CAPA PROMOCIONAL
EDITORIAL
Caro(a) Síndico(a)! Há que se cuidar da vida, há que se cuidar do mundo, assim fala a famosa canção de Milton Nascimento e Wagner Tiso. Pois é o sentido de cuidar que permeia as páginas desta edição. Direta ou indiretamente, nossas pautas estão ali, juntinhas com o tal verbo, mostrando que cuidar do universo condominial aparece de forma tão abrangente. É cuidar do coletivo, da estrutura predial etc. Como não dá para viver em uma bolha silenciosa, é preciso cuidar das reclamações de barulho para que o ambiente das edificações, ao menos, não fique insustentável. Há que se cuidar de vidas mantendo o laudo AVCB e os equipamentos em dia, além de cuidar para que sejam feitas inspeções constantes na rede de gás. É necessário cuidar das aquisições para o condomínio a fim de não trazer problemas legais para si nem prejuízo à edificação – a Seção Tira-Teima faz um alerta sobre a comercialização de para-raios ‘pirata’. E o cuidar da credibilidade, como fica? Ao contar sua história, a síndica profissional Elisabeth Machado Gomes deixa claro que o síndico que tem sua contabilidade em dia não pode se calar com insinuações levianas de desvio de dinheiro. Há que se cuidar da reputação! Para encerrar, lembre-se de cuidar o melhor possível da sua gestão e do networking, então inscreva-se na 2ª Rodada de Negócios da Direcional Condomínios em parceria com a Empresários Brasil, que acontecerá em 18/08, e vai colocar você com seus pares, ou seja, mais de 99 síndicos, e 22 fornecedores de produtos ou serviços. Acesse o link https://www.eventbrite.com.br/e/18-08-rodada-condominial-100-sindicos-e-22-fornecedores-registration-347943818327 ou o WhatsApp (11) 99601-5791. CUIDE-SE! FORTE ABRAÇO! Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima:
Capa:
Síndico,
Dica:
Atenção com sistema de para-
Barulho: como agir em
Conte Sua História!
Obras em
raios fora da especificação de
prol da harmonia
A trajetória de Elisabeth
fachadas
norma da ABNT
Machado Gomes
04
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05
14 12
20
Informe Publicitário:
Administração:
Dica:
Dica:
Seciesp
Rede de gás requer
AVCB e equipamentos
Kit enxoval
inspeções periódicas
de prevenção e
do condomínio
combate a incêndios Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES
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São Paulo e Grande São Paulo
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Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
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CAPA PERIODICIDADE MENSAL
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Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
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Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Julho 2022
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
EVITE RISCOS, RECUSE PARA-RAIOS ‘PIRATA’ Por Aureovaldo Barros Junior
A QUEDA
de um raio no condomínio pode trazer consequências
devastadoras na estrutura e nas instalações elétricas. É importante falar sobre o que está ocorrendo na comercialização de SPDA (Sistema de Proteção
4
Descargas Atmosféricas) na norma da ABNT, a NBR 5419. As edificações precisam de proteção ativa e correta, do contrário, nem as seguradoras vão
dada pela lei nº 13.425 de 2017). §2º A prática do disposto no inciso XIV do art 39 desta Lei também caracteriza o crime no caput deste artigo (incluído pela Lei nº 13.425, de 2017).” Leia artigo completo no site da Direcional Condomínios
ressarcir danos se constatarem inconformidade entre sistema e norma técnica. Síndicos estão sendo ludibriados e adquirindo o ESE - Early Streamer Emission, um ‘produto pirata’. Dentro da ABNT, a NBR 5419 não contempla em nenhuma hipótese esse equipamento. No exterior, o conceituado IEC (Comissão Eletrônica Internacional) também não aceitou que fosse englobado em suas normas técnicas. Quem o comercializa no Brasil viola o Art. 39 do CDC (Código de Defesa do Consumidor). Quem o compra, por sua vez, viola o Art. 65, que diz: “Executar serviço de alto grau de periculosidade, contrariando determinação de autoridade competente: pena de detenção de seis meses a dois anos e multa. §1º As penas deste artigo são aplicáveis sem prejuízo das
Foto Arquivo Pessoal
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contra Descargas Atmosféricas), também conhecido por PDA (Proteção contra
correspondentes à lesão corporal e à morte (redação
AUREOVALDO BARROS JUNIOR Engenheiro Eletricista formado pela FAAP em 1980; membro da ABNT (Associação Brasileira de Normas Ténicas) no comitê CB03, na área elé-
trica (inclusive da NBR 5419); conselheiro da ABEESP (Associação Brasileira de Engenheiros Eletricistas de São Paulo) e professor universitário no IMBEC e ESB. Mais informações: aureovaldo@gmail.com
As responsabilidades do síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil. No caso dos elevadores, isso significa que em caso de ação ou omissão que cause danos a terceiros, o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente. É imprescindível que o síndico contrate uma empresa manutenção de elevadores com requisitos mínimos que assegurem a qualidade da prestação de serviços: engenheiro técnico responsável e presente, atendimento 24hs para emergências com central de ocorrências própria, equipe técnica qualificada e munida com equipamentos de proteção individual, frota com veículos em bom estado de funcionamento e conservação, oferta de preços não aviltantes e condizentes com o praticado em mercado, estoque de peças para reposição em caso de elevador parado e registro nos órgãos competentes. O síndico também deve estar atento à lei. Em São Paulo há a lei de n.º 10.348/87 e o Decreto de n.º 52.340/11 que regulamenta a atividade de manutenção desses equipamentos. É de responsabilidade do síndico também providenciar a aprovação de orçamentos de consertos ou trocas de peças para garantir o funcionamento seguro dos elevadores. Mesmo que os moradores adiem essa aprovação, colocando o síndico em uma posição bastante insegura, em casos emergenciais, o orçamento poderá ser aprovado sem a autorização da assembleia, que deverá apenas ser comunicada posteriormente.
CAPA
BARULHO NO CONDOMÍNIO
Freepik karlyukav
Seja a música alta do vizinho de cima ou o namoro acalorado do casal no apartamento ao lado, o fato é que sons chegam sem pedir licença; reclamações idem. O síndico pode filtrar quais procedem e mediar uma conversa entre as partes envolvidas
PROBLEMAS envolven-
reclamação adiante se for algo verdadeiramente sério”.
do barulho estão entre os que mais
Quando a queixa envolve sons íntimos, Luis chama apenas o casal.
assolam os condomínios. Ao elencar
“Descontraio o ambiente e abordo o assunto. Alguns até acham graça por-
as reclamações em ordem de recor-
que não imaginavam estar incomodando. Até hoje, apenas um morador se
rência o síndico profissional Cristóvão
sentiu ofendido e disse que iria me processar por invasão de privacidade.
Luis Lopes compõe o seguinte ranking:
Respondi que cabia a ele se policiar”, conta.
som de latidos; música alta dentro e fora das unidades; ruídos domésticos (arrastar de móveis, aspirador de pó
HORÁRIOS COMBINADOS
Condômino em trabalho remoto pode tentar aplacar o flagelo de obras
e salto alto); e sons provenientes de
e reformas por meio de acordos com o vizinho. “Quem está em home
‘namoro acalorado’ – segundo ele,
office pode sugerir ao dono da obra que libere os pedreiros para um café
tema que vem ganhando espaço nas
no horário em que ele tiver de participar de uma reunião online. Usei muito
agendas dos síndicos, que ficam um
essa tática para as pessoas poderem estudar e trabalhar na quarentena
tanto constrangidos.
e deu certo. E digo que tem muito mais peso o reclamante ir junto com o
Experiente em arbitragem e gestão
síndico negociar esses ajustes”, comenta.
de conflitos condominial, Luis diz que,
Por outro lado, se existe rixa entre moradores, pode haver o barulho
em geral, há queixas que se justificam;
provocativo. Se uma boa conversa não resolver, o passo seguinte é uma
outras, resultam de intolerância. E que
ação extrajudicial de vizinho para vizinho. “É diferente quando a reclama-
os reclamantes tendem a ver o síndico
ção é do condomínio, e atinge mais moradores. O síndico tem de intervir
como um magistrado que irá deferir em
usando ferramentas como advertência, multa e multa em cima de multa. Há
favor deles. “Não transformo a minha
moradores que alugam a churrasqueira, por exemplo, e extrapolam no ba-
gestão em um muro de lamentações.
rulho.” Segundo Luis, é preciso bom senso para viver bem em condomínio.
Prefiro convocar as duas partes envol vidas para conversarmos a três. Já o morador que tem ‘perfil reclamão’, ao saber que ficará exposto, só levará a
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Por Isabel Ribeiro
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DESRESPEITO AO SOSSEGO
Amanda Accioli, advogada consultiva condominial, pondera que há situações de reclamação de barulho que o síndico pode delegar ao zelador
ou exercer apenas um papel de mediação. Mas quando o barulho se estende
que são os apartamentos de cima, de
além das 22 horas, com gritaria, algazarra ou som alto no salão de festas, ele
baixo ou localizados no mesmo pavi-
precisa intervir. “São situações de desrespeito ao sossego, tal como consta no
mento, e ainda assim trata-se de um
artigo 1336 do Código Civil, e no art. 42, capítulo IV, da Lei 3.688 de 1941 e,
nível de ruído audível e perturbador. É
portanto, são passíveis de punições”, adverte. “É importante que o síndico reúna
preferível alugar um estúdio fora”, diz
reclamações por escrito de outros moradores para fundamentar sua abordagem”,
Alberto Paim da Costa, engenheiro civil
reforça Amanda.
pós-graduado em engenharia acús-
Quanto aos músicos amadores ou profissionais, o ideal é que treinem ou
tica. Hoje, ele é pouco procurado
tenham aulas na faixa das 8 às 22 horas, mas dentro de um nível adequado de
para esse projeto em apartamentos
som. “Caso o horário seja desrespeitado ou o volume seja abusivo, o reclamante
porque os moradores se conscienti-
deve primeiro procurar o zelador. O síndico só deve intervir em casos de reinci-
zaram de sua inviabilidade.
dência ou múltiplas reclamações”, diz a advogada.
ENSAIOS MUSICAIS
O consultor de acústica continua a frequentar condomínios para fazer avaliação e especificação técnica de
Antes de se sugerir ao morador músico para investir em acústica na unidade,
barulho decorrente de elevadores,
vale saber que nem todas as construções estão aptas a receber o tratamento,
bombas de pressurização e recal
sendo necessário consultar um especialista para identificar se o material das
que, exaustores de churrasqueira e
paredes comporta a adaptação. Caso sim, será necessário fazer um trabalho
lareira, e aquecedor de piscina. “São
acústico nas paredes, no teto, piso, na janela, porta e nos batentes, que terá um
equipamentos corriqueiros da edifi
custo elevado e nem surtirá efeito se o instrumento tocado for bateria.
cação, mas que incomodam muito
Tem mais: “Com essa obra, o som pode chegar em 35 decibéis nos receptores,
os condôminos”, atesta.
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CAPA
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ADMINISTRAÇÃO
DE OLHO NA REDE DE GÁS Gás encanado representa comodidade, mas se houver vazamentos pode trazer risco aos moradores e à edificação. Gestores têm de ficar atentos às manutenções do sistema e, condôminos, ao reformar cozinhas e áreas de serviço dos apartamentos
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Por Luiza Oliva
SÍNDICA
do condomí-
Rejane indica que algumas vistorias podem ser realizadas pelo zelador ou
Morumbi, zona sul de São Paulo, Adriana
manutencista. As recomendações a seguir fazem parte da cartilha Inspeção
Monteagudo já teve que lidar inúmeras ve-
Predial – Prevenção e Combate a Incêndio, de 2019, preparada pelo Ibape-SP e
zes com vazamentos de gás nas unidades.
atualmente em revisão:
Nos 104 apartamentos, são comuns as reformas em cozinhas e áreas de serviço que incluem novas bancadas e armários. O resultado são furos nas tubulações de gás natural ao instalar os equipamentos. “O transtorno afeta vários condôminos, pois temos que fechar o gás de toda a prumada para fazer o reparo”, conta Adriana. Esse tipo de dor de cabeça pode ser evitado, bastando que moradores e insta-
- Verificar se existe obstrução no acesso a tubulações e acessórios, assim como sinalização. - Verificar se tubulações e conexões estão instaladas fora de locais que possam acumular gás. Ainda, se há vazamentos em tubos, conexões e interligações. - Verificar se as válvulas e dispositivos de regulagem, e os dispositivos de controle de pressão, estão funcionando normalmente. - Verificar se os manômetros estão em boas condições e calibrados. - Checar se há materiais combustíveis depositados na central de GLP e se o local possui extintores de pó químico em condições de operação. É importante também que a central de GLP possua ventilação permanente.
ladores se orientem pela planta da unidade.
- Verificar se os equipamentos e materiais componentes da central de GLP
Já uma inspeção periódica deve ser feita
(cilindros, válvulas, tubulações, manômetros, mangueiras, etc.) encontram-se em
nas instalações de gás dos edifícios, sejam
bom estado de conservação.
elas de GLP (Gás Liquefeito de Petróleo) ou GN (gás natural). “Se compararmos a edificação com o corpo humano, a inspeção
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e Perícias de Engenharia de São Paulo).
nio On Panamby, no Jardim Fonte do
SINAL DE ALERTA
O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara recomenda
predial equivale ao check-up. Somente por
que síndicos e zeladores fiquem atentos ao consumo do edifício. Aumento excessivo
meio da inspeção doenças sem sintomas
pode ser indício de vazamento. Especialmente nas garagens, cheiro de gás é sinal
são constatadas”, atesta Rejane Saute
de alerta, mas nem sempre provém da rede; pode provir de veículo alimentado por
Berezovsky, engenheira civil e vice-coorde-
GNV (Gás Nacional Veicular).
nadora da Câmara de Inspeção Predial do
Nas baterias de cilindros de GLP, Renato lembra que o abrigo deve estar
Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações
protegido da chuva e aterrado para evitar risco de raios. Deve-se verificar ainda se
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ADMINISTRAÇÃO
há infiltrações no local. “Aconselho também que o síndico veja o estado dos cilindros de
edificação. “Havendo a possibilidade, em
gás, que são de ferro e podem corroer na base. As empresas de abastecimento têm por
prédios que estão passando por reforma de
hábito trocá-los periodicamente, mas vale prestar atenção”.
suas instalações, recomendo fazer a rede
Para os moradores, Renato orienta fechar o registro de gás da unidade antes de via-
de forma externa, na fachada. É importante
gens. “Nem sempre há um registro geral de gás na entrada do apartamento. O ideal é tê-lo
individualizar as medições por unidade,
próximo do fogão e/ou do aquecedor. Se não houver, é indicado instalar para poder fechar
o que facilita também na localização de
quando necessário”, diz. Periodicamente, é importante revisar aquecedores de passagem
vazamentos”, arremata.
SHAFTS VENTILADOS
Outros problemas podem ser originados por falhas construtivas do edifício. Renato lembra de um caso em que a tubulação de gás havia sido instalada em shafts, em desacordo com a regulamentação da Comgás e instruções do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. O engenheiro explica que as tubulações de gás podem estar localizadas em salienta que os shafts devem ser ventilados, providos de abertura nas suas extremidades inferior e superior. Ele especifica que a abertura superior deve estar voltada para o exterior da edificação e os shafts não podem possuir aberturas intermediárias para os andares. “A tubulação embutida deve manter afastamentos mínimos de instalações elétricas ou hidráulicas”. Vazamentos constantes obrigaram a construtora do caso mencionado a inutilizar as tubulações antigas embutidas e construir novas prumadas externas, na fachada da
Shutterstockphoto Maxx-Studio
dutos sem compartimentação vertical destinados a outras infraestruturas do prédio, mas
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e substituir a mangueira do fogão.
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
“SER SÍNDICA PROFISSIONAL FEZ DE MIM UMA MULHER REALIZADA” Elisabeth Machado Gomes, de 54 anos, tem 30 condomínios em sua carteira Por Isabel Ribeiro
“INGRESSEI no mundo
condominial cerca de 25 anos atrás, como síndica orgânica em uma das tor
res de um condomínio do Morumbi, e fiquei uma década no cargo. Descobrir que eu trazia isso na veia e o fato de ter um forte lado organizacional me Foto Isabel Ribeiro
fizeram acreditar que poderia cuidar da gestão de outros condomínios, então me tornei também síndica profissional. Naquela época, eu investia no mercado imobiliário e tinha amigos investidores, o que facilitou minha aproximação de alguns empreendimentos dos quais
Elisabeth: trajetória de sucesso
me tornaria síndica. Porém, de nada adiantaria caso eu não estivesse apta
Mercedes-Benz e BMW. Na VW, tive de assinar um termo que proibia o
a cumprir mandatos com qualidade e
uso de esmalte vermelho; também não podia trajar jeans justos ao pas-
honestidade.
sar pela linha de produção. Nesses lugares, sempre precisei provar que
Hoje, tenho orgulho em ser síndi-
era tão competente quanto os homens. Na minha história como síndica,
ca do prédio em que mora o próprio
continuei sendo testada várias vezes. Sai da BMW porque desejava um
dono da construtora, por exemplo,
trabalho que me permitisse mais tempo com meus dois filhos pequenos.
mas nada disso veio de graça, nem de
O meu esposo era advogado de uma das torres do condomínio em que
um dia para outro. Consolidar o nome
morávamos e isso me despertou a atenção por esse universo. Passei por
exige muito trabalho duro. Quem é
todos os estágios, da comissão à sindicância, sempre aprendendo com
síndico sabe das demandas, desafios
pessoas do conselho, como engenheiros, contadores e advogados. Mesmo
e responsabilidades da categoria. Eu
tendo adquirido certo conhecimento, minha capacidade era questionada
me adaptei porque não gosto de roti
por prestadores de serviço por ser mulher.
na, sempre tenho coisas novas para
Em meados dos anos 2000, foi erguido um condomínio clube no
fazer e aprender. Hoje, está em alta o
Paraíso, com duas torres de 250 unidades cada e um prédio comercial.
acesso por biometria facial, amanhã
Fui investidora, moradora e síndica por oito anos. Com pouco tempo de
será pela íris, então é prestar atenção
uso, o mecanismo dos elevadores apresentou defeito. Dois técnicos da
às novidades, especialmente na gestão
empresa fabricante vieram para me explicar o porquê do problema nos
de prédio comercial porque esse não
cabos e rolamentos. Iniciaram dizendo que iriam resumir a situação para
pode ficar parado no tempo, senão
que eu entendesse melhor e soltaram: ‘a senhora sabe como funciona uma
não tem 100% de ocupação. Estar em
máquina de lavar roupa que a gente abre por cima e a que tem abertura
movimento me motiva e ajuda a lidar
frontal?’. Eu encerrei a conversa ali.
com situações machistas.
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Em casa, chorei muito por causa da didática pejorativa. Por que não
Sou formada em Administração
perguntaram se eu sabia como funcionava o motor de um carro? Até
de Empresas e trabalhei em ambien-
quando mulheres só serviriam para conhecimentos domésticos? Mas esses
tes administrativos na Volkswagen,
acontecimentos serviram para me empoderar como mulher e melhorar
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
como síndica. No dia seguinte, contratei um perito que pudesse dar um
o interfone. Processei; foi penalizada
laudo sobre o problema e me explicar a razão de elevadores novos estarem
com prestação de serviço comunitário.
comprometidos. Ao mesmo tempo, a diretoria da fabricante me procurou,
Também já entrei com ação contra
se desculpou pelo machismo dos funcionários, acatou o laudo técnico e
quem insinuou desvio de dinheiro da
resolveu o problema. Construímos uma relação de respeito que dura até
minha parte, o que foi mais comum
hoje, sem que eu me calasse ou colocasse condôminos em risco.
à época da Operação Lava-Jato, do
Nesse condomínio, representantes de empresas já chegavam me
ex-juiz Sérgio Moro, período em que as
desqualificando. Antes mesmo de eu abrir a boca, antecipavam: ‘sei
pessoas ficaram com os ânimos mais
que a senhora não entende, mas eu vou explicar de outra maneira o que
insuflados, querendo me desacreditar,
aconteceu com o portão; a bomba; a caldeira’. Quando eu esclarecia que
fazendo paralelos com a política. Dei
entendia, se desculpavam alegando que era incomum encontrar síndicas.
um basta. Sempre fiz questão de ter
Já a empresa de segurança falava: ‘melhor a senhora não se envolver
todas as minhas gestões auditadas,
nisso, deixa que a gente cuida!’. E lá ia eu bater na tecla da igualdade de
então sou muito segura sobre a ques-
gêneros. Sequer imaginavam que, anos depois, eu ajudaria a prender dois
tão de finanças para processar quem
membros de uma quadrilha que invadia apartamentos de comerciantes
me acusar de desonestidade. E acho
orientais na Aclimação. Eu desconfiei da presença de dois homens que
que, se acontecer algo nessa linha, os
avistei pela câmera de segurança. Orientei que não os deixassem sair do
síndicos não precisam ficar quietos,
prédio, mantendo-os na eclusa e chamei a polícia. Agradecida, uma con-
podem recorrer ao departamento jurí-
dômina postou nas minhas redes sociais uma figura da Mulher-Maravilha
dico da administradora ou ao Juizado
aludindo ao fato e achei muito carinhoso.
de Pequenas Causas.
“O condômino trancou a porta de uma sala e me agarrou; o agredi para escapar. Pedi à administradora para enviar uma advertência de conduta porque eu sofri constrangimento. Não podemos deixar a situação passar em branco” Ser síndica é assim. A gente precisa ser firme, ter pulso, saber dizer não,
Mesmo com tudo isso, ser síndi-
aliás muito mais não do que sim, mas há momentos de afago, de receber
ca profissional fez de mim uma mu-
e dar carinho, de tomar um café com o condômino ou acompanhá-lo em
lher realizada e empoderada. Hoje
uma emergência hospitalar. É preciso empatia e entrega para situações
tenho a minha empresa, emprego
que nos pegam de surpresa. Uma vez acordei com um telefonema no
gestores prediais e gero bastante
meio da madrugada. Um morador havia pulado do 22º andar e os funcio-
trabalho para especialistas parcei-
nários do prédio estavam muito assustados, sem coragem de saber de
ros, o que me gratifica tanto. Tenho o
quem se tratava. Fui para esse condomínio já imaginando tratar-se de um
meu esposo comigo, na área jurídica
senhor que andava bastante recluso e mal trocava de roupa. Era ele, vivia
do escritório, e consigo ter momen-
só, então tive de acompanhar a polícia ao apartamento. Tratei ainda de
tos de lazer porque reuni uma boa
resguardar o condomínio da mídia. Até o corpo ser retirado, foram nove
equipe. Quando sou obrigada a
horas extremamente difíceis para mim.
negar algo nos condomínios, dizem
Outra situação complicada envolve assédio sexual. Certa vez, um con-
que sou mal amada. Na verdade, a
dômino trancou a porta de uma sala e me agarrou; o agredi para escapar.
minha família é o meu eixo. O amor
Noutra, mais recente, foi uma condômina que tentou o mesmo. A gente
do meu esposo e dos meus filhos e
não pode acuar, senão a pessoa vai tentar de novo. Pedi à administradora
netinhos é fundamental para eu ser
para enviar uma advertência de conduta porque eu sofri constrangimento.
quem eu sou.
Não podemos deixar em branco, assim como não podemos aceitar outras agressões caladas. Teve uma moradora que me atacou no elevador com
Elisabeth Machado Gomes, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
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DICA / AVCB
VIDAS EM JOGO Equipamento e medidas de proteção e combate a incêndios não podem falhar, daí a importância de se fazer inspeção e manutenção
Fotos Arquivo Pessoal
Por Isabel Ribeiro
Luciane substituiu equipamentos e utensílios avariados, como os da imagem à esquerda
CONSULTOR de riscos da área condominial, Carlos Alberto dos Santos
esclarece que a principal função do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é salvar vidas. Mas não é um recurso isolado na prevenção de sinistro. “O que traz se gurança para o condomínio são os equipamentos. Não adianta ter o AVCB, atender a legislação, mas descuidar da inspeção de hidrantes, extintores, entre outros itens”, diz. A síndica Luciane Silveira procura deixar mais seguro o Edifício Araucária, com 68 unidades, no Jardim Celeste, zona sul. Recebeu o condomínio com problemas elétricos, estruturais e um AVCB aprovado com ressalvas. Adotou, então, o sistema de portaria remota para economizar dinheiro e poder providenciar a correção de falhas a tempo de renovar a certificação. Buscou uma assessoria especializada. Carlos Alberto orienta que se deve escolher a empresa de AVCB mediante referência. “Se o condomínio não tiver mais o projeto físico, essa empresa deverá fazer uma busca junto ao Corpo de Bombeiros antes de propor novo projeto técnico”. E recomenda: “Contrate uma empresa que entregue uma consultoria honesta em tudo que se refere ao AVCB (instalações, gerador, elétrica, gás e equipamentos), conforme exigem as normas regulamentadoras, para que o condomínio obtenha a certificação final com 100% de garantia de que o prédio tem segurança”. Luciane gastou entre R$ 50 e R$ 60 mil em obras de adequação. A escada de emergência ganhou iluminação com placas de LED e corrimão tubular contínuo. As portas corta-fogo foram realinhadas e repintadas, e os extintores e hidrantes, revistos ou repostos. Foi preciso substituir mangueiras furadas. Na sala de hidrômetros da Comgás, o abrigo do extintor, enferrujado e com vidro quebrado, ficava sobre a passagem da tubulação do gás. “Troquei a caixa, o extintor, o ponto da instalação e sinalizei o chão”, conta. Na parte elétrica, houve troca parcial da fiação e instalação de dispositivo contra surto no quadro de luz. A síndica conseguiu o AVCB e vai prosseguir com testagem e manutenção do arsenal de segurança. Carlos Alberto reforça a importância de testar – afinal, se houver um incêndio, de que valerá uma central que não dispara o alarme? PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS 12
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DICA / FACHADA
REVITALIZAÇÃO A TODO CUSTO Seja retrofit, restauração ou reforma, obra de fachada tem valor alto; por outro lado, existem estratégias para fazer caixa, como mostra a experiência de dois condomínios paulistanos que persistiram no propósito e alcançaram resultado
Fotos Arquivo Pessoal
Por Isabel Ribeiro
Na foto maior, frente do Edifício Rio Negro renovada; ao lado, na lateral do prédio, brise de madeira, que será substituído por versão de ACM (no detalhe abaixo), material mais econômico e sustentável
ANTES DE PASSAR
por limpeza, reparos e retrofit de
fachada, havia um enorme descompasso entre o Condomínio Edifício Rio Negro e os seus atributos: imóveis com planta bem distribuída, garagens com depósito e vagas espaçosas para os veículos, além da localização, no entorno da Avenida Paulista. “O visual do prédio não era condizente com seu potencial”, comenta a síndica profissional Cassia Capuzzo. Desde que assumiu a gestão, há quatro anos, ela centrou esforços para tornar novamente segura e bonita a fachada da construção de 1970. Hoje a obra está na reta final, mas para isso, Cassia teve de vencer obstáculos.
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DICA / FACHADA
O entrave inicial foi a parte financeira. “A cota condominial é alta, mesmo assim, antes mal cobria o fundo de inadimplência e a folha de pagamento dos funcionários”, relata a síndica. Aos poucos, ela conseguiu reverter a inadimplência. Quanto aos colaboradores, propôs trocá-los por terceirizados e enfrentou resistência dos moradores até que, enfim, concordassem com a mudança. “É compreensível que eles tivessem laços afetivos com funcionários muito antigos, mas eu precisei mostrar a realidade do condomínio. Tínhamos de fazer caixa”. Com essas medidas, além de um rateio entre os condôminos, foi possível custear a obra orçada em R$ 400 mil. O Rio Negro, com uma torre e 12 andares, havia passado por manutenção de fachada uma única vez, quase três décadas atrás. Não à toa, antes da intervenção recente, a fachada estava deteriorada e as infiltrações já causavam umidade nos imóveis; o desgaste da vedação nos caixilhos permitia infiltração de água da chuva, inclusive nas amplas janelas frontais; e o revestimento de pastilhas, elemento presente nas quatro faces da fachada, pedia reparo urgente – o condomínio fora até notificado por um prédio vizinho, pois pastilhas caíram em seu terreno. Também o brise, elemento arquitetônico de madeira sob as janelas dos quartos, requeria troca, uma vez que partes apodrecidas poderiam desabar e causar acidentes. Diante desse cenário, as doze unidades concordaram com a obra, que consistiu de etapas como lavagem (o que devolveu o viço às placas de granito da fachada principal), recuperação de trincas e reconstituição de pastilhas. Já o retrofit na lateral direita do prédio foi um capítulo à parte. Cássia sugeriu materiais mais modernos, leves e de manutenção mínima para substituir o madeiramento das janelas e do brise, como alumínio e placas de ACM (Chapas de Alumínio Composto), respectivamente. Para o brise, houve consenso, mas para as janelas não, acarretando em um vai e vem de assembleias. Os condôminos decidiram-se por permanecer com as janelas originais, que se encontram na etapa de reforma. “Essa indecisão envolvendo as janelas foi bem cansativa e chegou até a atrasar o cronograma da obra, mas o importante é que deu tudo certo no final e sinto muito orgulho em ter participado desse movimento de revitalização”, assume Cassia.
TIJOLO APARENTE Há 20 anos como síndico orgânico do Edifício Las Vegas, na Aclimação, região central de São Paulo, Dario Villaescusa acompanhou três restaura ções: em 2003, 2012 e no início de 2022. Por ele, a última intervenção teria acontecido antes, mas tardou a ser realizada porque os condôminos não reagiram bem à ideia. “Os moradores não queriam aprovar a obra devido ao custo alto, então antes que o desgaste do tempo e da falta de manutenção trouxessem mais danos à fachada e encarecessem mais o valor, começamos a poupar dinheiro de modo que ninguém precisasse pôr a mão no bolso para a execução dos reparos”, relata.
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Fotos Divulgação
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A fachada do Las Vegas apresentava sujidade e danos em tijolos e pastilhas (foto à esq.); ao lado, plena recuperação
Para atingir o montante necessário, primeiro o condomínio desligou os funcionários próprios e firmou contrato com uma empresa de serviços de portaria e limpeza. Aos poucos, migrou para o sistema de portaria remota, mantendo apenas uma quantidade mínima de colaboradores. “Com essas providências, as nossas despesas foram reduzidas consi deravelmente e conseguimos economizar bastante para promover um up grade na fachada”, diz o síndico. A edificação da Aclimação consiste de uma torre de 12 andares, com 48 unidades, construída por volta de 30 anos, tendo como característica marcante tijolos aparentes na maior parte da fachada, além de pastilhas brancas em algumas áreas, como nas sacadas, cujo forro de madeira remete às construções da década de 1990. “Mesmo que o forro da sacada fique mais preservado da ação das chuvas e poluentes, tratamos de envernizá-lo em todas as restaurações”, comenta Dario. O síndico conta que nas três obras de fachada foram realizados, entre outros, serviços de limpeza com hidrojateamento, recuperação e impermeabilização, mas o resultado obtido não foi o mesmo. “O processo de restauro de tijolos é artesanal, o que é muito diferente dos prédios de alvenaria; nestes, se a parede é branca, é branca e pronto. Quando ocorre a substituição ou a recuperação de um tijolo é preciso igualar a tonalidade com a dos demais que compõem a parede. Quanto ao aca-
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bamento do próprio tijolo, o charme e a graça estão no fato de ele ser irregular, porém existem irregularidades que são aceitáveis, outras não”, pondera o síndico. Profissional de estética dentária, Dario comenta ter um ‘olhar treinado’ para a harmonia e proporção das formas, o que faz dele exigente aos detalhes. Entretanto, salienta que restaurar a fachada vai além de preocupar-se com o visual do prédio. “Algumas áreas da fachada ficam mais expostas ao sol, à chuva, ao vento, ocasionando maior desgaste na impermeabilização dos tijolos, que são de natureza porosa. Se isso ocorrer, podem absorver água da chuva e a umidade atravessa para o interior dos apartamentos, comprometendo a mobília”, explica. E completa que também a parte de pastilhas precisa ser revista de tempos em tempos. Na época da primeira reforma, Dario lembra que a fachada estava bastante comprometida, o que demandou uma obra grande. Mas por inexperiência sua e da empresa contratada, o resultado da intervenção ficou razoavelmente satisfatório. “Houve muita dificuldade em acertarem na tonalidade do tijolo e do rejunte. Numa obra, podemos questionar o resultado, conversar com o dono da empresa, mas existem momentos em que somos obrigados a nos contentar com o parcialmente satisfatório porque notamos que há um limite naquilo que o prestador pode te oferecer, então não adianta postergar a entrega”, explica. Dario recorda que alguns empregados da empresa abandonaram o serviço no meio, restando apenas um deles, tornando a restauração ainda mais demorada. “Obras de fachada são grandes, custosas e causam tumulto no prédio porque o dia a dia das pessoas é alterado. Essa durou sete meses e terminou com um grande cansaço de todos os lados”. A má finalização, segundo ele, deixou defeitos constatados no pós-obra. Na segunda intervenção de fachada no Las Vegas, a situação foi diferente. A empresa cumpriu o cronograma e pouco menos de quatro meses deixou a edificação com ótima aparência. Decorridos 18 meses, vizinhos procuraram o síndico para falar sobre o estranho aspecto da parede externa. Pelas janelas e sacadas dos moradores, Dario jogou água nos tijolos e constatou que a impermeabilização fora mantida. “Não sabíamos se os tijolos estavam impermeáveis em alguns lugares apenas, ou se a empresa aplicara algum produto inadequado. Notamos também alteração na cor do rejunte. A fachada foi ficando rapidamente descaracterizada, e não havíamos sequer fotografado o antes e depois da obra para questionar a prestadora de serviço”, lamenta o síndico. Na última intervenção, entregue neste ano, Dario combinou com o zelador que fotografasse o passo a passo da obra, a fim de ter imagens documentadas para acionar a garantia caso venha a acontecer algo
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semelhante. “Acredito que não; percebemos o profissionalismo, foi de longe a melhor obra, com a melhor equipe que tivemos”, comenta, revelando que o condomínio gastou cerca de R$ 150 mil nesse processo. Mais maduro e experiente, o síndico cuidou para que os funcionários se sentissem bem no condomínio, que descansassem nos intervalos e, por vezes, sentou com eles para comer uma fruta ou um bolo. “Se não proporcionarmos boas condições de trabalho, nem mantivermos bom relacionamento, há um grande risco de a obra não sair do jeito que imaginávamos”, acredita. Na etapa em que Dario avaliava as amostras de restauros dos funcionários, a maturidade deu o tom: “Se não acertavam a cor do tijolo ou do rejunte, eu procurava dizer de modo que não ferisse os sentimentos de quem fez o trabalho. Se acertavam, eu os elogiava”.
SEM SOBRESSALTO
Síndico e consultor condominial, Wolfram Werther dá sugestões para execução de obras em fachada. Confira: PLANEJAMENTO – Obra de fachada é cara e dificilmente
os condôminos irão aprovar o valor bruto de um orçamento.
“Recomendo iniciar o rateio dois a três anos antes da obra. Quando o condomínio já tiver uma boa reserva, fica mais fácil financiar o restante parcelando em até 10 vezes com a empresa que fará a obra, e existe maior chance de os condôminos aprovarem a execução.” CUSTO EXTRA – Nunca abra mão da manutenção. “Se
aparece uma fissura que não é cuidada, vai evoluir para des-
pesas. Haverá o custo direto da obra e os indiretos, pois uma fissura evolui para uma rachadura, podendo causar infiltração e estragos em apartamentos. O proprietário poderá acionar o condomínio para arcar com as despesas do tratamento e correção da parede, ou de eventual troca de móvel que fora comprometido. Já imaginou o custo de um marceneiro para fazer outro armário embutido?” FUNCIONÁRIOS – Wolfram recomenda exigir da empresa
de reforma e pintura de fachadas a comprovação de que os funcionários estejam empregados em regime CLT, o que reduz a margem de problemas. “Uma vez fui avisado que dois trabalhadores da obra fumavam maconha no condomínio”, relata o síndico, pontuando que se tratavam de pessoas sem vínculos empregatícios.
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
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ENXOVAL ENXUTO A implantação de um condomínio é momento delicado, com formação de caixa e condôminos às voltas com gastos. É preciso critério ao equipá-lo; nessa fase, o supérfluo não tem vez
Foto Arquivo Pessoal
Por Isabel Ribeiro
O KIT
Mauro Conte: pé no chão
enxoval tem elementos essenciais para a boa funcionalidade
da edificação, seja em condomínios já estabelecidos ou naqueles em fase de implantação. Nesses últimos, o tema é abordado na AGI, sigla para Assembleia Geral de Instalação, momento em que se aprova o rateio para compra do enxoval – e, vale lembrar, no qual os moradores estão às voltas com despesas como ‘parcela das chaves’, envidraçamento da sacada, entre outras. “As pessoas estão endividadas e ficam temerosas com os custos, mas faço questão de esclarecer a elas que manteremos o pé no chão e, em um primeiro momento, compraremos o essencial”, relata o síndico profissional Mauro Conte, responsável pela implantação de mais de 40 condomínios na capital paulista. Antes desse encontro, Mauro visita o empreendimento para elencar as necessidades do condomínio e no dia da reunião apresenta uma lista com o respectivo orçamento. “Os moradores nunca me pediram para excluir algum item, só lembro de alguns questionarem o porquê de a construtora não entregar o banheiro do salão de festas, por exemplo, com tampa no vaso sanitário, mas eu explico que é uma característica do mercado". Cada empreendimento tem suas particularidades, mas a título de curiosida de vale mencionar que no mês passado Mauro fechou em R$ 60 mil o enxoval para um condomínio de classe média alta na Aclimação, com 96 unidades e extensa área de lazer. “Eu sempre incluo algum dispositivo de abertura do portão da garagem e identificação veicular, o que encarece um pouco a lista, mas é preciso haver uma proteção mínima até o condomínio se decidir por um sistema de segurança mais completo, e isso leva alguns meses”, comenta.
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LISTA DE COMPRAS Em um enxoval básico, não podem faltar acessórios e produtos para atividades cotidianas. São itens como carrinho de supermercado e trava-cartão, dispenser para sabonete, papel toalha e álcool em gel, escada de alumínio, caixa de ferramentas, quadros de aviso, mobília da zeladoria e do refeitório, eletrodomésticos para os funcionários, cones, espelho convexo para a garagem, lixeiras, protetor de elevadores e de piso. “Eu coloco no enxoval molas aéreas para as portas de vidro dos salões e da academia. Assim elas não batem com o vento, evitando quebras de vidros”, diz Mauro. Produtos e utensílios para limpeza do condomínio, manutenção da piscina e do jardim, também são aquisições essenciais. Sobre a procedência dos produtos, Mauro orienta: “Não adianta só buscar preço, tem de ter qualidade. É preciso verificar a origem, ficha técnica e se tem um químico responsável. Do contrário, pode causar algum problema e o síndico será
Foto Arquivo Pessoal
responsabilizado”.
Inagê: nova assembleia para aprovar itens mais caros
OUTRAS AQUISIÇÕES Inagê Costa Porto, síndico profissional com experiência em implantações de condomínios na capital paulista, comenta que as construtoras tendem a dar mais ênfase ao aspecto visual na entrega dos seus empreendimentos, preenchendo espaços de uso coletivo com móveis, tapeçaria e objetos decorativos; academia com equipamentos; e salões de festas com eletrodomésticos. “Normalmente o restante fica para o condomínio comprar, caso do sistema de segurança patrimonial, medidores de água e gás, aparelho de ar-condicionado para área comum ou aquecedor de piscina”. São itens de valores mais altos, portanto a aprovação de compra não deve ser tema da AGI, mas sim de uma nova assembleia, decorridos quatro a seis meses da primeira. O síndico reconhece que a implantação é a fase em que mais se gasta ao mesmo tempo em um condomínio. “São frentes simultâneas de gastos, é necessário cuidar do fluxo de caixa para não ter surpresas”, alerta. Os condôminos estão com as finanças apertadas, não é o momento de despesas altas, mas é preciso certo
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critério para balizar a compra de acessórios e equipamentos de acordo com o perfil do empreendimento. “O síndico tem de seguir o padrão estabelecido pelo profissional
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de interiores a fim de não deixar o empreendimento inacabado ou desfigurado”.
Bruno equipou salões de festa com pratos, copos e talheres
COMODIDADE NO SALÃO Às vezes, decorridos os primeiros anos de vida do condomínio, se torna possível investir em detalhes que valorizam o ambiente e trazem comodidade. É o que fez Bruno Ferreira Luize para atender aos anseios dos condôminos do You Vila Mariana, zona sul, do You Vila Formosa e do Residencial Belatto, Vila Bertioga, zona leste, todos dotados de áreas comuns agradáveis para eventos e celebrações. “Os moradores aprovavam os salões, mas tinham de alugar pratos, copos e talheres quando iriam receber, o que acabava gerando um transtorno financeiro. Quando vieram me procurar, cheguei a pensar se não seria algo para eles resolverem, mas me dei conta de que ter esses utensílios à mão facilitaria na organização de uma festa”. Bruno levou a questão aos respectivos conselhos, que aprovaram, com ressalvas. Um colaborador teria de registrar a quantidade de itens no ato de entrega da chave do salão e, no pós-evento, o pessoal da limpeza faria a contagem. Segundo: a responsabilidade de lavar a louça não ficaria com o condomínio, e peças quebradas seriam cobradas. O síndico orçou e comprou os artigos em lojas especializadas na região central de São Paulo. Adquiriu peças extras como forma de prevenção. “Algum item pode quebrar, ou um buffet levar por engano alguma peça que tenha se misturado com coisas dele”. Para os pratos, preferiu modelos brancos e resistentes, similares aos de restaurantes. A verba usada foi proveniente da locação de salões e churrasqueiras. Para Bruno, ter uma louça padronizada, enobrece o ambiente, mas não é só. “Muita gente que não alugava esses itens, usava as versões descartáveis, que não têm requinte, nem tem a ver com práticas sustentáveis, tão necessárias. É impressionante o quanto diminuiu o lixo gerado com as festas”, diz o síndico. PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA: PORTÕES, ESQUADRIAS, CORRIMÃO E MURO DE VIDRO
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ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO
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ADMINISTRADORA, BOMBAS
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AVCB, COBERTURAS
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COBERTURAS, CONTROLE DE ACESSO
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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, DESFIBRILADOR, ELÉTRICA
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ELÉTRICA...
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ELÉTRICA, ELEVADOR
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ENERGIA SOLAR, FITNESS, GERADOR, JARDINAGEM (PAISAGISMO)
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GESTÃO DE RESÍDUOS, HIDRÁULICA, INTERFONE
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PISCINAS
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PISOS, PORTARIA VIRTUAL
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PLAYGROUND, PLAYGROUND PET
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PLAYGROUND, QUADRAS, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SISTEMAS DE SEGURANÇA...
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SISTEMAS DE SEGURANÇA
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SERRALHERIA, TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
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