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Caro Leitor,
Editorial
Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / oksun70 ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
Os condomínios, ao expandirem as áreas de lazer e serviços aos moradores, observam uma maior ocupação de seus espaços, processo este positivo, pois favorece a sociabilidade e o convívio. No entanto, casos de abusos aos horários de silêncio e até mesmo de vandalismo têm sido recorrentes, seja contra o próprio patrimônio ou contra instalações do vizinho. Como bem analisou o psicólogo Nelson Luiz Raspes na edição passada da Direcional Condomínios, na coluna “Há crianças hiperativas ou soltas demais nas áreas comuns, e agora?”, a garotada anda sem freio (limites) nas atividades que realizam em grupo, e muitas vezes os próprios adultos. A reportagem de capa deste mês mostra justamente que a organização prévia de atividades de férias no condomínio para todas as idades, com o apoio de assessorias especializadas, é uma estratégia que vem conquistando síndicos e grupos de moradores voluntários, com o objetivo de promover um uso mais lúdico, seguro e saudável dos ambientes coletivos. A Direcional dedica amplo espaço ao assunto e também orienta, ao final da reportagem, na pág. 13, que o leitor recorra ao rico banco de reportagens da revista sobre a questão, disponível em nosso site (em www.direcionalcondominios.com.br). Ainda falando do convívio coletivo, e mais uma vez com o apoio do especialista Nelson Raspes, a edição deste mês aborda um assunto dramático e delicado: o consumo de drogas nas áreas comuns. Porém, mais que orientar síndicos e demais gestores sobre procedimentos formais que podem ser adotados pela administração, o propósito deste material é mostrar possíveis causas do vício, tanto em drogas lícitas quanto ilícitas. Segundo Nelson Raspes, é preciso conhecer minimamente as implicações do consumo exacerbado de álcool e o uso de substâncias psicoativas, que ele considera uma doença, para que se possa dar uma abordagem adequada a cada situação que vier a ocorrer no condomínio. Este é um momento de reflexão proporcionado pela revista, que completa o serviço deste mês com dicas sobre decorações natalinas, sistemas de segurança, coberturas e iluminação. Ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo
ERRATA: CANCELAMENTO DE CICLO DE PALESTRAS Anunciado na pág. 23 da edição de setembro da revista, o “2º Ciclo de Palestras para Síndicos e Condomínios” foi cancelado pelo Grupo Moradia, que ainda não agendou nova data. O evento estava previsto para ocorrer no dia 11 de outubro, no Clube Atlético Aramaçãn, em Santo André (Grande SP).
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
PESQUISA COM O SÍNDICO: RESPONDA AO QUESTIONÁRIO DA PÁG. 4 E CONCORRA A PRÊMIOS!
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Condomínios em Quadrinhos: ...................Prevenção às drogas, um ato de amor 07. Informe Publicitário: .........................................................................Vedasempre 08. Síndico, Conte sua História! ...............O prazer de organizar a celebração de Natal 10. Capa:...............Férias no condomínio: Programe-se e garanta um ambiente saudável 14. Administração: ...............Vício em drogas, um drama para condomínios e familiares 17. Seção Tira-Teima:: ...........O síndico quer fazer locação de áreas internas, e agora? 19. Dica: .........................................................Segurança: CFTV, Monitoramento & Interfone 24. Dica: ................................................................Iluminação, LED & Luz de emergência 28. Dica: ......................................................................................................................Cobertura 30. Coluna: ..............................................O meu conselho ignora o balancete, e agora?
Direcional Condomínios | Outubro 2016
Tiragem auditada por
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Pesquisa
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seciesp
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / PREVENÇÃO ÀS DROGAS, UM ATO DE AMOR
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informe publicitรกrio
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
O PRAZER DE ORGANIZAR A CELEBRAÇÃO De NATAL Vencedora de dois troféus da Associação Comercial de São Paulo pelos enfeites do Condomínio Piazza Di Toscana, na promoção “Natal Iluminado”, a síndica Ana Josefa Severino mudou de prédio e cidade. Está no Plaza Athenee, em São Caetano do Sul, para onde levou a tradição de celebrar o final do ano comungando com o espírito natalino. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
A síndica Ana Josefa Severino leva a tradição de Natal aos condomínios
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Todo mês
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de maio, a síndica profissional Ana Josefa Severino visita a Natal Show, feira de artefatos diversos que acontece em São Paulo, no Expo Center Norte. A ideia é observar tendências e se inspirar para a decoração natalina dos prédios que administra, ação que coloca em prática no segundo semestre. Não que Ana Josefa renove o estoque anualmente. Muito se aproveita, inclusive materiais recicláveis, como garrafas pet, que já deram origem a uma árvore de Natal gigante no Condomínio Piazza Di Toscana, que ela administrou durante dez anos no Jardim Avelino, zona Leste da cidade. Porém, não basta decorar, é preciso celebrar. As luzes são acesas pela primeira vez em uma festa coletiva, com presença de coral e lanche. Já o desmonte acontece em data de tradição cristã, o Dia de Reis (6 de janeiro). Mas isso tudo é pretexto para algo maior: “A celebração de Natal é um momento de nos aproximarmos, de conhecer mais as pessoas.” Hoje síndica no Plaza Athenee, com 41 unidades ocupadas, vê sempre “gente nova chegando”. “Queremos conhecer essas famílias”, diz. O relacionamento social facilita a administração do condomínio, observa Ana Josefa, destacando que o mesmo abre caminho para que os condôminos compreendam que vivem em uma coletividade e aceitem as regras.
A tradição começou assim que Ana Josefa se tornou síndica pela primeira vez, há 18 anos, no primeiro prédio que morou ao se casar. Ela diz que sua família sempre foi de comemorar muito as festas de final de ano. Depois, no Piazza Di Toscana, empreendimento de cinco torres que ajudou a implantar, o gosto tomou proporções maiores, a ponto de as últimas celebrações envolverem a apresentação do coral e a realização de bazar, com produtos confeccionados ou comercializados pelos moradores. O diferencial do Piazza, que rendeu dois troféus da promoção “Natal Iluminado”, é que a decoração externa de todos os apartamentos se tornou padronizada, de responsabilidade do condomínio. Esta se
“ A celebração de Natal é um momento de nos aproximarmos, de conhecer mais as pessoas.”
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
Ana Josefa no residencial que terá seu segundo Natal decorado, em São Caetano do Sul
Em 2014, apresentação do coral marcou inauguração da decoração natalina do Piazza Di Toscana, marcas que Ana Josefa levou ao Plaza Athenee
SAIBA MAIS Contatos com a síndica Ana Josefa Severino: sindicaana@gmail.com.
“Eles [materiais de decoração] são um patrimônio do condomínio. Basta fazer direitinho seu armazenamento. Às vezes precisamos de alguma atualização.”
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caracterizou, principalmente, por cascatas de luz instaladas nas varandas, dominando toda fachada. A padronização foi aprovada em assembleia, ressalta Ana Josefa. Esse é o padrão que a síndica levou ao Plaza Athenee, condomínio de uma torre só, com 56 unidades e varandas gourmet. O primeiro Natal dos condôminos no residencial dentro desses moldes aconteceu em 2015, já sob as marcas que consagraram a festa no Piazza Di Toscana. A iniciativa fez tanto sucesso que rendeu duas reportagens na TV Globo (na inauguração e no desmonte, em Dia de Reis). “O Athenee era o único prédio decorado dessa forma em nossa região.” Ana Josefa conta que o zelador instalou ganchos nas varandas dos apartamentos para sustentarem cortinas de pequenas lâmpadas em LED. A iluminação decorou ainda os jardins, em formato de árvores natalinas. Os dois halls sociais também ganharam árvores. Tudo foi comprado no ano passado a um custo de R$ 3,50 por apartamento. A síndica estima que a vida útil desses materiais seja de dois a três anos. Algumas reposições e/ou aquisições acabam sendo necessárias de um período a outro, mas sem impactar no orçamento. “Eles são um patrimônio do condomínio. Basta fazer direitinho seu armazenamento. Às vezes precisamos de alguma atualização, como no Piazza Di Toscana, onde começamos usando lâmpadas pequenas amarelas, depois em LED e, finalmente, azuis.” Neste ano, as fachadas revestidas em cerâmica do Plaza Athenee serão decoradas, uma mudança em relação a 2015. A própria síndica acompanha a instalação dos acessórios, feita pelo zelador e, eventualmente, o manutencista. “Começamos nossa organização em setembro. Fazemos um agendamento com cada unidade. E se houver resistência de algum morador, partimos para o diálogo e o convencimento. ” Mas não é todo condomínio que comporta a padronização do enfeite da fachada. Em outro residencial menor que começou a administrar nesse ano, no bairro do Ipiranga, zona Sudeste de São Paulo, os moradores não costumam fazer qualquer tipo de decoração. Ali, Ana Josefa começará devagar. Chamou para este mês uma reunião com os interessados para definir como pretendem marcar a passagem do período natalino e da virada de ano. Ela ficará feliz se conseguir fincar uma bonita árvore no hall social. Um começo!
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CAPA
FÉRIAS NO CONDOMÍNIO: PROGRAME-SE E GARANTA UM AMBIENTE SAUDÁVEL Síndicos de condomínios de lazer já se organizam com antecedência para oferecer programação de férias para a garotada, mas podem incluir nesse cardápio ações preventivas que garantam uma diversão tranquila e segura.
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
A síndica Silmara Oliveira, na pista de skate do Pateo Pompeia: “Isso aqui é um resort, temos que proporcionar segurança para as crianças”
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As quatro
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torres do Condomínio Pateo Pompeia, na zona Oeste de São Paulo, ocupam apenas cerca de 20% dos 17.800 metros quadrados de área do empreendimento com entrega iniciada há oito anos, ao longo das linhas Rubi e Diamante da CPTM (Companhia Paulista de Trens Metropolitanos). Bosque, piscinas coberta e descoberta, quadra de tênis e poliesportiva, pistas de caminhada, de bike e skate, playgrounds, dois salões de festas, brinquedoteca, ateliê de artes, garage band, salão de jogos, lan house e cinema tomam o restante do terreno, juntamente com garagens, alamedas e espaço pet. “Um local como esse precisa ser ocupado, cuidado e organizado”, defende a síndica Silmara Regina Oliveira, que neste mês de outubro encerra um ano de mandato tampão no Pompeia. O síndico anterior renunciou por motivo de mudança e Silmara, que já atuava no Conselho e fizera cursos de administração
de condomínios, topou assumir a gestão para colocar a manutenção em dia, incluindo os espaços de lazer. Nesse ínterim, consolidou o trabalho da assessoria esportiva que atua regularmente no local, bem como a grade de eventos periódicos. Agora, em outubro, por exemplo, está prevista a festa das crianças e também o Halloween. “Tudo precisa ser organizado com antecedência. Isso aqui é um resort, temos que proporcionar segurança para as crianças, todo cuidado é pouco”, justifica. De acordo com Silmara, cabe aos síndicos oferecer uma estrutura mínima de uso e ocupação dos espaços de lazer e recreação, especialmente para crianças, adolescentes e idosos, visando ao bem-estar. Por isso, há necessidade de se fazer um trabalho preventivo, expõe a gestora, a exemplo da recuperação das pistas de cooper, bike e skate, serviço previsto no condomínio de cerca de 1.300 moradores.
TEMPORADA DE ATIVIDADES EXTRAS Em geral, o programa de férias propõe eventos extras ao cronograma rotineiro das assessorias esportivas e incorpora campeonatos de futsal, gincanas, brincadeiras nas piscinas e até artes circenses. Em outro condomínio clube, o Iepe Golf, na região de Jurubatuba, zona Sul de São Paulo, o síndico Paschoal Lombardi Jr. conta com o apoio de uma Comissão de Esportes para discutir previamente o incremento das atividades nos meses de janeiro e julho. “Esses moradores se reúnem pelo menos um mês antes, definem a grade e a divulgam para o condomínio. Temos grande adesão”, diz Paschoal, lembrando que os
capa
adultos também são contemplados. Ali, costumam acontecer campeonatos de tênis, futsal e vôlei, além de brincadeiras lúdicas. “Em um condomínio como esse, precisamos ter organização. Por exemplo, dispomos apenas de uma quadra poliesportiva, por isso é importante organizar a grade, para que todos possam utilizar bem o que têm.” O empreendimento possui seis torres, 336 unidades e área de 36 mil metros quadrados. Paschoal Lombardi Jr. avalia que a introdução da assessoria esportiva permanente, há cerca de três anos, bem como o programa de férias, com custos lançados nas despesas ordinárias, rendeu dois principais benefícios ao local: a maior ocupação pelos moradores fez com que “diminuíssem muito os danos e atos de vandalismo nas áreas comuns”; e “aumentou a empatia e amizade” entre os condôminos, que passaram a se conhecer através das aulas coletivas, como dança e zumba.
No condomínio com vocação para o lazer, há espaços para todas as idades, como a brinquedoteca (onde a síndica Silmara encontra sempre a bebê Isabela P. Moraes) Os contratos das assessorias esportivas com os condomínios podem ser anuais ou por temporadas, prevendo que coordenadores, professores e monitores planejem e acompanhem a recreação e as práticas esportivas. Caso haja um contrato anual, a parte das férias entra como programação extra, que vai de uma semana a até 45 dias, afirma Marcus Vasconcellos, professor de Educação Física e membro da Comissão de Ética da Abaecon (Associação Brasileira de Assessorias Esportivas em Condomínios). A entidade está desenvolvendo um Código de Ética e um Manual de Boas Práticas para garantir a qualidade e segurança dos trabalhos oferecidos pelas associadas. De outro modo, Marcus deixa dicas aos síndicos que queiram contratar esse tipo de parceria: - Conhecer os profissionais e certificar-se de que sejam funcionários regulares das assessorias, com registro em carteira e demais exigências legais, e não freelances escalados eventualmente para determinado local e horário; - Observar os critérios que as empresas utilizam para selecionar e contratar a equipe, bem como se avaliam seu desempenho in loco; - Certificar-se que os professores sejam graduados em Educação Física, exceto para atividades específicas, como dança, que deverá ter um especialista na área; - Receber um plano de trabalho elaborado a partir das expectativas e necessidades do condomínio.
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Foto Rosali Figueiredo
EQUIPE DE APOIO
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CAPA
FÉRIAS NA PISCINA:
Foto Rosali Figueiredo
EVITE RISCOS E INCIDENTES
Número de incidentes em piscinas dos condomínios vem aumentando, alerta diretor de entidade de salvamento aquático, Régis Amadeu (Foto ao lado). Nas férias, é preciso redobrar a atenção.
O afogamento é a segunda maior causa de morte de crianças de 1 a 9 anos de idade no País, destaca a organização não governamental Sobrasa (Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático), que lançou há pouco a campanha
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org/piscinamaissegura). Veiculada através de vídeo com participação dos nadadores olímpicos Gustavo Borges, Fabíola Molina e Flávia Delaroli, além de Oscar Schmidt, a peça faz cinco alertas aos pais e/ou responsáveis pelo uso das piscinas: - Tenham 100% de atenção no seu filho; - Disponham de profissional guarda-vidas capacitado presente; - Saibam como agir em caso de emergência aquática; - Assegurem o acesso restrito à piscina;
Foto Paulo Martins
Direcional Condomínios | Outubro 2016
“Águas + Seguras ” (Saiba mais em http://www.sobrasa.
capa
- Instalem nas piscinas métodos anti-sucção e ralos com tampas
nico de um fabricante de soluções de tratamento, certificado pela
anti-sucção de cabelos. Projeto de Lei Federal (de no 1.162/2007) para a área foi aprovado
NSPF (National Swimming Pool
pela Câmara dos Deputados e agora depende de votação no Senado
Foundation). Assim, é preciso ga-
Federal para impor medidas e dispositivos de proteção. Segundo o
rantir que a água atenda sempre
advogado Rodrigo Karpat, o projeto não contempla a obrigatoriedade
a esses parâmetros: Alcalinidade
de guarda-vidas em piscinas de condomínios residenciais. Mas alguns
de 80 a 100 ppm; pH de 7,0 a
estados brasileiros exigem esse suporte, como o Rio de Janeiro. Em São
7,4; além de cloro livre entre 1
Paulo, a Lei 2.846/1981 estabelece guarda-vidas somente para piscinas
a 3 ppm. “O pH é muito importante, se
públicas. Conforme orientação da Sobrasa, o ideal é que os condomínios
estiver desajustado, poderemos
disponham do serviço, independente da exigência legal. “Muitos condo-
ter as seguintes consequências:
mínios e escolas foram processados civilmente por acidentes deste tipo e
água turva, oxidação dos equipa-
perderam na Justiça por não terem provido segurança adequada, e isso
mentos, comprometimento dos
passa por ter um guarda-vidas no local.” O ex-síndico Regis Amadeu,
produtos (que não agirão 100%),
diretor de Relações Institucionais da entidade, destaca o aumento gra-
e desconforto ao banhista (irri-
dativo do número de ocorrências nos condomínios. Uma forma de evitar
tação nos olhos, coceira na pele
que aconteçam é obter a certificação “Piscina Mais Segura”, proposta
e até mesmo cabelo duro)”, diz.
pela ONG, através de processo que envolve auditoria nas piscinas, indica
Forlenza ressalta que o fabricante
conformidades e não conformidades, e recomenda os ajustes neces-
de produtos de tratamento ofere-
sários. “Para leigos, os pontos de riscos passam despercebidos; já um
ce cursos gratuitos em todo País
profissional com experiência levará ao condomínio o olhar capacitado e,
aos responsáveis pela limpeza,
através de bate-papo com socorristas, piscineiros e demais interessados,
como zeladores, piscineiros ou
elevará seu nível de conhecimento, tornando-os agentes de prevenção”.
manutencistas. Ele orienta ain-
Segundo ele, as falhas mais comuns observadas nos condomínios
da que “o tratamento físico ou
são a falta de restrição no acesso às piscinas, além da ausência de botão
químico da água seja feito diaria-
anti-pânico, de placas de sinalização e ralos anti-sucção. Também é fun-
mente ou três vezes por semana,
damental garantir a “supervisão dos pais em 100% do tempo, mesmo
conforme o número de pessoas
na presença de guarda-vidas”, destaca o representante da Sobrasa.
que frequentam a piscina”. Nesse item, Régis Amadeu acrescenta
QUALIDADE DA ÁGUA
que piscinas com muito movimen-
A qualidade da água é outro quesito importante para o bem-estar
to exigem limpeza até duas vezes
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
ao dia.
direcionalcondominios.com.br
- Matérias com dicas aos gestores para entreter crianças e adolescentes e orientar os pais. Acesse a reportagem de capa da edição de setembro de 2013, no endereço acima, através do link “Revistas”; - Leia ainda a entrevista “Condomínio, também lugar de educar”, com psicopedagoga Jane Patrícia Haddad, na edição de outubro de 2015, através do link “Revistas”; - Quanto à segurança, destacam-se dois textos: “Riscos com a eletricidade”, do Eng. Edson Martinho, e “Prevenção de acidentes em piscinas nos condomínios”, do advogado Rodrigo Karpat, ambos no link “Colunistas”; - Finalmente, saiba mais sobre o trabalho das assessorias esportivas na reportagem de capa da edição de outubro de 2014, através do link “Revistas”.
Direcional Condomínios | Outubro 2016
dos usuários das piscinas, diz o especialista Fábio Forlenza, instrutor téc-
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ADMINISTRAÇÃO
VÍCIO EM DROGAS, UM DRAMA PARA CONDOMÍNIOS E FAMILIARES O consumo de drogas representa um dos problemas mais delicados que os síndicos enfrentam nos condomínios. Sua abordagem junto aos moradores (usuários e/ou familiares) é complexa e demanda conhecimento mínimo das implicações do vício.
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Coronado
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) divulgou em agosto passado que mais da metade (55,5%) dos estudantes do último ano do Ensino Fundamental no Brasil, menores de idade, já experimentou bebidas alcoólicas. O dado foi apurado pela Pesquisa Nacional de Saúde do Escolar (PeNSE), que revelou ainda ter havido pelo menos uma ocorrência de embriaguez em 21,4% desses adolescentes. Segundo o psicólogo Nelson Luiz Raspes, especialista em dependência química, o contato com o álcool está cada vez mais precoce e representa uma porta de entrada à doença do vício em drogas, lícitas (álcool) ou ilícitas. A situação se agrava diante da “falsa crença” social de que uma criança pode experimentar um pouco de álcool ou a espuma de uma cerveja sem que isso lhe traga implicações futuras, observa. Colaborador da revista Direcional Condomínios, Nelson fez cursos na área pela Universidade Federal de São
Paulo (Unifesp) e Universidade de Santa Catarina. Atua há 15 anos com tratamento da dependência química no Centro Bezerra de Menezes, em São Bernardo do Campo, no ABC Paulista. Segundo ele, “vários fatores contribuem para que os pais demorem a perceber que os filhos estão consumindo substâncias psicoativas e, quando descobrem, o impacto é muito grande”. O problema afeta não apenas as famílias, quanto o próprio condomínio, principal espaço de socialização hoje de grande parcela da população residente nos maiores centros urbanos brasileiros. Pois mesmo diante de uma acusação ou evidência, seja por parte de um morador do prédio, funcionário ou síndico, os usuários “procuram formas de esconder a substância em locais estratégicos e, quando vão consumi-la, o fazem fora de casa”. De acordo com Nelson Raspes, o monitoramento das áreas comuns pode afastar, mas “não elimina o problema”. “O usuário sempre arrumará uma forma de consumir o que deseja, até mesmo dentro da casa de alguém que use junto. É comum consumirem ainda nos tetos dos edifícios e deixarem rastros, como restos de maconha ou mesmo cigarro”, acrescenta. O especialista afirma que é necessário acesso à informação e orientação especializada para que pais e os gestores possam lidar de maneira adequada com as ocorrências. Ele costuma citar o caso da moradora de um prédio, cujo filho, em surto causado por um alucinógeno, desceu nu nas áreas comuns e acabou ameaçado por outro condômino. O importante, diz, é não apenas conhecer a doença, mas saber abordar o usuário e familiar diante de alguma ocorrência, preferencialmente de forma assertiva, objetiva. Nesse exemplo, o problema foi tratado como caso de polícia, quando deveria ter tido encaminhamento médico. “A
ADMINISTRAÇÃO repercussão de situações como estas trazem consequências graves para o usuário e para a própria família, que muitas vezes é convidada a retirar-se do condomínio.” Claro que a administração deve coibir o uso em áreas comuns e solicitar que o dependente “procure outro local para consumo, pois as regras do condomínio devem ser seguidas”. Entretanto, “cada caso é diferente”. “Cabe ao síndico avaliar a gravidade da situação para eventualmente dirigir-se às famílias com propriedade e tomar as devidas providências dentro do regimento interno”, orienta.
NO CONDOMÍNIO
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
Nelson Luiz Raspes: Síndico deve saber avaliar a gravidade de um problema para tomar as providências possíveis e necessárias
Síndico Eduardo José Aleixo: "Ações primordiais" evitam ocorrências no condomínio
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Drogas dentro do condomínio: medidas que cabem ao síndico”, de autoria do advogado Rodrigo Karpat. Acesse o texto no endereço eletrônico acima, no link "Colunistas"/Rodrigo Karpat.
Direcional Condomínios | Outubro 2016
Gestor há três anos do Conjunto Residencial Moradas do Campo Limpo, na zona Sul de São Paulo, o síndico Eduardo José Aleixo diz que o serviço de ronda e monitoramento constante das áreas comuns evita o consumo de substâncias ilícitas e do álcool em espaços mais afastados do condomínio. Com quatro torres, 244 unidades e cerca de mil moradores, o Moradas do Campo Limpo possui ampla área (33.231 m2), com jardins, churrasqueiras, quadra etc. Na época em que assumiu o cargo, a atual estrutura de vigilância havia sido contratada e acabara de inibir alguns abusos, inclusive a concentração de jovens que se encontrava regularmente no estacionamento de visitantes para consumir bebidas alcoólicas. De qualquer maneira, Eduardo Aleixo, engenheiro eletricista e professor universitário da área de logística, mobilizou um grupo de moradores para elaborar e aprovar novo regimento interno, atualizando as regras de uso dos espaços, de forma que os moradores respeitem a destinação desses ambientes, seus horários, bem como o direito dos demais condôminos. E quando ocorre algum problema, o diálogo vem antes de eventuais notificações e multas. O síndico observa ainda que a Lei Antifumo, hoje adotada em todo País, contribui bastante para a ação dos gestores. Este foi um dos argumentos que Eduardo Aleixo utilizou recentemente para reter um cachimbo de narguilé que uma turma de adolescentes costumava esconder embaixo de um carro no estacionamento, para consumir o tabaco longe da vista dos familiares. “Eu disse a eles que só entrego aos pais”, destaca o síndico. O narguilé foi encontrado pelos funcionários da ronda. “Esses são orientados a ficarem afastados, mas sempre observando e dando sinal de sua presença, mostrando aos adolescentes que há uma pessoa atenta ao comportamento deles.” Em três anos de gestão, Eduardo Aleixo nunca precisou notificar ou aplicar multas relacionadas ao assunto, resultado que ele atribui a “três ações primordiais”: a observação (sem ingerência); a iluminação das áreas comuns (eliminando pontos de sombras); e um regimento interno aprovado em assembleia, que assim pode respaldar a administração caso haja necessidade de uma ação mais enérgica.
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ADMINISTRAÇÃO
ORIENTE-SE SOBRE O CONSUMO DE DROGAS ENTRE ADOLESCENTES E JOVENS Por Nelson Luiz Raspes / Edição Rosali Figueiredo
Ilustrações: Coronado
POR ONDE COMEÇA O VÍCIO “Muitos pais não têm percebido o que consomem seus filhos. E o início da dependência química é cada vez mais precoce, hoje entre 11 e 12 anos. O álcool é uma droga psicotrópica e funciona como porta de entrada para o consumo das demais. Entre os jovens e adolescentes adictos (dependentes químicos), há registros de consumo de álcool gel, de álcool de produtos de limpeza, de álcool puro diluído em um pouco de água etc.”
PIORA DO QUADRO “Novas substâncias e/ou novas formas de consumo transformaram a experiência do uso de drogas mais devastadora e insana. Exemplos: pingar bebida alcoólica ou LSD diretamente nos olhos ou ferimentos para contato mais imediato com a corrente sanguínea. A Polícia Federal identificou 59 novos tipos de drogas ilícitas (psicoativas) nos últimos três anos, muitas sintéticas, que propõem imitar o efeito alucinógeno do LSD, mas para os quais não se conhece os efeitos concretos sobre a saúde física e mental. Outras formas de se buscar o ‘barato’ são utilizadas hoje, como aspirar pasta de dente, pó de suco e até Coca-Cola pelo nariz, prática que afeta a saúde. Ou, ainda, acender cigarro com esmeril, fumar cotonete, aprender como se prepara cachimbo de crack, e, a que considero uma das mais graves, utilizar metanfetamina. Na forma de cristal, ela pode ser fumada. Metanfetamina na forma de pó é geralmente cheirada, mas pode ser misturada em água e injetada, entre outros.”
CAUSAS POSSÍVEIS “O fenômeno do aumento do consumo de drogas entre os jovens e adolescentes é acompanhado de outros vícios, como da internet, e também da maior incidência de doenças emocionais, como depressão e ansiedade. Algumas dessas ocorrências podem ou não estar correlacionadas em uma pessoa, mas, em geral, há uma causa comum: o distanciamento das relações parentais (pais e familiares), com a perda de empatia e dos laços de afetividade. O excesso de atividades sociais e escolares, além do consumismo, acabam utilizados para substituir a educação pelos valores e a transmissão de referências (o que é fundamental para lhes dar um norte), o que somente se dá por meio do convívio e orientação contínua.”
CONSEQUÊNCIAS PARA O CONDOMÍNIO “Do ponto de vista prático, no condomínio ou na casa do adicto podem ser registrados casos ligados à sua dependência, como furtos (de bicicletas, rádios dos carros, carteiras, celulares etc.), depredações e até agressões físicas. Nos furtos, subtrai-se os objetos para trocá-los por droga ou dinheiro; já os demais casos são gerados pelo desequilíbrio comportamental.”
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PREVENÇÃO
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“Os pais devem sempre acompanhar o desenvolvimento dos filhos, conhecer seus amigos, os locais que frequentam, estimular a prática esportiva ou atividades lúdicas (hobbies), conhecer sua personalidade, angústias e orientá-los de forma construtiva. Devem procurar auxílio especializado quando necessário, assim como os síndicos e demais gestores condominiais. Esses precisam se orientar sobre as abordagens mais indicadas para cada tipo de situação. A dependência química é uma doença incurável, porém tratável e preventiva. Prevenir não é banir a possibilidade do uso de drogas, mas, sim, considerar uma série de fatores para favorecer que o indivíduo tenha condições de fazer escolhas saudáveis.”
SEÇÃO TIRA-TEIMA
SÍNDICO QUER FAZER LOCAÇÃO DE ÁREAS INTERNAS, E AGORA? “Uma das questões mais controvertidas na esfera condominial refere-se à locação das áreas comuns a terceiros estranhos ao local”, afirma o advogado Paulo Caldas Paes. Entre as dúvidas mais frequentes entre os síndicos se encontra a possibilidade de locação da moradia do zelador, conhecida como apartamento funcional e destinada à utilização exclusiva por parte deste funcionário. A seguir, o especialista analisa algumas implicações de eventual mudança de uso do espaço. 1. ALUGAR A CASA DO ZELADOR DEMANDA QUÓRUM ESPECIAL?
Sim, estando devidamente aprovada a nova destinação do local, conforme no item 1, o condomínio figurará como locador.
3. SE HOUVER INADIMPLÊNCIA DO INQUILINO, COMO PROCEDER? O condomínio, representado por seu síndico, deverá propor a ação de despejo e/ ou cobrança de aluguéis, usufruindo dos direitos e deveres relativos à sua condição de locador. No mais, outro aspecto que os condomínios deverão analisar em relação à locação de seus espaços comuns está no devido recolhimento tributário da receita gerada com tais aluguéis. O tema é controverso, necessitando uma análise mais profunda, a qual será apresentada em breve.
PAULO CALDAS PAES É advogado da Ig & Paes advogados, coordenador da Comissão de Direito do consumidor da OAB – Subseção Barueri. Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br.
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Foto Tanio Marcos
Geralmente, as convenções condominiais preveem a destinação exclusiva deste local. Neste caso, se o condomínio desejar locar o espaço, deverá convocar assembleia específica, a qual demanda aprovação de 2/3 dos condôminos (Vide o Art. 1.351 do Código Civil). Entretanto, há uma linha de especialistas em Direito condominial que defende sua aprovação pela unanimidade dos condôminos, baseada na alteração da área comum da edificação.
2. MESMO NÃO SENDO PESSOA JURÍDICA, O CONDOMÍNIO PODE FIGURAR COMO LOCADOR?
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DICA / SEGURANÇA
CFTV, MONITORAMENTO & INTERFONE: ‘OLHOS E OUVIDOS’ PARA CUIDAR DO PATRIMÔNIO
Síndica Ivanir Sobreira: As câmeras representam “olhos que nos ajudam a cuidar do condomínio”
O condomínio acaba de ser entregue no bairro do Tatuapé, área valorizada da zona Leste de São Paulo, com fachada em pastilhas, varandas gourmet, dois subsolos de garagem (comportando de três a quatro vagas por cada uma das 100 unidades, além de depósitos individuais) e infraestrutura moderna de lazer (piscinas coberta e descoberta, quadra, salão de festas, duas churrasqueiras etc.). “O condomínio é muito grande, tem vários ambientes e recursos, precisamos garantir não apenas a segurança patrimonial quanto a proteção desses espaços contra atos de vandalismo”, afirma a síndica Ivanir Sobreira, responsável pela implantação do empreendimento. Ela justifica assim o investimento que vem sendo feito em equipamentos de segurança no local, que recebeu da construtora somente guarita blindada, eclusa no acesso de pedestre e um passa documentos (o controle de veículos veio no pacote, mas foi pago à parte pelo condomínio). Tudo o mais, indispensável à segurança e controle de acesso, está sendo implantado agora: 64 câmeras HD, de alta resolução, onze delas em cada um dos subsolos; monitores na portaria, na administração e, em breve, em cada uma das rampas de acesso às garagens; gravador de imagens; cerca elétrica em alguns perímetros e, na frente do prédio, sensores em infravermelho; intercomunicador e passa pizza na portaria; e, por fim, chaveiros aos moradores para abertura dos portões. Ivanir considera as câmeras parte essencial do sistema – “olhos que nos ajudam a cuidar do condomínio”, a ponto de já ter programado, em
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Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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DICA / SEGURANÇA uma segunda etapa, o complemento com mais 32 unidades, pois ela quer instalá-las em todos os andares, nos halls de serviço. A síndica tem experiência de gestão em outro residencial na região, mas com apenas 52 unidades e 26 anos de vida. Ali, predominam as câmeras analógicas (16), um sistema que se encontra defasado. Essa é a realidade de 60% do mercado brasileiro, diz Marcy José de Campos Verde, consultor de segurança com certificações CPP e ADS, e diretor da Associação Brasileira de Profissionais de Segurança (ABSEG). O especialista cita levantamento realizado pela IMS Research (uma das empresas líderes em pesquisa de mercado e consultoria independente para o setor eletrônico mundial), segundo a qual os demais 40% estão distribuídos entre HD (10%) e IP (30%). O condomínio administrado pelo síndico Paschoal Lombardi Jr. optou pela tecnologia IP na hora de atualizar o CFTV. Localizado na região de Jurubatuba, zona Sul de São Paulo, com seis torres e 36 mil metros quadrados de área, o
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Foto João Shinkadu
CFTV: TECNOLOGIA, FUNÇÕES E SUPORTES VARIADOS
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Consultor Marcy J. de C. Verde: Atualização do CFTV deve seguir critérios
Com certificações CPP (expedida pela ASIS International) e ADS (fruto da especialização em Alta Direção em Segurança pelo Instituto de Pós-Graduação da Universidade Pontifícia Comillas de Madri), o consultor Marcy José de Campos Verde afirma que os condomínios que se encontram em fase de transição da tecnologia analógica do CFTV para versões mais modernas devem antes analisar a infraestrutura instalada, observando se: - O foco das câmaras está correto; - Há objetos obstruindo a visão; - A luz é suficiente e/ou a câmara possui visão noturna (infrared); - A qualidade da imagem visualizada e também gravada é adequada; - O perfil da equipe que faz a visualização e/ou o monitoramento atende às necessidades; - O tempo de armazenamento da gravação no storage (suporte) é suficiente;
DICA / SEGURANÇA condomínio foi implantado em 2009 com câmeras analógicas. “Escolhemos as IP pela qualidade de resolução e facilidade de tratar tudo pela internet”, observa Paschoal. Ele destaca que os modelos possuem lentes diferenciadas conforme o ponto em que estão instalados. Nos elevadores, por exemplo, “o foco é mais fechado, enquanto nas áreas abertas, algumas dispõem de zoom ou mesmo infravermelho para locais que ficam escuros à noite” (o Iepe Golf possui áreas de mata). No perímetro dos acessos ao condomínio, estão dispostas quatro speed dome, acionadas através de joystick, com longo alcance de zoom e ângulo de visão com rotação de 360º. No total, foram instalados 136 equipamentos pelo Iepe Golf, “o que nos permitiu comprovar infrações que não eram vistas e, assim, aplicar notificações e multas”, resume o síndico. Para tanto, o condomínio criou sete pontos de monitoramento ao longo de suas áreas comuns, com três postos de armazenamento, serviço realizado por alguns dos 32 funcionários da área de segurança.
- E se há níveis de acesso (hierarquia, logins etc.) para operar o sistema. Marcy J. de campos Verde ressalta que, “de forma geral, há câmeras com várias especificações e um projeto de segurança visando à sua atualização deverá analisar o ambiente, a infraestrutura disponível, a tecnologia e o suporte técnico necessário (preventivo e corretivo), além dos custos”. O especialista destaca quatro tecnologias disponíveis no mercado, cada qual com suas características de gravação e compatibilidade com suportes de transmissão e monitores, entre outros: CFTV analógico; CFTV HD; CFTV IP (Megapixel); e Câmeras 4K (3840 X 2160 pixels a 30 FPS) (As características dessas versões estão disponíveis no site da Direcional Condomínios. Saiba como acessar o texto ao final desta reportagem).
Para definir qual o ponto ideal para instalação das câmeras, Marcy J. de Campos Verde orienta que sejam verificados os seguintes aspectos: - Se a área é externa ou interna (observando-se os níveis de proteção / IP e IK); - A incidência ou não de luz natural, e em que nível; - O trânsito ou não de veículos (no período noturno, eles estarão com os faróis acesos, o que terá que ser levado em consideração); - O revestimento do piso ou das paredes, pois esse poderá refletir a luz; - Distância, altura e/ou largura da área focada em relação à câmera; - Objetos ou estruturas que possam obstruir o ângulo de visão. Marcy J. de Campos Verde exemplifica: “Os elevadores são áreas pequenas, sem luz natural, mas geralmente têm uma parede espelhada (em alguns modelos) e suas paredes são metálicas”, fatores que interferem na escolha do modelo. Já nas áreas externas, “é importante definir qual o foco da câmara”, que poderá ser “a imagem geral de um
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C A D A L O C A L P E D E UM A C Â M E R A DIFERENTE
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DICA / SEGURANÇA
veículo, de área próxima ou a sua carroceria (focando em algum dano anterior), como também o rosto do condutor etc.”. Outra variação diz respeito aos equipamentos fixos e móveis: “Existem câmaras fixas (o foco é fixo) e móveis (o foco pode ser reposicionado, por meio de um joystick).” Nesta segunda opção, é necessário que haja um operador ou, ainda, que o equipamento esteja integrado a outro sistema, por exemplo, um sensor de alarme perimetral. Nesse caso, quando houver uma ocorrência acionada por alarme, a câmara focará o local, diz Marcy. Entretanto, como este modelo móvel requer mais equipamentos (um motor e o comando, entre outros itens), custa mais do que uma câmera fixa, pondera. Desta forma, sua aplicação é bem específica, arremata o consultor, que ainda cita câmeras fisheye (de 360°), as quais “permitem uma visão de todo um ambiente, mas não possuem alta resolução”. “O CFTV é muito importante e útil (como foco preventivo e reativo), mas por ser um recurso técnico, recomenda-se um projeto preliminar
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Fotos Rosai Figueiredo
MONITORAMENTO: CONTROLE DE “RISCOS”
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As câmeras do circuito interno do condomínio pouco irão auxiliar no controle da segurança se não houver monitoramento, não apenas nas portarias quanto em demais áreas do empreendimento ou acessadas de forma remota, via internet, por prestadores terceirizados. Segundo o representante do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo), o professor e pesquisador Ronaldo Pena, do Grupo de Estudos Técnicos de Segurança (GETS) da Universidade de São Paulo, o síndico, ao contratar empresa externa para o serviço, deverá buscar um prestador “que se importe com a questão de risco e seu controle”, oferecendo os seguintes quesitos: - Um projeto de segurança local assinado por consultor especializado ou técnico da própria empresa de segurança eletrônica e de vigilância; - Implantação dos sistemas por fases, onde contemple sempre a condição de ampliar a prevenção;
DICA / SEGURANÇA
para definir todo o sistema e suas características”, ressalta o consultor. A própria variação dos equipamentos, segundo ele, mostra que é possível adotar soluções híbridas, “mesclando tecnologias, tanto no projeto inicial quanto para um upgrade, uma ampliação ou retrofit” do aparato de segurança do condomínio. (Por R.F.)
Foto Rosali Figueiredo
Discretas, câmeras são dispostas em pontos estratégicos dos condomínios
- Idoneidade e experiência da empresa, com profissionais homologados pela Polícia Federal e, de preferência, detentora do Certificado de Regularidade de Segurança (CRS), expedido pelo Sesvesp; - Equipamentos instalados e monitorados 24 horas, com qualidade e quantidade compatível com o perfil do local; e, por fim, - Uma equipe de apoio externa que seja “capaz de dar o devido atendimento ao condomínio e de acordo com sua necessidade”. A atividade de segurança e vigilância é regulada pela Lei Federal 7.102/1983 e requer registro junto ao Ministério da Justiça. Através do site da Polícia Federal, o Governo mantém canais de consulta pública úteis aos síndicos, como sobre a autenticidade da Carteira Nacional de Vigilante e a lista de empresas com alvará cassado. Ronaldo Pena afirma que o Sesvesp deverá lançar em breve um “programa de prevenção e cidadania, voltado para orientações ao mercado”. (Por R.F.)
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- INTERFONES: Inúmeros serviços têm sido agregados ao sistema de interfone com vistas a agilizar a interlocução entre portaria e condôminos. Há desde aparelhos com visores para que o morador identifique a imagem de quem está aguardando sua autorização para entrada no prédio, até dispositivos como “pega trote” e “não perturbe”. Saiba mais na reportagem sobre “interfones, alarmes e cerca elétrica”, edição de novembro de 2015, no link “Revistas”, do endereço acima; - MODELOS DE CÂMERAS: No link da edição deste mês, acesse o texto do consultor Marcy José de Campos Verde. PRÓXIMA EDIÇÃO: CERCAS, ALARMES & PROTEÇÃO PERIMETRAL
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DICA / ILUMINAÇÃO, LED & LUZ DE EMERGÊNCIA
Foto Rosali Figueiredo
LED GANHA ESPAÇO EM PROJETOS DE RETROFIT
Síndico e luminotécnico Rogério Garcia: “O LED não é mais futuro, é presente, veio para ficar”
O Inmetro alongou neste ano os prazos originalmente contidos na Portaria 144, de 13 de março de 2015, relativos à distribuição e comercialização das lâmpadas LED conforme novos parâmetros técnicos. O Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia estimou períodos distintos até que se interrompa definitivamente, em princípios de 2018, a venda de produtos sem selo Inmetro e certificação do órgão no País. De qualquer maneira, já a partir deste mês de outubro os fabricantes e importadores não mais poderão lançar no mercado materiais fora da normatização. Para o síndico Rogério Garcia, especialista luminotécnico, palestrante e defensor do LED, toda essa regulamentação é importante para sedimentar de vez a presença da tecnologia nos condomínios. “O LED não é mais futuro, é presente, veio para ficar”, aposta. Garcia afirma que uma das mais importantes determinações técnicas do Inmetro já está presente no mercado: “As características de formato e tamanho dos produtos já estão compatíveis com a luminárias”, exemplifica. Outra mudança é que os materiais certificados trazem a relação correta entre consumo e lúmens (unidade de medida do fluxo luminoso).
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ECONOMIA E SUSTENTABILIDADE
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O síndico e especialista recomenda o investimento no LED, pela redução do consumo de energia e sustentabilidade, mas ressalva que seu custo é elevado. Por isso, “tenham muito cuidado para não comprar gato por lebre”, alerta. Gestor do residencial Splendor Tatuapé, localizado na Zona Leste de São Paulo, ele conta que o empreendimento é hoje “100% LED”, substituição processada nos últimos dois anos no empreendimento de duas torres e 108 unidades. Segundo Garcia, os principais benefícios da tecnologia residem, entre outros, na: - Queda da conta de eletricidade (cerca de dez vezes), menor gasto com manutenção e durabilidade maior (cerca de oito vezes); - Ausência de emissão de calor ou radiação ultravioleta e infravermelha; - Facilidade de instalação (pois possui lâmpadas sem drives ou reatores); - Acendimento automático; - Possibilidade de reciclagem; - Flexibilidade no uso de cor e de automação (dimerizável, com regulação da intensidade de brilho). continua na próxima página...
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DICA / ILUMINAÇÃO, LED & LUZ DE EMERGÊNCIA COMPARATIVO DE CONSUMO DAS LÂMPADAS
Fonte Rogério Garcia /Arte Spazyo
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TROCA SEGURA: TIRE SUAS DÚVIDAS Eng. Rodrigo Vieira: Troca demanda cuidados Foto Rosali Figueiredo
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Entretanto, nem todos os ambientes comportam o LED, a exemplo das quadras poliesportivas, aonde os refletores com vapor metálico ainda são mais eficientes, diz. Segundo Garcia, um retrofit baseado no LED deverá visar pontos com lâmpadas fluorescentes, halógenas e incandescentes, dando-se prioridade aos locais de maior consumo de energia. A luz de emergência também poderá entrar nesse escopo, a exemplo do trabalho realizado no Splendor Tatuapé. “Mas existem porcarias”, observa. O síndico revela que o primeiro lote adquirido para o condomínio, com 200 unidades, “durou apenas 30 dias” e foi substituído pelo fornecedor. “As lâmpadas LED de emergência foram lançadas para durar e economizar mais, porém, o que manda aí é a bateria interna, autocarregável, que possui o efeito memória. É importante que a cada três meses o condomínio as desligue durante seis a oito horas, para que descarreguem totalmente. Depois, ao ligá-las novamente na energia, elas serão carregadas. A bateria precisa ter a oportunidade de trabalhar”, orienta. O síndico Paulo Lima, do Condomínio Edifício Boulevard, na Bela Vista, optou pela substituição gradual das lâmpadas por LED, incluindo as de emergência. A mudança foi iniciada neste ano e já está concluída na garagem, onde houve troca das luminárias; substituiu-se as calhas de duas lâmpadas de 40 W cada por uma LED com luminescência equivalente. O investimento visa a economizar energia, já que o condomínio realizou a automatização da portaria, com previsão de aumento do consumo. A expectativa é concluir o projeto neste ano. De qualquer maneira, o valor da conta já baixara de R$ 1.051,44, em março passado, para R$ 889,88, em agosto. “Ele vem caindo gradualmente conforme faço as trocas, então, acredito que nos próximos dois meses teremos o montante da economia real”, finaliza o gestor. (Por Rosali Figueiredo)
DICA / ILUMINAÇÃO, LED & LUZ DE EMERGÊNCIA O engenheiro civil Rodrigo de O. Vieira, que desenvolve projetos de LED em condomínios, observa que o retrofit da iluminação comporta particularidades a serem consideradas pelos síndicos, como: a troca ou não de calhas; possíveis queimas das lâmpadas causadas pela oscilação de energia; e incompatibilidade com os antigos sensores de presença. “Não recomendo instalar LED em calhas antigas pois geralmente os conectores (plug) apresentam fuga de corrente e isso faz queimar as lâmpadas”, pontua. Também as oscilações de energia podem queimar o LED, em correntes acima de 240 volts, aponta o engenheiro, lembrando que, nesses casos, o condomínio deverá comunicar o fato à concessionária de energia. Quanto aos sensores de presença, ele explica que a maioria dos dispositivos instalados ocasiona fuga de energia. O analista de produtos Vinícius Teixeira, que trabalha em um dos principais fabricantes do setor, acrescenta demais recomendações: - Todas as lâmpadas são substituíveis por LED? “As principais lâmpadas utilizadas em residências e condomínios possuem modelos equivalentes com tecnologia LED.” Mas é preciso conferir essas equivalências com a tecnologia anterior, destaca o analista. O Programa Brasileiro de Etiquetagem (PBE) exige que os dados comparativos estejam na embalagem. “Antes da publicação da portaria do Inmetro, somente alguns fornecedores informavam na embalagem o fluxo luminoso e a paridade com a incandescente. A partir de outubro deste ano, os fabricantes e importadores poderão comercializar apenas lâmpadas LED com o selo do Inmetro.” - Troca das calhas e fuga de corrente Tudo depende da forma como for realizada a instalação. Para o funcionamento correto da lâmpada de LED em uma estrutura anterior, é preciso que “todos os cabos e equipamentos auxiliares desnecessários” sejam removidos, “efetuando a ligação de maneira correta”. “Equipamentos auxiliares esquecidos ou deixados nas luminárias e, às vezes, desligados somente das bases das luminárias e não da rede, podem gerar fuga de corrente”.
- O LED é ecoeficiente? “Um dos grandes diferencias do LED é o fato de ser mais eficiente se comparado às tradicionais tecnologias como incandescentes, halógenas e fluorescentes, gerando uma economia de energia considerável. Mas, além deste fato, no processo do LED, ao contrário da lâmpada fluorescentes, não é utilizado chumbo ou mercúrio, ambos nocivos ao meio ambiente. Dessa forma, podemos dizer que sim, o LED é uma excelente tecnologia ecoeficiente.” (Por R. F.)
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- Confira diferentes modelos disponíveis no mercado, através de duas matérias publicadas no link “Revistas”, edição de abril de 2015. Acesse os textos no endereço acima a partir do texto "Elétrica: Lâmpada LED amplia presença nos condomínios”. PRÓXIMA EDIÇÃO: CONTROLE DE PRAGAS
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- Compatibilidade com sensores de presença “Alguns modelos de sensores de presença podem apresentar incompatibilidade com o LED, pois, alguns minutos depois de desligado, ainda existe uma corrente residual no circuito e, como este funciona com baixa corrente, isso acaba acionando a lâmpada, fazendo-a piscar. Dessa forma, em alguns casos é recomendada a troca do sensor de presença por um que tenha uma corrente residual muito próxima a zero.”
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DICA / cobertura
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Foto Rosali Figueiredo
PROTEÇÃO COM LEVEZA E TRANSPARÊNCIA NAS ÁREAS COMUNS
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Os condomínios estão aderindo em peso ao policarbonato e vidro no fechamento e proteção de áreas comuns, a exemplo de acessos, churrasqueiras e espaços gourmet, além do envidraçamento das varandas. São materiais marcados pela leveza, que embutem características como: facilidade na manutenção e limpeza; transparência; possibilidade de uso de estruturas retráteis e flexíveis; e propriedades (em alguns casos) termoacústicas. O síndico Marcos Bernardini, do Condomínio Acclimare Residence, localizado na Aclimação, bairro da região Centro-Sul de São Paulo, apostou recentemente na cobertura em policarbonato de todas as passagens da portaria do prédio em direção ao hall social, incluindo a rampa de acessibilidade (Fotos). “A decisão foi tomada por conta da comodidade e também da parte estética”, explica o gestor, ressaltando que o empreendimento entregue há cerca de cinco anos, com torre única, 74 unidades e lazer completo, recebe, no momento, investimentos em melhorias. Foi o caso da cobertura, contratação aprovada pela assembleia dos condôminos. A execução foi rápida e sem quebras ou maiores transtornos, observa. Segundo Bernardini, o condomínio contratou arquiteto para observar a adequação da proposta de cobertura feita pela empresa responsável pelos serviços em relação à concepção arquitetônica do prédio. O profissional também acompanhou o processo de instalação. “O arquiteto propôs uma largura maior da cobertura sobre as passagens”, observa. O síndico diz que a presença de um especialista dá mais segurança ao condomínio para escolher o modelo, materiais e estruturas. Um detalhe do projeto do Acclimare chama atenção: além dos acessos, as coberturas de policarbonato foram instaladas sobre o pergolado da churrasqueira, seguindo tendência crescente entre os condomínios que dispõem dessas estruturas. É o caso do Plaza Athenee, de São Caetano do Sul, onde a síndica Ana Josefa Severino optou pelo vidro nos pergolados existentes no entorno da portaria e na churrasqueira.
Foto Rosali Figueiredo
DICA / cobertura
Foto Rosali Figueiredo
O QUE & COMO CONTRATAR?
Para o arquiteto Fábio Zeppelini, mestre em Arquitetura, Urbanismo e Tecnologia pela Universidade Técnica de Delft, na Holanda, boa parte dos condomínios ainda comete erros na hora contratar um serviço de cobertura. “Na maioria das vezes, infelizmente, acabam sendo ‘puxadinhos’ destituídos de um projeto arquitetônico.” Conforme avalia, o desembolso de um projeto “é muito baixo em relação ao que se vai gastar com a obra e os síndicos devem se conscientizar que esse também é um investimento, não um gasto!”. Professor do curso de Arquitetura da FAAP (Fundação Armando Álvares Penteado), Fábio Zeppelini, destaca, a seguir, aspectos que apresentam relevância em um projeto de cobertura: - Design (curvo, retilíneo etc.): A escolha dependerá da linha arquitetônica do edifício, a qual deverá ser estudada por um profissional habilitado, para que “a proposta remeta à melhor solução em termos estéticos, técnicos e de custo”; - Materiais (policarbonato fixo, retrátil, vidro, lona etc.): Cada ambiente pede uma solução diferenciada, pois esses produtos têm “sua propriedade específica, além do custo”. Exemplo: os vidros termoacústicos exigem investimento elevado e devem ser utilizados em determinadas situações, “de acordo com a necessidade do projeto”. Por exemplo, o síndico Marcos Antonio Masteguim, do Condomínio Edifício Salto Grande, no bairro da Pompeia, pretende implantar uma nova área de churrasqueira em espaço livre aberto, ao lado da quadra poliesportiva. Nesse espaço, o arquiteto contratado, Flavio Cunha, propôs uma estrutura em pergolado coberta com material transparente mas térmico, de forma a evitar calor excessivo aos usuários, principalmente no período diurno. (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO
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Arquiteto Fábio Zeppelini: Contra os “puxadinhos”
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COLUNA
O MEU CONSELHO IGNORA O BALANCETE, E AGORA? Por Paulo Fontes
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o balancete mensalmente, visando assegurar que as notas fiscais tenham sido devidamente distribuídas e alocadas nas contas contábeis corretas, afim de manter os números da Previsão Orçamentária dentro do estabelecido, é uma tarefa primária que deve ser regularmente observada por todo condomínio. Essa é uma prática que ajuda ainda a assegurar a saúde financeira local, a qual está intimamente ligada ao bolso dos moradores, assim como agrega valor aos seus imóveis. Ninguém vai querer comprar um apartamento ou casa em um condomínio que esteja com o caixa negativo há tempos e onde inexista uma política correta de administração do Fundo de Reserva (fato que impossibilita a realização de obras importantes). Muitos, porém, não adotam o procedimento, quer pelo Síndico ou mesmo pelo Conselho Fiscal, cuja obrigação fundamental é garantir a correção e exatidão das contas. Apesar disso, eles não se atêm à prestação de contas mensal, ao Balancete em si. Não analisam as pastas e/ ou os arquivos gerados pelas Administradoras. Alguns só têm o hábito de analisar as contas em maior detalhe às vésperas de uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) convocada para aprovar o exercício anterior e a Previsão Orçamentária para o seguinte. Isso faz com que a qualidade dos números finais fique deteriorada. Como o País atravessa momentos difíceis, de retração na produção, aumento da inflação e consequente queda no nível de emprego, não se pode negligenciar com a arrecadação. Os síndicos lidam hoje com a inadimplência crescente, o que gera problemas para o cumprimento dos contratos mensais e pagamentos de forma geral. Desta maneira, entender claramente o Balancete se torna, mais do que nunca, condição sine qua non para uma boa gestão financeira. Através da análise do Balancete, podemos adotar medidas corretivas relacionadas à: • Revisão dos Contratos: renegociando os valores contratuais vigentes e/ou os índices a serem aplicados no reajuste (IGPM ou dissídio das categorias); • Revisão dos Funcionários Orgânicos: verificando a real necessidade do contingente de funcionários próprios, através da readequação dos papéis e funções de cada profissional;
Foto Rosali Figueiredo
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Analisar
• Análise de despesas básicas: analisando a relação custo e benefício de contratos; • Contas de Consumo: reduzindo o consumo de água, gás e eletricidade das áreas comuns, por meio de campanhas de conscientização ou adoção de materiais sustentáveis como lâmpadas LED.
A análise mensal do Balancete nos auxilia nessa tarefa de reorganizar o padrão de gastos e equilibrar as contas, a exemplo do que temos realizado no condomínio em que sou síndico. Ao iniciarmos há dois anos nossa gestão, nos deparamos com um legado de gastos superiores à arrecadação. Porção substancial de nossa reserva era então consumida pelas despesas regulares, o que já nos impusera dois reajustes consideráveis das taxas condominiais. Por isso, estabelecemos a meta de sanearmos as finanças em prazo máximo de dois anos, formando caixa em Conta Ordinária, além do Fundo de Reserva. O objetivo foi alcançado em um ano, através de várias ações, entre elas, a adoção da atual metodologia de análise dos Balancetes e Pastas: ela é feita inicialmente por uma Auditoria Externa; depois, a Administradora corrige eventuais apontamentos feitos nesse processo; somente então é realizada sua verificação pelo Conselho Fiscal. Os conselheiros, por sua vez, se revezam na análise dos recolhimentos tributários, pagamentos, contratos, distribuição das contas, orçamentos das compras realizadas no período etc. E ao longo do próprio mês, extraímos do sistema prévias do Balancete Mensal, com o objetivo de verificar o Orçado versus o Realizado, garantindo lisura e transparência ao processo.
PAULO FONTES Especialista em Sistemas de Informação com MBA em TI pela USP, Gerente de Tecnologia da Informação para a América do Sul em uma multinacional, e síndico do Condomínio Portal Domínio Marajoara, na zona Sul de São Paulo. Mais informações: paulo_fontes@hotmail.com.
ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS (QUADRAS), AMORTECEDOR DE IMPACTO, árvore (poda)
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BOMBAS, BOMBAS DOSADORAS, CADEIRA, CAIXA D’ÁGUA (CONTROLE DO NÍvel de água), CONTROLE DE PRAGAS
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COBERTURA, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ELEVADOR (acessibilidade)...
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ELEVADOR
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ELEVADOR
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FITNESS
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fitness, gerador, iluminaçÃO
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HIDRÁULICA, INCÊNDIO, IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE
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INTERFONE...
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INTERFONE, MANUTENÇão predial, perícia predial, portão
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muro de vidro, pintura predial...
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PINTURA PREDIAL
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL
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SERRALHERIA, PISO, PLAYGROUND
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SISTEMA DE SEGURANÇA
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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO ...
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