CAPA PROMOCIONAL
O mês que dá início à Primavera chegou, trazendo consigo a simbologia de renovação. Que assim como na natureza, em que a vida renasce em verde, em graça, em luz, em cores e plumagens – entre outras encantadoras manifestações – que possamos também transformar o universo condominial. As possibilidades são infinitas, desde valores e conceitos às mudanças mais tangíveis. Na matéria de capa, mostramos dois condomínios mais antigos que buscam o frescor contemporâneo no cuidado e na adoção de ações sustentáveis; e abordamos a implantação de ‘vagas verdes’ para carros elétricos, sem emissão de CO2. É preciso abrir espaço para o novo, pois é fato que os veículos de motor a combustão vão ficar no passado. Nesta edição trazemos uma mudança arquitetônica dos halls de um condomínio do Parque São Domingos. O que estava estacionado nos anos 1990 será modernizado. Renovação (ou construção) de playground é outro tema do mês, e não deve acontecer pautada pelo colorido dos brinquedos, mas sim por normas técnicas. Falamos também sobre a segurança do condomínio contra invasões; às vezes é necessário mudar, trocar uma portaria física pela virtual, ou modificar o sistema de acesso. No intento de promover mudanças, no mês passado a Direcional Condomínios realizou com êxito, junto à Empresários Brasil, a sua segunda Rodada de Negócios. Em 30/11, Dia do Síndico, acontecerá a última Rodada do ano. Agende. E para finalizar, participe da pesquisa anual da Direcional Condomínios na página 4 e concorra a belos prêmios. Boa sorte e Feliz Primavera! Isabel Ribeiro Caro(a) Síndico(a)!
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Direcional Condomínios | Setembro 2022 3 Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br
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DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida
TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo CAPA Fotos Arquivo Pessoal e Isabel Ribeiro Foto freepik wavebreakmediamicro Foto freepik ASSINATURAS Emilly faleconosco@grupodirecional.com.brTabuço GERENTE COMERCIAL Adriana S. dos Santos DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João JulianaMarconiJordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado Thalita CristianeFeuersteinLima IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos ASSINATURA ANUAL R$ 180,00 EDITORIAL Responda nossa Pesquisa: Pesquisa CondomíniosDirecional Seção paraSíndicosAssédioTira-Teima:moralécrime.precisamatentaressaquestão Síndico, Conte Sua paixãoAdrianaHistória!:Monteagudo:porgenteepets PlaygroundDica: tem de estar ajustado às normas técnicas CondomíniosCapa: em sintonia com contemporâneasdemandas Informe Publicitário: Seciesp Informe SEAC-SPPublicitário: ElevadorDica: SegurançaDica: contra invasões ObraAdministraçãonoshalls valoriza a edificação 04 14 20 05 12 17 220607 09 Na edição anterior, pág. 10, onde lê-se Andrezza Mandarão, leia-se Andrezza Mandarano. ERRATA
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
JORNALISTA RESPONSÁVEL Isabel Ribeiro MTB isabel@grupodirecional.com.br24.479/SP
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
A Academia Abeel atuará em parceria com o Sindicato das Empresas de Elevadores Seciesp, entidade com tradição na formação de profissionais para o mercado de trabalho em elevadores e escadas rolantes. O Seciesp conta com instalações para aulas presenciais, teóricas e práticas, e para aulas remotas. Nos últimos anos, mais de 500 alunos já passaram pelos programas do Seciesp, número que tende a crescer com a Academia Abeel. Com isso, as entidades cumprem importante papel social e de educação profissional, além de ajudar a gerar renda e contribuir para o desenvolvimento econômico e social.
A Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel) lançou a Academia Abeel para aumentar a formação de pro fissionais especializados para o mercado de trabalho em elevadores em todo o Brasil.
O curso Manutenção de Elevadores EAD – ensino à distância da Academia Abeel prevê os seguintes temas: “Instalações elétricas (aterramento, fiação, chave geral, proteções) em 15/09”; “Operador de porta de cabina” (28/09); “Portas de Pavimento” (29/09). Para o mês de outubro o curso aborda temas como: “Guias e Caixas de Corrida” (19/10) e “Balanceamento e Cargas” –cabina x contrapeso (20/10).
A lista completa de cursos pode ser solicitada na sede da Abeel e do Seciesp.
A Academia foi lançada em agosto com o Primeiro Curso de Manutenção de Elevadores Abeel, com aulas de iniciação fundamental para profissionais que tenham interesse em ingressar no segmento. Os cursos serão abertos a todos os interessados e gratuitos para os associados.
• Expor ao ridículo (quando o empregado é exposto a constrangimentos frente aos •colegas);Humilhações verbais por parte do empregador;
Nos julgamentos de crime dessa natureza pelos tribunais há dois aspectos que são considerados essenciais: regularidade dos ataques e desestabilização emocional da vítima. Conheça alguns exemplos de assédio:
• Coações Condôminos,psicológicas.colaboradores e ter ceirizados precisam ser orientados de que abusos não são tolerados. Também deve se criar uma norma de conduta ética, aprovada em assembleia, para que o condomínio fique resguardado em qualquer ação judicial, constando inclusive medidas a serem adotadas caso houver relatos dessa ordem.
• Atribuir tarefas estranhas ou incompatíveis com o cargo, ou estabelecendo prazos inatingíveis;
COMO SE DÁ O ASSÉDIO MORAL NOS CONDOMÍNIOS?
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SERÁ que em seu condomínio ocorre assédio moral? Fique atento porque é crime (PL 4742/2001), sendo identificado na repetição de condutas abusivas praticadas pelo empregador ou por chefes que expõem os funcionários a situações incômodas, abusivas ou humilhantes. No mundo condominial, o assédio contra quem trabalha nas edificações pode partir da empresa terceirizada contratante, do zelador, síndico ou de condôminos que se julgam na posição de empregadores. Qualquer comportamento, palavra ou atitude repetitiva contra a integridade psíquica ou física de um funcionário se configura em assédio moral. É comum moradores pedirem ao porteiro ou aos demais funcionários do condomínio que realizem tarefas além das elencadas no contrato de trabalho. Cuidado! Tais práticas podem ser caracterizadas como assédio moral.
Por Amanda Accioli AMANDA ACCIOLI Advogada condominia lista e síndica profissio nal. Diretora regional da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial) em São Paulo. Mais informações: amandaaccioli.adv@gmail.com
2022Setembro|CondomíniosDirecional 6 SEÇÃO TIRA-TEIMA
• Atribuir tarefas simples ou básicas a empregados especializados;
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ZELO QUE SE DESTACA
Direcional Condomínios | Setembro 2022 9 CAPA
PessoalArquivoFotos Por Isabel Ribeiro Para causar boa impressão, a edificação não precisa ser novinha, mas bem cuidada e, de preferência, alinhada às demandas contemporâneas - como a questão da sustentabilidade, que pode marcar presença desde a criação de ponto para abastecer carros elétricos à composteira, passando pela recuperação de peças antigas do jardim orgânico, os moradores podem usá lo em suas plantas ou distribuir aos amigos e familiares. “Esse líquido é forte, não pode ser usado puro, tem de ser diluído em água”, avisa o síndico. Um processo interessante é a prática de escambo com o condomínio vizinho. Este, rico em plantas, troca mudinhas por litros de chorume. Para que as composteiras não exalem odor desagradável, Gerson explica que o lixo orgânico não pode conter resíduos de alho nem de frutas cítricas. Já contra os mosquitinhos, a dica é instalar lâmpadas do tipo repelente nas proximidades dos minhocários.
“Temos duas; funciona”, atesta. No Conjunto Residencial Jardim da Cantareira, o tom clarinho de bancos vintage de granilite contrasta com o verde dos arbustos e o tom vivo da florada de azaleias, numa bonita composição que salta aos olhos de visitantes do O paisagismo do condomínio ganhou vida nova com o chorume de ‘produção local’
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ATUALIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO
QUEM CHEGA ao Greenland, na Saúde, zona sul de São Paulo, é recebido pela natureza em flor, fruto e hortaliça. O verde faz jus ao nome do condomínio de uma torre com 52 apartamentos, marcando presença no jardim central, de inverno e nos canteiros. “Na venda de um apartamento, o paisagismo do con domínio é um dos pontos que conta a favor”, atesta o síndico orgânico Gerson Angelo da Silva, ex corretor de imóveis. Apaixonado pelas plantas por influência materna, ele iniciou um processo de resgate da vegetação local ao assumir a sindicância há sete anos. Mas a colheita dos resultados veio para valer a partir de 2021, após a instalação de duas composteiras. Ele relata que o chorume gerado pelos minhocários deu nova vida às plantas, cuidadas por uma empresa do ramo e pelo zelador. “Sem falar na economia absurda em fertilizantes”, acrescenta. Com fartura do produto
Direcional Condomínios | Setembro 202210 CAPA condomínio da zona norte, transmitindo a sensação de zelo e asseio. São dez bancos no grande jardim central, este com acesso às quatro torres de 120 apartamentos ao todo. A síndica Neusa da Silva Combertino Ieffa, em seu primeiro mandato, conta que preferiu reformar os bancos a trocá los por versões modernas porque é adepta de ações sustentáveis, além de querer preservar traços originais da edificação construída nos anos 1980. “Os bancos nunca haviam sido reformados, estavam com aspecto encardido, e havia aspereza; alguns moradores sentavam se sobre uma toalha”. Feita por uma empresa especializada, a restauração levou quase um mês e levantou muita poeira. “Teve quem reclamou, teve quem me questionou sobre não ter comprado bancos novos, mas depois da reforma, percebi moradores contentes, impactados com a renovação”, comenta a síndica, acrescentando que esses assentos se tornaram mais procurados por idosos em busca de sol, e pelos jovenzinhos que recebem amigos nos finais de semana. Neusa também reaproveitou recentemente grandes vasos de cimento, peças que há 25 anos ornamentam o condomínio. “Pintamos os vasos, mudamos a espécie das plantas, e replantamos as antigas em outro lugar. Desperdício zero”, brinca a gestora.
Na cidade de São Paulo, a Lei 01 00346/ 2017, em vigor desde março de 2021, regulamenta condomínios novos ou em construção sobre a necessidade de ter vagas ou pontos de carregamento para as baterias de carros elétricos, mas a normatização é opcional para os prédios anteriores ao decreto. No entanto, para a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, o condomínio que implantar as ‘vagas verdes’, como ela bem as define, além de contribuir com práticas mais sustentáveis, também vai atrair um público que busca soluções inovadoras, que se refletem na qualidade de vida e na valorização dos imóveis.
Outra vertente sustentável que faz um condomínio se destacar na atualida de é a disponibilidade de abastecimento de carros elétricos, que não emitem CO2. José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) conta que se constata um aumento de demanda dos próprios condôminos em ter o ponto de carregamento elétrico, isto porque estão cada vez mais adquirindo carros com esse perfil, o que instiga os condomínios na busca de soluções.
Ela explica que todo o aparato deverá ser derivado do quadro geral de distribuição elétrica do condomínio, aumentando se a demanda de energia destinada às áreas comuns e nunca à unidade para não gerar exclusividade de usuário e também para não sobrecarregar a demanda do apartamento, evitando acidentes e incêndios causados pela sobrecarga. “O engenheiro elétrico é peça chave nesse processo, pois irá forne cer todas as diretrizes para a adequação do quadro geral e a infraestrutura necessária para levar a energia até os postos de recarga”, enfatiza Geórgia.
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MOBILIDADE ELÉTRICA
Nos condomínios que se movimentam frente a esse cenário da mobilidade urbana, há que se criar uma opção igualitária de abastecimento que contemple a todos em edificações antigas ou naquelas mais novas, porém sem tomadas em todas as vagas. “Tem de levar o assunto em assembleia e elaborar regras pensando no futuro, não no presente com um ou dois carros na garagem, senão logo ficarão obsoletas. É importante lembrar que não pode haver pri vilégio para os proprietários que aderiram aos eletrificados primeiro. O direito de abastecer é comum a todos”, orienta Graiche.
Georgia ressalva que implantar esse novo serviço não se trata de colocar uma simples tomada de energia em vagas já existentes. “Será preciso fazer um estudo de dimensionamento e planejamento, contratando um engenheiro especializado em retrofit elétrico para realizar estudos de carga e dar o suporte necessário ao síndico”. O tipo de carregador veicular mais viável atualmente aos condomínios são os modelos Wallbox, que requerem uma instalação simplificada, “como um ponto de energia monofásico de 220 V com um consumo médio próximo a 1.500 watts, similar ao de um ferro elétrico ligado”, diz a arquiteta. “Só que um ferro elétrico ligado por 12 horas. Generalizando, esse equipamento demora em média de oito a 12 horas para carregar 100% a bateria de um carro”, esclarece.
Vale dizer que 100 mil eletrificados circulam no Brasil, segundo a ABVE (Associação Brasileira do Veículo Elétrico) e até 2030 a frota nacional deve alcançar 2 milhões, como prevê a consultoria BCG (Boston Consulting Group).
Projeto de Mari Ester Golin: foco em soluções de sinalizaçãoespelhosrevestimentosluminotécnica,nobres,enova da pandemia, Renato começou a consultar escritórios de design e arquite tura para a execução do projeto do América. A designer de interiores Mari Ester Golin, com 10 anos de experiência em decoração de condomínios, foi a escolhida. Uma comissão de moradores voluntários fez várias reuniões com Mari, até chegar ao projeto final. “Tivemos o cuidado de convidar todos os condôminos para as reuniões. Assim, ninguém pode afirmar que não conhecia anteriormente o projeto”, explica o síndico Lúcio.
O CONDOMÍNIO Residencial América, no Parque São Domingos, com três torres e 270 unidades, vive a realidade de inúme ros empreendimentos com cerca de 30 anos de vida: a necessidade de revitalização de suas áreas comuns. O síndico Lúcio Henrique Poppe já enfrentou obras custosas, como as reformas da quadra esportiva e do estacionamento. “Em termos de valori zação das unidades, saímos perdendo para outros condomínios. Por exemplo, nossos apartamentos não têm sacada. Então, na medida do possível estamos modernizando o América”, conta. Subsíndico de uma das torres, Renato Ferreira aponta que a reforma dos halls sociais foi uma demanda dos próprios moradores para valorizar os apartamentos e dar um novo ar para os acessos às unidades. Ainda antes Acompanhar a arquitetura e a identidade da edificação e optar por itens de qualidade são dicas fundamentais para modernizar a área de acesso às unidades, cartão de visitas do condomínio Por Luiza Oliva
Direcional Condomínios | Setembro 202212 HALL SOCIAL: BOAS-VINDAS COM ESTILO
Em breve o projeto de Mari será levado à aprovação em assembleia e terão início as obras. A designer de interiores conta que o projeto dos halls das torres do América trouxe alguns desafios: halls com materiais defasados, como o uso de pedra ardósia nos pisos, repletos de pilares e de portas para acessos a vestiários dos funcionários, sala de jogos, salão de festas, elevadores, e ainda portas de quadros de distribuição geral de telefonia e elétrica. Além disso, a sinalização está desorganizada e precária.
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Entre as soluções adotadas por Mari Ester estão a utilização de lumino técnica através de balizadores de parede e a criação de circuitos inteligentes para uso da luz natural durante o dia e pontual à noite. “Com a luminotécnica conseguimos criar efeitos diversos para os vários horários. Desenvolvemos circuitos diferentes, identificados para facilitar o trabalho do zelador ou porteiro, indicando quais devem ser ligados conforme o horário”, explica. Quanto aos revestimentos dos halls, Mari optou por itens neutros no piso e paredes, com porcelanato no padrão travertino. Em metade dos pilares serão
ADMINISTRAÇÃO
Halls do pilaresAmérica:Residencialmuitasportas,eardósianopiso
“Às vezes, por segurança optamos somente por cores neutras. Há con domínios mais minimalistas, com menor variedade de cores, mas podemos usar tons mais dessaturados, como verde oliva ou mostarda, sempre respeitando a identidade do empreendimento.” Rafael orienta ainda que sejam escolhidos móveis para o hall de entrada que causem uma boa impressão nos moradores e visitantes, com acabamentos premium, já que o uso não costuma ser tão intenso.
aplicados espelhos para ampliar os espaços, e Mari padronizou tons de marrom nas portas com sinalização e criptograma de identificação.
Da mesma forma, as cores escolhidas para os móveis devem “conversar” com a identidade do condomínio.
Com um portifólio de cerca de 60 obras em áreas comuns de condomínios, Mari Ester recomenda aos síndicos que iniciem as reformas pelos halls sociais.
“O hall comporta tecidos de algodão ou até veludo, muito chique. Já para salões de festas indico tecidos mais resistentes, como os sintéticos ou couro ecológico”, arremata.
2022Setembro|CondomíniosDirecional 13 ADMINISTRAÇÃO
“Sei que condomínios acima de 20 anos têm uma demanda gigante por reformas, mas o hall de entrada tem uma abrangência maior de aceitação, é o cartão de visitas do condomínio. E um projeto global terá um custo alto com grande chance de serAlémengavetado.”deadequar os projetos de decoração ao caixa existente, a designer de interiores acredita ser necessário não descaracterizar o empreendimento, “em respeito ao trabalho feito pela construtora e pela história do próprio condomínio”, pontua. Mari lembra de um edifício com pendentes de opalina no hall; o síndico considerava as peças fora de moda, mas ela explicou que são itens com bom valor de mercado. Resultado: os lustres foram reformados por especialistas no material e usados de outra forma no ambiente, valorizando o hall social. O designer de móveis Rafael Oliva Santos concorda com Mari: “Recomendo o uso de móveis que combinem com a arquitetura, a linguagem e a identidade do prédio. E também, claro, que tenham a ver com os moradores. Qual o público do prédio? São mora dores mais jovens, ou famílias com crianças? Se for um público muito mais velho, devemos escolher sofás e poltronas com assento mais elevado para que eles não tenham dificuldade em sentar. Se houver muitas crianças e pets, aconselho móveis e tecidos mais resistentes.”
Adriana na companhia das gatas Chiquinha (no colo) e Rosinha ao ar livre e se exercitam. O pet place é um sucesso.
“SOU SÍNDICA orgânica há três anos de um condomínio no Panamby, um bairro arborizado da zona sul, no qual pratico uma gestão humanizada e colho bons resultados. Eu tenho um amor imenso por pessoas, plantas e bichos, e consigo transpor esse sentimento nas minhas ações profissionais e pessoais. É assim na relação com os pets. Desde menina, sempre tive animais domésticos resgatados. Hoje, incentivo a adoção à compra de cães e gatos, e divulgo nas minhas redes sociais quando há algum deles em busca de um novo tutor. Divulgo inclusive aos condôminos que gostam de pet. Obviamente eu não defendo que o condomínio resgate um bichinho para criá lo coletivamente nas áreas comuns porque isso gera problemas; o que eu defendo é encontrar tutores que exerçam a posse responsável em seus lares.
Sempre que possível, tento reutilizar coisas que já temos no condomínio. A construtora entregou o prédio com uma sala de televisão junto à de jogos, mas sem brinquedoteca, o que fez muita falta especialmente na pandemia. Então criei uma na antiga sala de TV. Comprei
Direcional Condomínios | Setembro 202214 SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
Transferi algumas plantas do entorno da piscina para completar o espaço pet, pois não estavam se desenvolvendo bem. Não gosto de descartar plantas. Tenho uma grande preocupação com sustentabilidade. Implantei, aliás, coleta de lixo seletiva e fiz parceria com uma empresa de reciclagem ao assumir a gestão do condomínio. Às vezes, tem quem ainda mistura lixo orgânico com reciclável, e eu envio mensagem no grupo de moradores de maneira edu cada, sempre, reforçando o quanto é importante cuidar do meio ambiente.
O espaço pet faz a alegria dos cães condomíniodo
Eu gosto de ter animais em casa, pois eles nos amam incondicionalmen te, trazem mais vida e alegria para o ambiente, e parecem nos compreender quando estamos passando por momentos mais difíceis. Em casa, eu, meu marido e meu filho, temos a companhia de quatro gatos: duas fêmeas e dois machos, resgatados de abrigos e da rua. São parte importante da nossa família. Essa relação afetiva com os animais é muito presente no condomínio onde moro, tanto que agora temos um espaço pet em uma área do terreno que estava ociosa. É algo que valoriza o condomínio? Sim. Traz segurança ao morador, que não precisa levar o cão à rua? Sim. Mas confesso que a minha maior motivação ao abraçar o projeto foi pensar nos bichinhos confinados nos apartamentos de 77 m2. Agora, eles saem com mais frequência, brincam
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Adriana Monteagudo, de 54 anos, é apaixonada por gente, bicho e planta
“ENQUANTO SÍNDICA, QUERO TRABALHAR A HUMANIZAÇÃO NOS CONDOMÍNIOS, ALGO QUE SE PERDEU COM A PANDEMIA”
2022Setembro|CondomíniosDirecional 15 SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA! brinquedos seminovos, de qualidade, em um brechó. Encapei de couro sintético um sofá encostado no condomínio, e o destinei à brinquedoteca pois seria de fácil higienização no espaço infantil. Já o sofá em tecido suede, que originalmente estava nessa sala, foi transferido para o hall social. Neste, só havia pufes coloridos. Os pufes, realoquei os na brinquedoteca e sala de jogos. Para compor o hall, cedi duas poltronas da minha sala de jantar e incluí vasos de plantas do próprio con domínio, dando um toque mais acolhedor. No Natal e na Páscoa, o enfeitamos com doações dos moradores.
Eu gosto muito de cuidar do condomínio, é a extensão da minha casa, por isso me candidatei à síndica. Sou pós graduada em marketing, estudo neurociência comportamental, fiz curso de síndica profissional e trabalho com desenvolvimento humano e gestão organizacional há mais de 20 anos. Coloco a minha experiência profissional a serviço do gerenciamento e da resolução de conflitos do condomínio. Trabalho a comunicação clara e a escuta empática com moradores, colaboradores, prestadores de serviço e fornecedores. Tenho respeito e atenção com os trabalhadores do condomínio, que me retribuem com carinho e responsabilidade profissional.
Por uma questão pontual envolvendo a insatisfação de um pequeno grupo de moradores quanto à contratação de um serviço de segurança privada em parceria com outros condomínios do bairro, aliada à problemas de saúde em minha família,
eu quase desisti da sindicância. Mas quando os demais moradores e fun cionários souberam, me cercaram de tanto amor e manifestações para que eu permanecesse no cargo, que eu não apenas voltei atrás como decidi ser síndica profissional para trabalhar a hu manização nos condomínios, algo que se perdeu com a pandemia. Ser síndico é enfrentar desafios e a leitura de “Os 7 Hábitos das Pessoas Altamente Eficazes”, de Stephen R. Covey, é de grande valia para momentos desafiado res e de incertezas. Recomendo esse livro a todos que lidam com o mundo condominial”. Adriana Monteagudo, em depoi mento concedido a Isabel Ribeiro
A manutenção dos elevadores nunca deve ser negligenciada para não comprometer os equipamentos, o que poderia impactar na segurança dos passageiros e na dinâmica dos condomínios
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Direcional Condomínios | Setembro 2022 17 DICA / ELEVADOR
A DINÂMICA de um condomínio residencial, comercial ou misto sofre impacto quando há quebra de elevador, principalmente se a interrupção se estender além de um prazo razoável. Esse transporte é o equipamento mais usado nas edificações. Para ilustrar sua relevân cia, o Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) aponta que mais de 25 milhões de pessoas usam diariamente cerca de 80 mil elevadores na capital paulista. É preciso muita atenção ao bom desempenho desse sistema no condomínio, não apenas pela importância de sua função, mas sobretudo para não colocar a segurança dos passageiros em risco. A manutenção dos elevadores tem de ser item prioritário na pauta de todo gestor condominial. “Um síndico precisa saber que a manutenção garante segurança aos passageiros, prolongamento da vida útil do ele vador, redução de custos com paradas frequentas, redução de custos com a troca de peças na manutenção preventiva obrigatória, redução de consumo de energia em alguns casos, além de promover acelerações suaves, o que agrega mais conforto ao passageiro. Com certeza, toda essa redução de custos será muito bem vinda ao condomínio”, observa o engenheiro mecânico Marcelo Braga, presidente do Seciesp e da ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores).
Por Isabel Ribeiro
FUNCIONAMENTO EM ORDEM
Para o administrador de condomínios e síndico profissional Paulo Melo, elevador remete a transporte e segurança. “Se em algum mo mento der indícios de que algo não está bem, é preciso melhorar o seu sistema”, adverte. “Acho extremamente importante ter uma empresa de manutenção capacitada e idônea para atender o condomínio”, fala o síndico. Uma empresa adequada deve contar com engenheiro mecânico responsável, regularizado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), e equipe técnica qualificada; possuir peças de reposição em estoque e praticar preços de mercado. Além de manutenções, Paulo acrescenta que a empresa fica incumbida de preencher e fornecer o RIA (Relatório de Inspeção Anual), um documento anual exigido por alguns municípios, como São Paulo, que atesta que as manutenções são realizadas.
Afonsina Batestin é síndica de dois prédios septuagenários no centro da cidade, sendo um deles o Edifício Itaúna, de perfil misto. O outro é o Paladino – um dos três blocos do residencial que conta ainda com o Capitólio e o Coliseu, cada qual com sua sindicância.
Direcional Condomínios | Setembro 202218 DICA / ELEVADOR EMPRESA CAPACITADA
A obra no Rosaly custou R$ 70 mil. “Ali, no único elevador, só não foi trocado o motor, mas ficou tudo como novo”, diz o síndico. A estratégia para não comprometer muito a circulação dos condôminos foi executar parte do serviço em período de férias escolares, com moradores em viagem. Nos prédios com mais elevadores, ele dá a seguinte sugestão: “Para evitar que o condomínio corra o risco de ficar com dois elevadores parados durante a reforma, vale guardar as peças do primeiro elevador desmontado. Assim, se o outro elevador antigo apresentar problemas, tem chances de voltar a operar mais rápido porque existem peças disponíveis para a troca”.
TÉCNICO DE CONFIANÇA
Em certas circunstâncias, só manutenção corretiva não basta, é preciso reformar o elevador. “O que os condomínios normalmente fazem nesse caso é uma reforma parcial. Trocam todo o sistema eletromecânico, o que já diminui problemas como desnível, paradas e balanços do equipamento. E fazem adaptações às normas de acessi bilidade, entre outras, como inclusão do sistema Braille na botoeira”, nota Paulo. Mas existem exceções, que são aqueles condomínios que incluem alteração estética na reforma dos elevadores, como o Rosaly, um residencial de uma torre de oito andares e 16 unidades na Vila Buarque, área central da cidade.
Ela relata que lida com um problema pontual das construções locais, que é a religação inadequada na rede elétrica. “Os funcionários da concessionária de energia desligam o sistema de fornecimento para trabalharem nas ruas, mas às vezes, ao religarem, o fazem pelo sistema monofásico, e não pelo trifásico, daí os elevadores sofrem danos, como placas queimadas”. De 2020 para cá, os elevadores
Direcional Condomínios | Setembro 2022 19 DICA / ELEVADOR do Paladino e do Itaúna foram seriamente afetados. Por essas e outras Afonsina tem procurado cercar se de empresas de manutenção de elevador comprometidas. “Como eu trabalho no ramo de computadores, vejo similaridade entre os componentes das máquinas e dos elevadores, então consigo identificar se um técnico está propondo uma boa solução ou não”, diz a síndica. Após o curto circuito nos elevadores do Paladino, ela chegou a receber orçamento de R$ 180 mil para o conserto, e o síndico do bloco Capitólio, de R$ 230 mil pelo mesmo serviço. Porém, ao recorrer à empresa que já lhe havia atendido no Itaúna, a síndica pagou apenas R$ 8.500. “É essencial que os síndicos tenham um técnico de confiança porque se pegarem alguém despreparado, desinteressado ou desonesto, o prejuízo dobra”, comenta.
CONTRATO DE MANUTENÇÃO OU CONSERVAÇÃO?
PRÓXIMA EDIÇÃO: CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO
Para quem não sabe a diferença entre um e outro, Marcelo Braga explica que no contrato de manutenção, as peças do elevador a serem trocadas em uma eventual necessidade não geram cobrança a mais. “Já no contrato de conservação, todo componente que venha a quebrar ou sofrer danos, precisando de reposição, irá gerar um orçamento para aprovação do síndico porque a substituição não está inclusa”, compara. Em comum, ambos os contratos englobam: Visita técnica de avaliação dos equipamentos; Pacote de chamadas de emergência em casos de os elevadores apresentarem algum problema; Atendimento de urgência em caso de passageiros ficarem presos; Teste de segurança dos equipamentos; Planos de reparos necessários; Informação sobre as normas e regras para a realização desses reparos. Isto porque esses serviços devem seguir os padrões com base na ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) referente a equi pamentos. As normas são NBR 16083/2012 para elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes. E a ABNT NBR NM 207 e a NBR 16042 para elevadores elétricos de passageiros; Relatório de Inspeção Anual (RIA) Sobre qual contrato escolher, Marcelo orienta que se avalie a condi ção do elevador em relação às manutenções preventivas, e considere o histórico envolvendo quebra de peças e paradas constantes. “Se houver consertos frequentes, é preferível optar por um contrato de manutenção, onde o condomínio não arcaria com essas despesas e, consequente mente, não as repassaria aos condôminos. Haveria somente o custo das mensalidades.”
Há recomendação de distância entre um brinquedo e outro?
– A principal norma é a NBR 16071, revisada em 2012 pela ABNT. Ela contém orientações visando a segurança dos brinquedos, dos usuários, dos locais de instalação, além de orientar sobre a inspeção, manutenção e utilização do playground. Adicionalmente, deve se considerar as normas de referência contidas nela; as normativas e certificações do INMETRO (Instituto Nacional de Metrologia); as orientações da ABRINQ (Associação Brasileira dos Fabricantes de Brinquedos), além das normas correlatas à especificidade de cada área, como a NBR 5410, a NBR 5419, dentre outras. Embora seja um espaço de brinquedos, o síndico deve agir com o mesmo profissionalismo aplicado em todos os sistemas de uma edificação, ou seja, contratar um profissional ou empresa habilitada pelo CREA/CAU e com referências.
AO CRIAR ou reformar o playground, o olhar do síndico tem de ir além de elementos que vão deixar o lugar bonito e divertido. Há diretrizes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para montagem do espaço e escolha dos brinquedos, como observam membros do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo) a seguir. Confira.
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Direcional Condomínios | Setembro 202220 DICA / PLAYGROUND
DIRECIONAL CONDOMÍNIOS – Quais normas da ABNT regem o tema playground?IBAPE/SP
Sim, todos os equipamentos de um playground têm orientações de projeto e dos fabricantes sobre distanciamentos. A distância deve considerar a altura de queda prevista e a área de abrangência de movimentação corporal ou do equipamento. Nos balanços, recomenda se a instalação de barreira ou cercamento na área de movimentação para que pets ou demais crianças não sejam atingidos durante o uso do equipamento pela O tradicional espaço de recreação infantil a céu aberto dos condomínios é coisa séria e sua implantação ou reforma deve ser regida por normas técnicas Por Isabel Ribeiro
SEGURANÇA NO BRINCAR
Segundo a ABNT, os equipamentos devem ser sinalizados de forma legível e per manente contendo, pelo menos, o nome e endereço do fabricante ou representante autorizado, a referência do equipamento e ano de fabricação e a marca da linha do solo. De maneira geral podem sinalizar, entre outros, a idade e/ou peso máximos para utilização.
Qual é o piso mais adequado para o parquinho? O de borracha é a opção mais segura. É um material amortecedor de queda, pronto, de fácil instalação, durável, atérmico, antiderrapante e protegido de raios UV. Para determinar a espessura desse tipo de piso deve se considerar a altura de queda do equipamento estabelecida na NBR 16071. O piso de grama sintética também é recomendado, porém, isoladamente não absorve como o emborrachado os impactos em relação a quedas de crianças. O piso de grama natural pode ser utilizado, no entanto cuidados com a drenagem devem ser observados, aplicando se ralos tipo cebolinha, mantas geotêxteis e britas para a devida filtragem. Já o piso de areia requer areia branca, limpa e, de preferência, deve se fazer sempre uma higienização para que não traga riscos à saúde das crianças. Em todos eles, a borda da área de playground deve também ter a proteção e a segurança utilizadas em seus pisos.
Neste caso, primeiramente, todos os circuitos elétricos referentes a postes de iluminação ou de câmeras de segurança devem ser estar sob a proteção de dispositivos residuais (DRs). Em segundo, deve se prever as demais proteções aplicáveis da NBR 5410 e NBR 5419. Deve se atentar ao correto aterramento de todas as partes metálicas, como postes de iluminação, bebedouros, luminárias, etc. Em casos de precipitações de descargas atmosféricas, raios, o playground localizado em área descoberta deve ser evacuado mesmo que esteja dentro da área de proteção do sistema de para raios.
Como deve ser feita a manutenção no parquinho?
Se houver necessidade de fiação no solo do parquinho, como fazer para que as crianças não levem choque?
Como deve ser a sinalização dessa área?
Deve estar dentro de um plano de manutenção que atenda as recomendações dos fabricantes dos brinquedos, as normativas da ABNT e normas específicas quando exis tirem. Devido à dinâmica de uso dos equipamentos, recomenda se vistorias periódicas, como semanais, por parte do condomínio.
Direcional Condomínios | Setembro 2022 21 DICA / PLAYGROUND garotada. Essas barreiras também são especificadas em normativas e devem ter a possibilidade de acesso dos adultos para ajudar os usuários.
Consultoria: integrantes da Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP – eng.° eletricista Sergio Levin (coordenador); eng.° civil Cezar Ernani Orciuolo de Paula (vice coordenador); arquiteto e urbanista Valmir Chervenko (vice coordenador) e eng.° civil Cassio Roberto Armani (colaborador). Fonte: ABNT
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O síndico profissional Pierre (à esq.) aposta na portaria remota; o gerente predial Rogério não dispensa a reciclagem dos porteiros
Direcional Condomínios | Setembro 202222 DICA / SEGURANÇA
DivulgaçãoFotos ESTADO DE ALERTA
O episódio aconteceu em 2008 e depois disso não houve mais intercorrências. O condomínio adotou vários recursos para dificultar invasões, como cerca elétrica, eclusa na entrada de pedestre, sistema de intertravamento nos portões da garagem, mais 44 câmeras no sistema de CFTV, sistema de reconhecimento facial na entrada de pedestres, funcionários do prédio e de veículos. Como a edificação se localiza em uma esquina, sob orientação do síndico, Rogério ins talou um holofote a cada três metros na grade de toda a extensão perimetral. “Cada holofote tem lâmpada com 30 watts de potência, então ilumina bem toda a calçada frontal e lateral do condomínio”, fala o gerente predial. Foi colocado também um alerta sonoro no topo Por Isabel Ribeiro
Palestras, migração para portaria virtual, reforço no sistema de câmeras e luz na calçada do condomínio são medidas adotadas para reforçar a segurança patrimonial
DECORRIDOS poucos meses da implantação de um condomínio de alto padrão na zona sul de São Paulo, o gerente predial Rogério Aguilar viveu momentos de muita tensão. O empreendimento de 26 andares, sendo um apartamento por andar, havia sido entregue pela construtora com portaria blindada e quatro câmeras de vigilância. Outras medidas de proteção patrimonial ainda estavam em andamento. Na calçada, seguranças de uma empresa contratada davam suporte ao acesso, mas um deles foi rendido por um meliante e obrigado a pedir pelo rádio que a portaria abrisse o portão da garagem para entrada do veículo dos assaltantes, alegan do tratar se do carro de um novo morador. Dessa maneira, homens armados fizeram um arrastão por mais de duas horas. “Eu fiquei o tempo todo sob a mira de um revólver”.
ATUALIZAÇÃO BIMESTRAL
Direcional Condomínios | Setembro 2022 23 DICA / SEGURANÇA da guarita, a ser acionado pelo porteiro em caso de evento suspeito.
PORTARIA DIGITAL Pierre Willm é síndico profissional com nove condomínios na carteira, em áreas nobres da cidade. Um deles, nos Jardins, passou a operar com portaria remota há um mês. Construção nova, a edi ficação de altíssimo padrão, com 11 unidades, uma por andar, foi concebida com guarita. “Mas optamos pela portaria remota porque em um prédio com esse perfil é mais eficaz, impessoal e segura”, diz o síndico, acrescentando que não se arriscaria a implantar a portaria virtual em prédios com muitas unidades pela movimentação ser maior.
“Já aconteceu de um carro com película escura no vidro estacionar à noite, e não descer ninguém. Com o disparo do alarme, foi embora”. Para fortalecer o esquema de segurança, dois televisores de 32 polegadas, que transmitem imagens de quatro câmeras, foram colo cados em ambos os pavimentos da garagem a fim de que os moto ristas possam visualizar a movimentação no entorno do condomínio antes de saírem. Junto a cada televisor há um suporte com duas lâmpadas de LED, uma na cor vermelha e outra na cor verde. Se o condômino vê a luz vermelha acesa, sabe que tem veículo passando pelo portão, para entrar ou sair do condomínio. Na intenção de que o portão permaneça aberto o mínimo possível, os condutores têm de esperar a luz ficar verde, sinalizando que o portão foi fechado, e só então prosseguem com seus veículos rumo às rampas de saída.
No condomínio da zona sul, a cada dois meses o gerente predial e os seis porteiros se reúnem para um café no salão de festas. Na oportunidade, trocam informações e se atualizam. “Eu fiz e faço muitos cursos sobre portaria e segurança, então repasso tudo o que sei, além de falarmos sobre quais são golpes em alta”. Meses atrás, conta Rogério, o síndico achou interessante que o condomínio contratasse uma palestra sobre segurança para todos os funcionários; agora, os moradores vão acompanhar a explanação do mesmo palestrante. Após esse evento, será atualizado o regulamento do condomínio para alinhar normas e regras de procedimentos de segurança para todos. “Tem morador apressado para sair que pressiona o porteiro para abrir o portão. Se a portaria estiver lidando com um suspeito do lado de fora, e ainda assim abrir o portão, esse morador correrá o risco de ser rendido. Condôminos e funcionários precisam trabalhar juntos para tornar o condomínio mais seguro”, diz Rogério.
O gestor condominial esclarece que a portaria presencial também tem aspectos muito bons, só é mais difícil de gerenciar por causa do fator humano, requerendo maior cuidado. Já a impessoalidade do modelo remoto é positiva: “Muitas vezes o porteiro faz amizade com os moradores, com pessoas da rua, e isso pode de alguma maneira
VISITAS – “Os moradores podem colaborar com os porteiros. Se vão receber visitas, comuniquem à portaria os nomes completos dos visitantes. Façam o mesmo com prestadores de serviço, informando o nome completo da pessoa, a empresa que virá, o horário agendado e qual é a senha de verificação”.
SUSPEITA – “Se houver alguma coisa estranha, como alguém observando o condomínio ou os carros de maneira suspeita, os condôminos devem primeiramente se resguardar e informar a equipe de segurança em seguida, rapidamente, pois, às vezes, pode ser um problema de verdade”.
PASSOS MONITORADOS
Mas o síndico ressalva que o investimento em portaria digital é alto, exemplificando que a do edifício dos Jardins, mesmo já com a eclusa pronta, ficou em R$ 82 mil. Porém, reconhece tratar se de um custo necessário para estruturar o condomínio e torná lo robusto no sentido de segurança e visualização. “Cada passo de quem adentra o condomínio tem de ser visto pela pessoa que o monitora porque a responsabilidade pela segurança passa a ser de quem está a distância”. Ele comenta que foi preciso ajustar a iluminação da calçada pois a que havia antes era suficiente para quem fazia a vigilância pelo vidro da guarita, e não de forma remota. “Tem de ter uma potência boa, mas sem ofuscar a visão de quem monitora o ambiente por imagens”. Pierre atenta
RESISTÊNCIA – “Pode existir uma dicotomia em segurança; quanto mais se tem, menor é o conforto. Há quem, por exemplo, não gosta de abaixar o vidro do veículo quando tem de fazê lo no acesso ao condomínio porque se sente desconfortável. Mas o con trolador precisa ver o interior do carro para saber se o condutor está dominado ou não”.
SEGURANÇA PREVENTIVA Especialista na identificação de riscos e vulnerabilidades em empreendimentos residenciais e comerciais, o consultor Arthur Klein comenta aspectos da segurança condominial a partir dos seguintes tópicos:
Direcional Condomínios | Setembro 202224 DICA / SEGURANÇA fragilizar a segurança. E mais: se alguém colocar uma arma em frente a uma câmera não adianta nada, ninguém vai abrir o portão”. A ausência de um porteiro físico, crê Pierre, exige que o morador faça a sua parte. “A condição da segurança melhora bastante porque ele presta muito mais atenção quando entra e saí do prédio ou quando recebe uma visita”.
CONDÔMINOS – “Precisam cooperar com a equipe de seguran ça, deixar que os procedimentos sejam cumpridos com tranquilidade. Se o morador chegar ao condomínio e o controlador estiver fazendo a identificação de outro veículo, ele não deve buzinar para apressá lo, tem de compreender que a averiguação do profissional não pode ser abreviada, para o bem de todos”.
EDIÇÃO: SEGURANÇA: AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES MujanoPauloFoto Arthur: identificação de vulnerabilidades
para a qualidade das câmeras, pois é indispensável ter alta resolução. “Existem câmeras de vários preços, mas adianta querer economizar e adquirir uma que não vai filmar com qualidade?".
BIOMETRIA – “O sistema de biometria facial está mais acessí vel e o nível de reconhecimento é bom para um primeiro acesso do morador na eclusa de entrada. A leitura pela íris dos olhos já existe, mas a pessoa tem de aproximar muito o rosto e focar os olhos em um scanner menor, o que não é tão agradável”.
Na migração para a portaria virtual, não foi necessário trocar os por tões de garagem no condomínio dos Jardins por serem novos. “Trocamos só a placa do motor para agilizar a abertura e fechamento dos portões, um requisito dessas portarias”.
PRÓXIMA
GUARITA – “Por uma questão de probabilidade matemática, que é por onde nossa análise se pau ta, se eu tiver de optar por algum elemento de segurança técnico comum à maioria dos condomínios, geralmente escolho uma guarita padronizada, blindada e isolada, com bom campo de visão e aces sada por clausura. O seu poder de refrear um ato é grande porque o bandido percebe que se tentar alguma coisa, e não conseguir dominar o porteiro, a chance de ter sucesso decresce muito e ele é dissuadido da ação”.
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Fora o monitoramento realizado pela empresa de portaria remota, Pierre acrescentou à segurança desse edifício o mesmo recurso que já usa em outros condomínios sob sua sindicância na região: o sistema de câmeras de vigilância da startup Gabriel, que registra os dois lados da rua com alta precisão. “Vários prédios e comércio locais aderiram ao sistema, e com as câmeras de uma única entidade na mesma rua, é como se houvesse uma arma de dissuasão porque quem pensa em cometer um ato criminoso sabe que vai ser filmado”.
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33Direcional Condomínios | Setembro 2022 ELÉTRICA
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37Direcional Condomínios | Setembro 2022 IMPERMEABILIZAÇÃO
38 Direcional Condomínios | Setembro 2022 GESTÃO DE RESÍDUOS, INTERFONE, JANELA ANTIRRUÍDO
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42 Direcional Condomínios | Setembro 2022 PINTURA PREDIAL
44 Direcional Condomínios | Setembro 2022 PINTURA PREDIAL
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48 Direcional Condomínios | Setembro 2022 PINTURA PREDIAL
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51Direcional Condomínios | Setembro 2022 PISOS, PORTARIA VIRTUAL
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54 Direcional Condomínios | Setembro 2022 TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO
