Revista Direcional Comdomínios - Ed. 226 by Almir Almeida

capa promocional

Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

Caro Leitor, A reportagem de capa desta edição foi inspirada em muitas histórias coletadas nos condomínios. Algumas delas chegam às vias da bizarrice ou do nonsense, pois vão desde uma atitude despretensiosa de “esquecer” guarda-sóis e cadeiras de praia num canto do salão de festas, como se ali fosse depósito, até pessoas que acordam o síndico de madrugada porque o porteiro “demorou” para liberar o acesso. Os abusos maiores envolvem animais, barulho, vagas de garagem, relacionamento com funcionários e vizinhos, e pagamento do rateio, temas já bem conhecidos como causas mais comuns de conflitos. Muitos dos protagonistas dessas histórias não são pessoas necessariamente de má índole, mas que alimentam vaidades e subjetividades para defender interesses próprios ou para não abrir mão de sua posição, apostando que o outro vá ceder. Há quem fale que esse é o típico indivíduo “vai que cola” (aquele que insiste em contrariar uma norma e vencer pelo cansaço). Outros síndicos preferem citar o malfadado “jeitinho brasileiro” como origem de tanto abuso. E um grupo até acredita que haja, de fato, a figura do “condemônio”, uma pessoa que se ocupa, dia e noite, em espezinhar e ser do contra. A ideia da reportagem é tentar extrair um pouco da fervura desses ambientes que vivem às turras, mostrando aos seus gestores de que forma os colegas têm agido no sentido de procurar apaziguar o convívio e garantir uma administração mais pacificada e participativa. Pois sugerir, criticar ou demandar ações é legítimo, aponta o advogado Cristiano De Souza Oliveira. O problema é quando “o morador conhece os limites e os ultrapassa”, convertendo a encrenca inicial em má-fé deliberada. Isso exige um posicionamento firme do gestor, que de outro modo precisa manter o controle para desarmar o ardil montado pelo outro lado. De acordo com os síndicos entrevistados, esse tipo de ocorrência é o que mais consome seu tempo, a despeito de tantas obrigações diárias a se cumprir. E por falar em obrigações, outra reportagem importante desta edição destaca o ático e a cobertura do prédio, setores que têm sido “esquecidos” por algumas administrações, provocando danos e prejuízos financeiros. A revista traz ainda a segunda reportagem do ano sobre o AVCB e inicia uma série que tratará dos elevadores, pois a manutenção do condomínio não dá trégua e exige paz ao síndico! Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

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- O condomínio pode se tornar um ambiente em que as pessoas aprendam e se eduquem em torno dos direitos e deveres relacionados ao convívio coletivo, pontua o advogado Michel Rosenthal Wagner, em artigo publicado no site da revista.

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Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .................. A "vítima" de perseguição! 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Síndico, Conte sua História! ................................... Condomínio em implantação 08. Capa: .................................. Condomínio: Usos & Costumes abusivos de moradores 11. Seção Tira-Teima: .................. Informações armazenadas na “nuvem” são seguras? 12. Administração: ........ ‘Esquecidos’, cobertura e ático do prédio exigem manutenção 14. Coluna: ....... Remanejamento de árvores & Termo de Compromisso Ambiental (TCA) 15. Seção Tira-Teima: ........ É preciso atender às cotas na contratação de funcionários? 16. Dica: ....................................................................... Elevador: Manutenção e modernização 22. Dica: .................................................................... Serralheria: Conservação e modernização 24. Dica: ................................ AVCB & Incêndio: Regularização extrapola equipamentos

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em Quadrinhos / A "vítima" de perseguição!

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

CONDOMÍNIO EM IMPLANTAÇÃO: AJUDANDO A CONCRETIZAR UM SONHO Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Os síndicos Alessandro Paris (à dir. na foto) e Eduardo Arruda no Condomínio Inspire Águas, do complexo Inspire Barueri: Múltiplos papéis na fase de implantação

Um condomínio com 30 torres, boa parte delas já implantada, previsão de 2.490 unidades, rodeado por matas, mas bem próximo às áreas centrais de Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo, carrega um sonho também superlativo: o de famílias que investem muito dos recursos que possuem para morar bem em casa própria, dotada de serviços, equipamentos de lazer, segurança e sossego. Esse é o grande desafio que os síndicos profissionais Alessandro Paris e Eduardo Arruda têm administrado desde que iniciaram a implantação do Inspire Barueri, um complexo de quatro condomínios residenciais e um quinto empreendimento comercial, com conclusão programada para este ano. Os dois primeiros residenciais, o Inspire Flores e Inspire Verde, foram entregues com 18 torres e 1.494 apartamentos, de dois e três dormitórios, entre maio e junho de 2016. O terceiro, o Inspire Águas, começou a ser

habitado em março deste ano, com seis prédios e 498 unidades de dois dormitórios. O quarto, o Inspire Brisas, além do comercial, tem finalização prevista para o mês de setembro. O Brisas possui também seis torres e 498 unidades, mas com dois e três dormitórios. Os residenciais somam quase 85 mil m2 de área. Com uma carteira de 16 condomínios, Alessandro e Eduardo já implantaram 14 empreendimentos e trazem, na bagagem, sólida experiência de gestão. Biólogo pós-graduado em genética molecular, Alessandro foi diretor para a América Latina de uma indústria médica hospitalar. Durante 7 anos atuou como síndico orgânico ou conselheiro nos prédios em que morou. Já Eduardo, graduado em Hotelaria e pós-graduado na área e em arquitetura e urbanismo, realizou implantação de flats e trabalhou como gerente de carteira de condomínios em uma grande administradora. Há dois anos e meio decidiram atuar como síndicos profissionais. Na implantação, Eduardo destaca que os síndicos devem saber trabalhar com todo um contexto herdado de terceiros: 1º) O orçamento recebido na Assembleia Geral de Instalação (que sempre demandará ajustes); 2º) A Convenção do Condomínio; e, 3º) O memorial descritivo. Essencial, neste ambiente, é realizar as vistorias das áreas comuns, identificando-se os vícios aparentes e problemas estruturais, uma tarefa que deve ser acompanhada pelo conselho e uma empresa especializada em laudos, alertam os síndicos. E na relação com a construtora, a dica é buscar o diálogo e soluções em conjunto, “favoráveis ao condomínio”. “Este é sempre o melhor caminho”, destaca Alessandro.

“No início, o gestor se depara com a transição do canteiro de obras, que deixa de ser da construtora e passa a ser do condomínio. (...) Neste momento, o síndico trabalha como gerente de relacionamento, mestre de obra e psicólogo.” (Eduardo Arruda)

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

CANTEIRO DE OBRAS & SERVIÇOS Outra herança própria à implantação está no ambiente de “canteiro de obras”, o qual não se desfaz de uma hora para outra, pelo contrário, permanece durante meses, enquanto as pessoas preparam a ocupação dos imóveis. Em meio à saída dos funcionários da construtora, chegam os “prestadores de serviços que irão colocar as unidades para funcionar”, observa Eduardo. “No início, o gestor se depara com a transição do canteiro de obras, que deixa de ser da construtora e passa a ser do condomínio”, reforça. Dentro desse escopo, torna-se prioritário organizar o sistema de segurança, especialmente o controle de acesso, ao mesmo tempo em que o síndico precisa “conciliar os interesses de quem já mora com a grande quantidade de obras de quem está chegando”. “Neste momento, o síndico trabalha como gerente de relacionamento, mestre de obra e psicólogo”, pontua Eduardo. Do ponto de vista prático, o primeiro passo do gestor será “organizar a casa, com um Regulamento Interno provisório; o segundo, iniciar a operação”, resume. Esta é a etapa em que “se descobrem as particularidades dos sistemas operando, começamos a testá-los, a fazer todas as manutenções previstas e a validar as garantias”, diz. “É o momento de azeitar a operação e alinhar as instalações, juntamente com os processos de implantação. Em seguida, é preciso alinhar a convivência, especialmente em um empreendimento como esse, em que a estrutura de lazer não atende à demanda.”

REGULAMENTO INTERNO: PARA ALINHAR EXPECTATIVAS E INTERESSES A receita, segundo Eduardo, é “combinar” operações, expectativas e interesses divergentes, adotando-se um perfil de gestão que faça parcerias entre a administradora, o conselho, as comissões temáticas (como as de segurança, ruído e administrativa) e moradores. No caso do Inspire Barueri, o arranjo se torna ainda mais complexo pelas dimensões e divisões entre os condomínios. Eles possuem CNPJ, arrecadação e administração independentes, mas compartilham alguns serviços. Já as assembleias de moradores reúnem mais de mil participantes (A mais recente delas, no Inspire Águas, exigiu a instalação de 12 telões e locação de 1.200 cadeiras).

Embalados pelo sonho e o direito de viver em conformidade com as características pelas quais o empreendimento e o apartamento foram vendidos, os condôminos têm tido voz ativa, especialmente na formatação de um Regulamento Interno definitivo. Por exemplo, no Inspire Águas, em que vigoram normas em caráter temporário, a discussão encontra-se aberta para sugestões, que têm sido consolidadas pelo conselho e administradora, para serem apresentadas novamente aos moradores, via email e portal, e discutidas pontualmente em Assembleia Extraordinária. De acordo com Alessandro Paris, “quando as pessoas compram o apartamento, elas estão comprando um sonho e, aí, as expectativas são sempre elevadas”. “No recebimento das chaves, elas esperam ver realizados todos esses sonhos de anos, o que acaba se transformando em frustração. Negociar isso é o nosso grande desafio.” De outro modo, ele pondera que as pessoas, em sua maior parte, “têm a expectativa de resolver, vêm dispostas a negociar e a ceder”, por isso, o diálogo funciona. “É a casa da pessoa, ela quer chegar e ficar tranquila”, justifica. Mas é preciso que o síndico esteja presente, diariamente, pois “implantar condomínio é ter um desafio por dia”, arrematam Alessandro e Eduardo.

“Quando as pessoas compram o apartamento, elas estão comprando um sonho e, aí, as expectativas são sempre elevadas. No recebimento das chaves, elas esperam ver realizados todos esses sonhos de anos, o que acaba se transformando em frus-

Estrutura de lazer subdimensionada: Esse é um dos pontos de frustração e fonte potencial de conflitos em condomínios novos

SAIBA MAIS - Alessandro Paris e Eduardo Arruda: contato@apsmart.com.br.

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tração. Negociar isso é o nosso grande desafio.” (Alessandro Paris)

CAPA

CONDOMÍNIO: USOS & COSTUMES ABUSIVOS DE MORADORES Todo síndico tem histórias para contar sobre um tipo de condômino que desrespeita reiteradamente as normas do prédio. Ele forma uma minoria barulhenta, conturba o ambiente e testa a paciência do gestor. É o típico “vai que cola”, indivíduo que procura “vencer” na base do cansaço. “É o condômino que acha que a garagem é para os convidados da sua festa e dá um jeitinho de passar o crachá da vaga para cada um deles; que pensa que a lata de lixo tem vida própria e vai ‘catar’ o saco deixado no chão porque ele estava com nojo de abrir o contêiner; que não paga em dia e exige desconto do condomínio, além de prazo e carnê; que quer os funcionários à sua disposição para receber o sofá, a geladeira etc.”, ilustra a síndica e consultora da área, Fernanda Françozo. Inúmeros são os transtornos causados por essa minoria: sujeira dos pets nas áreas comuns, barulho, falta de ART/ RRT para a reforma das unidades, ações judiciais impetradas por birra contra o condomínio, entre outros casos, muitos deles “abusivos”. Nesta reportagem, a Direcional mostra como o diálogo ajuda a administrar esse caldo de conflitos, sem, no entanto, negligenciar os direitos da coletividade. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

“O SER HUMANO VAI ATÉ ONDE VOCÊ PERMITE”

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Enfermeira-chefe do Centro Cirúrgico da Santa Casa de São Paulo, Christiane Riginik Castanheira responde pelo cargo de síndica desde 2015 no Condomínio Villa Nueva, localizado no Mandaqui, zona Norte de São Paulo. Neste ano, o prédio inaugurou um espaço pet, atendendo à demanda de parte dos moradores das 56 unidades. Com espaço generoso, abrigando churrasqueira, salão de festas e jogos, quadra e piscina, o Villa Nueva vivia um clima de atritos há quatro anos, quando Christiane se mudou para o local e começou a se envolver com as questões do condomínio, até se tornar síndica. “Para quem gerencia uma equipe de 200 pessoas, por que não administrar aqui?”, compara. A pacificação veio com a abertura do diálogo e de espaço para sugestões dos condôminos, além da transparência nas contas e obras. A própria síndica produz um jornal mensal do prédio. Promove ainda uma confraternização mensal dos moradores na churrasqueira, além de reuniões periódicas com o corpo diretivo. “Sempre existe o condômino abusado, porque o ser humano vai até onde você permite. Isso acontece em qualquer lugar, é inerente, sempre haverá alguém que tentará levar vantagem.” A receita para enfrentar os abusos, segundo Christiane, é trabalhar sempre com o amparo do Código Civil, da Convenção e Regulamento Interno, e dos laudos técnicos. “Contra fatos, não há argumentos nem espaço para ‘pitis’.” De outro modo, é preciso saber dar a dosagem certa na interlocução com o morador: “Se você for no mesmo tom do outro, não existirá diálogo, porque com nervosismo ninguém consegue raciocinar.” (Por R.F.)

“REGRAS DEMAIS?” TRAZENDO O CONDÔMINO À REALIDADE A síndica Karin Cerveira e a subsíndica Evanita Portes Jadão Rubi (À esq. na foto) avaliam como positivos os resultados da mudança das posturas ocorrida no último ano entre corpo diretivo e moradores do Condomínio Edifício Sonatta, situado na Zona Sul de São Paulo. Um grupo de condôminos vinha reclamando muito da aplicação “rígida” do Regulamento Interno, dizendo que havia “regras demais” e que “a administração engessava muito” o prédio. No centro das

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tensões, estava a demanda para se permitir o uso de skates e bicicletas nas áreas comuns, o que trazia riscos aos usuários e demais moradores, além de danos às superfícies. Diante desse contexto, em maio de 2015 a Direcional Condomínios promoveu uma conversa entre a síndica, a subsíndica e a conselheira Mônica Souto de Castro com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, sob a perspectiva da mediação de conflitos. A ideia era identificar pontos para uma possível negociação. Na época, Cristiano De Souza pontuou: “O importante é agregar os dois lados de forma a trabalhar com os interesses de cada um e não com as posições”. A estratégia funcionou. O corpo diretivo pediu aos moradores que se colocassem na posição dos gestores e viabilizassem propostas, sempre dentro das normas do condomínio, bem como de suas possibilidades construtivas. Para isso, as gestoras passaram a apresentar mais os laudos técnicos, desarmando a ideia corrente de que “a síndica e a subsíndica é que não deixavam fazer”. “Além disso, mostramos que sempre trabalhamos com abertura, as reuniões do corpo diretivo são abertas à participação de todos”, afirma Karin. Em novembro passado, por exemplo, formou-se uma comissão de moradores que conduziu todo o processo de pintura da fachada. “Chegamos à conclusão que precisamos conscientizar os moradores dos problemas existentes, ouvir sugestões e criar comissões, bem como sair de uma posição de embate para a de conciliação”, resumem Karin e Evanita. (Por R.F.)

“SÃO SEMPRE OS MESMOS” Atuando em grandes residenciais (com cerca de 2 mil unidades), Mirtes Yoshida é hoje gerente de condomínios e foi síndica em outro empreendimento entre 2015 e 2016 no bairro do Belém, zona Leste da cidade, afastando-se por causa de doença na família. Ela diz que nesses ambientes populosos sempre há reiterados abusos por parte de moradores, destacando pelo menos dois casos de condôminas que chamaram a polícia no residencial do Belém: uma por ter sido barrada na portaria por falta de identificação – ela se recusava a cadastrar a biometria; outra por insistir em estacionar na área de desembarque. Mas em ambas as situações as moradoras acabaram orientadas pelos

QUANDO O "JEITINHO BRASILEIRO" DÁ AS CARAS A síndica profissional e consultora Fernanda Françozo tem facilidade em pontuar os mais diferentes casos em que o típico “jeitinho brasileiro” dá às caras no condomínio. No entanto, ela recomenda aos seus colegas gestores que procurem “diferenciar o condômino que quer entender o que acontece no prédio daquele que só quer ter os ‘achismos’ ou apontar o dedo no que ele desconhece”. O depoimento completo com Fernanda está publicado no site da Direcional Condomínios (Saiba como acessá-lo ao final da pág. 10). (Por R.F.)

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policiais a seguirem as normas do condomínio. “Em um lugar com cerca de 8 mil pessoas, o que mais tem é morador abusado. Ele insiste em burlar as regras, desrespeita funcionários e, mesmo que 80% das demais pessoas sejam tranquilas e procurem o síndico para problemas pontuais, o abusado provoca conflitos recorrentes e exige que você esteja disponível o tempo todo para administrar isso. São sempre os mesmos, que precisam aprender que seu direito termina onde começa o do outro!” (Por R.F.)

CAPA “ABUSADO” OU “CONDEMÔNIO”: É POSSÍVEL FALAR NESSES TERMOS? Os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner defendem a firmeza, o diálogo e, quando necessário, a mediação diante dos conflitos no ambiente condominial. Mas Cristiano reluta em usar termos como “condemônios”, um chiste sugerido recentemente por uma médica psiquiatra, conselheira de um residencial localizado na Bela Vista, na região da Av. Paulista, em São Paulo. Já Michel diz que existe, de fato, uma síndrome antissocial na sociedade reconhecida pela literatura médica, a qual deve ser tratada pelo antídoto da educação. A seguir, destaques das entrevistas de ambos, concedidas à Direcional Condomínios.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

- “Morar em coletividade é fácil, difícil é aceitar que se divide o espaço de sossego, salubridade e, o principal, os próprios conceitos de cada um. A lei não dispõe dos

limites da tolerância, que são subjetivos e impactam sobremaneira no dia a dia de qualquer pessoa. Em um condomínio todos são iguais perante as regras (direitos e deveres) e há que se esforçar para ver que algumas diferenças de hábitos podem nos aborrecer, portanto, é preciso ter bom senso para saber o que é o nosso limite subjetivo e o que é o real. Portanto, não acredito em ‘condemônios’, mas que ocorrem visões deturpadas da realidade, que transformam um 6 em 9 em menos de 1 segundo.” - “O abuso de um morador, quando visto como apenas um pedido, não é crime, pois a resposta do gestor pode ser um não. Agora, se o morador conhece os limites e os ultrapassa, isso deve ser alertado, assim como a reincidência da infração a uma norma. É preciso fazer o sistema ser respeitado sem diferenças.” - “O síndico é um representante, ele possui o dever de manter todos iguais, inclusive ele próprio. É um gestor de conflitos, mas não um mediador, nem deve ser. Este profissional deve ser buscado para prevenção e não só correção, pois detém um conhecimento apurado em técnicas de comunicação, de como fazer as partes se exporem, manterem o foco e, principalmente, encontrarem uma saída para o conflito vivido na coletividade.”

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MICHEL ROSENTHAL WAGNER

- “O abuso existe quando o indivíduo não está educado [preparado] para exercer os direitos, desconsiderando o outro

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que vive sob suas interferências. Vivemos em uma sociedade sociopata, em que ‘condemônios’ carregam, em algum grau, características de um transtorno de personalidade antissocial, uma síndrome classificada no CID 10f60.2 [classificação mundial da psiquiatria]. Há ainda outra patologia classificada no CID, caracterizada especialmente pelo desprezo às normas sociais e indiferença aos direitos dos outros. A educação seria um dos remédios para essa doença, ensinando as pessoas apenas a ser vizinhas.” - “Cabe ao síndico ter controle emocional diante de indivíduos que desrespeitam a coletividade e acham que podem fazer o que querem. E para manter o controle interno, o síndico não pode ser angustiado no exercício das funções. Se estiver assim, deve chamar a assembleia, pois o que falta é a tentativa de conversar, as pessoas não sabem mais conversar, ficam só defendendo suas certezas e não têm se mostrado aptas a criar uma situação que seja boa para todas.” (Edição R.F.)

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- O artigo “Educação e conscientização no ambiente do condomínio”, do advogado Michel Rosenthal Wagner; - O texto “O ‘jeitinho brasileiro’ na vida diária do condomínio”, com depoimento de Fernanda Françozo. Acesse os textos através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Agosto - Ed. 226.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

HÁ SEGURANÇA NAS INFORMAÇÕES DO CONDOMÍNIO ARMAZENADAS NA “NUVEM”? Com o avanço da tecnologia da informação, os condomínios passaram a armazenar seus dados em plataforma digital, desde o histórico financeiro, administrativo e projetos, até as imagens captadas pelas câmeras de segurança. O consultor em desenvolvimento de softwares, Marcelo Okuma, fala abaixo sobre a segurança do material arquivado na “nuvem”.

Foto Marcelo Okuma

Em geral, digitalizar documentos e armazenar na “nuvem” tem um benefício prático de facilitar o acesso dos gestores e, em alguns casos, dos condôminos para consultar a qualquer hora e lugar. Mas manter a versão física dependerá dos requisitos legais conforme a legislação (federal, estadual e municipal). Por exemplo, o registro dos trabalhadores deve ser guardado por vários anos, mesmo após o desligamento do funcionário.

(gravar documentos com senha forte, não compartilhar dados de acesso, escolher fornecedores com credibilidade histórica etc.) é possível minimizar os riscos. Em geral, o maior temor dos condomínios é com o vazamento dos dados dos moradores, mas hoje já existem sites que disponibilizam dados pessoais que nem imaginamos. E também o que garante que uma lista de moradores que fica na portaria não possa ser "hackeada" através de uma foto tirada por um aparelho celular de alguém com acesso ao local? Importante destacar que ter uma cópia digital armazenada na nuvem, em geral, é mais seguro do que só ter o documento físico guardado num "quartinho" sujeito à umidade, com acesso inseguro, problemas com manipulação ou mesmo subtração de documentos. Acredito que devemos ter as mesmas preocupações na proteção da informação, tanto no físico (real) quanto no digital (virtual), incluindo aqui os smartphones.

MARCELO OKUMA Empresário há 23 anos do setor de desenvolvimento de softwares, 18 dos quais para condomínios. Graduado em Administração de Empresas e pós-graduado em Negócios Imobiliários. Mais informações: ola@okuma.online.

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2. QUAIS OS RISCOS DE AS INFORMAÇÕES SEREM 1. É PRECISO TAMBÉM MANTER REGISTRO FÍSICO “HACKEADAS”? Sempre há a possibilidade de haver tentativas de acessos fraudulentos, mas com boas práticas DESSE MATERIAL?

ADMINISTRAÇÃO

‘ESQUECIDOS’, COBERTURA E ÁTICO DO PRÉDIO EXIGEM MANUTENÇÃO Profissionais que realizam inspeções nas edificações apontam que o topo dos prédios tem sido um dos setores mais negligenciados na manutenção dos condomínios. E ali se encontram sistemas importantes, como a casa de máquinas dos elevadores, reservatórios d’água, barriletes, SPDA e a proteção da laje de cobertura.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O síndico Gerson Fernandes de Godoy se apoia no laudo de inspeção predial para recuperar a cobertura e ático do prédio

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O síndico

Gerson Fernandes de Godoy voltou depois de 22 anos à gestão do Condomínio Edifício Fontana Di Trevi, encontrando um quadro desolador de falta de manutenção, além de problemas nas contas e com inadimplência. Ele havia sido gestor logo no início, “quando o prédio inaugurou” há quase três décadas na Vila Matilde, zona Leste de São Paulo, mas acabou se afastando por longo período. Na retomada em 2015 como subsíndico e, posteriormente, síndico, encarou o desafio de iniciar o processo de recuperação, partindo de um laudo de inspeção predial geral. Somente no topo do edifício, foram identificados diversos problemas, como uma piscina e deck de madeira abandonados; infiltrações nas muretas e também na torre dos reservatórios d’água, barrilete e casa de máquinas dos elevadores; guarda-corpo enferrujado; irregularidade do para-raios; acúmulo de entulho; e necessidade de impermeabilização da laje e de recuperação de banheiros e salão. Autor do laudo,

o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi aponta que a situação atual da cobertura e do ático do Fontana Di Trevi provoca infiltração nas unidades e riscos, entre outros, de desplacamento do revestimento da fachada, “devido à umidade e trincas”. “Todos são de responsabilidade do síndico”, reforça o engenheiro. De acordo com Gerson Fernandes, a recuperação do edifício, que inclui ainda a fachada e AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), custará pelo menos R$ 400 mil, parte deles custeados por um rateio extra. O objetivo do gestor é concluir todos os serviços em até dois anos, “para valorizar o prédio, pois o bairro inteiro está sendo revigorado”. “Não queremos ser o patinho feio da região”, destaca Gerson, que pretende implantar uma nova área de lazer na cobertura com instalação de churrasqueira e reforma de banheiros, salão e piscina. Recentemente, um grupo de moradoras passou a utilizar o salão para confeccionar peças de artesanato, o que antes era impossível por causa do acúmulo de sujeira, ressalta.

DESCOLAMENTO DE ARGAMASSA Para o consultor em gestão de riscos Carlos Alberto dos Santos, o topo dos prédios tem sido das áreas mais negligenciadas na manutenção preventiva dos condomínios. É comum encontrar entulho, ralos entupidos, perfurações das lajes, infiltrações, guarda-corpos precários e até vegetação nas coberturas. O engenheiro Ayrton de Barros, que costuma realizar vistorias, observa, por sua vez, que nem mesmo os edifícios novos estão livres de problemas, especialmente nas coberturas entregues com falhas de caimento em direção aos ralos e proteção mecânica precária sobre a manta de impermeabilização. Outra anomalia em prédios mais novos está no desprendimento da argamassa que reveste a mureta de proteção da laje superior. Por exemplo,

ADMINISTRAÇÃO no Edifício Sonatta, a síndica Karin Cerveira acabou interditando, por cerca de três meses, a área comum da frente do edifício, para evitar riscos aos moradores pela queda de placas do reboco do guarda-corpo, até que o condomínio fizesse o conserto. O engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva realizou o laudo do prédio e constatou, na parte superior da edificação: - Falta de rufos na mureta ou algum outro tipo de proteção, que evitariam infiltrações na argamassa e consequente descolamento; e, - Deficiência da camada de proteção da manta na laje da cobertura. “A argamassa se encontrava ‘pulverulenta’, desmanchando em pó e causando

entupimento dos ralos.” Segundo o engenheiro, as construtoras deveriam assegurar a instalação de rufos ou outro sistema de proteção nas muretas e/ou guarda-corpos em alvenaria, ao passo que compete aos condomínios providenciar a manutenção periódica dessas instalações.

ANCORAGEM & SINALIZAÇÃO: CUMPRINDO NORMAS Normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho exigem que os prédios disponibilizem na cobertura ou muretas instalações de proteção aos trabalhadores que atuam em serviços em altura e, no caso do trabalho com a fachada, um sistema de ancoragem. O engenheiro civil Marcus Grossi destaca a NR 18, segundo a qual "as edificações com no mínimo quatro pavimentos ou altura de 12m (doze metros), a partir do nível do térreo, devem possuir previsão para a instalação de dispositivos destinados à ancoragem de equipamentos de sustentação de andaimes e de cabos de segurança para o uso de proteção individual". Os “andaimes fachadeiros seriam uma alternativa, mas não saem muito baratos em alturas superiores a 12m, por isso a NR 18 menciona a obrigação do uso de ganchos nessas edificações”, pondera o engenheiro. Marcus Grossi alerta que “a maioria dos prédios não possui sistema de ancoragem, em parte porque a legislação é de 2006, e em outra porque a NR é aplicável aos empregadores; então, as construtoras passam essa responsabilidade para o condomínio, que acaba usando o sistema de contrapesos, na maioria das vezes, irregular”. Ele lembra que a NR 18 prevê um sistema de contrapesos pouco conhecido ou utilizado. Os gestores também devem providenciar sinalizadores ou balizadores aéreos no topo das edificações e/ou em antenas, para-raios e torres, segundo determina a Lei Federal 13.133/2015, que acrescenta dispositivos ao Código Brasileiro de Aeronáutica (Lei Federal 7.565/ 1986). (Por R.F.)

Um morador que tenha seu apartamento do último andar atingido por infiltração decorrente da falta de manutenção das instalações da cobertura, ou que observe a queima de aparelhos eletroeletrônicos pela ineficiência do sistema de para-raios, poderá processar o condomínio, que “fatalmente será condenado a ressarcir os danos causados”, afirma o advogado João Paulo Rossi Paschoal. O especialista justifica que, segundo o Código Civil (Art. 1.348, Inciso V), “compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Estabelece também que, “quem por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito (Art. 186)”, sendo obrigado a repará-lo [o dano] (Art. 927)”. Ao síndico, portanto, não resta alternativa senão “se valer das informações contidas no Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, elaborado pelo construtor nos moldes da ABNT NBR 14.037/2012 e entregue ao condomínio, devendo aplicar as intervenções em harmonia com o exigido na NBR 5.674/2012 (gestão da manutenção) e ABNT 16.280/2015 (gestão de reformas)”. Ou seja, é preciso adotar as medidas de conservação previstas nessas normas e, caso o prédio tenha sido entregue com vícios aparentes, ocultos ou até mesmo com “defeito de produto”, exigir o ressarcimento do construtor, dentro dos prazos estipulados pela legislação, conclui o advogado. (Por R.F.)

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Os artigos: - “Manutenção no ático das edificações: Dicas aos síndicos e gestores prediais”, do Eng. Civil Kleber José Berlando Martins; - “Sistema de ancoragem para acesso em fachadas na manutenção dos condomínios”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Acesse os textos através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Agosto, matérias de Administração - Ed. 226.

Direcional Condomínios | Agosto 2017

ABANDONO TRAZ RISCOS DE DANOS E DE PASSIVO JUDICIAL

COLUNA

REMANEJAMENTO DE ÁRVORES & TERMO DE COMPROMISSO AMBIENTAL (TCA), COMO FAZER?

Conforme a Lei 10.365/87, da Secretaria do Verde e do Meio Ambiente (SVMA) do município de São Paulo, é considerado exemplar arbóreo qualquer indivíduo que tem mais de 5cm de DAP (Diâmetro Acima do Peito), considerando “Acima do Peito” a medida de 1,30m. O que difere então o Remanejo Arbóreo do Termo de Compensação Ambiental? Ambos processos são para podar, remover, transplantar e plantar exemplares arbóreos internos (particulares). Vale lembrar que exemplares arbóreos externos são considerados “Patrimônio Público” e só a Prefeitura pode fazer qualquer manejo. Quanto aos exemplares internos, para qualquer manejo (poda, remoção, transplante ou plantio) há necessidade de licenciamento prévio. O remanejamento interno é usado para “manutenções preventivas” das árvores existentes dentro do condomínio, como: podas de limpeza; equilíbrio e condução; retirada de galhos secos ou atacados por alguma praga ou doença; limpeza de folhas secas e cachos em palmeiras; e remoções de exemplares atacados por pragas e doenças. São ações que sempre visam à “manutenção preventiva”, com o intuito de evitar acidentes pessoais e danos ao patrimônio no condomínio. O Licenciamento de exemplares para remanejamento arbóreo tramita na Subprefeitura local. O processo é simples e exige apenas cópia simples dos documentos pessoais do responsável (CIC e RG) e do imóvel (cópia simples do IPTU). É necessário também um abaixo-assinado com a concordância da maioria dos moradores (50%+1), o preenchimento de um requerimento padrão fornecido pela Prefeitura, e algumas fotos dos exemplares. De preferência, recomenda-se que essa documentação esteja acompanhada de um laudo técnico feito por um engenheiro agrônomo com experiência para evidenciar com amparo legal os problemas existentes em cada exemplar e solicitar o manejo adequado. Isso ajudará a evitar também um gargalo muito comum aos processos de licenciamento para remanejamento, que é a demora na vistoria técnica a ser feita pelos engenheiros da prefeitura, por excesso de trabalho e/ou limitação de recursos financeiros (como, por exemplo, falta de veículos para se deslocar). Se o condomínio dispuser de um laudo técnico assinado por um engenheiro agrônomo, ele poderá substituir a vistoria e, assim, o processo tramitará com maior rapidez. Vale ressaltar que, tanto no TCA quanto no remanejamento, quando é feita alguma remoção de exemplar, torna-se obrigatória a compensação ambiental, que normalmente é o plantio de novos exemplares arbóreos para substituir os removidos. O plantio deverá ser feito conforme definido pelo Depave (órgão vinculado à SVMA):

Foto Soami Deccetti

Direcional Condomínios | Agosto 2017

Por Paulo Rogério de Mesquita

as mudas devem ser nativas (originárias do Brasil), apresentar no mínimo 2m de altura e 3cm de DAP, e devem ser plantados no mesmo imóvel da remoção. Já o TCA (Termo de Compensação Ambiental) é um licenciamento voltado para a execução de obras, como impermeabilização, por exemplo. Qualquer manejo arbóreo interno no condomínio, como poda, remoção, transplante ou plantio proveniente de alguma reforma ou construção, terá que ser previamente autorizado por um TCA. O processo do TCA tramita junto à SVMA, diferente do Remanejamento, que tramita na Subprefeitura. O TCA é um processo mais elaborado e demanda a apresentação da planta atual, da planta pretendida (onde será apresentado o manejo necessário), além da PCA (Planta de Compensação Ambiental). Esta resume todo o manejo, mostrando quantos são e onde estão os exemplares atualmente, para onde serão transplantados, quais serão podados ou removidos, e onde e quantos exemplares novos deverão compensar o manejo. Portanto, o trâmite é mais demorado. Normalmente um processo na Prefeitura para remanejamento demora em média três meses, enquanto o TCA leva em média seis meses. Assim, é muito importante o planejamento de obras nos condomínios, antecipando o TCA para que processo não atrase ou pare a obra durante a execução.

PAULO ROGÉRIO DE MESQUITA Engenheiro Agrônomo formado pela Universidade Federal de Lavras (MG), possui 15 anos de experiência em arborização urbana e expertise em condomínios, trabalhando atualmente junto à empresa Ambiente Legal. Mais informações: engenheiropaulo@ambientelegall.com.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

SÍNDICO PRECISA ATENDER ÀS COTAS NA CONTRATAÇÃO DE FUNCIONÁRIOS? Leis brasileiras estabelecem cotas para portadores com deficiência no quadro de funcionários das empresas, assim como percentual destinado aos jovens aprendizes, como forma de integrá-los ao mercado de trabalho. A seguir, a advogada trabalhista Angela Aparecida Mathias avalia como esses dispositivos se aplicam à realidade do condomínio.

Foto Cristiano De Souza

Mas conforme o Art. 14 do Decreto Federal 5.598/2005, ficam dispensadas da contratação de aprendizes as microempresas e empresas de pequeno porte, bem como as entidades sem fins lucrativos que visem à educação profissional. Julgados do TRT/SP e de outras Regiões têm entendido que se microempresas e até empresas de pequeno porte estão desobrigadas de cumprir a legislação específica, o mesmo se aplicaria, com mais razão, ao condomínio residencial. Este apresenta o mesmo nível socioeconômico destas empresas e não têm qualquer finalidade de exploração econômica. Assim, caso o condomínio venha ser autuado, o caminho a ser seguido é a defesa administrativa e, se esta for infrutífera, a propositura de ação anulatória de auto de infração e multa administrativa perante a Justiça do Trabalho.

Sim, desde que tenha mais de 100 (cem) empregados e observados os requisitos do Art. 93 da Lei Federal 8.213/91. Entre outros, esta dispõe que um quadro de 100 até 200 funcionários deverá destinar 2% de vagas para beneficiários reabilitados ou pessoas portadoras de deficiência. Mas destaco que a norma deve ser interpretada muito além do mero preenchimento do número de vagas. A real intenção do legislador ordinário, ao considerar o sistema de cotas para deficientes físicos, foi o de assegurar ao trabalhador debilitado sua inserção no mercado de trabalho.

ANGELA APARECIDA MATHIAS Advogada da área trabalhista. Mais informações: angmathiasadv@aasp.org.br.

Direcional Condomínios | Agosto 2017

2 - CONDOMÍNIO DEVE SEGUIR 1 - A LEI DOS APRENDIZES VALE PARA OS A COTA DE PORTADORES DE RESIDENCIAIS? Inexiste, na realidade, qualquer dispositivo que exclua o condomínio de tal obrigação. DEFICIÊNCIA?

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

O QUE É MELHOR PARA O EQUIPAMENTO NO ESTADO EM QUE ELE SE ENCONTRA?

Síndica Ana Cristina: Acompanhamento pari passu da manutenção evita surpresas

O elevador é um equipamento de transporte vertical com identificação própria, cujo funcionamento é regido por leis e normas, entre elas, aquela que obriga à expedição de um Relatório de Inspeção Anual (RIA) na cidade de São Paulo, através de uma empresa especializada em manutenção, para que se renove sua licença de funcionamento. Para tanto, é necessário seguir um ritual periódico de vistorias, serviços e consertos, acompanhado de perto pelo zelador ou manutencista do prédio e administrado pelo síndico. Mas chega uma hora em que, a despeito do zelo, as paradas se tornam mais frequentes, além de desconfortos como solavancos e desníveis entre o piso da cabina e o hall. Até que o gestor se vê em dúvida se deve fazer as trocas indicadas de peças e componentes ou contratar a modernização. Alguns, como a síndica Ana Cristina Falletti Gonsalves, que há 15 anos administra o Condomínio Edifício Ana Claudia, vivem uma situação mais confortável, em que a demanda por renovação atinge somente o aspecto estético das cabinas. Outros, no entanto, como a síndica Stalina Teixeira de Carvalho Gama, recebem uma conta mais elevada para os reparos, o que os coloca na dúvida se não seria melhor modernizar [Leia mais sobre manutenção e modernização na entrevista das págs. 18 a 21].

SOB CONTROLE O Edifício Ana Claudia, situado em Moema, zona Sul de São Paulo, está completando 29 anos neste 2017, com bom estado geral de manutenção. Apesar da idade, ambos os elevadores (social e de serviços) funcionam de maneira satisfatória, atendendo às 22 unidades do prédio. As queixas costumam se dirigir ao tamanho das cabinas, pequenas para as necessidades atuais, observa a síndica Ana Cristina, já que na construção do edifício elas foram instaladas no mesmo fosso. “Na reforma da cabina, até aumentamos um pouco a altura do elevador social, ampliando a percepção de espaço, mas não dá para ir além disso”, acrescenta. No mais, “a manutenção está em dia, as trocas indicadas têm sido realizadas e agora iremos substituir as sapatas do freio”, afirma. Ou seja, mesmo sem comando eletroeletrônico, presente nos equipamentos mais modernos, a síndica não vê neces-

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

sidade de partir para uma modernização ampla das máquinas. “Ficamos em cima da manutenção, ela é rigorosíssima. Quando ocorrem desnivelamentos ou solavancos, chamamos de imediato a prestadora de serviços. Além disso, nossos funcionários frequentam os cursos dados pela empresa e o zelador sempre acompanha os serviços da manutenção periódica, que observa correias, cabeamentos e faz a lubrificação de dobradiças, entre outros”, relata. Com o monitoramento pari passu (de perto), a gestora chega até mesmo a questionar algumas sugestões dos técnicos para troca de componentes, como ocorreu com o guarda-corpo das cabinas. “Eles diziam que deveríamos nos atualizarmos às normas, porém, conseguimos lhes mostrar que tudo estava certo, regularizado, não havia necessidade de mudança.” Segundo Ana Cristina, o síndico precisa ficar atento para entender “o que realmente é necessário, pois o elevador envolve segurança”.

Foto Rosali Figueiredo

MEXIDA MAIOR

Síndica Stalina Teixeira: A proposta era modernizar elevadores, mas assembleia decidiu pelas trocas pontuais dos componentes Já a síndica Stalina está envolvida com a negociação das trocas de peças e componentes indicadas pela prestadora de serviços para alguns dos elevadores (quatro no total) do Condomínio Villa Magna e Villa Real. Com quase 40 anos, dois blocos e 120 unidades, o empreendimento localizado na Bela Vista, em São Paulo, terá que usar o Fundo de Reserva para “fazer a revitalização do redutor de velocidade, lubrificar e trocar componentes na casa de máquinas”, aponta a gestora. Orçado em R$ 36.573, divididos em doze parcelas, o serviço passou pelo crivo da assembleia do condomínio no mês de julho, a qual deliberou pelo emprego da verba do Fundo, e pagamento em duas vezes no máximo, como forma de renegociar o preço. O ideal, segundo Stalina, seria contratar a modernização das quatro máquinas, já orçada em R$ 400 mil, mas a proposta acabou rejeitada por outra assembleia, anterior à do mês passado. Ela justifica a necessidade de modernização porque o prédio já gastara R$ 70 mil há um ano e meio com a troca dos cabos de aço de dois elevadores. Além disso, outro serviço ficará pendente: a empresa de manutenção recomenda trocar as folhas internas em madeira, de abertura automática, de uma das cabinas, alegando que elas estão desniveladas. Entretanto, como a decisão da assembleia é soberana, o condomínio continuará fazendo as substituições em lugar da modernização. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

Foto Adriana Elias

ENTREVISTA /MARCELO BRAGA NA MANUTENÇÃO, CADEIA PRODUTIVA DA INDÚSTRIA GARANTE HOJE ACESSO A PEÇAS DE DIFERENTES ELEVADORES

Entidade representativa de dezenas de empresas que realizam a manutenção e modernização dos elevadores, o Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo) acaba de eleger novo presidente para o triênio 2017-2020. É o engenheiro mecânico e de segurança do trabalho Marcelo Braga (Foto acima), empreendedor do segmento há quase três décadas. Braga ainda faz parte da Associação dos Elevadores do Mercosul e, dentro da expertise de quem está no dia a dia da realidade de atendimento aos condomínios, fala a seguir sobre algumas das dúvidas que ainda persistem entre os síndicos e gestores prediais.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA, CORRETIVA & SUBSTITUIÇÃO DE PEÇAS - Manutenção Preventiva “Com base em um cronograma de checagem e realização de serviços, a empresa deve, a cada mês, realizar a manutenção, garantindo que os componentes do elevador fiquem lubrificados e limpos, bem como conferindo, preventivamente, alguma anormalidade e ou desgaste importante. Caso isso ocorra, o técnico da área deverá indicar

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

aos departamentos de engenharia da empresa a eventual necessidade de troca de componentes de maneira preventiva. No contrato com peças cobradas à parte, o setor comercial é acionado para oferecer o orçamento ao cliente. Já se houver a inclusão de peças, sob critério técnico de avaliação da empresa, componentes que tenham sua vida útil expirada deverão ser substituídos.”

- Manutenção corretiva “Os componentes que estejam com defeitos, inoperantes e/ou quebrados devem ser substituídos de forma corretiva, obedecendo o mesmo critério do ponto de vista técnico/comercial descrito na manutenção preventiva. Vale dizer que para alguns componentes é difícil dar uma prévia de quando terão que ser substituídos, a exemplo do que ocorre com a queima de uma lâmpada. No entanto, quando há uma boa manutenção preventiva, os problemas poderão ser detectados com antecedência e evitar paralisações não programadas. Há situações em que o síndico apresenta dúvida se uma peça deve mesmo ser substituída. Isso se resolve estabelecendo-se um relacionamento de confiança com a empresa contratada, que demonstre tecnicamente, de forma clara e objetiva, para o gestor a necessidade destas substituições de componentes.”

S E M MON T A DO R A , P E Ç A S F IC A M M A I S CARAS? “O mercado de elevadores está bastante diversificado. Diferente do passado, quando se produziam todos os componentes necessários para a fabricação de um elevador, a indústria do setor funciona como uma montadora de automóveis. Em geral, os fornecedores das peças que compõem os equipamentos são comuns a todas as empresas. Além disso, o mercado globalizado possibilita a toda e qualquer empresa habitada o acesso à tecnologia de ponta disponível no mundo inteiro, inclusive no Brasil. Portanto, o síndico não deve se sentir inseguro em relação a este assunto, pois as peças de reposição não são um problema para as empresas de conservação, uma vez que o mercado disponibiliza para elas todos os componentes necessários para se fazer uma excelente manutenção.”

QUAL O MOMENTO DE MODERNIZAR? “Paralisações constantes e gastos excessivos com substituições de peças e componentes justificam uma modernização, pois o serviço poderá ser feito de maneira mais eficiente e com preços e prazos mais interessantes. No entanto, em função da disponibilidade financeira do condomínio, é possível contratar a modernização de forma parcial, dentro de um critério técnico que não prejudique o todo.” (Edição R. F.)

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

CONTRATOS & RESCISÕES: A DEFESA DA LIVRE CONCORRÊNCIA NO SEGMENTO Os contratos de manutenção dos elevadores na cidade de São Paulo podem ser executados “por qualquer empresa legalmente habilitada para este fim”, afirma o novo presidente do Seciesp, o empresário Marcelo Braga. “Eles são de livre escolha do consumidor. Só na cidade de São Paulo há mais de 90 empresas habilitadas na Prefeitura (no antigo Contru, hoje Segur) e CREA, sendo que a maioria não é montadora de equipamento.” Qual seria então a dificuldade de “fazer valer” o desejo de troca da empresa de manutenção que não esteja atendendo de forma adequada o condomínio? O temor do desabastecimento ou encarecimento das peças a serem trocadas por uma não montadora (leia mais sobre isso na página anterior), senhas de proteção, bem como cláusulas abusivas para rescisão de contratos, são alguns dos fatores que pesam contra uma eventual mudança, avalia o dirigente. Em relação às senhas que bloqueiam equipamentos, Marcelo diz: - “Muitas pessoas não sabem, mas o seu elevador pode ter uma senha que impede a manutenção por outra empresa, que não aquela que instalou os equipamentos. O síndico não deve permitir que se instalem senhas de manutenção. Ele deve evitar empresas cujos equipamentos são exclusivos e dificultam a manutenção por outro prestador de serviços. Deve ainda preferir elevadores que possam ser conservados por qualquer empresa especializada.” Caso o gestor identifique alguma máquina dotada de senha de bloqueio, ele poderá exigir a sua retirada, conforme sustentam decisões judiciais já tomadas favoravelmente aos condomínios, afirma Marcelo Braga. Além disso, a montadora do equipamento deve fornecer “o manual completo, não apenas o de utilização do elevador, como também o de manutenção”. Por fim, Marcelo ressalta que “o cliente deve manter o contrato de manutenção porque é bem atendido e não por que é obrigado”. “Deve exigir seus direitos, pois portabilidade sem liberdade de escolha não funciona como portabilidade de fato!”

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As reportagens: - “Elevadores: cuidado com contratos e cronograma assegura boas relações com os prestadores”; - “Elevador: um roteiro a serviço dos síndicos” (Um guia para acompanhar os trabalhos contratados junto aos prestadores de serviços). Acesse os textos através do endereço acima, na chamada de Elevador, clicando na imagem da Capa da revista de Agosto - Ed. 226.

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

Quanto às “multas abusivas”, o dirigente esclarece: - “Algumas empresas tentam impor em seus contratos prazos de até cinco anos de vigência e multa de 50% em todas as mensalidades no caso de rescisão”. “É um valor alto que praticamente inviabiliza a mudança para outro concorrente com proposta mais atraente. Em comparação com os contratos de celulares, uma grande operadora de São Paulo lançou uma campanha excluindo qualquer tipo de multa contratual. Não é justo tolerar um mau serviço ou um preço mais caro por conta de uma multa. O síndico e/ou condomínio não deve assinar contratos com multas elevadas e, se possível, precisa revisar os atuais alterando este tipo de cláusula. Se a multa for exagerada, denuncie isso aos órgãos de defesa do consumidor.”

ALERTA CONTRA A CLANDESTINIDADE O Seciesp tem realizado campanhas sistemáticas de esclarecimento junto aos condomínios para que contratem somente empresas qualificadas e regularizadas para a manutenção preventiva e corretiva dos seus elevadores, bem como demais serviços como a modernização. De acordo com o Sindicato, empresas “clandestinas” vêm atuando na cidade de São Paulo até no fornecimento e instalação desses equipamentos, oferecendo preços “muito abaixo do mercado”, “anunciados como inovadores”, mas “frutos de projetos amadores, peças rudimentares, sem especificação técnica, sem fiscalização e, pior, que desobedecem às normas estabelecidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O presidente Marcelo Braga explica que “é fundamental conferir se a empresa possui os registros exigidos por lei municipal e que siga as normas da ABNT”. “Empresas não habilitadas e sem concessão podem estar atuando na cidade; o síndico deve denunciá-las ao Seciesp caso receba alguma proposta. O Sindicato tomará as providências cabíveis junto aos órgãos de fiscalização." Os síndicos podem ainda denunciá-las diretamente à Prefeitura Municipal de São Paulo, junto ao Segur, através do telefone (11) 3243-1214 ou site http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/. (Edição Rosali Figueiredo)

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DICA / SERRALHERIA

Fotos Rosali Figueiredo

Foto Vítor Loureiro

CONSERVAÇÃO & MODERNIZAÇÃO: SOLUÇÕES EM DESTAQUE

Síndico até junho passado do Condomínio Edifício Maria Antonieta, situado no bairro do Paraíso, em São Paulo, o engenheiro civil Vítor Loureiro desencadeou no residencial, nos últimos dois anos, a modernização das áreas comuns, especialmente da churrasqueira e do gradil da frente do prédio. Com 30 anos de vida e fachada pintada recentemente, o Maria Antonieta dispõe de 60 unidades de um dormitório e se destaca no entorno por deter área comum e vegetação amplas. O toque de modernização é dado pela nova eclusa de pedestres, agora com fechamento em vidro e jardim vertical em seu interior. “Aproveitamos a ferragem da antiga eclusa para reforçar um fechamento ao lado da guarita”, afirma Vítor Loureiro. Segundo ele, o vidro tomou o lugar do gradil por questão “estética” e também para facilitar eventual futura automatização da portaria. “Mas ele precisa ser muito bem estruturado [por questão de segurança] e apresentar uma solução arquitetônica que seja a mais limpa possível. Utilizamos o mínimo de caixilharia de alumínio e introduzimos a parede verde para não destoar da vegetação do prédio.” Ou seja, de acordo com o ex-síndico e engenheiro, o processo de modernização e/ou conservação da parte de serralheria do prédio envolve uma boa ponderação entre custo e solução arquitetônica, considerando-se o perfil construtivo da edificação. Quanto à manutenção, o arquiteto Flávio Cunha destaca que ela deve ser providenciada em grades ou nos fechamentos sempre que apresentarem mau funcionamento ou “defeitos observados visualmente”, como “pontos de ferrugem ou descascamento na pintura, desalinhamento das portas e portões, problemas na abertura e fechamento, entre outros.” É comum, por exemplo, haver problemas no pivô, “peça que apoia os portões com folha de abrir, fica embutida no piso e recebe água (das chuvas ou lavagens) e, muitas vezes, acaba enferrujada e quebra”. Outros itens a serem considerados em uma vistoria visando à manutenção são os rolamentos dos portões de correr, os trilhos (que devem ser alinhados e limpos), os motores e a lubrificação das cremalheiras e dobradiças. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / SERRALHERIA

À esq., a antiga eclusa do Condomínio Maria Antonieta. O fechamento em vidro com jardim vertical conferiu novo efeito estético à fachada, mas ainda com predomínio da ferragem

HARMONIA ARQUITETÔNICA O arquiteto Flávio Cunha assina o processo de revitalização recente de um prédio residencial neoclássico, localizado nos Jardins, na região da Av. Paulista, em São Paulo. Na parte da ferragem, as intervenções envolveram fechamento em gradil, eclusa na garagem, pintura e manutenção dos portões existentes, esquadrias e até corrimãos em atendimento ao AVCB. Os trabalhos estão finalizados (Foto acima), com destaque para “novos gradis em serralheria artística”, que nem parecem recém-introduzidos, pela maneira como foram integrados ao conjunto. O arquiteto observa que “os prédios com estilo clássico ou neoclássico sempre se utilizam da serralheria artística para acompanhar o estilo da construção”. No caso de retrofit, porém, “muitos condomínios estão solicitando o fechamento em vidro com alumínio para sua transparência e leveza”. “Na maioria das vezes, isso não interfere na linguagem da fachada, vai bem com quase todos os estilos, além de ter grande durabilidade e de ser de fácil manutenção e limpeza. O ponto desfavorável é o custo de instalação”, ressalva. (Edição R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND – BRINQUEDO, PISOS E BRINQUEDOTECA

DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

REGULARIZAÇÃO EXTRAPOLA EQUIPAMENTOS E INCLUI SISTEMAS DA EDIFICAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

No script de recuperação do Edifício Fontana Di Trevi (Leia mais na matéria da pág. 12), o síndico Gerson Fernandes de Godoy considerou como “urgência urgentíssima” a regularização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Em curso desde o ano passado, as adaptações no sistema de prevenção e combate ao fogo do prédio de 27 anos tem exigido serviços em outras instalações, como na tubulação e abrigo do gás e na elétrica (mais especificamente no centro de medição, já concluído). Também o para-raios, antigo, não apresenta funcionalidade alguma e terá que ser substituído. Quanto aos equipamentos propriamente ditos para rota de fuga e combate ao fogo, os corrimãos das escadarias internas serão trocados e a bomba de incêndio foi restaurada. Faltam ainda quatro extintores, substituir duas portas-corta fogo, comprar mangueiras e providenciar a sinalização. Somente depois de concluídas essas adequações, “faremos o projeto junto aos Bombeiros”, comenta Gerson, reconhecendo que virão, a partir daí, novas demandas por adequações. E para conscientizar os moradores da premência do investimento, bancado por meio de rateio extra, Gerson produziu um comunicado explicando cada item que precisa ser regularizado para que o prédio se torne seguro, evite o “Comunique-se” do Corpo de Bombeiros e a perda da cobertura da apólice da seguradora. Gerson está ciente de que o processo vai além de itens específicos, destaca a necessidade de se treinar a Brigada de Incêndio, de haver laudos para a elétrica e o gás, de a iluminação de emergência e o para-raios estarem operantes e até mesmo de fazer controle dos materiais utilizados no acabamento e revestimento das áreas comuns. À propósito, ele cita “a maior tragédia envolvendo fogo no Brasil”, o incêndio da Boate Kiss, ocorrido em 2013 no Rio Grande do Sul, com 242 vítimas fatais. “A falta de iluminação de emergência, de ventilação adequada, de extintores e a obstrução da rota de saída com certeza foram preponderantes para que tantas mortes ocorressem ao mesmo tempo. E uma situação dessas não é restrita a casas de show. Qualquer condomínio está sujeito a ter que lidar com um incêndio”, arremata o síndico.

LUZ DE EMERGÊNCIA PODE GERAR “COMUNIQUE-SE” A aprovação das instalações de prevenção e combate ao fogo das edificações segue um roteiro bem detalhado, estabelecido pelo projeto do Corpo de Bombeiros e baseado em dezenas de Instruções Técnicas e normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Segundo o gestor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos, o sistema de

DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

luz de emergência é um dos itens que mais gera o “Comunique-se” (exigência de adequação) da corporação. Ele destaca, por exemplo, a necessidade da manutenção dos blocos autônomos, hoje em LED, que devem ter sua descarga completada sempre que acionados numa emergência. “O zelador ou manutencista deve desligar o disjuntor que responde pelo circuito do bloco autônomo, para sua descarga total. Somente então ele deverá ser religado, para que se complete um novo ciclo de carga.” A iluminação de emergência é normatizada pela ABNT NBR 10.898/2013 e pela IT 18/2014, do Corpo de Bombeiros de São Paulo. (Por Rosali Figueiredo)

Foto Rosali Figueiredo

TIPOS DE REVESTIMENTO E CARGA TÉRMICA ENTRAM NA ANÁLISE DOS RISCOS

Engenheiro Ayrton Barros: “Carga térmica” altera classificação de risco nos ambientes A norma técnica ABNT NBR 14.432/2000, relativa às exigências de resistência ao fogo de elementos construtivos, bem como a Instrução Técnica IT 14/2011, do Corpo de Bombeiros de São Paulo, tratam da carga de incêndio presente nas edificações e áreas de risco, proporcionadas pelo tipo de ocupação, materiais presentes nos ambientes (como mobiliário, elementos decorativos e armazenamento de produtos de limpeza) e respectivo potencial calorífico. Grosso modo, ambas as normas estabelecem o grau de risco de propagação de fogo conforme a caracterização dos ambientes. Tabelas esmiúçam valores para cada tipo de componente químico (desde o café e chá até o policarbonato, algodão, borrachas, epóxi etc.), classe de produto (mobiliário, madeiras etc.), para então estabelecer um “cálculo teórico complicado”, definindo três classificações de risco. Conforme o grau, o projeto dos Bombeiros estipula quantidade e tipo dos equipamentos como extintores e hidrantes, aponta o engenheiro Ayrton Barros, especialista em engenharia diagnóstica e de segurança do trabalho. As normas dizem respeito ao Controle de materiais de acabamento e de revestimento (CMAR), um dos critérios utilizados pelos Bombeiros do País para expedição e/ou renovação de documentos como o AVCB. Seu objetivo é restringir ao máximo o potencial de propagação de fogo e desenvolvimento de fumaça. “A ‘carga térmica’ de um ambiente altera a classificação de risco e define, entre outros, a distância que deverá haver entre os equipamentos”, ilustra o engenheiro. Por isso, ao promover reformas ou adequações, é importante que o síndico evite materiais inflamáveis ou que apresentem elevado grau de propagação de chamas e/ ou produção de fumaça, orienta Ayrton Barros. “Há determinados tipos de madeira que propagam fogo mais rapidamente que outros.” Também a posição – se na vertical ou horizontal - contribui para esse cálculo, completa o engenheiro. “A madeira instalada nas paredes propaga a chama mais rapidamente que no piso.”

DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

Foto Rosali Figueiredo

Projeto de incêndio considera carga térmica das edificações para dimensionar equipamentos e locais de instalação Fundamental ainda, segundo Ayrton Barros, é tomar cuidado ao se montar coberturas para eventos pontuais, como festas juninas nas áreas comuns abertas do prédio, considerando-se desde o tipo de material utilizado no fechamento (para que não produzam, por exemplo, fumaça tóxica em caso de fogo) até as instalações elétricas adequadas para a iluminação e o som. “O circuito precisa ser instalado com proteção (fio terra); DR (Diferencial Residual), que ajuda a evitar choques em áreas úmidas; cabo multipolar PP (conhecido como cordão de enceradeira) quando a fiação tiver que ficar aparente; e de seletividade de proteção, com disjuntores que irão limitar a carga à corrente elétrica no fio.”

ARQUITETAS SUGEREM COMO DECORAR ÁREAS COMUNS Com experiência no desenvolvimento de projetos de edificações junto a construtoras, as arquitetas Camila Rentes e Patrícia Contini recomendam substituir a madeira por materiais “não inflamáveis” na decoração das áreas comuns. “A madeira é um revestimento lindo e aconchegante para ser usado em pisos e revestimento de paredes, em halls de entrada de condomínios, salas de ginástica, salões de festas etc., mas deve ser evitada”, pontuam. “Existem hoje diversos materiais não inflamáveis que fazem o mesmo efeito da madeira e evitam problemas com propagação de fogo nas dependências do edifício. Como, por exemplo, o porcelanato. Este pode ser usado tanto em pisos como em revestimentos de paredes ou painéis decorativos. Aconselhamos para áreas de alto tráfego.” Entre outros revestimentos propostos para as superfícies, as arquitetas indicam, por exemplo, “os cimentícios, que dão um efeito moderno e prático”. As demais dicas para minimizar a propagação de chamas, segundo as especialistas, são: - Usar forro em gesso e não madeira; - Fiação de alta qualidade; - Tintas à base de água (já existem também tintas antichama no mercado); - Observar sempre junto aos fabricantes se seus materiais estão de acordo com as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros. Com relação ao mobiliário, a recomendação é “evitar tecidos como linho, viscose, courvin, altamente inflamáveis”. “Uma opção é aplicar produtos ignifugantes (antichamas) para que a propagação de um incêndio seja retardada ao máximo. Eles podem ser aplicados em cortinas, carpetes, madeiras, tecidos etc.”. Por fim, “a disposição dos móveis também é extremamente importante para efeitos de propagação da chama. Os mesmos não devem obstruir a passagem na rota de fuga, assim como é proibido camuflar itens de segurança, como os extintores, hidrantes e as placas obrigatórias de sinalização”, arrematam Camila e Patrícia. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ALAMBRADOS (QUADRAS), AUDITORIA, BOMBAS

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ADMINISTRADORA, COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA

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ELEVADOR

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ELEVADOR

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, MURO DE VIDRO

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INTERFONE...

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INTERFONE

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL

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