Revista Direcional Condomínios Ed. 213 by Almir Almeida

capa promocional

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef

Caro Leitor,

Editorial

Esta edição transpira, em todas as matérias, iniciativas que projetam um futuro mais sustentável na relação do homem (síndicos, gestores, profissionais e usuários) com os recursos físicos e ambientais. Todos dispõem cada vez mais de possibilidades técnicas para consumir menos e economizar mais nos processos de manutenção e operação das edificações. Também contam com o aprimoramento dos modelos de gestão. Afinada com esta tendência, a Direcional Condomínios reafirma seu compromisso de informar e orientar sempre, da melhor forma possível, seu leitor. Não somente através das páginas da revista, mas dos eventos que promove (como o treinamento em segurança; leia mais na pág. 26); em que participa (caso da Exposec, feira realizada em maio em SP); e que ajuda a organizar (Ciclo de palestras na ExpoPredialTec, conforme anúncio abaixo). Confiram e ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo

Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos .............................................Colhendo bons frutos! 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Seção Tira-Teima: .............Como definir regras para manter a estética da fachada? 07. Síndico, Conte sua História! ..........................................................Individualização 10. Capa:.........................................Doses diárias de consciência verde nos condomínios 14. Dica: .......................................................................................Elevador: Segurança 20. Administração: ..................................................................................Energia solar 22. Dica: .......................................................................................Terceirização: Portaria 28. Dica: ...........................................................................................................Fachada: Retrofit

Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

Direcional Condomínios | Junho 2016

Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Junho 2016

CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / COLHENDO BONS FRUTOS!

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO DEFINIR REGRAS PARA MANTER A ESTÉTICA DA FACHADA? A ocupação de varandas, especialmente gourmet, e a utilização de cortinas podem comprometer a proposta estética da fachada dos edifícios. Seria possível regular esse tipo de uso e ocupação? O advogado Cristiano de Souza Oliveira analisa abaixo a questão. 1. POR QUE O CONDOMÍNIO DEVE REGULAMENTAR USO DOS ELEMENTOS DA FACHADA?

Direcional Condomínios | Junho 2016

Foto Almir Almeida

A regulamentação dos usos para manter o padrão estético da fachada implica em vários ângulos. No fechamento da sacada, por exemplo, aconselho que, além de razões objetivas com segurança, o condomínio defina estes padrões para evitar conflitos e garantir a harmonia arquitetônica. Por exemplo, as paredes devem permanecer na cor da fachada, se esta se tornar visível; o fechamento com cortinas deve ser mantido padronizado; o uso com móveis deve respeitar o peso por metro quadrado; a decoração deve seguir uma imagem estética

que não fira o projeto, pois lembramos que a sacada, ainda que seja na unidade condominial, não está computável como área útil. Também o uso de cortinas em janelas sem persianas ou mesmo luminárias em varandas abertas devem respeitar essa harmonia.

2) COMO LEGITIMAR AS NORMAS? A regulamentação, a jurisprudência e/ou doutrina não são claras, mesmo que haja orientação legal de que somente com a aprovação de todos os condôminos uma unidade possa alterar as condições estéticas pré-existentes no prédio. Assim, recomenda-se o uso do bom senso, em que o síndico, por meio da assembleia e também de consultas individuais, identifique as expectativas do condomínio como ente coletivo, propondo e aprovando normas de acordo com essa diretriz. Porém, edifícios assinados por arquitetos apenas deverão alterar a estética se autorizados por seu criador, sob pena de se atingir uma propriedade intelectual.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Sindico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

INDIVIDUALIZAÇÃO DA CONTA D’ÁGUA: ESTÍMULO AO CONSUMO CONSCIENTE Síndica do residencial Arboris Essentia até abril passado, Sandra Tarcha protagonizou missão árdua pelo início da leitura individualizada da água no condomínio. “Mas foi uma experiência também de vitórias, principalmente pela redução do consumo”, avalia.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Palestrante,

síndica profissional e comissária de bordo aposentada, Sandra Tarcha esteve à frente do residencial Arboris Essentia durante quatro anos como síndica, antecedido por um ano como conselheira. O empreendimento é relativamente novo, foi entregue em 2010 com duas torres, 176 unidades, varandas gourmet e ampla área de lazer, além de uma pequena reserva arbórea, no bairro Lauzane Paulista, zona Norte de São Paulo. No balanço de sua gestão, uma das principais vitórias alcançadas foi o início da leitura individualizada do consumo d’água, um processo árduo, que

de princípio despertou contrariedade entre alguns moradores. Da entrega do condomínio à instalação dos medidores e, depois, à operação efetiva do sistema, houve um hiato de tempo, quebrado pela síndica, eleita pela primeira vez em 2012. “Era uma questão de honra retomar a individualização, que teve os medidores instalados em 2011”, explica.

Direcional Condomínios | Junho 2016

Sandra Tarcha, síndica da implantação da leitura individualizada no Condomínio Arboris Essentia

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

Direcional Condomínios | Junho 2016

“Havia resistência de condôminos que não queriam perder o conforto do uso abundante da água”, lembra Sandra, que enfrentou mobilização de pessoas descontentes com os valores posteriores à individualização, incluindo tentativa de suspender o processo durante assembleia extraordinária, em dezembro de 2012. Elas procediam, em geral, de unidades com histórico de consumo excessivo, com “duchas de vazão de 25 litros por minuto”, observa, ressalvando que, de fato, a conta chegava salgada para esses condôminos, até então acostumados a ver o custo diluído no rateio entre todos os apartamentos. A maioria, porém, decidiu manter o sistema em curso, pois “hoje ninguém quer mais pagar pelo banho do outro”. Em meio ao clima tenso, Sandra Tarcha recebeu apoio da então moradora e posteriormente conselheira Cristina Maria Compregner Rocha e do subsíndico da época, José Alberto de Orio. “Cristina e Sr. José entraram nessa batalha reforçando a tese de que não se deveria acabar com a individualização.” A ex-conselheira justifica: “A individualização é adotada em todos os condomínios de ponta”. Não só por isso. O trio da linha de frente da individualização destaca o fator economia, a qual se tornou significativa assim que as contas passaram a ser individualizadas. Em setembro de 2012, antes do início da leitura individualizada, a conta d’água chegou a R$ 30.960,42 mil (com uma taxa de ocupação de 60% das unidades). Em dezembro daquele ano, pós-individualização, caiu para R$ 21.937,98. Em dezembro de 2015, o condomínio fechou o ano exibindo fatura d’água de R$ 9.138,86, com ocupação quase total dos apartamentos - a redução

foi favorecida também pelos bônus da Sabesp e por novo sistema de aproveitamento de água de mina. Em março último, a conta voltou a subir, chegou a R$ 17.862,84, elevação gerada, entre outros, pelo endurecimento da política de descontos da Sabesp. “O condomínio demorou para implantar a individualização, houve necessidade de fazermos algumas adequações, mas vejo atualmente as pessoas mais conscientes e favoráveis a isso, principalmente após a crise hídrica”, avalia Sandra. No empreendimento, também o gás é individualizado e a leitura de ambos é feita de maneira remota; a queda do custo d’água se reflete, em consequência, na diminuição da conta do gás. Antes de se despedir do cargo em final de abril passado, Sandra Tarcha deixou instalado o poço artesiano e toda a infraestrutura correspondente. Na análise que faz sobre o processo da individualização, Sandra Tarcha comemora a conscientização gradativa dos moradores, mesmo daqueles que, no princípio, se assustaram com as primeiras faturas. “Eles passaram a ter uma relação mais consciente com o gasto, começaram até a armazenar a água do chuveiro durante o pré-aquecimento e do descarte da máquina de lavar roupa. Observamos uma colaboração muito grande dos condôminos durante a crise hídrica, desenvolvemos campanhas, distribuímos comunicados, conseguimos implantar água de reuso, entramos no projeto do poço artesiano. Obtivemos queda significativa no consumo, mesmo com 98% de ocupação nos apartamentos”, avalia. Afinal, conforme arremata Sandra Tarcha, “a individualização mostra que o conforto tem um custo”. Assim, “o melhor é utilizar a água de forma consciente, reduzindo o consumo, o que a maior parte das pessoas é capaz de fazer, conforme ficou provado”.

SAIBA MAIS Contatos com Sandra Tarcha podem ser feitos através do email tarcha.sandra@gmail.com. Equipe da individualização no Arboris Essentia: José Alberto de Orio e Cristina Maria Compregner Rocha, ex-subsíndico e ex-conselheira, juntamente com Sandra Tarcha

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

CAPA

DOSES DIÁRIAS DE CONSCIÊNCIA VERDE NOS CONDOMÍNIOS Mês do Dia Mundial do Meio Ambiente (comemorado em 5/6), junho traz a oportunidade de se destacar experiências de síndicos que adotam a perspectiva da sustentabilidade em suas decisões e ações cotidianas. Para o engenheiro Luiz Henrique Ferreira, toda ação, mesmo que pontual, resulta em ganhos ambientais.

Foto Ricardo Nogueira

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndica, a Eng. Iole Kayano contratou duas estações de tratamento d’água em seu condomínio. Uma delas (Foto), do descarte das máquinas de lavar roupa, prevê reuso com redistribuição para as áreas de serviço das unidades

Direcional Condomínios | Junho 2016

Água e energia estão entre os insumos mais valiosos ao meio

ambiente, bem como ao conforto e à vida humana. No dia a dia do condomínio, representam os “vilões” dos gastos de consumo, avaliam as engenheiras Ioli Kayano e Márcia Donato. Ambas fizeram parceria para implantar sistema de reuso da água da chuva e do descarte das máquinas de lavar roupa no Condomínio Paço das Rosas, onde Ioli é síndica e moradora desde 2003, ano de entrega do edifício no bairro Mirandópolis, zona Sul de São Paulo. Engenheira civil, a síndica Iole Kayano atua na construção de prédios desde 1994. Aplicou em seu condomínio de 48 unidades aprendizados como a gestão cotidiana do consumo d’água. Quando ocorreu a crise hídrica, o condomínio já possuía medidores individualizados, além de hábitos comedidos. “Temos moradores disciplinados, conscientizados, eles fizeram toda diferença no período”, afirma Iole. Mesmo assim, foram adotadas medidas mais restritivas, como o fim da lavagem das áreas comuns, da rega dos jardins e o fechamento do salão de festas e churrasqueira. As caixas de descargas das unidades foram modernizadas com dispositivos de dois fluxos, mais econômicos.

Por último, entre o final de 2015 e o último mês de maio, o Paço das Rosas ganhou um reforço de dez mil litros de água, com a implantação de duas estações de tratamento independentes: da água da chuva e do descarte das máquinas de lavar roupa. Ambas estão instaladas nos subsolos do prédio e contemplam seis tanques rotomoldados (para a água bruta e a tratada), além de uma adequação do sistema hidráulico. A água tratada da máquina é levada para reservatórios superiores independentes, que a retroalimentam, via canalização externa junto à fachada, às áreas de serviços dos apartamentos. É uma água que não se mistura à rede potável proveniente da Sabesp, e passa por inúmeras análises periódicas, liberando seu uso para fins não potáveis. Entre as possibilidades de uso, cada morador poderá adequar a unidade para alimentar as caixas acopladas das descargas com essa água, adaptação já realizada pela síndica Iole (Doze outras unidades aderiram ao projeto). No condomínio, tudo é pensado em termos de economia. O tratamento desta água ocorre no período noturno, quando a tarifa de energia é mais barata. O investimento no sistema foi aprovado em assembleia e rateado em 13 parcelas extraordinárias de R$ 120,00. Com tudo isso, a síndica espera que o consumo venha baixar ainda mais; hoje está inferior a 10 m3 por unidade. O Paço das Rosas gasta 470 m3/mês (50 m3 nas áreas comuns), contra 850 m3 apurados antes da crise hídrica e das medidas de economia.

DEMAIS INICIATIVAS & BENEFÍCIOS

Foto Rosali Figueiredo

Além da água, o Paço das Rosas apresenta outras iniciativas de racionalização do consumo: já trocou duas vezes as lâmpadas das áreas comuns – das originais fluorescentes para as compactas econômicas e, agora, destas para versões em LED. “Chegamos a uma economia de 50% em termos de quilowatt”, afirma a síndica. Ali também é feita a coleta seletiva, com separação dos tipos de materiais (papelão, plástico, vidro etc.) realizada pelos próprios moradores. “O zelador os orienta e temos

A síndica Maria Estela Bicudo e o gerente predial Alexandre Clementino do Nascimento: aprimorando a coleta seletiva no condomínio

um espaço para armazenamento desses itens separados, até sua retirada por um catador que os leva à cooperativa.” No Condomínio Collina Parque dos Príncipes, um complexo de 51 mil m2, seis torres e 448 apartamentos localizado no Rio Pequeno, zona Oeste de São Paulo, a coleta seletiva não apenas existe como está sendo aprimorada. Novas instalações foram construídas para o lixo orgânico e o seletivo, já que os depósitos originais não davam conta mais de guardar o volume separado pelos condôminos. Este é recolhido duas vezes por semana através de empresa de reciclagem. O condomínio recebe pelo material valor destinado ao café e lanche dos funcionários (destinação prevista em contrato). “As pessoas gostam da ideia da sustentabilidade, desde que não dê muito trabalho. Por isso, procuro facilitar ao máximo, incluindo campanhas feitas através de jornal interno. Sei que depende muito disso para os programas funcionarem”, afirma a síndica Maria Estela Bicudo. Segundo ela, ainda falta muito para os condôminos, de forma geral, abraçarem a causa ambiental. “Por isso tem que haver, num primeiro momento, engajamento e pré-disposição da administração.” O Collina dispõe, ainda, de aquecimento solar da água da piscina, instalado há três anos - era a gás e a conta chegava a R$ 4.500,00 por mês (contra gasto atual de R$ 800,00/mês com energia elétrica suplementar). “Temos ainda receptores de pilhas e baterias e vamos implantar sistema de captação e tratamento da água da chuva.” No quesito energia, o Condomínio Cristall Parque da Aclimação, na região Centro-Sul de São Paulo, espera obter uma economia anual de R$ 23.250,00 com a troca recente das lâmpadas florescentes dispostas em calha dupla (são duas lâmpadas de 40w em cada estrutura) por uma “tuboled de 18w”. “Em dez meses iremos recuperar o investimento feito”, estima o engenheiro responsável pelo projeto, Rodrigo Vieira. No empreendimento de cinco anos de idade e duas torres, houve alteração de 278 pontos de iluminação nos dois subsolos da garagem.

Direcional Condomínios | Junho 2016

capa

CAPA

ENTREVISTA / ENG. LUIZ HENRIQUE FERREIRA

“QUALQUER MEDIDA PONTUAL GERA GANHO

Foto Irit Cherizon

AMBIENTAL”

Direcional Condomínios | Junho 2016

O engenheiro civil Luiz Henrique Ferreira (Foto acima.) atua com a certificação AQUA HQE, de origem francesa e voltada às construções sustentáveis. É também o idealizador da CASA AQUA, edificação sustentável que está em exposição na Casa Cor 2016, mostra que acontece em São Paulo, no Jockey Club (Avenida Lineu de Paula Machado, nº 775), até o dia 10 de julho. Em entrevista à Direcional Condomínios, Luiz Henrique defende o engajamento dos síndicos na bandeira da sustentabilidade.

Direcional – Como inserir doses diárias de sustentabilidade na cultura do condomínio? Luiz H. Ferreira – As doses diárias poderiam ser desde afixar folhetos de conscientização ambiental no elevador até realizar grandes mobilizações, como criar workshops com palestras para moradores. Embora os prédios mais antigos possam apresentar limitações para aplicação das medidas de sustentabilidade, as ações devem partir da conscientização dos usuários/moradores e dos funcionários do condomínio.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

Direcional – Quais as alternativas dos prédios mais antigos, sem previsão de infraestrutura? Luiz H. Ferreira – Primeiramente, deve-se focar nas ações que requerem menores investimentos e intervenções para reformas. Por exemplo, para a coleta seletiva, adquirir lixeiras devidamente identificadas, para que o resíduo seja triado corretamente e depositado adequadamente. Outras ações, como campanhas de conscientização para redução do consumo d'água e de energia (com dicas como “feche a torneira ao escovar os dentes” ou “apague as luzes ao sair do cômodo”) e aproveitamento da água do dreno do aparelho de ar condicionado não exigem grandes investimentos. Já a instalação de sistemas de aquecimento solar de água ou de aproveitamento de água de chuva, quando não há infraestrutura prevista, deve ser avaliada caso a caso, pois é necessário modificar as redes hidráulicas e muitas vezes o “quebra-quebra” é inevitável. Outro aspecto importante é a detecção de vazamentos, que é uma ação simples e que pode ser realizada por meio da leitura periódica dos hidrômetros e comparação com o histórico de consumos. Direcional – Medidas pontuais são capazes de gerar ganhos ambientais? Luiz H. Ferreira – Qualquer medida pontual, mesmo que em menor escala ou que mobilize uma pequena parte do condomínio, gera ganho ambiental. O sucesso das iniciativas e a adesão dos moradores dependem também da capacidade de incentivo da equipe operacional, ou até da motivação do síndico. Tudo o que for feito para reduzir o consumo de recursos naturais e o volume de resíduo gerado será válido para o meio ambiente, desde que não prejudique outros elementos, como o solo e o ar. Direcional – Qual o potencial de sustentabilidade dos prédios mais novos? Luiz H. Ferreira – Prédios residenciais recém-construídos, dependendo do padrão do empreendimento, estão sendo entregues com sistemas de aproveitamento de água de chuva, de reuso de água cinza, previsão ou o sistema instalado de aquecimento solar de água. No entanto, se não houver a operação e a manutenção adequadas, o investimento poderá ser em vão e não garantir redução de consumo conforme previsto em projeto. Direcional – As reformas também causam impacto ambiental? Luiz H. Ferreira – Os resíduos de obra representam a maior parte do lixo gerado nas cidades e, por isso, ao realizar grandes intervenções e reformas, recomendamos contratar serviços de caçamba licenciados pela prefeitura, destinar corretamente os resíduos da construção civil, utilizar materiais de qualidade comprovada, optar por produtos cuja fabricação consuma menos energia e dar preferência a madeira de reflorestamento com selo FSC. (Edição: Rosali Figueiredo)

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Enfoque ambiental para o condomínio e a responsabilidade urbana dos síndicos e da comunidade representada”, do advogado Michel Rosenthal Wagner. Acesse o texto no endereço acima, através do link da Ed. 213.

Direcional Condomínios | Junho 2016

SEÇÃO TIRA-TEIMA

DICA / ELEVADOR

Fotos Rosali Figueiredo

QUESITOS DE SEGURANÇA: ADEQUAÇÕES INADIÁVEIS

O síndico Luciano Gennari e alguns componentes modernizados dos elevadores de seu prédio, conforme norma da ABNT

Direcional Condomínios | Junho 2016

O condomínio estava próximo de completar 30 anos e precisava com urgência se organizar financeiramente para modernizar ambos os elevadores que atendem a uma torre única com apenas 11 unidades. Localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, o Edifício Flamboyant não podia mais adiar as adequações, trabalho feito no segundo semestre de 2014, conforme os objetivos e necessidades elencadas pelo síndico Luciano Gennari: - Reduzir consumo de energia dos equipamentos (em torno de 45%); - Acabar com as quebras que exigiam trocas frequentes de peças para manutenção ou reposição, a um custo elevado; - Obter menor custo de manutenção futura com os equipamentos modernizados, além de menor desgaste; - Conquistar mais segurança e conforto, pela eficiência e modernidade, eliminando trancos em partidas e paradas; - Dar precisão no nivelamento das paradas nos andares, independente da carga transportada; - Introduzir melhorias estéticas com as trocas de botoeiras das cabinas (inclusive em braile) e dos andares; - Eliminar ruídos e barulho, que reverberavam principalmente nos andares mais altos, incomodando os moradores; - Atualizar os equipamentos em relação à legislação e novas normas de segurança e acessibilidade (painel com braile, corrimão etc.); - Substituir a iluminação por LED; e, - Obter valorização patrimonial (entre 10% a 15% do preço anterior do imóvel) com a consequente modernização de um prédio com quase três décadas de vida.

Em suma, os itens acima resultam em ganhos de eficiência, segurança e economia de energia, conforme muito já se tem falado sobre os benefícios da modernização dos elevadores. Mas um aspecto que chama atenção, e que impõe sentido de urgência aos prédios que ainda não modernizaram esses equipamentos, está na necessidade de cumprir com os quesitos da norma ABNT NBR 15.597:2010, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Segundo o sindicato das prestadoras de serviços do setor em São Paulo, o Seciesp, ela estabelece regras para melhoria da segurança dos elevadores preexistentes à edição desses parâmetros, ou seja, dá o norte das adequações necessárias. Já a ABNT NBR NM 207:1999 define os

DICA / ELEVADOR

Foto Rosali Figueiredo

quesitos para os equipamentos fabricados e instalados posteriormente a essa época. Quanto aos antigos, Luciano Gennari destaca que “os síndicos muitas vezes se esquecem ou mesmo não sabem de sua responsabilidade civil e criminal; um elevador antigo, provavelmente com desníveis na cabina, traz sérios riscos de acidentes”. No Flamboyant, as reformas de ambos os equipamentos incluíram a instalação dos itens de segurança não apenas aos passageiros, mas também para os técnicos da manutenção, como guarda-corpo no topo das cabinas. Além disso, agregaram serviços como: - Troca de painel de comandos com estacionamento preferencial programável: “Após um minuto sem que haja chamadas, automaticamente o sistema desloca o carro para o térreo”; - Detecção de botões de chamadas defeituosas: “Em caso de falha mecânica em que o botão fique acionando a chamada ininterruptamente, o sistema passa a ignorá-la até que seja restabelecido o seu funcionamento normal, evitando viagens desnecessárias”; - Proteção contra chamadas falsas: “Se alguém apertar todos os botões dos andares, após três paradas consecutivas, o comando as cancela”. “Em resumo, é uma tecnologia embarcada através de recursos de software (programas) e hardware (equipamentos)”, resultante da troca dos quadros de comando, botoeiras, entre outros, além da instalação, posterior, de um kit anti-surto.

Para o síndico Gilberto Hitochi Ishida, do Condomínio Edifício Leonardo da Vinci, da região da Saúde, em São Paulo, a modernização se torna inevitável quando os equipamentos começam a apresentar problemas frequentes e exibem obsolescência. Com dois blocos, oito andares e 64 unidades, o prédio de 37 anos dispõe de dois elevadores e acaba de concluir a repaginação dos equipamentos, a um custo de R$ 140 mil cada. As máquinas tinham índice elevado de quebras, se encontravam inadequadas às normas de segurança e provocavam muito desconforto nas viagens. Os trabalhos foram executados entre janeiro e maio deste ano. Analista de sistemas, o síndico conta que a reforma foi total, com troca das máquinas, dos comandos e embelezamento das cabinas. Os serviços compõem um processo mais amplo de modernização do edifício, que passou por retrofit elétrico, pintura, implantação de sistema de reuso d’água da chuva e, agora, verá o início da reforma dos halls (com troca do piso) e do salão de festas e de jogos. Segundo Gilberto, as intervenções impactaram na valorização dos apartamentos, cuja avaliação se situava em um patamar inferior aos preços médios de mercado. (Por Rosali Figueiredo)

Direcional Condomínios | Junho 2016

No Condomínio Flamboyant, o síndico promoveu a instalação de painel informativo eletrônico. Sem custo de aquisição e manutenção, o dispositivo “substitui o papel pelo digital, traz modernização e valorização, com atualização online, em tempo real, de comunicados internos (70% do espaço) e informes publicitários e notícias (30%)”, justifica Luciano Gennari.

DICA / ELEVADOR

ADEQUAÇÕES DE SEGURANÇA SEGUNDO A ABNT NBR 15.597:2010 Por Antonio Luiz Caldeira (Engenheiro de Controle de Automação/ Foto na pág. ao lado) A norma ABNT NBR 15.597:2010 deve ser usada como orientação para que: a) Autoridades competentes determinem um programa de intervenção, passo a passo, estabelecendo prioridades com base no nível de risco dos elevadores (por exemplo: extremo, alto, médio e baixo) e também se considerando as condições socioeconômicas; b) Os proprietários cumpram com suas responsabilidades de acordo com regulamentos existentes; c) As empresas de manutenção e/ou o organismo de inspeção informem aos proprietários sobre os níveis de segurança de suas instalações; d) Os proprietários atualizem os elevadores existentes de forma voluntária, considerando esses riscos.

Direcional Condomínios | Junho 2016

A norma inclui melhorias de segurança de elevadores de passageiros existentes para: a) Usuários; b) Pessoal de manutenção e inspeção; c) Pessoas fora da caixa, casa de máquinas, casa de polias (em sua vizinhança imediata); e, d) Quaisquer pessoas autorizadas.

Principais itens a serem observados • Protetor de polia de tração; • Protetor de polia do limitador de velocidade; • Guarda-corpo no topo da cabina; • Escada de acesso ao fundo do poço; • Botoeira de inspeção; • Luz e alarme de emergência na cabina; • Iluminação do passadiço (poço) do elevador; • Luz de emergência da casa de máquinas; • Barreira eletrônica; e, • Quadro de força de acordo com a ABNT NBR 5.410:2004. Muitos itens de segurança no elevador devem ser analisados e verificados conforme os riscos, devendo-se agir da seguinte forma: - Paradas imediatas para correção em caso de risco extremo; - Correções em curto prazo em caso de risco alto; - Correções em médio prazo ou juntamente com a reforma ampla em caso de risco médio; e,

Foto Rosali Figueiredo

DICA / ELEVADOR

- Correções em longo prazo ou juntamente com a reforma do componente relacionado sendo considerado de risco baixo. A norma NBR 15.597:2010 trabalha em paralelo com a ABNT NBR NM 207:1999 e uma avaliação profissional deve ser necessária para verificar os riscos nos elevadores. Na prática, isso representa que: - Em prédios com 30 a 50 anos ou mais: Devido à baixa exigência de segurança nessa época, é preciso que sejam adequados a todos os itens da NBR 15.597, pois muitos de seus elevadores estão funcionando de forma precária; e, - Em prédios com menos de 30 anos e com modernização parcial feita há cerca de dez anos: É necessária a adequação a algumas normas, especialmente para elevadores antigos que foram reformados antes da primeira edição da norma, em 2008. Mas intervenções feitas após esta data também costumam apresentar pendências em relação à norma.

Zeladores Nesse sentido, os zeladores têm um papel fundamental, solicitando de imediato serviços corretivos em caso de defeitos, acompanhando a manutenção preventiva mensal e comunicando qualquer item que esteja em desacordo (como desnivelamento, botoeira falhando, indicador de posição com defeito, vazamento de óleo, ou seja, defeitos visíveis aos olhos dos usuários). Cabe a eles, por fim, verificarem o cumprimento ou não do checklist de manutenção periódica, observando se os serviços foram realmente executados pelo técnico da empresa responsável. (Edição: Rosali Figueiredo)

Direcional Condomínios | Junho 2016

Trinco das portas Um item de especial importância é o trinco em porta de eixo vertical, acionada manualmente. Não se deve, em hipótese alguma, anular esta segurança, sob pena de se causar acidentes graves e até fatais. O trinco impede a abertura manual da porta quando o elevador não se encontra no andar. Anular qualquer item de segurança do elevador em funcionamento pode provocar danos ao equipamento e até mesmo a morte, seja do usuário ou do técnico de manutenção.

DICA / ELEVADOR

FLAGRANTES DO DESLEIXO NA MANUTENÇÃO Consultor da área de riscos em condomínios, egresso do segmento de seguros, Carlos Alberto dos Santos costuma vistoriar as edificações para identificar falhas e propor ações corretivas que previnam acidentes, bem como a consequente penalização dos síndicos. No setor de manutenção de elevadores, ele chama atenção para que esses gestores exijam que os zeladores acompanhem a manutenção periódica realizada pelos técnicos das empresas de elevadores. “É preciso uma vistoria visual, que o síndico seja mais proativo e verifique se as empresas estão cumprindo com as normas técnicas”, defende o consultor. Nos flagrantes registrados, Carlos Alberto identifica vazamento de óleo em motores (Foto pág. ao lado) e cabo de aço desgastado (Foto abaixo), instalações elétricas precárias e polias sem a proteção obrigatória (Foto pág. ao lado, no alto) - “os técnicos as retiram e não as colocam de volta, porque terão que fazer isso no mês seguinte”. “Muitos condomínios estão com problemas porque o zelador não acompanha a realização dos trabalhos”, afirma. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Junho 2016

FORA DE NORMA E SEM COMUNICAÇÃO

Cabinas sem alarmes ou mesmo interfones, contrariando normas técnicas da ABNT e também a regulamentação em São Paulo, Capital, são flagradas com frequência pelo consultor Carlos Alberto dos Santos. “De que maneira uma pessoa poderá se comunicar caso fique presa no elevador?”, questiona o especialista. “Muitas vezes existe o interfone, mas ele não está ligado à portaria. Em outras situações, o interfone está fechado num compartimento interno, sem identificação para o usuário.” Falhas nesses equipamentos são observadas não apenas em prédios antigos, como nos novos, diz. Foto na página ao lado mostra cabina apenas com a base do interfone, sem o fone. São flagrados ainda aparelho antigos sem orientação para onde a chamada se destina; instalações antiquadas, embutidas, com sistema de interruptor, mas sem instruções de operação. “Há condomínios bem e malcuidados, independentemente da idade”, ressalta. (Por R.F.)

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

Fotos Carlos Alberto dos Santos

DICA / ELEVADOR

ADMINISTRAÇÃO

ENERGIA SOLAR PARA AQUECER A ÁGUA OU ALIMENTAR REDE ELÉTRICA Prédios novos, mesmo os residenciais, já têm sido entregues com sistema de aquecimento da água por energia solar. Lei em São Paulo impõe algumas obrigatoriedades. Além disso, Resolução da Aneel libera centrais térmicas de produção de energia nas edificações. Condomínios antigos podem se adaptar.

A Eng. Márcia Donato na cobertura do Edifício Irerê, residencial entregue com sistema de energia solar para aquecimento da água de todo prédio. Ao lado, a central térmica

Direcional Condomínios | Junho 2016

A cena já se faz presente em

grandes cidades brasileiras: placas instaladas no topo ou áreas de piscinas dos edifícios residenciais voltadas a absorver o calor do sol e aquecer a água. Edifícios projetados após a edição de lei específica na cidade de São Paulo dispõem hoje de circuito fechado de água aquecida por energia solar, beneficiando todas as instalações, incluindo as unidades. A Lei 14.459/2007, regulamentada pelo Decreto Municipal 49.148/2008, determina, entre outros, que edificações residenciais com projetos aprovados depois da edição desses dispositivos apresentem estrutura para aquecimento solar (prédios com até três banheiros por unidade) ou sejam entregues com o sistema em funcionamento (para unidades com quatro

sanitários ou mais). Nesse caso, a fonte solar terá que responder por pelo menos 40% da água quente servida. De acordo com a engenheira Márcia Donato, mesmo que não obrigatórios, alguns edifícios têm sido construídos com a solução, como acontece com o Condomínio Irerê, um residencial de 64 unidades de um dormitório com suíte (40 m2 de área), recém-entregue no bairro da Saúde, zona Sul de São Paulo. Com expertise em hidráulica e especializada em sistemas de aquecimento, Márcia foi responsável pela execução do projeto. A engenheira destaca, porém, que edifícios mais antigos podem utilizar a tecnologia, seja, por exemplo, para aquecimento solar da água da piscina ou mesmo como fonte complementar para prédios abastecidos por “central de água quente a gás”. “Esses podem otimizar o sistema, implantando coletores solares e reduzindo o consumo do gás”, sugere a engenheira. No condomínio administrado pelo síndico Luís Buratto, o Maria de Lourdes Haddad, localizado na Chácara Inglesa, também zona Sul de São Paulo, os condôminos aprovaram a instalação de coletores solares para aquecimento da água da piscina, dentro de um projeto mais amplo de retrofit, em andamento, de toda área comum. Luís Buratto explica que a decisão do condomínio foi motivada por três fatores: a comodidade de ter água quente; o custo menor se comparado ao aquecimento a gás ou elétrico; e o ganho ambiental.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

ADMINISTRAÇÃO

Outra possibilidade agora viável aos condomínios é a instalação de miniestações de geração de energia, com potência instalada até 75 kW, através do sistema fotovoltaico. Também dotado de placas, mas com tecnologia distinta do aquecimento solar da água, o fotovoltaico poderá abastecer a rede elétrica do próprio prédio ou até mesmo alimentar a rede pública, mecanismo pelo qual o condomínio seria compensado pela concessionária de energia (em geração compartilhada). Isso se tornou possível após a edição da Resolução Normativa 687/2015 da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica), que entrou em vigor em março deste ano. Segundo o engenheiro mecânico Diego Biaseto Bernhard, que atua na área, a Resolução da Aneel representa um divisor de águas ao segmento, ao permitir aos edifícios converter energia solar em elétrica, disponibilizando-a para a rede interna ou da distribuidora, nesse caso convertendo-a em crédito LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

Foto José Antônio Martins

PRODUÇÃO DE ENERGIA

Aquecimento solar da água da piscina do Condomínio Collina Parque dos Príncipes para a edificação. O projeto é tecnicamente viável a qualquer edificação que tenha boa insolação em sua cobertura, além do espaço físico necessário, observa Diego. De outro modo, ele destaca a viabilidade econômica dos projetos, já que há linhas de crédito abertas a esse segmento com custo menor, ao mesmo tempo em que os equipamentos tiveram seus preços reduzidos nos anos recentes.

direcionalcondominios.com.br

Direcional Condomínios | Junho 2016

- O artigo "Sistema de Aquecimento Solar no condomínio: estudos e projetos", do Eng. Ronaldo Sá Oliveira. Acesse o texto no endereço acima, através do link da Ed. 213.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO – PORTARIA

CONTRATO, POSTURAS E SUPERVISÃO: TRIPÉ PARA UM BOM SERVIÇO

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Junho 2016

Em 9 de junho comemora-se o Dia do Porteiro/Porteira, profissional que apresenta hoje novo perfil, com mais responsabilidades e qualificações

A terceirização cresce entre os condomínios e a tendência futura é predominar no formato da contratação de mão de obra. Mas para garantir um bom serviço e uma relação tranquila, “o ponto de partida é escolher uma empresa idônea”, afirma a síndica Clarice Robles Egea, do Condomínio Living Concept, no Portal do Morumbi, zona Sul de São Paulo. Ela fala com conhecimento de causa, pois atua com o mesmo fornecedor desde 2006, uma relação fidelizada, que lhe garante os serviços de portaria, limpeza e zeladoria. Antes de contratá-lo, para substituir outro prestador, Clarice diz que foi conhecer os donos e conferir todas as certidões negativas de débitos da empresa. Com 68 unidades e 15 anos de vida, o residencial não teria condições de arcar com a estrutura que a terceirizada lhe oferece, observa. A síndica ressalva, no entanto, que é preciso ao condomínio tomar ciência dessa estrutura e ser presente e participativo na relação com a contratada. “A empresa nos assessora em todos os sentidos, apoia e facilita substituições, caso contrário não haveria sentido na terceirização”, completa. Outro segredo da fidelização está no tratamento dispensado aos funcionários: “São bem tratados e respeitados, com bom dia e boa noite, eles se sentem queridos, o que gera empatia.” Portanto, “tratamento é fundamental”, assim como interlocução constante com o supervisor das equipes, de forma a lhes passar demandas, procedimentos e medidas para melhoria do trabalho.

Síndica Clarice Robles Egea: experiência de fidelização com prestador de serviço

Para o síndico profissional José Eduardo Rubira Silveira, “a terceirização se torna interessante” conforme o porte do empreendimento. Dos quatro condomínios em que atua (em Guarulhos e em São Paulo - Mooca, Vila Nova Conceição e Vila Buarque), três mantêm contratos de terceirização. Segundo ele, quanto maior o número de funcionários necessários, mais oportuno se torna esse modelo de contratação. No caso da portaria, ele justifica: “Com funcionários próprios, há o inconveniente de faltas, principalmente à noite”. José Eduardo diz que a dificuldade de cobrir os postos no período noturno levou o condomínio da Vila Nova Conceição a terceirizar a portaria nesse turno, mantendo funcionários próprios na escala diurna. “A terceirizada consegue suprir com coberturas, inclusive com conhecimento no posto”, reforça. O síndico observa o crescimento da terceirização nos condomínios, especialmente entre os maiores, “com atrativos na área comum, o que demanda mais funcionários de forma geral”. Além disso, a tendência é favorecida porque “a terceirizada agrega informações, soluções e equipamentos que estão em evidência no mercado, seja na segurança ou limpeza, e isso ajuda o condomínio a ficar mais atualizado”. Em termos de portaria, “que requer atenção e profissionalismo dos funcionários, os terceirizados tendem a ser mais formais no trato com moradores e visitantes, sempre com educação, para exercerem com eficiência os procedimentos de segurança e controle de acesso”. Ele recomenda, porém, que o síndico exija “essa qualidade da mão de obra, como também assessoria e projetos quanto a equipamentos, softwares, treinamentos e uma supervisão atuante”. Também o síndico profissional Ricardo Carrasciola administra condomínios com terceirização e vê tendência de crescimento do modelo. Uma das vantagens do serviço, destaca, é poder transferir toda a parte da gestão trabalhista, sem, porém, abrir mão das responsabilidades como contratante. “Por haver responsabilidade solidária nessa relação, buscamos empresas que tenham lastro e seguros, verificamos mensalmente o recolhimento de todos os encargos (com o suporte da administradora) e mantemos contato constante para a correção de posturas e procedimentos.” Ricardo explica que a interlocução é necessária, pois “cada condomínio tem sua peculiaridade e a postura do funcionário deverá ser modelada por esse contexto”.

Direcional Condomínios | Junho 2016

Foto Rosali Figueiredo

DICA / TERCEIRIZAÇÃO – PORTARIA

Direcional Condomínios | Junho 2016

Fotos Rosali Figueiredo

FOCO NA QUALIDADE E NO SUPORTE ORGANIZACIONAL À PORTARIA

Representantes do setor de terceirização propõem aos síndicos muito critério na hora de avaliarem orçamentos e decidirem-se pelos contratos. É preciso considerar os custos das responsabilidades legais das prestadoras de serviços (fiscais, tributárias, trabalhistas e previdenciárias), dos processos de qualidade e dos métodos de contratação das equipes (como recrutamento e seleção, desenvolvimento de táticas e protocolos de segurança, treinamento etc.), afirma Alexandre Amaral. Desta forma, a busca pelo menor preço poderá comprometer a qualidade dos serviços oferecidos. Para o empresário Roberto Flores Freitas, Oficial da Reserva da Polícia Militar do Estado de São Paulo, “os clientes devem ter a expectativa de que estão contratando um serviço especializado com emprego de profissional treinado”. Na portaria, isso significa que “aquela imagem de um funcionário idoso, sem conhecimento de informática e semialfabetizado, simplesmente não existe mais”. Roberto destaca posturas desse novo perfil de porteiro: - Apresentação pessoal impecável (barba feita, cabelos e unhas cortadas etc.), uniformização (muitas vezes com terno completo) e treinamento; - Comprometimento de chegar ao posto de trabalho com dez minutos de antecedência, a fim de obter informações sobre o que ocorreu no turno anterior; - Ao longo do período, desempenhar funções como controlar o acesso de pessoas e mercadorias, preencher relatórios, receber correspondências, utilizar programas de computador, acionar equipe de supervisão para apoios mais complexos, atender telefonemas e interfones, entre outros; - Manter postura profissional na relação com os condôminos. É preciso conhecer bem os moradores e as rotinas do prédio, mas sem intimidades, cumprindo com o que determina o Regulamento Interno. Segundo Roberto Flores, a estrutura oferecida pela prestadora de serviço faz diferença no trabalho em portaria. “O ser humano é falível.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO – PORTARIA

O porteiro pode falhar, após ter discutido em casa, por estar passando por uma separação ou problema de saúde na família, todavia, a estrutura organizacional não pode falhar. Emprego de coordenadores e supervisores de segurança, instrutores de portaria ‘in loco’, assistentes de supervisão, cursos periódicos de reciclagem, instalação de CFTV e alarmes são fundamentais para um bom desempenho da atividade”, enumera.

Por fim, Roberto Flores fala aos gestores sobre o papel dos supervisores: “São o principal elo de ligação entre a empresa (retaguarda administrativa) e o cliente (condomínio). O ideal é que sejam especializados, específicos para portaria e limpeza. Por exemplo, o da portaria deve ‘respirar’ segurança, falar com zelador e síndico a fim de obter informações úteis ao aprimoramento do trabalho, bem como sugerir posturas preventivas na área de segurança. Deve visitar o condomínio uma semana antes do início das atividades e, durante o contrato, acompanhar o trabalho dos porteiros, orientá-los, fiscalizá-los, corrigi-los e, principalmente, ensiná-los sobre a atividade de controle de acesso. O supervisor é ainda responsável por elaborar as escalas de serviço, encaminhar a documentação da empresa ao porteiro e vice-versa, solicitar ou entregar uniformes, indicar os profissionais para os cursos de reciclagem e proceder com apurações nos eventuais desvios de conduta.” Importante também, segundo ele, que a terceirizada disponibilize, além do supervisor, um instrutor de portaria. “No início dos serviços, ambos, por meio de um bastão de ronda, irão verificar os dias e horários em que houve ronda operacional e quanto tempo este profissional permaneceu nas dependências do condomínio. Instala-se ainda um alarme com botão de pânico e alerta-vigia conectado à sala de monitoramento da empresa. Pode-se ainda implantar um CFTV com câmera na portaria, de modo que a sala de monitoramento possa ver em tempo real a atitude do porteiro. O emprego de tudo isso junto dará ao condomínio a certeza do comprometimento da empresa terceirizada, além da sensação de segurança tão necessária nos dias atuais.”

Direcional Condomínios | Junho 2016

De outro modo, aos condomínios também cabem posturas, como: - Moradores e corpo diretivo não devem se aproximar muito dos porteiros. “Recomenda-se utilizar a estrutura da empresa para passar novas determinações. Desta forma, a equipe de supervisão também conhecerá as novas regras. Essa não é uma tarefa fácil, porque com o tempo a intimidade faz-se latente, ocasionando problemas, como ‘pedidos de empréstimos’, ‘compras fiada de produtos sem pagamento posterior’ etc.”; e - Síndicos devem usar a estrutura da terceirizada a favor do condomínio, como uma grande parceira.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO – PORTARIA

Foto Paulo Afonso

PELA TRANQUILIDADE E SEGURANÇA DE SÍNDICO E CONDÔMINOS

Joelma de Matos Dantas (Foto acima), advogada e gerente-executiva do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), afirma que “a contratação de uma empresa terceirizada implica, em primeiro lugar, na especialização da prestação de um determinado serviço”. Ou seja, é uma relação contratual que deve proporcionar “qualidade e profissionais treinados para executar a tarefa para a qual foram chamados”, além de “tranquilidade e segurança ao síndico e aos condôminos”. Por isso, é preciso uma “boa contratação”, escolher “prestadora de serviços idônea e honesta no cumprimento das suas obrigações”. Abaixo, estão reproduzidos os principais momentos de sua entrevista à revista Direcional Condomínios.

POSTURA DOS PROFISSIONAIS NA PORTARIA “O profissional contratado para o controle de acesso, seja para edifícios comerciais ou residenciais, recebe treinamento para lidar com as mais diferentes situações, sempre preservando a segurança do local. Ter uma conduta cordial e educada vale para qualquer caso, sempre.”

RELAÇÃO DO CONDOMÍNIO COM O TERCEIRIZADO “A Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho estabelece que o poder diretivo e a subordinação dos empregados terceirizados pertence única e exclusivamente à prestadora de serviços. Assim, o síndico (tomador de serviços) deverá

Foto Almir Almeida

Direcional Condomínios | Junho 2016

SEGURANÇA PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS

DICA / TERCEIRIZAÇÃO – PORTARIA

encaminhar à empresa sua demanda e de que maneira os serviços deverão ser executados. Com essas informações, a prestadora orientará os profissionais que farão parte da equipe da portaria.”

INTERLOCUÇÃO COM OS SUPERVISORES “O síndico deve esperar comprometimento deste profissional. A parceria entre prestadora e tomadora tem que funcionar, pois o síndico deve transferir toda a responsabilidade funcional de supervisão para a empresa terceirizada, caso contrário poderá ocorrer problemas.”

EXPECTATIVAS EQUIVOCADAS DO CONDOMÍNIO FRENTE À TERCEIRIZAÇÃO “Escolher uma prestadora de serviços terceirizados somente pelo preço ofertado e não pela especialização que a empresa oferece é o equívoco mais comum. Por isso, sugiro sempre pesquisar o histórico da empresa a ser contratada, buscar referências de mercado para não haver nenhum tipo de inconveniente.”

CONDIÇÕES DE TRABALHO DO TERCEIRO “Os funcionários terceirizados contam com todos os benefícios da legislação trabalhista, portanto, não há nada que os diferencie em termos de proteção legal em relação aos contratados diretamente pelo condomínio.”

DO PRESTADOR DE SERVIÇOS “Uma empresa especializada no segmento de prestação de serviços de portaria/controle de acesso deve oferecer serviço de qualidade, com profissionais altamente capacitados e treinados. Além de possuir uma postura ética e demonstrar idoneidade no cumprimento das obrigações legais que lhe competem.”

COMO CONCEDER BENEFÍCIOS EXTRAS

Representantes da Intelbras: Emerson da Fonseca Nascimento Silvério, à esq.; e Leandro Benedito de Magalhães

Direcional Condomínios | Junho 2016

No dia 14 de maio, em auditório na Alameda Franca, região dos Jardins, em São Paulo, Capital, a revista Direcional Condomínios promoveu treinamento operacional de segurança em condomínios para síndicos, zeladores e porteiros. O curso foi ministrado por Luís Renato Mendonça Davini, delegado do GOE da Polícia Civil, e teve o patrocínio da empresa Intelbras

Foto Rosali Figueiredo

“O síndico deve negociar o benefício extra diretamente com a prestadora para que ela, como empregadora, avalie a melhor maneira de repassá-lo aos trabalhadores que prestam serviços naquele condomínio.” (Edição: Rosali Figueiredo)

DICA / FACHADA

RETROFIT COM GANHO AMBIENTAL Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Mais do que falar sobre a recuperação estrutural das fachadas, necessária pela degradação dos materiais, o fim da vida útil dos sistemas e riscos à segurança, a Direcional Condomínios aborda, nesta edição, experiências de retrofit com implicações ambientais.

INTRODUÇÃO DE BRISES ATENUA CALOR

Direcional Condomínios | Junho 2016

O síndico Arrigo Terni e a esposa Ruth Langer Terni

A fachada de frente do prédio tem face Oeste, sem quaisquer barreiras à vista, já que o Condomínio Edifício Monte Claro divisa uma zona com restrição construtiva, no Jardim Paulistano, área nobre de São Paulo. Isso lhe garantiu uma insolação plena, com direito a testemunhar cotidianamente o pôr do sol nos últimos 40 anos. Porém, o aquecimento ambiental começou a render desconforto aos moradores, já que os cômodos de frente se transformaram em verdadeiras estufas nos dias de sol a pino. Tornou-se indispensável, assim, buscar uma solução para o problema, estudada por mais de uma década pelo condomínio. Até que, no final de 2015, os moradores das 20 unidades (uma por andar) começaram a usufruir do sombreamento proporcionado por brises importadas de alumínio, deslizantes sobre trilhos, caracterizadas pela transparência e instaladas em toda a extensão externa da fachada. A estrutura foi implantada por meio de um retrofit de peso e custo elevado (R$ 1,1 milhão), que exigiu esforços e organização de igual monta, mas que hoje recebe aprovação dos condôminos e repercute na valorização dos imóveis, diz o síndico Arrigo Terni, presidente da Associação dos Amigos do Jardim Paulistano. Segundo ele, foram necessários dez anos até que o condomínio conseguisse levantar, através de rateio extra, 70% dos recursos necessários para contratar a obra. “A ideia original era implantar terraços, mas não houve unanimidade. Posteriormente, colunas originalmente revestidas em alumínio começaram a

DICA / FACHADA O primeiro case, que abre a matéria, trata de edifício que implantou brises de alumínio, as quais atenuam o calor dos ambientes internos dos apartamentos, resultando em conforto e economia de energia. Na sequência, traz a história de condomínio que, além de corrigir falhas construtivas e de acabamento, buscou a modernização dos materiais, proporcionando melhor padrão estético e de ventilação e insolação às unidades. E, diferente do primeiro caso, a reportagem encerra com empreendimento que precisou fazer justamente o contrário: retirar as brises que caracterizavam suas fachadas, um projeto concebido nos anos 50 e executado nos 60. Aqui, motivações não faltaram. A principal foi segurança, mas houve um benefício ambiental considerável, já que as estruturas deslizantes eram feitas de amianto, material de efeito cancerígeno e uso proibido em muitos países. Acompanhe essas histórias nesta e nas próximas páginas.

Frente do Monte Carlo com as novas brises e a estrutura vista de área interna, mantendo-se a transparência

Direcional Condomínios | Junho 2016

dar problema, essas peças despencavam e uma delas chegou a atingir um caro estacionado. Como síndico, fiquei assustado e resolvi arrancar o alumínio, caso o condomínio não o aprovasse, pediria demissão. Com as colunas já ‘descascadas’, contratamos um escritório de arquitetura para desenvolver o projeto. Além da necessidade de revestir os pilares, teríamos que resolver o desconforto térmico dos apartamentos.” Desta maneira surgiu a ideia de implantar as brises externas deslizantes, em um sistema que permite ao morador mantê-las recolhidas num trecho cego da fachada (sem janelas), caso queira ter a visão totalmente liberada do sombreamento. Com os trabalhos finalizados, Arrigo Terni acrescenta que foi possível diminuir o uso de ar condicionado nos apartamentos. Mesmo assim, ele aproveitou a obra para instalar áreas técnicas em alumínio na fachada do fundo, para abrigar os aparelhos e proporcionar-lhe um visual mais harmônico. O engenheiro responsável pela execução do projeto, Paulo Maccaferri, diz que a intervenção tomou um ano e contou, antes da instalação das brises, com recuperação estrutural das superfícies: tratamento dos pilares e revestimento com placas cimentícias, reconstituição do emboço em alguns pontos, troca de revestimento cerâmico por pastilhas e introdução desses materiais em demais trechos, entre outros serviços. “O condomínio ganhou uma fachada de longa vida útil e baixa manutenção”, resume o engenheiro.

DICA / FACHADA

OUSADA, OBRA MUDA CARA DE RESIDENCIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

O síndico Hélio Mitsuru Iha (centro da foto), o Eng. Fernando Monacelli (à esq.) e o arquiteto Fábio Zeppelini: Eles contam com apoio de comissão de obras do condomínio para o retrofit do Edifício Cayowaá

O Condomínio Edifício Cayowaá tem se destacado na região do metrô Vila Madalena, no Sumarezinho, zona Oeste de São Paulo. Desde o ano passado, a fachada principal começou a exibir novas esquadrias de alumínio branco, com pintura eletrostática, tanto nas janelas das salas quanto nas dos três dormitórios, bem como pastilhas azuis de 7,5 X 7,5 cm. A obra impressiona não somente pelo efeito já proporcionado ao visual do prédio, quanto pelas proporções da intervenção, que exigiu verdadeira logística para a troca das janelas, intensa mobilização dos moradores e, claro, um rateio mensal hoje equivalente à taxa ordinária. O síndico Hélio Mitsuru Iha afirma que uma das condições que colocou para que assumisse o cargo há quatro anos e meio foi o apoio dos moradores ao retrofit da fachada, com aprovação em assembleia de comissão de obras que teria certa autonomia para tomar decisões. A intervenção já vinha sendo planejada havia bom tempo, com arrecadação extra de verba (que completa quase dez anos). O engenheiro Fernando Monacelli, responsável pela exe-

cução da obra civil, justifica o ultimato do síndico: o projeto original do prédio, de quatro décadas, “não garantia estanqueidade”. Infiltrações nas unidades tinham se tornado crônicas. Médico otorrino, Hélio não teria condições de ficar sozinho à frente do projeto, por isso o apoio da comissão e, desde o final de 2014, do arquiteto Fábio Zeppelini, contratado para ajudar a organizar e a fiscalizar os serviços (incluindo intervenções nos 62 apartamentos). Tudo demanda planejamento preciso. Segundo o engenheiro Fernando Monacelli, os trabalhos incluem etapas como: demolição das pastilhas antigas; execução de novo emboço na superfície, com acréscimo de espessura (corrigindo vício construtivo da obra original); troca dos contramarcos de ferro por alumínio, com retirada das janelas antigas (em alumínio); instalação de tapumes para fechar provisoriamente os vãos e execução de alvenaria; introdução de pingadeiras em granito abaixo de cada janela; e colocação das novas pastilhas e janelas. Com dois blocos, o condomínio iniciou os serviços pela fachada da frente, estabelecendo-se que eles seriam executados em partes, a cada conjunto de cinco andares. No momento, está sendo trabalhada a fachada dos fundos; depois, a obra finalizará nas fachadas dos vãos de ventilação, onde estão as áreas de serviço, também com troca de esquadrias. Antes do início da obra, o condomínio adquiriu e recebeu do fornecedor as esquadrias das fachadas principais. Agora negocia as de serviço. De outro modo, como as esquadrias antigas foram vendidas para reciclagem, os gestores conseguiram aporte extra de verba, suficiente para comprar o novo revestimento cerâmico, afirma o arquiteto Fábio Zeppelini. O custo final deverá chegar a quase R$ 3 milhões. Mas os resultados são visíveis e já mensuráveis: além de ver eliminadas as infiltrações e ganhar um padrão estético moderno no edifício, o morador obteve conforto interno. “Mudou a percepção de luz e temperatura dos ambientes, foi lhe dada uma nova condição de vida, uma sensação de casa nova”, observa o engenheiro Fernando Monacelli. Com investimentos entre R$ 40 mil e R$ 50 mil por unidade, o processo todo, que deverá estar concluído em 2017, deverá render uma valorização imobiliária de 30% para os imóveis, conforme estimam e concordam síndico, engenheiro e arquiteto. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Junho 2016

DICA / FACHADA

DICA / FACHADA EDIFÍCIO CAYOWAÁ

A - Fachada de frente durante andamento da obra

Direcional Condomínios | Junho 2016

B – Fachada de frente concluída

C- Fundos no começo dos trabalhos

DICA / FACHADA

EM BUSCA DA MODERNIZAÇÃO E SEGURANÇA

Brasil Colônia, Brasil Império e Brasil República designam os três condomínios abrigados sob o empreendimento Tradição Brasileira, uma das heranças que o arquiteto e construtor João Artacho Jurado deixou à cidade de São Paulo, no bairro de Higienópolis, área central. Aqui, porém, sua empresa faliu e não finalizou a obra. Projetados nos anos 50, os condomínios foram concluídos por outra construtora e entregues somente em 1967, com 166 apartamentos de tamanhos variados, lojas no térreo e áreas de circulação unificadas. O legado transformou-se em inconveniente e risco nas décadas recentes, principalmente nos últimos dez anos, quando estruturas das fachadas, dominadas por brises de amianto cinza (imensas venezianas deslizantes sobre trilhos), guarda-corpos nas sacadas e perfis decorativos começaram a despencar sobre o jardim. De acordo com a síndica Cristina Racco, do Edifício Brasil Colônia, houve forte resistência inicial de moradores contra iniciar as obras necessárias, consideradas radicais e caras, mas uma ordem de interdição da Prefeitura de São Paulo fez com que, finalmente, os trabalhos fossem contratados. “Os prédios foram notificados em 22 de março de 2014 pela Prefeitura para retirar todos esses elementos, que apresentavam risco iminente de queda, no prazo de sete dias, sob pena de interdição. Negociou-se um prazo com o Município e fizemos o trabalho ainda em 2014. A empresa contratada retirou as brises de amianto, mas teve que recuperar (ao longo de 2015) muitas áreas da fachada preenchidas com amianto, incluindo os parapeitos das varandas”, relata Cristina. O custo desta etapa foi alto, R$ 4 milhões, bancados por meio de rateio extra. Para a sequência do retrofit, os três condomínios discutem no momento alternativas de acabamento às fachadas (projeto final será aprovado em assembleia), prevendo-se novas janelas, venezianas, caixilhos e demais elementos de volumetria, a serem bancados com novo rateio extra, em montante equivalente ao que foi gasto na primeira fase. Estão previstos pelo menos mais dois anos de obras, afirma Cristina Racco. Porém, síndica e condôminos respiram aliviados, por eliminarem os riscos e também estarem livres do amianto, material que exigiu descarte ambiental oneroso por parte do condomínio. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Junho 2016

A síndica Cristina Racco (à dir. na foto) e a subsíndica Ivani Andrade, do Brasil Colônia: sustos e risco de interdição levaram ao retrofit do empreendimento, aqui já sem as brises de amianto

ACESSIBILIDADE, ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Junho 2016

ACESSÓRIOS...

Direcional Condomínios | Junho 2016

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS

Direcional Condomínios | Junho 2016

AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENA, ASSESSORIA ESPORTIVA, BOMBAS, BLOQUEADOR DE AR

Direcional Condomínios | Junho 2016

CADEIRA, COBERTURA, DESENTUPIDORA

Direcional Condomínios | Junho 2016

CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Junho 2016

elevadoR

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

ELEVADOR...

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

ELEVADOR

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

FITNESS...

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

FITNESS, DIAGNÓSTICO DE SEGURANÇA, ILUMINAÇÃO, HIDRÁULICA

Direcional Condomínios | Junho 2016

HIDRÁULICA

Direcional Condomínios | Junho 2016

GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Junho 2016

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2016

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Junho 2016

IMPERMEABILIZAÇÃO ...

Direcional Condomínios | Junho 2016

IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO, LUZ DE EMERGÊNCIA

Direcional Condomínios | Junho 2016

INTERFONE

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, MANUTENÇÃO PREDIAL, MURO DE VIDRO, PERÍCIA PREDIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2016

PINTURA PREDIAL, PISO

Direcional Condomínios | Junho 2016

PLAYGROUND

Direcional CondomĂnios | Junho 2016

PORTA CORTA-FOGO, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

Direcional Condomínios | Junho 2016

SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2016

TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Junho 2016

terceirização...

Direcional Condomínios | Junho 2016

terceirização

Direcional Condomínios | Junho 2016

TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2016

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORMES, VIDROS

Direcional Condomínios | Junho 2016