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CAPA PROMOCIONAL
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+ LEIA MAIS: Administração: Síndicos inovam em eventos para conter aglomerações
+ DICAS: Elevador: Contratos de Manutenção, Conservação & RIA
Serviços ao Síndico: Gestão do verde no
Segurança: Tecnologia acelera
condomínio: Paisagismo, Corte & Podas
mudanças no controle de acesso
Coluna: O síndico deve contratar seguro de responsabilidade civil? Seção tira-teima: A MP 927/2020 perdeu a validade, e agora?
Playground & Brinquedoteca: A reabertura desses espaços de lazer
EDITORIAL
Caro Leitor, O condomínio se transformou em um novo lugar para morar, a partir do momento em que a quarentena do novo Coronavírus reteve boa parte dos profissionais e estudantes em casa. Com isso, eles começaram a perceber que há uma vida diferente no prédio residencial ao longo do dia, segundo avaliam síndicos entrevistados no período. Disso sobressaem pontos positivos e negativos. Neste último caso, está o aumento da percepção do barulho, desde aquele gerado pelas rotinas de manutenção (como de lavadoras utilizadas na limpeza das áreas comuns, por exemplo) aos ruídos introduzidos por conflitos (como as discussões relacionadas à reabertura ou não de áreas) e novos hábitos, como o vizinho praticando exercícios físicos. No aspecto positivo, o condômino percebeu a importância de dispor de uma equipe prestativa (portaria, limpeza, manutenção, zeladoria), que organize bem o recebimento das encomendas, e até do paisagismo, que passou a ser observado da janela de forma contemplativa. Essa “descoberta" do condomínio irá impactar na forma como os moradores receberão
SR. (A) SÍNDICO(A), RESPONDA À PESQUISA DA PÁG. 04!
a partir de agora as propostas de investimentos na manutenção e/ou melhorias que serão apresentadas pelos síndicos,
Preencha todos as perguntas e nos encaminhe (informações na
entendem os gestores.
própria pág. 04) para concorrer a uma máquina Nespresso. Sua
Há muito por fazer, dada a necessidade de atualizar continuamente as instalações às leis e normas, de cumprir um novo
participação é muito importante para a Direcional Condomínios!!
cronograma de assembleias e prestação de contas, de fazer as manutenções e de dar vazão às demandas desse morador mais focado no condomínio. Uma amostra da dinâmica condominial pode ser observada nesta edição, com as reportagens
ERRATA / SINALIZAÇÃO DE INCÊNDIO
sobre inclusão e acessibilidade, planejamento orçamentário na pandemia, mudança no perfil dos eventos em 2020, paisa-
Diferente do que publicamos na edição de agosto de 2020,
gismo, elevador, sistemas de segurança, além de playground e brinquedoteca. No Residencial Vila Mariana, o playground foi
na pág. 30, o número correto da Instrução Técnica do
reaberto com brinquedos novos, completando em grande estilo a obra de impermeabilização realizada durante mais de um
Corpo de Bombeiros de São Paulo relativa à Sinalização
ano. O trabalho do síndico nunca para e hoje, mais do que sua proatividade, exige atenção a esse morador mais exigente.
de Emergência é IT 20/2019.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Coronavírus (Covid-19): Informe
Previsão
Publicitário:
Orçamentária &
Seciesp
Prestação de Contas
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na pandemia
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Capa:
Coluna: O síndico
Dica:
Acessibilidade na
deve contratar
Segurança –
rota da inclusão
seguro de
Tecnologia acelera
no condomínio
responsabilidade
mudanças no
civil?
controle de acesso
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Seção tira-teima:
Administração:
Serviços ao Síndico:
Dica: Elevador
Dica:
A MP 927/2020
Síndicos inovam em
Gestão do verde
- Contratos de
Playground &
perdeu a
eventos para conter
no condomínio:
Manutenção,
Brinquedoteca – A
validade, e agora?
aglomerações
Paisagismo, Corte &
Conservação & RIA
reabertura desses
Podas
espaços de lazer
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo
CAPA
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Coronado
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ASSINATURAS
Grass Indústria Gráfica EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
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Douglas Barbosa da Silva
DIAGRAMAÇÃO
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DEPARTAMENTO COMERCIAL Adriana S. dos Santos
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
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Tiragem auditada por
Direcional Condomínios | Setembro 2020
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Algumas empresas estão se aproveitando do momento de fragilidade econômica dos condomínios na pandemia para apresentar ofertas de serviços de manutenção de elevadores que parecem até vantajosas à princípio, mas escondem verdadeiras arapucas. Para seduzir o cliente, essas empresas propõem preços abaixo do mercado, até seis meses de serviços gratuitos, facilidade de pagamento e de compras de peças. Também prometem atenção especial no atendimento ao síndico e ao responsável pelo serviço de elevador. Encantado por falsas promessas, o síndico muitas vezes não percebe que está entrando numa arapuca. Só depois é que se descobre que para compensar o desconto, peças de reposição do elevador são repassadas por valor acima do mercado. As entrelinhas do contrato também embutem fidelidade de quatro ou cinco anos, multa contratual pesada como até 50% das mensalidades a vencer, em caso de rescisão. Se a multa não for paga, o condomínio pode ser negativado. Essa multa vem sendo interpretada como abusiva pelo Judiciário, por violar o direito do consumidor. Mesmo assim, em caso de insatisfação com os serviços, o condomínio pode ter inúmeras dificuldades para romper o compromisso firmado. O que parecia ser o melhor negócio do mundo se transforma numa relação comercial indissolúvel, num pesadelo, que exigira enorme esforço de negociação para o síndico. Em caso de dúvidas, consulte o Seciesp.
SEÇÃO TIRA-TEIMA
O CONDOMÍNIO APLICOU A MP 927/2020, QUE PERDEU A VALIDADE. E AGORA? A MEDIDA Provisória 927/2020 foi lançada no início da pandemia do novo Coronavírus possibilitando antecipar férias (mesmo
sem os 12 meses de trabalho cumpridos) com o pagamento da gratificação de 1/3 somente no final do ano, bem como diminuir jornada ou suspender o trabalho com formação de banco de horas para ser compensado em até 18 meses. No entanto, a MP perdeu a sua validade no dia 19 de julho de 2020 e o impacto disso é comentado a seguir pela Profa Rosely Schwartz.
1. É PRECISO QUITAR AGORA AS VERBAS RELATIVAS ÀS FÉRIAS?
3. COMO FICAM OS CONTRATOS DE TRABALHO?
MP 927/2020 estão válidos e devem ser cumpridos tanto pelo
atentos às seguintes questões: 1) Férias: O aviso de férias volta a ser de
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empregador como pelos empregados, mesmo que seus efeitos
Com o fim da vigência da MP 927/2020, os síndicos devem estar
30 dias de antecedência e o tempo poderá ser dividido em três períodos.
se prolonguem após o período em que a MP ficou em vigor.
O abono pecuniário de 1/3 deverá ser solicitado pelo empregado nova-
2. COMO EVITAR DEMANDAS TRABALHISTAS FUTURAS?
horas: Não poderá mais ser compensado em até 18 meses, devendo
Para minimizar a possibilidade de os funcionários acionarem o
Judiciário é fundamental que os acordos tenham sido documentados por escrito e contenham as assinaturas do síndico, funcionário e testemunhas. Foto Richard A. Charles
Direcional Condomínios | Setembro 2020
Todos os acordos que foram firmados durante a vigência da
mente até 15 dias antes do término do período aquisitivo; 2) Banco de seu pagamento ser feito em até 6 meses; 3) O PCMSO, referente aos exames médicos da saúde ocupacional, deverá ser realizado nos prazos antes programados. Um benefício previsto pela MP – o diferimento do recolhimento do FGTS – já havia tido o seu prazo esgotado quase um mês antes de a Medida Provisória perder a validade.
(Edição R. F.)
ROSELY SCHWARTZ Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www. ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
INFORME PUBLICITÁRIO
Foto Rosali Figueiredo
CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)
“Empresas e escolas invadiram o condomínio”, o que gerou uma nova
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA & PRESTAÇÃO DE CONTAS NA PANDEMIA Condomínios deverão fazer ajustes no orçamento de 2020 face às mudanças em contratos, corte de algumas despesas e introdução de novos custos, movimento desencadeado pela pandemia do novo Coronavírus.
realidade para o gestor, aponta o síndico Roger Prospero
UMA FRASE
do síndico
caso do barulho, ele pode definir horários para obras internas”, por exemplo.
profissional Roger Prospero - “Empresas
Do ponto de vista da execução orçamentária, a quarentena impôs a ne-
e escolas invadiram o condomínio” –
cessidade de se rever despesas para segurar, ao menos temporariamente, a
mostra bem o impacto da quarentena
elevação da taxa de rateio e da inadimplência. “Fiz um movimento para pre-
sobre a convivência diária, o planeja-
servar a saúde financeira dos condôminos. Na medida do possível renegociei
mento e o futuro dos empreendimentos
contratos fixos, mas sem comprometer esses parceiros comerciais nem os
residenciais e comerciais. Enquanto estes
empregos. 98% dos contratos foram reduzidos conforme a situação de cada
foram, em sua maioria, esvaziados pelo
um. Com isso, não aumentei a taxa de rateio e repassei o desconto obtido aos
fenômeno do home office, os residenciais
condôminos, recomendando que as famílias não considerassem isso em sua
passaram a ter ocupação quase integral
previsão orçamentária. Deixamos claro que era uma redução provisória excep-
24 horas por dia, porque também a es-
cional”, relata o síndico. O resultado é que apenas um dos cinco condomínios
cola migrou para os apartamentos.
que administra registrou atrasos dentro do mês, entretanto, o síndico afirma que
Síndico profissional, Roger observa que o novo perfil de ocupação dos residenciais introduziu necessidades que inexistiam quando o morador ficava parte do dia no ambiente do trabalho ou na escola. “Agora ele quer silêncio para
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Por Rosali Figueiredo
conseguiu fechar acordos com inadimplentes contumazes e registrou queda “da inadimplência global somada”.
“ALGUMAS SITUAÇÕES DE CRÉDITO E DÉBITO MUDARAM” A professora, administradora e contabilista Rosely Schwartz recomenda aos
uma reunião on-line com o chefe, mas
síndicos readequar a previsão orçamentária de 2020 com as novas despesas e
um condomínio residencial não pode
eventuais sobras de caixa que tenham obtido no período, de forma que possam
modificar hábitos em favor de alguém
apresentar a prestação de contas anual afinada à nova realidade. “A previsão
que precisa de sossego para trabalhar.
orçamentária é a peça fundamental da gestão, porque ao se fazer a apresentação
O gestor deve procurar soluções para
posterior dessas contas, a comparação do previsto com o realizado precisa
diminuir os impactos, mas que não
demonstrar coerência entre receitas e despesas efetivadas. Caso contrário,
mudem a natureza do condomínio. No
ficará evidente a falta de capacitação da gestão. Atualmente, com inflação baixa,
Direcional Condomínios | Setembro 2020
CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)
torna-se mais fácil elaborar a previsão orçamentária, dada a pouca alteração dos
situações de crédito e débito mudaram”.
valores envolvidos. Mas ainda vejo muitas delas montadas como verdadeiras
Demilson computa gastos extras com
peças de ficção, sem qualquer vínculo com a realidade”, afirma a professora.
álcool gel, reforço dos Equipamentos de
Atropelados pela pandemia e, sem a possibilidade de realizar assembleias
Proteção Individual dos funcionários e
presenciais, os síndicos podem promovê-las por meio virtual até o final de
consumo de água. Por outro lado, obteve
outubro, conforme a Lei Federal 14.010/2020, caso ainda não tenham feito a
redução do gasto de energia elétrica e de
prestação de contas do exercício anterior e a previsão orçamentária do ano.
“alguns itens de manutenção corretiva”,
O Art. 1.350 do Código Civil determina que anualmente o síndico convoque
pelo baixo uso dos espaços coletivos.
assembleia “a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
Segundo ele, os ajustes orçamentários já
condôminos e a prestação de contas”. A Prof Rosely Schwartz lembra que sem
estão acontecendo, sem que haja “uma
previsão orçamentária aprovada, o condomínio tem dificuldades para cobrar
diferença significativa na somatória total”.
a
judicialmente os inadimplentes. Destaca ainda que a taxa de rateio não pode ser majorada sem deliberação da assembleia.
Para Rosely Schwartz, mesmo que os números finais da receita e despesa
Em um dos condomínios que administra, o síndico profissional Demilson
não se alterem no período, é importan-
Bellezi Guilhem realizou todo o trâmite junto ao conselho, para que este apro-
te, em nome da transparência, informar
vasse as contas de 2019 e uma previsão orçamentária para 2020, sem reajuste
os condôminos para onde determina-
da taxa de rateio. Todo processo foi informado aos condôminos. “A prestação
dos valores estão sendo realocados,
de contas de 2019 será homologada em assembleia assim que possível, e é
bem como se houve diminuição ou
de ciência de todos que o conselho, que acumula a função de fiscal, já deu
suspensão de contratos, que deverão
parecer favorável às contas.”
ser especificados. E se sobrar dinhei-
De outro modo, o síndico afirma que está trabalhando com o conselho e a administradora para reorganizar o orçamento deste ano, pois “algumas
ro, a professora recomenda reforçar o Fundo de Reserva.
RETOMADA DE OBRAS NOS CONDOMÍNIOS
Os condomínios prosseguem na retomada de obras e serviços que haviam interrompido no período mais rígido da quarentena, notadamente entre os meses de abril e junho passado. Na pág. 14 desta edição, noticiamos a retomada de um projeto de modernização da churrasqueira e acessibilidade na piscina do Condomínio Top Village, em Alphaville. Já o síndico profissional Roger Prospero diz que, em um dos condomínios que administra, com três torres e 268 unidades, a modernização da portaria e churrasqueira prosseguiu durante a quarentena, porque envolve “áreas isoladas do ambiente de circulação do condômino”. “Estabelecemos protocolos, reunião com empreiteiros, rotina de limpeza etc.” Outras intervenções, que envolviam possibilidade de contato com o morador, permaneceram suspensas por um período e agora estão sendo retomadas, afirma. Um dos condomínios-clube que administra fará obra no alto da fachada, em elementos artísticos que servem “como pingadeira” e apresentaram problema construtivo. A síndica profissional Roseane Fernandes também retomou obras e serviços, como reparos na fachada e a troca do piso da academia do Condomínio Mais Flora Morumbi, na zona Sul de São Paulo. (Por R.F.)
OBRA CONCLUÍDA & INADIMPLÊNCIA ZERO EM JULHO – Um ano depois de iniciados os serviços de impermeabilização de todo o térreo e construção de nova portaria, o condomínio onde mora a síndica Taís Suemi Nambu conseguiu vencer alguns contratempos do período da pandemia e concluir os trabalhos (foto ao lado). “Quando
Foto Rosali Figueiredo
veio a pandemia estávamos trocando os interfones dos apartamentos e, da parte da obra, faltava o acabamento.” Este não parou, mas para os interfones, Taís precisou montar temporariamente um sistema alternativo de comunicação. Agora já está tudo operando, incluindo os novos acessos ao condomínio. Com inadimplência zero no mês de julho, a síndica espera formar logo um caixa extra para investir no mobiliário e paisagismo das áreas comuns e, posteriormente, na recuperação da fachada das duas torres do residencial, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. (Por R.F.)
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ADMINISTRAÇÃO
Foto Rosali Figueiredo
SÍNDICOS INOVAM EM EVENTOS PARA CONTER AGLOMERAÇÕES Grandes condomínios costumam trazer uma agenda anual de festas para integrar moradores e usufruir de sua infraestrutura. Mas sem poder aglomerar, por causa da pandemia da Covid-19, síndicos têm apostado em lives e eventos gastronômicos tipo delivery, garantindo, assim, a diversão e renda extra para condôminos e entidades.
Conselheiro e guitarrista, Robert Chiaparim Ugolini
Por Rosali Figueiredo
ajudou a criar a banda Quarentena Plaza para animar o condomínio; grupo levou apresentações para outros residenciais
A BANDA Quarentena Plaza
sua grade de eventos esportivos e sociais interrompida pela pandemia. A banda
vem repercutindo nas redes sociais e na
ajudou a quebrar a tensão inicial da quarentena, em um bairro que se tornou
mídia tradicional com as apresentações
surpreendentemente silencioso e vazio logo após o distanciamento social de-
que tem promovido em condomínios de
terminado pela Prefeitura e o Governo do Estado, no final de março.
São Paulo e Osasco desde abril pas-
“Na parte do evento estávamos parados até que esses moradores, na pega-
sado. Formada por sete moradores do
da de ajudarem os vizinhos, montaram a banda. Depois criamos um formato de
Condomínio Plaza Maior Vila Leopoldina
‘evento boteco’, toda sexta-feira, no happy hour, com fornecedores de chope,
para oferecer uma alternativa de entrete-
churrasco e churros”, relata o síndico profissional Roger Prospero. Os moradores
nimento aos vizinhos, a banda cativou os
fazem os pedidos pelo celular, descem para retirá-los, “respeitando protocolo,
empreendimentos do entorno, avançou
uso de máscaras, sem consumo no local” e “vão embora”. O condomínio
para novas regiões e começou a trans-
retomou a feira livre semanal e realizou a festa junina anual no mesmo formato.
mitir os shows. Também ampliou seus
Roger acredita que a agenda tradicional permanecerá suspensa até pelo
propósitos, ao iniciar uma campanha
menos o final de 2020, mesmo que a cidade de São Paulo entre na fase verde
para levantar recursos para a Casa de
do plano de controle da pandemia do novo Coronavírus, pois os eventos com
Repouso Nova Esperança, de Embu
aglomeração não estarão liberados. Em relação ao Halloween e Natal, o sín-
das Artes, onde também se apresentou.
dico pretende decorar as áreas comuns. Já a banda deve repensar o modelo
Até o mês de agosto, o grupo havia
dos shows “para evitar aglomerações”, pontua Robert, argumentando que as
arrecadado R$ 35 mil para ajudar na re-
pessoas estão circulando mais pelos condomínios com a liberação gradual das
forma do asilo, afirma o guitarrista Robert
áreas comuns. De qualquer maneira, o grupo permanecerá ativo e se coloca à
Chiaparim Ugolini, conselheiro do Plaza
disposição de outros condomínios para novas apresentações, sempre volun-
Maior, localizado na zona Oeste de São
tárias (contatos através do Instagram, pelo endereço @bandaquarentenaplaza).
Paulo. Foram treze apresentações em cinco meses, embaladas por um repertório predominantemente pop (nacional e internacional).
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“AS PESSOAS ESTÃO CONSCIENTES”
O síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem também administra condomínios-clube que possuem uma agenda anual de eventos direcionados aos
Condomínio-clube com cinco torres
moradores. “Mas até agora não tive demanda, as pessoas estão conscientes
e 350 apartamentos, o Plaza Maior teve
dos eventuais riscos que isso possa gerar. Tenho contratado dois instrumen-
Direcional Condomínios | Setembro 2020
ADMINISTRAÇÃO
tistas para lives nas áreas comuns, um violinista e um saxofonista, que fazem
No início das apresentações, o síndico
a apresentação de repertório pop, pop-rock, MPB e sertanejo. Os moradores
obteve um patrocínio da construtora dos em-
podem interagir por meio do Instagram, pedir músicas e mandar mensagens.”
preendimentos. Na sequência, começou a re-
No sábado véspera do Dia dos Pais, em 8 de agosto, o show aconteceu no
manejar recursos de manutenções suspensas
Condomínio Quality House Lapa, zona Oeste de São Paulo. Já em Osasco,
no período (pelo fechamento de áreas comuns)
no Condomínio Jardins do Brasil, a Banda da Polícia Militar do Estado fez uma
para pagar os músicos. Demilson pretende
exibição percorrendo as áreas comuns, evento que teve arrecadação de brin-
seguir nessa linha, pois não vê, por ora, pos-
quedos para serem doados a entidades sociais.
sibilidade de retomar a agenda convencional.
RENDA EXTRA E LIVE NA FESTA JUNINA O Residencial Nossa Senhora do Sabará possui um terreno amplo, de 43 mil m2, e costuma realizar bailes de Carnaval, Festa Junina e de Natal, ativiSíndica Patrícia Foto Rosali Figueiredo
Branco: Eventos on-line e delivery,
de dominó e bilhar, festivais gastronômicos nas demais datas comemorativas. Porém, segundo a gestora, encontros presenciais estão “fora da agenda de
de caráter solidário, geram renda extra aos moradores
2020”, os últimos foram os bailes de Carnaval e o festival de food truck para celebrar o Dia Internacional da Mulher. Novas lives deverão ser promovidas na
Uma live promovida pela síndica Patrícia Branco a partir do salão social do Condomínio Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, para celebrar a Festa Junina, conseguiu mais de mil visualizações na rede social por meio da qual foi transmitida ao vivo, entre 16h30 e 18h30 de 27 de junho último. A própria gestora se encarregou de filmar a apresentação da dupla Igor e Ricardo, com o apoio técnico do conselho. O objetivo principal foi o entretenimento, no entanto, Patrícia tem aproveitado os eventos para estimular o comércio entre os moradores das 756 unidades do condomínio situado na zona Sul de São Paulo, criando oportunidades de renda. O caráter solidário se tornou mais forte nessas iniciativas com a quarentena, afirma a síndica. “O condomínio se mobilizou para ajudar a quebrar o impacto do distanciamento, em um misto de diversão, socialização e solidariedade. Agora as pessoas estão começando a relaxar um pouco mais, se sentem mais tranquilas, mas no momento da live, por exemplo, estavam solitárias. Temos muitos moradores que vivem só. E há o aspecto socioeconômico embutido quando procuramos ajudar os condôminos que tiveram contrato de trabalho suspenso ou reduzido. Por isso, na ‘festa junina’, doze moradores venderam comidas e bebidas típicas aos vizinhos, isso os ajudou bastante. Eles foram cadastrados previamente e os pedidos eram feitos pelo aplicativo de mensagens do celular. O condomínio pagou o músico, é uma forma de colaborar, temos que dar alguma contrapartida a eles”, defende Patrícia.
dades para o Dia das Crianças, torneios
época do Natal. “Circulam em torno de três mil pessoas no condomínio e tivemos doze moradores com Covid-19”, justifica. Algumas áreas comuns têm sido liberadas seguindo protocolo de distanciamento social, marcação de horário (como para o uso da academia), mas a síndica diz que faz parte do grupo de moradores mais conservadores e zelosos nos cuidados contra o novo Coronavírus. De qualquer forma, o condomínio sempre deixou liberado um setor de seu centro comunitário denominado “espaço zen” (para uso de uma unidade por vez) e, em agosto, autorizou o consumo de produtos nas mesas de uma ampla área aberta (comercializadas por um empório instalado no residencial), conforme o modelo adotado pela Prefeitura e o Governo Estadual para bares e restaurantes. (Por R.F.)
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Foto Rosali Figueiredo
CAPA
ACESSIBILIDADE NA ROTA DA INCLUSÃO NO CONDOMÍNIO Os condomínios incorporam cada vez mais itens de acessibilidade, buscando atender às normas técnicas e legislações. É um passo importante para se adotar a bandeira da inclusão, conforme o Estatuto da Pessoa com Deficiência e o Estatuto do Idoso.
Arquiteta Vanessa Pacola Francisco:
Por Rosali Figueiredo
A Lei Brasileira de Inclusão mudou a forma de se pensar a acessibilidade
ADAPTAÇÕES de acessi-
Quanto aos prédios antigos, a adequação dentro desta perspectiva deve
bilidade, como rampas com corrimãos, pla-
“contemplar a ideia do desenho universal”, pontua Vanessa. Ou seja, “sempre
taformas de acesso, piso tátil, sinalização
que pensarmos em adaptação, devemos projetar desde um ambiente mais har-
em braile, barras de apoio em banheiros,
mônico e confortável à parte ergonômica”. “Por exemplo, ao darmos no projeto
portas largas, vagas especiais de veículos,
condição de deslocamento de uma cadeira de rodas, devemos estender essa
entre muitos outros, estão mais presentes
possibilidade para o idoso e o apoio que ele precisa, para a mãe com um carrinho
nas intervenções feitas pelos condomínios
de bebê, para pessoas mais baixas, que consigam alcançar os objetos de forma
com pelo menos 20 anos de idade. Nos
mais confortável etc.”
empreendimentos mais recentes, principal-
Segundo Vanessa, mobiliário e objetos de decoração que representem
mente naqueles projetados após a edição
barreiras nos acessos e espaços de circulação também precisam entrar nesta
da Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa
equação, pois degraus ou “um capacho na porta” podem se tornar um perigo
com Deficiência (Lei Federal 13.146/2015,
para portadores de deficiência visual, idosos ou pessoas com baixa visão. Desta
também conhecida como Estatuto), isso
forma, é importante que os síndicos busquem especialistas para orientar as
tudo deve estar incorporado à edificação.
adaptações, destaca. E os gestores que estão implantando novos condomínios
E desde janeiro de 2020, novos lançamen-
devem verificar “as comunicações visuais, alarmes, módulos de resgate na escada
tos devem ainda trazer um percentual de
de emergência, acesso à piscina”, entre outros itens, “colocando-se na condição
unidades acessíveis ou adaptáveis.
de usuário e observando se conseguem acessar e utilizar os ambientes e suas
“Nos prédios novos, hoje todos os
instalações”, sintetiza Vanessa.
ambientes devem ser acessíveis. Sai a
PROJETO EM ANDAMENTO
ideia da rampa segregada e entra uma nova concepção de projeto onde toda
O síndico profissional
a área comum seja acessível, das por-
Luís Alberto e a
tarias às áreas dos funcionários. Esse
subsíndica Luciane de
foi o grande diferencial introduzido pela
Arruda: Modernização
Lei Brasileira de Inclusão, que mudou a a arquiteta Vanessa Pacola Francisco, que recentemente ministrou o curso “Acessibilidade sem complicação” pelo Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
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da frente do prédio Foto Rosali Figueiredo
forma de pensarmos o assunto”, avalia
Direcional Condomínios | Setembro 2020
envolve acessibilidade
CAPA No Condomínio Ipanema Palace, residencial de 90 unidades e 35 anos lo-
público de idosos e precisamos nos atua-
calizado no Jardim Paulista, em São Paulo, o síndico profissional Luís Alberto de
lizar em relação à legislação, segurança e
Lima Lengruber e a subsíndica Luciane Barros de Arruda acompanham obra de
conforto”, afirma a subsíndica Luciane, ela
modernização da frente do prédio, a qual envolve acessibilidade, segurança (com
própria com mobilidade comprometida por
nova guarita), impermeabilização, gradil, paisagismo e o hall social. O investimento
uma prótese bilateral implantada no fêmur
faz parte de um plano de revitalização do condomínio, situado em área valorizada
há cerca de quinze anos, que a dificulta
de São Paulo e cujo entorno tem recebido empreendimentos de alto padrão.
subir escadas. Mas Luciane, que se mudou
“Nosso esforço é que o Ipanema Palace continue um lugar interessante frente aos
do local em 2015, destaca que as obras
condomínios novos que estão surgindo”, afirma o síndico Luís Alberto. O prédio já
atuais não foram contratadas por sua cau-
promoveu a recuperação da fachada e modernização parcial dos elevadores e das
sa, e sim, para permitir que os ambientes
instalações elétricas; introduziu também um bicicletário.
comuns da edificação sejam usufruídos
Na parte da acessibilidade, com a construção da rampa e de área de resgate, esta é a adequação mais complexa já realizada pelo condomínio. “Temos um grande
por todos os moradores, sem excluir ou dificultar a vida de ninguém.
ACESSIBILIDADE: NORMAS TÉCNICAS & LEGISLAÇÃO
Normas técnicas, leis e decretos em âmbito federal e municipal preveem a acessibilidade nas edificações multifamiliares (condomínios residenciais), entre outras. Os dois principais norteadores da área são a Lei Brasileira de Inclusão (13.146/2015) e a ABNT NBR 9050/2020, que ganhou em 3 de agosto passado uma emenda com 69 páginas, impondo mudanças importantes, como, por exemplo, nos acessos aos tanques das piscinas, sobre as rampas etc. A NBR 9050 foi instituída em 2004, definindo que as áreas de uso comum das edificações residenciais multifamiliares devem ser acessíveis, algo que foi incorporado às leis de inúmeros municípios, entre eles São Paulo. Também a ABNT NBR 15575/2013 (norma de desempenho) estabelece que “as áreas comuns devem prever acesso a pessoas com deficiência física ou com mobilidade reduzida e idosos”. A aplicação da NBR 9050 exige o uso de 23 outras normas técnicas da ABNT, por exemplo, a NBR 16537/2016 (sobre sinalização tátil no piso). A parte controversa das inúmeras legislações e normas brasileiras diz respeito à obrigatoriedade ou não de se atender à acessibilidade no caso das reformas. Segundo o Código de Edificações de São Paulo (Lei 16.642/2017), Anexo 1, a edificação existente, em caso de “reforma, requalificação ou regularização” deve atender às condições de acessibilidade (item 4.1) e, “caso haja inviabilidade técnica (...), deve ser realizada a adaptação razoável, nos termos do regulamento, não podendo ser reduzidas as condições já implantadas” (item 4.3). O anexo estabelece ainda necessidade de separar vagas para veículos tanto ao idoso quanto aos portadores de deficiência ou mobilidade reduzida (item 4.7).
“OBRIGAÇÃO DE FAZER”
Quando não promove a acessibilidade, o condomínio sofre o risco de receber uma determinação judicial de “obrigação de fazer”, a exemplo do que ocorreu no residencial Parque das Nações, localizado na Vila das Belezas, zona Sul de São Paulo. O empreendimento de sete torres e 618 unidades, implantado entre os anos de 1990 e 2015, foi acionado judicialmente por um morador cadeirante em 2017. Desde então e, em meio a obras emergenciais que surgiram, o processo passou por recursos e pedidos de adiamentos, até que em fevereiro de 2019 foi expedida uma ordem de execução contra o condomínio. “Recebi a ordem cinco dias após assumir a gestão como síndica”, afirma a professora e moradora Leia Barbosa Pontes, que teve que contratar imediatamente o projeto e a obra, que envolviam a adaptação dos acessos em sete torres, áreas de lazer (piscinas, churrasqueiras e quadras) e administração. Com mandato de apenas um ano, a síndica enfrentou dificuldades para adaptar alguns setores, já que há torres de patamares mais elevados que outras (em uma delas foi necessária a instalação de plataforma). Mesmo em duas das torres mais recentes, onde a construtora foi obrigada a introduzir rampas, a obra teve que ser readequada. A ex-síndica terminou o mandato em fevereiro de 2020, com “95% da obra concluída” e complementada com a troca de corrimãos, sinalização em braile e adequações nos elevadores. “Quando o síndico vai pensar em acessibilidade, ele deve olhar para vários fatores. São obras complexas, pois o ambiente já existe e precisa ser alterado de forma a atender às diferentes necessidades das pessoas que tenham ou venham a ter mobilidade reduzida.” Leia Barbosa destaca que, conforme as rampas foram executadas, idosos que utilizam andadores passaram a sair mais dos apartamentos para aproveitar as áreas comuns. (Por R.F.)
Direcional Condomínios | Setembro 2020
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CAPA
CONDOMÍNIO AVANÇA PARA A 3ª FASE DE ADAPTAÇÕES No início da quarentena gerada pela pandemia do novo Coronavírus, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, deixou em stand-by a execução do projeto de construção de nova churrasqueira e da rampa de acessibilidade na piscina. Mas passada a fase mais restritiva da quarentena, com verba o condomínio decidiu no mês passado contratar a obra. Os trabalhos estão orçados em R$ 260 mil e preveem o isolamento entre piscina e churrasqueira, além do acréscimo de uma área gourmet. Para viabilizar a rampa da piscina de acordo com a inclinação prevista na norma técnica, o ponto de entrada ao local teve que ser alterado. “Também teremos remoção parcial de um pequeno canteiro e novo paisagismo”,
Foto Rosali Figueiredo
disponível, projeto aprovado em assembleia e Comissão de Obras formada,
Acesso atual à piscina do Condomínio Top
acrescenta a síndica.
Village: Só pela escada
Este é o terceiro projeto que o condomínio executa com adequações de acessibilidade. A rampa de acesso ao prédio e reforma da calçada externa (também acessível) foram realizadas entre 2015 e 2016. Na sequência (fase 2), veio a adaptação dos acessos ao playground. Uma quarta etapa tornará acessível um dos banheiros da área comum. A síndica espera começar trabalhos em até oito meses.
IDOSOS
No entanto, todo esse planejamento de obras faz parte de uma gestão inclusiva da vida do condomínio, com atenção especial aos idosos. Os funcionários do Top Village são treinados desde 2012 para o atendimento a esses moradores, especialmente dos que vivem sozinhos. E no período da quarentena, a síndica atualizou o cadastro de todos eles e ajudou na formação de um grupo de condôminos voluntários, denominado “anjos da unidade”. Cada “anjo” assumiu o compromisso de auxiliar a unidade “adotada” com compras de farmácia, supermercado, entre outros. Além disso, vizinhos dos halls de pavimento se comprometeram a descer o lixo desses apartamentos. Com três torres, o Top Village possui 156 unidades. A população de idosos está crescendo no País e, segundo estima o IBGE, o percentual de pessoas com mais de 65 anos ultrapassará o patamar de 10% em 2021 (contra 7,51% em 2011). A Lei Federal 10.741, também conhecida como Estatuto dos Idosos, estabelece, desde 2003, prioridade a essa população em termos de mobilidade, participação na vida sociocultural e políticas públicas.
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(Por R.F.)
Direcional Condomínios | Setembro 2020
Imagens Arq. Fernanda Vella
a execução da 3ª fase ainda neste ano, com previsão de conclusão dos
Imagens do projeto que será executado: Acima, a rampa da piscina em 1º plano e a nova churrasqueira atrás; abaixo, detalhe da churrasqueira, que terá duas rampas
Foto Rosali Figueiredo
SERVIÇOS AO SÍNDICO
GESTÃO DO VERDE NO CONDOMÍNIO: PAISAGISMO, CORTE & PODAS
Síndica Mara Emília: Condomínio removeu árvores para obra de impermeabilização e vai se mobilizar para ter um projeto paisagístico
OBRAS de impermeabilização
Já para o manejo (poda, remoção, transplante ou plantio), a Lei 17.267/2020
de toda superfície térrea do Condomínio
deu mais flexibilidade aos condomínios, modificando o Art. 12 da lei de 1987.
Biblos, localizado no bairro de Cerqueira
A poda exige agora que se apresente à Subprefeitura correspondente, com 10
César, em São Paulo, obrigaram à remo-
(dez) dias de antecedência, laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo,
ção de sete espécimes arbóreos e exigiu
florestal ou biólogo, fundamentando a necessidade do procedimento e responsa-
licenciamento do processo junto à sub-
bilizando-se pela sua execução. Para o corte também deverá haver autorização
prefeitura da região. Advogada, a síndica
prévia através de um protocolo que dê a localização exata e croqui do local, além
Mara Emília Santos Penteado de Oliveira
da justificativa, mas ela poderá ser dada por um dos profissionais acima caso o
contratou uma empresa especializada na
gestor público assim permita. Cortes em situações emergenciais poderão ser feitos
área para atender à legislação da Capital
sem autorização prévia, porém, terão que ser comunicados ao órgão público até
Paulista, a Lei 10.365/87. De acordo com
um dia após o início dos trabalhos. Com a obra de impermeabilização finalizada, a síndica Mara Emília está ansiosa
por obras exige alvará. Este implica em um
para recuperar os jardins do condomínio. O verde era abundante nas áreas comuns
TCA (Termo de Compromisso Ambiental)
e configurava uma espécie de “refúgio urbano”, muito apreciado pelos moradores,
a ser firmado entre a Secretaria do Verde
lembra. O objetivo é formar uma comissão de paisagismo entre os condôminos
e do Meio Ambiente e o condomínio, a
para buscar projetos e apresentá-los à deliberação da assembleia. “A expectativa é
partir de um Projeto de Compensação
que tenhamos muito verde, flores e frutas, horta de temperos, resgatando o perfil de
Ambiental.
refúgio urbano que havia em nossa ampla área comum.” (Por Rosali Figueiredo)
Fotos Rosali Figueiredo
o Art. 10, a remoção de árvores motivada
PROPOSTA CLEAN NA MODERNIZAÇAO - A síndica profissional Tania Goldkorn (foto abaixo) observa que o paisagismo ganhou relevância durante a pandemia, já que “as pessoas estão mais em casa e passaram a valorizar o seu entorno”. Segundo ela, o atual conceito de paisagismo envolve a vegetação, ecologia e luminotécnica, elementos presentes na modernização, por exemplo, do jardim do Condomínio Vila Paris, no bairro da Pompeia, em São Paulo. O local ganhou um aspecto mais clean (foto no destaque). No lugar de arbustos que formavam um muro verde ao longo da jardineira, o canteiro recebeu folhagens ornamentais, flores, ‘seixos de rio’ (pedra marrom), cascalhos, grama coreana, quatro palmeiras Phoenix e três pitangueiras, distribuídas em intervalos mais amplos. Tudo foi escolhido pelos moradores das cinco casas do local, com irrigação automatizada. (Por R.F.) Direcional Condomínios | Setembro 2020
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COLUNA
O SÍNDICO DEVE CONTRATAR SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL? Por Luiz Leitão da Cunha
POR MAIS
ddiligente que o
Entretanto, a cobertura “RC simples” não indeniza danos morais, devendo ser com-
síndico seja, executando todas as manu-
plementada com a contratação da modalidade “RC Danos Morais”, cujo custo para uma
tenções preventivas e contando com um
garantia de até R$ 50 mil é de, aproximadamente, R$ 35,00.
zelador dedicado e cuidadoso, falhas sem-
Ainda no campo da Responsabilidade Civil, há a modalidade “RC portões” (R$ 90,00
pre podem acontecer, com consequências
para uma cobertura de R$ 30 mil) e “RC garagista” (R$ 330,00 para uma cobertura de R$
imprevisíveis. Por exemplo, um funcionário
120 mil), que cobre furtos e incêndio de veículo, acidentes com portões e danos causados
ou prestador de serviços acidentarem-se,
por garagistas contratados e devidamente habilitados, como colisões.
eventualmente sem estarem usando EPI (Equipamento de Proteção Individual), porque não se pode vigiar a todos o tempo
VAZAMENTO DE TANQUES E TUBULAÇÕES
Para complementar o seguro de “RC condomínio mais síndico”, é interessante con-
todo. Ou a queda de objetos que venham
tratar a cobertura adicional para tanques e tubulações, que indeniza transbordamentos de
a atingir um veículo ou uma pessoa, entre
caixas d’água e vazamentos nos barriletes e colunas. Isso porque, conforme dito, o seguro
tantos outros acidentes possíveis.
de responsabilidade civil só cobre danos causados a terceiros, e não aqueles infligidos ao
É para esses imprevistos que existe
próprio condomínio. O vazamento de tubulações ou das caixas d’água pode atingir os
o seguro de Responsabilidade Civil (RC),
elevadores, danificando seus componentes elétricos, cujos reparos costumam ser muito
uma cobertura relativamente barata, sem
onerosos. Esta cobertura indeniza os prejuízos causados à edificação e aos equipamentos
franquia, que protege o condomínio e o
comuns danificados pela água, inclusive danos elétricos, além dos danos às unidades.
síndico contra danos causados a terceiros, que podem ser os moradores, funcionários ou quaisquer outras pessoas que circulem pelo prédio.
PAGAMENTO
Em alguns casos, as seguradoras pagam as indenizações de RC mediante acordos; noutros, após sentença condenatória transitada em julgado, e não indenizam os honorários
O seguro de “RC condomínio mais
de advogado. Quando ocorre um sinistro associado à cobertura da “RC Portões” ou da
síndico” é relativamente barato, com um
“RC Garagista”, as seguradoras geralmente fazem vistoria, solicitam alguns documentos,
prêmio por volta de R$ 550,00 para uma
orçamentos e imagens das câmeras, se julgarem necessário.
cobertura de R$ 1 milhão, que é um valor
Assim, com uma verba total anual de aproximadamente R$ 700,00, o condomínio e o
médio usado pelas seguradoras para
síndico podem contratar um pacote conjunto de Responsabilidade Civil complementado
indenizar uma vida. Nesta modalidade,
pelas coberturas adicionais, pelo qual ficam bem resguardados contra uma série de danos
o montante segurado pode ser utilizado
não intencionais causados a terceiros; pelo transbordamento de reservatórios e vazamento
tanto para cobrir a responsabilidade civil
de tubulações comuns; e por problemas gerados com a quebra ou mau funcionamento
do condomínio quanto do síndico, sempre
dos portões. Sem essas coberturas, condomínio e síndico estariam sujeitos à obrigação
que o dano for causado de forma não
de pagar indenizações que poderiam chegar a comprometer seriamente suas finanças.
intencional, como nos casos de omissão
Acrescendo-se a cobertura “RC Garagista” (R$ 330,00), eles podem dar mais um upgrade
ou negligência.
ao pacote, a um custo final do seguro totalizando R$ 1.030,00.
Foto Rosali Figueiredo
LUIZ LEITÃO DA CUNHA
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Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, gestor de empresas e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Higienópolis e Itaim-Bibi. Mais informações: https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com; luizmleitao@gmail.com.
Direcional Condomínios | Setembro 2020
DICA / ELEVADOR
CONTRATOS DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO & RIA Síndico não deve ser surpreendido quando é feita indicação de troca de peças. Por Rosali Figueiredo
Foto Rosali Figueiredo
Síndico Nilton Savieto: “Devemos averiguar pelo menos duas vezes por ano o checklist da manutenção do elevador. Já o zelador ou gerente predial precisa acompanhar todo serviço”
SÍNDICOS ainda são pegos de surpresa quando uma empresa de
manutenção de elevadores informa sobre a necessidade de troca de peças para que o equipamento funcione com segurança e eficiência. “Não sei por que estão pedindo tantas peças” é uma frase ouvida com certa frequência ao se visitar alguns condomínios. Uma das orientações básicas do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo) é que “condomínios mais antigos assinem o contrato de manutenção com cobertura de peças”, já que, pelo tempo de uso, elas podem apresentar desgastes e “riscos de falhas”. O mercado oferece atualmente dois tipos de contratos manutenção de elevadores, com peças e sem peças (aqui denominado de conservação). Em São Paulo, Capital, os condomínios são obrigados a contratar empresa de manutenção/conservação regular de elevadores, a qual irá emitir anualmente o RIA (Relatório de Inspeção Anual), segundo determinam, respectivamente, a Lei 10.348/1987 e o Decreto 47.334/2006. Os serviços são regidos ainda por normas técnicas, entre elas, a ABNT NBR 16.858-1/2020 (Requisitos de segurança para construção e instalação), que acaba de ser atualizada; a ABNT NBR 16.083/2012 (Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes — Requisitos para instruções de manutenção); e ABNT NBR 15.597/2010 (Requisitos de segurança para a construção e instalação de elevadores - Elevadores existentes). “Cada elevador do prédio tem um número de registro, como se fosse uma placa de automóvel”, compara o síndico profissional Nilton Savieto. Para cada um deles, é preciso que a empresa faça a emissão do RIA atestando que os componentes de segurança, bem como da instalação geral e funcionamento, foram verificados ao longo do ano e se encontram sem pendências. Caso a empresa detecte alguma irregulari-
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Direcional Condomínios | Setembro 2020
DICA / ELEVADOR
dade durante a manutenção, isso precisa ser informado no processo de renovação do licenciamento. “Mas o ideal é que na hora da emissão do RIA todas as eventuais pendências tenham sido solucionadas”, pondera Nilton. E para um síndico que venha a assumir a gestão de um condomínio, é fundamental que ele verifique se essas licenças estão com o cronograma e a checagem em ordem. A emissão do RIA deve ser feita pelo engenheiro responsável pela manutenção, com seu respectivo CREA e uma ART, declarando que “os elevadores foram inspecionados e estão sem anormalidades”.
CONSERVAÇÃO X MANUTENÇÃO
Síndico há quase 30 anos em São Paulo, com quinze condomínios em carteira,
Nilton Savieto afirma que os gestores não podem ser surpreendidos quando um prestador de serviços coloca a necessidade de troca de peças. “Devemos averiguar pelo menos duas vezes por ano o checklist da manutenção do elevador. Tudo o que é feito no elevador tem que ser registrado. Já o zelador ou gerente predial precisa acompanhar todo serviço”, pontua. Além disso, é essencial que haja um plano de manutenção preventiva para o equipamento, tornando mais efetivo o seu acompanhamento pelos funcionários do condomínio e o próprio síndico. Este plano, segundo Nilton, deve conter a cronologia dos itens que deverão ser inspecionados pela empresa e a quantidade de vezes no ano (segundo a orientação do prestador de serviços). Por exemplo, os cabos e roldanas possuem limite de uso, observa, por isso, em alguma dessas inspeções, pode ser indicada a sua troca antes que venham a apresentar problemas (manutenção preditiva). Em um dos condomínios onde atua, foi realizada em junho passado a substituição dos cabos de dois elevadores, serviço orçado em R$ 15 mil, mas coberto pelo contrato com peças. No entanto, o síndico esclarece que alguns itens não são inclusos neste tipo de contrato, como sensor de porta e componentes das botoeiras, “mas não gasto mais que 2% do valor anual da manutenção com essas peças”, afirma. “O contrato com peças é uma espécie de poupança que o condomínio faz.” Já o de conservação “é mais difícil de controlar e gerenciar”, ressalva. “Se tenho um contrato de conservação, o ideal é orçar com outras empresas cada peça a ser trocada. Mas até negociar com o fornecedor e aprovar com os moradores, o elevador corre o risco de ficar parado todo esse tempo”, ilustra. De qualquer forma, se o condomínio optar por esse formato, deverá pelo menos providenciar a instalação de um dispositivo antissurto para evitar a queima da placa de comando em caso de instabilidade na rede elétrica, aconselha. Independentemente, porém, de haver manutenção com peças ou conservação, antes de fechar com um prestador de serviços, o gestor deverá exigir um diagnóstico ou inventário prévio sobre a condição dos componentes dos elevadores, completa. E para o Seciesp, uma dica importante está na inclusão da cláusula de SLA (Acordo de Nível de Serviço) nos contratos, trazendo parâmetros de qualidade a serem cumpridos pela empresa.
- A matéria “Itens de segurança para o uso e a manutenção dos elevadores”. Acesse o texto a partir da Dica de Elevador na revista de setembro de 2020 - Ed. 260. PRÓXIMA EDIÇÃO: CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO Direcional Condomínios | Setembro 2020
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DICA / SEGURANÇA
TECNOLOGIA ACELERA MUDANÇAS NO CONTROLE DE ACESSO Portaria virtual e reconhecimento facial ganham protagonismo em 2020. Por Rosali Figueiredo
A ASSOCIAÇÃO
Brasileira das Empresas de Segurança
Eletrônica (Abese) informa que cresceu cerca de 40% a “procura por soluções que atendam às novas demandas” de tecnologia de segurança em 2020. Dispositivos de reconhecimento facial, câmeras térmicas e portaria virtual têm sido impulsionadas no contexto da pandemia da Covid-19. E quem implantou a portaria virtual antes da quarentena teve um pouco mais de tranquilidade no período, como a síndica Márcia Castanheira, moradora de um prédio de apenas 16 unidades localizado no Brooklin, zona Sul de São Paulo. Segundo ela, o condomínio vizinho registrou uma invasão no começo do mês passado, pois “o porteiro acreditou que um rapaz ‘visitante’ era primo do morador e liberou o acesso”. “Na portaria virtual há mais segurança, porque o atendente remoto não tem contato com a pessoa, ele não considera critérios subjetivos (como a persuasão para entrar) e segue critérios pré-estabelecidos.” O sistema em seu prédio foi implantado entre janeiro e fevereiro deste ano, motivado principalmente pela segurança. “É claro que a economia é surpreendente. Fizemos a pesquisa para melhorar o controle de acesso ao longo de 2019, queríamos um sistema mais eficiente e econômico, na época tínhamos inúmeros acessos à torre que ficavam abertos, sentíamo-nos vulneráveis”, afirma. A proposta da portaria virtual foi levada aos moradores para substituir o controle presencial terceirizado. Marcia lembra que encontrou “bastante resistência” em um primeiro momento, de um quarto das unidades, mas conseguiu “mostrar a eles que a mudança era positiva”. Na época, o consultor José Elias de Godoy foi contratado para dar palestras aos moradores sobre procedimentos de segurança e realizou um diagnóstico da situação do prédio. “Quando o condomínio decidiu, foi rápido”, diz. O sistema está funcionando com os onze acessos operando por biometria, incluindo a academia. Passada uma fase “cansativa” de adaptação dos condôminos, Márcia registra “aprovação unânime” ao novo formato. Ela observa que é indispensável manter um funcionário em tempo integral no local, no seu caso, o zelador, de forma que possa atender a emergências, receber encomendas, entre outros. Os equipamentos foram modernizados, através de comodato com a empresa que realiza o atendimento remoto da portaria. “Estamos com câmeras em todos os lugares possíveis, houve um grande reforço, como nas biometrias. Já tínhamos proteção perimetral e eclusas. Instalamos duas redes de banda larga de internet e contamos com uma de telefonia no apoio [com interfone próprio].” De acordo com a síndica, o contrato de prestação de serviços prevê que, em caso de inoperância do sistema por eventual incidente, como queda prolongada de energia, a empresa enviará funcionários ao condomínio. 20
Direcional Condomínios | Setembro 2020
DICA / SEGURANÇA
Fotos Rosali Figueiredo
R E C O N H E C I M E N TO FAC I A L M O B I L I Z A GRANDE CONDOMÍNIO
O síndico Luiz Junqueira e a portaria central do Portal dos Bandeirantes (à dir., novas catracas que estarão integradas ao sistema de reconhecimento facial)
O Condomínio Portal dos Bandeirantes, na zona Oeste de São Paulo, resolveu apostar no reconhecimento facial para o controle de acesso dos pedestres, substituindo os dispositivos biométricos que estão instalados há oito anos em três portarias externas; em outras de entrada em cada uma das cinco fases do empreendimento; e, ainda, nas 27 torres do residencial. “Optamos pelo reconhecimento facial porque ficou mais barato que modernizar a biometria”, afirma o síndico geral Luiz Junqueira. Segundo ele, a decisão acabou reforçada pela pandemia do novo Coronavírus, já que o novo sistema evita o contato do morador com os aparatos físicos. Com 2.826 unidades e doze mil moradores, o Portal iniciou o processo em janeiro de 2020 e deverá estar com o sistema em operação até o final do ano nos três pontos de controle de acesso existentes entre a rua e os apartamentos. Serão 65 dispositivos de reconhecimento facial, incluindo os acessos a duas piscinas de uso geral, academias e um ginásio central. Uma startup foi contratada para desenvolver um software exclusivo para o Portal, integrando os novos aparatos com bancos de imagens e de dados cadastrais atualizados. A câmera do condomínio irá captar a imagem do morador, que será comparada com a do sistema para a liberação ou não da entrada. Conforme Luiz Junqueira, as câmeras farão o “reconhecimento em profundidade”, mesmo se “um indivíduo tentar burlar o sistema ao apontar uma foto para o visor”. Já quem estiver com máscara deverá colocá-la um pouco abaixo do nariz para a leitura facial. O condomínio está trocando as câmeras analógicas (cerca de 300) por modelos com tecnologia IP (já há 600 delas). A mudança representa uma megaoperação e prevê um banco de 20 mil imagens para o reconhecimento facial nas portarias externas de pedestres e de cada fase. Já para a entrada às torres, haverá um banco de duas mil imagens. Serão cadastrados no sistema os moradores, 230 funcionários do Portal e prestadores de serviços regulares. Na sequência, o condomínio deverá disponibilizar um aplicativo para que os próprios condôminos façam o cadastro de seus visitantes. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES Direcional Condomínios | Setembro 2020
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Fotos Rosali Figueiredo
DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA
SÍNDICOS DEFINEM ESTRATÉGIAS PARA A REABERTURA DESSAS ÁREAS
Espaços revitalizados em condomínio da Vila Mariana
MELHOR
que reabrir áreas
nios, na medida em que há flexibilização das atividades econômicas e sociais pelo
para a diversão da garotada, como o
governo e maior controle da pandemia do novo Coronavírus. Em julho passado,
playground, é fazer isso em um ambiente
por exemplo, condomínios administrados pelo síndico profissional Demilson Bellezi
revitalizado, a exemplo do Condomínio
Guilhem liberaram o playground, “por ser espaço aberto”. Já a brinquedoteca foi
Residencial Vila Mariana, na zona Sul
reaberta no início de agosto. “As orientações gerais envolvem o uso obrigatório
de São Paulo. Ao finalizar a obra de im-
de máscaras e de álcool gel. Há regras específicas para a brinquedoteca, onde
permeabilização do térreo, a síndica Taís
é permitido ficar até seis pessoas simultaneamente por uma hora, três de cada
Suemi Nambu trocou os brinquedos do
família. É preciso agendar antes e retirar a chave na portaria, para que possamos
playground e, em um espaço anexo que
fazer o controle. Além disso, o funcionário da ronda passa pelo local pelo menos
recebeu grama sintética, fará uma praça
duas vezes durante a hora.” Os ambientes ficam com as janelas abertas e o ar
de convivência “onde os avós poderão
condicionado desligado; a higienização é feita três vezes ao dia.
observar as brincadeiras dos netos”.
paços no condomínio-clube administrado pelos síndicos profissionais Roseane de
rante a pandemia e já estão liberados para
Barros e Carlos Fernandes começou em junho com o salão de beleza. “Formamos
uso, com as devidas orientações para
uma comissão de liberação de áreas com condôminos e o corpo diretivo e nos
evitar aglomeração”, afirma. Segundo
respaldamos sempre no apoio jurídico e em protocolos de biossegurança”,
Taís, os condôminos estão obedecendo
afirmam. Além do salão, alguns ambientes ao ar livre tiveram prioridade naquele
às regras, que inclui uso obrigatório de
momento. Depois veio a reabertura da academia e dos salões de jogos infantil e
máscaras. Com 68 unidades e 16 anos
adulto (com o deslocamento de equipamentos para um terraço externo), além
de implantação, o condomínio já teve
do playground. E, em agosto passado, ambientes fechados, como o espaço
diferentes equipamentos de playground,
gourmet, foram reabertos, “com limitação de pessoas”.
“em ferro e madeira, de plástico, depois
Por fim, no Condomínio Plaza Maior Vila Leopoldina, administrado pelo sín-
só madeira e, agora, decidimos voltar
dico profissional Roger Prospero, 90% dos espaços comuns estavam abertos
para o plástico, em função de seu custo e
em agosto, “com horários e restrições”, inclusos o playground e brinquedoteca.
benefício”, observa. A escolha foi definida
No início da flexibilização, Roger solicitou que a assessoria esportiva que atende
em conjunto com o conselho e a comissão
o residencial criasse uma personagem que caracterizasse uma médica, a “Dra.
de obras. O residencial ainda não possui
Corona”, para desenvolver uma campanha lúdica de conscientização quanto à
brinquedoteca, mas o espaço está em seu
importância do uso de máscaras e de não haver aglomeração. “Obtivemos uma
planejamento de melhorias.
grande repercussão”, celebra o síndico. (Por Rosali Figueiredo)
A reabertura das áreas comuns tem acontecido em boa parte dos condomí-
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Já em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, a reabertura de es-
“Os brinquedos foram instalados du-
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PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA
ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS
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ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, AVCB, CAIXA D'ÁGUA, CONTROLE DE PRAGAS
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COBERTURA, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, ELÉTRICA
(11) 94506-6367
FITWALK.COM.BR
(11) 2691-4289
CONTATO@FITWALK.COM.BR
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ELÉTRICA
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ELEVADOR, INTERFONE
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INTERFONE
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GERADOR, HIDRÁULICA
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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MANUTENÇÃO PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL, PISOS, SANITIZAÇÃO
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PLAYGROUND, PORTAS
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PORTARIA VIRTUAL, SISTEMA DE SEGURANÇA...
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SISTEMA DE SEGURANÇA, SERRALHERIA
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SERRALHERIA, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
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Direcional Condomínios | Setembro 2020
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