Revista Direcional Condomínios - Ed. 292 - ago/23

Caro(a) Síndico(a)!

Transformar é mudar uma condição, um estado, uma estrutura e no condomínio, o retrofit com acessibilidade valoriza a edificação, deixa a construção em dia com a legislação e favorece seu uso por muita gente, da senhora com carrinho de feira ao idoso, ou cadeirante. Uma baita transformação! Ah, lembrando: a parcela idosa de brasileiros, com 60 anos ou mais, subiu para 15,1% em 2022, sendo que representava 11,3% uma década atrás, como aponta recente divulgação do Censo do IBGE. Pense nisso. Para o condomínio residencial ou comercial que precisa de financiamento para obras desse fim, vale registrar que a linha Giro Sustentável PJ (Santander) contempla, entre mais destinações, a melhoria da infraestrutura de acessibilidade em edifícios.

Outras possibilidades de crédito para transformar algo na edificação, como energia elétrica em fotovoltaica, ou na vida financeira, como as inadimplências geridas pelas garantidoras, são tema de outra reportagem dessa edição. A modernização que rompe com o arcaico, você encontra na Dica Elevador; e a solução para encomendas em modernas portarias você vê na Dica Serralheira. Na Dica AVCB, acompanhe a jornada pró-segurança de um prédio antigo, e veja sugestões para transformar mentalidades e formar brigadistas no condomínio.

E lembre-se: em 26/09/23 tem Mega Rodada de Negócios com Empresários Brasil, no Espaço Hakka, das 8h às 16h. Transforme o seu dia, reencontre colegas, faça bons negócios para o seu condomínio e concorra a sorteios em PIX – serão 17 sorteios de R$ 500,00 cada, o que totaliza R$ 17 mil reais! Compareça e boa sorte!

Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima Como lidar com um condômino antissocial?

Coluna Márcio Rachkorsky

Síndico, Conte sua História! Paulo Fontes: compromisso com a gestão

Dica: AVCB e Brigada de Incêndio

Capa Condomínio: modernização com acessibilidade

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Administração Aporte com linhas de crédito e garantidoras

Dica: Elevador Dica A versatilidade da serralheria

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@direcionalcondominios.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Alexandre Mendes

Evelyn Neves

Fabian Mesquita

Nil Ricarte

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

CAPA Foto Canva

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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ATENDIMENTO AO CLIENTE

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DIAGRAMAÇÃO

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EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Douglas Barbosa da Silva

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José Ricardo da Silva

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Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL

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Por Diego Basse

UM DOS termos mais comentados nos condomínios é condômino antissocial. Figura “campeã de audiência” no livro de reclamações. Facilmente identificamos o perfil: o agressivo, o das obras irregulares, e o festeiro. Em comum há contrariedade ao sossego, à salubridade e segurança dos vizinhos (Art. 1336 do Código Civil).

A lei prevê duas condicionantes determinando a antissocialidade do morador: a impossibilidade do convívio coletivo e a repetição do comportamento. E o que fazer? Multar e ratificar na assembleia a aplicação da multa (até 10 cotas), garantindo ao infrator a possibilidade de direito de defesa.

Também é possível propor ações judiciais, como a Ação de Obrigação de Fazer e Não Fazer, que tem por objetivo limar a conduta nociva – adicionalmente, será arbitrada multa pelo juiz e cobrada em caso de descumprimento da ordem judicial. O efeito é imediato porque “dói no bolso”.

Outra medida é o pedido judicial de expulsão, que deve ser validado pela assembleia, comprovando no processo judicial a incompatibilidade de convívio. Reclamações registradas, imagens de vídeo, depoimentos dos funcionários e as notificações enviadas, são elementos de prova essenciais para convencer o juiz a conceder o afastamento provisório ou permanente. O direito de propriedade é mantido, mas com a supressão do uso da unidade pelo condômino antissocial. Ou seja, o “rebelde” pode alugar a propriedade, mas não residir nela.

E uma boa notícia para quem convive com o antissocial: nossos tribunais têm concedido decisões favoráveis, validando o pedido de socorro coletivo para preservar a harmonia coletiva. Síndicos, é possível restabelecer o sossego, pois como bem destacou o Prof° Martinho Neves Miranda, “o Direito não socorre aos que dormem, mas socorre aqueles que querem dormir em paz”.

DIEGO BASSE

Advogado pós-graduando em Gestão de Pessoas pela PUC-RS. Membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto de Direito Imobiliário), atuante no segmento de condomínios há quase 20 anos e docente no setor.

Mais informações: diego@gbbadv.com.br

Foto Divulgação

ROMPENDO BARREIRAS

Modernizar o condomínio e, ao mesmo tempo, promover acessibilidade, coloca a edificação em conformidade com a lei, valoriza o patrimônio e traz bem-estar e segurança a moradores e visitantes

Por Isabel Ribeiro

REFORMA ou retrofit dão novos ares para que condomínios antigos se mantenham valorizados frente aos novos empreendimentos, e dão oportunidade às inserções de acessibilidade. Até mesmo porque não se consegue aprovação de projeto de obra se não houver comprovação de acessibilidade no acesso da edificação e das áreas comuns.

Especialista em acessibilidade e docente do tema no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE-SP), a arquiteta Vanessa Pacola Francisco exemplifica: “Vamos supor que eu queira reformar a churrasqueira, com acréscimo de área, para criar um espaço gourmet. Quando eu der entrada do novo projeto na Prefeitura, terei de atender também os requisitos de acessibilidade”.

A profissional comenta que já escutou frases como: ‘Poxa, no meu condomínio não tem cadeirante!”, ao que faz uma reflexão: “E quanto aos familiares e amigos que visitam os moradores, ninguém tem algum tipo de deficiência? Ou no próprio condomínio, não há pessoas com dificuldade de locomoção, ou que transporta o bebê no carrinho? Essa visão precisa mudar. É muito generoso poder olhar para o próximo e compreender que ele tem de vivenciar o condomínio da mesma forma que os demais”.

Vanessa Pacola

A arquiteta acrescenta que acessibilidade é tornar o uso de um espaço acessível a um maior número de pessoas. “As pessoas esquecem que vão envelhecer, os passos vão ficar mais lentos; que poderão precisar de muletas por conta de alguma fratura etc. São fatos que precisam ser pontuados pelos síndicos nas assembleias”, enfatiza.

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Francisco: generosidade

Vanessa constata ainda que poucos se lembram que deficiências podem ser conjuntas. “Não basta colocar barras de apoio no banheiro, mas não trocar a torneira por um modelo acionado por alavanca. O cadeirante pode ter algum problema nos membros superiores, então a adaptação tem de ser completa”. Ela acrescenta que as especificações das condições de acessibilidade se encontram na NBR 9050 da ABNT, podendo ser baixada gratuitamente na internet.

FRENTE REMODELADA

Há alguns anos o Edifício Líria, de 1977, começou a passar por um programa de modernização. A primeira modificação no condomínio de uma torre situado na região da Avenida Paulista foi a renovação da entrada e portaria. “O condomínio ganhou em segurança, acessibilidade, identidade e beleza. A acessibilidade através de rampas, corrimões e largura suficiente

Atendendo, entre outros clientes, a condomínios há duas décadas, Eduardo reforça que edificações edilícias precisam passar por adaptações para atenderem a Lei 13.146/2015 – Lei Brasileira da Inclusão (LBI), e reitera que a recusa pode ser considerada discriminatória. “No momento em que o síndico se recusa em adaptar uma edificação para garantir igualdade de oportunidade está incorrendo num crime”.

O arquiteto salienta que o cumprimento da legislação é fiscalizado pela prefeitura e Ministério Público, e que a

O projeto de modernização do Líria (imagem que abre esta reportagem) ficou a cargo do arquiteto Eduardo Ronchetti de Castro, também responsável pelo “antes e depois” publicado nesta reportagem, sobre transformação no acesso ao Edifício Marco, em Copacabana, Rio de Janeiro, com instalação de plataforma elevatória e adequação da escada conforme normatização. Especialista no segmento, ele é educador e autor dos livros “Acessibilidade Arquitetônica” e “Acessibilidade – 14 Profissionais e 1 Propósito”.

fiscalização ocorre por denuncia ou diligência. “Independentemente de haver ou não fiscalização, isso não diminui a responsabilidade do síndico fazer o que é certo para que todos tenham igualdade de oportunidade, autonomia e segurança, como colocar uma

Fotos Divulgação

Eduardo Ronchetti de Castro projetou reformas na entrada do Edifício Marco (à dir., antes e depois) e do Edifício Líria (imagem na página ao lado)

para o trânsito de cadeirantes foi o maior ganho”, observa o síndico orgânico José Jaime Sznelwar.

plataforma ou rampa, ou um sanitário acessível, um piso correto ou corrimãos nas escadas, por exemplo”.

Eduardo cita que adaptar oito itens principais já torna o condomínio inclusivo. São eles: calçada, cuja obrigatoriedade de reforma não é da prefeitura; entrada; balcão de atendimento; sanitários; sinalização visual e tátil; rota acessível interligando ambientes; vagas de garagem e elevadores com condições de acessibilidade.

ACESSO LIBERADO

pecificamente para acessibilidade, que custou R$ 40.920. Pela comodidade de uso também no inverno ou em dias chuvosos, a piscina coberta foi a escolhida para receber em seu interior a superfície de polipropileno acompanhada de corrimãos bilaterais. “A rampa é antiderrapante e o declive tem no máximo 8,33%, conforme preconiza a NBR 9050”, detalha o síndico. “É um investimento que atende à legislação, mas que também promove melhor qualidade de vida, uma vez que permite que pessoas que se locomovem com cadeira de rodas, com andador ou idosos consigam desfrutar da piscina”.

No Quality House Lapa, na zona oeste, construído há 13 anos, havia acessibilidade nos acessos aos espaços das áreas comuns, como parquinho, churrasqueira e piscinas. Entretanto, um morador cadeirante e outro com mobilidade reduzida não conseguiam tomar banho de piscina e levaram a questão ao síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem, egresso da engenharia civil. “Contratamos uma arquiteta, estudamos soluções, mas a estrutura das piscinas não permitia intervenções”, relata.

A alternativa foi investir em uma rampa idealizada e comercializada es-

Deficiente física, Mariana Guidoni lamenta falta de acessibilidade em prédios antigos

“SÍNDICOS DEVERIAM FAZER UM EXERCÍCIO DE EMPATIA”

Mariana Guidoni é advogada condominialista em São Paulo e deficiente física – por causa de uma luxação no quadril, manca de uma perna. Transita em vários condomínios, comemora que os mais jovens têm acessibilidade, mas lamenta que em muitas construções antigas o acesso ainda se dê por escadas. “Não me traz grandes prejuízos porque subo degraus, mas eu penso na dificuldade dos outros, sei como é complicado, usei cadeira de rodas durante um ano de pós-cirúrgico”, comenta.

A advogada fala que “síndicos deveriam fazer um exercício de empatia”, e sugere: “Vale alugar uma cadeira de rodas por um dia, ou colocar uma venda nos olhos, e tentar acessar o condomínio e utilizar as áreas comuns. Essa experiência vai revelar muito do que necessita ser feito em termos de acessibilidade”. Ela também aconselha o gestor a conhecer sua comunidade e zelar por ela. “Se tiver um deficiente auditivo, o faça saber que haverá um tradutor de libras na assembleia; se houver uma criança deficiente, ao contratar uma recreação de férias, por exemplo, certifique-se de que ela será incluída nas atividades. A oportunidade tem de ser a mesma para todos”.

Foto Divulgação

Foto Divulgação

Rampa torna piscina do Quality House Lapa acessível para todos

“O EGOÍSMO DO INADIMPLENTE CONTUMAZ”

Por Márcio Rachkorsky

POR

DEFINIÇÃO,

egoísta é aquele que coloca seus interesses em primeiro lugar, em detrimento das demais pessoas com quem se relaciona. Inadimplente é aquele que falta ao cumprimento de suas obrigações jurídicas no prazo estipulado e, contumaz, é aquele que insiste, que é costumeiro num hábito. Eis a definição perfeita para o morador que, apoiado nos seus vizinhos, colocando seus interesses particulares acima de tudo, decide habitualmente não pagar o condomínio. Não me refiro aos poucos inadimplentes momentâneos, vizinhos conscientes, que atravessam alguma fase delicada na vida, mas que logo buscam soluções para acertar os boletos do condomínio em atraso. Falo aqui daquele que escolhe não pagar o condomínio, mas que não abre mão do conforto, dos hábitos caros e da boa vida, acarretando para o vizinho a dura obrigação de custear sua parte na divisão das despesas corriqueiras do condomínio.

Todo cidadão de bem, em algum momento, precisa tomar decisões difíceis. Não é vergonha alguma devolver o carro para o banco, mudar para um imóvel menor e mais barato, talvez num bairro mais simples. Basta coragem e, acima de tudo, DIGNIDADE! Mas, com a pandemia e, diante das dificuldades de caixa nos condomínios, alguns devedores contumazes querem oferecer acordos demasiadamente vantajosos a eles, querem pagar à vista suas dívidas, fruto de anos e anos sem pagar os boletos, mas exigem a isenção de multas, juros,

correção e honorários. Querem pagar o que devem com vantagens absurdas, fazendo parecer que são os salvadores da pátria. Síndicos, não aceitem! Eles não merecem e a lei impede isso. Felizmente, a lei mudou e está bastante dura e as execuções judiciais estão muito mais céleres e efetivas, um alento para síndicos e advogados. Artilharia pesada nos inadimplentes contumazes!!!

MÁRCIO RACHKORSKY

Advogado especialista em condomínios, comenta o setor condominial e imobiliário na Rádio CBN e no telejornal SP1 (Rede Globo). É sócio da empresa RS Serviços.

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RECURSOS FINANCEIROS PARA CONDOMÍNIOS

Linhas de crédito oferecidas por instituições financeiras e serviço de garantidoras são ofertas do mercado para o nicho condominial

Por Isabel Ribeiro

ALEXANDRE Teixeira

Varjão conheceu os benefícios da energia limpa em um evento do setor e levou o assunto aos condôminos do Residencial Nelson Mandela, em São Bernardo, onde reside e é síndico há três anos. O interesse foi unânime, afinal a conta da concessionária vinha batendo em R$ 6.500,00 e a alternativa traria redução expressiva de valor. “Como não tínhamos verba para aquisição e instalação das placas fotovoltaicas, fomos atrás de crédito”, relata, mencionando que o obtiveram com o BV (Banco Votorantim). “Precisávamos de R$ 190 mil, o que nos saiu, com juros, por R$ 396 mil em 72 parcelas. Por seis anos, será quase como se ainda pagássemos o valor citado da tarifa de luz, porém teremos retorno do investimento”.

Para condomínios que priorizam medidas ecológicas, há também no mercado a linha Giro Sustentável PJ, que atende correntistas e não corren-

O síndico Alexandre Teixeira Varjão recorreu ao crédito bancário para adotar sistema de energia fotovoltaica em condomínio do ABC

tistas do Santander, para execução de obras como instalação de posto de recarga para veículos elétricos, entre outras. O banco dispõe ainda da CDC Solar, uma linha específica que financia até 100% da compra e instalação de painéis fotovoltaicos para geração de energia solar.

O advogado especialista em questões condominiais José Roberto Comodo Filho aponta que linhas de crédito são muito utilizadas por condomínios que necessitam cobrir estacionamentos com tela de sombreamento, perfurar poços artesianos, buscar energia alternativa ou fazer obras de fachadas. O recurso pode ser atrativo para edifícios antigos que desejam acrescentar sacadas à construção, pois “tal retrofit em um prédio com 50 unidades pode chegar a cinco milhões e meio”, avalia.

Seja qual for a finalidade do financiamento, ele lembra que, por segurança jurídica, o dinheiro tem de ser rastreável o tempo inteiro – essa é uma garantia de que os riscos com desvios (corrupção) ou falhas na contratação do prestador de serviços serão reduzidos. “O dinheiro deve sair da conta financeira, ir para a conta do condomínio e desta para o prestador de serviço”.

Outra instituição que concede empréstimo e financiamento aos condomínios é o BTG Pactual, mas o faz apenas para clientes da garantidora associada ao banco. A propósito, garantidoras são empresas que assumem

Foto Divulgação

a cobrança da taxa condominial e repassam a receita ao condomínio mediante uma comissão, assumindo o repasse até mesmo de unidades que não pagarem as suas cotas. Normalmente não ‘compram’ inadimplências passadas, mas pode ser negociável. O serviço ganhou força a partir da crise sanitária com o aumento de inadimplentes.

Para o síndico profissional Marcio Lima, gestor e morador do Residencial Condomínio Vitória Real, no Sacomã, zona sul, apostar numa garantidora foi a solução para conter um hiato recorrente entre o vencimento da cota no dia 24 e quitação no dia 5 ou 10 do mês seguinte. “Não chegamos ao ponto de atrasar contas de consumo ou fornecedores, mas todo mês tínhamos a preocupação de a receita não entrar em tempo hábil”, fala o síndico. A situação se complicou quando a inadimplência ultrapassou 10% da margem na previsão orçamentária. “Contratamos uma garantidora há mais de um ano, que desconta 5% da receita e entrega o restante em até dois dias úteis. Isso me trouxe mais tranquilidade para focar em outras necessidades do condomínio”, diz Marcio.

O síndico profissional Marcio

Lima apostou em garantidora por conta de inadimplências no condomínio

O advogado Comodo vê o papel das garantidoras com bons olhos e diz ser um recurso interessante quando a inadimplência atinge patamares de 8% a 10% ou passa a consumir as reservas do condomínio. Ele destaca que a decisão de lançar mão desse expediente deve ser previamente aprovada em assembleia. “O risco para o condomínio é pequeno porque as garantidoras seguem regras ditadas pelo Banco Central e são fiscalizadas. Mas o contratante precisa ter cuidados básicos, sendo recomendado que consulte um advogado com experiência em contratos financeiros para evitar ‘pegadinhas’, além de pesquisar o histórico da garantidora para dar segurança jurídica ao condomínio”, orienta.

Por sua vez, Suse Paula Duarte Cruz, advogada e consultora condominial, pondera que para um condomínio ter de antecipar receitas é porque não houve uma gestão atenta às necessidades do empreendimento. “Um dos de-

veres do síndico é o de cobrar o inadimplente e não deve delongar para fazê-lo. Os condomínios que antecipam receitas mensalmente incorrem num perigo ainda maior: recebem menos e a médio prazo terão que rever sua arrecadação”, acredita Suse.

E QUANDO O CONDOMÍNIO TEM DINHEIRO, ONDE APLICAR?

No contraponto aos condomínios que buscam auxílio, aqueles que gozam de boa saúde financeira podem não mais querer deixar recursos de fundo de reserva ou de caixa na Caderneta de Poupança em função da pouca rentabilidade.

“Quem fala que está aplicando na poupança hoje, está equivocado, pois a velha Caderneta se tornou apenas um meio de manter o dinheiro guardado e perder um pouco menos para a inflação”, esclarece o síndico profissional Luís Lopes, egresso do setor bancário, onde foi executivo por 30 anos.

O condomínio não é um especulador de dinheiro, então investimentos de risco devem ser descartados. “Sob hipótese alguma o síndico deve autorizar um investimento em renda variável ou moedas estrangeiras. Tampouco comprar Bitcoin com o dinheiro do condomínio; há relatos na mídia de síndico que se deu mal com criptomoedas”, diz Luís.

Para ele, é preferível ser conservador e a melhor aplicação no momento é em Certificado de Depósito Bancário (CDB), um clássico título de renda fixa. Essa modalidade é garantida pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), e caso a instituição financeira sofra interferência ou liquidação, repõe até R$ 250.000,00 para o investidor. A lista completa dos bancos associados ao FGC pode ser acessada no site www.fgc.com.org

Foto Divulgação

“SER HONESTO E TRANSPARENTE É PRIMORDIAL PARA

UMA BOA GESTÃO”

Paulo Fontes, 54 anos, é sindico orgânico e executivo em multinacional

“SINDICATURA significa compromisso. Eu assumi como síndico do condomínio Domínio Marajoara já faz 10 anos e ocupo esse posto com responsabilidade e ética. Sou executivo de Tecnologia da Informação (TI) em uma multinacional estadunidense, onde honestidade e ações corretas são parte da cultura da empresa. Aplico muito dessa vivência em minha gestão, tanto em aspectos financeiros quanto operacionais.

Ser honesto e transparente é primordial numa boa gestão, então eu controlo até mesmo o lançamento de R$ 0,50 da previsão orçamentária. Quando me tornei síndico, contratei um serviço mensal de auditoria, e o auditor participa da assembleia de prestação de contas todos os anos. Honestidade gera confiança, por isso minha relação com os seis conselheiros fiscais é produtiva e harmoniosa – eles confiam em mim e todos queremos o melhor para o condomínio.

O Domínio Marajoara é um condomínio-clube no Jardim Marajoara, na zona sul, mas brinco que é uma cidade devido ao tamanho, faturamento e demanda. Para se ter uma noção,o empreendimento ocupa 66 mil m² e um terço dessa área é de vegetação nativa. Nas sete torres altas habitam quase 600 famílias. Algumas também possuem imóveis em outros condomínios da região e comentam com os respectivos síndicos sobre a nossa administração. Esses gestores nos procuram para trocas de experiências, o que tem se tornado uma prática constante e saudável.

Quando assumi o cargo, eu já administrava um prédio pequeno na praia; outra realidade. Tive receio por ser um condomínio gigantesco e com problemas

Foto Almir Almeida

financeiros, mas me incomodava ver que oportunidades de melhorar a situação eram mal exploradas. Creio que isso me motivou a abraçar tamanha responsabilidade. Busquei me capacitar, fiz dois cursos de síndico profissional e um de Direito Condominial.

No início não foi fácil, eu me reunia todos as noites com o conselho fiscal para buscarmos soluções porque o dinheiro em caixa dava para menos de três meses. Nas ações, revimos contratos e substituímos algumas prestadoras de serviço. Só a troca da administradora por outra, inclusive muito bem referendada no mercado, nos gerou uma economia mensal de R$ 45 mil.

Na limpeza, havia 36 funcionários e o condomínio vivia sujo. Com o perdão do trocadilho, limpei a área! Passamos a ter 24 funcionários orgânicos nessa função e está tudo limpo. E a partir dessa alteração, ainda consegui criar cinco postos de fiscais de área, o que é vital quando se tem uma população infantojuvenil que representa 35% dos moradores. Esses profissionais, com muito tato, ajudam a cuidar para que não haja degradação dos brinquedos, do gramado e nem riscos aos bichinhos da mata, como alguém alimentar os saguis com comida inapropriada.

Logo no começo, interferi também na questão da segurança, pois a mesma empresa que cuidava dessa parte fazia o monitoramento das imagens, sendo que o correto é ter empresas distintas. Ainda na segurança, conseguimos um upgrade para 200 câmeras e depois para 400. Depois, ainda investiríamos na reforma da central de monitoramento, isolando os servidores em uma sala climatizada, como tem de ser para preservação dos equipamentos.

Sou apaixonado por TI, mas também tenho grande apreço pela administração condominial, por suas demandas de ordem prática, comportamental e psicológica. Sempre fui muito focado, eu era um garoto nerd, voltado aos estudos. Trouxe esse lado focado para a gestão. Dessa maneira, e com participação do conselho, o condomínio foi se capitalizando e chegou a quase R$ 6 milhões em caixa, então deixamos de cobrar fundo de reserva por cinco anos e ainda assim fizemos melhorias.

Melhorias são necessárias porque, em média, com dez anos, algumas áreas do condomínio ficam feias e obsoletas. Revitalização tem a ver com atualizar o valor imobiliário para que o proprietário continue tendo liquidez no seu investimento. Já revitalizamos o espaço cultural, o cinema, a academia, a garage band e as churrasqueiras, tudo às expensas do condomínio. Só houve rateio de 50% do custo da pintura das fachadas e da construção da quadra de beach tennis.

Até agora a minha ação mais ousada foi alterar a Convenção Condominial. Foram cerca de oito meses para modificar 63 itens, num trabalho de corpo a corpo para convencer as unidades a votarem em cada item. Convenções são ‘cópia e cola’ de um material que não condiz muito com a realidade dos condomínios. A revisão foi neces

sária para não ficarmos engessados. E pude criar dentro da convenção a Ficha Limpa, um requisito de antecedentes criminais, entre outros, para postulantes ao cargo de síndico e conselheiro.

Pela dimensão do condomínio, institui comissões que me auxiliam na gestão, como a de ética e disciplina, que avalia se um ocorrido é passível de advertência ou multa e, neste caso, temos um fluxograma de multas de acordo com o grau de infração. A comissão faz a avaliação inicial, mas o parecer final é do síndico e conselho.

Eu trouxe aprendizados do mundo corporativo, como as apresentações com vários slides nas deliberações em assembleias, sempre de maneira clara para dirimir dúvidas e otimizar o tempo. Na verdade, administro o condomínio como se fosse uma empresa, que tem de gerar receita. Alguns colegas dizem que é para administrar aquilo que entra no condomínio e efetuar gastos dentro daquele giro de caixa. Não digo que estejam errados, mas eu acho que o condomínio tem de ter dinheiro. Assim você mantém uma taxa condominial razoável e dinheiro em caixa, que são fatores considerados por quem se interessa em comprar um apartamento.

Uma dica sobre o aspecto financeiro é rever a cada dois, três anos, os contratos de fornecedores. Se com os reajustes, estes valores estiverem além dos praticados pelo mercado, vale buscar uma negociação. Muitas vezes o fornecedor não quer perder o contrato e, comumente, ele possui margem de negociação. Eu ajo assim e o condomínio está sempre equiparado ao mercado”.

Paulo Fontes, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

PRATICIDADE & ESTÉTICA

Versátil, a serralheria marca ponto no recebimento de encomendas a ocultação de tubulações aparentes

Por Isabel Ribeiro

A SERRALHERIA tem presença marcante nos edifícios. Na instalação de portarias remotas, surge na construção de clausuras, reforço na segurança, ajustes nos portões, mas não só, como relata a síndica profissional Joyce Fernandes, que assumiu um condomínio na zonal sul na fase de transição no modelo de portarias. “Precisávamos de uma solução para suprir o volume de entregas”, explica.

A síndica e o conselho buscaram possibilidades de resolução, inclusive inspirando-se nos vizinhos do bairro, e propuseram aos condôminos que fosse construída uma caixa metálica personalizada para atender a demanda. “Fomos em cerca de cinco serralherias até acertarmos o serviço, que saiu por R$ 3.600,00”, diz a gestora.

Joyce conta que o objeto foi confeccionado sob medida para ocupar um espaço da clausura de modo que não interferisse na circulação. “O investimento foi excelente; o operador da portaria acompanha o entregador pelas câmeras, abre o primeiro portão para ele, que deposita a entrega e sai. O morador faz a retirada a seu tempo, com conforto e segurança”, constata.

O serviço de serralheria também pode valorizar a estética dos condomínios, como observa a arquiteta e urbanista Débora Durigon. “A serralheria é muito versátil, empregada em portões, muros de vidro e corrimões, por exemplo. Porém, pode ser usada para ocultar coisas não tão bonitas, como tubulações”.

Em um condomínio antigo do centro, ela projetou uma ‘moldura’ de alumínio com pintura em branco para camuflar a tubulação amarela de gás que passa pelo hall, iniciando na parede em sentido vertical e depois prosseguindo horizontalmente, próximo da linha do teto. “Ocultamos a tubulação com ‘moldura’, projetada com grades de ventilação, um detalhe importante para prevenir acidente em caso de eventual vazamento de gás”, destaca Débora.

A tubulação

PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND: BRINQUEDOS, PISOS E BRINQUEDOTECA

foi camuflada com 'moldura' de alumínio pintado

COMBO DE SEGURANÇA

AVCB em dia e Brigada de Incêndio bem treinada são medidas que visam salvar vidas e patrimônio

HÁ POUCO mais de um ano a síndica Eliane Martins ‘respira normalmente’, como ela mesma afirma. Isto porque em junho de 2022 o Edifício Tropical conquistou o seu AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), válido até 2027. O prédio erguido em 1963 na Barra Funda, zona oeste, conta com equipamentos e procedimentos mais seguros, brigadistas e uma nova consciência coletiva na prevenção de sinistro. Cenário oposto ao de 2014, quando assumiu a gestão. “Eu me tornei síndica para tentar melhorar um local tão mal conservado e com risco iminente de incêndio”, diz.

Ela entrega que foram muitos os percalços até obter a certificação, como sanção fiscal. “Eu tinha plena noção de que o prédio não possuía AVCB, inclusive era uma das situações a serem regularizadas, mas isso dependia de resolvermos primeiro outras pendências que traziam risco, como a parte elétrica e o gás, que era de botijão”, conta Eliane. “No meio do caminho, quando já tínhamos um novo centro de medição pronto, um condômino, ex-conselheiro, mesmo ciente de todo o nosso empenho, denunciou o condomínio por falta de AVCB e fomos notificados”, expõe. Eliane relata que a partir do ocorrido, o condomínio aprovou em assembleia a contratação de uma empresa especializada em AVCB. Mesmo essa tendo iniciado os trâmites legais, passados três meses o condomínio foi multado por ainda não ter se regularizado. “Recorremos e perdemos. Contudo, entrou um dinheiro extra no caixa na ocasião e pagamos a multa”.

DESAFIOS SUPERADOS

A síndica fala que no começo da gestão lidou com entraves financeiros. A maneira encontrada de aprovar a reforma elétrica, tão urgente, foi parcelar o serviço em 20 vezes. Na instalação do gás encanado, o condomínio obteve um desconto da Gomgás, benefício concedido na época

Por Isabel Ribeiro

Foto Divulgação

Eliane Martins: desafios em prol do AVCB

da pandemia, e parcelou a obra em 36 meses ( R$ 17,18 por unidade). Já as despesas com a especialista em AVCB foram parceladas em 20 vezes.

As adaptações no Edifício Tropical exigiram uma providência inesperada. “A arquitetura da escadaria de emergência impede que tenhamos portas corta-fogo, então tivemos de fazer um trabalho de proteção passiva contra incêndio, aprovado no projeto do AVCB, em 94 portas do prédio, que saiu por R$ 90 mil no total. O efeito final é como uma porta branca áspera, mas o morador não pode lixar nem pintar por cima”.

Para tratar as portas por dentro e por fora, foi necessário que ao menos um representante da unidade pudesse receber o técnico na data marcada. “Fui incisiva para que os condôminos respeitassem o agendamento e não atrasassem o cronograma”. Mais para frente, ao formar o time de brigadistas, Eliane também foi firme para que os voluntários não ‘esquecessem’ data e hora do treinamento. “A brigada é importante porque capacita pessoas para prestarem os primeiros socorros até a chegada dos bombeiros”.

BRIGADA NECESSÁRIA

Diretor de Assuntos de Prevenção e Segurança na ABRASCOND (Associação Brasileira de Assistência e Tecnologia para o Setor Condominial), Marcos Moreno pontua que o grupo de brigadistas (moradores e funcionários) tem por finalidade preservar vidas e patrimônio. Acrescenta que o Atestado de Brigada de Incêndio integra o conjunto de medidas que regulamenta a segurança contra incêndios das edificações e áreas de riscos, descritas no Decreto Estadual nº 63.911/2018.

Para ser um brigadista, o condômino precisa, entre outros, ter mais de 18 anos e possuir boa condição física e boa saúde. “O síndico não pode convocar o morador, mas sim conscientizá-lo, fazendo um trabalho de formiguinha para angariar quórum para o treinamento”, fala.

Moreno indica um argumento que pode ser surtir efeito: “O que eu entendo ser mais convincente é informar aos moradores que se ocorrer um sinistro no empreendimento e a Brigada não atender as exigências legais, o seguro pode se recusar a indenizar o condomínio, além, claro, do fato da perda de vidas por não haver pessoas treinadas e capacitadas para atuar nesse momento”.

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Marcos Moreno: trabalho de conscientização

BOM DESEMPENHO

A eficiência do elevador passa por conservação e manutenção adequada; a modernização traz conforto, beleza e valorização condominial

Por Isabel Ribeiro

NO CONDOMÍNIO

Márcia, na Aclimação, região central, o sonho coletivo dos elevadores modernizados virou realidade em novembro último, após nove meses de reforma. “São dois elevadores, fizemos um de cada vez. Tudo transcorreu bem, o que nos ajudou foi que a maioria dos condôminos trabalha fora, mas ainda que houvesse alguma intercorrência, creio que eles não se impacientariam porque desejavam muito essa reforma”, relata Ana Paula Justiniano, há quase dois anos na gestão do condomínio com 17 unidades.

A síndica profissional detalha que o condomínio é de 1979 e o visual dos elevadores, com cabine revestida por fórmica branca, estava bastante desatualizado, sem contar as portas de acionamento manual, fora de moda e desgastadas. No entanto, os elevadores funcionavam bem, sem trancos nem ruídos, “em grande parte por mérito da manutenção preventiva executada corretamente”, diz Ana Paula.

Ela comenta que modernizações são importantes para a valorização dos condomínios e o bem-estar dos condôminos, desde que sejam respeitadas as normas regulamentadoras, a segurança e a vida financeira de cada condomínio.

Ana Paula conta que a modernização dos elevadores ficou a cargo da manutencista que atende o edifício. Esta fez intervenção técnica, trocando

Ana Paula Justiniano na cabine modernizada; ao lado, elevador antes da reforma Fotos Divulgação

por exemplo, elementos como o quadro de comando eletromecânico pela versão microprocessada. Fez também a modernização estética, atualizando o padrão interior dos elevadores e portas, com predominância do aço inox. “Nas cabines foram trocados o painel de comando, botoeiras e iluminação. Ficou como se fosse novo”, avalia.

A síndica do condomínio da Aclimação acrescenta que após a reforma os equipamentos seguem o sistema inteligente de chamada, ou seja, assim que o morador ‘chama’ o elevador, é atendido pelo equipamento que estiver mais próximo ao pavimento em que ele se encontrar, trazendo celeridade de embarque e economia de energia.

A modernização saiu por R$ 142.500,00, com entrada de R$ 60 mil e o restante parcelado em 50 meses, sem necessidade de rateio extra porque houve uma negociação com um morador inadimplente há anos. “Fizemos um acordo com ele, que adiantou ao condomínio o valor da entrada do serviço dos elevadores, e o parcelamento do restante da dívida praticamente cobre o da modernização dos equipamentos”, explica Ana Paula. “O acordo foi bom para o morador, pois o imóvel dele quase foi a leilão, e para o condomínio”, analisa.

INSPEÇÕES ATRASADAS

Síndica profissional e engenheira civil por formação, Elenice Cabral foi escolhida em novembro de 2022 para o ocupar o posto de síndica do Edifício Elias Cury, na Mooca, zona leste, onde reside há cinco anos. Assim que assumiu o cargo, ela fez um checklist dos trabalhos prioritários a serem executados no tocante à segurança do condomínio cinquentenário.

Na listagem, colocou itens como inspeção detalhada dos elevadores, inclusão do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosférica (SPDA) e obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). “Encontrei irregularidades que, acredito, não ocorriam por má fé, mas por desconhecimento de síndicos anteriores e dos próprios condôminos, tanto que ao apresentar propostas de correções em assembleia, encontrei certa resistência, como se nada do que eu falava fizesse sentido ou falta ao condomínio”.

Elenice iniciou as regularizações pelos dois elevadores do condomínio porque se atentou ao fato de que o Relatório de Inspeção Anual (RIA) não estava exposto no quadro de avisos; foi atrás e descobriu que o último documento datava de quase quatro anos. “A situação me preocupou no sentido da segurança em si, e no aspecto financeiro pois a Lei 12.751/98 traz que o atraso na documentação está sujeito à multa de 250 UFIRs”, observa a síndica. “Quando abordei a situação dos elevadores no condomínio, ouvi que eu estava exagerando; ‘o elevador nunca caiu’, disseram. É triste, mas percebi que muitos atrelam necessidade à fatalidade”.

Elenice

Cabral exibe cópia do RIA, 'atestado de saúde' do elevador

Na capital paulista, existe a obrigatoriedade do RIA. Conforme esclarece a Associação Brasileiras das Empresas de Elevadores (ABEEL), esse relatório é como um checkup que garante que o elevador está em boas condições de funcionamento e que não oferece risco aos usuários. “O elevador deve sempre estar bem conservado mediante a realização de manutenções preventivas mensais para evitar acidentes”, diz Marcelo Braga, presidente da ABEEL.

O documento é emitido pela Prefeitura após uma vistoria minuciosa dos aparelhos, que é realizada pelas empresas conservadoras de elevadores e equipamentos similares, sendo inclusive assinado pelo engenheiro mecânico responsável da manutencista. Os contratos de manutenção ou de conservação dos elevadores englobam o RIA.

No caso do Edifício Elias Cury, a síndica fez uma cotação com quatro empresas conservadoras para resolver todas as pendências de ordem documental e operacional dos elevadores, envolvendo o RIA. Foi aprovada em assembleia a empresa que ofereceu melhores condições de parcelamento. O total do investimento na segurança dos elevadores saiu por R$ 37.000,00, valor que está sendo pago pelos condôminos em 15 vezes. “O RIA apontou que faltava aterramento no quadro dos elevadores, e resolvemos isso também, agora está tudo em conformidade com as exigências legais, e o condomínio já dispõe dessa documentação”, comemora Elenice. Nesse processo foram efetuadas melhorias envolvendo acessibilidade, como aviso sonoro (voice) no interior das cabines e placas em braile nas portas dos elevadores no hall. “Não conseguimos instalar a identificação em braile nas botoerias internas dos elevadores porque o painel é muito antigo. Mas há planos, mais para a frente, de fazer uma boa modernização. Sonho em ter aquele revestimento de aço inox brilhando em vez da atual fórmica, mas tudo a seu tempo. O principal é termos segurança nos equipamentos”, sintetiza.

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