Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

CAPA

Caro Leitor, DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Rosali Figueiredo CAPA canstockphoto - csp8540985 ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Alexandre Mendes Fabian Mesquita Francisco Grion Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Evaldo Mendonça Inaldo Pereira José Ricardo da Silva Roberio Santos

As pessoas estão em busca de mais conforto e qualidade de vida, de preferência, com menos gasto. Essa é a alquimia desejada e batalhada pela sociedade contemporânea, sempre no sentido da urgência, como se tudo fosse para ontem. Os síndicos conhecem bem a pressão, muitos deles, com orçamentos exíguos, rateados entre 30 e 40 unidades, precisam fazer uma verdadeira ginástica orçamentária para promover a atualização das instalações de seus condomínios, além de incorporar serviços e benefícios modernos. E conseguem! O tema de capa desta edição apresenta dois cases de prédios mais antigos que estão sendo introduzidos à modernidade, dentro do conceito de “condomínios inteligentes”. Ou seja, eles vêm ganhando melhorias sucessivas que prometem melhor desempenho, conforto e economia. Dos sistemas invisíveis (como trocas de prumadas elétricas e hidráulicas, por exemplo) a sofisticados recursos de segurança (senha para acesso aos halls), passando por elevadores e iluminação, ambos se encontram em uma espécie de repaginação programada, em que cada passo (ou intervenção) é pensado, orçado, aprovado, rateado e contratado. Mesmo que esse processo tome tempo, o fato é que ambos já apresentam um perfil bem diferenciado em relação ao que eram originalmente, um deles exibindo, inclusive, um grande retrofit de suas áreas comuns do térreo. E por falar em retrofit, a matéria destaca um exemplo de reforma quase total de um edifício localizado na região dos Jardins, em São Paulo. Mas nesse caso, o condomínio foi desocupado, para que também as unidades pudessem ser renovadas. Recentemente, em entrevista à revista direcional condomínios (a ser publicada na edição de junho), o advogado Michel Rosenthal Wagner comparou que, assim como em uma bicicleta, os homens precisam estar em constante movimento para manter o equilíbrio. Uma brincadeira que, no fundo, está carregada de sentido, pois as mudanças mobilizam a vida e devem acontecer não apenas na parte material, como em hábitos e padrões de pensamento. Por exemplo, avanços têm sido observados em outras áreas da gestão condominial e são reportados nesta edição de maio, nas pautas de inadimplência, geradores, pisos, elevadores e, especialmente, água – e aqui está mais do que justificada a urgência por novos comportamentos. Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo editora

IMPRESSÃO Prol Gráfica

Imagem de edifício residencial refletida em prédio comercial no bairro de Vila Olímpia expõe a transformação e sofisticação dos bairros do chamado centro expandido de São Paulo. As mudanças estimulam um movimento constante de modernização e atualização dos condomínios mais antigos.

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04. Administração: ........................ Água – SOS Economia: Um alerta aos condomínios 05. Informe Publicitário: ..................................................................................Seciesp 06. Tira-Teima: ...........Que regime escolher para o controle das contas do condomínio? 08. Capa: ...............Condomínios inteligentes: Tecnologia e retrofit ao alcance de todos 11. Seção Tira-Teima: ..........É possível utilizar o fundo de reserva em contas ordinárias? 12. Administração: ................................Inadimplência: Saiba como atualizar as dívidas 14. Coluna: ...................................A administradora do meu condomínio faliu. E agora? 16. Dica: .............................................................................................. Elevador: Design 20. Dica: ...............................................................................Gestão ambiental: Gerador 24. Dica: ......................................................................Pisos: Amortecedores de impacto

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Filiada à

Editorial

ADMINISTRAÇÃO

ÁGUA - SOS ECONOMIA: UM ALERTA AOS CONDOMÍNIOS

As reservas dos mananciais que abastecem São Paulo e a região metropolitana apresentam os piores níveis de sua história. A escassez torna imperativa a economia de água pelos condomínios.

Por Rosali Figueiredo

Os reservatórios que abastecem o sistema Cantareira e levam água às torneiras de milhões de moradores da Capital e municípios vizinhos nunca apresentaram um nível tão baixo como em 2014. O esgotamento começou a se tornar severo no final de 2013 e em abril passado atingiu a 12% de sua capacidade. Uma dimensão da gravidade do problema pode ser percebida ao se comparar esse dado com o índice exibido pelo sistema no mesmo período de 2013, que era de quase 64%. Alertados pela cobertura da mídia, os condomínios começaram a vivenciar situações inusitadas, em que os próprios moradores andam questionando a manutenção de hábitos como a lavagem das calçadas e a rega dos jardins. Em um empreendimento de cerca de 14 mil metros quadrados localizado no Jardim Anália Franco, zona Leste de São Paulo, os condôminos chegaram recentemente a pressionar os administradores (síndico e subsíndicos) a interromperem a rega de seu imenso parque arbóreo. Então surgiu a dúvida: aqui também não ocorreria um problema ambiental? Segundo Hubert Gebara, vice-presidente da área de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a urgência em se economizar água não deve impedir o uso do bom-senso. “Tem que diminuir a rega, mas não eliminar. Ela pode ser feita de maneira mais rápida e em horários mais adequados, quando não há evaporação, como após as 17hs”, exemplifica. No quadro ao lado, estão resumidas as medidas que os condomínios podem adotar, mesmo em regime de urgência, para diminuir o consumo. Uma delas é identificar e corrigir vazamentos, enquanto outra, um pouco mais demorada, mas viável no curto prazo, seria instalar um sistema de reuso de água da chuva. Hubert Gebara recomenda ainda estudos para exploração de poço artesiano (que necessita de licença junto ao DAEE - Departamento de Águas e Energia Elétrica) e implantação da individualização do consumo.

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POSTURA PARA A VIDA TODA

A síndica Elizabeth Bonetto não esperou pela estiagem para introduzir uma cultura de racionalização do consumo no Condomínio Edifício Glória Jardim Vitti, na Freguesia do Ó, zona Norte de São Paulo, região de grande influência do sistema Cantareira. No cargo há 20 anos, Elizabeth conta que promoveu a individualização em 2011, com quatro medidores por unidade, o que gerou uma economia de 40%. Junto com a individualização, veio a troca de todas as descargas dos 73 apartamentos. Ela diz que substituiu a válvula tipo Hydra por caixas acopladas ecológicas, que gastam de 3 a 6 litros por acionamento (contra 10 a 14 litros do sistema anterior). A medida contribuiu para a mudança dos hábitos dos condôminos, em que cada um sabe o que consome e paga a sua conta. Todavia ela é reforçada por um acompanhamento diário e sistemático do consumo geral do prédio, feito sempre às 7hs, e comparado ao

do dia anterior. “Com esse controle podemos identificar facilmente se há algum vazamento e evitar o desperdício.” Afinal, justifica Elizabeth, “a água é um bem finito e não renovável”.

ÁGUA: CONSUMO CONSCIENTE 1 – Adotar novos procedimentos de limpeza das áreas comuns e regas de jardins. Limpeza a seco e uso de regador diminuem bastante o consumo. Assim como fazer as regas em horários de menor evaporação, logo cedo ou após as 17hs; 2 – Orientar os condôminos a reduzir tempo de banho, a racionalizar uso de lavadoras e a instalar equipamentos economizadores nas torneiras, como arejadores; 3 – Caçar vazamentos; 4 – Estudar a viabilidade técnica e econômica da: - individualização - exploração de poços artesianos - reuso da água. Fontes: Abralimp; Hubert Gebara (Secovi-SP); Raquel Tomasini (Lello); Sabesp

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br - As dicas da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional) para diminuir o consumo de água na manutenção das áreas comuns dos condomínios. No link http://bit.ly/QD7dp4; - Como explorar um poço artesiano. No link http://bit. ly/1idtYWu.

o A o

SEÇÃO TIRA-TEIMA

QUE REGIME ESCOLHER PARA O CONTROLE DAS CONTAS DO CONDOMÍNIO? Existem dois tipos de demonstrativos para o controle das contas mensais dos condomínios. A seguir, a Profa. Rosely Benevides de O. Schwartz analisa a melhor opção.

1. O QUE SÃO REGIME DE CAIXA E DE COMPETÊNCIA? O Regime de Caixa considera o registro dos documentos na data que foram recebidos ou pagos efetivamente. Exemplo: Foi feito um acordo com o morador no dia 10/04/2014, porém o pagamento ocorrerá no dia 05/05/2014. Segundo este regime, no demonstrativo dos recebimentos do mês 04/2014, a receita não constará, somente no mês 05/2014. No Regime de Competência, o registro do documento se dá na data do nascimento da obrigação (fato gerador), ou seja, da emissão do documento, não importando quando será recebido ou pago. Exemplo: no dia 10/04/2014 foi realizado um serviço de troca de tubulação de água, porém o serviço será pago no dia 02/05/2014. Nesse regime, o demonstrativo do mês 04/2014 já trará o lançamento ou reconhecimento dessa despesa.

2. QUAL O MELHOR FORMATO?

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Considero o Regime de Caixa o mais adequado para a maioria dos condomínios, que não possuem estrutura contábil formal, pois proporciona maior transparência à gestão, em função da facilidade de se verificar os valores recebidos e pagos no mês, podendo-se adotar como parâmetro o extrato bancário

(conciliação bancária). Já o Regime de Competência exige outros controles, além do extrato bancário, o que dificulta seu acompanhamento por parte dos síndicos e conselheiros.

3. QUANDO E COMO USAR O REGIME DE COMPETÊNCIA? O Regime de Caixa não exclui a necessidade de haver, em paralelo, Demonstrativos Financeiros que também informem os valores e as parcelas já contratados, tanto das despesas como das receitas, mencionado o nome das empresas (despesas) e, no caso das receitas provenientes de acordos com inadimplentes, o número das unidades, se o acordo foi judicial ou extrajudicial. Rosely Benevides de O. Schwartz

Mais informações: rosely@ocondominio.com.br

CAPA / CONDOMÍNIOS INTELIGENTES

TECNOLOGIA E RETROFIT AO ALCANCE DE TODOS Mais do que um cenário futurista, o conceito de prédios inteligentes envolve um melhor aproveitamento dos recursos naturais, economia, maior desempenho e conforto. É possível introduzir inovações nos edifícios já consolidados, mesmo que eles não incorporem a ideia de um retrofit total.

Fotos: Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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Nas imagens de cima, o Condomínio Elisabetta Capelano, na Vila Olímpia, e a síndica Rosângela da Costa. Nas fotos de baixo, o Condomínio Edifício Juruá, no Morumbi, com a síndica Maria Isabel de Oliveira e o Eng. Rodrigo Vieira

Pesquisa divulgada recentemente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indica que os brasileiros priorizam quatro inovações tecnológicas na hora de adquirir um imóvel: em primeiro lugar, aquelas que proporcionam economia; depois, segurança, seguida de conforto e soluções ecológicas. O levantamento foi feito em 23 Estados e no Distrito Federal, e apresentado durante a Feira da Construção em São Paulo, em março passado. Na parte da economia, o engenheiro civil Rodrigo Vieira lembra que o sistema de alvenaria estrutural representa uma tecnologia inovadora para edifícios com apartamentos menores ou pequenas obras, como guaritas, trazendo vantagens de custo, prazo e qualidade em relação ao padrão tradicional de vigas e pilares. Já componentes mais modernos, como iluminação em LED, geram maior eficiência energética e diminuem o gasto financeiro. Algumas dessas intervenções estão sendo promovidas no Edifício Juruá, condomínio de quase 19 anos localizado na Vila Progrédio, perto do Estádio do Morumbi, zona Sul de São Paulo. A ideia é introduzir, paulatina-

mente, recursos “inteligentes”, ou seja, soluções e materiais que melhorem a vida no prédio. “Queremos trazê-lo para a modernidade. A posição anterior da guarita, recuada e no nível da rua, não dava visibilidade ao porteiro”, observa a síndica Maria Isabel Sarno de Oliveira, ao falar das obras da nova portaria, que ganhará banheiro, ar condicionado e clausura. Nos últimos quatro anos, Maria Isabel tem investido em melhorias substanciais no edifício. Entre elas, implantou guarda-corpo; barrilete; sensores de presença; iluminação de emergência; corrimãos contínuos nas escadas; automação dos portões; e sala própria para armazenar as imagens do sistema de segurança – itens não entregues pela construtora. Em termos de modernização dos equipamentos, houve troca do quadro elétrico; dos interfones, agora digitais; iluminação das áreas comuns e

CAPA / CONDOMÍNIOS INTELIGENTES

NOS JARDINS, REFORMA COM ARES FUTURISTAS

Fotos: Daniel Alves

garagem (para LED); e de alguns componentes dos elevadores. No tocante à parte estrutural, foi realizada impermeabilização da cobertura e das lajes do subsolo, entre outros. Faltou modernizar integralmente os elevadores, em função do custo, mesmo assim, todos os pavimentos ganharam identificação do deslocamento dos veículos, permitindo aos condôminos chamarem apenas aquele que estiver mais próximo. Outras obras tiveram que ficar para trás por limitações técnicas e “custo inviável”, como a individualização e o reuso da água da chuva, lamenta a síndica. Mas os projetos não param e, em breve, chegarão à revitalização da fachada. “Condomínio inteligente é aquele que busca soluções que facilitam, preservam, modernizam e racionalizam”, define o engenheiro Rodrigo Vieira.

PAISAGEM EM TRANSIÇÃO À esq., edifício em obras; à dir., imagem de seu projeto final Um edifício de 15 andares localizado na Alameda Campinas, região dos Jardins, em São Paulo, está passando por retrofit que mudará a paisagem do entorno até o final deste ano. As varandas do prédio de 20 anos estão sendo eliminadas para dar origem a uma fachada em estilo futurista. As unidades, antes de dois tamanhos (47m2 e 113m2), terão áreas mais versáteis dentro deste mesmo intervalo, em apartamentos de um e dois dormitórios, além de duplex. “Elas serão mantidas como residenciais, porém teremos serviços como pay per use (arrumação diária, serviço de lavanderia etc.) para facilitar a vida do proprietário”, afirma Ana Paula Vasconcellos, diretora de Incorporação da construtora Vitacon, que comprou o edifício para reformá-lo e comercializá-lo dentro do novo conceito. Os espaços comuns serão reformulados e atualizados, mas o perfil dos futuros usuários dispensa quadras esportivas ou salão de festas. Em seu lugar, entrarão “fitness, lobby e um lounge para que as pessoas recebam amigos”. Haverá ainda lavanderia coletiva. Do ponto de vista das instalações, as unidades passam por reformas na rede hidráulica e elétrica e adequação de carga. A modernização inclui os elevadores (cabinas e componentes), bem como infraestrutura para equipamentos de segurança e controle de acesso (os aparelhos, no entanto, terão que ser providenciados depois pelos condôminos). Quanto à gestão, o condomínio irá contar com portal de atendimento e controles de manutenção e comunicação. Mas o retrofit não é total. Segundo a construtora, não foi possível inserir no projeto o reuso e a individualização da água. (Por R. F.)

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O bairro da Vila Olímpia, na zona Sul da Capital, exibe profunda transformação em relação ao que era há 20 anos. A abertura de novas avenidas e a construção de edifícios sofisticados substituiu casas e mudou o comércio e os serviços. O novo ambiente valorizou os imóveis mais antigos, mas os obrigou a correr atrás da renovação. “Comecei a reforma e modernização do prédio há 15 anos porque ele tinha vários problemas, e quando veio o novo perfil de ocupação, já estávamos atualizados”, afirma a síndica Rosângela Rodrigues da Costa, do Condomínio Elisabetta Capelano, um residencial com 40 unidades de 80 m2. Nesses 15 anos como síndica, Rosângela promoveu mudanças radicais no condomínio, começando pela sua recuperação financeira, passando pelas reformas estruturais e, depois, reconfiguração das áreas comuns. A lista inclui: troca dos pisos (internos, externos, garagem, rampas e calçada da rua); do sistema de iluminação; reforma elétrica e hidráulica, da guarita, dos elevadores, do salão de festas e do de jogos; instalação de sensores de luz na garagem; e implantação de dez reservatórios em concreto no subsolo para captar água da chuva e evitar inundação. Mas o que chama atenção é a grande repaginação física dos halls do térreo, das áreas externas e da antiga casa do zelador. O espaço de circulação foi completamente modificado e ganhou novos revestimentos no piso, teto e paredes. Nos acessos aos halls (social e de serviços), foi implantado um sistema de senha para a abertura das portas de vidro. O apartamento do zelador, cargo extinto, deu lugar a uma academia de ginástica, a banheiros, duas saunas (seca e úmida), além de vestiários e cozinhas que agora serão utilizados pelos funcionários da empresa de terceirização. A área externa da frente foi ampliada através da cobertura parcial de um vão, e integrada a uma das laterais do prédio e aos fundos, formando um ambiente todo ajardinado. “Somente não conseguimos aproveitar a cobertura do edifício para uma nova área de lazer porque teríamos que fazer um reforço estrutural de coluna e uma segunda laje”, explica a síndica. De qualquer forma, apenas com as obras na parte elétrica e de iluminação, o condomínio reduziu em quase 50% o consumo de energia. E nas readequações dos espaços comuns, agregou serviços e conceitos que não existiam há 30 anos, valorizando os imóveis. Para o administrador Marcelo Mahtuk, obras de revitalização trazem não apenas ganhos patrimoniais aos condôminos, quanto “sensação de bem-estar com o prédio novo, o que representa o seu maior valor”.

CAPA / CONDOMÍNIOS INTELIGENTES

ENTENDA ALGUMAS INOVAÇÕES ACESSIBILIDADE

SEGURANÇA

Fotos: Rosali Figueiredo

Tema sempre controverso, a adaptação de edifícios às normas de acessibilidade costuma esbarrar em dificuldades estruturais. “Alguns condomínios não têm possibilidade de fazer a rampa, por exemplo, por questões construtivas”, observa o engenheiro Rodrigo Vieira. O assunto será abordado em nova reportagem da Direcional Condomínios, prevista para a edição de junho.

"ÁGUA CINZA"

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ELEVADORES

“Chamadas inteligentes” e viagens mais suaves representam grandes inovações entre os elevadores. No primeiro caso, a integração de “quadros de comando computadorizados”, em geral para elevadores instalados no mesmo hall, leva ao deslocamento do veículo mais próximo do local de chamada, reduzindo o consumo de energia e desgaste dos equipamentos. Também os “quadros de comando com inversores de frequência VVVF, além de proporcionar viagens mais suaves, com 100% de nivelamento em relação aos pisos dos pavimentos, sem solavancos, proporcionam uma redução de até 40% no consumo de energia”, afirma Max Santos, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo).

Sistemas de senha ou de biometria para controle de acesso são as novidades mais buscadas pelos condomínios, que também optam pela ampliação do número de câmeras de CFTV, integradas a uma central de alarme, com monitoramento remoto. As câmeras podem transmitir imagens pela tecnologia TCP/IP, a mesma da internet, permitindo disponibilizá-las em tempo real aos síndicos e condôminos. Todavia, para Oswaldo Oggiam, delegado regional da Abese em São Paulo (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), o conceito de “segurança inteligente” envolve mais do que equipamentos e automação. Entre os residenciais, é preciso atualizar e modernizar antes a infraestrutura física, como as guaritas, bem como promover a integração dos recursos e adotar procedimentos mais rigorosos de acesso.

RETROFIT Foto: Maria Paula M. de Toledo

Algumas novas edificações trazem uma estrutura própria de reaproveitamento da chamada “água cinza”, proveniente de chuveiros e lavatórios dos banheiros. Através de tubulação separada, essa água é captada, tratada em uma pequena central e armazenada em uma caixa que irá abastecer exclusivamente as descargas dos vasos sanitários, descreve a engenheira civil Sibylle Muller. Segundo ela, nos últimos quatros anos, 50 empreendimentos já foram projetados com o sistema. Para os edifícios prontos ou mais antigos, Sibylle sugere a implantação do reuso da água da chuva, bem como a instalação de torneiras mais modernas, com fechamento automático, redutores de vazão e arejadores.

O engenheiro civil Henrique Salia explica que o termo “retrofit” se diferencia de uma simples reforma, pois ao transformar as áreas “agrega conforto, adaptabilidade e possibilidades de melhor uso de um edifício antigo”. O retrofit incorpora as tecnologias avançadas e materiais modernos, amplia a eficiência dos sistemas construtivos, sua vida útil, diminui os custos de manutenção, e gera valorização patrimonial. Entre outros, o retrofit pode incluir a implantação ou aumento de varandas, revitalização de fachadas e “transformação de vãos antes ociosos ou mal distribuídos” em novas áreas de lazer (como brinquedoteca, fitness, espaço gourmet, de convivência etc.). (Por R. F.)

SEÇÃO TIRA-TEIMA

É POSSÍVEL UTILIZAR O FUNDO DE RESERVA EM CONTAS ORDINÁRIAS? Há meses em que o fechamento das contas sai um pouco do controle, especialmente em época de dissídio e pagamento de férias e do 13º salário dos funcionários. Algumas administradoras consideram legítimo que o síndico utilize parcialmente o Fundo de Reserva para cobrir esse tipo de contingência. Outros especialistas acreditam, porém, que somente com a aprovação prévia de assembleia seja correto utilizar esses recursos. A seguir, a advogada Evelyn Roberta Gasparetto analisa a questão.

No entanto, caso haja uma emergência que não permita chamar a Assembleia, ele deverá utilizar a quantia existente, reparar a situação emergencial e convocar, logo em seguida, sua análise e votação pelos condôminos, prestando as contas devidas.

Normalmente as convenções estipulam como o Fundo de Reserva deve ser empregado, muitas vezes atrelando seu uso apenas a casos emergenciais. Caso haja a necessidade de cobrir a conta ordinária, e caso a Convenção não o proíba expressamente, o síndico deverá convocar assembleia para aprovar essa destinação. De qualquer maneira, se a Convenção não discriminar a maneira como deverá ser utilizado o Fundo, o síndico poderá entender que ele se destine a todo gasto que apareça repentinamente e que não esteja previsto na forma ordinária, como, por exemplo, queima de elevador, inundação etc.

Será preciso convocar uma Assembleia demonstrando claramente a situação, para que todos os moradores a entendam e possam conceder sua devida aprovação.

3 – COMO REGULARIZAR A SITUAÇÃO QUANDO ELA 1 - QUANDO, ONDE E COMO OS SÍNDICOS O C O RRE U E M O U TR O S PODEM UTILIZAR O FUNDO DE RESERVA? MOMENTOS?

2 – O USO DESSES RECURSOS DEVERÁ SER APROVADO EM ASSEMBLEIA?

EVELYN ROBERTA GASPARETTO

Mais informações: evelyn.gasparetto@uol. com.br

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Sim. O síndico deverá colocá-lo sempre em votação, previamente.

ADMINISTRAÇÃO / INADIMPLÊNCIA

SAIBA COMO ATUALIZAR aS dívidas Mesmo em um contexto de otimismo diante da queda dos atrasos nos pagamentos dos rateios, os síndicos devem ficar atentos à gestão da inadimplência. E considerar decisão do TJSP que instituiu fórmula para cálculo e atualização dos débitos.

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Por Rosali Figueiredo

Os dados mais recentes da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) sobre as ações de cobrança dos rateios sugerem um movimento de queda nos atrasos e na inadimplência. Levantamento feito pela entidade junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) mostra recuo de quase 10% nas ações no último mês de março em relação a fevereiro, e de 22% sobre o mesmo período de 2013. Segundo a administradora do setor, Rachel Heilborn Mugayar, os condomínios estão mais firmes nas abordagens com os inadimplentes. “Há um novo entendimento sobre as restrições de uso das áreas comuns. Pela compreensão anterior do Código Civil, tínhamos que nada podia ser feito contra o inadimplente.” Agora, os gestores buscam alternativas, como, por exemplo, estabelecer valores equivalentes a uma taxa de rateio para locação dos espaços, concedendo descontos de 95% aos adimplentes. De outro modo, há maior rigor nas cobranças, com uma gestão mais constante. Ambas as medidas têm desestimulado os atrasos, analisa Rachel. “As pessoas estão buscando mais acordos e aquelas que poderiam se tornar inadimplentes, procuram não atrasar.” O advogado Cristiano De Souza Oliveira propõe ainda aos condomínios seguir regra do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) na hora de atualizar os débitos da inadimplência. A fórmula usual, praticada pelo mercado, atende ao roteiro a seguir:

Valor do rateio + aplicação de multa de 2% (Código Civil) + aplicação de juros + correção monetária na virada do mês Mas desde 2011, uma decisão do Judiciário (julgado do Egrégio TJSP, número 0119057-13.2008.8.26.0008) considera que o correto seria os condomínios aplicarem a seguinte fórmula na hora de atualizar cada cota em atraso:

Fórmula definida pelo TJSP

Valor do rateio + Atualização monetária= VALOR CORRIGIDO 1

VALOR CORRIGIDO 1 + Aplicação dos juros definidos em Convenção (Por ex.: 1%)= SOMA 1

VALOR CORRIGIDO 1 + SOMA 1 + SOMA 2= SALDO DEVEDOR APÓS O 30o dia

VALOR CORRIGIDO 1 + Aplicação da multa de 2% (Código Civil)= SOMA 2

Baseado em Decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (Julgado do E.TJSP - 0119057-13.2008.8.26.0008). Fonte: Cristiano De Souza Oliveira

Conforme o relator da matéria, o juiz Romeu Ricupero, não cabe, nas atualizações desses débitos, a “aplicação de multas sobre juros ou vice-versa”, sob pena de ocorrer uma majoração indevida da dívida.

ADMINISTRAÇÃO / INADIMPLÊNCIA

MEDIDAS SEGURAS Os condomínios buscam maneiras legítimas de combater a inadimplência, no entanto, é preciso trabalhar dentro da legalidade e do bom-senso, defende o advogado e consultor da área, Cristiano De Souza Oliveira. A seguir, o especialista analisa pontos polêmicos em relação ao tema. - ÍNDICE PARA CORREÇÃO MONETÁRIA O condomínio pode adotar diferentes parâmetros oficiais de atualização monetária, como o INPC. Mas em caso de ação judicial, os tribunais acabam utilizando uma tabela própria, que costuma se basear na correção da poupança, acrescida de meio ou um ponto percentual.

- DIVULGAÇÃO DAS UNIDADES INADIMPLENTES

A exposição dos nomes dos condôminos ou das unidades em atraso não traz benefícios à gestão da inadimplência. Os tribunais aceitam que se coloquem os números das unidades nos boletos, mas não há vantagem nisso.

- COMO CONTABILIZAR OS ATRASADOS NO BALANCETE MENSAL

Cada condomínio encontra uma maneira própria de lidar com a inadimplência. Por exemplo, algumas administrações optam por uma “Provisão de Inadimplência” no rateio. Isso confere uma segurança maior aos síndicos quando as unidades devedoras ultrapassam a 10% do conjunto. De qualquer maneira, nesta contabilidade, não há certo nem errado.

- É JUSTO DIVIDIR OS PASSIVOS DA INADIMPLÊNCIA COM A TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS?

Morar em condomínio pressupõe aderir às regras do jogo. Ou seja, é preciso contribuir para o rateio das despesas, e se há inadimplência, também este débito deverá ser coberto, não há outra saída, a conta tem que fechar. Em condomínio não se paga nada,

se contribui em forma de rateio de despesas.

- RESTRIÇÕES AO USO DE ÁREAS COMUNS E DE LAZER

Alguns condomínios têm conseguido impor restrições ao uso de ambientes de lazer que dependem de locação, caso de salões de festas, churrasqueiras e espaços gourmets. Isso é feito por meio de inserção, em Regimento Interno, de norma que permite a locação dos equipamentos às unidades adimplentes. O artifício, mesmo quando aprovado em quórum específico em assembleia, ou seja, legitimamente, não assegura, todavia, plena cobertura em âmbito legal. A restrição é louvável quando decidida por um grupo, mas para que haja garantia ao síndico, é necessário que ele se respalde em liminares concedidas pelos juízes. Somente o juiz pode restringir o uso da propriedade. (Edição R.F.)

O síndico Carlos Reganati (foto acima) sugere aos síndicos buscar mecanismos mais eficazes para gerir as contas do condomínio. No caso da inadimplência, o saldo dos débitos foi inserido como despesa no Resumo Financeiro mensal do empreendimento em que mora, o Edifício Castel de Podova, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Conforme os condôminos quitem as faturas em atraso, esses valores entram como “despesa negativa” de forma a abater a totalização anterior. “Com isto, o saldo se transfere diretamente nas despesas administrativas evitando foco de acúmulo de déficit.” Quanto à atualização dos passivos da inadimplência, sua administradora segue a prática do mercado. A inadimplência em seu condomínio é baixa, fica entre 3% e 4%, “e negociamos sempre”. O foco do síndico, também engenheiro eletricista, é conseguir alterar a maneira

como os rateios são definidos. Mesmo com sua proposta recusada pelos condôminos na assembleia ordinária de março passado, a ideia de Carlos Reganati é trabalhar com uma “previsão variável” de rateio, cujo valor seja ajustado a cada mês às variações dos gastos com pessoal, contratos de manutenção (elevadores, bombas etc.), despesas administrativas e consumo de água, telefone e energia. “O prédio tem que ter três contas. Uma é um saldo para cobrir quanto varia de um mês para outro, incluindo 20% para liquidez; outra é para Fundo de Reserva, previsto em lei; e uma também para fundo de melhorias”, justifica. Segundo Carlos, uma previsão variável de rateio daria aos síndicos maior autonomia para ajustar os balancetes, sem riscos de sobras no começo do ano, ou de déficit no final do período. De qualquer maneira, ele reconhece que a proposta é polêmica, pois pode gerar insegurança entre os condôminos. (Por R.F.)

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Fotos Rosali Figueiredo

SÍNDICO DEFENDE NOVA FORMA DE RATEIO

COLUNA

A ADMINISTRADORA DO MEU CONDOMÍNIO FALIU. Por Rosely Schwartz

E AGORA?

a FaLÊNCia de administradoras é uma situação incomum no mercado

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condominial, todavia, quando ocorre, causa grande preocupação aos moradores, principalmente ao síndico, que é pego de surpresa. Muitas vezes, a empresa desaparece do endereço, levando todos os documentos dos clientes. Além disso, quando a administradora utiliza “conta pool” (conta bancária em nome da administradora, usada para o recebimento e pagamento de todas as despesas de todos os clientes), o saldo pertencente a cada condomínio também desaparece. Diante desses fatos, o síndico deverá manter a calma e convocar uma assembleia urgente para informar aos moradores sobre a situação do condomínio, principalmente a financeira, e então poderem deliberar sobre as medidas necessárias para contornar o percalço. Certamente será necessário aprovar um rateio extra para possibilitar o pagamento das contas. Uma nova administradora deverá ser contratada para auxiliar o síndico a dar rápido andamento a todas as providências necessárias. Paralelo a isso, o síndico deverá ligar para as empresas que possuem contrato com o condomínio e solicitar maior tempo para realizar os pagamentos. Os colaboradores também deverão ser avisados, no caso de haver atraso nos pagamentos dos salários. A escolha da nova administradora irá demandar alguns cuidados, tais como:

• Consultar pelo menos três empresas e verificar com outros síndicos o desempenho real de cada administradora; • Visitar as empresas para avaliar as condições de operação e suas instalações; • Analisar com atenção se o valor cobrado pelo serviço da empresa inclui os seguintes itens: cópias; impressão de boletos, envelopes, balancetes, recibos de pagamento de funcionários, folha de pagamento etc. Também é preciso que o valor inclua o acompanhamento de homologações de funcionários e participação em assembleias. Caso não inclua, deverão ser esclarecidos os valores que serão cobrados; • Verificar como os recursos serão administrados, dando preferência às empresas que trabalhem com contas bancárias individuais, em nome do condomínio; • Solicitar um modelo de balancete para verificar se o período demonstrado abrange o mesmo que o condomínio utiliza para o controle de suas contas, ou seja, desde o primeiro dia do mês até o dia 30 ou 31; • Analisar os orçamentos, se enviados pela administradora, no momento da compra de produtos e contratação de serviços, visando garantir que os preços estejam adequados àqueles praticados no mercado; • Observar o número de assembleias a que a administradora comparece, sem acréscimo sobre o valor do contrato; • Informar-se sobre os procedimentos e custos adotados pela empresa diante dos condôminos inadimplentes. Deve-se considerar que o mais favorável para o condomínio é quando não há cobrança de taxa para o acompanhamento dos processos, mas um percentual cobrado sobre o valor da dívida, que será paga pelo devedor.

Além da atenção relacionada aos itens mencionados acima, recomenda-se que os síndicos adotem as seguintes cautelas: • Manter todas as contas bancárias em nome do condomínio, a serem movimentadas em conjunto com o síndico; • Toda documentação deverá ficar arquivada no próprio condomínio; • Levantar, a cada seis meses, a situação do condomínio junto ao INSS, Caixa Econômica e Receita Federal, visando certificar-se que todos os recolhimentos estão sendo feitos corretamente e dentro do prazo; • Possuir no condomínio uma cópia do cadastro dos moradores. Se houver entrosamento da equipe – a qual inclui síndico, subsíndico, conselheiros, colaboradores e a nova administradora -, os momentos de apreensão serão superados rapidamente e o condomínio voltará a ter tranquilidade.

R o s e l y Benevides de Oliveira Schwartz é professora de Curso de Administração de Condomínio da EPD (Escola Paulista de Direito), autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva/14ª Edição) e gestora do site: www.ocondominio.com.br. Mais informações: rosely@ocondominio.com.br

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DICA / ELEVADOR - DESIGN

VISUAL NOVO TRAZ CONFORTO E BEM-ESTAR Por Rosali Figueiredo

Síndica

do Condomínio Edifício The Point há cinco anos, a

administradora, ex-executiva e contabilista Rosa Braghin promoveu repaginação completa do empreendimento de 20 anos, localizado em ponto nobre do bairro de Moema, zona Sul de São Paulo. O objetivo é adequar o residencial de torre única e apartamentos de um dormitório ao padrão de sofisticação que vem tomando conta da região. Os elevadores (social e de serviços) não poderiam escapar à modernização. Ambos os veículos passaram por ampla reforma. “Eles tinham paredes em fórmica, que substituímos por inox e espelho (no social). Mudamos o teto e rodapés. O piso foi desenhado para acompanhar o revestimento do hall externo social, instalamos ventiladores, nova iluminação, luz de emergência, interfone e câmeras. Modernizamos o painel das botoeiras. A área externa ganhou batente em granito, conforme o padrão dos pisos”, descreve Rosa Braghin. Também sofreram reparos a parte mecânica (cabos, polias e freios) e a casa de máquinas (com recuperação das paredes - reboco e pintura, e do piso). Do ponto de vista técnico, falta resolver um pequeno problema de vazamento dos motores e, do estético, substituir as botoeiras, “que ainda não são em painel digital”. “O custo é muito alto”, argumenta a síndica. Mesmo possuindo o chamado contrato “prime” com sua conservadora, o condomínio precisa arcar com os itens relativos ao embelezamento, diz. Alguns acabamentos foram mantidos, como a parede antiga do elevador de serviços, em bom estado de conservação e “bem resistente”. Mas a síndica ficou bem atenta à harmonização de todo o conjunto, providenciando, inclusive, a pintura das caixas de energia dos halls segundo a cor das portas dos elevadores. “A modernização estética

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precisa ser acompanhada pelo entorno”, acredita Rosa. Até mesmo o

carrinho de compras que fica ao lado do hall dos elevadores na garagem acabou revitalizado, em conformidade com as portas. Durante o processo, Rosa conta que negociou diretamente com cada fornecedor, atendendo sempre aos parâmetros técnicos estabelecidos pela empresa de manutenção permanente. Ela revela satisfação com o perfil atualizado do condomínio, onde os elevadores entram como parte importante e compõem um ambiente hoje dotado de moderna lavanderia, AVCB em renovação, piscina nova, solário reformado e lajes e coberturas impermeabilizadas. Também a fachada passou por restauração, através de pintura e cristalização.

DICA / ELEVADOR - DESIGN

MURAL DAS REFORMAS CONDOMÍNIO THE POINT No edifício localizado no bairro de Moema, até mesmo o revestimento do hall da garagem foi padronizado ao novo piso dos elevadores. O modelo foi concebido pela própria síndica, Rosa Braghin.

Antes

Depois

Antes

Depois

Fotos Rosa Braghin

CONDOMÍNIO ELISABETTA CAPELANO

Fotos Rosali Figueiredo

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Tema da reportagem de capa desta edição, o edifício de 30 anos localizado na Vila Olímpia introduziu visual moderno e sofisticado nas cabinas e nas áreas externas dos elevadores.

DICA / ELEVADOR - DESIGN MODERNIZAÇÃO ESTÉTICA SEM DÚVIDAS Ao contratar a reforma acessória dos elevadores, é fundamental que os síndicos ponderem sobre a adequação dos novos componentes e os ajustes necessários, entre outras questões abordadas a seguir pelo diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), Max Santos.

INSTALAÇÃO DE NOVOS COMPONENTES VERSUS SOBREPESO Dependendo das condições técnicas dos equipamentos, poderá ocorrer a necessidade de se fazer um balanceamento estático do conjunto de cabina e contrapeso dos elevadores, para reestabelecimento das condições normais da capacidade de passageiros que estes equipamentos foram projetados para transportar. Esta avaliação poderá ser feita pela empresa conservadora dos elevadores.

COM QUEM MODERNIZAR Existem no mercado algumas empresas capacitadas para fazer o trabalho de modernização estética, que podem não ser as mantenedoras dos equipamentos. No entanto, principalmente quando as alterações ocorrerem do ponto de vista funcional dos equipamentos e alterarem suas condições elétricas e mecânicas, aconselha-se a consultar a empresa que faz a manutenção, pois esta é a responsável técnica pelos elevadores.

POSSO INSTALAR COMPONENTES DE OUTROS FABRICANTES? Sim. O mercado apresenta componentes totalmente compatíveis com elevadores de qualquer marca. Mas é necessário executar o serviço com empresa habilitada e capacitada.

FABRICANTES DE ACESSÓRIOS ESTÉTICOS DEVEM TER REGISTRO NO SEGUR (PMSP)? Não existe na legislação paulistana exigência de obtenção de registro de concessão do SEGUR para empresas que fabricam estes componentes.

COMO INTEGRAR AS MUDANÇAS DA CABINA AO AMBIENTE EXTERNO? As questões estéticas proporcionam uma grande variedade de gostos e estilos. Alguns tendem a manter nos elevadores o mesmo padrão existente no hall e vice-versa. No entanto, isto não é uma regra única e inflexível, é uma questão de gosto pessoal.

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SUBSTITUIÇÃO DAS PORTAS DE ABERTURA MANUAL PELAS AUTOMÁTICAS

Existe hoje tecnologia que permite a substituição das portas. No entanto, é necessário fazer uma análise técnica de cada caso, para ver se as instalações possuem espaço suficiente, principalmente na caixa de corrida dos equipamentos, para substituir as portas de pavimento de eixo vertical, por portas automáticas e simultâneas. Vale dizer que para novas instalações as portas de pavimento de eixo vertical não são permitidas. Todos os equipamentos novos já saem de fábrica com portas automáticas e simultâneas de abertura lateral ou central, dependendo de cada caso, que proporcionam muito mais segurança aos usuários.

FECHANDO OS CONTRATOS Como em toda contratação, o cliente não deve se ater apenas a preços. É prudente checar as informações sobre a empresa através de consultas aos responsáveis de outras edificações que fizeram o trabalho, verificar as condições de legalidade e formalidade da mesma, observando, por exemplo, o cumprimento anterior de questões legais e fiscais. (Edição R.F.)

DICA / ELEVADOR - DESIGN

ACESSIBILIDADE, NOTA IMPORTANTE

Fotos Rosali Figueiredo

Não há como atualizar os elevadores sem considerar a necessidade de sua adaptação à acessibilidade. Max Santos destaca, por exemplo, que as botoeiras, tanto das cabinas quanto dos pavimentos, “devem possuir indicação de numeração e demais informações em Braille”. É indispensável ainda que “as cabinas possuam espaço suficiente para acesso de cadeirantes e corrimãos em altura compatível com as normas de acessibilidade”, conclui. A legislação pertinente ao tema pode ser consultada no site da revista Direcional Condomínios, no link http://bit.ly/1j6FuEl. Em seu conjunto, destacam-se o Decreto Federal 5.296/2004 (no tocante às cabinas acessíveis); a Lei Estadual 11.263/2002 (percurso e cabinas acessíveis); o Decreto Municipal (São Paulo) 45.122/2004 (que consolida os dispositivos legais sobre acessibilidade nas edificações e se baseia na NBR 9050/2004); e a Resolução 04/2000, da Secretaria da Habitação, que trata das especificações técnicas para instalação de informações em Braille nos elevadores, prevê ainda telefone/ interfone acessível e anúncios verbais em cada parada da cabina.

Diferente de informação publicada na reportagem de elevadores da edição de abril passado pela Direcional Condomínios, a legislação atual permite às empresas de manutenção e conservação de elevadores operarem através do Simples Nacional. O esclarecimento foi feito pelo diretor do Seciesp, Max Santos.

Próxima Edição FACHADA – PINTURA E TEXTURA

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NATUREZA FISCAL DO PRESTADOR DE SERVIÇO

DICA / GESTÃO AMBIENTAL – GERADOR

PREFEITURA DE SP IMPÕE NOVA OBRIGAÇÃO AOS CONDOMÍNIOS

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Modelo de atenuador de ruído. Foto cedida por Adeildo Martins

Depois de quatro anos à espera de definição, a Prefeitura de São Paulo finalmente determinou os níveis aceitáveis de emissão de gases pelos geradores. A medida veio através do Decreto 54.797/14, publicado no final de janeiro deste ano. Segundo a assessoria de imprensa da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente, os condomínios terão um ano para se adequar aos padrões estabelecidos. “Os limites começarão a vigorar a partir de 2015”, disse o órgão. O Decreto estabelece nova obrigação anual aos condomínios: a contratação de um laudo comprobatório de que seus geradores estejam operando dentro dos índices oficiais, o que inclui também ruídos, estes regidos pela Lei 13.885/2004. “A verificação dos limites máximos de emissão de poluentes atmosféricos e ruídos deverá ser realizada por empresa credenciada a órgãos competentes e a contratação deverá ocorrer por parte das edificações”, informou a Secretaria. A obrigatoriedade de adequação ambiental dos geradores na cidade de São Paulo começou com a Lei 15.095/2010. Ela foi regulamentada pelo Decreto 52.209/2011, e acabou recebendo mais um ano de prazo de adaptação através do Decreto 52.666/2011. Desde então a Prefeitura vinha estudando os índices de emissão de gases a serem estipulados. De outro lado, os condomínios já têm procurado atender ao Art. 2º do Decreto 52.209/2011, o qual impôs a necessidade de conversão dos motores a óleo diesel por combustível menos poluente ou a implantação de filtros, catalisadores e demais acessórios que possibilitem diminuir a contaminação do ar. Agora, as empresas de geradores deverão observar se seus clientes estão ou não operando dentro dos novos padrões de emissão de poluentes, e propor eventuais medidas para correção, afirma Edílson Rodrigues, técnico do segmento. Com relação ao barulho, o especialista afirma que o mercado oferece atenuadores, os quais possibilitam fazer os geradores trabalharem a 75 ou 85 decibéis, contra 100 a 110 decibéis (níveis mais frequentes). “A maior fonte de ruído do gerador está na hélice, no deslocamento do ar, por isso os atenuadores, mas é preciso que o ar saia do ambiente fechado”, explica. Além dos atenuadores, a redução do barulho pode ser obtida pela instalação de porta acústica, de silencioso no interior do equipamento ou mesmo pela aquisição do contêiner atenuado (que custa cerca de R$ 15 mil). (Por R.F.) LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Matéria sobre as medidas que vêm sendo adotadas pelos condomínios para ajustes de seus geradores. Confira no link da Edição 190.

Próxima Edição GESTÃO AMBIENTAL - INDIVIDUALIZAÇÃO

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INFORME PUBLICITÁRIO

MANUTENÇÃO PREVENTIVA: SOLUÇÕES PALIATIVAS NÃO! Por leila coronado

CASOS ENCONTRADOS E SOLUCIONADOS PELA HIDRÁULICA OCEANO

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reParar tubulações danifica-

das ou com vazamentos, utilizando materiais como massa plástica, borrachas, etc., pode ser a solução mais rápida no momento, porém essa prática pode custar caro, pois, provavelmente, dentro de algum tempo essa tubulação vai estourar e um encanador terá que ser chamado em caráter de emergência, o que gerará um custo muito maior. Se o problema for diagnosticado com antecedência, o mesmo poderá ser solucionado por meio de ações corretivas, sem maiores prejuízos, promovendo o bom desempenho do sistema hidráulico nos condomínios, evitando inundações nos apartamentos ou algo do gênero. Prevenir ainda é o melhor remédio, e não adianta cair na tentação de fazer os serviços por si mesmo. O “pegue e faça” pode ser bom em alguns casos, mas a manutenção predial necessita de conhecimento técnico e mão de obra especializada. Um imóvel bem conservado valoriza o patrimônio do condomínio e colabora com o bem estar dos condôminos. Uma fachada limpa e bem conservada dá uma aparência melhor ao edifício, barriletes bem vedados e sem vestígios de vazamento, andares sem sinais de infiltração, prumadas sem vestígios de oxidação, reservatórios d’água com a

impermeabilização em dia, estes são alguns itens que devem ser observados e que colaboram para valorizar o seu patrimônio. Antônio Sérgio, nosso Diretor de Obras, considerando a iminente escassez de água no planeta, bem como o período de estiagem que a Cidade de São Paulo está sofrendo, recomenda que os itens a serem observados para evitar desperdício e que contribuem para a economia de água são: válvulas de descarga, ou caixa acoplada, torneiras, registros, mictórios, chuveiros, instalações hidráulicas em geral tanto nas unidades, quanto nas áreas comuns e reservatórios de água. Este último, na maioria das solicitações de orçamentos para impermeabilização, observamos que não tem somente o desgaste do concreto e sim vazamentos nas paredes e fundos das caixas, e o problema se agrava ainda mais nos reservatórios subterrâneos, pois, por serem aterrados, havendo vazamentos, a água escoa totalmente pela terra, tornando-se imperceptível, o que na maioria das vezes só é notado com a chegada da conta de água indicando alto consumo. Portanto, é recomendado que essas inspeções ocorram com frequência para evitar maiores problemas. Evite soluções paliativas e aposte na manutenção preventiva especializada. A Hidráulica Oceano é uma empresa conceituada, com equipe capacitada e qualificada constantemente para levar ao cliente a melhor solução de custo e beneficio. Empresa certificada em qualidade com responsabilidade ambiental pelo Instituto Nacional de Excelência de Gestão de Qualidade Total Quality. Conheça nossas soluções em hidRÁUlicA, iMPeRMeABilizAÇÃO de ReSeRvAtÓRiOS de ÁGUA e PROGRAMAS de incentivO PARA RedUÇÃO dO cOnSUMO de ÁGUA. Busque referências de mercado e procure saber o tempo de experiência no ramo e a idoneidade dos serviços prestados. Pesquise e faça sua escolha, mas não deixe para depois o que pode ser evitado hoje.

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DICA / ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMA

DICA / PISOS – AMORTECEDORES DE IMPACTO

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Fotos Rosali Figueiredo

PROTEÇÃO COM BASE LEGAL

De olho nas responsabilidades impostas pelo Código Civil, os síndicos encontram na NBR 16071-3 uma grande aliada na hora de aprovar a remodelação ou adequação das superfícies nos ambientes de playgrounds. Definido em 2012 pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), o dispositivo recomenda que “abaixo de todo equipamento de playground com altura de queda livre maior que 600 mm, deve haver piso de atenuação de impacto” (conforme o Parágrafo 4.2.2). Segundo a arquiteta Mara Cabral, especialista em revestimentos de áreas esportivas, de lazer e recreação, os condomínios e mesmo os fabricantes estão mais atentos às novas obrigações. Mas ela ressalva: “Observo que os síndicos solicitam apenas um piso amortecedor de impacto e não se preocupam se o fornecedor está oferecendo um material que realmente cumpra tal requisito. Já as construtoras solicitam os certificados de absorção de impacto de acordo com a NBR 16071, parte 3, que trata dos Requisitos de segurança para pisos absorventes de impacto.” Segundo Mara Cabral, essa propriedade é definida através de fórmulas que relacionam a altura máxima possível de a criança atingir no playground a características do revestimento, entre elas, a espessura. Mara explica que a norma da ABNT exige teste de atenuação por meio

DICA / PISOS – AMORTECEDORES DE IMPACTO de um equipamento especial, o acelerômetro. Todo consumidor pode exigir do fabricante que apresente uma cópia da certificação obtida por meio desse teste, garantindo assim a eficácia do produto. Para a empresária da área de esportes e recreação, Sueli Ribeiro, que atua junto ao Condominium Club Ibirapuera (CCI), a instalação de um piso emborrachado com atenuação de impacto na área externa (no espaço do playground e imediações) do empreendimento conferiu maior tranquilidade aos seus profissionais, às cuidadoras e aos pais. “A troca do piso foi uma necessidade, uma decisão conjunta, os moradores pediram muito”, diz. Sueli comenta que as quedas são às vezes inevitáveis nas atividades de recreação, mesmo que as crianças estejam acompanhadas pelos monitores e babás. Já para a área da quadra, Sueli Ribeiro observa necessidade de proteção nas muretas laterais e não propriamente no piso, hoje adequado ao movimento dos atletas.

Foto: Rosali Figueiredo

Responsável pela área de recreação e esportes de um condomínio-clube, Sueli Ribeiro diz que piso com amortecimento de impacto proporciona tranquilidade aos pais e profissionais

Os síndicos dispõem de inúmeras opções de mercado em termos de pisos com amortecimento de impacto. As alternativas vão das gramas (sintética e natural) aos emborrachados, passando pela areia e demais materiais soltos. Os produtos naturais demandam, entretanto, cuidados maiores com a manutenção, exigindo reposição periódica do material. Já o emborrachado apresenta vida útil de cerca de dez anos, caso do intertravado fabricado com borracha vulcanizada, o qual pode ser mantido apenas com limpeza e, após o 5º ano de uso, com recolocação pontual de algumas peças que tenham se soltado do contrapiso. Além da especificação correta do revestimento, os condomínios precisam estudar bem o processo de instalação, corrigindo, por exemplo, eventual desnivelamento da base. Para finalizar, Mara Cabral destaca a necessidade de se cumprir ainda com os requisitos das normas de acessibilidade (NBR 9050/2004) e de desempenho (NBR 15575). (Por Rosali Figueiredo)

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Conheça as propriedades de atenuação de impacto dos diferentes pisos oferecidos pelo mercado, como emborrachados, grama sintética e grama natural, entre outros. Acesse o link http://bit.ly/1lAut5l.

Próxima Edição PISOS ANTIDERRAPANTES

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MERCADO

ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ALAMBRADOS, ANTENA

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ADMINISTRADORA, ASSESSORIA, BLOQUEADOR DE AR, BOMBAS, CADEIRAS

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COBERTURAS, CONTROLE DE PRAGAS

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA...

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, GERADOR

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, IMPERMEABILIZAÇÃO DE ESTOFADOS

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INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERCOMUNICADOR, INTERFONE...

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ELEVADOR

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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LUZ DE EMERGÊNCIA, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, GERADOR, HIDRÁULICA...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISOS

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PINTURA PREDIAL

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PLAYGROUNDS...

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PLAYGROUNDS, RADIOCOMUNICAÇÃO, SERRALHERIA

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RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS, VIDROS

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RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SENSOR DE PRESENÇA, SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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2 CAPA