Revista Direcional Condomínios - Edição 230 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Danilo Sestini ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO GRÁFICA LOG&PRINT ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Caro Leitor, Passadas as celebrações para a chegada do novo ano, janeiro parece o momento certo para se organizar as tarefas que a gestão do condomínio irá impor a todos nos próximos onze meses. A primeira edição da Direcional em 2018 foi produzida com muito capricho, justamente considerando que você ainda deve estar às voltas com as “resoluções para o ano novo”, portanto, trazemos dicas bem oportunas para esse trabalho. Um grupo delas se encontra na reportagem de capa, que fala dos riscos presentes nas instalações do prédio e nos hábitos dos funcionários e moradores, mesmo que aparentemente eles pareçam inofensivos ao olhar de um leigo. Então, vamos começar essa nova jornada fazendo a prevenção de acidentes? Vamos também orientar os moradores quanto aos hábitos desejáveis no trato com seus animais de estimação? Essa é outra pauta relevante da revista, que procura lhe trazer subsídios para que recomende aos condôminos cuidar dos bichinhos de maneira consciente, sem trazer tantos problemas para a coletividade. Você bem conhece a revista, sabe que costumamos renovar as informações relativas aos temas e áreas que sempre lhe demandam atenção. No caso deste número, falamos da gestão de conflitos (na seção Síndico, Conte Sua História!), de vagas de garagem e da documentação do prédio (temas presentes na Seção Tira-Teima), hospedagem temporária de locatários nas unidades (confira em Coluna), além de fitness, cobertura e sinalização e comunicação. E para fechar essas boas-vindas ao ano, reproduzimos um recado que a síndica Patrícia Branco publicou no Facebook da Direcional, na ocasião em que divulgamos uma festa promovida em dezembro passado no residencial que ela administra, o Nossa Senhora do Sabará: “A vida em comunidade é prazerosa. Em condomínio temos um excelente espaço para trabalhar a socialização. A gestão fica facilitada se a convivência for harmoniosa e confraternizar é um excelente caminho.” Oportunidades não faltarão ao longo de 2018, há o Carnaval em princípio de fevereiro, a Páscoa na sequência, as comemorações pelo Dia das Mães, Festa Junina, Dia das Crianças, entre muitos outros. Aposte nessa estratégia e tenha muito sucesso em sua gestão! Esses são os votos para 2018 da equipe Direcional Condomínios. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

SÍNDICA, VOCÊ SE LEMBRA DESSE ENCONTRO? INSCREVA-SE PARA O PRÓXIMO!

No próximo dia 06 de fevereiro, a Direcional Condomínios estará novamente junto com vocês, mulheres gestoras, na 8ª edição do evento em comemoração ao Dia Internacional da Mulher. Informações sobre palestrantes, inscrições, horário e local na pág. 09.

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:................................. Que venha 2.018! 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Síndico, Conte sua História!: ........... Diálogo e mediação na resolução de conflitos 10. Capa: ............................................. Acidentes no condomínio: Prevenção aos riscos 14. Administração: ................... Posse responsável dos animais: Uma questão de saúde 17. Seção Tira-Teima: ........... Vagas excedentes de garagem geram confusão, e agora? 17. Seção Tira-Teima: ............. Guarda externa dos documentos do condomínio, pode? 18. Dica: ..................................... Fitness: Revestimentos - Hora de pensar também na acústica 22. Dica: ................... Sinalização e Comunicação: Para emergências e orientações de rotina 24. Dica: ................................................. Cobertura: Proteção aos acessos e áreas comuns 26. Coluna: ....................... Condômino faz locação por temporada via aplicativos, e agora?

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Tiragem auditada por

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EM QUADRINHOS / QUE VENHA 2.018!

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

DIÁLOGO E MEDIAÇÃO NA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS O imediatismo que marca a vida atual, somado a problemas construtivos nos novos prédios, elevou o potencial de conflitos no condomínio. O síndico profissional Adriano Santos fala sobre sua experiência com o diálogo e a mediação no ambiente coletivo.

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Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndico Adriano Santos: Relacionamento humano é a parte que exige hoje mais atenção e trabalho do gestor

OS PROBLEMAS são os de sempre, vagas de garagem e barulho, acrescidos de um novo ingrediente: falhas ou características construtivas nas novas edificações que potencializam os primeiros. A eles se somam ainda expectativas não cumpridas na casa nova, além de empreendimentos muito povoados e falta de cultura para o convívio coletivo. Está feita a mistura que tem elevado a fervura dos conflitos nos condomínios, impondo um desafio extra aos gestores no capítulo reservado ao relacionamento humano. A maior parte dos conflitos vem da relação entre as unidades, especialmente no quesito barulho, afirma o síndico profissional Adriano Santos, que atua há 15 anos na área, primeiro na administração de condomínios e agora na sindicância, com seis empreendimentos tipo clube em carteira. “A qualidade [falta] na entrega das obras

tem influenciado bastante na geração de conflitos entre os moradores, por causa da acústica, que não é tão boa quanto antes.” Adriano exemplifica: “Temos condôminos que não conseguem dormir porque o morador de cima possui hábitos noturnos, como cuidar de um bebê”. Ou seja, até momentos triviais vividos em uma unidade acabam incomodando o outro pela interferência do projeto construtivo e da baixa qualidade dos materiais utilizados na edificação. Nesse sentido, Adriano destaca ainda que alguns novos residenciais dispõem de plantas que colam a parede do dormitório de um apartamento com a cozinha do vizinho. Se este resolve cozinhar às 22h, o indivíduo ao lado tem dificuldade para dormir. “Antes o problema do barulho vinha de pontos que podiam ser trabalhados pelo Regulamento Interno, que são até mais fáceis de gerenciar, como o uso de uma furadeira fora de hora. Hoje entram questões relacionadas aos hábitos, é o grande problema que temos em condomínio.” Em um condomínio-clube localizado no bairro da Mooca, o síndico encontra-se há meses envolvido com as discussões entre duas famílias, que ocupam unidades uma acima da outra. O morador de baixo alega não conseguir dormir, porque a outra família tem um bebê. “Este é um problema decorrente de hábito, pois ali existem limitações na estrutura do empreendimento, tornando-se perceptível qualquer barulho, como a abertura de uma gaveta.” De acordo com o síndico, o ruído reverbera também através da tubulação do banheiro ou se torna perceptível no arrastar de uma cadeira alguns andares abaixo da unidade de origem, criando um cenário imbrincado.

““Antes o problema do barulho vinha de pontos que podiam ser trabalhados pelo Regulamento Interno, que são até mais fáceis de gerenciar, como o uso de uma furadeira fora de hora. Hoje entram questões relacionadas aos hábitos, é o grande problema que temos em condomínio.” (Síndico Adriano Santos)

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DA ORIGEM DO ‘BARULHO’

ANSIEDADE IMEDIATISMO

Na tentativa de solucionar o conflito estabelecido no residencial da Mooca, o síndico já promoveu inúmeras rodadas de conversa entre os envolvidos, primeiro para conhecer o problema e, depois, promover o diálogo. Como a temperatura dos encontros subiu e não houve consenso, ele acabou contratando uma profissional para fazer a mediação entre as partes. Também foi solicitado o parecer técnico de um engenheiro. “Chamamos terceiros para que o conflito não tenha o caráter de uma pendência pessoal do gestor contra um ou outro. Não podemos proibir as pessoas de terem seus hábitos quando esses estão dentro da normalidade. Não há como multar isso. Mas claro que a unidade pode tentar mudá-los para amenizar o ruído, assim como o morador de baixo pode tomar providências para melhorar a acústica de seu imóvel.” Neste mesmo condomínio, Adriano Santos contabiliza uma vitória na solução de conflitos decorrentes de atos de vandalismo de jovens e adolescentes nas áreas comuns e que aconteciam havia meses, antes de ele assumir a gestão. A estratégia adotada foi conhecer a causa “de tanta depredação”, chamando-os para conversarem, juntamente com os pais. “Identificamos que uma das motivações disso estava no fechamento constante do campo de futebol para manutenção, este tinha um piso em grama natural que o obrigava a ficar dois dias sem uso, depois de um com atividades. Percebemos que os adolescentes não tinham onde queimar energia.” Após os encontros, o gestor propôs e conseguiu aprovar a troca do revestimento do campo, incrementando o espaço com a construção de um novo salão de jogos. “Com isso resolvemos quase todos os problemas de áreas comuns”, afirma Adriano.

SAIBA MAIS - Síndico Adriano Santos: asantos@primegestaocondominio.com.br.

Foto Rosali Figueiredo

Perfil construtivo dos novos residenciais é potencial fonte de conflitos entre moradores; problemas com acústica são recorrentes

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O síndico reconhece, no entanto, que atua hoje em um cenário de “muita impulsividade por parte das pessoas”. “Elas estão agindo mais com a emoção do que razão, mais focadas no ‘eu’ que no coletivo. Com a atual facilidade de acesso à informação, as pessoas acham que sabem tudo e entram numa conversa ou discussão desconsiderando o embasamento técnico. Além disso, o conflito não se resolve com imediatismo. Há uma expectativa de que tudo seja resolvido na hora e, mesmo que haja um processo em curso, para o morador é como se o síndico não estivesse fazendo nada.” Em um livro recém-lançado nos Estados Unidos e em Portugal, “A estranha ordem das coisas”, o médico neurologista e neurocientista António Rosa Damásio pontua que, de fato, na atualidade, as pessoas têm tido pouco tempo e calma para o discernimento. Português, Damásio é um dos principais nomes da neurociência no mundo, estuda sentimentos, representações e emoções, e leciona na Universidade do Sul da Califórnia. Ao ouvir a citação a este autor pela reportagem da Direcional Condomínios, Adriano arrematou: “Nossa área exige hoje que se faça mais gestão de pessoas que do empreendimento em si, portanto, se o síndico não tiver equilíbrio para lidar com as reclamações, ele não conseguirá cuidar do condomínio”.

RECEITUÁRIO Graduado em administração e com experiência em gerência, Adriano Santos criou um receituário próprio para atuar diante dos conflitos, baseado nas posturas abaixo: – Comunicação: “O gestor deve estar atento a todos os problemas e reclamações, mesmo àquelas informais. Com isso já é possível perceber algum ponto de conflito e trabalhar a informação através de comunicados.” Por exemplo: Enviar a todos um alerta sobre determinado problema de acústica relacionado à estrutura do prédio, devidamente corroborado por laudo técnico, evitando que isso se torne um problema pessoal entre moradores e orientando-os a abrir chamados junto à construtora; – Imparcialidade: “Escutar sobre o problema, tentar uma solução entre as partes, agir de acordo com as informações que o síndico dispõe [como Regulamento Interno etc.], evitando julgar e ser tendencioso”; – Equilíbrio e assertividade: “Conduzir as reuniões demonstrando que se está agindo de acordo com as informações disponíveis, sempre com educação, mas firmeza, para que as partes entendam o seu papel de síndico do condomínio”; – Suporte: “Trabalhar sempre dentro do Código Civil, Convenção, Regulamento Interno, laudos técnicos etc.”; e, – Mediação: “Quando necessário, utilizar os recursos e os espaços de mediação de conflitos.”

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COMO PREPARAR O CONDOMÍNIO PARA A CONCILIAÇÃO E MEDIAÇÃO

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“A gestão de conflitos exige que se coloque as pessoas certas no lugar certo. É preciso saber cobrar as responsabilidades, pois mediar é uma forma de resolução de conflitos sem abandono das bases legais.” (Por Cristiano De Souza).

A conciliação e mediação de conflitos no Brasil estão previstas em dispositivos legais variados. O Código de Processo Civil (CPC), que entrou em vigor em março de 2016, incluiu a “audiência preliminar de conciliação e mediação nos processos judiciais comuns, juntamente com a possibilidade de haver sessões no âmbito pré-processual”, destaca o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Esses instrumentos são regidos ainda pela Lei de Mediação (de no. 13.140/2015) e Lei de Arbitragem (de no. 13.129/2015). “Há múltiplas possibilidades de se negociar hoje em um condomínio, com novos paradigmas de solução de problemas”, acrescenta o advogado. Em artigo recentemente publicado no Portal Migalhas, a advogada Fernanda Medina Pantoja, professora da PUC-RJ (Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro) e vice-presidente da Comissão de Mediação da OAB-RJ, distingue conciliação e mediação. Ela diz: “Em síntese, de acordo com a lei, a conciliação destina-se a conflitos episódicos, que envolvem questões objetivas, geralmente de caráter patrimonial; já a mediação é reservada para casos que envolvam relações continuadas no tempo, nas quais subjazem também aspectos subjetivos, a serem igualmente trabalhados. Por isso, a atuação do conciliador é mais incisiva, podendo sugerir soluções para o litígio, enquanto ao mediador

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cabe um papel menos interventivo, com a utilização de técnicas específicas para que as partes sejam capazes de resgatar o diálogo e de chegar, por si só próprias, a um acordo.” Mas como preparar o condomínio e o próprio síndico para introduzir a conciliação ou mediação na solução de conflitos?

PREPARANDO O AMBIENTE Segundo Cristiano De Souza, em primeiro lugar há necessidade de mudança de postura do gestor. “Ele não deve ser um obstáculo, empecilho, aquele que espera o outro fazer, mas trabalhar em prol da pacificação”, diz. Para isso, o ambiente deve ser preparado, o que significa compreender as manifestações da coletividade; observar e aplicar as regras de forma constante e igual; evitar preconceitos ou visões preconcebidas; e cobrar os deveres dos condôminos. “A gestão de conflitos exige que se coloque as pessoas certas no lugar certo. É preciso saber cobrar as responsabilidades, pois mediar é uma forma de resolução de conflitos sem abandono das bases legais.”

“SÍNDICO NÃO É MEDIADOR” Isto posto, é fundamental esclarecer que “o síndico não é conciliador nem mediador”. “Existem impedimentos éticos, ele não deve tomar posição. Em um primeiro momento ele irá escutar, informar e orientar, mas a gestão do conflito pressupõe corrigir excessos de padrões de comportamento, polarizações ou a incompatibilidade de objetivos. Cabe a um terceiro fazer a conciliação ou mediação disso.” O síndico, nas atribuições que lhe competem, terá sim que mobilizar condições favoráveis à resolução do conflito e, posteriormente, trabalhar em favor de novas regras que venham a diminuir o potencial de brigas dentro do condomínio. Mas há diferença entre “conflito” de “confronto”, ressalva. “O conflito surge mediante a diferença de ideias, de perspectivas ou interesses; o confronto vem da tentativa de se impor ideias.” Recomenda-se ao gestor, portanto, investir na informação e esclarecer objetivamente o que acontece no condomínio, antes que rumores ganhem corpo e deem origem a mal-entendidos. Por outro lado, “o conflito não deve ser visto pela ótica negativa”, já que ele, de alguma maneira, acaba sinalizando à administração eventuais necessidades ou expectativas ainda não percebidas, sugere Cristiano De Souza. “Viver bem em condomínio também é um valor agregado ao imóvel, ou seja, fator de valorização”, conclui o advogado. (Por Rosali Figueiredo)

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- As reportagens “Conflitos e soluções: Como manter a paz no condomínio” e “Condomínio: Usos & costumes abusivos de moradores”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro, tema Síndico, Conte Sua História! - Ed. 230.

CAPA

ACIDENTES NO CONDOMÍNIO: PREVENÇÃO AOS RISCOS NAS UNIDADES E ÁREAS COMUNS Usos e instalações inadequadas geram riscos contínuos nas áreas externas dos condomínios e apartamentos. A face mais visível e traumática disso está nas ocorrências frequentes de incêndios noticiadas pela mídia. Mas o perigo se encontra além e sempre muito próximo, de onde menos se espera! Por Rosali Figueiredo

Fotos Rosali Figueiredo

A síndica Patrícia Branco luta contra o perigo da queda de galhos das árvores da vizinhança; acesso a parquinho está trancado com cadeado à espera de processo junto à Prefeitura

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UMA ÁREA de 43 mil metros

quadrados abriga o Condomínio Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, com seus 14 prédios, 756 unidades e cerca de três mil moradores. Dispondo de vários espaços ajardinados e de lazer, o condomínio teve, porém, que interditar um dos parquinhos, assim como um trecho do caminho até seu o centro comunitário, por riscos de queda de galhos das árvores da vizinhança. Síndica desde 2012, Patrícia Branco está batalhando junto à subprefeitura da região e aos proprietários dos imóveis a remoção desta vegetação. Patrícia quer evitar qualquer ocorrência que possa ameaçar a integridade física de condôminos, trabalhadores e visitantes, assim como causar danos ao patrimônio. O condomínio tem procurado atuar em diferentes frentes de prevenção para minimizar o risco de acidentes, tanto em suas áreas externas quanto nas unidades. No momento, está promovendo adequações para obter o primeiro AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), como a troca do painel de madeira dos centros de

medição de todos os prédios. “O grande entrave que os síndicos encontram para tirar o AVCB está na resistência dos próprios moradores, que acham que tudo é bobeira. É preciso muito tempo para o convencimento”, diz. Quanto ao parque arbóreo, a síndica revela que já conseguiu autorização para remoção de 15 palmeiras dentro da área do residencial, pois elas haviam atingido os fios de alta tensão. “Demorou quatro anos para obtermos a autorização para o transplante e tivemos ainda que fazer a compensação ambiental”, explica. Já dos terrenos vizinhos, o problema maior está na queda frequente de galhos dos eucaliptos e, enquanto aguarda o aval oficial, o jeito foi manter fechado o acesso aos ambientes mais vulneráveis. Com 39 funcionários próprios e administração com sistema de autogestão, a síndica está de olho também nos procedimentos e no uso de Equipamentos de Proteção Individual (EPI) pela sua equipe. “Para o pessoal da limpeza, fizemos uma parceria com um fornecedor para o seu treinamento”, acrescenta.

PERIGO DENTRO DE ‘CASA’ Em relação às unidades, o condomínio vivia a iminência de incêndios por causa da precariedade das instalações dos aquecedores de água a gás, implantados há 25 anos. Pouco tempo depois que assumiu a sindicância, Patrícia registrou três ocorrências em apartamentos, duas delas com o fogo controlado pelos próprios moradores e outro, mais sério, por um funcionário brigadista. “Faltava manutenção nesses equipamentos, eles se encontram no final de sua vida útil”, pontua a síndica. “Temos feito desde então campanhas anuais para conscientizar os moradores da necessidade de realizar a manutenção a cada período. Para isso, contratamos uma empresa que fica durante uma semana aqui para revisar todos aquecedores, com valor previamente negociado, mas arcado pelas unidades.”

CAPA Segundo Patrícia, após essas medidas, as ocorrências zeraram no condomínio. A gestora destaca que uma tragédia ocorrida há quatro anos em Ferraz de Vasconcelos (na Região Metropolitana de São Paulo) serviu como sinal de alerta junto aos moradores. Na ocasião, uma mãe e quatro crianças morreram em apartamento por inalar monóxido de carbono de um aquecedor de água que usava um gás impróprio para o equipamento, o GLP no lugar do natural.

Fotos Rosali Figueiredo

GÁS E ELÉTRICA: ATENÇÃO EM DOBRO

Síndico Wilson Meireles: Cuidados extras com o gás, que teve tubulações trocadas. Condomínio ainda providenciou sinalização, como placas para as áreas comuns e unidades O síndico Wilson Meireles é bastante criterioso quanto à estrutura dos dois edifícios que compõem o Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco, empreendimento construído em 1976, com 28 andares e 116 unidades, próximo ao Parque do Ibirapuera. No final do ano passado ele promoveu a troca da tubulação do gás em ferro das duas torres, pois já apresentava corrosão, por cobre, desde o ponto de entrada da rua até os medidores. Também sinalizou externa e internamente os pontos por onde passam as prumadas. Ou seja, a administração confeccionou placas para que cada unidade possa identificar os locais de prumada do gás, evitando furos indevidos durante as reformas. Antes, o condomínio já havia pago a substituição de todas as mangueiras internas e instalado duas chaves de segurança para o gás no trecho entre a rua e o abrigo dos relógios. “Tubulação de gás não pode ter remendo”, ilustra o síndico ao justificar todo seu cuidado. O Brasil Pitoresco

conseguiu ainda renovar o AVCB no ano passado, depois de inúmeras adequações, incluindo retrofit elétrico.

TRAGÉDIA EVITADA Para o administrador de condomínios Márcio Nogueira, além de atender às áreas comuns, o síndico deve ter um olhar voltado para a segurança das unidades, empreendendo campanhas de orientação aos moradores, principalmente quanto às instalações e uso dos equipamentos. Por exemplo, um dos condomínios de sua carteira, localizado em Moema, registrou recentemente incêndio num apartamento, provocado pelo excesso de aparelhos conectados a uma tomada. Outros dois casos de fogo atingiram um mesmo residencial na Bela Vista, o Center Tower. Em um deles houve uma explosão, quando um casal de moradores estava utilizando produto para impermeabilização do sofá. Segundo Nogueira, as consequências não foram mais drásticas “porque todos os equipamentos de combate a incêndio estavam funcionando e a Brigada deu pronto atendimento, evacuando o prédio e acionando o socorro para as vítimas”. O casal passou por longo período de internação hospitalar e a unidade ficou destruída. “É fundamental o prédio ter o AVCB em dia, com os extintores e mangueiras em ordem, mas, de outro lado, o condomínio também deve orientar o morador”, recomenda Nogueira.

Brinquedo com risco de aprisionamento de pernas entre as barras do guardacorpo

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O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, a partir de vistorias realizadas em condomínios, desenvolveu dois estudos, publicados no site da Direcional Condomínios, identificando inúmeros erros encontrados nas áreas e equipamentos de playgrounds. Esses geram sérios riscos de acidentes aos usuários, em geral crianças até 12 anos. Com base na ABNT NBR 16071/2012, norma relativa aos requisitos de segurança, durabilidade e desempenho estrutural para playgrounds, o Eng. Marcus Grossi observou, por exemplo, falta de proteção contra quedas, com ausência de corrimãos nas escadas de acesso aos brinquedos e de barras de apoio para escaladas; guarda-corpos inadequados, com armadilhas de aprisionamento de perna, cabeça ou tronco da criança em barras verticais ou horizontais; e presença de pregos, lascas, rachaduras ou parafusos sobressalentes nas superfícies dos brinquedos, entre outros. O engenheiro encontrou ainda erros na própria implantação dos playgrounds, com ausência de sinalização e de acessibilidade, proximidade perigosa dos equipamentos de recreação com muros, obstáculos ou mesmo uns dos outros, além de pisos sem amortecimento de impacto etc. (Saiba como acessar esses estudos ao final da Pág. 12). (Por R.F.)

Foto Eng. Marcus V. F. Grossi

ENGENHEIRO IDENTIFICA PLAYGROUNDS COMO ÁREAS CRÍTICAS

CAPA

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EDIFICAÇÕES APRESENTAM AMPLO LEQUE DE VULNERABILIDADES

O gestor de riscos Carlos Alberto dos Santos em frente ao abrigo dos relógios de gás em condomínio na área central de São Paulo. A presença de luz elétrica no interior deste compartimento oferece riscos, alerta

A prevenção de acidentes nas edificações demanda grande abrangência de ação por parte dos síndicos e zeladores, aponta o consultor Carlos Alberto dos Santos, profissional egresso do segmento de seguros e de gestão de riscos. Com pelo menos 200 condomínios vistoriados, o especialista tem verificado problemas decorrentes não apenas do estado das instalações como também dos usos e costumes, como o acúmulo de água em brinquedos e plantas que podem se tornar criadouro do Aedes aegypti (vetor transmissor de doenças como a dengue). No tocante aos usos e costumes, Carlos Alberto destaca demais exemplos: - Objetos pontiagudos (espetos das churrasqueiras) e materiais de limpeza deixados ao alcance das crianças nas áreas comuns; - Sobrecarga das tomadas (áreas comuns e unidades) com a ligação simultânea de aparelhos elétricos através de benjamins e extensões; - Aparelhos de ar condicionado instalados sem que haja um estudo da carga elétrica comportada pelo prédio; - Descarte de objeto perfurante ou

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vidros quebrados no lixo e de bitucas de cigarros através das janelas; e, - Negligência dos condôminos quanto ao risco de queda de vasos e objetos pendurados em suas janelas e varandas. Não raro, são registrados ainda acidentes com crianças. Já em relação às instalações, ele chama atenção para: - Nas tubulações e equipamentos de gás, “o ideal seria promover ensaios periódicos de estanqueidade” em vez de se fazer apenas as manutenções corretivas após identificados vazamentos; - Eliminar o uso da lâmpada incandescente, cujo filamento interno, quando aquecido e próximo de material de fácil combustão, pode provocar incêndio; - Garantir a instalação de equipamentos de segurança, como o CFTV, através de eletrocalhas ou conduítes apropriados; - Evitar que essas tubulações sejam apoiadas sobre a rede do gás, com risco de explosão em caso de vazamento; - Cuidar para que a vegetação não avance com suas raízes no interior das tubulações nem machuque as pessoas com folhagens pontiagudas ou troncos com espinhos; - Manter bem conservados brinquedos e mobiliário das áreas de playgrounds e piscinas (eliminar mesas com vidro na área da piscina); - Orientar para que as unidades também façam reforma elétrica, com atualizações e adequações; e, - Promover testes periódicos nos equipamentos de combate a incêndio. A obtenção do AVCB não garante que eles estejam operando no momento das ocorrências. Carlos Alberto dos Santos sugere que os condomínios adotem um Manual de Emergência, que identifique as plantas de prumadas, registros, quadros elétricos e equipamentos e contenha um plano de contingência para que os funcionários saibam lidar com os incidentes. Além disso, preventivamente, “o zelador tem um papel muito importante na prevenção aos riscos, cabe a ele observar os problemas, corrigi-los e acompanhar o trabalho dos prestadores de serviços”. (Por R.F.)

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- Artigos sobre como prevenir riscos em piscinas, playgrounds e instalações elétricas, além de acidentes de trabalho. Acesse os textos redigidos pelos especialistas no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro - Ed. 230.

ADMINISTRAÇÃO

POSSE RESPONSÁVEL DOS ANIMAIS: UMA QUESTÃO DE SAÚDE Os animais de estimação ganharam espaço como amigos do homem e importantes aliados no combate ao estresse da vida contemporânea. Mas eles necessitam de tratamento adequado à sua natureza, tanto pela própria saúde quanto pela da vizinhança, dentro e fora do condomínio.

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Foto Rosali Figueiredo

Foto Emilly Tabuço

Por Rosali Figueiredo

A POSSE consciente dos animais de estimação faz bem ao homem, o ajuda a combater o estresse, afirma o médico veterinário Gerson Batista. De outro modo, porém, nessa relação, alguns pets vêm ocupando o lugar da agitação e ansiedade humana e estão absorvendo e desenvolvendo com frequência maior algumas doenças, como as psicogênicas. “Ao morar em um apartamento, o animal poderá ficar estressado, mas o que mais falta é orientação e não espaço”, alerta Gerson, também biomédico, biólogo, especialista em Gestão Ambiental e pós-graduando em Animais Silvestres. Gerson Batista observa entre seus pacientes muitos casos de mordeduras e lambeduras persistentes nas patas, principalmente em cães, que podem causar dermatite e automutilação, às vezes nervosismo ou apatia, além de “apetite caprichoso” - o animal se alimenta somente quando o dono está em casa. Segundo o médico veterinário, por agregar uma extensa variedade de portes e pesos, os cães se diferenciam não apenas por suas características morfológicas, mas também por variações fisiológicas e metabólicas: “A humanização, por vezes, não tem sido positiva para o animal”. Isso não significa abrir mão deles, mas desenvolver a

Tendência: Condomínios aproveitam espaços para recreação dos cães, como no Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará

posse responsável, através de cuidados como: - Evitar comprar o animal por impulso; - Ter conhecimento sobre a raça adquirida ou adotada, observando características próprias da raça, índole, além da forma de manejo e criação, e se optando por um porte compatível ao espaço físico disponível; - Planejar a vida de maneira a evitar ausências prolongadas ou definitivas junto ao animal. “Ele tem um ciclo de vida, as pessoas esquecem que eles serão bebês, jovens, adultos e idosos”; - Verificar o custo desta criação, já que “a posse responsável envolve gastos que poderão previsíveis”; - Cuidar da saúde do animal com visitas preventivas junto ao médico veterinário; e, - Observar limites quanto à excessiva “humanização” do pet. “O problema é projetar e idealizar um padrão no animal que não é da sua natureza, esquecendo-se das características básicas dos animais”, alerta Gerson.

COMBATE AO ESTRESSE E BARULHO É claro que os síndicos não podem interferir na maneira como os donos dispõem de seus bichos de estimação, exceto nas situações previstas pelo Código Civil em termos de ameaça à saúde, salubridade e sossego da coletividade. Mas está ao seu alcance propor medidas que facilitem o convívio do pet no condomínio, conforme experiência relatada pela síndica Patrícia Branco, do Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, na zona Sul de São Paulo. A gestora afirma que a implantação há dois anos de um espaço de recreação para os cães trouxe importante benefício: Ao ganharem uma grande área para correr e brincar, eles se tornaram menos estressados e ansiosos, diminuindo as queixas de barulhos. “O pet place mudou muito a cultura no condomínio. Antes havia pessoas simplesmente pedindo a proibição da posse de animais”, lembra a síndica. Hoje as áreas comuns estão mais limpas, há dispensers que disponibilizam saquinhos para coleta da sujeira, os cães diminuíram o estresse e latem menos. “Em termos de custo e benefício,

ADMINISTRAÇÃO foi o melhor investimento feito pela gestão, o que teve mais impacto. E agora virão melhorias, como a instalação de um pergolado para oferecer um pouco de sombra e brinquedos de recreação”, relata Patrícia. Para o síndico profissional Adriano Santos, que atua em seis empreendimentos, uma boa alternativa aos gestores é promover palestras de especialistas para orientação dos moradores, como ele fez em novembro passado no Condomínio Scenário Jardim Prudência, na zona Sul de São Paulo. Um dos pontos abordados recaiu sobre as causas dos latidos excessivos. Outro problema comum está na sujeira, afirma Adriano. “Todos têm pets hoje em dia, mas as pessoas precisam tomar um pouco mais de cuidado, por isso estamos promovendo palestras”, arremata.

LIMPEZA & CONDUÇÃO Em São Paulo, Capital, vigoram leis que imputam responsabilidades aos donos dos pets em relação à sujeira, condução e tratamento, como as destacadas a seguir: - Limites ao número de animais por moradia (Lei 13.131/2001): Não poderá haver mais que 10 cães ou gatos coabitando um mesmo ambiente com idades acima de 90 dias; - Limpeza das instalações (Lei 13.725/2004 - Código Sanitário de São Paulo): Elas devem “obedecer aos princípios de bem-estar animal e adequar-se às exigências da espécie abrigada no local". O Código obriga ainda à vacinação antirrábica e ao registro de cães e gatos; - Condução dos animais (Lei 13.131/2001): É preciso colocar coleiras e guias adequadas ao tamanho e porte dos pets, bem como "porta plaqueta de identificação devidamente posicionada na coleira". A lei determina sua permanência "em locais onde fiquem impedidos de fugirem e agredirem terceiros ou outros animais". (Por R.F.)

Pet place: Para o médico veterinário Gerson Batista, regras de uso e manutenção devem ser adotadas para evitar doenças

O pet place é área de uso coletivo, portanto, se não estiver bem cuidado, ele poderá atuar como mais um ambiente de contaminações e transmissão de doenças, a exemplo de calçadas externas, praças e parques. O médico veterinário Gerson Batista costuma atender a alguns desses casos em consultório, por isso ele recomenda ao condomínio medidas que garantam a limpeza do lugar. Paralelamente, é indispensável ter o controle das condições de saúde de todos pets que circulam por ali. Entre as doenças observadas, as mais comuns são causadas por parasitas, atingindo os animais e o homem. A giardíase, por exemplo, demanda bastante empenho no tratamento e desinfecção do ambiente. Também trabalhoso é combater a presença de pulgas, carrapatos e piolhos, que atuam como importantes vetores na transmissão dos hemoparasitas, especialmente aos cães. Até mesmo o pernilongo, como o Aedes ssp, pode contaminar o pet, levando-o a desenvolver a dirofilariose canina, doença que pode ser fatal; há ainda o risco da leishmaniose visceral canina, transmitida pela picada do mosquito palha ou birigui contaminado, grave patologia que tem crescido no Brasil. Por fim, Gerson orienta a vacinação preventiva contra a leptospirose. Portanto, “a ideia é adotar medidas de prevenção” na instalação de um pet place, como: 1º - Definir as regras comuns para uso do espaço. Nesse sentido, é essencial proibir a presença de filhotes antes do término do período de vacinação; exigir a comprovação da vacinação contra as principais doenças e prevenção contra verminoses; e até mesmo vetar o acesso de fêmeas não castradas e em período fértil, pois isso irá agitar os machos presentes no local; 2º - Escolher um espaço e instalações fáceis para a limpeza e manutenção, como o tipo de piso, desaconselhando-se, por

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Fotos Rosali Figueiredo

DICAS PARA GESTÃO DO ESPAÇO PET

ADMINISTRAÇÃO

exemplo, a areia, que dificulta a higienização. Quanto à vegetação do local e entorno, é importante evitar plantas tóxicas e pontiagudas, já que algumas espécies caninas são alérgicas a gramas e arbustos. O médico veterinário sugere ainda que esses ambientes sejam dotados de equipamentos como rampas, túneis e arco para que o pet possa ser treinado. 3º - Instalar no local uma área para higienização do animal, em que o adulto possa lavar suas patas e focinhos, ou dar banho no animal antes de retornar ao apartamento. Como algumas espécies possuem muito pelo, seria interessante dispor de um local que tenha soprador e/ou secador para tirar do cão o excesso de água; e, 4º - Definir as responsabilidades pela higienização e manutenção do pet place, tanto o que compete aos moradores quanto aos funcionários do prédio. Gerson Batista reitera que os donos somente deverão passear com o filhote em ambiente externo quando ele estiver devidamente vacinado (imunizado). “É preciso que as pessoas tratem bem seus animais para que eles tenham resistência aos problemas ambientais”, finaliza. (Por R.F.)

Foto Soraia Duarte Genuino

PROIBIÇÃO DE ANIMAIS NAS UNIDADES É INCONSTITUCIONAL

O advogado Thiago Giacon

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Prédios mais antigos, com Convenção e Regulamento Interno em vigor há cerca de 30 ou 40 anos, ainda proíbem a posse de animais nos apartamentos, enquanto, na prática, os pets se tornam cada vez mais numerosos mesmo nessas edificações. Para o advogado Thiago Giacon, “qualquer condomínio que proíba a posse de animais dentro

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das unidades autônomas estará contrariando a Constituição Federal de 1988”, isso é “inconstitucional”. “As normas jurídicas são hierárquicas, sendo a Constituição Federal a ponta da pirâmide e devendo todas as normas infraconstitucionais, como a Convenção Coletiva e Regulamento Interno de condomínios, se adequarem a ela”, justifica. O gestor deverá “aplicar sempre as normas da Constituição independentemente do que prevê o Regulamento”, completa o advogado. Mas, “visando à pacificação dentro do condomínio, sugerimos expor aos demais condôminos a situação de contrariedade do Regulamento Interno e aprovar a sua alteração bem como a da Convenção”. E, hipoteticamente, caso a “assembleia não permita a alteração, o síndico deverá aplicar a Constituição e permitir os animais, orientando a pessoa que se sentir lesada a procurar o Judiciário”, para que “seja garantido o seu direito de propriedade e a liberdade individual de cada um em utilizar a área privativa de acordo com seus interesses.” Todavia, Thiago Giacon observa, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios (veja como acessá-lo ao final desta página), que, “havendo excesso e desrespeito ao sossego, saúde e segurança que resultem em uma incompatibilidade de convívio harmônico entre os moradores, o condômino poderá perder o direito de ter animal em sua área privativa”. Além disso, o advogado destaca que “o condomínio pode restringir a forma como os animais devem ser mantidos nas áreas comuns”. (Por R.F.)

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- O artigo “Animais de estimação em condomínio: Como estabelecer regras de boa conduta”, do advogado Thiago Giacon; e, - As reportagens “Superpopulação de animais nos condomínios, desafio ao convívio pacífico?” e “Animais nos condomínios: regras devem mirar posse responsável”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro, tema de Administração - Ed. 230.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

VAGAS EXCEDENTES DE GARAGEM GERAM CONFUSÃO NO PRÉDIO, E AGORA? O ADVOGADO Cristiano De Souza Oliveira orienta, a seguir, como os síndicos devem proceder mediante o uso privilegiado de vagas de garagem excedentes, consolidado pelos usos e costumes de um prédio ou mesmo pela sua Convenção. 1. VAGAS FORAM LIBERADAS PELA CONVENÇÃO PARA USO INDISCRIMINADO DE MORADOR, PODE? De forma geral, a Convenção condominial deve regulamentar a matéria, vide o Art. 1.332 e Art. 1.334 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Portanto, é aconselhável que até mesmo o uso livre esteja regulamentado para não causar constrangimentos. Condomínios mais antigos apresentam o problema com maior frequência e poderão adotar novas medidas disciplinadoras caso haja uma demanda da coletividade.

2. NOS USOS E COSTUMES, AS VAGAS PODEM SER “APROPRIADAS” POR UNIDADES?

Foto Paulo Mujano

Não há como haver apropriação de área comum, uma vez que estas vagas não estão nem devem estar integradas a uma unidade autônoma. A utilização irregular deverá ser coibida e rapidamente disciplinada, caso isso ainda não tenha sido feito pela coletividade. Mas é preciso analisar as deliberações do

passado, bem como o interesse coletivo sobre a questão, pois se houve, anteriormente, uma contrapartida a esta apropriação, o condomínio acabou se beneficiando de forma consciente.

3. O QUE FAZER QUANDO A SITUAÇÃO NÃO ATENDER MAIS ÀS NECESSIDADES DO CONDOMÍNIO? Se houve uma deliberação anterior que o condomínio queira rever agora, após o interesse coletivo assim definir em assembleia, os gestores deverão adotar posturas de negociação. O ideal, para essa mudança, é buscar uma solução não judicial, mais célere que medidas tomadas no âmbito do Poder Judiciário. Importante ressaltar que o quórum de aprovação do novo uso das vagas não poderá ser inferior àquele que permitira a situação que se quer mudar, refletindo assim um verdadeiro interesse coletivo.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

POSSO GUARDAR OS DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO NUM SELF STORAGE? A FALTA

de espaço foi decisiva para que a síndica profissional Vanilda Carvalho decidisse contratar os serviços de um self storage (uma espécie de depósito externo tipo “guarda tudo”). A seguir, ela conta como viabilizou o contrato, além dos cuidados tomados.

Os documentos do prédio estavam amontoados na sala da zeladoria, misturados ao material de limpeza, ferramentas, central do sistema de CFTV etc. Temos pouco espaço, o condomínio possui 28 anos, 14 apartamentos em sete andares. Essa situação, aliada à obrigação de guarda da documentação por até 20 anos, como, por exemplo, a trabalhista, nos levou a pensar na opção de contratar um box externo, em local exclusivamente destinado a esse serviço.

2. COMO A IDEIA FOI VIABILIZADA?

Foto Paulo Mujano

Apesar do baixo custo envolvido, decidimos colocar a proposta em votação de assembleia, pois os documentos seriam tirados do condomínio. A ideia foi aprovada. Alugamos um box pelo valor mensal de R$ 209,00, mais uma taxa adicional por mês de R$ 23,00, relativa ao seguro. Levamos até o local os últimos 20 anos de pastas de prestação de contas, entre outros.

3. QUAIS OS CUIDADOS DEVEM SER TOMADOS? É importante que o síndico escolha um local próximo ao condomínio, com estrutura adequada, incluindo sistema de prevenção e combate a incêndio. E que realize uma boa organização para facilitar a localização de documentos. Distribuímos o material por caixas separadas e identificadas por ano, tomamos o cuidado de contratar o seguro e nos certificamos de que os funcionários do local não tenham acesso algum ao box. Isto é feito através de senha privativa do condomínio. Como reforço, instalamos cadeados. Acredito que desta forma conseguimos proteger a integridade dos documentos.

VANILDA CARVALHO Síndica profissional há quatro anos, começou na sindicância em 2003, como orgânica. Atende hoje a cinco condomínios. Mais informações: vanildafreitas@mvlinfo.com.

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1. POR QUE CONTRATAR O SERVIÇO?

DICA / FITNESS

Fotos Rosali Figueiredo

REVESTIMENTOS: HORA DE PENSAR TAMBÉM NA ACÚSTICA

Condomínios novos dispõem, em geral, de piso vinílico básico na academia, instalado em réguas ou placas (Foto à dir.). No residencial Mont Blanc, porém, o revestimento apresenta versão mais robusta, com de 3 mm de espessura (Foto à esq.)

O SÍNDICO Roger Prospero promoveu ampla reforma na academia do condomínio em que vive e atua como orgânico, em 2015, visando à modernização total do espaço. Publicitário dedicado hoje à sindicância profissional, Roger diz que o processo demandou dois anos até que fosse aprovado pela assembleia de moradores do Magic Condominium Resort, um complexo de três torres e 268 unidades localizado no Jardim do Golf, em Santo Amaro, região Sul de São Paulo. E seguindo uma tendência identificada entre os empreendimentos, a superfície recebeu um acabamento misto. “Instalamos um vinílico de qualidade superior ao original, além do emborrachado na área onde fica a musculação, acatando sugestão de moradora que vive no andar acima da academia e que reclamou de barulho”, afirma Roger. Além da segurança, a necessidade de atenuação acústica começa a fazer parte das preocupações e critérios considerados na hora de se definir o piso das academias. No Magic Condominium, a escolha recaiu sobre um emborrachado fabricado a partir da reciclagem de pneus. “Diminuiu em 95% o problema”, diz o síndico (Leia mais sobre acústica nas academias na pág. 20). Segundo Roger, uma comissão formada por condôminos voluntários o auxiliou no projeto e processo de reforma. “Visitamos academias e prédios, escolhemos as melhores marcas do mercado e desenvolvemos um projeto pensando em um circuito para os exercícios, de forma que o usuário possa desenvolver todo o percurso na academia.” No Condomínio Residencial Maison Mont Blanc, localizado em Alphaville, município de Barueri, a academia dispõe de um piso vinílico mais robusto que o usual, com espessura de 3mm, em régua, atendendo satisfatoriamente às necessidades do usuário e também da manutenção, afirma a gerente predial Denise Zucarone. Esta versão tem sido uma das mais procuradas junto ao mercado pelos condomínios que buscam adequar os revestimentos, pois além da variação de cores e texturas, o fabricante oferece 15 anos de garantia, além de “conforto acústico e térmico”. Por enquanto, no Mont Blanc, o piso vem atendendo a essa especificação, completa Denise. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / FITNESS

Foto Camila Rentes

ALÉM DO LAYOUT E EQUIPAMENTOS, MODERNIZAÇÃO CHEGA AO PISO

As arquitetas Camila Rentes e Patrícia Contini (Camila à dir. na foto) Um dos aspectos mais estudados na hora de se modernizar o espaço de fitness do condomínio está no escopo dos equipamentos, mas, de acordo com as arquitetas Camila Rentes e Patrícia Contini, isso deve envolver também revestimentos e layout. “No momento de projetar o ambiente da academia, alguns pontos são de extrema importância, como a segurança (na área de levantamento de peso, é preciso ter o amortecimento de impacto), o conforto e a manutenção (um local que recebe pessoas em vários momentos do dia deve ser de fácil limpeza). Considerando-se todos esses pontos, é importante pensar no tipo de piso a ser instalado, já que ele deve transmitir segurança a quem utiliza o local, evitando quedas e protegendo as articulações e o próprio piso original”, justificam as profissionais. Portanto, em síntese, “na hora de escolher o piso mais adequado, o síndico precisa pensar na sua resistência, durabilidade e amortecimento de impacto, pois o intuito é reduzir o choque causado pela queda de equipamentos e demais acessórios”. Nos locais com aparelhos de musculação, por exemplo, as arquitetas indicam o uso de revestimentos de borracha. “Além de antiderrapantes, eles possibilitam o amortecimento. E quanto maior a espessura, maior será a preservação do contrapiso”, completam. Em relação aos pisos vinílicos, elas destacam a capacidade deste material em “proporcionar sensação de conforto acústico, aderência, manutenção fácil e econômica, e absorção de impacto”. Tudo, é claro, dependendo das especificações. Esses revestimentos estão disponíveis no mercado em diferentes versões (de 2mm a 5 mm de espessura) e aqueles comercializados em manta têm como um de seus principais atrativos a “capacidade de formar um revestimento monolítico, inclusive fazendo sua junção com o rodapé como se fosse uma peça única, sem formar o efeito conhecido como ‘canto vivo’”. “Escolher um piso para academia vai além da estética e beleza, pois quem utiliza o ambiente procura conforto, acessibilidade e segurança.” (Por R.F.)

DICA / FITNESS

ABNT REVISA NORMA SOBRE ACÚSTICA. ACADEMIAS PODEM SE ADAPTAR Com o aumento do uso das academias nos condomínios, os síndicos começam a enfrentar queixas de moradores de andares próximos em relação aos ruídos provocados pela queda de pesos e até pela movimentação das pessoas. Segundo o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, o item é “complexo”, “pois se trata de um ruído de impacto que gera vibração da estrutura”. E até novembro passado, quando entrou em vigor a revisão da norma da ABNT sobre o assunto, não havia como exigir muito do construtor em relação ao assunto, destaca. De qualquer maneira, Marcus Grossi pontua que o condomínio pode trabalhar essa questão, através do apoio de um profissional especializado na área, que irá “projetar o isolamento acústico” da academia. “Uma solução que funciona bem é o contrapiso flutuante, com o uso de mantas acústicas de polietileno, borracha etc.”, sugere o engenheiro. Nesse sistema, a manta acústica é instalada sobre a laje, em seguida coloca-se o contrapiso (como uma argamassa intermediária e não aderida à laje) e, somente depois, o revestimento. O engenheiro acrescenta que a aplicação de revestimentos superficiais de borracha “não atenua o suficiente, serve somente para evitar danos aos equipamentos e ao acabamento do piso”. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou em novembro passado a revisão da norma NBR 10152/2017. De acordo com o portal da entidade, a NBR recomenda “procedimentos para execução de medições acústicas em ambientes internos da edificação, bem como os limites para avaliação dos resultados em função da finalidade” do espaço. Esses parâmetros visam à “preservação da saúde e do bem-estar humano” e devem ser adotados “para o adequado uso dos diferentes ambientes internos de uma edificação”. O engenheiro Marcus Grossi ressalva, porém, que apesar da nova versão da norma cobrir a questão de ruídos de impacto de maneira mais adequada, muitas vezes, por serem pouco intensos, eles poderão estar dentro dos níveis aceitáveis pela NBR (de 5dB), mesmo que os usuários os escutem e sintam incômodo. (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

Emborrachados nas áreas de musculação podem diminuir danos ao revestimento e melhorar o amortecimento, mas é necessário haver projeto acústico para atenuar ruídos

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- A matéria “Fitness: Modernização das academias inclui troca do piso”. Acesse o texto através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Janeiro, tema de Fitness - Ed. 230. PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

DICA / SINALIZAÇÃO E COMUNICAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

ORGANIZE O PRÉDIO PARA AS SITUAÇÕES DE ROTINA E EMERGÊNCIAS

A síndica Mila Fernandes Rocha conseguiu aval dos bombeiros para um projeto bem complexo de AVCB. E na pauta de adequações, está a sinalização

A SINALIZAÇÃO e comunicação no condomínio serve à identificação das instalações e equipamentos; às advertências de uso das áreas comuns; à orientação de deslocamento, especialmente a rota de fuga em caso de incêndio; e à acessibilidade de pessoas com mobilidade reduzida, portadoras de deficiência visual ou cadeirantes, entre outros. Entretanto, os erros mais comuns observados nos condomínios estão na sinalização dos equipamentos de incêndio e rota de fuga, aponta o gestor de riscos Carlos Alberto dos Santos. Em visita ao Condomínio Edifício Ignácio Tavares Leite, uma edificação de 1967 hoje administrada pela síndica profissional Mila Fernandes Rocha, Carlos Alberto pontuou desde falhas básicas (como a ausência de identificação na central do gás, localizada no hall social) a inadequações em relação aos equipamentos de combate ao fogo. O prédio, localizado no bairro de Higienópolis, área central de São Paulo, acaba de aprovar um projeto de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), o qual será executado em conjunto com o Edifício Lupércio de Camargo, com um supermercado e quatro outros pontos comerciais. De acordo com Mila Fernandes, há um ano na gestão do Condomínio Ignácio, as edificações fazem parte do Conjunto Angélica e foram desmembradas após sua construção, mas algumas das instalações ainda são comuns. O Ignácio possui 100 unidades, sendo 96 residenciais e 4 comerciais, e nunca teve AVCB. Houve várias tentativas sem sucesso de se obter o documento, comenta a síndica, que ao assumir fez um amplo levantamento do histórico do edifício. Em termos de sinalização de incêndio, Carlos Alberto encontrou no local placas relativas aos equipamentos em altura inadequada, algumas sem informações obrigatórias, outras sem luminescência. Segundo ele, as identificações dos andares devem ser hoje também feitas em material luminescente. “Toda a sinalização do condomínio precisará ser refeita”, indica, sugerindo que haja uma padronização. Na verdade, de acordo com a síndica Mila, as placas analisadas pelo consultor foram instaladas “sem que tivesse havido um planejamento, um projeto anterior, como estamos fazendo agora”.

DICA / SINALIZAÇÃO E COMUNICAÇÃO

SINALIZAÇÃO DE INCÊNDIO

Foto Carlos Alberto dos Santos

As placas relativas aos equipamentos de prevenção e combate ao fogo, assim como de orientação de rota de fuga, devem atender à ABNT NBR 13.434-1/2004 (Norma de Sinalização de Segurança Contra Incêndio e Pânico), a qual baliza, de forma geral, as legislações brasileiras relativas ao assunto. A NBR prevê, por exemplo, que cada sinalização traga informações como o nome do fabricante (ou CNPJ), mês e ano de produção, o grau de luminescência do material, além de propriedades de cor e atenuação. Em São Paulo, o assunto é regulamentado pela IT 20 (Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros de São Paulo). Carlos Alberto lembra que a luminescência tem vida útil, obrigando a testes periódicos nas placas. Em relação às demais instalações dos prédios, o consultor chama atenção para os barriletes, pois é comum observar registros e válvulas sem identificação, além de tubulações pintadas num padrão fora da norma técnica (ABNT NBR 6493/1994). De qualquer forma, existem muitas outras áreas que demandam esse trabalho, desde a informação de renovação do RIA para os elevadores às orientações de tráfego de veículos e de deslocamento de pedestres, passando pelas regras de uso dos espaços comuns (como playgrounds, piscinas, churrasqueiras, academias e salões de festas etc.). (Por Rosali Figueiredo) Modelos de plaquetas de identificação de equipamentos de combate ao fogo (as mais escuras) e dos registros e válvulas do barrilete, propostos pelo consultor Carlos Alberto dos Santos

ACESSIBILIDADE: COMUNICAÇÃO EM TRÊS FORMATOS A sinalização e comunicação voltadas à acessibilidade estão previstas na ABNT NBR 9050/2015, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, e prevê três tipos de recursos para atender aos portadores de deficiências e/ou mobilidade reduzida: o visual, tátil e sonoro. E no sistema de prevenção e combate a incêndio, por exemplo, esses três formatos precisam ser disponibilizados simultaneamente. Além disso, a norma estabelece que a sinalização visual deve ser perceptível a pessoas de baixa visão, estabelecendo, para isso, as dimensões, tipos e cores das letras e números. A linguagem em braile deve acompanhar as sinalizações que indiquem orientações, instruções de uso de áreas, objetos ou equipamentos, regulamentos e normas etc. Demais elementos táteis terão que ser instalados em batentes de portas, de elevadores, em corrimãos e rampas, assim como no piso (como no início e término de escadas e rampas e junto à porta do elevador). Um dos aspectos que mais gera discussão é sobre os locais do condomínio em que é obrigatório dispor desses elementos. A arquiteta urbanista Guiomar Leitão recomenda que o síndico busque sempre a consultoria de um profissional para orientá-lo, pois ambientes que tenham balizadores que sirvam como guias aos portadores de deficiência visual poderão dispensar o piso tátil. Importante ainda, destaca, é providenciar mapas táteis e sinalizações que orientem a localização das torres e equipamentos. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: GERADOR

DICA / COBERTURA

Fotos Rosali Figueiredo

A PROTEÇÃO AOS ACESSOS E ÁREAS COMUNS DAS EDIFICAÇÕES

O policarbonato liso e transparente (Foto à esq.) e o vidro proporcionam leveza aos acessos das edificações. Foto à dir. destaca eclusa do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda

COBERTURAS em policarbonato e vidro, com gradil de sustentação em aço galvanizado ou alumínio, se tornaram elementos indispensáveis nas melhorias, reformas e mesmo retrofit das edificações, com vistas principalmente a proteger condôminos e visitantes. O arquiteto Marcos Contrera, que atua há 21 anos com obras e reformas, observa, por exemplo, que o fechamento ou cobertura em vidro com base de alumínio tem sido uma tendência e vem suprindo uma falha dos projetos construtivos, os quais “não pensam muito na circulação entre as áreas sociais” (deixando-as desprotegidas). “Entramos com esta solução porque ela é transparente e a estrutura metálica é leve. Como a edificação já está pronta e foi projetada sem que tenha sido previsto um acesso coberto, o uso desses materiais evita que uma nova marquise ou cobertura agridam a estética do condomínio.” No Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, localizado na Aclimação, região Centro-Sul de São Paulo, a síndica Rosana Moraes, com o apoio da arquiteta e condômina Raquel Abdian, acabou optando no ano passado pelo padrão vidro e alumínio na hora de construir um novo acesso de pedestres ao local. “Queríamos implantar uma eclusa que fosse ampla e confortável, com rampa de acessibilidade, sem que parecesse uma prisão”, afirma a síndica. Desta forma, o vidro compõe tanto a cobertura quanto o fechamento lateral, de forma quase imperceptível. “Ele permite ainda integrar o ambiente com o jardim”, destaca. E exerce outra uma função prática: “O material facilita a visualização do movimento de pessoas tanto em seu interior quanto na rua. O vidro era uma expectativa de todos os moradores”, completa Rosana Moraes. PROJETOS PERSONALIZADOS Na verdade, “cada projeto tem a sua identidade, o seu formato, por isso é importante que ele tenha a participação de um profissional”, orienta o arquiteto Marcos Contrera. É o caso das portarias e acessos, onde falta

DICA / COBERTURA

ao gestor solucionar o desconforto dos prestadores de serviços que ficam à espera de ser atendidos e cadastrados sem um ambiente adequado, vulneráveis à ação do tempo, aponta o arquiteto. Um especialista poderia sanar essa lacuna. Outro aspecto importante é considerar a interferência da cobertura sobre a fachada, destaca. “Seu projeto (cobertura) deve contemplar a arquitetura do edifício e dentro desse conceito é que iremos escolher o material, se uma estrutura mais leve ou mais parruda, com imponência. O ideal é que seja harmônica com a identidade da edificação.” O mercado oferece inúmeras opções de cobertura aos condomínios. No policarbonato, por exemplo, elas incluem desde uma superfície plana ou em túnel até aquela conhecida como duas águas, nas opções retrátil e não retrátil, em padrões liso e alveolar, entre outros, e também materiais termoacústicos. Cada tipo de ambiente da edificação pede uma versão mais apropriada, afirma o arquiteto. Por exemplo, entradas dispensam o modelo retrátil, indicado para áreas de concentração de pessoas, que precisam ser protegidas das intempéries. Ele fica bem em um jardim de inverno, já que “possibilita a abertura e contato com o ambiente externo e a ventilação quando necessário”. As peças alveolares, por sua vez, por não serem transparentes, vão bem em área que demanda proteção do sol, como churrasqueiras.

MANUTENÇÃO SEM DANOS Quanto à limpeza e manutenção, é importante que os síndicos e zeladores orientem suas equipes de forma a evitar danos. Seguem algumas dicas colhidas junto a fornecedores do segmento: - Estruturas de sustentação: O alumínio deve ser limpo, em geral, a cada quatro meses, se possível apenas com pano. O aço galvanizado ou ferro, por sua vez, com tendência à oxidação, demandam procedimentos próprios à natureza desses materiais. O aço, como é revestido em zinco, às vezes apresenta pontos ou manchas de oxidação, que poderão ser eliminados com água, vinagre destilado e a esfrega de uma esponja de nylon. Ele poderá ser pintado depois de receber um primer apropriado. Já o ferro demanda lixamentos, aplicação de zarcão (fundo protetor) e repintura; - Policarbonato: O material necessita de água abundante na limpeza, além do apoio de esponja macia, similar à espuma dos colchões, e detergente neutro. Produtos abrasivos como limpa-vidros estão vetados. Porém, há uma forma certa de realizar o serviço: Primeiro, é necessário molhar bem a superfície com água para retirar o excesso de sujidades; em seguida, deve ser aplicado o detergente diluído separadamente em um balde de água; a esfrega vem na sequência, seguida da retirada do excesso d’água com o uso de um rodo com borracha, similar àqueles utilizados na limpeza de vidros, movimentando-o no sentido da caída da cobertura. Os procedimentos deverão ser encerrados aí, pois se recomenda a secagem natural. Para os vidros, a recomendação é a aplicação de detergente neutro a 5% solúvel em água, além do uso de esponja macia e secagem com um pano macio e seco. (Por Rosali Figueiredo) PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

COLUNA

CONDÔMINO FAZ LOCAÇÃO POR TEMPORADA VIA APLICATIVOS, E AGORA? Por Cristiano De Souza Oliveira

neste entendimento, que o condomínio sequer pode proibir o uso pelo condômino de aplicativos gratuitos como o couchsurfing, pois não há como separar ou diferenciar o visitante dos familiares nem de locatários por temporada. Isto posto, resta ao condomínio prevenir eventuais transtornos gerados por esse tipo de locação, preservando o patrimônio de todos, através de normas que responsabilizem o proprietário por danos em áreas comuns; exijam a comunicação prévia sobre os hóspedes para acesso na portaria; e, por fim, com base um cadastro sempre atualizado, possam identificar se o uso do aplicativo resulta de iniciativa de proprietários e não de locatários que sublocam as unidades (Este caso é irregular perante a lei e terá que ser denunciado ao proprietário/locador). Morar em condomínio representa compartilhar um investimento, ou seja, todos rateiam despesas pela garantia do uso da propriedade, sempre dentro da preservação do interesse coletivo, o qual, entretanto, não pode se sobrepor à legislação. (Leia mais sobre o assunto em outro artigo do autor, acesse no site www.direcionalcondominios.com.br, Edição 230).

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Foto Paulo Mujano

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MUITO SE FALA em proibir as locações por temporada em unidades residenciais, feitas por aplicativos, tendo como motivação uma suposta alteração de destinação, implicações sobre a segurança do prédio ou mesmo sobre sua manutenção. Mas a principal questão a ser pensada pelos síndicos e demais condôminos é: Nossa legislação permite tais proibições? A Constituição Federal diz ser inviolável o direito à propriedade e, garantido este direito, a propriedade deve atender à sua função social; e a nossa Carta diz ainda, em seu Art. 170, Inciso II, que a ordem econômica será fundada na livre iniciativa, observado o princípio da propriedade privada. Ora, a propriedade representa a união do domínio mais a posse e, conforme o Código Civil, é exercida por aquele que usa e goza do imóvel (Art. 1.196 c/c 565), com o direito de fruir e dispor livremente de suas unidades (Art. 1335, I). De outro lado, é dever deste proprietário perante o condomínio, com ou sem locação, preservar a salubridade, segurança, sossego e bons costumes (Art. 1336, IV). Em termos estritos de locação, a Lei pertinente a este assunto permite o aluguel por temporada quando o imóvel é destinado à residência temporária do locatário, motivada por lazer, participação em cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel, entre outros fatores que decorrem tão e somente de determinado tempo. Esta locação não pode ser contratada por prazo superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (Lei de Locação, Art. 48), diferente do que determina a Política Nacional de Turismo, quando define meios de hospedagem. Esta, em relação aos condomínios, os define como empreendimentos tipo Flat a partir do momento que tenham 60% ou mais de suas unidades destinadas à hospedagem (Art. 24, II, b da Lei 11.771/08). Inexiste, portanto, na legislação brasileira, qualquer base para restrição à locação por temporada feita através de aplicativos, sequer nos limites em que o condomínio pode disciplinar em Convenção, previstos no Art. 1334 do Código Civil, pois ainda que as assembleias sejam soberanas, é certo que as deliberações não podem ser ilegítimas ou ilegais. Considero, com base

Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e da Comissão de Segurança Pública da OAB-SP / Seccional Santo André. Presidente da Comissão de Direito Administrativo OAB-SP / Seccional Santo André. É cadastrado no CNJ e TJSP como Conciliador e Mediador, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte do Grupo de Excelência do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.

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