CAPA PROMOCIONAL
+ LEIA MAIS: Serviços ao Síndico: Assembleia em condomínio: Tendências & Legalidade Administração: Os benefícios do compliance para uma gestão transparente
+ DICAS: Terceirização: Reflexos da pandemia sobre a gestão da mão de obra
Coluna: Qual o impacto da auditoria na gestão do síndico e junto ao conselho?
Fachada: Como organizar uma obra
Seção Tira-Teima: Mais gente em casa aumenta riscos com energia elétrica?
de recuperação e modernização
EDITORIAL
Caro Leitor, O período iniciado por volta de 20 de março e que tomou todo mês de abril de 2020 não encontra paralelo na vida recente dos condomínios. Junto com as profundas mudanças de rotina causadas pelo novo Coronavírus (Covid-19), a pandemia trouxe, para a mesa do síndico, a necessidade de monitorar pari passu o pagamento das taxas de rateio. Neste momento, a maior parte dos gestores analisa o movimento de maio e busca mensurar o impacto que a pandemia terá sobre a arrecadação. Disso dependerá manter ou adequar o planejamento de 2020, desde a previsão orçamentária previamente estabelecida sobre despesas de rotina (funcionários, contas de energia e água, manutenção de equipamentos, aquisição de insumos etc.), aos investimentos em obras e melhorias. As expectativas entre os gestores mudam conforme o perfil e tamanho do condomínio, bem como pela condição financeira anterior, mas especialistas recomendam cautela na hora de se fazer a revisão de contratos, para não colocar a segurança nem a qualidade em risco. Nesta edição de maio, a Direcional Condomínios reprogramou a pauta de capa e traz justamente um balanço da primeira fase da quarentena nos condomínios em São Paulo. São apontadas, por exemplo, as Medidas Provisórias apresentadas pelo Governo Federal para diminuir o impacto da folha dos funcionários ou dos contratos de terceirização sobre o orçamento (elas são analisadas em detalhes por meio de artigos complementares no site da revista). As demais matérias previstas em nossa programação anual foram mantidas, entre elas, a reportagem sobre assembleia (que ganhou relevância pelo momento, através da modalidade virtual) e compliance. Esta última é bastante oportuna porque mostra que essa ferramenta de gestão pode ajudar os síndicos a identificar desperdícios e a formar reservas para investir em melhorias e benfeitorias e passar com mais tranquilidade por um eventual aumento da inadimplência. A confiança é a força motriz da Direcional Condomínios, que acredita no controle em breve da pandemia e na capacidade de os síndicos e fornecedores se reorganizarem com planejamento para preservar a saúde, o interesse coletivo e a sustentabilidade financeira.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Administração:
Seção Tira-Teima:
CAPA: Maio decisivo
Os benefícios
Mais gente em
Coluna: Fachada:
para a reorganização
do compliance
casa aumenta
Como organizar uma
Quadrinhos: Rede
dos condomínios
para uma gestão
riscos com energia
obra de recuperação e
solidária em ação!
frente à pandemia
transparente
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Informe
Serviços ao Síndico:
Coluna:
Dica:
Publicitário:
Assembleia em
Qual o impacto da
Terceirização de
Seciesp
condomínio:
auditoria na gestão
Serviços: Reflexos
Tendências &
do síndico e junto
da pandemia sobre a
Legalidade
ao conselho?
gestão da mão de obra
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
CAPA
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Coronado
Ana Oliveira
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo
Grass Indústria Gráfica
Adriana S. dos Santos
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Emilly Tabuço
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Evaldo Mendonça
faleconosco@grupodirecional.com.br
Emilly Tabuço
Douglas Barbosa da Silva
ASSINATURAS
José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva
João Marconi
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores
IMPRESSÃO
Júlio Miglioli
Juliana Jordão Grillo
Roberio Santos
Gabriel Youssef
DIAGRAMAÇÃO
ASSINATURA ANUAL
gabriel@grupodirecional.com.br
Jonas Coronado
Renata Saldanha
Luís Guilherme
Thalita Feuerstein
GERENTE COMERCIAL
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R$ 180,00
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Maio 2020
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EM QUADRINHOS / REDE SOLIDÁRIA EM AÇÃO!
Os serviços de manutenção e conservação de elevadores não podem parar. São essenciais para manter o bem estar da população e continuam à disposição dos condomínios durante a pandemia do novo coronavírus. Para proteger seus trabalhadores, as empresas forneceram além dos tradicionais EPIs, acessórios adicionais como máscaras e álcool em gel para desinfecção e limpeza. Para maior eficiência, o Seciesp recomenda aos técnicos a adoção de um check-list mensal para verificar todos os componentes e peças dos equipamentos. A cada 12 meses há a emissão do RIA, relatório de inspeção anual, que deve estar fixado na casa de máquinas, sendo um para cada elevador, exibindo todos os itens de verificação. O check list obedece às seguintes etapas de verificação: √
Casa de máquinas
√
Conjunto de tração
√
Regulador de velocidade
√
Portas de pavimento
√
Caixa de corrida
√
Cabine
√
Poço
O técnico também deve colher informações sobre os equipamentos com o responsável no condomínio, testar os elevadores para ter as mesmas percepções dos usuários sobre o equipamento, além de checar botões, indicadores digitais, nivelamento, ruídos, vibrações entre outros. Em caso de dúvidas sobre a Covid-19 e elevadores ou qualquer outro assunto, consulte o Seciesp.
CAPA
Fotos Guilherme Lehto Gomes
MAIO DECISIVO PARA A REORGANIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS FRENTE À PANDEMIA
Síndico Paulo Fontes e algumas das medidas de
Os reflexos da pandemia sobre a vida condominial têm obrigado gestores, moradores e prestadores de serviços a uma reinvenção. A quarentena iniciada no final de março no Estado de São Paulo reteve os moradores dentro dos apartamentos, sem possibilidade de usufruir das áreas de recreação, esportivas e sociais. Aumentaram entregas (deliveries de refeições e encomendas), barulho entre unidades, produção de lixo e a higienização dos ambientes de circulação, exigindo mais tolerância, remanejamento dos funcionários, reforço na prevenção, e desencadeando ações solidárias (como músicas nas varandas e janelas, além de compra de alimentos para doação ou pessoas retidas do grupo de risco). Suspendeu-se grande parte das obras (internas e externas), preservando-se a manutenção dos serviços essenciais (portões, elevadores, sistemas de segurança, controle de pragas etc.). E na parte da gestão, veio a urgência de se desenhar planos de contingência para enfrentar eventual aumento da inadimplência devido à paralisação de inúmeras atividades econômicas no País. De acordo com os síndicos, o mês de maio será decisivo para mensurar os impactos da quarentena.
prevenção à pandemia: Fechamento antecipado de áreas comuns e medição de temperatura dos
Por Rosali Figueiredo
prestadores de serviços
O MÊS de abril de 2020 exigiu
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orgânico Paulo Fontes na metade do mês passado.
um olhar mais atento dos síndicos para
O executivo administra o Portal Domínio Marajoara, um condomínio-clube
os pagamentos da taxa de rateio das
com ares de resort, de 594 unidades de alto padrão, localizado na zona Sul
despesas de março, diante da expecta-
de São Paulo. Há cinco anos sem promover rateio extra nem elevar a taxa
tiva de que o fechamento do comércio e
condominial, Paulo Fontes resolveu adotar medidas preventivas para preservar
a interrupção de serviços a partir do dia
a saúde financeira do residencial, ao mesmo tempo em que acompanhava a
20/03 em São Paulo, Capital, e 24/3, no
rotina dos pagamentos. Em um balanço parcial divulgado no dia 15/4, o con-
Estado, por causa da pandemia do novo
domínio registrou um índice de boletos em aberto muito próximo ao verificado
Coronavírus (Covid-19), poderia refletir de
em janeiro deste ano: 10,77% contra 10,94%.
imediato na renda dos moradores e gerar
“Como os pagamentos efetivos de 10/04 estão dentro do esperado, a proje-
atrasos. “Já temos até uma planilha do
ção da inadimplência é de se manter em torno desse percentual ou pouco superior.
que iremos economizar”, disse o síndico
Para o boleto de 10/05, com análise em 09/06, ainda é difícil fazer uma projeção.
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CAPA
Acredito que tenhamos inadimplência real, mas que não passará dos 10%, o que está dentro da normalidade em comparação com outros condomínios”, analisou Paulo Fontes. Antes da pandemia do novo Coronavírus, a taxa de inadimplência no Domínio Marajoara
SÍNDICOS MONITORAM PAGAMENTOS PARA MENSURAR INADIMPLÊNCIA
era de 2,36%. O síndico considera que, dentro desse cenário, o planejamento de obras do residencial para 2020 será mantido. No entanto, o gestor vem procurando enxugar gastos, ao mesmo tempo em que reforça os cuidados de prevenção. Neste aspecto, no dia 13 de março, quatro dias antes da confirmação da primeira morte por Covid-19 em São Paulo, o Domínio Marajoara já cancelara alguns eventos coletivos, como a festa da Páscoa, a feira-livre e o food-truck semanais. Neste período, a administração partir do dia 18/3, começou a interditar sucessivamente as áreas comuns, como academia, quadras, clube, brinquedotecas etc. Paulo Fontes providenciou ainda, desde o dia 17/3, a medição da temperatura de prestadores de serviços, funcionários próprios e terceirizados, recomendando que todos aqueles que estivessem com mais 37,8°C retornassem para casa. Por fim, suspendeu obras nas unidades e áreas comuns (a impermeabilizado do tanque da piscina aquecida, reparos nas piscinas externas e reformas das três portarias). Elas serão retomadas assim que possível.
FUNCIONÁRIOS
Houve também remanejamento das equipes de administração, manutenção e limpeza. “Não mudei escala, mas dividi a limpeza e parte da manutenção em dois times, para trabalharem dia sim, dia não. Não mudei segurança, o piscineiro e jardinagem, nem os funcionários da central de correspondência, áreas vitais que não podem parar”, disse. Mas Paulo cancelou serviços que ficaram sem utilidade durante a quarentena, como o salva-vidas e a recepção. “Para evitar desemprego, acordamos 20% de desconto no contrato do salva-vidas e, na recepção, a empresa colocou os funcionários em férias.” Já o custo da assessoria esportiva caiu 35% para o período. “Eles vão pagar 50% do salário, mas não conseguem me dar 50% de desconto.” Para os funcionários próprios, os pagamentos de abril serão pagos integralmente, mesmo para aqueles que tiveram redução de jornada ou afastamento por serem de grupos de risco. “Se a quarentena continuar, iremos propor ao sindicato da categoria que metade da redução da jornada vá para um banco de horas e, se tivermos aumento significativo da inadimplência, diminuição de 25% dos salários.” Paulo Fontes adotou ainda medidas para economizar energia. “Tudo isso demanda muito do síndico, mas estamos tentando nos antever, preservar a saúde das pessoas, dos colaboradores”, arrematou.
Foto Rosali Figueiredo
iniciou as campanhas junto aos moradores sobre prevenção e, a
Síndico Demilson Bellezi Guilhem: Condomínio comercial sentiu de imediato o impacto da quarentena
Síndicos profissionais consultados pela Direcional Condomínios ao longo do mês de abril registraram situações diferentes sobre o pagamento dos boletos do mês. Demilson Bellezi Guilhem, que é orgânico no prédio onde mora, mas profissional em grandes empreendimentos residenciais e num comercial, disse que o impacto maior foi justamente neste. “Nos residenciais, os não recebimentos variaram entre 2,5% e 4,5%, somando atrasos com os inadimplentes históricos. Como são prédios de centenas de unidades, não houve um reflexo significativo sobre o orçamento”, observou. Já no comercial, com 848 salas, os atrasos foram, na primeira quinzena do mês, de 17,7% (150 unidades). “O impacto aqui é considerável e tivemos que reduzir equipes de limpeza e postos de controle de acesso, pois caiu muito a circulação no condomínio”, disse. Houve uma redução de 12% no contrato elevadores. mas o síndico tentava renegociar um pouco mais. Nos residenciais, o que se observou é que os pagamentos em abril variaram conforme o perfil do condomínio. Em prédios de poucas unidades,
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CAPA
como os administrados pelas síndicas Vanilda de Carvalho e Tania Goldkorn, praticamente não houve mudanças nos recebimentos. Tania destacou,
ACOMPANHE NO SITE DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS - NO PÓS-PANDEMIA, ATOS DO SÍNDICO PODERÃO SER QUESTIONADOS?
inclusive, que apresentou o boleto de
O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, em artigo, se as
maio junto com o de abril, para que o
decisões tomadas pelos síndicos no contexto da quarentena, relativas
condômino pudesse se programar. O
à assembleia virtual, prorrogação de mandato, paralisação de obras,
síndico Mauro Possatto, por sua vez,
controle da inadimplência e reorganização do quadro de funcionários,
identificou atrasos de 10% em média
entre outros, poderão resultar em um futuro questionamento judicial. O
em todos os condomínios que admi-
advogado avalia que não, “não apenas pelo bom senso, mas também
nistra. E a síndica Fernanda Françozo,
por princípios legais de caso fortuito ou força maior, entre outros instru-
de cerca de 15%. O atraso no mês não
mentos normativos”.
configura inadimplência, pois pode ser quitado até o último dia útil.
Por exemplo, a prorrogação do mandato do síndico foi facilitada pela Instrução Normativa 04/2020, do Instituto Nacional de Tecnologia
O diretor da Associação das
da Informação, “reconhecendo como documento válido para renovação
Administradoras de Bens Imóveis e
de certificação digital, a última ata de eleição existente no condomínio”.
Condomínios de São Paulo (AABIC),
A prorrogação foi contemplada ainda pelo PL 1.179/20, aprovado pelo
Omar Anauate, disse que a entidade
Senado e associado, na Câmara Federal, ao PL 1.876/20 (ambos não
registrou um aumento de cerca de
haviam passado pela votação final até a conclusão desta edição).
10% de atrasos na primeira quinzena de abril, mas que é preciso que
- IMPACTOS NAS FINANÇAS VERSUS ALTERNATIVAS AOS GESTORES
os síndicos analisem com cautela
Em outro artigo, a Profa. Rosely Schwartz analisa as possibilidades
as possibilidades de renegociar os
de o síndico negociar pagamentos com os condôminos cuja renda tenha
pagamentos. “Tivemos condômino
sido afetada pela pandemia. A especialista aborda ainda o uso do Fundo
pedindo abatimento, abono etc. Mas
de Reserva para o equilíbrio da conta ordinária em caso de inadimplência
não podemos fazer um valor diferen-
elevada, entre outros.
ciado de um condômino para outro,
Um dos destaques do texto é sua avaliação de duas Medidas
orientamos um acordo. Por exemplo,
Provisórias editadas pelo Governo Federal, que possibilitam aos em-
renunciar à multa dentro do mês é
pregadores renegociarem provisoriamente os contratos de trabalho.
legal, mas devemos analisar caso a
“As Medidas Provisórias 927, de 22 de março de 2020, e 936, de 1º de
caso, pois se o condomínio fizer isso
abril de 2020, trouxeram algumas propostas que irão afetar a gestão
de forma generalizada, irá arrebentar
dos funcionários, as quais devem ser analisadas e implementadas com
o seu fluxo de caixa.” Omar Anauate
bastante cautela, em função de haver divergências de opiniões entre
recomendou aos gestores mensurar o
os juristas”, defendeu Rosely. A MP 936, por exemplo, possibilita cortar
efeito real da quarentena antes de “en-
salários com redução da jornada por um prazo de 90 dias, desde que
trar em negociação com fornecedor,
o emprego seja mantido.
cortando visita etc.”. “O fornecedor
Nesse sentido, em entrevista promovida pelo Sindifícios (Sindicato
não consegue simplesmente abaixar
dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo, Capital)
custo sem cortar serviço. Estão que-
em uma rede social, a advogada trabalhista Ana Maria Rocha afirmou
rendo fazer isso sem ter clareza do que
que a aplicação da MP 936 pelo condomínio deve ser acompanhada de
virá”, concluiu. (Por R.F.)
comprovação de queda de arrecadação, sob pena de o acordo individual ser objeto de posterior “declaração de nulidade” . (Por R.F.)
- Os artigos estão publicados junto da matéria de Capa da revista de maio de 2020 - Ed. 256. 8
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CAPA
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SERVIÇOS AO SÍNDICO
Foto Rosali Figueiredo
ASSEMBLEIA EM CONDOMÍNIO: TENDÊNCIAS & LEGALIDADE
A síndica profissional Tania Goldkorn já realizava assembleia
A impossibilidade de realizar assembleias presenciais foi um dos principais impactos da quarentena sobre a rotina administrativa dos condomínios. O formato virtual ganhou protagonismo, mas está longe de um consenso na área do Direito.
Por Rosali Figueiredo
em plataformas digitais antes da pandemia
AS MEDIDAS contra aglomerações motivadas pela
período pré-estabelecido; a votação se deu em
presenciais em condomínios desde o final de março. Nesta época
e as assinaturas foram colhidas pessoalmente
pandemia do novo Coronavírus têm inviabilizado as assembleias do ano acontecem principalmente assembleias de eleição de síndico, de aprovação de contas e previsão orçamentária (Leia mais sobre o assunto na reportagem das págs. 6 a 8). Assembleias de implantação de condomínios também foram prejudicadas. Nesse contexto, emergiu com força a alternativa das assembleias virtuais, realizadas pela internet. Entre alguns síndicos, o modelo não trouxe surpresas, já que muitos têm experimentado maneiras híbridas ou mistas de promover assembleias, principalmente para itens que demandam votação com quórum qualificado (maioria absoluta ou unanimidade). Quanto à implantação de condomínios, construtoras e administradoras conseguiram viabilizar, rapidamente, encontros virtuais. Atualmente, destacam-se dois caminhos para viabilizar o formato: - Através dos módulos ou sistemas de internet das administradoras e condomínios; ou, - Por meio de aplicativos independentes, acessados em smartphones, que operam um ambiente externo ao condomínio e administradora, para o qual são transferidos dados de cadastro dos condôminos. A síndica profissional Tania Goldkorn promoveu em setembro do ano passado uma assembleia aberta mista de sorteio de vagas de garagem. A convocação com a pauta foi feita 15 dias antes por meio eletrônico; as discussões ocorreram em ambiente virtual durante um
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reunião on-line, simultânea, pelo aplicativo Zoom; de cada condômino. Por fim, houve o registro da ata notarial. “Não deixamos aberto para votação, mas sim discussão”, observa Tania. O modelo foi proposto pelos próprios moradores e tornou-se possível porque o residencial tem apenas oito unidades, diz. Entre os demais condomínios que administra, estão suspensas até o momento as assembleias (em três deles estava programada a eleição do síndico). Mas Tania diz que é “100% favorável à assembleia virtual”. “Ela traz foco para o condomínio, pois participa somente quem está interessado. Pretendo usar as plataformas das administradoras, que têm treinamento para isso, irão nos orientar e deixarão os moradores mais seguros”, completa.
ELEIÇÃO DE SÍNDICO EM QUARENTENA
O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha
foi eleito em AGO (Assembleia Geral Ordinária) promovida por um condomínio residencial no dia 6 de abril, em plena quarentena. As discussões com
SERVIÇOS AO SÍNDICO
todos os candidatos já tinham ocorrido em assembleia anterior e a convocação
plataforma da administradora. Ela estava
estava feita. Faltava o ato da votação, que acabou organizado pelo conselho,
convocada no presencial, mas soltamos
através da coleta presencial (e individual) do voto de cada condômino (15 no
novo edital para o meio virtual. Mantivemos
total). As discussões e votação em torno da prestação de contas e previsão
a pauta: Previsão orçamentária e presta-
orçamentária foram adiadas.
ção de contas, sem eleição de síndico. A
Luiz Leitão considera a possibilidade de promover assembleia virtual. “Testei
convocação foi por e-mail e a divulgação
um aplicativo via celular, independente de plataforma de administradora, a ferra-
reforçada através das redes sociais do
menta funciona, apresenta vários tópicos para votar através do celular, verifica se o
condomínio, murais etc. No dia, deixamos
usuário é condômino ou não, e tem espaço de discussão. A confirmação do voto
a assembleia aberta entre 18h e 22h, com
é feita por email”, descreve. Ele não teme questionamentos quanto à legalidade
discussões, vídeos de apoio, chat para
do formato, pois a legislação não estabelece o local em que a assembleia deverá
perguntas e respostas e votação.” De
ocorrer, argumenta. A exceção fica para os casos em que a Convenção trouxer
acordo com Keila, o evento transcorreu
restrições à assembleia virtual.
sem problemas e registrou participação
Também a síndica profissional Keila Manzini é adepta do modelo. Ela o utilizou
de 10% dos 920 condôminos de um re-
no mês de março por causa da quarentena. “Foi uma AGO, realizada através da
sidencial localizado em Guarulhos (RMSP).
ASSEMBLEIA VIRTUAL: CONTROVÉRSIAS
Um dos pontos controversos em torno das assembleias virtuais está na necessidade ou não de que estas estejam previstas na Convenção do condomínio. O Art. 1.334, Inciso III, do Código Civil, diz que a Convenção deverá determinar a competência, forma de convocação e quórum das deliberações das assembleias. Com base neste artigo, alguns advogados entendem que a realização da assembleia virtual dependerá de que ela esteja expressa na Convenção do condomínio, caso contrário, poderá ser questionada judicialmente no futuro. A interpretação também é defendida pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), que orientou o adiamento das assembleias durante a quarentena. Entre as preocupações da entidade, destacam-se a ausência da previsão da assembleia virtual em Convenção, a eventual impossibilidade de participação de condôminos por dificuldades técnicas (como de acessar a internet), além da incerteza quanto “à idoneidade dos meios fornecidos para a coleta dos votos”. Outra linha de interpretação entre os especialistas em Direito condominial entende que não há proibição legal para a assembleia virtual, portanto, ela pode ser convocada. No entanto, há um consenso entre todos: É imprescindível que a assembleia virtual cumpra com os mesmos pré-requisitos estabelecidos para a forma presencial, como a convocação antecedente, estabelecendo-se dia, horário (ou período) e local (ou plataforma) de realização; divulgação prévia dos itens da pauta; garantia de participação de todos os condôminos nas discussões e votações; registro da ata (no caso da virtual, tem que ser ata notarial baseada em gravações). Os especialistas recomendam ainda cuidados com a segurança dos dados dos condôminos nos meios eletrônicos, assim como a adoção de mecanismos que assegurem a participação e o voto de quem de fato possui este direito. Através de artigos disponíveis no site da Direcional Condomínios, advogados da área discutem a pertinência ou não de projetos de lei em trâmite no Congresso Nacional voltados a legalizar o modelo virtual, incluindo as iniciativas de abril passado da Câmara Federal e do Senado (o PL 1876/20, associado ao 1.179/20). Estes propuseram a assembleia virtual como meio de suprir as necessidades dos condomínios em função da pandemia. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, em análise também publicada no site da revista, não há riscos para as assembleias virtuais realizadas neste momento. Segundo ele, a situação de calamidade pública vivida pelo País (e reconhecida oficialmente no âmbito federal, nos estaduais e municipais) preserva a sua legalidade, independentemente de prevista ou não em Convenção, ou de legislações em torno do assunto. Para isso, no entanto, é preciso que a sua realização siga os ritos legais citados anteriormente. (Por R.F.)
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Foto Júlia A. Fernandes
ADMINISTRAÇÃO
OS BENEFÍCIOS DO COMPLIANCE PARA UMA GESTÃO TRANSPARENTE Metodologia oriunda de organizações públicas e privadas, o compliance pode ajudar os síndicos a implantarem critérios éticos de contratação dos prestadores de serviços.
Síndico Sérgio Fernandes: Homologação de
Por Rosali Figueiredo
fornecedores e conferência de produtos comprados pelo condomínio
O BENEFÍCIO
prático
2 – Tomar decisões sempre compartilhadas com o conselho. Por exemplo,
do compliance no condomínio pode ser
este precisa ser informado sobre o porquê de se fazer uma troca de motor de
sentido através de um caixa robusto e da
um portão em lugar do reparo;
manutenção em dia de suas instalações, mas outro efeito significativo está na relação de confiança que o gestor conquista junto dos moradores e funcionários. Esta é a avaliação que o síndico Sérgio Fernandes,
de prestação de contas; 4 – Acompanhar cada pagamento feito pela administradora, de preferência com a participação de duas pessoas (do síndico e/ou de um conselheiro); 5 – Implantar processos para concorrência e análise dos fornecedores.
executivo aposentado da área de logísti-
“O síndico não tem o direito de errar aqui, portanto, precisa sempre conhecer
ca, faz de sua gestão como orgânico no
outros condomínios atendidos pelo fornecedor e, dependendo da complexidade
Condomínio Parc Vivre, na Vila Prudente,
da obra, visitar o prédio, conversar com o seu colega etc.” O ideal, observa Sérgio,
em São Paulo. Com torre única e 136
é que o acompanhamento do prestador de serviços seja compartilhado com o
unidades, o residencial é administrado há
conselho e com alguns condôminos.
oito anos por Sérgio dentro das regras
“Implantei esse procedimento desde o início. Assumi o condomínio em uma
do compliance. Sérgio atua hoje como
situação muito precária, tínhamos o AVCB vencido, problema de para-raios, de
síndico profissional em outros cinco em-
fluxo de caixa, conta d’água muito elevada, estávamos precisando de empréstimo
preendimentos.
bancário para pagar as despesas. O corpo diretivo começou a se reunir, revisou
“O que sempre me preocupou é que
todos os contratos e contas, promoveu assembleias com os condôminos, rea-
surgem diariamente oportunidades para
justou a taxa de rateio, fechou parceria com empresas que achávamos justas no
o síndico fazer coisa errada. Incomoda
preço e honestas no serviço. Conseguimos salvar o condomínio. Temos hoje um
ver as pessoas oferecerem recursos para
caixa seis vezes superior às despesas ordinárias mensais”, resume o síndico. Entre
você fechar negócio. O compliance é uma
as pendências resolvidas, está a regularização e posterior renovação do AVCB.
ferramenta que pode, justamente, nos blin-
Nas compras, hoje sob responsabilidade do subsíndico, são feitas confe-
dar contra esse tipo de contaminação, nos
rências pontuais. “Como venho de uma empresa que tinha muitos processos, é
ajudar a mostrar que é possível fazer um
comum homologarmos fornecedores e fazermos a conferência por amostragem,
trabalho honesto e transparente”, explica.
como conferir a quantidade de sacos de lixo no pacote fechado. Pegamos várias
De acordo com o síndico, as diretrizes do compliance ajudam a: 1 – Reforçar no síndico as suas responsabilidades legais em cada ato, em cada escolha;
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3 – Exigir de cada conselheiro a verificação e assinatura mensal das pastas
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não conformidades”, diz.
“NORTE PARA A GESTÃO DO SÍNDICO”
A síndica profissional Tania Goldkorn também adota regras de compliance nos processos de compras, contratação de obras, homologação de fornecedores
ADMINISTRAÇÃO e gestão de funcionários. Consultora na área, Tania lembra que a metodologia
RRT, ata de aprovação em assembleia, orçamen-
possibilita ainda organizar a documentação e o fluxo de obras. “O compliance
tos, prazos de garantia, fotos das diferentes fases
dá um norte à gestão dos síndicos e deixa para o futuro uma solução de conti-
da execução, termo de conclusão, notas fiscais
nuidade. Ou seja, independentemente de quem venha a assumir como síndico,
etc. É um dossiê. O compliance é isso, ele traz
estará tudo lá, cada detalhe de uma obra realizada, como projetos, ART e/ou
transparência”, resume Tania.
BASES DO COMPLIANCE
A norma ABNT NBR ISO 19.600/2016 traz orientações de implantação, manutenção e melhorias do processo de compliance nas organizações. Já a ABNT NBR ISO 37.001/2017 oferece diretrizes de certificação em práticas antissuborno. Ambos os dispositivos garantem a gestão transparente e ética, pontua a Profa. Rosely Schwartz. “No Brasil, a partir da Lei Anticorrupção 12.846/2013, cujos enfoques principais são a responsabilidade administrativa e o programa de integridade (compliance), as empresas começaram a entender a importância e a premência da adesão a esses princípios”. Também os condomínios devem criar programas específicos, pois “este mercado está cada vez mais exigente, dinâmico e complexo, demandando maior capacitação dos gestores, sobretudo do síndico profissional”, defende. (Por R.F.)
PARA ENTENDER O COMPLIANCE NA PRÁTICA CONDOMINIAL O advogado e administrador Claudio Caivano (foto ao lado), pósem Direito Condominial (todos pela EPD – Escola Paulista de Direito), apresenta nesta página uma síntese dos artigos que disponibiliza no site da Direcional Condomínios sobre “compliance condominial”. Claudio é certificado em Compliance Avançado pela Thomson Reuters.
- ORIGEM
O termo compliance tem origem no verbo inglês “to comply”, que significa, entre outros, estar em conformidade. É uma metodologia de gestão que fornece parâmetros para o planejamento das compras, habilitação dos fornecedores, guarda de documentos e formação da memória técnica do condomínio, entre outras aplicações. O compliance garante a transparência e a legalidade da gestão do condomínio e das empresas de forma geral.
- BENEFÍCIO DO COMPLIANCE
A metodologia evita a corrupção, o suborno, a má conduta. No condomínio, ela impacta nas relações com prestadores de serviços, os funcionários e, sobretudo, com o empenho da receita da taxa de rateio na operação, benfeitorias e manutenção das edificações. A expressão-chave do compliance, portanto, é a de haver conformidade dos atos e decisões do condomínio com o interesse coletivo. Além disso, o compliance possibilita ao síndico mapear potenciais riscos nos contratos com a administradora e os prestadores de serviços. Por exemplo, são regras de compliance adotar processos de concorrência para serviços, obras ou aquisição de produtos; fazer uma análise detalhada das empresas, considerando, no caso de obras, qualificações necessárias das equipes, contratação de seguro, certidões negativas
Foto Rosali Figueiredo
-graduado em Direito Tributário e Processual Tributário e especialista
com o Fisco etc.; além de comprovar a sua reputação junto a outros clientes, sua experiência e capacidade para assumir o contrato. Em comparação, enquanto uma auditoria procura detectar eventuais irregularidades no pagamento de contas e tributos, o compliance indica não conformidades na cultura da gestão do condomínio e reposiciona essas posturas com um elenco de normas a serem seguidas.
- “COMPLIANCE CONDOMINIAL” Portanto, no contexto do condomínio, com suas
especificidades, o “compliance condominial” possibilitará a completa transparência e efetiva legalidade das ações do síndico. O ideal é que este contrate uma empresa com expertise na área para introduzir no condomínio as normas, regras, políticas e controles que irão proteger o patrimônio da coletividade. O sistema poderá, eventualmente, ser mantido e acompanhado pela administradora, mas nunca implantado por esta, pois ela faz parte da chamada yellow flag [bandeira amarela] da análise de risco do compliance. (Edição por R.F.)
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COLUNA
QUAL O IMPACTO DA AUDITORIA NA GESTÃO DO SÍNDICO E JUNTO AO CONSELHO? Por Wolfram Werther
UMA DAS atribuições e obrigações
do um síndico é controlar regularmente todas as contas do condomínio e garantir o equilíbrio fiscal. Já à administradora cabe processar todo o fluxo de documentos, fazendo os lançamentos, os pagamentos e controlando as receitas e as contas. No final de cada mês ela gera um relatório, em forma de pasta, física ou eletrônica, que será analisada pelos conselheiros. É um material composto de muitas contas, lançamentos, documentos, Notas Fiscais e outras informações que a administradora gera. Em sua maioria, as contas mensais são aprovadas pelos conselheiros e, posteriormente, igualmente aprovadas em assembleia ordinária anual. Assim, aparentemente, isso tudo fica equacionado. No entanto, essa dinâmica tem sido hoje mais complexa e sujeita a falhas e erros. A legislação ficou mais complexa, a fiscalização de órgãos governamentais mais rigorosa, o volume de documentos é muito maior e as pessoas envolvidas têm menos tempo para controlar e aprovar tudo! Isto gera uma demanda potencial por melhorias, correções e até economias muito grandes. Para isso, a contratação de uma auditoria externa faz sentido e pode ajudar muito. Ela não deve ser vista meramente como um instrumento “policial” de controle e punição. Muito menos de “caça às bruxas” (apesar de termos situações onde as bruxas andam soltas mesmo). A auditoria deve ser vista, e assim contratada pelo síndico e/ ou pelo Conselho, como ferramenta de auxílio e orientação para o controle e aprovação de contas,
Foto Rosali Figueiredo
como, por exemplo:
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- Sugerindo melhorias em processos e procedimentos, tornando os fluxos mais transparentes, ágeis e baratos; - Rastreando ações, pagamentos e lançamentos para evitar falhas, esquecimentos e atrasos; - Verificando se todos os documentos fiscais, trabalhistas e de segurança estão atualizados; - Controlando impostos registrados, cobrados e lançados corretamente. Muitas vezes temos prestadores de serviço de outros municípios, com alíquotas de impostos diferentes. Isso está sendo processado corretamente pela administradora, com conhecimento e todo o cuidado? - Verificando o lançamento adequado nas respectivas contas contábeis do condomínio. Por exemplo, se uma Nota Fiscal de tinta para impressora foi lançada na conta “diversos” quando deveria ter sido registrada em “Administração”, pois assim foi planejado no começo do ano; - Auxiliando no planejamento do orçamento anual e no desdobramento mensal disso ao longo do período. Uma orientação aparentemente banal vinda da auditoria, mas de resultado significativo, está na diferença entre uma compra à vista e parcelada. Vamos supor que um material qualquer custe mil reais e possa ser pago em até 4 vezes sem juros. À vista, além de obter o desconto, o condomínio irá economizar nos fluxos e quantidades de notas fiscais, boletos e documentos de controle. À vista, isso resultará em apenas 3 documentos. Parcelado durante quatro meses, a compra irá gerar nove documentos (1 NF, 4 boletos e 4 pagamentos), diminuindo a chance de erros e a demanda de controle e análise.
TIPOS DE AUDITORIA
A contratação de uma auditoria pode ser pontual, para um determinado período ou assunto. Ela é igualmente recomendada quando um novo síndico, subsíndico e conselho assumem suas funções, não para criticar a gestão anterior, mas para garantir que a nova venha a atuar de forma transparente e profissional. A contratação também pode ser de forma regular, para acompanhamento mensal das contas, por tempo indeterminado. O trabalho da auditoria, além de proporcionar muito mais segurança e tranquilidade para o trabalho dos conselheiros, do síndico e até da administradora, dá mais credibilidade ao corpo diretivo na hora de aprovar as contas anuais em uma assembleia. Deixa a administração do condomínio mais transparente e profissional.
WOLFRAM WERTHER Síndico profissional e consultor condominial, Wolfram Werther é administrador de empresas. Atua como síndico orgânico no Condomínio Cristall Parque da Aclimação, em São Paulo (SP). Mais informações: wolfram.werther@gmail.com.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
MAIS GENTE EM CASA AUMENTA RISCOS COM ENERGIA ELÉTRICA? O ENGENHEIRO
eletricista Edson Martinho alerta, na entrevista abaixo, que o tempo maior em que mais pessoas têm
permanecido dentro de casa, por causa da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), exige redobrar cuidados com as instalações elétricas.
1. FIQUE DE OLHO NA CAPACIDADE DA INSTALAÇÃO X FATOR DE SIMULTANEIDADE
2. O QUE MAIS GERA RISCOS DENTRO DAS UNIDADES?
devemos considerar a carga dos equipamentos que serão ligados, a distri-
incêndios de 2019 ocorreu em ambientes residenciais, aqui com
buição e tipos de tomadas, a tensão que será usada etc. Calculamos ainda o fator de simultaneidade, que estima quantos equipamentos serão ligados ao mesmo tempo. Portanto, neste período de excepcionalidade, precisamos conferir se: A) O projeto da instalação do prédio e do apartamento prevê várias pessoas utilizando a energia (fornos, micro-ondas, ar condicionado ou aquecedor) ao mesmo tempo; B) Houve revisão dessas instalações nos últimos cinco anos? Caso as respostas sejam não, estaremos em um ambiente de risco, o que exigirá orientações de um profissional da área
Segundo levantamento da Abracopel, a maior parte dos
25 mortes. Os números subiram em comparação com 2018. Nas unidades, sobrecarga na tomada, fios partidos e uso inadequado de benjamins, TE´s e extensões ou filtros de linhas podem provocar choque elétrico e incêndio. Reitero, assim, a necessidade de que os síndicos (para o prédio) e condôminos (para as unidades) promovam uma revisão imediata desta instalação elétrica. Enquanto isso, eliminem fios soltos ou desencapados, não conectem muitos equipamentos nas tomadas, evitem o uso alongado de aparelhos mais potentes como micro-ondas, chuveiro e torneira elétrica.
evoluir para um incêndio.
(Edição R. F.)
Foto Rosali Figueiredo
para evitar sobrecarga e, em consequência, um aquecimento que possa
EDSON MARTINHO Engenheiro Eletricista, diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade). Escreveu e publicou o livro “Distúrbios da Energia Elétrica” (Editora Érica, 2009). Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br
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Ao projetarmos adequadamente a capacidade da instalação elétrica,
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO
R E F L E XO S DA PA N D E M I A S O B R E A GESTÃO DA MÃO DE OBRA
SERVIÇOS CONDOMINIAIS DE ALTA QUALIDADE Portaria Foto Rosali Figueiredo
Limpeza Serviços Gerais Assessoria de Segurança
Síndica Vanilda de Carvalho: Adaptação de jornada e licença para trabalhadores de grupos de risco
A TERCEIRIZAÇÃO das equipes de trabalho está presente
50% de desconto
hoje em grande parte dos condomínios e acabou fortemente mobilizada para se adaptar às medidas de prevenção à pandemia do novo Coronavírus (Covid-19).
no valor da primeira mensalidade
Alguns condomínios remanejaram as equipes de limpeza para os setores de maior necessidade de higienização do prédio no começo do mês passado. Outros
Escolha a data
escalonaram as jornadas, sem redução, por enquanto, dos salários. Mas já estão
de vencimento das mensalidades
em tratativas com as empresas para conseguir descontos nos contratos. Diferente deles, no entanto, a síndica profissional Vanilda de Carvalho não cogitava, em abril
Fazemos reposição
passado, rever os valores nem o escopo dos contratos de terceirização. Vanilda de Carvalho conta com mão de obra terceirizada em cinco dos nove
de funcionários do seu condomínio: férias, ausências e afastamentos
condomínios que administra. Todos (incluindo a equipe própria) foram orientados a trabalhar com luvas e máscaras (laváveis) e tiveram acesso a álcool gel para higienização das mãos. Prestadores de serviços disponibilizaram Equipamentos de Proteção Individual (EPI) para reforçar as medidas preventivas. “Ainda não sabemos qual impacto a pandemia terá sobre a inadimplência”, ponderou. “Tampouco sabemos se há margem para reduzirmos alguma coisa
SURPREENDA-SE COM A QUALIDADE DO NOSSO ATENDIMENTO
desses contratos. O quadro do condomínio já é bem enxuto, o que conseguimos foi mudar a jornada de 5X1 por 12x36, para diminuir o uso do transporte público. Não há como reduzir funcionário para manter uma portaria 24hs, além disso, a demanda por limpeza aumentou. Com as áreas comuns em menor circulação, conseguirmos remanejar o trabalho. A nova jornada foi formalizada e, após quarentena, se for do
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interesse deles, iremos homologar no sindicato”, afirmou a síndica. Os funcionários idosos, em grupo de risco, tiveram férias antecipadas ou receberam licença, “as terceirizadas deram apoio”. “Elas estão super parceiras, sem dificuldade na reposição de quadros”, disse. Segundo Vanilda, mesmo que haja aumento significativo da inadimplência, os contratos desses prestadores de serviços
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serão os últimos a entrar em revisão.
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO
O síndico profissional Aldo Busuletti resolveu, no entanto, se antecipar. Em um condomínio no litoral Paulista, em que moram apenas 10% dos condôminos, uma das portarias foi desativada, com a dispensa de sete funcionários e redução de 40% no valor do contrato. Já nos condomínios da Capital, Aldo vinha negociando, ao longo do mês passado, reduções em torno de 20%. Ele reconhece que a tarefa não é fácil. “Estudamos prédio a prédio. Eles já estão muito enxutos, não há, por exemplo, como fazer redução em uma portaria 24hs. Também é difícil cortar a limpeza, porque isso vai afetar a higienização, que precisa ser feita porta a porta em cada elevador, além das maçanetas, pisos etc., de três a quatro vezes por dia”, exemplificou. Segundo Aldo, a busca pela renegociação possui um caráter preventivo.
ENTIDADES PATRONAIS REPERCUTEM AÇÕES
O Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação no Estado de São Paulo
(SEAC) lançou um comunicado em princípios de abril alertando os tomadores de serviços para os efeitos negativos de eventual quebra de contrato e corte nos pagamentos. O SEAC representa a terceirização dos segmentos de limpeza, recepção, portaria, controle de acesso, desentupimento e manutenção. De acordo com o presidente Rui Monteiro Marques, houve uma preocupação natural entre os condomínios de que a paralisação de parte das atividades econômicas venha a se refletir em queda de arrecadação. Mas o dirigente ponderou que 85% dos recebimentos dos prestadores de serviços são destinados ao pagamento dos salários dos funcionários e despesas correspondentes. “Nossa margem de lucro é de 5%, não tem como dar desconto se não houver redução do quadro de funcionários”, alertou. Segundo Rui Monteiro, nos contratos relacionados às atividades interrompidas, como shopping centers, as empresas de terceirização conseguiram acordos com as equipes por meio da Medida Provisória 936/2020, que instituiu o Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda. Já o presidente da Fenaserhtt e do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros do Estado de São Paulo), Vander Morales, disse que “a MP 936/2020 tem sido uma grande aliada das empresas do segmento, que atuam em condomínios”. “A MP tem força de lei, assim possibilita que o prestador reduza a jornada de trabalho versus salários, ou até mesmo suspenda o contrato, de acordo com as necessidades do cliente condomínio.” Segundo Vander, a união entre prestadores e tomadores (condomínios) é “fundamental para o enfretamento da pandemia”. “Juntos, eles estudarão as necessidades do condomínio e encontrarão caminhos legais, sem deixar de lado a segurança e a limpeza”, destacou. Quanto à redução dos valores contratuais, Vander Morales também disse que é inviável fazer isso sem cortar quadros e/ou jornadas, em função de os custos com a mão de obra atingirem 85% do que é pago pelo tomador. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: TERCEIRIZAÇÃO – SERVIÇOS ESPECIALIZADOS
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DICA / FACHADA
COMO ORGANIZAR UMA OBRA DE RECUPERAÇÃO E MODERNIZAÇÃO DA FACHADA Por Rosali Figueiredo
Vista parcial de condomínio na zona Oeste de São Paulo, antes (à esq.) e depois (abaixo) do
Fotos Rosali Figueiredo
retrofit da fachada
A VISÃO
de um condomínio de duas torres e 96 unidades, localizado
na zona Oeste de São Paulo, na região do metrô Vila Madalena, mudou radicalmente em menos de um ano. A reportagem da Direcional Condomínios visitou o empreendimento em maio do ano passado, quando a síndica Simone Alonso Kishiue preparava o local para promover o retrofit da fachada. Naquele momento, estava sendo instalado guarda-corpo e sistema de ancoragem na cobertura das edificações. Moradora do condomínio, Simone assumira em junho de 2017 com a necessidade de promover recuperação financeira e da manutenção. Hoje, depois de quase três anos, a nova fachada simboliza outra realidade, de equilíbrio orçamentário a investimentos sucessivos na manutenção e modernização das instalações. Na fachada das torres, abandonada havia anos, então com pontos de infiltração em apartamentos e queda de pastilhas nas áreas comuns, a recuperação foi total, incluindo troca do material cerâmico e mudança das cores. Os trabalhos foram acompanhados pelo consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos. O especialista destaca que o sucesso de uma obra desta envergadura depende de uma preparação anterior, desde o projeto e concorrência à separação de um ambiente que funcione como “área técnica” do prestador de serviços no condomínio. Por exemplo, providenciar uma espécie de “canteiro” de obra, com acesso a pontos de energia, lugar para guardar material, para funcionários trocarem de roupa,
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DICA / FACHADA
se alimentarem e tomarem banho, entre outros. É comum, segundo Carlos Alberto, encontrar condomínios que destinam o barrilete como depósito, lixeira ou até mesmo vestiário dos funcionários, o que pode gerar problemas para a administração, além de riscos para o prédio e a própria equipe de trabalho. “É importante que o síndico conte com um profissional que o ajude a começar a obra, de forma que os serviços acompanhem o escopo previsto em contrato. Se começar errado vai terminar errado, pois o gestor precisa garantir que haja isolamento do térreo para proteger as pessoas, reorientar a circulação das pessoas conforme a obra avança e que se cumpra o cronograma. É preciso ainda verificar a necessidade ou não de instalação de elevadores externos para o transporte de material; organizar a retirada do entulho; e observar se haverá impacto com a vizinhança.” Neste caso, observa, o engenheiro responsável da empresa é quem deverá atender às demandas por eventuais reparos nas construções vizinhas. No condomínio administrado pela síndica Simone Kishiue, uma de suas medidas iniciais foi justamente providenciar instalações de segurança no ático das torres, como a ancoragem e o guarda-corpo (citados no começo deste texto). “Fizemos também
Fotos Rosali Figueiredo
vistoria de telhado antes e depois para prevenirmos eventuais danos que viessem a
Detalhes dos setores com pastilha e alvenaria do condomínio administrado pela síndica Simone Kishiue, antes (acima) e depois (abaixo) das obras
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DICA / FACHADA
ser provocados pela empresa, o que acabou não acontecendo. Organizamos um espaço técnico para guardar material (ambiente depois reformado). Já os funcionários da empresa usavam banheiros da sauna, eles não entravam no banheiro nem na copa do funcionário local, tinham um ambiente específico para eles. Demos o start da obra, fizemos o acompanhamento o tempo todo e vistoriamos antes de darmos o termo de conclusão, que ficou condicionado à correção de um problema no muro do vizinho, além de detalhes com a limpeza e finalização de acabamentos em calhas e rufos”, descreve Carlos Alberto dos Santos. O tipo de contrato assinado pela síndica Simone Kishiue previa cobertura de 100% dos custos, sem aditamentos (ponto importante para evitar o estouro do orçamento durante a execução de uma obra desse porte). E no pós-obra, foram identificados novos pontos de infiltração nas áreas de serviço de algumas unidades, por problemas na calafetação de janelas. Acionado, o prestador de serviços refez todo o setor, comenta a síndica, que se diz satisfeita com os
Fotos Rosali Figueiredo
resultados e o atendimento posterior.
Lateral de uma das torres do condomínio, antes (acima) e depois (abaixo) das obras
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Fotos Rosali Figueiredo
RETROFIT E OS DESAFIOS NA GESTÃO DA OBRA
Obras em andamento nas fachadas da frente (imagem abaixo) e dos fundos do Condomínio Cervantes. Nas imagens, é possível observar três diferentes estágios dos trabalhos: O antes, durante e depois (à esq. das imagens, percebe-se setor já concluído)
A pandemia do novo Coronavírus (Covid-19) levou o síndico Helio Gomes Junior a suspender temporariamente as obras de retrofit da fachada do Condomínio Cervantes, no bairro da Consolação, zona central de São Paulo. Os trabalhos seriam finalizados entre os meses de maio e junho deste ano, mas a quarentena reteve boa parte dos moradores dentro das 198 unidades de um dormitório ou quitinetes, muitos deles trabalhando em home office. A continuidade dos serviços os obrigaria a ficar de janelas fechadas, pondera Helio. Por isso, a decisão de somente retomá-los quando as pessoas puderem circular com mais segurança.
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DICA / FACHADA
O condomínio de torre única, entregue nos anos 70, passa por ampla renovação da fachada, com troca da pastilha original por revestimento cerâmico na parte da frente e recuperação da alvenaria nos fundos. As obras foram iniciadas em abril de 2019, depois de cerca de dois anos de rateio extra. De acordo com a arquiteta Georgia E. Z. Gadea, que acompanha o processo desde a fase de escolha da empresa responsável pelo trabalho, uma obra desse vulto envolve importantes desafios que antecedem sua realização. Eles se encontram, principalmente, na fase de planejamento da obra, em que é indispensável desenvolver um “projeto para a fachada, com suas diretrizes, para que a empresa que venha executar os serviços possa entendê-las”. Com base neste projeto, é possível ainda organizar uma concorrência equalizada em torno dos mesmos parâmetros, facilitando o processo de escolha da empresa que tenha “a melhor técnica, produto e melhor viabilidade financeira”. Outro benefício do projeto é possibilitar “respeitar ao máximo a fachada” original. “As soluções devem ser as mais neutras possíveis, que valorizem a estética inicial”, explica. Segundo Geórgia, antes da contratação da obra no Cervantes, foram realizadas inúmeras assembleias com os condôminos para que se expusesse a necessidade da intervenção na fachada, bem como seus benefícios. Tudo foi votado em assembleia: “Tipo de cor, de revestimento, o projeto, a concorrência; todos participaram”. A arquiteta defende que quanto maior a participação e conscientização dos moradores nesta fase, mais “linear se torna a execução” depois. Em quase doze meses de serviços, poucas foram as reclamações relativas à parte técnica, prontamente atendidas e corrigidas, aponta. “A obra foi muito bem planejada, com previsão dos equipamentos que deveriam ser instalados e cronograma mensal dos setores de janelas que teriam que permanecer fechadas, sem tela de proteção.” Entretanto, o período excessivamente chuvoso do início deste ano e, a partir da segunda quinzena de março, a quarentena, impactaram sobre o cronograma. A arquiteta observa que ajustar o cronograma da obra e informá-lo para o morador é o aspecto mais delicado durante a fase de execução dos serviços. “Às vezes ficamos tão preocupados com a questão técnica e da obra em si que não nos atentamos para o dia a dia do morador. Seu problema imediato não é a estrutura do pilar que está sendo recuperada, mas sim como conviver com a falta da tela quando há crianças e animais de estimação”, exemplifica. (Por R.F.)
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Foto Rosali Figueiredo
NECESSIDADE DE RECOMPOR TEXTURA FAZ SÍNDICA REDOBRAR ATENÇÃO
Fachada do Condomínio Absolute Moema, na zona Sul de São Paulo, renovada há cerca de um ano e meio
A síndica Elisa Malízia está há cerca de 15 anos na gestão do prédio onde mora, o Absolute Moema, na zona Sul de São Paulo, e considera um de seus maiores desafios as intervenções de recuperação da fachada. “Ela é uma das obras mais importantes de um condomínio porque ajuda a valorizar o imóvel. Temos aqui uma fachada composta por pastilhas e textura (predominante). A textura é muito bonita, mas se na hora de tratar as trincas essas não forem bem feitas, a fachada irá ganhar um aspecto de colcha de retalhos. É preciso encontrar um profissional que saiba refazer a textura no pano todo igual à original”, avalia a síndica. Elisa destaca ainda a necessidade de que todo o lote de tinta seja adquirido em uma única vez, “para que não haja diferença de tonalidade durante a execução do serviço”. A síndica diz que promove a renovação da fachada a cada cinco anos no prédio de apenas 26 unidades. A intervenção mais recente ocorreu em 2018; algumas trincas reapareceram após a conclusão dos trabalhos, mas foram novamente tratadas pelo prestador de serviços. “É preciso descascar a textura, abrir a trinca, preenchê-la com selante, depois instalar uma tela, passar a massa texturizada por cima e pintar. Existem trincas que aparecem por acomodação de viga, nesses casos sugiro que seja feito o mesmo processo, com o reforço da tela de aço para maior resistência.” Já para superfícies com descolamento de textura, a síndica recomenda que se exija do prestador de serviços “descascar toda região até que se perceba que o restante esteja firme”. “Aí é só refazê-la onde foi tirada e executar a pintura no pano todo.” (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – PINTURA, RESTAURAÇÃO, RETROFIT 24
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ACESSIBILIDADE, ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS, AVCB
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AMORTECEDOR DE IMPACTO, BOMBAS, COBERTURA
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ADMINISTRADORA, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA
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DRYWALL, ELEVADOR...
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ELEVADOR, GERADOR
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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FITNESS, INTERFONE
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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MANUTENÇÃO PREDIAL
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO, INSPEÇÃO PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
Contatos Diretos
Pagamento facilitado Orçamento Gratuito Agua de Reúso
ART
SST
SRE
10 ANOS
teceng.fachadas
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Garantia de 5 anos
Limpeza fachada
Trincas Fissuras
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Pintura
2658-5520
teceng.com.br
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PISOS, PORTARIA VIRTUAL
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PLAYGROUND, PORTÃO, SERRALHERIA
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PLAYGROUND, SISTEMA DE SEGURANÇA
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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
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PINTURA PREDIAL
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