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Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Arte Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
Caro Leitor, A edição de junho apresenta-lhe uma consolidação da legislação e da principal norma técnica relativa à acessibilidade e mobilidade reduzida. Dispositivos recentemente lançados no País reforçam o compromisso que os condomínios têm, quando em reforma ou retrofit das áreas comuns, de assegurar pelo menos uma rota acessível às suas instalações e equipamentos. E no site da Direcional, o leitor poderá conhecer em detalhes as interferências que deverão ser feitas, em termos de rampas, corrimãos, sinalização, abertura de portas etc., em guia preparado pela arquiteta e urbanista Guiomar Leitão (Saiba como chegar a todo esse material online a partir de orientações contidas no final da pág. 10). Outra reportagem importante para os condomínios é a de sustentabilidade, aqui não tanto pelo imperativo legal, mas como uma responsabilidade que a sociedade possui de preservar o meio ambiente, até como forma de garantir a vida das gerações futuras. Há várias frentes de ações possíveis nessa área, conforme mostram o texto e artigos complementares disponíveis em nosso site (Confira ao final da pág. 14). Ainda: uma iniciativa exemplar poderá ser observada na matéria da pág. 6, que traz a experiência da síndica Cecília Helena Silva, do Condomínio Celebration, em relação à coleta seletiva. Síndicos e gestores podem contribuir muito para a melhora da qualidade de vida, recorrendo às inúmeras prerrogativas, recursos, instrumentos e tecnologias que dispõem. Claro que eles dependem do esclarecimento, conscientização e apoio dos condôminos. Para isso, as páginas da Direcional retornam anualmente ao tema, em celebração ao 5 de junho, Dia Mundial do Meio Ambiente, para renovar todo esse acervo de informações. Este é mais um serviço que lhe prestamos com cuidado e carinho, através de uma edição especial, que contém outros temas de seu grande interesse. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
NOVO CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DE S.P. – CAPITAL O que muda na gestão das reformas nos condomínios Através da Lei 16.642/17, sancionada em maio passado, o município de São Paulo tem novas diretrizes para as reformas e construções de suas edificações. Leia no site da Direcional Condomínios as principais alterações em relação à lei anterior, de 1992. Essas medidas entrarão em vigor no próximo dia 9 de julho, depois da publicação de um decreto regulamentador.
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Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
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04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ............................ Derrubando Barreiras 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Síndico, Conte sua História! .......................................................... Coleta seletiva 07. Seção Tira-Teima: ......... Condomínio pode resgatar créditos da Nota Fiscal Paulista? 08. Capa: ................................ Acessibilidade & Inclusão, porque abraçar essa bandeira 12. Administração:.................................. Sustentabilidade ao alcance dos condomínios 15. Seção Tira-Teima: ................................. A luz piloto em seu prédio está adequada? 16. Dica: ........................................... Fachada: Estratégias para a contratação de obras 22. Dica: ................................................................................................... Terceirização: Portaria 26. Coluna: ........................................... Há consumo de drogas entre meus vizinhos, e agora? 27. Dica: ...................................................................................... Hidráulica: Economia
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
O LUXO DO “LIXO”: GESTÃO DA COLETA SELETIVA O Condomínio Celebration resolveu bancar projeto sustentável na área, uma iniciativa da síndica Cecília Helena Silva apoiada pelo conselho. O “lixo” reinserido na cadeia produtiva gera renda mensal às cooperativas e valiosos ganhos ambientais.
Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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“Essa demanda entra para a conta ordinária do condomínio como serviço indispensável, hoje ninguém fala em tirar a coleta seletiva do ‘lixo’ daqui.” (Síndica Cecília Helena Silva)
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O Condomínio Edifício Celebration completou, no mês passado, dois anos de um programa diferenciado de gestão da coleta e descarte do “lixo” gerado por suas 400 unidades, a um custo mensal de R$ 2.400,00, que tanto a síndica Cecília Helena Silva quanto os conselheiros decidiram incorporar às despesas ordinárias, hoje com apoio dos moradores. Residencial ocupado desde 2011, o Celebration está localizado na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, e precisava fazer uma gestão profissionalizada de todos os resíduos produzidos diariamente pelos apartamentos. Afinal, como um imperativo da renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), era necessário retirar as lixeiras dos andares e armazenar satisfatoriamente todo esse volume até o dia e horário da coleta urbana. A síndica, no entanto, queria também garantir uma destinação correta aos materiais reaproveitáveis. Houve três tentativas infrutíferas de inserir o condomínio na rota da coleta seletiva da Prefeitura. Até que surgiu a possibilidade de se estabelecer o contrato com o Instituto Muda, que passou a fazer a retirada dos recicláveis três vezes por semana. Mas o projeto vai além e procura assegurar uma separação adequada, de forma que os materiais sejam efetivamente reaproveitados pela cadeia produtiva. Por isso, os recicláveis não podem ultrapassar o limite de 10% de rejeitos. Todo papelão, papel, vidro, tetrapak, metal e plásticos separados devem estar livres da sujeira grossa, de restos orgânicos, e não podem ser misturados a produtos não reaproveitáveis, como embalagens laminadas, cartelas de medicamentos, lixos sanitários ou isopor. Para o sucesso do programa, o Instituto realizou treinamento com moradores e auxiliares (46 horas no total), distribuiu material informativo e forneceu diferentes tipos de coletores ao condomínio (para orgânicos, recicláveis e centrais de coleta de óleo, pilhas, baterias e eletrônicos). A empresa fez plantão de dúvidas e agora produz relatórios periódicos sobre
a qualidade do material separado pelos moradores. Por exemplo, conforme balanço de dezembro de 2016, o Celebration apresentava no período apenas 3% de rejeitos entre os recicláveis. Do ponto de vista monetário, os dados também são positivos. Mesmo que a renda gerada pela coleta seletiva do Celebration, de R$ 1.903,79 ao mês, seja ainda cerca de 20% inferior ao custo do programa, os “dividendos” ambientais exibem números relevantes: um mês de reaproveitamento do papel e do papelão pelos condôminos do Celebration evita o corte de 155 árvores no período. Ou, ainda, todos os recicláveis geram em um ano uma economia de energia “capaz de abastecer um apartamento com 4 moradores por 33 anos”. Já a economia de água é suficiente para abastecer “o consumo de um indivíduo adulto por 155 anos”, indica o relatório. Por fim, há o ganho social: o montante gerado pela coleta seletiva ajuda a remunerar os trabalhadores das cooperativas. “Queremos nos livrar do ‘lixo’ de forma sustentável, pois precisamos gerar coisas que garantam a qualidade de vida de todos”, arremata a síndica Cecília Helena Silva.
SAIBA MAIS Contatos com a síndica Cecília Helena Silva: sindico@condominiocelebration.com.br.
SEÇÃO TIRA-TEIMA
CONDOMÍNIO PODE RESGATAR CRÉDITOS DA NOTA FISCAL PAULISTA? No dia 17 de maio passado a síndica Kelly Remonti resgatou, pela primeira vez, os créditos relativos à Nota Fiscal Paulista, programa criado em 2007 do governo de São Paulo, restituindo aos consumidores até 20% do ICMS efetivamente recolhido nas aquisições de produtos, bens e serviços. Saiba como funciona.
O tipo de pessoa jurídica que pode ser beneficiada pelo programa encontra-se no Art. 2º, Parágrafo 1º, da Lei 12.685/2007, incluindo os condomínios edilícios. Assim que soubemos, consultamos a plataforma da Nota Fiscal Paulista e observamos que os créditos vinham sendo atribuídos ao CNPJ do condomínio. A partir daí, providenciamos o cadastro e criamos uma senha de acesso para solicitar seu depósito na conta do condomínio.
2 – COMO CADASTRAR SENHA E TER ACESSO AOS CRÉDITOS?
Foto Rosali Figueiredo
O síndico ou o seu representante deve seguir as instruções do site e apresentar pessoalmente os documentos exigidos em um posto fiscal da
Secretaria da Fazenda Estadual [consulte as instruções e os endereços no site http://www.fazenda.sp.gov.br/regionais/sp.asp]. No geral, os documentos são a ata da assembleia da eleição da atual gestão, procuração (no caso de ir o representante), documento da constituição do condomínio, cartão do CNPJ e comprovação da conta corrente em nome do condomínio.
3 – TENHO DIREITO AOS CRÉDITOS ANTERIORES AO CADASTRAMENTO? O condomínio terá acesso aos créditos dos últimos cinco anos. Em nosso caso, conseguimos resgatar R$ 2.600,00 à título dos valores acumulados por 60 meses até o primeiro semestre de 2016. Essa soma já tem um destino: o Fundo de Reservas do condomínio. E estará em nossa prestação de contas.
Kelly Remonti É síndica do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. Formada em Administração de Empresas com ênfase em Finanças, possui MBA em Logística Empresarial pela FGV. É Consultora Financeira e assumiu o mandato do Top Village, em primeira gestão, em outubro de 2011. Mais informações: kellyremonti@hotmail.com.
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1 – PESSSOAS JURÍDICAS PODEM SE BENEFICIAR DO PROGRAMA?
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Arte: Coronado
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ACESSIBILIDADE & INCLUSÃO, PORQUE ABRAÇAR ESSA BANDEIRA Um Estatuto Federal, leis estaduais, municipais e normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) determinam que haja ao menos uma rota acessível nas áreas comuns dos condomínios (construídos a partir de 2004 ou reformados) e possibilidade de uso universal de seus equipamentos. Por Rosali Figueiredo
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A síndica Stalina de Carvalho Gama foi voto vencido
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nas discussões em assembleia quando propôs contratar projeto de acessibilidade para o condomínio de quase 40 anos onde reside, no bairro da Bela Vista, em São Paulo. Já o síndico Antonio Caramuru de Lima Filho, morador de um dos empreendimentos mais novos da Vila Augusta, em Guarulhos (Região Metropolitana de São Paulo), demonstra satisfação com o salão de festas recém-ampliado e reformado em sua gestão, agora com portas acessíveis. Apesar de haver no local banheiros feminino e masculino entregues dentro das regras da acessibilidade, pessoas com mobilidade reduzida tinham dificuldades para adentrar o salão de acordo com o projeto executado pela construtora. “A acessibilidade é um processo contínuo, não para nunca. Procuramos ter uma visão empática com os moradores, observando suas necessidades”, afirma Antonio. Ou seja, o síndico procura antecipar os próximos passos ou investimentos, de forma a ir adequando as áreas comuns conforme o perfil de uso. Auxiliado pela consultora Fernanda Françozo da Silva, Antonio acaba de construir dois banheiros acessíveis na área da piscina e pretende verificar se a rampa da entrada de pedestres do condomínio deve dispor de corrimão, em atendimento à norma técnica, bem como se alguns acessos devem receber sinalização em braile. Ele foi eleito para o cargo em fevereiro de 2016 e, desde então, vem realizando (ou negociando com a construtora) muitos ajustes no empreendimento. A consultora e também síndica profissional Fernanda Françozo destaca que a ausência de itens obrigatórios em prédios mais novos pode gerar ação judicial de moradores contra o síndico e/ou o incorporador, a exemplo de caso que ela vem acompanhando em outro condomínio de Guarulhos. Ali, a construtora não entregou banheiros acessíveis no salão de festas, o síndico não tomou
providências contra isso e um condômino teve ignoradas solicitações de adequações feitas ao gestor via email. Quando o morador foi utilizar o local, seu pai, cadeirante, sofreu uma queda, incidente que originou uma demanda judicial. Já no caso da síndica Stalina Gama, a dificuldade encontrada é justamente contrária, alguns dos condôminos é que apresentam resistências a qualquer atualização. Sensibilizada pelas dificuldades concretas que seu condomínio impõe, especialmente no acesso de pedestres, ela implantou no final do ano passado um corrimão de apoio na escadaria que liga a calçada da rua ao gradil e portões (a topografia da rua apresenta longo aclive), segmentando-a em duas partes. O corrimão gerou contrariedade entre moradores, que querem liberdade para subir ou descer os degraus em qualquer direção ou sentido. Com duas torres e 120 unidades, o Condomínio Villa Magna e Villa Real sequer dispõe de rampa e, além de rejeitar a acessibilidade em assembleia, registrou em pouco tempo 20 reclamações no livro de ocorrências contra mudanças na escadaria.
PARÂMETROS Os cenários de ambos residenciais demonstram que a inclusão e acessibilidade tateiam uma zona de obscuridade, marcada pela confusão, contradições e muitas lacunas. No condomínio atualmente administrado pelo síndico Antonio,
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Síndica de prédio com quase 40 anos, Stalina Gama (Foto à esq.) enfrenta resistência para adequações. Antonio Caramuru e Fernanda Françozo, por sua vez, têm a ABNT NBR 9050/2015 como guia para tornar áreas comuns acessíveis
Fotos Rosali Figueiredo
O PLANEJAMENTO DA ACESSIBILIDADE
Rampas de acesso implantadas pelo Condomínio Top Village (Fotos acima), localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. A síndica Kelly Remonti diz que as adaptações vêm sendo programadas conforme o planejamento de manutenção e modernização do residencial. Entre 2015 e 2016, aproveitou-se a necessidade de atualizar a estrutura de segurança e portaria para implantar uma rampa de pedestres e novos portões (um investimento de R$ 300 mil). Até mesmo a calçada na via pública foi adequada à norma técnica de acessibilidade. Posteriormente, foi instalada a rampa no playground. Neste ano, os olhares se voltam para o setor da piscina, onde há necessidade de se combater infiltrações. O condomínio aproveitará para instalar a rampa e estima o custo dos serviços em R$ 150 mil. Depois, serão adaptados banheiros do salão de festas e da churrasqueira. “Fazemos em etapa. O planejamento e intervenção são discutidos e votados em assembleia”, afirma Kelly. (Por R.F.)
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Fotos Rosali Figueiredo
por exemplo, as duas torres, com cem unidades cada, não dispõem de elevadores com acesso a nenhum dos três subsolos de garagem. O condômino precisa se deslocar até a vaga no subsolo através do térreo, em área externa descoberta, pegando um único elevador que serve o estacionamento, quase no fundo do terreno do empreendimento. Segundo a arquiteta e urbanista Guiomar Leitão, mesmo que não haja ilegalidade no projeto executado pela construtora (é preciso observar o que dizem as leis daquele município), sua configuração destoa frontalmente dos princípios da acessibilidade e mobilidade. Em termos de São Paulo, Capital, valem leis e regras previstas nos principais dispositivos abaixo, destaca a especialista: - A Lei Federal 13.146/2015, conhecida como Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência ou Estatuto da Pessoa com Deficiência. O dispositivo atende não apenas às necessidades dessas pessoas como daquelas com mobilidade reduzida (idoso, gestante, lactante, pessoa com criança de colo e obeso); - O Decreto Federal 6.949/2009, pois promulga a Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência e seu Protocolo Facultativo, assinados em Nova York, em 2007. O Decreto representa o compromisso do Brasil com a ONU (Organização das Nações Unidas); - O Decreto Federal 5.296/2004, que regulamenta as Leis 10.048/2000 (sobre atendimento prioritário) e 10.098/2000 (estabelecendo normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade). O Decreto remete ao atendimento das normas técnicas da ABNT, dando-lhes força de lei; - A norma técnica ABNT NBR 9050/2015 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas), principal parâmetro adotado pelas leis (Há outras normas da ABNT que tratam de acessibilidade em relação a equipamentos e instalações); - A legislação do Município de São Paulo, a partir do Código de Obras e Edificações de 1992 (Lei 11.228) e de outras leis correlatas, como o Decreto 45.122/04 etc.; e, - A Lei 16.642, de 9 de maio de 2017, sancionada pelo prefeito João Doria Junior, que institui o futuro Código de Obras e Edificações e que passará a vigorar em julho de 2017.
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COMO SABER SE O PRÉDIO É ACESSÍVEL?
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balizadores que sirvam como guias aos portadores de deficiência visual. Outra dificuldade está na implantação de mapas táteis e sinalizações que orientem a localização das torres e equipamentos de um condomínio, explica Guiomar. Conforme a versão 2015 da NBR, a sinalização deve agora contemplar o princípio dos dois sentidos, conforme a Tabela 1 do item 5.2.7, exceto aquela relativa à emergência (esta precisa atender a forma visual, sonora e tátil simultaneamente). “O síndico precisa ter o apoio de um profissional especializado para fazer um diagnóstico e saber o que cobrar de uma construtora ou de um projeto de acessibilidade”, orienta. A edificação às vezes demanda adaptações complexas, mas existem também soluções simples, completa (O site da Direcional Condomínios traz um Guia atualizado pela arquiteta, destacando os principais pontos da ABNT NBR 9050/2015; sabia como acessá-lo ao final desta página). Para Elias Nunes da Silva, fornecedor que atua no mercado de pisos táteis e sinalização visual, “falta muita adequação aos condomínios”. Em sua carteira de clientes, somente 10% provém da área residencial. “Os gestores devem colocar isso em discussão, buscar um consenso do condomínio e não esperar que o Poder Público ou o Judiciário tomem a iniciativa, porque aí o custo será bem maior”, alerta. (Por R.F.)
Fotos Rosali Figueiredo
As edificações cujos projetos tenham sido aprovados depois da publicação do Decreto-Lei Federal 5.296/2004, o qual regulamentou a então Lei de Acessibilidade (incorporada agora pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência), precisariam atender minimamente aos quesitos desta legislação e das normas técnicas, aponta a arquiteta e urbanista Guiomar Leitão. Guiomar já integrou a Comissão Permanente de Acessibilidade da Prefeitura de São Paulo e coordenou o Grupo de Trabalho de Acessibilidade do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB/SP). Segundo a especialista, também os moradores de prédios reformados ou que passaram por retrofit em suas áreas comuns deveriam ser contemplados por rotas, sinalizações e equipamentos acessíveis. “Entretanto, o Brasil está atrasado na acessibilidade tanto na área urbana e equipamentos públicos, quanto nos empreendimentos e residências”, avalia. Mesmo as construtoras que contratam projetos de acessibilidade para novas edificações acabam não os executando integralmente, afirma. E a tarefa não é simples. Somente a ABNT NBR 9050/2015 contém 148 páginas, boa parte das quais com detalhamentos técnicos que exigem análise criteriosa. Como saber, por exemplo, quando uma rampa está com a inclinação adequada? Ou se os complementos necessários para as rampas estão instalados de acordo? De outro modo, alguns ambientes exigem piso tátil (o qual terá uma norma específica da ABNT), enquanto outros dispensam essa necessidade se tiverem
Banheiro feminino acessível do Condomínio Reserva Augusta
direcionalcondominios.com.br
- Um guia atualizado de acessibilidade, preparado pela arquiteta e urbanista Guiomar Leitão; - O artigo “Acessibilidade, uma responsabilidade de todos”, do advogado Cristiano De Souza Oliveira; - Demais textos do site sobre calçadas acessíveis e a experiência do Condomínio Top Village, entre outros. Acesse os links através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Junho - Ed. 224.
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O Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal 13.146/2015) foi publicado em julho de 2015 e passou a valer seis meses depois, em janeiro de 2016, afirma o advogado Alexandre Callé, que tem representado condôminos em ações que cobram responsabilidades de empreendimentos e/ou gestores no atendimento à acessibilidade. Segundo Alexandre, o Estatuto consolida inúmeros dispositivos federais anteriores, incluindo a Lei da Acessibilidade (10.048/2000) e o Decreto-Lei que a regulamenta (5.296/2004). Entretanto, o mais importante, é que ele “consagra princípios da Constituição Federal em relação às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida e dificuldades de locomoção (como idosos, gestantes, lactantes etc.)”. O advogado esclarece que a legislação federal estipula “direitos”, enquanto as municipais deverão mostrar como fazer, estabelecendo “regras de atendimento às diretrizes do Estatuto”. Por exemplo: o número mínimo de vagas de garagem destinadas à acessibilidade nas edificações. Diante disso, conforme sua análise, cabem inúmeras responsabilidades às construtoras e síndicos. “As primeiras têm que oferecer condições de acessibilidade para o morador entrar e sair de sua unidade sem cobrar a mais por isso. O condomínio, por sua vez, precisa chegar a um acordo sobre as condições de acessibilidade que ele vai garantir à coletividade, considerando-se os princípios constitucionais (como o direito de ir e vir e o direito à dignidade da condição humana), bem como as diretrizes do Estatuto e as normas da ABNT, entre elas, a NBR 9050/2015. Ou seja, o condomínio pode deliberar a forma de ser acessível”, observa. O advogado Cristiano De Souza Oliveira propõe que os condomínios realizem as adaptações seguindo um planejamento plurianual, que contemple as prioridades definidas por toda coletividade, incluindo manutenção, modernização e investimentos em melhorias. “A legislação permanece muito vaga do ponto de vista da realidade do condomínio. De um lado, existem restrições estruturais no prédio, de uma época em que não se pensava em termos de desenho universal. De outro, o conjunto de moradores deve ter seus interesses atendidos de forma equânime, ou seja, com soluções sensatas, que estejam o mais próximo possível das necessidades e orçamento do condomínio.” (Por R.F.) Advogado Alexandre Callé: O Estatuto da Pessoa com Deficiência atende a princípios constitucionais
DEFINIÇÕES / NOVO CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES DE SÃO PAULO (COE - LEI 16.642/2017) “Art. 3º - Para fins de aplicação das disposições deste Código ficam adotadas as seguintes definições: I - Acessibilidade: condição de utilização, com segurança e autonomia, total ou assistida, por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida, de edificação, espaço, mobiliário e equipamento; II - Acessível: edificação, espaço, mobiliário e equipamento que possa ser utilizado e vivenciado por qualquer pessoa, inclusive aquela com deficiência ou mobilidade reduzida, conforme os parâmetros definidos em norma técnica pertinente; III - Adaptação razoável: modificações e ajustes necessários e adequados que não acarretem ônus desproporcional ou indevido, quando requeridos em cada caso, a fim de assegurar que as pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida possam gozar ou exercer, em igualdade de oportunidades com as demais pessoas, os direitos humanos e liberdades fundamentais; (...)
ANEXO 1 / DISPOSIÇÕES TÉCNICAS 4.1. Devem atender às condições de acessibilidade às pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida estabelecidas no COE e legislação correlata a edificação nova e a edificação existente em caso de sua reforma, requalificação ou regularização, quando destinada a uso: I – Público (...); II – Coletivo (...). 4.1.2. As áreas comuns da edificação multifamiliar também devem observar as condições de acessibilidade. (...) 4.3. Na reforma e na requalificação da edificação existente, com ou sem mudança de uso, caso haja inviabilidade técnica de atendimento às condições de acessibilidade, deve ser realizada a adaptação razoável, nos termos do regulamento, não podendo ser reduzidas as condições já implantadas.” Quanto à garagem das edificações residenciais, o Código estabelece que haja no mínimo uma vaga destinada à acessibilidade em caso de o estacionamento possuir até 100 delas ou o equivalente a 1% do total quando ultrapassar esse limite. (Por R.F.)
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ADEQUAÇÕES “DENTRO DO POSSÍVEL”
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ADMINISTRAÇÃO
SUSTENTABILIDADE AO ALCANCE DOS CONDOMÍNIOS 05/06 - Dia Mundial do Meio Ambiente Gestores avançam em medidas que ajudam a preservar o ecossistema. Algumas ações podem ser simples, como o uso de materiais ecologicamente corretos. Outras exigem a implantação de programas de gestão, caso do lixo. Mas a sustentabilidade inclui ainda trabalhar em prol das relações de vizinhança.
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Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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O Condomínio Collina Parque dos Príncipes, um empreendimento com seis torres, 448 unidades e área verde do tamanho de um parque, localizado na zona Oeste de São Paulo, tem sido personagem frequente nas pautas de sustentabilidade da revista Direcional Condomínios. A cada ano, a síndica Maria Estela Bicudo introduz uma novidade. A mais recente foi a assinatura de um termo de cooperação com a Prefeitura de São Paulo, para cuidar de uma área verde pública, de 3 mil m2, consolidando um trabalho de manutenção que o condomínio já fazia no local. O cuidado com a vegetação representa uma das principais frentes de trabalho do condomínio, que possui 51 mil m2 de área, sendo 8 mil de preservação permanente. Outra é a gestão do lixo, que possui um programa de separação de recicláveis, espaço próprio de armazenamento (construído em 2016) e contrato com empresa particular de
Síndica Maria Estela Bicudo: Melhorias contínuas no cuidado ambiental, incluindo parceria com a Prefeitura para cuidar de área pública
coleta, sem custo para os moradores. Para cada retirada (são duas semanais), o prestador emite um recibo contendo o volume extraído. Também o óleo utilizado nas cozinhas tem coleta frequente, realizada por outra empresa especializada, que emite um certificado dando conta “da manufatura reversa” (com destinação correta ao reaproveitamento). Demais iniciativas com enfoque ambiental estão no radar da síndica, como a instalação de placas para captação de energia solar em uma área de estacionamento aberto (o sistema já existe no setor da piscina e academia), e completar a troca de lâmpadas fluorescentes pelas de LED em todos os pavimentos das torres. Nas demais áreas comuns, 1.100 unidades foram substituídas, assim como em todos os elevadores. As lâmpadas antigas sem possibilidade de uso foram encaminhadas a coletores disponibilizados por redes de varejo na cidade, conta Maria Estela. As que poderiam ser reaproveitadas, acabaram destinadas a unidades da polícia na região, que tinham salas no escuro. De acordo com a engenheira ambiental Nathália Vegi Bohner, que acompanhou a visita da Direcional ao Collina, o condomínio apresenta grande potencial para avançar em seus projetos ambientais. Por exemplo, a captação e aproveitamento da água da chuva, a instalação de sistemas de energia fotovoltaica e compostagem orgânica de parte do “lixo” das cozinhas dos moradores. Mesmo em relação à coleta seletiva, que está bem organizada, Nathália propõe dar um passo além na separação dos materiais. “É preciso que os condôminos façam com consciência, sabendo o que e como separar para evitar contaminações, insetos, riscos aos funcionários da reciclagem, e pensando em toda cadeia de reciclagem e nova manufatura desses materiais.”
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ADMINISTRAÇÃO
CONSCIENTIZAÇÃO O síndico profissional Cristovão Luís Lopes, gestor em oito condomínios, considera essencial o apoio dos moradores para o sucesso das medidas de sustentabilidade. Nos residenciais com pré-disposição dos condôminos para um uso mais racional ao consumo d’água, por exemplo, a economia se torna fato consumado. É o caso de um dos empreendimentos que administra, com 110 unidades. Ali, através da implantação de sistemas de reuso e fontes alternativas, o valor monetário da conta mensal da água caiu 60%, apesar dos reajustes tarifários. Em outro condomínio, no entanto, moradores reclamaram da presença de cisternas de água da chuva por questões estéticas, compara. “O condomínio como um todo precisa ter consciência para que o síndico obtenha respaldo em suas ações.”
INSTALAÇÕES, OBRAS E USO DE MATERIAIS SUSTENTÁVEIS
objetos de metal”), e o bicarbonato de potássio (“tem várias utilidades, como tirar o mau cheiro da geladeira do salão de festas ou lixeiras e desentupir pias”). Um dos grandes vilões ao meio ambiente está no uso excessivo de descartáveis (copos, pratos, talheres, toalheiros etc.), principalmente em eventos no salão de festas e churrasqueiras, aponta Nathália. “Por serem descartáveis, as pessoas normalmente os utilizam uma vez e os jogam fora, e se necessitam usar outra vez, pegam um novo. Dessa maneira, a geração de resíduos é muito grande”, alerta. Em dois artigos publicados no site da revista Direcional Condomínios, a engenheira pontua como adotar critérios sustentáveis no consumo e gestão diária do condomínio (Saiba como acessar os textos ao final desta reportagem, na pág. 14). (Por R.F.)
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Diferentes atividades diárias de um condomínio podem ter implicações negativas sobre o meio ambiente, desde o barulho e resíduos gerados por uma obra física, até a forma como se utilizam recursos naturais (água), energéticos, materiais (mobiliário) e insumos (produtos de limpeza). Para a engenheira ambiental Nathália Vegi Bohner, os gestores devem adotar critérios sustentáveis na organização da vida cotidiana do prédio, muitas vezes com medidas simples e orientações aos condôminos. Por exemplo, na hora de adquirir produtos e equipamentos, ambos (condomínio e moradores) podem conferir se os mesmos dispõem de selos ecológicos, que são uma garantia de que sua fabricação costuma seguir processos “que respeitam o meio ambiente e o ser humano”. Alguns exemplos: - Procel: Eletrodomésticos e eletrônicos; - Ecocert: Produtos orgânicos; - Rainforest Alliance Certified: Produtos agrícolas; - ISO 14001: Fábricas de qualquer segmento podem ter essa certificação, demonstrando que suas atividades são realizadas de modo sustentável; - FSC: Produtos de reflorestamento, como madeira e papel; - Selo verde: Empresas ambientalmente amigáveis; e, - IBD: Produtos de limpeza, cosméticos, alimentos. Já nas instalações, o ideal é substituir lâmpadas antigas (fluorescentes ou incandescentes) pelas versões LED, produzidas dentro das normas do Inmetro; comprar mobiliário de madeira proveniente de áreas de reflorestamento; e instalar pisos drenantes nas áreas comuns, que ajudam a evitar alagamentos e contribuem para a irrigação de áreas verdes e jardins. A engenheira destaca que o mercado oferece drenantes feitos da reciclagem de materiais. Quanto aos produtos de limpeza, a engenheira recomenda soluções concentradas, biodegradáveis e naturais (caso da bucha vegetal, que pode substituir a sintética, com mais eficiência, durabilidade e economia). Também é possível aplicar itens alternativos na higienização, como o vinagre (“utilizado para tirar manchas e lavar pisos e rejunte”), o limão (“aplicado com sucesso para limpar vidros e espelhos, remover ferrugem e dar brilho em
Foto Rosali Figueiredo
A Eng. Ambiental Nathália V. Bohner recomenda uso de produtos com selos ecológicos
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ADMINISTRAÇÃO
PELA SUSTENTABILIDADE E ACESSIBILIDADE, “O OTIMISMO É URGENTE!” Sustentabilidade e acessibilidade são questões que se complementam em um condomínio, aponta o advogado Michel Rosenthal Wagner. Frente ao desafio de se proporcionar qualidade de vida ao ambiente coletivo, compete aos condôminos buscar uma sustentabilidade que seja também capaz de favorecer as relações de vizinhança e a acessibilidade. “Precisamos construir ambientes em que as pessoas possam se encontrar para conversar e se relacionar. E para a criação dessas comunidades, devemos pensar na acessibilidade, no desenho universal que atenda a todos", defende o advogado. Em sua visão, a sustentabilidade envolve, de um lado, promover coleta seletiva, controle do ruído e de poeira da construção, consciência de consumo “para não se produzir mais lixo”, entre muitas outras ações; e, de outro modo, tornar os espaços “saudáveis para nossas relações”. Caso de um condomínio acessível, que “dá condições de permanência”. O advogado destaca que tais parâmetros estão previstos em legislações federais, além daquelas de âmbito municipal e estadual, todas sob o abrigo da Constituição Federal e do Estatuto das Cidades. Independente da imposição das leis, no entanto, ele sugere que gestores e moradores promovam, por questões de empatia e preocupação com o coletivo, um diagnóstico da qualidade de vida (sustentabilidade mais acessibilidade) que o ambiente físico e social do condomínio está oferecendo aos seus ocupantes. “Todos nós somos, em algum momento, portadores de necessidades especiais. Que mundo é esse que jovens e adultos da nossa idade preparam para nós mesmos para daqui a 20 ou 30 anos?”, questiona. Além do mais, “quando condomínios apresentam qualidade de vida relacional humana, em geral, seus imóveis têm fila para alugar e para comprar”. “É fundamental que se acredite nessas possibilidades”, finaliza. Michel R. Wagner é consultor socioambiental em condomínios, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, autor do livro "Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício – desenvolvimento sustentável das cidades, soluções de conflitos, mediação e paz social" (Editora Millennium, 2015); e presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico e de Vizinhança da Seccional Pinheiros da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), em São Paulo. (Por R.F.)
PAUTA 2
Direcional Condomínios | Junho 2017
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Michel Rosenthal Wagner: “As pessoas precisam acreditar que as coisas vão ficar boas, que podem melhorar, pois assim elas começam a agir pela coletividade, tanto em termos de sustentabilidade quanto acessibilidade. Precisamos reverter o processo de fragmentação e individualização da sociedade.”
direcionalcondominios.com.br
- Os artigos “Instalações, obras e uso de materiais – Um enfoque sustentável dentro dos condomínios”, e “Sustentabilidade e a relação do condomínio com o ambiente urbano”, ambos da Eng. Nathália Vegi Bohner; - O artigo “Estação de descarte em condomínios, como implantar?”, da síndica Kelly Remonti; - O artigo “Sustentabilidade em execução de obras, reformas e retrofits: Um guia aos síndicos”, do Eng. Civil Marcus V. Fernandes Grossi. Acesse os links através do endereço acima, na chamada de Sustentabilidade, clicando na imagem da Capa da revista de Junho - Ed. 224.
SEÇÃO TIRA-TEIMA
A LUZ PILOTO EM SEU PRÉDIO ESTÁ ADEQUADA? A luz piloto compõe a lista dos vários equipamentos do condomínio que devem atender a normas de segurança estabelecidas pelos órgãos fiscalizadores. Ela deve estar em perfeitas condições de uso para evitar acidentes, que, se ocorrerem, implicarão em consequências civis e criminais ao síndico. Saiba como manter o sistema através de orientações do consultor Carlos Alberto dos Santos. A sinalização tem a finalidade de reduzir os perigos para as aeronaves, indicando a presença de obstáculos e, consequentemente, minimizando os riscos de acidentes, conforme a Portaria 1.141/GM5/1987, do Ministério da Aeronáutica. O uso da luz piloto é obrigatório em todas as edificações verticais que contam com objetos que possam obstruir o espaço aéreo e prejudicar a aviação.
2. HÁ NORMAS PARA INSTALAÇÃO E USO DE MATERIAIS?
Foto Paulo Mujano
A luz piloto é vermelha e pode ser de baixa, média ou alta intensidade. O tipo de sinalização proporcionada pela luz piloto dependerá da altura do obstáculo a ser exposto. A disposição das luzes pode variar de 1,5 a 45
metros de altura. É fundamental que a sinalização seja feita de forma que o obstáculo aéreo seja avistado a partir de qualquer direção. Sua instalação não consta em norma da ABNT, mas pode ser vistoriada pelo Corpo de Bombeiros, principalmente em casos em que a edificação tenha heliponto.
3. QUAIS OS ERROS MAIS FREQUENTES? Em geral, falta de proteção à lâmpada. Nos dias chuvosos, isso pode ocasionar um choque térmico e estourar a lâmpada, entre outros danos possíveis às instalações elétricas. Também é comum encontrar fotocélulas derretidas pelo calor da lâmpada, prejudicando o funcionamento da mesma ao escurecer. Para que ela fique acesa durante 12 horas sem comprometer o sistema, recomenda-se a instalação de um relé fotoelétrico, que ficará distante do calor da luminária e, consequentemente, aumentará a vida útil do equipamento.
CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros, é fundador da Condorisk do Brasil e atua em Gestão de Riscos em Condomínios. Mais informações: carlos@condorisk.com.br.
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1. QUAL A FUNÇÃO DA LUZ PILOTO?
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Foto Rosali Figueiredo
ESTRATÉGIAS PARA A CONTRATAÇÃO DE OBRAS
Prédio com sete anos de vida, o Edifício Sonatta criou comissão de moradores para analisar propostas para a primeira repintura
A síndica Karin Cerveira, que neste mês de junho completa o segundo mandato na gestão do Condomínio Edifício Sonatta, vem contando com o apoio de uma comissão voluntária de oito moradores para definir a contratação dos serviços de manutenção da fachada. Entregue em 2010, o prédio passará neste ano por sua primeira repintura. O grupo de condôminos foi constituído em novembro de 2016 e tem dois engenheiros. É denominado Comissão de Pintura e Restauração e chegou a ter 17 propostas em estudo, mas, com dificuldades para tirar uma conclusão, decidiu buscar o auxílio de um engenheiro consultor. “As propostas vieram bem diferenciadas, não apenas em termos de orçamento, quanto de escopo de serviços”, afirma a síndica. O condomínio está localizado na Chácara Santo Antônio, zona Sul de São Paulo, possui unidades de 129 m2 a 200 m2 com ampla área de lazer, por isso, pretende contratar um serviço especializado, a fim de manter o padrão da edificação – o acabamento da superfície é texturizado. O consultor compatibilizou as propostas para que a Comissão pudesse analisá-las. O cuidado é tanto que Karin Cerveira teve o apoio de uma empresa que antes desenvolveu o rastreamento da fachada, através de drones, para fazer a inspeção e identificar problemas. “Foi um serviço pioneiro, experimental, nem nos cobraram nada.” Entretanto, mesmo com o relatório prévio sobre o estado atual do revestimento e estrutura, os orçamentos colhidos chegaram incompatíveis entre si. Agora, com o apoio do consultor independente, a comissão espera fechar com o prestador que tenha expertise na recuperação do tipo de textura aplicado pela construtora nas paredes. De acordo com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, “fachada é sempre um item delicado, porque normalmente requer soluções de alto custo (que o condomínio nem sempre concorda em fazer), e que trazem grandes riscos aos usuários (desplacamentos de reboco, infiltração de água dentro das unidades etc.)”. Já as soluções mudam conforme o diagnóstico (Leia mais nas págs. 20 e 21). Para a Comissão do Edifício Sonatta, é importante considerar, antes da contratação, tanto a parte estrutural quanto orçamentária e contratual, assim, orçamentos muito baixos ou elevados foram rejeitados. E o estudo da minuta do contrato está a cargo de um advogado. A obra é complexa. “Estamos com trincas de todos os tipos, na estrutura e no revestimento. Elas terão que ser tratadas, partes da textura recompostas e a fachada como um todo deverá receber um fundo reparador antes da pintura. Mas nem todas as propostas contemplavam esse escopo. Não podemos
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simplesmente pintar”, afirma Karen, que espera ver os serviços concluídos ainda neste ano. Os trabalhos serão custeados por um rateio extra iniciado em janeiro passado, complementados com recursos do Fundo de Reserva.
PASTILHAS
Fotos Rosali Figueiredo
O condomínio Alvorada, um residencial construído nos anos 70 no bairro da Liberdade, centro de São Paulo, é outro que está arrecadando contribuição extra para revitalizar a fachada (revestida por pastilhas de duas cores e argamassa). Aqui, no entanto, o processo começou há dois anos, afirma a síndica Cleusa Camillo. Esta será a segunda vez que a gestora contratará os serviços. “A última foi há seis anos, mas estamos com infiltrações nas pastilhas atingindo os halls dos andares”, descreve. Em fevereiro deste ano, Cleusa foi eleita para o sexto mandato. Além da pintura, ela já contratou e acompanhou diferentes obras, como impermeabilização de térreo e cobertura, reforma elétrica etc. No caso do Alvorada, o condomínio dispensará o diagnóstico prévio das manifestações patológicas. (Por Rosali Figueiredo)
A síndica Cleusa Camillo e a fachada do Condomínio Alvorada: Depois de seis anos, chegou a hora de contratar a manutenção das pastilhas, além do tratamento e pintura da argamassa
Fotos Rosali Figueiredo
Fachada sem manutenção (à esq.) e superfície recentemente tratada e pintada (abaixo)
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POSTURAS DOS CONTRATANTES: FALHAS MAIS COMUNS Na hora de contratar um serviço de manutenção e/ou recuperação da fachada, boa parte dos gestores sente dificuldades especialmente pelo desconhecimento da ABNT NBR 5.674/2012, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas estabelecendo “Requisitos para o sistema de gestão de manutenção”, incluindo vários setores e instalações das edificações. O alerta é dado pelo engenheiro civil Kleber José Berlando Martins, presidente da Aspejudi (Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais) e membro efetivo do Ibape-MG. “Caso houvesse planejamento, projeto, programação e acompanhamento dos serviços de manutenção de um condomínio, com as devidas previsões orçamentárias, a demanda por obras de manutenção nos prédios seria muito menor”, completa o especialista. A seguir, o engenheiro descreve as principais falhas que observa no processo de contratação de um serviço ou obra, no caso, de fachada.
- FALHAS PRELIMINARES Falta solicitar portfólio dos responsáveis (Pessoa jurídica ou Pessoa física) pela execução dos serviços. Outro requisito pouco usado pelos condomínios é escolher consultores (PJ ou PF) para participarem do processo de diagnóstico dos problemas e da Tomada de Preços. Além disso, é preciso pedir um histórico e referências dos trabalhos feitos anteriormente. Uma boa escolha trará maior tranquilidade ao síndico e condôminos.
- INEXISTÊNCIA DE ESCOPO/PROJETO Falta o escopo prévio, contendo diagnóstico e soluções. Ele é essencial para que gestores e condôminos possam identificar tudo o que será feito, como os serviços e procedimentos a serem contratados. Ele servirá ainda de base única para o orçamento da obra, compatibilizando-se serviços e descrição de custos.
- FALTA DE GERENCIAMENTO DA OBRA Outra falha comum dos condomínios é dar negativa à contração de profissionais com conhecimento técnico comprovado para gerir e acompanhar os serviços. Geralmente os síndicos são leigos no segmento da construção civil e um profissional habilitado e capacitado, engenheiro ou arquiteto, poderá cumprir com essa parte durante todo o processo, observando cada procedimento a ser realizado.
- AUSÊNCIA DE PLANEJAMENTO Raramente se observa um planejamento para que a obra seja executada de maneira correta e disciplinada, incluindo horário dos trabalhos e da carga/ descarga de materiais; cronograma dos serviços; e nomes dos funcionários que
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trabalham no local. Esses são requisitos básicos do planejamento. O síndico “peca” por desconhecer todas essas orientações, que compõem a ABNT NBR 16.280/2015 [Norma relativa às reformas nas áreas comuns e privativas].
- INADIMPLÊNCIA Ao longo da execução dos trabalhos, o prestador pode apresentar diferenças em relação ao valor inicialmente contratado, face às variações dos preços no mercado ou acréscimo de serviço. Caso o condomínio discorde, poderá haver inadimplência com prejuízo ao andamento da obra. Por isso, é fundamental fechar previamente um contrato de prestações de serviços bem elaborado. Há situações ainda em que condôminos que se mudam durante a obra tentam reaver na Justiça sua parte no valor já pago, alegando que não estarão mais usufruindo das melhorias do edifício em intervenção. Este é um cuidado preventivo que o síndico precisa tomar, precavendo-se dessas situações.
- DISCORDÂNCIA ENTRE CONDÔMINOS Às vezes, com a obra praticamente negociada e acertada, condôminos começam a questionar o síndico e pedem uma revisão do contrato. Por isso, as assembleias previamente convocadas para analisar e deliberar sobre a questão terão que ser bem claras e construtivas, evitando problemas futuros com o prestador de serviços.
Foto Rossana Magri
Por fim, o engenheiro Kleber J. Berlando Martins deixa um recado aos condôminos: A ABNT NBR 16.280 deve ser atendida também em obras nas unidades privativas. “A norma informa todos os procedimentos a serem seguidos durante os trabalhos de reforma, zelando pela segurança e integridade física dos moradores do condomínio e dos que circulam em seu entorno. O síndico tem a obrigação de conhecer todo o Plano de Gestão de Reforma e liberá-lo ou não.” (Edição: R.F.)
Eng. Civil e perito Kleber José Berlando Martins
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DIAGNÓSTICO E PROCEDIMENTOS DE EXECUÇÃO O diagnóstico preliminar das manifestações patológicas acompanhado do elenco das soluções aplicáveis, que possibilitem formar “um edital de concorrência com escopo único de serviços”, poderá facilitar a vida dos síndicos e condôminos na hora de se buscar os orçamentos para a fachada, afirma o técnico em edificações e especialista Ivan Martinez. Sem que o síndico saiba exatamente o que o prédio necessita, há risco de uma “má contratação” (em termos de escopo, definição do acompanhamento técnico das obras e reincidência das patologias), gerando “prejuízo financeiro”. Segundo Ivan, os diagnósticos devem ser feitos in loco por engenheiro especializado, inicialmente em uma vistoria visual (com o uso de binóculos) e material fotográfico. Porém, quando necessário, em caso de dúvidas, recomenda-se que os profissionais desçam “nas fachadas a fim de colherem dados mais precisos”. A seguir, Ivan Martinez pontua demais itens que considera relevantes para a contratação e execução segura dos trabalhos.
Foto JS Barbosa Ruvira
- Ficar atento à relação de documentos que terá que apresentada pela prestadora de serviços (ART, seguros etc.); - Checar os equipamentos a serem empregados durante os trabalhos: Há empresas que dispõem de balancim elétrico, os quais “oferecem maior produtividade e proteção ao trabalhador”. “Porém, vale ressaltar que há maior consumo de energia elétrica para o condomínio e, no caso de falta de energia, o sistema passa a ser controlado manualmente, diminuindo a segurança.” Aqui, segundo Ivan, o síndico deverá ponderar a pertinência ou não do uso deste equipamento conforme o tipo de intervenção prevista: “No caso de substituição total do revestimento, com muitos pontos de reboco a serem retirados e refeitos, há necessidade de balancim para a execução dos trabalhos. Já na reposição de pastilhas cerâmicas, pinturas ou somente lavagem, por exemplo, não justifica o uso e custo do equipamento. Esses serviços poderão ser executados com cadeirinha certificada.” - Verificar a tecnologia oferecida, como o uso de airless (máquina de pintura): “O sistema proporciona mais rapidez, portanto, menor custo com mão de obra e melhor resultado final. Mas o método é eficiente em edificações com até de cinco pavimentos, devido aos ventos que são uma constante em altura. Acima dessa altura, ele se torna ineficiente ou, no mínimo, oneroso.” (Edição: R.F.)
Ivan Martinez analisa o uso de equipamentos de apoio em obras na fachada, como o balancim elétrico e o airless
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“AGREGADOS MINERAIS”, UMA SITUAÇÃO DIFERENCIADA
Fotos Rosali Figueiredo
Em artigo recém-publicado no site da Direcional Condomínios, o Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi enumera as funções que os revestimentos exercem na fachada das edificações. Além da estanqueidade à água, eles proporcionam vedação acústica e térmica, harmonia estética e podem ainda reforçar a função de proteção exercida pela parede. [Saiba como acessar o texto completo ao final desta página] Como os revestimentos são diferenciados de um prédio a outro, mudam-se a vida útil, bem como os custos e procedimentos de manutenção. Nesse quesito, uma situação particular é vivida pela síndica Stalina de Carvalho Gama, do Condomínio Villa Magna e Villa Real, edifícios construídos há 40 anos na Bela Vista, em São Paulo. Com boa parte da fachada composta de granilite, ela tem muitas dúvidas quanto à melhor maneira de recompor o material nos pontos que se encontram falhos (fotos nesta página). Segundo Marcus Grossi, o granilite, assim como o fulget (ou fulgê), representa um tipo de “agregado mineral” sobre o qual ainda inexiste uma norma técnica especificando procedimentos. “A princípio, esses revestimentos necessitariam de uma lavagem, acompanhada da aplicação de verniz, o que seria menos oneroso que a pintura. Mas, como esse é o revestimento original do prédio, já passou o tempo de vida útil, o que requer uma inspeção rigorosa com testes de percussão (para avaliar pontos soltos), ensaio de aderência à tração (observando a resistência), absorção de água (checando a retenção de umidade), entre outros. Para uma solução mais eficiente e segura, recomendo ao condomínio a contratação de um profissional habilitado e especialista em patologias ou revestimentos.” (Edição: R.F.)
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- O artigo "O papel do revestimento da fachada nos edifícios", do Eng. Civil Marcus V. Fernandes Grossi; - O artigo “Manutenção e tratamento de revestimentos (fachada e piso) em granilite ou fulget”, do Eng. Civil Roberto Boscarriol Jr. Acesse os links através do endereço acima, na chamada de Fachada, clicando na imagem da Capa da revista de Junho - Ed. 224.
PRÓXIMA EDIÇÃO: DICA / FACHADA – MODERNIZAÇÃO E RETROFIT
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO - PORTARIA
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O QUE EXIGIR DAS EMPRESAS E PROFISSIONAIS DO SETOR
Foto Rosali Figueiredo
9 de JUNHO, DIA DO PORTEIRO - PARABÉNS A TODOS OS PROFISSIONAIS!
O síndico profissional Nilton Savieto atua com gestão de condomínios em São Paulo há 21 anos e, nesse período, observou profundas mudanças no perfil das portarias dos edifícios. Além dos avanços físicos e tecnológicos, houve grandes transformações nos procedimentos e no modelo de contratação da mão de obra. Atualmente, Savieto faz a gestão de dez condomínios, seis deles comerciais e dois residenciais com funcionários terceirizados. O síndico observa que o ponto mais importante do trabalho de uma portaria está no atendimento aos procedimentos de acesso, que devem ser atualizados e reforçados sempre através de treinamento, lembrando-se que, em geral, “a segurança não anda junto com o conforto”. Quando o serviço é terceirizado, “exigimos que o profissional tenha conhecimento anterior, hábito de seguir procedimentos, muito tato ao se comunicar com os moradores e saiba tratar os prestadores de serviços”, descreve. O gestor afirma que solicita ainda à empresa um plano periódico de treinamento do profissional. E para evitar desgastes com a rotatividade da equipe, que representa uma das principais queixas que os síndicos fazem em relação à terceirização, Savieto revela que exige “em contrato a fixação do profissional no posto”. Segundo ele, as portarias dos condomínios se tornaram, em geral, “mais protegidas com a blindagem, informação de abertura de portas, formas modernas de comunicação, eclusas tanto para pedestres e carros, e gravação externa”. De outro lado, porém, isso obrigou a uma mudança do profissional da área, tanto o orgânico quanto o terceirizado. “As funções do porteiro claramente mudaram por causa dessas transformações, pois é exigido dele mais atenção, treinamento, procedimentos e comunicação eficiente.” Em condomínios de alto padrão, as exigências são ainda maiores, espe-
DICA / TERCEIRIZAÇÃO - PORTARIA cialmente quando a figura do porteiro dá lugar à do segurança ou vigilante, profissional que precisa ter formação específica e registro junto aos órgãos policiais. “Este deve conhecer princípios de segurança, estar em dia com o treinamento de proteção pessoal, se comunicar muito bem e atuar em conjunto com outros profissionais que estão auxiliando no quadro como um todo”, explica.
Foto Rosali Figueiredo
ESCALA, UMA DIFICULDADE
O síndico profissional Nilton Savieto aponta a rotatividade da equipe como um dos aspectos a serem melhorados na portaria terceirizada Na comparação entre funcionários próprios (orgânicos) e terceirizados para a portaria, Nilton diz que há uma desvantagem desses em relação aos primeiros mediante à jornada e rotatividade. “Na terceirização a troca de profissionais é maior e normalmente eles atuam em uma escala de 12x36 (trabalham 12h e folgam 36h). O problema é que usam a folga para trabalhar em outro local, levando-os a um ‘estresse’ muito grande.” Já o funcionário orgânico costuma cumprir escala de 5x1 (cinco dias trabalhados e uma folga), com isso, “trabalham mais descansados”. E têm, “normalmente, um piso salarial maior”. O empresário do setor, Luiz Lopes Schimitd, explica que também os prestadores se sentem prejudicados pela escala 12x36, mas que a jornada cumpre o disposto nas convenções coletivas da categoria [De acordo com a Súmula 444, do TST, esta “jornada diferenciada será válida exclusivamente por acordo coletivo, sendo que o empregado não fará jus a adicional de hora extra pelo trabalho das 11ª e 12ª horas”]. “Com essa escala, as empresas não conseguem, dentro do custo do projeto, melhorar o salário dos funcionários”, afirma Luiz Schimitd. De qualquer maneira, o empresário defende que uma das principais vantagens da portaria terceirizada para os condomínios está no treinamento dos profissionais pelas prestadoras. Ele justifica: “O síndico e o corpo diretivo não têm hoje o conhecimento necessário para preparar seu funcionário diante da criminalidade. Esse papel cabe às empresas, que adaptam e orientam o porteiro ou vigilante de forma que consigam minimizar os riscos aos condomínios”. Além disso, “a rotina desse profissional não é tão simples quanto a gente imagina: Ele precisa lidar simultaneamente com telefone, visitas, prestadores de serviços, anotações em livros de registros e ocorrências, chamadas de interfones, imagens das câmeras e recepção às encomendas”. Tudo isso é organizado pelas empresas, que estabelecem um “cronograma de trabalho ao porteiro”. Por isso, Luiz Schimitd afirma que o candidato a atuar no setor deve apresentar agilidade, formação escolar básica de 2º grau, conhecimento mínimo de informática e, conforme a demanda que chega de alguns condomínios, até porte físico. (Por Rosali Figueiredo)
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO - PORTARIA
Luiz Lopes Schimitd: Prestadoras oferecem conhecimento e possibilidade de treinamento que os condomínios não conseguem dar mais aos funcionários orgânicos
Foto Renan Torres
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RESPONSABILIDADES POR “DANOS AO CONDÔMINO” Em decisão tomada pelo Tribunal de Justiça do Ceará e publicada no último dia 9 de maio, o juiz Antônio Teixeira de Sousa, respondendo pela 25ª Vara Cível de Fortaleza, condenou uma empresa de terceirização a pagar R$ 70 mil de indenização por furto ocorrido dentro de uma unidade residencial. O magistrado justificou a decisão alegando que houve “falha no serviço da portaria”, que não teria exigido a identificação dos dois ladrões que praticaram o furto. O advogado Cristiano De Souza Oliveira considera adequada a responsabilização da terceirizada, pois se observa, neste caso, “falta de treinamento, ou seja, algo que se espera de uma empresa prestadora de serviços”. “A negligência levou ao ressarcimento, sem culpa ao condomínio”, completa. Para o empresário Luiz Lopes Schimitd, “a responsabilização da empresa durante um evento é delicada, precisamos sempre investigar se ele foi causado por falha humana do profissional, de procedimento do morador ou do condomínio”. “Quando há falha de operação, a responsabilidade é sim da empresa, mas a maior parte dos problemas decorre da omissão dos próprios moradores”, afirma. Já o consultor de segurança José Elias de Godoy aponta que o processo de responsabilização pode ser “uma faca de dois gumes, voltando-se também contra o condomínio”. “Há uma tendência de responsabilizar a empresa de terceirização, principalmente quando o contrato define certas responsabilidades a ela. Por outro lado, deve-se analisar se o condomínio oferece condições básicas de segurança em suas instalações a fim de que possa cobrar somente por erro de procedimento dos colaboradores terceirizados.”
CONVENÇÕES COLETIVAS Outro ponto polêmico está em algumas convenções coletivas estabelecidas entre sindicados de trabalhadores e entidades representativas de condomínios com restrições à contratação de empresas de terceirização ou até mesmo de portarias automatizadas, com ou sem monitoramento à distância (esse tipo de restrição existe em municípios da Região Metropolitana e do interior de São Paulo). No tocante à terceirização, o Tribunal Superior do Trabalho (TST) acaba de definir a nulidade de cláusulas de convenções coletivas que proíbem terceirização em condomínios residenciais e comerciais do Distrito Federal. Segundo o advogado Cristiano De Souza, tanto num caso quanto noutro, cláusulas restritivas de convenções coletivas poderão ser questionadas judicialmente pelo condomínio quando atingirem a sua liberdade de contratação. (Por R.F.)
DICA / TERCEIRIZAÇÃO - PORTARIA
Foto Almir Almeida
P O R T A R IA , “ P R IN C I P A L P O N T O D E VULNERABILIDADE DE UM PRÉDIO”
Em entrevista publicada no site da Direcional Condomínios, o consultor da área de segurança, José Elias Godoy, afirma que, em termos de modelo de contratação do serviço de portaria, cada empreendimento deve “analisar o que o atende melhor e buscar a adaptação mais viável à sua peculiaridade”. Tanto para o orgânico quanto na terceirização, a portaria se apresenta hoje como um “verdadeiro bunker” e demanda preparo e especialização. José Elias de Godoy é oficial da reserva da Polícia Militar de São Paulo, autor de livros na área e síndico do prédio onde mora em São Paulo. Saiba como acessar a entrevista abaixo.
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- A entrevista com o especialista José Elias de Godoy; - Matéria complementar sobre a segurança do trabalho, tanto para funcionários terceirizados quanto orgânicos. Acesse o link através do endereço acima, tema Terceirização, clicando na imagem da Capa da revista de Junho - Ed. 224.
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB & EQUIPAMENTOS – PROTEÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO
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coluna
HÁ CONSUMO DE DROGAS ENTRE MEUS VIZINHOS, E AGORA? Por João Paulo Rossi Paschoal
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Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Junho 2017
O problema das drogas é um dos maiores flagelos da atualidade e certamente atinge duramente alguns condomínios, causando drama e angústia em parcela considerável dos condôminos. E para o síndico, representa um dos maiores desafios que ele pode se deparar. Pode parecer que o uso de drogas foi flexibilizado no Brasil, dada a facilidade de se encontrar pessoas consumindo entorpecentes, especialmente a maconha. Porém, na realidade, continuam proibidos o plantio, a colheita, o uso e a venda de drogas ilícitas que causem dependência física ou psíquica. O assunto é regido pela Lei 11.343/06 (Lei de Drogas), cabendo aplicar o Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8.069/90) se a pessoa envolvida for menor de 18 anos. Ainda que a Lei de Drogas tenha mantido aspectos criminais, o dispositivo trouxe, como novidade, a mudança de enfoque, cuidando da ocorrência como um problema de saúde pública. São situações complexas, de difícil resolução, o que possibilita várias abordagens: a sociológica, a psicológica e a médica. Aqui, nos limitaremos à faceta jurídica no ambiente do condomínio edilício. Em geral, os consumidores e os traficantes são moradores e usam da figura e estrutura do condomínio para se protegerem, já que a polícia reluta em interceder em tais casos, deixando o síndico à sua própria sorte. Daí, para surgirem incômodos, furtos e roubos, é “um pulo”. A reboque, o condomínio passa a ter má fama no bairro e os apartamentos começam a se desvalorizar. Como medidas preventivas, o condomínio pode apoiar e divulgar campanhas educativas antidrogas, por meio de palestras, encontros, cartazes e comunicados; e, também, criar um “conselho juvenil”, com a finalidade de zelar e conscientizar os principais atingidos: as crianças e os adolescentes. Costuma ainda ser bem útil o monitoramento e gravação de imagens e sons das áreas comuns por meio do CFTV, o que desestimula o tráfico e o consumo de tóxicos e nos guarnece de prova do sucedido. Igualmente será produtivo o investimento no preparo dos funcionários do condomínio para enfrentar a questão. Caso o problema já esteja enraizado, será fundamental manter a solidariedade e união entre os condôminos. Recomenda-se que a primeira abordagem seja sempre a mais conciliatória e amistosa possível, impulsionando a própria família do usuário a buscar tratamento adequado. Frustrada esta tentativa, ao síndico restará a tomada de atitudes mais drásticas, já que a presença de drogas no condomínio ultrapassa os poderes administrativos que
o Código Civil lhe atribui. Na verdade, este é um problema de cunho penal-policial e não somente uma singela infração disciplinar, ainda que possa sofrer tal controle, conforme os Art. 1.336 e 1.337 do Código Civil. A prova do consumo de drogas é de difícil obtenção e qualquer imputação de cometimento de crime, sem este embasamento, poderá ocasionar um contra-ataque do suspeito, com base no crime de denunciação caluniosa (Art. 339 do Código Penal) ou mesmo uma ação de indenização por danos morais, no campo cível. Cabe ao síndico manter a vigilância do território condominial, como, aliás, mandam os Art. 1.336, Inciso IV, e 1.348, Incisos IV e V, do Código Civil. Agora, se o consumo e/ou armazenamento for interno às unidades, o síndico deverá observar de que maneira isso eventualmente esteja atingindo o interesse coletivo (como salubridade, silêncio etc.) e agir conforme os dispositivos acima. De outro modo, porém, é importante agir sempre com critério e sensatez, tanto mais num assunto de tamanha delicadeza. O rigor virá sim, quando necessário, fazendo-se uso até mesmo da ajuda policial, quando o problema se tornar insuportável, havendo prova consistente a respeito da conduta ilícita. Só que em momento algum o síndico deverá se colocar numa situação de risco ou, ainda, deixar de lado a solidariedade e o bom senso, eis que todos estamos, infelizmente, sujeitos a enfrentar tal problema.
JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL Especialista em Direito Civil e em Direito Imobiliário Empresarial. É Mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP. Foi assessor jurídico do Secovi-SP por quinze anos. Mais informações: joaopaulorp@gmail.com; advjprp@aasp.org.br.
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DICA / HIDRÁULICA - ECONOMIA
ESFORÇO PARA BAIXAR CONSUMO ENVOLVE CONTROLE nO PRÉDIO E UNIDADES Durante os meses em que vigorou a política de bônus nas contas da Sabesp para os condomínios que economizassem água, o síndico Daniel Andrade conseguiu uma redução de 20% no consumo do residencial Terraza De España, prédio com 108 unidades entregue em 2007 no bairro Bosque da Saúde, zona Sul de São Paulo. Segundo ele, os resultados foram obtidos depois de intensa campanha de conscientização junto aos moradores, que mantiveram nos últimos meses o patamar de gasto da época da crise d’água. Porém, com a elevação da tarifa em maio de 2016, a conta voltou a pesar na dotação orçamentária do condomínio. Sem condições técnicas e financeiras de promover a individualização da leitura (o prédio não dispõe de estrutura para a instalação dos hidrômetros no hall de entrada dos apartamentos), o síndico resolveu apostar em um programa de economia, revisando as instalações hidráulicas das unidades e áreas comuns. O processo foi realizado em outubro do ano passado, atingindo a 90% dos apartamentos. Ele consistiu na contratação de uma equipe externa para identificação de vazamentos (como em caixas acopladas) e instalação de redutores de fluxo de vazão nas torneiras, entre outras medidas. Já na primeira fatura posterior aos serviços, a conta baixou 13%, diz o síndico. O investimento inicial foi zero, pois o condomínio passou a pagar pelo trabalho somente depois de apurada a primeira economia, repassando ao prestador de serviço um pequeno percentual, sistemática que será mantida até a quitação do contrato. Em outra edificação que aderiu ao programa, um edifício comercial no centro da cidade, a economia chegou a 45,10% em comparação à conta anterior e a 39,03% sobre a média dos últimos 12 meses, afirmam os responsáveis pelo serviço, os gestores Luciano Scherhaufer Salvagnin e Emerson Fregonezi.
Foto Rosali Figueiredo
REVISÃO DAS INSTALAÇÕES
A síndica Mariza C. Alves de Mello e o encarregado de manutenção Renato Santana Feitosa: Economia com revisão de todas as instalações e monitoramento diário do consumo A síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello contratou o projeto para o Condomínio Uirapuru, residencial construído na década de 70 na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo. Com 26 unidades amplas, dotadas de muitos banheiros e válvulas hydra nas descargas, o consumo d’água no Uirapuru pesa nas receitas. Luciano e Emerson encontraram na edificação um quadro de consumo muito elevado, chegando a 20 m3 por dia. A ideia é estabilizar o gasto diário em no máximo 15m3,
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já que conseguiram implantar o programa em 90% das unidades e também nas instalações das áreas comuns. Os serviços envolveram: – Identificação dos vazamentos; – Uso de sistema eletrônico para inspecionar a rede de água que liga o hidrômetro até a caixa inferior, com vistas a detectar vazamentos. A técnica é capaz de identificá-los mesmo se estiverem ocultos sob o concreto; – Inspeção dos reservatórios inferiores e superiores do prédio, verificando possíveis perdas por infiltrações e/ou transbordamentos; – Instalação de redutores de fluxo de água em todas as torneiras das unidades e áreas comuns, “deixando-as mais econômicas, porém confortáveis” (Os redutores são fabricados e fornecidos pelos gestores do programa); – Ajuste da vazão e eliminação dos transbordamentos de todas as descargas acopladas e/ou válvulas tipo hydra; e, – Apresentação de relatório final contendo indicação de problemas hidráulicos do condomínio que demandam reparos. Por exemplo, em alguns andares do Uirapuru, foi detectada uma pressão d’água superior àquela recomendada pela norma técnica brasileira, com riscos de “rupturas nas tubulações, de intensificar vazamentos e danificar equipamentos como filtros purificadores”. A síndica Mariza Mello estuda agora soluções para o problema. O programa de economia prossegue com um acompanhamento mensal da conta d’água e revisão do serviço a cada seis meses, enquanto houver vigência do contrato com o condomínio. Nova inspeção deverá ser feita caso a fatura da Sabesp volte a subir. De acordo com a síndica, o prédio busca formas de baixar o consumo há pelo menos oito anos, quando assumiu a gestão no local. Ela tem promovido a recuperação paulatina do sistema hidráulico do Uirapuru, com reparos finalizados nos reservatórios, hidrante, barrilete, esgoto e em uma das prumadas da rede potável (que apresentava tubulações emendadas com espessuras distintas). Mas não só isso: “Realizamos um trabalho diário de conscientização e monitoramento, observando a variação dos hidrômetros e o comportamento dos ruídos nas tubulações”, exemplifica. Para a empreitada, ela conta com o apoio indispensável do encarregado de manutenção Renato Santana Feitosa, responsável pelo preenchimento da planilha diária do consumo. É Renato quem costuma dar o primeiro alerta às anomalias observadas diariamente. (Por Rosali Figueiredo)
Luciano Salvagnin e Emerson Fregonezi: Gestores de programa de economia de água com investimento inicial zero
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MANUTENÇÃO PREVENTIVA PARA COMBATER DESPERDÍCIOS
Boia com defeito fez com que reservatório de agua potável vazasse em condomínio
A preocupação com a economia e o uso racional da água exige vigilância diária do sistema hidráulico do condomínio. Não raro, boias com defeito deixam de “sinalizar” que reservatórios d’água potável para distribuição nas unidades estejam com volume completo, gerando vazamentos e desperdícios. Mas as boias representam apenas um entre os inúmeros tipos de equipamentos que precisam de manutenção preventiva. A Direcional Condomínios apresenta uma síntese das demais instalações que devem ser vistoriadas periodicamente, tanto nas áreas comuns quanto unidades, seguindo orientação dos engenheiros Roberto Boscarriol Junior (Civil) e Ayrton Barros (Engenharia diagnóstica e de segurança): - Torneiras, chuveiros, misturadores, mecanismos de descarga e registros de pressão Inspecionar seus vedantes, bem como a regulagem do mecanismo de descarga a cada seis meses. No mesmo período, limpar aeradores (bico removíveis) e os mecanismos da descarga. E num intervalo de três anos, verificar gaxetas e anéis o'ring [materiais de vedação], além da estanqueidade dos registros de gaveta e dos de esfera. No entanto, esses anéis deverão ser inspecionados anualmente nos registros de pressão e misturadores de lavatório (e bidê se houver). Por fim, verificar a estanqueidade da válvula de descarga, e torneira automática e/ou eletrônica a cada três anos. - Tubulações em ferro Corrosões e obstruções são comuns em encanamentos, especialmente de ferro, com o passar do tempo. Segundo o engenheiro Ayrton Barros, “não podemos deixar de citar ainda a corrosão galvânica em caso de contato direto com materiais diferentes”. Diferentes materiais podem substituir integralmente as prumadas em ferro, como o cobre e tubulações de PVC, PPT, CPVC, PEX ou PPR. - Válvula redutora de pressão Quanto maior a pressão, maior o volume consumido nas unidades. Inspeções e regulagens devem ser feitas conforme orientação do fabricante a cada ano. E, no terceiro ano, o ideal é fazer a manutenção da válvula com a substituição do reparo. Os síndicos devem ficar atentos ainda às infiltrações que ocorrem sob ou junto aos reservatórios d’água e aos registros do barrilete. “A ABNT NBR 5674/2012 prevê testes de abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura a cada seis meses”, alerta Ayrton Barros. (Edição R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA – RETROFIT
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS
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ALAMBRADOS (QUADRAS), AMORTECEDOR DE IMPACTO, AUDITORIA, CADEIRAS
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BOMBAS, COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS
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CAIXA D’ÁGUA, DESENTUPIDORA, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, elétrica
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ELÉTRICA, ELEVADOR...
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ELEVADOR
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ELEVADOR
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FITNESS
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FITNESS, GERADOR
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HIDRÁULICA, ILUMINAÇÃO, INTERFONE
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INTERFONE...
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INTERFONE
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO, MURO DE VIDRO
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MANUTENÇÃO PREDIAL
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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INTERFONE
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL
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PISO, PORTÕES
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PLAYGROUND
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PLAYGROUND, SISTEMAS DE SEGURANÇA...
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SISTEMAS DE SEGURANÇA, portaria virtual
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portaria virtual, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, serralheria
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serralheria, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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