Revista Direcional Condomínios - Edição de agosto/2016 by Almir Almeida

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Caro Leitor, Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo

Editorial

Costumamos dizer que a necessidade de serviços e obras nos condomínios é contínua e infindável por diversas razões: para que instalações vitais, como bombas d´água, elevadores, interfones, portões etc., funcionem sem interrupções; por causa do esgotamento dos sistemas construtivos e equipamentos; pela obrigação de se cumprir leis, normas ou seguir a evolução tecnológica; para economizar água e energia; e pelo imperativo da valorização patrimonial. Mas a lista não fecha aí. Ganha corpo a movimentação dos condomínios empenhados em investir nas suas áreas comuns pelo bem-estar e conforto dos moradores. Todas as pautas desta edição trazem algo desta motivação, mas duas são sua expressão maior: a matéria sobre a chegada da primavera, revelando o cuidado local com os jardins, os extratos florestais e o paisagismo; e sobre o retrofit de espaços como halls, salões de festas e

Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

até mesmo áticos dos prédios. Pois, como bem anotaram dois dos nossos personagens, a

CAPA Rosali Figueiredo / Arte Coronado

com satisfação e prazer ao final de cada expediente de trabalho.

síndica Maria Lourdes de Rubio e o síndico Wilson Meireles, aos gestores também recai a missão de transformar o condomínio em lugar agradável de viver, em que se possa retornar Os síndicos bem poderiam ficar no “feijão com arroz”, fazer apenas o que é protocolar,

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

mas vão além, mesmo que isso lhes tome mais horas de trabalho, conversas, discussões

GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br

adubação da terra nos jardins ao remanejamento do sistema hidráulico no topo do pré-

Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

e reuniões, contas, análises de projetos, visita a outros condomínios, entre outros. Da dio, passando pelo funcionamento da portaria, nada escapa ao pente-fino desses líderes, uma dedicação exemplar que permeia as matérias da revista que está chegando até você. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo

diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

PESQUISA COM O SÍNDICO: DIRECIONAL CONDOMÍNIOS ANO 20! 2017 será um ano especial para a revista, que completará duas décadas de vida. Uma trajetória guiada pelo compromisso de oferecermos um serviço de qualidade ao síndico. Agora pedimos o seu “presente”, que responda à pesquisa da Pág. 04, com dados do seu condomínio, além de críticas e sugestões, para que possamos aprimorar nosso trabalho. Participe e concorra a prêmios!

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

Sumário 02. Informe Publicitário: .......................................................Dan Solução (Infiltração) 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Condomínios em Quadrinhos: ..............................................Mais flor, mais amor 07. Síndico, Conte sua História! ...........AVCB: Atestado de segurança e modernização 10. Capa:..................................................Primavera no condomínio, explosão de cores! 14. Administração: .............................Retrofit das áreas comuns: vida nova aos prédios 17. Seção Tira-Teima: ......Jardins verticais podem valorizar ambientes do condomínio? 19. Dica: ............................................................................................ Playground: Pisos 22. Seção Tira-Teima: ...Queda de objetos (da fachada, janela...) penaliza condomínio? 23. Dica: ......................................................................Hidráulica: Reformas e caça-vazamentos 26. Coluna: .....................Há crianças hiperativas ou soltas demais nas áreas comuns, e agora? 27. Dica: ......................................................................Segurança: Portaria e controle de acesso

Direcional Condomínios | Setembro 2016

Tiragem auditada por

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Pesquisa

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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / MAIS FLOR, MAIS AMOR

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

AVCB:

ATESTADO DE SEGURANÇA E MODERNIZAÇÃO Atualizar os sistemas nas edificações é inevitável, assim como adequá-los a normas e leis mais rígidas de segurança e desempenho. O relato desta edição, em torno do trabalho do síndico Wilson Meireles, mostra que o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) faz parte indissociável deste processo. Por Rosali Figueiredo

Síndico Wilson Meireles: colocar a casa em ordem era compromisso de gestão

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Pitoresco, trazem os nomes de dois dos principais pintores que aportaram no Brasil no começo do Séc. XIX: o francês Jean-Baptiste Debret e o alemão Johann Moritz Rugendas, que expressaram em suas telas o cotidiano da corte e dos sertões brasileiros. Talvez para se comparar o empreendimento a uma obra de arte, os edifícios foram assim batizados e nada ficam a dever à analogia. Construídos em 1976 no bairro do Paraíso, bem próximos ao Parque do Ibirapuera, em São Paulo, exibem linhas modernas e esteticamente harmônicas nas fachadas e ambientes de convivência e circulação.

Foto Rosali Figueiredo

Os prédios Debret e Rugendas, do Condomínio Conjunto Brasil

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“Este é um condomínio de 40 anos que precisava de manutenção e modernização. Uma coisa puxa a outra e agora chegou o momento do AVCB.”

Os efeitos da passagem do tempo, porém, exigem conservação contínua, até o momento em que esta se torna insuficiente e o condomínio passa a investir na substituição dos sistemas e instalações, síntese que cabe bem à trajetória do síndico Wilson Meireles no local. Aposentado como diretor de banco, morador desde o princípio e síndico do Brasil Pitoresco há cerca de 20 anos, Meireles vem repaginando gradativamente os espaços e os equipamentos dos prédios de 116 unidades. Refez os jardins e áreas comuns, como o salão de festas e a brinquedoteca, intervenções precedidas pela impermeabilização da laje e das piscinas; trocou todas as bombas d’água; mudou o gradil da frente por muro de vidro; e reformou a parte hidráulica e elétrica. “Este é um condomínio de 40 anos que precisava de manutenção e modernização. Uma coisa puxa a outra e agora chegou o momento do AVCB”, afirma. Segundo ele, a administração procurou sair, a partir de 1998, “da linha dos reparos, dos quebra-galhos, para a recuperação” dos sistemas. Foi a época em que assumiu o cargo de síndico, com o objetivo de “resolver uma série de coisas que estavam incomodando” (como infiltrações na garagem, revestimentos em granito que caiam das paredes e falta de manutenção nas demais instalações). “Não podia deixar as coisas no meio do caminho, até por causa da desvalorização.” A mudança de postura cativou os moradores - “que agora falam que é gostoso voltar para casa” -, e facilitou aprovar o projeto de AVCB, já que as obras contribuíram para ajustar paulatinamente os equipamentos e sistemas às exigências do Corpo de Bombeiros. “Se partíssemos de uma notificação oficial para então providenciar o AVCB, os transtornos e custos seriam grandes”, observa.

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ROTEIRO DO AVCB

As adaptações para o AVCB atendem à Instrução Técnica 43/2011 do Corpo de Bombeiros de São Paulo, seguindo as diretrizes do Decreto Estadual 56.819/11, relativo à prevenção e combate ao incêndio nas edificações. A IT 43 define que as edificações anteriores à legislação atual devem atender às exigências da época de sua construção ou regularização, sem deixar, no entanto, de cumprir com requisitos obrigatórios a todas, independentemente da idade, como: presença de extintores de incêndio, com manutenção em dia; iluminação e sinalização de emergência; alarme de incêndio (ou sistema de interfones que possa substituí-lo); instalações elétricas em conformidade com as normas; brigada de incêndio; hidrantes; saída de emergência; e, quando for o caso, selagem de shafts ou dutos para construções com altura superior a 12 metros.

Carlos Alberto dos Santos, consultor que acompanha o processo no Brasil Pitoresco, diz que o condomínio não dispunha de projeto anterior de AVCB. Havia manutenção periódica obrigatória de extintores (160 no total) e mangueiras, mas o projeto, em si, “teve que começar do zero sobre as plantas originais”, observa, considerando as características dos edifícios (que exibem escadas em leque, portanto, sem antecâmaras e portas corta-fogo), as normas de sua época e algumas atuais. O parâmetro seguido foi a IT 43. Disso se extraiu uma proposta de adequações, a qual prevê para o Brasil Pitoresco a instalação de uma bomba de incêndio em cada torre; de extintor junto ao gerador; de porta corta-fogo em alguns segmentos, como na casa de máquinas dos elevadores; de corrimão contínuo nas escadarias; sinalização fotoluminescente; além de ajustes nos posicionamentos de extintores e hidrantes. O projeto foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros e as intervenções deverão estar concluídas antes do final do ano (o prazo estimado é de 60 dias para essa etapa). Um ponto a favor do processo no Brasil Pitoresco é a ausência de lixeiras dispostas nos halls dos pavimentos, já que a coleta do lixo é feita diretamente nas unidades. Em muitos condomínios, isso se constitui em conflito certo entre síndicos e moradores, os quais resistem a abrir mão do conforto da lixeira à porta de casa, apesar de norma contrária do Corpo de Bombeiros (em geral, sua instalação nos halls, patamares ou antecâmaras das escadas atrapalha a rota de fuga). Para arrematar o processo, o condomínio vai convocar e treinar a brigada de incêndio, de forma a garantir a expedição do AVCB, como atestado não apenas da segurança das edificações, mas uma espécie de diploma de gestão empenhada em valorizar seu patrimônio.

“Não podia deixar as coisas no meio do caminho, até por causa da desvalorização.”

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“Se partíssemos de uma notificação oficial para então providenciar o AVCB, os transtornos e

Fotos Rosali Figueiredo

custos seriam grandes.”

O síndico Wilson Meireles em dois ambientes emblemáticos da preocupação com a segurança no Brasil Pitoresco: a reforma elétrica foi concluída há pouco, com retrofit do centro de medição e, na brinquedoteca, tomadas estão longe do alcance das crianças

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SAIBA MAIS Contatos com o síndico Wilson Meireles: brasilpitoresco@uol.combr

Fotos Rosali Figueiredo

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Um festival de folhagens, flores e frutos em jardins e pomares quebra a aridez do concreto e convida os moradores da metrópole ao prazer de viver em seu condomínio. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

brochar das azaleias, arbustos de floração colorida símbolo da Capital Paulista e muito presentes em condomínios. Elas abrem suas pétalas como para anunciar a chegada da primavera e coroar a dedicação de síndicos sensíveis à causa verde, a exemplo de Nelza Gava Huerta, que há 22 anos cuida da flora variada do residencial Maison Du Rhone. “Nasci e morei até os cinco anos na roça (no interior do Espírito Santo), adoro mexer na terra e plantar, no início ficava o dia inteiro com o jardineiro”, lembra Nelza, falando da época em que passou de voluntária do verde a síndica do prédio de 35 apartamentos do Campo Belo, zona Sul de São Paulo. Mas ali a exuberância das flores aparece além da primavera. A diversidade vegetal propicia floradas o ano todo. Jasmins (manga e do cabo), bico de papagaio, helicônia, alpinia, rainha e dama da noite, agapanto, lírio, clívia, espatifilo (lírio da paz) e antúrio, entre outras, batizam o mosaico de formatos, cores e aromas vegetais do Maison. Árvores floríferas, como o manacá da serra, espatódeas, ipê

amarelo, tipuana e jacarandá mimoso completam o colorido e são acompanhadas por espécies leguminosas, como o pau-brasil, além de frutíferas diversas, entre elas, amora, ameixa, banana maçã, café, caqui chocolate, jabuticaba, lima, limão cravo, mexerica, pitanga e romã. Muitas espécies estão identificadas com nome popular e científico, trabalho que será atualizado, já que novas mudas continuam a chegar. “Acabei de plantar jambo vermelho porque a florada é muito bonita”, conta Nelza, empenhada agora em criar uma composteira para a adubação dos jardins e pomar. Para a rega, a síndica instalou há 15 anos um sistema de irrigação com bomba e aparelhos aspersores de água de reuso, que atraem diariamente os banhos dos pássaros, outra grande afeição da síndica. “Comecei a plantar árvore frutífera para chamar passarinho”, revela. Como resultado, a algaravia das aves somada ao conjunto multicolorido, vivo e perfumado da vegetação sela o vínculo dos condôminos com sua morada.

Foto Nelza Gava Huerta

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Setembro marca o desa-

Síndica Nelza Gava Huerta: apreço pelas árvores, flores e os pássaros do Maison Du Rhone

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Fotos dos condomínios Brasil Pitoresco, Maison Des Arts, Parque das Nações, Sonatta e Vitta Parque

JARDINS, A MARCA DE UMA GESTÃO

Condomínio Belle Époque: paisagismo integra concepção arquitetônica

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Síndica Telma Carvalho: empenho pessoal nos jardins do Portal Marajoara

Foto Cristovão Luís Lopes

O cuidado com o verde vem ganhando relevo entre os condomínios de forma geral, seja por motivação legal (manutenção obrigatória de áreas permeáveis), estética ou de conforto ambiental. Mas entre gestores como Nelza, ele adquire contornos de uma verdadeira profissão de fé. Nesse rol encontram-se ainda Telma Carvalho, do Condomínio Portal Marajoara; Cristovão Luís Lopes, síndico profissional e gerente predial do Condomínio Belle Époque; e Rosângela Amaral, gerente predial do Condomínio Parque Aclimação, empreendimento de oito torres lançado em 1952 em São Paulo. Segundo Telma Carvalho, a vegetação no condomínio de cinco torres estabelecido na Vila Isa, região de Campo Grande, em São Paulo, carrega as marcas de seu empenho pessoal e ajuda a cobrir um gazebo e vários pergolados que atraem pássaros e moradores ao convívio comum. “O jardim é agradável e convidativo, estimula a confraternização entre as pessoas e deixa uma sensação de fazenda, de não estarmos na Capital”, descreve.

Já para Cristovão Luís Lopes, a gestão do verde do Belle Époque entra como a menina dos olhos de seu trabalho no local, pois o paisagismo é parte integrante da arquitetura de inspiração francesa do empreendimento de três torres, situado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. “O verde quebra a aridez do concreto da cidade”, observa Cristovão, destacando que os 2,5 mil metros quadrados de jardins do Belle Époque abrigam de dezenas a até milhares de mudas (caso do jasmim) das cerca de 60 espécies vegetais do condomínio (entre arbustos ornamentais, palmeiras, árvores floríferas e frutíferas etc.).

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E no pioneiro CPA (Condomínio Parque Aclimação), o conjunto arbóreo faz as vezes de uma praça, visto que originalmente os limites do empreendimento eram abertos à circulação de pedestres. Segundo a gerente predial Rosângela Amaral, são 148 exemplares, alguns com 50 anos, catalogados e que serão identificados em breve. Os destaques ficam por conta das frutíferas, como uvaia, cereja do Rio Grande, abacate, ameixa, pitomba, jabuticaba, uva japonesa e manga, além do pau-brasil e ipê roxo. Não à toa, Rosângela flagra, vez ou outra, a presença de pica-paus nos troncos dos exemplares mais robustos. No momento, o CPA realiza um levantamento da vegetação para fins de manejo (poda), repetindo trabalho feito em 2013. Paralelamente, desenvolve um programa de compostagem, através da colaboração dos condôminos, que estão disponibilizando resíduos orgânicos para a produção de adubo para as plantas.

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Vista do alto de praça interna do Condomínio Parque Aclimação

CUIDADOS COM OS JARDINS: MUITO ALÉM DA REGA!

A manutenção deve respeitar os ciclos naturais das plantas, diz a paisagista Tomiko Hatada de Brito O despertar na primavera equivale ao fim do período de dormência das plantas, que passam a se expandir em função de uma nova condição de luz e umidade, afirma a paisagista Tomiko Hatada de Brito. “A partir da segunda quinzena de setembro começa uma época boa para plantar. Precisamos seguir a lei da natureza e respeitar o período anterior, de latência, quando as plantas descansam e aproveitamos para fazer a limpeza dos jardins”, completa. A dormência pede, inclusive, que se modere a adubação, orienta Tomiko.

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outro modo, Kleber lembra que também a lei obriga os síndicos a cuidar da vegetação, especialmente aqueles que precisam remanejar árvores em função de obras como impermeabilização; ou gestores de empreendimentos em implantação, que tiveram exemplares retirados ou transplantados na fase de obras do condomínio. Kleber fala do Termo de Compromisso Ambiental (TCA), o qual estabelece um prazo para o condomínio compensar exemplares extraídos, com transplante ou novos plantios em seu próprio terreno ou em área indicada pelo poder público. Kleber costuma assessorar o síndico profissional Cleiton Andrade, especialista em implantação de condomínios, e que tem, como uma de suas principais tarefas nessa fase do empreendimento, garantir a expedição definitiva do TCA. (Por R.F.)

O consultor Kleber Carneiro e o síndico Cleiton Andrade: atenção ao Termo de Compromisso Ambiental

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Segundo a especialista, apesar de haver maior atenção dos condomínios sobre a vegetação, a manutenção ainda é precária em muitos deles, sem adubação da terra ou com limpeza e rega inadequadas. Em um dos condomínios que atende hoje, com dois anos de vida, na Vila Romana, zona Oeste de São Paulo, a paisagista teve que desenvolver um plano de recuperação dos canteiros. Assim como demais empreendimentos novos, o substrato da vegetação era composto por terra vermelha e está sendo substituído pela preta adubada, própria para plantio. Ali havia “forrações desnecessárias em alguns pontos, com espaços sobrecarregados”, gerando a necessidade de remanejamento ou transplante. “É preciso tomar cuidado com espécies que crescem e se alastram rapidamente”, observa. Na verdade, tanto o projeto quanto a manutenção dos jardins implicam em decisões técnicas, especialmente nos condomínios em que o paisagismo ajuda a compor a arquitetura local. Por exemplo, jardineiras construídas sobre laje demandam arbustos e espécies de pequeno porte, já que não têm profundidade suficiente para árvores mais frondosas. Afora isso, na manutenção diária, até mesmo a rega precisa ser bem orientada, destaca Tomiko, pois exemplares de maior porte exigem uma chuveirada prolongada, até que a água penetre no solo. Para o consultor Kleber Carneiro, que atua em projetos paisagísticos, a manutenção exige constância, com limpeza periódica de pragas, podas, arrumação dos canteiros, retiradas de galhos secos, além, é claro, da rega. “O paisagismo é o cartão de visitas do condomínio, ajuda a valorizar o patrimônio. Ele mostra o zelo de uma gestão”, destaca. De

ADMINISTRAÇÃO

RETROFIT DAS ÁREAS COMUNS: VIDA NOVA AOS PRÉDIOS Condomínios apostam na remodelação de seus espaços para ampliar possibilidades de uso, demanda apresentada pelos próprios residentes.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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Síndica Maria Lourdes de Rubio: Retrofit para melhorar conforto nos ambientes

O script é comum a muitos prédios, quando suas instalações começam a dar sinais de esgotamento e a pedir intervenções estruturais: Síndicos e condôminos investem nas reformas urgentes, contratam obras “picadinhas” e, ao final, mostram-se insatisfeitos com a falta de integração entre as áreas. Alguns, entretanto, adeptos do retrofit, resolvem seguir na contracorrente e iniciar os trabalhos a partir de um diagnóstico geral, que oriente um projeto de recuperação total e os ajude a planejar obras e rateios. Tudo isso porque, além de dar solução ao desgaste dos sistemas, os moradores querem hoje aproveitar melhor os espaços disponíveis. “A ideia de 40 anos atrás era contratar buffet para atender as pessoas em uma festa. Agora, elas querem cozinhar em grupo, transformar isso em um evento social”, exemplifica a síndica Maria de Lourdes Rubio,

ADMINISTRAÇÃO do Condomínio Edifício Conde Rafea, na Aclimação, região Centro-Sul da Capital paulista. Rubio está à frente do processo de retrofit do salão de festas do prédio, que será transformado em gourmet. O edifício completa quatro décadas neste ano, uma construção sólida e bem conservada com 18 unidades de três dormitórios. Desta forma, a atualização não virá somente por causa da mudança de hábitos e expectativas. “Precisamos também valorizar o imóvel, que está ficando desgastado. Isso pesa na hora de comercializar uma unidade. Queremos ainda melhorar o bem-estar geral do uso do espaço, além de acompanhar a modernização da região”, justifica a síndica, que vem testemunhando a chegada de empreendimentos de alto padrão na vizinhança. Depois de ter concluído recentemente o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e a troca das portas corta-fogo, Rubio espera fazer a próxima confraternização do Natal no renovado salão de festas (Leia mais no destaque ao lado).

Imagens Mari Ester Golin

PRESENTE & FUTURO DO ED. CONDE RAFEA

A síndica Eneida Palermo: implantação de solário no ático de edifício de 71 anos, obra em andamento (pág. 16)

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Designer de interiores, a síndica Mari Ester Golin responde pelo projeto de retrofit do salão de festas do Condomínio Conde Rafea. Segundo ela, paredes que delimitam a área dos vestiários e cozinha (foto acima menor) serão demolidas e darão lugar a lavabo, trocador, toaletes e balcão gourmet (imagem do projeto abaixo). No salão (foto superior), haverá o aproveitamento das floreiras do jardim de inverno original, compondo com um novo perfil de acabamento, iluminação e mobiliário (1a imagem do projeto). “No projeto do Conde Rafea, reutilizaremos os revestimentos das colunas, pois ele é usado em outros espaços, como no hall, e não poderemos descaracterizá-lo”, detalha a profissional. A ideia é seguir uma linha contemporânea, que está “em alta”, ao mesmo tempo em que se reutilizará “algo que o condomínio já tem”. “Garante-se assim a economia e o prédio não perde identidade”, completa Mari Ester. (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

O PR O J E T O C O M O GUIA

ADMINISTRAÇÃO OCUPAÇÃO DO ÁTICO Também no Condomínio Edifício Sabará Maranhão, no bairro de Higienópolis, a síndica Eneida Palermo espera disponibilizar aos moradores um novo ambiente de convivência até o final deste ano. Entretanto, aqui as mudanças são mais profundas, já que o prédio de 71 anos não dispõe sequer de salão de festas. Sem possibilidade de mudar o térreo, ocupado por moradias, os condôminos decidiram aproveitar o ático da torre de nove andares e 20 unidades, para transformá-lo em solário, composto por deck de madeira, pergolado e projeto paisagístico. “Havia demanda dos moradores e era evidente a necessidade de reformas”,

afirma a síndica, destacando que jamais houve, desde a entrega do prédio, em 1945, qualquer reforma mais ampla das áreas comuns. Há três anos formou-se uma comissão de obras para empreender a modernização. “Definimos em assembleia que, ao invés de fazer picadinho, iríamos ter antes um projeto completo, com as intervenções necessárias, para valorizar, modernizar e consertar o que precisava, da cobertura até a garagem subterrânea. Dividimos as execuções em blocos, orçamos e a assembleia resolveu que iniciaríamos pela cobertura.” O primeiro estágio do processo – a implantação do solário no topo - está em andamento e prevê investimentos de mais de R$ 700 mil, oriundos das cobranças judiciais sobre inadimplência. O segundo prevê a construção de um novo patamar para o elevador de serviços, levando-o até o novo 10º andar. Depois, será executada remodelação de toda parte térrea e de garagem, com construção de guarita no subsolo, troca de gradil e alteração dos acessos, intervenção que atende às necessidades de segurança, observa Eneida. O engenheiro civil responsável pelos serviços, Paulo Maccaferri, explica que a ocupação do ático é uma boa possibilidade aos condomínios, desde que contratem laudos sobre as condições da estrutura. No caso do Sabará Maranhão, foi realizada ampla recuperação do topo, incluindo remoção de um telhado original e impermeabilização com manta asfáltica, seguida da instalação de novo contrapiso (com 40 cm de camada em isopor e 10 cm em concreto, de forma a garantir o conforto térmico e acústico das unidades do 9º andar). Além disso, o projeto arquitetônico contemplou a instalação do deck elevado em plataforma metálica a 40 cm do piso e cobertura em madeira, garantindo-se um vão para manutenção das tubulações elétricas e hidráulicas. “Esse é um case bem interessante, porque mostra que condomínios sem espaço no térreo podem apostar em alternativas na cobertura”, arremata o engenheiro.

Fotos Rosali Figueiredo

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SALTO GRANDE

Síndico Marcos Masteguim, do Salto Grande: Condomínio está contratando projeto para ajudar no planejamento da modernização

O Salto Grande é outro condomínio que resolveu apostar num projeto inicial para planejar a modernização das áreas comuns. Localizado no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo, o residencial tem cerca de 35 anos e 40 unidades. O objetivo é remodelar toda área térrea, prevendo-se a implantação de salão de festas gourmet, churrasqueira, pergolados, projeto paisagístico e, no futuro, espaço fitness, descreve o síndico Marcos Antonio Masteguim. Aqui também está presente a necessidade de se proporcionar aos moradores novas possibilidades de uso dos ambientes, associada à modernização que visa acompanhar as transformações do entorno. O projeto, no entanto, propõe ao condomínio seguir seu conceito arquitetônico modernista, onde se destacam pilares robustos com acabamento em mármore (em bom estado) e revestimentos geométricos nas paredes divisórias dos espaços, afirmam o arquiteto Flavio Cunha e a engenheira civil Carolina Scheffer, responsáveis pelo trabalho. Eles defendem ainda reaproveitar, “ao máximo”, os materiais existentes, de forma a diminuir os custos da execução. “Contratamos o projeto para evitar fazer uma reforma aqui, outra ali, ou seja, um serviço ‘frankenstein’”, observa o síndico Marcos Antonio, destacando que cada intervenção prevê a recuperação concomitante dos sistemas, a exemplo da impermeabilização a ser executada no térreo.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

JARDINS VERTICAIS PODEM VALORIZAR AMBIENTES DO CONDOMÍNIO? Muitos síndicos têm buscado criar espaços dotados de jardins verticais, especialmente em salão de festas e em áreas externas tipo 'jardins de inverno', proporcionando bem-estar e leveza aos ambientes. A paisagista Tomiko Hatada de Brito mostra abaixo como viabilizar o projeto. 1. QUAL O BENEFÍCIO PRINCIPAL DO JARDIM SUSPENSO? Uma das principais vantagens do jardim vertical está na economia de espaço. Eles podem variar desde o formato de um quadro vivo ou muros, a grandes extensões em paredões laterais nos edifícios. Exemplos disso existem em prédios ao longo do Minhocão, via elevada localizada na área central de São Paulo. Mas esses jardins proporcionam também enriquecimento visual e sensação de frescor nos ambientes (com a umidade gerada pelas plantas).

2. O PROJETO CABE A QUALQUER TIPO DE PAREDE?

3. QUAIS AS ESPÉCIES MAIS INDICADAS E OS CUIDADOS A SEREM TOMADOS? As espécies mais indicadas para áreas externas com incidência de sol são: ripsális, aspargos, bromélias, russélia (flor de coral) e azulzinha, entre outros. Para áreas internas ou sombreadas temos samambaias, peperômias, heras, císsus, orquídeas, flor-batom, columeias etc. Ao se pensar em um projeto de jardim vertical, deve ser levado em conta justamente o local, com a incidência de sol ou sombra, de maneira a definir as espécies adequadas e a necessidade de rega.

TOMIKO HATADA DE BRITO Formada em paisagismo pelo Senac de São Paulo e em Holambra, Tomiko atua em condomínios e, até recentemente, fez a manutenção dos jardins da Pinacoteca do Estado de São Paulo. Mais informações: tomikobrito@yahoo.com.br

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Foto Rosali Figueiredo

O ideal para jardins verticais é o uso de paredes e muros de alvenaria com o uso de blocos ecológicos e sistema de irrigação. Porém, eles podem ser montados

também simplesmente se pregando vários vasos na parede, mas apoiados em treliças de ferro ou madeira. Já com o uso de cachepôs ele se torna viável também em outros locais. Hoje existem produtos plásticos que podem ser encaixados, formando-se painéis do tamanho desejado.

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ADMINISTRAÇÃO

DICA / PLAYGROUND - PISOS

EVOLUÇÃO DE MATERIAIS ABRE OPÇÕES AOS SÍNDICOS

Respeito às normas técnicas, à acessibilidade, ao perfil do uso (faixa etária) e às características do espaço físico devem pautar a definição do revestimento do playground, recomenda a arquiteta e síndica Daniela Gomes de Almeida, gestora de um dos oito edifícios do Condomínio Parque Aclimação, na região Centro-Sul de São Paulo. Daniela ilustra sua afirmação apresentando a área de recreação do próprio condomínio, que foi pioneiro, na Capital Paulista, em oferecer equipamentos de lazer aos condôminos (além do play, há piscina e quadra). O espaço passou por reforma em uma gestão anterior, quando o condomínio optou por instalar, sob os brinquedos maiores, o piso emborrachado intertravado. “Os materiais evoluíram muito e hoje predomina o intertravado, de fácil manutenção, pois não é colado”, diz. Mas o importante, segundo Daniela, é seguir “as premissas normativas”, entre elas, o espaçamento indicado entre os brinquedos (mantendo-se distância segura de um para outro) e superfícies com amortecimento de impacto. A NBR 16071/2012, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece, entre inúmeros parâmetros, que “abaixo de todo equipamento de playground com altura de queda livre maior que 600 mm, deve haver piso de

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Fotos Rosali Figueiredo

Síndica Daniela Almeida e o ambiente de recreação do Condomínio Parque Aclimação, que optou pelo piso emborrachado intertravado sob os brinquedos mais altos

DICA / PLAYGROUND - PISOS

Foto Telma Carvalho

atenuação de impacto” (conforme o Parágrafo 4.2.2). Neste escopo podem se encaixar demais revestimentos, como a grama natural ou sintética. A síndica Telma Carvalho, do Condomínio Portal Marajoara, no bairro do Campo Grande, zona Sul de São Paulo, acaba de contratar a instalação de uma linha sintética definida como monofilamento crimpado com absorção de impacto. Ela acredita que o material irá suportar o movimento do espaço e garantir a segurança das crianças das cinco torres e 320 unidades do empreendimento. “Tínhamos grama natural e placas de cimento no playground, mas encontramos uma sintética diferenciada, escolhida pela beleza e relação custo e benefício”, justifica a síndica, que também trocou os brinquedos.

Portal Marajoara: reforma recente no playground, com troca de equipamentos e da grama, da natural para a sintética

“DETALHES ESSENCIAIS” PARA DEFINIR REVESTIMENTO

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Quando se trata de projetar ambientes para crianças, no caso do piso é importante considerar, além das normas técnicas da ABNT, “detalhes essenciais da faixa etária que usará o espaço, bem como as características do seu entorno no condomínio”, observa a psicóloga e psicopedagoga Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira, pós-graduanda na Universidade de São Paulo e membro da Associação Brasileira de Brinquedotecas. Por exemplo, quando há uma preocupação de a superfície não ser escorregadia, os síndicos acabam optando por “pisos abrasivos ou rugosos, mas para crianças tais acabamentos podem machucar”, alerta. “Assim como revestimentos com a superfície muito lisa e rígida podem ser contraindicados”, acrescenta. “Por isso, na hora da escolha do piso é preciso considerar primeiro a localização do playground, a idade das crianças e as atividades previstas, como correr, brincar, pular etc.” Entre os “detalhes essenciais”, Sirlândia enumera:

- Quanto à estabilidade da superfície, “é preciso evitar o efeito chão encerado”; - Em relação à continuidade da superfície, “mesmo quando há peças encaixadas, não pode haver relevos”. Além disso, “o efeito rugoso pode ser um pouco abrasivo para garantir uma brincadeira livre e protegida”; - “Em se tratando de cuidados para ‘além dos olhos’, é preciso verificar se não há espaços entre as peças e os pontos de acabamentos, de maneira a evitar ferimentos por causa do desgaste natural do tempo”; - Deve-se ainda “fiscalizar com certa frequência a manutenção das colas de fixação das peças, observar se estão resistindo aos ciclos de lavagem e à chuva”. “As tintas e/ou camadas superficiais também merecem atenção no sentido de verificação da resistência destes materiais à ação dos raios UV.” Por fim, Sirlândia Reis destaca até mesmo as condições do contrapiso, em

DICA / PLAYGROUND - PISOS

Mercado oferece pisos diversos, mas é preciso atenção à sua capacidade de absorção de impacto PRÓXIMA EDIÇÃO: ILUMINAÇÃO – LED, LUZ DE EMERGÊNCIA, LUMINÁRIAS

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Fotos Rosali Figueiredo

termos de drenagem e declives, garantindo-se que “o acúmulo de água ou a umidade permanente não favoreçam a proliferação de micro-organismos.” Já nos espaços recreativos internos ou cobertos, o mercado oferece mais opções aos síndicos. “São bem-vindos os laminados, vinílicos, emborrachados e outros feitos a partir de poliuretano colorido. Todos são impermeáveis, antiaderentes, ergonômicos e permitem redução de vibrações e impactos”, explica. Na brinquedoteca, por exemplo, o revestimento pode ser segmentado “para separar o espaço das crianças de 0 a 3 anos das de 3 a 6 anos”. “Para os muito pequenos, os cuidados devem ser maiores, pois, além do piso, é preciso instalar o emborrachado nas paredes, já que no uso do espaço pelos bebês, é fundamental considerar a circulação natural do seu corpo interagindo com o ambiente.” Assim, uma boa escolha do revestimento resulta da ponderação entre peso e tamanho dos brinquedos, faixa etária da criança, espaço de circulação entre um equipamento e outro, área livre circundante etc. “Isso tudo deve ser levado em consideração”, arremata a especialista. (Por Rosali Figueiredo)

seção tira-teima

QUEDA DE OBJETOS (DA FACHADA, JANELA...) PENALIZA CONDOMÍNIO? Decisão recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal considerou um condomínio como “parte passiva de processo” relativo à queda de objetos da fachada, condenando-o a pagar indenização de R$ 5 mil a dois pedestres. A sentença poderá ser replicada em casos semelhantes, diz abaixo o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

pelo dever de preservar a segurança de seus integrantes e entorno.

1. A UNIDADE DE ORIGEM FOI IDENTIFICADA, POR QUE O CONDOMÍNIO IRÁ PAGAR?

Ela abre discussões em outros Tribunais e, em especial, sobre a vida condominial, onde a preservação do todo cabe a todos. O direito de regresso contra o condômino (ressarcimento do prejuízo) estaria garantido. O acórdão menciona, inclusive, que “não se poderia impor à vítima o pesado ônus de indicar de qual unidade autônoma caiu ou de onde foi arremessado determinado objeto que a lesionou”. “Posteriormente, os condôminos demonstrariam perante o condomínio que o objeto não teria partido de suas unidades habitacionais, mas o condomínio repararia o dano diretamente perante a vítima.”

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Foto Almir Almeida

O caso refere-se à queda de vidro e partes de ferro em pedestres, proveniente de uma unidade desocupada. O Código Civil é claro, em seu Art. 938: “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.” Ao mesmo tempo, no entanto, o acórdão imputa ao condomínio o preceito da responsabilidade objetiva, lastreada na Teoria do Risco, e assentada no dever de “respaldar a guarda do que guarnece a habitação”. Tradicionalmente pensa-se que ao indicar o autor, o condomínio se exime de responsabilidade, porém, na perspectiva da Teoria de Risco, ele se torna o primeiro a ser demandado por sua natureza, ou seja,

2. A S E N T E N Ç A A B R E PARADIGMAS EM CONFLITOS CORRELATOS?

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br

DICA / HIDRÁULICA

Os síndicos dão hoje atenção extra ao sistema hidráulico dos prédios, principalmente depois que as contas de consumo da água chegaram a dobrar em alguns locais com o fim da política de descontos da Sabesp, acompanhado da elevação das tarifas, a partir de maio passado. No Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco, o custo d’água cresceu quase 100% em ambas as torres, no intervalo de cinco meses (entre março e julho deste ano). Mas o consumo manteve-se estável e até caiu em alguns períodos, face a dois programas aplicados pela administração: reforma hidráulica para eliminar vazamentos e campanhas educativas. A conta poderia ser ainda mais elevada se não tivesse havido troca das tubulações em ferro por cobre, aponta o síndico Wilson Meireles. “Antes da substituição, gastávamos 3.300 m3 de água e agora estamos em 1.800 m3, consumo ainda elevado”, analisa. O condomínio localizado no bairro do Paraíso, São Paulo, fez outras intervenções no sistema, como implantação do registro geral por prumada (são cinco em cada torre), substituição de todas as bombas d’água e a instalação de mais válvulas redutoras de pressão. De outro modo, a administração apela às campanhas de conscientização para que os condôminos controlem torneiras e chuveiros. A estratégia tem sido bem-sucedida, afirma Wilson Meireles, que fica de olho nas médias de consumo dos prédios. Em um condomínio com seis banheiros por unidade, localizado na Rua Haddock Lobo, região dos Jardins, em São Paulo, a estratégia principal recaiu sobre a troca de reparos ou mesmo dos aparelhos de válvula de descarga de todos os sanitários dos 52 apartamentos, diz o síndico Roberto Piernikarz. No prédio, de 63 anos, foram instalados ainda redutores de vazão para os chuveiros. O impacto foi significativo: o consumo caiu “em mais de 60%”, anota. Para a síndica profissional Lígia Ramos Volpi, os problemas, entretanto, “não são exclusivos das edificações antigas”. Os prédios mais novos também reservam sustos com vazamentos, a partir de “conexões malfeitas”, entre outras falhas de projeto ou execução. “Observamos erros grosseiros em angulações ou tubulações de água quente que não suportam a temperatura”, ilustra. Síndica profissional há 20 anos, Lígia Volpi aponta medidas básicas e inevitáveis para a manutenção ou reforma hidráulica: - Leitura diária dos registros de entrada d’água, com vistas, entre outros, a identificar “vazamentos ocultos”; - Evitar remendos, que podem comprometer o restante da tubulação (Leia mais sobre tubulações em ferro na pág. 25); - Em prédios muito antigos e mau estado de conservação, projetar uma nova prumada técnica, abandonando a original; - Nos edifícios em implantação, “receber bem a obra, ficar atento aos estouros frequentes nas tubulações e controlar o uso”; e, - Contratar sempre mão de obra qualificada.

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CONTA D’ ÁGUA ALTA ESTIMULA REFORMAS E CAÇA-VAZAMENTOS

DICA / HIDRÁULICA

Barrilete do Condomínio Brasil Pitoresco: “vitrine” de uma manutenção hidráulica em ordem, como registros corretamente identificados e tubulação de incêndio na cor adequada (vermelho)

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AJUSTES PARA EVITAR SUSTOS E CONTROLAR CONTAS

Segundo o engenheiro Ayrton Barros (Foto acima), que atua com engenharia diagnóstica e segurança do trabalho, “a manutenção inadequada é o motivo dos problemas de hidráulica em um condomínio”. “Barrilete, tubulações, reservatórios d’água, tudo é fonte de problema”, observa o especialista, que ainda inclui na lista válvulas reguladoras de pressão e mecanismos de descarga das unidades. Seguem abaixo dicas do engenheiro para operação e manutenção dos principais componentes do sistema hidráulico ou daqueles considerados vilões do consumo: - Válvulas tipo hydra “Em edifícios mais antigos, que utilizam descarga de vaso sanitário com válvula tipo hydra, normalmente elas são as vilãs do consumo elevado. O tempo de fechamento da descarga pode estar aumentado e, por falta de referências, os moradores se acostumam com o funcionamento inadequado, não percebem a demora para fechar a água. Isso ocorre devido à falta de manutenção, que pode ser desde uma simples regulagem à necessidade de substituição do reparo.”

DICA / HIDRÁULICA - Caixas d’água: impermeabilização “Infiltrações acontecem sob os reservatórios. Sua impermeabilização tem garantia de até cinco anos, segundo o Código do Consumidor. Na prática, porém, o cloro contido na água pode desgastá-la e comprometer sua funcionalidade, logo recomenda-se a renovação a cada dois anos, dependendo da concentração do cloro.” - Tubulações em ferro “A tubulação de ferro se oxida com o passar dos anos e também fica obstruída pelo depósito de sais minerais contidos na água. Estes também são agressivos a determinadas tubulações, assim como carbonatos e bicarbonatos de cálcio e magnésio. Não podemos deixar de citar ainda a corrosão galvânica em caso de contato direto com materiais diferentes. Historicamente, o cobre é a escolha ideal para substituí-la, mas existem tubulações de PVC, PPT, CPVC, PEX ou PPR. Não se tem ainda um tempo de utilização suficiente para avaliar a vida útil desses materiais, mas se estima que a de PVC atinja de 20 a 25 anos. O ferro galvanizado tem vida útil estimada entre 12 e 18 anos. Já o cobre ultrapassa 80 anos.” - Barriletes “Os registros normalmente só são manuseados em caso de algum problema na rede, quando, muitas vezes, encontram-se travados. A manobra inadequada de registro tipo gaveta, deixando-o meio aberto no lugar de totalmente aberto, favorece o depósito de sais e calcificação e perda de funcionalidade. A ABNT NBR 5674/2012 prevê testes de abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete) a cada seis meses.” - Válvula redutora de pressão “Em geral, mais pressão significa mais vazão e consumo maior. Essas válvulas devem ser reguladas conforme a orientação de cada fabricante; o usual é a cada ano. Também de acordo com esta orientação, periodicamente (em intervalos de três anos, em média) deve ser efetuada a manutenção da válvula com a substituição do reparo.”

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Cuidados na instalação de aquecedores de piscina”, do consultor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos; - O guia “Manutenção de sistemas hidrossanitários”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Consulte os textos no endereço acima, no link da Ed. 216 ou na seção de Colunistas do site, no link correspondente a cada autor. PRÓXIMA EDIÇÃO: COBERTURAS

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- Medida preventiva: Controle diário do registro de entrada d’água “Esse é o principal e mais fácil meio de avaliar se existe algo de anormal. O aumento da média de consumo diário, não havendo motivo que o justifique, indica alguma anormalidade, que pode ser um vazamento. É importante que essa média diária seja também comparada a leituras de outras datas, pois pequenas evoluções no consumo podem passar despercebidas, porém, elas podem ser causadas por vazamento ainda pequeno.” (Por Rosali Figueiredo / texto e fotos)

COLUNA

HÁ CRIANÇAS HIPERATIVAS OU SOLTAS DEMAIS NAS ÁREAS COMUNS, E AGORA? Por Nelson Luiz Raspes

ou soltas demais nas áreas comuns dos condomínios nos remete a reflexões profundas sobre as diversas mudanças que a sociedade apresenta na atualidade. Vários são os aspectos envolvidos com a questão, incluindo desde as diferenças claras entre os quadros de hiperatividade e do chamado TDAH (Transtorno de Déficit de Atenção com Hiperatividade), até a pergunta se “queremos crianças ativas com limites ou sem limites”? O assunto é muito extenso, por isso vamos destacar alguns pontos. Em primeiro lugar, o TDAH representa um transtorno neurobiológico, de ordem genética de longa duração, persistindo por toda a vida, com início na infância e comprometendo o funcionamento da pessoa em vários setores da sua vida. Ele se caracteriza por três grupos de alterações: hiperatividade, impulsividade e desatenção. Já a hiperatividade por si é o aumento da atividade motora. A pessoa hiperativa é inquieta, está quase sempre em movimento. É a criança que se levanta constantemente na sala de aula, mexe com todo mundo, como se estivesse ligada no 220V. Raramente consegue ficar sentada, mas se é obrigada a fazê-lo, revira-se o tempo todo, mexe pés e mãos constantemente. Apresenta dificuldade com brincadeiras em que tenha que ficar quieta; ao contrário,

Foto Rosali Figueiredo

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Falar de crianças hiperativas

está sempre correndo, pulando, indo a lugares perigosos. Mas hiperatividade não significa necessariamente TDAH, ela pode estar ligada a diferentes tipos de transtornos ou, ainda, ser confundida com agitações de crianças que não têm limites! Ao se analisar as relações familiares na atualidade, onde pai e mãe trabalham fora e muitas crianças acabam sobrecarregadas com diversas atividades durante a semana, sob os cuidados de terceiros, como babás, escolas em período integral etc., observamos seu desgaste físico e mental, o que gera, assim, uma distância afetiva e física em relação às figuras parentais. Nos condomínios residenciais, já observei crianças correndo e andando de bicicleta, skate e patins em vias impróprias, destinadas à circulação de automóveis ou motos, gritando constantemente e perturbando moradores, enquanto os pais alegam estar ocupados com outros compromissos. Esses não são casos de hiperatividade ou mesmo de um transtorno como o TDAH, senão de falta de noções básicas de limites e obediência às regras, não somente àquelas do condomínio, como de respeito aos demais moradores. É importante esclarecer que muitas crianças estão sendo avaliadas por profissionais da saúde nas áreas médica e psiquiátrica com quadro de TDAH, sem avaliação prévia por parte de um psicólogo. Nos últimos anos, houve um aumento de mais de 400% na prescrição de Ritalina, por exemplo, como forma de "controlar" os comportamentos das crianças e adolescentes. Será que é para tanto? Existem crianças com TDAH? Sim, não podemos desconsiderar. Mas também há crianças e adolescentes cujos pais têm dificuldades de manter limites e ordem dentro da rotina dos filhos, de não conseguir conversar e até de algumas situações de agressão física ou verbal. São crianças e adolescentes que poderão ter sérios problemas no futuro escolar, profissional, social, entre outros, além de apresentar demora em seu amadurecimento. Para os síndicos que já enfrentam ou venham a se deparar com problemas relacionados a esses transtornos de comportamentos de crianças e adolescentes, é importante ter noções de psicologia e de comportamento humano como forma de saber abordar tanto os pais quanto os jovens, visto o grau de dificuldade que existe no trato com as pessoas. Acredito que a ajuda de um profissional, através de palestras, informativos dentro dos condomínios, tanto para os pais quanto para os síndicos, possa lhes dar subsídios para a solução dos diversos problemas dentro do ambiente condominial.

NELSON LUIZ RASPES Psicólogo com formação em Dependência Química pela Universidade Federal de São Paulo (UNIFESP) e pelo Centro de Tratamento Bezerra de Menezes, em São Bernardo do Campo, onde atua há quinze anos. Especializado em Capacitação em Dependência Química pela Universidade de Santa Catarina. Mais informações: nelsonpsico@hotmail.com

DICA / SEGURANÇA

PORTARIA E CONTROLE DE ACESSO, MUDANÇA DE PARADIGMAS Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Síndico Paulo Lima: portaria automatizada e fim do serviço 24h

prédio antigo e de poucas unidades, no Condomínio Edifício Boulevard se destacam a robustez e o espaço abundante nos apartamentos, assim como, de outro lado, a pequena arrecadação e inúmeras demandas por obras e serviços. Com 20 moradias e datado de 1957, o condomínio acaba de ter a portaria automatizada. O processo não dispensa integralmente a presença física de um funcionário, mas o síndico Paulo Lima, em seu segundo mandato, conseguiu reduzir a equipe do prédio, remanejar os horários dos profissionais e eliminar a portaria 24 horas. Agora, há atendimento pessoal no horário entre 8h e 20h20, de segunda a sábado. Fora desse período, incluindo domingos e feriados, cada morador se responsabiliza pela liberação dos acessos, utilizando-se de um bom aparato de equipamentos. O condômino pode visualizar a pessoa que o está chamando pela tela de um celular com acesso à internet, observa o síndico. Neste mês, monitores deverão ser instalados em suas unidades. Iniciado em janeiro último, “o projeto foi montado na busca por segurança, melhoria das condições de trabalho dos funcionários e redução do custo”, afirma. E demandou investimentos em reforma da guarita e blindagem, eclusas com gradil de ferro na garagem e muro de vidro na área externa, cerca elétrica, substituição das 16 câmeras analógicas de CFTV por modelos digitais, central de interfones e portões com biometria e senha, dois nobreaks, além de aparelho de ar condicionado. Os custos somaram R$ 70 mil, mas a reengenharia permitiu baixar o rateio de R$ 1.620,00, em março passado, para os atuais R$ 1.120,00. “Sem as mudanças, teríamos que elevar a taxa para R$ 1.840”, des-

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Como todo

DICA / SEGURANÇA

taca Paulo. O síndico observa que não pôde abrir mão da presença do porteiro ao menos durante o dia, pelas dificuldades de adaptação dos condôminos, muitos idosos. “Mas 90% aceitou bem, aderiu, isso é fantástico”, acrescenta. Para a síndica profissional Ângela Merici Grzybowski, a portaria automatizada (e eventualmente, com controle virtual, pela internet, à distância) representa boa alternativa para alguns perfis de edifícios, como os pequenos, que “não tenham muita movimentação de pessoas”. Um entre os três condomínios que administra comportaria a solução, que ela pretende recomendar aos moradores, afirma. Nos edifícios mais populosos, poderia ser adotado um modelo como o aplicado pelo síndico Paulo Lima, eliminando-se a portaria física no período noturno, “quando há adicional para o funcionário e dificuldade de compor a equipe”. O professor e pesquisador Ronaldo Pena, do Grupo de Estudos Técnicos de Segurança (GETS) da Universidade de São Paulo, e dirigente do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo), pondera que muitas dessas soluções podem atender bem às necessidades de segurança, dependendo do “tamanho do condomínio, situação de risco, fluxo de pessoas, disponibilidade orçamentária, condições da portaria e acesso”. “O certo é que haja equilíbrio entre ambas as situações. A automação é importante, mas nunca deixaremos de utilizar o fator humano como precursor e operador dos sistemas, ou mesmo para dar uma pronta-resposta a determinadas contingências que precisam de decisão e intervenção humana”, afirma o especialista.

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AUTOMAÇÃO COMPLETA

No Condomínio Edifício Flamboyant, prédio de cerca de 30 anos e 11 unidades localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, a experiência deu certo. O síndico Luciano Gennari promoveu a automação da portaria, em tempo integral, em 2013. Todo sistema de acesso é monitorado pelo próprio morador e as imagens da região da portaria são disponibilizadas em tablets distribuídos em pontos estratégicos da área comum, como salão de festas, churrasqueira e casa de máquinas de elevadores. O acesso dos moradores aos portões da eclusa e portas de acesso ao hall social e hall de serviço (permanentemente trancadas) é feito através de senha que eles memorizam e digitam no aparelho. As fechaduras são eletromagnéticas. Através de interfone, ele faz a liberação de visitante ou prestador de serviço. O sistema conta com o suporte de 32 câmeras, a maioria digital, com sensor de leitura para o período noturno. Também possui nobreak e DVR que armazena as imagens (com sensores para abertura e acesso ao ambiente). É feito back-up externamente. Sensores e alarmes instalados na cerca elétrica completam as instalações, descreve Luciano Gennari. Ele contratou ainda ronda virtual. Mas a portaria (mecanismos e autorização de abertura) não é virtual e, sim, automatizada, com o controle realizado diretamente pelos moradores. Na avaliação do síndico, o modelo virtual apresentaria um ônus maior, no entanto, ele custaria

DICA / SEGURANÇA

a metade do que o condomínio com torre única gastaria na folha de pagamentos da portaria presencial. Outro suporte oferecido pelo condomínio é o seguro de cada unidade embutido na apólice do prédio.

QUATRO CONDOMÍNIOS, QUATRO SISTEMAS DISTINTOS

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – CFTV, MONITORAMENTO E INTERFONES

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O síndico profissional José Eduardo Rubira Silveira (Foto abaixo), que atua em quatro condomínios, diz que os procedimentos básicos em segurança e na triagem de pessoas são “praticamente os mesmos em qualquer lugar”. Mas cada empreendimento “tem sua configuração e personalização. O que é bom para um, nem sempre o é para o outro”. Segundo ele, “a portaria automatizada e/ou virtual é viável aos condomínios com poucos apartamentos, e apresenta até menos falhas, porque traz economia e maior formalidade aos procedimentos que devem ser adotados por todos”. José Eduardo Rubira afirma que um dos prédios que administra, de 23 unidades, comportaria a automação integral, porém, há resistências entre os moradores. “Em um condomínio menor, a folha de pagamento da portaria representa muito na arrecadação mensal”, justifica. Os demais empreendimentos dispõem de software de controle de acesso de veículos, dois possuem biometria para os moradores e, um terceiro, “sistema mais moderno com reconhecimento facial para entrada de todos os residentes”. Nesse caso, o porteiro está dispensado da necessidade de identificar o morador, o que é feito por um software, com apoio de câmeras e porta giratória (Foto abaixo). O procedimento convencional de identificação é adotado apenas para visitantes e prestadores de serviços, que dispõem de outra entrada social com clausura. “Acredito que o sistema de reconhecimento facial caberia em todos os prédios.” José Eduardo Rubira diz que a solução poderia ser adaptada em diferentes perfis de condomínio, mudando-se apenas o tipo de suporte, como portas giratórias, catracas e portões com clausuras, entre outros.

ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ALAMBRADOS (quadras), AMORTECEDOR DE IMPACTO, BLOQUEADOR DE AR

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BOMBAS, COBERTURA

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CADEIRA, ELÉTRICA

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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR

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FITNESS

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FITNESS, INCÊNDIO, HIDRÁULICA...

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HIDRÁULICA

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE

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INTERFONE, MURO DE VIDRO

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GÁS, MANUTENÇÃO PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO...

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PINTURA PREDIAL

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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livro, PLAYGROUND

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piso, serralheria, sinalização, sistema de segurança

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SISTEMA DE SEGURANÇA...

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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TERCEIRIZAÇÃO

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