Revista Direcional Condomínios

Caro(a) Síndico(a)!

Chegamos ao mês da Páscoa, comemoração cristã que simboliza o renascimento. Já imaginou se, no seu condomínio, a vida também renascesse sempre, cada vez mais ligada às necessidades ao redor? Mas isso não se consegue com estagnação. Pede movimento - envolvimento. Você sabia que 02/04 é o Dia Mundial de Conscientização do Autismo? E que nos últimos anos são muitas as reclamações de moradores sobre barulhos em certa unidade ou acusações de que estão maltratando uma criança? Muitas vezes, o vizinho nem sabe que ali dentro existe uma família lidando com um diagnóstico de Transtorno do Espectro Autista. O TEA foi só um exemplo, mas a questão da inclusão é tão ampla, merece ser trabalhada para ajudar a renascer a humanidade no conviver. Em tempo: não falo de expor pessoas, mas sim de expor assuntos, conscientizar moradores com boa comunicação e palestras.

Nesta edição, na matéria de capa abordamos a saúde financeira dos condomínios, com dicas para que não sofra golpes de fraudadores ou, ao menos, que o problema seja detectado em fase inicial, caso dos tributos. E trazemos uma reportagem sobre como agir quando o dinheiro acaba, seja por inadimplência, falta de planejamento ou algum imprevisto. Falando em saúde, mas por outro prisma, nossa Dica de Elétrica reforça que sinais de que algo vai mal não devem ser ignorados, assim como revisões, pois a vida de pessoas pode estar em jogo. Confira ainda as Dicas de Quadra e Impermeabilização, e conheça a história do síndico profissional Aldo Busuletti.

Eu me despeço por aqui, mas espero vê-lo no final deste mês, no dia 27/04, em nossa Rodada de Negócios em parceria com a Empresários Brasil. Se ainda não fez a sua inscrição, corra e garanta sua participação no evento gratuito, preparado com esmero. Acesse https://sindicosecondominios.com.br Agora, se quiser ver a gente antes disso, dá uma espiadinha no Podabacaxi, podcast comandado por Alain Angelo e Rose Brandão, síndicos profissionais que receberam Sônia Inakake, diretora da revista, e a mim para um papo bacana. Acesse https://www.youtube.com/watch?v=-VFzj9nJVAU

A gente esteve também no Mister POD, do síndico profissional Demilson Guilhem, e foi bem interessante. Veja em https://www.youtube.com/watch?v=sP6Qk2LD2AU

Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima

Por que capacitar equipe de limpeza?

Administração: O dinheiro acabou, e agora?

Síndico, Conte sua História! Aldo Busuletti, quase 30 anos de gestão condominial

Dica: Quadra renovada e segura

Capa Mecanismos antifraudes em condomínios

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Coluna Márcio Rachkorsky

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Ilustração Jonas Coronado

Dica Impermeabilização

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL

Adriana S. dos Santos

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Evelyn Neves

Fabian Mesquita

Nil Ricarte Rainey de Oliveira

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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ATENDIMENTO AO CLIENTE

Emilly Tabuço

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

Levy Sadao I. de Almeida

DIAGRAMAÇÃO

Jonas Coronado

Thalita Feuerstein

Cristiane Lima

Dica: Elétrica: cuidar bem é prioridade

IMPRESSÃO

Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Douglas Barbosa da Silva

Evaldo Mendonça

José Ricardo da Silva

Pedro Henrique Rodrigues Paiva

Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL

R$ 180,00

A IMPORTÂNCIA DA LIMPEZA NOS CONDOMÍNIOS

Por Ricardo Nogueira

PRESIDENTE DA ABRALIMP (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional) e representante do Conselho Curador da Fundação UniAbralimp, Ricardo Nogueira esclarece a seguir dúvidas sobre assepsia nas edificações.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE LIMPEZA, DESINFECÇÃO E HIGIENIZAÇÃO?

Limpeza é a remoção da sujeira, mas não é suficiente para eliminar vírus e bactérias. Já a desinfecção consiste na aplicação de um desinfetante de uso geral, produto que elimina das superfícies germes, bactérias e vírus, reduzindo-os a níveis não patogênicos. A higienização é a limpeza seguida da desinfecção. Todas estas técnicas se aplicam aos condomínios.

POR QUE CAPACITAR OS AGENTES DE LIMPEZA?

A limpeza profissional é aplicada em ambientes de ampla circulação, visando conservação do patrimônio e a saúde e bem-estar dos frequentadores. Síndicos precisam estar atentos à capacitação dos agentes de limpeza orgânicos ou terceirizados, pois eles necessitam de treinamento para o uso correto de máquinas e equipamentos, além de entenderem os detalhes da aplicação de químicos, sua diluição, tempo de ação para cada tipo de superfície para obter um bom resultado.

ONDE BUSCAR CURSOS ESSES PROFISSIONAIS?

A Fundação UniAbralimp está aberta a receber as equipes que atuam em condomínios em seus diversos treinamentos. Em 2022, mais de 1,8 mil pessoas participaram dos cursos nos formatos online e presencial. São treinamentos sobre “tratamento de pisos”, “limpeza de vidros” e outros. Para informações ou inscrições, acesse: www.uniabralimp.org.br

RICARDO NOGUEIRA

Presidente da Abralimp (Associação Brasileira das Empresas de Limpeza Profissional) e representante do Conselho Curador da Fundação UniAbralimp. Mais informações: www.abralimp.org.br e www.uniabralimp.org.br

FRAUDE EM CONDOMÍNIOS: MECANISMOS COÍBEM OU MINIMIZAM RISCOS

Não há como se precaver 100% contra a ação de fraudadores, mas existem recursos que auxiliam na transparência da movimentação das contas; medidas para não cair em golpes; e auditoria para evitar que irregularidades trabalhista, financeira, fiscal e de gestão sigam adiante

Por Isabel Ribeiro

UM EPISÓDIO recente de fraude em condomínio, com prejuízo em torno de R$ 1 milhão, deixou o síndico profissional Paulo Melo de queixo caído. "É inacreditável como os condomínios ainda caem no conto do vigário”, diz. Praticamente criado na empresa dos pais, administradores de imóveis e condomínios, Paulo está no ramo há 26 anos. Nesse tempo, não foram poucas as vezes em que foi procurado para assumir condomínios vítimas de fraude. “Não existe como estar 100% imune às fraudes, mas há mecanismos para identificá-las mais cedo. Hoje, com tecnologia mais acessível, é muito fácil controlar pagamentos e extratos bancários pelo próprio computador e tirar, sem custo, a certidão negativa da administradora ou do síndico”, exemplifica.

Quando Paulo assumiu a sindicância do condomínio lesado, a antiga administradora já havia se desligado. A conta bancária do edifício, que deveria conter R$ 300 mil rendendo juros, estava negativa em R$ 20 mil. Paulo cita que, entre as irregularidades, o síndico não tinha controle da conta, o conselho não conferia a pasta, havia pendências de tributos federais e quatro parcelamentos abertos na Sabesp. “As contas de consumo eram entregues na administradora, então os moradores não sabiam da bagunça nos pagamentos”, diz Paulo. O condomínio tomou as medidas judiciais cabíveis contra a administradora e também entrou com ação de prestação de contas contra o síndico da ocasião, além de iniciar, com urgência, novos rateios para recompor o caixa. “Havia um boleto de R$ 100 mil prestes a vencer, de uma grande empresa de elevadores, e o caixa estava negativo. Infelizmente os moradores pagam por esses erros”, constata.

Para minimizar ocorrências do tipo, o síndico dá as seguintes dicas: 1) ficar atento aos sinais que os funcionários dão, como reclamações sobre pagamentos atrasados, ou que viram no aplicativo do celular que o FGTS não foi depositado; 2) contas de consumo, mesmo em débito automático, têm de ser entregues no condomínio e rubricadas pelo síndico, que deverá observar se constam avisos de valores em aberto, e só depois enviadas à administradora para processar a informação; 3) vale acessar a cada seis meses o site da Receita Federal para ver se existem pendências no

Foto Divulgação

Paulo Melo orienta ficar atento aos sinais de irregularidades

CNPJ do condomínio; 4) síndico e conselho precisam fazer conciliação do extrato bancário e pastas de prestação de contas; 5) na AGO (Assembleia Geral Ordinária), a gestão deve apresentar todas as certidões negativas de tributos federais e municipais, e de ausência de protesto, para todos saberem se prazos e recolhimentos foram respeitados.

CLÁSSICOS DO SETOR

O consultor condominial e síndico profissional Luís Lopes aponta que existem fraudes clássicas no universo dos condomínios, oriundas das mais diversas fontes. Devido ao fato de o síndico não ser especialista, mas generalista, casos de superfaturamento de peças de equipamentos são comuns. “Há pouco tempo, um prestador de serviços cobrou R$ 8.600,00 por uma peça de elevador que custava R$ 800,00. A dica que dou é não fechar o negócio no escuro. Hoje temos o aplicativo Google Lens que facilita essa tarefa. O síndico tira a foto da peça e no ato a inteligência artificial identifica esse objeto, traz comparações de preços e onde encontrá-la”.

Na compra de material de limpeza, segundo Luís, é comum ocorrer fraude. “O condomínio compra três caixas de determinado produto, inclusive mencionando a quantidade em nota fiscal, mas recebe uma ou duas, o que não deixa de ser uma fraude. A dica é ficar atento ao checklist da compra e recebimento e, sobretudo, escolher bem os fornecedores”.

Outra fraude contundente envolve licitações, menciona Luís, e o síndico precisa ter cuidado para não sucumbir ao ‘canto da sereia’ de empresas não idôneas – novamente vale a dica de selecionar muito bem as candidatas. “Há empresa que, na hora de dar o orçamento, coloca seu preço, e se oferece para conseguir mais dois orçamentos para o síndico, com valores superiores, claro, para que o seu seja o aprovado, e oferece uma comissão para fechar o negócio. Na hora, o gestor pode até achar que não seria algo tão grave, mas é fraude e caso aceite, ele estará lesando os demais condôminos, que certamente pagarão um custo maior por uma obra”.

Mais uma situação típica, segundo Luís Lopes, é a desatenção com valores recebidos pelo aluguel de salão de festas e afins. “Ainda há muitos condomínios em que o condômino faz o acerto desses aluguéis na própria administração, seja com o zelador, assistente administrativo ou o próprio síndico, e o valor dos aluguéis não é revertido para os condomínios; talvez por imperícia, nem o próprio conselho fiscal se dá conta”, alerta o

consultor. “Às vezes, os conselheiros têm muita força de vontade de ver seu condomínio bem, mas não têm habilidade. É preciso que o síndico se cerque de pessoas hábeis para conferir pastas”.

Além das fraudes clássicas, existem situações de estelionato profissional, e uma delas Luís só se deu conta devido aos 33 anos de experiência acumulados em seu trabalho anterior, como executivo do setor bancário. “Eu assumi um condomínio e, como sempre faço, fui tirar as certidões negativas, mas a da Receita Federal não saiu, o que é um sinal de alerta. Fui verificar as pastas de prestação de contas e notei que os tributos de funcionários estavam quitados, porém na nomenclatura de autenticação, aparecia apenas boleto pago, sem mencionar a palavra DARF ou GPS ou algo assim, como teria de ser. Em resumo, a administradora falsificava esse boleto, retirava o valor correspondente da conta, e para todos os efeitos estava tudo em ordem”, comenta o consultor. A prática acontecia há cinco anos e o condomínio devia R$ 2.050.000,00 para a Receita. O consultor alerta que o condomínio tem de estar atento não só aos pagamentos, mas à entrada de dinheiro e cita um caso em uma grande edificação da zona norte. O síndico sabia quais eram os condôminos mais pontuais no pagamento, e fazia um rodízio entre esses recebimentos, desviando mês a mês o dinheiro de dez cotas para sua conta pessoal. Dava baixa na lista para não acusar inadimplência, e o conselho fiscal nem percebia que o valor arrecadado era menor do que o esperado. “Isso acontece muito”, atesta Luís.

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Luís Lopes indica o Google Lens para checar preço de peças

AUDITORIA MENSAL TRAZ TRANQUILIDADE

Contratar uma auditoria especializada em contas condominiais pode ser uma forma de trazer tranquilidade ao condomínio. O auditor João Vieira Filho explica que existem três tipos de auditoria e uma delas é a preventiva, mensal, que visa detectar erros que poderiam passar despercebidos pelo conselho. “A diferença entre erro e fraude, é que no segundo há má-fé, mas ambos trazem prejuízo, então quanto antes forem detectados, melhor”, orienta. Existe também a auditoria de gestão, para verificar, entre outros, se o síndico realizou um bom trabalho, e a auditoria investigativa, que visa buscar desvios ocorridos e os responsáveis por eles. Vieira já auditou mais de 100 condomínios em oito anos de atuação, sendo que em 3% a 5% das consultorias encontrou fraudes, e no restante erros. “Há muito problema de entendimento das normas tributárias, e hoje os condomínios e grandes administradoras ainda pecam nessa questão”, destaca Vieira.

Graiche: tecnologia e transparência

O BARATO PODE SAIR CARO

Administradoras são aliadas do gestor no bom funcionamento do condomínio. Daí que a escolha dessa parceira tem de ser criteriosa. “Muitas vezes no afã de economizar algum dinheiro, que se fosse dividido pelos condôminos não daria quase nada, o condomínio faz uma escolha equivocada e só verá a consequência disso lá na frente, quando estourar uma infração fiscal. Não vale a pena correr o risco. É preciso verificar o histórico da administradora, tempo de vida, como são suas instalações, qual é a forma de cobrança dos honorários e lembrar que tudo o que é muito barato pode sair caro”, diz José Roberto Graiche Júnior, advogado e presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Ele sugere avaliar se a empresa possui recursos tecnológicos que possibilitam que seu trabalho seja acompanhado com transparência por síndicos, corpo diretivo e condôminos, bem como verificar se a mesma é afiliada no estado de São Paulo a órgãos como AABIC e Secovi. “Normalmente quem não é afiliada é porque não quer ficar muito exposta”, enfatiza.

Algumas administradoras de condomínio também possuem o selo de excelência do Proad (Programa de Autorregulamentação da Administração de Condomínios), iniciativa apoiada pelas entidades AABIC e Secovi e pela OAB-SP, no qual suas detentoras passam por auditoria pelo Bureau Veritas, empresa líder mundial em certificações. Vale reforçar que esse selo é um plus, mas não se trata, segundo Graiche, de um requisito obrigatório para as empresas do setor.

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Vieira fez auditoria em mais de 100 condomínios

ACABOU O DINHEIRO, E AGORA?

Inadimplência, obras emergenciais e previsão orçamentária equivocada podem comprometer as finanças do condomínio. Síndicos apontam como não ficar paralisado neste cenário, gerir cobranças e prosseguir com manutenções

Por Luiza Oliva

IMPREVISTOS

acontecem. Quem já não escutou essa máxima? Ela é verdadeira, mas os síndicos devem saber como lidar com o imponderável. Caixa zerado, ou em baixa, ainda é resultado principalmente de inadimplência descontrolada – é claro que más gestões e obras emergenciais podem bagunçar as finanças do condomínio. Mas um bom começo é gerir bem as unidades inadimplentes.

“Costumo dizer que o condomíniotem que chegar primeiro no devedor, não pode esperar o cartão de crédito ou a concessionária de energia cobrá-lo. O condomínio deve mostrar a importância do seu crédito, com seu jurídico muito presente”, constata o advogado Thiago Natalio de Souza, que trabalha na área condominial e de cobranças. Thiago recomenda que o condomínio atue com uma régua de cobrança (fluxo de etapas de comunicação com o cliente), definida previamente entre a gestão do condomínio e a sua advocacia. Por exemplo: qual é o momento de ser distribuída a ação judicial? “Após três

meses de uma cobrança ativa, porém respeitosa, precisa ser distribuída uma ação judicial, até para que o síndico faça a sua lição de casa. Isso evita também que os condôminos inadimplentes vejam o condomínio com descrédito, achando que nunca serão cobrados efetivamente”, explica. Com a ação judicial distribuída, o síndico inclusive pode dar retorno se questionado em assembleia, de que fez a sua parte. “A partir da ação de execução, a solução será no tempo da Justiça. É obvio que o fato de ter uma ação judicial não impede que as cobranças extrajudiciais continuem. O andamento do processo continua, mas seguimos cobrando o condômino. Muitas vezes quando o inadimplente recebe uma intimação, ele percebe que chegou o momento de fazer um acordo”, completa o advogado. No passo a passo da cobrança condominial, um bom acordo é a melhor solução para as duas partes. “É importante que condômino e condomínio cheguem juntos a um acordo bem planejado. A ideia de propor um acordo que o inadimplente não conseguirá cumprir não funciona. Ele acaba aceitando no desespero, com medo de perder o apartamento em um leilão, e logo volta a dever novamente”, resume Thiago.

Thiago Natalio orienta fazer provisionamento da inadimplência

Pierre Willm: rígida régua de cobrança

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CONTROLE DE COBRANÇAS

Quando se trata de inadimplência, para o síndico profissional e administrador de condomínios Pierre Willm o segredo está em acompanhar rigidamente o caixa. Três dias após o vencimento, ele pede às administradoras a lista de inadimplência. Ele se lembra de um condômino de um edifício com apenas 11 unidades que estava inadimplente há dois meses. “Falei com o proprietário, que nunca havia deixado de pagar suas taxas, e ele alegou não ter recebido os boletos. Fato é que logo depois ele quitou a dívida. Faço questão de estar muito próximo dos proprietários. Afinal todos estamos sujeitos a erros de percurso”, diz.

Pierre estabelece uma rígida régua de cobrança: D-10 (10 dias antes do vencimento): emissão dos boletos; D-3: lembrete de vencimento; D+5: lembrete de boleto vencido; D+10: análise do relatório de inadimplência; D+15: carta de cobrança; D+25: contato humano pela administradora; D+55: notificação extrajudicial; D+90: cobrança judicial. Ele admite que raramente, nos nove condomínios onde é síndico, chega a entrar com ações judiciais.

Inadimplência à parte, segundo o advogado Thiago, para manter o caixa do condomínio saudável, nada melhor do que fazer uma previsão orçamentária muito próxima da realidade. Ele recomenda ratear o percentual da inadimplência na previsão orçamentária. “Você irá aumentar um pouco mais o valor da taxa dos adimplentes. Os pagantes pagam pelos não pagantes? Em tese não é verdade. No final das contas, aqueles que não pagam vão pagar um dia, e um valor mais alto pela sua própria inadimplência. Com uma previsão correta e o provisionamento da inadimplência, a tendência é que o condomínio não tenha problemas de caixa”, sentencia.

VERBA PARA AS MANUTENÇÕES

Caixa em baixa não pode ser desculpa para postergar a manutenção do condomínio. O síndico profissional Paulo Mujano coloca essa ideia em prática nos condomínios que gere. Ele lembra de um condomínio que administrou na Vila Mariana. “Havia R$ 1.200,00 em caixa quando assumi. Precisávamos impermeabilizar o térreo porque chovia mais na garagem do que fora”, recorda. Paulo conseguiu pagar o fornecedor em 15 parcelas. “Fiz um rateio de 15 parcelas com uma margem de segurança. O conselho era unânime em afirmar que não ia dar certo porque teríamos uma grande inadimplência. E a inadimplência foi nula porque fizemos um trabalho de mostrar a importância da obra.”

Já em um condomínio comercial na região da Avenida Paulista, era preciso reformar a entrada, defasada. Sessenta e seis por cento das unidades estavam vagas. O prédio tinha R$ 100 mil em caixa. Paulo rateou mais R$ 50 mil e fez a reforma, inclusive instalando catracas. Mas os funcionários antigos não deram conta de manusear os novos equipamentos de controle de acesso. O síndico levantou o capital necessário para a rescisão dos funcionários a juros interessantes em um banco de investimentos. “Em assembleia conseguimos unanimidade favorável ao empréstimo e à demissão. Isso foi há seis meses. Hoje a taxa de ocupação do condomínio é de quase 100%.”

Paulo tira um aprendizado dessas histórias: “Os condôminos precisam entender que um condomínio é feito de manutenções e de um plano diretor que não pode ser deixado de lado. Ou o síndico tem um plano de investimentos, arrecada para isso, ou o prédio terá problemas graves lá na frente”, arremata.

Paulo Mujano: capital em banco de investimento

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"O MORDOMO É O SUSPEITO"

Por Márcio Rachkorsky

NOS FILMES, livros e novelas policiais e de suspense, o mordomo é o primeiro suspeito de crimes em mansões. Afinal, é um serviçal e, mesmo sendo de confiança, já figura como suspeito principal. Porém, quando a vida imita a arte, tudo pode se tornar perigoso, e tenho constatado em condomínios que muitos moradores ultrapassam a tênue linha que separa seus pensamentos mesquinhos de verdadeiros atos de preconceito. Veja duas situações corriqueiras:

– Prédio novo, apartamentos em obras, muitas famílias já morando e um volume grande de pedreiros, gesseiros, marceneiros. Eis que uma série de pequenos crimes começam a ocorrer, como furtos de bicos de mangueiras de incêndio. No grupo dos moradores, ideias para acabar com os delitos: revistar os prestadores e reforçar a segurança. Ora, e os moradores e seus visitantes não devem ser igualmente revistados? O tal do "nóia", que furta uma peça de cobre para trocar por uma pedra de crack não pode ser o filho de um proprietário?

– Prédio antigo, famílias tradicionais e que se conhecem há décadas. Eis que ocorre um furto de grandes proporções num dos apartamentos, com meliantes flagrados nas câmeras entrando e saindo tranquilamente com os objetos furtados. Após uma comoção geral no grupo de moradores, eis que surge a brilhante ideia de trocar a empresa que fornece os funcionários, pois “algum porteiro pode ter passado a fita”. Com o passar do tempo, descobrem que um dos proprietários, envolvido com más companhias, teve participação direta no caso.

Dureza imaginar que nossos filhos, parentes ou amigos que nos visitam possam

eventualmente cometer crimes, mas parece meio automático imaginar que o serviçal talvez o faça! Nosso abominável resquício da casa grande e senzala, que precisamos combater todos os dias!

Importante que os condomínios elaborem, com a ajuda de consultores, planos e projetos para a área de segurança de modo a prevenir ocorrências, sempre respeitando os limites da nova LGPD (lei geral de proteção de dados).

MÁRCIO RACHKORSKY

Advogado especialista em condomínios, comenta o setor condominial e imobiliário na Rádio CBN e no telejornal SP1 (Rede Globo). É sócio da empresa RS Serviços.

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“QUERO COMPARTILHAR CONHECIMENTO PARA QUE

A SINDICATURA SEJA EXERCIDA COM MAIS PROFISSIONALISMO E FIQUE MAIS

BEM-VISTA NO MERCADO CONDOMINIAL”

“EU CRESCI brincando no quintal da casa dos meus pais no Mandaqui, na zona norte. Para mim, apartamentos eram caixas sobrepostas, moradias sem liberdade. Eu mal sabia que um dia os condomínios seriam parte da minha trajetória. Neste mês faz 24 anos que emiti a minha primeira nota fiscal como síndico profissional. Embora eu tenha aberto a minha primeira empresa em 08/04/1999, eu havia ingressado no ofício dois anos antes, por indicação decorrente de atuação orgânica iniciada em 1996. Já são quase três décadas em condomínios. Sou síndico profissional, empresário, consultor e palestrante. Quero compartilhar conhecimento para que a sindicatura seja exercida com mais profissionalismo e fique mais bem-vista no mercado condominial.

Antes de chegar aos condomínios percorri outros caminhos, mas tudo que fazemos na vida é correlato. O conhecimento adquirido é correlato, e você se vale disso em determinados momentos. Eu gosto muito de ler, estudar, aprender.

Já fiz curso de neurolinguística, tenho formação de coaching e tive aulas de oratória. Aos 48 anos, me graduei em Direito para ter uma ferramenta extra de compreensão e trato nas questões condominiais. Antigamente, advogados só se envolviam com cobranças em condomínio, mas e quanto aos vícios construti vos ou problemas de vizinhança, por exemplo? Por isso fui estu dar à noite para aprender e assim conseguir entender melhor os advogados que eu porventura contratasse para problemas nos meus condomínios e interagir com conhecimento.

A minha família vem do co mércio. Na década de 1950, o meu pai vendia fígado em uma carrocinha. Depois conseguiu emprego em um açougue, e acabou se tornando pro prietário. Ele era filho de italiano, e minha mãe era baiana. Meus pais tiveram quatro filhos, todos meninos, e o entendimento lá em casa era: ‘Quer um calçado novo? Vai trabalhar que você compra’. Sou o primogênito e comecei a trabalhar com 9 anos.

Aldo Busuletti, 60 anos, diz que é grande o despreparo dos novatos

Eu subia em um banquinho e ficava em pé para cortar jornais no balcão, que seriam usados para embrulhar a carne. Depois fui galgando outras funções como fazer entregas de bicicleta; limpar e cortar a carne; fazer linguiças, e aos 15 anos estava apto a tomar conta do açougue. Mas o meu pai queria filho engenheiro, então, após servir o exército, prestei vestibular e fui aprovado na FEI, uma festa aquele dia!

Como engenheiro, trabalhei por alguns anos na Itautec, um braço tecnológico do banco Itaú. Mas para ser promovido lá dentro, tive de fazer uma faculdade de Ciências Humanas, então cursei Economia. Passado algum tempo, meu pai quis saber meu salário e na hora me sugeriu trocar o banco por um açougue. Tive açougue, rotisseria e mercado com padaria. Fui aprender a cozinhar para fazer massas porque se você quer fornecer um serviço, tem de ser bem-feito. Quando vieram os condomínios, muitas vezes eu chegava às reuniões usando avental. As pessoas riam, mas o Aldo daquela época era assim. Depois houve um aprimoramento no conhecimento e na forma de me apresentar.

Eu me casei no início dos anos 1990, e minha esposa, à época, ficou muito impressionada com uma tentativa de assalto à nossa casa. Então comecei a procurar um apartamento. Os condomínios-clubes ainda não eram tendência forte, o que começou a se consolidar em meados dos anos 2000 – inclusive, com esse boom, tive o privilégio de ser convidado por uma construtora para implantar o Plaza Mayor Ipiranga, condomínio de classe-média alta com sete torres.

Lá atrás, em 1996, por sorte encontrei o Residencial Renascença, em Santana, um condomínio com três torres, com 196 apartamentos no total, em um terreno de cerca de 25 mil m². Tinha piscina semiolímpica, quadra de futebol e de squash. Eu nem sabia o que era squash (risos), mas me senti à vontade para morar lá. O senão veio na hora da entrega do condomínio, pois ninguém queria ser síndico. Na terceira reunião da construtora sobre o mesmo assunto, me candidatei porque precisava me mudar. Pensei em ficar três meses e pular fora, mas o conselho me convenceu a esperar completar um ano. A convenção determinava que as eleições fossem anuais. Fiquei 18 anos consecutivos.

Eu tinha noção de gestão, que trouxe da Itautec; de estoque e do trato com funcionários, que trouxe do comércio. Só que o condomínio era gigantesco, com mais de 20 funcionários, e a administradora tinha uma estrutura pequena para aquele empreendimento. Os conhecimentos correlatos me ajudaram, mas ainda assim os três primeiros meses foram de arrancar os cabelos! Porém, eu tive um anjo que pousou ali, o Sr. Pedro. Ele era zelador em um prédio próximo e veio me pedir emprego. Aprendi tanto com ele! Outro fator determinante para o êxito da gestão foi a substituição da administradora. Dentre as selecionadas, fechei com a única que

se dispôs a conversar comigo em um domingo à tarde, depois que eu fechasse o comércio. Não à toa, hoje é uma das maiores do mercado. Por meio de um contato dessa administradora, um ano depois fui indicado para assumir um condomínio horizontal, com 60 casas, no Horto Florestal. Eu era tão ingênuo que questionei: ‘Mas como vou ser síndico se eu não moro lá?’. Outra dúvida da época: como precificar esse trabalho? Eu não tinha a menor noção, mas como sempre gostei muito de motos, fui a uma concessionária saber quanto custaria um modelo de 500 cilindradas, dividido em 24 parcelas. Usei esse cálculo para cobrar por dois anos de gestão, e assim peguei meu segundo condomínio. O terceiro veio logo atrás, um prédio de alto padrão em Santana. Quando abri minha empresa, já estava com oito condomínios em pontos variados da cidade, que visitava de moto.

Com o tempo, deixei o comércio para me concentrar só na gestão dos condomínios. Em 2009 fundei uma empresa de sindicatura com síndicos associados, e hoje cuidamos de mais de 100 condomínios. Mas o crescimento da empresa não está focado em pegar novos condomínios, e sim em manter os contratos que temos. Vejo novos síndicos, recém-saídos de cursos teóricos, assumindo condomínios sem a menor experiência, manchando o nome da categoria com má gestão. A forma mais adequada de ingressar no segmento é fazendo antes um estágio nas boas empresas do setor, ou como preposto. Também digo para síndicos mais jovens que não deixem de buscar conhecimento. Eu o faço até hoje! O dia que eu perder a gana, é melhor parar de trabalhar. Por ora, vou trabalhar como um cara de 25 anos para continuar aprendendo”.

Aldo Busuletti, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

INTERVENÇÃO NECESSÁRIA

Negligenciar ou postergar uma obra de impermeabilização pode aumentar significativamente a avaria de uma estrutura. Mantas e injeções são soluções do mercado para corrigir os danos e evitar depreciação patrimonial

Por Isabel Ribeiro

MANUTENÇÕES

são necessárias em todos os sistemas de uma edificação. Quando não são executadas surgem problemas que podem evoluir para situações de desgaste, implicação na segurança e desvalorização patrimonial. Com as infiltrações, se ignoradas, há riscos de danos irreversíveis, tem de agir aos primeiros sinais. A síndica profissional Rita Parreira, ao assumir a gestão de um condomínio no Grande ABC, deu início a um combo de obras para ser concluído em cinco anos, e começou pela impermeabilização. “A edificação tem menos de 20 anos, mas a encontramos em uma condição bem ruim porque a manutenção preventiva não era feita adequadamente”, comenta.

Localizado em São Bernardo do Campo, o condomínio tem duas torres, 246 apartamentos e uma vaga de veículo por unidade. O estacionamento possui um pavimento térreo e mais três sobrepostos, sendo que o último lance é descoberto, e foi onde ocorreu o trabalho de impermeabilização. “O piso estava com muitas rachaduras no concreto e ferragens expostas. A estanqueidade da manta já não existia mais em alguns lugares e pingava água nos carros no andar abaixo”, relata a síndica.

Outro problema de vazamento se deu nas lajes de cobertura das torres, originalmente revestidas com argila expandida. “Pelo desgaste

A síndica Rita Parreira fez obras com manta asfáltica em condomínio de São Bernardo Foto Divulgação

do tempo, a argila perdeu sua função drenante. Quando chovia, ficava uma piscina na laje. Já o piso debaixo dela tinha rachaduras, a manta fora desgastada em alguns pontos, e penetrava água nos apartamentos”, descreve Rita.

O rateio para as obras começou no início de 2022, mas a execução se deu a partir de setembro, e a conclusão, em janeiro deste ano. O custo total ficou em R$ 108.200,00. “Iniciamos com arrecadação baixa para que o condômino não sentisse tanto impacto financeiro. Conseguimos um parcelamento com 40% de entrada, sendo que a maioria nos pediu 50%. Pagamos 40% no término da obra, e os 20% restantes após 30 dias da entrega, porque precisávamos de um período de chuva para testar o serviço. Não tendo recebido ainda o valor total, a prestadora voltaria mais rápido ao condomínio caso precisasse refazer algo”, explica Rita, que atua no nicho condominial há 18 anos.

PRECAUÇÕES DOCUMENTADAS

Sobre o prazo de entrega, Rita acrescentou 15 dias antecipando-se a eventualidades. “Na garagem, por exemplo, houve atraso na entrega de material por causa da paralisação dos caminhoneiros após o resultado da eleição presidencial, e consequente atraso no término do serviço, porém não no cronograma da obra, o que foi importante para não deixar os condôminos mais ansiosos”, explica. Rita diz que é bastante compreensível a expectativa dos moradores, tanto que documentou as etapas do trabalho e compartilhou em canais digitais.

Outro cuidado da síndica foi fazer constar em contrato a obrigatoriedade da presença diária de um representante da empresa para acompanhar os operários da obra, em média 10 pessoas, todas contratadas pela prestadora em regime CLT. “O vínculo empregatício é algo importantíssimo, denota seriedade por parte da empresa, deixa claro que os funcionários estão cobertos em caso de acidente de trabalho, e que haverá estabilidade de mão de obra, é bem mais difícil alguém largar o serviço e desaparecer”.

Antes, retrato da laje com argila expandida e poça de água; depois, com proteção de manta asfáltica ardósia

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

A prestadora se comprometeu, ainda, em comunicar ao condomínio caso substituísse alguém, mesmo que por apenas um dia, e a enviar comprovação de registro dessa pessoa. “Sem o nome na lista do prédio, não entrava nenhum substituto. É uma medida de segurança”, diz Rita.

Já o profissional escalado para supervisionar o andamento da obra, ficou com a incumbência de acompanhar os trabalhadores desde a chegada à saída. “Na dinâmica do condomínio nós, síndicos, não conseguimos acompanhar esse trabalho em período integral, e nesse condomínio especificamente não havia como deslocar um colaborador para ficar três meses nessa função, então tivemos de contar com o suporte da empresa”. Esse supervisor também ficou encarregado de monitorar a utilização de EPIs e até mesmo aferir a pressão arterial dos colaboradores todas as manhãs. “Embora não oferecesse risco de queda como uma reforma de fachada, o serviço de impermeabilização no condomínio não deixou de ser um trabalho em altura, porque só a garagem tem 15 metros do chão ao topo. Vai saber se na ausência de supervisão, a pessoa ia querer executar o trabalho de outra maneira, e se machucasse”, conjectura a síndica e completa: “Na impermeabilização com manta asfáltica, é usado um maçarico para unir a manta ao primer. Só que nesse processo o operário tem de estar se sentindo bem, e portando EPIs, como óculos, respiradores, luvas e calçados adequados. São cuidados importantes que precisam ser supervisionados”.

A gestora dá uma dica a quem vá contratar um serviço de impermeabilização, com base nessa experiência recente. “Algumas empresas querem que o síndico envie fotos dos problemas, querendo apresentar soluções em cima dessas imagens. Isso refinou a minha busca, optei por descartá-las e conversar com as que se dispuseram a vir ao condomínio, analisaram tudo, explicaram métodos e garantias. A seleção pode demorar um pouco mais, mas vale a pena investir esse tempo”.

Na garagem, uma análise especializada concluiu que a reparação poderia ser feita apenas nas áreas comprometidas, com restauro do piso de concreto e parte da manta asfáltica. No topo de cada uma das torres, a manta antiga também foi mantida, porém foram removidas as camadas de argila e de concreto que estavam sobre elas. Uma camada nova de cimento foi executada e por cima aplicada a manta asfáltica ardosiada, que dispensa um novo cimentado (proteção mecânica), e é uma boa opção para áreas abertas por ser resistente às intempéries.

PRÉ-MOLDADAS MINIMIZAM ERROS

A impermeabilização por manta asfáltica vem ganhando mais adeptos no mercado, segundo Rolando Infanti Filho, gerente técnico comercial de uma grande fabricante de produtos químicos na área da construção civil, embora o consultor saliente que o reinado ainda seja dos impermeabilizantes a frio (manta líquida, no jargão do setor), produtos que vêm em baldes ou tambor, e são moldados no local de aplicação.

Já a manta asfáltica é pré-moldada, o que minimiza erros de instalação.

Precisa ser aquecida para haver aderência com a superfície onde será aplicada. Sua apresentação é na forma de rolos, e alguns modelos já vem com acabamento final (caso do condomínio de São Bernardo), como a manta ardósia ou ardosiada, disponibilizada pelas fabricantes nos tons cinza, vermelho e verde.

“A durabilidade é boa e o resultado é bonito”, diz Rolando, mas ele lembra que a manta ardósia não traz conforto térmico como bônus, o que é possível encontrar na manta aluminizada. “Muita gente não gosta por causa do brilho, mas dependendo da umidade relativa do ar, da região, da orientação dos ventos, é possível diminuir de quatro a cinco graus no ambiente abaixo da manta aluminizada”, comenta Rolando.

A síndica Luciene Bulgarelli aprovou a impermeabilização por injeção no condomínio de Santo André

SOLUÇÃO POR INJEÇÃO

A impermeabilização por sistema de injeção serviu como uma luva às necessidades do Edifício Torre Di Rocco, localizado em Santo André, no Grande ABC, conforme relata a síndica orgânica Luciene Bulgarelli, pedagoga que atua na área da Educação e Desenvolvimento Humano. "Há alguns anos, na época em que necessitamos do serviço de impermeabilização para a laje da garagem, ficamos sabendo sobre o sistema de injeção por intermédio de um prestador que estava fazendo manutenção de hidráulica e decidimos pesquisar sobre esse método que não envolvia quebradeiras de concreto, nem entulhos", recorda. Luciene começou a pesquisar o assunto e fez reunião com três empresas de impermeabilização por injeção. "Enquanto síndica, tenho de conhecer o trabalho das empresas, saber como é o serviço oferecido, enfim, tenho de exaurir dúvidas e obter todas as informações possíveis para repassar aos conselheiros e condôminos".

O condomínio aprovou a obra de impermeabilização proposta, com gel vinílico – o produto é injetado na forma líquida no concreto e se solidifica para fazer a vedação. "Ele percorre caminho inverso ao da água; preenche os espaços onde ela penetra. Alguns pontos do

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térreo, sobre a garagem, chegaram a ‘espirrar água’, após a injeção do produto”, comenta a síndica.

O problema de infiltração no Torre de Rocco consistia em pontos dispersos na ampla laje do estacionamento no subsolo. Sobre essa laje, estão localizadas áreas de circulação e lazer do condomínio, como salão de festas e quadra. "Se não fosse a impermeabilização por injeção, teríamos de quebrar a quadra inteira e parte do térreo. "Seria um transtorno, mas pior ainda seria o custo de tudo isso", avalia. A prestadora selecionada fez uma inspeção preliminar e executou a tarefa por etapas. O trabalho no teto da garagem demorou duas semanas, mais por conta do manuseio dos veículos, segundo Luciene. A equipe fez furos em 17 pontos de infiltração, com uma broca apropriada. Depois aplicou o impermeabilizante. “Era um líquido vermelho, pensei que iria melar e fazer a maior sujeira, mas foi tudo executado com cuidado”, recorda. “A obra transcorreu com tranquilidade, seguindo o cronograma, e tratavam bem os funcionários do condomínio, o que eu prezo demais em uma prestação de serviço, afinal eles tratam a todos que vêm ao prédio com educação".

Ao término do serviço, a gestora recebeu um arquivo com imagens de todos os pontos impermeabilizados para o caso de precisar acionar a garantia. "O prazo de garantia é de 15 anos, o que é ótimo para o condomínio. Nunca precisamos acioná-la e essa obra já tem sete anos", conta Luciene.

Em seu sétimo mandato, Luciene é criteriosa na contratação de empresas e compartilha algumas medidas que ajudam a evitar dissabores. "Pesquisem sobre as empresas, vejam para quem prestam serviço, mesmo que tenham sido bem indicadas, conversem com esses fornecedores. Peça indicação de condomínios em que já atenderam e

Na garagem do Torre Di Rocco, antes e depois de impermeabilização injetável em um dos 17 pontos comprometidos

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fale com os síndicos não apenas sobre o resultado final, mas questione se houve algum transtorno durante a execução ou no pós-obra".

QUALIDADE E CAPRICHO

Para a síndica, oferecer um bom serviço é 'fazer o arroz com feijão'. É preciso ter algo mais e segundo ela, essa é a condição que fará com que apenas as boas empresas permaneçam no mercado. Ela acrescenta que técnicos e demais enviados das empresas têm de prestar um bom serviço da hora que chega a hora que deixa o condomínio.

"O que eu tenho observado é que nem sempre há essa preocupação. Pode-se até executar bem o serviço, mas se após isso o prestador deixar um rastro de sujeira e não limpar ou não avisar que é necessário limpar, eu vou pegar no pé", exemplifica, mencionando como contraponto a empresa que fez a impermeabilização da garagem e se preocupou com capricho e limpeza. "Eu gosto de acompanhar os serviços quando posso, e já escutei coisas como: 'Mas do que você está reclamando? Não era isso o que eu tinha de fazer?'. A questão é de que maneira foi feito. É impressionante como existem empresas que não têm visão", diz Luciene.

Para finalizar, ela recomenda evitar contratações tendo o preço como único critério. "Uma vez estávamos fazendo orçamento para pintura do prédio e cotamos com quem tinha feito na ocasião anterior, que nos fez um preço excelente, muito abaixo dos concorrentes. Porém, fizemos pesquisa das condições da empresa junto ao Serasa e descobrimos que tinha uma dívida milionária. Sem chance!", fala Luciene, alertando: "Às vezes, o barato pode ocultar algo e se revelar uma péssima experiência".

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AMBIENTE MULTIESPORTIVO RENOVADO

A infraestrutura de um condomínio tem de ser valorizada com obras e manutenções. Uma quadra poliesportiva reformada garante mais segurança no uso, atratividade para os moradores e pode contar pontos na hora da venda de alguma unidade

novo

NO CONDOMÍNIO Vila Borghesi, construção de 1983 localizada no Campo Belo, zona sul, uma quadra poliesportiva revitalizada acaba de ser entregue aos moradores. O síndico orgânico Clóvis Alexandrino da Silva tem orgulho de ter contribuído para mais essa benfeitoria no endereço. “O prédio não é novo, mas está com tudo em dia. Temos bons equipamentos na academia, possuímos mais de 50 câmeras de segurança, mas respeitando a privacidade dos moradores, e já faz um bom tempo que temos piso epóxi na garagem. Os corretores de imóveis até comentam que esse prédio está entre os mais bem cuidados da região.

Clóvis conta que a quadra não é ‘original de fábrica’ e só foi construída no terreno do condomínio 20 anos atrás. De lá para cá, foi pin

Por Isabel Ribeiro

Quadra do Vila Borghesi em três fases: pré-recuperação; aplicação de primer; nova de

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tada duas vezes. Na terceira intervenção, a mais recente, foi entregue à mesma empresa que revitalizou o piso da garagem. “A quadra não apresentava vazamento para a garagem abaixo dela, nesse quesito fizemos verificações, a impermeabilização continua ótima. Mas na superfície precisava de uma reforminha para ficar em boas condições”, comenta o síndico. Na superfície havia muitas trintas e fissuras e a segunda camada da pintura, diretamente exposta às adversidades climáticas, estava desbotada e com danos pontuais.

Para ficar como nova outra vez, a empresa contratada removeu toda a pintura do piso com base asfáltica, aplicou um primer indicado para a área externa, corrigiu as imperfeições da superfície, aplicou uma segunda demão de primer e finalizou com a pintura, nas tonalidades azul e verde, escolhidas pelo condomínio. Na pintura da quadra foram aplicadas duas camadas de tinta de resina acrílica, acompanhando o padrão apresentado antes da obra. Por fim, novas demarcações deixaram o espaço pronto para prática de basquete e futebol, dentre outras modalidades. Em tempo: todo o material empregado na revitalização é de alta performance, o mesmo usado em ruas e estradas, por exemplo, com maior resistência às intempéries.

Vale ressaltar que essa área dos condomínios, ainda que não utilizada por moradores que não tenham filhos pequenos ou adolescentes, ou que tampouco apreciem práticas esportivas, não deve ser relegada ao esquecimento porque faz parte do ambiente coletivo – é como se fosse um ponto do quintal de uma casa, só que a casa de todo mundo nas tradicionais edificações verticalizadas. É importante reforçar esse conceito aos condôminos em uma aprovação de obra e deixar claro que os condomínios com opções de lazer são valorizados no mercado, logo, fazendo uso ou não, as quadras necessitam de manutenção – ou reforma, conforme estiver o estado de conservação. Na quadra do Vila Borghesi, a preferência foi pelo acabamento do piso com tinta de resina acrílica, que confere um resultado mais fosco ao piso. Em contrapartida, por se tratar de uma área externa, é uma boa opção porque é menos escorregadio e a criançada fica mais preservada de tombos ao chutar bola em dias úmidos. Já a outra opção de pintura, com resina a base de poliuretano, material mais nobre, confere um visual com certo brilho, mas não permite que a quadra seja utilizada em dias de chuva ou garoa pois pode provocar escorregões e tombos, a menos que seja coberta. Entretanto, se a segunda opção for o desejo do condomínio em uma área descoberta, existe a possibilidade de fazer o acabamento em poliuretano com textura antiderrapante, uma escolha para brincar ou se exercitar a céu aberto e sem sobressaltos.

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IDENTIFICANDO SINAIS

É preciso estar atento às pistas de que a saúde elétrica do condomínio não vai bem; manutenções periódicas ou até um novo projeto devem estar no topo das prioridades para manter a segurança de moradores, visitantes e funcionários da edificação

Por Isabel Ribeiro

A síndica Vanessa Vitullo detectou que problemas simultâneos em aparelhos não eram mera coincidência

A

SÍNDICA

profissional Vanessa Vitullo encontrou um grande desafio ao assumir a gestão de um condomínio de classe média alta na zona oeste de São Paulo, composto de quatro torres de 20 andares cada. Na época em que passou a administrá-lo, o condomínio contabilizava seis anos desde a entrega e apresentava uma série de problemas crônicos, especialmente no sistema elétrico – porém, não de maneira tão evidenciada. “Nós crescemos em um mundo com eletricidade, acendendo e apagando luzes e ligando a televisão, tudo de maneira tão natural que nos esquecemos de parar para entender como esse processo acontece, e isso é um alerta para quem lida com condomínios. Nós, síndicos, precisamos ter uma compreensão do todo porque se faltar luz, para tudo!”, comenta. “A eletricidade está para o condomínio como a artéria aorta para o corpo humano, que bombeia o sangue para todo o organismo. Tem de funcionar bem o tempo inteiro”, completa.

Vanessa relata que os problemas do condomínio eram tantos, não só de ordem elétrica, mas estruturais também, que ela, ex-gerente de marke-

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ting do setor financeiro, frequentou diversos cursos para entender melhor o cenário encontrado e conseguir se comunicar de forma clara, segura e objetiva com engenheiros, técnicos e manutencistas – o que acabou por agregar conhecimento para outros prédios sob sua administração. “Eu fui me preparando a ponto de me tornar uma pessoa bastante técnica, o que é uma recomendação que dou aos colegas síndicos; evita que sejamos enrolados em determinadas circunstâncias”.

Pois foi no curso de uma grande fabricante de elevadores que Vanessa teve um ‘insight’ sobre a causa de um transtorno recorrente no condomínio: um dos 12 elevadores, virava e mexia, parava de funcionar, muitas vezes com passageiros dentro da cabine, fato que acontecia desde a entrega da construção. “Era sempre o mesmo elevador que parava e a equipe de manutenção não encontrava uma justificativa para aquilo”, conta a síndica. Durante uma das aulas, veio a súbita clareza de que o problema nunca fora o elevador, mas sim o transformador com oscilação elétrica da rua que falhava, ocasionando picos de energia. “Como esse elevador era o primeiro da régua elétrica, ele sofria maior impacto de sobrecarga que os demais”, explica a síndica. “Depois que solicitamos à Enel uma revisão no transformador e no cabeamento para o condomínio e revisão do aterramento, passou a operar normalmente”, fala a síndica.

PERDAS E DANOS

Paralelamente às frequentes interrupções do elevador, existiam outros sinais de que pudesse ter algo errado no fornecimento de energia e nas instalações elétricas do condomínio – situação que viria a ser comprovada após a contratação de uma inspeção executada por um especialista em NR10. “A construtora fez a parte elétrica de modo linear, o jeito mais fácil, porém não o mais adequado para condomínios grandes, com muitos moradores e tantas demandas”, esclarece Vanessa. Entre as consequências de uma instalação inadequada e as oscilações do transformador da companhia elétrica, o condomínio vivia uma situação de instabilidade no uso de energia.

Segundo Vanessa, os moradores sentiam o problema, mas muitos foram convencidos pela zeladoria que oscilações de energia eram normais naquela região. “Morador nenhum liga para o síndico para contar que a batedeira pifou, mas durante uma conversa informal, ele comenta que estava batendo um bolo e deu um curto-circuito na batedeira. E aí, vem o outro, e conta que acabou de receber o televisor novo porque o antigo pifou após um curto.

São sinais do que ocorre dentro das unidades, e a gente precisa estar atenta aos papos casuais”, diz Vanessa e emenda: “Temos de ser próximos dos condôminos, conversarmos com eles porque ‘pescamos’ informações que podem estar relacionadas à saúde do condomínio”, orienta.

Além dos relatos dos condôminos acerca da perda de eletrodomésticos e eletroeletrônicos, Vanessa detectou que havia alguma coisa estranha com o funcionamento dos equipamentos do condomínio, mesmo estando com as manutenções em dia. “O filtro da piscina queimava, depois era a bomba de pressurização, tinha sempre algum problema. Fora as quedas constantes de disjuntores, que eram vistas como algo normal pelas gestões anteriores, o zelador ia lá, rearmava e pronto. Entretanto, isso era um sintoma, igual a quando temos uma febre que não passa e o jeito é ir ao médico descobrir a causa. Na elétrica precisamos encontrar a causa e fazer a correção. Sou bastante incisiva quando há riscos, e na eletricidade, quando algo não vai bem, existe risco de choque e incêndio, ambos muito sérios”, pontua. Após somar os sinais, Vanessa concluiu que os ocorridos no condomínio não eram coincidência, e primeiro contratou uma inspeção por um profissional capacitado e qualificado. Na sequência, veio a execução de novo projeto elétrico. “Foi preciso refazer tudo no condomínio, do redimensionamento do transformador da rua a troca de todas as prumadas elétricas”, diz. “Não é o tipo de projeto fácil de se instalar, mas temos de priorizar o que é mais importante para a segurança dos condôminos”. A reforma elétrica custou cerca de R$ 250 mil para cada torre e consumiu um ano de execução no total, mas resultou em abastecimento de energia pleno e seguro ao condomínio da zona oeste.

PREVENÇÃO DE RISCOS

Eletricidade traz conforto, mas traz perigo quando as instalações elétricas do condomínio são ignoradas. Fios expostos, tomadas chamuscadas ou danificadas, disjuntores que desarmam sem motivo e partes da instalação sem tampa ou isolação são alguns dos indicativos de que é preciso fazer

Edson Martinho alerta que em condições ruins, a revisão tem de ser imediata

Foto Meire Martinho

imediatamente a revisão do sistema. Esse procedimento deve ser realizado de acordo com a NBR 5410 e NR 10, e os profissionais qualificados para o trabalho são o engenheiro registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou técnico com formação em eletrotécnica e registrado no CRT (Conselho Regional dos Técnicos).

A soma de profissionais capacitados mais investimento na rede elétrica com regularidade resulta na prevenção de acidentes, como observa Edson Martinho, engenheiro eletricista, fundador e diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).

Em condomínios, zeladores e manutencistas devem ser orientados a comunicar ao síndico situação de choque ou curto-circuito em tomadas, instalações e equipamentos.

AUMENTO DE CARGA

Se o condomínio necessitar de um redimensionamento elétrico tem de se cercar de uma empresa com experiência comprovada, que cumpra as regras da ABNT e da concessionária de energia. A readequação pode evitar sobrecargas ao condomínio, principalmente em prédios antigos. “Tempos atrás, tínhamos menos eletrodomésticos, hoje as pessoas têm fritadeira elétrica, forninho, micro-ondas, chuveiros mais potentes, e se não houver um dimensionamento correto de energia, o resultado disso é aquecimento, e aquecimento é princípio de incêndio”, declara.

Importante salientar aqui que, pela mesma razão, é real o risco quando moradores instalam ar-condicionado sem avisar ou à revelia do condomínio.

“É preciso saber primeiro se a rede do prédio comporta esses aparelhos, e o síndico tem de considerar nesse cálculo a a carga que todas as unidades consumiram; amanhã ou depois começam a instalar ar-condicionado e já imaginou, todos ligando seus aparelhos à noite, ao mesmo tempo? Caso não houver condição, será necessário contratar um estudo de cargas e a respectiva reforma elétrica”, diz Martinho.

O engenheiro assegura que durante o processo de redimensionamento os condôminos ficam pouco tempo sem luz. “Eu fiz uma reforma em um prédio de 96 unidades em Perdizes e montamos um centro de medição provisório. A concessionária efetuou a ligação dos medidores para distribuir a energia por 30 dias, com possibilidade de esticar um mês. Tanto na etapa de ligação provisória quanto na final, a interrupção no fornecimento levou cerca de meia hora”, conta. Sobre o investimento em um serviço similar, Martinho é direto: "É mais barato que uma obra civil. Para garantir a segurança, não tem preço que pague!”

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