Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Rony Costa ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br
Caro Leitor,
Editorial
Todo mês de fevereiro a Direcional Condomínios reúne síndicas em um evento, para conseguir homenageá-las na edição de março, pelo Dia Internacional da Mulher (Comemorado em 8/03). O encontro é gratificante, marcado por muita troca de experiência e de sugestões, especialmente durante o coffee-break e a rodada de bate-papo que acontece com os palestrantes convidados. Neste ano, eles falaram sobre a responsabilidade civil e criminal que envolve a função. O evento de 2016 foi de enorme sucesso, a cada ano ele cresce mais e acaba atraindo outras mulheres, como subsíndicas, conselheiras e gerentes prediais. São todas gestoras proativas, empenhadas em harmonizar o convívio coletivo e em valorizar o bem comum, por isso elas estão em nossa reportagem de capa desta edição. Afora as comemorações, a revista de março traz novas abordagens entre as preocupações permanentes dos síndicos, como a garantia construtiva das áreas comuns após a implantação do condomínio; impermeabilização; reforma elétrica; gestão dos colaboradores; e instalação de geradores. É uma edição rica em exemplos e imagens, didática e instrutiva, de forma que possamos orientar o leitor, cumprindo com zelo e capricho nossa missão de prestar um serviço de qualidade aos síndicos. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo
GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
22 de março, Dia Mundial da Água Inicie uma campanha em seu condomínio pela racionalização do consumo desse bem finito e precioso à vida! Ações possíveis: Controle do consumo, individualização, reuso e tratamento da água de mina, captação da água da chuva, aproveitamento da água cinza, poço artesiano, equipamentos economizadores, alternativas à limpeza das áreas comuns, manutenção da rede hidráulica, controle de vazamentos e reutilização da água do tratamento da piscina.
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Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos ...................Responsabilidade ampla, poder limitado 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Síndico, Conte Sua História!: ..............................................................Funcionários 10. Capa: .....................................................................Homenagem Especial às Síndicas 14. Coluna:..................................O síndico anterior fez uma gestão temerária, e agora? 15. Informe Publicitário: ..................................................................Elite Construções 16. Administração: ........................................Condomínios em Implantação: Garantias 18. Dica: .......................................................................Elétrica: Reformas e adequações 22. Dica: .......................................................................................Gerador: Opções do mercado 24. Dica: ..................................Impermeabilização: Obras protegem e revitalizam condomínios 30. Seção Tira-Teima:...............Desajuste nas válvulas redutoras aumenta consumo d’ água?
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Filiada à
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / Responsabilidade ampla, poder limitado
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
FUNCIONÁRIOS:
EM BUSCA DO PROFISSIONALISMO À frente da gestão de trabalhadores próprios e terceirizados, a síndica Ângela Merici Grzybowski relata a sua jornada de aprendizados, visando ao profissionalismo de suas equipes nos condomínios. Por Rosali Figueiredo (Texto e foto)
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Ângela Merici no Cond. Smart Perdizes, onde vive nova experiência, a gestão de contrato de terceirização
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Síndica profissional há dez anos, gestora de três residenciais, Ângela Merici Grzybowski convive com as mais diferentes situações quando se trata de colaboradores. Ela administra contratos diretos, alguns de novatos, outros com muitos anos no emprego, em prédios com e sem zeladores. Também atua com terceirizados. E diz que toda essa experiência a tem ajudado a moldar uma relação mais profissional com os funcionários, já que os condomínios custam a se colocar - ou a serem vistos - como empresas (com suas incontáveis demandas e compromissos legais). Analista de sistemas aposentada, Ângela tinha experiência anterior com trabalho em equipe, mas não na parte operacional. Ela observa que “no condomínio muda tudo”, como a linguagem (menos técnica e mais pausada) e a forma de cobrar o serviço do trabalhador. E diz que esse foi seu primeiro grande aprendizado desde que se tornou síndica. Também compreendeu a importância de sempre ajustar rotinas e estratégias de trabalho conforme as necessidades
dos condomínios. É o caso do recurso que utiliza hoje de contratar um trabalhador temporário para cobrir as férias da equipe permanente, tiradas em meses sequenciais. No momento, Ângela faz a gestão de seis funcionários próprios tanto no Condomínio Residencial Maresias (quatro porteiros e dois auxiliares de serviços gerais) quanto no Condomínio Edifício Rossini (quatro porteiros, o zelador e um faxineiro); e de um contrato de terceirização com dez colaboradores no Condomínio Smart Perdizes, onde existe apenas a subordinação direta do zelador.
“Aprender leva tempo, pois cada condomínio tem suas necessidades, rotinas e até possibilidades.”
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA! POSTURAS O fato é que Ângela aprendeu gradativamente a administrar o setor, entendendo que deveria também ensinar. Daí o treinamento anual que oferece para orientar e corrigir as posturas dos funcionários no posto de trabalho. “Eles precisam ter claro que o prédio é como uma empresa. Não se atende, por exemplo, o telefone ou mesmo interfone com um simples ‘alô’, é preciso se identificar. No trato com as pessoas, eles são orientados a evitar comentários, conversas e fofocas com os moradores, coisas que você corrige com o tempo, porque algumas pessoas [colaboradores] tendem a ver o condomínio como uma casa, mas não é. Os funcionários trabalham e têm que encarar isso pelo lado profissional”, observa. Segundo ela, outras dificuldades encontradas junto aos funcionários estão no cumprimento do horário e no uso de uniformes. “Muitos acham que podem sair antes sem avisar porque ‘não têm chefe’! Mas as regras são iguais às das empresas. Até porque eles têm espaço e horário para refeição e descanso.”
MAPEAMENTO DA ROTINA DE TRABALHO É importante ainda acompanhar durante um tempo o profissional para mapear sua rotina, afirma. “Precisamos conhecê-la para poder cobrar, incluindo as empresas de terceirização. Por exemplo, só podemos cobrar que uma área esteja limpa se soubermos que tem uma periodicidade definida para que ela seja trabalhada.” Isso ajuda, prossegue a síndica, a desenvolver um plano de atividades, contemplando a divisão das tarefas, os dias de execução etc.
APRENDIZADOS & ESTRATÉGIAS Conforme o síndico esquadrinha as necessidades e rotinas de áreas como limpeza, portaria e manutenção, ele consegue desenvolver novas estratégias para a equipe, anota. No entanto, ela ressalva que “aprender leva tempo, pois cada condomínio tem suas necessidades, rotinas e até possibilidades. Você tem que ir acertando. Faz um primeiro plano, testa, ajeita, altera, até ver que aquilo está realmente consolidado. Isso quando a Prefeitura não altera o horário da coleta do lixo, aí é preciso mudar tudo de novo!” Como exemplo, Ângela relembra a maneira como reorganizou o trabalho da limpeza no Residencial Maresias, em Perdizes, com duas torres. Prevalecia ali o mesmo horário para os dois profissionais da
faxina, entre 7h e 14h20, um em cada prédio, o que deixava o condomínio sem limpeza em boa parte do período vespertino. “Procurei entender porque isso acontecia. Fui acompanhar e verifiquei que ambos cumpriam a mesma rotina, um em cada prédio. Entravam cedo para retirar o lixo, a coleta da Prefeitura era entre 7h e 8h. Mas não dava para ambos entrarem e saírem cedo e o condomínio ficar sem limpeza das 15h em diante, momento em que ainda há bastante movimento de prestadores de serviços.” Ângela reorganizou as escalas, mudou as atribuições de cada funcionário e dividiu entre eles a retirada dos lixos, a limpeza das áreas comuns, de calçadas e elevadores – aqui feita tanto no começo da manhã quanto no final da tarde. Ela definiu que entre 7h e 18h haja ao menos um profissional do setor nos edifícios. Cada um cumpre oito horas diárias durante a semana, quatro aos sábados e, aos domingos, faz escala alternada. “Assim conseguimos fechar o ciclo da limpeza, o prédio começou a ficar muito mais limpo.” Na área de portaria também é essencial organizar a rotina “de tudo o que acontece”, escalar funcionários para cobrir horários de lanches e folgas e atribuir responsabilidades para recebimento e entrega de encomendas, observa Ângela. Já na manutenção, o encarregado, o zelador ou o auxiliar de serviços gerais (conforme a determinação de cada condomínio) deve cumprir um roteiro de verificações previamente combinado com o síndico. Entram nas listas de tarefas desde a checagem da luz piloto no topo do prédio e da limpeza dos ralos, ao funcionamento da iluminação nas escadarias e demais áreas comuns, entre muitos outros. “Cada prédio tem sua peculiaridade, como no Residencial Maresias, que possui filtro na entrada da água da rua. Periodicamente ele precisa de retrolavagem.”
por isso detalho o que quero, para que o funcionário não faça do jeito que acha que deve.” POSTURAS DO SÍNDICO “Eu gosto de passar diretamente para o funcionário o que precisa que ele faça”, revela Ângela. Essa característica decorre de uma particularidade do Condomínio Maresias, onde a síndica atua também como
assistente administrativa e não possui zelador. Ou seja, ali tem que haver interlocução direta com a equipe. Nos demais edifícios, principalmente onde
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“Eu não sei mandar, eu peço. Mas tem que saber pedir,
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
a portaria e limpeza são terceirizadas, a síndica diz que está aprendendo a delegar esse papel ao zelador (único funcionário contratado do condomínio). “Mas será que ele vai se lembrar dos detalhes? Tento passar um briefing a ele, mas às vezes entra ruído no meio. Eu não sei mandar, eu peço. Mas tem que saber pedir, por isso detalho o que quero, para que o funcionário não faça do jeito que acha que deve.” Ângela reforça que busca o profissionalismo, tanto da parte dela, gestora, quanto do funcionário. Uma estratégia que utiliza há anos no Residencial Maresias é promover festas de confraternização para trabalhadores e familiares, incorporando uma prática adotada por muitas empresas. “É uma maneira de o funcionário entender que aqui é seu local de trabalho [Assim, o gestor procura também agir como empresa]. Algumas posturas, inclusive, não cabem em uma confraternização, assim como não caberiam em um encontro da empresa, como fazer a dança da garrafa na frente dos colegas.” Portanto, no quesito posturas, a síndica se considera “exigente”. Mas se cobra o uso de uniformes, ela os fornece anualmente. Se orienta para que o funcionário seja educado com o morador, que “engula sapo” quando necessário, de outro modo, Ângela procura agir em todo conflito cuja solução fuja da alçada ou do escopo de iniciativas do trabalhador. E se ele precisar faltar ou sair mais cedo, isso pode ser feito, desde que haja comunicação prévia e comprovação posterior do compromisso que justificou a ausência ou o encurtamento da jornada.
BENEFÍCIOS & FIDELIZAÇÃO Em termos de benefícios, a síndica atende à Convenção Coletiva da categoria, alegando que o orçamento dos condomínios é sempre justo e não permite voos maiores. De qualquer maneira, ela procura incentivar sua equipe a que busque aperfeiçoamento e se prepare para a eventualidade de assumir vagas futuras num cargo melhor remunerado, mesmo que seja em outro condomínio. E no dia a dia do relacionamento do funcionário em seu ambiente de trabalho, procura criar um pouco de leveza aproveitando datas comemorativas ou ocasiões especiais (como jogos de futebol importantes) para reforçar o lanche com pipoca, refrigerante, panetone etc. Por fim, propõe-se a esticar folgas em momentos especiais (como Natal e Ano Novo) e a oferecer boas condições de trabalho, como ar-condicionado nas portarias, cadeiras ergométricas, EPI, vestiários e refeitórios bem equipados. Ela acredita que isso tudo ajude a fidelizar o funcionário no condomínio.
“Algumas posturas, inclusive, não cabem em uma confraternização, assim como não caberiam em um encontro da empresa, como fazer a dança da garrafa na frente dos colegas.”
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RELAÇÃO COM TERCEIROS
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A gestão da mão de obra terceirizada é um pouco diferente, já que o síndico ou o zelador não podem dar ordens diretas ao trabalhador, sob pena de se caracterizar vínculo empregatício. “É um aprendizado lidar com essa situação, disciplinar-se para não interpelar diretamente o funcionário”, afirma. “A terceirização para o síndico representa menos mão na massa, menos ordem direta”, ilustra. A alternativa é desenhar bem o escopo da equipe (número de postos necessários) e das tarefas, colocá-lo em contrato e gerenciá-lo junto com o supervisor ou líder, sugere. Segundo Ângela, a vantagem da mão de obra terceirizada é que a empresa se responsabiliza pela cobertura de faltas, licenças etc., “uma dor de cabeça a menos para o síndico”. No entanto, mesmo que o funcionário próprio tenha uma visão menos profissional do posto de trabalho
FIQUE DE OLHO NOS ASPECTOS LEGAIS
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em relação ao terceiro, e “quebre mais as regras”, “ele é mais proativo”. Resta aos síndicos estudarem bem as peculiaridades de cada condomínio para escolherem a melhor opção a essa realidade. Pois o que a história da síndica Ângela revela é que esses gestores não podem abrir mão de acompanhar o desempenho da equipe, nem de gerenciar uma área que responde em média por 50% a 60% dos custos dos condomínios.
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- Funcionários Próprios: Acesse as reportagens sobre organização de jornada de trabalho e de tarefas, benefícios, refeitórios, uso de uniformes, EPI etc. no link http://zip.net/bhsWJc; - Terceirizados: Saiba como celebrar um contrato de parceria, conheça os benefícios e cuidados necessários através das reportagens disponibilizadas no link http://zip.net/bhsWH8.
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CAPA
HOMENAGEM ESPECIAL ÀS SÍNDICAS: ENCONTRO DISCUTE RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL
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O 6º Café em Homenagem às Síndicas foi realizado no dia 16/2 pela Direcional Condomínios, com palestras da Profa. Rosely Schwartz e do advogado Cristiano De Souza Oliveira. O evento reuniu 51 convidadas e teve o patrocínio das empresas GentSEG, de terceirização de serviços, e Horizonte Pinturas, de recuperação e manutenção de fachadas.
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Por Rosali Figueiredo Fotos Rony Costa
As palavras “atenção, precaução, controle, cautela, cuidado, zelo e vigia” resumem bem o dia a dia das síndicas empenhadas em cumprir as funções previstas em nove quesitos do Art. 1.348, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002). São atributos que devem permear toda gestão administrativa (como prestação de contas, organização dos demonstrativos financeiros, recolhimento de tributos e encargos diversos, entre outros), assim como a manutenção, o investimento em benfeitorias e as relações com condôminos, funcionários e prestadores de serviços. Porém, mesmo que dedicado e movido pela boa-fé, todo gestor está sujeito a erros, omissões ou imprudências que podem comprometer sua gestão, com riscos de destituição (Art. 1.349 do CC) e responsabilização civil e/ou penal. Esse foi o tema do 6º Encontro em Homenagem ao Dia Internacional da Mulher (comemorado em 8 de março), promovido pela Direcional Condomínios em fevereiro passado. A Profa. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz abordou esse aspecto no âmbito da gestão administrativa e defendeu a ética e a transparência como requisitos indispensáveis a um mandato sem sustos. A especialista citou o caso de um síndico que está sendo questionado hoje pelos condôminos por investir R$ 400 mil de uma reserva de caixa em obras importantes para o prédio, sem que tenha, no entanto, buscado aprovação da assembleia geral. Nesse sentido, a atenção do gestor deve visar sempre o uso correto dos
capa
Síndicas, palestrantes e demais participantes: Ana Josefa Severino; Ana Paula Albuquerque; Ângela Merici Grzybowski; Cecília Helena Silva; Cleide Alcini; Cleide Franco Pereira; Cleusa Camillo; Cristiane Ponte Bachrany; Cristiano De Souza Oliveira; Edith da Conceição; Eduarda Lang; Elizabeth Bonetto; Fátima Pinheiros; Fernanda de Lima Avanzi; Fernanda Parnes Teixeira; Gislane Gandra Lima; Giuliane Remonti; Gláucia La Regina; Gloria Schainer; Heliane Fonseca; Karin Cerveira; Kelly Remonti; Lea Carvalho; Ligia Ramos Volpi; Luciana de Souza Campos; Lurdes de Fátima Affonso Anton; Luzia Maziero Fernandes; Márcia Diranuhi; Maria Celina Galvão Moura Pereira; Maria Ilani Viana; Maria Lucia M. de Carvalho Marques; Maria Nilda Chirichella; Maria Russo; Mariângela Iotti; Mari Ester Golin; Marta Maria Girardin; Mary Suely Bento Bretas; Mila Fernandes Rocha; Mitsuko Kukuzato; Neusa Ortiz; Patrícia Nahas; Patrícia Cristina Tozzi Rodrigues; Patrícia Rodrigues; Paula Maria Assis Dutra; Railda Silva; Regina Helena de Souza Salomão; Regina Nagamine; Rosa Braghin; Rosana Moraes; Roseli Ignácio Moraes; Rosely Schwartz; Tânia Regina Beringhs; Vera Helena A. de Lima Avanzi. Pela equipe Direcional: Elza Dezan, Rosali Figueiredo e Sônia Inakake.
“REGRAS DO JOGO”
O advogado Cristiano De Souza Oliveira alertou para armadilhas que podem tornar o cargo um pesadelo A Profa. Rosely Schwartz abordou a ética e transparência como estratégia para uma gestão sem sustos
Para o advogado Cristiano De Souza, não há remédio para síndicos e síndicas protegerem-se de eventuais armadilhas da responsabilização senão seguirem “as
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instrumentos que dispõe, assim como a clareza e inteligibilidade da prestação de contas; a análise da previsão orçamentária (sobre o que foi ou não realizado); a conciliação do demonstrativo financeiro com os fluxos bancários e demais movimentações; a comprovação de todo gasto; o cumprimento dos prazos de recolhimento dos encargos etc. E isso tudo precisa estar alinhavado às necessidades e prioridades do condomínio, bem como apoiado na comunicação com seus moradores. Afinal, “os condôminos precisam entender esse quebra-cabeças que é a nossa gestão”, arrematou Rosely durante sua apresentação.
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capa regras do jogo”. Quais sejam: - Do ponto de vista das normas internas, a Assembleia, o Regimento Interno, a Convenção e a Especificação (natureza) do Condomínio; - Do ponto de vista da legislação externa, as normatizações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), Portarias, Decretos, Leis e a Constituição Federal. Segundo Cristiano, a prestação de contas vai muito além dos números. A síndica ou síndico deverão envolver o Conselho e a coletividade, chamando-os à responsabilidade. Os Art. 1.336 e
1.337 do CC tratam, por exemplo, dos deveres dos condôminos. O advogado sugeriu, portanto: - Organizar “toda a engrenagem” formada pelos inúmeros compromissos do condomínio; - Conhecer “suas deliberações”, ou seja, “as regras do jogo”; - Realizar uma análise crítica de todo conjunto, face às necessidades e características locais; - Estabelecer um plano de ação e execução – “Que não cabe em um único mandato”; - Expô-lo à coletividade. “A omissão do condômino muitas vezes leva à omissão do síndico”, advertiu. O advogado tratou ainda de situações que apelam ao bom senso dos gestores, mas, eventualmente, contrariam as leis internas. Para evitar riscos, Cristiano defendeu que normas inexequíveis ou injustas sejam submetidas à avaliação e deliberação de uma assembleia. Pois, no final, o que vale “é administrar o condomínio para todos, a partir dessas deliberações, sem exceções”.
RESPONSABILIDADE CIVIL Pertinente a casos de desvio de verbas; falta de manutenção obrigatória; descumprimento da legislação; provocação pessoal; atos do preposto; atos da administração; em face direta do morador / proprietário; em face direta de terceiros.
RESPONSABILIDADE PENAL Pertinente a casos de apropriação indevida; falta de manutenção obrigatória; descumprimento da legislação; provocação pessoal.
DEMAIS EMBARAÇOS
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Calúnia: Acusar alguém injustamente de um crime; Difamação: Atingir a reputação de alguém espalhando publicamente fato ofensivo; Injúria: Afetar a dignidade ou o decoro de uma pessoa. Fonte: Cristiano De Souza Oliveira
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capa GENTSEG & HORIZONTE PINTURAS: EMPRESAS VIABILIZAM ENCONTRO Com o objetivo de estabelecer uma interlocução direta com seu público, a GentSEG, empresa de terceirização, e a Horizonte Pinturas, de tratamento e recuperação de fachadas, patrocinaram o encontro em homenagem às mulheres, apresentando às participantes sua filosofia de trabalho. Ambas elogiaram o perfil do evento e os resultados obtidos com as prospecções.
Os sócios Andréia Ferreira e Cleber Ferreira falam sobre o trabalho da Horizonte Pinturas, acompanhados pelo Eng. Civil Leandro L Tonhi (À dir. na foto)
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O empresário Leopoldo Rezende expõe a forma de atuar da GentSEG, acompanhado de suas assistentes Marina Chain e Márcia Aquino (À esq. na foto)
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COLUNA
O SÍNDICO ANTERIOR FEZ UMA GESTÃO TEMERÁRIA, E AGORA? Por Cristiano De Souza Oliveira
Ao tratarmos de administração condominial, um ponto que causa grande transtorno e debate é a prestação de contas.
Mas se o mesmo não prestar contas, for
(Lei Federal 10.406/2002), que compete ao síndico prestar contas
destituído ou sair, e uma nova gestão vier a
à assembleia, anualmente e quando exigidas. Mas o que é uma
apurar irregularidades ou temeridades em seu
prestação de contas?
período de sindicância, o que fazer?
Costumeiramente se faz em condomínios uma simples apro-
Nestes casos, se os indícios estiverem
vação de contas, com apresentação de conciliações bancárias e
bem comprovados, não restará outra atitu-
praticamente só.
de ao condomínio senão, por meio de uma
Na verdade, a exigência da lei é para que seja realizada uma
deliberação de assembleia, verificar se o sín-
prestação de contas em sentido amplo, configurando esta uma
dico anterior deverá responder por tais atos.
resposta do gestor à sociedade que o escolheu para gerir um in-
Inicialmente, isso poderá ocorrer pelo princí-
vestimento comum, o condomínio.
pio da ampla defesa de forma administrativa
Cabe assim, para uma prestação de contas condominial, a regra
e, posteriormente, judicialmente, se a própria
geral de administração pública, onde o gestor deve expor o que
assembleia (local adequado da prestação de
fez, como fez, por que fez, quanto gastou e qual seria a ne-
contas) não se convencer durante a defesa
cessidade futura, com vistas a facilitar uma previsão orçamentária
da fase administrativa.
futura de despesas e receitas. Não se trata, portanto, de promover
A responsabilidade seria civil e penal, de-
somente uma prestação de contas numérica, mas sim uma espécie
pendendo da gravidade da atitude assumida
de checklist da própria gestão. Ou seja, uma auto avaliação, justifi-
pelo síndico anterior em sua gestão.
Trata-se de um conceito muito mais ético do que contábil.
Fica, no entanto, uma pergunta importante que cada coletividade deverá fazer,
Tal medida, ainda que prevista por lei como uma ação anual,
antes de qualquer deliberação: seria a gestão
conforme o Art. 1.350 do Código Civil, se feita com mais frequência,
considerada temerária ou mesmo irregular, se
poderá resultar em inúmeros benefícios ao condomínio: além de
a coletividade, quando procurada, se omitiu e
elevar a transparência da gestão, ajudará a evitar que esta se torne
os atos foram em benefício da coletividade?
uma administração temerária, até porque, se faltar uma prestação
Não se trata de uma argumentação de
de contas, o síndico poderá ser destituído como penalidade admi-
defesa, mas de um alerta para se exigir a
nistrativa (Art. 1.349 do Código Civil).
correta prestação de contas, mas também,
Outra penalidade administrativa, um pouco mais branda, seria
uma correta participação de todos.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, consultor jurídico condominial, conciliador e mediador privado, palestrante no setor condominial, mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do livro editado pelo Grupo Direcional, "Sou Sindico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 Foto Rony Costa
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minos, exigindo-lhe a prestação de contas.
Por lei, diz o Art. 1.348, Inciso VIII, do Código Civil Brasileiro
cando inclusive o que não foi feito, apesar de previsto anteriormente.
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a convocação do síndico por ¼ dos condô-
lições". É também colunista de sites e revistas especializadas; membro do Grupo de Excelência do CRA-SP; conselheiro da ACSP - Distrital Centro. Na entidade, atua ainda como membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho do Setor de Serviços. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br
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ELITE CONSTRUÇÕES,
O NOME CERTO PARA CONSERVAR FACHADAS COM REVESTIMENTO MONOCAPA Saiba porque, segundo informações do maior fabricante do produto e também dos gestores da ELITE
Como fazer a manutenção? “As lavagens são o procedimento mais frequente para a conservação do revestimento mineral monocapa” e devem acontecer periodicamente, diz o Engo. Isso possibilita “aumentar a durabilidade” e manter “inalteradas suas características técnicas e estéticas”. Enquanto a renovação das pinturas deve ocorrer a cada cinco anos, “a um custo três vezes maior”, é possível revitalizar a monocapa apenas com a “lavagem e aplicação de hidrofugante de superfície” (limpeza química). Na ELITE CONSTRUÇÕES, o trabalho
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“A argamassa decorativa mineral é permeável ao vapor d’água, ela per-
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ADMINISTRAÇÃO
ALERTA NOS CONDOMÍNIOS EM IMPLANTAÇÃO: SAIBA PRESERVAR AS GARANTIAS A fase de entrega da obra e início da ocupação representa um momento atribulado na vida do condomínio, o que demanda “esforço coletivo”, define o advogado Rodrigo Karpat. Ele e demais especialistas orientam síndicos e condôminos a reservarem atenção especial às garantias da construção. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Eli Silveira: “O síndico precisa estar in loco, observando e orientando a equipe e moradores”
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Portas de elevadores riscadas, pisos danificados e reves-
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timentos avariados causam muita queda de braço entre construtoras e condôminos durante a fase de entrega das edificações. Afinal, de quem é a responsabilidade pelas avarias? Os elevadores, por exemplo, podem sofrer estragos tanto no transporte de materiais de responsabilidade do construtor quanto por um morador que resolveu reformar sua unidade. Por isso é fundamental que a entrega de uma obra seja minuciosamente vistoriada por todo o corpo diretivo, registrando cada detalhe visual que esteja em desacordo com o memorial descritivo do empreendimento, alertam especialistas. A inspeção ajudará também a levantar eventuais diferenças entre o padrão do acabamento e os equipamentos prometidos e aqueles efetivamente instalados. O síndico profissional Eli Silveira, que
atua na implantação do Condomínio Flex Imigrantes, um complexo de dez torres e 1.599 unidades que começaram a ser entregues no segundo semestre de 2015 em Diadema, recomenda, inclusive, que a vistoria tenha a participação de mulheres, “mais detalhistas”. E que o roteiro inclua desde o topo da edificação (cobertura, para-raios, luz piloto etc.) ao térreo ou subsolo (quando existir), passando por barrilete, escadarias, halls, bombas, reservatórios d’água, quadro elétrico, entre muitos outros. Nas áreas comuns, além dos equipamentos e acabamento, é importante conferir o mobiliário. “Tudo tem que bater com o memorial descritivo e o que não estiver de acordo, ser incluso em relatório”, diz. Este documento deverá ser entregue à construtora para os devidos reparos ou providências, e nova vistoria realizada posteriormente, para conferência. De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, a vistoria deve ser acompanhada por engenheiro contratado pelo condomínio. “O síndico precisa se para proteger com um laudo pericial. Por exemplo, é comum encontrarmos caixas d’água com vazão insuficiente, problema que pode ser detectado na perícia.” “Se durante a vistoria o síndico assinar que a obra foi entregue sem problemas, a garantia por vícios aparentes acaba aí”, explica.
FASE INICIAL DA OCUPAÇÃO Segundo ele, “o momento da transição é o mais preocupante, pois a construtora ainda opera no edifício e os moradores já estão fazendo mudanças ou obras”. Desta forma, o síndico Eli Silveira defende atenção especial à elaboração de um Regimento Interno que controle questões como reformas internas, trânsito de prestadores de serviços, uso das áreas comuns, padronização de elementos decorativos que possam interferir na estética da fachada e dia e horário de mudanças. Também a definição de uma taxa de rateio justa, nem baixa, nem excessiva, ajudará na gestão e manutenção dos sistemas. Em relação às reformas nas unidades, Eli Silveira exemplifica que os condôminos do Flex Imigrantes deverão atender a procedimentos estabelecidos pela administração (como a apresentação de ART), seguindo não apenas a norma da ABNT que disciplina o assunto, quanto as orientações disponibilizadas pela construtora no Manual do Proprietário e em placas de aviso instaladas nas áreas comuns. Outro cuidado diz respeito aos procedimentos de manutenção dos ambientes e equipamentos previstos no Manual das Áreas Comuns como condição para preservar as garantias, incluindo até a limpeza, já que a aplicação de produtos inadequados pode comprometer a integridade de um revestimento e eximir a construtora de responsabilidades futuras. “O síndico precisa estar in loco, observando e orientando a equipe e moradores”, afirma o síndico profissional. Ele destaca ainda a
ADMINISTRAÇÃO necessidade de coibir furtos de bicos de mangueiras e até extintores durante a fase de transição, ocorrência comum por causa da grande movimentação que ocorre nos prédios durante finalização das obras ou mudanças. Daí, arremata o síndico, a importância de se providenciar, de imediato, um reforço no sistema de CFTV do condomínio.
Placas distribuídas nos halls do Condomínio Flex Imigrantes advertem proprietários sobre reformas nas unidades
Outra norma recente da ABNT que diz respeito à integridade dos sistemas construtivos, mas aqui de responsabilidade de síndicos e condôminos, é a NBR 16.280/2015, que trata das reformas e obras nas áreas comuns e unidades internas.
DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS NA ENTREGA DA OBRA
NORMAS TÉCNICAS Mas o ideal é tomar precauções que estejam ao alcance de síndicos e condôminos para o recebimento de uma obra, conforme as diretrizes das normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), segundo relaciona o engenheiro civil Marcus Grossi: - NBR 5671/1991: Define as responsabilidades “de cada agente do ciclo de vida da edificação”, bem como “a obrigatoriedade da vistoria de recebimento e a definição do que é vício”; - NBR 5.674/2012: Define os requisitos para a gestão de manutenção; - NBR 13.752/1996: Define os requisitos necessários para vistoria pericial em edificações; - NBR 14.037/2011: Relativa aos Manuais de Uso, Operação e Manutenção das edificações – Proprietário e Áreas Comuns; - NBR 15.575/2013: Estabelece parâmetros técnicos e de desempenho mínimo obrigatório para os sistemas construtivos em termos de acústica, conforto térmico, durabilidade, garantia e vida útil (para projetos aprovados após julho de 2013).
Porta de elevador danificada em condomínio: avaria pode ter sido causada durante a finalização das obras pela construtora ou nas mudanças e reformas promovidas pelos moradores. Vistoria prévia auxilia na definição das responsabilidades pelos vícios aparentes, como fissuras na argamassa (Foto ao lado) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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- Artigo completo do Eng. Marcus Grossi, na versão online desta edição. Acesse o texto através do link da Ed. 210, no endereço acima.
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Portanto, falta de cuidado ou atenção gera prejuízos ao condomínio e, conforme destaca o advogado Karpat, “depois de entregue o prédio, a responsabilidade é do síndico”. Segundo o especialista, vários instrumentos regem a garantia, de artigos do Código Civil Brasileiro (CC) ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). Em geral, consideram-se 90 dias para garantia dos vícios aparentes, baseando-se no CDC, e de cinco anos para a solidez e segurança dos sistemas construtivos (Art. 618 do CC). A discussão é longa, porém. Demais dispositivos legais (fora do campo das garantias) e mesmo jurisprudências recentes podem levar à responsabilização de um construtor mesmo após 20 anos da entrega da obra.
De outro modo, o administrador Venâncio Pereira e a síndica Mitsuko Kukuzato, que atuou na implantação de três condomínios, destacam a necessidade de o gestor exigir toda a documentação abaixo: - Habite-se: Documento expedido pela Prefeitura atestando que a edificação se encontra apta à ocupação; - Alvará de aprovação e execução da construtora; - Alvará de instalação dos elevadores; - AVCB: Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (Tem validade de um ano); - Projetos executivos de instalação elétrica, de para-raios, paisagismo etc. - Manual das Áreas Comuns e do Proprietário; - Certificado de garantia dos equipamentos (elevadores, interfones, circuitos de tevê, portões etc.), juntamente com as notas fiscais e respectivos manuais técnicos; e, - Memorial do condomínio, contendo o descritivo de como deveriam ser entregues as áreas comuns (Perfil de acabamento, vagas de garagem, mobiliário, equipamentos em academias e playgrounds etc.). À lista, o advogado Rodrigo Karpat insere contratos com fornecedores (elevadores, por exemplo) e individualização de cada matrícula imobiliária.
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DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
REFORMAS E ADEQUAÇÕES, A EXPERIÊNCIA NOS EDIFÍCIOS
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Logo que se tornou síndica, Luciana Campos contratou vistoria e adequação da parte elétrica de residencial de mais de 50 anos
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Balanço sobre incêndios gerados por sobrecargas e curtos-
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-circuitos em 2015 no País, divulgado pela Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), indicam aumento substancial no número de ocorrências, que passaram de 295 em 2014 para 441 no ano passado (acréscimo de 49%). No total, os acidentes com eletricidade saltaram de 1.222 em 2014 para 1.257 em 2015, 33 deles com morte (contra 20 no ano anterior). Os dados são gerais, para todos os tipos de situações e edificações, e não discriminam os eventos nos condomínios, mas o fato é que a maior parte destes procura empresas de reforma e manutenção elétrica somente nas situações emergenciais, depois que ocorreram curtos-circuitos ou até mesmo incêndio. Ou, ainda, como decorrência das adequações exigidas pelo Corpo de Bombeiros, nas vistorias para expedição ou renovação do AVCB. Em 2012, quando assumiu o cargo de síndica do Condomínio Cardeal, localizado no bairro do Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo, Luciana de Souza Campos deparou-se justamente com uma situação precária e de risco iminente de incêndio nas instalações elétricas do prédio de mais de 50 anos. De imediato, providenciou uma inspeção por parte de equipe especializada e, em seguida, os reparos. “Eles eram urgentes, não sei porque houve tanta demora em fazer antes o que era necessário, já que o custo não foi tão alto”, observa. Segundo diagnóstico realizado pelos técnicos, havia discrepância entre a capacidade dos disjuntores das unidades (de até 70 amperes) e os originais (com 50 amperes), além de degradação da fiação, o que causava curtos nos quadros de distribuição. Diferente da postura da síndica Luciana, a maior parte das chamadas dos condomínios junto às empresas especializadas acontece apenas nas emergências, aponta Rodrigo Henriques, tecnólogo em construção civil e técnico em
eletrotécnica. “Quando o técnico chega, percebe que a situação é bem pior”, emenda. Por exemplo, Rodrigo cita caso recente de incêndio em um edifício residencial do centro de São Paulo: “Houve derretimento dos cabos de uma das prumadas, o que gerou combustão no centro de medição, ainda feito com quadro de madeira. O zelador conseguiu apagar o fogo com extintor, mas metade das unidades ficou sem energia. Foi realizada obra emergencial para restabelecer a energia, mas o prédio teve que passar por retrofit das instalações elétricas”. Segundo Rodrigo Henriques, situações de risco independem da idade do edifício. Os problemas resultam da soma de vários fatores, desde o estado da manutenção até a diferença entre a demanda de carga do condomínio e a capacidade instalada. Também o escopo das soluções muda bastante, conforme o diagnóstico: vai desde a troca dos cabeamentos e equipamentos do centro de medição, entre outros, até a solicitação do aumento de carga junto à concessionária de energia. São obras de melhorias e, se deixadas de lado, a edificação poderá sofrer desgastes nas instalações, com riscos à segurança. No caso do aumento de carga, mesmo prédios novos, com três anos de implantação, contratam o serviço quando há necessidade de liberar a instalação de aparelhos de ar-condicionado nas unidades privativas, afirma. Para isso, é fundamental requerer estudo de demanda, que avaliará a carga disponível em comparação com o acréscimo esperado. No aumento de carga, o ganho principal é a segurança e o desempenho dos sistemas, completa. No Condomínio Edifício Itamarati, localizado em Higienópolis, área central da cidade, o síndico Raul Carmilo Granado afirma que promove estudos periódicos da demanda face à capacidade instalada. O empreendimento foi construído em duas etapas, com duas torres, entre os anos de 1950 e 1954, com 66 unidades. Ainda hoje apresenta fiações muito antigas, que vêm sendo substituídas conforme um cronograma próprio, que acompanha tanto a disponibilidade de verba quanto o andamento de reformas nas unidades (metade delas já concluída). O síndico observa que a adequação é feita passo a passo, e visa não apenas à segurança, especialmente pela instalação de equipamentos de ar-condicionado nos apartamentos, como adequar as instalações para automatizar a área de segurança, que terá reforço do CFTV, além de recursos de controle de acesso, como cartão RFID. Raul Carmilo reforça que as unidades estão desautorizadas a promover qualquer reforma interna, como instalação de ar-condicionado, sem aval de um projeto de adequação por parte do condomínio. Por enquanto, ele diz que a carga oferecida pela concessionária é suficiente, mas que a tendência, no futuro, é solicitar um acréscimo.
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DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
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DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
ANTES E DEPOIS: CONDOMÍNIO CARDEAL Discrepâncias entre a capacidade instalada no prédio (menor) e a das unidades, disjuntores unipolares operando no lugar de bipolares, fiação “com ponta deformada pelo aquecimento (efeito Joule), ocasionado pela falta de seletividade de proteção”, além de fiação exposta na Casa de Máquinas dos elevadores foram alguns dos problemas sanados pelo engenheiro da área de segurança, Ayrton Barros, no Condomínio Cardeal. O especialista foi contratado após um laudo pericial providenciado pela síndica Luciana Campos, o qual identificou parte das irregularidades. De acordo com esse diagnóstico, “a capacidade original não pode ser alterada sem um estudo preliminar feito por um engenheiro eletricista”, sob pena de haver “aquecimento dos fios, com consequente derretimento da capa de isolamento, podendo chegar a curto-circuito”. Os serviços de readequação do Condomínio Cardeal envolveram novos estudos e diagnósticos, conforme descreve o Engo Ayrton Barros: 1ª etapa: Observação da condição da “seletividade da proteção em função da bitola das fiações que alimentavam as unidades autônomas” até o momento do início da reforma; 2ª etapa: Medição das bitolas de todos os cabos das prumadas, que saíam dos disjuntores; 3ª etapa: Acompanhamento das fiações das prumadas, a fim de verificar se os cabos que partiam dos disjuntores possuíam a mesma bitola até dentro das unidades habitacionais; 4ª etapa: Levantamento “da capacidade de condução de ruptura dos disjuntores termomagnéticos dos apartamentos em função das fiações existentes”. O engenheiro diz que realizou também o acompanhamento dessas fiações nas caixas de passagens.
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MAPEAMENTO TERMOGRÁFICO AUXILIA NA IDENTIFICAÇÃO DE PROBLEMAS
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Os condomínios possuem quadros de força distintos, alguns de alta e baixa tensão, além de equipamentos que possam estar gerando sobrecarga ou aquecimento sem que, num primeiro momento, o síndico, usuários ou o zelador percebam. Na maior parte dos casos, não é possível identificar visualmente essas ocorrências, afirma Carlos Alberto dos Santos, consultor da área de riscos nas edificações. Ele recomenda aos síndicos contratarem periodicamente o mapeamento termográfico dessas instalações, que ajuda também na localização de itens em não conformidade com as normas técnicas, como cabos, disjuntores, fusíveis, barramentos etc. De acordo com o técnico em eletrotécnica Rodrigo Henriques, aparelhos de termografia são utilizados também na fase de conclusão de serviços, com vistas a observar se as instalações estão operando de forma adequada, com parafusos devidamente ajustados e sem perda de energia.
DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Fotos Engo Ayrton Barros
Na foto ao lado, ao alto, observa-se disjuntores unipolares atuando como bipolares. Faltava "seletividade de proteção". Na foto ao lado, abaixo, o quadro com adequações
Foto Rosali Figueiredo
Na Casa de Máquinas dos elevadores, as fiações estavam expostas e dependuradas (foto ao lado, no alto). Na foto abaixo, problema corrigido
Condomínio de mais de 60 anos exibe fiações novas e antigas no quadro de distribuição. Edifício está fazendo adequação das instalações elétricas
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- Conheça cada etapa do retrofit das instalações elétricas, na matéria: “Elétrica: Com acréscimo de carga, condomínios se adaptam a um novo perfil de consumo de energia”. Acesse o texto através do link http:// zip.net/bgsWrl.
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Foto Rosali Figueiredo
Quadro das áreas comuns após adequação
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DICA / GERADOR
ESTUDE SUAS NECESSIDADES E AS OPÇÕES DO MERCADO ANTES DE DEFINIR O PROJETO
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Foto Rosali Figueiredo
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O ano de 2015 registrou aumento de 23% no número de apagões no Brasil em relação a 2014, segundo divulgou o Ministério de Minas e Energia. O balanço foi feito para cortes de energia com carga acima de 100 megawatts por mais de dez minutos. Estima-se que cada megawatt seja suficiente para abastecer mil residências. Em São Paulo, Capital, bairros chegaram a sofrer falta de energia por até dois dias. Desta forma, uma das prioridades dos condomínios em 2016 é investir na instalação e/ou readequação dos geradores. A síndica Luciana de Souza Campos, do Condomínio Edifício Cardeal, passou pela experiência e diz que os moradores, muitos deles idosos, resolveram adquirir um equipamento já neste ano. O projeto foi orçado em R$ 150 mil, incluindo toda operação de instalação (o gerador precisará ser içado para uma área nos fundos do prédio, nos limites de uma rua lateral). Para o consultor de riscos na área condominial, Carlos Alberto dos Santos, os gestores devem aproveitar a anuência dos moradores para investirem de maneira adequada nesses equipamentos. Ele acompanha hoje, por exemplo, caso do Condomínio Villa de São Gabriel que aprovou, há cinco anos, um projeto equivocado, executado em área sem ventilação. Agora os administradores terão que providenciar o desmonte de todo o conjunto, seu transporte para nova montagem na sede de uma empresa especializada e, depois, o içamento para uma área externa do condomínio, apropriada e adaptada. Atualmente, o gerador está localizado em um compartimento baixo e pequeno no primeiro subsolo da garagem, junto aos veículos, e, quando em operação, ele aquece o ambiente. Inexiste tratamento acústico do local.
Gerador instalado de forma inadequada no subsolo Outra mudança será incorporar o gerador ao sistema de prevenção e combate ao fogo do edifício, alimentando a bomba de incêndio, o que exigirá “enclausuramento com porta corta-fogo”. Atualmente, os condomínios dispõem de três opções de geradores (para as áreas comuns):
DICA / GERADOR
a) Gerador de conforto de baixa potência. Segundo o empresário do setor, Marcio Roberto Sanchez, são equipamentos menores que atendem a portarias (guarita e portões de acesso), iluminação (incluindo a de emergência) e CFTV. Eles têm capacidade entre 8 e 12 KVA e requerem investimentos entre R$ 9 mil e R$ 15 mil. Pequenos, medem cerca de 1,10 metro de comprimento por 1,60 metro de largura, e podem ser movidos a gasolina ou diesel. Segundo Marcio Sanchez, eles substituem os nobreaks, apresentando maior autonomia (oito horas); b) Gerador de conforto de alta potência. São indicados para elevadores, iluminação, bombas de drenagem e recalque. Apresentam, em média, potência de 40 a 60 KVA, mas há condomínios que contratam grupo gerador de 180 KVA. O consultor Carlos Alberto dos Santos recomenda que, mesmo nesses casos, os gestores providenciem uma central de luz de emergência independente, para efeitos de aprovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); c) Gerador de emergência. São os de alta potência, ligados ao sistema de prevenção e combate ao fogo do prédio. Precisam atender às normas do Corpo de Bombeiros quanto às condições de enclausuramento, entre outras. Carlos Alberto propõe esse formato aos condomínios, “pois se vão fazer um investimento, que contemplem já o projeto de combate a incêndio”. Entretanto, qualquer que seja a opção do síndico, é fundamental que se realize antes um estudo de demanda de carga, diz. “Caso contrário, será um tiro no escuro. Temos no Villa de São Gabriel um exemplo de falta desta análise prévia, o que os levou a comprar um gerador com capacidade acima da necessidade.”
ALIMENTAÇÃO NAS UNIDADES Há quem invista ainda na extensão do serviço às unidades. Para Marcio Roberto Sanchez, o uso de um único gerador no prédio para alimentar também as unidades exige cuidado no estudo de demanda, pois, por mais potente que seja, dificilmente dará conta da carga exigida pelos chuveiros e aparelhos de ar-condicionado. É preciso que um técnico realize a análise, estabelecendo o dimensionamento e compatibilização entre a demanda e a potência do gerador, afirma. A síndica Mariza Carvalho Alves de Mello administra um condomínio, o residencial Positano, localizado na Vila Nova Conceição, região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, já entregue pela construtora com o gerador ligado ao sistema de incêndio e com alimentação nas unidades. O edifício possui somente nove apartamentos, e cada um deles está com a cozinha, algumas tomadas dos demais cômodos e iluminação total abastecidos pelo gerador. Outro prédio na região, também administrado por Mariza, estuda implantar, ainda neste ano, um projeto similar. “Ninguém quer ficar no escuro”, arremata a síndica. (Por Rosali Figueiredo)
Instrução Técnica em revisão do Corpo de Bombeiros de São Paulo, a IT 25/2015, determina que os tanques de combustíveis de geradores instalados nos condomínios tenham capacidade de armazenamento de no máximo dois mil litros, estejam instalados no piso térreo, mezanino técnico ou subsolo, e disponham de exaustão natural ou mecânica dos gases emanados da combustão (Item 14.1.2). Neste mesmo item, a nova versão da IT estabelece que somente serão aceitos recipientes “metálicos ou latões de segurança, guardados em compartimentos para armazenamento e providos de sistema de contenção de vazamentos”. Muitos condomínios utilizam tanques em policarbonato e deveriam se adequar aos novos quesitos da norma após a sua aprovação, com atenção para escolha de recipientes com tampa de inspeção, afirma Carlos Alberto dos Santos.
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TANQUE DE COMBUSTÍVEL, MUDANÇAS EM CURSO
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
OBRAS TESTAM PACIÊNCIA, MAS PROTEGEM E REVITALIZAM CONDOMÍNIOS
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Síndico Waldemar Tubor em frente ao Cond. Rio Paraguai: impermeabilização e retrofit de áreas comuns renovaram o prédio
Mesmo que os sinais de infiltração e demais danos provocados pela água em paredes, pilares, vigas, lajes e tubulações da rede hidráulica, elétrica e de gás indiquem urgência de tratamento, o processo de contratação de uma obra de impermeabilização acaba tomando um bom tempo do síndico. A tendência é que o condomínio tente protelar os serviços, seja pelos custos ou transtornos, mas há um momento em que o gestor precisa atacar o problema, sob pena de ver comprometidos os demais sistemas construtivos. Ele inicia então um alongado trabalho de gestão do assunto frente aos condôminos, desde o convencimento e aprovação da obra (acompanhada de rateios extras, na maioria das vezes) à contratação de diagnóstico, levantamento de orçamentos e projetos, escolha do fornecedor e execução. Outras pendências costumam surgir nesse trajeto, como a necessidade de aprovar remoção de árvores e alvarás junto à Prefeitura, neste caso quando há intenção de remodelar os espaços da área comum (como guaritas). O síndico profissional Waldemar Tubor, que atua em nove condomínios, diz que a impermeabilização, mesmo que necessária ou urgente, “depende da vontade dos moradores”. Ele passou por uma experiência positiva no Condomínio Rio Paraguai, localizado na região dos Jardins, próximo da Av. Paulista, em São Paulo. Os condôminos das 26 unidades do prédio de cerca de 40 anos resolveram apostar na revitalização completa do local, incluindo a impermeabilização da
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superfície térrea e da cobertura, além do retrofit da portaria, hall social, salão de
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festas e, mais recentemente, fachada. Há pelo menos sete anos eles contribuem com uma taxa substantiva para o fundo de obras.
Corredor do Cond. Rio Paraguai logo após a instalação da nova manta. Área será ajardinada
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO Mas em outro edifício que administra na região, Waldemar Tubor conheceu um processo bem diferente, que já dura seis anos, iniciado na gestão anterior. “O então síndico precisou de dois anos para obter da Prefeitura autorização para remoção de árvores, depois levou mais um ano para aprovar a proposta junto aos moradores.” O edifício construído em 1972, de 36 unidades, nunca fez a troca da manta sobre a laje. “Ela está esfarelada, com ferragem exposta. Será necessário fazer a recomposição estrutural das vigas do prédio”, afirma Waldemar. Segundo ele, a obra está em andamento, metade da superfície térrea foi impermeabilizada, mas o prédio depende de alvará da Prefeitura para executar o trecho restante, onde haverá reforma da portaria. Waldemar reconhece que a demora, neste caso, está “fora da curva”. E emenda que em um terceiro condomínio que administra, a obra de impermeabilização não ultrapassou cinco meses (não houve necessidade de envolver a Prefeitura). Tudo depende do escopo da obra e do tamanho da área que receberá a intervenção. Desta maneira, o síndico recomenda aos colegas, antes de iniciarem o processo: - Avaliar bem a abrangência dos trabalhos, anotando a necessidade ou não de se obter alvarás. Ele lembra, por exemplo, que depois da impermeabilização de uma cobertura, muitos condomínios resolvem alterar o uso do local, instalando solário ou churrasqueira. É preciso se organizar antes e obter o aval da assembleia, bem como dar sequência aos trâmites junto ao município; - Disponibilizar tempo para contratar o prestador de serviços, levantando o histórico da empresa, certidões negativas etc., e visitando obras anteriores; - Em áreas extensas, organizar a execução dos serviços por etapas, em vez de interditar todo o espaço comum de uma só vez; - Definir um funcionário ou representante do condomínio para acompanhar a execução dos trabalhos. “Na impermeabilização da cobertura, por exemplo, deve haver cuidado para não entrar água na unidade de baixo. O mesmo deve ser feito na garagem, protegendo os veículos, porque essas áreas ficam vulneráveis durante um tempo.” Waldemar Tubor destaca que não adiantam remendos ou gambiarras na ga-
Infiltração e corrosão na laje do subsolo de edifício localizado na região dos Jardins; prédio está executando obras
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Foto Waldemar Tubor
ragem, “chega um momento que não dá mais para agir com reparos pontuais".
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
HORA DE COMEÇAR! O síndico Raul Carmilo Granado (Foto à dir.) vem desenvolvendo um plano de recuperação e modernização do Cond. Ed. Itamarati, em Higienópolis, área central de São Paulo. Construídos nos anos 50, com unidades amplas, os dois blocos do condomínio estão recebendo diversas frentes de trabalho: elevadores, elétrica, hidráulica e, agora, impermeabilização. Ela acontecerá tanto na cobertura de um dos blocos quanto na área do pátio externo. A situação da manta rente à jardineira do local é precária. As infiltrações atingiram e corroeram as tubulações de gás, problema já sanado pela administração.
ENTREVISTA / ENG. CIVIL ROBERTO BOSCARRIOL JR.
Foto Rosali Figueiredo
FASES DE UMA OBRA SOBRE A LAJE
Um serviço rápido, durável e com custo baixo é o sonho de todo síndico quando se trata de impermeabilização. Porém, inexistem soluções fáceis ou indolores nesta área, aponta o engenheiro civil Roberto Boscarriol Jr. (Foto nesta pág.), que possui mais de 40 anos de experiência no segmento da construção. A seguir, o especialista expõe de que o condomínio deve se preparar para uma intervenção, por exemplo, na superfície térrea, considerando-se a opção pela manta asfáltica.
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“NADA É INDOLOR”
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“A construção civil é, em geral, mal vista por todos, inclusive pelos profissionais do setor. Digo isso pois a reforma em nossa casa ou na de vizinhos incomoda bastante por causa da poeira, barulho, entulho, por ter muitos profissionais envolvidos etc. No caso da impermeabilização, a situação é pior, especialmente em condomínio com a manta já desgastada, corrompida. Precisamos refazê-la e, como nas cirurgias, nada é indolor.”
REGRAS “A NBR 9.575/2010, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), é própria para empresas especializadas projetarem, fiscalizarem e executarem as obras.” [Nota: De acordo com o Portal da ABNT na internet, a NBR “estabelece as exigências
Fotos Rosali Figueiredo
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
e recomendações relativas à seleção e projeto de impermeabilização, para que sejam atendidos os requisitos mínimos de proteção da construção contra a passagem de fluidos, bem como os requisitos de salubridade, segurança e conforto do usuário, de forma a ser garantida a estanqueidade das partes construtivas que a requeiram”. Fonte: http://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=79173]
ETAPAS DE EXECUÇÃO
1. Interditar o local; 2. Reservar um espaço para entulhos (pelo menos provisoriamente); 3. Retirar o piso, a impermeabilização antiga e o contrapiso, inclusive nas áreas externas, que estão sujeitas às intempéries; 4. Refazer o contrapiso com os desníveis projetados; 5. Aplicar o primer com a superfície curada e seca (se chover durante vários dias, será preciso aguardar até que tudo fique seco); 6. Refazer a impermeabilização (no caso exemplificado aqui, com manta pré-fabricada soldada in loco); 7. Fazer uma proteção mecânica; 8. Executar um novo contrapiso; 9. Instalar novo piso, com atenção aos rejuntes e às juntas de dilatação.”
OBSERVAÇÕES FINAIS “Os locais escolhidos para armazenar os diversos materiais da obra deverão estar protegidos da água. É preciso cuidado para não concentrar muito peso deste material sobre a laje. Os síndicos devem evitar remendos na impermeabilização, um tipo de ação fadada, em geral, ao fracasso.”
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“No caso de impermeabilizar o térreo, para evitar problemas com os veículos e com a estrutura de concreto armado, precisa, uma vez cumpridas as etapas de projeto e contratação da empresa:
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
Fotos Patrícia Rodrigues
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ALÍVIO COM A FINALIZAÇÃO DOS TRABALHOS
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A síndica Patrícia Rodrigues, do Condomínio Golden Park, localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, tem registrado cada fase das obras de impermeabilização da superfície externa do prédio, sobre a laje dos subsolos. Os trabalhos iniciaram pela piscina e, na área sobre a laje, duraram cerca de dez meses. A foto 01 mostra a lateral e fundos do prédio na fase inicial dos trabalhos. Na foto 02, observa-se uma das laterais já com o piso assentado (Pedra Goiás). E na foto 03, o acabamento na região da piscina. É a primeira vez que o prédio de 23 anos de idade renova as mantas do térreo. Além do fator tempo, o sistema foi danificado pelas raízes de 33 árvores, principalmente palmeiras. A remoção foi aprovada pela Prefeitura, e agora o condomínio deve providenciar o plantio de novas mudas (33) em uma praça no bairro, indicada pelo município, e também em sua área comum (5 delas). A compensação ambiental terá que ser comprovada. No entanto, o pior já passou, acredita Patrícia, que teve que gerenciar muita reclamação de morador contra barulho, lama, entulho e pó. “Mas não tem jeito, é preciso ser transparente, informar e conscientizar de que precisamos cuidar bem da casa onde moramos.” Em termos de impermeabilização, isso significa executar a obra por etapas, respeitando, por exemplo, a necessidade de realizar os testes de estanqueidade na nova manta antes de prosseguir com o acabamento da superfície. “É uma obra lenta, o morador acha que estamos enrolando, alguns ficam com dó de tirar as plantas, outros temem que a água usada para o teste de estanqueidade das floreiras prolifere o mosquito da dengue”, ilustra. De qualquer maneira, em breve o Golden Park exibirá outra cara após esse “esforço concentrado”, já que também a fachada, o subsolo e a cobertura estão sendo impermeabilizados e recuperados, sob muita explicação e paciência por parte da síndica. “Precisamos amenizar, informando. Morador bem informado é o que dá menos trabalho.”
TRATAMENTO POR INJEÇÃO E VEDAÇÃO LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
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- Conheça o passo a passo desta técnica de combater os pontos de infiltração. Acesse a reportagem através do link http://zip.net/ brsWMv.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
DESAJUSTE NAS VÁLVULAS REDUTORAS DE PRESSÃO PODE AUMENTAR CONSUMO DE D'ÁGUA? 3 – QUE DANOS OU PREJUÍZOS 1 – QUAL A FUNÇÃO DAS VÁLVULAS PARA O ISSO PODE TRAZER AO PRÉDIO? SISTEMA HIDRÁULICO? A NBR 5.626, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), determina que nas instalações prediais de água fria a pressão estática máxima da mesma não ultrapasse a 40 m.c.a. (metros de coluna d’água). Assim, a diferença entre a altura do reservatório superior e o ponto mais baixo da instalação predial não deve ser maior que 40 metros. Por isso, a solução de menor custo e mão de obra, e que ocupa menos espaço, é instalar válvulas redutoras de pressão no subsolo dos edifícios ou na metade da altura do prédio.
2- COMO FAZER A MANUTENÇÃO E EVITAR A DESREGULAGEM?
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Foto Rosali Figueiredo
De acordo com a mesma norma, a manutenção dessas válvulas deve ser realizada uma vez por ano, para verificar eventual emperramento. É importante que o procedimento seja realizado por empresa especializada, garantindo que o sistema trabalhe de forma correta.
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As válvulas redutoras têm a função de aliviar a pressão gerada pela gravidade da água que desce dos reservatórios superiores. Sem as redutoras, os andares inferiores poderiam ter suas tubulações rompidas devido ao excesso de pressão na rede. O excesso de pressão na vazão das torneiras/chuveiros das unidades pode ser um sinal de que as válvulas redutoras estejam desreguladas, com riscos à integridade das instalações e de um consumo maior de água. Reitero que a regulagem e drenagem da rede deverá ser feita por empresa e/ou profissional especializado, pois se realizado por pessoa despreparada poderá agravar o problema e causar consequências graves.
CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, atua hoje com foco em condomínios. É fundador da Condorisk do Brasil e possui a certificação AIRM - Alarys International Risk Manager (da Asociación Latinoamericana de Administradores de Riegos y Seguros). Mais informações: carlos@condorisk.com.br
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