Revista Direcional Condomínios - Ed. 283 - out/22

Caro(a) Síndico(a)!

O assunto ‘eleições’ vai tramitar

mês todo e podemos tecer um paralelo com o universo dos condomínios. Nele, o síndico(a), como se fosse um líder político, pode fazer uma gestão com mudanças

para uma comunidade. Sim, porque de posse do cargo terá de representar a coletividade e gerir da melhor maneira o condomínio. Se não agradar aos anseios da massa condominial, já sabe, não será reeleito. E uma das formas de evoluir em seu mandato é ter controle sobre as despesas do condomínio – você encontra esta dica e outras em nossa matéria de prevenção orçamentária para 2023.

Em Valorização x Abandono, trazemos propostas para lidar com o público mirim (como inseri-lo em uma sindicância lúdica ou em um projeto recreativo diferenciado) que podem contribuir com a redução do abandono de crianças nas áreas comuns. Nesta edição, alertamos sobre discriminação com empregados do prédio ou das unidades quanto ao uso do elevador social, pois, se houver tal prática, o síndico e o condomínio podem ser responsabilizados.

Também abordamos que síndicos podem se unir em questões extramuros que afetam a qualidade de vida dos moradores, caso da instalação das Dark Kitchens; e trazemos uma reportagem com dicas para contratar serviço de controle de pragas e outra com experiências de síndicos e de especialista contra ação de meliantes. Já o síndico que conta a sua história na Direcional Condomínios

é Márcio Rachkorsky, nome representativo no setor.

Para encerrar, lembramos do Outubro Rosa, o mês que alerta sobre a importância das mulheres se olharem, se tocarem e se cuidarem. E também convidamos a todos a participarem da nossa pesquisa anual na página 4 e concorrer a belos prêmios. E agen dem: Dia 30/11, no Dia do Síndico, faremos nossa última Rodada de Negócios em parceria com a Empresários Brasil. Forte abraço, Isabel Ribeiro

Responda nossa Pesquisa:

Seção Tira-Teima: Síndicos podem agir juntos na questão das Dark Kitchens

Capa: Crianças envolvidas na dinâmica condominial são mais responsáveis

Seção Tira-Teima: Discriminação de empregados no elevador social é crime

Dica:

Dica: Reforço na segurança patrimonial

DIAGRAMAÇÃO

Uma plataforma de cursos profissionalizantes no forma to EAD – Ensino à Distância é a novidade da Academia Abeel, criada pela Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel). São ofe recidos diversos cursos online para a atualização técnica dos colaboradores das empresas associadas, sendo que a Abeel subsidiará 90% do valor de cada curso. A outra vantagem é a de possibilitar que os profissionais de elevadores participem em qualquer dia e horário, conforme a disponibilidade. Ao finalizar o curso, o técnico receberá um certificado com o selo de qualidade ABEEL.

São três módulos, sendo que o módulo básico será liberado ainda em 2022, a partir do mês de outubro, com os seguintes temas: Manutenção em Elevadores Elétricos; Lubrificação e Limpeza; Circuito de segurança; Ajuste de portas; Ajuste de Freios; Inspeção dos itens de segurança. Uma vez liberados, os treinamentos ficarão sempre disponíveis para acesso e poderão ser realizados a qualquer momento.

O instrutor é o especialista em manutenção preventiva Luiz Alfredo Costa De Oliveira, profissional com 16 anos de experiência na área de elevadores. Ele atuou em multinacional, capacitando técnicos em todo o território nacional e em dois países da América Central.

A lista completa de cursos da Academia Abeel com as datas pode ser soli citada na sede da Abeel e do Seciesp.

FRENTE ÀS DARK

DARK KITCHENS são cozinhas coletivas instaladas em um mesmo terreno, que preparam refeições para serviço de delivery. Em São Paulo, o sistema gera transtorno ao operar em zona mista uma indústria de alto impacto. Vizinhos se queixam do barulho que adentra a madrugada, da gordura e do odor produzidos, e do grande número de motoboys que toma conta de calçadas, do trânsito comprometido e da desvalorização imobiliária. Moradores de bairros como Brooklin e Vila Romana, que convivem com o desassossego, pedem – e aguardam – providências de órgãos públicos. Síndicos são procurados por condôminos aflitos, mas eles podem agir? Roberto Delmanto Junior, advogado representante dos condomínios do Panamby que se uniram contra a instalação de uma Dark Kitchen no bairro, responde a seguir.

EXISTE ALGO QUE O SÍNDICO POSSA FAZER A RESPEITO DESSA INDÚSTRIA NA VIZINHANÇA?

Como a vida dos condôminos é atingida, e de forma significativa, há que se ter uma união dos síndicos extramuros. Por regra, os síndicos só cuidam de assuntos internos, mas a dinâmica da vida tem trazido esses desafios em determinados bairros, então eles têm de pensar para fora do muro de seus condomínios. Tem de haver engajamento na vizinhança não somente no caso de Dark Kitchens, mas contra qualquer coisa que vá afetar a qualidade de vida dos moradores, como a construção de uma avenida, por exemplo.

QUAL CONTRIBUIÇÃO ESSA UNIÃO PODE TRAZER?

No Panamby, os síndicos se uniram e fizeram um caixa em comum injetando dinheiro na associação de bairro para que se pudesse custear a representação jurídica e os laudos com

Foto Arquivo Pessoal

provando o impacto que uma cozinha coletiva traria ao bairro. Não adianta fazer reclamações aos órgãos públicos sobre uma Dark Kitchen sem pareceres técnicos, tanto assim que nós obtivemos laudos urbanísticos, de engenharia, de impacto de trânsito e ambiental para anexar ao processo. Mas, para isso, é preciso de verba. Uma sugestão é fazer escalonamento de cotas por localização dos condomínios. No Panamby, condomínios vizinhos ao terreno destinado à Dark Kitchen contribuíram com valor maior que os demais.

ROBERTO DELMANTO

JUNIOR

Advogado formado em 1991 pela Faculdade de Direito da USP, onde obteve os graus de mestre e doutor em Direito. Atua em causas criminais, tributárias e cíveis - meio ambiente, societário, indenizações. É comentarista do Jornal da Cultura (TV Cultura). Mais informações: robertojr@delmanto.com

HORA DE FAZER AS CONTAS PARA 2023

Além de ser uma obrigação do síndico que consta no Código Civil, preparar a previsão orçamentária fornece parâmetro da situação financeira, o que é essencial ao compor a cota ordinária das unidades de modo a não faltar verba para cobrir as despesas do condomínio e avançar na gestão

Por Luiza Oliva Foto Divulgação

Márcia do Val: inadimplência, ainda que sob controle, deve ser considerada na previsão para o ano que vem

O DIA A DIA do condomínio consome os síndicos. São manutenções urgentes e imprevistas que exigem busca de fornecedores e cotações, conflitos entre vizinhos por questões geralmente envolvendo vagas de garagem ou barulho nas unidades ou o porteiro que faltou sem nenhum aviso. A lista de exemplos de situações do cotidiano que demandam atenção do gestor condominial é praticamente infinita.

Mas, em meio às batalhas e dissabores diários, o síndico não pode perder de vista um item fundamental à administração: a saúde financeira do condomínio. “O maior erro que percebo entre síndicos bem-intencionados é tratar como menor a questão orçamentária, delegando tudo para a admi nistradora. O síndico deve ter de cabeça o quanto se paga para cada conta do condomínio. O fato de não colocar isso como prioridade desmonta um castelo, porque quando não conhecemos as despesas não sabemos como ter mais eficiência nos gastos e como montar um orçamento bem-feito”, define o síndico profissional Flávio Almeida, graduado em Ciências Contábeis e pós-graduado em Controladoria e Finanças, e sócio do administrador e auditor Carlos Prado.

Quando se trata de orçamento, planejar, organizar e prever são verbos ainda não conjugados por muitos gestores. “A previsão orçamentária é a raiz, o início de como o síndico irá compor a cota ordinária de cada unidade. Da previsão fazem parte todas as despesas, e esse total é dividido pelas frações ideais que compõem o condomínio”, aponta a síndica profissional Roseane Fernandes, que completa que uma previsão bem-feita será uma grande vantagem no trabalho do gestor. “Se o síndico precisa atuar com um orçamento onde não há espaço para uma gestão adequada, ele fica

de mãos engessadas, não consegue evoluir e a massa condominial fica insa tisfeita. O síndico deve conseguir fazer a sua gestão. Afinal, o grande objetivo do síndico é a manutenção do patrimônio do outro. A previsão orçamentária é um meio para chegar a esse fim”, define Roseane ao lado do sócio, o síndico profissional Carlos Fernandes.

RUMO FINANCEIRO

Preparar a previsão orçamentária é uma obrigação do síndico, prevista no artigo 1348 do Código Civil, no inciso 6º, frisa Márcia do Val, administradora de condomínios e diretora financeira da Abrascond (Associação Brasileira de Assistência e Tecnologia para o Setor Condominial), que percebe em sua atuação muito desconhecimento sobre o assunto. “Quando recebo um síndico para prepararmos juntos a previsão ele entende melhor como o trabalho é feito e sua necessidade. Muitos falam que nunca haviam participado de nenhuma

previsão. E, pior ainda, alguns contam que o condomínio simplesmente não tinha previsão orçamentária. Como o condomínio pode ter um rumo finan ceiro sem um orçamento? Sem uma previsão aprovada em assembleia, é como o síndico ter um cheque em branco para trabalhar. A previsão dá um limite, um parâmetro para a atuação do gestor”, pondera Márcia.

Além do desconhecimento de mui tos síndicos, elaborar uma previsão de despesas para o próximo ano do con domínio enfrenta outra grande dificulda de: a inflação. Conhecer o histórico do condomínio, analisar as despesas do último ano, calcular uma média mensal de gastos, já prevendo os reajustes dos contratos de manutenção e prestação de serviços e de contas de consumo, e os prováveis reajustes, é a base do tra balho. Porém, é importante realizar um bom acompanhamento durante o ano para não 'perder a mão' nas contas, checando periodicamente as despesas que foram maiores (ou menores) que o previsto.

• O QUE PREVER

A previsão orçamentária costuma ser dividida em grupos de gastos: despesas com pessoal, prestações de serviços com contratos, consumo, administrativas, sem esquecer de itens como pequenas manutenções que fa zem parte do dia a dia do condomínio e do caixinha do síndico ou do zelador. Deve-se lembrar ainda de despesas esporádicas, caso do AVCB, renovado a cada cinco anos em condomínios residenciais.

Fundamental também é prever a inadimplência do condomínio. “A inadimplência não pode deixar de ser considerada, seja ela controlada ou não no condomínio”, diz a administra

dora Márcia do Val. Ela conta que é comum em assembleia os moradores adimplentes questionarem porque estão pagando pelos inadimplentes. “Na verdade, cada um está pagando sua parte. E o inadimplente uma hora irá pagar o que deve. De nada adianta aprovar um orçamento que descon sidere a inadimplência. Em dois ou três meses a previsão dará sinais de que não foi adequada, e o síndico terá necessidade de chamar uma nova assembleia para assumir que houve uma falha, o que traz insegurança para os condôminos”, orienta.

Flávio Almeida (na foto, à direita do sócio Carlos Prado) recomenda negociar com fornecedores reajustes contratuais pelo IPCA, que teve alta inferior ao IGPMFoto

O síndico profissional Flávio Almeida acredita que todo síndico deve acompa nhar de perto a inadimplência, seja ela em que nível for. Para Flávio, a gestão não deve temer aplicar aumento da taxa condominial acreditando que isso elevará a inadimplência. “O fato é que a inadimplência em condomínios só cresce quando o morador passa por uma crise, como a perda do emprego. Ela não aumenta devido a um reajuste de 5% ou 10% da taxa. Se o condomínio visa uma inadim plência controlada, deve optar por manter uma rotina de protestos, execução e cobrança”, aponta.

• COMO REDUZIR CUSTOS

Claro que em época de pós-pandemia, onde orçamentos apertados são rotina para os condôminos, qualquer aumento deve ser muito bem avaliado. A administradora Márcia nota que somente condomínios com vida financeira saudável não foram tão afetados pela pandemia e conseguiram corrigir as taxas condominiais apenas com o índice da inflação acumulada. “Claro que devemos ter empatia com a situação de todos. Mas o ideal é trabalhar com uma previsão orçamentária que tenha uma folga de 4% a 5%, a famosa gordurinha”, diz. Márcia recomenda inclusive que o síndico leve de duas a três propostas de orçamento para votação na AGO (Assembleia Geral Ordinária). Se forem três propostas, uma terá os valores justos, outra com 2% de sobra e outra com 4%. “Se o síndico conseguir aprovar valores maiores de orçamento, melhor.”

Qualquer que seja o caixa disponível, toda economia é bem-vinda. Uma regra

Divulgação

de ouro é gerir muito bem os contratos de prestadores de serviços. Roseane Fernandes assumiu em 2021 um condomínio de 500 unidades logo após a aprovação da previsão orçamentária sem qualquer reajuste.

A síndica Roseane Fernandes (ao lado do sócio Carlos Fernandes) diz que uma previsão bem-feita será uma vantagem no trabalho do gestor

Roseane enfrentou o desafio e de cara reduziu 30 mil reais renegociando contratos, gerando um superávit de 25 mil mensais. “Com essa verba reformei a quadra, a sala de jogos, comprei espreguiçadeiras para a piscina e promovi melhorias na jardinagem. Mesmo assim não foi fácil, é preciso ter um bom controle”, finaliza.

O síndico deve ter uma planilha contendo todos os contratos de manutenção, com valor, mês e índice de reajuste. Geralmente os contratos são indexados ao IGPM. Flávio Almeida, síndico e auditor, recomenda negociar com os fornecedores a troca de índice para o IPCA, que teve alta menor. “Durante a pandemia, todos entenderam que não era hora de atualizar as despesas nem de aplicar índices de atualização nos

contratos. Mas isso vai impactar muito o orçamento para 2023. A tendência é que as empresas tentem repassar um índice bem acima do que deveriam. A negociação do passado não pode ser motivo para validar um aumento exorbi tante agora. Por isso é preciso negociar com muito cuidado e fazer um ajuste equilibrado para que o orçamento não saia dos trilhos”, orienta.

Além do exercício da negociação, Flávio recomenda ainda aos síndicos descobrir formas de melhorar os gastos, por exemplo, se antecipando para daqui a alguns anos não precisar mais gastar com energia. Uma ideia é recorrer a um empréstimo e investir em energia solar. “Com a queda da conta de energia o financiamento é pago. E daqui a alguns anos reverterá positivamente para o condomínio. É precisar se preparar para o futuro”, arremata.

VALORIZAÇÃO X ABANDONO

Criança solta nas áreas comuns tira o sossego de muita gente e, o pior, pode se colocar em perigo. O síndico não responde pela guarda, mas pode minimizar riscos de ocorrências graves bloqueando acessos, e também propor à garotada uma 'sindicância lúdica', mas que ensina regras de convívio harmônico e seguro

Por Isabel Ribeiro

Torneio do projeto síndico mirim com a garotada do Villagio Di Firenze e do Cerejeiras teve participação de Samuel Corrêa (de camisa rosa); pequenos gestores exibem premiações

EM NOVA Odessa, cidade da região de Campinas, o síndico profis sional Samuel Ananias Corrêa implantou um ano atrás o cargo de síndico mirim no condomínio horizontal Villagio Di Firenze, com 154 residências. “Quando eu assumi a gestão, 70% das reclamações dos con dôminos eram de bagunça de crianças e adolescentes, por isso propus ao conse lho esse projeto lúdico, que é mais eficaz do que aplicar multas. Promove noção de convivência coletiva e também aproxima o público infanto-juvenil do síndico, que deixa de vê-lo como um bicho-papão ou bedel, para compreender que é alguém que está ali para contribuir com o condo mínio”, relata Samuel.

Dentre as queixas inicias havia o rui doso futebol no meio da rua, em frente às casas; as conversas e risadas altas dos adolescentes que permaneciam sentados nas calçadas após as 22 horas; o volume da música que a criançada ouvia na pis cina; as brincadeiras dos pequenos em meio aos carros, entre outras desordens.

“Antes, eles usavam menos a área de lazer, composta de minicampo de areia, miniquadra de basquete, piscina, salão

de jogos, e um espaço wi-fi. Hoje, essa área tem vida, e é usada com respeito”, constata o síndico. Ele atesta que o número de notificações e multas envolvendo a gurizada diminuiu muito, e até a inadimplência da taxa condominial cedeu “porque os pais se sentem mais estimulados ao ver os filhos felizes e acolhidos”, acredita. O projeto consiste em indicar dois síndicos mirins por sábado, que exercem a sindicância por uma semana. Participam menores de 17 anos, por isso a turma é dividida em dois grupos, de acordo com a faixa etária. Na assembleia mirim, os síndicos apresentam demandas, discorrem sobre suas ações e se autoava liam como gestores dentro de um plano de metas que visa premiação individual e coletiva. A premiação dos síndicos consiste em um brinde personalizado e um diploma, e a dos grupos em cinema com pipoca e refrigerante no salão de festas ou campeonatos. “Eles curtem muito, sobretudo ficar no comando, em evidência”. A sugestão para quem for implantar o método é iniciar indicando para a gestão os 'pimentinhas’, que normalmente já se destacam entre os colegas, e trazê-los para uma ‘liderança do bem’. A estratégia funciona, segundo Samuel, tanto que acaba de adotá-la mais uma vez, agora no condomínio Cerejeiras, onde 47 crianças e adolescentes aderiram ao projeto e já há fila de espera para ser síndico mirim.

Outra iniciativa bem-sucedida é a do grupo paulistano Na Rua sem Wi-fi, que há quatro anos apresenta às novas gerações as atrações que divertiam a gurizada pré-internet, como futebol de botão, bambolê, taco, pião, telefone sem fio e cama de gato, entre outras. “A ideia é proporcionar às crianças de hoje a mesma emoção da infância de antigamente”, conta o presidente Anderson Costa. O grupo já realizou eventos em ruas de lazer, parques, shopping, praças, SESC, estação da CPTM e até no mundo corporativo. Para condomínios, o formato pode ser adaptado conforme o espaço disponível e, uma vez conhecendo as 'novas' brincadeiras, as crianças terão mais repertório para aproveitar as áreas comuns com os amigos, babás, pais ou avôs, sem ter de se colocar em risco explorando espaços inapropriados como escadas ou garagens.

Fotos: Divulgação

Carrinho de rolimã e bambolê estão entre as atrações do Na Rua sem Hi-fi, que resgata brincadeiras antigas

LIVRE CIRCULAÇÃO, PODE?

Crianças desacompanhadas nas áreas comuns do condomínio não são responsabilidade do síndico, tampouco do zelador ou porteiro. “O responsável legal pela criança é o genitor ou o tutor”, enfatiza o advogado Rodrigo Karpat, especialista em administração condominial. Porém, como os pequenos ainda não têm a real noção de perigo em determinadas situações, o síndico pode contribuir para minimizar riscos de acidentes bloqueando ou dificultando alguns acessos, entre os quais, às piscinas.

Outra medida do síndico refere-se ao cumprimento da lei municipal 12.751, que proíbe menores de dez anos de usarem o elevador sem a companhia de um adulto. “Todas as vezes que for constatado o menor dentro do elevador, seu responsável legal deve ser notificado, multado e essas condutas repreendidas”, orienta. Essa regulamentação tem de constar na cabina.

Para as áreas comuns do condomínio, não existe lei que proíba a circulação de crianças desacompanhadas. Mas Rodrigo salienta que, se houver conhecimento de que o menor está se expondo a algum risco, o genitor deve ser avisado imediatamente. “Mas se ele não demonstrar preocupação, e a criança for pequena, pode se tornar um caso de falta de cuidados onde a polícia pode ser acionada e, em situações extremas, o conselho tutelar”, comenta o advogado.

"SOU UM CARA DO DIÁLOGO, PACIFICADOR, É DA MINHA NATUREZA"

Márcio Rachkorsky: sucesso como comentarista de rádio e TV

de casa, mas minha família foi sempre unida e, no fim, acabou tudo bem. Eu quis ajudar de alguma forma, por isso comecei a trabalhar aos 13 anos em um escritório de direito imobiliário. Um tempinho depois, passei a levar documentos ao Fórum e ao Cartório, e no caminho eu ia lendo ata de assembleia e convenção de condomínio, afinal eu não tinha o que fazer dentro do ônibus; virei craque. O advogado que era o meu chefe, também era o meu cunhado, mas não me dava moleza, e isso foi bom porque aprendi muito com ele.

"A MINHA história de vida se entrelaça com o mundo condominial desde muito cedo. Eu nasci na Lapa, na zona oeste de São Paulo, em uma famí lia de classe média. Estudei em escolas públicas do bairro, brinquei na rua e fiz amigos. Meu pai era médico pediatra e minha mãe, advogada, mas não exercia o ofício, cuidava dos cinco filhos – eu cheguei por último, sou totalmente tem porão! Quando eu estava com 11 anos, meu pai faleceu. Enfrentamos grandes dificuldades financeiras, nos mudamos

Com 18 anos, eu já cursava o segundo ano da faculdade de Direito e fui me alistar no Serviço Militar certo de que seria dispensado, mas um Coronel do Exército me convenceu a me alistar alegando que eu iria adorar ali porque tinha jeito de quem gostava de praticar esporte. Fui mesmo feliz no quartel, mas era puxado porque eu saia à noite para estudar e depois voltava para dormir. Tornei-me Tenente e nas férias da faculdade fui enviado a uma base militar na fronteira do Mato Grosso do Sul para comandar 180 homens. Eu não sabia gritar, não sabia me impor, então fui conquistando-os com diálogo. Essa passagem foi importante porque talvez a minha liderança carismática e tranquila tenha sido moldada ali.

Após me formar em Direito, eu me casei, aos 21 anos, mas não deu certo. Depois me casei de novo, a união durou 12 anos, e dela vieram meus filhos, a Júlia (hoje com 22 anos) e o Rafael (18). Em 2009, me casei com a Thaís e há seis anos nasceu a Helena. Como a Thaís e eu sempre gostamos da área central da cidade, nos mudamos para um prédio na Praça da República. A gente mora em um edifício de arquitetura neoclássica, projetado na década de 1940 pelo arquiteto francês Jacques Pilon, com elevador todo de madeira, um espetáculo! O nosso apartamento é o mesmo em que já morou o Jango (o ex-presidente João Goulart). Eu tive tanta sorte que mudei para lá dez dias antes da eleição para síndico. Quando me viram, passaram o bastão. É maravilhoso ser síndico de um prédio tombado pelo patrimônio histórico.

Márcio Rachkorsky, de 50 anos, vê na conciliação a solução de conflitos

De volta à evolução da minha trajetória profissional, eu deixei o escri tório de direito imobiliário após 17 anos de um ciclo em que fui office boy, estagiário, advogado e sócio. Montei um escritório bem pequeno, mas por um golpe de sorte, tudo mudou. Outro cunhado me pediu para acompa nhá-lo na reunião do condomínio em que ele era conselheiro, e eu dei pitaco em um assunto. O dono da administradora estava presente, gostou, e me convidou para comandar o departamento jurídico da empresa dele, com 250 condomínios. Aí eu mergulhei mais ainda nessa vida condominial.

A essa altura, eu já era síndico do prédio em que eu morava, em Perdizes. Eu havia me candidatado porque não estava numa fase boa de grana e a isenção de condomínio me ajudaria. E, também, porque acreditava que se o outro interessado no cargo se elegesse poderia fazer do prédio um inferno porque era uma pessoa retrógrada, o oposto de mim, que sou totalmente liberal. Durante a gestão, percebi que tinha habilidade comercial para ne gociar contratos bastante favoráveis ao condomínio.

Já a oportunidade de ser síndico profissional veio por acaso. Eu havia sido contratado como advogado para representar futuros moradores de um condomínio em implantação, cuja entrega atrasara. Só que no dia da AGI (Assembleia Geral de Instalação), eles estavam exaltados, não deixavam a construtora se explicar. Então tomei a frente e alertei-os de que ninguém conseguiria se comunicar daquele jeito, e que apesar dos problemas com a construtora, eles não seriam felizes se iniciassem a vida no condomínio naquele clima ruim porque a morada é um lugar sagrado. Aí a reunião trans correu com mais calma, mas só até a hora de elegerem um síndico, quando recomeçou o falatório, desta vez depreciando síndicos em geral. Intervim de novo e, para resolver, falei que eu ficava como síndico durante seis meses e que a construtora pagaria o meu salário. Não é que a construtora aprovou o meu jeito de dialogar, de resolver? Tanto que me ofereceu a sindicatura de mais seis condomínios em fase de implantação.

A televisão também aconteceu por acaso, em 2003. Um dia, no escri tório, chegou um e-mail com perguntas sobre vida condominial e respondi. Depois soube que o autor era um produtor do Fantástico, da Globo, que me convidou para gravar a reportagem. Apareci no ar só 14 segundos, mas a partir daí fui parar em um novo quadro do programa dominical, o Chame o Síndico. Em 2009 veio o telejornal SP1, onde até hoje comento a vida em condomínio uma vez por semana. Também a Rádio CBN, em que estou há 18 anos, veio sem querer. Eu telefonei para a rádio para dizer que a informação transmitida por um entrevistado não estava correta e, quando dei por mim, já estava fazendo um boletim quase diário na emissora.

Eu tenho sorte de estar no lugar certo, na hora certa. Há um ano, fui dar uma palestra em uma grande empresa de soluções em terceirização para con domínios e, naquela mesma noite, acabei convidado a me tornar sócio. Sim, tenho sorte, mas também sou um cara perse verante, então agarro uma oportunidade e não largo. E sou bastante destemido. Às vezes, dá errado; às vezes, dá muito certo!

Hoje me ocupo das demandas dessa empresa; do escritório de advocacia, que é fruto da incorporação realizada por outra grande banca de advogados; e das assembleias para construtoras à noite. Entreguei a sindicatura profissional de tantos condomínios à minha antiga equipe porque não tenho mais tempo de visitá-los. Além dos programas de rádio e TV, eu escrevo uma coluna para o jornal Folha de São Paulo. A mídia é a minha prioridade porque consigo compartilhar o meu conhecimento e representar a ca tegoria dos síndicos. Óbvio que não sou unanimidade entre os síndicos, tem gente que acha que eu falo bobagem, que sou muito conciliador. Eu sou conciliador mes mo. Vejo na conciliação a solução para muitos conflitos em condomínio. Sou um cara do diálogo, pacificador, é da minha natureza. E sou também muito estudioso.

Ter ficado conhecido na TV me trouxe consciência de que eu preciso atualizar sempre o meu conhecimento para não frustrar as pessoas. Tenho de saber de tudo, então sou um leitor voraz".

Márcio Rachkorsky, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

ELEVADOR SOCIAL: SEU USO PODE SER DISCRIMINADO?

NA CAPITAL paulista, a lei 11.995/96 veda qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores de todos os edifícios públicos ou particulares, comerciais, industriais e residenciais multifamiliares, como observa o advogado Caio Vinícius Carvalho de Oliveira. Vários estados e municípios também possuem leis próprias. Ele lembra que o próprio artigo 5º da Constituição Federal prevê a todos os brasileiros um tratamento igualitário, sem distinção de qualquer natureza, e responde, a seguir, as questões sobre o tema.

O CONDOMÍNIO PODE SEPARAR O USO DO ELEVADOR ENTRE SOCIAL E DE SERVIÇO?

Sim, mas desde que o faça de forma circunstancial, ou seja, sem a adoção de prática que possa tornar-se discriminatória (como determinar a obrigatoriedade de utilização do elevador de serviço por funcionários do edifício ou das unidades). A separação circunstancial envolve transportar cargas, animais, materiais destinados a reforma ou outras situações que possam causar danos ou sujar o elevador social. No caso dos banhistas, pode se exigir que trafeguem pelo elevador de serviço, pois voltarão sujos de areia e resíduos do mar ou cloro de piscina, que inclusive podem enferrujar objetos e equipamentos do elevador.

O QUE ACONTECE EM CASO DE DISCRIMINAÇÃO?

O síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados nas esferas cível ou trabalhista (se a deliberação tiver como alvo funcionários do edifício) e condenados ao pagamento de danos morais ao ofendido. Da mesma forma, qualquer usuário que no elevador agir de maneira discriminatória poderá ser pessoalmente responsabilizado em âmbito civil e, depen

Foto Arquivo Pessoal

dendo da natureza da ofensa, em âmbito criminal. A lei 11.995/96 estabelece a obrigatoriedade de haver no interior dos edifícios placas com este avi so: "É vedada sob pena de multa, qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social no acesso aos elevadores deste edifício." A não observância desta exigência poderá acarretar ao condomínio a responsabilização em âmbito administrativo e o pagamento de multa.

CAIO VINÍCIUS

CARVALHO DE OLIVEIRA

Advogado especializado em Direito Civil e Empresarial, consultor em Proteção de Dados Pessoais cer tificado pela FGV/SP. Assessor jurídico do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo). Mais informações: seciesp@seciesp.com.br

COMO CONTRATAR UMA DEDETIZADORA

Por Isabel Ribeiro

VICE-PRESIDENTE executivo da Aprag (Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas), o biólogo Sérgio dos Santos Bocalini dá dicas para escolher bem a prestadora de serviços. Confira.

PRESTADORA - No estado de São Paulo, para trabalhar com controle de praga a empresa tem de possuir licença na Vigilância Sanitária. A prestadora precisa ter um responsável técnico, o qual pode ser biólogo, engenheiro agrôno mo, veterinário, engenheiro florestal, farmacêutico, químico, técnico em química ou técnico agrícola. “O síndico deve conferir o nome e o registro do profissional no Conselho Regional da categoria, inclusive a empresa tem de ser vinculada ao mesmo Conselho”, diz Sérgio. Essa atividade não pode ser exercida por MEI nem por pessoa física, mas sim por empresa constituída juridicamente. Quanto ao orçamento, ele recomenda sempre solicitar o valor fechado, jamais por litro de produto utilizado para não haver despesa extra ao final do trabalho.

FUNCIONÁRIOS – Melhor que eles sejam contratados em regime CLT, porém existem empresas que os contratam sob demanda e, nesse caso, é imprescindível haver vínculos, como contrato de prestação de serviço. Se as atividades a serem executadas no condomínio envolverem trabalho em altura e espaço confinado, a empresa terá de apresentar, respectivamente, os cursos de NR 35 e NR 33 do profissional designado. O síndico deve certificar-se de que os profissionais de campo passam por capacitações periódicas, o que é um diferencial, pois denota que a prestadora está alinhada com práticas modernas.

PERFIL TÉCNICO – A empresa que deverá ser avaliada e contratada é aquela que demonstrar maior conhecimento a respeito de biologia, do comportamento de determinada praga e das melhores formas de controle. “Escorpiões, por exemplo, estão em alta nos condomínios, e para fazer o controle uma empresa tem de ter conhecimento técnico porque essa praga não é fácil de controlar”, ilustra Sérgio. A prestadora também deve transmitir conhecimento na hora de fornecer informações acerca de segurança para os moradores e trabalhadores do condomínio; das especificidades locais, como vegetação e presença de outros animais; e, havendo contratação do serviço pelas unidades, do cuidado com plantas e pets, incluindo peixes no aquário.

PRÓXIMA EDIÇÃO: UNIFORMES

MEDIDAS DE PROTEÇÃO

Barreiras físicas, como clausura, e tecnológicas, como acesso mediante reconhecimento facial, mais cursos sobre segurança para os colaboradores são estratégias contra a criminalidade

Por Isabel Ribeiro

Tanila Savoy: portão de ferro com passapizzas no prédio de portaria convencional; Ismael Fuzzo preferiu a portaria remota e aprovou o sistema de monitoração constante

SÍNDICA moradora de um residencial em Higienópolis, a advogada Tanila Savoy prioriza a segurança do edifício com 74 unidades. Desde que assumiu a gestão no final de 2018, instalou botão de pânico na portaria, o qual se 'comunica' com o serviço de segurança privada; dobrou o número de câmeras de alta resolução com captura de imagens em cores; adotou sistema de biometria digital; inscreveu o condomínio no Programa Vizinhança Solidária, da Polícia Militar do Estado de São Paulo; e limitou ao horário comercial a entrada de prestadores de serviço, salvo exceções.

Como no condomínio havia só um portão, Tanila acrescentou uma entrada de serviço, com eclusa e portão de ferro com passa -pizzas. “Antes a situação estava perigosa porque as pessoas se aglomeravam, gerando uma oportunidade para algum bandido entrar no meio delas”, fala a síndica, adepta de palestras e cursos sobre segurança para os sete funcionários orgânicos. “É preciso que eles estejam alertas. Outro dia, um condômino teve o controle remoto da garagem furtado e o bandido entrou acionando o aparelho, mas ficou retido na eclusa graças ao nosso porteiro, que não reconheceu o veículo, e não abriu o segundo portão”.

O condomínio em breve poderá ganhar um muro de vidro para reforçar a segurança, uma vez que a frente do edifício só é cercada na parte alta em que foi construído, mas é aberta no nível da rua, onde

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há um jardim, escada e a rampa de acesso à portaria. “O vidro não encobre a entrada, e especialistas dizem que uma maior visibilidade do interior inibe a ação de criminosos”.

SEM INTERRUPÇÕES

Quatro anos atrás, o empresário Ismael Donizeti Fuzzo, síndico orgânico de um condomínio com 16 andares e 62 unidades na Mooca, zona leste, trocou a portaria física pela remota. “Com os vícios de condôminos e gestores anteriores, eu não conseguia ter uma segu rança adequada para o condomínio. Havia desvios de funções dos colaboradores de portaria, como abandonar o posto para pegar uma sacola de compras do morador”, esclarece. Portanto, características desse sistema, entre as quais, gerenciamento de acesso à distância e vigilân cia 24 horas, foram ao encontro do que ele buscava.

Após a mudança, Ismael viu outra vantagem: “Ficou mais prático e seguro para o condomínio quando tem festas. A portaria remota é quem cuida da lista de convidados e da liberação por QR Token, que é quando o código QR é enviado ao celular da pessoa para ser utilizado no acesso”. Há um ano, o síndico migrou para uma presta dora que lhe ofereceu, pelo mesmo valor, maior suporte tecnológico, dentre outros, após análise de risco. “Agora temos leitor facial e aumentamos significativamente o número de câmeras. São 33 delas, de última geração, que entr egam resultado excelente”, comemora.

Bruno Giachini: implantação de acesso mais seguro às unidades privativas de condomínio comercial

RECEPÇÃO DIGITAL

Formado por duas torres de 19 andares cada, e que somam 49 mil m² de área total, o Centro Empresarial Mario Garnero, edificação concluída em 1982, em Pinheiros, teve suas recepções modernizadas há cerca de um ano. O retrofit ficou a cargo da equipe do condo mínio, incluindo o síndico, e foi coordenada pelo engenheiro Bruno Giachini, que também responde pela gestão operacional do edifício.

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DICA

SEGURANÇA

Além do visual novo, o ambiente transpira tecnologia com leitores de biometria facial para liberação dos colaboradores das unidades comerciais, e com o sistema de agendamento e acesso por QR Code para visitantes, que dispensa contato humano, promove celeridade e traz segurança. Fora a economia na folha de pagamento, pois reduziu a necessidade de maior número de recepcionistas.

Funciona assim: o condômino irá criar um evento no sistema e, então, será gerado um link a ser enviado ao visitante por WhatsApp, SMS ou e-mail. Na data do evento, o visitante clica nesse link e preen che o cadastro. O condômino é comunicado para liberar o check in. Feito o procedimento, o visitante recebe na tela de seu celular um QR Code e o aproxima do respectivo leitor para concluir o acesso.

“Esse mecanismo colabora com a segurança, porque a mesma não vai depender do interlocutor humano, sem contar que, caso o vi

MINIMIZANDO RISCOS

Magna Fernandes , consultora em segurança privada, com ex pertise em identificação de riscos em condomínios, comenta a seguir sobre situações que envolvem colaboradores. Confira.

AUTOCONTROLE – “Porteiros e vigilantes, próprios ou terceiri zados, muitas vezes vivem uma rotina estressante e, se não houver um gerenciamento das emoções, a segurança patrimonial pode ser prejudicada. Por exemplo, se o vigilante estiver fazendo a ronda e no meio do caminho for abordado por algum morador inconveniente, ele poderá em seguida ficar remoendo o fato e sua percepção de situação de risco será abalada. Outra situação: o porteiro entra em uma discussão com o condômino e tira o foco da portaria. Por isso é tão necessário incluir inteligência emocional nos treinamentos desses profissionais”.

ARMA – “Se o condomínio for contratar vigilância armada, é muito importante que escolha uma empresa terceirizada pela sua estrutura, não pelo preço. Já vi caso de vigilante se apavorar e usar a arma em momento errado. É necessário questionar como é o treinamento dos profissionais, que precisa ir além dos procedimentos de segurança, porque condomínio é lugar de conflitos, nem por isso é para sair atirando. E mais: é imprescindível averiguar se existem folguistas. Às vezes, o vigilante que já trabalha em um turno longo, de 12 horas, cobre o colega que faltou e duplica a jornada. Então temos um homem mentalmente cansado com uma arma na mão, algo extremamente arriscado”.

sitante chegar em dia ou horário diferentes do previsto, não terá como acessar as unidades do edifício. O sistema também traz segurança ao condomínio pois este software já atende as premissas da LGPD. Ninguém precisa mais ficar manuseando os dados e informações do visitante. Ainda auxilia a ter menos informação incorreta pois é o próprio visitante que digita os dados. O sistema confere o nome e o CPF na Receita Federal. Se houver divergência, o cadastramento não é aceito”, detalha o engenheiro Bruno.

Na capital, em torno de 150 a 200 edifícios corporativos já aderi ram à automatização na recepção. “Começou em edifícios de grande porte, mas já está conquistando os de médio porte”, comenta. Essa tecnologia divide a cena com um número reduzido de postos físicos na recepção e/ou com um concierge para dirimir dúvidas ou auxiliar quando o celular do visitante apresentar problemas.

DISCRIÇÃO – “Bandidos que invadem condomínios são pacien tes, passam meses se preparando para a ação, observando hábitos dos porteiros, colaboradores e moradores. Os funcionários, sejam da portaria, limpeza, jardinagem, não devem dar trela para estranhos que os abordarem no entorno dos prédios, ou no bar da esquina após o expediente, onde entre uma cerveja e outra o meliante descobre in formações com um porteiro sobre o condomínio ou sobre a vida dele, tais como onde mora, se tem filho, etc. De posse desses dados, o bandido nem precisa sequestrar o filho desse porteiro, basta procurar em rede social onde o garoto estuda, fotografá-lo na porta da escola e enviar uma foto ao pai junto com a exigência para liberar o acesso ao condomínio que ele vai entender a ameaça. Melhor não beber perto do trabalho; melhor não ter uma rede social aberta”.

UNIFORME – “Entendo que os funcionários têm apenas uma hora de almoço e nem sempre tiram o uniforme para sair à rua para não perder tempo, mas essa prática é arriscada. Já vi acontecer, não em condomínio, em uma indústria, de um bandido copiar nos mínimos detalhes o uniforme dos funcionários, e entrar durante uma troca de turno. Todo mundo tem celular, é muito fácil alguém fotografar um funcionário uniformizado, ver o emblema na roupa, providenciar uma cópia e enganar um folguista para entrar no prédio, pois, acreditem, se o local estiver sendo ob servado, ele sabe quando não é o dia do titular da portaria”.

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA: AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES