CAPA PROMOCIONAL
EDITORIAL
Caro Síndico! Olhar para o futuro, sem esquecer do passado. Este é o ponto central desta edição da Revista Direcional Condomínios. Aprendemos e nos transformamos. Um bom exemplo é a consolidação da Assembléia Virtual, que foi rechaçada em 2002 e hoje uma ferramenta usual. Veja a evolução! O “novo condomínio” estará a prova em 2022. Ainda com medidas restritivas, uso de máscaras, distanciamentos, mas com muito mais planejamento para a construção de um espaço melhor e mais civilizado. E por falar em passado, dia 01/02/1974, o Edifício Joelma nos ensinou que não existe manutenção cara. As vidas são preciosas e não tem preço! Nesta edição, também, homenageamos o Zelador, o braço direito dos síndicos. Dia 11/02 é seu dia! PARABÉNS ZELADORES! UM ABRAÇO, Sônia Inakake ERRATA
Na edição passada, página 108, onde lê-se: “Rígidos ou semi-flexíveis, como a argamassa e a polimérica que são indicados para piscinas e subsolos...” Leia-se: Rígidos: Aplicado em áreas não sujeitas a movimentações e fissuras e não apresentam características de flexibilidade. Tem resistência a pressão negativa e positiva da atuação da água. Exemplos de materiais rígidos são as argamassas poliméricas industrializadas, cimentícios e membranas epoxídicas. São indicados para reservatório de água inferior (enterrado), subsolos, poço de elevadores, cortinas, entre outros. Flexíveis: Aplicado em áreas sujeitas a movimentações e fissuras. Apresentam características de flexibilidade. Não tem resistência a pressão hidrostática negativa, somente positiva. Exemplos de materiais flexíveis são a mantas pré-fabricadas como asfáltica, mantas EPDM, manta de PVC e membranas (exceto as membranas de epóxi que são rígidos). São indicados para lajes de cobertura em geral, jardineiras, piscinas elevadas, terraços, calhas, reservatórios elevados, pisos molhados, banheiros, cozinhas e áreas de serviço entre outras partes onde a água da chuva escorre.
Foto: Sonia Inakake
Foto: Robério de Jesus Santos
RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado. O sorteio de 3 Alexa foi realizado no dia 06/01/2022. Os síndicos contemplados são de São Paulo, Capital. Parabéns aos vencedores!
Felipe Cordeiro de Oliveira (Condomínio Ed. Antônio Stradivari)
Foto: Emilly Tabuço
Antonio Claudio da Silva (Futtura Condomínio Club)
Rosemere de Souza Brandão (Condomínio Ed. Plaza Sevilha)
Com a colaboração da Arquiteta e Urbanista, especialista em impermeabilização, Cirene Paulussi Tofanetto.
Seção Tira-Teima:
Capa:
Serviços ao Síndico:
Dica:
Dica:
A "Casa do zelador"
Sou síndico
Assembleias
Impermeabilização -
Cobertura
está vaga! O que fazer
pós-pandemia.
condominiais:
Porque, quando e como
nesse espaço que
E agora?
Presenciais ou em
Impermeabilizar?
agora está sem uso?
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ambiente virtual?
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Informe Publicitário:
Administração:
Seção Tira-Teima:
Dica:
Seciesp
Zelador - O Equilibrista:
Pedaços da Fachada estão
Elétrica - Projeto para
Antes, durante
caindo. O que fazer?
retrofit de instalação
e pós-pandemia
elétrica
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES
PERIODICIDADE MENSAL
CAPA
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
Exceto novembro/dezembro, cuja
freepik @manasthep65
Emilly Tabuço
periodicidade é bimestral
freepik @thepond057
João Marconi
TIRAGEM
ASSINATURAS
20.000 exemplares
Emilly Tabuço
eduardo@epscondominial.com.br
(60.000 leitores em média)
faleconosco@grupodirecional.com.br
REDATOR Guilherme Verli
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
GERENTE COMERCIAL
Thalita Feuerstein
Síndicos, zeladores e administradores
Adriana S. dos Santos
Cristiane Lima
CIRCULAÇÃO
DEPARTAMENTO COMERCIAL
São Paulo e Grande São Paulo
Fabian Mesquita
Juliana Jordão Grillo
EDITOR Eduardo Silva MTB 72.742/SP
Jonas Coronado
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
Douglas Barbosa da Silva José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Evaldo Mendonça
DIAGRAMAÇÃO
MTB 92.099/SP DIRIGIDA A
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
Para anunciar, ligue:
(11)
5573-8110 ou
(11)
98714-3110
Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
A “CASA DO ZELADOR” ESTÁ VAGA! O ZELADOR NÃO MORA MAIS NO CONDOMINIO. O QUE FAZER NESSE ESPAÇO QUE AGORA ESTÁ SEM USO? Por Geórgia E. Z. Gadea – Arquiteta
EM GERAL, a residência do Zelador é composta por: sala, dormitório, ba-
mar na sala do sindico/sala da administração e
nheiro, cozinha e uma pequena área de serviço e fica localizada no térreo ou na cobertura
aproveitar toda aquela infra-estrutura montada
da edificação. Alguns síndicos optam em alugar o apartamento e incorporar a renda à
para o “café do co-work” e também oferecer
massa condominial. É uma ideia que pode funcionar muito bem, porém gera burocracia,
um espaço adequado e organizado de trabalho.
quórum qualificado para aprovação e recebe muitos questionamentos jurídicos. Para
Para completar toda essa remodelação,
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temos o banheiro que nesse caso funciona
que são caracterizadas como “uso temporário” e se adequam perfeitamente às novas
como um lavabo para o uso de todos.
necessidades impostas nessa época de pandemia que estamos enfrentando.
Com essas ideias podemos aproveitar essa área ociosa criando até 4 usos distintos sem
COMO PODEMOS OCUPAR ESSAS ÁREAS?
Se o condomínio não tiver um refeitório adequado para seus funcionários, essa é uma excelente oportunidade de atender à Legislação Trabalhista adequando a cozinha e a área de serviço a esse novo uso. A sala pode ser transformada em um espaço de Co-work. Com uma mesa de reunião, mesas de trabalho, iluminação adequada e tomadas bem distribuídas, se torna perfeita para os moradores que querem receber um fornecedor, colega de trabalho, um professor particular ou que necessitem “sair de casa” para poder fazer uma reunião mais
descaracterizá-la! Foto Rosali Figueiredo
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
aqueles que preferem soluções mais simples e de fácil reversão, existem algumas opções
GEÓRGIA GADEA
Z.
Arquiteta e urbanista, é pós-graduada em Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil e especialista em projetos de reformas e de retrofit prediais
tranquila. Se a cozinha não for utilizada como refeitório, ela poderá ser um bom apoio ao
desde 2005.
Co-work. Um espaço para o café, com bancos, frigobar, filtro de água e micro-ondas
Mais informações: aabarquitetura.georgia@gmail.com.
cria um ambiente útil e interessante para os moradores. O dormitório pode se transfor-
E.
O crescimento no número de casos de Covid-19 causados pela variante Ômicron neste início de 2022 reforça a importância da segurança sanitária nos elevadores. A Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL) e o Sindicato dos Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp) alertam os profissionais que instalam elevadores, assim como os que atuam em manutenção e conservação de elevadores e escadas rolantes, sobre os cuidados e as precauções. É fundamental o uso de máscaras de proteção, a higiene frequente das mãos, e manter o distanciamento em relação aos demais colaboradores. Os síndicos também devem exigir a limpeza dos elevadores, mas orientar para que não sejam utilizados produtos inflamáveis e corrosivos na parte interna, o que pode danificar o equipamento. Algumas medidas podem evitar riscos de contaminação, confira: • Evite encostar nos painéis da cabina e fazer contato direto com corrimãos; • Espere pelo próximo elevador se houver mais de duas pessoas na cabine; • Higienize as mãos após a viagem; • Nunca fume dentro dos elevadores. O Seciesp criou uma cartilha com orientações, acesse aqui para saber mais: http://www.emumclick.com/images/news/ABEELCORONAVIRUSCARTILHA.pdf
CAPA
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SOU SÍNDICO PÓSPANDEMIA. E AGORA? Vida de síndico nunca foi fácil. Desde o início da pandemia pelo coronavírus, os desafios enfrentados são imensos e ainda não terminaram. Certamente atitudes tomadas no auge da Covid-19 ainda devem perdurar e lições importantes permanecem. A vida em condomínio foi transformada para sempre!
Por Luiza Oliva
O QUE
parecia ser um
aceita a execução de uma obra no vizinho, mesmo que seja necessária”,
enredo de filme hollywoodiano se
aponta Paulo Mujano, síndico profissional de 14 condomínios, sendo
tornou realidade no planeta em 2020:
dois comerciais.
a população se viu refém de um vírus
A saída, para Mujano, é muita paciência e conversa, fazendo com que
mortal, ainda sem vacinas ou remé-
cada um olhe o ponto de vista do outro, “e não só para o próprio umbigo”.
dios eficazes para combater os graves
Ele notou também, nos condomínios em que ocupa a sindicância, um
efeitos da doença. Chegamos a 2022
número maior de pets, já que muita gente estava em busca de companhia
com uma enorme esperança de que
durante o isolamento. “Hoje algumas pessoas estão voltando a trabalhar
o perigo havia sido eliminado e com
fora e os pets estão ficando sozinhos, gerando latidos e mais conflitos”,
uma boa parte dos brasileiros já imu-
diz, sem deixar de citar pelo menos um legado positivo dos tempos de
nizados - mas uma nova variante da
pandemia: a adesão às assembleias virtuais. “Pelo menos 10 dos meus
Covid-19 aumentou muito o número
condomínios não pretendem voltar aos encontros presenciais. E 95%
de infectados, colocando novamente
das reuniões de conselho são virtuais e muito eficientes.”
vidas em risco e lotando o sistema de saúde.
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Paulo Roberto Paleari é síndico orgânico do Edifício San Marino, na Saúde, com 64 apartamentos. Gerir a comunidade condominial com cerca
Reflexo da sociedade, os con-
de 180 moradores em época de pandemia trouxe muitos aprendizados,
domínios hoje vivem, sem dúvida,
acredita: “Notei que alguns moradores passaram a reclamar de coisas
momentos mais tranquilos do que
que anteriormente não os incomodavam, sem olhar o lado do outro.
2020 e 2021. Mas os cuidados e
Fiquei mais esperto para lidar com as pessoas, já que muitos chegam
desafios continuam. Síndicos desta-
para conversar já com pedras na mão.”
cam especialmente a dificuldade de
Ele lembra que no início da pandemia, para evitar a entrada de
convivência entre vizinhos como um
prestadores de serviço no condomínio, autorizou que o próprio zelador
dos maiores problemas enfrentados.
realizasse pequenos reparos necessários nas unidades. Paleari relata que
“Estamos vivendo muitas mudanças
chegou a ouvir de moradores que cada um deveria resolver os problemas
comportamentais e as pessoas estão
de seu apartamento. “Meu objetivo foi preservar a saúde da coletividade.
com os nervos à flor da pele, brigando
Também autorizei obras conforme o regulamento do edifício, das 9h às
por tudo. Acho que estamos vivendo
17h, enquanto muita gente propunha reduzir o horário para das 11h às
uma pandemia emocional. Por exem-
15h. Mas acredito que assim as obras nos apartamentos ocorreram mais
plo, quem está em home office não
rápido, sem se arrastarem por muito tempo.”
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
COLUNA CAPA
Paulo Romani, síndico há 24 anos do condomínio Saint Paul Ville na Bela Vista, com duas torres e 136 unidades, explica que todas as medidas tomadas durante a pandemia, especialmente sobre o uso das áreas comuns, foram aprovadas em assembleia. Romani, que também é diretor de uma administradora com 250 condomínios em carteira, avalia que essa foi a melhor conduta. “Orientamos nossos síndicos a documentar as decisões tomadas, evitando problemas futuros tanto para o síndico como para o próprio condomínio. Alguns fizeram assembleia e outros preferiram comunicar através de circulares”, diz. Já o síndico Azis José Elias Filho teve muito receio, no início da pandemia, que a inadimplência atingisse o condomínio Itaguaba no Morumbi,
SP, outro ponto que fez toda a diferença foi a comunicação. Condomínios onde os síndicos se comunicaram com eficiência tiveram maior adesão às regras e menor índice de conflitos. “Quanto mais o síndico estabelecer regras de forma colaborativa e bem comunicadas, o estresse diminui e a adesão ao cumprimento das regras e o sentimento de participação são maiores.”
com 16 unidades. “Por circular, avisei os condôminos que compreendia os problemas financeiros que poderiam existir mas que se o condomínio não tivesse caixa eu deixaria de pagar fornecedores. Houve uma reação muito positiva e não enfrentamos nenhum problema nesse sentido.”
CONHECIMENTO E COMUNICAÇÃO
Relatos como os dos síndicos citados nesta reportagem representam o cotidiano de outros gestores em tempos de pandemia. Certamente atitudes tomadas no auge da Covid-19 ainda devem perdurar e lições importantes permanecem. Na opinião de Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, os condomínios ganharam outra dimensão. “As pessoas ficaram muito mais tempo em casa. A residência não era só o lugar para descansar, mas para trabalhar, se exercitar, estudar. Antes da pandemia muita gente entrava e saía do prédio e nem percebia toda aquela estrutura funcionando. Quando surge a nova dimensão do morar, esse local toma uma proporção muito maior nas nossas vidas. Mais do que nunca o condomínio precisava funcionar!” Moira frisa a dedicação dos funcionários, o tempo todo na linha de frente, e dos síndicos, “que precisavam tomar decisões rápidas, como abrir ou fechar a academia”. Ao lado da valorização da estrutura dos condomínios, a profissional percebe como legado da pandemia o conhecimento gerado para enfrentar uma situação de crise. “Nunca havíamos passado uma crise sanitária como a da Covid-19. Entendemos a importância de ouvir as instituições, como o Secovi-SP e a AABIC, que podiam orientar os síndicos sobre um padrão médio de conduta e criaram protocolos para os condomínios. Acredito que os síndicos se sentiram muito sozinhos em um primeiro momento. Foi um aprendizado para todos”, sustenta. Para a vice-presidente do Secovi-
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
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ADMINISTRAÇÃO
ZELADOR - O EQUILIBRISTA: ANTES, DURANTE E PÓS-PANDEMIA
Por Isabel Ribeiro
PARA
comemorar o Dia do
Zelador, celebrado em 11 de fevereiro, a Direcional Condomínios ouviu o paulistano Fernando Barbosa (40 anos), o baiano Juraci João dos Santos (48 anos) e os pernambucanos Cosme Vasconcelos da Silva (58 anos) e Luiz Carlos Silva (35 anos), empregados em prédios de São Paulo (SP). Se a categoria já fazia malabarismos para conciliar demandas, imagine só em tempos pandêmicos! Pois os quatro deram – e ainda dão – o seu melhor contra o coronavírus e a favor do cumprimento de regras nesse relativizado novo normal. Filho, sobrinho e afilhado de zelador, Fernando está na profissão há 14 anos, os últimos sete no Edifício Alvorada, no Morro dos Ingleses, zona central, onde dá expediente em horário comercial. No prédio de 14 unidades, uma por andar, ele conta com cinco funcionários e os ajuda no que for preciso. “Um dos segredos do ofício é mostrar à equipe
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Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
que você está ali para fazer a diferença”. E assim é na limpeza, tarefa em que passou a colaborar com o faxineiro porque, desde a pandemia de coronavírus, os cuidados aumentaram. Ele usa como exemplo a escada de emergência, que até 2019 era higienizada duas vezes por semana, mas no auge da Covid-19, passou para cinco limpezas diárias! Hoje essa frequência caiu para três vezes ao dia, mas permanece alta. “A pandemia não acabou”, diz. Está aí o repique causado pela variante Ômicron para corroborar. Proativo, ainda em 2020 Fernando pôs uma banqueta de ferro no elevador para servir de apoio às encomendas dos moradores e enviá-las aos respectivos andares, e a peça ali permanece. “Achei adequado de se transportar, especialmente refeições. Deu certo”, comemora.
SEMPRE ALERTA!
Cosme está há quase 40 anos no ramo, os últimos 29 deles no Edifício Jardim das Cinquenta Fontes, na Chácara Klabin, zona sul, onde reside com a família. Para zelar pelo prédio de 12 andares e 48 apartamentos, comanda estrutura enxuta de funcionários, entre os quais reforça a orientação de continuarem atentos aos protocolos de higiene “porque o perigo não passou”. No começo da pandemia, foi de Cosme a sugestão de que se borrifasse álcool a 70° nos pacotes de encomendas antes de entregá-los aos destinatários. Também alertou o síndico para instalar mais alguns suportes de álcool em gel pelo condomínio. “Esse álcool veio para ficar porque ajuda a prevenir doenças e em prédio circula muita gente”.
Freepik @tuk69tuk
Quatro profissionais de condomínio expõem como conciliam suas funções frente às mudanças impostas pelas variantes do novo coronavírus. Seus métodos? Foco, atenção e proatividade
ADMINISTRAÇÃO
OUVINTE ATENCIOSO
Zelador faz 27 anos, Juraci atua há 23 no Residencial Florianópolis, prédio de dez andares e 20 unidades, na Mooca, zona leste, no qual mora com esposa e filhas. Sereno, ele, que teve Covid-19 e perdeu o pai para a doença, conseguiu até ajudar a acalmar a angústia de alguns condôminos sobre os infortúnios e incertezas da pandemia. “Se a gente ouve com paciência, vai estudando as palavras para usar e confortar o outro”, ensina. Seu jeito calmo lhe valeu ao lidar com uma saia-justa bem no começo do surto, quando junto com a faxineira, ele tocava a campainha das unidades para recolher o lixo. “Tinha quem abria a porta, mas com receio de se contaminar. Era constrangedor, mas por outro lado, sei que não era pessoal”. Nesse ‘novo normal’, Juraci cita que o volume de encomendas dos moradores permanece elevado, fato que pede total atenção da equipe na hora do recebimento das entregas, pois meliantes podem se valer do movimento para querer entrar. “Sigo pelo celular o grupo de segurança do bairro e repasso informações e dicas aos funcionários”.
DESAFIO EM CONDOMÍNIO-CLUBE
Luiz Carlos há seis anos é zelador do Sphera, condomínio-clube em que mora com a família, na Água Branca, zona oeste. Para manter operante o empreendimento de duas torres de 28 andares e 224 apartamentos, possui uma equipe de 23 pessoas, incluindo uma auxiliar administrativa, e acompanha tudo de perto. Lidou pessoalmente com as reclamações de barulho de reformas recebidas de quem estava em home office. Ia de obra em obra para lembrar dos horários especiais reservados às tarefas mais barulhentas. Mesmo hoje, Luiz Carlos ainda precisa alertar os que insistem em descumprir normas derivadas da pandemia. “Muitos não querem mais usar a máscara, alegam que tomaram vacina. Outros vão à academia e querem malhar com o ar condicionado ligado, quando é preciso que fique aberta para ventilar”. Nesse local, aliás, ele teve a ideia de demarcar espaços no chão com fita adesiva amarela para que condôminos não se esbarrassem durante os exercícios “porque tinham medo de pegar Covid”.
EVITE CONFLITOS
No atual cenário, exceto pela obrigatoriedade de máscaras, os condomínios tem normas distintas na prevenção da Covid-19. Paulo Ferrari, presidente do Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo (Sindifícios) diz que, ao abordar um morador para alertar sobre a existência de regras, o zelador não deve agir como se as tivesse criado. “O zelador deve alertar sobre a existência delas, deve orientar o morador, e se for confrontado, então tem de deixar claro de onde essa regra partiu, porque não foi dele! Se não resolver, leve o caso ao síndico ou à administradora”.
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
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ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS: PRESENCIAIS OU EM AMBIENTE VIRTUAL? “Logo que, numa inovação, nos mostram alguma coisa de antigo, ficamos sossegados; pois tudo que é novo assusta” Friedrich Nietzsche Por Cristiano De Souza Oliveira
O SETOR
condominial é
jurídico, com a inclusão no Código Civil o instituto da multipropriedade, que em seu
muito resistente em aceitar inovações. Há
art. 1358-Q, inciso VIII estabelece que os condomínios edilícios que adotarem o
anos a tecnologia possibilita aos condo-
regime de multipropriedade, poderão em seu regimento interno prever a realização
mínios uma gestão mais eficiente e não é
de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico.
diferente com a questão das assembleias.
Mas não é só. Também as empresas acabam tendo a possibilidade das assem-
No final da década de 90, início dos
bleias não presenciais, nos termos do art 1080-A do Código Civil, já regulamentado
anos 2000, se debateu muito sobre a
pela Instrução Normativa 81/2020 do DREI (Diretoria do Departamento Nacional
possibilidade de realizações de assem-
de Registro Empresarial e Integração).
bleias não presenciais, em ambientes
Há no congresso um Projeto de Lei que prevê a possibilidade expressa de
virtuais, no entanto naquele tempo as
assembleias condominiais não presenciais (PL 548/2019 – redação dada pela CCJ
limitações tecnológicas inviabilizavam a
da Câmara dos Deputados), mas seria necessário, ou cada condominio poderia
realização. A pandemia fez com que tais
se autorregulamentar? Vejo que caberia a cada condomínio tal escolha.
ideais voltassem ao debate, agora com
O término de vigência da Lei 14010/2020 não deve ser impeditivo para reali-
mais segurança e tecnologia acessível
zação de assembleias não presenciais, uma vez que nosso ordenamento jurídico,
a todos.
como visto, acata tal realização, sempre devendo seguir os trâmites da convenção.
Diferente do passado, abriu-se um
Não é muito lembrar que para quem questiona a impossibilidade de as-
debate sobre a impossibilidade de reali-
sembleias em ambiente virtual para condomínios grandes, nossa Câmara de
zação, a possível insegurança jurídica e
Deputados com 513 membros, realizou em 2020 e parte de 2021, bem como
principalmente a falta de regulamentação
agora no início de 2022, sessões totalmente virtuais pelo aplicativo Zoom, com a
legal.
diferença de que as normas lá debatidas e votadas valem para o Brasil! Seriam
Pois bem, tal debate isola o setor con-
O direito à voz deve ser estabelecido e o planejamento da assembleia passa a
leitura e compreensão contextualizada da
ser mais criterioso, pois podem as assembleias não presenciais serem mais longas.
realidade, qual seja, as assembleias em
Um roteiro prático pode ser seguido, garantindo a segurança jurídica e eficácia
ambientes virtuais em nada se distanciam das assembleias presenciais, apenas o local da realização não é presencial, mas
da solenidade-assembleia:
•
ESCOLHA DA PLATAFORMA:
toda a formalidade, se seguida, garante
Deve o condomínio buscar uma plataforma que seja de fácil acesso, segura e que
a segurança jurídica e legalidade do ato
garanta a manifestação de todos, além da possibilidade de apresentação de telas
solene. Considero que a realização de assembleias em ambiente virtual não depende de lei, uma vez que nos termos do art. 1334 do Código Civil, assembleia é uma matéria de competência da Convenção. Vale destacar que em 2018, a Lei 13.777 introduziu em nosso ordenamento
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os condomínios diferentes?
domínio da sociedade e não aceita uma
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
pelos gestores, enquetes durante a reunião ou votação verbal e gravação de vídeo, som e manifestações escritas em chats; O importante é que não se confunda com assembleia em ambiente virtual, consultas ou enquetes que ficam disponibilizadas por dias em sites. A assembleia é um ato solene que se não seguir o que diz a convenção poderá ser nula nos termos do art. 166, V do Código Civil. Assim, a reunião ocorre em dia e hora agendados, e os presentes se conectam ao mesmo tempo. Pode haver um formato híbrido, onde parte fica conectada e parte fica presencial,
Freepik @stories
SERVIÇOS AO SÍNDICO
SERVIÇOS AO SÍNDICO sendo que a estrutura para conexão entre o ambiente virtual e presencial deve ser garantido,
participantes, suas manifestações e
ou seja, que todos saibam quem está participando, falando e deliberando.
deliberação, autorizando, conforme o
•
caso, a feitura de ata eletrônica ou a
SOLENIDADE:
utilização de ata notarial.
Que se mantenha os trâmites da cerimônia, previsto em convenção, uma vez que somente o ambiente de encontro é virtual, ou seja: haja convocação, pautas definidas, horários para
•
ABRINDO OS TRABALHOS
Esclarecimentos iniciais dos procedimentos e chamada por unidade condominial para registro de presença, onde pode haver a confirmação verbal, ou o mais aconselhável por “chat”, evitando-se participação de estranhos;
• PROPOSTA DE PROTOCOLO A SER ESCLARECIDO PREVIAMENTE: i.
Informação que toda a assembleia está sendo gravada;
ii.
Que todos os presentes mantenham o áudio desligado;
iii. Que haverá alguns passos a serem seguidos para ordem dos trabalhos: 1. Escolha do Presidente e Secretário; 2. Leitura da ordem do dia; 3. Exposição do tema pelo síndico ou administradora; 4. Abertura para inscrição de ordem de manifestação dos interessados (via chat), e/ou chamada para manifestação por unidade; 5. Abertura para deliberação por meio de enquete virtual na hora ou chamada por unidade; 6. Proclamação da deliberação, excluídos os inadimplentes, caso estejam presentes. •
Finalização com elaboração de ata, a ser feita pelo secretário, que conterá todos os
Foto Paulo Mujano
pauta a ser seguida, exposição da pauta, manifestações dos presentes, deliberação e ata;
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 26 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC, Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, Mediação e Arbitragem, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis
Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oab.sp.br
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
primeira e segunda convocação, escolha de presidente e secretário, confirmação de presença,
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ÉPOCAS DE CHUVAS EM CONDOMÍNIOS Por Carlos Alberto
COM INTENSAS CHUVAS NESTE PERÍODO, QUAIS SÃO OS SINAIS DE PROBLEMAS QUE A FACHADA PODE APRESENTAR?
diatamente registrar a ocorrência através do livro de ocorrências, gerar imagens comprobatórias e notificar o Síndico vizinho.
SE HOUVER FERIDOS OU ATÉ ÓBITO, QUAL É A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO?
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Em casos de queda de fachada ou de qualquer outra parte do
tauração do emboço de alvenaria, substituição de revestimento,
prédio, normalmente é apurada a existência ou não de negligência,
impermeabilização e vedação dos caixilhos, por exemplo. E sua
contudo, o síndico responderá por eventuais ocorrências. Cabe
importância vai muito além da aparência, já que envolve a segurança
lembrar que o síndico é o representante civil do condomínio e, por
de todos os usuários do condomínio, pois devido às infiltrações
isso, responde juridicamente por ele.
de água ao longo dos anos em períodos chuvosos, pode gerar além de prejuízos materiais.
SE HOUVER UM DESPLACAMENTO DO REVESTIMENTO DA FACHADA, CAIR NO VIZINHO, EM CARROS, QUEBRAR VIDROS, QUE PROVIDÊNCIAS TOMAR? A primeira providência a ser tomada é o isolamento total do
local, evitando qualquer tipo de danos materiais ou físicos e ime-
Foto Paulo Mujano
Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
A manutenção de fachada de um condomínio envolve muitos
procedimentos de manutenção ao longo dos anos, como a res-
desplacamento de revestimento e causar acidentes na sua queda,
Freepik @supakritleela
TIRA-TEIMA
CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, é fundador da Condorisk do Brasil e possui a certificação AIRM - Alarys International Risk Manager (da Asociación Latinoamericana de Administradores de Riegos y Seguros).
Mais informações: carlos@condorisk.com.br.
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
Por José Miguel Morgado
A IMPERMEABILIZAÇÃO não é analisada com a de-
vida importância por parte de alguns engenheiros, construtores, arquitetos, projetistas e também por muitos síndicos e proprietários de residências. Por isso, a infiltração de água acarreta uma série de patologias, como corrosão de armaduras, eflorescência, degradação do concreto e argamassa, empolamento e bolhas em tintas, curtos-circuitos etc, gerando altos custos de manutenção e recuperação. A infiltração de água é considerada um dos problemas mais frequentes nas edificações, podendo ocorrer de diversas maneiras, causando várias manifestações patológicas para a edificação, bem como sérios problemas à saúde dos moradores, principalmente crianças e idosos.
POR QUE AS PESSOAS CONVIVEM COM ESTE QUADRO? É cultural?
Talvez, pois como vimos em algumas destas imagens, convivemos com isto no dia a dia e não damos a devida importância. Quantos de nós já parou para analisar “o que devo fazer para que isto não ocorra na minha obra ou na minha casa?”. Quantos de nós buscamos apoio na especificação ou em um projetista de impermeabilização durante a fase de projeto ou até mesmo quando o problema surge? Por que não se consultar com um especialista? É comum somente recorrermos ao suporte ou especialistas após a patologia surgir e estar no mais avançado estado. Falta de conhecimento?
Definitivamente não. Temos diversos recursos e meios de adquirir conhecimento por meio de entidades sérias como o IBI - Instituto Brasileiro de Impermeabilização. Através do IBI, encontramos empresas associadas, fabricantes, aplicadoras, distribuidoras, projetistas e consultores que poderão auxiliar. É como termos um estado de doença e antes de consultar o médico, vamos ao Dr. Google, que muitas vezes tem informações completamente erradas. Na impermeabilização é igual, NÃO siga o Dr. Google, pois lá
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PORQUE, QUANDO E COMO IMPERMEABILIZAR?
DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO
você encontra muita informação errada. Procure sempre por entidades especializadas. Financeira?
Pouco provável, pois se gastam 200 a 300 reais por m² em pisos e acabamentos e esquecem que, se a impermeabilização que está abaixo do piso falhar para solucionar, perderemos este valioso acabamento. Negligência?
Não dar a devida atenção à impermeabilização, bem como qualquer técnica de engenharia é expor a estrutura e seus usuários a riscos e redução de vida útil da edificação. Portanto, se temos o conhecimento do risco e conscientemente não tomamos as providências, podemos considerar como uma negligência.
EVOLUÇÃO DA IMPERMEABILIZAÇÃO
A umidade sempre foi uma preocupação para o homem, desde o tempo em que habitava as cavernas. Quando suas casas construídas de folhas de árvore ficavam molhadas e seu interior úmido, eles não tinham a noção de troca do telhado e sim construíam um novo local e, com isso, levavam uma vida nômade. Com relação às cavernas era a mesma situação e quando estas estavam úmidas, também trocavam de local. Ou seja, a umidade sempre foi uma preocupação para o homem desde o tempo das cavernas. As muralhas da China, os jardins suspensos da Babilônia e as pirâmides, também foram impermeabilizadas com óleos e betume. No Brasil, durante o grande salto para o desenvolvimento econômico, destacam-se a construção do Túnel Nove de Julho e do Edifício Martinelli, ambos na cidade de São Paulo e construídos na primeira metade do século XX. Eles foram um marco no Brasil para o uso dos produtos impermeabilizantes importados. A impermeabilização no País tomou um grande impulso a partir de 1973, com a construção do Metrô em São Paulo, que investiu muito em pesquisas e ensaios dos materiais, gerando a execução de um grande número de normas, onde o IBI com seus associados se fez presente, possibilitando a construção de subsolos e eliminação de porões, além da substituição de telhados por áreas utilizáveis, jardins, lajes de uso comum, abobadas etc.
JOSÉ MIGUEL MORGADO Graduado em Engenharia Civil pela FAAP Fundação Armando Alvares Penteado, SP, em 1980, com MBA do Varejo de Material de construção – FAAP e Negócios e Inovação pela Barry University e University of Nevada – Estados Unidos. Atualmente é Diretor Executivo do IBI - Instituto Brasileiro de Impermeabilização e consultor na empresa Morgado Consultoria para assuntos como: Marketing, Comunicação, Vendas, Negociação e Motivacional, entre outros assuntos. Consultor da Fluke Academy.
Mais informações: josemiguel@ibibrasil.org.br PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC Direcional Condomínios | Fevereiro 2022
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DICA / ELÉTRICA
PROJETO PARA RETROFIT DE INSTALAÇÃO ELÉTRICA
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Por Edson Martinho
É MUITO comum nos dias de hoje trocarmos com uma certa
frequência nossos equipamentos eletrônicos como smartphone, tablet e no-
tebook, para adequá-los às nossas necessidades não é mesmo? Imagino que você faça uma busca para compreender qual o melhor modelo e as melhores configurações e, na sequência, busca um aparelho que esteja dentro do seu orçamento. Estas trocas ocorrem em média a cada 2 anos, dependendo da sua utilização e/ou da sua condição financeira. Durante o tempo em que você está utilizando o seu equipamento é comum fazer algumas limpezas de arquivos desnecessários, como aquelas imagens que já não interessam mais, aplicativos sem uso, além de trocar a capinha e a película protetora. Na verdade, você faz uma manutenção, até poder trocar por um novo. Com o seu carro não é muito diferente, certo? Depois de alguns anos de uso você troca por um modelo melhor e mais novo e, quando vai fazer a troca, sempre faz um planejamento e busca o que melhor lhe atende. Mais econômico, mais espaçoso, mais potente e por aí vai. Durante o tempo em que fica com ele, precisa fazer as manutenções e, a menos que você seja um mecânico, leva o carro em um especialista que vai avaliar todos os possíveis problemas e lhe sugerir as correções. Pois bem, um imóvel também precisa de manutenções e a instalação elétrica é uma delas. A diferença entre o eletrônico, o carro e o imóvel é o tempo médio que ficamos nele. Enquanto se troca um celular a cada dois anos e um carro a cada 5, o imóvel demora em média 20 anos, então, temos que tomar o máximo de cuidado com sua manutenção. Estudos mostram que uma instalação elétrica bem dimensionada e com manutenções periódicas pode durar até 20 anos, mas...... uma instalação elétrica pode até estar corretamente dimensionada para uma determinada época, porém, com o passar do tempo, vamos inserindo mais e mais equipamentos e com isto a instalação passa a não estar mais de acordo. Isto não acontece somente dentro das nossas casas, mas nas áreas comuns dos condomínios, a condição é a mesma. Isto nos leva a lembrar a todos que é necessário fazer a adequação em forma de manutenção.
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DICA / ELÉTRICA
A Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, publica o Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica e nele temos conhecimento de mais de 500 incêndios gerados por sobrecarga, sendo que quase 300 são em ambientes residenciais, sendo alguns em áreas comuns. Isto é uma preocupação muito grande, pois o ambiente que deveríamos estar em segurança acaba nos colocando em risco. Desta forma preparei uma série de dicas que poderão lhes ajudar na avaliação do risco em sua residência ou condomínio, já que todos podem e devem zelar pelo ambiente onde vivem ou passam parte do tempo. Uma regra importante: quando fizer a avaliação e estabelecer o nível de risco que sua instalação elétrica se encontra, contrate um profissional habilitado e atualizado para iniciar a revisão e adequação: 1.
Há quanto tempo você não faz uma revisão na instalação elétrica? Se
faz mais de 5 anos, recomendo que chame um profissional habilitado para fazer uma boa vistoria e lhe entregar um laudo dos possíveis problemas. Lembre-se, eletricidade não tem cheiro nem cor, mas causa uma série de acidentes e muitos deles fatais. 2.
A instalação elétrica possui um projeto elétrico? A importância do
projeto se dá por vários motivos, como por exemplo: economia de energia, segurança, preparação para ampliação futura, definição de manutenção entre outros. O projeto deve estar atualizado e refletir o que tem instalado, ou seja, com todos os requisitos descritos no projeto. Cuidado! Se não tem projeto, sua instalação pode estar inadequada e por isto pode estar em risco. 3.
As tomadas da instalação são de 3 polos e o condutor de proteção
(Fio terra), está instalado adequadamente? Alguns equipamentos, principalmente os que possuem carcaças metálicas, precisam estar aterrados adequadamente para não colocar em risco quem o utiliza, diminuindo o efeito do choque elétrico nas pessoas e animais. Se a instalação sob sua responsabilidade não possui todas as tomadas de 3 polos ou não tem o “fio terra”, chame um profissional imediatamente para substituir a tomada e instalar o sistema de aterramento. 4.
É utilizado benjamin, TE ou extensão em alguma parte da instalação?
Se sim, livre-se deles o mais rápido possível. Estes dispositivos são passíveis de criar uma sobrecarga na instalação e com isto iniciar um incêndio. Estes dispositivos devem ser usados de forma provisória e só com baixas potências como aparelhos de TV a cabo e a TV, Notebook e impressora pequena entre outros. Nunca use com equipamentos mais potentes como geladeira, ferro de passar, secador de cabelo, torradeira entre outros, pois o risco aumenta consideravelmente. 5.
Há algum adaptador de tomadas de 20 A para 10 A em algum
equipamento? Normalmente é usado em micro-ondas ou equipamentos pessoais como secadores, chapinhas etc. Se sim, remova-os imediatamente. Equipamentos que possuem tomadas com pino mais grosso são mais potentes e consomem corrente maior que 10 A. As tomadas de uso geral são projetadas para suportar no máximo 10 A e se submetidas a correntes maiores podem superaquecer e iniciar um incêndio. Chame um profissional habilitado para ve-
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DICA / ELÉTRICA
rificar se a instalação suporta e então instale tomada para 20 A. Mas não faça somente a substituição, avalie se os fios e a instalação suportam esta carga. 6.
Os circuitos de iluminação e tomadas estão separados, ou seja, se
desligar o disjuntor das tomadas, a iluminação ainda funciona? Esta é uma prática de uma boa instalação elétrica e faz parte das normas técnicas. Isto para garantir a segurança na atuação de dispositivos, mas também serve quando ao substituir uma lâmpada, você possa se valer de um abajur, por exemplo. Se sua instalação não é assim, chame um profissional para adequar. 7.
Os circuitos que usam equipamentos com maior potência,
como chuveiro elétrico, torneira elétrica, micro-ondas entre outros, estão protegidos por um disjuntor exclusivo para cada um e possuem circuitos exclusivos? Se não, é importante adequar. As normas preconizam que circuitos de uso específico devem ser atendidos por circuitos exclusivos. Segue a regra de chamar o Profissional habilitado para fazer. 8.
Há DR (Dispositivo Diferencial Residual) instalado nos circuitos
elétricos, que atendam áreas molhadas como cozinha, salão de festa, piscina e áreas externas, por exemplo, e está funcionando? O DR parece um disjuntor, mas tem um botão de teste. Acione o botão e se ele desligar está tudo OK. Este dispositivo evita o choque elétrico e salva vidas, desligando imediatamente a energia em uma situação de risco de choque elétrico. 9.
Há DPS (Dispositivo de Proteção contra Surtos), instalado no
quadro de distribuição de energia (quadro de luz)? Na ocorrência de uma descarga atmosférica (raio), este dispositivo protege os equipamentos eletrônicos. Em épocas de tempestades, costuma acontecer queima de equipamentos eletrônicos, como portões, elevadores, monitoramente, TV etc. O DPS irá salvar estes equipamentos. Ao identificar se estão instalados, verifique se eles estão ativos (normalmente tem uma indicação verde ou vermelha). Se não estiver ativo, chame o profissional para substituir.
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DICA / ELÉTRICA
Se não tem instalado, instale antes que as chuvas cheguem e tragam as tempestades com descargas atmosféricas (raios). 10.
Todas as tomadas ou caixa de passagem estão com tampa? Se
tiver alguma sem ou com a tampa danificada, arrume imediatamente. Se alguma tomada apresentar sinais de aquecimento, chame o profissional para substituí-la imediatamente, pois há risco de incêndio. Isto vale também para fios soltos sem proteção mecânica. Mesmo que seja em jardim, cuidado, pode ocorrer um choque elétrico. Como podemos ver, a eletricidade oferece uma série de riscos, e a manutenção da instalação deve ocorrer ao menos a cada 5 anos, mas ao sinal de alguma anomalia, não espere, pois os riscos com eletricidade podem causar acidentes fatais. Respondendo a pergunta que fiz no título desta matéria, nem toda a reforma precisa de um projeto elétrico, como no caso de substituições de componentes por outros de mesmas características. Mas se a reforma vai aumentar a carga elétrica, ou se vai separar circuitos, ou ainda instalar mais tomadas, é importante que esta etapa seja precedida de um projeto elétrico realizado de acordo com as normas técnicas e elaborado por um profissional registrado junto ao CREA (Engenheiro Eletricista) ou CFT (Técnico em Eletrotécnica) dentro das suas atribuições.
EDSON MARTINHO Engenheiro Eletricista, Fundador e Diretor Executivo da Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, palestrante, autor de livro, diretor técnico da Lambda Consultoria e Consultor da Fluke Academy.
Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - PROJETOS E INSTALAÇÕES
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DICA / COBERTURA
COBERTURA
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Da redação
A COBERTURA
pode ser simplesmente uma estrutura
que serve para proteger do sol e da chuva, mas, um projeto moderno feito por um profissional competente, pode embelezar o ambiente, valorizando o patrimônio dos condôminos. Um dos materiais mais utilizados é policarbonato, que é leve, resistente a impactos e apresenta grande durabilidade, além da possibilidade de se escolher entre transparente ou colorido. O que o torna um dos preferidos entre os condomínios, é a sua relação custo/benefício. Mas atenção na hora da limpeza! Limpar com produtos inadequados pode reduzir a vida útil, assim como provocar riscos, comprometendo sua aparência. Como é necessário o uso de bastante água, é bom fazer uma programação da manutenção, para evitar as épocas de estiagem. O padrão é fazer uma limpeza e revisão geral da estrutura uma vez por ano, podendo esse serviço ser realizado pelos próprios funcionários do condomínio, desde que devidamente treinados e preparados. Alguns síndicos preferem contratar uma empresa especializada, a fim de evitar possíveis acidentes e ter a garantia da obra. Graças à sua beleza, o Vidro é o material preferido por alguns arquitetos, trazendo ao ambiente um ar de classe e elegância, mas apresenta algumas desvantagens em relação ao policarbonato: É um material muito mais pesado, exigindo uma estrutura mais robusta para suportá-lo, além do perigo de se quebrar e causar algum acidente. Por outro lado, é mais resistente a riscos e abrasão. No mercado podemos encontrar o vidro temperado e o laminado. Outro ponto importante é o material a ser utilizado na estrutura. Alguns materiais podem ser mais baratos na hora da compra, mas com o tempo acabam apresentando problemas que demandam manutenção ou troca. O aço, mesmo com uma boa pintura e manutenção adequada, tende a apresentar corrosão. O alumínio é mais leve, durável e resistente à corrosão, sendo um dos materiais mais utilizados. PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM, PISOS, ILUMINAÇÃO, DEMARCAÇÃO E ACESSÓRIOS 20
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ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS AMORTECEDOR DE IMPACTO, AUDITORIA
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AVCB, BOMBAS, CADEIRA
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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS
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COBRANÇA, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ILUMINAÇÃO
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ELEVADOR, FITNESS
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GERADOR, HIDRÁULICA
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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ESPECIALIZADA EM CONDOMÍNIOS IMPERMEABILIZAÇÃO CAIXA D'ÁGUA ÁREA CIRCULAR LAJE PISCINA JARDINS QUADRAS
VISITA E ORÇAMENTO SEM COMPROMISSO
PINTURA RESTAURAÇÃO E PINTURA DE FACHADA EXTERNA E INTERNA RECOLOCAÇÃO E TRATAMENTO DE PASTILHAS PINTURA DE PISO EPÓXI HIDROJATEAMENTO APLICAÇÃO DE GRAFIATO E TEXTURA
ANTES
DEPOIS
TRABALHAMOS JUNTO COM A TECNOLOGIA EM DRONE
HIDRÁULICA COLUNA DE ÁGUA POTÁVEL COLUNA DE ESGOTO TUBULAÇÃO DE HIDRANTE TUBULAÇÃO DE RECALQUE TUBULAÇÃO DE GÁS TUBULAÇÃO EXTERNA
ANTES
FINALIZADO
TESTE DE ESTANQUEIDADE
FINALIZADO
DEPOIS
DEPOIS
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TESTE DE ESTANQUEIDADE
EMISSÃO DE ART • REFERÊNCIAS DE CLIENTES • SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL E ACIDENTES PESSOAIS
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, PEDRAS
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL
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PARA-RAIO, PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL, PISCINAS
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PISOS, PLAYGROUND
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PLAYGROUND, PORTARIA VIRTUAL...
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PORTARIA VIRTUAL, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA
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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
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