do espaço remanejado e da distribuição numerada. O estacionamento recebe visitas constantes do zelador para ver “se tudo está funcionando bem”. O piso de concreto é varrido semanalmente, mas a cada seis meses recebe lavagem completa realizada por empresa especializada. “Sugiro que o gestor seja sempre transparente a respeito das necessidades de cuidados preventivos, emergenciais e de melhorias dentro do prédio”, defende. “E quando forem trazidas ideias, ele precisa estar aberto a sugestões e também a pedir ajuda quando não dominar determinados assuntos.”

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GERADOR / COLUNA

CUIDANDO DA POlUIÇÃO SONORA E DO AR

OS CONDOMÍNIOS que possuem geradores têm sempre uma preocupação extra além da sua manutenção periódica: como fazer para que o equipamento não prejudique terceiros quando acionado? A facilidade e segurança de ter um gerador são sempre lembradas em época de chuva, quando aumenta a probabilidade de queda de energia. Mas ao mesmo tempo em que o equipamento evita de ficarmos sem elevador ou luz nas áreas comuns, somos obrigados a nos preocupar com os incômodos que ele possa trazer se instalado sem uma preparação técnica adequada. O fator barulho é um dos ápices das reclamações envolvendo geradores. Assim, é preciso que no ato da sua instalação, o espaço receba todo o preparo necessário e adequado de acústica, para que amenize o barulho do gerador quando ligado. Outra questão importante está relacionada à localização de suas tubulações de emissão de gases; o ideal é evitar que o equipamento os libere próximo das janelas de condôminos ou vizinhos. No município de São Paulo, a Lei 15.095/2010 e o Decreto 52.209/2011 determinam que os geradores, inclusive aqueles instalados em condomínio, ganhem filtros ou sejam convertidos a um combustível menos poluente que o óleo diesel. As novas edificações já devem contemplar tais exigências. O descumprimento da norma gera infração cível e penal aos responsáveis, conforme legislação federal ambiental que regula penalidades por infrações administrativas (Decreto Federal 6.514/08). A partir da legislação municipal de São Paulo, três aspectos interessantes saltam aos olhos, a saber: 1) Não existe claramente um nível de poluição aceitável ou mesmo um porcentual que deveria ser reduzido de poluente, cabendo ao órgão ambiental

competente (DECONT) estabelecer um padrão; 2) O não cumprimento poderá gerar sanções graves ao administrador do condomínio já existente (síndico), tanto de ordem penal como civil; 3) Nada se fala sobre ruídos, que também é um fator de poluição e já tem previsão municipal para ser observado (Lei 11.228/92), e por vezes incomoda muito a vizinhança de um gerador. De outro modo, os geradores, por possuírem base motor, devem, assim como qualquer outro equipamento, receber manutenção periódica, deixando-o dentro das normas exigidas. Recomenda-se que anualmente a empresa de manutenção ateste que o gerador se encontra em conformidade com esses padrões, indicando os índices de emissão de poluente e de sonoridade quando acionado. Enquanto os condomínios do município de São Paulo aguardam um posicionamento governamental quanto à emissão de poluentes, eles podem se adaptar com filtros existentes no mercado que reduzem significativamente a produção desses gases. Finalmente, é essencial que o síndico saiba as especificações técnicas do equipamento, e suas alterações; garanta a documentação dessas informações; e fique atento às qualificações da empresa de manutenção.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Foto: Almir C. Almeida

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Por Cristiano De Souza Oliveira

cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br

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HIDRÁULICA

GOTAS QUE VAlEM DINhEIRO

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Por Fátima Lourenço

A MUDANÇA de posição de um “ladrão” então mal colocado na caixa d’água foi a grande responsável, em 2007, pela redução mensal de R$ 3 mil nas despesas do Edifício Carlos Eduardo, no Bosque da Saúde, zona Sul de São Paulo. “À noite, quando o consumo baixava, a água saía pelo ladrão. Jogávamos 500 mil litros”, detalha a síndica Wandinei Corrêa Aguiar Migliácio, há sete anos no posto. O exemplo dá bem o tom da importância da manutenção preventiva e corretiva nos sistemas e componentes hidráulicos. Para Wandinei, essa necessidade era visível desde a sua mudança para o prédio, dois anos antes, pelos sinais de infiltração que observava na garagem. Além disso, havia vazamento em muitos dos 72 apartamentos distribuídos pelos dois blocos interligados do empreendimento. Ela dispunha da planta hidráulica, mas não tinha o mapeamento das colunas reparadas. O levantamento, feito por meio de consulta às antigas notas fiscais, acabou incorporado à documentação sistemática que ela adotou para as novas intervenções, incluindo fotos do antes, durante e pós-obras. “É para mostrar aos condôminos, mas também para o futuro, quando outra pessoa chegar”, justifica. ADEQUAÇÃO ÀS NORMAS Sua preocupação em estabelecer um programa de manutenção vai ao encontro das NBR’s 5.674/2012

Das intervenções simples à atualização dos materiais, passando por soluções ecológicas, o monitoramento constante do sistema hidráulico permite o uso racional da água, evita infiltrações e gera economia ao condomínio.

e 14.037/2011, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A primeira, em síntese, trata de aspectos associados à implantação e gestão desse tipo de programa. Ela obriga o incorporador ou construtor a entregar o Manual de Uso, Operação e Manutenção (das áreas comuns) ao responsável pelo condomínio e o seu equivalente às unidades. A 14.037, complementar, indica como devem ser feitos os manuais e traz prazos sugestivos para a manutenção. Cada edifício, no entanto, terá seus próprios prazos e maneiras específicas de executar a manutenção, enfatiza Ricardo Pina, engenheiro responsável pela coordenação do comitê que elaborou a NBR 5.674. Em um sistema hidráulico, exemplifica, as variações de vida útil (e os procedimentos de manutenção) dependem de vários fatores, como material utilizado (ferro galvanizado ou fundido, cobre, PVC, entre outros); número de andares; pressão; e equipamentos ao longo da rede – entre outros fatores. Prédios muito antigos, que não dispõem do manual, podem se inspirar nas normas para construir seu programa de manutenção. O tema é complexo, mas demanda providências. O vice-presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi-SP), Carlos Borges, lembra que tramita no Congresso Nacional projeto de lei com o objetivo de estabelecer inspeções prediais para se conferir providências como essa. “No Brasil, a cultura da manutenção preventiva ainda tem muito a evoluir”,

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HIDRÁULICA

afirma. No pós-obra, acrescenta, o programa de manutenção (preventiva e corretiva) é um pré-requisito para se atingir um desempenho mínimo, conforme os parâmetros estabelecidos pela NBR 15.575, norma atualizada em 19 de julho último, em trabalho coordenado por Borges. “Essa norma estabelece o nível mínimo de desempenho para alguns sistemas (como estrutura, vedações, instalações elétricas e hidrossanitárias, pisos, fachada e cobertura) ao longo de uma vida útil”, explica. Obrigatória para o construtor, ela não se aplica, entretanto, às reformas e aos prédios antigos, por isso a manutenção é que preservará a saúde das edificações, inclusive a financeira, avalia o dirigente.

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CONHECIMENTO E ORGANIZAÇÃO AUXILIA SÍNDICA

A síndica Wandinei recorda que a economia inicial com a conta de água, pela intervenção no ladrão da caixa, possibilitou substituir colunas sem necessidade de rateio. Paralelamente, todas as unidades foram vistoriadas, para regular as válvulas de descarga e sanar eventuais vazamentos – procedimento que se repete até hoje. Além disso, as dez caixas d'água foram impermeabilizadas e instituiu-se a medição diária do hidrômetro, com vistas a detectar rapidamente alterações de consumo que sinalizem novos problemas. Até hoje, quando isso acontece, todos os apartamentos são vistoriados, buscando-se rápida correção de eventual vazamento. “O prédio é antigo, com 34 anos, e não tem medição individual de consumo, o que seria o ideal”, afirma. Engenheira química, a síndica relata que percebeu no prédio a mistura de cobre com ferro em uma mesma coluna, o que “provoca corrosão galvânica”. Na troca, a opção escolhida foi o PVC. “Há muitos detalhes. Se tem caixa d'água intermediária e depen-

dendo da metragem da coluna, é preciso colocar um redutor de pressão”, exemplifica. Já a tubulação para os hidrantes, também substituída, tem que ser em ferro ou em cobre, compara. “Fui me informar no Corpo de Bombeiros, porque esse é um projeto específico, cheio de detalhes.” Atenta, no início de 2013 ela contratou um engenheiro civil perito, para relacionar e priorizar as obras necessárias do condomínio. A síndica trabalha amparada pelo conselho de moradores; decisões de assembleia para tudo o que não é emergencial; fornecedores profissionalizados; e um zelador, a alma do condomínio, conforme define. “As normas da ABNT também servem como orientação”, acrescenta. Ela explica que a manutenção hidráulica e das bombas é feita por equipes externas, especializadas.

CRIATIVIDADE TAMBÉM AJUDA Há, no entanto, prevenções que não dependem de recursos, caso da coleta de óleo implantada há oito anos no Condomínio Edifício Girassol, prédio localizado no centro de São Paulo. A medida teve a adesão da maioria dos 74 apartamentos e reduziu o acúmulo de gordura e entupimentos na tubulação, afirma o síndico José Luiz Valerio. “Tentamos ser ecologicamente corretos. Recolhemos a água da chuva em uma cisterna. Com ela, molhamos o jardim e lavamos as áreas comuns”, exemplifica. O Edifício Girassol, construído em 1953, já recebeu várias melhorias e, na parte hidráulica, a prioridade atual é instalar hidrantes nos 27 andares – processos em andamento. Mas existem atualizações que dependem dos moradores, que são orientados a substituírem as válvulas de descarga pela caixa acoplada. Preventivamente, há vistoria anual nas unidades contra vazamento, e a cada dois anos, reforço na impermeabilização das caixas d'água do prédio.

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IMPERMEABILIZAÇÃO

COMO PROlONGAR DURABIlIDADE DOS SISTEMAS

Reportagem Manuel Lume Edição Rosali Figueiredo

As infiltrações são uma das principais fontes de dor de cabeça aos condomínios. Suas manchas costumam mostrar só o lugar onde elas terminam, raramente onde começam. Elas revelam também falhas na manutenção preventiva, que se bem feita, pode esticar a vida útil da impermeabilização.

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OS SISTEMAS de impermeabilização não duram para

sempre, têm vida útil que pode chegar a 25 ou 30 anos. Terminado esse ciclo de vida, fica difícil evitar as obras de reposição, mas com uma manutenção adequada, é possível impedir o surgimento precoce das infiltrações, afirma o engenheiro Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto, pós-graduado em perícias e avaliações de edificações e mestre pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). Atualmente, Jerônimo participa de comissão da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que elabora nova norma de manutenção de edifícios. Debaixo de praticamente todo revestimento (pastilha, ladrilho, azulejo, pedra etc.), existe um material impermeabilizante. Ele está presente em beirais, fachadas, coberturas, colunas, jardineiras, ralos, grelhas, jardins, piscinas, marquises, paredes, soleira da porta, degraus, além das superfícies térreas e do subsolo. A manta asfáltica é o sistema de impermeabilização mais comum e, nas fissuras das colunas, geralmente aplica-se o gel acrílico. Se bem instalada durante a construção do empreendimento, a manta asfáltica simples, de três a quatro milímetros de espessura, dura de cinco a sete anos. Quanto mais espessa, melhor. A manta dupla, de oito milímetros, dura 25 anos. Entretanto, algumas medidas de prevenção podem prolongar a durabilidade dos sistemas, conforme será exposto a seguir.

PARA COMBATER AS INFILTRAÇÕES Piscina – Com o objetivo de prevenir infiltrações, o ideal é rejuntar o revestimento todo ano, impedindo que a água penetre e alcance a manta asfáltica. Já as grelhas devem ser limpas mensalmente, de forma a evitar o entupimento pelo acúmulo de sujeira; Superfícies das áreas comuns – Também aqui é importante refazer todo ano o rejunte das pedras ou cerâmicas;

DANISVI

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IMPERMEABILIZAÇÃO

Jardineiras – Raízes de plantas podem danificar a manta. Mas existe um tipo especial, antirraiz, com um aditivo que deixa o material mais protegido. Mesmo assim, é preciso cuidado com a vegetação escolhida, pois a árvore pode crescer muito, ficar pesada e danificar a manta. Outro cuidado é manter sempre limpo o sistema de drenagem da jardineira; Coberturas – “Esquecida”, a cobertura do prédio pode se tornar grande fonte de problema com o acúmulo de papéis, folhas, sujeiras de pássaros etc. O lixo entope as grelhas, obstruindo a passagem da água e provocando infiltração. Portanto, a limpeza no local tem que acontecer todo mês. Se houver muita árvore por perto, a verificação precisa ser mais frequente. O entupimento da laje de um prédio pode causar inundação até na Casa de Máquinas do elevador;

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Antenas – Alguns condomínios costumam instalar antenas parabólicas na cobertura, inclusive na tampa da caixa d´água. Ao fixar a antena com parafuso ou outro material perfurante, é comum que se provoquem furos na manta. O engenheiro Jerônimo Cabral sugere instalar a antena sempre sobre uma base de concreto, sem materiais perfurantes;

Marquise – A marquise também exige muitos cuidados. Às vezes, aparecem trincas nas junções desta laje com a viga, até por um defeito de construção. Marquises precisam ser mantidas sempre limpas. Se houver vegetação por perto ou que apareça na própria laje, é provável que ocorra o entupimento dos ralos. Isso pode acelerar a degradação da manta e até causar problemas na estrutura do prédio;

Paredes – A manta que vem do piso deve subir no mínimo 40 centímetros pela parede. Costuma haver problemas nas emendas deste material. É preciso corrigir logo. Senão, o problema tende a se agravar; Beirais – A dica aqui é verificar se a laje suspensa está com o caimento para o ralo. Do contrário, vai aparecer infiltração; Ralos – Neste caso, o item a ser inspecionado é a proteção mecânica. Se houver formação de poças de água, torna-se necessário quebrar e refazer o piso. Segundo o engenheiro Jerônimo Cabral, não adianta construir outro ralo porque a água vai infiltrar por fora desse novo equipamento. De um modo geral, todo revestimento exige algum tipo de monitoramento, em qualquer parte do edifício. O rejunte precisa estar sempre em ordem. Quando aparecem sinais de desgaste – por exemplo, rachaduras e ressecamento - o melhor é refazer logo as juntas. “Não se economiza na impermeabilização. Se gasta uma fortuna construindo e depois vai economizar na manta? Vale a pena? A conta vem a galope”, destaca o engenheiro. Segundo ele, uma das alternativas mais recentes apresentadas pelo mercado é utilizar o piso elevado sobre uma estrutura metálica, com a impermeabilização abaixo. Para fazer a manutenção, basta tirar as placas (seja de pedra ou outro material). Não tem rejuntamento. A manutenção torna-se muito mais fácil. Fica mais caro, mas, no longo prazo, é mais econômico, avalia Jerônimo Cabral.

CASA SECA

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IMPERMEABILIZAÇÃO

PREVENIR CUSTA MENOS A durabilidade de um sistema de impermeabilização depende basicamente da manutenção. “Ela é fundamental para preservar a garantia (da empresa fornecedora do material) e aumentar o tempo de funcionalidade de um sistema”, diz a engenheira Rejane Saute Berezovsky, consultora em perícias e integrante da Câmara de Inspeção Predial do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Rejane explica que em um prédio são aplicados vários materiais de impermeabilização, cada um com um uso específico. Os mais utilizados são as membranas flexíveis moldadas “in loco” (emulsões asfálticas, soluções asfálticas, emulsões acrílicas, asfalto oxidado, elastômeros em solução e outros); as mantas flexíveis pré-fabricadas (manta asfáltica, elastomérica, polimérica etc.); a resina polimérica; o gel acrílico; e as membranas rígidas moldadas “in loco” (argamassa rígida, cristalização, entre outros). O cimento polimérico, por exemplo, é um material mais rígido que a manta asfáltica, por causa da densidade. Torna-se assim mais utilizado em reservatórios de água, em juntas, cortinas (paredes em contato com a terra), esclarece a engenheira. Ele pode ser aplicado também nas piscinas, embora a manta asfáltica seja mais comum.

PONTOS VULNERÁVEIS Todos esses materiais têm garantia de fábrica de cinco anos, como determina o Código Civil. Mas a durabilidade pode ser maior ou menor, dependendo das condições de uso e da manutenção. Rejane diz que os vícios de procedimentos nos condomínios que mais afetam a impermeabilização são as perfurações para a instalação de brinquedos, antenas e gradis; a falta de manutenção no revestimento; escolha inadequada do sistema; falha no caimento dos pisos em direção aos ralos; e a não aplicação de manta com tela galvanizada no rodapé, entre outros. Portanto, os locais onde mais surgem infiltrações acabam sendo a superfície do jardim ou da piscina para o subsolo, transparecendo a partir do teto da garagem, dos pilares e das paredes; e as coberturas. Outra causa bastante comum de infiltração é o rompimento da impermeabilização das juntas de dilatação e das cortinas de concreto (paredes em contato com a terra). Os especialistas reiteram que a infiltração dificilmente começa onde aparecem os seus sinais. Por isso, é fundamental descobrir onde tudo se inicia, de onde vem essa água – que pode ser de origem pluvial, da tubulação, da piscina ou até aquela usada na limpeza. Periodicamente, o condomínio pode verificar ainda se o revestimento (piso, cerâmica, etc.) está bem rejuntado. Se não estiver, antes de fazer o reparo é importante observar a extensão dos danos causados pela argamassa defeituosa. Até os materiais usados na limpeza podem determinar o tempo de vida de uma impermeabilização. Produtos agressivos, com o ácido, são vetados. “A impermeabilização é como uma pele, e ninguém limpa a pele com ácido”, compara Rejane.

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EXECUÇÃO DOS TRABALHOS

Os reparos devem ocorrer sempre fora da época de chuvas e ser fiscalizados por um especialista em impermeabilização. A escolha dos materiais precisa ser criteriosa, de acordo com a estrutura e o uso do local. O condomínio deve exigir sempre a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo profissional, a aplicação de produtos regulamentados e a garantia prevista pelo Código Civil. Já a periodicidade da manutenção preventiva varia de um a dois anos, de acordo com a agressividade do ar e do uso, além dos materiais empregados. Mas, para um leigo, é difícil perceber a decadência do sistema se não houver sinais visíveis dos danos. Por isso, a atitude mais prudente de um síndico é contratar a inspeção de profissional habilitado, defende a engenheira. Em caso de dúvida, aconselha-se consultar o IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) ou a AEI (Associação das Empresas de Impermeabilização). Já a ABNT possui normas que tratam especificamente de impermeabilização: as NBR's 9.574/2008 e 9.575/2010. (Reportagem Manuel Lume)

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IMPERMEABILIZAÇÃO

ADIAR OBRA É A PIOR SOlUÇÃO O Edifício Ana Carolina, localizado no bairro de Santana, zona Norte de São Paulo, é um desses exemplos de obra mal executada e de reparos ainda piores, que servem também para demonstrar como o barato pode sair muito caro. Entregue aos moradores em setembro de 1983, com uma torre, 19 andares, 128 apartamentos residenciais de 34 metros quadrados, onde vivem hoje cerca de 170 pessoas, o prédio teve tantos problemas de infiltração que chegou a ser ameaçado de interdição pelo Contru, então órgão de fiscalização da Prefeitura de São Paulo. Construído sobre um aquífero freático e ao do lado de um córrego canalizado, os sinais das infiltrações começaram a aparecer menos de três anos após a entrega. Segundo a síndica do condomínio, Rejane de Albuquerque, a primeira assembleia extraordinária para tratar do assunto data de março de 1987. A construtora ignorou os apelos dos moradores para que fizesse os reparos. Nem o Procon foi capaz de obrigá-la a assumir a responsabilidade, apesar de ter feito um acordo nesse sentido. Por causa do custo dos honorários, os condôminos não quiseram contratar um advogado, lembra Rejane, que está no cargo desde 1993. O problema é que as tubulações de água pluvial desaguavam exatamente no córrego, que passa nos fundos. Quando o córrego enchia a água não tinha para onde ir e voltava pelos ralos, inundando o subsolo (garagem), o poço do elevador e outras áreas do condomínio. “Até o 1º andar ficava inundado”, conta Rejane. Como os medidores de luz também foram instalados no subsolo, a água se infiltrou até pelos dutos de eletricidade, com sério risco de acidentes. A infiltração chegou a gotejar das lajes de concreto da garagem, sobre os carros. Em 1995, a assembleia de condôminos aprovou a contratação de serviços de impermeabilização, mas não foram refeitas as tubulações de águas pluviais. “Então, não adiantou nada, pois ao longo dos anos as inundações foram aumentando. Em um único ano, aconteceram seis.” Somente em 2011, Rejane resolveu seguir a orientação do especialista contratado para dar um parecer técnico e iniciou as obras necessárias, mesmo sem a aprovação da assembleia. Para isso, respaldou-se no Artigo 1.341, do Código Civil, que permite a contratação de serviços necessários e urgentes independente de aprovação da assembleia. O piscinão já foi construído e as enchentes acabaram. Somente as impermeabilizações mais a restauração da fachada, pintura dos muros e a construção da nova guarita, vão custar R$ 400 mil ao condomínio. Mas nem tudo está resolvido. Ainda falta orçar a construção de caixas de drenagem do piso do subsolo e terminar toda a estrutura das vigas de concreto, corrigir e fazer o reforço. Além disso, as colunas de água e de esgoto são de ferro galvanizado, embora o PVC já existisse na época da construção do prédio. Assim, vários apartamentos apresentam infiltrações. De qualquer maneira, as obras atuais já contribuíram para a valorização dos imóveis do empreendimento.

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NO STELLA SOLARIS, OUTRA REALIDADE

No edifício Stella Solaris, uma torre com 30 apartamentos de 160 metros quadrados localizada em Moema, zona Sul de São Paulo, o assunto impermeabilização não costuma render grandes preocupações. Com 28 anos de idade, o empreendimento apresentou até o momento somente pequenas infiltrações. A única "grande" infiltração que surgiu foi na piscina, há dois anos, segundo informa o síndico do condomínio, Paulo Maccaferri, engenheiro que está no cargo há cinco anos. Mas era previsível, decorrente do fim da vida útil da impermeabilização. Segundo ele, foi preciso remover todo o revestimento (pastilhas) e refazer a manta asfáltica. O síndico relata que costuma fazer vistorias constantes no prédio, quando procura observar se não há ondulações no piso, que causem poças d’água, ou se existem trincas ou fissuras na superfície do térreo. Ele verifica ainda os tetos das lajes dos subsolos para checar qualquer problema de umidade ou infiltração que possa vir do pavimento superior. Para vistoriar os locais menos frequentados, como as bombas e caixas d´água, o telhado, as lajes, o condomínio contratou uma empresa especializada. “Tenho uma tabela de manutenção preventiva que a própria administradora se encarrega de executar”, complementa Maccaferri. (Por Manuel Lume)

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INCÊNDIO

PREPARANDO-SE PARA EVITAR O PIOR

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Por Clayton Freitas

São Paulo possui a legislação mais rígida de prevenção e combate a incêndio do País, com exigências que vão de testes ou renovação anual dos equipamentos, a treinamento de Brigadas, plano de rota de fuga e vistoria em dia do Corpo de Bombeiros.

A LUTA da síndica Carmen Mendes Pagan para adequar os itens de segurança contra incêndio do edifício que administra começou há muitos anos, mais especificamente em 1999. No caso, seu condomínio, o Edifício Itororó, situado na Bela Vista, região central de São Paulo, foi reprovado ao se pedir na época uma vistoria ao então Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis da cidade) para levantar as condições dos elevadores. Carmen acabou descobrindo que havia problemas não apenas nesses equipamentos, como também na parte de prevenção e combate a incêndio, com 13 itens reprovados. Eles incluíam, entre outros, a ausência de portas corta-fogo e de sinalização de emergência nos corredores, mangueiras de incêndio danificadas e até uma gambiarra nos elevadores, uma verdadeira "bomba-relógio" para o condomínio. "Um dos elevadores era ligado à fiação de outro, o que aumentava o risco de pegar fogo. Como um elevador suporta a carga de dois em um só? Não pode", lembra Carmen. Depois de várias negociações com os condôminos, o prédio de apenas uma torre, construído há 60 anos e com 160 apartamentos, ganhou elevadores novos, portas corta-fogo, sinalização dentro dos parâmetros

estabelecidos pelas legislações vigentes, Brigada de Incêndio formada e treinada periodicamente, além da verificação constante dos equipamentos. Segundo explica o consultor da área, Waldir Pereira, em termos de equipamentos, o sistema de proteção contra incêndios em edifícios residenciais está calcado no tripé extintores de incêndio, portas corta-fogo e mangueiras de incêndio. "Para ampliar a margem de segurança pode-se fazer uso de escada pressurizada, que possibilita a desocupação da edificação com mais vagar, pois a penetração da fumaça nas escadas não ocorrerá", afirma Pereira. Em áreas comuns podem ser adotados os chuveiros automáticos contra incêndio, também denominados sprinklers.

LEGISLAÇÃO E NORMAS Todas as esferas de governo impõem as suas regras quando o assunto é segurança contra incêndio. No Estado de São Paulo, o Decreto 56.819/2011 instituiu o regulamento de segurança contra incêndio das edificações. Essa legislação remete a anexos chamados de Instruções Técnicas estabelecidas pelo Corpo de Bombeiros. Até o final de 2012, eram 44. Existem ainda várias normas da ABNT (Associação Brasileira de

NO fIRE

INCÊNDIO

Normas Técnicas), que disciplinam desde como devem ser os extintores de incêndio, passando pela sinalização de segurança e pânico, até a formação de Brigada de Incêndio e controle de fumaça. No âmbito do município de São Paulo, o Decreto 32.963/1993 embasa uma cartilha de prevenção, manutenção e combate a incêndio para as edificações localizadas na cidade. Além disso, um edifício precisa estar em dia com a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), conforme o Decreto Estadual. Tal documento é fundamental para atestar se todos os itens de segurança contra incêndio estão em conformidade com as normas técnicas e a lei. Segundo a síndica Wandinei Corrêa Aguiar Migliácio, integrante do Conselho de Síndicos do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), a obtenção do AVCB demanda antes a apresentação de um projeto técnico junto à Corporação (Leia mais ao final desta reportagem).

Direcional Condomínios | Outubro 2013

MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO

Todo e qualquer equipamento empregado na proteção contra incêndio necessita de inspeção e manutenção periódica. O prazo varia de item para item. Segundo a administradora condominial Rachel Heilborn Mugayar, no caso do extintor, por exemplo, equipamento primordial no combate a focos de incêndio, a recarga deve ser anual, seguida de um teste eletrostático a cada cinco anos. "Eventualmente pode ocorrer um problema e esse prazo ser reduzido", afirma. Ela orienta ao síndico sempre optar por empresas licenciadas nos órgãos competentes para realizar o serviço. A seguir, o consultor Waldir Pereira apresenta dicas básicas de inspeção e manutenção nos principais equipamentos do sistema de combate a incêndio:

EXTINTORES - Prazos: Inspeção técnica anual, com reteste (eletrostático) a cada cinco anos;

- Problemas mais comuns: Carga vencida, descarregada ou cilindro perfurado tanto interna quanto externamente, podendo provocar vazamento; - Serviço de manutenção: Carga ou troca;

MANGUEIRAS OU MANGOTINHOS - Prazos: Inspeção a cada seis meses e ensaios anuais de como a água passa pelo equipamento (hidrostático); - Problemas mais comuns: Ressecamento da mangueira, ausência de vedação de borracha nos engates, presença de manchas ou resíduos; - Serviço de manutenção: Ensaio hidrostático, reparos, redução do tamanho para eliminar eventuais furos e vazamentos, limpeza e secagem;

PORTAS CORTA-FOGO - Prazos: Apesar de existirem normas sobre como devem ser fabricadas, não existem prazos específicos para inspeção e manutenção. É recomendável, porém, sua análise anual por técnico especializado; - Problemas mais comuns: Corrosão, amassamentos profundos, fechamento irregular, corrosão das dobradiças; - Serviço de manutenção: Recomenda-se regulagem anual ou em prazo inferior se houver problemas para fechamento automático;

SPRINKLERS (CHUVEIROS AUTOMÁTICOS) - Prazos: Inspeção visual anual; - Problemas mais comuns: Resíduo de tinta no bulbo (na "armadura", geralmente uma espécie de "ampola de vidro", que determina quando o equipamento deve entrar em funcionamento), amassamento dos braços (sistema que gira quando é acionado) ou defletor (distribuidor de jato); - Serviço de manutenção: Não é permitido qualquer tipo de reparo.

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INCÊNDIO

COMO OBTER O AVCB

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Não basta apenas extintor, mangueiras e portas corta-fogo em ordem para ficar tranquilo quando o assunto é segurança contra incêndio. É fundamental que o edifício tenha o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) em dia; no caso dos residenciais, ele deve ser renovado a cada três anos. Empreendimentos recém-implantados precisam atualizá-lo um ano após sua entrega pela construtora. Irregularidades na documentação podem provocar muitas dores de cabeça aos síndicos, que vão desde multa, passando da invalidação de apólice de seguro ao fechamento do imóvel. A síndica Wandinei Corrêa Aguiar Migliácio explica que o passo inicial para regularizar a documentação está na verificação, junto ao Corpo de Bombeiros, se o prédio possui um projeto original. Se essa parte estiver em ordem, outros procedimentos devem ser providenciados: a recarga dos extintores dentro de sua validade; o teste hidrostático anual com as mangueiras; a apresentação de laudo de engenheiro elétrico comprovando que as instalações elétricas encontram-se em bom estado; de laudo das instalações dos para-raios; comprovação de formação e treinamento da Brigada de Incêndio; apresentação do plano de fuga e de suas rotas sinalizadas. Nesse rol, uma das exigências mais relevantes é o treinamento da Brigada conforme preconiza a Instrução Técnica 17, do Corpo de Bombeiros de São Paulo. Também os extintores chamam atenção, pois não basta estarem “em perfeito estado de funcionamento, também é muito importante que as pessoas saibam utilizá-los”. “Daí a importância da Brigada de Incêndio", arremata Wandinei, síndica de dois condomínios, entre eles o edifício Carlos Eduardo, localizado no Bosque da Saúde (zona sul de São Paulo). Toda essa documentação deve estar acompanhada da apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de cada um dos profissionais

envolvidos, o que será conferido meticulosamente pelo Corpo de Bombeiros. Após a análise do projeto acompanhado da documentação – cujo prazo oficial é de 30 dias -, e cumpridas todas as exigências, o processo é aprovado. Caso contrário, serão feitas anotações e este acabará devolvido ao responsável, para que sane as irregularidades apontadas e reapresente nova documentação. No caso de aval, é marcada uma vistoria "in loco" pelo pessoal técnico do Corpo de Bombeiros, que irá verificar se tudo que está previsto no papel vem sendo de fato cumprido e, se estiver de acordo, emitem o AVCB. Mas atenção. Segundo o Corpo de Bombeiros, qualquer alteração de uso na edificação sem readequação dos sistemas de prevenção e combate a incêndio tiram o efeito legal do AVCB, sendo o mesmo cassado, conforme o item 6.5 da IT (Instrução Técnica) número 1 da Corporação.

SEM PROJETO No caso de o prédio não possuir um projeto técnico, o síndico deverá providenciá-lo. O que muitos síndicos não sabem é que tal escopo deve atender às normas vigentes no período de construção da edificação. "Muitas empresas de engenharia oferecem o serviço de realização de projeto do Corpo de Bombeiros, só que vendem uma proposta dentro da legislação atual, o que implica em gastos homéricos ao prédio", alerta Wandinei. Ela afirma que procurar um engenheiro da confiança do síndico ajuda a evitar gastos desnecessários, uma vez que a legislação tem mudado muito no decorrer dos anos e, não raro, as empresas especializadas surgem desatentas mediante o fato de que modificações mais recentes não precisam ser cumpridas pelos prédios antigos. (Reportagem Clayton Freitas)

FIQUE ATENTO Para saber mais sobre como regularizar os equipamentos de combate a incêndio, acesse o site do Corpo de Bombeiros de São Paulo, no link http://www.ccb.polmil.sp.gov.br/seguranca_incendio/regularizar.htm. Na página principal do site, no item "Segurança Contra Incêndio", também é possível consultar, entre outras informações, as legislações vigentes, todas as IT’s (Instruções Técnicas) emitidas até agora, além de endereços de protocolo de projetos e pedido de renovação do AVCB.

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INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA E GÁS

RESPONSABIlIDADES COMPARTIlhADAS

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Fátima Lourenço

A MANUTENÇÃO dos sistemas de água e gás, quando individualizados, requer, de uma maneira geral, maior atenção com detalhes preventivos dos proprietários dos apartamentos, do que intervenções diretas nas estruturas instaladas. Os especialistas explicam que a solução de eventuais problemas com os equipamentos, como medidores e tubulação (no caso do gás) exige mão de obra especializada. Na Capital paulista, a água é o segundo item mais caro para um condomínio. Só perde para o pagamento de funcionários, comenta Eduardo Lacerda, vice-presidente da Associação Brasileira de Medição Individualizada (Abramei), que sucede a primeira entidade do setor no País (Perágua), criada pelo engenheiro João Martani. No Edifício Glória Jardim Vitti, a conta de água foi individualizada há dois anos, conta a síndica Elizabeth da Costa Gonçalves Bonetto. Na prática, a Sabesp faz a leitura do consumo total e a empresa que instalou os medidores internos no empreendimento localizado na Freguesia do Ó, zona Norte de São Paulo, confere o consumo de cada residência. “A medição é por telemetria, não precisa entrar nos apartamentos”, explica Elizabeth. Segundo Eduardo, há pelo menos oito tecnologias distintas para a individualização de água no Brasil, que não se “conversam”. O mais comum é o instalador ser contratado para gerir o sistema, o que inclui leitura de consumo, esclarecimentos aos moradores e correção de eventuais vazamentos nos medidores instalados. “É um mercado que precisa amadurecer em todos os sentidos”, afirma Eduardo. Elizabeth se diz satisfeita, porque nesses dois anos com conta individualizada, só houve problemas pon-

Intervenções nos sistemas são feitas por especialistas, mas sua eficácia depende de uma atuação bem articulada entre corpo diretivo, condômino (responsável pela unidade interna) e fornecedores.

tuais em dez dos medidores, sanados pela empresa. A adoção do sistema reduziu em aproximadamente R$ 2 mil a fatura mensal com água. Eventual aumento da conta que cabe ao condomínio (e mesmo na fatura individualizada) sem justificativa plausível, pode ser indício de vazamento. Em relação ao gás, o empreendimento optou pelo combustível natural canalizado, com contas individualizadas. “Há uma central de medição, no térreo, para cada apartamento. A tubulação, específica e em cobre, sobe pela parte externa. A manutenção acontece quando se pinta o prédio, com pintura da tubulação”, detalha a síndica. Internamente, os moradores devem observar se o “flexível” (mecanismo que leva o gás do cano até o fogão) está em boas condições. Para qualquer problema, a concessionária deve ser acionada. O engenheiro João Martani lembra que em São Paulo, o botijão não é mais permitido e pode ser substituído pelo gás natural ou GLP. Os equipamentos para a individualização, explica, exigem pouca manutenção e têm vida útil média de oito anos. “Cinco é o mínimo que têm que durar”, alerta. Eventuais problemas podem ser identificados quando ocorrem oscilações anormais das contas, orienta Martani.

TENDÊNCIAS DA INDIVIDUALIZAÇÃO Leia mais, no site www.direcionalcondominios.com.br, notícias sobre a movimentação da Abramei com vistas a conquistar a obrigatoriedade da individualização da água no País. De outro modo, saiba que a ABNT desenvolve norma com critérios mínimos para que os fornecedores do segmento assegurem qualidade aos seus sistemas. Confira no link da Edição 184.

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TEChEN

INTERFONE & SISTEMAS DE COMUNICAÇÃO

MUITA UTIlIDADE, RAROS DEfEITOS

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Manuel Lume

Em geral, as centrais de interfones e os próprios aparelhos apresentam longa vida útil, que pode ser comprometida apenas pelo desgaste do uso. O mesmo acontece com os radiocomunicadores.

DIARIAMENTE a síndica Maria Virgínia Santos encontra um trabalho incansável pela frente. Ela administra um condomínio com 65 funcionários, sete torres e 728 apartamentos, distribuídos por uma área de 44 mil metros quadrados. Para auxiliá-la na empreitada, ela contratou no final de 1997 dois modernos sistemas de comunicação: uma central telefônica de portaria com 750 ramais e nove radiocomunicadores. Para ficar ainda mais tranquila, Maria Virgínia fez logo um contrato de manutenção preventiva com o fornecedor da central da portaria. Duas vezes por semana, o estado do aparelho é verificado. “De vez em quando, aparece um defeito, mas nada fora do normal. Quando isso acontece, chamamos a empresa”, conta a síndica. No caso dos radiocomunicadores, o próprio fabricante é chamado para fazer o conserto quando surge algum defeito. Segundo ela, às vezes, é preciso trocar a bateria. “Mas compensa plenamente, é muito útil, vital para o andamento do condomínio”, diz. Cada zelador fica com um aparelho e os demais são distribuídos conforme a necessidade do dia a dia. Imprescindíveis hoje em dia, os equipamentos de comunicação interpessoal apresentam longa vida útil, o que pode ser comprometida, em geral, pelo desgaste do uso. Emerson da Fonseca Silvério, engenheiro de marketing de um grande fabricante, comenta que há centrais de interfone “com mais de dez anos em operação”. Essa durabilidade, no entanto, depende de alguns cuidados. “Tem que programar bem a central, fazer aterramento (fio-terra), ter a fiação bem feita, instalar cada ramal com dois fios – antigamente se usava só um fio e o vizinho podia ouvir a conversa

do outro”, explica. Outro requisito é usar o sistema de forma correta, seguindo o manual do fabricante. O dano mais comum nesses aparelhos, diz Emerson, é causado por descargas elétricas, especialmente dos raios. Caso isso ocorra, talvez haja necessidade de trocar a placa do equipamento. Os fabricantes de centrais normalmente têm contrato com empresa de instalação. O condomínio pode contratar esse segundo prestador para fazer a checagem periódica, procedimento adotado pela síndica Maria Virgínia. Inexiste periodicidade recomendada. A empresa pode ser chamada apenas quando surgir defeito. A garantia das centrais costuma ser de um ano, mas pode variar, dependendo do fabricante. Ela poderá até ficar a cargo da instaladora. Também os radiocomunicadores (HTs) fabricados hoje raramente apresentam defeitos, a não ser pelo desgaste, dizem os fabricantes. Sob condições normais de uso, a vida útil estimada é de cinco anos, avalia Luciano Madalosso Lopes, gerente de produtos de um fabricante. Mas ele chama atenção para que os síndicos adquiram somente aparelhos homologados pela Agência Nacional das Telecomunicações (Anatel). O órgão autoriza apenas aparelhos de até 0,5 Watt para redes restritas (ou semiprofissionais). Os aparelhos de maior potência precisam de licença específica, pois podem causar interferências nas frequências da Polícia. A Resolução 506/1978 da Anatel regulamenta esses sistemas e exime condomínios fechados da obrigatoriedade de licença para uso de radiocomunicadores do tipo HT, desde que não ultrapassem sua área física.

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INTElBRAS

LIMPEZA / COLUNA

CONSERVAÇÃO E RECUPERAÇÃO DAS SUPERfÍCIES

PARA QUE o condomínio esteja sempre em boas condições, é importante dar atenção à limpeza de conservação das superfícies das áreas internas e externas. Essa higienização varia de acordo com a sujidade e o tráfego local e, além de necessária, promove um intervalo maior até a realização da limpeza profunda, que necessita da interdição do espaço e uso de equipamentos específicos. Para a limpeza de conservação das áreas externas, os detergentes neutros são os mais indicados. Já para a limpeza profunda, é necessário analisar o tipo de sujidade para que o produto correto seja aplicado. Em relação às áreas internas, um detergente neutro para a limpeza de conservação já é suficiente. Apesar de não haver uma regra em relação aos períodos de limpeza, existe a necessidade da retirada imediata da sujeira para evitar sua impregnação, uma possível infiltração, ou até mesmo a deterioração da superfície de determinados pisos. Os mais porosos e sem proteção, por exemplo, carecem de mais cuidados por serem mais suscetíveis. Além disso, quando promovemos uma limpeza profunda decorrente de sujeiras impregnadas, causamos danos às superfícies internas e externas, por conta do uso de produtos químicos e do atrito mais intenso com o movimento de esfregar. De um modo geral, para remover sujeiras em pó, recomenda-se o uso do mop pó para o piso e a flanela para outras superfícies. Espanador eletrostático também é aconselhado. Já para a remoção de sujeiras solúveis em água, a utilização do mop úmido é recomendada para o piso. Para as demais superfícies, recomendam-se acessórios como fibras de limpeza ou esponjas. Nas escadarias, por exemplo, a enceradeira com disco ou as fibras abrasivas de limpeza específicas para lavagens, também podem ser utilizadas. Os cantos de cozinhas de salão de festas, banheiros e saunas também merecem uma atenção especial,

afinal, sabemos que em superfícies úmidas existe maior proliferação de fungos. Portanto, para evitar o surgimento de bolor é necessário executar uma manutenção eficaz e periódica, sempre utilizando produtos bactericidas para reduzir o que já está ali e produtos bacteriostáticos para evitar essa proliferação. Para limpar garagens ou quadras de esportes, por exemplo, recomenda-se o uso de lavadoras de alta pressão. Ao comprar um equipamento desse tipo, o condomínio reduz o custo com a água e energia, pois são equipamentos econômicos que colaboram com o meio ambiente, uma vez que se estima que a mangueira convencional gaste dois mil litros a mais do que uma lavadora de alta pressão, sem contar o resultado de uma limpeza mais eficiente. É importante ressaltar que todos os funcionários que realizam a limpeza dos condomínios devem sempre usar o equipamento de proteção individual (EPI), composto de luvas, óculos e calçados de segurança.

A FORMA CORRETA DE LIMPAR CADA AMBIENTE Leia mais, no site www.direcionalcondominios. com.br, os procedimentos de limpeza indicados para outros espaços da área comum, como a garagem e o salão de festas. Confira no link da Edição 184.

Foto: André Martins

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Ernesto Brezzi

Da higienização rotineira à limpeza profunda, processos demandam procedimentos, produtos e equipamentos adequados, conforme o grau de sujidade do ambiente.

ERNESTO BREZZI Ernesto Brezzi é diretor da Câmara Setorial de Prestadores de Serviços da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional). Mais informações:

info@abralimp.org.br

Direcional CondomĂnios | Outubro 2013

TIE TAPETES

LIXEIRA / COLUNA

O AMBIENTE MAIS SAlUBRE E AGRADÁVEl Por Paulo Peres

As lixeiras exigem atenção especial do setor de limpeza por receberem grande quantidade de material orgânico, de líquidos e de objetos cortantes, entre muitos outros.

Os espaços físicos dos condomínios que acumulam o lixo de todos os moradores até o horário da coleta pública também precisam de uma atenção especial. Eles devem receber limpeza diária, a fim de manter o ambiente higienizado. O uso de produtos desinfetantes, bem como de agentes para o controle de pragas e vetores, deve ser considerado.

ção das lixeiras, é necessário, primeiramente, observar quais são os tipos de equipamento, os espaços em que elas estão alocadas, e o que elas armazenam. Existem lixeiras de tamanhos e materiais diferentes espalhadas pelas áreas dos condomínios: desde aquelas disponibilizadas nos halls internos dos andares, que armazenam o lixo diário dos moradores, até as grandes lixeiras. Há também os espaços físicos de depósitos, que acumulam o lixo de todo o condomínio até o horário da coleta pública. A limpeza e manutenção desses equipamentos devem ser condicionadas à quantidade de sujidade que acumulam. É importante mantê-las higienizadas para evitar a contaminação e proliferação de micro-organismos. O produto mais indicado para limpá-las é o detergente e, quando necessário, recomenda-se o uso de desinfetante para reduzir a carga de contaminantes. Além disso, as lixeiras devem receber desinfecção periódica e os sacos plásticos devem ser trocados quando dois terços de sua capacidade forem atingidos. Normalmente, as lixeiras são limpas quando o lixo é transportado para a coleta, assim, o espaço já fica preparado para receber novos detritos. Uma dica interessante é estipular um horário para a retirada diária dos sacos de lixo. Dessa forma, são evitados o armazenamento por um longo período de tempo e um possível derramamento de detritos. A escolha do saco plástico mais adequado também é importante, principalmente no caso dos condomínios, onde as lixeiras armazenam os mais variados objetos. O tipo de saco mais indicado a ser usado nesses locais são aqueles com paredes mais resistentes. Porém, para evitar acidentes, o responsável pela coleta e transporte deverá utilizar luvas resistentes aos possíveis objetos cortantes que possivelmente tenham sido despejados nesses sacos plásticos.

COMO APLICAR A COLETA SELETIVA Atualmente muitos resíduos podem ter destinação específica e não serem mais descartados no lixo. O mais comum é a implantação de lixeiras para papéis, vidros, metais e plásticos. Mas também existem empresas interessadas no óleo de cozinha e mesmo o resíduo orgânico pode ser direcionado para compostagem no local. É preciso cuidado ainda na destinação das pilhas e lâmpadas fluorescentes. Leia mais, no site www. direcionalcondominios.com.br, complemento deste artigo, orientando como fazer a destinação correta de cada tipo de resíduo. Confira no link da Edição 184.

Foto: André Martins

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PARA MANTER a higiene e a organiza-

PAULO PERES Paulo Peres é diretor da UniAbralimp - Unidade de Formação Profissional pertencente à Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional). Mais informações:

info@abralimp.org.br

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MANUTENÇÃO E RESPONSABILIDADE DOS SÍNDICOS / COLUNA

O CUSTO DAS fAlhAS E OMISSÕES

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Paulo Caldas Paes e Alessandra Chinelli I. Paes

UMA DAS incumbências do síndico é zelar pela conservação e recuperação das áreas comuns do edifício, realizando os investimentos necessários a sua manutenção, conforme prevê o Artigo 1.348, Inciso V do Código Civil. Na maioria dos casos, o condomínio pode se programar, ajustando prazos, custos e arrecadações para a realização de reparos e manutenções. Elevadores, caixas d’água, tubulações, registros, parte elétrica, sistemas de combate e prevenção de incêndio são exemplos de equipamentos e acessórios que demandam manutenção preventiva. Nestes casos, o síndico deve ficar atento aos prazos determinados através de normas ou contratos. Além de prever possíveis acidentes e gastos ainda maiores com a realização futura de reparos, a manutenção preventiva é fundamental para que se garanta indenização contratada junto à seguradora sobre eventual dano, além da própria garantia da construtora e/ou dos fornecedores de equipamentos. Contudo, certas ocasiões são imprevisíveis, urgentes e inadiáveis e requerem manutenção de imediato, sem tempo para solicitação de orçamentos ou eventual autorização dos condôminos. Nestes casos, o síndico deverá agir prontamente a fim de solucionar a questão de maneira menos onerosa ao condomínio. Por exemplo, em uma unidade autônoma que se encontra fechada e apresenta vazamento de água atingindo outro imóvel, torna-se às vezes impraticável ao síndico aguardar pelo condômino para tomar providências (como no caso de viagens). Isso certamente traria sérias consequências ao condomínio. Se houver necessidade de acessar a unidade, o síndico deverá fazê-lo acompanhado de duas testemunhas, procurando abrir a porta da maneira menos prejudicial possível (com um chaveiro, por exemplo), além de fotografar o local. Uma vez dentro do imóvel, o síndico deverá identificar o problema e solucioná-lo prontamente, evitando maiores danos ao condomínio. Depois, o custo deverá ser repassado ao condômino, caso a origem do

problema esteja na unidade e não na área comum. Outra recomendação importante ao síndico refere-se ao atendimento às Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho. Dentre elas, destacam-se: a NR 9, que torna obrigatória a implantação do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) e visa à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, apontando a existência ou não de riscos ambientais; a NR 6, definindo o uso de EPIs (Equipamentos de Proteção Individual); e a NR 11, que trata das normas de segurança para operação de elevadores, regulamentando, dentre outras particularidades, os poços e nivelamento da cabina. É importante ainda ressaltar a necessidade de se observar os prazos e renovações das NR’s para que o condomínio esteja sempre em dia com suas obrigações. Por fim, o síndico deverá verificar se as edificações encontram-se de acordo com as Normas Técnicas da ABNT e a legislação federal, estadual e municipal. Toda e qualquer omissão do síndico que deixe de agir nestes casos, poderá torná-lo diretamente responsável pela solução do problema, arcando com eventuais multas e perda de garantia.

PAULO C. PAES & ALESSANDRA CHINELLI I. PAES

Paulo Caldas Paes e Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes são advogados da Ig & Paes Advogados. Paulo Paes edita a página Expresso Imobiliário Facebook. Mais informações:

www.igpaesadvogados.adv.br; paulo@igpaesadvogados.adv.br; aleignatovitch@uol.com.br.

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PARA-RAIOS

INSPEÇÕES EM TODO SISTEMA

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Clayton Freitas

O SETOR de aterramento – composto por hastes de cobre fincadas no solo e ligadas aos cabos que descem do topo – é parte fundamental da manutenção dos para-raios, pois sua função é dissipar por terra as correntes das descargas recebidas pelos captadores. Ou seja, ao se cuidar dos para-raios, não basta apenas verificar se os componentes visíveis do SPDA (Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas) estão em bom estado; é necessário também realizar a medição ôhmica do solo. Na parte de cima da edificação, devem ser observados aspectos como firmeza dos cabos, conexões, ausência de corrosão, entre outros. Já no setor aterrado é primordial observar se seu mecanismo está atuando de forma correta ou não. A medição do solo irá avaliar o grau de resistência do aterramento durante a passagem do raio, que nada mais é do que a capacidade de absorção e dispersão da descarga atmosférica assim que ela atinge a edificação. A partir dessa análise, será gerado um laudo técnico por um engenheiro eletricista, que irá emitir a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia), indicando as condições do subsistema. E a medição vale para os dois tipos mais empregados de para-raios, o sistema Franklin e a gaiola de Faraday. No sistema Franklin, um mastro é colocado no topo da edificação e cabos descem pelo fundo do edifício, sendo este mais utilizado em construções baixas ou horizontais. Nos prédios altos, a gaiola de Faraday é o equipamento mais empregado. Nele, cabos verticais descem pelas quinas e, no topo, há

As partes mais visíveis do sistema contra descargas atmosféricas estão localizadas no topo dos edifícios. Entretanto, uma parte "invisível", enterrada no solo, também compõe a proteção das edificações e deve receber cuidados.

passagem de cabos horizontais. Segundo o consultor e especialista em sistemas de segurança contra incêndio, Waldir Pereira, o fato de um condomínio possuir o equipamento não irá assegurar que seu vizinho esteja protegido. "Um edifício que possua um SPDA necessariamente não protege os prédios próximos, visto que este beneficia somente um determinado volume", afirma. Também é falsa a noção de que os sistemas impeçam problemas em aparelhos eletroeletrônicos. "Para tanto devem ser instalados equipamentos para esse fim específico", orienta Pereira. Anualmente é necessário realizar uma inspeção visual no SPDA. As inspeções completas devem ser feitas de cinco em cinco anos. A legislação da área é rígida e inclui desde dispositivos municipais, como o Código de Obras e Edificações de São Paulo, ao Código de Defesa do Consumidor, passando por leis federais e normas da ABNT. A principal delas é a NBR 5.419/2000. Segundo a administradora condominial Rachel Heilborn Mugayar, "é raro que em todos os anos existam serviços a serem feitos. Porém, algumas vezes os edifícios são acometidos de ventanias anormais que podem afetar os sistemas”, o que justificaria, inclusive, antecipar o prazo de inspeção. No caso de condomínios, as inspeções completas devem ser feitas de cinco em cinco anos, segundo determina o item 6.1 da NBR 5419. Se o edifício estiver localizado em regiões litorâneas ou próximo a ambientes industriais, onde a possibilidade de corrosão é maior, o prazo é de um ano apenas.

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PINTURA & REVESTIMENTOS

ITENS ESSENCIAIS À VIDA ÚTIl DAS ESTRUTURAS

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Raquel Zardetto

Tratar periodicamente das fachadas externas e internas com pinturas e demais revestimentos é mais do que cuidar da aparência do prédio. Isso ajuda a preservar a integridade dos materiais de sustentação e a evitar infiltrações e fissuras que possam comprometer a segurança da construção e dos moradores.

É POSSÍVEL comparar uma estrutura predial ao corpo humano, ou seja, ela nasce, cresce e envelhece. O que determina esse tempo de vida é o cuidado com a manutenção. “Qualquer coisa que vá ficar exposta precisa de proteção, mesmo que seja aparente. Até fachadas de cimento aparente precisam de uma película de proteção, senão correm o risco de deteriorar-se”, afirma Vivian Guersoni, engenheira civil especializada em estruturas de concreto. Com vistas a proteger um pouco mais as edificações e a paisagem urbana, a lei paulistana 10.518/1988 determina que as fachadas dos prédios da Capital paulista sejam pintadas no mínimo a cada cinco anos ou os revestimentos cerâmicos passem por tratamento, sob pena de multas reincidentes enquanto o problema não for sanado. “Infelizmente, quase não há fiscalização. Já tivemos casos de condomínios que não viam a cor da tinta havia mais de dez anos. A questão é que, dependendo do material, problemas como fissuras, trincas e infiltrações misturam-se com a sujeira e não ficam tão evidentes. Mas na hora da limpeza e da pintura é preciso resolver isso, senão o trabalho fica perdido”, afirma Paulo Sérgio Ramalho, engenheiro que atua no ramo de pintura e manutenção de fachadas há 22 anos. Ramalho afirma que a pintura normal é a de mais fácil manutenção. O ideal para superfícies de tinta, em áreas de grande concentração urbana, é intercalar a pintura com a lavagem, o que aumenta a longevidade da película em até 40%. Nos últimos anos, o mercado lançou vários tipos de tintas Premium, específicas para

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ABC DAS CORES

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PINTURA & REVESTIMENTOS

cada situação: há algumas especiais para áreas de alta umidade, como o litoral, por exemplo. Obviamente, o custo é maior, mas os efeitos podem compensar o gasto extra. A palavra final deve ser do profissional contratado para avaliar a necessidade da manutenção. “O pessoal tem usado técnicas novas, como, por exemplo, a textura projetada com compressor. Esteticamente, é mais bonito, e traz rapidez à construção, além de apresentar custo menor, mas em longo prazo não é muito vantajoso, porque é um material de muita porosidade, o que facilita a infiltração. Depois de cinco anos, a fachada normalmente já está bem suja. Assim, é preciso lavar e pintar para evitar as sombras de sujeira”, diz Ramalho. Ângela Merici Grzybowski, síndica desde 2006 do Condomínio Residencial Maresias, um conjunto de 22 anos com duas torres e 104 unidades localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, acaba de passar por uma experiência desse tipo. Ela conta que quando assumiu o condomínio, a fachada, de textura pintada, não recebia nenhum tratamento havia dez anos. E essa era uma das reivindicações principais dos moradores, preocupados com a estrutura da edificação e a desvalorização dos imóveis. “No início de 2007, contratamos uma empresa para executar a obra, que foi selecionada, entre outras quatro, principalmente por causa das referências de outros condomínios do próprio bairro”, diz Ângela. “Quando o serviço já estava no final, convoquei a assembleia novamente para discutir a pintura interna – halls, portas e até portas das unidades, e deixamos o condomínio renovado”, comemora. A síndica afirma que a manutenção é feita com pinturas a cada cinco anos, intercaladas com a lavagem da fachada, e isso tem se mostrado uma excelente estratégia para manter os prédios em bom estado de conservação. Ela mantém-se atenta ainda às notificações dos moradores, especialmente sobre trincas e fissuras,

que podem indicar algum problema que precise de intervenção imediata. O tratamento nas áreas externa e interna (pintura das paredes dos halls, por exemplo) é realizado em períodos diferentes, para que o orçamento não pese no bolso dos condôminos. É importante observar que a lavagem das paredes evita o acúmulo e a proliferação de fungos presentes na fuligem e na superfície das chuvas. Esses fungos alimentam-se das resinas acrílicas existentes na tinta e nos rejuntes de cerâmica, e produzem fezes ácidas, que diminuem ainda mais a resistência dos materiais.

TRATAMENTO DAS PASTILHAS E VIDROS Já fachadas revestidas de pastilhas precisam passar por vistoria constante para evitar a formação de uma sujidade conhecida como “olho de peixe”, mancha que se forma na junção entre elas e adquire esse formato característico. Uma vez consolidada, a mancha torna-se definitiva e compromete a estética da fachada. “Muitos condomínios que têm esse revestimento optaram por aplicar uma textura com uma camada mais grossa que a tinta em cima da pastilha, ficando o prédio com acabamento em alvenaria. Assim, a fachada se torna apta a receber pintura se necessário. Mas isso poderia ser facilmente evitado se o edifício tivesse passado por manutenção constante. O revestimento cerâmico é tão bom quanto qualquer outro”, explica o engenheiro Paulo Sérgio Ramalho. No caso dos vidros, é preciso cuidado para que a limpeza não cause prejuízos irreversíveis, observa Eliana Orzes, diretora de empresa especializada em tratamento de superfícies lisas, incluindo o aço. “Alguns produtos químicos danificam os vidros, formando manchas que, uma vez instaladas, não saem mais”, afirma a empresária, que realiza a limpeza dessas áreas com água ionizada e escovas macias, utilizando uma tecnologia importada da Inglaterra.

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RkB

PINTURA & REVESTIMENTOS PAREDES INTERNAS TAMBÉM MERECEM CUIDADOS Na parte interna do edifício - halls, corredores e escadaria – a superfície das paredes é normalmente coberta por tinta. Neste caso, a mais indicada é a acrílica semibrilho, fácil de limpar e que não deixa marcas. Quanto mais brilhante a tinta, mais imperfeições ela mostra na superfície. A tinta acrílica resiste à água, ao contrário da tinta à base de PVA. Isso é relevante para a limpeza do prédio, porque o contato com a água durante a limpeza do piso pode fazer com que esta se infiltre pelo rodapé e promova todos os desgastes típicos de uma superfície atacada pela água sem proteção, como descascamentos. A tinta acrílica disponível no mercado é solúvel em água, mas, depois de seca, fica resistente a infiltrações. A limpeza deve ser feita com detergente neutro ou sabão de coco e esponja macia, evitando o uso de material abrasivo ou à base de amoníaco. (Raquel Zardetto)

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CUIDADO GARANTE VAlORIzAÇÃO

O valor de um apartamento é determinado pela sua localização e, principalmente, pelo estado geral do edifício. Não são raros os casos em que unidades bem conservadas perdem na negociação por conta do estado geral do empreendimento em que estão localizadas. Cuidar das fachadas requer planejamento e vistoria constante. Os cuidados vão desde uma simples limpeza até a modernização, com a substituição do revestimento por outro mais adequado. Uma consequência bastante onerosa ao condomínio pela falta de manutenção é a necessidade da troca de revestimento afetado pela deterioração dos materiais. Caso os condôminos entendam que os danos foram provocados por descaso ou má-fé do síndico, podem responsabilizá-lo judicialmente. A vistoria rotineira pode ser feita pelo zelador em intervalos de dois meses, mas é preciso contar com um profissional especializado para análises mais profundas, que devem acontecer a cada dois ou três anos, dependendo da localização do edifício. Estruturas sujeitas a intempéries e agressões químicas precisam ser vistoriadas em intervalos menores. As superfícies mais comuns, ainda hoje, são as pintadas, mas muitas áreas têm sido cobertas por mix de revestimentos dos mais variados, como pastilhas cerâmicas, tijolos aparentes, resina, vidro etc. O indicado é que, durante o planejamento de manutenção, seja feita uma vistoria por um escritório de engenharia ou arquitetura, que vai indicar os procedimentos de limpeza e eventual recuperação mais adequados para cada um desses componentes. Vale lembrar que, depois de decidido o método para o tratamento (limpeza, recuperação, pintura etc.), o síndico deve levantar pelo menos três orçamentos, contendo informações claras e precisas sobre os custos, prazos e materiais a serem utilizados, e submetê-los à aprovação dos condôminos. No entanto, se durante uma inspeção rotineira, que pode ser feita pelo próprio zelador, forem identificadas trincas, rachaduras ou fissuras, o síndico deve imediatamente solicitar a análise de um profissional especializado, sob o risco de aumentar o problema a ponto de comprometer a estrutura do edifício. Paulo Rodrigues, síndico do Paço do Paraíso, afirma que nas ocasiões em que foram feitas as manutenções na fachada de seu prédio, elaborou-se um tipo de carta-convite, contendo os critérios técnicos de procedimentos, as especificações dos materiais e o atendimento às normas da legislação trabalhista e de segurança. Localizado no bairro de mesmo nome, zona Centro-Sul de São Paulo, o condomínio com única torre tem 29 anos. “Entendo que este procedimento seja uma preocupação importante, pois conseguimos estabelecer os parâmetros para a análise das propostas comerciais e técnicas dos proponentes. A escolha de empresas para a prestação destes serviços deve ser muito criteriosa quanto às suas condições operacionais – equipamentos, corpo técnico e experiência no ramo -, procurando obter informações com outros condomínios onde elas prestaram serviços análogos e também na Junta Comercial, bem como a obtenção de situações jurídicas, trabalhistas, financeiras e demais cuidados pertinentes. Posso afirmar que, para um bom resultado final destas intervenções, nem sempre a escolha deva ser pela empresa que apresenta valor comercial mais convidativo”, orienta Rodrigues. (Reportagem Raquel Zardetto)

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PISCINA

ATENÇÃO O ANO TODO

Por Fátima Lourenço

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A MANUTENÇÃO das piscinas dos

condomínios exige cuidados diários ao longo de todo o ano e atenção redobrada nas temporadas de calor ou de férias escolares, por causa do uso intenso. O que está em jogo, em última instância, é a higienização adequada para preservar a saúde das pessoas. Os cuidados devem ir além da adição de produtos químicos na água, o que já requer profissional treinado e devidamente protegido. O responsável pela manutenção precisa ainda conhecer a dinâmica do sistema. O esquecimento de um filtro fechado, por exemplo, danifica a bomba e a demora de alguns dias para o seu reparo compromete a qualidade da água e demanda tratamento mais intenso para a higienização, prolongando o período de proibição do uso. Para evitar problemas como esse, o zelador do Condomínio Edifício Ideali, situado na zona Leste de São Paulo, fez curso de especialização no assunto. “Senão, teríamos que contratar um piscineiro”, justifica Margarete Zanetti Alvarez, em seu segundo mandato como síndica. Ela explica que o prédio, com torre de 138 apartamentos, já foi entregue, há dez anos, com uma piscina para adultos e outra infantil. O espaço tem uso intenso, mas disciplinado por regulamento e definição de períodos exclusivos para sua manutenção.

ROTINAS DE LIMPEZA E USO Ali, durante as férias de julho e, a partir de 10 de dezembro, as piscinas abrem todos os dias, das nove

Conservação requer pessoa treinada e cronograma próprio. Descuido com o filtro, por exemplo, compromete a qualidade da água e pode danificar a bomba. Além disso, é preciso regulamentar o uso para preservar a higienização.

às 22horas, exceto na segunda-feira, quando são liberadas a partir do início da tarde. O regime perdura até um pouco depois do Carnaval. No restante do ano, o primeiro dia da semana é reservado à manutenção geral. Os procedimentos incluem misturar o cloro, aspirar a sujeira, limpar a borda (onde se acumula o resíduo de protetor solar), cuidar do piso do entorno, além das cadeiras e colchonetes, detalha Margarete. Os cuidados, acrescenta, incluem lavagem mensal do gradil, no entorno, tratamento diário da água no verão - ou a cada dois dias, nos demais períodos –, controle diário do pH (índice de hidrogênio da água), e proteção da piscina com uma cobertura. A chuva deixa a água turva e demanda novo tratamento, explica a síndica. O estoque adequado de produtos também faz parte da rotina, especialmente no verão, quando eles podem faltar no mercado. No caso das bombas, a manutenção preventiva está a cargo da empresa que também verifica mensalmente os demais equipamentos do gênero no Ideali. Margarete conta que o condomínio trocou a bomba da piscina maior, por uma mais adequada ao seu tamanho, para reduzir o desgaste e os reparos. De olho no conforto, o prédio também instalou aquecedor baseado no sistema de troca de calor.

AQUECIMENTO O mercado disponibiliza três sistemas de aquecimento para a água das piscinas: com combustível a gás, o solar (que requer viabilidade técnica para instalação

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PISCINA

das placas e depende de dias ensolarados); e o trocador de calor. Neste tipo de equipamento escolhido pelo Condomínio Ideali, a energia elétrica só é utilizada para alimentar o compressor e seu gasto equivale a 15% do consumo de gás de outros aparelhos, estima Edison Morelli, que atua há 20 anos no ramo. Ele explica que o aquecedor por troca de calor opera como um grande radiador e, até cerca de 10 graus centígrados ambientes, funciona com muita eficiência. Edison alerta, porém, que os equipamentos da piscina devem estar trancados em ambiente com acesso permitido somente às pessoas habilitadas, “porque estamos falando de água e energia elétrica juntos”. Edison também é especializado na aplicação de vinil para revestimento das superfícies em azulejo com problemas de infiltração. “É um procedimento mais leve do que a execução de uma obra civil, porque não altera a estrutura”, justifica. A piscina normalmente é construída sobre a laje da garagem e a movimentação normal desta estrutura favorece o aparecimento de infiltrações.

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ALTERNATIVAS DE HIGIENIZAÇÃO

O mercado também oferece opções para a higienização da piscina. O engenheiro Sergio Almeida Teixeira Leite, fabricante de equipamentos para tratar a água, comenta que a mistura de produtos químicos pode ser substituída pelo gerador de cloro ou o de ozônio. Ressalva, no entanto, que mesmo se a opção for pelo de ozônio, haverá um residual de cloro na água, para atender à legislação. O condomínio, explica, por ser propriedade particular, estaria desobrigado dessa exigência. “Mas se há uma norma, é melhor segui-la”, recomenda, lembrando que a obrigação está estabelecida para preservar a saúde das pessoas. O “ionizador”, acrescenta, é outra opção e cumpre a mesma função. A vantagem em utilizar esses equipamentos, argumenta, é automatizar procedimentos e eliminar 80% do tempo da mão de obra com higienização. O ozonizador, segundo Sergio, não demanda manutenção. Já o “ionizador” precisa da limpeza dos eletrodos a cada seis meses. O procedimento também é necessário no gerador de cloro, mas a cada dois ou três meses. O

zelador pode fazer esse serviço com uso de vinagre, explica o engenheiro. Os dois problemas mais comuns que ele observa, entre condomínios que adquirem o gerador de cloro, é a utilização de sal inadequado e a falta de limpeza do eletrodo, o que inviabiliza a geração de cloro. Ele ainda lembra que se a água estiver turva é preciso decantar a sujeira. Há produtos adequados para aglomerar a sujeira sólida a ser aspirada posteriormente. “O filtro serve para isso”, comenta.

SISTEMAS HIDRÁULICO E ELÉTRICO A manutenção da qualidade da água envolve o manuseio dos sistemas hidráulico e elétrico da piscina, com desligamento de bomba e filtro, e deve ser feito por pessoa treinada. Toda vez que se muda uma função do filtro, a bomba tem que ser desligada, para preservá-lo, comenta Sergio. No caso da adição de cloro, exemplifica, muda-se a posição do filtro para que o produto circule e não fique retido na areia interna do equipamento. Após o processo de mistura do cloro à água, antes que o filtro seja posicionado para voltar a filtrar, a bomba tem que ser desligada, mas nem sempre o procedimento é cumprido. Por isso, justifica o engenheiro, o filtro está entre os equipamentos com desgastes mais comuns nas piscinas. Não é raro, acrescenta, que a areia (especial) interna do equipamento seja substituída indevidamente por produto utilizado na construção civil. Ao filtro se alinham as bombas, com desgastes no rolamento e quebras frequentes ao se ligá-las com registros ainda fechados. “Em cada operação (para a manutenção), você abre um registro e fecha o outro”, detalha Sergio. Também o encanamento, acrescenta, corre o risco de ser danificado, porque normalmente é de PVC e a água pode ferver dentro do cano, por erro nos procedimentos. Os reparos desses equipamentos demandam empresa especializada, enfatiza. A manutenção de piscinas está orientada por três normas da ABNT, as NBR’s 10.339/1988 (projetos), 10.818/1989 (relativa à qualidade da água), 11.238/1990 (sobre segurança e higiene) e 9.819/1987 (classificação). Há outras normas para projetos de execução de sua área e entornos.

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PLAYGROUND - BRINQUEDOS & PISOS

RIGOR PARA ElIMINAR ARMADIlhAS Por Raquel Zardetto

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DENTRO do condomínio, o playground é

um espaço de convivência privilegiado, em que crianças interagem e aprendem regras de socialização, e adultos aproveitam o tempo livre para estreitar o relacionamento com vizinhos. Mas brinquedos com parafusos frouxos ou desencaixados, farpas expostas e pregos enferrujados representam perigo iminente e um risco considerável à segurança da criançada. Os cuidados com a manutenção do playground devem ser levados em conta já no seu planejamento. Em playgrounds localizados a céu aberto, brinquedos de madeira, por exemplo, devem receber tratamento especial para aumentar a durabilidade e a resistência às intempéries. Em 2012, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) atualizou procedimentos de implantação e manutenção de playground, com a NBR 16.071, em substituição às normas 14.350-1 e 14.350-2, ambas de 1999. A norma foi dividida em sete partes: terminologia; requisitos gerais de segurança; requisitos de segurança para pisos, absorventes de impacto; métodos de ensaios; projeto da área de lazer; instalação; inspeção, manutenção e utilização. Sobre este último item, a nova norma da ABNT segmenta as manutenções em rotineira e preventiva, conforme o resumo a seguir:

Uma das áreas comuns mais utilizadas pelas crianças em condomínios, o playground é foco de várias exigências de segurança, que devem ser seguidas especialmente em relação à manutenção e limpeza, incluindo brinquedos e pisos.

Na manutenção rotineira, sua orientação é a de que o condomínio: • verifique se fechos e porcas dos brinquedos estão apertados; • repinte ou corrija defeitos de pintura; • mantenha o piso de amortecimento de impactos; • lubrifique as peças e promova sua limpeza; • remova pedaços quebrados de vidros e outros contaminantes; • restaure sempre a nivelação do piso; e, • mantenha as áreas livres. Já a manutenção corretiva recomenda as seguintes ações: • repor fechos/ ligamentos/ presilhas/ parafusos etc.; • soldar quando necessário; • repor partes desgastadas ou com defeitos; • repor componentes estruturais defeituosos. Para um procedimento eficiente, a inspeção é imprescindível. A ABNT orienta realizá-la em três níveis. A rotineira é resultado da observação diária de funcionários e moradores do condomínio, e identifica os perigos decorrentes do uso ou de ações de vandalismos. Para facilitar a comunicação dos problemas encontrados, recomenda-se manter um livro de registro de falhas

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fANTASy PlAy

PLAYGROUND - BRINQUEDOS & PISOS

com acesso ao público, permitindo aos moradores anotarem suas queixas e reclamações. Já uma inspeção registrada deve ser feita por funcionário do condomínio a cada um ou, no máximo, três meses, com o objetivo de apontar falhas, deteriorações ou desgastes resultantes do uso ou ataques. E para uma inspeção certificada, é necessário contar com um profissional que tenha CREA (registro profissional para engenheiros) ou CAU (registro profissional para arquitetos) e esteja familiarizado com as normas. Esse especialista deve estudar o manual dos brinquedos, verificar se há algum item que precise ser desmontado para a inspeção, e até fazer ensaio de impacto do piso, caso entenda como necessário. A norma recomenda que essa vistoria seja feita duas vezes por ano, de preferência ao final das férias escolares, e que seu prazo não exceda doze meses.

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MEMORIAL DE INSPEÇÃO E USO

“Fora do Brasil, a vistoria profissional acontece normalmente, faz parte da rotina de manutenção de playgrounds em áreas públicas ou privadas. Em nosso País, essa cultura ainda não existe, mas isso tende a mudar. O Inmetro está à frente do processo que torna a vistoria obrigatória em território nacional e, em São Paulo, a prefeitura estuda a implantação da obrigatoriedade do controle certificado dessas áreas”, afirma o arquiteto Fábio Namiki, que coordenou a elaboração da NBR 16.071/2012. Em qualquer das vistorias, caso sejam identificados defeitos que coloquem em risco a segurança e eles não possam ser corrigidos, a orientação é a de manter o equipamento fora de uso e com sinal de interdição até que seja feito o reparo ou substituição. Namiki salienta que adotar o livro de registro específico para manutenção do playground é a primeira providência a ser tomada logo após sua instalação. “Quando o brinquedo chega, deve ser feito o seu registro no livro com as orientações de manutenção e limpeza. Depois, ele deve receber registros diários ou de pequena periodicidade, em que pais ou responsáveis anotem o que observaram de errado. Parece uma bobagem, mas forma um memorial sobre o

estado do playground”, afirma. Afora isso, existem as orientações do fabricante.

PISO, UM TESTE À SEGURANÇA Outro importante componente dessa área é o revestimento. Este foi o principal motivo que gerou mudanças no playground do Condomínio Vila Borghese, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Com 33 anos de existência e três torres, o condomínio nunca havia feito qualquer reforma no setor. Os brinquedos, muito velhos, recebiam manutenção constante, mas a preocupação estava mesmo no piso de areia. “Sua limpeza gerava um custo muito alto. Tínhamos que fazer assepsia semanal e trocar toda a areia com frequência. Mas o que mais nos preocupava eram as infiltrações provocadas pelo grande volume do material, que favorecia a concentração de água, bem em cima da garagem”, afirma o síndico Vilamar Brião. A instalação do playground, da época da construção, fora feita sem nenhum cuidado extra com a impermeabilização da laje, e o risco causado pelas infiltrações na garagem era iminente. “Revitalizar o playground sempre esteve nos meus planos e os condôminos apoiaram a iniciativa, porque sabiam que o novo projeto valorizaria o condomínio. Optamos por refazer a área toda, da fundação ao piso. Impermeabilizamos tudo e, depois de muita pesquisa, escolhemos a grama sintética, aplicada em cima de uma base especialmente preparada para absorção de impactos. Hoje, o playground é uma das áreas mais bonitas do condomínio, com brinquedos de madeira certificada e a manutenção é extremamente simples. A limpeza da superfície é feita quase da mesma maneira que a de um carpete, com aspirador de pó”, completa Brião. Mara Cabral, arquiteta especialista em áreas de lazer e recreação, afirma que, para evitar dores de cabeça, o condomínio deve mesmo pesquisar bastante para definir o piso do playground. Além de questões relacionadas ao custo e à complexidade da manutenção, a nova NBR 16.071 indica que o principal critério para sua escolha está na capacidade de absorver o impacto de eventuais quedas, pois essa é a principal função do revestimento do playground (Essa característica é medida por fórmulas

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dedo

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que relacionam altura máxima possível de a criança alcançar no brinquedo e características do piso, entre elas, a espessura). Por isso, há a necessidade de o síndico fazer uma boa pesquisa para a escolha do material adequado ao tamanho e volume de uso da área. Mara salienta que a manutenção dos diferentes tipos de pisos deve seguir a especificação do fabricante e, em superfícies com grama natural, é necessário analisar frequentemente o espaço para fazer o plantio das áreas desgastadas. No caso dos pisos intertravados de borracha vulcanizada, “a manutenção é basicamente feita por limpeza e, depois de cinco anos de uso, com recolagem de possíveis peças descoladas do contrapiso”, afirma a arquiteta. De outro modo, superfície com areia deve ser bem arejada e mexida constantemente para evitar que o solo fique compactado. A areia em si já representa um brinquedo, mas quando usada no

amortecimento, ela deve ter critérios diferenciados, como uma profundidade de no mínimo 50 cm.

“APOSENTADORIA” Avaliar o momento de “aposentadoria” de um brinquedo ou piso também entra como importante componente da manutenção do playground, e o que determina isso é o seu custo. A necessidade de uma substituição fica evidente quando se torna mais caro mantê-lo que adquirir um novo. De qualquer forma, Fabio Namiki ressalva que “não existe um brinquedo melhor do que outro. Há brinquedos mais indicados para uma determinada situação, e um arquiteto ou engenheiro vai saber apontar a melhor solução. Às vezes você tem um brinquedo inadequado, mas pouquíssimas correções já o enquadram na norma da ABNT”, esclarece o arquiteto.

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SUPERVISÃO DE ADULTOS, OBRIGATÓRIA ATÉ 5 ANOS

Se alguma coisa acontece no brinquedo e o pai resolve processar o responsável – no caso do condomínio, o síndico -, a Justiça se baseará na norma da ABNT para definir se houve uma fatalidade ou não. A NBR foi feita para evitar acidentes. Caso o síndico seja negligente, não fez a manutenção, comprou um brinquedo que não é certificado (todo equipamento deve ser acompanhado do selo de certificação do Inmetro), não contratou um profissional qualificado para fazer a implantação do playground, ele vai responder por isso. A Justiça vai considerar o cumprimento da norma para determinar a culpabilidade do ocorrido, acredita Namiki. Por isso, Namiki se empenha em “mostrar a importância desses procedimentos” aos síndicos e condomínios. Ele reitera que a vistoria só pode ser considerada como certificada se houver um responsável técnico por trás. No caso de acidentes em que fique comprovado que o brinquedose encontrava fora das normas, o responsável pela vistoria será penalizado. Mas os pais também devem fazer sua parte para a prevenção de acidentes. “O número de ocorrências em playgrounds é maior do que a gente pensa. E a maior parte acontece por negligência no projeto, compra ou manutenção, mas em muitos a falta de acompanhamento da criança por um adulto é determinante. A criança não tem noção do perigo e os brinquedos foram projetados para serem usados sob a supervisão de um adulto, especialmente junto aos menores de cinco anos”, finaliza Namiki. (Reportagem Raquel Zardetto)

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PORTÕES AUTOMÁTICOS & SERRALHERIA

SERVIÇOS INClUEM MECÂNICA, ElÉTRICA E ElETRÔNICA

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Por Fátima Lourenço

PROVIDENCIAR consertos emergenciais, além da manutenção preventiva mensal, compõe o compromisso básico dos síndicos em relação aos portões automáticos. Os problemas mais comuns advêm de desgastes na parte mecânica, afirma o consultor Carlos Alberto dos Santos, que desenvolveu um “manual de emergência” para esses dispositivos. Por exemplo, no modelo basculante, isso ocorre normalmente devido à movimentação intensa do “braço”; e no deslizante, pelo contato de ferro com ferro, na cremalheira (por onde o portão desliza). Já a lubrificação do sistema, orientada por especialista, pode ser feita pelo zelador e, com chuvas, o cuidado deve ser redobrado, para se evitar a corrosão, orienta o consultor. Na parte eletrônica, que envolve placas e fotocélulas, a manutenção deve ser realizada somente pelos técnicos. Mas o portão também para de funcionar por problemas elétricos, como queda do disjuntor (exclusivo para ele). “Um zelador bem orientado verificará se o disjuntor desarmou, antes de chamar a empresa”, comenta Carlos. Conferir a bateria do controle remoto é outra ação preventiva importante, o que envolve checar isso com os próprios condôminos. No mais, uma norma da ABNT, a NBR 15.202/2006, fornece parâmetros para o funcionamento das portas e portões automáticos. José Elias de Godoy, especialista em segurança de condomínios, afirma que os problemas mais frequentes acontecem nos portões de aço, por serem mais pesados. Na mistura de ferro com alumínio, o dano ao motor é menor, compara. Já o ferro tem o problema de ferrugem, ação menos frequente no alumínio, material que apresenta, porém, a desvantagem de ser mais frágil. No portão de pedestre, o cuidado maior

Escolher um fornecedor qualificado que dê conta dos reparos emergenciais nos portões é o mínimo que se espera da administração condominial. É preciso atenção também à manutenção periódica e à estrutura da serralheria.

deve ser com a manutenção da fechadura, afirma. Segundo Reinaldo Portellinha, responsável pelo marketing de um fabricante de “automatizadores”, a vida útil de um portão é longa (há casos com 20 anos), mas, com as novas tecnologias agregadas, após algum tempo de uso poderá ser necessária a troca de componentes eletrônicos. O “automatizador”, detalha, deve ser adequado ao modelo, peso, ciclos de abertura e fechamento e velocidade desejada.

SERRALHERIA Observar a estrutura representa outra tarefa importante da manutenção desses sistemas e inclui, como no caso das grades, verificar se não estão frouxas e restaurar pontos de ferrugem. O consultor José Elias alerta que nas barreiras em vidro blindex, o importante é sempre observar a caixilharia e se a estrutura se mantém firme. Esse vidro comporta lavagem normal, afirma. Os cuidados com a serralheria ainda incluem portas internas e parapeitos.

CONDOMÍNIO INSTALA DISPOSITIVO “ANTIESMAGAMENTO” Leia mais, no site www.direcionalcondominios.com.br, entrevista com a síndica Rosana Moraes, do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro Aclimação, em São Paulo. Ela destaca a importância de não se improvisar com a manutenção desses itens, fala do dispositivo instalado nos sistemas “pivotantes” e basculantes e defende até mesmo a limpeza periódica como procedimento importante para evitar corrosões. Confira no link da Edição 184.

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QUADRAS – ACESSÓRIOS & PISOS

REGUlAR USO DETERMINA SUCESSO DA PRESERVAÇÃO

Por Fátima Lourenço

As quadras também entram como uma das áreas favoritas do lazer dos condomínios. Utilizadas por uma faixa etária mais elástica, como jovens e adultos, elas exigem programa meticuloso de controle de uso e manutenção. E este deve incluir, além do piso, outros de seus componentes, como a parte elétrica.

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O PROJETO de manutenção de um condomínio resi-

dencial deve contemplar as suas áreas de lazer e, entre elas, as quadras. Um eventual acidente, com danos a algum usuário desse tipo de equipamento, se provocado por problema que demandava providências, como um buraco, poderá gerar responsabilização ao síndico, comenta o engenheiro civil e consultor Roberto Boscarriol. E sua parte mais visível e utilizada é o revestimento, cuja vida útil dependerá, segundo o especialista, do tipo do material e da intensidade do uso. Mas, de uma maneira geral, ele não passa de três anos sem precisar de algum tipo de manutenção. O engenheiro comenta que os pisos mais utilizados, por ordem de preferência, são o cimento, a grama sintética, saibro, areia, o asfáltico e o de madeira – esse, empregado basicamente em ambientes internos, requer, para eventos não esportivos, forração especial que proteja o piso. As de saibro, mais comuns em prédios grandes, ficam sujeitas aos buracos, por causa das freadas. “É necessário passar um rodo especial para saibro, para nivelar, e um rolo compressor manual”, observa Roberto. No caso da grama sintética, composta por mantas, a reposição demanda empresas especializadas em fazer o serviço. A experiência do consultor lhe mostra, no entanto, que o mais

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QUADRAS – ACESSÓRIOS & PISOS

comum, em condomínios residenciais, é a construção de quadras poliesportivas na área externa, para brincadeiras de futebol de salão, vôlei e basquete. “São quadras pintadas sobre a laje do térreo, delimitadas por alambrados de ferro galvanizado, demarcadas ou recobertas de PVC”, detalha. Ele explica que para esses espaços não se deve permitir o uso de skate e o solado mais indicado é o de borracha. Para alguns tipos de piso, acrescenta, os solados pretos deixam marcas. A limpeza, de uma maneira geral, deve ser feita com varrição e lavagem com água e sabão neutro, inclusive do alambrado. “A sujeira deteriora o material, mesmo que haja o revestimento com plástico”, afirma o engenheiro. Roberto recomenda que o jato de água não seja direcionado diretamente para o piso, para não arrancar a pintura. Além disso, o consultor lembra que todos os pisos em cimento ou concreto sofrem desgastes provocados pela dilação e retração usuais. No local onde existem as juntas (para permitir a dilatação), a pintura fica mais sujeita ao desgaste. A recomendação é que a pintura e os pequenos consertos sejam feitos por pessoa especializada. O ideal, no caso de pintura de solo - para repor marcações de modalidades esportivas - é repintar toda a linha demarcatória, evitando remendos.

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ROTINAS E TREINAMENTO

No Condomínio Antígua, na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, os moradores de seus 148 apartamentos contam com uma quadra externa poliesportiva desde a entrega da obra, há pouco mais de um ano. É um espaço externo e descoberto, com piso composto de base asfáltica e revestimento acrílico em verde escuro, e alambrado em tela tipo galinheiro, também verde, detalha a síndica Roseane Mary Barros Fernandes. A área ainda está protegida pelo período de cinco anos de garantia, e segundo a síndica, passa semanalmente por cuidados. “A limpeza é feita com varredura leve e com vassouras macias, para que a pintura não sofra mui-

tos desgastes”, justifica a síndica. Em sua opinião, a manutenção preventiva desse tipo de espaço não é trabalhosa, mas também passa por cuidados diários, como a retirada de folhas, quando for o caso. O conhecimento sobre os procedimentos e treinamento da equipe de limpeza para realizá-los são fundamentais, acrescenta. “Também há que se evitar a instalação de estruturas metálicas sobre o piso. A quadra é poliesportiva e não de diversão e ou brincadeira. Portanto, não se devem permitir skates, patins e afins”. O regulamento de uso desse espaço, no Antígua, deve estar passando por revisão em assembleia de condôminos justamente neste momento (ela estava prevista para o mês de outubro). Entre as regras atuais, e que defende que seja mantida, Roseane considera que o limite ao uso pelos visitantes (convidados dos condôminos) também contribui para a preservação. A manutenção preventiva recomendada pelo Manual de Áreas Comuns do Edifício Antígua prevê ainda cuidados bimestrais com o jardim próximo à quadra, para se evitar problemas de drenagem, bem como que as raízes das plantas infiltrem sob o piso da área. O documento recomenda pintura anual dos equipamentos esportivos, “ou quando a camada da tinta for danificada”, para evitar oxidações. O uso inadequado do espaço e o descuido com as recomendações implicam em perda da garantia.

ATENÇÃO COM O ENTORNO O cronograma de manutenção desses espaços sempre deve levar em conta as condições do entorno, ratifica o engenheiro Roberto Boscarriol. “Em geral, as quadras estão confinadas por muretas que impedem a entrada de sujeira, mas os ralos devem ser limpos”, observa. O “afogamento” da quadra pode provocar descolamento da pintura, ainda que as tintas ali utilizadas sejam, geralmente, as comerciais específicas para o espaço. Outro aspecto apontado por Roberto está relacionado às estruturas de iluminação das quadras, que demandam pintura e revisão feitas por eletri-

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QUADRAS – ACESSÓRIOS & PISOS

cista habilitado. Segundo o engenheiro, não são raros os choques devido à falta de manutenção. Os alambrados e postes de iluminação, alerta, devem receber os mesmos cuidados dispensados aos edifícios, quanto ao sistema de proteção de descargas atmosféricas (SPDA). “Os elementos metálicos são condutores expostos, isto é, do ponto de vista físico podem ser atingidos por raios”. “O melhor é que tanto as quadras, quanto piscinas e playgrounds, não sejam usados em caso de chuvas”, afirma Roberto. Ele recomenda que a manutenção preventiva da parte elétrica das quadras seja feita pelo menos a cada seis meses. Além disso, deve ser observado se o espaço está sob a área de abrangência do para-raios do condomínio.

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CHECKLIST: VISTORIAS DIÁRIAS

No Condomínio Cristal, localizado no bairro Aclimação, área Centro-Sul de São Paulo, o programa de manutenção elaborado pelo gerente predial Moisés Constantino prevê vistoria a cada quinze dias das duas quadras ali existentes. “Temos um funcionário de manutenção terceirizado. Ele tem uma programação, com checklist diário, semanal, quinzenal e mensal”, detalha. As quadras, uma poliesportiva grande e outra para a prática de tênis (tamanho oficial), se inserem no conceito de clube que norteia o empreendimento, dotado de duas torres, 82 apartamentos, piscinas, spa, sala de cinema, dois salões de festas, além de brinquedoteca, playground (em piso de grama), pista de cooper (em terra), uma praça e extenso jardim. Na vistoria das quadras, o funcionário confere o aparecimento de trincas nas estruturas e as condições de conservação dos equipamentos fixos, como traves, cestas e redes, explica Moisés. Ele acredita que os espaços venham a durar até dez anos (caso dos alambrados) recebendo tamanha atenção e correção imediata de eventuais anormalidades verificadas. “Se você fizer essa manutenção, retocar a

tinta das partes onde aparecer ferrugem, a vida útil se tornará muito longa”, afirma o gerente predial. Com os acessórios pode ser diferente, ainda que ao longo dos quase três anos de existência, o Condomínio Cristal só tenha substituído a rede da quadra de tênis. “Trocamos por uma profissional (depois de seis meses de uso da original) e não deu mais problemas”, explica Moisés. Ele atribui o problema recente ao uso diário e intensivo do espaço.

PRESERVANDO A GARANTIA As duas quadras do empreendimento têm piso asfáltico e estão dentro do período de garantia de cinco anos. A poliesportiva já passou por um conserto, em maio de 2012, para correção das rachaduras no piso. “As trincas voltaram e ela será totalmente refeita”, sem custo para o condomínio, detalha. Problema semelhante começou a aparecer também no espaço para tênis. A decisão, nesse caso, foi observar a evolução durante seis meses, para se decidir entre um retoque pontual ou reforma total. Em empreendimentos novos, justifica, a acomodação do solo pode gerar esse tipo de problema. Ele afirma que as trincas não expõem os usuários a situação de risco. Os condomínios novos devem ficar atentos aos prazos de garantia e às obrigações necessárias para fazer jus ao benefício, em caso de aparecimento de problemas, como esse das quadras do Cristal. Moisés lembra a necessidade de seguir as instruções do Manual de Manutenção, como lavagem – ali, efetuada a cada 15 dias com água e equipamento com jato na altura de meio metro, em relação ao piso, para não afetar a pintura –, além da proibição de uso de calçados com salto pontiagudo e de skate, e do consumo de bebidas (exceto água em garrafa plástica). A manutenção do piso do playground, em grama, fica a cargo dos dois jardineiros que atendem ao condomínio. São eles também que se incumbem da manutenção dos 100 metros da pista de cooper, em terra, integrada ao imenso jardim.

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RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL

EM DIA COM A SAÚDE DAS EDIfICAÇÕES

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Por Clayton Freitas

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"É COMO TRATAR uma doença. Alguns sintomas existem, tal qual uma trinca. Ela pode ser tanto sinal de uma 'febre' quando um 'câncer' terminal na estrutura", compara o engenheiro civil e perito Celso Couto Junior ao falar dos sinais mais evidentes de desgastes nas edificações. Entre as incidências mais comuns na estrutura básica, como vigas, lajes e pilares de fundação, encontram-se, além das trincas e fissuras, as deformações excessivas (tais como lajes desniveladas, quando forma uma espécie de "barriga"); armaduras expostas (as barras de aço que ficam evidentes, podendo enferrujar e oxidar); e vazamento de água (se ocorrer, pode minar pelo concreto e oxidar a armadura). Esses sintomas podem aparecer por problemas que vão desde danos à impermeabilização, passando por umidade no revestimento interno, até falha no rejunte (incluindo o acabamento malfeito de uma unidade, que pode afetar as demais), analisa Celso Couto, também docente na Fatec (Faculdade de Tecnologia de São Paulo). É preciso observação constante sobre a ocorrência de anormalidades, que começa com uma "inspeção visual" e pode ser feita pelo próprio síndico, e vai à inspeção técnica, realizada por profissional, e perícia (com análises "in loco" e ensaios de laboratório). "Por exemplo, em uma trinca, é necessário saber se ela resulta de uma movimentação natural ou retra-

Quanto mais tempo se demora em tratar uma doença que parece simples, mais complexa ela poderá ficar e, não raro, mais cara para ser curada. Assim também ocorre nas construções.

ção. Ao identificar a causa, se faz necessário verificar a origem e, eventualmente, propor soluções", afirma Couto Junior. Mas o fato de um síndico receber um diagnóstico relacionado à estrutura, não significa que tudo deva ser feito ao mesmo tempo, complementa o perito. É necessário estabelecer as prioridades.

PLANO DE AÇÃO Foi o que ocorreu com a subsíndica do Condomínio Edifício Santana Top Life, Rosely Schwartz, que coordena a comissão de obras do empreendimento. Em março de 2012, os administradores do edifício contrataram um engenheiro do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) após detectar infiltrações severas na garagem, jardins e nos apartamentos de cobertura. Com uma torre e 68 unidades habitacionais, o prédio foi construído há 20 anos em Santana (zona Norte de São Paulo). O diagnóstico apontou problemas como fissuras, trincas e danos nas tubulações de água quente e fria. O primeiro passo foi promover uma reforma hidráulica, seguida de reparos elétricos com vistas a renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Em seguida veio a impermeabilização. O próximo passo será a pintura de toda edificação. O conjunto das obras está orçado em cerca de R$ 800 mil e deve estar concluído até o final deste ano.

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RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL

Rosely Schwartz, que se notabilizou com cursos de formação de síndicos e com a obra "Revolucionando o Condomínio" (Editora Saraiva, 13ª edição), recomenda aos gestores redobrarem a atenção quando o assunto se refere a problemas na estrutura da edificação. E não esquecerem nem mesmo dos lugares mais incomuns, como a caixa d'água. "Quando fui síndica de outro prédio, cheguei a entrar na caixa d’água para verificar as condições e percebi ferros expostos e necessidade de impermeabilização, trincas na cobertura e outros. Mesmo que o profissional não alerte no relatório, questione", orienta.

DE NÃO FAZER NADA A DEMOLIR: QUAL A DECISÃO CERTA? O engenheiro civil Celso Couto Junior explica que o fato de uma edificação ter muito tempo de uso não significa que estará mais sujeita a problemas. "O que irá determinar isso [desgaste] é a conservação e ma-

nutenção. Se os materiais usados na execução foram bons e o cálculo da estrutura também, o prédio não irá demandar mais ou menos cuidado do que uma edificação nova", pondera. Os modos de se fazer recuperação estrutural vão desde simples reparos até, se for o caso, demolir e fazer outro. "Tem até a situação de não fazer nada. Se, por exemplo, houver uma deformação excessiva, mas ela não gerar tensão, coloca-se um forro falso para deixar tudo nivelado e ninguém vai se assustar", afirma. Por outro lado, um problema aparentemente simples pode, eventualmente, demandar a demolição. " Veja o caso de um vazamento de laje no térreo, que vai para a garagem e enferruja a armadura. Se isso ocorrer, irá dilatar, romper a armadura e ficar um ferro exposto. Em vez de contratar uma inspeção, muitos condomínios só colocam uma chapa no local e fazem uma 'maquiagem'. Mas o problema estrutural continua", alerta Couto Junior.

SINTOMAS DE "DOENÇAS" NA ESTRUTURA - Corrosão de armadura (ferros): pode indicar dilatação por infiltração; - Microfissuras na pintura: indicam possibilidade de trincas; - Vidro trincado (principalmente em fachada): podem ir de problemas no rejunte, acomodação natural da fundação ou até recalque de fundação (rebaixamento do solo); - Penetração de água na laje: danos na impermeabilização.

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ABNT PREPARA NORMAS SOBRE INSPEÇÃO E REFORMA

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Está em curso na ABNT (Associação Brasileiras de Normas Técnicas) a elaboração de duas novas NBR’s (normas brasileiras), uma sobre inspeção de estruturas e outra sobre gestão das reformas (Leia mais sobre normas da ABNT na página 10 desta edição). Segundo o engenheiro Eduardo Barros Millen, integrante das comissões formadas para desenvolverem ambas as normas, elas podem estar concluídas ainda em 2013. Ele afirma que a discussão atual se deu pela necessidade de preencher a lacuna de parâmetros para a inspeção e a gestão das reformas. Millen também integra as comissões das NBR’s 6.118/2004 (referente a projeto de estruturas de concreto) e 9.062 /2006 (estruturas pré-moldadas de concreto). "Como a NBR tem força de lei, no momento em que estiverem prontas [a da inspeção e reforma] e publicadas, teremos respaldo técnico", esclarece o engenheiro, ainda integrante do conselho de administração da Abece (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural). Millen afirma que apesar de não haver uma norma geral para recuperação estrutural, existem NBR’s que tratam de itens específicos e correlacionados a isso, como a 6.118 e a 9.062, entre outras. Uma delas é a NBR 15.200/2004, que apresenta regras para recuperação de edificações após sinistros de incêndio e avalia, por exemplo, a capacidade de resistência do material em situação de fogo. (Por Clayton Freitas)

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RETROFIT

NOVA REAlIDADE DE VAlOR, USO E MANUTENÇÃO

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Por Rosali Figueiredo

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TUDO QUE se renova atualmente nas edificações procura conferir maior desempenho aos espaços ou equipamentos, economia no consumo de recursos como água e energia e melhor aproveitamento dos usos. No caso do retrofit, além de todos esses ganhos, as edificações são favorecidas ainda nas manutenções futuras. Segundo o engenheiro civil Elorci de Lima, apesar de a origem de seu termo em inglês estar ligado à “reforma”, o retrofit vai muito além; ele visa a “revitalizar, atualizar e modernizar as edificações através da incorporação de materiais e de novas tecnologias”. E envolve, inclusive, equipamentos (elevadores, sistemas de ar-condicionado etc.) e áreas urbanas, como a remodelação da Praça Roosevelt, em São Paulo, concluída há pouco tempo. No caso dos edifícios residenciais, o retrofit tem sido aplicado, sobretudo, na transformação de vãos em áreas comuns de lazer (brinquedoteca, fitness, espaço gourmet, de convivência etc.); na adaptação para a acessibilidade; nas garagens; e em novo tratamento estético e de conservação das fachadas, enumeram os engenheiros Elorci de Lima e Henrique Salia. Na primeira situação, os ambientes de lazer “agregam valor ao apartamento e determinam uma nova dinâmica de utilização a espaços antes ociosos ou mal distribuídos”; no segundo, “contribuem para determinar a diferença de preço entre duas unidades com a mesma metragem, localização e idade”, explica Henrique Salia.

Nos edifícios residenciais mais antigos, técnica favorece novos usos, moderniza sistemas, atende à acessibilidade, promove a sustentabilidade ambiental, valoriza os imóveis e facilita manutenção.

Um dos cases recentes em que o engenheiro atuou, no Condomínio Personal Home Alto da Lapa, localizado na zona Oeste de São Paulo, a mudança é visível. Lançadas de forma padronizada ao lado de outros prédios pela mesma incorporadora, há cerca de uma década, suas duas torres pareciam fazer parte de um único conjunto, mudando apenas o tamanho das unidades. Para diferenciá-las e se criar um perfil de acabamento adequado para um imóvel de quatro dormitórios e duas vagas de garagem, houve uma renovação completa da fachada, com troca da cor (o que exigiu aprovação unânime dos condôminos) e aplicação de detalhes em pastilhas e pintura texturizada. O Personal Home ganhou outra aparência e se destaca hoje entre os edifícios vizinhos, em um projeto que consumiu dez meses de trabalho, entre sua concepção, aprovação em assembleia e execução da obra. Como uma obra de retrofit necessita “de minuciosos estudos técnicos e elaboração de projetos nas mais diversas especialidades, a conservação é facilitada, não apenas pelo maior volume de informações documentadas e arquivadas corretamente, como pela busca de soluções técnicas que facilitem a manutenção futura”, arremata Elorci de Lima. Para Henrique Salia, “retrofitar, ao invés de dispêndio de dinheiro, de despesa, significa investimento e sua motivação principal é revitalizar os edifícios”, finaliza.

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RETROFIT / COLUNA

MAIS DO QUE REfORMA, ATUAlIzAÇÃO

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A evolução do tempo deixa suas marcas e isso se reflete sobre o estilo de vida da população de uma determinada época. Como consequência, cada período apresenta uma arquitetura característica, desenvolvida para atender às necessidades de seus habitantes daquele momento. Assim, com o passar dos anos, as edificações perdem funcionalidade e precisam mudar, até mesmo, para atender às exigências técnicas e de normatização, que evoluem com o tempo. O retrofit foi desenvolvido e passou a ser aplicado justamente em construções que precisam deste tipo de adequação. Seu conceito compreende a revitalização de edifícios, preservando aspectos originais, mas adaptando-os a novos padrões normativos e de uso. Ou seja, é um tipo de intervenção baseado na atualização tecnológica; na adequação às normas vigentes e novos usos, para tornar os espaços funcionais para os atuais usuários; na modernização estética e arquitetônica; e na aplicação de soluções técnicas para facilitar a manutenção. Em resumo, a utilização desta técnica proporciona a renovação completa da edificação ou de alguns de seus sistemas construtivos. Mas antes de uma assembleia dos condôminos decidir pelo retrofit, é aconselhável que seja feito um estudo para verificar sua viabilidade. Uma vez que a principal preocupação do método é manter as características originais do prédio, o processo pode ser bem mais caro do que uma reforma convencional e, até mesmo, que a construção de uma nova edificação. Comum na Europa, a demanda por este tipo de serviço tem crescido nos últimos anos em grandes cidades brasileiras como São Paulo e Rio de Janeiro, nas quais a prática vem sendo difundida para a revitalização dos centros urbanos e reocupação de prédios históricos. Entre os residenciais, existe uma grande procura para retrofit daqueles edifícios que não se enquadram mais nas necessidades atuais dos moradores, e que estão perdendo valor de mercado.

Muitos síndicos procuram os serviços de profissionais especializados para efetuar uma avaliação das edificações com o intuito de modernizar a fachada, além de adequar ambientes para usos como salões de festas, academia, espaço gourmet etc. Outras razões para adesão ao retrofit estão relacionadas à modernização de sistemas, automação, criação de acessos para portador de necessidades especiais, inovações em segurança, e aplicação de tecnologias sustentáveis. Entre essas, destacam-se a utilização de luminárias de baixo consumo e manutenção; medição individualizada de água; e previsão de gerador, entre outras. Ou seja, o retrofit envolve a realização de grandes adequações que não podem ser caracterizadas simplesmente como uma reforma. Muitas vezes é elaborado um projeto completo, para ser executado por etapas, com todos os detalhes da obra. Para os moradores, o investimento costuma ser muito proveitoso. Afinal, não adianta a pessoa investir em melhorias para o apartamento, se o prédio não possui uma infraestrutura adequada, que valorize o imóvel e facilite o dia a dia do usuário, aumentando a vida útil da edificação. São muitos os fatores que devem ser levados em consideração antes da decisão pela execução ou não de um processo de retrofit. É necessária uma avaliação criteriosa baseada nos anseios do cliente, custos estimados e na viabilidade logística para a sua execução.

Foto: Gabriela Quinália

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Renata Marques

RENATA MARQUES Renata Marques é arquiteta, especializada em gerenciamento de projetos arquitetônicos, com larga experiência em projetos de retrofit. Mais informações:

rmarques@renatamarques.com.br.

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SEGURANÇA

SEM ESPAÇO PARA IMPROVISOS

Por Fátima Lourenço

A manutenção do sistema de segurança deve ser pensada desde a concepção do projeto e atuar para que haja uma efetiva integração entre os equipamentos eletrônicos, os procedimentos de acesso e a estrutura física.

Direcional Condomínios | Outubro 2013

CÂMERAS, alarmes, recursos anti-intrusão e demais equipamentos eletrônicos compõem a paisagem inevitável dos condomínios dos grandes centros urbanos, mas podem ter função inócua se não estiverem articulados entre si e à política de segurança do local. “Tudo tem que estar amarrado, para não se ter, depois, uma colcha de retalhos”, alerta o Major da PM de São Paulo, José Elias de Godoy, autor de livros sobre o tema e consultor da área. O ponto de partida para qualquer trabalho com segurança é o projeto, ressalta Elias, quando se estabelece o modelo de gestão do sistema e a maneira como será feita a manutenção. É muito importante, prossegue, formatar um cronograma, com detalhes principalmente sobre como serão os cuidados preventivos, “porque a manutenção corretiva acontece quando o equipamento já quebrou”.

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DEPRECIAÇÕES PELO FATOR TEMPO Segundo o dirigente da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese), Oswaldo Oggiam, a cada cinco anos a tecnologia de um equipamento eletrônico torna-se ultrapassada, ainda que um programa adequado de manutenção contribua para o aumento da sua vida útil. O executivo ratifica a importância do contrato para as transações de instalação, venda ou locação desses sistemas e defende que as empresas do ramo ofereçam serviço de manutenção. A locação dos equipamentos, opina, é uma alternativa a ser considerada.

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SEGURANÇA

A vantagem em alugar, argumenta Oswaldo, é poder reavaliar a empresa a todo o momento; não ficar refém da tecnologia instalada; e contar com a manutenção. É possível alugar câmeras, sistemas de alarme anti-intrusão (com painel, botão de pânico, sensores internos e externos); DVR (Digital Video Record - sistema para interligar câmeras, gravar as imagens e armazená-las, localmente ou em central externa); e o NVR (Net Video Record - um sistema semelhante ao anterior, mas com câmeras IP), exemplifica. Oswaldo afirma que a gravação e guarda das imagens é fundamental e recomenda que o DVR ou NVR não fiquem na portaria, mas em um HD, em sala separada, ou em empresa externa. “O ideal é manter as imagens por 30 dias, para conferir situações como as de roubos, furtos e riscos em carros da garagem”, detalha.

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EDIFÍCIO RENOVA SISTEMA

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No Condomínio Edifício Parque do Olimpo, concebido há 32 anos no Jardim da Saúde, zona Sul de São Paulo, as imagens são guardadas por 15 dias, conta Railda Damaceno da Silva, há seis anos síndica do complexo, formado por três torres e 216 unidades. O condomínio optou por estrutura própria para essa guarda, por considerar elevado o custo da terceirização. Ali existem 44 câmeras, doze delas instaladas recentemente, com fiação aérea, para diminuir gastos com a manutenção das tubulações subterrâneas. Segundo Railda, a estrutura antiga é afetada pela infiltração da água da chuva e provoca interferência na qualidade das imagens. “Trocamos a fiação duas vezes por causa disso”, lamenta. O projeto é adotar a versão aérea para todo o sistema. As “casinhas” de proteção das câmeras também contribuem para a sua conservação, acrescenta. O prédio concentra em empresa única a manutenção das câmeras, portões (um de pedestre e dois para veículos) e a da antena coletiva, com direito a visitas mensais. Ela detalha que os muros, grades e portões são pintados regularmente. A manutenção preventiva dos equipamentos eletrônicos (próprios ou alugados) dependerá muito do projeto geral do condomínio, mas, segundo Oswaldo, da Abese, geralmente ela é feita a cada três meses,

para teste de funcionamento e limpeza (das lentes das câmeras, por exemplo). Se necessária uma intervenção corretiva, o condomínio aciona a empresa e paga pelo equipamento substituído, mas não mais pela visita e instalação. Já nas locações, o usual é a oferta de garantia por um ano. “Por isso é importante que tudo esteja no contrato”, ratifica. No caso da proteção de perímetro, com cerca elétrica e/ou sensores infravermelhos, a manutenção inclui, além da vistoria de empresa do ramo, cuidados para que as plantas do jardim não interfiram nos sistemas, acionando desnecessariamente os alarmes. Oswaldo explica que a vida útil das cercas é maior que a dos equipamentos eletrônicos, especialmente se construídas com produtos “diferenciados”, como hastes de ferro, ao invés de alumínio. Nos dois casos, a vegetação (local ou do vizinho) pode interferir e gerar demanda extra por manutenção. É importante ainda, acrescenta o executivo, que o projeto de segurança preveja o controle de acesso, com identificação dos prestadores de serviços terceirizados, dos moradores e funcionários. Quanto às guaritas, o consultor José Godoy recomenda sempre observar a caixilharia, certificando-se da firmeza da estrutura. Aquelas fechadas em vidro devem ser lavadas de maneira simples. Já as blindadas, segundo o major, dificilmente apresentarão problemas estruturais. Ele alerta, porém, para a necessidade de se observar eventuais pontos de ferrugem na caixilharia, embora normalmente ela seja em aço inox, além das condições das fechaduras e dobradiças das portas (Leia sobre a manutenção dos portões automáticos na pág. 92).

ATUALIZAÇÃO INEVITÁVEL No Edifício Prince of Kronberg, em Moema, condomínio de torre única com 44 apartamentos, os procedimentos de segurança estão formalizados em documento e cada morador também dispõe de um manual com orientações sobre como proceder, explica o síndico Márcio Marcelo Pascholati, no exercício da sua terceira gestão. Ele conta que o prédio tem 18 anos e os sistemas eletrônicos de segurança já passaram por duas

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SEGURANÇA

atualizações tecnológicas. Por causa de uma dessas mudanças, o CFTV do condomínio está sendo revisto, para que se torne compatível com o novo sistema. A atualização tecnológica pressupõe investimentos, mas também pode contribuir para a redução de custos com manutenção. No Prince of Kronberg isso aconteceu com a mudança do interfone, de analógico para digital. Márcio explica que a alteração também melhorou a segurança, porque um morador pode falar com o outro, sem que a ligação passe pela portaria. “Além disso, antes, se acionávamos o alarme – testado a cada três meses – ele não tocava em todos os apartamentos”, exemplifica. O síndico analisou a opção de aluguel dos equipamentos (como câmeras) e terceirização da gravação de imagem. Mas desistiu. “A rotatividade de mão de obra nessas empresas é grande e todos os seus dados estão lá”, justifica. Ele considera que a opção também dificulta a troca de fornecedor e pode gerar corresponsabilidade trabalhista. Para alguns casos, no entanto, a terceirização é inevitável. O edifício possui cerca elétrica e sensor de perímetro (infravermelho); eles são monitorados externamente e conferidos por Márcio por meio de relatórios do fornecedor. “Hoje, estamos bem perto de 100% de eficiência. Às vezes desligamos o sistema para fazer a manutenção do jardim”, justifica. A empresa

contratada verifica os equipamentos mensalmente. A manutenção das câmeras (e portões) também é feita por empresa terceirizada, mas as imagens dos 16 equipamentos instalados são monitoradas pelo porteiro, em guarita blindada, explica. As informações sobre a guarda de imagem são consideradas estratégicas. O condomínio mantém, para os portões (um basculante e um de correr), dois motores de reserva. “O zelador está treinado para efetuar a troca”, diz Márcio. Para que todo o sistema de segurança funcione ininterruptamente, também o gerador do prédio passa por manutenção e testes. Além disso, moradores e porteiros alimentam um livro de ocorrências, conferido em reuniões semanais . "E a cada cinco anos revisamos tudo”, revela. “É necessário estar sempre pesquisando o que há de mais moderno no mercado. A tecnologia não para”, ratifica Valdinei Stevanini, síndico há nove anos do Edifício Vila Positano. O condomínio, localizado no Ipiranga, zona Sudeste de São Paulo, é monitorado por um sistema digital alimentado por 16 câmeras e imagens gravadas por 90 dias. Inicialmente, conta o síndico, elas eram arquivadas em HD adicional, mas por meio do processador do CPU, o que provocava aquecimento e desligamento do sistema. A compra do DVR, em 2012, “mais específico para a funcionalidade”, eliminou o problema.

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SELO DE QUALIFICAÇÃO PARA OS FORNECEDORES

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É consenso entre os especialistas que a manutenção dos equipamentos eletrônicos deva ser feita por fornecedor especializado, a partir de escolha cautelosa e não simplesmente pelo critério de menor preço. Segundo a Abese, existem 18 mil empresas nesse ramo, mas o mercado ainda carece de regulamentação. Oswaldo Oggiam explica que tramita no Congresso Nacional projeto de lei (PL 1759/2007) formulado pela entidade com o objetivo de reverter a situação. A expectativa é a de que a aprovação aconteça em 2014. Por enquanto, ele ressalva, só há regras definidas para a instalação das cercas elétricas, por determinações do Inmetro e prefeituras. A Abese criou um selo para atestar a qualidade das empresas do setor. A adesão é voluntária e restrita aos associados. No final de julho último, a entidade divulgou uma reformulação na concessão do título. Basicamente, foram eliminadas as duas categorias (adesão e pleno) existentes até então, prevalecendo uma versão única, explica Celina Almeida, consultora do Instituto Totum, certificadora credenciada pela Coordenação Geral de Acreditação (CGCRE) do Inmetro para auditar os candidatos. Ela detalha que o Selo de Qualidade Abese requer renovação anual. Durante a sua vigência, as empresas pagam mensalidade de R$ 490, se não tiverem a ISO 9.000; ou R$ 245, se possuírem a certificação. Para os condomínios, o selo pode ser uma referência, na hora da seleção desses fornecedores. Até o meio deste ano, porém, apenas nove deles detinham a certificação. (Por Fátima Lourenço)

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TOLDOS & COBERTURAS

A fORMA CERTA DE CUIDAR

Por Rafael Lima

Direcional Condomínios | Outubro 2013

DEPOIS de 16 anos com as mesmas cober-

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turas nos dois halls sociais do empreendimento, a síndica Nelia Rosane, do Condomínio Morumbi Garden, localizado na Zona Sul de São Paulo, decidiu fazer uma repaginação, incluindo a pintura, o piso e a decoração dos espaços. Para substituir as duas coberturas antigas, ela optou por materiais em policabornato cristal, que exigem cuidados importantes em sua manutenção, destaca a síndica. Seu desafio, então, está em administrar as novas estruturas para que sejam duráveis e bem utilizadas. Para isso, Nelia diz ter feito um estudo para descobrir quais as melhores práticas de conservação das coberturas instaladas nas duas torres do prédio. Ela conta que escolheu um design clean, transparente, acentuando a necessidade de manutenção. “Fazemos limpeza preventiva diária com água e sabão neutro. Os onze funcionários do Morumbi já estão instruídos quanto a essa rotina”, conta a síndica. No entanto, Nelia diz que parte essencial da durabilidade dos materiais está na integridade da prestadora de serviços. Ela explica que não adianta realizar prevenções e correções se a cobertura não for de qualidade. Assim, antes de contratar o fornecedor, ela fez orçamento com sete deles. “Minha dica para os síndicos é que eles realmente pesquisem quais os melhores serviços no mercado em qualidade, valor e garantia, pois existem empresas que oferecem dez anos e outras que oferecem dois. Saber escolher já pode nos livrar de manutenções desnecessárias”, pondera. Segundo o arquiteto Aquiles Kilaris, o policarbonato apresenta naturalmente durabilidade material

Escolha de materiais modernos e funcionais não dispensa o condomínio de providenciar limpeza periódica e correta dessas estruturas.

e de aparência superior às lonas – estrutura também muito utilizada nos condomínios. “Há dois tipos de lona. Uma delas é com fibra de acrílico, semelhante a um tecido, e a outra com revestimento de PVC”, diz. Se o síndico optar por manter esse material, Kilaris orienta que as de fibra sejam lavadas a cada três semanas com água e sabão neutro. No caso da revestida, o ideal é que ela seja protegida com uma camada de verniz e, no geral, possua as mesmas práticas de limpeza. Recomenda-se não utilizar esponjas de aço ou solventes, já que eliminam a proteção do material. No Condomínio Arte e Vida Marajoara, localizado na Zona Sul de São Paulo, toldos em lona cobrem as vagas das garagens, além dos halls de entrada e churrasqueira. A cada seis meses, o síndico Valdir Santos providencia o hidrojateamento das coberturas, evitando-se, porém, o uso de materiais químicos, pois o objetivo é apenas remover as fuligens acumuladas no local. Em relação ao policarbonato alveolar (canelado), o especialista Fábio Silva indica que a manutenção seja feita com a intenção de que os materiais durem, no mínimo, dez anos. “A equipe do prédio precisa trabalhar com vedação acompanhada de borrachas, evitando sempre o silicone. Deve-se também utilizar contrarrufos e mantas de vedação abaixo dos rufos”, diz. Quanto às estruturas, as de aço carbono e policarbonato são mais recomendadas, pois elas se adaptam bem aos projetos arquitetônicos. Além disso, podem ser confeccionadas fora do ambiente onde serão instaladas, evitando, então, sujeira e transtornos. Em cidades litorâneas, a recomendação é substituir o aço carbono por alumínio.

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TRATAMENTO DE PISO

NOVO BRIlhO NA RECUPERAÇÃO E RESTAURAÇÃO

Direcional Condomínios | Outubro 2013

Por Rosali Figueiredo

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Cada superfície demanda uma manutenção diferenciada e, em alguns casos, como em pedras rústicas, o desgaste costuma ser maior, com manchas que podem se tornar irreversíveis. Mas é possível revitalizar a maior parte dos pisos.

EM UMA VISITA feita pela reportagem da Direcional Condomínios aos Edifícios Atlas e Apolo, construção com 40 anos de idade, um dos aspectos que mais chamaram a atenção foi a conservação, beleza e brilho do revestimento em granilite das escadarias internas. “Os síndicos devem repensar essa parte do piso, porque vale a pena recuperar, dá outro aspecto e valoriza os imóveis”, observa José Máximo Pontes, há anos está à frente do condomínio localizado no bairro de Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Quando o edifício já se encontrava com 35 anos de idade, José Máximo resolveu apostar na recuperação do granilite. “Optamos pelo polimento a base de água, o que não levanta poeira e quase não incomoda, e passamos uma resina de proteção, responsável pelo brilho”, relata o síndico, lembrando que o processo removeu 90% das manchas. Uma área difícil de tratar foi a escadaria que leva do térreo ao subsolo, cuja superfície sofreu, durante anos, a ação de produtos abrasivos. “Estava quase irrecuperável, tivemos que fazer reposição de material, mas não ficou tão bom como nos andares superiores”, lamenta o síndico. Para a manutenção atual, ele evita o uso de abrasivos e, mediante alguma nova mancha, recomenda aos funcionários removê-la com o uso de esponja macia. Segundo José Máximo, o 1º e 2º andares registram maior trânsito de pessoas, por isso, o que muda nesses locais é a periodicidade da limpeza, mais frequente. De acordo com Marcio Garcia, especialista na área, o granilite é um material composto por cimento e derivados de granitos e mármores, “e não pode, em hipótese alguma”, ser lavado com ácidos ou soluções do tipo limpa-pedra. “Esses produtos retiram o agente agregador (cimento), desgastando a superfície e

deixando-a porosa e passível de absorver sujeira.” Caso isso ocorra, Marcio recomenda o polimento acompanhado pela impermeabilização. E sua manutenção deverá ser feita apenas com pano úmido e detergente neutro, a exemplo do procedimento adotado pelo síndico José Máximo em seu condomínio. Mas atenção: cada tipo de material deverá receber um tratamento apropriado. No caso do granilite, o mais indicado é trabalhar com um misto de polimento (recuperando sua funcionalidade) e restauração (recomposição estética). Entretanto, recomenda-se ainda sua impermeabilização através de seladora e ceras acrílicas. Já em relação à ardósia, menos resistente, o que mudará é a forma de impermeabilizá-la, que poderá ser feita também com epóxi. E há materiais que não comportam polimento, como cerâmicos, porcelanatos e as pedras Miracema e Goiás. Diante dos revestimentos em pedras porosas e antiderrapantes, em geral os condôminos têm que se conformar um pouco mais com as manchas, como as de gordura e óleo. “Infelizmente, se forem absorvidas pela pedra, fica impossível retirá-las, elas podem ser somente amenizadas.” O granito “apicoado” e rústico, por exemplo, costuma “segurar” a sujeira, por isso, é indicada sua limpeza técnica periódica com impermeabilização em hidro-óleo, em um intervalo entre quatro e seis meses, finaliza Marcio.

O QUE FAZER EM CADA PISO Leia mais, no site www.direcionalcondominios. com.br, os procedimentos adequados conforme o revestimento utilizado nas superfícies. Confira no link da Edição 184.

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ligacao

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ASSESSORIA

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ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS

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MABE

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ALAMBRADOS, ANTENA, BOMBAS, CAIXA D'ÁGUA

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COBERTURAS

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CADEIRA P/ GUARITA, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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ELEVADOR

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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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ENVIDRAÇAMENTO DE SACADA, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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GERADOR, GRANITOS E MÁRMORES, INCÊNDIO

CAlTRONIk

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CAlTRONIk

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INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE

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138 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 139

MANUTENÇÃO PREDIAL, PARA-RAIOS, PORTA CORTA-FOGO

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140 Direcional Condomínios | Outubro 2013

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 141

PINTURA PREDIAL

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142 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 143

PINTURA PREDIAL

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horizonte pinturas

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144 Direcional CondomĂnios | Outubro 2013

exito

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PINTURA PREDIAL

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 145

PINTURA PREDIAL

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146 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 147

PINTURA PREDIAL

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148 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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PINTURA PREDIAL

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 149

PINTURA PREDIAL

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150 Direcional Condomínios | Outubro 2013

PINTURA PREDIAL

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 151

PISOS, PLAYGROUNDS

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152 Direcional Condomínios | Outubro 2013

PLAYGROUNDS

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Direcional CondomĂnios | Outubro 2013 153

PLAYGROUNDS, PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO, RADIOCOMUNICAÇÃO, recuperação estrutural, SINALIZAÇÃO

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154 Direcional Condomínios | Outubro 2013

SERRALHERIA, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 155

SISTEMAS DE SEGURANÇA

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156 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, SOFTWARE DE GESTÃO, TERCEIRIZAÇÃO

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 157

TERCEIRIZAÇÃO

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158 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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JVS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 159

TERCEIRIZAÇÃO

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160 Direcional Condomínios | Outubro 2013

TERCEIRIZAÇÃO

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Direcional Condomínios | Outubro 2013 161

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS, UNIFORMES

162 Direcional Condomínios | Outubro 2013

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Direcional CondomĂnios | Outubro 2013 163

Direcional CondomĂnios | Outubro 2013

hidraulica

oceano

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