Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

+ LEIA MAIS: Administração: NBR 16.280 e os perigos da compra de ART/RRT pelos condôminos Serviços ao Síndico: Atualização da Convenção e do Regimento Interno Coluna: Síndicos podem ter vínculo trabalhista com o condomínio? Seção Tira-Teima: Adolescentes devem liberar visitantes? Destaque Direcional: Na área comum do condomínio, qual lei vale mais?

+ DICAS: Impermeabilização: Os danos provocados pela água nas estruturas Elétrica: Apesar dos riscos, condôminos resistem às adequações Garagem: Prédios querem melhorar funcionalidades e acabamento dos pisos

EDITORIAL

Caro Leitor, Parece inacreditável que em uma metrópole do porte de São Paulo, com fácil acesso à tecnologia, ao conhecimento e às informações, encontremos condomínios ainda geridos de forma amadora na parte administrativa, financeira e trabalhista, assim como negligentes com a manutenção. Independentemente se antigos ou novos, se administrados por síndicos locais ou externos, o que eles têm em comum é uma elevada taxa condominial se comparada à média de sua região; passivos trabalhistas; instalações precárias com risco iminente de acidentes; além de altos custos de manutenção corretiva. Na reportagem de capa desta edição, a Direcional Condomínios perguntou a alguns síndicos qual a melhor maneira de começar a sua gestão em um prédio que tenha a herança acima. Afinal, ao assumir um mandato, eleito através de assembleia, o gestor traz para si inúmeras responsabilidades legais. A matéria destaca posturas e ferramentas que podem ajudar os síndicos a planejar o seu trabalho e a recuperar o condomínio. Mas deixa aqui uma mensagem que nos chegou posteriormente, da síndica Catia Ventura, destacando um pré-requisito essencial a que tudo isso dê certo: Gostar do que faz! Diz Catia: “Para vencer todo o desafio com sucesso, é necessário amor (tudo o que se faz com amor se faz bem feito); planejamento (onde tem planejamento há menos chance de erro); e dedicação (para executar o planejado)”. Também fazemos tudo com muito amor, seriedade e dedicação, para trazer a você um conteúdo que sempre possa contribuir com o seu trabalho. Confira nas reportagens desta edição! E neste mês, deixamos um abraço especial para as síndicas, pelo Dia Internacional da Mulher (Celebrado em 08/03).

ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Dica: Garagem, Coluna: O síndico

CAPA: Sou síndico,

Serviços ao Síndico:

melhorando

Dica: Elétrica, riscos

pode ter vínculo

assumi novo

Atualização da

funcionalidades e

e as resistências

Quadrinhos: Jeitinho

trabalhista com o

condomínio, e

Convenção e do

acabamento dos

dos condôminos em

resolve? Só que não!

condomínio?

agora?

Regimento Interno

pisos

adequar instalações

Informe

Seção Tira-Teima:

Administração:

Dica:

Destaque

Publicitário:

Como regulamentar

Síndico, comissões

NBR 16.280 e os

Impermeabilização

Direcional:

Seciesp

a liberação de

e os limites éticos

perigos da compra

X Os danos da

Na área comum

visitantes pelos

de sua gestão

de ART/RRT pelos

ação da água nas

do condomínio,

condôminos

estruturas

qual lei vale mais?

adolescentes

26 66

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

CAPA

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Ana Oliveira

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

Grass Indústria Gráfica

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ATENDIMENTO AO CLIENTE

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PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores

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Júlio Miglioli

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DIAGRAMAÇÃO

ASSINATURA ANUAL

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Março 2020

EM QUADRINHOS / JEITINHO RESOLVE? SÓ QUE NÃO!

As previsões meteorológicas indicam a possibilidade de chuvas em diversas regiões do Brasil nos meses de março e abril. Em casos de temporais, com riscos de alagamentos nas garagens dos edifícios, os elevadores também merecem cuidados especiais para evitar acidentes graves, alerta o Sindicato das Empresas de Elevadores (Seciesp). O sindicato avisa: o uso de elevadores deve ser evitado até se houver pequena infiltração de água. Antes que haja inundação, o responsável pelo condomínio deve colocar os elevadores em um andar superior, de preferência no primeiro andar, para que a água não entre na cabine. Outras dicas do Seciesp: •

Feche as janelas da casa de máquinas no caso de chuvas fortes.

•

É importante desligar todos os comandos de energia, para evitar curto circuito

ou incêndios, e não comprometer componentes. •

O equipamento também pode se mover com a porta aberta colocando

passageiros em risco. •

Se os poços forem inundados, o responsável deve logo acionar a empresa

responsável pela manutenção e jamais religar elevadores sem a orientação do técnico. •

Após o temporal, por norma, o elevador precisa ficar 24 horas secando e

somente uma empresa especializada em manutenção pode liberar o uso. •

Apesar de algum transtorno inicial aos usuários, a precaução evita futuras

despesas com reparos em sistemas e componentes eletrônicos.

COLUNA

O SÍNDICO PODE TER VÍNCULO TRABALHISTA COM O CONDOMÍNIO? Por Omar Anauate

IMAGINE QUE

um ho-

e subordinação ao empregador. Cabe lembrar que as atribuições do síndico

mem, após atuar por oito anos como

estão dispostas no Código Civil e são muito mais ligadas ao exercício de um

síndico, procure a Justiça pleiteando um

cargo de gestão: Gerir o patrimônio, prestar contas, fazer cumprir a Convenção

vínculo empregatício com o condomínio.

e representar o condomínio.

Alegando ter sido transformado ao longo

A hipótese de contratação do síndico como empregado do condomínio

do tempo em um “trabalhador subordina-

não é praticada no mercado, nem é recomendada pela Aabic (Associação

do”, ele passa a cobrar um valor de R$ 50

das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Além de

mil pelos anos que, no seu entendimento,

descaracterizar o desempenho da função, optar por essa modalidade levaria a

teria ficado sem receber salário.

um considerável aumento de encargos para o condomínio, refletindo em custos

O caso aconteceu de verdade no

Uma sugestão de proteção extra para os condomínios é procurar síndicos

Regional do Trabalho da 4ª Região (TRT-4).

que desenvolvem uma estrutura mais organizada e profissional. Muitos profissio-

Após três anos de julgamento, a Justiça

nais já constituem empresas e podem emitir notas fiscais referentes aos serviços

fez valer a lógica e o bom senso ao negar o

prestados, o que afasta a possibilidade de vínculo empregatício. No caso dos

pedido de vínculo, dando ganho de causa

síndicos condôminos, a ata da assembleia de eleição já basta para comprovar

ao condomínio. Isso porque o síndico

o teor do acordo.

exerce uma atividade peculiar de adminis-

Outra sugestão é estabelecer em ata de assembleia a forma de contratação do

tração e representação do condomínio, ou

síndico. Optar por mandatos mais curtos, com até um ano de duração, também

seja, é eleito ou escolhido pela assembleia

é uma medida interessante. A ata deve sempre trazer elementos claros sobre

geral para exercer um mandato. Suas

rescisão, dando ao Conselho do condomínio o poder de destituir profissionais que

principais atribuições, salvo em algumas

eventualmente não consigam cumprir a função como esperado. Foi pensando

exceções, não decorrem de um contrato

nisso que a Aabic criou um contrato padrão para síndicos externos. Seja qual for o modelo de contratação, as principais atribuições de um síndico

de trabalho. O entendimento vale, inclusive, para

decorrem de lei e não propriamente de um contrato de trabalho. Fica evidente que

síndicos contratados, que recebem uma

o Código Civil já cumpre a função de disciplinar a atividade, protegendo os síndicos

remuneração mensal como prestadores

e resguardando os condomínios de gestores inadequados. Eventualmente, proje-

de serviços autônomos, mas não se en-

tos de lei aparecem isoladamente no Congresso, alguns com boas intenções, mas

quadram nas especificações que regem

outros tantos apenas para tumultuar uma situação já formalizada. A importância

o princípio da CLT: Prestação pessoal

do síndico deve, claro, ser reconhecida, mas legislações adicionais às existentes

do serviço (pessoalidade), continuidade

só serviriam para encarecer os custos e criarem uma reserva de mercado.

Foto Guilherme Tichauer

desnecessários para os moradores.

Rio Grande do Sul e foi parar no Tribunal

OMAR ANAUTE Graduado em Administração de Empresas pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), Omar Anauate é diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.

Direcional Condomínios | Março 2020

SEÇÃO TIRA-TEIMA

ADOLESCENTES PODEM LIBERAR A ENTRADA DE VISITANTES NO CONDOMÍNIO? ou não de os adolescentes liberarem a entrada de visitantes no condomínio representa uma das dúvidas mais comuns e relevantes dos gestores e da própria comunidade condominial. A legislação brasileira, ao mesmo tempo que protege a criança e o adolescente, determinando que isto deve ser exercido por todos, além da família, estabelece, de outro modo, que eles também usufruem de todos os direitos fundamentais, incluindo o ir e vir. Ou seja, crianças e adolescentes não podem sofrer preconceito na supres-

são de qualquer um desses direitos.

deveres individuais e coletivos, e a condi-

Desta forma, cumpre à administração

ção peculiar da criança e do adolescente

do condomínio buscar um equilíbrio entre

como pessoas em desenvolvimento'

os legítimos interesses pela segurança

(Art. 6).

condominial com a preservação dos

Assim, é aconselhável que cada

direitos fundamentais de todos, incluindo

condomínio delibere, em assembleia,

aqui o respeito às orientações familiares

que as próprias famílias se definam por

e da comunidade, sem discriminar o

essa questão, orientando-as a ponderar

adolescente ou menor. O próprio Estatuto

entre os seus prós e contras, bem como

da Criança e Adolescente (ECA) prevê

sobre a segurança da coletividade. Essas

que, na interpretação de seus disposi-

famílias precisam, no entanto, informar ao

tivos legais, serão considerados os 'fins

condomínio, de forma oficial, a orientação

sociais' a que eles se dirigem, além das

a ser adotada, podendo periodicamente

'exigências do bem comum, os direitos e

haver mudanças." (Edição R. F.)

Direcional Condomínios | Março 2020

"A POSSIBILIDADE

Foto Paulo Mujano

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado junto ao CNJ, secretário-geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP), entre outros. É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

CAPA

Foto Rosali Figueiredo

SOU SÍNDICO, ASSUMI NOVO CONDOMÍNIO, E AGORA? Ser síndico não é para amadores. Seja o síndico local (morador ou orgânico), seja o externo (profissional), esse gestor carrega imensa responsabilidade sobre o patrimônio e a integridade física das pessoas no condomínio. E, ao assumir um prédio (novo ou consolidado), se depara com problemas ocultos, algo como uma verdadeira “caixa preta” de aviões.

Síndico Aldo Busuletti: Posturas preventivas para se resguardar e planejar a gestão

Por Rosali Figueiredo

TER UM

diagnóstico da condição de manutenção

do prédio é uma das ferramentas centrais para a organização do trabalho do síndico profissional Aldo Busuletti, um dos mais antigos na área em São Paulo. Graduado em Economia, Engenharia de Produção e Direito, Aldo foi comerciante antes de fazer a implantação de um condomínio-clube para onde se mudaria, em Santana, Zona Norte de São Paulo. Isso foi em 1997 e, dois anos depois, já atuava como síndico profissional. Nesses mais de 20 anos, implantou dezenas de prédios e foi gestor de outros tantos já consolidados. Desde princípios de 2019, vem realizando a implantação de um condomínio de três torres e 84 unidades de médio a alto padrão na cidade de Jundiaí.

Para este tipo de situação, Aldo destaca duas posturas fundamentais aos síndicos: - Ter o acompanhamento de um especialista no ritual de recebimento das áreas comuns da construtora, com o objetivo de identificar todos os vícios aparentes; - Promover vistorias periódicas na edificação acompanhado do profissional da engenharia, para o caso de surgirem vícios ocultos pela ação do tempo e pelo uso. Aldo lembra que algumas garantias expiram rapidamente. De outro lado, fissuras e trincas podem aparecer depois. No condomínio de Jundiaí, foram mapeadas mais de cem pendências logo

Direcional Condomínios | Março 2020

na implantação e, oito meses depois, trincas e fissuras começaram a aparecer, inclusive no hall social das torres. “Recebemos ainda uma piscina aquecida que até agora não funcionou, problemas com sensores de luz de baixa qualidade instalados em todos os andares e motores nos portões da garagem de padrão residencial”, ilustra. Todo esse escopo gera demandas e negociações contínuas com a construtora. Já nas edificações consolidadas, o rotei-

ro para encarar uma nova gestão inicia antes mesmo da contratação e inclui: 1)

Elaborar a proposta para o condo-

mínio já com um diagnóstico básico das suas condições de manutenção, do perfil dos funcionários, das necessidades e expectativas da coletividade, entre outros; 2)

Ao ser contratado, reunir e revisar

todos os contratos em andamento; 3)

Contratar vistorias técnicas para as

instalações da edificação (desde o ático, reservatórios superiores, luz piloto, para-raios,

CAPA

guarda-corpos, barrilete, até o subsolo); 4)

rota de navegação para saber onde

Dar atenção especial à situação do AVCB (Auto de Vistoria do

deseja chegar e por onde caminhar”,

Corpo de Bombeiros), além dos planos de saúde e segurança no trabalho

a partir de um diagnóstico prévio que

(PCMSO, PPRA);

inclui, entre outros, o levantamento da

Reunir e analisar todas as certificações, como a ART (Anotação

documentação do prédio e dos pro-

de Responsabilidade Técnica) de estanqueidade do gás e da elétrica,

cessos de manutenção (áreas comuns

além da medição ôhmica do para-raios;

e privativas). Duas normas técnicas da

Avaliar as áreas administrativa, jurídica e financeira; e,

ABNT são fundamentáveis ao planeja-

Registrar todas as decisões do conselho e das assembleias em

mento da manutenção, a ABNT NBR

atas.

5.674 (que traz as diretrizes de gestão

“Às vezes, a coletividade (conselho ou assembleia) toma decisões

da manutenção) e a ABNT NBR 15.575

que podem gerar danos ao condomínio. O síndico precisa se resguardar

(relativa ao desempenho dos materiais

através de atas e documentos”, explica. É preciso documentar cada passo

empregados na edificação). “O síndico

da gestão, pois as responsabilidades legais (civil, penal, administrativa,

deve utilizar as informações do plano

ambiental etc.) recaem sobre o CPF ou CNPJ do síndico, reforça. Aldo

de manutenção para alimentar a pla-

exemplifica com a situação que viveu em um condomínio. Depois que

nilha financeira do condomínio e não o

encerrou seu trabalho no local, foi acionado judicialmente para indenizar

contrário”, diz. E aqui entram ferramen-

o prédio por danos causados ao sistema de gás por uma obra contratada

tas importantes da engenharia, como a

pela gestão que o sucedeu. Precavido, ele apresentou ao juízo cópias

inspeção predial e vistorias (Leia no site

de ART de estanqueidade do gás para cada ano em que foi síndico do

da Direcional o artigo do engenheiro

empreendimento, livrando-se da cobrança.

“Acidentes nas edificações, como pre-

PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO

Segundo o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, ao iniciar o trabalho em um condomínio, é importante ao síndico desenhar “uma

venir?”, além de outras matérias sobre normas técnicas, inspeção, vistoria e laudos; saiba como acessar ao final da pág. 12)

DESVENDANDO A CAIXA PRETA - A economista Rosana Nichio (foto ao lado), gestora do prédio onde mora no bairro de Santana, zona Norte de São Paulo, vive nova experiência como síndica profissional em um residencial de alto padrão, de poucas unidades. Ali, encontrou “tudo por fazer”: Vazamentos de gás e água, falta de identificação das prumadas no barrilete, dívidas trabalhistas, quadros elétricos em estado precário, falta de AVCB, contratos duplicados, conta “pool” na administradora, compra excessiva de outros. Mesmo tendo procurado antes informações sobre o prédio, o feedback que recebera de moradores e da administração era de que estava tudo em ordem. Resultado: Nos seis primeiros meses de trabalho promoveu vistorias e obras emergenciais, trabalhando três vezes mais no local do que as horas previstas em contrato, afora o tempo que dedica ao prédio remotamente. (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

produtos de limpeza, quadro inadequado de funcionários, entre

Direcional Condomínios | Março 2020

CAPA QUAL A REMUNERAÇÃO JUSTA PARA UM SÍNDICO?

Existem hoje em São Paulo padrões bem distintos de remuneração do síndico, seja o orgânico (morador) ou o profissional. Para o síndico orgânico, predomina a isenção do rateio, exceto em condomínios de poucas unidades, onde o gestor renuncia a isso para não comprometer o orçamento do prédio. E, nos empreendimentos de centenas de unidades e muitas áreas de lazer, é comum o síndico local receber um pró-labore. Entre os síndicos profissionais, as remunerações variam de R$ 1,5 mil a R$ 12 mil. Síndicos consultados pela Direcional Condomínios dizem, no entanto, que o valor de R$ 1,5 mil não se sustenta, independente do porte da edificação. “A conta não fecha”, pondera um deles. “O condômino precisa abrir o olho, ou essa remuneração

diz respeito a um trabalho bem superficial pelo gestor, ou este tentará uma compensação de uma forma não transparente”. Em um prédio visitado pela revista, um antigo síndico profissional ganhava R$ 1,5 mil para fazer atendimento no local uma vez por semana, no horário do almoço. Ele deixou inúmeras pendências, da manutenção a falhas administrativas e passivos trabalhistas em aberto. Qual seria então a melhor forma de obter uma remuneração justa? Aqui, os critérios mais praticados são: Estabelecer valor por unidade ou metro quadrado; por hora de serviço; pelo tempo que ficará à disposição do prédio durante a semana; pela idade da edificação; pela quantidade de áreas de lazer ou de contratos; sobre um percentual em cima do valor dos contratos etc. Alguns síndicos somam essas variáveis para definir um valor hora para cada tipo de condomínio. Na maior parte das vezes, porém, eles acabam surpreendidos com o tamanho real do trabalho e dos problemas ao assumir a gestão em um novo prédio. (Por. R.F.)

TRANSIÇÃO FAZ TODA DIFERENÇA – Ex-comerciante e graduada em Direito, a síndica profissional Catia Ventura (foto ao lado) teve um bom tempo de transição para conhecer os meandros da gestão no condomínio onde mora, na Vila Carrão, zona leste de São Paulo. Com duas torres, 274 unidades e área de lazer completa, Catia foi conselheira, subsíndica, assistente do síndico anterior, até assumir o mandato em 2017 e ser reeleita no ano passado. Isso não significa falta de problemas, mas apenas ter um controle maior das situações, com possibilidade de planejar o caixa, as manutenções e as benfeitorias. A condição acima é bem diferente àquela encontrada em um residencial de Guarulhos, com 23 prédios de cinco andares e 920 unidades, que assumiu no final de 2017. “Foi um susto”, diz. Havia 67% de inadimplência (que já caiu a 14%), dívidas trabalhistas, falta de dinheiro (hoje há uma boa reserva), inexistência de manutenção básica e conflitos. Para ilustrar, Catia observa que na área do estacionamento todas as lâmpadas estavam queimadas. Com o condomínio sem crédito, ela obteve autorização do conselho, em ata, para comprar os itens emergenciais com cartão de crédito próprio e ser reembolsada posteriormente. Outra medida emergencial foi realizar um checklist de todas as pendências e organizar as prioridades. Reeleita para uma nova gestão, Catia já obteve o AVCB e agora irá investir em uma academia de ginástica para os moradores, entre outras conquistas. Em julho de 2019, ela começou em um terceiro condomínio como síndica profissional, na Mooca, onde se deparou com obras na fachada sem ART nem comprovação de treinamento dos funcionários da prestadora de serviços na NR 35 (norma para trabalho em altura). Aqui, a empresa rescindiu o contrato sem realizar mais de 60% dos serviços, mesmo tendo recebido quase 70% do orçamento aprovado pela assembleia. Ou seja, um imbróglio que herdou da gestão anterior. Muitas vezes, iniciar o trabalho como síndico em um novo prédio é como abrir uma verdadeira “caixa preta” de surpresas e problemas. (Por R.F.)

- Reportagens e artigos sobre normas técnicas obrigatórias, laudos, vistorias, inspeções e responsabilidades legais dos síndicos, destacados junto da matéria de Capa da revista de março de 2020 - Ed. 254. 12

Direcional Condomínios | Março 2020

SEÇÃO TIRA-TEIMA

QUAIS OS LIMITES ÉTICOS NA GESTÃO DO SÍNDICO E DAS COMISSÕES? "A ÉTICA e a transparência devem nortear toda e qualquer ação do

comissões nos condomínios, visando a dar

recentemente, essas bandeiras entraram na ordem do dia do brasileiro. No entanto,

os processos de gestão. No entanto, os 'po-

ainda nos chegam relatos como o de uma internauta, que questionou: 'É legal um síndico ‘profissional’ ter empreiteira de mão de obra e usar da sua posição para direcionar orçamentos a serviços que ele coloca como urgentes e não são?'. É lamentável e triste uma situação como essa, vinda de um síndico que se diz profissional; demonstra justamente o oposto, ele não é nada profissional, falta-lhe ética e integridade, principais competências a um gestor. Essas atitudes poderão ser questionadas na Justiça; elas mancham a imagem e prejudicam os demais síndicos que trabalham de forma séria e honesta. Outro questionamento que nos chegou é relativo à ação autônoma de comissões de moradores que estouram orçamento, fazem pagamentos sem nota fiscal ou de

Foto Richard A. Charles

maneira diversa do que foi aprovado em assembleia. É bastante positivo que existam

justamente maior transparência para todos deres' delegados a elas devem ser limitados, dado que, na maioria das vezes, não há a transferência de poderes de representação do síndico para as comissões em assembleia, conforme é mencionado no Art. 1.348, § 2º, do Código Civil. Desta forma, elas não podem fazer contratações nem assinar contratos, e os orçamentos que levantam precisam ser aprovados em assembleia. As comissões são instituídas através das assembleias e não é recomendado lhes dar carta branca."

(Edição R. F.)

ROSELY SCHWARTZ Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www. ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

Direcional Condomínios | Março 2020

síndico, tanto do local quanto do externo. Temos demonstrado isso há anos e, mais

SERVIÇOS AO SÍNDICO

Foto Rosali Figueiredo

O CÓDIGO CIVIL, MUDANÇAS LEGAIS & DE HÁBITOS: COMO ATUALIZAR A CONVENÇÃO E O REGIMENTO INTERNO

Síndica Irina Uzzun: Decisões tomadas em

Normas como a ABNT NBR 16.280 ou novos usos introduzidos pela tecnologia, como o Airbnb, o coworking e estações de recarga de veículos elétricos, sequer eram imaginados há cerca de 20 anos, quando os legisladores formularam o Novo Código Civil. O problema é que esta legislação deixa uma lacuna quanto à atualização das normas internas no condomínio.

assembleia e que não contrariem a legislação possuem “força vinculante”

Por Rosali Figueiredo

QUANDO O Novo Código

Civil (Lei Federal 10.406/2002) entrou

em vigor, em janeiro de 2003, ele previa, em seu Art. 1.341, que a alteração da Convenção e do Regimento Interno do condomínio demandaria a aprovação de dois terços dos seus coproprietários. Mas, em 2004, a Lei 10.931 promoveu uma alteração no dispositivo, que o modificou para a seguinte redação: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

Direcional Condomínios | Março 2020

O Regimento Interno (R.I.) simplesmente foi tirado do texto e, desde então, permanece em uma espécie de limbo, pois há controvérsias quanto ao quórum necessário para a sua atualização. O R.I. é a parte da “lei interna” do condomínio que detalha condições de uso dos espaços coletivos, enquanto a Convenção “determina normas mais amplas”, compara a síndica e advogada Irina Uzzun. Sem a obrigatoriedade expressa dos 2/3, basta um quórum simples para modificar as regras previstas pelo documento, defende a advogada. Mas há quem considere que, mesmo que não prevista textualmente, permanece a exigência dos 2/3. É o que pensa o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Em seu livro “Sou Síndico, E Agora?”, lançado em 2012 pelo Grupo Direcional (Exclusiva Publicações), Cristiano De Souza registra que “no Regimento Interno deverão constar todas as regras mais específicas de uso das áreas comuns e restrições necessárias às áreas exclusivas para o bem da coletividade”.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

“Porém, é inapropriado que o documento traga detalhes que possam en-

veículos serão permitidos no condomínio

gessar o condomínio, tal como horário de funcionamento da piscina, pois

em áreas a serem delimitadas." A regra

não se deve esquecer que sua alteração depende do mesmo quórum que

fica, assim, em aberto, ao longo do

a alteração da Convenção, ou seja, 2/3. Isso ocorre porque o R.I. tem o

tempo, podendo gerar conflitos e até

status de ser um conteúdo da Convenção, salvo se a própria Convenção

demandas judiciais contra o condomínio.

estipular quórum diferenciado.”

“É necessário deliberar quais serão

Desta forma, para evitar o “engessamento” do condomínio pela dificulda-

estas áreas, porque se o síndico proibir

de de se obter a anuência de 2/3 dos coproprietários, o advogado sugere se

de forma arbitrária, esta atitude será

proceder a uma separação entre as normas que expressam a conduta geral e

ilegal.” A deliberação terá que vir de as-

a sua forma de administração (Convenção e R.I.), das regras “emergenciais”

sembleia convocada pelo síndico, caso

como as de segurança, “as quais não envolvam interesses outros que não

contrário, o condômino poderá fazê-lo,

o bem-estar de todos”. Estas podem ser decididas por maioria simples de

afirma a advogada. Irina cita como

assembleia. “Aqui entram procedimentos sobre o recebimento de delivery

exemplo um processo ajuizado por um

de comida e mercado, entre outros”, ilustra Cristiano.

morador contra o condomínio por causa

“NORMA EM BRANCO”

de uma “norma em branco”. “Ele perdeu a ação somente porque os desembar-

Este é o procedimento que muitos síndicos e administradoras vêm adotan-

gadores entenderam que o condômino

do, quando as modificações não contrariam a legislação, observa Irina Uzzun.

deveria ter convocado a assembleia para

Nesse contexto, as decisões da assembleia, registradas em ata, apresentam

deliberar sobre o assunto”, explica. Por

“força vinculante”, completa.

isso, conclui, é fundamental que todas

Melhor administrar com esta postura do que se omitir diante de even-

as regras estejam expressamente defi-

tuais lacunas nas regras do condomínio, pondera. “Existem casos em que a

nidas, seja por meio de R.I. (quando for

Convenção ou o R.I. possuem o que chamamos de ‘norma em branco’. Por

o caso) ou de deliberações adotadas

exemplo, é quando o R.I. estabelece que bicicletas, triciclos e outros tipos de

pela assembleia.

MUDANÇAS NO R.I. PELA MAIORIA SIMPLES - A advogada e síndica profissional Vanessa Munis (foto ao lado) considera o quórum de maioria simples apropriado para atualizar o Regimento Interno nas assembleias. Segundo ela, novos hábitos e mudanças nas leis e normas impõem a necessidade de dinamismo ao condomínio. É o caso da grande presença hoje de crianças e adolescentes nas áreas comuns sem qualquer controle por parte dos familiares. “Atualmente os pais querem terceirizar o cuidado dos filhos para o condomínio, assim, é importante termos as regras bem claras no Regimento Interno, estabelecendo idades mínimas em que eles possam estar desacompanhados nas áreas comuns”, argumenta. Para essas situações, Vanessa propõe que seja adotado o limite do Estatuto da Criança e do expressa no R.I. da idade mínima de dez anos prevista pela Lei 12.751/1998, da cidade de São Paulo, para que os menores possam estar sozinhos nos elevadores. Entre os demais temas que exigem adaptação do R.I estão os critérios de recarga dos veículos elétricos, de coleta e destinação do lixo, de acesso de corretores de imóveis e clientes etc. “Além disso, todo o R.I. dos condomínios que administro é alterado conforme muda a legislação, sempre temos um item de atualização em nossas assembleias.”

(Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

Adolescente (Lei Federal 8.069/1990), que é de 12 anos. Também indica a adoção

- Reportagens e artigos destacados junto da matéria de Serviços ao Síndico da revista de março de 2020 - Ed. 254.

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ADMINISTRAÇÃO

REFORMAS NAS UNIDADES E OS PERIGOS DA COMPRA DE ART/RRT PELOS CONDÔMINOS A ABNT NBR 16.280 estabelece critérios para o gerenciamento das obras nas áreas comuns e unidades privativas, com o objetivo de evitar desmoronamentos de edificações, como os registrados em anos recentes no Brasil. A ideia é assegurar que um engenheiro ou arquiteto acompanhe o projeto e a execução de reformas, mas isso tem sido burlado através da compra de ART/RRT pela internet.

Por Rosali Figueiredo

POR MENOS de R$ 200,00 o morador de um apar-

diferentes do projeto aprovado e em desacordo às

de responsabilidade técnica assinados por engenheiros e arquitetos,

emitido a RRT estivesse envolvido com a execução

normas técnicas; e sem que o profissional que havia

tamento pode adquirir pela internet uma ART ou RRT, documentos

dos trabalhos.

respectivamente, e recolhidos junto aos seus órgãos de classe (CREA/

“Formalmente, o documento [ART/RRT] adqui-

CAU). Esses documentos têm sido exigidos pelos condomínios em

rido pela internet é válido, o profissional só conse-

atendimento à ABNT NBR 16.280, como pré-requisito para liberar

gue emiti-lo se estiver habilitado junto ao conselho,

reforma de unidade privativa. Dependendo das características estru-

porém, falta o acompanhamento e o gerenciamento

turais do prédio e do porte dos serviços, as exigências são maiores. A

da obra em si”, completa a arquiteta.

NBR foi lançada em 2014 e a versão que está em vigor data de 2015.

Como, então, o síndico pode se proteger de

A internet está cheia de anúncios que oferecem a emissão desses

artimanhas?

documentos em até 12 horas, por valores inferiores àqueles que seriam

“Além da ART ou RRT, ele deve solicitar o

cobrados por um engenheiro ou arquiteto para desenvolver um projeto

projeto da reforma, o memorial descritivo dos

de reforma com avaliação in loco da edificação e análise, por exemplo,

serviços e acompanhar a rotina da obra”, afirma

da distribuição das prumadas (hidráulica, elétrica e de gás). “A ART ou

Georgia, destacando que algumas intervenções

RRT funciona, nesse caso, como um mero protocolo que o morador

demandam responsabilidades técnicas específicas,

apresenta ao condomínio para liberar a reforma e poder repassar a

como a de elétrica, por exemplo. Desta forma, “o

execução para outra pessoa”, observa a arquiteta Geórgia Zorzella

gestor consegue observar se a execução está em

Gadea. É um risco ao qual nem as obras do condomínio escapam,

conformidade com o que foi apresentado pelo

como no prédio onde Georgia foi contratada para acompanhar a

condômino e liberado pelo condomínio”.

construção de uma nova guarita e se deparou com procedimentos

Foto Rosali Figueiredo

A GESTÃO DAS REFORMAS NA PRÁTICA

Síndico Paulo Mujano: “O difícil é o morador entender que toda essa precaução é tomada em favor dele” 16

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ADMINISTRAÇÃO

O síndico profissional Paulo Mujano costuma encaminhar todos os pedi-

de forma a assegurar a real integridade

dos de liberação de obras para análise de um profissional da engenharia ou

da edificação.” Segundo o engenheiro,

arquitetura. Em um dos prédios que administra, recebeu no final do ano pas-

o condomínio que tem “o alerta ligado

sado duas ART de reformas em uma cobertura. Em uma delas, um descritivo

somente quando a obra vai começar”,

simples previa remoção de estruturas de alvenaria, troca de revestimentos,

“quando uma solicitação chega em

instalações elétricas e hidráulicas. Na outra ART, uma anotação lacônica de

suas mãos”, corre mais riscos de se

“estrutura metálica”, sem especificar o tipo de intervenção que seria feita.

deparar com ART ou RRT compradas

Após a análise das ART e do projeto por um engenheiro contratado pelo condomínio, o síndico soube que, na verdade, a reforma representaria acréscimo de área (que só poderia ser autorizada pela Prefeitura, com impacto significativo sobre as frações ideais do condomínio), teria impacto no sistema de para-raios e de gás e traria carga extra aos pisos, entre outros.

da internet.

EXISTE OBRA DE BAIXO RISCO? Outra preocupação do engenheiro

Foi exigida a readequação do projeto, com apresentação de ART específica

está na orientação dada pelas admi-

para cada sistema a ser mexido, inclusive de sobrecarga na laje.

nistradoras de que obras de “baixo

Segundo Paulo Mujano, quando a administração age com rigor na exi-

risco” dispensam a necessidade de

gência dos documentos e no atendimento às demais regras, é possível se

contratação de projeto de um pro-

proteger do mercado de venda de ART ou RRT e evitar reformas que colo-

fissional qualificado. Em geral, são

quem em risco a edificação. “O difícil é o morador entender que toda essa

enquadrados como de baixo risco

precaução é tomada em favor dele.” Não raro, este apresenta documentos

serviços de pintura, forros e instalação

incompletos. E, na fase da obra, seus prestadores de serviços descumprem

ou troca de revestimentos. Claudio

as regras de horário, limpeza e transporte de material, completa.

alerta, no entanto, que ao instalar um

Para o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, “a NBR 16.280

forro de gesso sem análise técnica

impõe ao condomínio a necessidade de adotar um plano de gestão das

prévia, o condômino pode, inad-

reformas”. “Isso é necessário para haver o controle sobre todas as reformas

vertidamente, vedar uma grelha de

da edificação, bem como fácil acesso aos projetos, criando um canal de

ventilação do sistema de gás, entre

comunicação entre o síndico, condôminos e seus responsáveis técnicos,

inúmeros outros riscos.

ENTIDADES CONFEREM AUTENTICIDADE E ACOLHEM DENÚNCIAS

Em ação promovida em outubro do ano passado, representantes do CREA-SP visitaram a sede da empresa de comércio eletrônico Mercado Livre, na cidade de Osasco, para alertá-la sobre eventuais irregularidades nas vendas de serviços de engenharia e de ART. Paralelamente, os fiscais do órgão estiveram em uma das empresas que veiculam anúncios no portal. O CREA-SP solicita que denúncias de irregularidades sejam feitas através do telefone 0800 171811. Através do site da entidade, é possível ao síndico verificar a autenticidade das certidões emitidas. Também o portal do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (https://transparencia.causp.gov.br) disponibiliza canal para checagem da autenticidade da RRT e registro de denúncias. (Por R.F.)

BOMBEIROS ESTABELECEM CRITÉRIOS PARA VARANDAS

O Corpo de Bombeiros de São Paulo emitiu no dia 20 de janeiro de 2020 o Parecer Técnico CCB-008/800/20, relativo à aplicação da Instrução Técnica 09/2019, a qual, por sua vez, determina diferentes parâmetros de compartimentações e acabamentos para evitar a propagação do fogo nas edificações. De acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a IT 09 e o Parecer Técnico estabelecem critérios técnicos para situações distintas, desde a proximidade entre fachadas, presença de drywall em áreas internas, revestimento de portas de elevadores, ao envidraçamento das varandas e sua adaptação como extensão de salas de estar ou jantar. No caso das varandas, o parecer estabelece que elas terão que ser readequadas às normas até a segunda renovação

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ADMINISTRAÇÃO

do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Ou seja, a primeira renovação do AVCB poderá ser liberada com essa ressalva destacada no documento. O engenheiro Claudio Eduardo Alves da Silva analisou o parecer técnico e aponta, com base em seu conteúdo, que as obras e adaptações que têm sido feitas nas sacadas pelos condôminos descaracterizam o sistema de compartimentação relacionado à propagação do fogo, conforme previsto no projeto original da edificação. “Os profissionais da engenharia precisam agora dar atenção inclusive com o que vai ser instalado nas varandas, do revestimento ao mobiliário e persianas.” (Por R.F.)

O ABNT NBR 16.280: FORÇA LEGAL PARA CONDOMÍNIO IMPOR REGRAS

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), fundada em 1940, foi designada como Foro Nacional de Normalização,

através da Resolução 07/92 (competência do CONMETRO dada pela Lei 5.966/73), e representa o Brasil junto a organismos internacionais de certificação, como a ISO. Suas normas “por si só representam uma regulamentação”, afirma o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Desta forma, a NBR 16.280 é válida para o condomínio e condôminos, independentemente de haver regras internas formalizadas em torno das reformas nas áreas comuns e unidades privativas. Para cada um, há responsabilidades: “Ao condomínio compete fornecer a documentação da edificação (plantas), enquanto às unidades que farão reformas, oferecer todas as informações quanto à obra e seus responsáveis técnicos, incluindo a previsão do término dos serviços, sob pena de não ser permitida a entrada de funcionários e a obra ser embargada (inclusive judicialmente)”. Nesse sentido, alguns esclarecimentos são importantes: - A ART ou RRT deve ser apresentada por atividade, ou seja, para projeto, projeto e execução, ou execução. No caso da ART, quando envolver projeto e execução, deverá ser “anotada no CREA do mesmo Estado onde se localiza o condomínio”. Já para a RRT, o CAU deverá ser consultado em relação à circunscrição do documento; - Caso se comprove que o condômino apresentou ART ou RRT e não está seguindo a execução do previsto, “a obra poderá ser paralisada de imediato, por ato administrativo ou judicial (liminar), implicando em multa interna, quando prevista”. “A prefeitura também poderá até ser acionada, mas nem sempre responde (depende da localidade)”; - Com base no Código Civil (Art. 1.335, 1.336 e 1.338, Inciso V), o síndico poderá tomar ações como: Fiscalizar as redes de distribuições do prédio que passam pelas unidades privativas; promover vistorias mediante denúncias de barulhos atípicos (como quebra numa obra originalmente liberada para pintura, por exemplo); e mediante a constatação de uso de materiais proibidos, como o martelete. Além disso, “o condomínio poderá adotar regras para obras que permitam a vistoria, com o objetivo de preservar áreas comuns, como laje, paredes e fachadas”.

RESPONSABILIZAÇÃO PENAL

Por fim, caso haja comprovação de compra de ART ou RRT pelo condômino, sem a efetiva participação do profissional no projeto e/ou execução, poderá haver responsabilização penal do proprietário e do técnico, afirma o advogado. “A tipologia penal vai desde expor em risco a integridade do patrimônio de terceiro (conforme o Art. 256 do Código Penal, prevendo reclusão de um a 4 anos e multa), até o enquadramento por crimes de falsidade de documento, ideológica e uso de documento falso (previstos nos Art. 293 a 304, com penas que vão até 5 anos e multa). “Oportuno lembrar que o síndico que fizer tal procedimento ou aceitar que seja feito, ou até indicar que o faça, também comete crime”, encerra Cristiano De Souza. (Por R.F.)

- Reportagens e artigos destacados junto da matéria de Administração da revista de março de 2020 - Ed. 254. 18

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DICA / GARAGEM - PISOS & ACESSÓRIOS

Fotos Rosali Figueiredo

NOVOS OU ANTIGOS, PRÉDIOS QUEREM MELHORAR FUNCIONALIDADE E ACABAMENTO DESSES AMBIENTES

Acabamento em epóxi aplicado há três anos nos subsolos de garagem de condomínio do Itaim Bibi, na zona Sul de São Paulo

EM CONDOMÍNIO de padrão elevado, localizado no bairro do Itaim

Bibi, na zona Sul de São Paulo, os coproprietários investiram no acabamento em epóxi dos três níveis de subsolo de garagem pouco tempo depois de receberem os imóveis. Com cerca de 200 vagas “escrituradas e definitivas”, eles decidiram substituir a superfície original em cimento queimado por essa pintura, face ao seu melhor resultado estético. “Os condôminos deliberaram em assembleia investir em um epóxi autonivelante, de alto desempenho, como o do Aeroporto de Congonhas, pois queriam que a garagem acompanhasse o padrão do residencial”, afirma a síndica profissional Vanessa Munis. Os 48 apartamentos locais possuem de 200 a 344 m2 e têm valor de mercado estimado em R$ 4 milhões (o menor). Além do ganho estético, o epóxi facilita a manutenção e proporciona economia de energia pelo fato de não precisar ser lavado, pontua a síndica. Após três anos de conclusão dos serviços, a superfície se mantém íntegra, “sem problemas de bolhas ou descascamentos”. De acordo com Vanessa Munis, o substrato foi regularizado para receber a aplicação da solução.

ALERTA

Para o síndico profissional Aldo Busuletti, essa é uma condição indispensável para quem quer ter um bom resultado com o epóxi na garagem. “Precisa tratar suas trincas, lixar, homogeneizar e passar um polímero para segurar a tinta. Muitas vezes há necessidade de quebrar a proteção mecânica original do piso e refazer o sistema”, orienta. Segundo ele, em condomínio situado na Avenida Braz Leme, na zona Norte de São Paulo, os moradores decidiram pela aplicação do epóxi sem

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DICA / GARAGEM - PISOS & ACESSÓRIOS

tratamento prévio, o que gerou problemas. “Eles já estão em sua terceira tentativa de pintar com epóxi, mas a película acaba se soltando”, alerta Aldo. Uma das alternativas aos síndicos é propor ao condomínio finalizar o piso da garagem com cimento queimado, “pois este apresenta uma boa relação custo e benefício e dura bastante, desde que executado por bons profissionais”, arremata. (Por Rosali Figueiredo)

E N G E N H E I R O C O M E N TA S O B R E A S ALTERNATIVAS DE PISOS Condomínios novos têm sido entregues com acabamento rústico nas superfícies de

Foto Rosali Figueiredo

garagem

“Não existe piso ruim quando ele é bem executado”, afirma o engenheiro civil Gustavo Maluf Cury. A lição básica para a instalação de revestimentos em garagem, cobertas ou descobertas, pressupõe “corrigir o substrato, deixá-lo liso, homogêneo”. Por exemplo, se um acabamento em epóxi apresentar bolhas ou descolamento da tinta junto dos pneus dos veículos, é porque “provavelmente sua base está ruim”. Claro que, no momento da aplicação do epóxi, o prestador de serviços deve considerar ainda a diluição correta do produto e o uso de rolo específico, conforme as especificações do fabricante. Ou seja, o condomínio que pretende ter uma garagem no padrão de aeroportos e shopping centers, não pode economizar nos três requisitos acima. É sempre importante lembrar, também, que esta solução é indicada para ambientes internos (cobertos). O engenheiro observa que existem alternativas de tintas com preço mais acessível. “Mas não é a chamada tinta piso”, ressalva. Gustavo Cury cita as chamadas tintas de demarcação viária, opção que vem sendo testada em alguns prédios. “Na versão fosca, é preciso aplicar uma resina protetora por cima, caso contrário, a superfície poderá ficar com a marca dos pneus.” Quanto ao cimento queimado, o engenheiro destaca que, quando trabalhado de maneira correta, “fica com aspecto liso, principalmente se receber uma resina que lhe dê brilho”. O cimento queimado pode ser contratado para estacionamentos internos ou externos, assim como a instalação de porcelanatos e pisos cerâmicos “de PI elevado”. Para garagens externas (descobertas), surgem demais opções, como pedras rústicas (entre elas, a miracema) e os bloquetes de concreto ou cimento. Aqui, entretanto, cabe uma ressalva: “Por serem pisos drenantes, deverão ser instalados apenas em áreas de aterro, nunca sobre lajes.” (Por R.F.)

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Foto Rosali Figueiredo

DICA / GARAGEM - PISOS & ACESSÓRIOS

RAMPAS DE GARAGEM - No condomínio do Itaim Bibi, administrado pela síndica Vanessa Munis, a rampa da garagem foi reformada. No lugar do ladrilho hidráulico, que apresentava peças soltas e de difícil reposição, foi executado acabamento em alvenaria no padrão espinha de peixe. “Este exige menos manutenção e dá maior

Foto Rosali Figueiredo

aderência aos veículos”, compara Vanessa. (Por R.F.)

PROTEÇÃO CONTRA DANOS – Cantoneiras, protetores laterais e de para-choques, limitadores de vaga, linhas demarcatórias e lombadas compõem hoje o visual de boa parte das garagens nos condomínios residenciais e comerciais. Outro ponto comum é a iluminação com lâmpadas LED já em uma segunda ou terceira geração, que contribuem para baixar os custos do prédio, com o menor consumo de energia e a maior durabilidade desses componentes. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: QUADRAS – PISOS, ILUMINAÇÃO, ACESSÓRIOS Direcional Condomínios | Março 2020

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

CAUSAS, EFEITOS & SOLUÇÕES PARA A AÇÃO DA ÁGUA NAS ESTRUTURAS

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

NA PRIMEIRA visita de inspeção que uma equipe de engenheiros

realizou no subsolo de garagem de um condomínio da zona Norte de São Paulo, tendo como objeto os sinais acentuados de degradação causados por infiltrações em lajes (foto no alto), pilares, colunas e cortinas, identificou-se: - Áreas comprometidas nas lajes abaixo da área da quadra externa e da piscina. Conforme indica a análise preliminar, antes mesmo da expedição do laudo final, as ferragens estão tão corroídas que houve ruptura, ou seja, elas já não exercem mais a função de proteção da estrutura; - Pontos comprometidos na junção entre a laje e alguns pilares; - Descolamento de algumas vigas; e, - Perda da massa de concreto e corrosão das ferragens de juntas de dilatação. Diante desse quadro inicial, a Direcional Condomínios questionou ao

engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, especialista em Excelência

Construtiva e Anomalias, além de mestre e doutorando pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas), como é possível avaliar a necessidade ou não de medidas emergenciais pelo condomínio, como escoramento das estruturas, mesmo para se fazer os testes de vistoria? Segundo Marcus Grossi, a gravidade do quadro pode ser apurada já na atividade de inspeção sensorial, com o uso da visão (para observar espessuras de trincas, presença de oxidação em ferragens etc.); do tato (para sentir rugosidades); olfato (umidade); e audição (testes de percussão para identificar pontos soltos). Com base nos indícios que observa, o engenheiro irá orientar pela necessidade ou não de ensaios complementares e até mesmo a necessidade de escoramento, a exemplo de um médico que ausculta o pulmão para solicitar exames complementares e encaminhar o tratamento, compara. Ele exemplifica: “Quando a inspeção em um pilar, que é o ponto que mais recebe carga da estrutura e sustenta todo o corpo

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

da edificação, observar a redução da barra de aço, sendo que identificadas perdas iguais ou maiores que 10% da área de aço [segundo o Comité Euro-International du Béton], é preciso tomar medidas imediatas de escoramento, porque essa estrutura perdeu a resistência”. Mas se o quadro do “paciente” não é tão drástico, o síndico e o condomínio dispõem de mais tempo para pensar nas soluções. Segundo Marcus Grossi, as manifestações patológicas mais comuns em áreas de subsolo e provenientes de infiltração podem ser divididas em dois principais grupos:

GRUPO A – PAREDES DE CONTENÇÃO, ESTRUTURAS AO NÍVEL DO SOLO OU ENTERRADAS Neste caso, as origens mais comuns de infiltração estão relacionadas:

1. Ao lençol freático; à água da chuva que infiltra no solo; ao rompimento de tubulação (de esgoto, de água de chuva etc.). “Essa água, na maioria dos casos, não compromete o desempenho das paredes de contenção, a não ser que gere grandes empoçamentos nas áreas adjacentes. Caso haja reservatórios enterrados, o caso é diferente, isso pode afetar a potabilidade da água”; 2. À ação externa, como eventual interferência de construções vizinhas.

GRUPO B – SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO DA S L A J E S D E S U P E R F Í C I E ( T É R R E O , COBERTURA, DECKS) As causas de infiltração são muitas e sua análise deve considerar:

- Problemas de projeto (inexistência de drenagem, falha na especificação dos materiais, falta de ‘detalhes’, como no encontro de ralos, com tubos ou outros obstáculos emergentes); - Problemas de execução (falhas no caimento dos pisos, perfuração da impermeabilização, erros de aplicação, por exemplo); - Material empregado (qualidade ou incompatibilidade técnica com o sistema e as necessidades); - Mau uso (Invasão de raiz de planta sobre o sistema) ou rupturas causadas pela afixação de elementos (antenas, traves etc.); - Falta de manutenção; e/ou, - Ações externas, como chuvas atípicas não previstas nos projetos.

AÇÕES CORRETIVAS

De acordo com o engenheiro, as ações corretivas variam conforme o diagnóstico, mas, em geral, envolvem serviços de: A) Drenagem (eles podem, entre outros, quando for o caso, reorientar a captação e direção da água de maneira planejada); e/ou, B) Instalação de barreira impermeável. “Aqui podem ser aplicadas várias técnicas de engenharia, dependendo da região, interação com outros sistemas e impacto da intervenção, entre as quais, as mais usuais, são o refazimento da impermeabilização (normalmente com manta asfáltica ou argamassa polimérica) e/ou a injeção de materiais poliméricos em fissuras, demais veios d’água, sob camadas de impermeabilização antigas etc.”

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

MANTA NO TÉRREO E NA COBERTURA - O síndico Wander Benzi Martins (foto acima) promoveu, há cerca de um ano, serviços de impermeabilização com manta asfáltica na superfície térrea do Condomínio Cristiane, na Vila Mazzei, zona Norte de São Paulo. Também contratou a impermeabilização com manta asfáltica na cobertura, pois havia infiltração sobre os apartamentos superiores, bem como na casa de máquinas dos elevadores. Este ponto, porém, voltou a ter infiltração (fotos acima) durante as chuvas deste ano. O síndico acredita que a ocorrência tenha origem no local de afixação da haste do para-raios ou, ainda, na degradação da proteção mecânica aplicada sobre a manta. Para o engenheiro Marcus Grossi, mesmo que a norma da ABNT relativa ao assunto (a NBR 9.574) não indique o tipo de camada a ser sobreposta à manta asfáltica, recomendase o uso de argamassa, já que materiais poliméricos se deterioram com a ação dos raios UV e apresentam menor tempo de vida útil. Já na superfície térrea sobre a garagem, onde havia extensa área de jardineira, o síndico não enfrentou mais problemas de infiltração. Wander observa que inexistia qualquer sistema de impermeabilização nesses dois setores que foram trabalhados. O edifício possui cerca de 35 anos. (Por R.F.)

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

COMO FICOU – Entre o final do ano de 2018 e o de 2019, a síndica Regina Nagamine (foto acima) acompanhou a execução de obras de impermeabilização na área do deck da piscina do prédio onde mora na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Um dos principais pontos de infiltração recaía sobre um caixão perdido e, deste, para a laje de uma das garagens (foto acima). Entregue em 2008 com uma torre e 106 unidades, o residencial apresentava quatro problemas de origem relacionados à área do deck: 1. Caixão perdido abaixo dele tomado por entulhos de obra, que acentuaram o problema da umidade e de corrosão das ferragens e do concreto; 2. Sistema deficiente de drenagem do deck da piscina para o caixão perdido, onde havia ralos sem a tubulação correspondente (ou seja, a água caia diretamente sobre o concreto na base da estrutura; existia ainda tubulação sem ligação com qualquer ralo); 3. Manta inadequada nas jardineiras contíguas ao deck da piscina (não era anti-raiz). Também não havia proteção mecânica lateral com manta nesses locais. A construtora havia executado apenas um chapisco “magro” com argamassa, “possibilitando a penetração das raízes no sistema de impermeabilização”; 4. Instalação de rede elétrica embutida inadequada para área molhada, típica de uso interno e não externo. Aqui, a fiação entrava em curto constantemente. De acordo com Regina Nagamine, ao iniciar uma obra desse vulto, e mesmo dispondo de diagnóstico prévio e de projeto de engenharia, o síndico acaba se deparando com surpresas em relação aos elementos ocultos. Por exemplo, não se esperava ter que mexer nas instalações elétricas, tampouco havia dimensão do grau de penetração das raízes nas tubulações e estruturas; elas provocaram infiltrações até no tanque da piscina. Com os trabalhos concluídos (foto acima), ela observa que “o acompanhamento da obra por um engenheiro contratado pelo condomínio é extremamente importante para orientar o síndico”. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC. Direcional Condomínios | Março 2020

DICA / ELÉTRICA

APESAR DOS RISCOS, CONDÔMINOS RESISTEM A INVESTIR

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndica Cinthia Zaratini e o conselheiro Luiz Antonio Quartim Barbosa: Enredo de novela para conseguiram a aprovação da modernização elétrica

PARECE enredo de novela o percurso que o corpo diretivo do Condomínio

Hyde Park enfrentou nos últimos seis anos para aprovar as obras de regularização e modernização elétrica da edificação entregue em 1979. Localizado no Brooklin, na zona Sul de São Paulo, com 18 pavimentos e 72 apartamentos, o residencial precisa

não apenas corrigir intervenções ilegais e irregulares feitas ao longo do tempo no centro de medição pelos próprios moradores, sob autorização ou omissão da administração, como substituir componentes que já perderam sua vida útil, além de redesenhar o sistema para aumento da capacidade de carga. Com isso, poderá atender à demanda crescente pelo uso de ar condicionado nas unidades e, finalmente, viabilizar a expedição do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Em processo conduzido pelo conselheiro e engenheiro elétrico Luiz Antonio Quartim Barbosa e pela síndica Cinthia Zaratini, os serviços de modernização elétrica do prédio deverão começar, finalmente, até o próximo mês de maio. As obras, a contratação da empresa e o rateio extra de 30 meses, necessário para os investimentos, estão aprovados em assembleia realizada no encerramento de 2019. O enredo da “novela” enfrentou reviravoltas, afirmam Luiz Barbosa e Cinthia. Na última delas, em outubro do ano passado, uma assembleia extraordinária quis cancelar a deliberação de assembleia de um ano antes que aprovara as obras e o investimento correspondente. Isso depois de ter havido dezenas de reuniões do corpo diretivo para análise de alternativas técnicas e de orçamentos, de palestra realizada para os condôminos e de o projeto estar aprovado desde 2015 junto à concessionária pública de energia. Luiz e Cinthia são moradores antigos e estavam atentos ao assunto desde que começaram a aumentar as instalações de ar condicionado nas unidades. A Convenção do prédio liberava o aparelho somente para o salão de festas. “Perguntávamos se a

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DICA / ELÉTRICA

rede elétrica comportaria a sua instalação nos apartamentos”, afirma Luiz Barbosa, que é engenheiro elétrico. Quando Cinthia assumiu a sindicatura, em 2014, foi contratado um diagnóstico técnico do centro de medição, o qual apontou que, além de haver insuficiência de carga para as unidades agregarem esse tipo de equipamento, existiam adaptações ilegais e irregulares no local, promovidos por algumas unidades. “Neste caso, o perigo é que o projeto da edificação prevê uma capacidade por unidade que esteja dentro da margem de segurança e em conformidade com as normas da concessionária”, observa Luiz. Segundo ele, o projeto executado pela construtora já estava no limite e, desde então, com novos usos e/ou as adaptações irregulares, o risco de sobrecarga se tornou uma constante. Depois de tantas idas e vindas, um novo projeto está sendo reapresentado à concessionária de energia, que então poderá liberar o início dos trabalhos. A modernização será total, com mudança do sistema bifásico para o trifásico e elevação de carga de 40 ampères para 63 ampères para as unidades; reforma do setor de entrada de energia e do centro de medição; e introdução de novas prumadas (cabeamento), aproveitando-se o antigo duto das lixeiras.

ADEQUAÇÕES DE EMERGÊNCIA MARCAM COMEÇO DE GESTÃO DE SÍNDICA

Ao iniciar no meio do ano passado seu trabalho como síndica profissional em condomínio na Zona Norte de São Paulo, a economista Rosana Nichio precisou contratar uma vistoria de segurança e realizar, ato contínuo, uma espécie de “mutirão” em algumas instalações que havia anos se encontravam sem manutenção adequada; não só na elétrica, como na hidráulica e no gás. No caso da elétrica, a condição era precária nos quadros de distribuição de energia para os mais diferentes tipos de equipamentos da área comum, da portaria e iluminação às bombas de recalque. Tudo demandava intervenção imediata. “Precisávamos promover atualizações urgentes não apenas pela segurança, como também para renovarmos o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), o que nunca foi feito”, afirma a síndica. No prédio, construído em 1993 e com vinte apartamentos de alto padrão, os serviços foram executados no mês passado, envolvendo readequações nos quadros das áreas comuns, no geral da administração, nos dos dois subsolos e no da portaria. Além disso, precisará ser feito um novo quadro para a bomba de incêndio. Cada quadro passou por um diagnóstico prévio para o dimensionamento dos serviços necessários e do custo. Entre as intervenções feitas, alguns demandaram a implantação de novo fundo de placa metálica (a estrutura era de madeira chapeada); instalação de disjuntores termomagnéticos tipo DIN, “dimensionados conforme a seção dos ramais presentes nos circuitos”; identificação desses cir-

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DICA / ELÉTRICA

cuitos; instalação de novas chaves seccionadoras (quando o caso); de placa de policarbonato sobre os barramentos das fases, “para evitar contatos acidentais com partes vivas”; limpeza e organização da fiação etc. “Na parte elétrica, tudo estava precário, as fiações, ligações e extensões, com riscos de curto circuito”, destaca Rosana. Agora, com a casa em ordem (o que inclui serviços nas instalações de gás e novo sistema de para-raios), a síndica

Fotos Rosali Figueiredo

dará início ao processo de renovação do AVCB. (Por R.F.)

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Fotos Rosali Figueiredo

DICA / ELÉTRICA

Nesta página e na anterior, imagens de quadros elétricos de condomínio

na Zona Norte em São Paulo antes de sua adequação. Pela ordem, a partir

da imagem do alto da pág. 28: Detalhe do antigo quadro de distribuição no hall térreo com fios desencapados; situação da instalação do aparelho de ar condicionado sobre a portaria; quadro anterior da portaria, com chave elé-

trica antiga e precariedade nos botões dos disjuntores; quadro de bombas

anterior. Para exemplificar as intervenções realizadas, este quadro recebeu novos disjuntores termomagnéticos tipo DIN; novo comando com reveza-

mento automático das bombas; identificação dos circuitos e do diagrama unifilar; sinalização de alerta (fotoluminescente) sobre a porta do quadro;

além da limpeza e organização da fiação através de abraçadeiras de nylon e canaletas plásticas, entre outros.

(Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – PROJETO E INSTALAÇÕES

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA

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BOMBAS, COBERTURA

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CONSULTORIA JURÍDICA, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, DRYWALL, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR, FITNESS

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FITNESS, GERADOR, HIDRÁULICA

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO

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INTERFONE

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISO

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PORTARIA AUTÔNOMA, PLAYGROUND, SÍNDICO PROFISSIONAL

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PLAYGROUND, PORTÃO, PORTARIA VIRTUAL...

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PORTARIA VIRTUAL, SERRALHERIA

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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORME, VAZAMENTO DE ÁGUA

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DESTAQUE DIRECIONAL

NA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO, O QUE VALE MAIS? ESTATUTO DO IDOSO, ESTATUTO DA CRIANÇA E ADOLESCENTES OU LEI DA ACESSIBILIDADE? Por Cristiano De Souza Oliveira

EM CONDOMÍNIO

edilício, podemos aplicar, sem medo, as palavras contidas na Exposição de Motivos do Supervisor da Comissão Revisora e Elaboradora do Código Civil, Prof. Dr. Miguel Reale (Tópico – Necessidade da Atualização do Código Civil), que diziam: “Superado de vez o individualismo (...), para que a pessoa humana seja preservada sem privilégios e exclusivismos, numa ordem global de comum participação, não pode ser julgada temerária, mas antes urgente e indispensável, a renovação dos códigos atuais, como uma das mais nobres e corajosas metas de governo.”

Foto Paulo Mujano

Desta forma, aliado ao conceito maior da Constituição Federal de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer senão em virtude de lei (Art. 5, II), o atual Código Civil brasileiro (Lei Federal 10.406/2002) nasceu com a possibilidade de os condomínios se auto regulamentarem (conforme seu Art. 1334) no tocante às regras administrativas e comportamentais. Reforça esta ideia da auto regulamentação outro artigo do Código Civil, o

1.341, segundo o qual, para assuntos relacionados a obras em áreas comuns condominiais, tem-se o primado da participação da coletividade em debates e deliberações, desde que atendidos os quóruns qualificados. No entanto, ao se auto regulamentar, a coletividade não pode fugir dos limites que outras normas jurídicas impõem, prejudicando ou impondo condições que afrontem a dignidade ou os direitos fundamentais de cada morador ou condômino, o que, por si só, se encontra garantido por lei. Assim, o que fazer quando em obras nas áreas comuns, se privilegia o atendimento às necessidades das crianças em detrimento do sossego dos idosos? Ou se restringe os espaços de lazer em favorecimento do sossego e acessibilidade, sendo que todos esses públicos envolvidos (crianças, idosos e pessoas com mobilidade reduzida) possuem uma proteção estatal por lei? A resposta está no bom senso e no interpretar a legislação de forma técnica. A própria interpretação do Código Civil induz e garante ao gestor condominial (síndico), na qualidade de representante da coletividade (conforme os Art. 1.347 e 1.348), a prerrogativa de buscar o equilíbrio das deliberações, informando a coletividade de todos os pontos positivos e negativos de cada tomada de decisão. De outro modo, cabe aos condôminos usar das partes comuns sem que isso exclua os demais compossuidores, além de fazer de maneira a não prejudicar o sossego, a salubridade, a segurança e os bons costumes (Art. 1.335, Inciso II e IV). A regra não é única, cabem divergências e protecionismos, porém, para cada decisão devem ser considerados o conceito imobiliário e arquitetônico da edificação; os espaços comuns existentes; o interesse real atual e futuro dos ocupantes e proprietários; e as normas legais. Não há uma tabela ou prevalência de leis entre Estatuto do Idoso, Estatuto da Criança e Adolescentes ou Lei da Acessibilidade. Cabe assim a cada condomínio deliberar conforme um caso concreto, avaliando os pareceres técnicos (incluído jurídico), com bom senso e sem individualismo, primando pela inclusão e respeito a todos os direitos protegidos, em um conceito de harmonização de ideais e pertencimento de cada condômino e morador, que levará a uma pacificação de conflitos e confrontos, uma vez que os direitos não se excluem, mas se compõem para uma sociedade evoluída, pela preservação patrimonial.