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informe publicitรกrio
Caro Leitor, Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo Inc. / EastWestImaging © Can Stock Photo Inc. / fuzzbones
Editorial
Voltamos ao tema da presença dos animais em condomínio, que não para de crescer! Para os síndicos é sempre um desafio disciplinar essa coparticipação, já que aos animais não podem ser negadas suas características e necessidades correspondentes. Conforme aponta o advogado Cristiano De Souza Oliveira na matéria de capa, os animais são considerados seres sencientes por legislações mundo afora, portadores de direitos. Somados aos direitos da coletividade, isso impõe aos gestores a delicada tarefa de orientar o condomínio na definição e cumprimento de regras, além de zelar para uma convivência harmoniosa. Caso contrário, os chamados “pets” podem tomar conta do pedaço e, aí sim, ser foco de conflitos pela perda do sossego, segurança e salubridade dos moradores. Também as garagens são eterno palco de conflito e figuram como tema da pauta de administração. Aqui entra um ingrediente sobre o qual os gestores têm enfrentado muitos dissabores: as pessoas gostam de somar carros, de preferência, cada vez maiores. Especialistas na área apontam que as legislações deveriam ampliar os limites mínimos desses espaços nas edificações, mas com a escassez de terreno nas grandes cidades, a tendência é não apenas diminuir seu tamanho como sua quantidade. Mais desafios à vista! E por falar em tendência, a modernidade está mexendo com o segmento de acessórios
ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br
em condomínios. A reportagem desta edição mostra que os empreendimentos, ao aten-
GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br
na lista de aquisições, como trocadores de fraldas, aparelhos de tevê digitais e roteadores
Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef
ele oferece itens obrigatórios de segurança ou equipamentos indispensáveis à agilização
Atendimento ao cliente Elza Dezan Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
de suas responsabilidades e atribuições na gestão do condomínio. O mês de Olimpíadas
derem aos novos hábitos e expectativas dos moradores, incluem itens antes impensáveis de Wi-FI para as áreas de lazer. No entanto, a importância do setor vai além do conforto: da rotina do prédio (lavadoras de alta pressão, caixas de correspondências etc.). Aí está um cardápio prévio de uma revista que chega encorpada até você, do tamanho inéditas no País permite, inclusive, equiparar os síndicos aos atletas que persistem rumo aos seus objetivos, independente dos obstáculos que encontrem pela frente.
diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado
Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos ..........................................Todo síndico é um atleta! 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Coluna: ...................Há condôminos com doenças infectocontagiosas, o que fazer? 07. Síndico, Conte sua História! ................................................................Vazamentos 10. Capa:...........................Síndicos, condôminos x animais: Quem é o dono do pedaço? 13. Informe Publicitário: ..................................Vedaquim Impermeabilizações Técnicas 14. Dica: ......................................................................................................Playground 18. Administração: ............................ Garagem: A vitrine de sua gestão e manutenção 21. Seção Tira-Teima: ......Condomínio cria novas vagas de garagem, como regularizar? 22. Dica: ......................................................................................................................Acessórios 27. Seção Tira-Teima: ............................Quero mudar a escala de meu funcionário, e agora? 28. Evento: .....................................................Direcional Condomínios na Expopredialtec 2016 30. Dica: ......................................................................................................................Serralheria
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Tiragem auditada por
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / todo síndico é um atleta!
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coluna
HÁ CONDÔMINOS COM DOENÇAS INFECTOCONTAGIOSAS, E AGORA?
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Doenças infectocontagiosas são provocadas por micróbios que podem ser rapidamente transmitidos por contato direto, indireto ou por algum agente. Quando um morador possui uma doença assim, se acende um sinal amarelo no condomínio. O próprio infectado deve notificar o síndico? Ele pode ser impedido de frequentar as áreas comuns do condomínio? Antes de responder a isso, é preciso esclarecer algumas questões. Regimentos internos de condomínios não podem ter determinações abusivas que venham a ferir o direito das pessoas. A Constituição brasileira e os pactos internacionais de direitos humanos garantem que todos sejam tratados sem discriminação pela condição social. O síndico deve ter muito cuidado para nunca expor um morador que possui algum tipo de doença contagiosa. Um portador de doença infectocontagiosa já vai automaticamente tomar os cuidados necessários para sua recuperação. Ao tomar conhecimento da doença, a pessoa deve ir diretamente para o médico. Lá, a unidade de saúde irá notificar o órgão SUVIS (Supervisão de Vigilância em Saúde) do município. O Ministério da Saúde estabelece quase 50 “Doenças de Notificação Compulsórias”, entre elas, coqueluche, dengue, diversos tipos de febre, hanseníase, hantavirose, hepatites virais, AIDS, leishmaniose, leptospirose e tuberculose. Vale lembrar que os caminhos de transmissão variam bastante de uma doença para outra, ou seja, é difícil explicar para os condôminos como se prevenir de tudo. Dentre as formas de contágio, algumas podem ser transmitidas por contato com a pele, através de fluidos corporais, como quando se tosse ou quando se contamina alimentos e bebidas. Além dessas, há outras que podem ser transmitidas por contágio indireto, como tocar em objetos contaminados (maçanetas, torneiras, bebedouros etc.). Picadas de insetos ou mordidas de animais também são outra forma de transmissão. Se um inseto picar uma pessoa infectada, ele poderá transportar um microorganismo e passar a doença para outro indivíduo. Em um condomínio, moradores compartilham diversos ambientes, como pátios, elevadores, corredores, piscina e sauna. Esses locais possuem objetos que facilitam a transmissão de doenças. É importante tomar
providências efetivas para educar os moradores e evitar que elas se propaguem. Portanto, é uma boa iniciativa para o condomínio introduzir cartazes informativos nas áreas comuns dos prédios, buscando conscientizar os condôminos sobre boas práticas no dia a dia. Existem doenças mais leves cujo cuidado pode vir do próprio condomínio e de seus moradores. São medidas fáceis de serem adotadas e a prevenção é sempre a melhor solução. Dentre elas, lavar as mãos de forma correta e manter todos os ambientes do prédio limpos, o que ajuda a eliminar áreas infectadas. É importante também manter ambientes ventilados, proteger espirros e tosse com as mãos, usar sempre água corrente, sabão líquido e toalhas individuais de papel ao lavar as mãos, além de não compartilhar itens pessoais que possam contaminar os outros. Finalmente, a vacinação precisa estar em dia. Em casos de doenças infectocontagiosas mais perigosas, o cuidado requerido é bem maior e os doentes devem ser imediatamente encaminhados a um médico. Para a leptospirose, meningite, tuberculose, coqueluche, hanseníase ou impetigo é necessário que o enfermo fique isolado (isolamento respiratório nos casos de tuberculose e coqueluche; isolamento cutâneo para hanseníase e o impetigo). A meningite requer isolamento total. Voltando ao ponto inicial do texto, é de suma importância que o síndico mantenha a calma quando notar que um condômino possui esse tipo de doença. Ele deve sempre se lembrar que um dos seus objetivos é o de promover uma convivência harmoniosa no condomínio, até para não criar alarde entre os moradores. O que ele pode fazer é aconselhar o doente a fazer uma consulta médica e reforçar as práticas de prevenção de saúde no local.
MARCO DAL MASO Foto Calão Jorge
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Por Marco Dal Maso
Marco Dal Maso é diretor de Negócios Imobiliários da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). É também diretor Comercial, de Expansão e Desenvolvimento do Grupo Mario Dal Maso. Mais informações: marco@mariodalmaso.com.br.
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
VAZAMENTO: OS DESCAMINHOS DA ÁGUA A água que escapa do rumo segue rotas imprevisíveis nos veios das estruturas, nos furos das tubulações e nas fissuras quase invisíveis do entorno de piscinas, ralos, esquadrias etc. Imprevisíveis são também os problemas gerados aos síndicos pela água incerta, conforme relata Cristovão Luís Lopes, personagem desta edição.
Desvios dos trajetos previamente estabelecidos pela engenharia para a circulação da água da chuva, da piscina, da rede potável etc. provocam saias justas inesperadas aos síndicos, custos não programados ao condomínio e prejuízos financeiros e materiais aos ocupantes do prédio. O script é bem conhecido do síndico profissional Cristovão Luís Lopes, que trabalha há oito anos na função, atende hoje a oito condomínios e atua como gerente predial em um residencial de alto padrão localizado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. No caso mais recente, a água da chuvarada que atingiu São Paulo em princípios junho passado encontrou um atalho abaixo da estrutura da piscina da cobertura, percorreu os dutos das lareiras das salas das unidades e escorreu deixando marcas por onde passou. Em três apartamentos, umedeceu as paredes, mas num quarto, o do primeiro andar, achou passagem e se esparramou pelo piso de madeira, acumulando um “espelho d’água” de cerca de cinco centímetros. “Foi muita água!”, acentua Cristovão Lopes. Quando recebeu a reportagem da Direcional, ele se encontrava em meio a pareceres técnicos para subsidiar o corpo diretivo na definição de quem pagaria a conta dos estragos. Ficou para o con-
Cristovão Luís Lopes, síndico profissional há oito anos
domínio, pois o vazamento se iniciou em uma área comum (na laje sob a estrutura da piscina), portanto, de manutenção do prédio. Cristovão Lopes ainda não tinha a totalização dos valores no fechamento desta edição, mas lembra o transtorno causado pelo descaminho da água: “Aconteceu de madrugada, no momento não havia muito o que fazer, a não ser ajudar a empurrar a água para fora da sala. Não parava de chover”, reforça. Os prejuízos poderiam ter sido maiores se a moradora não estivesse em casa e não houvesse varanda, por onde a água escapou, o que a desviou da rota do hall social e elevador. “Aconteceu de madrugada, no momento não havia muito o que fazer, a não ser ajudar a empurrar a água para fora da sala. Não parava de chover.”
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Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
Segundo ele, em um primeiro momento, a administração se deteve na pesquisa da origem do transbordamento, “pois não parava de verter água, a chuva continuava”. Por fim, depois que um funcionário da manutenção conseguiu entrar sob o deck da piscina, descobriu-se o causador de tamanho imbróglio: um ralo entupido! Com a vazão impossibilitada no rumo previsto, a água escapou por cima da manta “e achou o caminho dela”. Ou seja, “desceu” pelos dutos.
MANUTENÇÃO: GARANTIA DA ‘ESTANQUEIDADE’ No balanço de sua experiência como síndico, Cristovão Lopes observa que a maior parte dos vazamentos decorre da falta de manutenção. Em um dos prédios que administra há pouco tempo, na zona Norte de São Paulo, os registros nunca haviam sido trocados, apesar de três décadas de construção. “Agora substituímos registros, tubulações e reformamos o barrilete”, relata o gestor, destacando que a necessidade surgiu no período recente de escassez da água. Como o prédio costumava fechar os registros em parte do dia, o movimento de abre-e-fecha “desencadeou problemas” nas peças e nos canos de PVC, que não resistiram à pressão no retorno d’água em quatro unidades. Segundo ele, uma das instalações mais vulneráveis das edificações são as caixas d’água, “esse é um dos locais de onde mais brotam os vazamentos”. “A manutenção do reservatório superior precisa ser feita a cada dois anos, renovando-se a impermeabilização”, orienta. De acordo com Cristovão Lopes, há prédios em que se formam estalactites abaixo dessas estruturas. Outro ponto bastante suscetível encontra-se no entorno dos ralos, conforme o acontecimento relatado no começo do texto. O síndico observa, inclusive, que não foi a primeira vez que o edifício teve vazamento provocado pelo entupimento de ralo na cobertura. Na situação anterior, o próprio condômino sofreu os prejuízos. “A água estava infiltrando por debaixo da piscina e descia para
o conduíte do quadro de energia da cozinha.” Resultado: o líquido vertia em meio a fios e disjuntores, provocando curtos-circuitos. “O conduíte saía debaixo da piscina, estava mal instalado. E quando chovia forte, a água chegava até os dormitórios”, descreve. Cristovão Lopes conta que se demorou para descobrir a origem do problema, já que o conduíte ficava “escondido” sob a piscina. “A água, quando não vai pelo trajeto original (o ralo), segue caminhos improváveis”, assevera. Nesses casos, o jeito é contar com uma equipe de engenharia “competente”. “O síndico tem noção geral dos sistemas, mas não é um especialista. Não dá para fazer carreira solo e querer resolver tudo, ficar quebrando e procurando”, completa. Segundo ele, emergencialmente, cada situação pede uma ação distinta, às vezes basta fechar os registros para estancar os vazamentos, até que haja o suporte de um especialista. Quanto à reparação dos danos, Cristovão Lopes diz que o síndico deve se apoiar em laudos técnicos e deixar a decisão para o corpo diretivo. Vazamentos provocados nas instalações e áreas comuns e/ou por falhas na manutenção recaem, em princípio, sobre a conta do condomínio, mas quando envolve duas unidades, o ideal é deixar que as partes se entendam. “O máximo que o síndico pode fazer é buscar pessoa capacitada para dar um laudo, sem entrar no mérito da decisão final.”
SAIBA MAIS Contatos com o síndico Cristovão Luís Lopes: cristovaoll@terra.com.br
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“A água, quando não vai pelo trajeto original (o ralo),
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segue caminhos improváveis.”
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Como detectar vazamentos de água no condomínio”, do Engo Civil Roberto Boscarriol Jr. Acesse o texto digitando o link http://bit.ly/1VkJxWo. Ou, ainda, localize-o na parte de Colunistas, no endereço acima.
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CAPA
SÍNDICOS, CONDÔMINOS X ANIMAIS: QUEM É O DONO DO PEDAÇO? Ter ou não animais deixou de ser o foco central dos conflitos que envolvem o tema nos condomínios. A questão hoje é saber organizar a sua presença no ambiente coletivo e evitar que eles ocupem espaços onde possam oferecer riscos, inconvenientes e provocar atritos entre moradores. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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O síndico Sílvio Vital, com “Juju”, a Chow-chow da família. Ao lado, o espaço “pet” remodelado
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A coparticipação dos animais na vida social contemporânea está consumada e sua presença nos condomínios gera demandas consideradas hoje uma necessidade natural, como os espaços “pet” e os dispensers com saquinhos descartáveis. “A tendência é a aceitação de que os animais sejam seres sencientes, que podem experimentar emoções positivas e negativas, incluindo dor e angústia. Essa é a visão, por exemplo, de legislações estrangeiras sobre o tema, como na Nova Zelândia, França, Suíça, Alemanha e Áustria”, analisa o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira. Assim, há mais tolerância na abordagem do tema, acredita o especialista. Segundo a Wikipédia, senciência diz respeito à "capacidade de sofrer ou sentir prazer ou felicidade". Portanto, aos síndicos e condôminos não resta outra alternativa senão tornar o convívio o mais pacífico e saudável possível para todos – moradores,
animais e funcionários. “O importante é fornecer orientação e infraestrutura, equipamentos adequados, encarar o problema de frente”, sugere Sílvio César de Moura Vital, síndico do Condomínio Vitta Parque, empreendimento com três torres e 342 unidades localizado na região central de Diadema, município do ABCD paulista. Entregue há três anos com mais de 14 mil metros quadrados de área, o Vitta Parque tratou logo de regulamentar a presença dos animais no condomínio. “O primeiro aspecto era definir onde eles poderiam circular, isso é crucial.” Sílvio Vital, ele próprio dono de uma Chow-chow, a “Juju”, lembra que alguns moradores pediam circulação irrestrita, especialmente nas áreas abertas de convivência, mas pela natureza dos cães, que latem e avançam sobre outros animais ou pessoas, isso foi descartado. Todas as regras foram trabalhadas no âmbito de uma comissão de condôminos responsável pela elaboração da minuta do Regimento Interno, apresentado e votado em assembleia. Entre as medidas aprovadas, está o trânsito exclusivo pelos elevadores de serviço, com cães devidamente conduzidos através de guias ou focinheiras (quando necessário e conforme a lei). O condomínio reformou e adequou o espaço “pet” deixado pela construtora, cimentando uma parte do piso e instalando equipamentos de higienização, banco e acessórios para atividades dos animais. Saquinhos descartáveis são disponibilizados ali e na portaria principal do empreendimento. O síndico afirma que a orientação aos moradores deve ser constante para se garantir o cumprimento das regras. Campanhas são feitas através de painéis informativos eletrônicos, disponibilizados nos elevadores. Algumas notificações foram necessárias em casos que envolveram uso de elevador social, barulho de
capa
animais presos nas varandas, falta de focinheira e trânsito pelas áreas comuns, fora dos limites estabelecidos. Mas não houve, até o momento, reincidências que justificassem multas, diz. Com o espaço “pet” remodelado, ele acredita que tenha atendido bem às expectativas dos moradores, que evitam caminhar nas ruas próximas ao condomínio por segurança.
INFRAESTRUTURA MÍNIMA O Condomínio Costa do Sol, situado próximo do Paço Municipal de São Bernardo do Campo, vizinha de Diadema, também tem seu espaço “pet”, instalado há cerca de dois anos. Com três torres e 240 unidades, o empreendimento possui 153 cachorros, seis gatos e um hamster, conforme censo realizado pelo síndico profissional Eli Silveira, em 2015. “O espaço ‘pet’ foi uma solicitação dos condôminos”, diz. “Aproveitamos uma área de jardim ao lado da quadra para construir o local, aberto 24 horas por dia, mas com regras de uso e limpeza diária.” No condomínio predominam raças de pequeno porte, como o Poodle, descreve Eli Silveira. O convívio tem sido tranquilo. Para isso, “é preciso delimitar áreas de acesso com os animais, projetar um espaço ‘pet’ adequado, disponibilizar dispensers com saquinhos, saber ter regras e desenvolver programas contínuos de conscientização dos moradores”, recomenda o síndico. “Assim, torna-se possível conviver em perfeita harmonia.”
O síndico profissional Eli Silveira implantou espaço próprio para os animais no Condomínio Costa do Sol, atendendo à demanda de moradores
Os locais destinados aos animais pelos condomínios Vitta Parque e Costa do Sol possuem algumas características comuns, consideradas básicas pelos síndicos. Além dos saquinhos descartáveis, eles dispõem de torneira, mangueira e limpeza diária feita pela equipe de manutenção. Estão instalados em local aberto e com bastante luz natural. No entanto, para o cinófilo e adestrador Raphael Aleixo, é preciso um pouquinho mais: acessórios especialmente projetados para atividades dos cães, como rampas, palets e escorregadores (há dois no Vitta Parque); uma parte coberta com sombreamento; e pisos mesclados. “O cimentado ajuda o cão a lixar as unhas, mas o animal sempre quer cheirar e buscar algum elemento novo, algo que a grama proporciona. Ela absorve a urina, não deixa mau cheiro no ambiente, mas preserva o odor do animal. O cão é quase 100% olfativo”, observa. Os obstáculos, por sua vez, “são importantes para dar gasto de energia”. “Por si só eles nãos são atrativos, os cães precisam ser induzidos para subir e descer”, explica. Segundo Raphael, o espaço “pet” é importante ao propiciar gasto de energia para o animal, além da socialização. Entretanto, ele ressalva que este não se pode tornar o único passeio do cão, “senão se torna rotineiro, sem estímulos”. O adestrador prevê que os condomínios venham, em médio prazo, a instalar “creche-escola” para os animais, substituindo os serviços de “day care” (hoteizinhos) já utilizados pelos paulistanos. “É uma questão de comodidade, de não ter que se deslocar em uma cidade com tanto trânsito”, arremata.
Cinófilo e adestrador, Raphael Aleixo leva Gaia, uma Husky siberiana, para passear no “pet place” do condomínio em que mora
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ESPAÇO “PET”, COMO ORGANIZAR
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CAPA
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HOMEM X ANIMAL: PREVISÕES LEGAIS
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A legislação brasileira consegue, de alguma maneira, preservar “a convivência pacífica entre animais e seres humanos”, ao cuidar de aspectos relativos à “posse responsável”, como evitar a perturbação alheia, além da crueldade e maus tratos, entre outros. Questões relativas ao assunto foram estabelecidas no Decreto-Lei Federal 3.688, de 1941; na Lei Federal 9.605, de 1998; e, mais recentemente, no Código Civil (Lei 10.406/2002), aponta o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Mas, às vezes, observa o especialista, a lei deixa brechas para “conflitos sobre o tema”, pois “acaba tratando como iguais animais selvagens, silvestres e domésticos”. Segundo ele, compete aos “estados e municípios disciplinarem a convivência em residências, cabendo assim em alguns lugares a restrição por área versus tamanho; em outros por quantidade simplesmente; ou, ainda, a livre ocupação sem preocupações com o bem-estar dos envolvidos, inclusive animais”, diz. Em São Paulo, a legislação estadual “transmite ao condomínio a competência de disciplinar o assunto, devendo respeitar o ordenamento existente no município e na União”, afirma. Mais especificamente na Capital Paulista, a Lei 10.309/87 define que a manutenção dos animais em edifícios condominiais será regulamentada pelas respectivas convenções. Assim, o advogado orienta que “o condomínio não poderá simplesmente proibir por proibir ou determinar regras não exequíveis”. “Eles devem observar a coletividade, o tamanho dos apartamentos, a proteção aos moradores e animais, mantendo a paz pelo consciente coletivo das assembleias, preservando do peixinho ao cachorro, do idoso à criança. Ser síndico é administrar, agregar, expor e fazer o condômino se integrar no sistema sem simplesmente impor de forma ditatorial conceitos antiquados e ultrapassados em nossa sociedade”, argumenta. Para tanto, é sempre oportuno tomar iniciativas que assegurem um convívio pacífico, como “instruir o morador através de campanhas, orientando-o que algumas atitudes ajudarão a preservar a vida saudável do animal e desestimularão confrontos com a coletividade”. São elas: - Evitar a solidão dos animais; - Transitar com eles utilizando guias curtas ou focinheira (ou fitas de velcro) em raças de temperamento forte (conforme o Decreto Estadual 48.533/2004); - Dar preferência nos elevadores a quem já estiver na cabina; - Sair e entrar no condomínio somente através dos locais adequados e/ou previamente definidos; e, - Cuidar da limpeza do caminho percorrido. Quanto aos demais moradores, o advogado recomenda que comuniquem a administração do condomínio se houver desvios de conduta em relação às regras. Já da parte do condomínio, o ideal é reservar local apropriado aos animais; observar a limpeza nos ambientes permitidos; e instalar dispensers com saquinhos para o condutor recolher a sujeira. (Por R. F.).
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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- “Animais no condomínio: regras devem mirar posse responsável”, um apanhado das leis e obrigações aos tutores. Digite http://bit.ly/1MfxuCQ para acessar a matéria.
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TECNOLOGIA PARA ELIMINAR INFILTRAÇÃO As infiltrações são um dos piores problemas que os engenheiros e síndicos podem enfrentar nos condomínios e empresas. Ela atinge o concreto e as estruturas da edificação, como uma doença que só tende a piorar com o passar dos anos.
Há algum tempo, surgiu no mercado uma nova tecnologia que garante eliminar a infiltração de forma definitiva e, sem quebradeira. A novidade consiste na injeção de produto especificamente desenvolvido para aplicação em trincas, rachaduras e pontos de infiltração. Através de máquinas especiais, o produto é injetado no concreto em alta pressão, percorrendo o caminho inverso ao da água, preenchendo até a origem do vazamento e corrigindo, inclusive, problemas em manta asfáltica.
Vantagens As vantagens são várias: é muito rápido, não tem quebradeira, não gera entulho e sujeira, é mais econômico e preserva a rotina do condomínio, evitando todos os transtornos de uma obra. E com garantia de vários anos!
Execução
Vicente Bertolani, Engo. Civil e sócio da Vedaquim
VEDAQUIM SERVIÇOS LTDA-ME 0800 774 2232 Site: www.vedaquim.com.br E-mail: comercial@vedaquim.com.br
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A tecnologia possibilita eliminar as infiltrações mesmo em dias chuvosos, com fluição de água ou em caixas d’água e piscinas sem que seja necessário esvaziá-las. O produto é ideal para garagens de condomínios, cobertura, juntas de dilatação, fossos de elevador, caixas d’água suspensas, piscinas e reservatórios de água, dentre outras opções. Depois de aplicado, após alguns segundos, o produto se torna sólido, porém, flexível para vedar definitivamente o vazamento. Como a viscosidade do material é praticamente igual à da água, quando injetado sob pressão penetra em qualquer tipo de trinca, mesmo naquelas trincas e rachaduras com o tamanhão de um “fio de cabelo”. O produto químico injetado é de alta resistência, impermeável, atóxico e não sofre ataques por fungos e bactérias, podendo ser utilizado em contato direto com a água potável. Mantém a estrutura seca impedindo a corrosão dos metais de armação. É altamente durável e possui elasticidade permanente.
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DICA / PLAYGROUND
PRÉDIOS VALORIZAM ESPAÇOS PARA DIVERSÃO E DESENVOLVIMENTO SOCIAL E MOTOR Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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Síndico do Portal Domínio Marajoara, Paulo Fontes administra 13 playgrounds no condomínio, separados por faixa etária e com piso em borracha intertravada sob os brinquedos
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Play Zoo para pequeninos de zero a cinco anos; Play Aventura para crianças de 5 a 8 anos; e Play Radical para os pré-adolescentes, de 8 a 12 anos. Esses são alguns dos espaços oferecidos à garotada pelo condomínio clube Portal Domínio Marajoara, localizado na zona Sul de São Paulo, no bairro de mesmo nome. Com área de 66 mil metros quadrados, sete torres, 594 unidades com varandas gourmet, o empreendimento dispõe de 13 estações de playground projetadas por tema e faixa etária, além de duas brinquedotecas, descreve o síndico Paulo Fontes. Os espaços externos foram implantados em madeira tratada e acabaram de passar por recuperação, no condomínio entregue há cerca de três anos. Um dos ambientes será remodelado: o Play Radical próximo às quadras e campo de futebol society. Isso foi motivo até de assembleia recente de condôminos, que definiram o escopo da intervenção: revitalização com troca e ampliação da superfície de piso de borracha intertravada (na área sob os brinquedos); introdução de grama sintética em um dos pontos do local; e substituição do tipo da grama natural presente no entorno dos equipamentos, já bastante desgastada, por uma mais resistente.
DICA / PLAYGROUND Com sete comissões de moradores para auxiliá-lo na gestão do empreendimento, o síndico Paulo Fontes contou, também neste caso, com equipe voluntária de condôminos para cuidar da revitalização dos playgrounds. Gerente de Tecnologia da Informação de uma montadora para a América do Sul, Paulo Fontes assumiu à frente da gestão em 2014 para reorganizar as finanças do Portal e colocar a manutenção em dia. Uma das medidas recém-adotadas, a pedido de uma das comissões, foi contratar três profissionais para atuarem como “fiscais de área comum”, ex-inspetores de escola que irão zelar contra os excessos da garotada nessas áreas.
PROJETOS ADEQUADOS À IDADE
Um dos aspectos primordiais na definição do projeto de playground se encontra no tipo de revestimento da superfície, o qual, segundo a NBR 16071-3, norma estabelecida em 2012 pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), deve garantir atenuação de impacto para todo brinquedo que venha a proporcionar uma queda livre maior que 600 mm. O assunto será abordado na próxima edição da revista Direcional Condomínios, de setembro. Mas também a concepção do ambiente e os tipos de brinquedos precisam atender às características de cada faixa etária, a exemplo do que procurou fazer o Portal Domínio Marajoara. Essa é uma tendência entre os condomínios que dispõem de áreas de lazer. Atuando há anos no setor, importador de brinquedos e fabricante de pisos, o empresário José Nelson lamenta que muitos “síndicos ainda se preocupem somente
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Síndicos procuram atender às diferentes necessidades dos moradores: acima, Espaço Baby montado pelo Condomínio Costa do Sol, em São Bernardo do Campo. À esq., uma grande novidade introduzida com sucesso pelo Vitta Parque de Diadema, o brinquedão
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DICA / PLAYGROUND
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com preços baixos e ignorem qualquer norma e também qualidade”. Para a psicóloga especializada na área, Sirlândia Reis de O. Teixeira, playgrounds e brinquedotecas propiciam mais que diversão; eles atuam, de forma lúdica, sobre o desenvolvimento motor, afetivo e a sociabilidade das crianças e adolescentes. Assim, para a idade de zero a cinco anos, os brinquedos devem ser seguros e acessíveis, além de proporcionar desafios e estímulos cognitivos (caso de piscinas de bolinhas ou blocos gigantes para montar); no próximo segmento etário, até 10 anos, o importante é mobilizar a imaginação, também com contornos cognitivos, caso de túneis tipo centopeias, cama elástica e corredores com desafio, além dos tradicionais gira-gira, escorregadores e trepa-trepa; já para os maiores, até 15 anos, a ideia é ampliar os desafios e a vivência em grupo, não apenas através de equipamentos maiores, mas também com materiais mais robustos.
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A diversidade marca as opções de ambientes de brinquedoteca e playground. Tendência entre condomínios é segmentá-los por faixa etária
DICA / PLAYGROUND
SEGURANÇA DOS EQUIPAMENTOS Em todos esses projetos, deve ser considerada a segurança dos equipamentos. No Portal Domínio Marajoara, o síndico Paulo Fontes diz que cada brinquedo passou por avaliação e, quando necessário, por reparos. “Havia reclamações de condôminos, muitos deles estavam deteriorados pela ação do tempo”, explica. “Consertamos, envernizamos e os adequamos às normas de segurança”, arremata o gestor. A NBR 16071/2012, publicada em 2012 pela ABNT e válida desde 15 de junho de 2013, define inúmeros parâmetros de segurança. Ela está dividida em sete partes: Terminologia; Requisitos de segurança; Requisitos de segurança para pisos absorventes de impacto; Métodos de ensaio; Projeto da área de lazer; Instalação; e, Inspeção, manutenção e utilização. Os parâmetros se aplicam a equipamentos diversos, como balanços, escorregadores, gangorras, carrosséis, paredes de escalada, plataformas multifuncionais, brinquedão, entre muitos outros. Por meio desse escopo normativo, os síndicos devem ficar atentos a aspectos como:
Outro quesito a destacar se encontra na garantia dos brinquedos. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, esta é de 90 dias. O síndico, porém, poderá completá-la com uma garantia contratual com o fabricante ou o fornecedor, especificando-se os itens cobertos e os respectivos padrões de segurança.
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- Informações sobre os equipamentos de playground e brinquedoteca adequados à cada faixa etária, sob orientação da psicóloga Sirlândia Reis de O. Teixeira. Digite o link http://bit.ly/29YEOEn para acessar a matéria. PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND - PISOS
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- Corrosão de partes componentes do equipamento; - Proteção sobre roscas de parafusos salientes; - Reaperto constante de porcas, pinos e parafusos; - Proteção contra cantos afiados, agudos ou protuberâncias; - Uso de revestimentos adequados em todas as superfícies, de forma que não contenham substâncias tóxicas e/ou prejudiciais à saúde, não apenas o material original do fabricante, mas ainda a aplicação de substâncias de limpeza, reparo ou revitalização; - Cuidado com as superfícies de apoio e de contato dos pés, as quais devem ser horizontais e uniformes. Os degraus precisam estar espaçados por igual; - Realização de inspeção frequente pela administração do condomínio e, periodicamente, pelo fornecedor dos brinquedos; e, - Atenção às instalações de suporte, a exemplo da elétrica, hidráulica e demais estruturas (alvenaria, madeira etc.).
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ADMINISTRAÇÃO
garagem: A VITRINE DE SUA GESTÃO E MANUTENÇÃO Conhecida como “área problema”, a garagem demanda ajuste fino de gestão para evitar conflitos entre condôminos e surpresas na manutenção. O ideal é dar prioridade a intervenções que visem ao conforto, economia e segurança.
Por Rosali Figueiredo
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Fotos Rosali Figueiredo
O gerente predial Moisés Constantino e a síndica Ivanir Sobreira: Lâmpadas LED na garagem para economizar energia
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Em tempos de busca por economia, os condomínios focam seus cálculos sobre contas de consumo e, por tabela, sobre a iluminação da garagem. Ela é, conforme a experiência da síndica Ivanir Sobreira, grande fonte de gasto de energia. Por isso, na implantação em andamento de um condomínio no bairro do Tatuapé, zona Leste de São Paulo, Ivanir está realizando um levantamento dos pontos com lâmpadas fluorescentes na garagem para substituí-las por LED. “Preciso economizar energia e este é o principal local de consumo, porque as luzes ficam acesas o dia todo”, justifica Ivanir, à frente da gestão do residencial com 100 unidades de classe média alta e 315 vagas. Já no Condomínio Cristall Parque da Aclimação, a alteração foi realizada em princípios deste ano e proporcionou economia de R$ 1.800,00 na conta de energia de junho, três meses após a conclusão dos trabalhos, afirma o gerente predial Moisés
Constantino. Com duas torres e 82 unidades, o residencial possui 332 vagas, quatro por apartamento padrão e cinco para as coberturas. Há 278 pontos de luz nos dois subsolos. A troca por LED era o objetivo da administração desde o início do condomínio, há cinco anos e meio, revela Moisés. Conforme explica, o condomínio optou por instalar uma lâmpada de tuboled de 18W em cada ponto, substituindo calhas duplas com duas lâmpadas fluorescentes de 40W cada. Além disso, resolveu desligar 1/3 dessas luzes no período entre 23h e 6h30.
CUIDANDO DAS SUPERFÍCIES Agora, o Cristall Parque da Aclimação quer substituir o revestimento de cimento queimado por epóxi. As superfícies totalizam 6.200 metros quadrados, tiveram problemas com trincas (sanadas pela construtora) e demandam investimento de R$ 150 mil com o epóxi, programado para 2017. “Este material não deixa emenda e facilita a manutenção”, justifica o gerente predial Constantino. Assim, ele acredita que deixará a garagem do condomínio em ordem. O epóxi, segundo o engenheiro civil Marcus Grossi, tem a propriedade de cobrir remendos e “deixar o piso com bom acabamento”. Mas desde que sejam “estucadas” [revestidas] trincas, buracos e irregularidades do piso. “O revestimento epóxi diminui significativamente a fissuração, pois é mais resiliente que o concreto. Mas se houver trincas, precisam ser estudadas suas causas. Em uma trinca ativa de grandes proporções (que continua a se movimentar), talvez o material não resista à deformação.” De acordo com o profissional, alguns tipos de movimentação são comuns
ADMINISTRAÇÃO
nas edificações, entre elas as: • Higrotérmicas [causadas pela ação da umidade e temperatura]; • Provenientes de ações externas (vento, colisões, movimentação do solo, sismos etc.); • As sobrecargas (peso do mobiliário, de pessoas, revestimentos etc.); e aquelas; • Resultantes de ações internas (deformação dos materiais). “De acordo com essas origens, podemos classificar se são ativas ou passivas”, acrescenta. “As ativas normalmente têm origem higrotérmica, ou na movimentação do solo ou vento. As demais ocorrem dentro de um período de tempo definido. Portanto, se tiver uma trinca ativa, não adianta fechá-la, ela voltará a abrir. Nesses casos, é preciso criar uma junta de dilatação, tampá-la com material mais elástico ou escondê-la, avaliação que deverá ser feita por um especialista na área”, orienta Marcus Grossi.
SOLUCIONANDO APERTOS
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Outro foco de preocupação em relação às garagens reside no tamanho das vagas e das áreas de manobras. Não à toa, os condomínios apelam aos protetores de pilares e paredes para evitar riscos e amassados nos veículos. Vagas presas ou indeterminadas com necessidade de sorteios periódicos também sobrecarregam a gestão, que hoje conta com soluções como o sorteio eletrônico ou o disco de rodízio desenvolvido pelo engenheiro Moysés Magalhães Peitl. Moysés atua em projetos de revitalização e/ou remodelação das vagas. Segundo ele, quando existe “aperto”, o ideal é que o síndico procure melhorar a qualidade das vagas (e espaços de manobra), em vez de aumentar seu número. O principal problema hoje é o porte dos veículos, que desafia qualquer parâmetro ou legislação referente aos tamanhos das vagas, aponta o especialista. O ideal é que houvesse revisão das leis, tornando “todas as vagas grandes”, defende o engenheiro. “Do jeito que está, as construtoras deixam o problema para o condomínio e vão embora.” Moysés Magalhães refere-se, principalmente, aos
estacionamentos que ampliaram o número de vagas em detrimento da qualidade ou conforto desses espaços. Quanto a essa questão, a síndica Ivanir Sobreira observa que “cada condomínio traz uma história”. No empreendimento em implantação no Tatuapé, com três vagas por unidade padrão, ela acredita que não haverá conflitos. Mas no prédio em que reside e é síndica há quinze anos, na Vila Carrão, também Zona Leste da cidade, houve necessidade de fazer alguma “ginástica” para acomodar os interesses de todos. Com torre única e uma vaga por proprietário, o prédio dispõe de 44 espaços normais e oito duplos, sendo que estes têm vagas presas. “Fazemos o sorteio das excedentes duas vezes por ano, de forma que o condômino contemplado fique, nesse período, usando a vaga dupla, com direito a dois veículos”, explica Ivanir. No mais, ela cita que já teve “encrencas com amassados de carro, veículos grandes, estacionamento em cima da faixa etc., mas tudo foi solucionado com conversa. Por exemplo, carros grandes. Quando se compra o apartamento, a pessoa sabe o tamanho da vaga, não tem que reclamar depois que é pequena”, arremata a síndica.
Foto do Engo. Moysés Magalhães Peitl de projeto de remodelação de garagem
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ADMINISTRAÇÃO
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GARAGENS: MUDANÇA FUTURA
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A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) estima que o atual Plano Diretor da Capital e sua recém-aprovada Lei do Zoneamento sinalizem para uma nova tendência em relação às garagens dos prédios residenciais: a de se voltar a ter menos vagas que o número de unidades, situação comum nos edifícios lançados nas décadas de 50 e 60, avalia o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho (Foto ao lado). Segundo o dirigente, há uma articulação entre as ações públicas que, de um lado, estimulam novos empreendimentos em áreas de maior mobilidade e acesso aos transportes coletivos e, de outro, desestimulam construção de vagas. Rubens Carmo observa aí um “grande desafio”, o de se buscar “modos de compartilhamento” das áreas comuns dos prédios. “É uma tendência, teremos compartilhamento de espaços como o quarto ou a sala de visitas e das vagas.” O Plano Diretor da cidade (Lei 16.050/14), sancionado há dois anos, permite potencial construtivo maior aos empreendimentos aprovados desde então, desde que próximos (a até 400 metros) das estações de trem, monotrilho e metrô, ou dos corredores de ônibus (a até 150 metros). Ao mesmo tempo, eles se tornaram livres da exigência de quantidade mínima de vagas de garagem ou, ainda, passíveis de ônus caso venham a propor mais de uma vaga por unidade. Nesse caso, o excedente será computável como área construída total do terreno, levando à diminuição das unidades (em quantidade ou tamanho). A estratégia foi regulamentada pela nova Lei de Zoneamento, em vigor desde o final de março de 2016. Paralelamente, o município discute e deve ter em breve um novo Código de Obras e Edificações, o qual revisa a Lei 11.228/1992. Nesta, as vagas de garagens são definidas entre pequenas, médias e grandes e cada condomínio deve reservar um percentual a elas (50% das vagas devem comportar os carros pequenos, 45% os veículos médios e, 5%, os grandes). A lei estabelece ainda seu tamanho: pequenas = 2,10 metros de altura, por 2,10m de largura e 4,20m de comprimento; médias = 2,10 metros de largura e de altura, por 4,70 de comprimento; grandes = 2,30m de altura, por 2,50m de largura e 5,50 m de comprimento). Finalmente, o Código vigente define pelo menos 10% das vagas para motocicletas e 1% para deficientes físicos em estacionamentos privativos que comportem mais de cem automóveis. Para a arquiteta especializada no assunto, Cleide Yusuf, as alterações na lei não devem atingir o tamanho das vagas, mas talvez as quantidades conforme o porte dos veículos. Ela prefere aguardar pela sanção da proposta antes de analisar tendências. Mas defende o aumento dos tamanhos das vagas, pois se mostra cética a uma possível mudança de comportamento do paulistano. Como exemplo, ela cita que a nova orientação do Plano Diretor ainda não se refletiu nos empreendimentos aprovados desde então em São Paulo, no tocante à quantidade de vagas. (Por R.F.)
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- O artigo “Regras de uso e circulação da garagem em condomínios”, do síndico profissional Eli Silveira. Consulte na página online das matérias deste mês no endereço acima ou na seção Colunistas.
SEÇÃO TIRA-TEIMA
CONDOMÍNIO CRIA NOVAS VAGAS DE GARAGEM, COMO REGULARIZAR? Condomínios
com vagas de menos ou veículos demais procuram aproveitar ou até mesmo adquirir áreas para construção de novos espaços de estacionamento. Em primeiro lugar, o processo deverá atender ao Código Civil (Lei 10.406/2002), que em seu Art. 1.314, Parágrafo Único, estabelece que não poderá ocorrer mudança de destinação de área comum sem consenso de todos. Mas o condomínio deverá ainda providenciar sua regularização junto aos entes municipais, conforme orienta o síndico Regis Amadeu, que atua na área de regularização imobiliária.
Código de Obras Municipal e Lei de Parcelamento e Uso e o Ocupação do Solo. Estas legislações devem ser respeitadas na elaboração de um novo projeto, no caso, ampliação de quantidade de vagas de garagem. As leis mencionadas determinam as exigências mínimas de área comum, por exemplo, e uma análise técnica ocorrerá para que haja o entendimento se a criação das novas vagas não acarretará em diminuição indevida destas áreas.
1. QUAIS OS QUESITOS MUNICIPAIS E DO ESTATUTO DAS CIDADES DEVEM SER ATENDIDOS NESTA MUDANÇA?
2. COMO PROCEDER JUNTO AOS ÓRGÃOS MUNICIPAIS?
REGIS AMADEU Síndico em edifício residencial de Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo; CEO da empresa Soluções Regularização Imobiliária; e diretor de Relações Institucionais da Sobrasa (Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático), entre outros. Mais informações: regis.amadeu@solucoesri.com.br.
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Foto Paulo Martins
O Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001) norteia os municípios para criarem suas legislações relacionadas às questões urbanas. Com isto, cada município analisa as diversas situações e visualiza suas necessidades com base nas realidades de cada um. Os principais requisitos a serem seguidos estão expressos nas leis do Plano Diretor,
A regularização acontece através de processo administrativo, onde deverão ser apresentadas à Prefeitura as plantas aprovadas do condomínio e as plantas com a situação pretendida, para a análise técnica do setor de aprovações. Após sua aprovação pela Prefeitura, estas novas vagas devem ser registradas em cartório.
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DICA / ACESSÓRIOS
BÁSICOS, OBRIGATÓRIOS OU PLUS: DEMANDA INESGOTÁVEL NOS CONDOMÍNIOS
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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A síndica Valquíria Fidel em frente a painel laminado instalado em salão de festas, para enfeites da mesa de bolo de aniversário. Ao lado, cadeira de rodas adquirida pelo condomínio que administra
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Condomínios grandes ou pequenos, com infraestrutura de clube de lazer ou tipo padrão, não importa. A lista de acessórios indispensáveis à operação diária desses empreendimentos desconhece fim, principalmente pela expectativa cada vez maior de serviços e confortos apresentada pelos moradores. São itens que vão de placas obrigatórias na garagem, nos elevadores ou na identificação dos equipamentos de incêndio, ao básico para a coleta diária de lixo (carrinhos, contêineres, lixeiras e sacos descartáveis), entre outros, passando pelo plus que agrega facilidades e bem-estar. Com a experiência de cinco condomínios implantados, a síndica profissional Valquíria Fidel observa que os empreendimentos têm sido entregues pelas construtoras com muitos equipamentos, incluindo o mobiliário do salão de festas. Mesmo assim, sempre falta algo, como o trocador de fraldas de parede que ela acabou de adquirir para os banheiros femininos das áreas comuns de um dos condomínios que administra. Foram quatro unidades. Assim, além dos itens mínimos necessários ao dia a dia (incluindo-se carrinhos de supermercado, tapetes, cadeiras para a portaria, acessórios de banheiros etc.), entram os equipamentos plus, a exemplo das caixas de correspondência. Elas se tornaram “fundamentais e não eram, porque economizam tempo e mão de obra”, justifica
DICA / ACESSÓRIOS
Fotos Rosali Figueiredo
a síndica. Nesta lista figuram os aparelhos digitais de tevê e acessórios da rede Wi-Fi para equipar áreas comuns e de lazer, destaca. Aposentada do setor privado depois de atuar 34 anos em multinacional francesa, administradora com pós-graduação em Gestão Empresarial, a síndica levou para um residencial de 240 unidades a ideia de se oferecer ambiente de estar aos adultos, onde eles possam fazer reuniões de trabalho, ter aulas de inglês ou mesmo promover encontros com os vizinhos. Desta forma, ampliou-se a lista dos acessórios adquiridos, como o mobiliário. No local, foi disponibilizada ainda uma cadeira de rodas, item de acessibilidade. Quanto à renovação desses materiais, Valquíria afirma que em dois ou três anos é preciso substituir materiais como estofados de cadeiras e lixeiras. A dica da gestora é que seus colegas façam inventário de tudo, para melhor controle do patrimônio do condomínio.
Na parte da limpeza, alguns condomínios optam por adquirir lavadoras de alta pressão, agilizando os trabalhos de sua equipe. Segundo o profissional da área Filipe P. Machado, existem modelos modernos, profissionais e compactos, que possibilitam realizar limpeza profunda de diferentes tipos de áreas (em termos de tamanho, acesso e superfície), com economia de água e secagem através de um sistema de aspiração. Para o consultor que atua há 18 anos no segmento, Ailton Bolignari, as opções de acessórios e equipamentos disponíveis aos condomínios mudaram bastante nos últimos anos, não apenas para atender aos novos serviços e demandas apresentadas pelos moradores, como às leis, a exemplo do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). “Os bombeiros estão mais atentos à retirada das lixeiras dos halls dos andares, para liberar a rota de fuga. Eles chegam a verificar se os condomínios dispõem de contêineres para armazenar o lixo depositado pelos moradores”, ressalta Ailton. O importante, afirma, é que os síndicos estejam atentos aos acessórios de uso obrigatório e necessário, conforme alguns exemplos a seguir.
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Hoje bastante requisitadas, as caixas de correspondência permitem otimizar as tarefas dos funcionários; as lixeiras, por sua vez, estão presentes em grande número nas áreas comuns dos condomínios
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DICA / ACESSÓRIOS
Itens de uso obrigatório: - Placas de sinalização. Nos elevadores, por exemplo, são várias, como o aviso de que em caso de incêndio o morador utilize as escadas; - Sinalizador para entrada e saída de veículos junto aos portões das garagens, uma peça eletrônica que deverá manter-se ligada, com funcionamento de luzes intermitentes, acompanhada da inscrição “Cuidado Veículos”;
Placas exigidas pelo Corpo de Bombeiros: - Saída de Emergência nas portas corta-fogo; - Rota de Fuga: Setas que deverão ser instaladas nas escadas e demais locais para indicar a saída de emergência; - Extintor com as devidas nomenclaturas de Água, Pó e/ou CO2. As placas devem ser fabricadas em PVC, com fundo vermelho, letras brancas fotoluminescentes e constando o CNPJ do fabricante, bem como o código da tinta; - Plaquetas indicando a voltagem nas tomadas;
ACESSÓRIOS TAMBÉM DEMANDAM GESTÃO
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Síndica profissional, Roseane M. Barros Fernandes (Foto na pág. ao lado) tem experiência em implantação de condomínio, como o que reside, um empreendimento com ampla área de lazer localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, onde atuou por três mandatos consecutivos. No momento, Roseane atende a outros dois residenciais, totalizando 16 anos no segmento (iniciou como síndica local). Ela tem observado transformações significativas nas necessidades por equipamentos, pois “antes os condomínios não tinham tantas exigências, havia poucas áreas comuns (como salões de festas e piscina) e os acessórios pediam uma lista mais resumida, básica, mais simples e com menos detalhes”. Atualmente, no entanto, “temos os chamados espaços ‘pet’ e a administração se vê obrigada a compor a área com acessórios e dispositivos de sacos de lixo e lixeiras”, exemplifica. A seguir, Roseane mostra que este setor também demanda organização e planejamento por parte do gestor, em entrevista à revista Direcional Condomínios.
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CONDOMÍNIO CLUBE “Cada condomínio, clube ou não, é um universo único. Os acessórios são definidos de forma colegiada com o Conselho, mas as diferenças podem chegar até à exigência de um desfibrilador na portaria (aparelho utilizado em casos de arritmia ou parada cardíaca). Deve haver prioridades na montagem desta infraestrutura. No caso do condomínio clube, isto é de suma importância. Por exemplo, como eles costumam ter grandes piscinas, as raias são bem-vindas já no início da vida do empreendimento. O restante dos itens é similar, mas com quantidade superior de
DICA / ACESSÓRIOS
Qualidade dos itens necessários
materiais de trabalho; acessórios para os banheiros das áreas comuns; utensílios e equipamentos para a zeladoria e equipe de limpeza; forro para os elevadores; tapetes; escadas; contêineres de lixo; quadros de aviso; mobiliário dos vestiários tanto para os funcionários quanto para os moradores na área do clube etc. Em alguns casos, as churrasqueiras coletivas demandam freezers ou algum eletrodoméstico específico.”
CONDOMÍNIO PADRÃO “Os condomínios mais simples demandam acessórios como lixeiras, cadeiras para a portaria, acessórios dos banheiros e vestiário dos funcionários, entre outros. Certa vez, o Conselho de um residencial optou por não comprar as tampas dos vasos sanitários dos banheiros da área comum; elas só foram adquiridas oito meses após a instalação do empreendimento. Esta é uma decisão que merece cautela, uma vez que
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Foto Carlos A. Fernandes
Outro ponto destacado pelo profissional refere-se à qualidade desses materiais. Por exemplo: - Contêiner plástico de mil litros: Recomenda-se os de fabricação nacional, em acabamento com plástico injetado (polietileno) de alta densidade (PEAD) e aditivado com proteção UV; - Quadros de Avisos: Recomenda-se os de moldura em alumínio, mais prática e durável, e base que permita aplicar imãs para afixação dos avisos, em substituição à cortiça ou feltro; - Carrinhos de compras: Importante que tenham acabamento com banho de zinco e qualidades nas rodas; - Cadeira da portaria: Deve ser ergonômica, possuir regulagem de altura e assento, e encosto executivo, obedecendo às normas da ABNT; - Identificação para acesso à garagem: Crachás dos veículos e controles remotos devem ter reposição imediata, pois servem ao sistema de segurança.
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DICA / ACESSÓRIOS
pode gerar muita insatisfação. Finalmente, em alguns casos, os equipamentos para uso da equipe de limpeza podem ser obtidos através de locação com as empresas prestadoras de serviço, minimizando as despesas iniciais.”
ENXOVAL BÁSICO “A lista depende da infraestrutura que o local oferece, mas, no geral, é indispensável proporcionar condições mínimas de trabalho para a equipe alocada no condomínio e conforto básico aos moradores. Assim, poderíamos citar: acessórios para os banheiros, mesa e cadeiras para a copa dos funcionários, lixeiras, cadeira para a portaria, murais ou quadros de aviso, equipamentos básicos de limpeza.”
REPOSIÇÃO “O Regulamento Interno costuma 'proteger' o condomínio em caso de dano aos acessórios, obrigando à sua reposição quando detectado que o mesmo foi causado por condômino. Adicionalmente, a zeladoria, em sua ronda diária, deve estar atenta a todos os itens das áreas comuns e fazer uma manutenção preventiva e não corretiva, minimizando os custos de reposição. Junto com o síndico, recomenda-se planejar a reposição sem impacto para as contas. O importante é não permitir que a ela aconteça em só um momento e seja feita ao longo dos anos, através de necessidades pontuais.”
COTAÇÃO E COMPRA “Habitualmente, na instalação de um condomínio, a administradora fornece o orçamento com três cotações em uma das primeiras reuniões do Corpo Diretivo. No geral, a compra é feita após o levantamento das três cotações, com três fornecedores diferentes e mediante aprovação do Conselho. Eu, particularmente, solicito assinatura dos Conselheiros nas planilhas de cotação para que não haja dúvidas futuras. Essas planilhas fazem parte das pastas de prestação de contas.”
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ITEM DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA PRÓPRIA?
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“Para os condomínios com vida regular já estabelecida, a previsão orçamentária deve contemplar custos de manutenção em geral, além das reposições necessárias. Nas implantações, a assembleia de instalação já delibera um rateio extra para suportar a despesa com a compra desses acessórios. É importante ressaltar que ainda que a compra seja de um item considerado ‘pequeno’, o Conselho deve participar desta decisão e os condôminos ter conhecimento das ações, para que sintam segurança em relação ao destino do seu dinheiro.” (Edição: R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA
SEÇÃO TIRA-TEIMA
QUERO MUDAR A ESCALA DE MEU FUNCIONÁRIO, E AGORA? Alterações na escala de funcionários do condomínio, principalmente da portaria, têm sido comuns, iniciativa que visa racionalizar custos trabalhistas. A advogada da área, Angela Aparecida Mathias, explica algumas implicações da medida. 1. É POSSÍVEL ALTERAR JORNADAS EM CURSO (COMO A 5X1, 6X2 E 12X36)? Qualquer alteração de jornada que extrapole o módulo semanal deve ser feita por meio de autorização em norma coletiva e desde que não cause prejuízos aos empregados, conforme o Art. 7o, Inciso XIII, da Constituição Federal (CF), combinado com o Art. 468 da CLT. Como se trata de compensação, não há aumento de horas de trabalho se considerado o módulo mensal, de modo que não há alterações salariais. Todavia, nos termos da Súmula 444, do Tribunal Superior do Trabalho, os feriados trabalhados deverão ser remunerados de forma dobrada.
2. MUDANÇAS RECENTES NA LEI OBRIGAM À REVISÃO DAS JORNADAS?
3. HÁ NECESSIDADE DE RESCISÃO PARCIAL? Caso o síndico queira fazer alteração da jornada 5X1 para 6X2, por exemplo, não precisará pagar nenhuma indenização, mas qualquer mudança deverá atender aos requisitos do Art. 7o, Inciso XIII, da CF, e Art. 468 da CLT, ou seja, com autorização por norma coletiva e inexistência de prejuízo ao empregado. A jornada 6x2 não extrapola o módulo semanal. É válida se adotada mediante norma coletiva, conforme a Orientação Jurisprudencial 323 do TST.
ANGELA APARECIDA MATHIAS Advogada da área trabalhista. Mais informações: angmathiasadv@aasp.org.br.
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Foto Cristiano Oliveira
Não houve alterações legislativas significativas, mas sim jurisprudencial, com a edição da Súmula 444 do C.TST (Tribunal Superior do Trabalho), estabelecendo
que “é válida, em caráter excepcional, a jornada de doze horas de trabalho por trinta e seis de descanso, prevista em lei ou ajustada exclusivamente mediante acordo coletivo de trabalho ou convenção coletiva de trabalho, assegurada a remuneração em dobro dos feriados trabalhados (...)”. A jornada 12X36 está prevista na Convenção Coletiva da categoria, no item denominado compensação de jornada, sem ônus para as partes.
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EVENTO
CICLO DE PALESTRAS DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS NA EXPOPREDIALTEC 2016 Síndicos,
gestores e
O Ciclo de Palestras foi aberto na terça-feira, dia 12 de julho, pelo Engo.
administradores tiveram a oportuni-
Eletricista Edson Martinho, diretor-executivo da Abracopel (Associação
dade de acompanhar em São Paulo
Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), que falou
(SP) no mês de julho um Ciclo de
sobre a segurança das instalações elétricas nas edificações. A segunda
Palestras promovido pela revista
palestra do dia ficou a cargo do Advogado e consultor condominial
Direcional Condomínios no âmbito
Cristiano De Souza Oliveira e tratou das responsabilidades civis e penais
da Expopredialtec 2016. A feira de
dos síndicos.
automação predial aconteceu entre os
Na quarta-feira (13/07), o foco das palestras recaiu sobre a profissiona-
dias 12 e 14 no Parque Anhembi, uma
lização da gestão condominial, com exposições da Profa. Rosely Benevides
iniciativa do Fórum Predialtec e reali-
de Oliveira Schwartz e da síndica e gestora financeira Kelly Remonti.
zação da Cardoso Almeida Eventos.
Ambas apresentaram ferramentas de planejamento de obras, elabora-
A Direcional montou uma ilha
ção da previsão orçamentária e de prestação de contas. Finalmente, na
de expositores, com o patrocínio da
quinta-feira (14/07), a manutenção dos sistemas e instalações prediais foi
Abaecon - Associação das Assessorias
o tema apresentado por Carlos Alberto dos Santos, consultor na área de
Esportivas em Condomínios; Interbind
riscos. O Ciclo de Palestras foi encerrado pela Enga. Civil Márcia Donato,
- Softwares e aplicativos para con-
especialista em soluções de aproveitamento e reuso da água, entre ou-
domínios; Júpiter Desentupidora (e
tros. No conjunto das apresentações, síndicos e demais presentes tiveram
controle de pragas); e R&C Consultoria
acesso a soluções, serviços e ferramentas técnicas que podem auxiliá-los
(AVCB e equipamentos de incêndio).
no planejamento de sua gestão.
(Por Rosali Figueiredo, texto e fotos)
Abertura do Ciclo de Palestras, em 12/7. Cristiano De Souza Oliveira (2º da esq. p/ a dir., fileira de trás) e Edson Martinho (4º da dir. p/ a esq., fileira da frente) junto do público
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2º dia do Ciclo de Palestras (13/07) - A síndica Kelly Remonti (de tailleur rosa) e a Profa. Rosely Schwartz (de tailleur preto) são prestigiadas pelos presentes
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Encerramento do Ciclo de Palestras, em 14/07. Na ponta, à dir., o consultor Carlos Alberto dos Santos e, no centro, de tailleur branco, a Enga. Márcia Donato (palestrantes)
evento
Júpiter Desentupidora (e Controle de Pragas)
Equipe da Direcional Condomínios
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Abaecon (Associação recém-criada que reúne assessorias esportivas)
Foto Anderson A. G. de Jesus
Interbind (Softwares e aplicativos para os condomínios)
Foto Roberto Nagano / UP TV
R&C Consultoria (Projetos de AVCB e equipamentos de incêndio)
Foto Rosely Schwartz
PATROCINADORES DA ILHA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
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DICA / SERRALHERIA
Foto Flávio Cunha
ITEM DE SEGURANÇA E EMBELEZAMENTO DOS PRÉDIOS
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Exemplar de gradil contemporâneo com estrutura em módulos e chapa perfurada
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As soluções em fechamento nas edificações devem considerar seu perfil construtivo, ensina o arquiteto e especialista no setor, Flávio Cunha. “A serralheria faz parte da fachada, portanto, precisa ter uma comunicação com a linguagem arquitetônica do edifício, para manter a harmonia”, explica o profissional. Fechamento em gradil, eclusas, portões, esquadrias e até corrimãos para adequação às normas de incêndio fazem parte do escopo que envolve a serralheria no prédio. Para exemplificar essa comunicação das instalações do condomínio, o arquiteto relata que, para executar uma eclusa, seguirá o padrão de um prédio neoclássico da região dos Jardins. Ali predominam grades e portões em ferro fundido, dotados de chapas dobradas, desenhos e molduras. Em outro prédio em Higienópolis, ele acabou de substituir as grades de ferro verticais da calçada por uma estrutura em módulos e chapa perfurada (Foto acima), combinando “com a linha modernista da fachada”. Para garantir a adequação dos conceitos, Flávio Cunha sugere aos síndicos que optem por projetos em 3D. “É a melhor alternativa para sua aprovação na assembleia do condomínio. As pessoas têm dificuldade de ler e compreender um desenho técnico. Assim, o 3D mostra como irá ficar o ambiente.” E para evitar que a eclusa se pareça a uma gaiola, ele sugere adotar formatos que deem leveza ao espaço, “como um pergolado em estrutura branca e cobertura em vidro” (se a arquitetura do prédio permitir). Do ponto de vista da execução dos serviços, o especialista recomenda alinhá-la à data de entrega dos gradis e demais componentes (como fechaduras), de forma que o condomínio não fique com suas entradas abertas e vulneráveis. “Caso contrário, deverá ser feito um fechamento provisório com tapumes”.
DICA / SERRALHERIA TENDÊNCIAS
Muro de vidro do Cond. Absolute Moema e gradil fronteiriço com rampa e eclusa do Cond. Vila de Vitória PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA - CFTV, PORTARIA, CONTROLE DE ACESSO ETC.
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Fotos Rosali Figueiredo
De uso bastante comum nos condomínios residenciais, o muro de vidro representa boa alternativa aos síndicos, comenta Flávio Cunha. Porém, “mesmo que um condomínio busque a modernização, ele deverá seguir a linha do projeto original. O muro de vidro se caracteriza pela leveza e transparência, combina com vários estilos, mas não entra num neoclássico”, ilustra. O muro de vidro foi a solução encontrada pelo Condomínio Memphis, bairro de Cerqueira César, em São Paulo, para compor o processo de modernização do edifício construído nos anos 50. Agora, o material está sendo instalado sobre as muretas do guarda-corpo de sua ampla cobertura, a qual passa por retrofit e implantação de áreas de lazer, afirma o síndico Claudio Ferreira Barbosa. A revitalização do condomínio envolveu ainda a recuperação das esquadrias da fachada, 70% em madeira. Ele diz que o ideal seria substituir as janelas, mas como a maior parte dos moradores vive de aposentadoria, é preciso controlar os gastos. Quanto ao muro de vidro, a escolha se baseou na intenção de valorizar, embelezar e dar um ar mais contemporâneo ao edifício. “Ele também facilita a manutenção e conservação da estrutura, além de ampliar a visão”, aponta. Para a síndica Elisa Malizia Gonçalves, do Condomínio Absolute Moema, zona Sul de São Paulo, o muro de vidro cumpre outra função importante: segurança. O prédio implantado há cerca de 12 anos tinha gradil com “barrinhas” horizontais que poderiam servir de degraus para a escalada e invasão das áreas internas. Além de ter eliminado o problema, o vidro amplia a visibilidade do porteiro, arremata Elisa. (Por Rosali Figueiredo)
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ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS
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alambrados (quadras), bombas, bombas dosadoras
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CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA
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CONSULTORIA EM SEGURANÇA, FITNESS, FOOD SERVICE (padaria), ILUMINAÇÃO
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HIDRÁULICA
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GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO...
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