Revista Direcional Condomínios - Ed. 274/jan22 by Almir Almeida

ANOS

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

SUMÁRIO PAG.

08 - O QUE A DIRECIONAL MUDOU NA VIDA DO MEU CONDOMÍNIO

PAG.

14 - TENDÊNCIAS – 25 ANOS, O QUE MUDOU?

PAG.

20 - SÍNDICO PROFISSIONAL & ORGÂNICO

PAG.

22 - MUDANÇAS NA GESTÃO DA INADIMPLÊNCIA IMPACTAM NA SUA QUEDA

PAG.

26 - MUDANÇAS NA GESTÃO DA EQUIPE / TERCEIRIZAÇÃO

PAG.

30 - MUDANÇAS NA GESTÃO DA EQUIPE / TERCEIRIZAÇÃO (LGPD)

PAG.

34 - MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS COMUNS (ACESSIBILIDADE)

PAG.

36 - MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS COMUNS (INSPEÇÃO PREDIAL, LAUDOS)

PAG.

40 - MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS PRIVATIVAS

PAG.

42 - ASSEMBLEIA VIRTUAL: PRÓS E CONTRAS

PAG.

44 - NOVOS RECURSOS DE GESTÃO E CONTROLE: AUDITORIA E COMPLIANCE

PAG.

50 - SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HIBRIDOS

PAG.

58 - SUSTENTABILIDADE ECONÔMICA & AMBIENTAL (ÁGUA E ENERGIA)

PAG.

62 - SOFTWARES, APPS DE MSN & REDES SOCIAIS

PAG.

70 - FACHADA & RETROFIT

PAG.

78 - FACHADA & DIAGNÓSTICO - PROBLEMAS E SOLUÇÕES

PAG.

86 - RETROFIT NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO

PAG.

94 - ÁREAS COMUNS, RENOVAÇÃO E NOVOS USOS

PAG.

98 - SERVIÇOS DELIVERY, FEIRAS LIVRES E MINIMERCADOS

ANOS

PAG. 100 - QUADRAS, PLAYGROUNDS PAG. 106 - ACADEMIAS & ATIVIDADE FÍSICA EM ÁREAS ABERTAS PAG. 108 - IMPERMEABILIZAÇÃO (DIAGNÓSTICO, SOLUÇÕES & RESULTADOS) PAG. 116 - TECNOLOGIA DE PISOS & REVESTIMENTOS PAG. 122 - MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA PAG. 128 - AVCB & PARA-RAIOS PAG. 134 - MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES PAG. 142 - MODERNIZAÇÃO HIDRÁULICA (INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA) PAG. 146 - O CONDOMÍNIO EM ORDEM / MANUTENÇÃO PERMANENTE (GERADOR, BOMBAS E CONTROLE DE PRAGAS) PAG. 150 - INSTALAÇÕES DE GÁS Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br IMPRESSÃO

DIRETORES

PERIODICIDADE MENSAL

CAPA

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Exceto novembro/dezembro, cuja

shutterstock photo:

Fabian Mesquita

Grass Indústria Gráfica

periodicidade é bimestral

Photobank.kiev.ua ATENDIMENTO AO CLIENTE

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

TIRAGEM

ILUSTRAÇÕES

Emilly Tabuço

20.000 exemplares

Freepik

João Marconi

EDITOR Eduardo Silva MTB 72.742/SP

Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

eduardo@epscondominial.com.br REDATOR Guilherme Verli

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Emilly Tabuço

DIAGRAMAÇÃO

Síndicos, zeladores e administradores

faleconosco@grupodirecional.com.br

Jonas Coronado

ASSINATURAS

MTB 92.099/SP CIRCULAÇÃO

GERENTE COMERCIAL

Thalita Feuerstein

São Paulo e Grande São Paulo

Adriana S. dos Santos

Cristiane Lima

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Pedro Henrique Rodrigues Paiva

ASSINATURA ANUAL

Luís Guilherme

DIRIGIDA A

Douglas Barbosa da Silva

Juliana Jordão Grillo

(60.000 leitores em média)

R$ 180,00

Para anunciar, ligue:

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5573-8110 ou

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Tiragem auditada por

98714-3110

EDITORIAL ANOS

Queridos(as) Síndicos(as), A Edição Especial, em Comemoração aos 25 anos do Grupo Direcional, foi elaborada com muito cuidado e carinho. Trouxemos muitos assuntos do seu interesse, por isso esta edição é praticamente um livro. Boa leitura e Gratidão pelo apoio e confiança ao nosso trabalho! Feliz 2022!

O INTERVALO de 25 anos parece relativamente longo na vida de uma pessoa, mas em termos históricos, representa um ‘pulo’. Por isso temos a sensação, neste ano de 2022, que o tempo literalmente voou desde que a Direcional Condomínios lançou ao mercado seu primeiro exemplar impresso, em 1997. Aconteceu muita coisa nesse ¼ de século - o mundo praticamente se transformou em termos de tecnologia, valores, relações econômicas e sociais - que parece termos viajado décadas! Vale a pena registrar aqui dois saltos disruptivos nesta relação entre o tempo e o tamanho das mudanças ocorridas: Em 1997 tivemos a primeira clonagem de um mamífero, a Ovelha Dolly, enquanto hoje estamos superando uma pandemia depois do desenvolvimento de vacinas em tempo recorde através da engenharia genética. Também em 1997 Steve Jobs reassumiu o comando da Apple, incrementando a portabilidade digital (computadores, tablets, celulares), com suas infindáveis funcionalidades, as quais se encontram absolutamente integradas ao nosso cotidiano, sem que consigamos nos imaginar sem esses aparatos. No Brasil, vivíamos uma fase de estabilidade econômica sob o Real e a normalização do processo político-institucional. E, do ponto de vista do segmento condominial, o cenário urbano brasileiro iniciava na época grande transformação, com a explosão de prédios comerciais e residenciais complexos e inovadores, o que semeou uma nova realidade. A Direcional Condomínios nasceu neste contexto histórico com dois propósitos, perseguidos até hoje; • Ajudar os síndicos a serem síndicos, pois não é tarefa fácil; • Ajudar as empresas, prestadoras de serviços, a se conectarem com estes síndicos, uma vez que eles são figuras blindadas. Não existe solução simples para problemas tão complexos, mas tínhamos clareza do nosso papel e apostamos em estratégias diferenciadas para consolidar a revista e a empresa: • Tiragem auditada e distribuição cuidadosa; • Rigor jornalístico no desenvolvimento das matérias,

ANOS com o qual conquistamos credibilidade. Esse é um objetivo trabalhado e preservado dia a dia; • Portal e Redes Sociais atualizados; • Comprometimento com os resultados. Nestes 25 anos, a Direcional Condomínios deixa lembranças marcantes: • Encontros de Síndicas, em Homenagem ao Dia Internacional da Mulher; • Feiras e Palestras voltadas aos síndicos, síndicas e expositores. O maior deles aconteceu em 2013 no Espaço de Convenções Frei Caneca, com 600 participantes, 48 expositores. • Não podemos esquecer também da celebração dos 15 anos da Direcional Condomínios, no Memorial da América Latina. E muito mais! Chegamos aos 25 anos com uma sensação de Responsabilidade Maior para seguir em frente. Por isso, queremos dizer uma palavra a: • Você, nosso anunciante, por ter confiado em nosso trabalho; • Você, nosso leitor, que nos inspira a buscar informações; • Você, nosso colunista, que através de seus artigos abrilhanta nossas páginas com seu conhecimento e experiência; • Você, nosso colaborador, que faz seu melhor. A Direcional Condomínios é equipe! • Você, nosso fornecedor, que se compromete com a entrega e qualidade dos serviços prestados. • A Deus, que nos concedeu saúde para chegarmos até aqui.

GRATIDÃO!

Sonia Inakake e Almir Candido de Almeida Direcional Condomínios | Janeiro 2022

DEPOIMENTOS DE LEITORES ANOS

O QUE A DIRECIONAL MUDOU EM MINHA VIDA E NA DO MEU CONDOMÍNIO ELES TAMBÉM ESCOLHERAM A DIRECIONAL CONDOMÍNIOS! Por Guilherme Verli

UM DOS propósitos da Revista Direcional Condomínios é ajudar os síndicos serem síndicos. Mesmo quando es-

tão síndicos. Não há outra forma melhor para começar o ano ouvindo e lendo depoimentos inspiradores de quem escolheu a Direcional Condomínios para aprender e exercer este cargo que envolve tantas responsabilidades.

Com alegria, percebemos que estamos no caminho certo. Nesta edição especial, em que comemoramos 25 anos da publi-

cação, compartilhamos algumas mensagens. Confira a seguir!

“Graças ao trabalho profissional e incansável de vocês, este setor ganhou visibilidade, importância e reconhecimento.”

Há 9 anos a revista e o site me acompanham na vida profissional de síndico com muita informação atualizada, cases, depoimentos, anúncios, entrevistas, artigos e muito mais, além dos eventos, sempre bem organizados e didáticos. Eu aprendi muito com esse trabalho maravilhoso e pioneiro. Vocês foram um divisor de águas para o nosso mundo de gestores de condomínios, um setor que emprega muita gente, administra volume considerável de recursos e que até a chegada da Direcional não tinha nenhum interlocutor de expressão.

Cabe a mim, síndico, leitor, admirador e colunista da revista e do site prestar os meus mais

sinceros votos de gratidão pelos 25 anos e desejar muito sucesso para os próximos. Parabéns ao time da Direcional Condomínios pelo aniversário tão especial. Vocês merecem todos nossos aplausos!

WOLFRAM WERTHER Síndico Profissional e Consultor Condominial

“Percebo que, com o amparo da revista, consegui reduzir custos e gerar maior satisfação dos condôminos.”

Neste aniversário da Direcional, não poderia deixar de parabenizá-la pela altíssima

qualidade dos conteúdos, que me deixaram mais preparado para compreender quais as responsabilidades de um síndico, principalmente no que se refere às manutenções, planejamento de atividades e administração financeira. A troca de experiências proporcionada pelos relatos de outros síndicos ampliou meus conhecimentos e me tornou mais capacitado para lidar com as diversas situações dos condomínios. Além disso, a revista proporcionou o contato de profissionais qualificados para executar determinados serviços dentro dos condomínios, reduziu o tempo que eu gastava me preocupando com a excelência dos trabalhos realizados. Agradeço muito à Direcional por sua contribuição na área de sindicatura e por tornar

meu trabalho muito mais simples e prazeroso! SÉRGIO FERNANDES Síndico

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

DEPOIMENTOS DE LEITORES ANOS

“A Direcional me acolheu em 2001, quando estava assumindo o meu primeiro condomínio!”

Nesse período só me ofereceram coisas boas, como palestras, encontros, conteúdos e muitos contatos profissionais. Também me ajudou a lidar melhor com temas que eram desconhecidos por mim, a explorar as nuances da gestão. Graças a essa verdadeira parceria eu me desenvolvi profissionalmente na área de condomínios. Acabei me especializando e trocando informações, além de poder compartilhar conhecimento com as comunidades e outros profissionais da área. No dia a dia, no meu condomínio, foram muitas as melhorias que implementei graças a essa ótima publicação. Tenho muito carinho pela Direcional, principalmente por abrir muitas portas para mim. KELLY REMONTI Síndica

“A Direcional mudou minha vida!”

Sempre leio a revista, pois a vida de síndico é uma caixinha de surpresas e com a publicação encontramos matérias bem interessantes, que nos ajudam e quando precisamos de alguma indicação de fornecedor, é por aqui que encontramos os melhores. ANA JOSEFA Síndica

“Para minha equipe e para os zeladores sempre digo: Direcional Condomínios é o livro de cabeceira dos síndicos!”

Há 10 anos, a Direcional Condomínios promoveu um curso de Segurança, na

qual estive presente, e naquela ocasião conheci as dependências da Editora. A par-

tir daí fui em todos os eventos da revista, pois além dos temas relevantes, a revista contribuiu na minha formação como síndico profissional. Sou leitor assíduo da revista, o que me ajuda a ver o que meus colegas síndicos estão realizando, assim como poder compartilhar minha experiência, já que também fui entrevistado algumas vezes. É uma troca de experiência muito rica. Além do conteúdo, sempre encontro o que procuro, tornando o relacionamento com os fornecedores mais pessoal e confiável. Com o leque de anunciantes já realizei inúmeras obras nos condomínios que sou síndico profissional. Então, o que a Direcional mudou na minha vida? A Direcional me direcionou assim como me direciona até hoje! CRISTÓVÃO LUIS LOPES Síndico Profissional e Consultor Condominial

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

DEPOIMENTOS DE LEITORES ANOS

“Em virtude da confiabilidade que a revista possui entre os gestores, nos dá a tranquilidade necessária para contratar os serviços prestados pelos anunciantes”

A Revista Direcional tem matérias relevantes, sempre com a preocupação de orientar e elucidar as dúvidas

dos leitores, com o propósito de auxiliar os síndicos no árduo trabalho do dia a dia na administração condominial.

Deve-se ressaltar também que, em virtude da confiabilidade que a revista possui entre os gestores, nos dá a tranquilidade necessária para contratar os serviços prestados pelos anunciantes. Minhas congratulações pelos 25 anos de existência da publicação, que há mais de dez anos considero uma companheira ideal para a minha gestão, e desejo que continue por muitos anos com a seriedade, objetividade e eficácia que lhe são inerentes. Parabéns a toda a equipe Direcional! LURDES AFFONSO Síndica

“A Direcional muito me auxilia em minha atividade profissional”

Desde de 2011, quando passei a me interessar pelos assuntos do condomínio onde eu residia e ingressei no seu Conselho Fiscal, tornei-me leitor assíduo da Direcional Condomínios, cujas matérias constituem excelentes fontes de informação e orientação para síndicos, conselheiros, zeladores e gestores condominiais em geral. Transmitindo em suas matérias as orientações de diversos profissionais e, principalmente, as experiências e os ensinamentos de outros síndicos, a Direcional muito me auxilia em minha atividade profissional. LUIZ LEITÃO DA CUNHA Síndico

“Tive a oportunidade de participar de todos os eventos coordenados pela Revista Direcional”

Sou síndica do condomínio Helbor Spazio Club, localizado na Vila Mariana em São Paulo. Estou no meu quinto mandato e desde 2012 tenho contado com a ajuda da Revista

“Aprendi e quero continuar aprendendo com a Direcional Condomínios”

Tenho um carinho muito especial pela Direcional. Desde

sempre participo dos

Direcional Condomínios, pelas matérias

eventos promovidos

contatos com as empresas anunciantes. Tive a oportunidade de participar de todos

muito e em diversas

sempre interessantes e atualizadas, além dos

pela revista. Aprendi

os eventos coordenados pela Direcional, onde, além de assistir palestras e debates,

oportunidades fui en-

com o objetivo de solucionar as várias situações, algumas até bem complexas, que

tar minhas experiências do dia a dia como

pude conhecer outros síndicos. Nestes eventos nós, síndicos, trocamos ideias enfrentamos no dia a dia do condomínio.

Agradeço à Sônia por todas estas oportunidades e parabenizo a Revista Direcional Condomínios pelos 25 anos de sucesso! Muito obrigada por tudo! Muito sucesso sempre! REGINA NAGAMINE Síndica 12

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

trevistado e pude relasíndico. Isso me fez crescer, aprender e melhorar. Quero parabenizá-los pelos 25 anos e espero poder continuar contribuindo e participar de novos eventos. NILTON SAVIETO Síndico Profissional

TENDÊNCIAS - 25 ANOS, O QUE MUDOU? ANOS

TECNOLOGIA, AUTOMATIZAÇÃO, INOVAÇÃO, NOVAS SOLUÇÕES NOS CONDOMÍNIOS Por Eduardo Silva

AO LONGO DE

anos, tempo da revista Direcional Condomínios, muita coisa mudou.

Em termos de tecnologia, valores, relações econômicas e sociais, o mundo se transformou de tal forma que parece termos avançado muitas décadas! A sociedade vem se adaptando, as pessoas evoluíram, tudo se atualiza na velocidade da luz, e não é diferente no mercado de condomínios. Um dos objetivos de todo síndico é obter uma eficácia maior na sua gestão e redução de custos, tanto das taxas condominiais como em recursos naturais. A tendência de modernizar a infraestrutura é um caminho sem volta. Nesta reportagem selecionamos alguns itens em alta que os condomínios, se ainda não adotaram, é muito provável que implantarão nos próximos anos: 1)

Sistema de segurança:

Reconhecimento facial, o chamado

pode liberar a entrada de um visitante ou convidados para uma festa; 2) Vídeo porteiro eletrônico:

Aparelho que garante a comunicação e visualização entre visitante, entregadores de delivery, fornecedores, diretamente com o apartamento, sem a necessidade da intervenção do porteiro físico; 3) Portaria remota ou automatizada:

O mercado apresenta novas soluções de controle de acesso, substituindo cada vez mais a mão de obra física. O condomínio poderá ter uma empresa intermediando o controle de acesso ou o condômino mesmo poderá liberar a entrada. Cada condomínio tem suas peculiaridades e se tiver perfil para implantar a Portaria Virtual ou Automatizada o fará, pois representa uma economia substancial; 4) Automatização ou mecanização de portões:

Muitos condomínios já utilizam o sistema inteligente de abertura dos portões das garagens, por meio da instalação de uma tag – selo de identificação no veículo e uma antena instalada no portão. Com este sistema, os porteiros não serão enganados pelos carros clonados e nem pelo velho acenar de mãos; 5) Câmeras inteligentes:

Há muitos anos, os sistemas de segurança utilizam a câmera IP, pela

“face ID”.

sua alta resolução nas imagens e nos áudios, com acesso sem fio à inter-

soa mude com o passar do tempo,

de portaria virtual e funcionários para fazer as rondas;

Mesmo que o rosto de uma pes-

algumas características são mantidas. O Face ID, reconhece em segundos o usuário, liberando seu acesso nos condomínios. Além da segurança, o morador, visitante, funcionário, não terá o contato manual e se estiver com

as mãos ocupadas, terá seu acesso liberado. Por QR Code, o morador

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

net. Há também a opção de câmeras remotas utilizadas pelas empresas

6) Energia solar e fotovoltaica:

Se o seu condomínio tem espaço para instalar as placas para captar os raios solares, gerando aquecimento de água ou eletricidade, o investimento retornará em pouco tempo. Há dois aspectos a destacar: economia na conta e a sustentabilidade. O planeta agradece;

TENDÊNCIAS - 25 ANOS, O QUE MUDOU? ANOS

caminhará neste sentido. No Brasil, a previsão é que em 10 anos, 5% dos 7) Sistema de captação de água

da chuva – água de reuso:

carros pequenos serão elétricos. Por isso, é importante os síndicos se anteciparem às demandas crescentes por carregamento veicular;

A consciência do uso racional da

água será permanente. Nos condomínios novos, as construtoras já entre-

11) Elevadores inteligentes:

Imagine um pavimento onde há dois elevadores. Mesmo que o usuário

gam o empreendimento com o sistema

chame ambos, somente um será acionado: o que estiver mais próximo

de captação da água da chuva, mas

ou o que estiver em melhores condições técnicas. Claro que isto evita o

todos os condomínios podem ter um

desperdício de energia e aumenta a vida útil dos equipamentos. Outra

olhar atento neste quesito. Que tal

solução moderna é o modo stand-by, onde após alguns minutos sem uso,

chamar um engenheiro e pensar num

o sistema desliga alguns itens como luz da cabina, indicadores de posição

projeto? Vamos captar água da chuva

dos pavimentos, etc. Outra novidade é o sistema de resgate. Se o elevador

e utilizá-la na rega dos jardins, limpeza

pára por motivo de falta de energia, automaticamente a cabina irá para

dos pisos de garagens, calçadas etc;

o andar mais próximo, liberando rapidamente os usuários, evitando um possível resgate por pessoas não habilitadas e uma estressante espera

8) Tratamento de água da pis-

até a chegada do técnico da empresa responsável pela manutenção. O

Há soluções novas no mercado

possibilitou a verticalização das cidades. De olho no elevador!

cina:

elevador é o meio de transporte mais seguro do mundo e foi ele quem

que reduzem o uso de cloro para manutenção da água da piscina. Com a aplicação de ozônio, a água fica

12) Medição individualizada do consumo de água, gás e energia: Condomínio que ainda possui a conta coletiva das concessionárias

cristalina, sem acréscimo de produtos

poderá investir no sistema de autogestão para a medição do consumo de

químicos, deixando-a mais saudável

cada apartamento, um projeto com retorno rápido e menos burocrático

aos banhistas;

do que o método da individualização tradicional ofertada pelas concessionárias. A autogestão, por meio de empresas credenciadas, trará um

9) Aquecimento de piscina:

Muitas piscinas são subutilizadas

retorno mais rápido para os moradores. Em tese, o condomínio vai investir somente nos medidores de consumo e na mão de obra para a instalação;

porque não há conforto térmico. Mas, há opção de sistema de climatização com bombas inteligentes denomina-

13) Recuperação de crédito:

Ainda polêmico, há empresas que resolvem o problema da inadim-

das trocadores de calor. Este sistema

plência nos condomínios, com retorno rápido. A solução da chamada

capta a temperatura ambiente e faz

“garantidora de crédito” é comprar a dívida do condomínio, pagar à vista

a compensação da temperatura da

e negociar diretamente com os proprietários das unidades devedoras;

água, deixando mais sustentável do que o consumo de gás encanado;

14) Política de reciclagem:

A coleta seletiva, apesar de não ser obrigatória nos condomínios resi10) Carregamento de carro

denciais é uma boa prática a ser aplicada e incentivada entre os morado-

Até meados de 2030 o Japão quer

plástico são alguns dos materiais mais reutilizados no mercado. Há várias

elétrico:

res, trazendo economia nos insumos e recursos. Óleo de cozinha, vidro e

eliminar a produção de carros movidos

ONGs que podem recolher o material no seu condomínio.

a combustível fóssil. O mundo inteiro

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

TENDÊNCIAS - 25 ANOS, O QUE MUDOU? ANOS

15) Aplicativos de apoio à gestão: A comunicação com os moradores

é primordial, por isso, existem vários aplicativos de apoio ao gerenciamento dos condomínios, oferecendo soluções às demandas de manutenção, chamados, serviços administrativos e financeiro. Tudo na palma da mão. Um serviço moderno e muito útil, indispen-

Freepik sitthiphong

sável nos dias atuais. 16) TV corporativa:

Há quase 10 anos, convivemos com as TVs corporativas dentro dos elevadores. No início somente em condomínios comerciais, mas atualmente estão também nos residenciais. A

carros, serviços de beleza, relaxamento e lazer. Sem contar com espaços

comunicação é rápida e fica mais pró-

coworking e muito mais. Talvez, este seja um dos legados da Pandemia:

xima dos moradores. A TV corporativa

modernização e facilidade na vida dos condôminos.

é uma ferramenta elegante e moderna. Gostou dessas novidades? Mas, atenção! Antes de fazer qualquer 17) Sensores de presença ou

adequação, investimento ou benfeitoria no condomínio é muito importante

Os sensores de presença são po-

ser respaldado por profissionais qualificados e consultores técnicos isentos.

movimento:

elaborar um estudo preliminar do projeto, fazer a pesquisa de mercado e

pulares nas garagens, halls e escadas.

Assim, o síndico terá muito mais êxito na assembleia.

As lâmpadas são acesas somente

É de suma importância também observar não somente as obrigações

quando se detecta o movimento de

legais do síndico, conforme estabelecidas no Código Civil, mas a legis-

pessoas e/ou animais. Eles se tor-

lação local e as normas técnicas, especialmente para a manutenção do

naram um item necessário, pois gera

AVCB, obedecer a rota de fuga, toda a sinalização interna e a realização

economia de energia. Outra tendência

de adequações importantes quanto à acessibilidade, que é obrigatória.

são as portas que abrem e fecham au-

Neste sentido vale observar o Guia do COE - Código de Obras e

tomaticamente, sem contato manual.

Edificações, elaborado pela Prefeitura de São Paulo, com base na Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 e Decreto nº 57.776, de 7 de julho de

18) Serviços e comodidades

2017 que estabelece as diretrizes quanto aos padrões de apresentação

aos moradores:

dos projetos para a instrução dos pedidos relacionados à atividade edilícia.

Lockers inteligentes para fast food,

“Art. 1º Este decreto regulamenta os procedimentos administrativos

lavanderias e entregas de produtos de

e executivos e fixa as regras gerais e específicas a serem obedecidas no

pequeno e médio volume. Pet shop

projeto, licenciamento, execução, manutenção, utilização e fiscalização

móvel, feiras, mini mercado de autoa-

de obras, edificações, equipamentos, obras complementares, terraços e

tendimento, lavagem ecológica de

mobiliários, dentro dos limites dos imóveis em que se situam”.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

SÍNDICO PROFISSIONAL & ORGÂNICO ANOS

O QUE ESPERAR DA SINDICATURA? Por Profa. Rosely Schwartz

MINHA HISTÓRIA

muito preconceito para serem respeitadas e valorizadas. Delas é exigido mais

no segmento condominial começou há

trabalho e qualidade que em relação aos homens.

27 anos, quando realizei uma pesquisa

Por ter exercido o cargo de síndica orgânica, em 1997, em um condo-

sobre os custos que compõem a quota

mínio com 120 unidades, pude constatar que para fazer uma gestão com

condominial, atendendo às demandas

qualidade e eficiência, é necessário dedicar tempo, buscar conhecimento,

de meus clientes, gestores de pequenas

ter uma administradora comprometida com a legislação e em contribuir

e médias empresas, que devido à infla-

para a execução do planejamento geral, além de uma equipe interna de

ção que chegava em média a 80% ao

colaboradores, motivados e integrados, para atender aos objetivos pré-de-

mês, não conseguiam ter uma previsão

terminados pelo síndico.

sobre o valor que seria cobrado da taxa

Devido à falta de tempo dos síndicos orgânicos para exercer a gestão

de rateio em seus escritórios, o que lhes

nesses moldes, ao crescimento das exigências legais, à complexidade dos

causava grande preocupação.

empreendimentos, como os condomínios-clubes, e ao aumento na demanda

Os resultados da pesquisa foram

dos moradores por maior eficiência, a procura pelos síndicos profissionais

publicados no caderno de imóveis

cresceu muito. E as expectativas dos moradores quando elegem um síndico

do jornal Folha de São Paulo, e pela

profissional são grandes. Acreditam que todos os problemas do condomí-

repercussão do assunto, observei

nio serão resolvidos e que haverá valorização patrimonial. Para que essas

como fazia falta ter um livro prático no

esperanças não sejam frustradas, é muito importante que o profissional

mercado sobre gestão condominial. Até

entregue serviço, mostre resultado. Que seja ético, íntegro, comprometido

então as obras traziam apenas aspectos

em cumprir com toda a legislação.

jurídicos. Para suprir essa lacuna, lancei

Atualmente, muitos síndicos orgânicos têm buscado capacitação para

em 1996 a primeira edição do meu

melhorar a gestão, dado que percebem que a atividade exige conhecimento.

livro “Revolucionando o Condomínio”

Querem ter independência da administradora na tomada de decisões, e

(hoje na 15ª edição). E, em 1999,

ainda, ter essa alternativa de carreira, principalmente quando estão próximos

lancei o Curso de Administração de

da aposentadoria.

Condomínios, para atender à demanda

No futuro, a atividade de síndico profissional será cada vez mais valori-

de capacitação.

zada, se os profissionais que praticam a sindicatura realmente entregarem

Os alunos eram, em sua maioria,

trabalho, buscarem constantemente a capacitação, forem dedicados, com-

síndicos moradores, senhores aposen-

prometidos, éticos e íntegros. Saber crescer, sem prejudicar os serviços pres-

tados, que buscavam conhecimento

tados. O retorno financeiro deve vir do reconhecimento do trabalho entregue.

para melhorar a gestão do condomínio, à frente da qual já estavam havia anos.

PROFª ROSELY SCHWARTZ

Tínhamos poucas mulheres e poucos mente diferente. Percebo muitas mulheres e jovens abraçando essa área, desenvolvendo a atividade com muita propriedade e buscando cada vez mais capacitação e aperfeiçoamento. As mulheres, em especial, enfrentam ainda

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Foto Richard A. Charles

jovens. Hoje o panorama é completa-

Administradora e contabilista, concebeu, coordena e ministra os cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP/SP (transmissão ao vivo) e do portal OCONDOMÍNIO.COM.BR (100% online). É autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15ª edição). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

GESTÃO DA INADIMPLÊNCIA ANOS

NOVO PERFIL DE COBRANÇA É UM DOS MARCOS DA EVOLUÇÃO DA GESTÃO CONDOMINIAL Por Cristiano De Souza Oliveira

OS 25 ANOS de história da

revista Direcional Condomínios foram acompanhados por inúmeras evoluções neste segmento, entre elas, na gestão da inadimplência. Da mera cobrança que era feita de forma amadora há ¼ de século, os débitos condominiais começaram a ser negociados de várias formas. O setor recebeu nestes 25 anos, além das alterações do Código Civil, a entrada em vigor do Código de Processo Civil (CPC) e várias leis esparsas que possibilitaram uma significativa redução nos índices de inadimplência condominial. Esta conquista decorre da vigência deste novo e dinâmico ordenamento legal, que em muito sedimentou procedimentos e garantiu a segurança jurídica das cobranças, bem como, ainda, da agilidade da informação, auxiliada pelas mídias sociais, o que levou cada condômino a entender sua importância na valorização patrimonial através do rateio das despesas. Negociações diretas com o síndico, possibilidades do uso de meios não

ao devedor o valor do rateio condominial, também facilitam hoje a recuperação e gestão da inadimplência, porém, sempre com certos cuidados para não se ultrapassarem os limites da legalidade e legitimidade. Infelizmente, em 25 anos, subterfúgios também chegaram ao setor como respostas para se garantir um combate à inadimplência, como o desconto por pontualidade, aceito em alguns estados, e o corte de consumíveis (água, por exemplo). Nesta gestão de inadimplência, não podemos esquecer ainda da evolução do Poder Judiciário em reconhecer, com seriedade, o instituto do condomínio edilício, alargando os processos de execução de rateios condominiais vencidos e não pagos para inclusão das vincendas, redução da prescrição para 5 anos, possibilidade de ingressar contra promitentes compradores, preferência de crédito frente às hipotecas. Tudo isso fez com que diminuisse a informalidade na gestão condominial e cada condomínio mantivesse seu cadastro atualizado e correto, evitando vícios e falhas. Atualmente a citação e intimação por e-mails foi reconhecida por lei, garantindo mais uma agilidade na gestão da inadimplência, mantendo a responsabilidade de cada condomínio, que, além de preservar um bom cadastro, deve treinar seus funcionários e colaboradores em face do recebimento de uma correspondência judicial ou mesmo perante um perito judicial ou oficial de Justiça. Esse período de 25 anos mostra que o setor condominial evoluiu e ainda tem muito a crescer, mas é certo que podemos adaptar para a gestão da inadimplência a máxima do pensador iluminista penal Cesare Beccaria: “Quanto mais rápida for a cobrança, tanto mais justa e útil será a mesma à coletividade”.

judicializados, tais como mediação e

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

arbitragem, passando pela elevação da condição do crédito condominial a favoreceram uma rápida resposta na recomposição de valores não arrecadados pelo condomínio. Protestos, negativações e a chegada ao setor de garantidoras e instituições financeiras, com linhas próprias para cobrir débitos condominiais ou emprestar

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Foto Paulo Mujano

título executivo (dado pelo novo CPC),

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 25 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

MUDANÇAS NA GESTÃO DA EQUIPE / TERCEIRIZAÇÃO ANOS

FUNCIONÁRIOS MOTIVADOS UM PATRIMÔNIO INESTIMÁVEL PARA O CONDOMÍNIO Por Oliveira Pereira da Costa Filho

A EQUIPE

de trabalho

engloba funcionários próprios, colaboradores terceirizados, prestadores de serviços e fornecedores em geral. Quando motivada, equivale a um verdadeiro “patrimônio imaterial” de valor muitas vezes inestimável, devido às dificuldades e investimentos de tempo e recursos necessários para a sua formação. Porém, é sabido que a gestão de pessoas é um dos maiores desafios para toda liderança. Busca-se a melhor relação entre um bom ambiente corporativo e os resultados. No segmento condominial a situação não é diferente, por envolver síndicos, gerentes, coordenadores e moradores, que simpatizam com determinados colaboradores, e, às vezes, colocam-se como protetores, dificultando propostas de substitui-

ções, tanto de funcionários, quanto

de de adequações e substituições na equipe que acabou de assumir.

de terceirizados, criando discórdia

Porém, apesar de evidentes deficiências na prestação de serviços por

entre os membros da equipe.

determinados colaboradores, a existência de uma espécie de blinda-

Deste modo, cabe ao síndico

gem causada por condôminos faz com que substituições importantes,

(normalmente recém-eleito/contra-

que deveriam ser rápidas e discretas, tornem-se verdadeiras disputas

tado) avaliar este “patrimônio imate-

internas, que chegam a colocar em risco tanto o projeto de gestão,

rial”, a fim de identificar a necessida-

quanto o cargo do síndico, não sendo raro, síndicos e gerentes prediais,

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MUDANÇAS NA GESTÃO DA EQUIPE / TERCEIRIZAÇÃO ANOS

serem destituídos ou demitidos, em razão de dispensas efetuadas sem os cuidados e consultas necessárias. Por outro lado, também pode acontecer que síndicos recém-contratados/eleitos, sem qualquer critério ou análise da situação do condomínio, sem aprovação dos condôminos, mas visando contratar profissionais e empresas de sua confiança e alegando querer formar o seu “time”, simplesmente “desmontam” equipes inteiras, que muitas vezes contam com membros competentes e de confiança, que levaram anos para serem treinados. Para que o novo síndico seja respeitado e possa implantar o seu plano e ritmo de trabalho, é aconselhável formar uma comissão de condôminos e que todas as mudanças sejam feitas de acordo com procedimentos prévios definidos em assembleia. Após as entrevistas, avaliações, análise da equipe e aprovação em assembleia, é necessário a transparência na implantação do novo plano de gestão. O procedimento acima, visa, além da preservação da rotina, evitar resistências e ameaças às substituições de determinados funcionários e/ou colaboradores, possibilitar o acompanhamento pelos condôminos e reduzir eventuais abusos e excessos do novo gestor/sindico, que possam causar problemas no caixa ou prejuízos de outras ordens ao condomínio. Cumpre ressaltar a importância de avaliação de todos os que, de alguma forma, fazem parte do mecanismo que movimenta o condomínio, porém, mais em razão dos riscos econômicos, jurídicos e de andamento do trabalho, a substituição de empresas fornecedoras de mão de obra terceirizada, requer muita atenção, pois, além de envolver vários colaboradores “novos”, também envolve a transmissão de informações sensíveis e confidenciais dos condôminos/moradores que se encontra em poder do condomínio e também a própria rotina. Em razão disso, recomenda-se a criação de outros procedimentos e cuidados, tanto na avaliação da atual prestadora quanto de sua eventual substituta, notadamente na observância da prestação de serviços e cumprimento das obrigações ante a atual legislação trabalhista e fiscal, tanto na forma presencial, quanto virtual, tema este, que devido à sua importância, poderá ser abordado em outra oportunidade

Foto Arquivo Pessoal

OLIVEIRA PEREIRA DA COSTA FILHO

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Advogado especialista em Direito Empresarial, com atuação há mais de 15 anos no ramo do Direito Condominial, é sócio da Oliveira Costa & Silva Sociedade de Advogados. Mais informações: oliveira@oliveiracostaesilva.adv.br

MUDANÇAS NA GESTÃO DA EQUIPE / TERCEIRIZAÇÃO (LGPD) ANOS

TERCEIRIZAÇÃO & TENDÊNCIAS:

COMO IMPLANTAMOS A LGPD EM NOSSO CONDOMÍNIO Por Karina Pravatti

ADMINISTRADORA

por for-

Registrar as atividades identificadas no Mapeamento

e o fluxo dos dados coletados (Report of Processing Activities/

atuo hoje como gerente administrativa de um

ROPA). O registro pode ser feito através de planilha, de ma-

condomínio-clube com 400 apartamentos, loca-

neira a facilitar a visualização dos processos;

lizado em São Paulo. Desde a promulgação da

Identificar o DPO (Data Protection Officer/DPO), que

Lei 13.709, de 14 de agosto de 2018, conhecida

representa a encarregada pela proteção dos dados, respon-

como Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD),

sável por um canal de mediação entre o Titular dos dados e

tivemos a preocupação de estudar e entender

a ANPD (Agência Nacional de Proteção de Dados). Para este

o alcance de nossas responsabilidades quanto

cargo não é recomendável que se nomeie um colaborador. No

aos dados que armazenamos e tratamos diaria-

caso do condomínio, a empresa que armazena e trata todos

mente. Isso, apesar de, na época, muitos pen-

os dados coletados dispõe de um DPO terceirizado;

sarem que a lei não atingiria os condomínios. No

Desenvolver um Canal de Comunicação com os

entanto, diante do que apuramos, percebemos

Titulares dos dados, no qual devem ser informados os pro-

a necessidade de irmos nos preparando para o

cedimentos para atendimento ou negativas das demandas;

que seria exigido a partir da entrada em vigor da Lei, em agosto de 2021.

ETAPAS DE ADEQUAÇÃO

O procedimento de adequação à LGPD envolve diversas etapas e tarefas. Há medidas

Solicitar às empresas terceiras que atualizem seus

contratos e a Política de Privacidade; 6.

Registrar os riscos e as medidas de segurança ado-

tadas para proteção, por meio da elaboração de um Plano de Resposta a Incidentes; 7.

Treinar os colaboradores sobre as suas responsabi-

prioritárias e complementares a serem tomadas.

lidades. Obter ainda um termo de sigilo e confidencialidade

As etapas podem ser divididas da seguinte

assinado por todos os funcionários; manter a guarda ade-

forma: Prioritárias, sendo estas os primeiros

quada de documentos; e, por fim, disponibilizar login e senha

passos; e complementares, as quais podem ser

individual para acesso desses colaboradores aos sistemas de

efetuadas num segundo momento.

cadastros do condomínio.

As medidas prioritárias são: 1. E l a b o r a r u m D i a g n ó s t i c o o u Mapeamento dos dados. Isso pode ser feito

mação e no mercado condominial desde 2009,

ESCOPO DOS DADOS

Este é um processo que demanda tempo, acuidade e deve

através de questionário para identificar como

ser bem estruturado, conforme vem sendo orientado pela

eles são coletados, tratados e acessados, para

síndica Daniela Cristina de Almeida Godoy e discutido com

quais finalidades, o tempo de guarda e os res-

os integrantes do Corpo Diretivo. Devido ao grande fluxo de

ponsáveis por cada tratamento;

dados coletados e registrados no condomínio, a administra-

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MUDANÇAS NA GESTÃO DA EQUIPE / TERCEIRIZAÇÃO (LGPD) ANOS

ção me subsidiou com um curso junto a uma insti-

devidamente cadastrado. A inserção em nosso sistema

tuição de ensino de ponta, para que eu obtivesse

da informação pode ser feita pelo próprio morador, que

conhecimento e ferramentas para acompanhar as

registra nome, dia e horário do acesso de prestadores

adequações necessárias e oferecer treinamento

de serviços, visitantes, personal trainer, dos convidados

operacional à nossa equipe. Possuímos um sistema

para as festas etc. O trabalho da portaria é o de confirmar

unificado que nos proporciona um maior controle,

essas informações e liberar a entrada.

sendo assim, nossa responsabilidade com relação aos dados é muito grande. Com base em nosso banco de dados, as porta-

MEDIDAS COMPLEMENTARES

Dentre as medidas complementares, iniciamos com

rias do condomínio registram uma circulação média

a política de boas práticas. Elaboramos um manual de

diária de mil pessoas, entre moradores, prestadores

adequação à LGPD, orientando boas práticas para prote-

de serviços eventuais e fixos, visitantes, além de

ção de dados dos proprietários/inquilinos, colaboradores,

600 veículos e 400 pets. Temos ainda o fluxo dos

prestadores de serviços e visitantes do condomínio. As

32 colaboradores, entre próprios e terceirizados,

regras serão em breve apresentadas para discussão e

os quais assinaram o Termo de Confidencialidade

deliberação de Assembleia Geral de condôminos, visando

e foram treinados.

à sua inclusão no Regulamento Interno do condomínio.

Os dados dos moradores são atualizados sem-

No momento, a Autoridade Nacional de Proteção

pre que necessário, em formulário próprio, com a

de Dados (ANPD/ https://www.gov.br/anpd) discute a

informação do sigilo e a autorização de inserção

aplicação da LGPD a pequenas e microempresas, em

dessas informações no sistema informatizado.

organizações sem fins lucrativos, como os condomínios,

Dispomos de um servidor interno para o armazena-

bem como a regulamentação das sanções. A expectativa

mento das informações, assim como também para

é que haja mais flexibilidade a esse grupo, como a dispen-

os dados sensíveis, no caso, as imagens das 200

sa da obrigatoriedade do DPO. Porém, neste caso, deverá

câmeras instaladas, fotos, biometrias e gravação de

haver um canal de comunicação de fácil acesso ao Titular

voz dos interfones. Os dados sensíveis não recebem

dos dados. As mudanças também deverão dispensar a

monitoramento frequente e são acessados apenas

obrigação de manutenção de registros minuciosos das

por pessoal autorizado e tão somente se houver

operações de tratamento de dados pessoais, constante

alguma ocorrência, o que já minimiza os riscos de

no Art. 37 da LGPD, que deverão ser substituídos por

haver vazamento de imagens e /ou dados.

um relatório simplificado quando exigido. Entretanto, as

Ninguém entra no condomínio se não estiver

mudanças não os eximirão das sanções legais.

Foto Rosali Figueiredo

KARINA PRAVATTI

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Gerente administrativa em um condomínio-clube na zona Norte de São Paulo. Graduada em Administração de Empresas, foi subsíndica e conselheira no conjunto residencial onde mora. Faz consultoria administrativa aos condomínios. Mais informações: karina.pravatti@hotmail.com.

MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS COMUNS (ACESSIBILIDADE) ANOS

ACESSIBILIDADE: ADAPTAÇÕES NECESSÁRIAS NAS ÁREAS COMUNS EM ATENDIMENTO ÀS NORMAS TÉCNICAS Por Leonardo Feltran Durigon

SUBSTITUINDO

menor chances de equívocos nas projeções.

versão publicada em 2015, a ABNT

A NBR 9050 referencia outras normas e decretos necessários para

NBR 9050 – Acessibilidade em

um edifício acessível, são estes:

edificações, mobiliário, espaços e

•

equipamentos urbanos - publicada

NBR 14718 e NBR 9077 – Corrimãos, guarda-corpos e saídas

de emergência

em agosto de 2020 trouxe benfeitorias nos empreendimentos para atender às necessidades especiais para idosos, pessoas com limitação

•

NBR 16537 – Piso Tátil para Acessibilidade

•

NBR 1343 – Sinalização de segurança

•

Decreto 9451/2018 – Acessibilidade relativas ao projeto e à

construção de edificação de uso privado multifamiliar

de mobilidade ou percepção.

•

Com a nova revisão, a norma

Decreto 9.296: 2018 – Regulamenta a Lei Brasileira de Inclusão

da Pessoa com Deficiência – Estatuto da Pessoa com Deficiência.

estabelece um detalhamento maior

Edifícios deverão ficar atentos às adequações necessárias.

dos parâmetros técnicos para proje-

Torna-se imprescindível a contratação de assessoria técnica espe-

ção, execução e adaptação voltada

cializada, de um Engenheiro ou Arquiteto, profissionais habilitados, para

diretamente à acessibilidade.

assessorarem os condomínios na regularização dessas normas técnicas.

A Lei Federal 10.741/2003,

Os edifícios novos já são entregues de acordo com a legislação,

Estatuto do Idoso, é citada na NBR

porém, os prédios já existentes deverão fazer essas adequações o

9050 e garante designação de 5%

quanto antes, sob pena de ações judiciais, pois os moradores com

das vagas de estacionamentos pú-

necessidades especiais e idosos com certeza vão requerer essas pro-

blicos e privados para idosos com

vidências dos síndicos.

melhor posicionamento para conforto

Fazer um check list dos laudos, certificações e a realização da vis-

e bem estar.

toria ou inspeção predial regularmente são ferramentas primordiais para

Na cidade de São Paulo, por

o controle e acompanhamento. Estar em situação regular, de acordo

exemplo, o desafio é maior, pois de

com as normas técnicas e a legislação, demonstra profissionalismo da

acordo com o COE (Código de Obras

gestão do síndico, bem como valoriza o empreendimento.

e Edificações), deve ser reservada no mínimo uma vaga para idosos, independentemente da quantidade de vagas da edificação.

nas questões de acessibilidade. Em relação a elaboração de projetos, a norma ficou mais ilustrada, trazendo mais exemplos. Consequentemente, os profissionais terão melhor apoio e

Foto Arquivo Pessoal

Do ponto de vista dos usuários, a NBR 9050 auxilia de forma direta

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LEONARDO FELTRAN DURIGON

Técnico em Segurança do Trabalho e Engenheiro Civil, com especialização em Engenharia de Segurança do Trabalho. Mais informações: leonardo@lfdengenharia.com.br

MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS COMUNS (INSPEÇÃO PREDIAL, LAUDOS) ANOS

INSPEÇÃO PREDIAL E LAUDOS: ITENS OBRIGATÓRIOS E NECESSÁRIOS PARA AVALIAÇÃO NOS EMPREENDIMENTOS Por Priscila Frizo Mendes

A INSPEÇÃO

Predial

é um procedimento técnico, eficaz e imprescindível para minimizar a ocorrência de acidentes nas edificações. Seus processos essenciais estão pautados na análise das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos. De acordo com a norma NBR 16747, a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”. Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma Técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção P re d i a l – D i re t r i z e s , c o n c e i t o s , terminologia e procedimento”, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo ou CAU - Conselho de Arquitetura e Urbanismo.

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Entre as muitas responsabilidades dos síndicos, está a inspeção predial. Ela precisa ser feita com frequência, pois previne surpresas desagradáveis e auxilia na prevenção de problemas mais sérios para os condomínios. Vários aspectos devem ser analisados durante essa inspeção e o síndico deve estar bem preparado para as solicitações que podem ser feitas pelos órgãos responsáveis após essa vistoria. É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de acordo com cada estado ou município brasileiro. Ela diminui o risco de acidentes prediais e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e para as adequações do plano de manutenção. A inspeção predial se propõe a avaliar o desempenho da edifica-

MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS COMUNS (INSPEÇÃO PREDIAL, LAUDOS) ANOS

ção levando em conta a segurança (englobando tanto a segurança estrutural, contra incêndio e também os quesitos de segurança no uso e na operação), a habitabilidade (considerando os fatores de estanqueidade, saúde, qualidade do ar, higiene, funcionalidade e acessibilidade) e a sustentabilidade (relacionada principalmente à durabilidade e à manutenibilidade). A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante. Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação. O crescente avanço da tecnologia também é presente para a p a re l h o s e e q u i p a m e n t o s q u e se utilizam para uma boa vistoria técnica. Hoje contamos com os drones, que permitem a realização de inspeções técnicas no campo da engenharia civil. Na maioria das vezes a atuação do drone exerce atividade complementar para a elaboração de um

laudo de fachadas, que é um “braço” técnico para investigações que em situações normais não seriam inspecionadas. Como, por exemplo, identificar fissuras em beiral de janelas, falta de vedações nos caixilhos, telhas quebradas. Porém, existem casos em que os drones exercem atividade principal, como é o caso de um mapeamento de fachada realizado sem o teste de percussão. Atualmente também contamos com o auxílio de câmeras térmicas na identificação de umidades e infiltrações ocultas, que não podem ser perceptíveis através de revestimentos. Se os revestimentos não forem aplicados corretamente, poderá ocorrer falhas na aderência, sendo necessário ensaios específicos para produção de um laudo definitivo. É importante ressaltarmos que a inspeção predial é um diagnóstico das patologias visíveis e não visíveis do condomínio e não visa apenas a entrega de um laudo técnico, mas sim um laudo onde o síndico pode entender a saúde do seu condomínio, elaborando um plano de ações, medidas corretivas e manutenções preventivas.

Foto Arquivo Pessoal

PRISCILA FRIZO MENDES

Engenheira Civil, pós graduada em Engenharia de Avaliações de Imóveis; membro ativo do Conselho de Engenharia do Estado de São Paulo (CREA-SP); membro ativo como Perito Judicial no Ministério Público no Estado de São Paulo; membro ativo como Assistente de Perito no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Possui experiência há mais de 20 anos na Engenharia, sendo 10 anos atuando com Laudos e Perícias. Mais informações: priscila.frizo@lionsengenharia.com.br

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MUDANÇAS NA GESTÃO DAS ÁREAS PRIVATIVAS ANOS

REFORMAS NAS UNIDADES E PADRONIZAÇÃO DA FACHADA: SÍNDICOS PRECISAM FISCALIZAR PARA NÃO COMPROMETER A SEGURANÇA DA ESTRUTURA DO PRÉDIO

Por Reginaldo da Silva

NA ÁREA

condominial

esse tipo de problema, o síndico deve utilizar o serviço de um profissional

toda mudança de norma e sua im-

especializado para a sua fiscalização.

plementação leva tempo e se enfren-

O correto, para evitar possíveis danos na estrutura, é que a ART

ta resistência. Referente às NBR´s

ou RRT sejam apresentadas antes do início da obra. A mesma deve

16.280 e 16.259 não está sendo

ser detalhada, pois isso ajuda a identificar se existem alterações que

diferente, sendo que o primeiro

possam afetar a estrutura da edificação.

passo é divulgá-las através de canal

O envidraçamento da sacada e troca de esquadrias das janelas,

oficial, informando sobre as novas

normalmente provocam alteração da fachada, o que implica em mudan-

regras para reformas, deixando

ça no regulamento interno e necessita de aprovação em assembleia,

claro a obrigatoriedade do morador

envolvendo, neste caso, a NBR 16.259.

enviar comunicado ao síndico sobre

Se forem verificadas irregularidades, o síndico pode e deve enviar

a intenção de executar uma reforma

uma notificação ao morador, solicitando a paralisação da obra. Caso

ou manutenção em sua unidade, no

não seja possível fazer isso amigavelmente, pode-se determinar o

caso da NBR 16.280.

embargo no âmbito administrativo, conforme respaldo da convenção e

Nos casos em que a obra envolva

do regulamento interno, bem como comunicar a Prefeitura, ou ingres-

alteração estrutural ou intervenção

sar com uma ação na justiça. Outra alternativa é orientar a equipe de

com instrumentos de impacto, o sín-

serviços (portaria/gerência) a bloquear o acesso no condomínio dos

dico avalia o que a norma determina,

materiais ou funcionários da unidade com a obra irregular. Precisa ter

o plano de reforma, ART e demais

pulso para cumprir as normas, pois a segurança do coletivo está em

documentos. Esse seria o melhor dos

jogo e a responsabilidade civil e criminal é do síndico.

mundos se houvesse a colaboração e o entendimento dos moradores, que resistem em apresentar tais do-

REGINALDO DA SILVA

cumentos, alegando que a reforma é “básica” e que não se faz necessário dendo da reforma, existe risco de desabamento. Pode acontecer de o morador tentar “burlar o sistema”, realizando uma obra diferente do que foi aprovado no projeto. Para evitar

Foto Arquivo Pessoal

toda essa burocracia. Mas, depen-

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Técnico em Administração de Empresas. Possui 19 anos de vivência como Síndico Profissional e experiência em avaliações de contratos. Atualmente é Presidente do Instituto ABRASCOND – Associação Brasileira de Síndicos de Condomínio. Mais informações: presidencia@abrascond.org

ASSEMBLEIA VIRTUAL: PRÓS E CONTRAS ANOS

ASSEMBLEIA VIRTUAL:

PRÓS & CONTRAS DELIBERAÇÕES EM AMBIENTE VIRTUAL: O FUTURO É HOJE Por Luiza Oliva

O TEMA

não é propria-

mente novo. Há pelo menos dez anos já se falava de assembleias virtuais, especialmente como solução para condomínios gigantes. Não existiam plataformas como Zoom, Google Meet ou Microsoft Teams, que permitem reuniões ao vivo e com interações dos não eram tão complexos em termos de proteção e segurança da informação. Mas já eram um embrião de uma tecnologia para o contato entre as pessoas”, acredita José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das

Foto Rosali Figueiredo

participantes. “Os sistemas anteriores

Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). De lá para cá, muita coisa mudou.

Síndica profissional Roseane Fernandes: “O síndico precisa ter certeza de que 100% da sua coletividade terá como participar”

A partir de março de 2020 a pandemia

do novo Coronavírus transformou para

como o Judiciário iria reagir a esse formato de reunião. O sistema precisava

sempre o mundo todo. O grande im-

ser capaz de provar a convocação de todos, a participação igualitária dos

pacto para síndicos e administradoras

condôminos e de registrar os votos. Mas acredito que o maior entrave era

de condomínios veio logo no início da

a mudança de cultura e de comportamento das pessoas, passando do

maior crise sanitária do Brasil. Afinal,

presencial para o ambiente totalmente tecnológico. Foi um aprendizado

março e abril são meses com grande

para todos”, sustenta Graiche. O dirigente reforça: “Não basta só dispor

número de assembleias ordinárias,

da ferramenta. Precisávamos aprender desde como habilitar o morador a

com aprovação de contas e eleições. E

participar de uma assembleia até como votar, o tempo de fala e de ouvir

como reunir os moradores no salão de

as pessoas.”

festas se os encontros estavam proi-

A Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020, trouxe certa tranquilidade aos

bidos por questões de saúde pública?

síndicos, ao instituir que as assembleias poderiam ocorrer virtualmente até

O presidente da AABIC lembra

30 de outubro daquele ano e prorrogando os mandatos de síndicos até

que empresas de software, que já

a mesma data. A síndica profissional Roseane Fernandes sentiu na pele

dispunham de alguns sistemas para

a impossibilidade de realizar assembleias presenciais especialmente em

assembleias virtuais, correram para

condomínios grandes. “Se tenho 180 unidades, eu devo prever espaço

criar versões mais avançadas dos

para 180 cadeiras com distanciamento social, o que é praticamente im-

produtos. “No início da pandemia

possível”, aponta, lembrando que optou em alguns casos por instalar nos

achávamos ainda temerário incentivar

condomínios estações com telão e computadores operados por técnicos,

a realização das assembleias virtuais,

para que os moradores sem acesso à internet pudessem acompanhar a

porque os sistemas disponíveis não

assembleia, interagir pelo chat e votar. “O síndico precisa ter certeza de

eram tão completos e não sabíamos

que 100% da sua coletividade terá como participar”, constata.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

ASSEMBLEIA VIRTUAL: PRÓS E CONTRAS ANOS

ASSEMBLEIA VIRTUAL: A I M P O RT Â N C I A DA CONVOCAÇÃO E DA ATA Enquanto não houver uma lei para re-

ger as assembleias por meio eletrônico, o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira acredita que o condomínio edilício deverá utilizar o que já há no ordenamento jurídico em relação ao tema, caso alguma reunião virtual seja contestada. É o caso da regulamentação das assembleias por meio eletrônico para empresas e da lei que trata do condomínio em multipropriedade. É claro que é preciso observar se a Convenção do Foto Rosali Figueiredo

condomínio não proíbe expressamente as reuniões virtuais. Se proibir, é melhor esquecer os encontros on line. Além disso, as assembleias virtuais devem preservar sempre a solenidade, pontua Cristiano. Pode-se definir, por A síndica profissional Vanilda Carvalho considera as assembleias on line “mais produtivas e objetivas”

exemplo, na convocação, o tempo para falas e réplicas. Já a AABIC esclarece que a convocação deve conter todo o

A síndica profissional Vanilda Carvalho decidiu “segurar” em 2020

procedimento que o condômino deverá

a realização de assembleias nos condomínios onde é gestora. Em

seguir para participar do ato. “A ferramen-

novembro e dezembro daquele ano realizou poucas assembleias

ta ou aplicativo que será utilizado para a

presenciais. Mas, em 2021, com a piora novamente da pandemia,

realização das assembleias deve garantir

Vanilda não teve dúvidas: só até agosto, realizou onze assembleias

a todos os condôminos o direito e a opor-

ordinárias e mais três extraordinárias, a maioria pelo Zoom. Vanilda

tunidade de participar, de se manifestar e

atua em alguns condomínios com predomínio de moradores da ter-

de votar, sob pena de invalidação do ato”,

ceira idade, mas observa que mesmo a faixa etária entre 70 a mais de

esclarece a entidade.

80 anos tem se saído muito bem com as novas tecnologias. “Alguns

Quanto à Lei Geral de Proteção de

contam com ajuda dos filhos. Outros eu instruo pelo whatsapp. Em

Dados (LGPD), devem ser tomados alguns

algumas reuniões a administradora dispôs de um funcionário para

cuidados, como em relação à gravação

dar assistência aos moradores nos apartamentos. Houve paciência e

(que deverá ser comunicada e justifica-

compreensão de todos com os que apresentavam alguma dificulda-

da para fins de ata ou de contestação

de”, diz a síndica, que se tornou fã incondicional das assembleias on

judicial) e não exposição do endereço

line. “São mais produtivas e objetivas. Os moradores não fazem os

IP (de Internet Protocol) dos moradores.

tradicionais grupinhos com conversas paralelas que tiram a atenção

Por fim, o advogado Cristiano De Souza

nas reuniões presenciais. Acredito que é questão de tempo para que

destaca que a convocação e a ata bem

a lei regulamente as assembleias virtuais. Ela apenas irá atender o

redigidas são muito importantes também

que a sociedade está pedindo”, conclui a síndica.

na assembleia virtual.

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NOVOS RECURSOS DE GESTÃO E CONTROLE ANOS

TRANSPARÊNCIA DA GESTÃO: AUDITORIA É FERRAMENTA QUE COMPLEMENTA A PRESTAÇÃO DE CONTAS Por Eduardo Silva

SAIBA A DIFERENÇA ENTRE OS MODELOS DE AUDITORIA E COMPLIANCE

JÁ

é de conhecimento o ar-

tigo 1.348 do Código Civil Brasileiro que dentre as atribuições do síndico, compete: “VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;” e é justamente cumprindo a legislação, neste quesito de prestação de contas que entram os controles internos (compliance) e externo (auditoria), ferramentas de gestão que trazem segurança aos condomínios. Mas, é importante entender o conceito de cada uma. O que é compliance em condomínios? Quais os modelos de auditoria? Quais as diferenças? Em que momento contratar? O perito em auditoria condominial, João Vieira Filho, 67, Contador, Administrador de Empresas, graduado em Direito e pós graduado em Inteligência Estratégica, trabalha há 6 anos com processo de auditoria condominial e esclarece as diferenças de cada modelo disponível no mercado. “Já auditei mais de 100 condomínios, o processo se atualiza e aperfeiçoa a cada ano, mas há diferenças entre os modelos existentes. O com-

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pliance é um controle interno dos processos, já a auditoria é criteriosa, é uma avaliação externa que certifica que as contas e as obrigações legais do condomínio estão regulares, em consonância com a legislação federal, estadual e municipal, bem como o cumprimento das decisões assembleares”, explica João. A auditoria tem uma natureza multidisciplinar, é uma ferramenta que passa por todos os setores: financeiro (conferência da receita x despesa), todos os procedimentos envolvidos, verifica se está respeitando a previsão orçamentária, a conciliação bancária, se de fato a emissão dos boletos entrou na conta corrente, avalia a natureza das despesas, se está amparada, os contratos do condomínio, as notas fiscais recebidas e os recolhimentos legais, a folha de pagamento dos funcionários (orgânicos e terceirizados), análise previdenciária e trabalhista, dentre outros. E para entender com detalhes essas diferenças, conheça os modelos de auditoria disponíveis, que são: investigativa, de gestão e preventiva (mensal), além do conceito do compliance. Compliance: É um controle interno de gestão, um conjunto de políticas que validam se o condomínio está em conformidade com as normas internas, que no caso, são deliberações das assembleias. Normalmente é estabelecido um manual com as diretrizes dos fluxos e processos de trabalho, por exemplo, alçadas financeiras, como fazer aquisições, cotações de compras. Auditoria de gestão: Audita o período anterior que será apresentado na AGO – Assembleia Geral Ordinária, normalmente contratada pelo síndico que quer certificar as contas, passar segurança que o seu trabalho foi cumprido corretamente. Auditoria mensal: Também conhecida como preventiva, é um zelo muito positivo da gestão que busca identificar o problema agora, analisar com critérios e vai corrigindo os processos, mitigando os erros. Essa auditoria é realizada assim que a pasta de prestação de contas do mês é fechada. Auditoria investigativa: Vai auditar as contas do passado, avaliar a

NOVOS RECURSOS DE GESTÃO E CONTROLE ANOS

"Auditoria mostra se o condomínio está cumprindo com as suas obrigações. A gestão com transparência, traz segurança para o síndico e moradores, avalia as normas, as obrigações legais, o caixa, e todas as conciliações, cruzando com a assembleia. Dá mais garantia para a gestão"

gestão anterior para identificar se

vínculo ou interesse com as partes envolvidas. O ideal é que o condomínio

houveram erros, fraudes, despesas

faça uma comissão de moradores para a escolha do auditor, que precisa

sem aprovação da assembleia, etc.

ter autonomia e isenção.

Sempre apontará para prejuízos finan-

A auditoria não zera riscos, mas os diminuem, deixando uma gestão

ceiros, sendo que em alguns casos,

tranquila. O profissional precisa ter experiência com as contas de condo-

se constatado o desvio de dinheiro e

mínios, conhecer muito bem os processos de gestão, estar antenado às

apropriação indébita, resultará em pro-

mudanças de mercado, de legislação, se atualizar constantemente para

cesso judicial, que implicará o síndico.

avaliar a pasta de prestação de contas e os subsistemas de forma eficiente.

Se, por um lado, auditorias de ges-

“Independentemente de tudo, nunca será 100%. O processo de auditoria

tão preventiva regularizam processos

vai criar filtros para os próximos períodos. No final, todas essas ferramentas

de trabalho, corrigindo e evitando erros

se integram, uma auxilia a outra”, aponta Vieira.

e trazendo transparência ao síndico,

A auditoria condominial não pode ser confundida com auditoria contá-

por outro lado, a auditoria investigativa

bil. João defende que para ser auditor de condomínio, precisa entender

gera incômodo, pois ela expõe os pro-

dos processos internos exclusivos do segmento condominial. “Segundo o

blemas da má gestão. “Na investigativa

Conselho Federal de Contabilidade, condomínio não possui contabilidade.

normalmente identificamos aquisições

Dessa forma não existem normas contábeis específicas para condomínios.

sem nota fiscal, caracterizando so-

Logo, se não tem norma contábil, também não existe auditoria contábil

negação de impostos, que é crime.

neste segmento”, alerta.

Verificamos riscos e danos ao condo-

Agora que você já conhece a diferença de cada modelo de auditoria

mínio e até a contratação da mão de

e o conceito de compliance, adote boas práticas em sua gestão. Síndico

obra de prestação de serviços sem

auditado transmite segurança e valoriza o seu trabalho.

a documentação formal necessária. Se o funcionário sofrer um acidente do trabalho, o condomínio terá um

É T I C A AC I M A D E TUDO A auditoria tem sua essência pro-

fissional, e para cumprir com eficiência o seu papel, precisa ser contratada de forma independente, sem qualquer

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Foto Arquivo Pessoal

problema grave,” avalia Vieira.

João Vieira Filho se dedica há seis anos na auditoria condominial.

ANOS

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SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HIBRIDOS (EQUIPAMENTOS, SOLUÇÕES ETC.) ANOS

SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HÍBRIDOS MAIS PROTEÇÃO PARA OS CONDOMÍNIOS

TECNOLOGIA de iden-

tificação facial, portaria com videomonitoramento ininterrupto, portão de garagem ultra veloz, sensor infravermelho ‘invisível’ a olho nu, liberação de visitas por QR Code, clausura para dupla checagem digital no acesso: Esses

Síndico Pedro Nagahama: Portaria virtual requer integração

recursos são parte do rol de soluções

sistêmica entre equipamentos e dispositivos eletrônicos e os

que integram informatização, automa-

softwares de gestão e controle de segurança

tização e mudanças estruturais para deixar as edificações mais protegidas. Nesse cenário, destaca-se a portaria virtual, opção adotada especialmente para reduzir custos em condomínios, mas que contempla também o fator proteção. “Acredito até que a segurança seja o ganho maior”, avalia o profissional de T.I. (Tecnologia da Informação) Pedro Nagahama, síndico orgânico no Tatuapé, zona Leste de São Paulo, e membro do comitê de síndicos da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança). A portaria virtual consiste em uma base de monitoramento e atendimento remoto, que funciona 24 horas. A modalidade requer portas e portões automatizados e o acesso de moradores ao condomínio é liberado por controle remoto, tag, “face ID” e

Foto Rosali Figueiredo

Por Isabel Ribeiro

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leitores biométricos. Para autorizar a entrada de visitantes e prestadores de serviço, o mais usual é recorrer ao interfone, que é atendido na central; o operador contata o condômino via interfone, telefone fixo ou celular, a depender de como a comunicação foi acordada. Todos os áudios e imagens são gravados, o que é superpositivo para Pedro. “Hoje, eu tenho informações de quem entrou e saiu, e de quem liberou. Se acontecer algo fora do normal, está tudo registrado”, diz. Desde que ajudou a implantar a portaria virtual no prédio de 22 unidades onde reside, o síndico recebe relatórios mensais dos acessos à edificação, e acompanha as câmeras pelo celular. Planeja até criar um aplicativo comunitário integrado à portaria para que os moradores também acompanhem a movimentação local e tenham acesso a uma função de pânico no smartphone. Pedro colaborou no desenvolvimento de uma cartilha com orientações sobre tecnologias e portaria remota. É o “Guia do Consumidor para Aquisição de Sistemas Eletrônicos de Segurança”, que pode ser baixado gratuitamente no site da Abese. Mas, ele já adianta que para aderir à nova portaria, o condomínio precisará se estruturar para fazer uma integração sistêmica entre equipamentos e dispositivos eletrônicos e os softwares de gestão e controle de segurança. Tudo terá de estar alinhado e receber atualizações constantes para não haver falhas e riscos.

SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HIBRIDOS (EQUIPAMENTOS, SOLUÇÕES ETC.) ANOS

MELHORA DA SEGURANÇA Quem também avaliza a portaria virtual no aspecto proteção é o síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes. Junto com Alexandre Evangelista Silva, implantou o moRedondo, zona Sul de São Paulo, em um conjunto de cinco prédios, com 86 unidades. “Tivemos êxito sobre os três pilares, o financeiro, o operacional e o da segurança. Inclusive, segurança é o meu approach ao propor a portaria virtual aos condomínios”, observa Carlos Fernandes.

Foto Rosali Figueiredo

delo há mais de dois anos no Capão

Síndicos profissionais Carlos A. Fernandes e Alexandre E. Silva: Ganho de segurança na instalação de portaria virtual em prédio com 86 unidades

Em uma portaria física, o síndico observa que a atenção do colaborador tende a ser comprometida pelo acúmulo de funções ou por interrupções de moradores. E tem o sono, que pode chegar no silêncio da madrugada. “Na portaria remota, são vários operadores trabalhando, fica mais difícil dormir, e quando um deles não está num dia bom, o supervisor o substitui.” Ele destaca ainda que na versão virtual existem protocolos para o caso de invasão. “Na física, se o assaltante estiver armado, o porteiro fica sem ação”, compara.

No condomínio popular sob a sindicatura de Carlos Azevedo, ainda falta um ajuste que ele considera essencial no âmbito da segurança: o fechamento das entradas dos blocos. “Os moradores se acostumaram a deixá-las abertas, mas são pontos de vulnerabilidade”, observa. O síndico quer também instalar armários inteligentes, uma necessidade identificada na troca de portarias, e exponenciada pelo disparo de e-commerce na pandemia. “Servirá para as entregas feitas fora do expediente do zelador, ou quando o morador estiver ausente”, diz. “São armários semelhantes aos dos vestiários. A transportadora coloca a encomenda, um código é gerado e repassado ao morador, que a retira quando puder.” Outra meta de Carlos Fernandes, mais a longo prazo, é instalar biometria facial na eclusa de pedestre. “Essa tecnologia tem um nível elevado de assertividade e barateou muito.”

PORTARIA FÍSICA RESSIGNIFICADA A síndica profissional Rosana Nicchio, moradora e gestora de um condomínio com 24 apartamentos no Alto de Santana, zona Norte da Capital Paulista, aprova o reconhecimento facial, instalado no residencial desde o início de 2021. Em consonância com a leitura da impressão digital, o novo dispositivo promove dupla Foto Rosali Figueiredo

checagem da identidade. O morador identifica-se pela

Síndica Rosana Nicchio: Upgrade no sistema de portaria remota com reconhecimento facial

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SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HIBRIDOS (EQUIPAMENTOS, SOLUÇÕES ETC.) ANOS

PORTARIA FÍSICA ALINHADA COM AVANÇO TECNOLÓGICO

imagem do rosto quando chega e pela digital no portão interno. “Ele quer sair

Morador e gestor de um condomínio-clube de três torres e 268 unida-

logo da rua, e o leitor facial é ótimo pela

des, em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, o síndico profissional Roger

agilidade que dá ao acesso”, avalia.

Prospero trabalhou para deixar mais robusto o sistema de segurança que

Desde 2016, o condomínio tem

foi entregue de forma precária pela construtora. Promoveu modificações

portaria virtual, mas antes Rosana pro-

estruturais e upgrade em equipamentos.

moveu grande reforma local, incluindo

Após concluída a primeira etapa da obra, no final de 2020, o condomínio

a criação da eclusa de pedestre. A

passou a contar, entre outros, com entrada separada para moradores e

guarita foi mantida, porém ressigni-

visitantes/prestadores de serviços. A guarita recebeu blindagem completa,

ficada como posto administrativo e

banheiro, bebedouro e ar-condicionado. Para a sala de monitoramento, foi

guarda-volumes. Nesse quesito, é

feita substituição, aquisição e manutenção de câmeras.

possível que a síndica se renda ao

Em seguida, passou a vigorar a autenticação por biometria facial para

apelo do armário inteligente, “que tem

acesso ao portão interno da garagem. “É um sistema bem aperfeiçoado.

até versão com refrigeração para a

Não é necessário ficar numa posição estática para fazer a leitura. E mesmo

mercadoria”. Mas por hora, avalia se

de máscara ou boné, a identificação é realizada”, comenta. Após implantar

existe mesmo necessidade do armário

o método, ele descobriu que existe uma opção que até identifica o morador

– e do gasto.

pelo vidro fechado de um carro blindado.

Ao migrar de portaria, a antiga

A tendência é se aproveitar da tecnologia, avalia Roger Prospero. Seu

central de interfones foi substituída por

próximo passo é tornar operacional o controle de acesso por QR Code no

uma moderna; a cerca elétrica do perí-

portão de visitantes. A medida traz conforto aos moradores, mas, princi-

metro, por uma barreira discreta, com

palmente, serve para desafogar a portaria. No entanto, esse sistema gera

sensor de luz infravermelha. Também

a necessidade de outro equipamento, como uma catraca.

foram adicionadas câmeras de se-

Para maior segurança, Roger salienta que o código de acesso deve

gurança de alta resolução em áreas

ser individualizado (mesmo que para um grupo familiar ou de amigos) e

externas. Na garagem, sem espaço

invalidado após a leitura. Já a catraca força a liberação de uma pessoa por

para eclusa, optou-se por readequar

vez. “É para não gerar o efeito carona, para impedir que alguém se coloque

a velocidade do portão, mas esse re-

entre os convidados de uma festa, por exemplo, e acesse o condomínio”,

cebeu há pouco tempo um upgrade na

arremata. (Com reportagem de Isabel Ribeiro)

segurança, por sugestão da empresa de portaria. “Os meliantes forçam a abertura das garagens com as mãos, então por precaução instalamos um sistema de trava de eletroímã”, conta. Outro reforço para acesso de veículos que tem despertado a atenção

Síndico

de Rosana, até por ser ideal para é um sistema similar a uma cortina de cordoalha de aço, com abertura de apenas meio segundo. “É o meu desejo ter um, o custo é alto, mas em termos de segurança é muito válido.”

profissional Foto Rosali Figueiredo

garagens sem espaço para clausura,

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Roger Prospero: Investimento tecnológico progressivo no controle de acesso

SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HIBRIDOS (EQUIPAMENTOS, SOLUÇÕES ETC.) ANOS

COMO ESCOLHER UMA PORTARIA REMOTA

Migrar de portaria física para virtual pede parcimônia na

escolha da empresa mais bem qualificada para essa função. O processo pode ser por meio de indicações, visitas a eventos do setor de segurança eletrônica e, também, pela internet – em sites de associações ou de publicações dirigidas à proteção patrimonial e à gerência condominial. Pedro Nagahama optou por buscar empresas chanceladas com um selo de qualidade. Dessa maneira conheceu a Abese. Prospectou onze portarias remotas e na segunda etapa reduziu para quatro. No entanto, aconselha prospectar no mínimo três concorrentes e no máximo cinco, isso já na fase inicial. “Um número muito grande de empresas pode ocasionar demora no processo de elaboração de propostas”, afirma o síndico. Uma dica extra para agilizar essa fase é definir junto aos conselheiros quais são as necessidades do condomínio e, assim, transmitir uma informação apurada e concisa às empresas para que estas possam desenvolver propostas objetivas. “Evita confusão e perda de tempo”, explica. Rosana Nicchio também pré-selecionou cinco empresas do segmento antes da implantação da portaria virtual onde reside. Depois foi com dois conselheiros visitar a primeira ranqueada e condomínios atendidos por ela. “É necessário conhecer clientes e o histórico da empresa”, orienta. Na passagem pelo QG da candidata, Rosana quis verificar, inclusive, como era a própria segurança do local, afinal, dali seria feita a vigilância de seu condomínio. Na ida aos clientes, a síndica teve sua experiência de usuária da portaria, acessando-a para ser recebida pelas síndicas, e observou o cuidado com as instalações de equipamentos. Segundo ela, uma empresa do setor não pode ser embrionária, precisa ter alguma vivência em segurança. E tem de apresentar retaguarda sólida para questões essenciais como redundância em internet e eletricidade, observando a existência de gerador, o que diminui a chance de oscilações e de interrupções no serviço. Um aspecto interessante levantado por Rosana é que a base de operações tenha um segundo endereço físico com back-up de todo sistema operacional. “Pode acontecer alguma emergência”, justifica.

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A síndica colega Rosana pondera que mesmo com uma boa seleção, nenhuma portaria está livre de contratempos. É válido, portanto, questionar como as empresas prospectadas agiriam em certas situações, saber quais são os seus parceiros de serviço ou se dentro do grupo existem profissionais treinados para executar reparos e instalações que requeiram conhecimentos, como o de serralheria, por exemplo. “Se ocorrer um problema na parte técnica ou no motor do portão, o pessoal da portaria vem e resolve, seja qual for o dia. Mas e se quebrar um cabo de aço numa sexta-feira à noite?”, indaga Rosana. E completa: “Esse caso pede um serralheiro para resolver, então a contratada precisa ter um à sua disposição, 24 horas por dia. Do contrário, corre-se o risco de o prestador só vir na primeira hora da segunda-feira”. (Por Luiza Oliva/Com reportagem de Isabel Ribeiro)

SUSTENTABILIDADE ECONÔMICA & AMBIENTAL ANOS

SUSTENTABILIDADE ECONÔMICA & AMBIENTAL COMO FAZER O UPGRADE SUSTENTÁVEL DO CONDOMÍNIO Por Inês Pereira

NO SEGUNDO

semestre de 2021, o

fotovoltaica no Condomínio Bela Cintra, localizado na região

Painel Intergovernamental de Mudanças Climáticas

Central de São Paulo. “Começamos aos poucos, até tomar

(IPCC) apontou o dedo para o ser humano e, pela

todo o topo de ambas as torres do condomínio”, conta. Antes,

primeira vez, não apenas revelou, mas também

o consumo nas áreas comuns chegava a 22 mil kW. Com o

quantificou o tamanho da sua responsabilidade nos

funcionamento das placas, caiu para 7 mil kW.

impactos sobre a natureza. Desde a era pré-indus-

“Nesse momento, estamos viabilizando a primeira usina

trial, o planeta está esquentando e isso se reflete em

solar de São Paulo. Assinamos os contratos e, em breve,

catástrofes e desastres naturais no mundo.

teremos energia para atender nossos condomínios naquilo

No Brasil, mesmo com as crises energética e

que eles não conseguem gerar. Para dar um exemplo, se

hídrica batendo à porta, a vida segue com desper-

o prédio gerar 70% da energia fotovoltaica, os outros 30%

dício. No caso do condomínio, todo síndico sabe o

serão fornecidos pela nossa usina”, explica.

quanto o ônus dos gastos com água e energia recai

OUTRAS FORMAS DE ECONOMIZAR ENERGIA

sobre a taxa de rateio das despesas. Mas existem muitas formas de seguir a cartilha do consumo consciente: das atitudes mais simples, como evitar

O engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor-executivo

desperdícios por meio de campanhas de conscien-

da Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos

tização, buscar vazamentos de água e substituir

da Eletricidade (Abracopel) destaca dois caminhos principais

lâmpadas comuns por LED; às mais complexas, que

para economizar energia. O primeiro se refere à redução de

envolvem obras e recursos maiores. Entender o que

potência, usando equipamentos mais eficientes, eliminando

é viável para cada condomínio é o primeiro passo.

fugas de corrente por más isolações ou condutores mal

ENERGIA FOTOVOLTAICA

dimensionados que aquecem e desperdiçam energia. “Com as ações de revisão da instalação, adequação da instalação às normas, aquisição e/ou troca por equipamentos mais eficientes, o condomínio pode economizar até 10% na conta”, afirma. A redução do consumo é o outro caminho apontado por Martinho, através de banhos mais curtos e instalação de

Foto Rosali Figueiredo

temporizadores para a iluminação.

Placas do sistema fotovoltaico instalado pelo síndico Paulo Henrique de Moraes

O síndico profissional Paulo Henrique de Moraes tem colhido resultados significativos desde que, em 2014, começou a implantar o sistema de energia

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Foto Rosali Figueiredo

CONSUMO RESPONSÁVEL DE ÁGUA

Síndico Sergio Fernandes

SUSTENTABILIDADE ECONÔMICA & AMBIENTAL ANOS

O síndico profissional Sergio Fernandes precisou inter-

“Os condomínios antigos precisam absor-

romper temporariamente o rateio extra da individualização da

ver a ideia de que a individualização exige um

água no condomínio onde mora e que administra. O objetivo

projeto de engenharia, em primeiro lugar. É

é instalar a medição individual do consumo nas unidades

preciso saber qual a melhor solução, de acor-

privativas, uma obra inicialmente orçada em R$ 2 mil por con-

do com a viabilidade técnica e o que o con-

dômino. Mas a pandemia do novo Coronavírus trouxe alguns

domínio está disposto a fazer”, recomenda.

desafios para seguir com a proposta e deu força àqueles que

O engenheiro destaca alguns pontos

são contrários à medida: “Os moradores que nunca ligaram

de atenção para a instalação de medidores

para manutenção da caixa acoplada do vaso sanitário, não

individualizados nas unidades:

colocaram redutor de consumo d’água, não instalaram re-

Escolher uma empresa que tenha

dutor nas torneiras e não têm uma rotina adequada de uso

um responsável técnico experiente, e que

da máquina de lavar, irão, após a individualização da leitura,

emita ART (Anotação de Responsabilidade

pagar uma conta maior, que certamente será maior do que

Técnica);

a taxa do condomínio”, estima.

•

Buscar informações sobre a quali-

Mas ele pretende retomar o projeto de individualização,

dade do sistema de medição, a idoneidade

que prevê a leitura por telemetria de cada uma das três

da empresa, a qualidade dos materiais em-

prumadas internas aos apartamentos. “Então, a empresa

pregados e da mão de obra;

contratada consolidará as informações para montar o relatório e mandar para a administradora. E, então, a cobrança será embutida nas contas individualizadas”, explica.

MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA EM IMÓVEIS ANTIGOS Os condomínios novos já estão preparados para a insta-

lação dos equipamentos de leitura de cada unidade. Porém,

•

Observar se o hidrômetro está sendo

bem instalado; •

Observar se a instalação respeita as

normas e as boas práticas da engenharia, que incluem boa fixação, limpeza na execução e tempo de secagem de materiais como o PVC; •

Quando instalados em shafts, que

os mais antigos precisam de obras de adaptação, a exemplo

os hidrômetros não se sobreponham a ou-

da que serão contratadas pelo síndico Sérgio Fernandes para

tros sistemas, por exemplo, a uma válvula

o condomínio onde mora, que tem 17 anos.

redutora de pressão.

Para o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, especialista

Em prédios antigos com múltiplas pru-

na área hidráulica, qualquer edificação pode hoje se conside-

madas, é importante respeitar a decisão

rar elegível a ter a medição individualizada, seja em sistema

dos condôminos por onde passar os ramais

autogestão (realizada por parceiros do condomínio) ou no mo-

de água, observa Luiz Renato Moreira. Não

delo da concessionária (que emite a conta diretamente para

se quebram paredes à revelia, nem mesmo

cada apartamento). Recentemente, inclusive, ele deu o aval

paredes inteiras. A nova tubulação precisa

à individualização em um edifício tombado pelo Condephaat

chegar somente até a derivação da prumada

(órgão estadual de defesa do patrimônio histórico), com 70

para o apartamento; em alguns casos, até

anos de idade.

o registro e nada mais do que isso, finaliza.

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SOFTWARES, APPS DE MSN & REDES SOCIAIS ANOS

GESTÃO & COMUNICAÇÃO DIGITAL (SOFTWARES, APPS E REDES SOCIAIS) RECURSOS DIGITAIS AJUDAM, MAS PEDEM REGRAS, OBJETIVOS E MONITORAMENTO Por Fátima Lourenço

OS RECURSOS

de tecnologia

digital otimizam operações de toda ordem nos condomínios, com a vantagem de dar mais tempo ao gestor para planejar e encaminhar soluções. E não é diferente na comunicação, hoje agilizada principalmente pelas redes sociais e aplicativos de troca de mensagens instantâneas depende de regras, objetivos e monitoramento para evitar conflitos. Além disso, há questões legais a serem observadas, aponta o advogado Alfredo Pasanisi, especializado em direito condominial. Entre elas, a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD / Lei 13.709/2018) e a chamada “Lei do Stalking” (Lei 14.132/2021).

CRIME DE PERSEGUIÇÃO A “Lei do Stalking” transformou em crime a perseguição, antes tratada como contravenção penal, sujeito à reclusão de seis meses a dois anos, além de multa e penas mais rígidas se ele for cometido contra crianças, adolescentes, idosos ou mulher, explica Pasanisi. O dispositivo inclui a perseguição feita por qualquer meio, “não está limitada ao ambiente digital”, acrescenta. O “stalking” se caracteriza por ser reiterado, a tal ponto que a vítima se sinta constrangida, ameaçada física ou psicologicamente; e/ou com restrição da capacidade de locomoção, da liberdade ou privacidade. É diferente, compara, do direito de expressão, de manifestar uma opinião contrária, ou insistir com perguntas quando a dúvida permanece. Também é diferente de um xingamento pontual ou feito diante do grupo de WhatsApp, mas

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Foto Rosali Figueiredo

via celular. O êxito das iniciativas, no entanto,

Síndico Roberto Cardinalli

ainda assim, alerta, esses casos podem ser considerados crimes de injúria e difamação, respectivamente. Segundo Pasanisi, o bom senso deve predominar no uso desses canais. O especialista sugere a adoção de regras para grupos de trocas de mensagens criados pelos condomínios, com previsão de punições quando o combinado for descumprido. Aos síndicos ele alerta já existir precedente de condenação de administrador de grupo do WhatsApp, por danos morais, caso em que a vítima processou a pessoa que a ofendeu e, também, o administrador. Se a situação envolve o síndico como vítima, normalmente a decisão de buscar a Justiça é dele, como pessoa física.

FOCO NAS PAUTAS

No Condomínio Central da Barra Arte, na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, assuntos como política, religião e futebol são proibidos no grupo de mensagens dos moradores. Se a postagem indevida não for apagada, em última instância pode ocorrer a expulsão, com retorno depois de três dias. “Não há conflito, a gente sempre consegue amenizar, as pessoas se ajudam, emprestam

SOFTWARES, APPS DE MSN & REDES SOCIAIS ANOS

carro, trocam dicas de profissionais”,

instantânea, observa a síndica profissional Kelly Remonti. No Condomínio

comenta o síndico Roberto Cardinalli.

Top Village, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, onde

Segundo ele, a interação tem con-

ela mora e atua há dez anos na sindicatura, a comunicação é uma das

tribuído bastante para o sucesso das

prioridades da gestão, visando a reduzir conflitos, mais comuns, segundo

iniciativas de caráter socioambiental e

ela, quando as pessoas não se conhecem. Atualmente, um dos canais mais

de sustentabilidade adotadas no con-

ativos é o grupo do WhatsApp. Mas o espaço exigiu ajustes. No começo,

domínio de duas torres e 300 aparta-

“as pessoas chegavam a postar 30 mensagens de bom dia”, exemplifica.

mentos. E melhorou com a criação de

O consenso foi adotar regras semelhantes às que já orientavam a página

um canal exclusivo, com o mesmo apli-

do grupo do condomínio em uma rede social, com foco nos eventos e

cativo, apenas para divulgar assuntos

campanhas, além da troca de informações úteis, como fornecedores e

administrativos. As informações são

divulgação dos talentos do condomínio. São proibidos temas como política,

expostas ainda nos painéis multimídia

religião, manifestações discriminatórias ou pejorativas, propagandas, notí-

dos elevadores. Já as reclamações ou

cias sensacionalistas, correntes e mensagens de autoajuda. “Eu monitoro

dúvidas são encaminhadas através de

diariamente e hoje já não dá tanto trabalho”, afirma Kelly.

diferentes canais: via e-mail (recebido

A comunicação ganha contornos ainda mais complexos em um

por ele e os conselheiros); pelo livro da

condomínio-clube com onze torres, 920 apartamentos e cerca de 3.500

portaria; pelo inbox das redes sociais

moradores, como o administrado pela síndica profissional e moradora

e “pelo zap”.

Nilvea Alcalai, na zona Sul de São Paulo. Em 2021, a gestora trabalhou o

A parte do software de gestão é

aperfeiçoamento dos canais internos de comunicação com os moradores,

usada para questões administrati-

incluindo a atualização cadastral de todos. “Quando assumi tínhamos basi-

vas na relação do condômino com

camente o e-mail e o site da administradora. De digital, praticamente nada.”

o prédio e na parte de reservas de

Instalar painéis informativos eletrônicos nos elevadores foi uma das

espaços, como o salão de festas, fei-

primeiras medidas, sem custo para o condomínio, seguida de um apli-

tas diretamente no site. Feliz com os

cativo associado ao site da administradora. O morador baixa o app no

resultados, Cardinalli só ressalva que

celular ou computador para fazer reservas, como o horário na academia;

a intensa demanda afeta a privacidade

mandar e-mail para administradora ou síndica; acessar boletos; além de

do gestor. Por isso adotará um limite

informações sobre prestação de contas, atas e comunicados. Tudo tem

de horário para ser acionado e celular

sido adequado à LGPD, destaca Nilvea Alcalai, que formou um Comitê

exclusivo para atender às demandas

de Comunicação entre os moradores com vistas a aprimorar o portal do

do condomínio.

condomínio. “Tem que ser uma plataforma robusta, que comporte dez mil registros”, observa. A síndica destaca ainda o legado das assembleias

MONITORAMENTO

virtuais, que emergiu na pandemia do novo Coronavírus e ajudou a ampliar a participação das pessoas. Elas agora acontecem em formato híbrido

Síndica Kelly Remonti

Organizar uma estrutura de comunicação é trabalho árduo, até que todos os envolvidos absorvam as regras, especialmente na comunicação

Foto Rosali Figueiredo

(presencial e remotamente).

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Síndica Nilvea Alcalai

FACHADA & RETROFIT ANOS

RETROFIT COMO ESTÁ A FACHADA DO SEU PRÉDIO? Por Guilherme Verli

A FACHADA

é o car-

básicas, mas que precisavam de intervenções para a sua preservação.

tão de visitas de um prédio e pode

Na Construção Civil, o termo Retrofit é frequentemente utilizado para

valorizar o patrimônio, dependendo

definir o processo de revitalização e modernização das fachadas de

das suas condições. O retrofit é um

edificações antigas ou em mau estado de conservação, que envolvem

recurso que ajuda a mantê-la em

uma série de ações com o objetivo de modernizar e adaptar as insta-

bom estado ou modernizá-la deve

lações, preservando, porém, em muitos casos, as suas características

estar sempre entre as prioridades

originais. Representa uma opção viável para a realização de mudanças

do síndico.

em imóveis, deixando-os atualizados e com ar de contemporaneidade,

Para falar sobre isso, entrevista-

sem perder a sua história.

mos Liliana Vieira Polido, Advogada e Diretora Operacional, com mais de 15 anos de experiência. Ela destacou sobre os deveres do síndico quanto

Direcional Condomínios: Quais os tipos de restauração de

fachadas são mais usados no mercado?

Liliana Vieira: Existem diversos tipos de retrofits em edifícios, tais

a manutenção da fachada, os vários

como atualização ou implementação de sistemas de segurança e de

processos e deu dicas de como ba-

telefonia, reformas de portarias e de hall de elevadores, implantação de

ratear os custos. Confira a entrevista:

sistemas de ar-condicionado, modernização do sistema de iluminação, mudança de layout nos andares, entre vários outros.

Direcional Condomínios: O

Especificamente em relação à fachada do edifício, a questão é ainda

que é Retrofit?

mais ampla pois retrofit de fachada é toda e qualquer modificação ou

Liliana Vieira: Retrofit é um

adição de sistema que vise a implantação de mudanças estéticas e/

termo com origem na língua inglesa

ou estruturais, substituição de materiais antigos por materiais tecnica-

que não possui tradução literal em

mente mais avançados, bem como identificar e inserir novas condições

português, mas que pode ser en-

ambientais visando o bem-estar aos moradores.

tendido com o significado amplo de

Dentre os tipos mais comuns destacamos: repintura da fachada,

“modernizar o antigo”. É uma prática

colocação de placas de ACM (do inglês Aluminium Composite Material),

que surgiu na Europa em função da

substituição de revestimentos antigos como pastilhas e cerâmicas já

existência de muitas construções

desgastadas, troca de vidros e de janelas velhas, adição de estruturas

históricas e antigas, que não podiam

metálicas, introdução de sistema de iluminação na fachada, substituição

ser derrubadas e nem passar por re-

de tinta por pastilhas ou cerâmicas modernas, substituição de tinta por

formas profundas em suas estruturas

aplicação de monocapa e até mesmo a introdução de jardins verticais

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

FACHADA & RETROFIT ANOS

em partes específicas da fachada.

reaplicação localizada do produto nas áreas comprometidas por conta de fissuras, trincas ou desplacamento.

Direcional Condomínios: A

manutenção de monocapa é a mais barata? Tem um bom custo-benefício?

Liliana Vieira: A monocapa, ou

Direcional Condomínios: Qual a durabilidade da manutenção

da Monocapa?

Liliana Vieira: Não há uma definição específica em relação à dura-

bilidade do próprio revestimento de monocapa.

capa única, é um tipo de argamassa

Os prazos de manutenção podem variar de acordo com a localização

de revestimento mineral para facha-

e a exposição das fachadas, além de vários outros fatores. Exemplos:

das e tem por finalidade a proteção e

1) proximidade com estradas e vias de muito movimento acumulam

a sua decoração, dando acabamento

mais poluição. 2) a periodicidade pode variar em áreas mais úmidas e

diferenciado com diversos tipos de

quentes, como em cidades litorâneas.

textura ou até mesmo lisa como uma pintura convencional. A monocapa, como produto final, é aplicada diretamente sobre a alve-

Por conta disso, as manutenções devem ser feitas de forma periódica, levando em consideração o prazo máximo de cinco anos, ou tempo menor dependendo do real estado de desgaste da fachada e acúmulo de sujidades.

naria, e, portanto, dispensa o método de multicamadas como o chapisco, emboço, reboco e revestimento final, reduzindo, assim, o tempo de

Direcional Condomínios: Quais formas de economizar na hora

de fazer a manutenção da fachada?

Liliana Vieira: A melhor forma de economizar na manutenção da

execução da obra e a quantidade de

fachada é executá-la assim que as patologias se tornem visíveis ou de

material utilizado. Também permite

forma periódica e preventiva, respeitando-se os manuais de manutenção

regularizar, dar estanqueidade e

entregues pelas construtoras.

acabamento à edificação.

O síndico deve definir o escopo de trabalho realmente necessário

Bem aplicada, defende-se que

para a edificação naquele momento, e após essa etapa, buscar a

a manutenção da monocapa é mais

empresa que tenha o melhor custo x benefício e que reúna o binômio:

simples em relação a outros sistemas

Qualidade e Credibilidade.

construtivos, pois requer apenas a

Um aspecto prático que pode gerar economia para o condomínio

lavagem da superfície com aplicação

é a compra de materiais direto da fábrica, bem como fazer a compra

de solução clorada a cada dois anos

dos insumos necessários em escala, pois assim pode-se negociar

e a aplicação de produto com as

melhores descontos.

características de repelir a água após a lavagem (hidrofugante) conforme periodicidade a ser avaliada pela localização do empreendimento, evi-

síndicos na hora de reformar a fachada?

Liliana Vieira: Pode-se considerar que um dos erros mais comuns

tando, assim, o acúmulo de sujeiras

dos síndicos é exatamente não realizar as manutenções periódicas, ou

em sua superfície.

de executar os reparos no menor tempo possível a partir da constatação

Por ser uma camada única, a

Direcional Condomínios: Quais os erros mais comuns dos

de patologias.

restauração da monocapa também é

Como eu mencionei anteriormente, mesmo havendo um prazo

mais simples, requerendo apenas a

legal de cinco anos para efetuar a manutenção, o síndico deve estar

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

FACHADA & RETROFIT ANOS

atento ao real estado da fachada e

intervenções que geram o resultado esperado.

efetuar as intervenções necessárias de imediato. Síndicos, se me permitem um conselho: Não deixem a fachada

Direcional Condomínios: Quais as etapas que devem ser se-

guidas para reformar a fachada?

Liliana Vieira: Em palavras simples, após identificar a real necessi-

chegar a um estado que seja difícil

dade de reformar a fachada de seu condomínio, o síndico deve seguir

ou quase impossível de retorná-la ao

as principais recomendações abaixo relacionadas:

seu estado original.

Constituir a Comissão de Reforma da Fachada ou Comitê de Pintura

Outro ponto importante é sempre

da Edificação, para definir em conjunto com os integrantes do grupo,

contratar empresas especializadas,

todo o passo a passo, que vai desde a definição do escopo do trabalho,

com credibilidade no mercado e com

elaboração do Memorial Descritivo dos Serviços a serem contratados,

excelência comprovada na execução

definição e preparação do Mapa de Cores, etc.

de seus serviços.

Realização de Assembleia Geral ou Ordinária para a aprovação dos serviços de manutenção predial, de acordo com as próprias regras do

Direcional Condomínios: Às

condomínio, e aprovação da verba a ser destinada para esse serviço,

vezes só uma limpeza com o

bem como a origem dos recursos necessários;

o ambiente ou é sempre bom dar

contratação de empresa especializada para executar o serviço.

cloro já é suficiente para mudar uma reforçada em outros pontos?

Liliana Vieira: Em se tratando

Após a aprovação em Assembleia, iniciar o processo de seleção e Muitos síndicos optam por contratar uma consultoria de engenharia, para capitanear todo o processo de identificação da melhor empresa

de fachada com revestimento em

e dos melhores processos para executar o projeto de restauração da

monocapa, a limpeza com cloro ou

fachada.

solução clorada, dependendo do es-

O trabalho consiste em solicitar toda a documentação de cons-

tado em que se encontrar, e posterior

tituição da empresa, regularidade de sua situação fisco-tributária e

hidrojateamento, já é uma ação que

trabalhista, referências comerciais e de outros serviços similares já

certamente vai gerar resultados bem

executados, constatação de inexistência de processos judiciais, visitas

satisfatórios.

a obras em execução ou já executadas, visitas às dependências da

Mas, além da limpeza com o cloro, é necessário também efetuar

empresa, acompanhamento técnico durante a execução de todas as etapas da obra etc.

a hidrofugação da fachada, ou seja,

Após vencidas essas etapas,

aplicar o produto específico para

define-se a melhor data de início

repelir a água e possibilitar a prote-

da manutenção da fachada e mãos

ção contra o acúmulo de sujeiras,

à obra.

manchas, fungos e bactérias. Nos demais tipos de substratos, como alvenaria, pastilhas, cerâmicas, texturas, tintas e outros, o importante é seguir todos os procedimentos recomendados para a manutenção de cada um deles, sem subtrair nenhum, pois é o conjunto de todos as

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Liliana Vieira se especializou em técnicas para a manutenção e pintura da fachada de prédios.

FACHADA & DIAGNÓSTICO - PROBLEMAS E SOLUÇÕES ANOS

FACHADA - DIAGNÓSTICO PROBLEMAS E SOLUÇÕES Por Eduardo Silva

A MANUTENÇÃO

Iara Bertolo, a engenheira perita

da fachada, normalmente realizada a

em inspeção predial

cada cinco anos, é pauta comum nos

lida com avarias

condomínios. Como fazê-la correta-

nas fachadas de

mente? Quais as obrigações legais e

condomínios em

normas técnicas deverão ser cumpri-

sua rotina.

das? Quais os prazos? Como evitar danos e prejuízos? Como equalizar os orçamentos? Por onde começar? Os síndicos necessitam de embasamento técnico para pautar o tema em assembleia geral, afinal, em matéria de custos e rateios, quanto mais esclarecimentos forem prestados, melhor será para convencer os moradores. Pensando em orientar os síndicos neste processo, Direcional Condomínios conversou com a

especialista em manutenção predial, Iara Bertolo, Engenheira Civil, pós

graduada em Gestão de Projetos e Engenharia de Avaliações e Perícias. Confira a reportagem na íntegra:

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Direcional Condomínios: Quando o condomínio deve investir

num plano de manutenção da fachada predial?

Bertolo: Ao ser implantado, o condomínio já deve pensar em ter

um plano de manutenção completo, e isso inclui a fachada. Esse tra-

balho deve ser desenvolvido por especialistas, observando e aplicando sempre a Norma Brasileira NBR 14.037 (Manual de Operação, Uso e Manutenção de Edificações). “Um laudo da fachada torna-se primordial para que o condomínio elabore um plano de manutenção correto, no qual deverá constar as ações imediatas a serem realizadas para garantir a impermeabilização e a segurança estrutural da edificação.” Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários

e pontos a serem observados de acordo com as normas técnicas para a manutenção da fachada?

Bertolo: As vistorias periódicas e preventivas da fachada devem

contemplar e prever uma análise estrutural. Dentre elas estão a avaliação

FACHADA & DIAGNÓSTICO - PROBLEMAS E SOLUÇÕES ANOS

de rachaduras, fissuras, recalques, descolamentos cerâmicos, análise de infiltrações diversas e seus reflexos estruturais e visuais. Além disso, deve-se observar se há formação de colônias de fungos e bactérias, manchas na pintura, craquelação,

"Investimento obrigatório: Manutenção da fachada predial exige cautela

descascamentos, bolhas etc. As

Síndicos devem observar os critérios técnicos e a

principais normas a serem atendidas

periodicidade de realização de uma das obras que mais

são essas: •

ABNT

valorizam o condomínio"

NBR-13755:

Revestimento de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas, com uso de argamassa colante; •

ABNT

NBR

10821:

Esquadrias externas para edificações; •

ABNT NBR 7199: Projeto,

execução e aplicações de vidros na construção civil; •

ABNT NBR 13245: Tintas

para construção civil – execução de pinturas em edificações não industriais – Preparação de superfície; •

ABNT NBR 15846: Rochas

para revestimento – projeto, execução e inspeção de revestimento de fachadas de edificações com placas fixadas por insertos metálicos. •

NR-18 e a NR-35: essas

normas do Ministério do Trabalho são obrigatórias para a execução de trabalhos em altura e segurança. Direcional Condomínios: De

quanto em quanto tempo é recomendável realizar essa manutenção?

Bertolo: A recomendação da

periodicidade da manutenção vai depender diretamente do tipo do revestimento adotado e da orientação da construtora, mas geralmente varia de três a cinco anos.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Direcional Condomínios: Quais são os critérios utilizados para

se fazer o escopo da cotação, contratação e o acompanhamento da obra?

Bertolo: Para realizar o orçamento e escopo dos serviços da fa-

chada, devem ser sempre consultados os documentos técnicos do

condomínio (manual de uso e operação), laudo da fachada, caso já tenha sido realizado, e as manutenções/correções anotadas no plano de manutenção, se atentando sempre para que os materiais a serem utilizados estejam de acordo com os especificados. Ferramentas de apoio para a vistoria da fachada

A tecnologia é uma grande aliada para a otimização de processos

de perícia e avaliação da fachada predial. Hoje, a detecção de falhas fica mais prática com a utilização de drones e câmeras térmicas. A avaliação se torna mais ágil e acessível do que a contratação de uma empresa para montar um balancim (andaime suspenso) ou descer a estrutura do prédio com cadeirinha, que exige uma série de obrigações legais e custos. Os drones exercem atividades complementares, permitindo vistoriar locais inacessíveis ou de grande risco, ajudando a identificar, por exemplo, fissuras em beiral de janelas, falta de vedações nos caixilhos, telhas quebradas, dentre outras. A termografia é uma técnica de inspeção não destrutiva e não invasiva de sensoriamento remoto que possibilita a medição de temperatura e a formação de imagens térmicas de um componente, equipamento ou processo, que permite identificar uma infiltração ou bolhas nos revestimentos, que são comuns conforme o tempo da edificação ou da última manutenção realizada.

FACHADA & DIAGNÓSTICO - PROBLEMAS E SOLUÇÕES ANOS

Atenção aos prazos de garan-

Atenção ao respaldo legal para deliberação em assembleia

tia da construtora

geral

garantia da construtora, que geral-

1341 do Código Civil Brasileiro, necessitando da aprovação da forma

mente é em torno de cinco anos, o

de custeio em assembleia geral destinada para este fim, com quórum

síndico deve ficar atento nos proces-

simples, ou seja, maioria dos condôminos presentes e/ou com procu-

sos e prazos de manutenção indica-

ração. Normalmente essa votação é conduzida na Assembleia Geral

dos no manual. Para auxiliá-lo nesta

Ordinária, onde se discute o orçamento anual nos condomínios.

Para o condomínio não perder a

A reforma da fachada é uma obra necessária prevista no artigo

tarefa, é recomendável a contratação

E para trocar a cor da fachada, como proceder?

de uma empresa especializada em

Não é uma tarefa simples. O tema pode gerar um embate judicial

laudo de vistoria de fachada. Neste aspecto, o primeiro síndico

com os condôminos, já que está alterando o aspecto visual original do condomínio.

(o que recebe e implanta o condomí-

O mesmo artigo 1341 do Código Civil prevê como “obra voluptuária”

nio), tem um papel fundamental, já

a troca de cor da fachada, necessitando, portanto, da presença de 2/3

que ele assina o termo de entrega,

(dois terços) dos proprietários reunidos em assembleia pautada para

validando as áreas comuns de acor-

essa finalidade. A dificuldade de conseguir este quórum de pratica-

do com o memorial descritivo.

mente 67% dos proprietários presentes (e adimplentes) é um desafio e

Maria Claudia Buarraj El Khouri, Arquiteta e Gerente do Departamento

tanto, e o síndico precisa estar respaldado para não correr o risco de anulação da assembleia.

Técnico e Sustentabilidade de uma

Artigo 1.341 do Código Civil Brasileiro: “A realização de obras no

administradora de São Paulo, orienta

condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos

seus clientes a fazerem uma vistoria

condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”

predial anual e conta como este

Ainda é necessário observar também o que determina a convenção

documento auxilia no trabalho de

do condomínio, documento que esclarece os direitos, deveres e obriga-

manutenção preventiva dos prédios.

ções do condomínio e dos condôminos, em complemento da legislação.

“Por meio de um aplicativo, nosso vistoriador realiza um relatório fotográfico e faz a constatação da situação do prédio, com base num check list que avalia diversos pontos, bem como verifica a documentação legal e se as normas regulamentadoras estão em conformidade e atualizadas, atendendo os prazos legais,” explica.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Maria Claudia Buarraj El Khouri elaborou um guia de vistoria predial para auxiliar na manutenção dos condomínios clientes.

RETROFIT NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO ANOS

MODERNIZAÇÃO NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO INVESTIMENTO QUE VALORIZA O PATRIMÔNIO Por Fátima Lourenço

O arquiteto Marcus Fotos Rosali Figueiredo

Vinícius Abrantes em frente ao prédio onde mora, na zona Sul de São Paulo, modernizado quando era síndico. Ao lado, os acessos anteriores

AS INTERVENÇÕES nas áreas de acesso, em

Vinicius Abrantes, que foi síndico no prédio onde mora, na zona Sul de

em alta, associadas a questões como

fachada é o mínimo que um condomínio pode fazer, porque é a cara

frente aos condomínios, se mantêm segurança, acessibilidade, novas tecnologias, valorização do patrimônio e mudanças de comportamento, como o crescimento exponencial das compras online durante a pandemia, que expôs a necessidade de espaços para acomodar encomendas. São intervenções que normalmente redundam em obras de fôlego, com portarias blindadas, novos gradis ou muros de vidro e até clausuras ampliadas, para separar o fluxo de pessoas das entregas do delivery ou esperar o veículo de aplicativo. São projetos que demandam especialistas, alerta o arquiteto Marcus

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

São Paulo. Muro de vidro transparente é tendência, mas requer cálculos que garantam a vida útil da estrutura por anos. A conservação da do prédio e a obra mais fácil de se aprovar, argumenta. “Mas quando se fala em segurança, aí já vai aparecer a guarita. Ela é a central de segurança de um condomínio com porteiro presencial. É o cérebro que comanda câmeras, clausura, portões, alarmes e acessos.” Marcus promoveu uma obra desse vulto no condomínio onde foi síndico, seguida da recuperação da fachada. “A intervenção na parte externa, no térreo, tem que contar com um olhar estético do conjunto”, destaca, por sua vez, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, há 16 anos envolvida com projetos de reforma e retrofit. “Se vai mudar a guarita, a acessibilidade tem que estar inclusa, para atender à lei”, diz. “A obra deve preparar o condomínio para o uso atual, assim como projetar as mudanças para 10 ou 15 anos. É um grande esforço financeiro e físico, gera barulho, poeira, interfere no acesso, tem que ter vida útil longa.” Em contrapartida, pondera, se bem executadas, as obras valorizam os apartamentos de 15% a 20%, dependendo do perfil do imóvel.

RETROFIT NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO ANOS

Fotos Rosali Figueiredo

PLANEJAMENTO & SEQUÊNCIA DE OBRAS

O síndico Rubino Muszkat na nova entrada do prédio e a rampa de acessibilidade

O Condomínio Edifício Dr. Rubens V. Brito e D. Elza S. Brito, com duas torres e 128 unidades, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, promoveu o retrofit da entrada térrea em 2015 e, em 2021, completou os investimentos em sistemas de segurança, com troca dos portões das garagens, implantação de dispositivo de tag com sensor automático para acesso dos veículos, novas câmeras e displays de reconhecimento facial na portaria de pedestres. A portaria física da garagem foi eliminada, o que trouxe uma economia mensal de R$ 30 mil nas despesas ordinárias, afirma o síndico morador Rubino Muszkat. Administrador

facilitou a automação posterior da garagem, observa. Agora o condomínio realiza a modernização elétrica, considerada prioritária por um laudo de engenharia contratado pelo síndico para avaliar a parte estrutural das torres. Na sequência desta obra será retomado o cronograma de modernização estética, garante Rubino. Um dos projetos visa adequar um amplo salão nobre que liga ambas as torres para as atividades de home office dos moradores. O salão de festas já está modernizado. “Também fizemos a manutenção da fachada, com lavagem e rejunte de pastilhas, e a remodelação dos quatro elevadores, obra de R$ 750 mil”, acrescenta o síndico. Ele acredita que o conjunto das intervenções resultou na valorização dos apartamentos, que hoje alcançam, em média, 60% do valor de um imóvel novo na região, nos mesmos padrões. “O condomínio completa 50 anos em 2022, mas quem olha o prédio lhe dá 20”, arremata.

V I Z I N H O S N OVO S E BU S C A P O R QUALIDADE DE VIDA IMPULSIONAM OBRAS

de empresas aposentado, Rubino

Preservar o patrimônio frente à chegada de novos empreendimentos

está agora em sua sétima gestão,

no entorno é uma das motivações para os investimentos em obras de

iniciada em novembro de 2020. Ele

modernização ou retrofit nas edificações mais antigas. Além disso, a

era membro do conselho durante a

pandemia também aumentou a busca por intervenções associadas à

execução do retrofit, que envolveu a

qualidade de vida. “As pessoas ficam em casa, prestam mais atenção

construção de nova guarita (blinda-

no ambiente”, analisa a síndica profissional Larissa Macedo. Na mão

da); clausura, posicionada para per-

inversa, os custos das obras aumentaram e a questão econômica é o

mitir visão mais ampla de pedestres

maior empecilho.

e veículos; troca das grades de ferro

Recentemente, Larissa enfrentou outro desafio: Com as obras de

por muro de vidro; e, no espaço da

modernização do gradil, acessos e nova guarita já bem avançadas no

antiga portaria, construção de uma

Condomínio Sun Time, localizado na Vila Olímpia, na zona Sul de São

rampa de acessibilidade. O retrofit

Paulo, parte do trabalho foi comprometido depois da queda de uma

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

RETROFIT NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO ANOS

A síndica Larissa Lacerda Macedo durante as obras

árvore de grande porte da calçada

de modernização

externa sobre o prédio. O incidente

da frente do prédio

ocorreu no final da tarde de 3 de

da zona Sul de São

outubro passado com danos consiestá praticamente concluída no edifício de 42 apartamentos, construído nos anos 90. Em outro condomínio, o Real Grandeza, localizado no bairro de Itaim Bibi, os proprietários decidiram, na mesma assembleia que elegeu Larissa como síndica, em fevereiro de 2021, aprovar um rateio para a execução de benfeitorias nos gradis, guarita, muros laterais e do fundo, fachada da torre, hall social, além da ampliação da academia e implantação de um espaço kids. Isso tudo porque o prédio, com 47 anos e 14 apartamentos, ganhou um vizinho novo. Mas o objetivo das obras, além da valorização, é aproveitar melhor o espaço comum, melhorar a qualidade de vida. “É um condomínio de alto padrão, um apartamento por andar”, pontua Larissa. As obras em condomínios se tornaram mais profissionalizadas a partir de 2014, com a exigência de um responsável técnico. “Criou-se um mercado, até então restrito aos prédios de alto padrão. Aliado a isso, o fortalecimento do mercado imobiliário determinou aumento do valor do metro quadrado dos apartamentos. Os antigos, para serem vendáveis, começaram a fazer algum tipo de investimento”, justifica o arquiteto Marcus Vinicius Abrantes. Segundo ele, o efeito das obras

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Paulo; ao lado, um

Foto Rosali Figueiredo

deráveis. Mas a obra foi retomada e

novo visual emerge com as obras na fase de conclusão

sobre a valorização dos imóveis dependerá da localização. Nas áreas mais procuradas, com ‘massa construída gigantesca’, sem terreno para novos empreendimentos, a procura por intervenções que mantenham a liquidez do imóvel é maior, analisa. “A primeira demanda, normalmente, é a academia, porque atrai gente mais nova, promove a troca de público, o metro quadrado valoriza e começam as demandas por outras obras.” Não é uma fórmula, ressalva o arquiteto. No entanto, a demanda por essas obras, nesse contexto, é mais intensa em bairros como Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Nova Conceição. Também cresceu em Pinheiros, com a chegada da linha amarela do Metrô, Higienópolis e já começa a acontecer na Vila Mariana. No prédio onde mora, na Vila Nova Conceição, Marcus Vinicius estima que o valor do apartamento quase dobrou após as obras da nova portaria (blindada) e troca dos gradis, entre outros. Mas, não exclusivamente pelas intervenções. “Se fosse em Moema, compara, não daria o mesmo resultado.”

TENDÊNCIAS

As intervenções na fachada das torres e da frente das edificações sempre compuseram o maior percentual das obras em condomínios nos municípios da Grande São Paulo. Atualmente representam 80% delas, observa a arquiteta Geórgia Gadea. Inicialmente veio a renovação dos prédios dos anos 50, 60 e 70; depois os construídos nas décadas de 80 e 90; e atualmente, os dos anos 2000, que começam a ficar obsoletos. Evolução que também acompanha mudanças de costumes e crescente demanda por segurança, diz. Prédios antigos de Higienópolis, exemplifica, não tinham nem guarita, havia uma mesa bonita no hall, com interfone. “Na década de 80, o hall abriu espaço para guaritas minúsculas e veio o primeiro gradil; nos anos 90 e 2000 já colocavam a clausura, a segunda porta; agora, em

RETROFIT NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO ANOS

2020, estamos falando de guaritas

e modus operandi. Os projetos têm que se adequar a isso”, arremata

blindadas. Há condomínios cujas

a arquiteta.

guaritas precisam de bancada para quatro monitores, para observar as câmeras de segurança”, compara Geórgia.

ESPAÇO ADAPTADO E LUMINOTÉCNICA

A design de interiores Mari Ester Golin também observa essas tendências nos projetos que concebe, bem como pela experiência de dez

As mudanças de costumes tam-

anos como síndica do condomínio onde mora na Vila Mariana, zona Sul

bém influenciam os investimentos.

de São Paulo. As intervenções na entrada, segundo ela, se tornaram

Ao longo da pandemia, algumas

mais intensas há cerca de dois anos.

tendências se consolidaram, como

Entre as principais demandas, Mari Ester elenca a reforma da fachada

a necessidade de soluções seguras

atrelada aos novos moldes de segurança para incrementar clausuras

para receber e armazenar as en-

de pedestres e, também, de veículos, com recursos de tecnologia,

tregas; ou de se adequar espaços

como reconhecimento facial por exemplo. “Clausura é uma demanda

da área comum para se tomar sol,

generalizada. A maior parte dos condomínios suporta. Já para a aces-

caminhar ou trabalhar ao ar livre. A

sibilidade, nem todos comportam uma rampa; às vezes tem que ser

pandemia também acentuou neces-

uma plataforma”, ressalva.

sidades de soluções que já eram

Na esteira dos novos empreendimentos, repletos de áreas sociais,

tendência, como a instalação de

condomínios consolidados e com vasto paisagismo aproveitam esses

clausuras separadas para pessoas

espaços, afirma a designer, para criar locais de convivência. Se o salão

e recebimento de delivery; instalação

de festas é a única área disponível, também é comum utilizá-lo para

de bancos para espera do veículo

instalar uma academia, outra tendência que ela corrobora, lembrando

de aplicativo ou condução escolar,

que a mudança de uso do espaço tem que ser aprovada pela maioria

entre outros.

absoluta dos condôminos em assembleia.

Ao mesmo tempo, prédios novos

Especialista em luminotécnica, Mari comenta que os recursos da

sinalizam para outros comportamen-

tecnologia LED podem ser grandes aliados. “É possível criar projetos

tos, como a portaria remota, que eli-

praticamente cenográficos”, com circuitos de iluminação adequados a

mina a guarita, mas exige tecnologia

momentos distintos. No prédio em que reside, onde mais de 50% dos

mais robusta no controle de acesso.

imóveis pertencem a proprietários investidores, a ‘cenografia’ criada no

Há os que adotam ainda uma terceira

hall de entrada é um chamariz para potenciais inquilinos, exemplifica.

barreira (na entrada do hall da torre

A adaptação de áreas para acomodar encomendas amplia a pauta

e/ou no acesso às piscinas e aca-

de demandas associadas à portaria, incluindo a ampliação das gua-

demias). “É preciso cuidado, porque

ritas e/ou instalação dos chamados armários inteligentes, em que o

a tecnologia muda rapidamente e a

entregador deixa a encomenda em um box exclusivo da unidade, sem

infraestrutura tem que ser duradoura,

interferência do porteiro. “Depende da estrutura do prédio. O que não

mesmo com essas mudanças. Cada

se pode fazer é chegar e derrubar tudo. O condomínio é um conjunto

condomínio é uma mini sociedade,

que foi idealizado e pode ser revitalizado sem perder a identidade”,

com seus proprietários, costumes

completa Mari Ester. (Por Fátima Lourenço)

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

ÁREAS COMUNS, RENOVAÇÃO E NOVOS USOS ANOS

SALÃO DE FESTAS, ESPAÇOS GOURMET, COWORKING ETC.

Por Eduardo Silva

É INEVITÁVEL

não

falar dos efeitos da pandemia na economia, que atingiu o plano de investimentos dos condomínios. Antes da pandemia, haviam projetos aprovados em assembleia e algumas obras estavam em andamento. Mas com a chegada do vírus no Brasil e o lockdown decretado em março de 2020, o mercado se fechou e os projetos e as obras foram congelados. O temor do mercado era a perda de renda, que poderia ter impacto também nas contas do condomínio, aumentando a inadimplência. Mas, com a renda familiar prejudicada, as pessoas ficaram mais controladas, e, para surpresa de todos, um ano pós início da pandemia, verificou-se uma queda significativa nos índices da inadimplência, um fator muito positivo. O Síndico Profissional Wolfram Werther, Administrador de Empresas, pós graduado em marketing, que atua há nove anos no mercado, atendendo hoje sete condomínios em diferentes formatos, relata como foi sua experiência neste contexto desafiador:

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Direcional Condomínios: Quais as mudanças e adaptações

foram necessárias nas áreas comuns para atender os condomínios desde o início da pandemia?

Werther: A principal mudança foi criar espaços de coworking nos

salões de festas, em horário comercial. Sendo inviável para o condo-

mínio proibir a execução de obras e reformas realizadas nas unidades vizinhas, que provocam barulho, disponibilizamos wifi gratuito para os moradores que desejavam um ambiente silencioso para o exercício da atividade profissional. “Na pandemia, com a reclusão social, a atividade de home office permanente fez com que os moradores começassem a ouvir coisas que antes não ouviam, ver coisas que antes não viam, se incomodar com coisas que antes não se incomodavam. Tudo virou motivo de re-

ÁREAS COMUNS, RENOVAÇÃO E NOVOS USOS ANOS

"Áreas comuns: Nova realidade pós pandemia altera o modo de convivência"

clamação, contudo, não podemos esquecer que condomínio residencial foi feito para morar, para lazer e para o descanso. Não foi projetado para trabalhar, nem para estudo virtual. O que a pandemia impôs só piorou as relações humanas. É preciso retomar o que era antes, o convívio social presencial e deixar que a administração se encarregue de cuidar do condomínio.” Direcional Condomínios:

Os síndicos deverão estabelecer as prioridades, avaliar o caixa

Quais as expectativas de inves-

do condomínio, os projetos parados, rever custos, despesas, or-

Werther: Estamos no “pós pan-

uma pesquisa de satisfação antes de ingressar numa empreitada

timentos daqui para frente?

çamentos e, claro, ouvir os moradores. Nada melhor do que fazer

demia ou novo normal”, onde os

em assembleia.

condomínios estão em um novo

Os ambientes precisam ser renovados para a normalização das

patamar. Se antes os projetos de

atividades. Primeiro precisa avaliar o estado de conservação das

melhorias foram congelados, agora

áreas comuns, tais como: quadras poliesportivas, academia, salão

o cenário mudou. Com a queda na

de festas e seu mobiliário, pisos, restauração e pintura da fachada,

inadimplência, o condomínio tem

piscina, churrasqueira, playgrounds e áreas de lazer em geral. Tudo

recursos, mas o custo das matérias

isso é muito bem-vindo, pois o efeito da novidade é agradável aos

primas subiu e o prazo de entrega

moradores.

aumentou. Então vejo que o mo-

E nada melhor do que buscar os serviços de um profissional

mento exige negociação. Pesquisa

habilitado para auxiliar neste processo de modernização, como um

de preços, produtos, equipamentos,

designer de interiores ou um arquiteto, para dar embasamento à

serviços e esperar a hora certa para

renovação que o síndico quer propor. Apresentar um projeto bem

fechar o negócio.

elaborado e completo, saltam aos olhos dos moradores.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

SERVIÇOS DELIVERY, FEIRAS LIVRES E MINIMERCADOS ANOS

CONVENIÊNCIA & SERVIÇOS AOS MORADORES OS CONDOMÍNIOS NÃO PRECISAM MAIS SAIR DE CASA PARA "FAZER A FEIRA" Por Guilherme Verli

PARA MUITA

gente, ir

tração do condomínio. Ele pensa em toda a organização, para que os

à feira é sinônimo de aglomeração e

feirantes se preocuparem apenas em selecionar os melhores produtos

barulho, por isso preferem comprar

e acelerar as vendas aos moradores.

em ambientes mais organizados e limpos, como em hortifrutis e supermercados. Mas já tem muito condomínio por aí de olho nesse

Os feirantes compram no CEASA e vendem diretamente aos

cenário e correndo para garantir

condôminos, garantindo uma qualidade dos produtos similar àquela

essa comodidade.

encontrada em qualquer feira de rua.

Na prática funciona assim: uma

Aos interessados nesse serviço, foque na principal dica do Rafael: “No

vez por semana a feira, que geral-

mercado tem muito aventureiro, é bom ficar atento à idoneidade da em-

mente ocorre ao ar livre, na rua, é

presa que você vai contratar e buscar referências em outros condomínios”.

organizada dentro do condomínio com tudo que tem direito, como barracas de frutas, legumes e até pastel com caldo de cana! E ao invés

O U T RO S M O D E LO S PA R A F I C A R D E OLHO

Para completar o conforto e as comodidades dos usuários, algumas

de sair, os moradores só descem

redes estão implementando minimercados nas áreas comuns. “Toda

até o térreo.

a loja é baseada no conceito Honest Market, em que o morador é

Além de ser mais prático e segu-

quem toma conta da unidade para nós”, explica Hélio Freddi Filho,

ro, o serviço também oferece valor

diretor de expansão responsável pelo projeto de uma grande rede de

agregado à administração. “Tem

supermercados.

imobiliária que faz questão de falar

Segundo Hélio, a loja tem câmeras espalhadas que permitem o

sobre a feira ao apresentar o imóvel

acompanhamento remoto pela empresa, mas garante que até agora

porque é um diferencial que agrega

não houve grandes problemas. “Temos um atendente a cada três lojas

muito valor ao condomínio”, conta o

para fazer a reposição dos produtos e limpeza do ambiente”, completa.

empresário Rafael da Silva.

“É direto do Ceasa para as feiras nos condomínios”

Esse tipo de serviço valoriza o imóvel, mas, para ser viável aos

Ao organizar a feira em condo-

minimercados, é necessário uma quantidade mínima de moradores.

mínio, Rafael cuida da estética, da

Explorar esse modelo de negócio é uma oportunidade para aumentar

iluminação, da limpeza geral e dos

a receita do condomínio com os aluguéis e outras taxas, além de

detalhes contratuais com a adminis-

acompanhar o acelerado ritmo de mudanças do mercado.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

QUADRAS E PLAYGROUNDS ANOS

QUADRAS, PLAYGROUNDS E BRINQUEDOTECAS: DIVERSÃO PARA TODAS AS IDADES Por Guilherme Verli

AS ÁREAS de lazer sem-

pre foram um fator importante para as pessoas na hora de escolherem um condomínio. Mas, nos últimos anos, elas passaram a ser um fator determinante. Os moradores ainda s e p re oc u p a m c o m s e g u r a n ç a , infraestrutura e tamanho do apartamento, mas outras facilidades também vêm ganhando o coração dos condôminos. C a m i l a S i n g h o n , a rq u i t e t a e paisagista, acredita que isso vem impactando na disposição dos condomínios, de forma que as construtoras estão reduzindo a metragem dos apartamentos para aumentar as áreas de lazer. “Antigamente os

100

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

apartamentos eram grandes e as áreas de lazer quase não existiam. Agora é ao contrário”, destacou a arquiteta. Essa nova prática é importante não só para quem mora e usufrui das comodidades, mas também para quem vende: hoje, um condomínio com amplas opções de lazer se torna mais valioso no mercado. Muitos síndicos se preocupam em manter e ampliar esses espaços para aumentar o valor agregado. “Os projetos novos já vem com uma oferta maior de lazer porque são itens de venda. Os antigos não tinham essa preocupação e são os que mais nos procuram”, relata Robson Camargo, técnico em desenho de construção civil e arquiteto.

MAS PARA A DIVERSÃO SER GARANTIDA, ALGUNS CUIDADOS PRECISAM SER TOMADOS

Mais do que um elemento de venda, playgrounds, brinquedotecas e

quadras precisam ter um objetivo muito mais importante: lazer. Parece óbvio, mas a diversão das crianças só pode ser 100% garantida se não houver nenhum tipo de perigo para elas. Afinal, os pais se preo-

QUADRAS E PLAYGROUNDS ANOS

"As áreas de lazer estão recebendo mais atenção do que nunca Entenda como quadras, playgrounds e brinquedotecas se tornaram prioridade na vida dos síndicos" Arquiteta Camila Singhon

cupam mais com a segurança dos

deve olhar todos os dias. Porque o equipamento comprado pode

seus filhos do que com a própria.

precisar de um ajuste depois de poucos meses. Mas tudo depende do

Um brinquedo mal conservado pode

material e da especificação do produto. Porque é criança brincando

ocultar armadilhas. Vamos ficar

né, tem que ter cuidado com isso” lembra Camila.

atentos.

A arquiteta ainda ressalta a importância de ter um zelador quali-

E os cuidados não são poucos:

ficado. Segundo ela, “Hoje em dia estão contratando zeladores com

d re n a g e m m a l f e i t a , f e r r u g e m ,

mais especialidades, às vezes até pessoas que já estão acostumadas

farpas, parafusos soltos…tudo

a trabalhar em obras. Está crescendo a necessidade de ter um encar-

isso pode atrapalhar e machucar

regado com conhecimento técnico”.

a garotada na hora da brincadeira. “Dependendo do piso, ele pode ir

"Os clássicos nunca saem de moda, mas precisam ser atualizados"

descolando. Criança vê uma pontinha para cima, começa a cutucar.

Balanço, gira-gira, trepa-trepa, escorregador… É bem provável que

Então é preciso colar. A drenagem

vários desses brinquedos fizeram parte da sua infância. E hoje em

também é importante, principalmen-

dia, mesmo com a tecnologia bem mais desenvolvida, eles ainda são

te em grama sintética. Nos equipa-

muito bem-vindos nos parquinhos, mas de um jeito diferente. “Criança

mentos é importante observar partes

gosta de ser desafiada. Depois que ela ‘vence’ o brinquedo, ele perde

enferrujadas, farpas de madeira

a graça. Então o que está predominando são aqueles que têm mais

e verificar se os parafusos estão

de uma função, o que aumenta o desafio para a criança. Quase como

apertados”, alerta Robson.

um circuito”, diz o arquiteto sobre os playgrounds.

E para evitar esses problemas, é importante que o condomínio tenha

102

Atenção síndicos: acessibilidade e insolação estão entre os problemas mais graves dessas áreas

alguém para identificar e ajustar

Além da manutenção, os playgrounds, quadras e brinquedotecas

esses equipamentos. Função que,

precisam de outros pontos de atenção: a acessibilidade para todos

geralmente, é desenvolvida pelo

os públicos e áreas de sombra para os períodos mais quentes do dia.

zelador. “O encarregado do prédio

Robson lembra que a falta de acessibilidade é um problema muito

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

QUADRAS E PLAYGROUNDS ANOS

grave, mas geralmente acontece mais nos prédios antigos. “Tudo que a gente projeta, precisa ter acessibilidade. Recebemos muitos pedidos para ajustes, pois nos prédios antigos isso não era uma preocupação.”

“Não usam mais areia por causa da higiene. Na areia podem existir bactérias, às vezes, oriundas de fezes animais. Então para ter um piso assim precisa ser um ambiente muito controlado, com manutenção diária”, pontua Robson. “Também precisa ter alguém para cuidar da areia, porque ela não pode estar fofa na hora do jogo, o que é um custo a mais. Tem que ter um certo cuidado também com as crianças. Elas gostam de areia e costumam invadir a quadra para brincar”, frisou Camila.

"Beach Tennis - está surgindo um novo xodó entre os moradores" Você sabe o que é beach tennis? Esse esporte é praticado em uma quadra de areia nivelada, assim como a do vôlei de praia, com raquetes e bolinhas próprias. O objetivo é jogar a bola por cima da rede para cair no campo adversário, sem deixá-la cair no seu lado da quadra. A modalidade vem ganhando espaço nos condomínios e muitos síndicos já começaram a se mexer para tentar implementá-la. Mas fazer esse tipo de quadra não é algo tão simples assim. “As quadras de beach tennis são as novas paletas mexicanas. Todo mundo agora quer fazer. É algo que vem para ficar, mas não sei como vão ser as quadras. Porque para fazer a quadra de beach tennis, é necessário entender que elas só vão servir para beach tennis, então precisa de um espaço a mais na área. Precisa discutir com o prédio inteiro por causa disso” alertou a arquiteta. Os dois arquitetos também fizeram ressalvas sobre higiene da areia e a preparação antes dos jogos.

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Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Arquiteto Robson Camargo

ACADEMIAS & ATIVIDADE FÍSICA ANOS

ACADEMIAS E EXERCÍCIOS EM ÁREAS ABERTAS (MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO) Por Eduardo Silva

A PANDEMIA

do novo

para atender aos alunos. “Logo no início da pandemia migramos para

coronavírus Covid-19 trouxe novos

as aulas online, mas sempre de olho nas práticas adotadas pelos países

desafios, impondo protocolos de se-

que já haviam sido afetados. Diante de toda a insegurança do momento,

gurança, por orientação dos órgãos

tínhamos duas certezas: a importância da atividade física tanto para o

de saúde, para evitar o contágio da

aspecto físico quanto para o psicológico e a necessidade da prática de

doença. Nos condomínios os síndicos

exercícios em ambientes abertos e com distanciamento”, explica. “Nossa

tiveram que fechar as áreas de lazer e

proposta foi de realizar as atividades nos espaços abertos como nas

convivência, um verdadeiro “lockdo-

quadras, áreas de convivência ao ar livre e, quando necessário, salões

wn interno”, para garantir e preservar

de festas com todas as janelas abertas, também limitando o número de

a saúde da massa condominial.

participantes”, ressaltou.

Com o passar do tempo houve a

Segundo Sidney, as atividades mais procuradas nesse período fo-

flexibilização das normas de circula-

ram: treinamento funcional, yoga, zumba, fitdance, aero figh, slackline,

ção, regidas por decretos, quando os

capoeira, modalidades de esportes de quadra e o fitness ao ar livre com

condomínios começaram a reabertura

equipamentos profissionais.

das áreas comuns, adotando também protocolos específicos, como a

106

Valorização: Modernização e manutenção de equipamentos e das

áreas de atividades físicas

ventilação natural dos ambientes, o

Com a imposição do distanciamento social, a cidade verticalizada

desligamento do ar condicionado da

passou a ter os condôminos por muito mais tempo confinados em seus

academia e a limitação do público nas

apartamentos, em home office. Consequentemente, com os decretos

áreas comuns, dentre outros.

estaduais e municipais que restringiram e fecharam o comércio e as aca-

Mesmo assim, muitos morado-

demias de rua, os moradores passaram a utilizar mais as áreas de fitness

res não quiseram assumir o risco

nos condomínios. E com o aumento da demanda, aumentou também o

da exposição ao vírus em espaços

ciclo de manutenção dos aparelhos e acessórios de ginástica, bem como

fechados, e adotaram novos hábitos

a procura pela aquisição e locação de equipamentos mais modernos.

de atividades físicas. Desde então, as

Antes de fazer o investimento, é importante realizar uma pesquisa

opções de exercícios ao ar livre tor-

de mercado e mirar nas novas tendências. É necessário avaliar qual o

naram-se cada vez mais praticadas.

melhor equipamento, o seu tempo de vida útil, capacidade, potência, de

Sidney Neres, empresário, pro-

acordo com o perfil de uso de cada condomínio. Ouvir as sugestões dos

fessor de educação física, consultor

moradores, por meio de uma pesquisa, colabora na tomada de decisão.

em programas de qualidade de vida

O plano de manutenção deverá prever também a modernização e

e treinador nas áreas de condiciona-

adequação desses ambientes voltados para a prática de atividades

mento e esportes coletivos e indivi-

físicas. Buscar profissionais especializados na área dará respaldo para

duais, conta como os desafios da

a troca do piso, espelho, pintura, decoração, dentre outros, contri-

pandemia obrigaram os profissionais

buindo assim para a valorização do condomínio e maior conforto

a reinventar as atividades oferecidas

aos moradores.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

IMPERMEABILIZAÇÃO (DIAGNÓSTICO, SOLUÇÕES & RESULTADOS) ANOS

IMPERMEABILIZAÇÃO (DIAGNÓSTICO, SOLUÇÕES & RESULTADOS) Impermeabilização: saiba diagnosticar os problemas, conheça as soluções e tenha resultados sem dor de cabeça

Por Guilherme Verli

A DIRECIONAL CONDOMÍNIOS conver-

manter revisões e inspeções periódicas além de, claro, investir em um bom projeto de impermeabilização, respeitando a norma NBR-9575.

sou com o engenheiro Leonardo

Feltran Durigon, Engenheiro Civil e Técnico do Trabalho que atua há mais de uma década na área, para entender os principais pontos sobre esse processo. Seja você um síndico de carreira ou um recém-eleito para a administração de um condomínio, essas, com certeza, são dores de

RELEMBRE OS CONCEITOS BÁSICOS! Impermeabilização: é o sistema que impede que a água e outros líquidos penetrem na construção, causando problemas nos acabamentos e estrutura armada. E além disso, gera infiltrações e fungos. Impermeabilizantes: São os produtos usados para criar os sistemas de impermeabilização. Existem dois tipos:

cabeça que você quer evitar: umi-

● Rígidos ou semi - flexíveis, como a argamassa e a polimérica que são

dade, bolor, mofo e aquelas gotas

indicados para piscinas e subsolos;

que “nunca param” de cair mesmo

● Flexíveis, como as mantas pré-produzidas, que formam uma espécie

após a época das chuvas. A curto

de membrana protetora na estrutura logo após sua colagem. Indicada para

prazo, esses sintomas da baixa im-

locais com exposição a raios solares.

permeabilização do edifício, podem não parecer questões sérias, mas vão aos poucos causando grandes consequências como infiltração de

Mas há outros tipos de produtos que podem ser bons par-

ceiros na hora da obra: tintas impermeabilizantes, fitas e espumas para vedação e resinas acrílicas.

água em cantos e paredes, trincas, fissuras e o comprometimento de

áreas descobertas, calhas, caixas d’água, piscinas, tubulações, pisos

das estruturas.

molhados, banheiros, cozinhas e áreas de serviço; e paredes internas

Para evitar que essas “surpresas” apareçam, é imprescindível

108

Onde utilizar esses produtos: em telhados, terraços, coberturas,

equipamentos elétricos e corrosão

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

e externas onde a água da chuva escorre.

IMPERMEABILIZAÇÃO (DIAGNÓSTICO, SOLUÇÕES & RESULTADOS) ANOS

bilizante flexível veda as avarias e o rígido vem por cima para assegurar a obra”, completa o consultor. Segundo Leonardo, uma obra mal feita não é perceptível apenas nos detalhes visuais, como bolor ou rachaduras em fachadas, muros e paredes, mas também impacta o funcionamento da estrutura hidráulica, elétrica e até de elevadores. “Não é simples conseguir controlar a água, pois ela entra em qualquer fissura e pode causar grandes problemas”, observa. “Mas não é só a impermeabilização, existe um conjunto também de calhas, pingadeiras e constante manutenção, cada um com Apesar de existirem dois tipos diferentes de impermeabilizantes, em que cada um é indicado para corrigir problemas específicos, isso não impede que eles possam ser utilizados juntos, o que duplica a camada de proteção e prolonga os efeitos da obra. Quem explica esse processo é o Engenheiro Leonardo Feltran. “Já

fiz uma obra numa caixa d'água em que a empresa anterior usou apenas o produto rígido, o que, somado aos problemas estruturais do condomínio, não resolveu o problema”, comenta. “Nós, então, fizemos um acabamento na base da caixa, aplicamos demãos de impermeabilizante flexível e posteriormente o rígido. Por quê? Porque quando houver o trabalho da estrutura, o impermea-

110

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

seu papel para deixar o processo eficaz e evitar prejuízos ao condomínio”, complementa.

CONFIRA A ENTREVISTA: Direcional Condomínios: Qual é a importância de uma im-

permeabilização correta?

Leonardo Feltran: Existem várias ações que proporcionam uma

impermeabilização eficaz: seguir as orientações do fabricante do

produto em relação à cura e à secagem, o cruzamento de demãos e utilização de telas nos cantos. Além disso, se a obra não for feita do jeito certo, pode causar a oxidação e o desplacamento do concreto, que é quando a umidade entra em contato com as ferragens e estufa a estrutura, colocando o edifício em risco. Direcional Condomínios: Como identificar uma impermea-

bilização mal feita?

Leonardo Feltran: Isso varia muito da situação porque você pode

fazer uma análise qualitativa pela visualização. Por exemplo, se uma cerâmica estiver com alguma infiltração ela vai mudar de cor, ela fica mais escura. Agora, se tiver um vazamento em algum lugar pouco visível ou de difícil acesso, é possível detectar o nível de umidade das estruturas com um sensor, que é uma espécie de scanner.

IMPERMEABILIZAÇÃO (DIAGNÓSTICO, SOLUÇÕES & RESULTADOS) ANOS

“Se a obra não for feita do jeito certo, pode causar a oxidação e o desplacamento do concreto, que é quando a umidade entra em contato com as ferragens e estufa a estrutura, colocando o edifício em risco.” manutenção preventiva a cada três ou quatro anos. Mas, isso depende de cada situação. Direcional Condomínios: Qual o tempo necessário para rea-

lizar uma obra ou reforma de impermeabilização numa caixa d´água?

Leonardo Feltran: Em caixas dágua feitas de alvenaria, a norma

ABNT orienta que devemos retirar toda a manta antiga, remover o entulho e fazer a lavagem, o que estende a preparação a dois ou três dias, com uma equipe de cinco pessoas, dependendo do tamanho da obra. Engenheiro Leonardo Feltran

Depois desse preparo, vem a aplicação do impermeabilizante fle-

Durigon realiza laudo de

xível num processo quase que artesanal, sempre na vertical. Aí tem

vistoria das condições físicas

o tempo de cura e de secagem entre as demãos, com intervalos de

dos prédios que visita

quatro horas, totalizando três demãos. Para a torre não ficar sem água durante os trabalhos, esvaziamos uma de cada vez, levando entre uma semana e 15 dias mais ou menos, o que sempre depende das proporções da unidade.

Direcional Condomínios: Qual

é a periodicidade ideal para revi-

Direcional Condomínios: Quando aparece o resultado de

sões de impermeabilização?

todo esse trabalho?

quando algum morador, o zelador

impermeabilizante, após a secagem e higienização, o reservatório

Leonardo Feltran: Geralmente

ou o próprio síndico identifica algum problema a partir dos sintomas qualitativos, aqueles que são visíveis. As construtoras indicam fazer uma

Leonardo Feltran: Imediatamente! Assim que aplicado o produto

já volta a funcionar… já nas casas de máquinas que não tem tanto contato com o sol, essas sim, podem demorar um pouco mais. Se o processo for feito corretamente, não há porque ter medo: encheu a caixa d’água, não é para vazar mais!

GARANTA A SELAGEM COMPLETA DE INFILTRAÇÕES NOS EDIFÍCIOS COM A IMPERMEABILIZAÇÃO POR INJEÇÃO! Condomínios já utilizam esse sistema de impermeabilização para eliminar infiltrações nas estruturas de

concreto, desde garagens em subsolos a vãos, fissuras, entre outros pontos. Prático, rápido e de boa durabilidade, o produto utilizado na impermeabilização por injeção é líquido, o que permite que ele penetre facilmente nas fissuras e elimine o vazamento num ponto específico. Essa aparência líquida só dura enquanto a injeção é realizada, pois quando é interrompida o produto ganha forma de gel flexível e garante a vedação completa e permanente do perímetro tratado. Com a técnica de injeção é garantido um ótimo custo-benefício, agilidade, obra sem canteiro ou grandes interdições de espaço, sem a dependência climática, com a possibilidade de ser realizada até com chuva ou fluxo de água - se realizada com materiais de boa qualidade, claro! Mas atenção! Cada caso é um caso e somente um especialista em impermeabilização poderá indicar qual a melhor técnica, se injeção ou manta.

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Direcional Condomínios | Janeiro 2022

IMPERMEABILIZAÇÃO (DIAGNÓSTICO, SOLUÇÕES & RESULTADOS) ANOS

Quer economizar com obras

de impermeabilização? Invista nas inspeções!

A melhor maneira de economizar é

aproveitar a inspeção predial e investir nesse momento com atenção. Porque esse é um método eficaz para identificar possíveis problemas no condomínio. “A melhor forma de reduzir custos é trabalhar com a parte preventiva, fa-

O verão já chegou, a piscina do prédio está liberada?

Com o avanço da vacinação e o fim das restrições contra a COVID-19, a economia está pronta para voltar a acelerar, assim como os ambientes de lazer no condomínio, que agora estão liberados para uso. Se não foi possível realizar obras de impermeabilização na piscina no final do último ano, aguarde o melhor momento. Veja algumas dicas: - É importante seguir as regras de aplicação e respeitar o tempo de secagem para evitar prejuízos financeiros com obras recorrentes, mas sem esquecer que nenhuma impermeabilização dura para sempre e deve receber reparos ao longo do tempo.

zendo uma inspeção predial minuciosa,

- Também aproveite a obra para impermeabilizar a parte externa da

detectando o problema no início. E para

piscina, assim como as áreas de ralos e drenos. Neste momento, fiscalize

isso é importante um zelador atento e

o trabalho da equipe com atenção, pois estes são espaços suscetíveis a

preparado.

trabalhos redobrados.

Não é obrigatório, mas é neces-

sário ter um Responsável Técnico por perto!

Entrou em vigor, em 2014, a NBR

- Quando concluir a impermeabilização, feche todos os drenos e ralos, encha a piscina com água e aguarde 72 horas para verificar se há alguma falha. Com esse teste de estanqueidade você pode encontrar possíveis vazamentos em tempo hábil.

16260, norma que regulamenta obras

Por fim, mas não menos importante: contrate profissionais da área para

e reformas feitas nas áreas privadas

realizar o serviço. Isso garante que você possa acompanhar a obra, cobrar

ou comuns de condomínios verticais

por possíveis falhas e, claro, ter a certeza de que sua piscina estará de acordo

e determina que para executar uma

com as normativas públicas e liberada para os moradores aproveitarem os

obra o proprietário ou morador deve

dias de sol.

apresentar para o síndico um planejamento da reforma e um RRT (Registro de

Condomínios novos não estão totalmente livres de problemas!

Ao assumir um condomínio em Taboão da Serra, o contador e síndico

Responsabilidade Técnica) ou uma ART

profissional Rodrigo Sobral foi surpreendido com uma infiltração no salão de

(Anotação de Responsabilidade Técnica).

festas. “Eu tinha acabado de chegar no condomínio quando reparei que havia

Esses documentos devem ser assi-

um vazamento na parede do salão”, comenta. “Eu não esperava esse tipo

nados por um engenheiro ou arquiteto

de problema porque o prédio era novo e isso não foi pontuado na inspeção,

profissional, que também será respon-

mas ainda bem que foi tranquilo pra resolver.”

sável por acompanhar a obra do início

Ele entrou em contato com a construtora, abriu um chamado e em menos

ao fim, podendo sofrer penalidades em

de uma semana conseguiu agendar a visita e a reforma da parede. “Estava

caso de acidentes e irregularidades.

visível que a água era o problema, já tinha até mofo”, completa. Segundo o

Segundo Leonardo Feltran, “O

síndico, uma equipe de pedreiros resolveu o contratempo em menos de um dia.

síndico responde civil e criminalmente

Infiltrações, umidade e problemas com impermeabilização não são

por tudo que acontece no condomínio.

dores de cabeça exclusivas de

Ter o Responsável Técnico ao lado é

condomínios maiores e mais ve-

uma ótima maneira de evitar dor de

lhos, como prova a experiência do

cabeça, custo desnecessário e, claro,

Rodrigo. A principal solução para

alinhamento à NBR.”

isso, independentemente do tipo

Dessa forma, é importante que você, síndico, exija as documentações neces-

de construção, é investir numa revisão completa e detalhada.

sárias, assim como o planejamento de obras devidamente assinado por um responsável técnico antes de autorizar uma reforma proposta por algum morador.

114

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Síndico Rodrigo Sobral encontrou infiltrações em condomínio de "construção nova" que assumiu.

TECNOLOGIA DE PISOS & REVESTIMENTOS ANOS

AS MELHORES OPÇÕES PARA GARAGENS E DEMAIS ÁREAS COMUNS

Fotos Rosali Figueiredo

Por Fátima Lourenço

Síndico Wolfram Werther. Ao lado, revestimento epóxi na garagem

A ESCOLHA

de pisos

que facilitam a demarcação (de vagas) e sinalização do espaço (com

para condomínios residenciais vai

orientação de tráfego de veículos e trânsito de pedestres)”, afirma

além da harmonia estética e deve

Wolfram Werther. Foram consideradas ainda a resistência do material

se pautar por orientação de espe-

e a economia com a conservação e limpeza. “Basta um pano úmido,

cialista, levando em conta a vida

sem produtos químicos; são apenas duas lavagens por ano”, afirma

útil dos materiais, além de custos

o síndico. A intervenção gerou “um resultado fantástico e, associada

para conservação, manutenção e

à troca do circuito de iluminação por LED, valorizou os imóveis em

possíveis reparos.

pelo menos 5%. Garagem é um espaço muito negligenciado, mas é

Eles podem ser revitalizados, mas às vezes a opção é a troca do revestimento, caso dos 6 mil m² que envolvem as duas garagens

TENDÊNCIA E OPÇÕES

A aplicação de epóxi nas garagens dos condomínios é uma ten-

d o C o n d o m í n i o C r i s t a l l P a rq u e

dência, afirma Werther, hoje síndico profissional. No entanto, é preciso

da Aclimação, residencial de alto

saber preparar antes o contrapiso, com mão de obra especializada.

padrão, com duas torres e 82 uni-

“O epóxi, apesar de ter uma certa elasticidade, apresenta pequenas

dades, localizado em São Paulo.

fissuras. Elas podem ser reparadas, mas nem sempre se consegue a

Wolfram Werther, morador e síndico

mesma tonalidade de cor. Por isso não é recomendável aplicá-lo nos

do residencial, conta que o piso

primeiros anos do imóvel, quando há uma movimentação normal dos

original, em cimento, apresentava

pisos. O ideal é aguardar pelo menos uns cinco anos”, alerta o síndico.

problemas, desde a entrega do

Ele diz que o epóxi, conforme o uso, dura de cinco a sete anos. Outra

imóvel e o condomínio, ao decidir

opção é o piso cerâmico específico para esse tipo de ambiente, com

por uma reforma, escolheu o epóxi.

vida útil longa, de 20 a 30 anos, pois também proporciona um bom

“A opção considerou os benefí-

efeito estético e pode ser limpo com lavadoras de alta pressão. E, em

cios estéticos, pelo visual clean que proporciona, com gama de cores

116

relevante”, completa.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

caso de quebra, permite trocar só a placa danificada. “É preciso estudar cada caso, seja epóxi, cerâmica ou a opção do

TECNOLOGIA DE PISOS & REVESTIMENTOS ANOS

concreto polido. Se o piso é antigo, podem

piso foi lixado e coberto por uma resina, proporcionando o

ocorrer trincas. E tem que pensar na logís-

efeito de um verniz transparente. Além do embelezamento,

tica para a troca. Onde serão colocados os

diminuiu o tempo gasto com a limpeza. “E o piso continua

carros durante a obra?”, alerta o arquiteto

resistente. Não adianta soluções caríssimas, se elas não forem

Marcus Vinícius Abrantes. No residencial da

práticas”, alerta o gestor.

Aclimação, a execução foi feita em etapas,

O granilite, outro revestimento de vida longa encontrado

um terço da área por vez, ao longo de três

em ambientes internos, pode, igualmente, ser tratado e re-

meses, com acomodação dos carros em

vitalizado, segundo especialistas já ouvidos pela Direcional

outras vagas, previamente definidas entre

Condomínios. O tratamento inclui a aplicação de resina im-

moradores, com ajuda do gerente predial.

permeabilizante, se não estiver craquelado; ou um processo

Independentemente do revestimento escolhi-

com lixamento, retirada de resíduos e polimento. Feito isso,

do, eventuais reparos ou reformas no espaço

basta a limpeza com pano úmido e uso de detergente neutro

devem anteceder à troca de piso, pela sujeira

nos pontos de maior fluxo. O material apresenta variações

que causam e possibilidade de danificar o

que precisam ser observadas para que o revestimento seja

revestimento.

adequado ao ambiente.

HALLS & ESCADARIAS

A escolha de piso para áreas internas

118

LOGÍSTICA DE REPAROS

Nas áreas externas, especialmente em condomínios no-

deve considerar que elas são ambientes de

vos, é muito comum o uso do piso intertravado, segundo Mari

muito trânsito, mesmo o hall de entrada no

Ester Golin, porque o assentamento é mais fácil, não exige

prédio. Tem que ser um material resistente,

argamassa e é de fácil reparo, pela possibilidade de trocar

para não correr o risco de ganhar manchas

apenas as peças comprometidas.

durante a limpeza, recomenda a arquiteta

O piso elevado também é comum e permite reparos

Geórgia Ellen Zorzella Gadea. “Eu gosto mui-

pontuais. Como sugere a designação, esse tipo de piso está

to de usar granito e porcelanato, mas, como

apoiado em estrutura que sustenta o acabamento, deixando

em toda obra, tem que prezar pela qualidade

um vão entre o contrapiso e o revestimento. O residencial

e durabilidade”, diz.

Family Santana, condomínio-clube na Zona Norte de São

A versão adequada de porcelanato para

Paulo, possui uma área de 5 mil m² de piso elevado, toda

condomínio tem 75% de quartzo e 25% de

refeita pela construtora logo após a entrega do residencial,

cerâmica, detalha a designer de interiores

em 2011, devido às irregularidades na base de alvenaria que

Mari Ester Golin, que também indica o produ-

sustenta a estrutura, detectadas por engenheiro, na inspeção

to como opção de piso para áreas internas,

de entrega do imóvel.

lembrando que o mármore, comum em con-

O piso está no nível térreo e eventual infiltração de água

domínios consolidados, pode ser revitalizado

pode afetar a garagem abaixo, explica a gerente administrativa

sem perder a originalidade.

Karina Pravatti. Mais recentemente, apesar da ação preven-

O Condomínio Cristall Parque Aclimação

tiva rotineira de um manutencista, foram observados pontos

fez essa opção há quatro anos, com serviço

com pedras soltas, indicando a necessidade de conferir a

de empresa especializada, para revitalizar o

estrutura. Laudo técnico de empresa especializada apontou

hall social. “O mármore do hall, tipo traverti-

a necessidade de reparos, especialmente nas áreas em que

no, é lindo, mas não era prático para limpar,

o piso elevado se integra aos jardins e piscina, com custos

tem ‘furinhos’, fica com aspecto de encar-

de reparos da ordem de R$ 180 mil a R$ 200 mil, valores que

dido”, afirma o síndico Wolfram Werther. O

dependem de aprovação de assembleia.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA ANOS

MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA: CUIDADOS ESSENCIAIS PARA EVITAR DANOS COMO A QUEIMA DE COMPONENTES Por Eduardo Silva

COM O ADVENTO

da pandemia, o home office e home

Engenheiro Eletricista, José Carlos Shamilian, alerta quanto

schooling aumentaram as necessi-

aos cuidados básicos na

dades de conforto térmico e acesso

manutenção da infraestrutura

à internet. Nesta situação, o sistema

de elétrica dos condomínios

elétrico do condomínio foi colocado à prova. Na maioria dos casos, as instalações existentes atenderam às demandas, porém despertou nos síndicos uma atenção especial na manutenção e melhorias. Caso seja observada alguma anomalia, o síndico deve procurar

D i re c i o n a l C o n d o m í n i o s :

Quais os cuidados essenciais que o condomínio deve tomar

num projeto de reforma/retrofit de elétrica?

Shamilian: Contratar uma em-

a ajuda de um engenheiro especia-

presa idônia de engenharia elétrica

lizado, que irá verificar o dimensio-

com conhecimentos em projetos, instalações e manutenções, com

namento da rede elétrica.

profissionais treinados, capacitados, de preferência engenheiros e/

Para quem pensa que uma as-

ou técnicos eletricistas, habilitados no CREA (Conselho Regional

sessoria especializada custa caro,

de Engenheira, Arquitetura e Agronomia) do estado onde será exe-

imagina quanto custa a perda de

cutada a obra, para que possa emitir e assinar a ART (Anotação de

todos os equipamentos de uma sala

Responsabilidade Técnica), além de obedecer às normas técnicas

de ginástica, devido à uma sobre-

oficiais vigentes.

carga? E em caso de incêndio, a perda de vidas humanas? Pensando nisso, a reportagem da Direcional Condomínios en-

122

Direcional Condomínios: Quais são as principais normas que

devem ser observadas?

Shamilian: São elas: Norma Regulamentadora Nº 10 (NR 10 –

trevistou José Carlos Shamilian,

Segurança em instalações e serviços em eletricidade); ABNT NBR 5410

Engenheiro Eletricista com mais de

(Instalações elétricas); ABNT NBR 5419/2015 (Proteção de estruturas

30 anos de experiência em projetos,

contra descargas atmosféricas); ABNT NBR 15749/2009 (Medição de

instalações e manutenções elétri-

resistência de aterramento e de potenciais na superfície do solo em

cas. Confira a entrevista:

sistemas de aterramento); além das normas técnicas oficiais vigen-

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA ANOS

tes das concessionárias de distribuição de

atenderá essa demanda caso o condomínio esteja obedecendo

energia elétrica do local da obra.

as exigências legais, tais como: sistema de para-raios com laudo em dia, sistema de aterramento e instalação de filtros

Direcional Condomínios: Em projetos

harmônicos de energia nos quadros de comando, instalação

condicionado e pontos de recarga de

O custo do seguro varia dependendo do tipo de cobertura,

de aumento de carga, instalação de ar

do DPS (dispositivo de proteção de surtos) etc.

carros elétricos, quais são os cuidados

que pode ser básica ou ampla. O síndico deve observar as

acontecer se não seguir estes cuidados?

cobertura. Por exemplo, há condomínios que aumentaram a

fazer um diagnóstico das instalações, com

para suportar a nova carga. Nesse caso, dificilmente a segu-

um analisador de energia elétrica, para avaliar

radora irá ressarcir custos em caso de sinistro.

necessários e obrigatórios, e o que pode

vulnerabilidades do seu condomínio para compor o valor da

Shamilian: Primeiramente é necessário

instalação de ar condicionado, sem atualizar o sistema elétrico

os fenômenos elétricos e físicos, tais como: potência aparente, potência reativa, potência consumida, fator de potência, tensões,

ECONOMIA DE ENERGIA

Em época de crise hídrica e altos custos com a tarifa, se faz

correntes e suas respectivas harmônicas.

necessária a implantação de ações sustentáveis nos condo-

Será necessário realizar um levantamento

mínios. Há diversas dicas importantes, além de investimentos

de cargas e verificar as potências, tensões

para auxiliar na economia, confira:

e correntes nominais dos equipamentos a

Chamada simultânea nos elevadores e modo stand

serem instalados. Caso essa análise básica

by (veja os detalhes na matéria sobre modernização dos ele-

não seja efetuada, os componentes do sis-

vadores, também nesta edição);

tema de proteção do circuito elétrico, como

Investimento em energia solar e fotovoltaica;

disjuntores, chaves seccionadoras, fusíveis,

Instalação de lâmpadas de led na garagem e halls;

condutores elétricos, entre outros, poderão

Instalação de sensores de presença, deixando os

sofrer sérios danos, superaquecimento e curto circuitos.

SEGURO DO CONDOMÍNIO Os picos de energia poderão danificar

as instalações elétricas, principalmente em épocas de chuvas, quando ocorre maior incidência de raios. Nestas ocasiões os síndicos

ambientes desligados, quando não estiverem em uso; 5)

Reduzir a iluminação no horário noturno;

Desligar elevadores fora do horário de pico;

Incentivar o uso de escada, quando possível;

Manter ambientes desligados quando não estiverem

em uso; 9)

Orientação constante com os funcionários para pro-

mover a fiscalização do condomínio;

tendem a recorrer à seguradora. O seguro

124

pode cobrir despesas oriundas de danos

Instalações elétricas em dia significa economia e segurança.

elétricos, mas atenção! A seguradora só

Todo incêndio começa com uma faísca, não se esqueça disso!

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

ANOS

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

127

AVCB (EQUIPAMENTOS, PREVENÇÃO & PARA-RAIOS) ANOS

PROJETOS DE AVCB & MANUTENÇÃO DO SISTEMA

Fotos Rosali Figueiredo

Por Luiza Oliva

Síndica profissional Mila Fernandes Rocha: Processo de regularização do AVCB em alguns prédios que administra demandou investimentos estruturais, como a instalação de redes de hidrantes (foto ao lado)

SE HÁ UM

assunto que

costuma assustar os síndicos é o AVCB. Porém, para obter o tão sonhado documento - sigla para Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – não há grandes segredos: os gestores devem ter extremo cuidado e atenção com a manutenção e atualização dos sistemas de segurança contra incêndios ao longo de toda a vida da edificação. O que ocorre muitas vezes é uma corrida desenfreada para conseguir o AVCB sem nenhum planejamento. Em prédios antigos o tema causa ainda mais temor, já que muitos condomínios jamais obtiveram o documento e precisam fazer adaptações, às vezes, estruturais. Para qualquer que seja o histórico do edifício, o administrador de condomínios e síndico profissional Paulo Melo tem a melhor saída: “É essencial ter uma metodologia de

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Direcional Condomínios | Janeiro 2022

trabalho e uma estratégia traçada. Com planejamento, o AVCB não é um bicho de sete cabeças”. Paulo recomenda iniciar todo o processo com a contratação de uma empresa séria especializada em regularização do mesmo. “Muitos síndicos têm receio de tirar o AVCB porque acreditam que precisarão aplicar todas as normas de prédios novos para o seu condomínio, o que não acontece”, afirma. O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara reforça a necessidade de haver cuidados na hora de se escolher o fornecedor responsável pela obtenção do documento. “A empresa deve ter um histórico com esse tipo de serviço, fazer uma vistoria prévia no prédio e checar os problemas detalhadamente, e não apenas preparar atestados. Senão o síndico corre o risco de só conhecer as necessárias adequações após a visita dos bombeiros”, pontua. A empresa contratada começa o processo verificando junto aos Bombeiros se o condomínio possui Projeto Técnico aprovado na instituição. Prédios antigos nem sempre contam com projeto e mesmo os relativamente novos podem não dispor mais do documento arquivado nos arquivos da corporação. Nesses casos, a primeira etapa é desenvolver o Projeto Técnico, onde serão especificados todos os equipamentos de segurança contra incêndio necessários ao prédio. Com o projeto aprovado nos Bombeiros, o síndico pode começar a planejar as adequações necessárias, para então solicitar a vistoria do Corpo de Bombeiros, visando a emissão do AVCB. Quando atuou como síndico profissional do Condomínio Rubayat,

AVCB (EQUIPAMENTOS, PREVENÇÃO & PARA-RAIOS) ANOS

localizado em Higienópolis, na área

do condomínio) para cuidar das instalações de segurança contra in-

central de São Paulo, Paulo Melo

cêndio. Ele cita o alarme de incêndio, tão esquecido pelos gestores.

enfrentou vários desafios para obter

“Recomendo um teste mensal no alarme”, diz. O engenheiro indica

o AVCB, pois o prédio foi construído

que os moradores sejam avisados do teste para não criar pânico.

em 1954, com 68 apartamentos e

Outro alerta de Renato: equipamentos de segurança patrimonial,

quatro lojas comerciais. Um deles

como catracas e portões com eletroímãs, dificultam o acesso de

era a falta de acesso à escada de

ladrões, mas também podem ser uma barreira intransponível para os

emergência para uma das unida-

moradores que precisam evacuar o edifício em caso de incêndio. “Por

des do final 1. Um projeto anterior

isso esses equipamentos devem estar ligados ao sistema de incêndio

de AVCB do Rubayat, que nunca

para a rota de fuga ser liberada quando soar o alarme”, orienta. Da

chegou a ser concretizado, previa a

mesma forma, a pressurização das escadas, um sistema eletromecâ-

construção de uma escada externa

nico, deve estar ligada ao gerador.

que serviria apenas a esse aparta-

Sobre os itens que podem necessitar de adaptações para que o

mento. Paulo explica que a obra era

condomínio receba o AVCB estão os corrimões e as portas corta-fogo

caríssima e inviável para a realidade

– na impossibilidade de instalá-los, uma opção são os detectores de

dos condôminos. “Aprovamos com

fumaça. Renato elenca também os sistemas de hidrantes, a bomba de

os Bombeiros outra solução: os

incêndio e a iluminação de emergência como itens possíveis de serem

moradores do final 1 teriam acesso

realizados mesmo em prédios que não disponham dessas instalações.

à passagem pelo apartamento final

Há casos ainda em que elas devem ser atualizadas. “Por exemplo, o

2 com uma chave utilizada apenas

último hidrante deve ter um jato de 10 metros, mas há prédios onde

em emergências, diminuindo a ne-

a pressão da água é baixa. É um problema que pode ser solucionado

cessidade de uma obra vultuosa.”

facilmente com a instalação de uma bomba.”

O Rubayat regularizou ainda o

A síndica profissional Mila Fernandes enfrentou um grande de-

para-raios e construiu todo o siste-

safio para regularizar as instalações do Condomínio Ignácio Tavares

ma de hidrantes nos três acessos

Leite, construído em 1965, com 96 apartamentos e quatro lojas, no

às unidades. No térreo, a madeira

bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo. Ele faz parte do

que forra as paredes recebeu verniz

Conjunto Angélica, que possui outro residencial, o Edifício Lupércio

antichamas. A porta de entrada,

Teixeira Camargo, com 26 unidades, além de salas comerciais e lo-

pesada, de ferro, ganhou um no

jas amplas. O processo de obtenção do AVCB está em curso, pois

break, para que abra automatica-

demanda adaptações em todas as instalações, para que o Corpo de

mente caso o alarme de incêndio

Bombeiros possa fazer uma vistoria final.

seja acionado.

CONHECENDO AS INSTALAÇÕES

130

No Ignácio Tavares Leite foi necessário instalar hidrantes em todos os andares, em um cuidadoso projeto para não interferir na instalação elétrica. Com experiência em AVCB também em outros condomínios, Mila é taxativa: “O AVCB é essencial para atestar

Para o engenheiro Renato Seara,

que o condomínio cumpre com as normas. Muitas vezes o síndico

é fundamental que o síndico não

desconhece as instalações, por exemplo, o dispositivo de recalque

aguarde a renovação do AVCB (que

que fica na calçada para que o bombeiro engate a mangueira em

acontece a cada três ou cinco anos,

casa de incêndio.” Em geral, essas instalações são encontradas sem

conforme a classificação de risco

manutenção e obstruídas.

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MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES ANOS

ELEVADOR: MEIO DE TRANSPORTE MAIS SEGURO DO MUNDO NECESSITA DE MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO CONSTANTES Por Eduardo Silva

Os elevadores são equipamentos essenciais na vida de quem mora em condomínio. Marcelo Braga, engenheiro mecânico, compartilha a sua experiência sobre a modernização de elevadores.

INDEPENDENTEMENTE

condomínio? Por onde começar para desenhar um plano

sendo realizada corretamente, não só garante

P e n s a n d o n i s s o , a re p o r t a g e m d a D i re c i o n a l

da idade do prédio, a manutenção preventiva, a segurança dos passageiros, como também a vida útil dos equipamentos. Mas, com o passar dos anos, é inevitável a discussão sobre o estado de conservação dos “carros”, denominação muito usual neste setor. Então os gestores de condomínios buscam no mercado soluções para

o retrofit, a modernização e/ou o embelezamento dos elevadores, para não ficarem obsoletos. Dados da Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo revelam a existência de mais de 99 mil equipamentos registrados em atividade só nos edifícios da capital. É a metrópole verticalizada! Existem inúmeras empresas prestadoras de serviços de manutenção e conservação de elevadores. Dessa forma, a manutenção dos elevadores não é mais monopólio dos fabricantes, já que a legislação garante a disponibilidade de peças originais de reposição e/ou manutenção. Então, resta o desafio: como os síndicos escolherão a melhor empresa para atender o

134

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

de retrofit? Condomínios conversou com o Engenheiro Mecânico

Marcelo Braga, Presidente do Sindicato das Empresas

de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (SECIESP) e Presidente da Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL). Direcional Condomínios: Em projetos de retrofit

de elevadores, quais os principais cuidados deverão ser tomados? Como fazer um relatório técnico e orçamentário adequado?

Braga: Antes de mais nada é preciso fazer uma ava-

liação pensando nos seguintes questionamentos: qual a dor (problema) atual? O que estamos buscando com o retrofit? Temos uma empresa certificada e capacitada para isso? Existe histórico no mercado do tipo de trabalho a ser realizado? Existe histórico no mercado que a empresa escolhida tem expertise para isso? Existem duas opções e elas devem ser escolhidas sempre com profissionais certificados e homologados pelo SECIESP e/ou ABEEL. Dito isso as opções seriam:

MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES ANOS

Opção 1 (sem custo): O síndico escolhe pelo menos três empresas

é plenamente aplicável “o barato sai caro”. No caso da estética, além do cuidado na manutenção, há também o zelo aplicado.

para que estas façam o melhor escopo orçamentário. Tabular as propostas em um único documento/ planilha para se ter um bom parâme-

Direcional Condomínios: Como saber o momento certo de

fazer o retrofit do elevador?

Braga: O momento certo de fazer o refrofit depende de muitos

tro de comparação. Não deixar que

sinais, tais como: elevador funcionando com barulho, com constantes

o preço seja o “rei” da negociação.

degraus, botões, displays, alarmes e interfones inoperantes e gastos

Opção 2 (com custo): O síndico

corretivos elevados. Investir no retrofit vai melhorar a durabilidade dos

contrata um consultor independen-

equipamentos e aumentar a segurança dos usuários.

te, de preferência um engenheiro especializado no assunto, para lhe dar assessoria na análise de todas as etapas envolvidas. Apesar do

Braga: Hoje a principal característica que sinaliza que o elevador

custo inicial com o consultor, a re-

está obsoleto é o número de suas paradas com trancos, e a falta de

lação custo/benefício será favorável

sinalização interna e externa. Hoje o céu é o limite na área de elevado-

ao condomínio.

res, mas destaco alguns itens de investimentos em alta no mercado:

Direcional Condomínios: Em

Instalação de inversores de frequência, que proporcionam

média, de quanto em quanto

paradas e saídas suaves;

forma nos elevadores (mecânica

mais próximo e/ou disponível;

tempo é recomendável uma ree estética)?

Braga: Depende de diversos

fatores, mas o principal, por incrível que pareça, não é o tempo e nem o uso do equipamento e sim a manutenção empregada neste

136

Direcional Condomínios: O que seria hoje obsoleto para os

elevadores? E o que há de mais moderno no mercado?

2) 3)

Sistema duplex (inteligente), que aciona o elevador que está Sistema stand by, que após alguns minutos sem utilização o

elevador desliga os displays e outros componentes automaticamente para economizar energia; 4)

Sistema de resgate automático de passageiro, que após uma

falta de energia, abre a porta do elevador no andar mais próximo; 5)

Processo computadorizado interligado na rede monitora o

equipamento ao longo do tempo;

funcionamento do equipamento e possibilita o resgate remoto de

por isso o dito popular neste caso

pessoas presas no elevador;

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MODERNIZAÇÃO ELEVADORES ANOS

Direcional Condomínios: Com

Na parte legal há também obrigações a serem cumpridas. A

a Pandemia, houve alguma no-

PORTARIA 03 / 11 – CONTRU / SEHAB – (Publicada em 22/10/2011)

Braga: Tivemos o incremento

Habitação da Prefeitura de São Paulo prevê exigências técnicas para

vidade?

do departamento de controle do uso de imóveis da Secretaria de

de sistemas automáticos de acio-

a reforma dos elevadores:

namento, por meio de sensores

“Há a necessidade de solicitação de novos Alvarás para a insta-

de aproximação, substituindo as

lação e para o funcionamento do elevador substituto junto a PMSP.

botoeiras, evitando o contato físico.

O aparelho novo somente poderá ser instalado e funcionar após a obtenção, respectivamente, do Alvará de Instalação e Funcionamento.

Direcional Condomínios: Qual

A desmontagem do AT antigo e a montagem do novo aparelho deverão

sembleia para a aprovação do

de elevadores, não sendo obrigatório para os fabricantes e para as

é o quórum necessário em as-

ser realizadas por empresa fabricante, instaladora ou conservadora

retrofit dos elevadores, além das

instaladoras ter o registro concedido por CONTRU.”

obrigações legais?

Primeiramente é preciso com-

A portaria completa encontra-se disponível para consulta no site

preender o contexto. Se o elevador

da Prefeitura de São Paulo. Vale a pena conferir antes de idealizar

estiver danificado ou comprometen-

o projeto de retrofit. E não se esqueça de contratar um profissional

do a segurança dos usuários, ca-

qualificado e isento para auxiliar neste processo.

racteriza-se como uma manutenção prioritária que precisa ser realizada, enquadrando-se como obra necessária e, neste caso, a deliberação é com quórum simples dos moradores presentes em assembleia. Por outro lado, se for simplesmente uma troca de equipamento por embelezamento, melhorando asenquadra-se como obra voluptuária, necessitando do quórum qualificado com dois terços dos condôminos presentes na assembleia.

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Direcional Condomínios | Janeiro 2022

Freepik golfcphoto

sim o aspecto visual e o uso do bem,

MODERNIZAÇÃO HIDRÁULICA (INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA) ANOS

ECONOMIA, JUSTIÇA, SUSTENTABILIDADE E VALOR AGREGADO O QUE A INDIVIDUALIZAÇÃO DAS INSTALAÇÕES DE ÁGUA TEM A OFERECER PARA O CONDOMÍNIO? Por Guilherme Verli

EM 12

de julho de 2021,

entrou em vigor a Lei Federal nº 13.312/2016, que obriga todos os condomínios do Brasil a serem entregues com a medição de água individualizada. Mas, na maioria das edificações, a cobrança é feita de forma coletiva, ou seja, a concessionária faz a leitura apenas na entrada de água principal e a conta é paga pelo condomínio. Segundo Jonas Aparecido dos Santos, consultor técnico com quase 50 anos de experiência em instalações gerais de hidráulica “os edifícios construídos até 2005 não contemplavam a medição individualizada nos projetos. Parte dos projetos previam infraestrutura para individualização, mas ficava a

142

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

cargo do condomínio a execução, que nem sempre ocorria, devido ao elevado custo envolvido”. Podemos dizer que a individualização de água em condomínio acontece quando cada unidade consumidora paga apenas pelo volume que consumiu, permitindo que cada condômino acompanhe, mês a mês, o seu gasto. Individualização é sinônimo de economia. Para aqueles que se preocupam com a economia de água, a individualização é uma ótima saída. Afinal, condôminos conscientes reduzem seu consumo com pequenas atitutes no dia a dia. Estima-se que até 30% dos consumidores mudaram sua postura após a individualização. Com a pandemia, muitas famílias se refugiaram nas suas propriedades de veraneio, mas continuaram pagando a conta de água coletiva, embora não estivessem consumindo. Isso despertou a necessidade de implantar a individualização, que é um sistema justo e sustentável.

SUSTENTABILIDADE E INDIVIDUALIZAÇÃO VALORIZAM O CONDOMÍNIO

Jonas afirma que a maioria dos moradores preferem sistemas indi-

viduais. Os condomínios que possuem esse tipo de instalação ficam

MODERNIZAÇÃO HIDRÁULICA (INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA) ANOS

mais valorizados no mercado, pois transmite modernidade. Culturalmente, o brasileiro costuma respeitar mais as regras quando mexem no seu bolso. Um exemplo clássico são as multas de trânsito. Com a individualização isso também acontece, pois as pessoas que normalmente não se preocupam com o desperdício, passam a tomar mais cuidado, pois arcarão com o custo. E conclui dizendo que o principal legado da individualização “é a mudança no comportamento dos condôminos de forma geral. Gastou mais, pagou mais”. O planeta agradece!

MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO

Independentemente se o sis-

tema hidráulico do condomínio é individual ou coletivo, ele precisa sempre de um acompanhamento.

local e especifiquem o material para individualização ou, nos condomínios que não possuem essa infraestrutura, estudar possibilidades”. Qualquer sistema está sujeito a defeitos e com os hidráulicos não é diferente. Jonas acredita que o ideal é sempre fazer a manutenção preventiva para identificar problemas minúsculos e não deixar que isso vire uma bola de neve, resultando em uma dor de cabeça muito maior para o síndico e para os moradores.

ATENÇÃO SÍNDICO, FIQUE ATENTO AOS SINAIS

Algumas características podem ser um indício de que a instalação

de água está com defeito. O síndico, sabendo quais são elas, pode agir rapidamente e evitar muitos problemas. Por exemplo: Se a bomba hidráulica do seu condomínio está fazendo ruídos estranhos, provavelmente ocorreu a “cavitação”. Essa é uma falha que faz com que o óleo evapore sob baixa pressão e diminua a lubrificação, danificando os componentes e comprometendo seu funcionamento. Outro sintoma comum de problemas hidráulicos é a mudança na cor da água potável. A falta de limpeza pode ocasionar corpos estranhos que deixam a água turva ou com colorações diferentes. Já no caso dos odores, o problema é facilmente identificado e os moradores reclamam rapidamente com o síndico. Isso indica que o sistema hidráulico do prédio está com problemas.

A falta de manutenção pode trazer alguns problemas bem sérios, como válvulas desreguladas ou deterioradas, rompimentos de tubulações e vazamentos. Esse tipo de situação pode comprometer a estrutura do prédio ou provocar falta de água. Para os síndicos que vão dar mais atenção a essa questão, o

Santos, consultor

consultor aconselha que é essencial

de hidráulica, avalia

“procurar empresas credenciadas

modelos de tubulação

para que façam uma avaliação no

144

Jonas Aparecido dos

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

para diferentes projetos

O CONDOMÍNIO EM ORDEM / MANUTENÇÃO PERMANENTE ANOS

MANUTENÇÃO PREDIAL:

MANTER O CONDOMÍNIO EM ORDEM É FUNDAMENTAL PARA O SUCESSO DA GESTÃO Por Eduardo Silva

O GERENCIAMEN-

de um condomínio e todos os

seus subsistemas não é tarefa fácil, já que exige uma série de responsabilidades e atividades de rotina, como a checagem do plano de manutenção predial para o perfeito estado de conservação dos recursos que englobam todo o sistema de manutenção. Patrícia de Cássia Palma, Gerente Predial, é formada em Administração de Empresas e atua há sete anos no gerenciamento de condomínios, tendo experiência em diferentes formatos: alto padrão comercial, residencial e logísticos, e demonstra como a sua rotina é direcionada para garantir o funcionamento do condomínio. “Muitas vezes o morador do condomínio residencial ou o funcionário do condomínio comercial não tem a visão dos bastidores do empreendimento. O funcionamento dos serviços essenciais: água, energia, gás, telefonia, elevador, dependem de um plano de manutenção. Se comprometer o funcionamento de um desses itens básicos, todos terão a rotina prejudicada de alguma forma”. Segue a entrevista feita com Patrícia Palma, que conta deta-

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Direcional Condomínios | Janeiro 2022

lhadamente como que a atuação de um gerente predial garante a conservação e o funcionamento do condomínio como um todo. Direcional Condomínios: Como é a sua rotina no condomínio?

Patrícia Palma: Confiro o estado de conservação e manutenção

do condomínio checando diariamente vários componentes essenciais

como as bombas de recalque, que fazem o processo de abastecimento das caixas d’água, se há anormalidade no gás, nos elevadores, o estado de limpeza diária, se há pragas e insetos nos pontos de circulação. Verifico, a conservação das plantas do jardim e a limpeza da piscina. Acompanho as OS (Ordens de Serviços) geradas pelas empresas de manutenção preventiva e dos prestadores de serviços. E, claro, faço a gestão dos funcionários do condomínio, dentre outros. Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários

com o plano de manutenção voltados para o gerador, as bombas

de recalque e conservação geral do condomínio para impedir a infestação de pragas?

Patrícia Palma: Seguir o plano de manutenção é o melhor caminho

para evitar prejuízos. Dessa forma, cumprir as instruções técnicas de conservação de cada componente e ter um registro do controle das OS (Ordens de Serviços) das manutenções regulares, são formas que aumentam a vida útil do equipamento. Para tanto, o plano de manutenção precisa ser detalhado com um cronograma de checagem de requisitos mínimos, conforme exemplos a seguir: Gerador: A manutenção do grupo gerador deverá seguir as nor-

mas técnicas NBR 5410 (instalações elétricas de baixa tensão) e NBR 10151 (avaliação de ruídos em áreas habitadas). Precisa ser realizada por empresa especializa em engenharia elétrica com registro ativo no CREA. Anualmente deverá emitir ART – anotação de responsabilidade técnica sobre os serviços de manutenção, além da realização do laudo de funcionamento e abrangência. Mensalmente vários componentes deverão ser vistoriados como: motor a diesel, acoplamento, carregador de baterias, baterias, quadro de comando, chave reversora,

O CONDOMÍNIO EM ORDEM / MANUTENÇÃO PERMANENTE ANOS

além da realização de testes de

do Engenheiro Químico responsável deverá ser fixado nas áreas de

funcionamento geral. Também é

circulação do condomínio.

aconselhável ligar o gerador uma vez por semana para movimentar o combustível. Bombas: Para garantir o abaste-

Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários

com o plano de manutenção predial?

Patrícia Palma: Devemos sempre seguir o plano de manutenção

cimento de água nos apartamentos é

para não ocorrerem imprevistos nos equipamentos e na vida operacio-

necessário que as bombas de recal-

nal do empreendimento. É de suma importância o controle de todos

que estejam em perfeito estado de

os sistemas, de acordo com as instruções técnicas de cada item, para

conservação. Mas para garantir isso,

que em caso de problemas técnicos, o condomínio tenha respaldo para

é primordial estabelecer um contrato

acionar a garantia da construtora ou do fabricante do equipamento.

de manutenção preventiva com uma

Para tanto é necessário registrar a comprovação de que tudo foi feito

empresa especializada e com corpo

como recomendado. A manutenção deve ser constante. Temos itens de

técnico qualificado para atender o

checagem diária, semanal, quinzenal, mensal e anual. Um cronograma é

condomínio 24 horas, incluindo fi-

fundamental para a organização destas checagens.

nais de semana e feriados, em caso de emergências. O contrato deverá prever visitas regulares para a inspeção das bombas, os componentes

Patrícia Palma: Gosto de utilizar sistema de manutenção onde

eletrônicos, identificação de vaza-

temos o cronograma diário das atividades da equipe, rondas para verifi-

mento nas conexões hidráulicas,

cação se o cronograma está sendo respeitado, controle das visitas das

análise geral da vida útil das peças,

empresas terceirizadas para acompanhamento das atividades realizadas,

teste da pressão da água e do nível

calendário de documentação legal para acompanhar a renovação dos

dos reservatórios, dentre outros. É

certificados e laudos.

válido o condomínio ter uma bomba de reserva para casos de emergência ou checar se a empresa contratada tem essa reserva. Controle de pragas: A de-

148

Direcional Condomínios: Quais ferramentas você utiliza para

o gerenciamento predial?

SEM O DEVIDO CONTROLE DA MANUTENÇÃO PREDIAL, SÍNDICOS SOFRERÃO CONSEQUÊNCIAS

O artigo 1348 do Código Civil Brasileiro prevê entre as compe-

detização nas áreas comuns visa

tências e obrigações do síndico: “V - diligenciar a conservação e a

exterminar os insetos rasteiros e

guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que

voadores, evitando que acessem

interessem aos possuidores; IX - realizar o seguro da edificação.”

as unidades privativas, trazendo um

Portanto é dever do síndico observar e ficar atento ao cumpri-

transtorno à administração predial. A

mento correto e adequado do plano de manutenção predial preven-

dedetização deverá ser feita a cada

tiva, que se tratado com descaso vai gerar excesso de manutenção

seis meses, com reaplicação a cada

corretiva (despesas imprevistas), onerando o caixa do condomínio.

90 dias, se necessário. O certificado

Consequentemente terá impacto na prestação de contas mensal

de realização dos serviços com a

que serão expostas na Assembleia Geral Ordinária. Se o síndico

descrição dos produtos químicos

tratou com descaso, poderá ter as contas reprovadas, trazendo

utilizados, bem como a assinatura

consequências judiciais.

Direcional Condomínios | Janeiro 2022

INSTALAÇÕES DE GÁS ANOS

COMO EVITAR PROBLEMAS COM GÁS NO SEU CONDOMÍNIO? Por Guilherme Verli

O GÁS

é um produto

extremamente útil na vida dos bra-

principalmente se estiver com cheiro de gás.

sileiros. Seja para usar no fogão ou

O combate aos perigos das instalações de gás é um dever de todos:

para aquecimento de água, ele é

fornecedora, administradores do condomínio e moradores. A conces-

indispensável no nosso cotidiano.

sionária é responsável pelas manutenções periódicas, mas, segundo

Mas os perigos que ele trás são

o artigo 1.331 do Código Civil, o encarregado pelas tubulações nas

proporcionais à sua importância.

áreas comuns é o próprio condomínio. Já dentro de cada residência,

Para evitar que tragédias aconteçam, os síndicos precisam cuidar muito bem dessas instalações. O

quem fica com a responsabilidade é o proprietário.

ATENÇÃO, SÍNDICOS:

técnico Elinor Ribeiro de Souza,

Segundo a cartilha “Inspeção Predial - Mecanização”, do Ibape-SP,

alerta que vazamentos “podem

é proibida a existência de redes de distribuição de gás em: dutos em

causar sérios problemas, tanto para

atividade (ventilação de ar-condicionado, produtos residuais, exaustão

o condomínio, quanto para os mo-

e chaminés); cisterna ou reservatório de água; compartimento elétrico

radores. Por exemplo, se houver um

(painéis, quadros e caixas); depósito de inflamáveis explosivos e outros

vazamento na instalação, há o risco

elementos de periculosidade; Interior de elementos estruturais (lajes,

de causar explosão e incêndio”.

pilares e vigas); espaços fechados; poço ou caixa de elevador; não é

E como evitar consequências negativas nas instalações? Duas coisas fazem uma diferença significativa nos sistemas de gás: modernização e manutenção. Segundo Elinor, “a modernização

permitido o uso de tubulação de gás como aterramento.

INDIVIDUALIZAÇÃO

Assim como nos sistemas hidráulicos, muitos condomínios têm

instalações de gás coletivas. Mas isso deve mudar em pouco tempo. “Os síndicos estão preferindo adotar a individualização”, ressalta Elinor.

nessa área é muito importante pois,

O técnico explica que “a instalação coletiva é a média do uso de

os materiais utilizados ficam cada

gás de todos os apartamentos. No final, todos irão pagar o mesmo

vez mais eficientes e seguros para

valor. A instalação individual é o valor apenas do uso de gás de um

as pessoas, causando até um me-

apartamento, ou seja, o morador irá pagar somente o que usou”.

nor prejuízo para os clientes, pois a

Elinor aproveitou para destacar que os síndicos estão atrás da

probabilidade de haver um problema

individualização, porque os moradores preferem esse tipo de sistema.

na instalação é menor”.

“Geralmente, preferem o gás individual, pois é o mais justo em questão

Com um sistema moderno e uma manutenção preventiva, os sistemas

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dem acontecer, portanto é sempre importante ficar atento aos sinais,

de custo. Moradores que consomem pouco não querem pagar a média, porque geralmente acaba saindo mais caro para eles”.

de gás sempre estarão preparados

Mas para implementar esse processo mais justo, é preciso de-

para desempenhar adequadamente

sembolsar uma quantia a mais. Elinor foi bem claro ao dizer que essa

sua função. Mesmo estando tudo

forma “é mais cara que a coletiva. Pois, é necessário uma tubulação

em ordem, alguns imprevistos po-

para cada unidade.”

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ACESSÓRIOS

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ADMINISTRADORA, AUDITORIA, AVCB

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BOMBAS, COBERTURA

154 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

CADEIRA, CONTROLE DE PRAGAS...

Direcional Condomínios | Janeiro 2022 155

CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA, ELEVADOR

156 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

ELÉTRICA...

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ELÉTRICA, FITNESS, GESTÃO DE RESÍDUOS

158 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

GERADOR, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

160 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE

162 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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ELEVADOR, FITNESS

164 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

FITNESS, GERADOR, GESTÃO DE RESÍDUOS, LGPD

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MANUTENÇÃO PREDIAL, NORMAS REGULAMENTADORAS, PINTURA PREDIAL

166 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

PAISAGISMO, PINTURA PREDIAL

168 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

PINTURA PREDIAL

170 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

172 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

PINTURA PREDIAL...

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PISCINA, PLAYGROUND

174 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

PORTARIA VIRTUAL, PORTÕES, RETROFIT

Direcional Condomínios | Janeiro 2022 175

PISO, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

176 Direcional Condomínios | Janeiro 2022

SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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