Revista Direcional Comdomínios - Ed. 192 by Almir Almeida

CAPA

Caro Leitor, Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef

Você está recebendo esta edição de julho já sob o rescaldo da Copa 2014. O maior evento esportivo do Planeta mobilizou o Brasil de Norte a Sul durante os últimos 30 dias e tingiu as cidades com diversas cores de bandeiras nacionais. Apesar de envolvida em polêmicas, cuja análise não cabe neste espaço, a realização da Copa no País deixou um saldo positivo: ajudou a aflorar a imagem de uma Nação vibrante, de um povo fraterno, que sabe, sobretudo, superar suas dificuldades e seguir em frente com a vida. Em outras palavras, a Copa contribuiu para recuperar a autoestima do brasileiro e a resgatar sua confiança no futuro. É um fato relevante, porque a sociedade moderna tem como principal característica criar grandes expectativas em torno dela mesma, fazendo com que suas demandas cotidianas mudem e cresçam a cada dia. O contingente populacional explode nas cidades e torna muito mais complexas as necessidades, tanto naquilo que compete ao Poder Público gerir, quanto aos aglomerados residenciais, comerciais e de serviços. A confiança, o otimismo e a esperança funcionam como combustíveis que fazem esse mundo andar e se desenvolver. Foram esses ingredientes que a Copa acabou injetando sobre nossos ânimos. É certo que o mercado de condomínios tem uma dinâmica própria, este é um nicho sempre em expansão. Mas o clima mais afirmativo reforça a disposição de todos em continuar investindo e apostando no crescimento de seus negócios, ou na melhoria de suas condições de vida. Um bom exemplo é dado pelos síndicos retratados em duas reportagens desta edição, na Capa e na pauta de Administração, que estão correndo atrás de formação e conhecimento para aproveitar um nicho que se abre no mercado. A roda não para, e estamos aqui reafirmando a confiança de que no segundo semestre deste ano todos estarão mobilizados na busca pela eficácia, melhor desempenho dos materiais, modernização, valorização dos condomínios e economia. Bons negócios e ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Evaldo Mendonça Inaldo Pereira José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

Editorial

fique de olho A Johnson Fitness Store anuncia que o atendimento aos condomínios de São Paulo é feito pela sua loja situada na Avenida Cidade Jardim, 983, zona Sul da cidade. Para as demais localidades brasileiras, a Johnson disponibiliza uma relação de suas demais sete unidades, através do site www.johnsonfitness.com.br. A empresa foi uma das entrevistadas da seção Fique de Olho de junho. Mais informações: (11) 3071-4277 (São Paulo); e-mail: contato@jhtb.com.br.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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04. Condomínios em Quadrinhos: ....................................................... O Supersíndico 05. Informe Publicitário: ....................................................................................Seciesp 06. Capa: .......................................................Síndico profissional: Solução ou problema? 10. Administração: ........................................Síndicos: Como e onde se profissionalizar 12. Coluna: .......................O condomínio perdeu seus registros de nascimento, e agora? 13. Seção Tira-Teima: : .......NBR das reformas, mais uma responsabilidade aos síndicos? 14. Dica: ....................................................................................................Pisos naturais 15. Dica: .......................................................................... Gestão Ambiental: Iluminação 16. Dica: ........................................................Fachada: Revestimento cerâmico, vidro etc. 20. Fique de Olho: ....................................................................Serralheria & Esquadrias

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Filiada à

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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / O SUPERSÍNDICO

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SÍNDICO PROFISSIONAL: SOLUÇÃO OU PROBLEMA? Contratar profissional externo para cuidar do condomínio é uma boa alternativa desde que o síndico ouça os condôminos, busque uma convivência pacífica e tenha o suporte de um conselho bastante ativo. Segundo especialistas, é preciso mais que uma boa gestão dos custos e do patrimônio.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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Nilton Savieto é síndico local do edifício em que mora e trabalha profissionalmente em outros onze empreendimentos

Funcionário aposentado da IBM e atuando como síndico local desde 1978, Nilton Savieto resolveu profissionalizar-se na área há mais de 20 anos. É um dos pioneiros no mercado em São Paulo e atende hoje a 12 condomínios: sete residenciais (um deles como síndico convencional, onde mora) e cinco comerciais. Mas Nilton costuma dizer que nem sempre cabe a um prédio contratar uma pessoa externa para cuidar de sua gestão. A situação mais contraindicada é quando um grupo de condôminos tenta impor um síndico profissional em oposição a algum proprietário disposto a exercer o cargo. Também não cabe em prédios pequenos, de baixo orçamento e complexidade, já que o síndico profissional implica em remuneração, ou seja, em uma despesa extra para o condomínio. Nesses casos, em vez de ajudar, o síndico profissional poderá se transformar em mais um ponto de conflito. Afora esse cenário, porém, Nilton Savieto aposta que muitos condomínios sentem hoje a necessidade de contratar o síndico profissional, tendência que deverá crescer, com benefícios para a gestão. “O perfil mudou totalmente”, justifica, apontando que novas responsabilidades

e serviços, ampliação das obrigações legais e tecnologia mais complexa exigem ampla disponibilidade de tempo, além de noção mínima do funcionamento de diferentes setores de um condomínio. E o síndico profissional deve estar exclusivamente dedicado aos condomínios, proporcionando maior atenção às necessidades dos moradores. “Ele procura ainda a valorização patrimonial e a redução de custos com qualidade”, diz. Existem benefícios também na relação com o condômino, avalia Nilton. “As pessoas não querem se indispor com seu vizinho, porque o síndico fala muito ‘não’”, tarefa que acaba facilitada quando se trata de um profissional externo, acredita o especialista. Alguns pré-requisitos são indispensáveis para que a gestão de um síndico profissional dê certo. Segundo Nilton Savieto, o primeiro é contar com um conselho consultivo ou fiscal atuante. “O conselho

capa ajuda a gerenciar o prédio, as metas e contribui para a tomada de decisões. Ele traz a visão local.” Depois, é fundamental ter um zelador e uma administradora também ativos. Finalmente, é preciso aplicar o Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno de maneira igual a todos os condôminos. A opinião é compartilhada por dois outros síndicos profissionais, ambos graduados em Administração e ex-funcionários do setor privado. Cristovão Luis Lopes aposentou-se como gerente bancário. Waldir Berger atuou como diretor de comunicações da Kodak e tem pós-graduação em Finanças e Comunicação. Eles abraçaram a carreira pela afinidade que sentiram com a natureza do trabalho condominial, ao começarem participando da vida de seus próprios condomínios. Luis Lopes é síndico profissional em seis residenciais, além de gerente predial do condomínio Residencial Ville Belle Epoque, no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. Na mesma região, Waldir Berger é síndico local do condomínio-clube onde mora, e profissional de dois outros residenciais e dois comerciais. Waldir acrescenta que “a transparência é importantíssima para a boa relação com o condomínio”. “Quando somos convidados para dirigir um prédio, é porque ele não está 100%. Primeiro vamos apagar o fogo, depois organizar. Mas a troca de experiência com quem mora é muito importante para as decisões do síndico profissional.” Luis Lopes destaca, por sua vez, que encontrou um formato interessante para trabalhar: em cada condomínio, delega a um funcionário de confiança a tarefa de liderar os setores que considera vitais em um prédio: portaria, manutenção e limpeza. E mesmo realizando toda gestão financeira diária das entradas e saídas, repassa aos conselheiros a função de assinar os cheques para os pagamentos. “O conselho fiscal ou consultivo é a esfera que de fato estabelece as diretrizes”, afirma.

RITUAL SAGRADO Participar mensalmente das reuniões com o conselho, convocar quantas assembleias anuais forem necessárias, visitar o local pelo menos duas vezes por semana, disponibilizar telefones e emails para a administração e os próprios condôminos, são posturas mínimas que os síndicos profissionais devem adotar, apontam os entrevistados. “Temos que comunicar passo a passo o que acontece, não deixar o condômino sem informação”, destaca Nilton Savieto. Para que isso seja viável, eles recomendam aos profissionais restringir o número de condomínios em carteira, delimitar um perfil de empreendimento e uma região de trabalho. Por exemplo, Nilton Savieto observa que exclui os condomínios-clube de seu foco, porque esses demandam uma dedicação mínima de seis horas diá-

rias, o que exigiria diminuir o número de empreendimentos atendidos.

ATRIBUTOS MÍNIMOS A Profa e administradora Rosely Schwartz, com ampla experiência no mercado condominial, indica atributos mínimos que um profissional externo deve apresentar no exercício do cargo de síndico: • Estabelecer compromisso com o condomínio e a qualidade do serviço; • Demonstrar comprometimento com a Convenção, Regimento Interno e as normas fiscais e tributárias, entre outros; • Traçar objetivos com base nas expectativas da coletividade que administra; • Planejar o trabalho; • Apresentar os resultados conquistados a partir do demonstrativo de contas, além de criar outros instrumentos para comprovar as demais realizações; • Atuar como um elemento integrador da equipe, saber lidar com as pessoas. Ou seja, “o síndico profissional tem que ter a visão de que foi contratato para viabilizar a gestão e conferir maior transparência a esse trabalho”, alerta Rosely Schwartz. Caso contrário, se ele não souber estabelecer uma relação de confiança e respeito, compartilhar responsabilidades, poderá se transformar em “um novo problema para o condomínio”. O síndico Nilton Savieto acrescenta mais um atributo: o profissional deve ser “completamente isento”, “não pode ter um parceiro fixo, seja uma administradora ou uma empresa de engenharia”.

Na foto à esq., o síndico profissional e gerente predial Cristovão Luis Lopes; à dir., o ex-executivo e síndico profissional Waldir Berger

As formas de contrato e de remuneração variam bastante no mercado. Há de pessoas jurídicas, emitindo notas fiscais, a autônomos com R.A. Em geral, os contratos são estabelecidos por escrito, pelo tempo previsto em Convenção para a duração do mandato do síndico. Já a cobrança pode ser tanto pela quantidade de horas de dedicação estimada para o condomínio, quanto por um valor fixo ou pelo número de unidades.

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COMO CONTRATAR

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MULHERES ABRAÇAM CARREIRA Em cinco anos à frente do Condomínio The Point, Rosa Braghin (imagens ao lado) promoveu reformas estruturais e implantou serviços que fazem muito sucesso, como a lavandeira, uma nova área de lazer na cobertura e a modernização da academia. Administradora, contabiFotos Rosali Figueiredo

lista e ex-executiva, ela diz que “o síndico de boa vontade não dá mais”. É preciso profissionalizar a gestão, independente se o síndico é local ou externo. “Redijo, leio e negocio contratos”, exemplifica. De síndica local em seu condomínio, Rosa resolveu abraçar a área e hoje atende a um segundo residencial. “Administrar é a minha vida. Gostei das vitórias que venho galgando, vejo as pessoas felizes e orgulhosas do condomínio, é muito gostoso proporcionar isso.” Marta Girardin também partiu da experiência de síndica moradora para a profissionalização. Ex-gerente comercial de empresa do ramo madeireiro, graduada em contabilidade, há cinco anos começou a trabalhar com condomínios. Atualmente, é síndica em cinco residenciais localizados na zona Sul de São Paulo. Além disso, em parceria com uma construtora, promove palestras para formação de síndicos dos empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa Minha Vida, na Baixada Santista. Sua trajetória é muito parecida com a de outros síndicos profissionais: “Comecei no condomínio em que moro, ele estava detonado, com a caldeira e o gerador penhorados. Coloquei a casa em ordem, fiz cursos e aí surgiram as oportunidades”, relata Marta. E Roseane Barros Fernandes, também experiente como síndica moradora, divide agora sua profissão de origem, a de nutricionista clínica, com a nova função. “A profissionalização veio com o tempo. Após implantar o condomínio onde moro, senti-me atraída pelos processos de organização típicos do início de um empreendimento, além de ter a chance de instituir métodos com eficácia”, conta a profissional que chega a um mercado emergente.

“ALINHAR EXPECTATIVAS” É FUNDAMENTAL PARA CONDOMÍNIO O administrador Marcelo Mahtuk (foto ao lado), que atende a uma carteira de mais de 400 condomínios e, eventualmente, em uma situação extraordinária, acaba também assumindo a sindicância de alguns prédios, revela preocupação com a tendência de se contratar síndicos profissionais. Segundo ele, o problema reside no risco de haver um hiato entre as expectativas do contratante (condomínio) e do contratado (síndico). “Tem que alinhar a ex-

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pectativa do condomínio com esse síndico. Às vezes o condomínio

espera que terá um gerente ao contratar o profissional, alguém que vá ficar de plantão, mas esse não é o papel dele.” Outra preocupação do administrador diz respeito à marca que o síndico irá imprimir ao local. “A cara do condomínio é a personalidade dos condôminos, não a do síndico. Uma gestão muito voltada para aquilo ele que entende de condomínio também não é a ideal”, observa Marcelo. Tampouco adianta focar o trabalho apenas na redução dos custos. Na verdade, as qualidades devem ser as mesmas entre os profissionais e os síndicos locais, como a “habilidade de se relacionar com as pessoas” e o apoio do conselho, instituindo uma forma colegiada de administrar. “O síndico deve ser um facilitador do relacionamento”, defende Mahtuk.

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ADMINISTRAÇÃO

SÍNDICOS: COMO E ONDE SE PROFISSIONALIZAR Apesar de experientes, os síndicos procuram se atualizar em cursos de gestão condominial. Mas há também conselheiros, subsíndicos, administradores e gestores prediais estudando para garantir um lugar no mercado.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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Turma de curso de Administração de Condomínios, coordenado pela Profa Rosely Schwartz (em pé na foto, na 1ª fileira , a 2a da esq. p/ a dir.). Nos destaques, alunas e síndicas experientes como Mareli Gonçalves (no alto) e Maria Virgínia (abaixo)

A profissão não é regulamentada, mas isso é o que menos importa aos estudantes já calejados que têm procurado frequentar os cursos de administração condominial e formação de síndicos, atualmente oferecidos em algumas cidades brasileiras. “Mesmo sendo síndica há 14 anos, procuro melhores soluções para resolver os problemas cotidianos do condomínio”, afirma Mareli Gonçalves, do Residencial Jardim Botânico, localizado na zona Sudeste de São Paulo. Mareli acaba de concluir o Módulo I do curso de Administração de Condomínios oferecido pela Escola Paulista de Direito, sob coordenação da Profa Rosely Benevides de Oliveira Schwartz. A síndica teve como colega de classe outra gestora bem experiente na função: Maria Virgínia Santos, há 20 anos à frente do Condomínio Residencial Interlagos, um complexo de sete torres e 728 unidades da zona Sul da Capital.

A ideia de Mareli é talvez exercer profissionalmente a função. Segundo ela, o curso contribui com informações indispensáveis aos síndicos na hora de contratar parceiros como a administradora, seguradora e prestadores de serviços, entre outros. Já Virgínia queria, havia muito tempo, conhecer formas mais eficazes de gerenciar a vida diária do condomínio. Pôde agora frequentar o Módulo I do curso, que trata de diferentes temas ligados ao cargo de síndico, como as atribuições previstas no Código Civil, Convenção, gerenciamento de estoque, de documentos, administração de pessoal, contratos, tributos, balancetes, custos, inadimplência e seguro. “O síndico tradicional necessita conhecer cada vez mais suas obrigações, por exemplo, saber onde ele precisa de assessoramento, como na área fiscal”, avalia o advogado Romeo Boettcher, autor do livro “Estou síndico. E agora?!” (Editora Age, 2014). Estabelecido em Porto Alegre, Boettcher é síndico há 30 anos e ministra cursos na Capital gaúcha, que além dos temas mais comuns ao segmento, inclui abordagens caras a esses gestores, como a responsabilidade civil e a aplicação de multas disciplinares. O advogado observa que os cursos devem ensinar questões-chaves, entre elas, a convocação de uma assembleia de condôminos. “Uma reunião mal convocada é um palco de encrencas”, alerta. Para a Profa Rosely Schwartz, que iniciou esse tipo de formação em 1998, é fundamental que os organizadores incluam cinco grandes abordagens na programação trabalhada com os estudantes: Instrumentos legais e fiscais; Instrumentos normativos de obras e segurança; Instrumentos contábeis e financeiros; Instrumentos de planejamento de gestão, e; Fundamentos éticos.

ADMINISTRAÇÃO Rosely estima que formou 5.600 alunos em 16 anos, de síndicos moradores e profissionais, a diretores e funcionários de administradoras, gestores prediais, condôminos, advogados etc. Além dos cursos da EPD, também a Gábor RH, o Secovi-SP e a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) oferecem cursos de formação de síndicos ou temáticos. Na Gábor RH, há uma programação com dez módulos, de 30 horas cada. No Secovi-SP estão previstos, no segundo semestre de 2014, módulos não apenas de gestão condominial, quanto abordagens tópicas, como análise de balancete e responsabilidade civil. E a Aabic realiza treinamentos mais

práticos, como gestão de pessoas, qualificação de zeladores e porteiros, segurança e manutenção preventiva. As instituições oferecem certificado de participação e conclusão, mas os cursos não são reconhecidos pelo MEC (Ministério da Educação e Cultura). Eles são pagos e apresentam valores bem variados, conforme a carga horária.

OPÇÕES DE CURSOS EM SÃO PAULO - 2º SEMESTRE DE 2014 INÍCIO

REALIZAÇÃO

TURMA

CARGA HORÁRIA

05/08

Gábor RH

Módulo I

30h

05/08

Universidade Secovi*

Módulo II

60h

07/08

Gábor RH

Módulo II

30h

30/08

EPD**

Módulo I

48h - Sábados

01/09

EPD

Módulo I

48h - Segundas

08/09

Universidade Secovi

Módulo I

48h

01/10

EPD

Módulo II

35h

INFORMAÇÕES 11 – 2366-6500 contato@gaborrh.com.br 11 - 5591-1304 a 1308 universidade@secovi.com.br 11 – 2366-6500 contato@gaborrh.com.br 11 - 3273-3600 / 3273-3600 / 0800-775-5522 11 - 3273-3600 / 3273-3600 / 0800-775-5522 11 - 5591-1304 a 1308 universidade@secovi.com.br 11 - 3273-3600 / 3273-3600 / 0800-775-5522

* Para conhecer os demais cursos oferecidos pelo Secovi-SP (Universidade Secovi) e a Aabic, consulte os links: http://www.universidadesecovi.com.br/; http://www.aabic.com.br/treinamento ** EPD (Escola Paulista de Direito). Cursos contam com apoio institucional do CRA – Conselho Regional de Administração de São Paulo

A situação pode até causar certo estranhamento entre alguns condôminos, mas é comum encontrar funcionários de administradoras assumindo cargo de síndico nos empreendimentos, especialmente no momento de sua entrega e ocupação. Segundo o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, não há qualquer irregularidade neste vínculo. “Desde que a Convenção assim permita e que não haja objeção da administradora”, pondera o especialista. E explica: “Se cada um exercer o seu papel na administração de um condomínio, nada de errado poderá ocorrer”. Ou seja, desde que o síndico atue como “o responsável e administrador”; os conselhos (consultivo e fiscal), “como órgãos fiscalizadores e de apoio para consultas”; “e a assembleia avalie a prestação de contas (atos e números) em palavra final”. A assembleia “deve ainda deliberar quando houver assuntos de sua competência que necessitam quóruns específicos e, por fim, o condomínio precisa assegurar um efetivo apoio externo administrativo de uma empresa”. Cristiano completa que a “regra do ordenamento jurídico brasileiro é a boa

fé, sendo a má fé exceção”. Assim, “sem provas e fatos concretos, não podemos imaginar situações e negar a existência de formas saudáveis de sobrevivência” [no caso de a administradora ter um funcionário síndico]. No mais, o Art. 1347 do Código Civil define que o síndico “poderá não ser condômino”. Aqui, segundo Cristiano de Souza, cabe tanto a pessoa física quanto a jurídica. Porém, ele terá que ser eleito pela assembleia, “por prazo não superior a dois anos”, sendo possível a reeleição.

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QUEM PODE SER SÍNDICO

COLUNA

O CONDOMÍNIO PERDEU SEUS REGISTROS DE NASCIMENTO, E AGORA?

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Por Cristina Muccio Guidon & Evelyn Roberta Gasparetto

Quando um condomínio sofre uma situação terrível como a perda dos seus papéis constitutivos, não há alternativa senão arregaçar as mangas e ir atrás de cada um dos documentos necessários. No caso da Instituição, Convenção Condominial e Regimento Interno, o síndico deverá descobrir, através do endereço do condomínio, qual o cartório responsável pelo registro, e a qual circunscrição ele pertence. Com essa informação, o síndico precisará se dirigir ao cartório e requerer nova via para verificação e arquivamento. Os cartórios, dentro do prazo fornecido por eles, entregarão todo material requerido, ou então, poderão ainda solicitar ou dispor de novas informações a respeito desse registro, pois a circunscrição pode ter sido alterada; nesse caso, outro cartório estaria com o poder de detenção dos documentos. Esta busca pode ser demorada e muito cansativa, mas deve ser feita, e o interessado terá que preservar consigo todas as explicações, alterações e exigências que os cartórios fizerem. Com os condomínios mais novos, essa situação seria quase inusitada, uma vez que os arquivos digitais facilitaram a manutenção de tais informações. Mas o registro em cartório continua sendo necessário. O Código Civil estabelece normas à elaboração desses documentos e para o registro correto dos mesmos. Quanto às plantas, caso tenham sido perdidas pelo condomínio, e sem que haja registro delas nos cartórios, a Prefeitura do Município deverá colaborar para a solução do problema, a partir de requerimento feito pela pessoa interessada, conforme exigência do órgão específico para a situação. Se o condomínio estiver localizado em uma grande cidade, as subprefeituras é que poderão auxiliar nesta busca. No entanto, em caso de inexistência das plantas ou do projeto arquitetônico

junto à Prefeitura, o que é muito difícil, o síndico poderá fazer uma tentativa junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). Se mesmo assim não obtiver os documentos, o condomínio terá que recorrer aos serviços de especialistas no ramo, como arquitetos, topógrafos e agrimensores, para que eles refaçam a planta. Mas, e se for extraviada uma pasta de prestação de contas? Atualmente, muitos condomínios possuem a versão digitalizada da mesma, o que facilita sobremaneira o levantamento e a reconstituição das informações. Entretanto, no caso de condomínios mais antigos, o extravio de uma pasta de prestação de contas poderá trazer dor de cabeça ao síndico. É recomendável que os documentos originais, tais como as guias de pagamento de INSS, FGTS, PIS e demais documentos trabalhistas, sejam arquivados em separado, na administradora, permanecendo no condomínio, junto à pasta de prestação de contas, apenas as cópias destes documentos. Porém, se houve o extravio de uma pasta contendo documentos originais, será necessário reconstituir todo esse histórico. O síndico terá que solicitar a microfilmagem ao banco do extrato bancário, dos cheques emitidos, e solicitar à Previdência Social e Caixa Econômica Federal as certidões negativas de que não há débitos de INSS e FGTS no período referente à pasta extraviada. Os condomínios mais antigos, que passaram por diversas mudanças de administradora e por muitos síndicos ao longo de sua história, são os que mais sofrem com o extravio de documentos, porque até há pouco tempo não costumava haver cuidado na transmissão e guarda dos documentos. Para evitar problemas, é importante que o condomínio tenha uma rotina de guarda de documentos, definindo aqueles que devem permanecer no empreendimento e quais devem ficar arquivados na administradora. Recomenda-se digitalizar o Regulamento Interno, a Convenção, as atas de assembleia, as pastas de prestação de contas, as folhas de pagamento, as guias de impostos pagas, as plantas das edificações e os laudos, mantendo um backup seguro destas informações. Essa é uma providência fundamental para que o histórico do condomínio seja preservado e não haja transtornos futuros.

EVELYN ROBERTA GASPARETTO Advogada e coautora, junto com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2010). Mais informações: evelyn@administrandocondominios.com.br

CRISTINA MUCCIO GUIDON Administradora de empresas e contadora. Mais informações: cristina@administrandocondominios.com.br

seção TIRA-TEIMA

NBR DAS REFORMAS, MAIS UMA RESPONSABILIDADE AOS SÍNDICOS? A NBR 16.280/2014, estabelecida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) em abril passado, determina, entre outros, que as reformas nas unidades internas sejam autorizadas apenas depois de receberem parecer técnico contratado tanto pelo condômino quanto pela administração. Mas para o síndico profissional Waldir Berger, a norma não introduz nova responsabilidade aos síndicos, pois, segundo ele, esse compromisso já está previsto no Código Civil. A NBR traz, isso sim, mais um respaldo para o seu trabalho. 1) O QUE DE FATO MUDA COM A “NORMA DAS REFORMAS”? Ela dá maior embasamento para o trabalho dos síndicos. Nos condomínios em que atuo, as Convenções já impõem a obrigatoriedade de liberação prévia das reformas nas unidades pelos condomínios. E os Regulamentos Internos orientam como esse processo deve ser feito. A NBR vem a corroborar o que já fazíamos e será muito importante para o País, resolverá 99% dos problemas nesse segmento.

instalar uma banheira no terraço??! Entramos com ação judicial para que o morador tirasse a banheira, o que foi feito. Mas antes de chegar a isso, notificamos.

3) A N B R CON T E M P L A TODAS AS NECESSIDADES DOS SÍNDICOS? Na verdade, deveria haver uma norma também para decoração!!! Às vezes, as pessoas instalam vasos, móveis ou esculturas pesadíssimas numa sala ou varanda, mas precisam lembrar-se de que uma laje é construída para suportar, no máximo, entre 250 e 300 quilos por metro quadrado.

2) CO M O E N F R E N T A R S I T U A Ç Õ E S D E DESRESPEITO ÀS NORMAS?

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Se for o caso, na Justiça. Em um dos prédios em que trabalho, o condômino eliminou a piscina da cobertura (que pesava cerca de 5 toneladas) e instalou uma banheira de hidromassagem num terraço, em outro setor da unidade. Ela pesava cerca de 1,5 toneladas e o proprietário achava que uma coisa compensaria a outra. Errado: essa área estrutural do prédio não comporta sobrepeso. Imagine se todas as unidades resolvessem

DICA / PISOS NATURAIS

Fotos Rosali Figueiredo

UM VASTO CAMPO DE ALTERNATIVAS AOS SÍNDICOS

Uma grande diversidade de pisos naturais abre amplas opções para o revestimento das áreas internas e externas dos condomínios. Sua principal vantagem é a resistência e a beleza estética, avalia o arquiteto Daniel Cyrino Pereira, principalmente das rochas, já que a madeira tem sido abandonada pela manutenção mais complexa e a necessidade de preservação ambiental. “As pedras rústicas devem ser utilizadas em locais onde os pisos podem ficar molhados com mais frequência, ou seja, preferencialmente em áreas externas, beiradas de piscina etc. Já as pedras polidas produzem um efeito de melhor acabamento e refino, portanto, são mais indicadas para ambientes internos e nobres.” De qualquer maneira, o arquiteto diz que, dependendo “do projeto de arquitetura, as pedras rústicas também podem ser utilizadas nos espaços externos com grande propriedade e beleza”. A vendedora Eliane Souza, que trabalha há 20 anos no segmento, observa que tonalidade, textura e resistência variam muito entre as pedras. Às vezes elas chegam a confundir visualmente um leigo, caso da Pedra Goiás e da Pedra Mineira de São Tomé das Letras (foto acima, à dir.). Ambas apresentam ampla gradação de cores: no caso da Goiás, inclui muitas variações do verde ao amarelo (fotos acima, respectivamente, ao centro e à esq.). Entre as rochas mais nobres, o granito chega a apresentar 30 diferentes tipos e, o mármore, mais de 40. Também o preço varia dentro de uma mesma família de rocha. Por exemplo, enquanto a Goiás amarela custa R$ 85,00 o m2, a verde chega a R$ 140,00. Mas há opções bem mais em conta, como a Ardósia (R$ 17,00 o m2 para peças de 40X40) e a Miracema (bem resistente, “uma espécie de granito bruto”), que custa R$ 24,00 o m2. Para as mais nobres, o custo sobe bastante, de R$ 300,00 o m2 (tipos mais baratos de Mármore) a R$ 450,00 (um Granito polido). Todavia, as pedras naturais absorvem mais sujeira, conta Eliane, especialmente as mais porosas, como o Arenito e o Mármore. O ideal é providenciar sua impermeabilização, aconselha o arquiteto Daniel Pereira. (Por Rosali Figueiredo)

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LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br:

- Conheça as diferenças visuais entre os pisos naturais. No link da Ed. 192; - Confira os cuidados de manutenção que devem ser tomados, conforme orientação de Daniel C. Pereira. No link da Ed. 192; - Acompanhe um “guia” sobre o tratamento de pisos, publicado em outubro de 2013. Acesse o link da Ed. 184, clicando o tópico “Revistas” DA homepage acima.

Próxima Edição PISOS DE GARAGEM

DICA / GESTÃO AMBIENTAL – ILUMINAÇÃO

EM BUSCA DA EFICIÊNCIA ENERGÉTICA

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - As dicas do síndico e engenheiro eletricista Carlos Reganati para a escolha da lâmpada mais econômica conforme o tipo de uso da iluminação no ambiente. No link da Ed. 192.

Próxima Edição GESTÃO AMBIENTAL – COLETA SELETIVA

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O mercado das lâmpadas incandescentes no Brasil está sofrendo um duplo impacto. Primeiro ele veio através da Portaria Interministerial 1007, baixada em conjunto pelos Ministérios de Minas e Energia, da Ciência, Tecnologia e Inovação e do Desenvolvimento Indústria e Comércio Exterior, em 2010. A medida fixou índices mínimos de eficiência luminosa para fabricação, importação e comercialização desses produtos, contagem que começa a entrar em sua reta final. O prazo para proibição total das incandescentes fora do padrão é 2016, sendo que, desde o final do mês passado, as de 60 W em desacordo com os quesitos começaram a ser banidas. De outro lado, a expansão da venda das lâmpadas LED experimentou um salto monumental nos últimos três anos: passou de 4 milhões de unidades em 2011 para quase 16,8 milhões em 2013. As informações são da Abilux (Associação Brasileira da Indústria de Iluminação). De acordo com o engenheiro eletricista e síndico Carlos Reganati, a lâmpada LED, “ao que tudo indica, veio para ficar e substituir todos os sistemas de iluminação nos próximos anos”. Ainda que mais cara, um “cálculo simples de rentabilidade comprova que é bom negócio implantá-la em circuitos de iluminação de longo uso por mês”. Reganati está à frente do Condomínio Edifício Castel de Padova, localizado no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo, e já trabalhou na indústria da iluminação. No prédio em que atua e mora, a LED está presente no hall de entrada, jardins e portaria externa, e substituiu lâmpadas dicroicas e refletoras. Reganati acredita que a vida útil do LED chegue a 30 mil horas, “o que significa cerca de 30 vezes mais do que as incandescentes, 15 vezes mais do que as halógenas (dicroicas) e cerca de 4 a 5 vezes mais do que as eletrônicas, em média”. Mas é preciso cuidado em sua instalação, há necessidade de que se garanta um espaço livre para “a ventilação do circuito eletrônico (chamado drive)”. “Caso contrário, ela irá durar menos por sobreaquecimento.” As lâmpadas incandescentes ou halógenas (incluindo dicroicas), por sua vez, resistem bem ao “acende e apaga” que ocorre em ambientes com sensores de presença, caso de garagens e escadarias, avalia o síndico. Ele destacou ainda que as lâmpadas econômicas eletrônicas e fluorescentes, por sua vez, duram menos quando submetidas a estes acendimentos intermitentes. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / FACHADA: REVESTIMENTO CERÂMICO, VIDRO ETC.

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Foto: Rosali Figueiredo/ Condomínio Maison Des Arts

BONITO E VALIOSO, QUANDO BEM CUIDADO

Neste mês de julho, duas torres do Condomínio Side Park, localizado na região Noroeste de São Paulo, começaram a ser completamente “descascadas” para que a construtora aplique um novo revestimento cerâmico às fachadas. Este é o desfecho de uma luta que ocupa a síndica Dora Gouveia Lopes há pelo menos quatro anos, quando as peças de dois dos três prédios do empreendimento começaram a cair. Ainda dentro do prazo de garantia, na época em que as falhas começaram a se manifestar, a construtora fazia a reposição do material, mas não adiantava. Ele voltava a descolar e a levar junto mais peças. Pior, provocou infiltrações e danos em algumas unidades. A explicação dos responsáveis pela obra é que os efeitos das intempéries (sol, calor, vento e chuvas) causaram os estragos, já que a terceira torre, situada em posição diferente no terreno, não apresenta problemas. O condomínio teve que contratar uma empresa de perícia em engenharia para compreender a situação. “Eles deram um laudo dizendo que iria cair tudo, porque a construtora assentou o material diretamente no bloco, sem fazer uma camada de emboço”, lembra a síndica Dora. [O emboço serve para corrigir irregularidades na superfície] De posse do documento, a gestora conseguiu com que a construtora se comprometesse a refazer todo o trabalho, que continuará sem emboço, mas com nova garantia para mais cinco anos. Também os apartamentos atingidos pela infiltração serão recuperados. E apesar de toda trabalheira, Dora Gouveia acredita que ter um imóvel com revestimento cerâmico é algo que vale a pena, “esteticamente fica muito bonito”. Dora espera encerrar as dificuldades com a nova intervenção, apostando que, depois de concluídos os trabalhos, o condomínio fique somente com o encargo de fazer a manutenção adequada da fachada. Segundo ela, o manual de uso, operação e conservação das edificações estabelece um intervalo mínimo de três anos para que se realize a manutenção das juntas de dilatação. O zelador Roney Peixoto, do Condomínio Maison Des Arts, situado no Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo, concorda que as fachadas com revestimentos diferenciados, como a cerâmica, “requerem uma vigilância maior”. A vantagem é estética, diz ele, que acaba de coordenar um trabalho de colagem de algumas peças do bonito edifício onde atua há dois anos. E já se prepara para contratar, em no máximo um ano, uma nova lavagem da superfície. A dica que Roney deixa aos colegas de trabalho e síndicos é que busquem empresas especializadas nesse tipo de acabamento quando houver necessidade de manutenção.

DICA / FACHADA: REVESTIMENTO CERÂMICO, VIDRO ETC.

Foto: Rosali Figueiredo

CONSERVAÇÃO

O engenheiro Roberto Boscarriol Jr., com experiência de quatro décadas na área da construção civil, observa que os “revestimentos em geral são usados como proteção das paredes externas e também como elementos de arquitetura”. Eles incluem pintura, texturas, tratamento com cristalização, massas raspadas, vidro, cerâmica etc. Neste caso, os descolamentos podem ser provocados, entre outros fatores, pela “falta de chapisco e/ou adesivo na massa de emboço, problemas com o material, e falta de junta de dilatação”. O engenheiro vê vantagens e desvantagens no uso do acabamento cerâmico. “Se bem especificado para a função externa, ele apresenta uma durabilidade muito superior às pinturas. Mas uma de suas desvantagens se encontra na reposição futura, pois dificilmente se conseguirá o mesmo tipo e tonalidade”, avalia Boscarriol. Quanto à manutenção periódica, “a lavagem, com ou sem hidrojateamento, é o método usual”. Mas é preciso cuidado com a técnica: “o hidrojateamento pode ser agressivo às superfícies (inclusive ao vidro), dependendo da química usada, e provocar queda do rejunte”. Já uma recuperação mais radical pode incluir a aplicação de um novo revestimento, substituindo o antigo. Roberto conta a experiência de um condomínio localizado em São Caetano do Sul, com pastilhas já gastas na fachada, que foram trocadas pela cerâmica. Antes, porém, os gestores realizaram testes de ‘arrancamento’, para se certificar que o trabalho não geraria muitos transtornos aos moradores, “porque a remoção tradicional é barulhenta”. A intervenção foi realizada, utilizando-se “uma massa de assentamento adequada”, ressalta Boscarriol.

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Prédio com recomposição da fachada, situado no Alto da Lapa, em SP. Observa-se no canto esquerdo uma área sem cerâmica, em torno da janela basculante. O engenheiro Roberto Boscarriol Jr. chama atenção para o uso de material com tonalidades distintas, com prejuízo à estética

DICA / FACHADA: REVESTIMENTO CERÂMICO, VIDRO ETC.

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Fotos Roberto Boscarriol Jr.

GALERIA: FAÇA CERTO

O engenheiro Roberto Boscarriol Jr. fotografou dois casos que lhe chamaram atenção ao circular pelo bairro de Moema, na Zona Sul de São Paulo. Na primeira imagem, ele destaca que o tratamento da fachada de pastilhas do edifício desconsiderou que poderia haver um contraste entre o rejunte novo e o antigo. O resultado estético ficou a desejar. Na segunda imagem, ele indica que nos prédios revestidos com tijolos à vista, o tratamento ideal é a chamada pintura hidrofuga (que mantém a aparência de natural) ou a aplicação de verniz.

DICA / FACHADA: REVESTIMENTO CERÂMICO, VIDRO ETC. CAIXILHOS E VIDROS: ATENÇÃO REDOBRADA NA LIMPEZA

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Mais informações sobre o tratamento das pastilhas e vidros. Confira a reportagem da matéria publicada na Edição Especial de outubro de 2013. ACESSE O LINK DA ED. 184, CLICANDO O TÓPICO “REVISTAS” da HOMEPAGE ACIMA.

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O vidro e o alumínio mantêm uma aparência sempre moderna nas edificações, no entanto, requerem atenção extra em relação aos procedimentos de limpeza. “No caso da parede de vidro, o pessoal usa a técnica de rapel e o síndico tem que se assegurar do atendimento às normas de segurança, pois ele é quem vai responder pela falta delas”, alerta o engenheiro Roberto Boscarriol Jr. Entre os materiais em alumínio, há especificações técnicas a seguir, como a NBR 14125/2009 (para os pintados a poliéster) e a NBR 12609/2012 (para os ‘anodizados’), normas baixadas pela ABNT. “Para a conservação e limpeza das peças ‘anodizadas’, recomenda-se a utilização de um detergente neutro, aplicado com esponja macia. É desaconselhável utilizar ferramentas e outros meios mecânicos (como facas, palhas de aço etc.), que venham a danificar permanentemente a camada anódica”, comenta Boscarriol. O alumínio pintado, por sua vez, precisa passar por uma avaliação do seu lado aparente a três metros de distância, reza a norma, observando-se a rugosidade, riscos, manchas, atritos e arranhões. Sua limpeza prevê o uso de “detergente neutro a 5% solúvel em água, auxiliado com esponja macia, desaconselhando-se o emprego de ferramentas e materiais abrasivos, bem como o uso de solventes (thinner ou acetona), que podem enfraquecer a pintura”. O processo deve ocorrer a cada doze meses em ambiente urbano, exceto em regiões de influência marinha, de elevada agressividade, onde a limpeza é indicada de três em três meses. O engenheiro observa ainda que, se durante a fabricação da esquadria, “o alumínio pintado sofreu cortes e usinagem e ficou desprotegido, que seja aplicado selante de silicone neutro, com a finalidade de proteger a face exposta à corrosão filiforme”. Para os vidros, os síndicos podem se orientar junto aos fabricantes ou instaladores quanto à melhor maneira de contratar a limpeza, mas, de forma geral, basta repetir o trabalho feito com os caixilhos, ou seja, aplicação de detergente neutro a 5% solúvel em água, além do uso de esponja macia. Finalmente, o especialista alerta para que se evite a contratação de prestadores de serviços de conservação de fachadas que utilizem, para a limpeza de pastilhas ou de concreto aparente, ácidos fortes como o clorídrico e fluorídrico. “Eles agridem as esquadrias anodizadas”, finaliza Boscarriol.

FIQUE DE OLHO / SERRALHERIA & ESQUADRIAS

PELA SEGURANÇA E MODERNIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS Confira neste Fique de Olho empresas com indiscutível tradição no mercado, que oferecem soluções modernas em serralheria, tanto em ferro quanto no alumínio e vidro. Por Rosali Figueiredo

JN SERRALHERIA Empresa com foco no trabalho em ferro, a JN Serralheria oferece uma gama diversificada de produtos aos condomínios, de automatização de portões a vitrôs, grades, mezaninos e demais estruturas metálicas. Segundo o empresário José Rodrigues, a empresa se destaca pela qualidade dos serviços, além da pontualidade e compromisso com o acabamento, entre outros. Estabelecida há 12 anos no mercado, a JN faz também manutenção e reparos, sempre “com profissionais altamente qualificados”. “Fabricamos produtos sob encomenda de acordo com as especificações do cliente.”

Fale com a JN Serralheria: 11 – 3901-0302 / 7756-0671 ID 100*65719 www.jnserralheria.com.br jnserralheria2011@hotmail.com

PERSIANAS E ESQUADRIAS MORAES A alta qualidade de seus produtos marca a atuação da empresa Persianas e Esquadrias Moraes, que surgiu há mais de 35 anos no mercado. Ela produz e instala persianas em vários formatos e modelos, esquadrias de alumínio e vitrôs. Executa ainda consertos e manutenção; troca de correias e molas; reparos em janelas de guilhotina (de madeira e alumínio); serviços de pintura eletrostática; motorização de persianas integradas; e fechamento de área. Um dos destaques da Moraes é a remoção e instalação das esquadrias de alumínio sem quebra de alvenaria. Fale com a Persianas e Esquadrias Moraes: 11 – 3081-7005 / 3085-9685

SERRALHERIA CORDEIRO

www.persianasesquadriasmoraes.com.br contato@persianasesquadriasmoraes.com.br

Especializada em esquadrias, portões automáticos, portas de enrolar manuais e automáticas, mezaninos, coberturas etc., a Serralheria Cordeiro foi criada em 1972. A empresa está “apta para executar qualquer serviço em serralheria”, diz o empresário Anísio Cordeiro. Ela trabalha tanto com o ferro quanto o alumínio; o primeiro é mais indicado para equipamentos da área de segurança do condomínio, enquanto o alumínio proporciona um acabamento mais refinado. A Cordeiro possui “uma equipe técnica altamente qualificada para orientar e apresentar soluções inteligentes para os mais arrojados projetos”.

Fale com a Serralheria Cordeiro: 11 – 2941-2980 / 2942-8080 www.serralheriacordeiro.com.br atendimento@serralheriacordeiro.com.br

SERRALHERIA MANU O empresário Manuel Francisco atua há mais de duas décadas com instalação de estruturas em ferro, aço galvanizado e inox, e comanda a Serralheria Manu visando à qualidade e ao melhor preço ao cliente. Com produtos e serviços bem diversificados, a empresa oferece aos condomínios portões automáticos; basculantes; escadas; corrimãos; coberturas e mezaninos; além de grades e proteção, como guarda-corpo e parapeitos para sacadas. A empresa atende também a demandas por serralheria artística e conta com profissionais preparados para atender de

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forma personalizada a cada um de seus clientes.

SERRALHERIA MARCONI

Fale com a Serralheria Manu: 11 - 2063-4450 / 9 9538-0210 / 7737-1869 www.serralheriamanu.com.br serralheria.manu@gmail.com

Empresa de grande tradição, a Serralheria Marconi atua no mercado desde 1971 e busca “sempre atender às necessidades dos clientes de maneira eficaz e com qualidade máxima”, diz o empresário Denis Marconi. Ela fabrica produtos em ferro (gradis, portões, fechamentos de área, corrimãos para escadaria, guarda-corpo, trabalhos artísticos etc.) e em alumínio (portões, troca das grades frontais dos prédios, janelas etc.). Ao longo dos anos, a Marconi vem se adequando às expectativas do mercado. Por exemplo, ela desenvolveu a tecnologia de troca de janelas sem quebra de alvenaria. Fale com a Serralheria Marconi: 11 – 2915-8877 / 2063-6875 www.serralheriamarconi.com.br contato@serralheriamarconi.com.br denis@serralheriamarconi.com.br

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FIQUE DE OLHO / SERRALHERIA & ESQUADRIAS

ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ÁGUA, ASSESSORIA

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ALAMBRADOS, ANTENA, BOMBAS

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COBERTURAS, CONTROLE DE PRAGAS

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CADEIRA, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA...

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA...

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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GERADORES, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, IMPERMEABILIZAÇÃO DE ESTOFADOS, INCÊNDIO

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INTERFONE, INTERCOMUNICADOR

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL, MÓVEIS, PERÍCIA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISOS, PLAYGROUNDS...

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PLAYGROUNDS

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Playgrounds, RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SINALIZAÇÃO

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SERRALHERIA, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS, VIDROS

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PLAYGROUNDS, PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO

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PERÍCIA PREDIAL, RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, REDUTOR DE VELOCIDADE, SENSOR DE PRESENÇA, SINALIZAÇÃO, SERRALHERIA

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