CAPA PROMOCIONAL
EDITORIAL
Caro Síndico!
Existe uma postura cada vez mais presente entre os síndicos, a de procurarem embasar as suas decisões sobre manutenção e investimentos de modernização em diagnósticos prévios das instalações, laudos e projetos especializados. É o caso do sistema de segurança patrimonial das edificações. Em lugar de simplesmente buscarem orçamentos mais baratos dos equipamentos, os gestores querem hoje entender exatamente o que o prédio precisa em função de um estudo de vulnerabilidade, das soluções indicadas e de suas respectivas especificações técnicas. Este é o retrato que traz a reportagem de capa desta edição, onde dois especialistas alertam os gestores mais desatentos que um equipamento de ponta nem sempre representa a melhor solução, mesmo que tecnologicamente sofisticado. Por exemplo, os dispositivos de reconhecimento facial, bastante procurados, possuem características distintas, que devem atender às especificidades de cada tipo de ambiente. É preciso, portanto, saber o que buscar no mercado. Ainda dentro do tema segurança, mas focada sobre o controle de acesso, a edição apresenta uma análise do impacto da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) sobre as relações entre os condomínios e as empresas de terceirização de serviços. É mais uma área que exige dedicação, estudos e o suporte de especialistas, de forma que o condomínio possa estabelecer um manual de procedimentos e cumprir com as diretrizes da nova legislação. Por fim, o tema da sustentabilidade perpassa algumas das principais reportagens da revista. Em 5 de junho é celebrado o Dia Mundial do Meio Ambiente, assim, aproveitamos a data comemorativa para destacar iniciativas que têm dado uma atenção especial à preservação da vida e do futuro do planeta. Um dos gestores entrevistados, Roberto Cardinalli, percebeu que poderia ser um agente de transformação em seu condomínio em relação à maneira como as pessoas convivem com o ambiente de moradia, o bairro, a cidade. Há pouco mais de um ano ele deu início a programas de compostagem, coleta seletiva e a ações sociais, já colhendo bons frutos! Sob o guarda-chuva da sustentabilidade, esta edição aborda também a produção de energia fotovoltaica nos condomínios e a necessidade de os síndicos lutarem contra vazamentos de água, assunto tratado na dica de hidráulica. Ou seja, não faltam aos condomínios oportunidades de plantarem sementes em prol de uma vida mais saudável e equilibrada. A Direcional Condomínios orgulha-se de poder divulgar essas experiências, que demonstram o comprometimento de cada gestor, e mesmo de condôminos, em fazer a diferença em busca de um mundo melhor. Boa leitura. ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Seção Tira-Teima:
Coluna:
Como calcular as
Como fazer resgate
multas aplicadas ao
de créditos para o
condômino?
condomínio?
04 05, 14 Informe Publicitário: Seciesp & Ioutility
Serviços ao Síndico:
Seção Tira-Teima:
Dica:
Energia fotovoltaica
Como contratar
Fachada – Recuperação
– Investimentos &
profissional autônomo
& Revitalização
Regulamentação
pelo condomínio?
de argamassas decorativas
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Capa:
Administração:
Dica:
Dica:
Tecnologia de
O ciclo virtuoso da
Terceirização – A
Hidráulica - Caminhos
segurança avança
sustentabilidade no
LGPD no controle de
possíveis à manutenção
nos condomínios
condomínio
acesso
preventiva
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES
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São Paulo e Grande São Paulo
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Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
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DEPARTAMENTO COMERCIAL
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CAPA
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Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Junho 2021
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
COMO CALCULAR AS MULTAS APLICADAS AO CONDÔMINO? É CORRETO
calcular a multa a ser aplicada ao condômino baseando-se no valor total do rateio mensal do condomínio,
incluindo o Fundo de Reserva e eventual Fundo de Obras? A questão é analisada abaixo pela advogada Irina Uzzun.
1. TIPOS DE MULTAS E FORMAS DE CÁLCULO SÃO VARIÁVEIS Existem dois tipos de multas que podem ser aplicadas pelo condomínio e
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O Art. 1.336 determina inúmeros deveres dos condôminos
no pagamento da cota condominial e pelo descumprimento da Convenção e do
e que o descumprimento de alguns deles (relativos aos incisos
Regulamento Interno (RI). Ambas estão disciplinadas pelo Código Civil, no Art.
II a IV, que procuram coibir atitudes lesivas à segurança da
1.336 e Art. 1.337, e tomam como referência de cálculo o valor total da taxa, pois
edificação ou dos demais moradores) poderá gerar a aplicação
os fundos (de Reserva, de Obras etc.) entram na definição de “contribuição” (vide
de multas previstas na Convenção. Essas não poderão ser
Art. 1.336, §1º). Também o Art. 784, X, do Código de Processo Civil, determina
superiores a cinco vezes o valor das cotas, exceto em caso
que a multa por atraso inclua contribuições ordinárias ou extraordinárias, como
de comportamento antissocial, quando poderá chegar a dez
o Fundo Reserva ou de Obras. Porém, esta multa moratória (relativa aos débitos
vezes. Mas antes de aplicar a multa por infração às normas in-
do condômino) não pode ultrapassar a 2% do valor de cada cota. Também sobre
ternas é preciso que a administração garanta o direito de defesa
esses atrasos incidem juros de 1% ao mês.
ao condômino, conferindo um prazo razoável para tanto.
Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Junho 2021
cujo cálculo considera o valor da taxa de rateio. São aquelas geradas pelo atraso
2. COMO COBRAR MULTAS POR INFRAÇÃO À CONVENÇÃO E AO RI?
IRINA UZZUN Advogada sócia do escritório Irina Uzzun Sociedade de Advogados, professora universitária, pós-graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD) e mestranda em Soluções Alternativas de Controvérsias Empresariais pela EPD. Foi síndica orgânica do Condomínio The Spotlight Perdizes, em São Paulo, durante 5 mandatos seguidos. Mais informações: irina@irinauzzun.adv.br; irina@grupokraftrio.net.
A Associação Brasileira de Empresas de Elevadores está lançando um selo para destacar os fornecedores e comprovar que atuam conforme os mais modernos critérios de excelência. Com isso, os condomínios terão mais facilidade para escolher as empresas de elevadores de acordo com os melhores padrões. O objetivo da ABEEL é ajudar os síndicos a diferenciar os fornecedores mais qualificados. Para ter direito ao selo, a empresa de elevadores terá de ser avaliada por uma consultoria independente, a SW – Inteligência em Negócios, especializada em gestão, processos e reestruturação de empresas. Após ser submetida a uma rigorosa inspeção administrativa, terá direito a um QR CODE, que ao ser acessado, exibirá todas as suas informações relevantes. Só obterá a certificação, as empresas que comprovarem variados requisitos como registro no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia); engenheiro com registro profissional; corpo técnico; oficina; atendimento 24 horas; frota de automóveis; seguro de responsabilidade civil etc. Somente no Estado de São Paulo há cerca de 900 empresas, incluindo fabricantes e montadoras, e as de conservação, manutenção e instalação de elevadores. Em caso de dúvidas consulte o SECIESP.
COLUNA
COMO FAZER RESGATE DE CRÉDITOS PARA O CONDOMÍNIO? Por Luiz Leitão da Cunha
HÁ DIVERSAS formas de reforçar o
caixa do condomínio através do resgate de créditos fiscais. Mostraremos as principais delas no texto abaixo.
NOTA FISCAL PAULISTA
Como é o governo de cada Estado que determina a cobrança de ICMS “por dentro” nas contas de luz (o imposto recai sobre um valor que já embute uma tributação prévia), é contra essa 2ª cobrança que se procura ajuizar ação de restituição contra a Fazenda estadual.
Para consultar e resgatar os créditos do Programa
Mas atenção, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu em
Nota Fiscal Paulista basta cadastrar o condomínio no
dezembro de 2017 todos os processos em andamento, portanto, é
site da Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo.
preciso ficar atento. Caso o consumidor perca a ação, arcará com
Consumidores residentes em outros estados também
as custas processuais e os honorários de sucumbência.
podem participar. Os créditos são gerados sempre que condomínio informa o seu CNPJ no ato da emissão
CRÉDITOS PREVIDENCIÁRIOS
da nota ou cupom fiscal. O porcentual dos créditos
Outra possibilidade real e muito interessante para condomínios
varia de 5 a 30% do imposto retido, de acordo com a
com empregados próprios é a redução e a restituição de valores
atividade comercial preponderante do estabelecimento
pagos ao INSS, já que a Previdência não pode cobrar do empregador
(CNAE primário).
sua parte do tributo sobre verbas não laborais, como férias, décimo
Mas atenção aos prazos prescricionais: Até
terceiro salário e aviso prévio indenizado. No âmbito administrativo,
16/10/2021 valerá o período de cinco anos contados
pede-se à Receita Federal o reenquadramento dos cálculos das guias
a partir da data em que tiverem sido disponibilizados
de recolhimento futuro, além do ressarcimento dos valores cobrados
pela Secretaria da Fazenda; a partir de 17/10/2021,
indevidamente nos últimos cinco anos, corrigidos pela taxa SELIC.
esse prazo passará a ser de apenas 12 meses. Ou
Para isso, um perito deve fazer os cálculos com base no resu-
seja, a partir de 17/10/2021 serão cancelados todos os
mo das folhas de pagamento e das SEFIPs (Sistema Empresa de
créditos disponibilizados há mais de 12 meses contados
Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social) dos
da data da disponibilização. Já os resgates podem ser
últimos cinco anos. Com os valores e documentos em mãos, pro-
solicitados a cada seis meses, creditados por transfe-
tocola-se um pedido de ressarcimento junto à Receita Federal, que
rência bancária, portanto, veja se não está na hora de o
homologa os créditos e autoriza o abatimento de até 30% do valor
condomínio solicitar os seus antes de outubro de 2021.
da guia de recolhimento mensal, até que tais créditos se esgotem. Aproximadamente 30 dias após a apresentação do pedido, o
NOTA FISCAL PAULISTANA (“NOTA DO MILHÃO”)
órgão já autoriza o condomínio a descontar os créditos nas guias de
Para participar do programa, é necessário cadastrar
Além disso, é possível e plenamente viável pleitear judicialmente
o CNPJ no site da Secretaria das Finanças do Município
a restituição do tributo pago sobre outras verbas indiretas, como
de São Paulo. Os créditos correspondem a até 30%
adicional noturno, descanso semanal remunerado, horas extras e
do valor do ISS e têm validade de seis meses contados
gratificações. Os honorários normalmente cobrados por esse serviço
da data da sua disponibilização para utilização, por
são da ordem de 30% dos valores recuperados, devidos apenas em
transferência bancária ou abatimento no IPTU.
caso de êxito.
Foto Rosali Figueiredo
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CONTA DE LUZ
recolhimento mensais.
LUIZ LEITÃO DA CUNHA Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, gestor de empresas e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Pinheiros e Itaim-Bibi. Mais informações: luizmleitao@gmail.com | https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com/
Direcional Condomínios | Junho 2021
CAPA
TECNOLOGIA DE SEGURANÇA AVANÇA NOS CONDOMÍNIOS A pandemia da Covid-19 mudou a forma como as pessoas veem e se relacionam com o condomínio. Moradores em home office, usando mais o e-commerce e os serviços delivery, aumentaram a demanda sobre as portarias. Ao mesmo tempo, ficaram mais familiarizados com os aplicativos e a internet, abrindo espaço ao incremento dos sistemas de segurança.
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Síndico Roger Prospero e a visão externa da nova portaria: Investimentos em tecnologia de segurança entrarão em uma 2ª fase neste condomínio
UM CONDOMÍNIO-CLUBE com apenas onze anos
de vida, de três torres e 268 unidades,
próximo a vias de alto tráfego, foi entregue em Santo Amaro, na zona Sul de São Paulo, com um padrão de portaria e de fechamento perimetral incompatível com a sua estrutura. “Era um sistema muito frágil”, observa o síndico Roger Prospero, morador no local e síndico profissional em outros cinco empreendimentos. Roger diz que mesmo sem o registro de ocorrências neste período, os moradores não tinham sensação de segurança contra invasões. Mas depois de doze meses de reuniões semanais do corpo diretivo e de uma comissão de obras em torno do projeto de mudanças na área, de ajustes, execução e acompanhamento, a nova portaria foi entregue em princípios de 2021, em um investimento de cerca de R$ 800 mil. As intervenções haviam sido aprovadas em assembleia de condôminos no final de 2019, que também constituiu a comissão de obras. Paralelamente, o condomínio investiu no upgrade da tecnologia de
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Direcional Condomínios | Junho 2021
segurança, com a reorganização geral e compra de equipamentos para a sala de monitoramento, além da substituição, aquisição e manutenção de câmeras (hoje são 160 aparelhos). A repaginação da portaria foi total, “contemplando as necessidades sugeridas pelos moradores”: Clausura, muro verde, entrada separada para moradores/ visitantes e prestadores de serviços, mudanças dos acessos à garagem e blindagem completa da guarita, que ganhou banheiro, bebedouro e ar-condicionado, descreve Roger. Na parte de pedestres, a chamada clausura, seguida da galeria de acesso às áreas sociais ou garagem, foi dotada de uma ambiência mais leve, com pé direito duplo, vidros, gradis internos vazados e jardineiras. Já nos acessos dos veículos, foi instalada uma eclusa, antes inexistente. O principal deles ganhou um amplo espaço entre o portão externo e o interno, de forma que o condomínio irá instalar no local um ponto de reconhecimento facial para reforçar a identificação dos motoristas. Por fim, na parte externa do residencial, contígua à portaria, parte do estacionamento de visitantes cedeu lugar a uma ilha de embarque e desembarque, o que ajuda a aliviar os fluxos. “Atualmente, o morador sente necessidade de entrar rapidamente no condomínio, ele quer que pelo menos a sua primeira porta de acesso ofereça uma leitura eletrônica e ágil. Passado esse primeiro ponto, ele fica mais tranquilo na clausura, onde é feito o double check [dupla verificação]. Essa é uma exigência que observamos em 100% dos condomínios”, analisa o síndico. Roger afirma que pretende fazer o upgrade eletrônico do que for possível em cada condomínio que administra. Onde mora, além do reconhecimento facial para os motoristas, será implantado um dispositivo de QR Code na portaria de pedestres para liberar os visitantes previamente cadastrados.
CAPA
“A evolução dos recursos de identificação é o que mais tem facilitado o controle
Mas o síndico pondera que é preciso
de acesso e a segurança perimetral dos condomínios, através de equipamentos mais
buscar um sistema e equipamentos eficien-
ágeis, eficientes, além de softwares e aplicativos que trazem inúmeras possibilidades de
tes, provenientes de fornecedores homolo-
utilização”, afirma.
gados. “Se uma empresa de software que
ALÍVIO NA SOBRECARGA SOBRE A PORTARIA
faz a integração entre catracas, biometria e câmeras não tiver seriedade, os dispositivos
Os equipamentos também auxiliam e agilizam o trabalho dos profissionais da portaria e
poderão ficar inoperantes e o condomínio
controle de acesso, notadamente neste período de pandemia da Covid-19, que fez explodir
vulnerável”, diz. Roger também recomenda
a quantidade de entregas diárias nos condomínios, com encomendas de e-commerce
o treinamento frequente dos profissionais
e deliveries de alimentação. “A tecnologia no controle de acesso alivia a sobrecarga dos
da área e que toda essa tecnologia esteja
funcionários, pois tiro deles a necessidade de fazer a triagem de moradores”, exemplifica.
ligada a um grupo gerador, ou seja, é preci-
Por isso, outra medida adotada pelo condomínio foi a implantação de uma sala de enco-
so garantir a redundância no fornecimento
mendas em abril deste ano, bem como a contratação de um mensageiro.
de energia.
Fotos Rosali Figueiredo
PORTARIA VIRTUAL DEMANDA SISTEMA E EQUIPAMENTOS DE PONTA
Síndica Tatiane Rangel: Upgrade em portaria
sem ter que passar pela triagem da central remota. O APP registra também falhas no sistema e a chegada de encomendas, entre outros. “Instalamos ainda dois vídeo-porteiros, que possibilitam a visualização do rosto da pessoa que está acionando a portaria.” Falta agora resolver a questão da redundância da
de condomínio da zona Sul de São Paulo
energia, hoje baseada num sistema provisório
A portaria virtual ou remota, em que o atendimento ao morador, visitante ou
remota já deve pensar no investimento in-
prestador de serviços é feito à distância, no QG de uma empresa terceirizada,
cluindo um gerador”, destaca Tatiane. Outro
através de câmeras e comunicação via internet ou rádio, tem sido uma das
ponto importante é ter a central de alarme de
principais apostas dos condomínios para diminuir os seus custos. Mas a síndica
incêndio em local visível e acessível, conforme
profissional Tatiane Rangel alerta que é preciso garantir equipamentos de ponta
regra do Corpo de Bombeiros, o que precisou
e a redundância dos dispositivos (comunicação e energia) para que a solução
ser corrigido neste condomínio.
funcione adequadamente.
de baterias. “Quem pretende instalar portaria
Para o síndico profissional Paulo Mujano,
Síndica em seis condomínios, Tatiane assumiu a gestão de um deles em
que já fez três implantações de portaria
outubro do ano passado já com portaria virtual implantada. É um prédio de
remota, a última delas em maio deste ano,
60 unidades, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. “O sistema
o modelo tem quebrado a resistência dos
apresentava problemas nas instalações, de manutenção e operação”, afirma. A
condôminos, não só pela evolução dos
gestora exemplifica: O interfone dos elevadores não fazia contato com a central,
sistemas, mas porque eles estão mais fa-
assim, se o morador ficasse preso na cabina, não tinha a quem acionar; o alarme
miliarizados com os aplicativos e a internet.
de incêndio não estava conectado ao serviço remoto; não havia DVR para o
“Com a pandemia, a tecnologia se tornou
armazenamento das imagens das câmeras; a cerca elétrica apresentava falhas;
mais acessível. No caso da portaria remota,
e inexistia redundância para a energia (impedindo a abertura ou fechamento dos
recomendo sua implantação em prédios com
portões com a queda da rede na região).
até 50 unidades, dotada de internet dedicada
“Mudamos o contrato, fizemos o upgrade do sistema, foi uma verdadeira
e redundância, com equipamentos próprios,
reimplantação”, afirma. O principal novidade foi a introdução de um aplicativo
além da presença de pelo menos um funcio-
pelo qual o morador programa a entrada de um visitante através do QR Code,
nário no condomínio.” (Por R.F.)
Direcional Condomínios | Junho 2021
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CAPA SEGURANÇA: COMO INVESTIR NA MELHORIA DOS SISTEMAS? Consultor de segurança em condomínios e tenente-coronel da
controle de acesso”, ao apresentar “alto nível de segu-
reserva da Polícia Militar do Estado de São Paulo, José Elias de
rança e realmente identificar a pessoa”. Entretanto, para
Godoy percebeu uma procura maior pelo incremento dos sistemas
ter eficácia assegurada, os equipamentos dependem
em 2020 e 2021. “A demanda está crescendo bastante em função
do ambiente onde serão instalados. Alguns deles são
da pandemia, os condomínios estão buscando estudar melhor as
bons apenas para uso interno, não funcionam com a
soluções, querem investir direto no que interessa, de forma efetiva,
luz externa, ressalva. “É preciso fazer uma análise do
com equipamento adequado e integrado”, analisa.
ambiente para verificar a tecnologia mais indicada para
Direcional Condomínios | Junho 2021
Síndico do condomínio onde mora na Mooca, em São Paulo,
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cada condomínio.”
com 76 unidades, José Elias diz que a pandemia impôs novos
Autor do “Guia do Síndico - Estratégias de Segurança
desafios aos gestores, em função do aumento da chegada de
Condominial”, e-book recém-lançado, David Fernandes
encomendas e deliveries nas portarias dos prédios e, de outro
destaca o avanço tecnológico dos últimos dez anos,
lado, pela pressão de muitos moradores para que os entregadores
como as câmeras com melhor resolução de imagem
pudessem chegar aos apartamentos. “Mas as pessoas já estão
e detecção de movimentos, no entanto, pondera que
mais adaptadas”, observa, lembrando que não se pode renunciar
o síndico “não precisa jogar tudo fora e comprar novo,
aos procedimentos de segurança. Ele irá incrementar o controle
sem critério”. Câmeras analógicas continuam no mercado
de acesso de seu condomínio com o reconhecimento facial, “sis-
trazendo boas soluções, exemplifica. “Existem alternativas
tema que deu muito certo com a pandemia, pois as pessoas não
para o condomínio reaproveitar parte da sua infraestrutura
querem instalar biometria” (evitando o toque físico com o display
(cabeamento, câmeras etc.). O importante é que ele tenha
do equipamento).
um projeto prévio antes de investir, contendo análise de
Para o especialista em segurança David Fernandes da Silva, o reconhecimento facial representa “um avanço tecnológico no
vulnerabilidades, estudo de layout de portaria, necessidade ou não de blindagem, entre outros.” (Por R.F.)
SERVIÇOS AO SÍNDICO
ENERGIA FOTOVOLTAICA: INVESTIMENTOS & REGULAMENTAÇÃO Condomínios expandem iniciativas com o sistema, enquanto segmento aguarda pela sua regulamentação definitiva no País.
A PRODUÇÃO
de energia
fotovoltaica ganhou impulso no Brasil em 2016, quando entrou em vigor a Resolução Normativa 482/2012, da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica), que autorizou o consumidor brasileiro a realizar a autogeFoto Amaury Lima
ração a partir de fontes limpas e renováveis, bem como a fornecer o excedente para a rede de distribuição. Desde então, a RN 482 passou por duas grandes revisões, a primeira em 2015 e, a segunda, a partir de 2018. Se antes o excedente da geração feita pelo usuário poderia ser abatido em até 100% de sua conta de energia (pois esse excedente é aproveitado pela rede pública), agora foram estabelecidos tributos como forma de compensar as distribuidoras pelo uso de sua infraestrutura. Segundo a Absolar (Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica), neste contexto, a energia fotovoltaica “já evitou a emissão de mais de 2,7 milhões de toneladas de CO2 e trouxe R$ 24 bilhões em investimentos acumulados desde 2012”. A entidade defende a aprovação do PL 5.829/2019, em tramitação na Câmara Federal, como um marco legal que irá consolidar a geração fotovoltaica no País. “Estamos consumindo tudo o que geramos e, quando há excedente, injetamos na rede. Ainda que ele seja tributado, o importante é que as placas fotovoltaicas instaladas nas coberturas das duas torres do condomínio respondem por 75% a 80% das nossas necessidades, o que representa uma economia de cerca de R% 8 mil por mês”, afirma o síndico profissional Paulo Moraes. O gestor fala da experiência em curso no Condomínio Bela Cintra, no centro de São Paulo, que
instalou as primeiras placas em 2014 e tem investido gradativamente no upgrade do sistema. O retorno financeiro da autogeração banca o reinvestimento, destaca Paulo Moraes, que levou a iniciativa para outro prédio, “onde a conta está quase zerada”. O síndico profissional Carlos Fernandes também registra um bom retorno dos investimentos feitos com a energia fotovoltaica, caso do Condomínio Mais Flora Morumbi, na zona Sul de São Paulo, cujo sistema começou a funcionar em janeiro deste ano. As placas foram instaladas para o aquecimento da água da piscina, com o apoio de um trocador de calor, substituindo o gás natural. “O payback previsto girava em torno de 4 a 5 anos. Mas temos hoje uma economia média mensal de cerca de R$ 15,3 mil entre o que deixamos de consumir de gás e energia das respectivas concessionárias.” Segundo Carlos, isso diminuiu o período estimado do retorno financeiro, que deverá ocorrer até o final deste ano. O síndico observa que novos investimentos estão previstos, no entanto, o condomínio estuda se irá instalar mais placas fotovoltaicas ou se participará de uma “fazenda de geração de energia”, modelo em que uma grande área é dotada de painéis fotovoltaicos para a geração e o compartilhamento da sua produção. “Isso exige um estudo mais aprofundado”, diz, ressalvando, porém, que o tema já faz parte das discussões de grupos de síndicos. (Por Rosali Figueiredo)
COMO LEVAR A ENERGIA FOTOVOLTAICA PARA O CONDOMÍNIO Dicas do síndico profissional Carlos Fernandes:
- Levantar pelo menos 3 orçamentos, com apoio de profissional qualificado, e levar o projeto para deliberação da assembleia de condôminos; - Contratar seguro complementar com cobertura específica contra chuva de granizo, de forma a preservar o investimento nas placas; - Acompanhar e monitorar a eficiência do sistema na geração de Kwh, bem como realizar a manutenção preditiva, preventiva e corretiva, trocando as placas eventualmente danificadas. OBS.: O contrato de manutenção preventiva deverá ser gratuito no 1º ano tendo em vista a garantia do fabricante.
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ADMINISTRAÇÃO
O CICLO VIRTUOSO DA SUSTENTABILIDADE NO CONDOMÍNIO No mês em que se comemora o Dia Mundial do Meio Ambiente, em 5 de junho, a Direcional Condomínios divulga iniciativas com a coleta seletiva, que têm gerado resultados positivos aos moradores, à sociedade e ao ecossistema. Por Rosali Figueiredo
A CONQUISTA da casa
própria, que compõe o maior sonho de boa parte dos brasileiros, chegou para no Condomínio Central da Barra Arte. Além da condição inédita de ser um coproprietário, Roberto se deparava com um empreendimento em implantação, em uma região de renovação urbana, a Barra Funda, na zona Oeste
Síndico Roberto Cardinalli: “Podemos fazer mais pela nossa casa, pela sociedade e o meio ambiente”
Foto Rosali Figueiredo
o síndico Roberto Cardinalli em 2017,
de São Paulo. Logo assumiu a posição de subsíndico, para ajudar naquilo que considera valioso para uma casa: Ser segura e bem cuidada (nas áreas comuns, privativas e no entorno). Há um ano, tornou-se síndico, profissionalizando-se na área e ampliando a carteira. Sua gestão no prédio de torre única e 300 unidades é baseada em dois principais eixos, a sustentabilidade e a mobilização social, afirma. Na conta da sustentabilidade, nesse curto período, o síndico criou uma nova área de lixeira para abrigar os contêineres dos resíduos (seletivos e orgânicos), horta, um programa de compostagem e bicicletários. Os resultados não demoraram a aparecer, tanto em números quanto no ganho ambiental, convertendo ainda as áreas comuns em espaços agradáveis para os moradores. O Central da Barra Arte apresenta hoje jardins com arbustos e árvores frutíferas, plantas ornamentais, vasos renovados, a horta e um muro verde que começa a se formar nos fundos do terreno, no limite com a linha de trem da CPTM. Quanto aos números,
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Direcional Condomínios | Junho 2021
Roberto estima que a soma da compostagem com a separação dos resíduos tenha diminuído em pelo menos 90% o volume destinado à coleta domiciliar convencional da cidade. “Colocávamos antes 90 sacos de lixo de 100 litros na rua em cada coleta, hoje são de 7 a 8.” Com a expansão dos deliveries e o aumento das encomendas na pandemia, ele acredita que estariam sendo retirados cerca de 140 sacos de lixo sem a reciclagem. A economia mensal na compra dos sacos é de cerca de R$ 1 mil, estima. Por outro lado, como a compostagem gera adubo orgânico, o condomínio não precisa mais ir ao comércio buscar insumos para tratar os jardins e a horta. O síndico diz que as áreas com vegetação no prédio traziam uma terra imprópria, com excesso de resíduos da construção civil, e que ela foi recuperada com esse adubo.
A COMPOSTAGEM
A compostagem sempre foi um hábito pessoal de Roberto Cardinalli, cuja família teve restaurante durante quase quatro décadas em Perdizes, bairro vizinho à Barra Funda. No condomínio, o programa começou em abril de 2020 e hoje dispõe de seis pontos de coleta de resíduos das cozinhas dos moradores, entre eles, borra e filtro de café. Cuidados devem ser tomados, como evitar os cítricos e alimentos cozidos no composto, para não alterar o pH da terra e matar as minhocas. Quando as caixas ficam cheias, o volume é despejado sobre uma área de terra, onde “descansa” por dois meses. Depois, essa terra “enriquecida” é aplicada nas raízes das plantas.
SELECIONANDO RESÍDUOS
O processo de separação dos resíduos domésticos começou um mês antes, em março de 2020, logo que Roberto assumiu a sindicatura. Cada unidade deve
ADMINISTRAÇÃO
MOBILIZAÇÃO SOCIAL
separar os diferentes tipos de materiais antes de despejá-los em um dos seis
Na parte social, o condomínio também se mo-
contêineres na lixeira. Tem contêiner para os orgânicos impróprios para a compostagem, vidros, plásticos, papel e papelão, metal e latas. O condomínio faz
biliza. Por exemplo, assumiu a limpeza dos bueiros
ainda coleta de óleo, tampinhas, pilhas (que o síndico leva para um ponto de
da rua e, em 2020, promoveu uma campanha que
coleta na cidade) e lixo eletrônico. O gestor observa que a adesão ao programa
coletou 12 toneladas de roupas e alimentos, distribuí-
foi majoritária entre os condôminos. Inclusive, o recolhimento de tampinhas
das para quatro organizações sociais que atendem
partiu da iniciativa de uma moradora para ajudar uma organização não gover-
à população de rua ou de baixa renda do bairro.
namental (ONG).
Integrou-se ainda ao Programa de Vigilância Solidária,
Uma das principais dificuldades que os síndicos enfrentam com a coleta
em parceria com a Associação Barra Funda Viva.
seletiva é encontrar destinatários para o volume recolhido, já que o programa
O síndico justifica: “Sempre quis ter a minha
oficial da Prefeitura de São Paulo dispõe de apenas uma retirada semanal,
casa própria e sempre estive preocupado com a
considerada insuficiente. Roberto recorreu aos catadores e a algumas ONGs
sustentabilidade. Percebi que aqui no condomínio eu
nos últimos doze meses, mas está apostando em uma nova parceria, com uma
poderia ser um ponto de transformação, lançando
startup recém-criada, que irá recolher o material separado uma vez a cada dois
essa semente de que podemos fazer mais pela nossa
dias, sem custos.
casa, pela sociedade e o meio ambiente”.
RECICLAGEM COM RESPONSABILIDADE SOCIAL A coleta seletiva ganhou o status de uma ampla campanha lançada em 2019 junto aos moradores e funcionários do Magic Condominium Resort, residencial localizado na zona Sul de São Paulo. O programa está focado não apenas naquilo que cada Foto Rosali Figueiredo
unidade descarta, mas na cadeia completa da reciclagem. Ou seja, há preocupação com o destinatário que irá receber o material e com que finalidade. Por exemplo: - A coleta de tampinhas é destinada a uma ONG, o Instituto Canto de Luz, que ampara crianças do Capão Redondo (também aqui a ação foi organizada por uma moradora); - As esponjas de pia são destinadas a um fabricante, dentro do processo de logística reversa, e o dinheiro arrecadado é doado ao Instituto Amor em Patas, que
Estação coletora de óleo, tampinha, esponjas, pilhas,
resgata animais vítimas de maus-tratos ou abandonados;
baterias e vidro do Magic Condominium Resort
- O óleo de cozinha vai para o Retióleo, um centro de reciclagem de São Paulo que, em troca, fornece produtos de limpeza sustentáveis ao condomínio;
comunicação visual padronizada em torno do tema;
- Parte dos materiais recicláveis já foram doados a uma cooperativa que atende a
introdução de uma rotina de trabalho junto à equipe
80 famílias carentes. No momento, o condomínio precisa de duas coletas semanais
de funcionários; orientações às unidades; divulgação
para dar vazão ao acumulado, uma delas realizada pela Prefeitura.
institucional frequente; além da retirada programada
É uma forma de olhar a sustentabilidade também pelo viés da responsabilidade social. “Realizamos a campanha pelo descarte consciente de tudo, esse conceito está crescendo”, afirma a moradora e conselheira Adriana Marques, uma das mais engajadas na iniciativa. “A gente vai descobrindo quem precisa”, arremata.
dos recicláveis por parceiros habilitados.
LEGISLAÇÃO
A coleta seletiva é obrigatória no Estado de São
Com três torres e 268 unidades, o Magic tinha uma processo de coleta seletiva
Paulo em shoppings centers e condomínios resi-
formalizado, mas não efetivo, lembra Adriana. Havia apenas dois contêineres para
denciais com mais de 50 unidades, conforme a Lei
receber os recicláveis e, na prática, “percebíamos que tudo ia para o lixo”. Algumas
12.528/2007. De outra forma, os domicílios brasileiros,
moradoras começaram a se mobilizar e Adriana foi se engajando aos poucos, até
qualquer que seja seu porte, devem se enquadrar na
assumir a liderança da campanha, batizada de “Recicla Magic”.
Política Nacional de Resíduos Sólidos, baseada na
Em resumo, em quase dois anos de mobilização, encampada e apoiada pela
Lei Federal 12.305/2010. Para os condomínios, isso
administração do condomínio, as ações envolveram a reforma e reorganização do
representa a obrigação de separar, armazenar e des-
espaço da lixeira; implantação de estações de coleta pela garagem, todas com
tinar corretamente os resíduos que gera. (Por R.F.)
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INFORME PUBLICITÁRIO
SEÇÃO TIRA-TEIMA
COMO CONTRATAR PROFISSIONAL AUTÔNOMO PELO CONDOMÍNIO? ALGUNS serviços de manutenção ou de suporte especializado são prestados nos condomínios por profissionais autônomos.
Saiba como fazer a sua contratação e quais os tributos incidentes, na entrevista a seguir da advogada Samara Cabral da Rocha, que teve ainda a colaboração das advogadas Margareth Pereira dos Santos e Priscila Pinheiro de Oliveira.
2. QUAISIMPOSTOSDEVEMSERRECOLHIDOS?
O condomínio deve reter o INSS na fonte do profissional autônomo e, em algu-
Ao contratar profissional autônomo, o condomínio deve
mas situações, o ISS. Quanto ao INSS, incidem 11% sobre o valor total do recibo,
elaborar um contrato por escrito da prestação de serviços;
além de 20% à título de contribuição patronal. Os recolhimentos devem ser feitos na
solicitar ao contratado o número de seu registro no INSS e
mesma Guia GPS, sob o código 2100, todo dia 02 do mês posterior à contratação
fazer uma ficha cadastral com o nome completo, endereço e
do serviço. Já para o ISS (Imposto Sobre Serviços), é preciso consultar a legislação
identificação documental (RG, CPF, PIS, NIT); requerer a sua
do município do condomínio. Em São Paulo, por exemplo, o serviço não é tribu-
inscrição como pessoa física no Cadastro de Contribuintes
tado no caso de profissionais inscritos no CCM e cujas atividades estejam listadas
Mobiliários (CCM) do município do condomínio; e a emissão
no “caput” do Art. 1º, da Lei 13.701/03, exceto ainda cooperativas e sociedades
do RPA (Recibo de Pagamento Autônomo). Há cidades como
uniprofissionais. Se o prestador não estiver no cadastro da Prefeitura, o condomínio
São Paulo em que a emissão de Nota fiscal é dispensável no
deverá reter o ISS (a alíquota varia entre 2% e 5% conforme a atividade).
caso desses profissionais.
Foto Virgínia Neiva
SAMARA CABRAL DA ROCHA Advogada sócia do escritório Pinheiro Oliveira, Santos e Rocha Advogados Associados, pós-graduada em Direito processual com ênfase em Processo Civil e Tributário pela PUCMG. Atuante nas áreas Tributária e de Família, membro da Comissão de Direito Tributário e Família da OAB-SP. Associada ao Instituto Brasileiro de Direito Tributário. Mais informações: samara.rocha@posradv.com.br.
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1. PRINCIPAIS RITOS FORMAIS NESSE TIPO DE CONTRATAÇÃO
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO
A LGPD NA RELAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO & O CONTROLE DE ACESSO Mapeamento de todas as informações coletadas no controle de acesso aos prédios é fundamental
responsabilidades pela sua guarda e tratamento
ÀS VÉSPERAS do início da aplicação das sanções em casos
de não atendimento da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), previsto para agosto deste ano, ainda predominam incertezas quanto ao efetivo alcance que a legislação terá na relação entre os condomínios e seus parceiros de serviços, entre os quais as empresas que atuam com portaria e/ou controle de acesso. Duas principais dúvidas foram levantadas pela reportagem da Direcional Condomínios junto aos síndicos: 1º) A LGPD se aplicaria ao condomínio cuja portaria terceirizada não disponha de um sistema embarcado de inteligência de dados? (casos de softwares que processam informações de imagens, biometria etc.); 2º) A divulgação a terceiros de informações quanto ao fluxo de pessoas no prédio já não seria uma falta grave dos funcionários, punível com outras leis, independentemente de haver a previsão disso na LGPD? A confusão é grande, afirma o advogado Cristiano De Souza Oliveira, que observa até uma certa aposta equivocada de gestores condominiais, administradoras e entidades representativas do segmento quanto ao futuro da LGPD, como se ela “não fosse pegar” ou viesse a ganhar uma longa fase de adaptação. É preciso, no entanto, fazer a lição de casa, destaca o advogado, que esclarece a seguir alguns pontos, já respondendo às questões acima:
A – MEIOS ANALÓGICOS E DIGITAIS
A LGPD diz respeito à proteção de todo tipo de informação pessoal, sensível, de bancos de dados e de titularidade, fornecida a terceiro (pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado), independentemente do meio, não importa se analógico ou digital. Ou seja, a LGPD é mais do que uma legislação voltada ao processamento das informações em sistemas inteligentes. Segundo o advogado, “os princípios e diretrizes da lei se aplicam a qualquer tipo de coleta, guarda, manuseio, tratamento, seja para o que for, inclusive por meios digitais”.
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Foto Rosali Figueiredo
para que se defina um manual de procedimentos e
DICA / TERCEIRIZAÇÃO
B – POR ONDE INICIAR A ORGANIZAÇÃO DOS DADOS Cristiano De Souza observa que os condomínios pouco estão se me-
xendo, a situação se encontra em aberto porque a Autoridade Nacional, que irá regulamentar o alcance da legislação e aplicar as sanções, “ainda não foi provocada para falar sobre o setor”. Entretanto, ele diz que os síndicos e seus parceiros de serviços devem providenciar, “no mínimo, um mapeamento de todos os dados coletados, entendendo as responsabilidades de cada parte no processo: Administração do condomínio, administradora, terceirizadas e usuários (moradores, visitantes, prestadores de serviços)”. A partir daí, será preciso desenvolver uma proposta de manual de procedimentos e apresentá-la para deliberação da assembleia de condôminos.
C – RELAÇÃO COM AS TERCEIRIZADAS
O mapeamento envolve a relação com as terceirizadas, “observando-se o que elas têm em mãos, qual a finalidade dos dados retidos etc.”. “As prestadoras devem fornecer um Relatório de Impacto sobre os dados que coletam em cada condomínio, para que este possa, com segurança, fazer o mapeamento.” É com base nesse escopo que o condomínio irá levar a sugestão de regulamentação para a assembleia e, a partir daí, dizer ao seu parceiro até onde ele poderá ir em termos de coleta, tratamento, exclusão de dados etc. “Na prática, o Art. 7º da LGPD prevê que o tratamento pode ser realizado para cumprimento da obrigação legal ou regulatória do controlador [condomínio]. Assim, quando o controle de acesso pega o dado de um visitante ou prestador de serviço, a portaria, independente se terceirizada ou não, deve realizar o procedimento aprovado pela assembleia. Por exemplo, dizer a todas as pessoas que chegam à portaria que será coletada a sua imagem e dados de documentos (RG, CPF), os quais ficarão arquivados por determinado tempo, e que serão apenas repassados adiante quando se tratar de pedido de autoridade policial.” Como fazer isso? “Deve haver uma espécie de placa contendo esse aviso. Em comparação, já temos isso nas placas que dizem ‘sorria, você está sendo filmado’ ou no comércio que informa ao cliente dispor de uma cópia do Código de Defesa do Consumidor.” De outro lado, quem entra no condomínio não pode pedir a baixa imediata da informação quando for embora. “Novamente recorremos ao Art. 7º, que prevê a coleta e guarda da informação com a finalidade de atender a um procedimento estabelecido pelo regulador, de forma que possa viabilizar as suas operações e/ou atividades. No manual de procedimentos do condomínio deve ser aprovado o tempo em que esses dados ficarão armazenados. A sua guarda é fundamental para apurar eventuais acidentes ou incidentes que venham a ocorrer no futuro, portanto, alguém que visite um prédio, como o prestador de serviços, o convidado de um morador ou o paciente de um médico, não poderá exigir que as informações sejam excluídas no ato de sua saída. E se não fornecer esses dados, o condomínio poderá bloquear o seu acesso.”
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO
Conforme a LGPD, quem coleta, guarda e trata dados pode ser definido como controlador (caso do condomínio) e operador (por exemplo, terceirizadas), entre outros. A cada um, a lei reserva os seguintes papeis: “- Titular: pessoa natural a quem se referem os dados pessoais que são objeto de tratamento; - Controlador: pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado, a quem competem as decisões referentes ao tratamento de dados pessoais; - Operador: pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado, que realiza o tratamento de dados pessoais em nome do controlador; - Encarregado: pessoa indicada pelo controlador e operador para atuar como canal de comunicação entre o controlador, os titulares dos dados e a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD); - Agentes de tratamento: o controlador e o operador.” Dentro das funções que lhes competem, as terceirizadas deverão “passar ao condomínio um termo de responsabilidade de quem terá acesso aos dados e como será feita a guarda e a sua gestão”. Independente se as informações estiverem num livro físico de registros na portaria, num tablet, computador ou DVR, reforça. “Vejo a LGPD como aliada dos condomínios no sentido de regulamentarem práticas que já adotam há anos e que são sempre questionadas pelos coproprietários. Alguns desses condôminos costumam perguntar aos síndicos do porquê não podem ter acesso às imagens de um familiar ou dos seus horários de entrada e saída do prédio, assim como de funcionários da unidade. Com o manual de procedimentos embasado na LGPD, tanto o síndico quanto o funcionário estarão mais respaldados em sua postura de assegurar que a informação seja utilizada somente para as finalidades previstas no manual, e que outro tipo de acesso dependerá da prévia autorização do titular.” Advogado Cristiano De Souza Oliveira: “Vejo a LGPD como aliada dos condomínios no sentido de regulamentarem práticas que já adotam há anos e que são sempre questionadas
Foto Paulo Mujano
pelos coproprietários”
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO
A TERCEIRIZAÇÃO NA LGPD
Síndico orgânico, analista de sistemas e representante do segmento de controle de acesso, Fabio Schmitt tem olhado para a LGPD como uma legislação voltada “ao processo sistêmico de coleta, armazenamento e tratamento das informações”, que excluiria o contexto de uma portaria simples, seja ela própria ou terceirizada. “Neste caso, o funcionário vai fazer uso do sistema, mas ele não se torna o ator principal do processo e do software”, avalia. “Claro que ele precisa receber treinamento e ser orientado de que não deverá passar a informação para fora, mas se isso acontecer, a responsabilidade será da empresa.” Em relação à LGPD, Fabio diz que existem duas importantes fontes de coleta e tratamento de dados no condomínio onde mora e atua como síndico: O sistema da biometria e um aplicativo de uso dos moradores, o qual dispõe de seu cadastro e demais dados sensíveis. São duas das bases para os quais o condomínio deverá tomar providências de adequação à Lei: 1 - “Obter o consentimento das pessoas de que as informações poderão ser utilizadas dentro do condomínio para procedimentos de segurança, identificação em caso de incidente etc. Isso é primordial”; 2 – “Criar mecanismos para assegurar a integridade desses dados, garantindo que eles não saiam do condomínio nem sejam divulgados a qualquer outra pessoa física ou jurídica. Para isso as empresas que fornecem os softwares deverão emitir um termo de consentimento aos nossos usuários dentro das diretrizes e princípios da LGPD.” Outra providência a ser tomada junto a esses fornecedores é obter algum mecanismo que possibilite a rastreabilidade da informação, assegurando que ela não saia do condomínio, completa. Já como fornecedor de sistemas de controle de acesso, Fabio Schmitt tem apresentado dois tipos de contratos aos condomínios: O primeiro contempla os tipos de informações armazenadas, formas de guarda, de tráfego em nuvem, além da integridade, “resguardando o condomínio de qualquer responsabilidade de vazamento de imagens, nomes, documentos pessoais, placas dos veículos etc.”; o segundo relacionado ao aplicativo de uso pelo morador, disponibilizando a ele um termo de consentimento e expondo a finalidade do armazenamento da informação. “Caso a pessoa não concorde com o termo, não liberamos o aplicativo, aí o condomínio busca outra forma de fazer uma reserva de espaço, por exemplo”. “A força da LGPD está na garantia ao morador do condomínio que a administração está usando as suas informações com a finalidade de segurança e prestação de serviços, trazendo as diretrizes necessárias para isso. Entre os parceiros do condomínio, vejo que um ponto mais delicado nas suas relações são as administradoras e não as empresas de terceirização de mão de obra”, acredita Fabio. Para Alessandro Fernandes, palestrante e empresário da área de desenvolvimento de sistemas de controle de acesso, a questão é mais ampla no quesito terceirização. Ele exemplifica: “Uma empresa de facilities que terceiriza mão de obra no condomínio pode ter, dentro dela, uma falha humana ou operacional que venha a expor login e senha, permitindo a alguém de fora alcançar as informações do condomínio”. Além disso, “a Lei não trata só do digital, mas também de informações arma-
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO zenadas no impresso”, como um livro de ocorrências, o qual traz dados sensíveis de moradores e que pode ser manuseado pelo porteiro. “Se fotografar e compartilhar alguma coisa, ele estará vazando dados. Por isso, condomínios e terceirizadas precisam fazer a revisão de todos os processos que envolvem o tratamento de dados pessoais, incluindo a forma de descarte da informação ao término do contrato de prestação de serviços.” “A LGPD veio para proteger melhor o tratamento dos dados pessoais, oferece um direito maior às pessoas de terem um mínimo de transparência sobre o que vai acontecer com as informações delas.” Alessandro estuda a adaptação à lei desde 2018 e é coautor de um e-book recém-lançado sobre o tema (O guia “Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais/LGPD na gestão de condomínios”). (Por R.F.)
09/06, DIA DO PORTEIRO – A NOSSA HOMENAGEM A portaria representa um dos setores mais estratégicos do condomínio. E o profissional que assume a titularidade do posto carrega uma imensa responsabilidade quanto à segurança de todos os que transitam diariamente pelo prédio. Além de ser uma memória viva dos perfis e rotinas dos condôminos, o porteiro precisa estar com o olhar sempre atento ao que acontece do lado de fora. Perspicácia, gentileza, disciplina, discrição e inteligência são qualidades indispensáveis a um porteiro, enumera o gerente predial Juliano Marinho, que destacou um quadro terceirizado para ilustrar essa pequena homenagem da Direcional Condomínios a todos os seus colegas. É Oseildo da Silva Nascimento, de 32 anos, que cumpre escala de 12 horas trabalhadas por 36 de folga, assumindo o turno das 18h em um condomínio de 78 unidades, localizado na Bela Vista, em São Paulo. Ex-cabo do Exército, natural de Tamandaré, Pernambuco, com Ensino Médio completo, Oseildo chegou à Capital paulista em 2018, em busca de novas oportunidades. Ele pediu baixa da carreira militar e pretende buscar uma formação na área da saúde. Mas o seu perfil se encaixou bem na portaria, observa o gerente predial. “Gostei de sua postura e da forma de se comunicar.” Juliano sabe do que está falando, pois começou a sua carreira justamente ocupando um posto na portaria do condomínio que agora gerencia. Juliano observa que dispõe de um quadro de profissionais fidelizados (de 3 a 4 anos de trabalho no prédio), o que considera “importantíssimo” para o controle de acesso. Nesse sentido, além de Oseildo, ele faz questão de deixar os nomes dos demais integrantes da equipe: Caíque Mota do Amaral e Silva, Ezequiel Valério da Silva e José Carlos Xavier.
(Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS – PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS 20
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DICA / FACHADA
RECUPERAÇÃO & REVITALIZAÇÃO DE ARGAMASSAS DECORATIVAS
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
O síndico profissional Walter Silva e as obras em curso em condomínio da zona Sudoeste de São Paulo; no detalhe, imagem da fachada em obra
UMA PARCERIA
bem ajustada entre a gestão do con-
domínio, a área da engenharia, o prestador de serviços e o fornecedor dos materiais de tratamento e acabamento de fachadas está restituindo um visual de “novo em folha” a um empreendimento na região do Campo Limpo, em São Paulo. Afinal, entregue há cerca de oito anos no Jardim Pirajussara, na zona Sudoeste Capital, com três torres (dois blocos em cada) e 391 apartamentos, o condomínio vinha convivendo até o final de 2019 com um processo de degradação da monocapa, sistema de acabamento de suas fachadas. De acordo com o síndico profissional Walter Silva, que assumiu a gestão do residencial em maio de 2019, esse histórico começou a ser revertido no final daquele ano, quando os condôminos aprovaram, em assembleia, a contratação de uma inspeção predial da fachada. O objetivo era recuperar o quanto antes o sistema e eliminar os transtornos causados aos moradores por inúmeros pontos de infiltração no interior de suas unidades. Além da inspeção predial, o condomínio obteve ainda o laudo de um fabricante de tintas, o qual sugeriu duas opções de tratamento, uma mais
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DICA / FACHADA
completa, a outra convencional. “Apesar de mais cara, os condôminos aprovaram a recuperação completa”, observa o síndico. Os trâmites de análise dos laudos, da concorrência e de aprovação da contratação ocorreram durante o primeiro ano da pandemia e, mesmo dentro deste contexto, as obras foram iniciadas em setembro de 2020, com previsão de término em doze meses. Orçadas em R$ 615 mil, cerca de dois terços desse valor foram divididos em 24 parcelas com o prestador de serviços. Uma parte foi paga com recursos próprios do condomínio, o restante a partir de um rateio extra que começou apenas em fevereiro de 2021, afirma Walter Silva, que herdou um débito de R$ 150 mil no caixa ordinário. A recuperação da fachada entrou em pauta depois da reorganização financeira das contas, diz. Não havia como adiar o serviço, ressalta. Quatro principais problemas se destacavam nas superfícies, segundo o laudo de inspeção do engenheiro Claudio Estephan: - A monocapa fora aplicada originalmente, durante a construção das torres, “sem a presença de argamassa de regularização”; - As juntas de dilatação entre um bloco e outro de uma mesma torre apresentavam vícios construtivos, como “deficiência na aderência e na profundidade” e não atendimento ao “fator de forma” (padrão técnico indicado para esses casos). As juntas eram principal ponto de infiltração nas unidades; - Havia excesso de sujidade, “indicando a alta absorção de água pela monocapa, causando infiltrações nas paredes internas”; - Intervenções pontuais corretivas sobre desplacamentos e fissuras
Foto Rosali Figueiredo
tinham sido feitas antes, com diferenças na textura e tonalidade.
Detalhe da junta de dilatação (já tratada, em cinza) entre dois blocos de uma mesma torre
O quadro impossibilitava a recuperação da fachada pelo tratamento convencional recomendado pelo fabricante da monocapa, segundo o qual a superfície deve ser periodicamente lavada. Mas isso não havia sido feito pelo condomínio até 2019. O engenheiro Claudio Estephan observa que os andares mais altos apresentavam maior concentração de sujidade. Nas imagens a seguir (pág. 24), é possível ter uma ideia de como é uma monocapa impregnada de sujeira em comparação aos setores já tratados, no entanto, o topo das torres se encontrava com um aspecto ainda mais deteriorado.
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Fotos Rosali Figueiredo
DICA / FACHADA
Fotos Rosali Figueiredo
Vista geral da fachada das torres do condomínio antes (à esq.) e depois da recuperação (à dir.)
Imagens de pontos da fachada em monocapa antes (à esq.) e depois da recuperação (à dir.)
RECUPERAÇÃO
Seguindo os laudos do engenheiro e do fabricante de tintas, o trabalho em curso nas fachadas do condomínio inclui três principais intervenções: A) Tratamento das trincas, fissuras e desplacamentos; B) das juntas entre os blocos das torres; e, C) recuperação dos panos (superfícies) em monocapa através dos seguintes procedimentos, ratificados pelo fabricante dos materiais: - Lavagem de toda a superfície; - Aplicação de uma demão de um fundo preparador, “cujo objetivo é agregar as partículas soltas”; - Aplicação de duas demãos de um fundo flexível, “que ajuda na impermeabilização da fachada ao vedar as microfissuras”; - Aplicação de três demãos de uma tinta acrílica emborrachada, não fosca, nas tonalidades algodão egípcio e camurça. Claudio Estephan pontua que é preciso aguardar um intervalo mínimo recomendado pelo fabricante entre uma demão e outra, ou seja, a recuperação tem exigido um serviço meticuloso, mas que ao final “conseguirá recompor o padrão satisfatório do acabamento de um condomínio novo”. Além das intervenções nas fachadas externas, já foi realizada a pintura de todos os halls das torres e das escadarias. E, de acordo com o síndico Walter Silva, após a conclusão da obra, ele irá mobilizar sua equipe de manutenção para recuperar cerca de 50 unidades afetadas pelas infiltrações nos últimos anos.
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DICA / FACHADA
Fotos Rosali Figueiredo
A MANUTENÇÃO PERIÓDICA DA MONOCAPA
Nas imagens comparativas do Flex Imigrantes, é possível visualizar os resultados de recuperação da monocapa com sistema convencional. À esq., foto da fachada como estava antes do tratamento; à dir., a superfície tratada
O síndico Eduardo Silva está recuperando a monocapa que reveste as fachadas das dez torres e do edifício garagem de oito andares do Condomínio Flex Imigrantes por meio do tratamento convencional. O residencial de 1.599 apartamentos, localizado no município de Diadema, Região Metropolitana de São Paulo, foi entregue entre os anos de 2015 e 2016. “Estamos conseguindo seguir o manual das áreas comuns”, afirma. Eduardo é morador no local e foi eleito em março de 2018 pela primeira vez, em um mandato tampão. Agora está como síndico profissional, em seu segundo mandato, conduzindo a recuperação das fachadas. “O manual de uso, operação e manutenção das áreas comuns prevê lavagem a cada três anos, com empresa credenciada pelo fabricante. Ela é feita com o uso de cloro, depois vem o hidrojateamento, seguido da reaplicação do hidrofugante, que tem a função de combater bolor e manchas. Esse trabalho é acompanhado pelo serviço de calafetação das esquadrias das janelas”, descreve o síndico. Segundo ele, a primeira manutenção tinha que ter sido dada em 2018, nas torres da primeira fase de entrega, mas, na época, ele estava assumindo “um condomínio falido”. De qualquer forma, conforme pode ser observado nas imagens acima e abaixo, o tratamento convencional tem conseguido renovar as fachadas para o seu padrão original. A monocapa é um composto mineral decorativo já aplicado na tonalidade prevista no projeto da edificação, porém, para ter eficiência, esse processo precisa ser feito com mão-de-obra treinada. Uma de suas principais propriedades é a de expelir a água e não de absorvê-la. Quando a argamassa cumpre com essa função, a
Fotos Rosali Figueiredo
pintura é indicada apenas ao final da sua vida útil. (Por R.F.)
Nas imagens acima, um recorte do fosso externo das torres na comparação entre o antes (à esq.) e o depois (à dir.) dos serviços
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DICA / FACHADA
Fotos Rosali Figueiredo
RETROFIT: A RENOVAÇÃO DE PRÉDIO SEPTUAGENÁRIO
Na imagem de baixo, à dir., detalhe da reconstrução do fulget. No alto, destaque da fachada de frente do prédio já finalizada
A reportagem da Direcional Condomínios foi conferir os resultados do retrofit de fachada do Condomínio Doria de Barros, um prédio residencial de apenas 22 unidades construído há mais de 70 anos na transição entre os bairros de Santa Cecília e Higienópolis, na área central de São Paulo. As imagens comparativas entre o antes e o depois ilustram estas páginas (26 e 27). As obras, iniciadas no final de 2019, estão praticamente concluídas. A notícia sobre a recuperação e modernização em curso de todas as instalações do Dória de Barros foi veiculada na revista de agosto de 2020. Na época, o síndico profissional Aldo Busuletti já havia feito o novo telhado, com impermeabilização da cobertura e instalação de guarda-corpo e de um novo sistema de para-raios; troca das prumadas hidráulicas; implantação de uma nova rede de distribuição do gás; modernização elétrica; instalação de rede de hidrantes e bomba de incêndio; reforma das bombas de recalque e iluminação da garagem. Os trabalhos na fachada ocorreram simultaneamente à modernização dos elevadores do prédio, também em fase de conclusão. Apesar de poucas unidades, o corpo da edificação é extenso, com acabamento marmorizado e abundância de elementos decorativos no próprio pano (frisos marcantes na superfície), nos beirais da cobertura, nas molduras das janelas e nos guarda-corpos da varanda. Muitos deles estavam comprometidos e tiveram que ser recuperados, assim como o fulget que reveste as paredes térreas do corpo do prédio.
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(Por R.F.)
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Fotos Rosali Figueiredo
DICA / FACHADA
Ao lado, detalhe dos fundos antes da restauração. Abaixo, o trecho concluído
Abaixo, visão geral dos fundos do prédio com a conclusão da obra. Ao lado, elementos decorativos do beiral e do guarda-corpo da varanda
PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – PINTURA, RESTAURAÇÃO, RETROFIT Direcional Condomínios | Junho 2021
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DICA / HIDRÁULICA
CAMINHOS POSSÍVEIS À MANUTENÇÃO PREVENTIVA SOMENTE
nos primeiros meses de 2021 a síndica Kelly Remonti
registrou quatro problemas de vazamentos nas instalações hidráulicas de dois condomínios que administra em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Tubulações ocultas podem se deteriorar ao longo da vida útil da edificação sem que se consiga visualizar o seu real estado de conservação antes que o sintoma se manifeste, qual seja: Vazamento de água a partir do estouro no encanamento e suas conexões. Em um dos condomínios, houve uma ruptura na prumada que liga a rede de hidrantes do prédio ao reservatório superior, durante um teste com a bomba de incêndio. “Identificamos o ponto rompido entre o 3 e o 4º andar por meio de uma inspeção visual através da abertura do shaft que temos em cada pavimento. Havia um vergalhão de aço encostado na tubulação de ferro galvanizado, o que provocou a corrosão neste ponto da prumada. Neste caso, conseguimos fazer uma identificação visual, mas como monitorar a integridade dessas instalações?” Segundo Kelly Remonti, o vazamento atingiu o poço de elevadores e poderia ter causado danos maiores se as cabinas dos equipamentos não estivessem em andares mais altos na hora do incidente. “Estamos buscando agora medidas que nos possibilitem agir proativamente”, observa. Um dos vazamentos ocorridos no condomínio que administra como síndica orgânica foi identificado pela análise do consumo mensal. Os valores lançados na conta de abril passado estavam 50% acima da média do condomínio. “Tínhamos acabado de corrigir um vazamento na rede de águas pluviais. Quando chegou a conta, começamos a fazer a revisão de vários pontos da rede, até que o localizamos logo depois do cavalete no ramal de entrada principal da concessionária. A tubulação rompeu a cerca de 1,20m e 1,40m do solo e foi localizada porque começou a encharcar o solo e a vazar no piso da casa de lixo”, relata a síndica. Kelly Remonti adotou um procedimento de leitura diária dos números do registro d’água para conseguir identificar de imediato quando há um vazamento, ao mesmo tempo em que está estudando algumas possibilidades técnicas de testes na rede.
MEDIÇÃO DIÁRIA DO CONSUMO
O consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos afirma que uma das ações preventivas possíveis aos gestores reside justamente neste controle. “Para saber de eventuais vazamentos, o controle diário permite verificar se o consumo está dentro da média do condomínio. Quando o zelador ou gerente predial tem esses números, ele consegue saber até os dias de lavagem da piscina ou áreas comuns, porque há um pico de consumo. E quando a curva sobe sem que tenha havido mudança na rotina de limpeza do prédio, é hora de buscar o vazamento”, orienta. Segundo ele, a investigação deve focar “os pontos mais previsíveis” da rede e componentes hidráulicos:
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DICA / HIDRÁULICA
- “No ponto do recalque de incêndio, localizado na calçada externa do condomínio, costuma haver muitas ocorrências de vazamento. O solo absorve toda a água e somente o controle diário poderá sinalizar algum problema antes que a terra fique encharcada”; - “Importante ainda ficar de olho nos registros de gaveta, que podem não estar fechando direito sem que o manutencista perceba”; - “É preciso também fazer vistorias visuais frequentes nas instalações, observando-se lajes e paredes escurecidas, revestimentos estufados etc.” Durante os trabalhos de vistoriais que realiza em condomínios, na parte hidráulica Carlos Alberto tem verificado, principalmente, problemas em válvulas redutoras de pressão, bombas de pressurização, de recalque, barriletes e mau estado de conservação das tubulações. “Uma forma de tirar dúvida em torno de vazamentos em tubulações enterradas é fechar o registro de entrada de água dos reservatórios e observar se o medidor da concessionária continua indicando consumo. Caso sim, provavelmente a água estará escapando por algum lugar.” Ou seja, “há diferentes testes possíveis antes que o condomínio saia quebrando tudo”. (Por Rosali Figueiredo)
Foto Renato Moreira
AÇÕES EMERGENCIAIS TRAZEM CUSTO ELEVADO PARA CONDOMÍNIOS
O engenheiro Renato Luiz Moreira afirma, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que a rede hidráulica das edificações também precisa de um planejamento de manutenção preventiva de médio e longo prazo, evitando o “desembolso de
‘valores emergenciais’ que podem ser altos, principalmente se atingirem outros elementos, como elevadores, ou inundarem apartamentos”. No artigo, o especialista aponta, entre outros, que na rede do sistema de combate a incêndio há mais resíduos de sujeira que se acumula por decantação na parte inferior dos reservatórios, que “pode reagir com o metal e criar pequenos furos”. Renato é especialista em instalações hidráulicas e atua há cerca de duas décadas no setor. O engenheiro destaca ainda que o ferro galvanizado, predominante nas instalações dos prédios mais antigos, deixou de ser empregado há mais de 15 anos e representa outra fonte de problemas, especialmente porque, na maioria dos casos, já ultrapassou sua vida útil. “Enquanto houver um trecho de ferro galvanizado conduzindo água e não for feito um planejamento de troca do sistema, os custos não terão fim e serão pagos por todos, de forma democrática e sem exceção” (Leia o artigo completo clicando na imagem de capa da revista de junho em www. direcionalcondominios.com.br). (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: ACESSÓRIOS, KIT ENXOVAL & PRODUTOS DE LIMPEZA
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO, AVCB
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ASSESSORIA ESPORTIVA, COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS
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BOMBAS, ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ELEVADOR, FITNESS, GERADOR, HIDRÁULICA
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GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO, PEDRAS
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INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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MANUTENÇÃO PREDIAL, NORMAS REGULAMENTADORAS, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL, RETROFIT
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL, PORTÃO
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PISOS, PLAYGROUND
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PLAYGROUND, PORTARIA VIRTUAL, SISTEMA DE SEGURANÇA...
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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA
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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
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