Revista Direcional Condomínios - Edição 227 - set/17 by Almir Almeida

capa promocional

Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / 4774344sean / Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

Caro Leitor, A vida anda muito corrida e as demandas surgem de todos os lados - pessoais, sociais ou profissionais - sempre com o sentido da urgência. Pesquisadores da área comportamental consideram esse fenômeno uma das características mais marcantes da contemporaneidade. Por isso tem crescido outro tipo de urgência, a de que o condomínio ofereça oportunidades de se respirar um pouco em meio ao caos urbano, como monitoramento de atividades para crianças e adolescentes, treinos para os adultos etc., além de comércio e serviços promovidos internamente. São benefícios que só têm a agregar em termos de qualidade de vida para o morador, mesmo que sua organização represente uma responsabilidade a mais para os gestores e, em alguns casos, custo extra. A reportagem de capa deste mês aborda justamente a ampliação do escopo de serviços em condomínios. Já a matéria de administração fala das vantagens da revitalização das áreas comuns, por meio do paisagismo, reformas e decoração. Ações deste tipo contribuem para maximizar a funcionalidade dos ambientes de convívio coletivo, propiciando sociabilização, relaxamento e confraternização entre as pessoas. É preciso apenas estar atento à necessidade de se definir coletivamente novas regras para novos usos, assim como zelar pela manutenção dos espaços e equipamentos, notadamente nos condomínios-clube. Caso não o façam, o sucateamento das instalações irá impactar negativamente sobre a comercialização de seus imóveis, alerta o administrador, síndico e engenheiro civil Sérgio Meira de Castro Neto, diretor do Secovi-SP. De outro modo, prédios tipo padrão, com poucos recursos, quando investem na melhoria dos ambientes comuns, observam um retorno cinco vezes superior a cada real aplicado no condomínio, diz. Condomínios! Vale a pena apostar sempre na manutenção e, quando possível, em upgrade, tanto das instalações estruturais quanto da infraestrutura de serviços e lazer. A Direcional está partindo já para o seu 21º ano de vida, em 2018, justamente porque oferece informação de apoio aos gestores a esse processo contínuo, inesgotável e incansável de se cuidar do ambiente coletivo. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

SÍNDICOS(AS): EM 05/10, UM EVENTO ESPECIAL PARA VOCÊS!

Inscrevam-se gratuitamente para uma manhã de atividades, com palestra sobre segurança, bate-papo, coffee-break e muito mais! Informações na pág. 7. E AINDA: RESPONDAM AO QUESTIONÁRIO DA PÁG. 4 E CONCORRAM A PRÊMIOS! Sua avaliação e sugestões são muito importantes

para que possamos aprimorar nossos serviços rumo ao Ano 21 da Direcional Condomínios.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .................. Sonhar é o início de tudo! 08. Seção Tira-Teima: ...... Perigo no alto do prédio: tiros, rojões e drones, o que fazer? 09. Seção Tira-Teima: ................ Honorários advocatícios na cobrança da inadimplência 10. Síndico, Conte sua História!: ..................................... Retrofit total no condomínio 12. Capa: ................................... Serviços aos condôminos: Um refresco no caos urbano 16. Administração: ..................................... Paisagismo e decoração das áreas comuns 19. Coluna: ...........................Quando e por que contratar laudos e inspeções no condomínio? 20. Dica: .............................................................. Elevador: Acompanhamento da manutenção 27. Dica: ............................. Playground: Recreação mobiliza condôminos e ganha upgrade 32. Dica: ................................................ Segurança: Novos desafios ao controle de acesso

Direcional Condomínios | Setembro 2017

Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Setembro 2017

em Quadrinhos / SONHAR É O INÍCIO DE TUDO!

SEÇÃO TIRA-TEIMA

PERIGO NO ALTO DO PRÉDIO: TIROS, ROJÕES E DRONES, O QUE FAZER? Três situações relatadas aqui aconteceram recentemente em condomínios residenciais de São Paulo. O advogado Cristiano De Souza Oliveira aponta qual a melhor maneira de o síndico agir, ressaltando que “a inércia ou o desleixo em tais questões poderá gerar responsabilidade ao condomínio e pessoal do gestor”.

Direcional Condomínios | Setembro 2017

3. DRONE DE CONDÔMINO 1. MORADOR SOLTA ROJÃO NA VARANDA, INVADE PRÉDIO AO LADO, ESTÁ PODE? Há aqui uma invasão do sossego e da segurança dos vizinhos. O síndico deve CERTO?

indicar ao infrator que o Art. 1.336, Inciso IV do Código Civil, permite que ele use como bem lhe convier sua unidade privativa, desde que isso não afronte o sossego, salubridade, segurança e bons costumes dos demais. Se houver riscos, o infrator deverá ser advertido, o caso comunicado às autoridades policiais e, na reincidência, ser aplicada multa administrativa do condomínio. As abordagens, no entanto, deverão ser sempre pacíficas.

2. MEU VIZINHO TEM POSSE DE ARMA E DÁ TIROS AO ALTO, E AGORA? Repetem-se as recomendações do tópico anterior, com o agravante de que o fato de o condômino possuir porte de arma de fogo não lhe permite utilizá-la, o que é coibido por lei. Aqui cabem sanções administrativas e penais uma vez que o fato está previsto como crime (Art. 15 da Lei nº 10.826 /03).

O assunto possui regulamentação própria junto aos órgãos da Aviação (Como o Código Brasileiro da Aeronáutica – ANAC/RBAC-94), entre outras, por atingir a segurança aérea. Os condomínios devem providenciar regras internas baseadas nessas normas, regulamentando eventuais áreas próprias para uso e/ou restrições ao drone. O uso indiscriminado do mesmo deverá ser comunicado à autoridade policial. Cabe ao infrator tanto sanções internas do prédio quanto dos órgãos federais competentes. Já se o condomínio utilizar o drone para um serviço de inspeção, ele deverá comunicar o fato aos condôminos e à vizinhança por medida de proteção.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO PAGAR HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA COBRANÇA DA INADIMPLÊNCIA? Dúvida persistente entre os síndicos, a questão dos honorários advocatícios em medidas que envolvem o combate à inadimplência ou a cobrança de boletos atrasados é analisada abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Como qualquer outra prestação de serviços, os jurídicos são pagos ao advogado por meio de honorários. O pagamento é feito por quem de fato o contrata, na maior parte dos casos, o condomínio (mesmo que via administradora). A forma da contratação varia: ela pode prever um valor mensal, com descrição de serviços incluídos; honorários por ato praticado; ou por hora técnica. Essas modalidades podem se misturar. Existe também a possibilidade de pagamento de honorários pelo êxito, onde somente ao final o advogado recebe, em valor fixo ou percentual, cabendo se estipular um mínimo, conforme o caso.

2. O VALOR PODERÁ SER RESSARCIDO PELO CAUSADOR DA AÇÃO?

Foto Almir Almeida

Deverá ser cobrado do devedor um ressarcimento ao condomínio. Se não estiver previsto em Convenção ou aprovado por assembleia que haverá a cobrança

das despesas jurídicas junto ao devedor, o advogado incluirá esse adicional no valor reclamado ao juiz. Importante destacar que, nos casos judiciais, dependerá de contrato a questão se será devido ao advogado sucumbência mais contratados, ou só contratados, ou, ainda, só sucumbência.

3. D E M AIS RE M U N ERAÇÕES PREVISTAS Os honorários contratados são diferentes dos sucumbenciais. Esses são arbitrados pelo juiz em demandas judiciais, os quais são de direito do advogado por força legal, independentemente dos primeiros (já recebidos ou a receber). Além disso, medidas como notificação por carta, email e mesmo reuniões envolvendo advogados deverão ser custeadas a título de serviços prestados.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Setembro 2017

1. O QUE DEVERÁ SER REMUNERADO EM AÇÃO EXTRAJUDICIAL OU EXECUTIVA?

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

RETROFIT TOTAL NO CONDOMÍNIO: A NARRATIVA DE UMA LONGA 'GESTAÇÃO' Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

O síndico Roberto Piernikarz (À esq. na foto) e o Eng. Civil Jorge Cardoso Correia. Projeto original (Maquete) previa duas torres a mais

Direcional Condomínios | Setembro 2017

O Condomínio Edifício Anita nasceu em 1963, na região da Avenida Paulista, em São Paulo, com apenas parte do projeto original executado. Ele teria três torres, mas só a maior, do fundo, foi construída. Mesmo assim, o edifício chegou em alto estilo com suas 52 amplas unidades residenciais avarandadas, apresentando inovações para a época, como o sistema de aquecimento central de água e gerador.

Declínio – Décadas se passaram e a região do prédio se transformou em um dos mais importantes centros financeiros e de serviços do País. Neste longo período o Anita “viveu” na inércia, recebendo poucos serviços de manutenção e/ou modernização. Suas instalações começaram a dar sinais de desgastes com riscos aos moradores, como queda de revestimentos cerâmicos da fachada, além de um incêndio no sistema de aquecimento central, que era a diesel. Renascimento – A “inércia” se transformou em precariedade e obrigou condôminos, corpo diretivo e a administração a agirem. Roberto Piernikarz, diretor de condomínios, assumiu em 2011 como síndico do prédio, auxiliado por uma equipe de 11 subsíndicos e uma comissão de obras. Havia muito trabalho a ser feito, do topo do edifício ao subsolo, setores que

passaram por recuperação estrutural. O balanço dos serviços realizados até o momento inclui: Adequações para o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), com a instalação de uma rede de hidrantes contígua à escadaria em leque do edifício, além de bomba de incêndio; nova prumada e medidores de gás; troca do gerador e do sistema de aquecimento central de água, agora com caldeiras a gás; retrofit elétrico (novas prumadas e centro de medição); reforma do antigo apartamento do zelador, que deu lugar ao refeitório e vestiário dos funcionários; reparos diversos; além de intervenções de emergência na fachada, eliminando-se pontos com desplacamento. No momento, o condomínio encontra-se às voltas com retrofit hidráulico, afirma o engenheiro civil Jorge Cardoso Correia, contratado pela gestão para acompanhar todos os trabalhos. A conta? Segundo o balanço do síndico Roberto Piernikarz, já foram gastos cerca de R$ 2,6 milhões. Novas etapas – Fachada, portaria, sistema de controle de acesso, gradil, acessibilidade, jardins, hall social: A lista das intervenções previstas e necessárias segue elástica e deverá ser executada em etapas. Segurança e acessibilidade virão primeiro, depois a nova fachada. Aqui o processo é tão complexo e caro, que a contratação de um pré-projeto básico junto a um dos principais escritórios de arquitetura de São Paulo foi aprovada em assembleia, mas suas linhas gerais são mantidas em reserva. De certo, revela-se que haverá troca do revestimento cerâmico e esquadrias e que a portaria poderá seguir o desenho original do empreendimento, ficando no centro do terreno. “Retrofit financeiro” – “Estamos há seis anos arrecadando dinheiro extra e este Fundo de Obras vai continuar por mais seis”, resume o síndico Roberto Piernikarz, ao explicar como os investimentos têm sido viabilizados. De outro lado, houve uma reorganização financeira do condomínio, a qual possibilitou, inclusive, diminuir a taxa do rateio ordinário em quase 9% neste ano, afirma. O síndico destaca também a importância de ter havido um laudo de inspeção predial como ponto de partida, pois este definiu urgências e ajudou a planejar as obras. No horizonte, Roberto prevê a necessidade de se investir mais R$ 3,2 milhões, verba aprovada em assembleia e que, espera-se, seja suficiente para concluir o renascimento do Anita.

Cobertura impermeabilizada sobre salas comerciais e portaria, preparada para receber um “telhado verde”; sistema de hidrantes implantado no edifício. “O AVCB saiu em julho de 2016 depois de 60 anos! Fizemos até festa”, diz o síndico Roberto Piernikarz

SAIBA MAIS - Roberto Piernikarz: rp@bbz.com.br; - Eng. Civil Jorge Cardoso Correia: correia.jorge.c@gmail.com.

Direcional Condomínios | Setembro 2017

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

capa

Serviços pay-per-use para lavanderias e arrumadeiras; feiras livres, deliveries de carnes e alimentos prontos; food trucks e padarias; bares na piscina; assessoria esportiva; lavagem a seco para carros; pet care; salão de beleza; sala de massagem etc. As comodidades chegam aos moradores dos prédios, mas ampliam o escopo de trabalho, custos e as responsabilidades dos gestores.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndicos profissionais Alessandro Paris (À esq.) e Rogério Campos: Aplicativos e/ou concierge na gestão de serviços pay-per-use

Direcional Condomínios | Setembro 2017

Com o aumento

do valor do metro quadrado dos terrenos e a tendência a que as unidades residenciais fiquem cada vez menores, dispensando inclusive áreas com tanques, os empreendimentos imobiliários mais novos estão chegando equipados com lavanderias coletivas e até mesmo serviços compartilhados de arrumação da casa. Sem dúvida, uma comodidade ao morador, acompanhada, de outro modo, por uma demanda e responsabilidade a mais para os gestores. Também condomínios com conceito de clube vêm introduzindo benefícios extras ao público interno, desde as já consolidadas assessorias esportivas até feiras livres, padarias, deliveries, food trucks, pet care e salões de beleza. O síndico profissional Alessandro

Paris, com 16 condomínios em sua carteira, alerta, porém, que os empreendimentos precisam se preparar para ampliar o escopo das atividades. Alguns deles trazem inovações antecipando tendências, como o Condomínio Edifício Vetrino, no Brooklin, certificado com o selo de sustentabilidade Aqua. Ali, um box na garagem dispõe de estação de recarga de bateria para veículos elétricos, dotada de tecnologia capaz de medir a energia consumida e lançar a conta ao condômino. Para tanto, é preciso organizar a gestão, usar a nova tecnologia de dados e de comunicação, contar com profissionais qualificados para organizar agendas (caso do concierge) e orientar os moradores. Uma das áreas mais críticas dos novos residenciais está justamente nas lavanderias, algumas delas entregues com equipamentos domésticos, em que os usuários ultrapassam o peso permitido para a lavagem, misturam peças (coloridas com brancas) e colocam itens indevidos (tênis e edredons). “Há prédios com duas a três chamadas por semana porque as máquinas das lavanderias param. Isso traz um custo adicional para o condomínio”, ilustra Alessandro. De outro modo, o gestor enumera aspectos positivos dos serviços em condomínios, notadamente das assessorias esportivas: - Nas academias, por exemplo, a presença de profissionais de treino contribui para o uso correto dos equipamentos;

capa - O condomínio busca e negocia com os fornecedores condições mais adequadas para os usuários em termos de preço, pagamento e escopo do serviço; - Promove-se a fidelização do prestador, com ganhos para a segurança do local; e, - Nas férias, a garotada conta com um upgrade, com atividades monitoradas. “Isso faz toda a diferença, porque se as crianças tiverem atividades, não vão riscar parede nem danificar o jardim”, observa o síndico. “Além disso, com esse tipo de serviço, é possível monitorar melhor a situação ao longo do ano e aproveitar os recursos do prédio.” Também o síndico profissional Rogério Campos tem lidado com vários desafios para disciplinar o uso de lavanderias coletivas. Em um residencial localizado no Cambuci, no centro de São Paulo, a assembleia dos condôminos decidiu desativar o espaço, pelo mau uso (Havia pessoas que lavavam roupa de toda família). Em outro empreendimento, situado no Campo Belo, zona Sul, com 354 unidades compactas, o jeito foi dotar as máquinas profissionais de lavagem e secagem de dispositivo que exige reserva prévia (via aplicativo para smartphone). Somente através da ferramenta é possível ao morador agendar o uso de uma máquina por vez. Sua liberação ocorre através de QR-Code.

CRITÉRIOS DE IMPLANTAÇÃO Para os demais serviços, Rogério Campos sugere que os gestores sigam alguns critérios antes de propô-los ou levá-los aos condomínios: 1) Entender o perfil da propriedade e do usuário. Se para alguns empreendimentos o salão de beleza representa um importante upgrade, prédios mais sofisticados demandam até spa, ilustra; 2) Definir a demanda existente pelo serviço (número de interessados) e observar se este terá, de fato, adesão que permita negociar um preço melhor; 3) Observar a disponibilidade financeira do condomínio caso o serviço implique em novos custos. De qualquer forma, Rogério Campos alerta que os espaços entregues pelas incorporadoras devem ser ocupados para que os

prédios agreguem valor ou, no limite, evitem perder. 4) Dispor de área com layout apropriado para alguns serviços, como as feiras livres. E, neste caso, exigir que os prestadores de serviços tenham licença e cadastro na Prefeitura; 5) Tomar cuidado para que os serviços não gerem, eventualmente, renda para o condomínio, porque isso terá que constar na declaração de renda de pessoa física de cada condômino; 6) Assegurar que o condomínio não perca a classificação de residencial para misto, pois, se isso ocorrer, mudará, por exemplo, sua classificação de risco para efeitos de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); 7) Por fim, “a parceria deverá estar bem acordada sobre como vai funcionar em relação às responsabilidades, isentando o condomínio”. Em relação ao pay-per-use, o prédio deverá dispor de profissional qualificado para fazer a gestão do serviço, estudar a parte jurídica e o modelo de cobrança, usar ferramentas de comunicação via aplicativos e internet, e fazer uma avaliação de satisfação junto ao usuário, encerra Rogério Campos.

Direcional Condomínios | Setembro 2017

Síndico do Condomínio Flamboyant, edifício de apenas 11 unidades situado em área nobre do Morumbi, Luciano Gennari acaba de estabelecer parceria com uma empresa de lavagem de carros a seco (Foto ao lado). “Os serviços agregam valor ao condomínio e trazem conforto, economia e segurança”, afirma. Algum tempo atrás, Luciano já havia levado aos condôminos a extensão da parceria com a seguradora do prédio, para cobrir sinistros envolvendo unidades. “Agora fizemos parceria com a empresa de lavagem a seco, que vem ao condomínio, executa o serviço, traz todo o material necessário, sem mexer ou deslocar o carro do local”, descreve Luciano. “Os preços são bem atrativos. A primeira lavagem para cada apartamento, independentemente da quantidade de carros, recebe 50% de desconto e as demais têm custo com base na periodicidade e quantidade.” O desconto é progressivo conforme o pacote fechado pelo morador diretamente com o prestador, por meio de telefone, aplicativo no smartphone ou internet. E o serviço pode ser realizado na garagem do prédio onde o condômino trabalha. O síndico diz que o condomínio praticamente não tem custo, pois o processo da lavagem não utiliza a água e “o aspirador e calibrador de pneus chegam com a bateria carregada”. (Por R.F.)

Foto Luciano Gennari

“CONFORTO, ECONOMIA E SEGURANÇA”

capa

Na imagem ao lado, serviços de pet care e delivery introduzidos no Condomínio Collina Parque dos Príncipes, residencial de cerca de quatro anos com mais de 50 mil m2 de área, com seis torres e 448 apartamentos. A gestora Maria Estela Bicudo, síndica do local até 31 de julho passado, afirma nos últimos anos o espaço passou a ter, ainda, assessoria esportiva com grade completa de atividades, salão de beleza, feira livre, empório a cada quinze dias e, mais recentemente, serviço de transporte gratuito de um shopping center da região. Os serviços, segundo Estela, trouxeram “ganhos na convivência entre os moradores, que era nula”, além de “comodidades para as compras e harmonia para o condomínio”. (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

CONDOMÍNIOS-CLUBE

Direcional Condomínios | Setembro 2017 16

O diretor de condomínios Marcio Bagnato, que possui em sua carteira de administração diversos empreendimentos com perfil clube e/ou de serviços, observa que poucos deles estão aproveitando “os excelentes espaços” entregues dentro do “conceito vendido pelas incorporadoras”, no sentido de oferecer atividades aos moradores, com custos reduzidos. Como exemplo, ele cita academias “muito bem equipadas”, sem que gestores nem moradores “percebam os benefícios que um espaço como este poderia trazer para o condomínio” se contratassem um serviço profissional de assessoria esportiva: 1) Neste caso, os valores dos treinos e aulas poderiam ser “mais baratos frente à mensalidade de uma academia externa”; 2) O espaço iria proporcionar a “integração dos moradores e reduzir conflitos internos”; e, 3) O morador teria ainda um ambiente seguro, pois não precisaria sair para a rua. “Condomínios-clube são exemplos clássicos onde cabe uma assessoria esportiva, mas percebemos que esta questão amadurece quando há uma taxa de ocupação que justifique o serviço, momento em que oferecemos aos clientes esta possibilidade. O nome da empresa, a grade de treinos e os custos devem ser submetidos à aprovação de assembleia, assim como regulamentos e horários das atividades, principalmente onde se usa a piscina ‘raia’ para a prática da natação”, orienta Marcio.

Foto Rosali Figueiredo

“CONCEITO VENDIDO PELAS INCORPORADORAS” PRECISA SER APROVEITADO

O diretor de condomínios Marcio Bagnato defende a introdução dos serviços para evitar degradação ou sucateamento dos espaços Quanto à modalidade pay-per-use, esses surgem tanto em condomínios-clube quanto nos empreendimentos com unidades compactas (Metragem até 30 m2). Aqui, os serviços são compartilhados. “Não justifica contratar uma diarista particular quando é possível dividir seu trabalho com mais cinco ou seis unidades.” Mas para isso é indispensável ao condomínio dispor de um “concierge” de atendimento, recomenda Marcio, “com qualificação profissional, que pense nas comodidades dos moradores”. “É muito diferente do profissional que cuida da operação de rotina do empreendimento”, esclarece. Por fim, mesmo os prédios padrões, sem muita área de lazer, estão aderindo a alguns serviços, aponta o diretor, caso do dog walker, que independe da dimensão dos espaços para trabalhar. (Por R.F.)

capa

Foto Rosali Figueiredo

CONTRAPONTO: É PRECISO MANTER O FOCO DA RUA

Feira livre em área externa de condomínio. O urbanista Leonardo Musumeci recomenda, no texto abaixo, justamente haver maior integração entre o espaço interno e externo das edificações

Ao mesmo tempo em que facilitar a rotina dos moradores no interior dos condomínios reduz a necessidade de deslocamentos e agrega qualidade de vida nas metrópoles congestionadas, isso traz um risco indesejado de confinamento, alerta o arquiteto e urbanista Leonardo Musumeci, que atua como subsíndico em seu prédio, o Condomínio Huma Klabin, localizado na Vila Mariana, em São Paulo. “Circular fora dos muros continuará sendo uma necessidade e, justamente por isso, é que essa multifuncionalidade se torna muito mais virtuosa quando voltada para fora dos muros, qualificando a rua, dotando a cidade de uma relação mais diversa com o passeio público e conferindo um dinamismo maior ao térreo dos edifícios – fator que resulta, inclusive, no aumento da segurança local”, argumenta o especialista. Ele sugere a criação de “espaços multifuncionais”, que beneficiem também a vizinhança, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios. Saiba como acessá-lo abaixo. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

Foto Camila Rentes

Direcional Condomínios | Setembro 2017

PROJETOS DEVEM INTEGRAR PAISAGISMO, DECORAÇÃO E ILUMINAÇÃO

direcionalcondominios.com.br

Acesse as orientações das arquitetas no link acima, clicando na imagem da Capa da revista de Setembro, matéria de Paisagismo e Áreas Comuns - Ed. 227.

coluna

QUANDO E POR QUE CONTRATAR LAUDOS E INSPEÇÕES NO CONDOMÍNIO?

Foto Rosali Figueiredo

Uma das principais obrigações do síndico é tornar o prédio seguro para proteger os condôminos e o patrimônio. Isso está bem claro no Art. 1.348, da Lei 10.406/2002 (Código Civil), que trata das obrigações do gestor, entre elas a contratação da apólice de seguros (Prevista no Inciso IX). Mas, melhor do que poder contar com esse recurso, é não precisar utilizá-lo. A apólice assegura indenização em caso de acidentes e danos, pois nem sempre é possível prever o que poderá acontecer. Entretanto, é possível ao síndico e ao corpo diretivo evitar que se chegue a uma situação extrema, principalmente quando se utilizam laudos e inspeções para orientar e/ou realizar manutenções preventivas e corretivas. Do ponto de vista dos laudos obrigatórios, os condomínios devem atender a um cronograma de revisões e/ou atualizações nos equipamentos, conforme as normas técnicas e legislação vigentes. É o caso do sistema de proteção e combate ao fogo, culminando, em São Paulo, na expedição periódica do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); dos elevadores, através do Relatório de Inspeção Anual (RIA); do SPDA (para-raios); das instalações elétricas, pressurizadores, gerador etc. Tudo deve ser acompanhado da emissão de Atestado de Responsabilidade Técnica (ART) e por profissional qualificado, pois somente ele tem condições de avaliar e detectar problemas, fornecer laudos e apontar soluções. Isto é segurança. É fundamental que isso tudo esteja em dia não somente para se cumprir com as exigências legais, como pela extrema necessidade de se prevenir acidentes e, obviamente, evitar as responsabilizações do síndico. As máquinas, os equipamentos e peças de engrenagens quebram, se desgastam. Além disso, ninguém está imune a intempéries como chuvas, ventos, raios etc. Tudo pode causar danos e prejuízos quando não existem inspeções prévias, a exemplo de um para-raios que esteja inadequado e inoperante. Existem ainda inúmeros itens que devem ser observados e cuidados, como paredes, muros, instalações da rede hidráulica, de gás, árvores, controle de pragas urbanas, equipamentos de segurança, portões, piscinas e brinquedos, entre muitos outros. Claro que isso requer investimentos e nem sempre é fácil e rápido conseguir solucionar problemas. Tudo exige tempo, muito estudo, auxílio de especialistas e planejamento. No Condomínio Sonatta, as manutenções preventivas são realizadas por empresas especializadas nos mais diferentes setores do prédio (do controle de pragas

aos extintores e mangueiras em geral, passando por monitoramento, CFTV, portões, interfones etc.). Já para a realização da pintura da fachada houve uma inspeção prévia da superfície, realizada por drone, permitindo a confecção de um laudo que viesse a balizar o escopo de cotação e contratação dos serviços. O condomínio também contratara, anteriormente, um laudo de inspeção de engenharia civil, o qual repassou diversos sistemas do prédio, para efeitos de reparos, desde o topo da edificação (guardacorpo) ao piso dos subsolos de garagem, de forma que pudéssemos fazer uma renegociação com a construtora, a qual sanou parte das irregularidades apontadas pelo laudo, passados três anos da entrega do prédio. O Corpo Diretivo tem sido bem atuante nesse processo, auxiliando e participando de todos os assuntos relacionados ao condomínio. Os laudos facilitam a tomada de decisão, sempre feitas em conjunto. Quando necessário, como no caso de pintura da fachada, que envolve um custo alto, são formadas comissões de estudo entre os condôminos. Todos os empreendimentos deveriam contratar laudos técnicos, especialmente na fase de implantação do condomínio, com vistas a garantir a integridade de suas instalações e a segurança dos moradores e funcionários.

KARIN LEHNERT CERVEIRA Graduada em Economia e Ciências Contábeis, servidora aposentada do Ministério da Fazenda. Karin Lehnert Cerveira é síndica desde 2013 do Condomínio Edifício Sonatta, localizado na zona Sul de São Paulo. Mais informações: kacerveira@uol.com.br.

Direcional Condomínios | Setembro 2017

Por Karin Lehnert Cerveira

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

CONHEÇA E ACOMPANHE SERVIÇOS PARA DIMINUIR PARADAS E CUSTOS

A síndica Maria Virgínia Santos faz a gestão de dois contratos distintos para 18 elevadores

Síndica desde 1994 de um condomínio de sete torres e 728 apartamentos, o Residencial Interlagos, na zona Sul de São Paulo, a síndica Maria Virgínia Santos exigiu um posto permanente de manutenção para os elevadores, com presença diária do técnico, de segunda a sexta-feira, em horário comercial. Afinal, o condomínio possui 18 equipamentos, instalados há 40 anos, o que favoreceu a inclusão desta demanda na parceria com a empresa de manutenção. Na verdade, foram celebrados dois contratos, afirma Virgínia, um para o plantão, outro para os serviços realizados rotineiramente. Esses incluem, entre outros, a lubrificação periódica das máquinas e engrenagens, tarefa conferida de perto pelo zelador ou o funcionário da manutenção elétrica. De acordo com a síndica, a necessidade de intervenções é frequente, dada a idade dos elevadores. Desta forma, o plantão foi o melhor formato de prestação de serviços que o condomínio encontrou para evitar paradas prolongadas das viagens diárias que atendem aos moradores. Mas, mesmo tendo assegurado um bom patamar de serviços para a manutenção, houve necessidade de se promover a modernização parcial dos elevadores. Todos tiveram o comando modernizado – do eletromecânico para o eletroeletrônico -, com instalação de inversores de frequência. Não que isso represente um relaxamento na vigilância da operação das máquinas. Como a região possui oscilações constantes na rede elétrica, é preciso “reprogramar” os inversores, observa a síndica. “Agora, precisamos mudar o operador de porta de cada equipamento, a um custo estimado de R$ 17 mil por peça”, diz. “O operador de porta às vezes emperra, mas como o técnico está aqui, o elevador não fica parado por muito tempo”, completa Virgínia. O ideal seria fazer a substituição, entrando já num processo de “modernização e não de manutenção”, aponta a síndica. Para aliviar um pouco a carga de trabalho em relação a esses equipamentos, cada prédio se responsabilizou pela modernização estética das cabinas.

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

MESMO CONDOMÍNIO, AÇÕES DIFERENTES

A síndica Roseane Barros Fernandes está promovendo a modernização em duas das seis máquinas de condomínio

Fotos Roseane Barros Fernandes

O dilema entre fazer uma manutenção corretiva ou a modernização encontra uma situação paradigmática no Condomínio Residencial Torres do Taboão, localizado na Região Metropolitana de São Paulo. Com três torres, 12 andares e dois elevadores cada, a primeira delas entregue em 1994, o empreendimento dispõe de 100 unidades por prédio, oito por pavimento e quatro térreas. Isso representa que 96 apartamentos são atendidos por somente dois elevadores, configurando uma demanda intensa. No prédio mais antigo, foi preciso contratar a modernização de ambos os equipamentos, processo em fase de finalização. Nas demais torres, a manutenção periódica tem sido suficiente para assegurar as operações. “Muitas vezes não vale a pena manter o problema do elevador. É melhor dar um jeito de bancar e promover a modernização”, afirma a síndica do local, Roseane Barros Fernandes, que contratou os serviços após conseguir aprovação da assembleia para fazer um rateio extra. Os equipamentos agora remodelados chegavam a parar de três a quatro vezes por semana, em alguns casos simultaneamente, gerando muitos transtornos aos condôminos, lembra a síndica. Outra dificuldade era encontrar peças de reposição, diz. Quando assumiu a gestão do empreendimento, em 2015, Roseane afirma que um dos equipamentos chegou a ser interditado por riscos de ruptura dos cabos de aço. Eles foram substituídos de imediato. A modernização implicou o recondicionamento dos motores, a instalação de comando eletroeletrônico, com inversor de frequência e kit antissurto, além de novo quadro elétrico. Já as máquinas das duas outras torres se encontram em condições satisfatórias de segurança e operação, recebendo a manutenção preventiva e, eventualmente, corretiva. “O critério para definir o escopo de modernização reside na soma da segurança ao conforto do usuário, evitando paralisações”, resume a gestora. Roseane considera, porém, que no geral, com base nos oito empreendimentos que administra como síndica profissional, a condição dos elevadores tem sido melhor que as das demais áreas técnicas das edificações, “porque a manutenção é obrigatória por lei e as empresas precisam se responsabilizar por isso”. (Por Rosali Figueiredo) Quadro elétrico de dois elevadores do Condomínio Torres do Taboão: Substituído no processo de modernização dos equipamentos. À esq., o quadro anterior

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

BARATEAR CUSTOS É POSSÍVEL?

Eng. Antonio Luiz Caldeira: Inúmeros itens devem ser revisados anualmente em cada elevador do prédio Com cerca de 28 anos de experiência na área de elevadores, o engenheiro de controle de automação Antonio Luiz Caldeira destaca que os síndicos podem adotar diferentes medidas visando à racionalização dos custos de manutenção desses equipamentos. Isso não representa negligenciar o setor. Pelo contrário. O objetivo é diminuir o número de paradas, melhorar a segurança e qualidade dos serviços prestados aos usuários, assegurar procedimentos mínimos de manutenção preventiva periódica, intervenções adequadas na manutenção corretiva e, por fim, a emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual), licença obrigatória a todos os elevadores instalados nas edificações do município de São Paulo. O RIA funciona como uma espécie de licenciamento e deve ser providenciado pela empresa responsável pela manutenção dos equipamentos no condomínio. As principais medidas ao alcance do gestor são:

- Empresas prestadoras de serviços “O condomínio não pode e nem deve se sentir refém do seu prestador de serviços, mediante alegação de que, como fabricante, é o único detentor de Know-how tecnológico”, afirma Caldeira. O mercado oferece atualmente amplo leque de opções aos síndicos em termos de prestadores de serviços na área, muitas vezes empresas formadas por técnicos oriundos dos próprios fabricantes, que atuam “dentro das normas e com custo reduzido”.

- Peças de reposição Outro ponto a se observar na composição de custos do elevador é o tipo de contrato celebrado com o prestador de serviços. Há empresas que “insistem em impor contratos de fidelidade de cinco anos”, como se o condomínio fosse obrigado a manter a parceria com a empresa fabricante, sob riscos de ficar sem peças de reposição. “O síndico deve rejeitar contratos com multas rescisórias, pois somente a boa qualidade da manutenção deve nortear a garantia de uma parceria duradoura”. O mercado hoje está “completamente

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

aberto, visto que quase todos os componentes dos elevadores são importados ou tiveram sua produção terceirizada por fornecedores que atendem a diversas empresas do segmento”, diz. Assim, a revisão do contrato deve ocorrer sem esse tipo de pressão do contratado.

- Modernização parcial Mesmo que o elevador disponha de um motor antigo, robusto, há um momento em que não adianta mais fazer reparos pontuais e, a melhor saída, em termos de custo e benefício, é substituir o componente. O Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo) costuma orientar os gestores que a modernização pode ser realizada de forma parcial, “dentro de um critério técnico que não prejudique o todo”, conforme pontuou o novo presidente do órgão, Marcelo Braga, em entrevista à Direcional Condomínios, publicada no mês de agosto passado. Segundo o engenheiro Antonio Caldeira, há determinadas máquinas que geram vazamentos sucessivos, chegando a um ponto em que o reparo não compensa mais, porque durará no máximo dois anos. “Ao autorizar o recondicionamento da máquina, o síndico consegue dar a ela uma sobrevida, mas por uma medida de economia de médio prazo, será melhor trocar”, reforça.

- Acompanhamento pelo zelador Ter um profissional do condomínio ao lado dos técnicos da manutenção, observando os serviços executados, contribui para que o cronograma mínimo de serviços preventivos seja efetivamente realizado, evitando quebras e paradas repentinas, com consequentes custos adicionais. “A manutenção periódica não pode ser uma ‘visita de médico’”, pontua o engenheiro. “Às vezes uma peça tem sua vida útil reduzida porque não recebeu manutenção mensal”, explica. Segundo ele, inúmeros são os que itens devem ser revisados anualmente em cada elevador do prédio, conforme exemplificam tabelas publicadas nas próximas duas páginas. (Por R.F.)

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

MANUTENÇÃO: AÇÕES MAIS IMPORTANTES & PERIODICIDADE Ausência de informações e desconhecimento acabam comprometendo, “muitas vezes”, a possibilidade de o condomínio acompanhar e medir os serviços de uma empresa de manutenção de elevadores, aponta o engenheiro Antonio Luiz Caldeira. “Em um elevador há diversos itens a serem verificados periodicamente e, para que todos eles possam ser checados de modo a garantir um bom funcionamento e a durabilidade do equipamento, algumas empresas criam um plano anual de manutenção preventiva, permitindo um melhor acompanhamento dos serviços”, explica. A seguir, ele propõe um escopo mínimo de ações, distribuídas ao longo do ano, para cada setor do equipamento.

T A B E L A SU G ES T I V A – M A N U T E N Ç Ã O PREVENTIVA DE ELEVADORES*

AÇÕES

CABINA

Testar

Intercomunicador ou alarme

Verificar

Comando cabineiro, ventilador, banqueta

Testar

Botões de chamada, indicadores, setas

AÇÕES

PAVIMENTO

Testar

Chamadas, indicadores e setas

Testar

Fechadores/ Ditadores (em todos os andares)

AÇÕES

CASA DE MÁQUINAS

Testar

Chamadas, indicadores e setas

Testar

Fechadores/ Ditadores (em todos os andares)

AÇÕES

MÁQUINA DE TRAÇÃO

Ajustar

Freio da máquina, contato elétrico do freio

Verificar

Nível de óleo, vazamento

Verificar

Folga de cabos, desgaste, altura de cabos na polia

AÇÕES

LIMITADOR DE VELOCIDADE

Limpar

Todo o Equipamento, Incluindo Canal da Polia

Testar

Contato elétrico

M B T Q S

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR - MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

DICA / ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO AÇÕES

SOBRE A CABINA

Testar

Comando sobe-desce

(acesso e viagem no topo da cabine)

Lubrificar

Guias de cabina e contrapeso

M B T Q S

Fonte: Engenheiro Antonio Luiz Caldeira

(quando aplicável) Verificar

Equalização dos Cabos de Tração

AÇÕES

OPERADOR DE PORTA

Testar

Comando sobe-desce

(acesso e viagem no topo da cabine)

Lubrificar

Roldanas e Articulações

Verificar

Recolhimento Porta, Arraste, Rampa

AÇÕES

PORTA DE PAVIMENTO

Testar

Forçar abertura para verificar

travamento e contato elétrico

Limpar

Barras de porta, suspensão de porta

Verificar

Roldanas, roletes, livre movimentação

AÇÕES

POÇO

Testar

Chave de proteção acesso ao poço

Verificar

Distância do contrapeso ao para-choque (deslize)

Verificar

Nível do óleo do para-choque e vazamentos

AÇÕES

GERAL

Padrão

Colocação e retirada das placas de MPP

(Placa de Manutenção Programada)

M B T Q S

Legendas: M (Mensal); B (Bimestral); T (Trimestral); Q (Quadrimestral); S (Semestral) *OBSERVAÇÃO: As tabelas são meramente ilustrativas. Não estão previstos aqui todos os itens que devem ser revisados em um Plano de Manutenção Preventiva. O engenheiro ressalta que, com a tabela em mãos, apresentada pela prestadora de serviços ao seu cliente, o síndico terá condições de assegurar o acompanhamento dos serviços realizados pelo técnico da manutenção. Conforme destaca a Profa. Rosely de Oliveira Schwartz, essa tarefa compete, preferencialmente, ao zelador, que deve ser bem orientado pelo gestor do prédio.

(Edição Rosali Figueiredo)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

RECREAÇÃO MOBILIZA CONDÔMINOS E GANHA UPGRADE

Modernização do playground do Condomínio Torres do Taboão (Acima, o antigo 'parquinho')

A chegada de novos empreendimentos de classe média na região do Shopping Taboão, no município de Taboão da Serra, Região Metropolitana de São Paulo, tem sido uma das motivações para que os condôminos de um dos residenciais mais antigos do local se mexam para recuperar as instalações de suas três torres e áreas comuns. Nesse contexto, o novo playground se destaca visualmente em meio às demais intervenções, como a reforma da portaria e a modernização de dois elevadores, entre outras medidas que vêm sendo adotadas. O Condomínio Residencial Torres do Taboão teve seu primeiro edifício entregue em 1994, com cem unidades. Hoje, ele totaliza três, com 300 apartamentos. A área do parquinho tinha poucos equipamentos, antigos, deteriorados, assim como bancos, pisos e alvenaria em estado de abandono. Síndica profissional do local desde 2015, Roseane Barros Fernandes afirma que a renovação do espaço do playground ocorreu em 2016 e contou com a participação das três subsíndicas (uma de cada torre). Elas realizaram um levantamento junto às mães para identificar as necessidades e as faixas etárias que mais demandavam o espaço. Assim, o tipo de brinquedão escolhido, bem como equipamentos avulsos, um deles atendendo a uma criança com necessidades especiais, respeitou as indicações das subsíndicas, a partir da pesquisa feita com as famílias. Além disso, três critérios ajudaram a definir o fornecedor e o tipo de material selecionado: custo, durabilidade e facilidade de manutenção periódica, explica Roseane. “Fomos para o mercado e aqui também as subsíndicas ajudaram”, diz. Quanto ao piso, por questão de limitação orçamentária, o condomínio optou pela grama sintética. Mas Roseane Barros ressalta que foi preciso recuperar a própria condição física do espaço para abrigar o novo parquinho do condomínio. O contrapiso foi refeito, a alvenaria dos muros e os gradis tiveram que ser recuperados, a iluminação foi trocada e os bancos acabaram substituídos. O ambiente ganhou novas lixeiras e recebeu grama natural nos limites entre o playground e o muro. Como resultado, além de proporcionar uma brincadeira mais estimulante e segura para as crianças, o espaço ajudou a melhorar a relação do morador com o condomínio e até a comercialização dos imóveis, resume a síndica.

Foto Rosali Figueiredo

Foto Roseane Barros Fernandes

Por Rosali Figueiredo

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

Foto Rosali Figueiredo

PROJETO, INSTALAÇÃO, MANUTENÇÃO E UTILIZAÇÃO: A IMPORTÂNCIA DA NORMA TÉCNICA

Desde junho de 2013 vigora no Brasil a ABNT NBR 16071/2012, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, estabelecendo inúmeros requisitos de segurança para as áreas de playground, incluindo brinquedos, pisos com absorção de impacto, métodos de ensaio na fabricação dos equipamentos, projetos da área, instalação, inspeção, manutenção e utilização. O empresário Nelson Krehnke, que atua há 30 anos no setor de recreação e brinquedos, e participou dos estudos da ABNT, fala sobre a segurança do playground em entrevista à Direcional Condomínios.

- PRINCIPAIS REQUISITOS “A NBR 16071/2012, regulamentada pela ABNT, foi elaborada pela Comissão de Estudo Especial de Segurança de Playgrounds (ABNT/CEE120), e cita diretrizes que devem ser seguidas a fim de minimizar os riscos de acidentes nos playgrounds. As principais regras a serem seguidas para o projeto de um parque envolvem os riscos de lesão corporal. Para isto, são avaliados todos os pontos móveis ou fixos, e estes não devem apresentar risco de belisco, aprisionamento nem esmagamento. Até mesmo os materiais utilizados em sua fabricação não podem apresentar lascas ou cantos vivos, a fim de evitar lesões ao usuário. Outra questão abordada na norma se refere à oxidação e toxidade dos materiais utilizados na construção do parque, com intuito de aumentar sua vida útil e evitar alergias ou irritações toxicológicas. Na fabricação, todos requisitos de segurança devem ser avaliados, conforme a norma ABNT NBR 16071-4:2012, por meio de testes descritos na mesma, utilizando-se gabaritos ou ensaios laboratoriais. Outra importante regra citada pela norma, muitas vezes deixada de lado, é que todo usuário deve ser assistido por um responsável. O parque fabricado e instalado em conformidade com a NBR oferece segurança aos usuários. O comprador deve exigir um produto regulamentado pela NBR e certificado pela IQB (Instituto Brasileiro de Qualificação e Certificação).”

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

- MATERIAIS “A norma regulamenta todos os materiais que compõem o parque: Metais, madeira, compósitos, fibrosos etc. E proíbe várias substâncias químicas tóxicas que podem estar presentes em tintas e tratamentos superficiais. Por exemplo, a ‘madeira plástica’, que vem sendo amplamente utilizada nos parques, traz a aparência da madeira, porém é feito a partir de resíduos plásticos reciclados ‘não classificado’ e não tóxico. O material apresenta grande durabilidade e resistência às intempéries. Pelo fato de ser um material reciclado ‘não classificado’, ou seja, que apresenta vários tipos de polímeros em sua composição, reduz a agressão ao meio ambiente, sendo mais ecologicamente correto. Há também o plástico rotomoldado, que utiliza apenas um tipo de polímero no seu processo e oferece alta durabilidade dos seus componentes. Através do processo de rotomoldagem é possível chegar a diferentes formatos geométricos com funções distintas no parque, por exemplo, escorregadores e escaladas, curvas e túneis, jogos lúdicos e coloridos.”

- EVOLUÇÃO DO DESIGN “A evolução dos materiais e formatos geométricos é notável no decorrer dos anos, principalmente entre as décadas de 1970 e 2000, período em que muitos tipos de materiais e processo de fabricação foram criados e aperfeiçoados, garantindo produtos mais elegantes, resistentes, duradouros e baratos. Mas entre os anos 80 e meados dos 90, os playgrounds se limitavam apenas a grupos individuais de balanços, gangorras, trepa-trepa e carrossel, normalmente produzidos em aço e poucos detalhes em madeira. Eles eram geralmente altos, robustos e com pouquíssima proteção de segurança. Já na década de 90 foram lançados brinquedos múltiplos ou combinados, feitos de madeira e aço. Esses produtos tiveram uma adesão melhor no mercado, por proporcionar mais diversão. Com a influência de outros países, o processo de inovações no setor de parques infantis trouxe vantagens como a diminuição do custo dos processos de fabricação e a diversidade de modelos, possibilitando tipos diferentes de brincadeira no playground.”

- MANUNTEÇÃO E MODERNIZAÇÃO “O fator mais importante a ser considerado nesse processo, depois da diversão, é a conservação do parque. A correta manutenção garante maior vida útil e segurança. É aconselhável uma inspeção visual periódica, que varia conforme a intensidade e frequência de utilização do parque. A atualização pode se realizar pela manutenção no reparo de avarias, desgaste ou tempo de utilização; ou pela própria vontade do cliente em ter um modelo novo e mais moderno. Em caso de o parque ser muito antigo, recomendamos a substituição completa do mesmo.” (Edição R.F.)

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

BRINQUEDOTECA: AMBIENTE PARA OS PEQUENOS

Foto Rosali Figueiredo

BRINCADEIRA SEGURA: ENTIDADES LANÇAM CAMPANHA A ONG Criança Segura e o Portal Papo de Mãe lançaram no meio deste ano a campanha “Quero meu parquinho seguro”. Dados do Ministério da Saúde divulgados pelas entidades indicam que, desde 2008, quase quatro mil crianças (até 14 anos) foram internadas no SUS (Sistema Único de Saúde) devido a quedas ocorridas em parquinhos (com 18 casos fatais no período entre 2008 e 2013). Elas defendem que o Brasil torne compulsória a aplicação da ABNT NBR 16071/2012 na fabricação de equipamentos, projetos, instalação e manutenção dos playgrounds. Já o Ministério Público Federal em São Paulo entrou com ação judicial para que o Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro) passe a exigir a norma na “fabricação de equipamentos e brinquedos voltados à recreação infantil, como parques e playgrounds, instalados em escolas, condomínios e restaurantes”. Em maio passado a Justiça Federal negou os pedidos do MPF, o qual, no entanto, recorreu e aguarda a decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região. A seguir, a ONG Criança Segura e o Portal Papo de Mãe sugerem aos gestores e responsáveis pelas crianças uma inspeção rotineira de segurança nessas áreas de recreação: – Certifique-se que as estruturas não apresentem trincas, deformação, afrouxamento ou rompimento; – Observe eventuais falhas no acabamento (falta de revestimento, ferrugem, corrosão, lascas etc.); – Verifique se, entre os componentes, faltam peças ou se estão deformadas,

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- “Brinquedos: a escolha certa por faixa etária para o playground do condomínio”, com orientações da psicóloga Sirlândia Teixeira. Acesse o texto através do endereço acima, tema Playground, clicando na revista de Setembro - Ed. 227.

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA

Condomínios buscam cada vez mais incrementar também as brinquedotecas, caso do residencial administrado pelo consultor de segurança José Elias de Godoy. Síndico orgânico atual no empreendimento de 24 anos, José Elias contratou um grafiteiro para decorar vários ambientes de uso da garotada, desde os pequeninos (brinquedoteca/ Foto) até o playground e a sala de boxe (voltada para os maiores). O uso da brinquedoteca sempre demanda a supervisão de adultos. Esses espaços comportam equipamentos e brincadeiras, em geral, para a faixa etária até 8 anos de idade. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o ideal é que as crianças recebam, nas áreas comuns do condomínio, supervisão direta de um adulto responsável até nove ou dez anos e, a partir daí, “uma supervisão indireta”. Ele lembra que a legislação considera os menores até 12 anos como “crianças”. Ainda do ponto de vista da segurança, o gestor Carlos Alberto dos Santos recomenda aos síndicos que evitem nas brinquedotecas: Instalações elétricas expostas; aparelho de TV apoiado em prateleiras; tomadas sem proteção; portas e janelas com vidro trincando ou quebrado; aparelhos de interfone ao seu alcance; e extintores também ao alcance das crianças. (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

rompidas, com ganchos gastos ou abertos; – Examine as quinas dos brinquedos, pois protuberâncias, pontas agudas ou cantos afiados podem machucar as crianças; – Certifique-se que as barras, corrimãos ou barreiras não estejam vergados, rompidos ou afrouxados; – Analise se as partes móveis estão com rolamentos gastos, se falta lubrificação ou há emperramento ou barulho excessivo; – Certifique-se que os pisos, degraus e apoios de pé não tenham partes faltando, quebradas ou com falta de superfície antiderrapante; – Observe se os assentos dos balanços estão danificados ou com peças sem firmeza; e, – Verifique se bueiros, buracos e canais próximos ao local do parquinho se encontram devidamente bloqueados. (Edição: R.F.)

Placa orienta uso do playground no Condomínio Torres do Taboão

PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND – PISOS

DICA / SEGURANÇA

Foto Rosali Figueiredo

NOVOS DESAFIOS AO CONTROLE DE ACESSO (EQUIPAMENTOS E PROCEDIMENTOS): PORTARIA FÍSICA, VIRTUAL & AUTOMAÇÃO

José Elias de Godoy, consultor e síndico: Modelo de controle de acesso depende do perfil do condomínio e do suporte que fará com que seus moradores sintam-se mais seguros

Pressionados pela violência nas cidades e pelo aumento dos custos, com pouca margem para reajustar a taxa condominial, os gestores estão procurando otimizar o controle de acesso dos prédios. Em São Paulo predomina hoje a presença física do porteiro e/ou vigilantes (diretos ou terceirizados), mas a busca por alternativas (portaria virtual ou automação) ganha terreno a cada ano. O síndico profissional Paulo Mujano implantou em março de 2016 uma solução mista no residencial em que mora, na região da Av. Paulista, na Capital. No condomínio de 20 unidades, entre 8h e 20h, de segunda a sábado, funciona a portaria física (convencional). No período restante (noturno), aos domingos e feriados, a automação (sem atendimento remoto). “No começo, houve certa resistência, por uma questão de hábito. Mas os moradores se adaptaram rapidamente e, depois disso, não tivemos problemas”, relata Paulo. Segundo ele, a “conscientização” representa condição essencial para que esses formatos deem certo. “As pessoas precisam entender que a segurança em condomínio depende de todos.” Para o consultor em segurança José Elias de Godoy, que atua como síndico orgânico no prédio em que mora, na zona Leste de São Paulo, o modelo de controle de acesso a ser adotado por um condomínio “depende muito do perfil de seu público”. No empreendimento em que mora, com ampla área de lazer, duas torres e 76 unidades, funciona o que seria um modelo quase completo. Do ponto de vista dos equipamentos, o sistema de CFTV cobre todo perímetro, que se encontra protegido ainda por cerca elétrica em alguns pontos, em outros por sensor infravermelho ativo (“barreira virtual”). Alarmes disparam o alerta contra qualquer invasão. O fechamento dos portões da eclusa do acesso dos pedestres é eletromagnético com intertravamento. Há duas portarias com presença física do funcionário: Pedestres e garagem. E o aparato se completa com biometria, tags (chaveiros), gerador, nobreak, holofotes voltados para a calçada e vigilante externo. O condomínio possui 13 funcionários. O próprio consultor treina a equipe local, periodicamente. José Elias afirma que toda essa estrutura atende à demanda dos condôminos, que preferem arcar com o custo do sistema a se sentirem minimamente vulneráveis. “A portaria física ainda dá maior sensação de segurança, mas isso é falho, porque 90% das

DICA / SEGURANÇA ocorrências se dão por aí”, pondera. De outro modo, todo sistema buscará se adequar a essa sensação de segurança visada pelos moradores, que está no “campo subjetivo das pessoas”. A isso se alia um aparato efetivo de equipamentos e procedimentos, “um campo objetivo que visa à minimização dos riscos”, explica o consultor. Todo condomínio que vier a discutir alternativas ao controle de acesso deverá manter ativada essa sensação de segurança junto aos moradores, indica José Elias. Entretanto, ele observa que podem ocorrer exageros no “enclausuramento” do prédio se o temor de invasão estiver muito acentuado. O consultor acredita, inclusive, que prédios com até 40 unidades, que tenham optado pela portaria virtual, se encontrem hoje menos vulneráveis, “desde que o serviço venha atendendo a todo um protocolo”.

Foto Rosali Figueiredo

MUDANÇA DEU CERTO

Síndica Rosana Nichio: “Mais segurança com portaria virtual”, “o funcionário não tem vínculos” Essa tem sido justamente a experiência do Condomínio Siena Tower, situado no Alto de Santana, zona Norte da cidade. A síndica Rosana Nichio conduziu um processo criterioso de mudança da portaria física para a virtual em abril do ano passado. Com apenas 24 unidades, o condomínio sentia urgência no corte dos custos, optando desta forma pela racionalização do controle de acesso. Atualmente, trabalham no local apenas o zelador orgânico e um funcionário terceirizado de limpeza. “Vínhamos há alguns anos observando a obsolescência dos equipamentos de segurança, ao mesmo tempo em que precisávamos diminuir custos. Instalar a portaria virtual foi uma decisão difícil, porque gostávamos da equipe de profissionais que tínhamos aqui”, afirma. Houve ainda a necessidade de muitos investimentos: Reforma da cerca elétrica; reforço no CFTV (com câmeras IP no perímetro); nova central de interfone, com comunicação direta entre moradores; iluminação com fotocélula e/ou sensor de presença; troca do motor do portão da garagem; eclusa de pedestres com biometria e intertravamento; nobreak (mesmo tendo gerador). Foram celebrados contratos com dois provedores de internet e, o zelador, conectado à central remota em tempo real, mantido. “Ele é peça fundamental do sistema, pois recebe encomendas e correspondências.” Segundo Rosana, foi preciso também orientar os moradores. “Eles estão na linha de frente da segurança do prédio. Costumamos anotar todo procedimento equivocado para orientá-los, mostrando que isso fragiliza o sistema.” “Hoje sinto mais segurança com a portaria virtual, pois o funcionário que atende, à distância, mantém uma relação impessoal com o morador ou visitante, ele não tem vínculos, não facilita para ninguém”, resume a síndica. Além disso, quando se completaram sete meses da implantação, os investimentos estavam amortizados, o que permitiu ao condomínio começar a contabilizar um reforço no caixa. Com os custos reduzidos, a taxa de rateio caiu significativamente e, em julho passado, a síndica registrou inadimplência zero, um marco nos 18 anos de vida do prédio. A síndica observa que o controle de acesso deverá ser aprimorado conforme a disponibilidade futura de caixa, incluindo a instalação de biometria nos elevadores. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / SEGURANÇA

TRANSIÇÃO DO CONTROLE DE ACESSO DEVE SER CRITERIOSO “Quando o síndico começa a entender como funciona a portaria virtual, percebe que terá que enfrentar uma série de barreiras. Mas, conforme as pessoas vão entendendo a operação, veem que o sistema pode operar até melhor.” (Sérgio Meira de Castro Neto)

Caso optem efetivamente pela instalação de portaria virtual ou pela automação, gestores e condôminos deverão garantir uma transição cuidadosa ao processo, afirma o diretor de Condomínios do Secovi-SP, Sérgio Meira de Castro Neto, que promoveu palestras sobre o assunto em agosto passado. “Independentemente do padrão do prédio, as receitas estagnaram ou caíram, as despesas aumentaram, nesse contexto, o produto portaria virtual se encaixa como uma luva na necessidade atual dos condomínios”, justifica. É preciso, no entanto, uma transição criteriosa, alerta. “Quando o síndico começa a entender como funciona a portaria virtual, percebe que terá que enfrentar uma série de barreiras”: Custo da rescisão dos funcionários; investimentos altos em equipamentos, introduzindo-se, por exemplo, biometria, além de barreiras eletrônicas e iluminação adequada para proteção perimetral; e “quebrar” a resistência dos hábitos, de condôminos “acostumados com a presença 24h do porteiro, o que passa sensação de segurança”. “Mas, conforme as pessoas vão entendendo a operação, veem que o sistema pode operar até melhor”, arremata Sérgio Meira. E justifica: Nesse modelo, há “vários procedimentos a serem cumpridos e a triagem à distância costuma ser mais rigorosa, protocolar”. Para assegurar a eficácia do sistema, compete ao condomínio e aos

Foto Rosali Figueiredo

DICA / SEGURANÇA

seus gestores, na transição: - Aprovar em assembleia de condôminos a implantação da nova portaria; - Analisar a natureza do contrato com o prestador de serviços: Alguns deles fornecem os equipamentos mediante leasing. Observar ainda quantos condomínios o porteiro remoto irá atender simultaneamente e qual o tempo de resposta ele dará a um chamado do visitante, ou como a empresa dará assistência a alguma quebra de equipamento; - Providenciar suportes como nobreak, gerador e redundância do sinal da internet (contratos com pelo menos dois provedores); - Na operação, certificar-se que os equipamentos estejam instalados e funcionando; - Manter o zelador, que se encarregará de receber encomendas e dar o suporte necessário mediante quebras (do motor do portão da garagem, por exemplo), entre outras ocorrências. “Ele terá uma função primordial nesse sistema, será o coringa do prédio”; - Atualizar cadastro de moradores e prestadores de serviços; - Garantir a manutenção constante. Sérgio Meira acredita que o modelo possa operar bem em condomínios com até 60 unidades. “As mudanças estão muito rápidas e com a experiência concreta, do dia a dia, as empresas irão melhorar esse tipo de serviço, quebrando paradigmas, inclusive esse” (do perfil de condomínio que comporta a portaria virtual). O consultor da área de riscos nas edificações, Carlos Alberto dos Santos, lembra que os prédios deverão instalar alarme de incêndio na portaria física do prédio em caso de automação ou controle virtual, de forma que o zelador ou o funcionário à distância possam dar o alerta mediante alguma ocorrência. O condomínio Siena Tower recebeu um Comunique-se dos Bombeiros durante a renovação do AVCB, justamente para que providenciasse o alarme de incêndio.

(Por R.F.)

QUEM DEVE TER ACESSO ÀS IMAGENS DO CFTV? A automação ou portaria virtual implica na necessidade de o condomínio reforçar os procedimentos de acesso e controle, aponta o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Ele orienta que as regras sejam apresentadas, discutidas e votadas em assembleia, a qual deverá ainda decidir sobre a liberação das imagens aos condôminos: Quais delas esses poderão acessar? Em que condições? Cristiano lembra que imagens podem ser disseminadas rapidamente via internet e que, por isso, o acesso a elas deverá analisado com cuidado pelos gestores do condomínio. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Setembro 2017

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO

Direcional Condomínios | Setembro 2017

ALAMBRADOS (QUADRAS), AUDITORIA, BOMBAS, DESENTUPIDORA

Direcional CondomÃnios | Setembro 2017

COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

Direcional CondomÃnios | Setembro 2017

ELEVADOR

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

ELEVADOR, GÁS

Direcional Condomínios | Setembro 2017

ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Setembro 2017

FITNESS...

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

FITNESS, HIDRÁULICA

Direcional Condomínios | Setembro 2017

HIDRÁULICA, INCÊNDIO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

Direcional Condomínios | Setembro 2017

iluminação, IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Setembro 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Setembro 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Setembro 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Setembro 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Setembro 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...

Direcional Condomínios | Setembro 2017

INTERFONE, LAVAGEM DE CARROS, MANUTENÇÃO PREDIAL

Direcional Condomínios | Setembro 2017

MANUTENÇÃO PREDIAL

Direcional Condomínios | Setembro 2017

PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

PINTURA PREDIAL, ROUPAS (UNIFORMES), PORTARIA VIRTUAL

Portaria Remota com até 50% de redução de custo?

115055.0401

info@minhaportaria.com

www.MinhaPortaria.com desde

1994

Direcional Condomínios | Setembro 2017

Facilitamos:

- Rescisão e Implantação

PORTARIA VIRTUAL

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

SERRALHERIA, PLAYGROUND...

Direcional CondomÃnios | Setembro 2017

PLAYGROUND, PISO

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017

SISTEMAS DE SEGURANÇA

Direcional Condomínios | Setembro 2017

SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Setembro 2017

TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Setembro 2017

TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Setembro 2017

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

Direcional Condomínios | Setembro 2017

Direcional CondomĂnios | Setembro 2017