Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

+ LEIA MAIS: Administração: Retrofit, Modernização & Os resultados visíveis de uma boa gestão

+ DICAS: Elevador: Modernização obrigatória na revitalização predial

Serviços ao Síndico: Emergências no

AVCB, Equipamentos: Em busca

condomínio, saiba como agir

de segurança, síndicos mantêm adequações

Coluna: Conflitos no condomínio: Multas ou mediação?

Serralheria: Proteção, conforto e beleza na entrada do condomínio

Artigo & Seção tira-teima: Uso de máscaras, LGPD, "abono por pontualidade", IR para síndicos

EDITORIAL

Caro Leitor, O governo do Estado de São Paulo ajustou os critérios utilizados para a transição de fases na quarentena adotada para conter o novo Coronavírus (relativos à ocupação de leitos de UTI e quantidade de casos e óbitos por grupos de 100 mil habitantes). Algumas regiões poderão antecipar a migração para a fase verde, de maior liberação de atividades sociais e econômicas e impedimentos apenas aos eventos que gerem aglomeração. Acompanhando a orientação governamental, os condomínios fazem adaptações e cada um, conforme a sua realidade, adota protocolos de saúde e distanciamento para reabrir áreas comuns, autorizar reformas nas unidades privativas etc. Entre os síndicos, destacam-se iniciativas para dar andamento às obras que já estavam no seu radar de 2020. É o setor condominial preparando-se para reiniciar o movimento interrompido abruptamente no mês de março, no começo da pandemia no Brasil. Duas das principais reportagens desta edição destacam obras estruturais e de retrofit que síndicos vêm administrando com vistas a promover a recuperação e modernização das instalações do condomínio. Aquelas que ainda não estão concluídas mantiveram as atividades durante a quarentena, pois envolvem, sobretudo, segurança. Esse é um tipo de investimento inevitável, já que as edificações sofrem desgastes ao longo do tempo pelo uso e/ou falta de manutenção. Além disso, suas instalações possuem um período de vida útil, o que fica muito claro na reportagem de elevadores desta edição. Os investimentos são expressivos, exigindo planejamento financeiro, de obras e aprovação dos condôminos. De acordo com síndicos entrevistados pela Direcional Condomínios, a pandemia tem ensinado a esses moradores, pelo maior tempo que ficam dentro de casa, a importância de terem as instalações em ordem, os serviços da portaria e limpeza etc., emergindo entre os gestores a expectativa de que essa valorização resultará em mais apoio aos projetos necessários no condomínio. A revista Direcional está aqui para auxiliá-lo nesta caminhada, com informações, análises e uma ampla carteira de fornecedores.

ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)

Coronavírus Seção Tira-Teima:

(Covid-19):

Síndico pode advertir

Pandemia: O ano

ou multar por falta de

‘recomeça’ nos

máscaras?

condomínios

04 05

Artigo:

Seção tira-teima:

Serviços ao Síndico:

Dica:

Dica: Serralheria

A Lei Geral de

É certo dar "abono

Emergências no

Elevador -

- Proteção,

Proteção de

por pontualidade"

condomínio,

Modernização

conforto e beleza

Dados foi adiada,

no pagamento do

saiba como agir

obrigatória na

na entrada do

e agora?

rateio?

revitalização predial

condomínio

Informe

Capa: Obras

Coluna:

Publicitário:

estruturais:

Conflitos no

Administração:

Nota:

AVCB - Em busca

Seciesp

Obrigatórias contra os

condomínio: Multas

Retrofit,

Tributação de

de segurança,

riscos ‘invisíveis’

ou mediação?

Modernização & Os

síndico, como

síndicos mantêm

resultados visíveis de

ficou?

adequações

Dica:

uma boa gestão Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

CAPA

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Foto Rosali Figueiredo

Emilly Tabuço João Marconi

ASSINATURAS

Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça

Juliana Jordão Grillo

José Ricardo da Silva

DIAGRAMAÇÃO

Roberio Santos

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Jonas Coronado GERENTE COMERCIAL

Luís Guilherme

Gabriel Youssef

Renata Saldanha

gabriel@grupodirecional.com.br

Thalita Feuerstein

Pedro Henrique Rodrigues Paiva

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Cristiane Lima DEPARTAMENTO COMERCIAL Adriana S. dos Santos

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Agosto 2020

SEÇÃO TIRA-TEIMA

SÍNDICO PODE ADVERTIR OU MULTAR QUEM CIRCULAR SEM MÁSCARAS PELO PRÉDIO? A SECRETARIA

da Saúde do Estado de São Paulo publicou Resolução (SS nº 96, de 29/06/2020), determinando que a

Vigilância Sanitária fiscalize o uso correto de máscaras nos estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, bem como pela população em geral. Em texto separado, incluiu nesse escopo as áreas comuns dos condomínios residenciais, tema que é comentado abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

1. AFINAL, O USO DE MÁSCARAS É OBRIGATÓRIO NAS ÁREAS COMUNS?

coletividade, conforme o Art. 1.348, Inciso II, do Código Civil. De outro lado, o condômino tem o dever de usá-las, pois o usufruto de sua propriedade condominial (áreas comuns e privativa) deve

de forma a não "causar epidemia, mediante a propagação de germes patogênicos" (Art. 267 e 268 do Código Penal).

2. QUAIS AS SANÇÕES CABÍVEIS PELA FALTA DE MÁSCARA?

preservar a segurança, salubridade e sossego (Art. 1.336, Inciso

O condomínio pode advertir a unidade que estiver com uma pessoa

IV do CC) da coletividade. No contexto da pandemia do novo

sem máscara em área comum, bem como o visitante e, se houver reinci-

Coronavírus, as máscaras representam um EPI (Equipamento de

dência, aplicar multa. No caso da falta de máscaras entre os funcionários,

Proteção Individual) obrigatório de saúde, todos, portanto, devem

o condomínio poderá ser multado pelo agente público, conforme as

observar as suas responsabilidades neste quesito, respeitando

penalidades previstas na CLT (enquanto empregador, ele deve fornecer as

as ordens governamentais destinadas a impedir a "introdução ou

máscaras, exigir e orientar o uso, e controlar a distribuição). (Edição R. F.)

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Agosto 2020

Sim. O síndico deve exigir isso pois estará agindo em prol da

propagação de doença contagiosa". Devem ainda, pessoalmente, agir

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Com a pandemia do novo coronavírus cresceram as consultas de condomínios e administradoras sobre como romper antigos contratos de manutenção de elevadores firmados com os fabricantes. Em alguns documentos há a imposição de multa, de até 50% em caso de rescisão, inibindo a troca dos fornecedores. Há contratos com prazo de até cinco anos que, além da multa, exigem que o cliente pague por mais 12 meses de vigência em caso de rompimento. O SECIESP e a ABEEL esclarecem que, segundo interpretação de muitos juristas, essa cobrança é ilegal. As empresas que impõem multas baseiam-se no Código Civil, mas para os juristas a exigência deixa o condomínio em desvantagem e fere o Código de Defesa do Consumidor, ao impor desgastes e ameaças de ações judiciais ao cliente. As empresas devem fidelizar seus clientes oferecendo os melhores serviços, não impondo multas, defendem as entidades. A orientação do SECIESP e da ABEEL para os condomínios que optem pela rescisão é a de que firmarem um novo contrato com as empresas, com prazo de aviso prévio de 30 dias. Desta forma, podem se libertar de amarras administrativas. As duas entidades estão à disposição para apoiar, ajudar a esclarecer dúvidas e orientar os responsáveis pelos condomínios. Conte sempre com o SECIESP e a ABEEL para consultoria e para esclarecer dúvidas sobre o segmento de elevadores.

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

Foto Rosali Figueiredo

PANDEMIA: O ANO ‘RECOMEÇA’ NOS CONDOMÍNIOS A volta à normalidade da vida condominial ganha mais efetividade neste segundo semestre de 2020, com a reabertura das áreas comuns e retomada de reformas e mudanças, entre outros. Mas a principal expectativa entre os síndicos reside no retorno das assembleias presenciais, formato preferido para a votação das obras. Entre alguns, a inadimplência tem sido menor que a expectativa inicial.

Síndica Marília de Oliveira: Postura

Por Rosali Figueiredo

cautelosa de reabertura com enquetes junto aos moradores; ao seu lado, totem de álcool gel na entrada da brinquedoteca, que, por enquanto, permanecerá fechada

NO FINAL de julho passa-

do a síndica orgânica Marília de Oliveira

“Cada condomínio tem a sua característica e o síndico vai reabrir quando

preparava, em conjunto com a adminis-

achar que é seguro”, disse em comunicado aos moradores.

tradora, um plano de reabertura gradual

O plano de reabertura apresentado a eles prevê uso obrigatório de

da academia e piscina do Condomínio

máscaras, medição da temperatura corporal antes de adentrarem os es-

Quatro Estações Alto da Lapa, para ser

paços, higienização dos equipamentos utilizados etc. Para a academia,

implantado neste mês de agosto. Mas

foi proposta a criação de sala provisória para maiores de 60 anos prati-

para que isso se concretize, ela aguarda

carem exercícios físicos e vetadas atividades coletivas em qualquer um

o feedback de enquete feita junto aos

dos ambientes. O condomínio se comprometeu ainda a promover reparos

condôminos dos 352 apartamentos do

e “limpeza pesada” desses locais antes da sua liberação e higienização

residencial, que possui quatro torres e

diária com o uso.

ampla área de lazer.

do interior do Estado ou se mudando, por isso, ela redobrou os cuidados.

Outro tema que vem mobilizando a síndica é a expectativa de poder

Mudanças e obras emergenciais

realizar, em breve, assembleias presenciais, de forma a colocar em vota-

nas unidades e nas áreas comuns já

ção as obras e serviços necessários para a recuperação do condomínio.

vinham ocorrendo no local, porém, um

Marília de Oliveira assumiu a gestão do residencial no começo deste ano,

caso de Covid-19 de morador em julho

herdando um histórico de falta de manutenção, desorganização financeira

fez com que a gestora adiasse a libera-

e até inexistência de previsão orçamentária. Mesmo com a pandemia,

ção das áreas, diferente do movimento

ela conseguiu montar e aprovar a previsão orçamentária de 2020/2021,

observado nos condomínios vizinhos,

passando informações aos condôminos e viabilizando a votação através

sem registros no período. A síndica

de urnas. “Agora estamos com o caixa saudável, mas para fazer tudo o

já tinha uma cautela maior que os de-

que é necessário, precisa de aprovação em assembleia”, disse, também

mais, pois o Quatro Estações possui

em mensagem aos condôminos. Segundo Marília, a assembleia virtual

bastante moradores idosos, pessoas

não é viável em seu condomínio, que está contratando apenas serviços

com comorbidades e registrava inten-

emergenciais e/ou que independem de votação, como a adequação dos

so movimento de famílias retornando

para-raios, realizada na última semana de julho.

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CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

de cobrança de condomínio no Estado no período entre julho de 2019 a junho de 2020 foi 1% menor que o registrado entre julho de 2018 e junho de 2019

Foto Rosali Figueiredo

Obra de

(com 10.022 ações apresentadas ao

impermeabilização

Tribunal de Justiça de São Paulo). Já a

da superfície térrea

Aabic (Associação das Administradoras

do Condomínio

de Bens Imóveis e Condomínios de São

Biblos, em

Paulo) apurou que o Índice Periódico

finalização. Síndica

de Mora e Inadimplência Condominial

quer aprovar em

(Ipemic) teve média muito próxima nos

assembleia rateio extra para fazer o paisagismo

Também a síndica Mara Emília Santos Penteado de Oliveira espera por uma assembleia presencial com os condôminos do Edifício Biblos para dar sequência à revitalização das áreas comuns depois da conclusão da obra de impermeabilização de toda a superfície térrea, trabalho iniciado em outubro do ano passado e que será finalizado em breve. “Devemos concluir esta etapa em setembro, fazendo a calçada externa. Não paramos durante a pandemia, limitamos a equipe a três pessoas e adotamos medidas preventivas como o uso de máscaras e higienização. A próxima fase envolve o paisagismo, mas teremos que confirmar um novo rateio em assembleia”, afirma Mara de Oliveira. Com 56 unidades, o Biblos passa por obras de modernização desde pelo menos 2013, quando promoveu o retrofit elétrico, e não pretende convocar assembleia virtual. De acordo com a síndica, o condomínio não registrou aumento de inadimplência com a pandemia.

primeiros seis meses deste ano em comparação com o primeiro semestre de 2019 (de 2,97% contra 2,90%). O síndico profissional Nilton Savieto, que administra quinze condomínios, foi um dos que se surpreendeu: “Por incrível que pareça, diminuiu a inadimplência nesses condomínios, de uma média de 3,5% para 2,6% em junho”, disse. Uma somatória de fatores contribuiu para segurar os índices, apontou: Revisão de contratos e custos, ajudando a baixar a taxa de rateio; controle diário dos pagamentos pelo síndico e as administradoras, evitando que atrasos se acumulassem; e a maior valorização que o morador passou a dar para o condomínio. “90% das pessoas estão nos prédios residenciais, em home

INADIMPLÊNCIA SURPREENDE Síndico Nilton Savieto

Na verdade, os síndicos esperavam uma forte elevação da inadimplência com a suspensão das atividades comerciais e de serviços desde a decretação do estado de calamidade pública no final de março passado no País. Ainda que se mantenham cuidadosos com os gastos e o acompanhamento pari passu da Foto Paulo Mujano

movimentação financeira dos prédios, alguns gestores se disseram surpresos com índices baixos de elevação e, em alguns casos, de queda. Não à toa, o Secovi-SP divulgou que o número de 9.919 ações judiciais

office ou aulas on-line, vendo como é importante que tudo esteja funcionando e como é importante também a contribuição deles.” Segundo Nilton, não foram concedidas isenções de multas nem de juros na renegociação dos boletos em aberto. Para a síndica orgânica Irina Uzzun, a negociação direta entre síndico e condômino tem ajudado a controlar a inadimplência, mas no residencial onde mora o índice subiu de cerca de 3% para 10%. De qualquer forma, “todos os atrasos têm sido renegociados” para não acumularem, pontuou. Já o síndico profissional Paulo Fontes, que implantou um programa drástico de redução

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CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

das despesas do Condomínio Domínio

A questão é como ficará o comportamento destas curvas nos próximos

Marajoara, com quase R$ 160 mil de

meses, observou, por sua vez, o síndico profissional Cristóvão Luís Lopes, com

economia nos contratos entre os meses

oito condomínios em carteira. Seu temor é que as parcelas em atraso trazidas

de abril e julho, registrou uma elevação

do primeiro semestre do ano venham a se acumular com novos vencimentos

de 1% na inadimplência de junho sobre

nos próximos meses, configurando “uma inadimplência nata”. Nos condomínios

o mês de janeiro (3,70% contra 2,69%)

que administra, Luís Lopes começou a observar mais dificuldades econômicas

e de 12,46% de atrasos no mês (contra

entre os moradores a partir do mês de maio, quando os atrasos subiram de 2

10,94% em janeiro).

a 3% no mês para a faixa de 15% a 20%.

INADIMPLÊNCIA: “TRABALHO DE FORMIGUINHA”

Neste mês de agosto a síndica profissional Vanilda de Carvalho pretende reiniciar a coleta do rateio extra que vinha promovendo o residencial na Aclimação, no centro expandido de São Paulo, para trocar o telhado da edificação. Por precaução e, procurando baixar um pouco o boleto mensal dos moradores durante a fase mais aguda da quarentena, ela suspendera o rateio. Gestora em nove condomínios, dois deles comerciais, Vanilda adotou medidas de contenção para, de um lado, diminuir a pressão econômica sobre os moradores e, de outro, evitar que eventuais atrasos virassem “uma bola de neve”. “Hoje não tenho problema de inadimplência, pelo contrário, entrou dinheiro que não esperava, mas estou fazendo esse trabalho de formiguinha em cima de apartamentos que estão em atraso”, afirma. Ela diz que conversa individualmente com cada um deles e combinou com o suporte jurídico do condomínio não apresentar ação de execução das dívidas, exceto se acumularem quatro meses sem pagamento. Para quem acaba somando mais de um boleto em atraso, a síndica propõe renegociação. “Um deles estava por dois meses em aberto e o terceiro vencendo. Sugerimos a ele quitar este e parcelar os dois anteriores em três vezes”, exemplifica. Quanto a apresentar projetos de obras que estavam para ser deliberados pelos condôminos, Vanilda prefere esperar pelo retorno das assembleias presenciais. (Por R.F.)

PROATIVIDADE, SOLIDARIEDADE E O BEM QUE EMERGIU NA PANDEMIA Um dos síndicos profissionais mais experientes do mercado, Nilton Savieto diz que

dois outros aspectos o surpreenderam na pandemia do novo Coronavírus: A proatividade demonstrada pelos funcionários e a rede de solidariedade formada pelos moradores. - PROATIVIDADE: “Em nossos condomínios, não demitimos ninguém, tivemos quatro pessoas afastadas por serem do grupo de risco, mas fizemos a complementação salarial sobre o benefício pago pelo governo. Os funcionários que permaneceram valorizaram muito o trabalho, não houve faltas nem atrasos, exceto um caso motivado por acidente e nove afastamentos por Covid-19. Esses postos foram cobertos pelos colegas de trabalho, e vimos ainda que, como eu estava em quarentena por ser do grupo de risco e trabalhando remotamente, os zeladores passaram a se sentir até mais responsáveis e puxaram a proatividade das equipes. O condomínio percebeu, com a pandemia, o quão importantes são os profissionais da portaria, zeladoria, limpeza. Temos um zelador do grupo de risco afastado há mais de 90 dias e a equipe está cobrindo a parte dele, dividindo e revezando suas funções. Num momento de pandemia em que ficam mais vulneráveis no transporte público, os funcionários se mostraram mais proativos, solidários e profissionais.” Os condomínios administrados por Nilton deram ovos de páscoa de presente aos colaboradores em abril passado, em sinal de gratidão. - REDE SOLIDÁRIA - “Entre os moradores, através de grupos de mensagens do celular, passamos a estimular as pessoas a completarem renda explorando suas habilidades. Por exemplo, um deles fez cesta para o dia dos namorados e comercializou entre os vizinhos, incentivando ainda os fornecedores do bairro.” (Por R.F.)

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INFORME PUBLICITÁRIO

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CAPA

Fotos Rosali Figueiredo

OBRAS ESTRUTURAIS: OBRIGATÓRIAS CONTRA OS RISCOS ‘INVISÍVEIS’

O síndico profissional Aldo Busuletti conduz a modernização do septuagenário Condomínio Dória de Barros; no momento, é feita a restauração da fachada e troca dos elevadores

O ENGENHEIRO

civil

Marcus Vinícius Fernandes Grossi diz, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que “as edificações, assim como qualquer outro produto, têm um prazo de durabilidade, uma vida útil”, ou seja, uma capacidade de “desempenhar satisfatoriamente suas funções ao longo do tempo, sob condições de uso e manutenção especificadas” (citando a ABNT NBR 15575-1/2013, norma de desempenho). “Isso significa que mesmo com as atividades de manutenção haverá um momento no qual a edificação ou parte dela precisará ser restaurada, reabilitada ou demolida”.

Direcional Condomínios | Agosto 2020

As obras necessárias nas edificações nem sempre estão aparentes ou bem determinadas, parecem ocultas em uma espécie de “caixa de Pandora”. Ao se abri-la, os problemas surgem como se não tivessem fim. Uma trinca na superfície pode ser apenas a ponta visível de um dano estrutural provocado pela falta de manutenção e/ou pelo fim da vida útil do sistema, segundo revelam os cases desta reportagem. Por Rosali Figueiredo

Isso ajuda a entender também o porquê prédios mais antigos, como o Dória de Barros, residencial de 72 anos localizado no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, precisam praticamente reconstruir algumas de suas instalações. “Iniciei a gestão do condomínio em 2017 justamente para contratar e acompanhar obras de recuperação estrutural”, afirma o síndico profissional Aldo Busuletti, responsável hoje por administrar dois fundos de obras recolhidos simultaneamente pelos condôminos para investir na troca em curso dos dois elevadores (com necessidade de obras físicas no poço) e em um outro conjunto de intervenções, iniciadas em 2017. Este segundo escopo começou no topo do prédio, pois era preciso combater infiltrações, o que foi feito com a construção de um novo telhado, acompanhada pela impermeabilização da cobertura, instalação de uma plataforma metálica com guarda-corpo e de um novo sistema de para-raios. Na sequência vieram: A troca das prumadas hidráulicas; implantação de uma nova rede de distribuição do gás; modernização elétrica; instalação de rede de hidrantes e bomba de incêndio; reforma das bombas de recalque e iluminação da garagem. E, no final de 2019, iniciou-se a recuperação da fachada, com o restauro meticuloso de inúmeros elementos artísticos, como molduras, guarda-corpos de sacadas, balaústres etc. A superfície do corpo da edificação é marmorizada e se encontrava com alguns de seus elementos comprometidos, além de trincas e ferragens expostas. Em todo o térreo, ela é constituída por fulget, o qual está sendo retirado para uma nova aplicação. A previsão é que esses trabalhos estejam finalizados no começo de 2021 para que se possa planejar as próximas etapas: Refazer todo o pavimento térreo e do subsolo da garagem, e; construir

CAPA

TRINCAS FORAM CONFUNDIDAS COM ‘PROBLEMAS ESTÉTICOS’

uma nova portaria no acesso principal do condomínio. Segundo Aldo Busuletti, o planejamento de uma recuperação dessa envergadura deve se basear em um levantamento prévio geral da condição de manutenção do prédio. Daí se extraem as necessidades, sua ordem de prioridade, bem como as informações que serão usadas para o convencimento dos condôminos a aprovar as obras. “Precisa ser feito junto a eles um esclarecimento sobre os riscos, principalmente nas instalações elétricas, que é a última coisa que as pessoas veem. Aqui precisávamos do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, já emitido) e de modernizar os elevadores, mas não dava para fazer nem um nem outro sem a reforma elétrica”, exemplifica. Além do ganho na segurança, a recuperação estrutural das edificações também contribui para a queda dos custos operacionais do condomínio, como contas de consumo, reparos, contratos de manutenção etc., destaca Busuletti. “No Dória de Barros eles já caíram pela metade desde 2017 e diminuirão ainda mais depois da entrega dos novos elevadores”, estima o síndico. Com apenas 22 unidades, o condomínio conseguiu investir R$ 800 mil nas obras desde 2017 (fora os elevadores), obtendo uma valorização em

Fotos Rosali Figueiredo

torno de 50% no preço final dos imóveis, completa.

A síndica profissional Juliana Cassas e detalhe de um dos dez pilares a serem recuperados na área térrea de prédio residencial. Obras começaram em junho deste ano

Na imagem do alto, é possível comparar a situação anterior da fachada dos fundos do Dória de Barros com parte já tratada (à dir. na imagem); Em toda a superfície térrea da edificação (foto abaixo)

O primeiro laudo de inspeção predial contratado por um condomínio na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, apontou que trincas aparentes nos pilares térreos de sustentação da edificação representavam problemas meramente estéticos. Mas os resulta-

será preciso trocar o

dos não convenceram ninguém, nem

fulget original por uma

a síndica profissional Juliana Cassas

nova aplicação deste

nem os moradores, que deliberaram

composto mineral

Direcional Condomínios | Agosto 2020

CAPA

pela contratação de outro laudo mais

porque as demandas por manutenção corretiva são volumosas em um

detalhado.

prédio desta idade. “As obras necessárias não são pequenas e, se não

Juliana fazia a gestão do resi-

houver um equilíbrio orçamentário, não se consegue realizá-las”, afirma,

dencial desde 2016 e a necessidade

destacando o potencial limitado de arrecadação em condomínios de

de fazer a inspeção nas trincas dos

poucas unidades, o que torna custosa a divisão das despesas.

pilares surgira quando, ao promover

Quando começou a investir na manutenção, a primeira obra foi

obra na cobertura do prédio para

justamente a da cobertura, para eliminar em definitivo infiltrações que

combater infiltrações nas unidades

atingiam havia pelo menos cinco anos os apartamentos superiores. Até

superiores (tratamento de trincas e

então, inexistia histórico dos problemas depois levantados. Tanto que,

impermeabilização com manta asfál-

na sequência da impermeabilização, foi refeita a calçada externa do

tica), acabou alertada pelo prestador

prédio. Mas recebido o alerta, o condomínio se mexeu para investigar o

de serviços que as fendas do alto

problema e promover a recuperação.

reabriam mesmo com a aplicação de

Segundo o engenheiro responsável pelos trabalhos, ainda não está

produto adequado. Ele próprio ob-

fechado o diagnóstico do que gerou as trincas dos pilares, que na ver-

servou que trincas nos pilares térreos

dade estavam deteriorados, com corrosão das ferragens, esfarelamento

estavam na mesma direção daque-

do concreto e do revestimento em argamassa, e perda de aderência

las que vinham sendo trabalhadas

das pastilhas. É provável, observa, que a falta de manutenção da

acima, desta forma, precisariam ser

fachada e da cobertura do prédio ao longo de anos tenha contribuído

melhor investigadas. Com base no

para essas manifestações patológicas. A notícia boa é que não houve

alerta e, depois de receber o primeiro

“recalque da estrutura”, ou seja, “nenhum tipo de abalo que pudesse

laudo, o condomínio buscou nova

causar a ruína do prédio”, diz. Essa situação começaria a se desenhar

inspeção de um engenheiro espe-

num curto espaço de tempo se o problema não fosse tratado, estima

cialista em recuperação estrutural,

o profissional.

que realizou ensaios em diferentes

Os serviços de recuperação, orçados em R$ 260 mil, se estenderão

pontos da fachada e constatou que

ao longo do ano e envolvem atividades metódicas, de reconstituição

havia necessidade de tratamento

da estrutura, como corte e remoção do concreto deteriorado, bem

imediato dessas patologias. O re-

como seu “apicoamento” manual e/ou eletromecânico; substituição da

sidencial possui quase 60 anos de

armação deteriorada; aplicação de primer “rico” em Zinco; limpeza da

idade e apenas 14 unidades.

armadura e pontos adjacentes; demolição parcial do piso no entorno

“Menos de dois meses depois

dos pilares para observar a necessidade de reforço ou não nas arma-

de receber este novo laudo, aprova-

duras (junto à sapata do prédio); instalação de armação complementar

mos a obra junto ao conselho e na

em barras de aço e em grampos em toda extensão dessas colunas,

assembleia, fizemos um rateio para

fixados no bloco da fundação e nas vigas superiores; aplicação de

levantarmos o sinal e aprovamos

caixaria de madeira; acabamento com argamassa polimérica e/ou

mais 14 meses de arrecadação

grauteamento (microconcreto fluido); aplicação de ponte de aderência

extra para viabilizar a recuperação”,

de base acrílica; e cura hidráulica (hidratação do concreto).

descreve Juliana. A obra foi iniciada

Tudo isso representa a primeira fase do processo de manutenção

no mês de junho deste ano, com

corretiva do prédio, ressalva a síndica Juliana Cassas, pois, concluída

escoramento das vigas e da laje sob

esta etapa, será necessário investigar a condição de cada um dos

a garagem coberta. De acordo com

pilares em toda sua extensão vertical, ao longo de sete andares, tra-

a síndica, nos dois primeiros anos de

tando-se, simultaneamente, toda a fachada. Virá então a segunda fase

gestão no local ela cuidou da reor-

de recuperação da edificação, a qual demandará novo rateio entre os

ganização financeira do condomínio,

condôminos. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Agosto 2020

CAPA SÍNDICO REVERTE SITUAÇÃO DE ABANDONO NA MANUTENÇÃO

Fotos Rosali Figueiredo

Síndico Gerson Fernandes de Godoy na cobertura recuperada. Em mãos, o laudo de inspeção predial e,

ANTES

na imagem à dir., a situação anterior

O síndico Gerson Fernandes de Godoy viu saírem da cobertura do Condomínio

recuperação do caixão perdido, rampa de aces-

Edifício Fontana Di Trevi, na Vila Matilde, zona Leste de São Paulo, 27 caçambas

sibilidade, instalação de gradil de proteção com

de entulho quando começou a limpeza da piscina então abandonada, do seu anti-

vidro temperado de 10mm em torno da piscina, de

go deck de madeira, de um abrigo abaixo desta estrutura e da demolição de uma

câmeras de segurança, adequação do para-raios,

pequena escada. Isso foi em 2018, um ano depois de receber o laudo de inspeção

pingadeiras, entre muitos outros; na parte térrea,

predial do engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que identificou grau

fez a recuperação de muros, jardins, calçada e um

de risco entre crítico e médio em quase todo o ático, incluindo barrilete, casa de

novo cabeamento para a iluminação e as câmeras.

máquinas, de bombas e a piscina (com problemas de armadura exposta e oxidada

Houve ainda a adequação elétrica e demais inicia-

à não aderência da manta de impermeabilização, entre muitos outros).

tivas para encaminhar a regularização do AVCB

“As intervenções na cobertura eram urgentes por causa das infiltrações nos

(Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

quatro apartamentos do último andar, mas tínhamos outro setor em risco, a elétrica,

Com 40 apartamentos e 28 anos de cons-

conforme um laudo específico que também contratamos. Assim, em 2017 demos

trução, o Fontana de Trevi já sente os reflexos

prioridade às adequações elétricas”, relata Gerson Godoy.

das obras na valorização dos imóveis, pois se

Morador antigo do prédio, ele havia sido síndico em outra época e acabara

em 2017 existiam cinco unidades vazias para

retornando à gestão entre 2015 e 2016 para cobrir o mandato do gestor então

comercialização, “em 2020 não temos nenhu-

destituído justamente pelo abandono da manutenção e por problemas financeiros.

ma, nem para locação, nem para venda”, des-

Nessa transição, Gerson implantou a portaria virtual e equilibrou o caixa, iniciando um

taca o síndico. Segundo Gerson Godoy, ainda

fundo de obras no final de 2016. Os laudos de 2017 vieram para ajudar o condomínio

há muito a ser feito. O rateio extra tem prazo

a organizar o planejamento das obras necessárias, pois os danos eram visíveis e

para terminar, junto com o seu atual mandato,

afetavam os moradores. A cobertura com a piscina estava em desuso havia anos.

em junho de 2021, mas, até lá, ele pretende

Três anos depois de receber os resultados dos laudos, Gerson já entregou, no ático,

promover a impermeabilização do térreo com

uma nova piscina com solário, salão reformado, rede hidráulica de águas pluviais ligada

manta asfáltica, recuperar a garagem, pintar a

ao sistema de reuso, reforma das grades do guarda-corpo conforme norma ABNT,

fachada e obter o AVCB. (Por R.F.) À esq., imagem da piscina antes das obras; à dir., como ficou

ANTES Direcional Condomínios | Agosto 2020

CAPA

QUAL O MELHOR MOMENTO PARA CONTRATAR A INSPEÇÃO PREDIAL? A norma de inspeção predial da ABNT (NBR 16747/2020) foi publicada em 21 de maio passado padronizando conceitos, procedimentos, documentos, escopo de análise e produção do laudo nesta atividade a ser exercida por profissionais habilitados nas áreas de Engenharia e Arquitetura (ligados respectivamente ao CREA ou CAU, e segundo a legislação de cada área). Em errata publicada no dia 15/07/2020, a ABNT acrescentou ao texto da norma Direcional Condomínios | Agosto 2020

que a inspeção predial “ocupa a função de um exame ‘clínico geral’ que avalia as con-

dições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise fundamentalmente sensorial por um ou mais profissionais habilitados”. Neste complemento, a entidade procura deixar claro que devem ser contratadas “inspeções especializadas”, ou demais ações, “quando for necessário complementar ou aprofundar o diagnóstico”. Em entrevista à Direcional Condomínios logo depois da publicação da norma, o engenheiro Antonio Carlos Dolacio, vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape-SP e secretário da 2ª fase da Comissão de Estudos da Norma, explicou que a atividade é de “cunho fundamentalmente administrativo, pois auxilia o responsável pela gestão da edificação nas decisões relativas à utilização adequada e à devida manutenção, que ajudem a promover o uso seguro e a manutenção do valor patrimonial”. Por exemplo, a partir de sinais como trincas na fachada, a inspeção predial poderá identificar ocorrências como desplacamento de material cerâmico, recomendar intervenções e, ainda, a necessidade ou não de ensaios mais aprofundados. O engenheiro

observou que o profissional que executa a inspeção predial precisa estar atento à origem do problema, de forma a saber se ele decorre de falhas na manutenção ou se é construtivo. Pois se é construtivo, não adianta reparar, já que as manifestações continuarão (e aqui entra a necessidade de laudos mais específicos e de perícia para atestar o nexo causal e as responsabilidades legais). Já se há falhas recorrentes na manutenção, é preciso rever esta gestão para que os problemas não reapareçam. Segundo Dolacio, a inspeção predial entra a partir do quinto ano de vida da edificação, quando poderá verificar como se deu a operação de uso e manutenção do prédio em relação ao previsto no Manual do Proprietário, bem como “se está sendo praticado o plano de manutenção” (com base na ABNT 5.674/2012). (Por R.F.)

ARTIGO

A LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS FOI ADIADA, E AGORA? Por Paulo Fontes

NESTE MÊS de agosto deveriam entrar em vigor as sanções pelo não

atendimento à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), prazo que foi prorrogado por mais um ano pela Lei Federal 14.010/2020, em função da pandemia do novo Coronavírus. Em que pese haver divergências sobre a aplicação da Lei 13.709/18 (LGPD) nos condomínios, o Art. 5º da Constituição Federal assegura que sejam protegidas as informações pessoais e particulares confiadas pelos condôminos/moradores, visitantes/ prestadores de serviços aos condomínios. Desta forma, o condomínio pode e deve adotar ações em relação ao acesso, fornecimento de dados, prazo de arquivamento, gerenciamento de contatos que envolvem sistemas para eficiência no controle de incidentes e respectivas medidas de remediação. Fato inconteste é que também as empresas que atendem aos condomínios, como administradoras, serviços de portaria e controle de acesso, portaria remota, e demais prestadores de serviços com alocação de mão de obra, deverão estar compliant [compatíveis] com a LGPD. E sua adoção, implementação e gerenciamento não são simples. As administradoras, principalmente, deverão ter meios efetivos de controle de dados pessoais em seus sistemas. Neste aspecto, consideram-se os 2 (dois) cenários possíveis de serviços de TI (Tecnologia da Informação): 1) A administradora possuir seu próprio Data Center com servidores processando os dados, ou; 2) Prever que seus sistemas sejam executados na “nuvem” (Cloud Service) via BPO (Business Process as a Service). Para ambas situações, a LGPD estabelece novos papéis e responsabilidades dentro das empresas (de toda cadeia) que controlam dados pessoais, onde deverá existir a figura de DPO (Data Protection Officer), terceirizado ou orgânico, para assegurar o recebimento de comunicações da autoridade nacional e adotar providências, prestações de esclarecimentos e treinar os colaboradores sobre as práticas de proteção de dados. Um “Processo de Resposta a Incidentes” deverá ser criado, documentado e aprovado, endereçando o ciclo no trato de qualquer situação (Detecção, Análise, Remediação, Identificação da Causa Raiz e Plano de Ação). A segurança do banco de dados de todas as empresas prestadoras de serviços aos condomínios, independente do seu tamanho, deve ser uma meta para 2020, já que as penalidades podem ser realmente pesadas, variando entre 2% do faturamento

Foto Guilherme Letho Gomes

a R$ 50 milhões.

PAULO FONTES Formado em IT (Information Technology) pela Universidade Mackenzie com MBA em Sistemas de Informações pela USP/FIA e pós-graduação em Gerenciamento de Projetos pela USP. Atua como executivo de IT na indústria há mais de 25 anos. Também é síndico profissional e consultor na área condominial. Mais informações: Paulo_fontes@hotmail.com.

Direcional Condomínios | Agosto 2020

COLUNA

CONFLITOS NO CONDOMÍNIO: MULTAS OU MEDIAÇÃO? Por Cristiano De Souza Oliveira

O SÍNDICO, diuturnamente,

quando o síndico pode negociar uma solução mais viável e segura aos interesses

tem que gerir, além das questões admi-

coletivos. Já a segunda pode ser promovida, seja o condomínio parte ou não do

nistrativas e financeiras do condomínio,

conflito, através de um profissional capacitado que auxiliará, conforme a causa

os conflitos interpessoais, bem como

apresentada, as partes a se recomporem. A mediação representa um instituto

conflitos envolvendo terceiros. Como

legal de resolução de conflitos regulamentada pela Lei Federal 13.140/15. É uma

administrador e representante do con-

prática a ser exercida por um “terceiro imparcial” em relação às partes envolvidas

domínio, ao síndico não cabe mediar

com o problema. Desta forma, jamais o próprio síndico deverá ser o mediador,

em si tais problemas, mas observá-los e,

formal ou informal, inclusive por vedação legal (Art. 6º da Lei de Mediação).

após análise, adotar posturas em prol do condomínio e em proteção ao patrimônio de todos.

ADVERTÊNCIA & MULTAS

A parte das advertências e multas, por sua vez, independe da negociação

Assim, compete ao síndico, frente

ou mediação. O síndico não deverá deixar de aplicá-las ou, ainda, quando for o

a um problema no condomínio, fazer

caso, de buscar o Poder Judiciário. A advertência e multa são meios previstos em

a gestão de conflitos, que acabará le-

Convenção e representam o ato de comunicar que um condômino ou possuidor

vando a uma negociação, mediação ou

não está respeitando as normas condominiais. Advertir ou multar não é (e nunca

a um julgamento pelo Poder Judiciário

foi) a forma de resolver os problemas, e sim de alertar, tanto que, por vezes, o

ou por Arbitragem. No primeiro caso, o

condomínio busca o Judiciário para sanar a questão não só da cobrança, mas

síndico, de forma inerente à função, por

para fazer cessar a repetição de um determinado desvio de comportamento.

representar e conhecer o condomínio e

É certo que, ao conhecer a coletividade e espelhar um determinado padrão

sua coletividade, deverá identificar: a) O

de conduta, o síndico, quando identificar um problema interpessoal, por exemplo,

problema e seus envolvidos (incluindo o

poderá tentar o diálogo, notadamente quando houver uma resistência à sociabili-

próprio condomínio, se o caso); b) Os

dade condominial (consciente ou inconscientemente) ou quando ocorrer o desvio

efeitos do problema, e; c) A melhor ferra-

de comportamento (danoso ou não). Mas, se com as informações obtidas em

menta e forma de resolução que existe em

torno do conflito, o gestor observar que o problema persiste, não restará a ele

nosso ordenamento jurídico para o caso,

outra saída que não adotar as posturas administrativas que lhe cabem, inclusive

entre outros pontos que podem ser mais

levando a questão ao Poder Judiciário (tanto para problemas que envolvem o

detalhados conforme a situação.

morador/condômino e o condomínio, ou o condomínio e um terceiro).

Nesse sentido, dentro do contexto

Tais condições não impedem que, a qualquer tempo, se possa buscar uma re-

dos condomínios, destaco duas mo-

composição através da mediação, uma vez que a legislação é aberta em seu objetivo

dalidades de resolução de conflitos, a

de respeitar modalidades não litigiosas de resolução de conflitos. O importante é que

negociação e a mediação. A primeira cabe

a solução encontrada preserve o direito de propriedade dos demais condôminos,

às situações em que o condomínio entra

pois a gestão do condomínio deve promover as posturas mais adequadas à sua

como parte/ator do problema/conflito,

harmonização, pacificação e à segurança jurídica da coletividade.

Foto Paulo Mujano

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Agosto 2020

SEÇÃO TIRA-TEIMA

É CERTO DAR “ABONO POR PONTUALIDADE” NO PAGAMENTO DO RATEIO? O AUDITOR

Helio Souza, que atua na área de condomínios, apresenta abaixo uma posição contrária às administrações

que têm concedido desconto ou abono para quem paga a taxa de rateio antes do vencimento, à título de combater a inadimplência. Em lugar de encorajar os adimplentes, a medida pode gerar descontentamentos e atrasos.

Pagar o condomínio em dia é uma obrigação da coletividade que

Foto Paulo Mujano

segue uma previsão orçamentária aprovada anualmente em assem-

2. C O M O AGIR COM CONDÔMINOS EM DIFICULDADES PELA PANDEMIA? O Código de Processo Civil de 2015 tornou a taxa con-

bleia. Qualquer desvio nesta previsão pode gerar desequilíbrio de caixa

dominial um título executivo extrajudicial, configurada como

e prejudicar o condomínio. O desconto ou abono de 5% a 10% por

uma obrigação certa, líquida e exigível, podendo resultar na

pontualidade, para antecipação da cota, como temos visto, parece

penhora de bens, inclusive do próprio imóvel, mesmo sendo

interessante à primeira vista, porque incentivaria a quitação antes do

bem de família. Mas sabemos que neste momento de pan-

prazo. Mas ele acaba representando uma espécie de “multa” para os

demia muitas famílias tiveram diminuição de seus proventos e

demais. Importante lembrar que o Código Civil (Art. 1.336) determina

arcar com as despesas não está sendo fácil. Recomendamos,

juros de 1% ao mês e multa incidente sobre atraso no pagamento da

portanto, que o síndico faça um acordo de postergação ou

taxa condominial de até 2%, além da correção monetária. Assim, a

parcelamento de forma que não comprometa as finanças de

medida penaliza o bom pagador, que realiza suas obrigações no dia

ambos, condômino e condomínio. A conciliação amigável é

do vencimento, gera contrariedade e até desestímulo.

sempre o melhor caminho. (Edição R. F.)

HELIO SOUZA Bacharel em Ciências Contábeis e pós-graduado em Administração e Finanças pela FGV, auditor, representante do grupo TECO (Empretec-Sebrae São Paulo) na área de condomínios e diretor para assuntos empresariais na Associação Comercial de São Paulo – Distrital Nordeste. Mais informações: @helio_imersaauditoria (Instagram) ou pelo e-mail helio@imersaauditoria.com.br.

Direcional Condomínios | Agosto 2020

1. DESCONTO FUNCIONA CONTRA A INADIMPLÊNCIA?

ADMINISTRAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

RETROFIT, MODERNIZAÇÃO & OS RESULTADOS VISÍVEIS DE UMA BOA GESTÃO O investimento na recuperação estrutural, na segurança, acessibilidade e modernização despertam no condomínio anseios por renovar os seus espaços com um ar mais contemporâneo, ampliando o uso e trazendo mais conforto aos moradores. Por Rosali Figueiredo

A síndica Sandra Regina à frente da nova rampa de acesso à piscina; obra recém-concluída compõe plano de retrofit do prédio

O CAPRICHO tem dado

alumínio no sistema de drenagem, porque as anteriores, em plástico, quebravam

vação do Condomínio Golden Tower, um

tudo começara com serviços de impermeabilização, que envolveram quebra

o tom nas obras de recuperação e renoprédio de linhas modernas localizado no bairro de Higienópolis, em São Paulo. A síndica profissional e moradora Sandra Regina Pavilavicius Freire cuida detalhadamente de cada item a ser instalado nas intervenções que estão reescrevendo a funcionalidade e o visual de um setor térreo da edificação, que possui um plano de retrofit. No local, destacam-se a rampa de acessibilidade para a piscina (substituindo uma escada e atendendo à norma ABNT), um novo espaço de brinquedoteca, outro de playground, o paisagismo, a luminotécnica. O piso predominante na área é um porcelanato antiderrapante, exceto na brinquedoteca e futuro playground, que receberam revestimentos emborrachados adequados para esse tipo de uso. O acabamento se destaca em todo o conjunto, como o corrimão da rampa em aço inoxidável, luminárias fabricadas sob encomenda (para se garantir maior durabilidade), e as grelhas em

Direcional Condomínios | Agosto 2020

com frequência. Quem olha para o espaço hoje não imagina que, em 2018, da superfície antiga, aplicação de manta asfáltica, teste de estanqueidade etc. “Temos um Plano Global de recuperação e modernização do condomínio, estão previstas quatro fases, em cada uma delas vamos fazendo adaptações. Na atual, resolvemos construir a brinquedoteca, o espaço do futuro gerador, uma copa para os funcionários, a modernização do salão de festas e reformaremos a calçada”, enumera Sandra. A próxima etapa envolverá a outra lateral do prédio, também com impermeabilização e criação de espaço gourmet com churrasqueira e forno de pizza, de uma academia e nova portaria. As duas últimas fases contemplam, entre outros, a recuperação da garagem, da quadra poliesportiva e piscina. Em paralelo, o condomínio fará a manutenção da fachada, toda em pastilha. “Mas esta obra não entra no Plano Global, compõe nossas despesas ordinárias, porque faz parte da manutenção obrigatória”, afirma a síndica. O Plano Global começou a ser pensado quando Sandra assumiu a gestão do prédio de 34 anos e 50 unidades, na passagem de 2016 a 2017. “O start para o retrofit foi dado por problemas com infiltrações, tivemos que fazer a impermeabilização da cobertura, com manta asfáltica”, relembra. O que a assustava era, sobretudo, a falta de segurança, diz. O condomínio sequer tinha AVCB, agora regularizado. Gestora de garantia de qualidade em uma empresa da família, Sandra pontua que levou para o prédio uma visão profissional, no sentido de contratar um projeto faseado de recuperação e remodelação de todas as suas instalações em consonância com o planejamento orçamentário. Para viabilizar o Plano Global, a síndica conseguiu que os condôminos aprovassem um rateio extra de R$ 805,00, com prazo final em aberto e vencimento separado do boleto ordinário.

ADMINISTRAÇÃO

CONCEITOS DE RETROFIT & MODERNIZAÇÃO

O que diferencia uma modernização de um retrofit? Ambos os termos costumam ser empregados como sinônimos. Mas em entrevista dada no ano passado à Direcional Condomínios, o arquiteto e síndico orgânico Marcus Vinícius Abrantes explicou que o termo retrofit envolve a alteração conceitual do condomínio como um todo, ou seja, são intervenções bem mais amplas, vão muito além da modernização de um salão de festas, por exemplo. “O retrofit é trazer para a modernidade algo que está parado no tempo”, comparou, o que implica em projetos complementares nas instalações elétricas, hidráulicas, de gás, ar condicionado etc., e legais (com sua aprovação em órgãos públicos).” (Por R.F.)

Desde a sua implantação em 2013, o Condomínio Domínio Marajoara, na zona Sul de São Paulo, ainda não havia mexido no padrão dos halls de entrada de suas sete torres. Com 66 mil m2 de área e 594 unidades, o condomínio-clube renovara, por exemplo, o conceito e os equipamentos de suas quatro brinquedotecas em 2018. Já ao longo de 2019, o síndico Paulo Fontes, o Conselho e uma Comissão de Decoração do Hall, formada por três

ATUALIZAÇÃO DOS HALLS

moradores arquitetos, trabalhou sobre um novo projeto de decoração, paisagismo e luminotécnica para esses ambientes, trabalho concluído em março passado. “Os halls foram entregues pela construtora sem qualquer tipo de mobiliário, havia solicitação de moradores para Fotos Rosali Figueiredo

‘preenchermos’ o espaço. Mas buscamos

Síndico Paulo Fontes em um dos halls com novas esculturas em temas marinhos; nas demais imagens, detalhes de mobiliário e iluminação

uma intervenção clean, pois o conceito atual nos halls é o de que não sejam ambientes de salas de estar”, observa Fontes. Moradores voluntários também participaram das discussões em torno do projeto, desenvolvido pela designer de interiores Mari Ester Golin. Condomínio com cara de resort, o Domínio Marajoara batiza suas torres com nomes de praias, mas a comissão visava a um padrão de decoração que fugisse da obviedade, destaca o síndico. Foram executadas três variações do projeto, pois em cada grupo de torres os halls apresentam tamanhos diferenciados. Todos ganharam esculturas impressas com polipropileno em 3D e pintadas com tinta automotiva metálica, trazendo figuras marinhas como o rabo da baleia, a lagosta, o peixe marlim, o dragão do mar, o polvo, a amonite” (fóssil), a arraia e o peixe moreia. Na luminotécnica, foram extraídos de onze a 20 pontos de luz que haviam sido instalados pela construtora, dependendo do hall; nichos nas paredes foram iluminados e ganharam texturização artesanal, e; lustres em Led no formato de

Direcional Condomínios | Agosto 2020

ADMINISTRAÇÃO anéis foram instalados com pendentes em alinhamento horizontal ou entrelaçados (na entrada dos elevadores). A decoração recebeu poltronas do modelo “Jangada”, de Jorge Zalsupin, de 1958. “Os tecidos são impermeáveis para uso interno, facilitando a sua limpeza, variando tons Foto Rosali Figueiredo

de azuis para remeter ao design navy, muito usado nas grandes embarcações”, especifica a designer Mari Ester Golin. Uma mesa de apoio rústica completa cada par de poltronas, “feita com recorte em tora da madeira Pequiá”.

Direcional Condomínios | Agosto 2020

Por fim, o paisagismo está presente “com grandes vasos

esmaltados verde esmeralda e vegetação da palmeira brasileira Ônix”. De acordo com Mari Ester, a proposta procurou “revi-

SALÃO DE FESTAS, MODERNIZAÇÃO INDISPENSÁVEL – Moradora e

talizar os espaços existentes sem a modificação estrutural

gestora do Condomínio Biblos há cerca de dez anos, a síndica Mara Emília

da construção, mantendo as cores das paredes e tetos, pisos e revestimentos”. Já o padrão luminotécnico foi alterado porque “o excesso de luminosidade provocava ofuscamento, essa sensação faz com que as pessoas fiquem mais agitadas e andem mais rápido até seu destino (elevadores)”. Mas, além do conforto, a nova iluminação trouxe economia de energia para o condomínio (que também substituiu as lâmpadas halógenas que ainda não tinham sido trocadas). (Por R.F.)

Penteado de Oliveira tem promovido inúmeras obras de recuperação e/ou modernização das instalações do prédio. Após contratar um retrofit elétrico, com aumento de carga, em 2013, a síndica viabilizou a modernização do salão de festas (foto) do condomínio de 34 anos e 56 apartamentos, localizado no bairro de Cerqueira César, centro expandido de São Paulo. A obra foi realizada em 2015 e desde então o espaço tem sido bastante utilizado, afirma Mara. “Precisávamos renovar o salão, que era muito feio, e valorizar o patrimônio dos moradores”, completa a síndica. Mesmo condomínios mais recentes têm apostado na modernização dos salões de festas, espaços gourmet e churrasqueiras, potencializando o uso desses ambientes. (Por R.F.)

SERVIÇOS AO SÍNDICO

EMERGÊNCIAS NO CONDOMÍNIO, SAIBA COMO AGIR Queda de energia, de árvores, falta d’água, alagamentos, pessoas presas nos elevadores, invasões no prédio, mal súbito, falecimentos no apartamento: Ocorrências de natureza diversa devem encontrar profissionais preparados para o seu pronto encaminhamento, conforme plano de contingência a ser adotado pelo condomínio. Por Rosali Figueiredo

SÍNDICO

profissional em

das câmeras dos elevadores. Porque se houver uma parada, o porteiro conversa com

quinze condomínios, Nilton Savieto cos-

a pessoa pelo intercomunicador, orienta que ela fique sentada, que não faça nada, pois

tuma separar as ocorrências emergenciais

o resgate já sendo acionado. O condomínio não deve mexer, em hipótese alguma,

entre aquelas ligadas à manutenção dos

nos elevadores, por exemplo, não deve tentar reiniciar o equipamento na tentativa

sistemas operacionais, de outras relacio-

de fazê-lo voltar ao pavimento. E se na volta ele der um tranco e isso provocar algum

nadas aos incidentes nos apartamentos

problema na pessoa que está presa?”, questiona o síndico.

e/ou aos serviços públicos. Para situações de entupimento, vaza-

processo predeterminado, a exemplo, ainda, das bombas de recalque: “Temos um

mento, problemas nas bombas d’água,

sistema de controle dos reservatórios que nos possibilita agir antes que o morador

portões, entre outros, o síndico diz que as

sinta o problema de falta d’água”.

ações emergenciais estão atreladas aos Programas de Manutenção Preventiva. “Damos muita atenção a essa manutenção, o que nos possibilita detectar com antecedência sinais de desgaste ao longo do tempo e diminuir as emergências. Mas se houver problemas, nossos contratos de manutenção preveem atendimento 24 horas, durante sete dias na semana, do prestador de serviços. E com tempo de atendimento previamente estabelecido, por exemplo, para o elevador determinamos até 20 minutos para uma resposta às situações fora da normalidade.” Se esse intervalo não puder ser cumprido, Savieto orienta os funcionários a chamarem os bombeiros caso haja alguém preso no elevador. Para isso, “o intercomunicador da cabina tem que funcionar”. “O zelador precisa fazer um teste diário nesses equipamentos, isso faz parte da manutenção preventiva. Ou seja, para lidar com emergências, você precisa ter as ferramentas funcionando. Nesse sentido, é fundamental ainda que os porteiros tenham acesso às imagens

Portanto, para cada tipo de operação e/ou instalação do condomínio há um

Direcional Condomínios | Agosto 2020

PREVENÇÃO COM IDOSOS

Uma das faixas etárias mais vulneráveis às emergências no condomínio são os idosos que vivem sozinho, observa Savieto. Por isso, ele orienta que os porteiros liguem diariamente para esses moradores, pela manhã. “É uma ação preventiva, tenho prédios com muitos idosos que moram sozinhos e não recebem visita ou chamados frequentes da família. O porteiro se torna a única pessoa de contato constante. E nesse momento da pandemia temos auxiliado ainda com a compra de alimentos e remédios.” Outra ação delicada diz respeito às ocorrências de mal súbito e óbito. “Para mal súbito, temos um plano de emergência com três frentes de ação: Contatar parente próximo (fazemos atualização constante deste cadastro); atuar para controlar a situação interna (temos maca e cadeira de rodas em todo prédio, mas não é feita massagem cardíaca); acionar o socorro (192/Samu; 193/Corpo de Bombeiros).” Savieto destaca que os funcionários recebem treinamento regular de Primeiros Socorros junto com o da Brigada de Incêndio, para saberem lidar mediante pânico no apartamento, foco de incêndio etc. “Eles devem acionar o socorro enquanto atuam para manter a calma no ambiente. O objetivo é controlar a situação, não se deve fazer qualquer ação física. Não convêm, por exemplo, ter desfibrilador no prédio se não houver uma pessoa treinada para o seu uso.” Quanto a ocorrências de óbito, a primeira ação a ser adotada pelo condomínio é acionar a família e, na sequência, a Polícia Militar, através do 190. “Um familiar deve estar sempre presente. E se tiver que arrombar a porta da unidade chamo o chaveiro, mas sempre com o policial junto, não podemos entrar no apartamento sem uma testemunha. Com a certeza do óbito, a família deve adotar os encaminhamentos necessários e/ou aguardar a remoção do corpo pelo IML quando não tiver ninguém para emitir o atestado ou, ainda, quando for morte suspeita.”

SERVIÇOS AO SÍNDICO

VIOLÊNCIA NO CONDOMÍNIO

No dia 8 de julho passado, o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei 2.510/2020, posteriormente encaminhado para análise (em andamento) na Câmara dos Deputados, que determina que síndicos e moradores denunciem casos de Foto Rosali Figueiredo

violência doméstica. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o Brasil dispõe de inúmeros instrumentos legais que já asseguram proteção às pessoas em situação de maior vulnerabilidade à violência. São os estatutos da Criança e do Adolescente, do Idoso, dos Animais e dos USO DE TRITURADORES NAS PIAS CAUSA OBSTRUÇÃO NO ESGOTO - O

Portadores de Deficiência, por exemplo. Além

síndico profissional Cristovão Luís Lopes (foto) afirma que “a obrigação do

disso, “ao escutar a palavra ‘socorro’, qualquer

síndico é preparar seus funcionários para saber o que fazer e como agir

pessoa no condomínio deve acionar o telefone

nas emergências”. “Caso eles não saibam agir, o responsável é o síndico,

190, da polícia, e o atendente, por sua vez, deve

pois faltou orientação e treinamento.” De outro lado, é preciso orientar os

responder e dar encaminhamento ao chamado”.

condôminos para fazer também a sua parte, como acontece em alguns tipos de entupimentos na rede de esgoto. “O uso de triturador nas pias de cozinhas é um crime nos prédios. Ao sair o detrito do apartamento, acaba o problema do morador e começa o do síndico, porque se forma uma ‘pasta’ que obstrui as instalações e trava bombas. Outro problema é o descarte de papel e objetos como brinquedos e preservativos nos vasos sanitários”, completa. Luís Lopes lembra que a própria Sabesp, concessionária do serviço de saneamento básico na Capital Paulista, desaconselha o uso de trituradores.

“O 190 tem que atender à sociedade, que impõe a todos a tutela da garantia da vida”, diz. O síndico Nilton Savieto observa que em casos de violência doméstica, orienta os zeladores a avisá-lo assim que tomam conhecimento de algum fato, para que se faça uma primeira tentativa de uma abordagem cuidadosa, oferecendo

Em seu site, a companhia alerta que o óleo presente no lixo jogado no ralo

ajuda. E mediante o insucesso e a persistência

da pia atua como aglutinador de outros materiais descartados, prejudicando

de gritos ou pedidos de socorro, a polícia é

“ainda mais o fluxo de esgoto”. (Por R.F.)

acionada.

(Por R.F.)

SOS EMERGÊNCIAS – ORGANIZE NO SEU CONDOMÍNIO Telefones úteis – Poder Público

190 – Polícia Militar; 192 – Samu; 193 – Bombeiros; 199 – Defesa Civil no Estado de SP; 156 – Defesa Civil na cidade de SP (para casos de queda de árvore, entupimento de bueiros etc.)

Telefones úteis – Prestadores de Serviços/ Concessionárias

As concessionárias do serviço público deverão ser acionadas, respectivamente, na falta de água ou energia. Já as empresas de manutenção regular ou profissionais previamente cadastrados deverão ser chamadas para os casos de vazamento, entupimento da rede de esgoto, pessoas presas nos elevadores, problemas em bombas, geradores etc. Neste escopo entram empresas de segurança e/ou monitoramento. Atenção: Para incidentes nos elevadores, acionar bombeiros se o tempo de resposta da empresa do setor ultrapassar 20 minutos.

Cadastro de moradores

Deve estar sempre atualizado, com contatos de parentes próximos, pois a família do morador deverá ser acionada assim que se tomar conhecimento de situação envolvendo pessoa com mal súbito, acidentada, óbito, tentativas de invasão à unidade burlando o controle de acesso etc.

Fonte: Carlos Alberto Santos (consultor da área de riscos); síndicos consultados

Direcional Condomínios | Agosto 2020

NOTA / IR DE SÍNDICOS

TRIBUTAÇÃO DE RENDIMENTOS DO SÍNDICO, COMO FICOU?

Direcional Condomínios | Agosto 2020

AINDA QUE o prazo final para a declaração do Imposto de Renda Pessoa

pelo Decreto nº 9.580,

Física (IRPF) tenha se encerrado no último dia 30 de junho, houve síndico que seguiu

de 22 de novembro

orientação dada por sua administradora para que não declarasse isenção de taxa de

de 2018)”.

condomínio, baseando-se em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de dezembro

Quem não

do ano passado. Nela (processo REsp.1606234), os ministros da 1ª Turma definiram que

declarou a isen-

síndico isento não deve recolher Imposto de Renda. Entretanto, a Aabic (Associação das

ção na Declaração de Ajuste Anual de 2020

Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), com base em um parecer

poderá apresentar retificação (seguindo

jurídico da José Roberto Graiche Sociedade de Advogados, orientou suas associadas que

orientações do site http://receita.econo-

os síndicos isentos deveriam continuar “declarando imposto da mesma forma, evitando

mia.gov.br/interface/cidadao/irpf/2020/per-

cair na ‘malha fina’ ou receber um auto de infração”.

guntao/pr-irpf-2020-v-1-2-2020-04-13_

Segundo o parecer, “além de não ter transitado em julgado, o julgamento do REsp.

publicacao.pdf). A dúvida em torno da

1606234 tem efeito apenas entre as partes, não gerando nenhum tipo de eficácia ime-

obrigação de os síndicos declararem

diata a outros síndicos do Brasil”. “A decisão, porém, pode servir de base para outros

isenção surgiu de um leitor da Direcional

julgamentos futuros, como jurisprudência de uma turma do STJ.” O advogado Cristiano

Condomínios, quando em abril passado

De Souza Oliveira manifestou o mesmo entendimento, dizendo que deveria ser atendida

a revista publicou recomendação dada

a orientação da Receita Federal.

nesse sentido pelo contador e auditor

Essa posição foi expressa pelo órgão através da resposta à Pergunta 175, segundo a

Renato Weiss em uma seção tira-teima.

qual os rendimentos auferidos pelo síndico de condomínio “são considerados prestação de

Renato destacou ainda que a Resp. 175 da

serviços e devem compor a base de cálculo para apuração do recolhimento mensal obri-

Receita Federal determina que rendimentos

gatório (carnê-leão) e do ajuste anual, ainda que havidos como dispensa do pagamento do

mensais do síndico profissional devem ser

condomínio (Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/2018, arts. 118 e 120, aprovado

informados no carnê-leão. (Por R.F.)

DICA / ELEVADOR

MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES, OBRIGATÓRIA NA REVITALIZAÇÃO PREDIAL Por Rosali Figueiredo

EM ENTREVISTA

à revista Direcional Condomínios, o

profissional da área de elevadores, Max Santos, que foi presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo) entre anos de 2002 e 2007, disse, há algum tempo atrás, que a maior parte desses equipamentos em operação no Brasil foi construída e instalada com base em normas técnicas “hoje canceladas e substituídas”. Portanto, as edificações com mais de vinte anos precisam em algum momento investir na modernização parcial ou total dos seus componentes. As principais normas técnicas que atualmente orientam a manutenção e modernização dos elevadores são a ABNT NBR 16.083/2012 (Instruções de manutenção e reparos ou trocas que pelos desgastes, entre outros requisitos); a ABNT NBR 15.597/2010 (Requisitos de construção, instalação e melhoria da segurança); e ABNT NBR NM 207/1999 (Requisitos de construção e instalação). Na prática, de que forma o condomínio sente a necessidade da modernização? Segundo Max Santos, a percepção ocorre quando há necessidade constante de troca de peças (em função do desgaste e/ou final da vida útil), pelas paradas sucessivas, o gasto excessivo de energia, trancos e desnivelamentos recorrentes, entre outros. No Condomínio Dória de Barros, o síndico profissional Aldo Busuletti espera que ao final da modernização total dos dois elevadores o gasto de energia vá cair substancialmente. Construído há 72 anos com 22 unidades, o Dória de Barros passa por amplo processo de recuperação estrutural (Leia mais na pág. 10) e, no caso dos elevadores, a intervenção é radical, com eliminação da casa de máquinas e do sistema de cabos de aço. O prédio está substituindo todo o maquinário e estrutura, com compartimentação física do poço, que era único para ambos os equipamentos. Além disso, na parte do elevador social o poço está sendo aprofundado para adequação às normas. Os trabalhos começaram no final do ano passado e devem estar concluídos até o início de 2021.

SEGUNDA MODERNIZAÇÃO

Cabina de um dos elevadores sociais do Edifício Imperator. Layout Foto Rosali Figueiredo

tem cerca de 15 anos, permanecerá no processo de modernização dos três elevadores do prédio. As cabinas terão troca de botoeiras, de portas e receberão guarda-corpo

Direcional Condomínios | Agosto 2020

DICA / ELEVADOR

Prédio construído em 1953, o Condomínio Edifício Imperator também promove a modernização dos elevadores, serviços iniciados em maio passado. É a segunda modernização dos seus três veículos, processo que deverá estar concluído igualmente no início de 2021, estima o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha. “A troca será ampla, ficará apenas o layout da cabina, que já havia sido alterada há cerca de 15 anos”, afirma. Conforme o projeto em curso, apenas as botoeiras e portas das cabinas serão substituídas. Elas ganharão ainda guarda-corpos. A modernização envolve a instalação de novas máquinas de tração e de todo o seu conjunto correspondente; novos quadros de comando, processadores e demais componentes; botoeiras de pavimento; sinalizações; trincos de porta; limitadores de velocidade; cabos de aço; iluminação de passadiço; protetores de polia; escadas marinheiro no poço; quadro de força metálico com proteção contra surto, entre outros. O condomínio contratou à parte outra adequação indispensável: O aterramento exclusivo para os elevadores, serviço já executado por R$ 7 mil. O objetivo da modernização é proporcionar mais segurança e conforto aos usuários. Também do ponto de vista da segurança do passageiro e dentro da abordagem da matéria da pág. 22, uma chave de emergência de acionamento exclusivo pelo Corpo de Bombeiros fará o elevador retornar ao andar pré-determinado caso haja alguma ocorrência com usuário preso na cabina. Os serviços foram orçados em R$ 356 mil e estão sendo pagos em 13 parcelas.

C U I DA D O C O M A H I G I E N I Z A Ç Ã O D O S ELEVADORES

Na pandemia do novo Coronavírus, os elevadores têm sido considerados um

dos ambientes mais propícios ao contágio do patógeno dentro dos condomínios (as cabinas constituem ambientes fechados e há necessidade de toque físico para o acionamento desses equipamentos). O Seciesp e a Abeel (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores) lançaram orientações, no início da pandemia no País, de medidas preventivas, como a limitação do número de passageiros por viagem e a higienização da cabina a cada duas horas. No entanto, as entidades advertiram contra a aplicação direta de produtos de limpeza sobre botões, visores, indicadores de posição, subteto etc., que poderiam danificar as peças. Também contraindicaram o uso de abrasivos e esponjas de aço. Olga Antunes, profissional que atua há anos no setor, recomenda o uso de uma capa de proteção sobre os componentes das botoeiras das cabinas e pavimentos. “Muitos condomínios e usuários têm lançado jatos de álcool sobre os botões, o que pode causar danos aos circuitos eletrônicos”, justifica Olga. (Por R.F.).

- A entrevista “Razões para modernizar os elevadores do prédio”, com Max Santos, ex-presidente do Seciesp. Acesse o texto a partir da Dica de Elevador na revista de agosto de 2020 - Ed. 259. PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO

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DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

EM BUSCA DE SEGURANÇA, SÍNDICOS MANTÊM ADEQUAÇÕES EM CURSO

O CORPO

de Bombeiros do

Estado de São Paulo havia prorrogado até o último dia 31 de julho o vencimento de licenças como o Auto de Vistoria (AVCB), por meio da Portaria 014/800/20, de 24 de março passado. A portaria havia cancelado ainda atividades de treinamento da Brigada de Incêndio e visitas técnicas presenciais nas edificações (até o fechamento desta edição não se tinha confirmação sobre novas prorrogações). De qualquer forma, desde a divulgação da portaria os serviços foram prestados por meio da internet (através do sistema Via Fácil Bombeiros) e os condomínios continuaram seus processos em torno do AVCB. A síndica profissional Vanilda de Carvalho obteve a renovação do Auto de Vistoria no período da quarentena para o Condomínio Edifício Ouro Preto. Prédio misto tombado pelo patrimônio histórico e entregue em 1957 na Av. São Luís, centro de São Paulo, o Ouro Preto precisa ter o documento renovado a cada três anos. Segundo Vanilda, o grande desafio que os gestores enfrentam para regularizar o sistema de prevenção e combate ao fogo nas edificações mais antigas é financeiro. “Eles demandam muitas adequações, têm poucas unidades, o que representa um investimento elevado para cada um dos condôminos e um processo bem lento”, descreve. Por isso, a síndica comemorou bastante a emissão do Auto de Vistoria do Ouro Preto, que não teve qualquer “comunique-se”. O edifício possui quatro lojas e 48 apartamentos. As documentações apresentadas pelo Ouro Preto e as adequações realizadas estavam em conformidade com as exigências dos Bombeiros (baseadas no Decreto Estadual 63.911/18 e em Instruções Técnicas). Para essa renovação, a síndica precisou apenas acertar o corrimão (serviços feitos ao longo de um ano) e trocar algumas placas de sinalização. De forma geral, as edificações realizam adaptações conforme suas características construtivas e um projeto prévio apresentado ao Corpo de Bombeiros. Vanilda de Carvalho administra hoje nove condomínios, quatro deles com o AVCB em dia; quatro pendentes com o processo em curso (dois compartilham instalações com outro prédio, a licença precisa ser conjunta); e; um quinto, um prédio baixo de apenas nove unidades que não precisa do documento. Mesmo assim, a gestora reformou o quadro elétrico em atendimento às normas técnicas atuais e promoverá a adequação do corrimão. De acordo com Vanilda, a parte elétrica é a que mais exige modernização e/ou adaptações dos prédios num processo de AVCB.

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DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

PRINCIPAIS MEDIDAS DE SEGURANÇA DO SISTEMA DE INCÊNDIO

A construção de redes de hidrantes nos prédios mais antigos, com a instalação da bomba de incêndio, é outra demanda que exige muito investimento em projeto, recursos financeiros e trabalho da parte dos síndicos, a exemplo de duas edificações visitadas pela Direcional Condomínios no bairro de Santa Cecília no mês passado, o Edifício Imperator e o Dória de Barros. O primeiro, construído em 1953 e com 32 apartamentos, nunca teve AVCB, diz o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, que assumiu a gestão em maio passado. O processo está em finalização e é feito em conjunto com outro prédio residencial, que usa o segundo subsolo de garagem do Imperator. No condomínio, além do hidrante e bomba de incêndio, foi afixada a sinalização e instalada a iluminação de emergência. O Dória de Barros também começou do zero, mas já obteve o AVCB (Leia mais sobre a recuperação estrutural do prédio na matéria da pág. 10). Segundo o Corpo de Bombeiros de São Paulo, entre as principais medidas de segurança contra incêndio nas edificações, estão relacionadas, do ponto de vista da estrutura física e equipamentos, resistência ao fogo dos elementos de construção; compartimentação; controle de materiais de acabamento; saídas de emergência; controle de fumaça; brigada de incêndio; brigada profissional; iluminação de emergência; detecção automática de incêndio; alarme de incêndio; sinalização de emergência; extintores; hidrante e mangotinhos; chuveiros automáticos; resfriamento; espuma; sistema fixo de gases limpos e dióxido de carbono (CO2); sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA); controle de fontes de ignição. As exigências mudam conforme o tipo de ocupação da edificação (residencial, comercial, industrial etc.), a área construída, a altura e a época de construção. Em uma visita que a Direcional Condomínios acompanhou a um condomínio residencial no final do mês passado juntamente com o consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos, foi possível observar alguns exemplos de irregularidades no sistema de incêndio, provocados, em sua maioria, por erros de projeto e/ou falta de manutenção. Eles são apresentados nas imagens a seguir.

- COMPARTIMENTAÇÃO & CONTROLE DE FUMAÇA - Compartimentação vertical Uma das obrigatoriedades relativas a esse tema diz respeito à selagem de shafts e dutos de instalações, pois ela funciona como proteção passiva contra incêndio, cuja função é impedir a passagem da fumaça de um andar para o outro. Na imagem ao lado, falta selagem na base da rede elétrica de distribuição de energia para os apartamentos do condomínio.

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DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

- Compartimentação horizontal Já na imagem ao lado, falta a separação entre o conjunto hidrante e mangueira da rede de telecomunicações. Destacam-se ainda, nesta instalação, o registro do hidrante em cor fora de norma (deveria ser amarela) e componentes da mangueira enferrujados. Além disso, o cumprimento da mangueira é menor do que deveria para aquele local.

- HIDRANTE Na imagem, destaca-se a ausência do adaptador storz no registro do hidrante, que deve ter sido subtraído do local. Assim, se houver necessidade de debelar um foco de incêndio, esse equipamento estará inoperante, não haverá como conectar a mangueira à rede d’água.

- SINALIZAÇÃO

Foto mostra sinalização desnecessária na parede lateral da porta corta-fogo. De outro modo, as placas instaladas na porta estão em posição errada. A do alto deveria estar acima da PCF; a de baixo, no meio da porta. A sinalização é regulamentada pela IT 21/2020 e tem a função de orientar a rota de fuga e as saídas de emergência. Elas devem ser luminescentes e trazer identificação do fabricante e data da produção, pois têm prazo de validade.

- SISTEMA DE ALARME

Na imagem ao lado, as tubulações da casa de máquina de elevadores apresentam cor única, em desacordo com a norma da ABNT (NBR 6.493). Em cinza escuro, próprio para eletrodutos (rede elétrica), há também cabeamento do sistema de alarme de incêndio e sensores de fumaça, cuja tubulação deveria ser na cor “vermelhosegurança”. Os próprios bombeiros possuem norma sobre o tema. Essa inadequação confunde e prejudica a manutenção.

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DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

FIQUE ATENTO: PROTEÇÕES PASSIVAS CONTRA INCÊNDIO

Utilizar materiais não combustíveis no acabamento e mobília de varandas gourmet ou, ainda, em revestimentos acústicos é algo que passa ao largo da preocupação de muitos síndicos e condôminos, pontua o consultor da área de riscos Carlos Alberto Santos. Entretanto, esses são apenas dois exemplos de uma parte relevante e extensa do sistema de proteção ao fogo, aquela que diz respeito às proteções passivas. Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros de São Paulo tratam do assunto, como a IT 09/2019 (sobre compartimentação horizontal e vertical), a IT 10/2020 (sobre controle de materiais de acabamento e revestimento) e a IT 14/2019 (sobre a carga de incêndio e o seu potencial de propagação presentes em um dado ambiente em função dos materiais de acabamento, mobiliário, armazenamento de produtos de limpeza, borrachas etc.). Também passam por esse ponto a IT relativa às portas corta-fogo (PCF) (11/2019) e de pressurização (13/2019), as quais destacam que as tintas de revestimento das PCF devem ser resistentes ao fogo. Ou seja, antichamas ou à base de água, nunca solventes, alerta Carlos Alberto. Segundo o consultor, um cuidado especial deve ser dispensado aos materiais de proteção acústica instalados em alguns ambientes do condomínio, que precisam passar antes por laudos que atestem sua resistência às chamas (laudos de inflamabilidade). Carlos Alberto tem observado o uso desse tipo de revestimento na casa de máquinas de elevadores ou compartimento de geradores, em condomínios que buscam atenuar os ruídos desses espaços. Porém, além do risco de incêndio quando não são incombustíveis, eles podem conter substâncias tóxicas que, liberadas junto com a fumaça, asfixiam as pessoas, a exemplo do que ocorreu em 2013 no incêndio da Boate Kiss, em Santa Maria, no Rio Grande do Sul. “As pessoas inalaram ali gás cianídrico, liberado pelas espumas acústicas.” Houve 242 mortes. Em relação às varandas “gourmet”, o Parecer Técnico 008/800/20, lançado no dia 10 de janeiro deste ano pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo, define, com base na Instrução Técnica 09/2019, que “nas edificações exclusivamente residenciais [divisão A-2], as sacadas e terraços utilizados na composição da compartimentação vertical podem ser fechadas com vidros de segurança, desde que sejam constituídos por materiais de acabamento e de revestimento incombustíveis (piso, parede e teto) [grifo nosso] (item 66.2.1.1.4 da IT). Atendendo-se a essa orientação, os ambientes caracterizados como varandas gourmet poderão receber mobiliário, no entanto, é preciso ainda que o sistema de compartimentação empregado na fachada cumpra com outros critérios construtivos previstos na IT. As edificações residenciais que estiveram em desacordo com o parecer irão receber uma primeira emissão do AVCB, porém, serão obrigadas a promoverem as adequações necessárias antes da próxima renovação. “Para fins de adequação da compartimentação vertical, as edificações devem utilizar elementos construtivos que possuam Tempo Requerido de Resistência ao Fogo (TRRF), de acordo com a IT nº 08/2019 e as caraterísticas da edificação”, diz o parecer. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

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DICA / SERRALHERIA

PROTEÇÃO, CONFORTO E BELEZA NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO A ADVOGADA

e chef de cozinha

Janaína Fontoura atuava como síndica orgânica do Condomínio Palacete Alcobaça, em Cerqueira César, São Paulo, quando aprovou e contratou o projeto e a execução de uma nova portaria blindada para a edificação, acompanhada de muro de vidro, cobertura e clausuras. Gestora durante quatro anos, Janaína diz que os investimentos vieram para dar mais segurança ao condomínio, localizado próximo a áreas de carnaval de rua. O Palacete Alcobaça tem quase 40 anos e 52 unidades. Iniciada em 2019, a obra teve continuidade durante a quarentena e deverá estar concluída no próximo mês. Segundo a arquiteta Geórgia E.

A ex-síndica orgânica Janaína Fontoura continuou à frente das obras que contratou para modernizar e dar mais segurança ao condomínio

Z. Gadea, autora do projeto e responsável pelo acompanhamento dos trabalhos, a antiga guarita possuía inúmeros pontos cegos, era pequena e não dispunha de espaço para monitores, câmeras etc. “O projeto envolveu segurança, trouxemos a guarita blindada para a frente do prédio, com ampla visão da entrada social, dos fundos, da clausura da entrada lateral e de veículos, com espaço para encomendas”, descreve. Climatizada, a guarita ganhou uma mini copa e banheiro. Já o interior da clausura de pedestres comporta um espaço de espera para os moradores que acionarem transporte via aplicativos, beneficiando principalmente idosos e pessoas com dificuldade de locomoção. Esse ambiente está interligado a uma rampa lateral. Quanto aos serviços de serralheira, a arquiteta destaca o muro de vidro temperado de 10mm, preso a perfis de alumínio. Na clausura

O NECESSÁRIO & O AGRADÁVEL – O Condomínio The Spotlight Perdizes precisava reforçar o seu sistema de segurança e trocar o gradil em ferro que se encontrava degradado. Por isso, a síndica orgânica Irina Uzzun aproveitou a necessidade de investir na área para modernizar a entrada da edificação com muro em vidro (foto). O prédio tem 16 anos e fica em um ponto valorizado da zona

de pedestres, a cobertura é emoldurada também

Oeste de São Paulo. Os serviços foram aprovados pelos condôminos no final

em estrutura de alumínio. Já a da garagem será

de 2019 e finalizados em maio passado. Eles envolveram ainda a troca de três

totalmente em alumínio. Dois projetos foram pro-

portões das garagens (agora em aço 100% galvanizado), a separação da entrada

postos para os condôminos (com e sem o muro

de pedestres com clausura e a instalação de sistema de biometria. (Por R.F.)

de vidro) e ficaram expostos no hall de entrada para que eles pudessem definir o gradil. Rosali Figueiredo)

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(Por

PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA PROJETO, BRINQUEDOS, PISOS

ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, CONTROLE DE PRAGAS

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AVCB, COBERTURA...

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COBERTURA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR, GERADOR

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FITNESS, HIDRÁULICA, INSPEÇÃO PREDIAL

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PEDRAS DECORATIVAS, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISOS, PORTAS

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PLAYGROUND, QUADRAS, SERRALHERIA

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PORTARIA VIRTUAL, SISTEMA DE SEGURANÇA...

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO PISO

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