Revista Direcional Condomínios - Edição de abril/2016 by Almir Almeida

Direcional Condomínios | Abril 2016

CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / Todos contra a zica!

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COLUNA

QUERO TROCAR DE ADMINISTRADORA, E AGORA? Por Rosely Schwartz

A decisão de substituir a empresa administradora do

O síndico deverá, então, solicitar que a empresa elabore um relatório sobre o estado atual do condomínio, com o intuito levar as informações ao conhecimento dos moradores na primeira assembleia da gestão. Caso tenha sido observado, nessas tratativas, pouco empenho da empresa em agilizar as providências sugeridas ou, ainda, ficar evidenciada a falta de comprometimento com as normas e também em relação às cláusulas contratuais, tanto os síndicos experientes como os recém-eleitos deverão compartilhar essa situação com os conselheiros e, juntos, traçarem um único escopo dos serviços que será apresentado às empresas que farão parte da concorrência para a contratação da nova administradora. Deverá ser observada com atenção a cláusula que trata especificamente da rescisão com a empresa em questão, além do prazo necessário para a comunicação e devolução dos documentos, e se há algum tipo de multa, como a cobrança das parcelas futuras pelo não

Foto Natália de O. Schwartz

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condomínio, que dá suporte à gestão do síndico, somente deverá ser adotada se for constatado que os serviços propostos em contrato não estão sendo cumpridos, mesmo depois de reiteradas solicitações, inclusive expressas. Outra situação que motiva a troca da empresa é a eleição de um novo síndico. Esse muitas vezes, por não estar familiarizado com os procedimentos administrativos do condomínio, prefere substituir a empresa, para que juntos iniciem a gestão. Recomendo que antes de adotar essa iniciativa, o síndico leia atentamente o contrato da empresa e, na sequência, marque uma reunião com o gerente ou responsável pela conta do condomínio e solicite esclarecimentos, principalmente sobre: - O funcionamento administrativo; - Quais serão as suas responsabilidades (do síndico); - Folha de pagamento e encargos dos funcionários; - O estado de conservação das áreas comuns e técnicas; e, - A situação financeira e os recolhimentos referentes às retenções provenientes dos prestadores de serviço terceirizados.

cumprimento do contrato. Caso haja no contrato cláusula referente à cobrança das parcelas futuras, essa poderá ser questionada, inclusive judicialmente. Observa-se que o prazo de antecedência mais adotado é de 30 dias, com o fechamento do demonstrativo financeiro do período e do pagamento dos serviços já realizados pela administradora. Recomenda-se que antes de formalizar a rescisão, seja organizado no condomínio um local onde poderão ser arquivados com segurança os documentos que estejam guardados na administradora [Leia a relação completa dessa documentação no artigo da Profa. Rosely publicado no site www.direcionalcondominios.com. br, link da Ed. 211]. Outra atenção refere-se aos saldos apontados nos Demonstrativos Financeiros que deverão ser confrontados com os saldos existentes nas contas bancárias, tanto na conta corrente como nas aplicações financeiras, como os Fundos de Reservas e Fundos de Benfeitorias. Quando o condomínio é administrado com conta pool e o demonstrativo apresenta saldo negativo na conta corrente - o que significa que a administradora pagou despesas com seus recursos, como se fosse um empréstimo-, isso obrigará o condomínio a quitar esse montante com a administradora, antes que a rescisão ocorra. Em caso de o condomínio não efetuar o pagamento do saldo negativo, muitas vezes a administradora, para pressioná-lo, decide reter os documentos, mesmo que isso seja ilegal. Deve-se então tentar uma negociação amigável antes de solicitar judicialmente em ação de busca e apreensão.

ROSELY BENEVIDES DE OLIVEIRA SCHWARTZ Profa do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 14ª Edição). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

ACESSIBILIDADE: META DE QUEM QUER ADMINISTRAR PARA TODOS

Foto Rosali Figueiredo

Pouco tempo depois de assumir o cargo no Top Village, a síndica Kelly Remonti assistiu a uma palestra da deputada federal Mara Gabrilli sobre acessibilidade. Foi uma tomada de consciência, o ponto de partida de um processo bem planejado, que resultou na entrega da primeira parte acessível do condomínio, agora em 2016.

Quem passa em frente ao Condomínio Top Village, em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, sequer imagina que tenha havido no local mudanças recentes nos acessos de pedestres e veículos, com a construção, por exemplo, de rampa de acessibilidade. “A ideia era justamente essa, tornarmos o condomínio acessível, mas integrar o projeto harmoniosamente à fachada, mantendo as cores, o padrão estético do muro e o estilo do gradil”, destaca a síndica Kelly Remonti. “A obra se encontra incorporada ao prédio, como se o condomínio tivesse nascido assim”, comemora. Tampouco as pessoas imaginam que entre a vontade inicial de transformar o Top Village em um condomínio acessível, e a conclusão da primeira obra decorrente disso, tenham transcorridos quatro anos. Esse foi o tempo que Kelly levou para se informar sobre a acessibilidade; convencer os condôminos da necessidade de adaptação; mobilizar uma comissão de obras; contratar, discutir, adaptar e, finalmente, aprovar os projetos; provisionar recursos; e executar a obra. Nesta

última fase, passaram-se sete meses. A rampa é o início das obras de adequação à acessibilidade no empreendimento residencial de três torres. Foi implantada agora dentro de uma repaginação mais ampla da área frontal do condomínio, tudo orçado em R$ 300 mil. Sua construção foi acompanhada de adequações nos portões de entrada de pedestres (que passaram a ter abertura de 80 cm), de novo muro e gradis na frente do edifício, e da instalação de dois novos portões na garagem, com sistema de clausura para veículos.

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Síndica Kelly Remonti: “Minha meta é administrar um condomínio acessível!”

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“A obra [da rampa] se encontra incorporada ao prédio, como se o condomínio tivesse nascido assim.” ‘SACADA’ INICIAL mentadas dos projetos (no seu caso, em PowerPoint), assim como na afixação de informativos mensais nos elevadores e áreas comuns, dando conta da evolução da obra na fase de execução, dos gastos feitos e das etapas seguintes. Tudo acompanhado de argumentos bem embasados. Em relação à acessibilidade, Kelly diz que mostrou aos moradores que “se a lei está aí, em algum momento haverá um prazo para que os condomínios se adaptem”; portanto, por que não “começar a trabalhar para que não fique mais caro depois”? Na sequência das adequações, o condomínio terá reformados os banheiros que atendem às áreas comuns (salão de festas e churrasqueiras) e, um pouco mais adiante, os acessos ao playground e à piscina. “Um cadeirante não consegue entrar em um banheiro das áreas comuns do Top Village, nem passa pela porta”, indigna-se Kelly Remonti. Um despropósito, mas que está prestes a acabar. (Por Rosali Figueiredo)

Em termos de acessibilidade, é apenas o começo, reitera Kelly. Ela pretende adequar o Top Village à Lei Federal da Acessibilidade (de no 10.048/2000) e ao Decreto-Lei que a regulamenta (de no 5.296/2004), bem como à norma ABNT NBR 9.050:2004 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas). Essa determinação surgiu forte assim que a síndica assistiu, em 2012, a uma palestra da deputada federal e ativista Mara Gabrilli, que é cadeirante. Foi logo depois de assumir pela primeira vez o mandato no condomínio. “Isso me fez pensar o quanto o Top Village estava atrasado em relação às adequações de acessibilidade. Aí começamos a nos perguntar o que seria preciso fazer? Minha meta é administrar um condomínio acessível!”

Na palestra, Kelly Remonti estava acompanhada do zelador Fernando Justino, seu braço direito, que também se envolveu com afinco no processo. “Era preciso entender o assunto antes para observar onde o condomínio não era acessível. Fernando me ajudou a mapear isso, e depois passamos a discutir o assunto com os condôminos. Todas essas etapas fazem parte do planejamento, executar é a parte mais fácil”, ensina Kelly, profissional de gestão empresarial e consultora financeira. Paralelamente, o zelador foi escalado para o treinamento “Porteiro Amigo do Idoso”, oferecido por uma instituição da área de seguros, para obter subsídios e orientar sua equipe no atendimento adequado a esse público. Fernando é quem atualiza o cadastramento dos moradores e percebe, a cada ano, o crescimento do número de pessoas acima de 60 anos residindo no local. “Hoje são 48. Mas temos ainda três cadeirantes. Começamos as adequações pela sequência lógica, ou seja, favorecendo a entrada de idosos e portadores de necessidades especiais”, afirma a síndica.” Ela diz que a chave de tudo é o planejamento. “Na construção de uma rampa, por exemplo, entram obras civis, de elétrica, hidráulica, serralheria e jardinagem. Tudo isso precisa estar previsto no projeto, para que na hora de orçar o serviço, as cotações sejam compatíveis.”

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QUEM NÃO SE COMUNICA...

Também a comunicação é peça fundamental aos propósitos da gestão, ressalta. É importante na fase de convencimento e discussão através das assembleias, com o suporte de apresentações didáticas e bem docu-

Com um perfil bem profissional, a gestão de Kelly Remonti no Top Village tem a parceria do zelador Fernando Justino, engajado no programa de acessibilidade

Foto Rosali Figueiredo

PLANEJAMENTO É TUDO

Reprodução de parte do projeto da arquiteta Fernanda Vella, de repaginação da frente do Top Village, incluindo rampa de acesso

“[a palestra de Mara Gabrilli] me fez pensar o quanto o Top Village estava atrasado em relação às adequações de acessibilidade.”

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CAPA

ASSESSORIA ESPORTIVA, PAY-PER-USE, FEIRAS LIVRES, PET CARE...

SERVIÇOS E FACILIDADES TRANSFORMAM CONDOMÍNIOS! A prestação de serviços aos condôminos dá o tom da moderna gestão dos empreendimentos residenciais. Ela atinge não apenas condomínios-clube, mas prédios tipo padrão que pretendem melhorar o conforto e bem-estar local.

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Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Integração entre os moradores e uso maior das áreas comuns resultam de cardápio variado de serviços, diz a síndica Maria Estela Bicudo

A síndica Maria Estela Bicudo comemora a incorporação, pelo Condomínio Collina Parque dos Príncipes, no Rio Pequeno, zona Oeste de São Paulo, do serviço permanente de assessoria esportiva, aprovado em assembleia de moradores no final de 2015. Segundo Estela, a oferta de uma grade bem variada de aulas e atividades, de segunda-feira a sábado, se tornou fator decisivo na comercialização recente de duas unidades no empreendimento. Mas além da valorização imobiliária, a gestora sente-se aliviada porque o privilegiado espaço de 51 mil m2 do condomínio, dotado de inúmeros equipamentos de recreação e lazer, começou a ser utilizado com mais frequência pelos moradores. “Hoje há maior integração entre eles, passamos a conhecer mais moradores, caíram também os atos de vandalismo nas áreas comuns, pois as pessoas passaram a cuidar mais”, afirma. Concebido como clube, o Collina possui seis torres e 448 apartamentos e disponibiliza aos condôminos serviços como salão de beleza e delivery de

pet care e de alimentos congelados. “Para o síndico, isso representa mais trabalho, é algo a mais para você gerenciar, mas formamos uma comissão de moradores que participou do processo de definição e contratação da assessoria esportiva. O próprio morador ajuda”, completa Maria Estela, satisfeita com os benefícios alcançados e com um custo que está sendo rateado por igual entre todas as unidades: R$ 76,00 a mais no boleto mensal, com direito a aulas que se distribuem nos períodos da manhã, tarde e noite. Elas envolvem desde atividades mais tradicionais (como futsal, condicionamento físico, hidroginástica etc.), a balé, cinema, ginástica rítmica, lutas, pilates e zumba. Todas as faixas etárias estão contempladas pelo cardápio de aulas. Já na Barra Funda, a síndica Cecília Helena Silva, do Condomínio Edifício Celebration, também com lazer completo, diz que os moradores preferiram outros serviços à assessoria esportiva. Com 400 unidades, o condomínio recebe semanalmente uma feira livre no estacionamento para visitantes e preparou novo espaço para aulas de dança e pilates. “Os condôminos não concordaram com o rateio do custo da assessoria entre todos; isso já foi apresentado em três assembleias”, explica. Assim, Cecília propôs criar um ambiente apropriado para a prática de zumba e ioga, entregue recentemente aos moradores. Nesse caso, as próprias usuárias se organizam para contratar um profissional que lhes dê suporte, cadastrando-o junto ao condomínio. A prática tem sido comum, relata Anneth Trevisan, professora de zumba e personal trainer que atua em condomínios. Segundo ela, com a modernização dos ambientes de fitness nos prédios, os condôminos estão optando pelas aulas coletivas, tanto pelo “conforto de contarem com um serviço disponível no lugar em que moram”, quanto pelo preço, que chega a cair para “25% ou 20% do valor de uma aula individual”. A contratação é mediada pelos praticantes, que adquirem vouchers com direito a determinado número de

capa Athenee, administrado pela síndica Ana Josefa Severino em São Caetano do Sul, o ponto forte está nos eventos voltados aos moradores, como um workshop de preparação de ovos de Páscoa, realizado no dia 5 de março pela chef Mônica Castro. De acordo com Marcio Bagnato, o importante é que o síndico dose a responsabilidade que irá assumir mediante cada serviço ofertado. Ele propõe que se busque a terceirização de bares, salões de beleza, pet care e demais deliveries, de forma a “compartilhar responsabilidades”. “Caso o síndico opte por assumir integralmente os serviços, ele terá aumento de responsabilidade, de serviço, de custos e até do valor do seguro, será uma bola de neve”, alerta. “Ceder os espaços em comodato é melhor, porque se dividem as responsabilidades. De outra forma, mesmo que o espaço já tenha sido entregue para determinado uso [como salão de beleza], é importante aprová-lo em assembleia, incluindo os termos do contrato, como valores, tempo e demais condições comerciais”, orienta o diretor.

aula, “sem necessidade de envolver o condomínio”. O crescimento de atividades monitoradas nos condomínios gerou a criação da Abaecon (Associação Brasileira de Assessorias Esportivas em Condomínios), entidade em fase de registro, segundo Marcelo Cáfaro, um de seus articuladores. O objetivo é “definir um recorte ético e programático para a atividade desenvolvida no interior dos condomínios, uma espécie de Manual de Conduta, para assegurar a qualidade dos serviços e a segurança contratual dos síndicos”, afirma.

Marcio Bagnato: síndicos devem dividir responsabilidades mediante novos serviços “O condomínio de serviços é uma tendência”, avalia Marcio Bagnato, diretor de uma administradora. Inexiste, porém, um pacote padrão aos residenciais, mesmo àqueles caracterizados como “clubes”. Segundo Marcio, o cardápio disponibilizado corresponde ao perfil do morador e às necessidades do local. Por exemplo, há condomínios com o perfil do Collina e do Celebration que disponibilizam bar na piscina, mas isso não acontece em ambos. “É preciso escala de consumo para fechar a conta”, observa. Outros condomínios, com torre única e menos unidades, adaptam as melhorias ao seu tamanho. No Plaza

PAY-PER-USE EM NOVOS RESIDENCIAIS

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O síndico Orlando José diz que serviços tipo pay-per-use visam a atender a um público “mais jovem, dinâmico”

serviços como arrumadeira e locação, a gestão deverá ser online, e o pagamento feito conforme o uso (pay-per-use). “A comunicação é o principal ingrediente desse processo”, arremata o síndico.

direcionalcondominios.com.br

- A matéria “Condomínios residenciais tipo facilities ou concierge: com jeito de hotel”, disponível no site acima, no link da Ed. 211.

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Junto com o boom de condomínios-clube, as metrópoles brasileiras têm recebido dois outros tipos de residenciais: aqueles caracterizados como de facilities ou concierge, um conceito extraído da hotelaria, com recepção 24 horas, arrumadeiras etc.; e prédios com unidades compactas, em geral de uma suíte, dotados de serviços pay-per-use. É o caso do Augusta Hype Living, no bairro da Consolação, área central de São Paulo, em fase de implantação. Com 104 unidades de 34 m2, o condomínio incorporou ao lazer (composto por piscina coberta, fitness, sauna, lounge com espaço gourmet, salão de festas também com espaço gourmet e churrasqueira), uma lavanderia coletiva, além da opção de arrumadeira para as unidades e de locação de bicicletas e automóveis aos moradores. “O empreendimento é voltado a um público mais jovem, dinâmico”, afirma o síndico profissional Orlando José, gestor do condomínio. O regulamento desses serviços está em gestação, a exemplo da lavanderia coletiva, que funcionará 24 horas por dia, mas delimitará um tempo máximo de uso de cada máquina até uma hora e meia. Não será permitido acionar dois equipamentos simultaneamente; o condômino deverá usar fichas, terá que preservar a limpeza do local e será vedada a presença de menores de 14 anos no ambiente, entre outras regras. Para

Foto Cilene Pereira

Foto Rosali Figueiredo

TENDÊNCIA & RESPONSABILIDADES

CASE ÁGUA

Foto Rosali Figueiredo

UM OLHO NA CONTA, OUTRO NO FUTURO!

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A síndica Patrícia Rodrigues (à esq.) e a Enga. Márcia Donato

As chuvas ajudaram a recompor o volume dos reservatórios que abastecem São Paulo e Região Metropolitana, mas os condomínios se mantém vigilantes quanto ao consumo d’água. Com o aperto, desde fevereiro último, das metas de redução impostas pela Sabesp, para efeitos de descontos e/ou multas, a conta tem chegado mais salgada. “Temos que fazer ainda mais economia para não pagar multas; se continuar assim, vamos acabar devolvendo todos os bônus que recebemos nesses dois últimos anos”, afirma a síndica profissional Patrícia Rodrigues. Segundo ela, muitos condomínios vêm cobrando as contas de consumo (água e energia) separadas dos rateios ordinários, face aos aumentos contínuos. Outra medida tem sido investir em fontes alternativas, caso do Condomínio Edifício Dupret, na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, que Patrícia administra. Os moradores aprovaram em assembleia a implantação de um sistema de reaproveitamento da água descartada pelas máquinas de

CASE ÁGUA

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lavar roupa, bem como da água de drenagem e mina. “Foi por unanimidade”, destaca. Orçados em R$ 130 mil, os três projetos (separados) e a execução serão pagos por meio de rateio extra; os serviços começaram no mês passado e deverão estar concluídos ao final de abril. A engenheira responsável pelos trabalhos, Márcia Donato, diz que no prédio de oito anos já existia uma prumada independente de descarte da água da máquina, facilitando o projeto. Nova prumada foi providenciada, agora para retroalimentar esse volume tratado, que retornará à área de serviço de cada unidade. Para isso, o projeto contemplou a instalação de tanques rotomoldados de armazenamento; de um dispositivo de segurança para evitar transbordamentos; e de sistemas de tratamento d’água com duas fases (processo físico-químico de separação dos componentes espumosos, seguido de filtragem e cloração). Engenheira com expertise em hidráulica, pós-graduada pela Politécnica da USP (Universidade de São Paulo) e de Milão, Márcia Donato estima que os 32 apartamentos do prédio gastem 6.400 litros d’água por dia somente com o uso da máquina. Em 22 dois dias, esse descarte poderá somar 140 m3. “O consumo de um dia das máquinas de lavar equivale a tudo que se gastaria num pico de banho, com chuveiros econômicos, em todas unidades”, calcula. Com o processo, aproveita-se entre 70% e 80% do volume descartado pelas máquinas, diz. Ela esclarece, no entanto, que é preciso instalar medidores para cobrança correspondente do esgoto, após o reuso. Também se encontram em execução no Dupret serviços para o aproveitamento da água de drenagem e mina, que passarão por tratamentos diferenciados, para que possam ser destinados a usos não potáveis (como rega e limpeza). Segundo Márcia, com base na Portaria 29/14, do Ministério da Saúde, é preciso assegurar que todas as fontes alternativas de abastecimento d’água passem por controle e tenham um responsável técnico”. (Por Rosali Figueiredo)

SEÇÃO TIRA-TEIMA

LIXEIRA NO HALL DOS ANDARES, QUAL A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO? Por Paulo Caldas Paes

O Corpo de Bombeiros costuma dar “comunique-se” quando se depara com lixeiras dispostas nos halls internos das edificações, adiando a expedição do Auto de Vistoria (AVCB) e obrigando o síndico a promover a sua retirada dos andares, para não atrapalhar a rota de fuga durante eventual emergência. Há casos, porém, em que a medida é adotada temporariamente e as lixeiras voltam aos pavimentos depois de liberado o AVCB. Os riscos dessa situação são analisados abaixo pelo advogado Paulo Caldas Paes.

1 – HÁ RISCOS AO CONDOMÍNIO QUE MANTÉM AS LIXEIRAS?

Foto Tanio Marcos

É importante esclarecer que a exigência do Corpo de Bombeiros é deixar a área de acesso à escada totalmente livre de quaisquer obstáculos pois, em caso de emergência, certamente a saída dos moradores será mais rápida. Por isso o síndico deve agir com rigor, sem se deixar levar por eventual pressão dos moradores no sentido de manter as lixeiras em cada pavimento.

2 – EM CASO DE DESOBEDIÊNCIA E ÔNUS AO PRÉDIO, QUEM PAGARÁ A CONTA? A multa sempre deve ser paga pelo condomínio, mas os condôminos podem analisar a possibilidade de eventual regresso contra o síndico.

3 – DE QUE MANEIRA O SÍNDICO PODE SE PROTEGER CASO ASSEMBLEIA DECIDA MANTER AS LIXEIRAS? Na ocasião da assembleia que venha a deliberar sobre o assunto, o síndico deverá agir com cautela e prestar informação sobre os riscos de eventual aprovação neste sentido. Se, mesmo assim, ocorrer a aprovação da pauta, o síndico deverá encaminhar a todos a ata da assembleia junto com um comunicado, referendando as orientações passadas e deixando claro os riscos e possíveis punições aos condôminos e condomínio. À propósito, recomenda-se a leitura da ABNT NBR 9077:2001, da Instrução Técnica 11/2010, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, e da NR 23 - Proteção Contra Incêndios.

PAULO CALDAS PAES Advogado, coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP – Seccional Barueri. Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br

ELITE

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CONSTRUCAO

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

USO CORRETO E PREVENÇÃO, CONFORME O “MANUAL DO SÍNDICO”

A ABNT NBR 14.037:2011, relativa ao “Manual de Uso, Operação e Manutenção” das edificações, traz responsabilidades aos síndicos e condôminos quanto à ocupação e utilização dos sistemas prediais, orientando-os para que preservem suas garantias e o desempenho dos materiais. No caso dos gestores, esse corpo técnico é conhecido como “Manual do Síndico” ou de Uso das Áreas Comuns. Também a ABNT NBR 5674:2012, de gestão da manutenção, trata de procedimentos e cuidados indispensáveis à preservação da garantia. Em termos de impermeabilização, é importante lembrar que cada setor construtivo está assegurado durante um período por parte da construtora, como, por exemplo, a manta (cinco anos) e os revestimentos externos da fachada (três anos). É a partir desse escopo técnico que a síndica e arquiteta Lígia Volpi costuma definir as ações relativas à impermeabilização nos edifícios em que atua, incluindo cuidados de uso e ações preventivas. Profissional há 20 anos, Lígia atende hoje a 12 condomínios. Segundo ela, o primeiro aspecto que observa em um prédio é a forma como os espaços estão ocupados, caso dos jardins e jardineiras. “Como sou também bióloga, procuro verificar se não há plantas com raízes agressivas à manta”, afirma. A síndica promove ainda vistorias técnicas, como a realizada recentemente em um residencial de quatro blocos, onde detectou diversos pontos de vazamento a partir da cobertura, atingindo área da caldeira e dos reservatórios d’água.

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Síndica profissional, Lígia Volpi costuma planejar ações preventivas e corretivas, de forma a assegurar maior vida útil aos sistemas impermeabilizantes

Fotos Carlos Alberto dos Santos

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Pontos de infiltração fotografados durante vistoria contratada pela síndica Lígia Volpi; no caso, água que verte do teto atinge área com caldeira e reservatórios. Na cobertura do prédio foi encontrada vegetação, a qual deverá ser removida para não afetar ainda mais a integridade do sistema

CUIDADOS PERMANENTES

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Foto Carlos Alberto dos Santos

A seguir, estão dispostos alguns exemplos de cuidados recomendados pelo “Manual do Síndico” elaborado por construtora, com base na ABNT NBR 14.037: - Evitar o plantio de árvores ou arbustos com raízes agressivas; - Nas jardineiras, colocar a camada de terra até 10 cm abaixo da borda de sua estrutura. Isso evita infiltrações; - Impedir a fixação de objetos perfurantes (como antenas, postes de iluminação, parafusos etc.) sobre lajes de qualquer espécie. É preciso fazer uma base de concreto para instalar esses dispositivos;

Modelo de base de concreto utilizada para fixação de antenas, postes etc.

- Lavar os reservatórios d’água somente com produtos que não agridam o sistema impermeabilizante; - Tomar cuidado também na limpeza das áreas comuns: lavadoras de alta pressão, espátulas e demais objetos perfurantes, bem como produtos abrasivos, não são recomendados; - Não efetuar lavagem com água ao limpar as superfícies das garagens, pois, em geral, elas não são impermeabilizadas;

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - Ao realizar serviços e obras em áreas impermeabilizadas, ficar atento ao uso de picaretas e demais ferramentas que possam danificar as proteções; - Não introduzir nenhum tipo de objeto e/ou material nas juntas de dilatação.

AÇÕES PREVENTIVAS A CADA ANO

Flagrante de ralo sem manutenção, tomado por planta rasteira, o que pode provocar poças d’água e consequente infiltração

Foto Carlos Alberto dos Santos

No quesito ações preventivas, o “Manual do Síndico” recomenda: - Observar a condição dos rejuntes dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação etc., tanto nas áreas externas quanto internas. Eles devem estar íntegros, caso contrário, terá que ser providenciado o reparo dos pontos que apresentarem falhas; - Promover limpeza de ralos, grelhas e extravasores (vertedores) nas áreas externas;

Manta degradada em área de jardineira, contígua à parede de apartamento térreo em condomínio do bairro de Higienópolis (SP)

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Foto Rosali Figueiredo

- Monitorar o funcionamento do sistema de drenagem dos jardins. Promover sua limpeza sempre que houver obstrução na tubulação ou entupimentos em ralos e grelhas; - Conferir a integridade dos materiais que compõem o sistema impermeabilizante. Providenciar reparos e/ou obras se houver danos à proteção mecânica e sinais de infiltração. A perda da garantia, segundo o Manual, decorre do mau uso, assim como de serviços executados por empresas não especializadas, além de reformas inadequadas, perfurações sobre lajes e/ou emprego de produtos ou equipamentos danosos aos materiais que compõem as estruturas de proteção.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

AÇÕES CORRETIVAS / RECUPERAÇÃO

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Foto Rosali Figueiredo

Renovação de manta asfáltica em empreendimento comercial localizado na Vila Olímpia (SP); ao lado, teto de garagem no subsolo tratado pelo método de injeção

Como reportado na edição de março passado pela revista Direcional Condomínios, a renovação do sistema impermeabilizante sobre lajes é obra complexa e muitas vezes protelada pelos síndicos. De acordo com Lígia Volpi, a alternativa que ela tem aplicado nos empreendimentos que administra quando há danos, é contratar métodos de injeção de produtos químicos de forma a selar pontos de infiltração. Ela considera a ação como corretiva, que “auxilia na manutenção”. Mas “se a ‘doença’ se manifestar, não se pode adiar a recuperação estrutural do sistema”, diz. “Comparo isso a fazer um transplante de fígado, cujo tratamento é caro e custoso, mas inevitável.” Lígia recomenda aos colegas recorrerem ao suporte de especialistas, como peritos e engenheiros calculistas. “Os síndicos precisam ter informação para decidirem, juntamente com o conselho ou uma comissão de obras, o que fazer. O ideal seria prevenir, mas a maior parte das pessoas não faz isso”, completa. No Condomínio Conjunto Residencial Interlagos, que possui 44 mil m2, por onde se espalham sete torres, jardins e diversos equipamentos de lazer, a síndica Maria Virgínia Santos tem optado pelo método de injeção para tratar pontualmente do problema, em ações corretivas. Segundo ela, o método tem ajudado a estancar os vazamentos, já que cada perímetro tratado recebe garantia por 15 anos. Assim, se a água escapar por outros pontos, a empresa contratada faz um reforço no trabalho, com novo ponto de selagem. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Ivete Nakamune

Área do Conjunto Residencial Interlagos sobre laje, com pontos de infiltração selados através do método de injeção com gel, solução escolhida devido à extensão do terreno (44 mil m2)

RISCOS DO DESCASO

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direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Patologias em sistemas prediais – Impermeabilização”, do Eng. Civil Roberto Boscarriol Jr. Acesse o texto através o site acima, no link Colunistas.

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Os principais setores que demandam estanqueidade (proteção contra infiltração d’água) nas edificações são: laje da superfície térrea externa; laje da cobertura; caixa d’água; fachadas; e jardineiras. Infiltrações toleradas por longo período de tempo, a exemplo do comprometimento da impermeabilização da laje do ático (no topo do prédio), poderão causar “deterioração do sistema construtivo”, alerta a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky. Quanto à vegetação, além de comprometer a rede hidráulica, ela poderá atingir as camadas protetoras do sistema impermeabilizante, observa. Nesse aspecto, o paisagista Sidney Carneiro Fernandes diz que as espécies mais indicadas aos condomínios são aquelas que demandam baixa irrigação, não possuem raízes agressivas e que sejam provenientes do bioma nativo (“Famílias botânicas popularmente conhecidas como cactáceas, crassuláceas, dracenáceas etc., sendo as mais bem-sucedidas as espécies chamadas de suculentas”). (Por Rosali Figueiredo)

ADMINISTRAÇÃO

OBRAS E REFORMAS NO CONDOMÍNIO: NORMAS ABNT & MANUAIS Um corpo de normas técnicas e manuais orienta os projetos, as intervenções e a manutenção nas edificações, para garantir qualidade e segurança nas obras. Síndicos e condôminos devem segui-las (caso dos manuais de conservação das áreas comuns e privativas), aplicá-las (como na norma das reformas) ou exigi-las.

Por Rosali Figueiredo

A síndica Lea Carvalho, do Cond. América 1, em Alphaville: vistoria antes, durante e depois das obras nos apartamentos, para garantir a segurança do prédio

Direcional Condomínios | Abril 2016 20

foram surpreendidos pela edição da ABNT NBR 16.280 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas), estabelecendo procedimentos voltados à segurança das edificações face às obras realizadas nas áreas comuns e unidades privativas. A publicação da norma gerou controvérsia mesmo que o Código Civil já estabeleça no Art. 1.348 a obrigação de o síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (sobre as quais as intervenções nas unidades podem impactar); e o Art. 1336 determinar que os condôminos não realizem “obras que comprometam a segurança da edificação”. O objetivo da norma é o de evitar tragédias em edificações, causadas em anos recentes por reformas sem acompanhamento técnico, afirma o engenheiro civil Ronaldo Sá Oliveira, membro da comissão que elaborou a ABNT NBR 16.280:2014 e autor da minuta do texto-base. Houve uma pequena emenda em 2015 à versão original, que agora fica como ABNT NBR 16.280:2015. Segundo ele, a principal contribuição do dispositivo à sociedade é a sistematização que a NBR traz do corpo legal e técnico vigente no País, como normas e manuais que tratam de obras, responsabilidades, garantias etc. Como novidade propriamente dita, a NBR introduziu ao síndico um recurso que lhe possibilita reunir e guardar documentos técnicos importantes para o histórico e a segurança da edificação.

“NÃO ESTÃO SABENDO FAZER!”

Um dos coautores da norma das reformas, o engenheiro Ronaldo Sá Oliveira observa dificuldades ainda hoje no entendimento e cumprimento da ABNT NBR 16.280:2015 Mas o engenheiro observa ainda hoje dificuldades dos profissionais da área da engenharia e arquitetura, bem como de síndicos e administradores, para conduzir o processo dentro dos quesitos da NBR. “Não estão sabendo fazer”, arremata. Por exemplo, os síndicos têm dúvidas quando, efetivamente, determinado procedimento adotado por um morador em busca da autorização da reforma se encontra em conformidade. Além disso, “pedem ART/RRT até para pintura!”. “Não precisa”, diz. “Esses termos deverão ser apresentados quando houver interferências nos sistemas do edifício, que comprometam a segurança de forma geral.”

Foto Calão Jorge

Há dois anos os gestores de condomínios

ADMINISTRAÇÃO

PLANO DE REFORMA O engenheiro civil Marcus Grossi orienta que os síndicos fiquem especialmente atentos à documentação. “Para que a reforma atenda à ABNT NBR 16.280, o gestor não necessitará apenas de uma ART/RRT. No caso de obra nas unidades, o proprietário deverá contratar um profissional habilitado que elabore um plano de reforma, o qual deverá atender a uma série de requisitos descritos na norma. Anexo a esse documento, deve ter a ART/RRT, que são basicamente uma declaração do profissional, de que se responsabiliza tecnicamente por aquilo que está projetando, executando ou dizendo, no caso, sobre o plano de reforma”, descreve Marcus Grossi. O processo, no entanto, não termina aí: “O mesmo profissional que elaborou o plano de reforma deverá emitir um Termo de Encerramento de Obra, dizendo que atendeu ao escopo e se responsabilizando por todas as alterações executadas; se necessário, recomenda-se atualizar o manual de uso, operação e manutenção”, completa.

DEMAIS NORMAS O manual ao qual o engenheiro se refere resulta de outra norma da ABNT, a NBR 14.037:2011, que estipula diretrizes para a elaboração de “cartilhas” voltadas aos proprietários das unidades privativas e aos síndicos, orientando-os quanto ao uso, operação e manutenção de todas as partes do edifício, comuns e privativas (Manual do Proprietário). Outra norma importante para o condomínio é a NBR 5.674:2012, de gestão da manutenção dos sistemas do prédio. “Ela define as responsabilidades de manutenção, para que a vida útil da edificação não seja diminuída e para que a garantia seja mantida”, esclarece Grossi.

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AFINAL, POR QUE ART/RRT? Por Eng. Ayrton Barros A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é um documento emitido através do CREA (Conselho Regional de Engenharia) pelo profissional cadastrado. Ele dá validade legal a um documento (atestado, parecer técnico, laudo, projeto etc.) expedido pelo engenheiro ao condomínio/condômino. Ou seja, qualquer documento emitido por um engenheiro só terá validade legal se estiver acompanhado da respectiva ART. No caso de arquitetos, é através do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) que eles emitem o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), com a mesma função da descrita acima. Em resumo: 1º Toda obra técnica necessita de um projeto. O engenheiro autor do projeto é o seu responsável técnico, logo ele emite a ART correspondente; 2º Quem faz a obra é o responsável por seguir aquilo que consta no projeto, assim ele emite a ART da execução da obra; Se for o mesmo profissional, a ART poderá ser uma única, mas deve constar no corpo a informação que se refere a Projeto e Execução. Se for outro profissional, há necessidade de nova ART, esta referente somente à execução da obra; 3º Se for obra de gás, haverá necessidade de mais uma ART, que se refere ao teste de estanqueidade.

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- A análise “Requisitos para aprovação de reformas em condomínios, segundo a ABNT NBR 16.280”, do Eng. Civil Marcus Grossi; - O artigo “Mitos e verdades sobre a aplicação da ABNT NBR 16.280”, do Eng. Civil Ronaldo Sá Oliveira. Acesse os textos no site acima, através do link da Ed. 211.

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De outro lado, engenheiros deixam incompletos os formulários de ART, assim como arquitetos com o documento equivalente, o RRT (Leia mais ao lado). Falta, principalmente, uma descrição mais detalhada das intervenções, bem como a identificação do responsável técnico tanto pelo projeto quanto pela execução, situações distintas. “Se houver um problema futuro, não se poderá responsabilizar quem projetou e/ou quem executou”, exemplifica. “É necessário identificar o responsável por cada etapa”, afirma, lembrando que algumas intervenções, como nas instalações elétricas, exigem uma ART específica do engenheiro eletricista. A síndica Lea Carvalho, do Condomínio Edifício América 1, em Alphaville, observa que foi necessário um tempo para que conseguisse estabelecer uma rotina em torno do cumprimento da norma. Apesar de divulgada através de circulares em seu condomínio, a NBR chegou a ser ignorada por um condômino que contratou reforma com derrubada de parede. “Corri lá, mandei parar o serviço e exigi toda documentação”, relata a síndica. Atualmente, Lea, juntamente com o zelador, agenda vistorias antes, durante e depois dos serviços (nesse caso, para a baixa da ART/RRT). Durante os trabalhos, por exemplo, ela chega a observar de que forma o material está acumulado no apartamento, “para que não haja sobrepeso sobre a laje”. Lea Carvalho fica atenta aos procedimentos instituídos pelo condomínio: o morador deve inicialmente comunicar todo e qualquer serviço; caso a obra esteja dentro do rol das intervenções contempladas pela NBR, ele terá que apresentar projeto, acompanhado das ART/RRT correspondentes. É exigida a descrição de todo trabalho, bem como o prazo de início e término e nomes dos responsáveis. “A responsabilidade tem que ser do profissional que assina os documentos”, enfatiza.

DICA / ELEVADOR

MODERNIZAÇÃO:

Foto Rosali Figueiredo

GANHOS NO DESEMPENHO E VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Equipe do Condomínio The Point que acompanhará a modernização dos elevadores, com aumento de 'parada': Eng. Antonio Luiz Caldeira, síndica Rosa Braghin e subsíndico Roberto Ronnie (Da esq. p/ a dir.)

O projeto que envolve a modernização dos elevadores do Condomínio The Point é ousado, mas antes de prosseguir com a sua descrição, é preciso fazer um retrospecto: quando assumiu a gestão do edifício há sete anos, a síndica Rosa Braghin promoveu retrofit da cobertura do prédio, com impermeabilização da superfície, troca da piscina, modernização da churrasqueira e do solário. Localizado em Moema, parte nobre da zona Sul de São Paulo, o The Point tem 76 unidades de um dormitório, ocupadas em boa parte por profissionais liberais que vivem só. Eles têm como vizinhos modernos empreendimentos, e apostaram na atualização do edifício de mais de duas décadas visando a mantê-lo com padrão similar ao do entorno. O lazer na cobertura tornou-se bastante frequentado, mas deixou alguns inconvenientes: ocupando a 20ª laje do prédio, a área somente pode ser acessada através das escadas. Os dois elevadores do edifício chegam apenas até o 19º andar. Sobrou problema para todo mundo, não apenas para quem tem que subir os lances de escadas com pesos e volumes para festas, por exemplo, mas para os moradores do 19º, que precisam conviver com toda essa movimentação no hall do andar. Agora, voltando ao presente. Os elevadores teriam que passar, naturalmente, pela modernização mecânica, daí o pulo do gato: por que não os subir até o 20º andar?

Foto Rosali Figueiredo

DICA / ELEVADOR

O Cond. The Point promoverá o aumento de parada dos elevadores até a sua área de lazer, instalada na cobertura do prédio

APROVAÇÃO NO CONDOMÍNIO Os elevadores do The Point haviam passado por reforma estética das cabinas recentemente. Mas as botoeiras permaneceram, as quebras tornaram-se mais frequentes, com necessidade de troca de peças, e as máquinas continuaram a apresentar solavancos e degraus nas paradas, apesar da manutenção. Por isso, diz a síndica, em abril de 2015 o condomínio começou a se mobilizar através de uma comissão de moradores para estudar o assunto e a pesquisar empresas. Em agosto a modernização foi aprovada em assembleia, com aumento de parada, a um custo de R$ 215 mil para ambos os equipamentos, além de R$ 50 mil para a parte civil. “Havia 140 mil em caixa, dos quais foram utilizados R$ 100 mil, dos quais R$ 50 mil para a entrada”, afirma Rosa Braghin. O restante será pago através do rateio extra, que ficou em 62,00 por unidade/mês. O condomínio se comprometeu a pagar 40% do valor total dos serviços para que a empresa escolhida começasse a entregar as peças. Isso ocorreu em fevereiro deste ano. A estimativa é que os trabalhos estejam concluídos em outubro próximo. “Há um momento em que precisa modernizar, até mesmo pela dificuldade de encontrar peças de reposição. As botoeiras, por exemplo, dão muitos problemas, depois de quinze anos elas perdem vitalidade. Além disso, sai o sistema eletromecânico antigo e entra o eletroeletrônico com inversor de frequência”, justifica Rosa Braghin.

O aumento da parada até a área de lazer demandará quebra da laje, afirma Antonio Luiz Caldeira, engenheiro de controle de automação, responsável pela parte civil do projeto. “Vai elevar 1,20 metro (a altura do último andar) e será feita a troca dos cabos de aço, deixando-os menor para que o contrapeso não bata na mola de segurança.” A obra civil acrescerá somente mais um 1,20 na altura do novo patamar, pois se aproveitará o vão onde existe uma porta de inspeção, abaixo da casa de máquinas, esclarece o engenheiro. Além disso, a modernização inclui: - Troca e modernização do quadro de comando; - Adequação elétrica do quadro de força do elevador; - Troca das botoeiras; - Readequação do sistema de iluminação do poço do elevador, atendendo às normas vigentes;

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ASPECTOS TÉCNICOS

DICA / ELEVADOR - Substituição das portas de abertura de eixo vertical por portas automáticas de abertura lateral em quatro pavimentos (nos dois subsolos, no térreo e na cobertura); - Repaginação estética dos demais elementos que compõem a cabina. “Elas serão ‘gêmeas’, sem distinção entre social e serviço”, emenda Rosa.

Foto Rosali Figueiredo

Quadro de comando obsoleto de um dos elevadores do The Point: com a modernização, espera-se melhor desempenho e economia de energia

BENEFÍCIOS PÓS-OBRA

Novo quadro de comando eletroeletrônico de um dos elevadores do Edifício Sucre; ambos foram modernizados em 2015

Foto Rosali Figueiredo

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O subsíndico do The Point, Roberto Ronnie, acredita que a modernização proporcionará valorização imobiliária e bem-estar aos moradores. São benefícios já sentidos em outro condomínio, o Edifício Sucre, administrado pela síndica Mila Fernandes Rocha. Ambos os elevadores do prédio foram modernizados no último ano, envolvendo a parte mecânica, eletrônica, os cabeamentos e as cabinas. “Os ganhos foram de segurança, desempenho e economia de energia”, afirma Mila. Segundo ela, até os cabos de aço, em geral sempre resistentes, estavam comprometidos no edifício de mais de 50 anos. Desde que assumiu o mandato no prédio, há duas gestões, a síndica definiu uma escala de prioridades em termos de modernização dos sistemas e instalações, incluindo os elevadores. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / ELEVADOR

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O QUE MODERNIZAR

Eng. Antonio Luiz Caldeira mostra vão de inspeção da cabina do elevador, área que será aproveitada para o aumento de 'parada'

Como o síndico pode efetivamente identificar as necessidades de modernização do elevador? Essa questão, entre outras, foi apresentada ao engenheiro de controle de automação Antonio Luiz Caldeira, com larga experiência no segmento. Abaixo, a entrevista. Direcional - Quais os principais fatores de modernização? Antonio L. Caldeira - 1º) Peças obsoletas de difícil reposição e quebras frequentes com paradas constantes, gerando maior custo na manutenção; 2º - No caso do The Point, com o aumento de parada, entra ainda a comodidade no atendimento à cobertura e consequente valorização do imóvel. Direcional - Há riscos de se adquirir equipamentos ou dispositivos desnecessários? Antonio L. Caldeira - Sim. O síndico pode contratar um consultor independente para avaliar o que é necessário trocar, ou confiar na honestidade do representante da empresa que irá modernizar o elevador. Direcional - A modernização pode ser feita por etapas, atendendo a um cronograma mais elástico? Antonio L. Caldeira - O ideal é fazer tudo em um único processo, mas pode sim ser feito em etapas. Há casos em que se faz somente a trocas dos componentes eletrônicos, como o quadro de comando, botoeiras, indicadores de cabina e pavimento e pesador de carga para controle do peso desta. Depois, em outra etapa, poderá ser feita a troca de cabos e o embelezamento da cabina. Lembrando que partes mecânicas tipo freios, cabos de aço, polias de tração e máquinas deverão ser avaliadas e, caso necessário, não se deve esperar para depois. Na modernização é necessário ainda adequar o elevador às normas vigentes quanto à segurança de usuários e técnicos de manutenção, instalando: - Iluminação em todo percurso do poço do elevador, guarda-corpo em cima da cabina e pinturas do fundo do poço com marcação de área de segurança; - Escada marinheiro para acesso ao fundo do poço;

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Foto Rosali Figueiredo

ENTREVISTA COM O ENG. ANTONIO LUIZ CALDEIRA

DICA / ELEVADOR

- Protetores de polias e equipamentos em movimento constante para dar segurança ao profissional durante o movimento do elevador; e, - Instalação de DR e disjuntores para iluminação da cabina, chaves seccionadoras e aterramento independente para os elevadores. Direcional - Na elevação de patamares para aumento de paradas, quais os cálculos precisam ser feitos pelo técnico? Antonio L. Caldeira - Projeto com cálculos estruturais para atender à carga necessária do elevador a ser modernizado. No caso do The Point, será preciso assegurar uma última altura ideal, para que o equipamento possa chegar e parar no novo andar. Esse tipo de reforma é cada vez mais comum, devido

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Foto Rosali Figueiredo

O QUE E COMO CONTRATAR

Max Santos, diretor do Seciesp Dois dirigentes do Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp), Max Santos e Rogério Meneguello, foram entrevistados pela Direcional Condomínios acerca do papel das empresas prestadoras de serviços no tocante à modernização. De início, Max Santos esclarece que se modernizam elevadores em “funcionamento há mais de 25 anos, com custos constantes com reposição de peças e componentes, e elevado índice de paralisações e quebras”. O diretor observa, no entanto, que se“aconselha a modernização tecnológica preventiva para elevadores acima de 20 anos, pois, normalmente, a partir desta idade, os desgastes de peças e componentes, bem como a defasagem tecnológica e obsolescência, começam a ser uma constante”. Nesse aspecto, Rogério Meneguello aponta um fenômeno bastante comum hoje em São Paulo: “Estão sendo modernizados equipamentos que já eram eletrônicos, de concepção antiga, que foram os primeiros a deixar os velhos comandos eletromecânicos de lado, abrindo caminho a uma nova geração. Os primeiros eletrônicos são os pais dos elevadores que vemos hoje, porém, sem tantos recursos e melhorias frente aos atuais. E nem são tão antigos assim, na casa de 15 a 20 anos, comparando-se com os eletromecânicos de 40 a 60 anos.” Esses de comandos eletromecânicos, por sua vez, ainda hoje são modernizados, mas estão “em vias de extinção”, com “poucas unidades em funciona-

DICA / ELEVADOR

à crescente necessidade de espaço físico, seja em laboratórios, hospitais, hotéis, lojas e escolas. A demanda cresce inclusive em condomínios, situação daqueles que têm dois elevadores, mas somente um vai até o subsolo. Nesse caso, se aumenta um ou dois andares para baixo. Direcional - Na modernização é possível ampliar espaço físico interno da cabina? Antonio L. Caldeira - Sim, desde que haja espaço físico no poço do elevador; pode-se aumentar a área útil da cabina considerando um ganho em seu comprimento. (Edição: Rosali Figueiredo)

mento”, ressalva Meneguello. “Em muitos casos, não se fabricam mais as peças de reposição para estes elevadores e cada vez se utiliza do recurso de adaptar outros dispositivos que funcionem de forma e eficiência igual, o que encarece o processo, tornando-se mais um importante fator de modernização.” Quanto à orientação e suporte a ser dado pelas empresas, Max Santos destaca, em primeiro lugar, a necessidade de os síndicos contratarem “empresa confiável e idônea”. “Mesmo assim, caso o síndico queira ter um amparo e aconselhamento técnico isento de qualquer interesse comercial, poderá contratar um consultor independente para avaliar quais as peças e componentes são realmente necessários modernizar e/ou substituir, com uma visão única e exclusivamente voltada para segurança e inovação tecnológica, proporcionando conforto e tranquilidade aos usuários.” Max lembra que o Seciesp dispõe de um profissional qualificado para tirar dúvidas dos síndicos, através do telefone (011) 3214-0201. Rogério Meneguello, por sua vez, ressalta que os gestores devem buscar pelo menos três avaliações e orçamentos, com equalização de propostas, de maneira que possam ser comparadas; perguntarem sempre que tiverem dúvidas; buscarem o apoio do corpo diretivo do condomínio; e não se “deixarem cair na tentação do menor preço”. Quanto às empresas que não aceitam modernizar máquinas que tenham componentes de outros fabricantes, Meneguello recomenda aos síndicos fazer pesquisas junto a outros fornecedores antes de tomarem uma decisão final. (Por Rosali Figueiredo)

Por Max Santos Componentes mecânicos: Motor, máquina de tração, cabos e polias de tração, limitador de velocidade e freio de segurança, operador de porta etc.; Elétricos / Eletrônicos: Quadro de comando, fiação, limites de fim de curso, trincos, fiação de poço e cabina, cabos de comando, caixa de inspeção e passagem, chave PAP, entre outros; Repaginação estética: Revestimento de cabinas, espelhos, corrimãos, subtetos, piso, portas de pavimento etc.; Dependendo da avaliação de cada caso, estes itens podem ser tratados de forma independente. No entanto, o ideal é que se faça a modernização como um todo, pois o efeito prático e técnico será muito mais eficiente em relação à performance e conforto proporcionados.

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MODERNIZAÇÃO, ITEM A ITEM

DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

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Foto Rosali Figueiredo

A VEZ DO RETROFIT, COM AUMENTO DE CARGA

A síndica Mila Rocha promoverá retrofit elétrico em prédio de quase 50 anos

Protelar é um verbo que não cabe a algumas situações no condomínio, a exemplo da parte elétrica. Quanto mais elástico o prazo para revisão das instalações e adequação às normas técnicas que vão se aperfeiçoando, maiores os riscos. Não à toa, o engenheiro de segurança e perícias, Ayrton Barros, se depara cotidianamente com situações precárias, especialmente derretimentos de capas de fios, barramentos e disjuntores com chamuscamentos (sinais de curto-circuito), fiações sem isolação, assim como partes de cobre expostas e que podem dar choques em caso de contato (chamadas de “partes vivas”). “Temos visto verdadeiras gambiarras nas instalações elétricas de condomínios, que colocam em risco a vida não apenas da pessoa que executa os serviços sem qualificação quanto dos condôminos”, reforça o profissional. A somatória dos improvisos acaba gerando um custo elevado aos condôminos, além dos riscos inerentes à condição de precariedade. É uma situação vivida, por exemplo, pela síndica Mila Fernandes Rocha, do Condomínio Edifício Sucre, localizado em Santa Cecília, região central de São Paulo. O prédio de 32 unidades foi construído no final dos anos 60 e apresenta diversas não conformidades, tanto no centro de medição quanto nos quadros de disjuntores distribuídos nas áreas comuns, quanto nas unidades. Mila Fernandes exerce seu segundo mandato e vem promovendo a modernização paulatina dos sistemas construtivos do edifício. No caso da elétrica, contratou o diagnóstico e projeto de retrofit, com aumento de carga. A necessidade de renovar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) deu o start ao processo. “Como um novelo de lã, você puxa um fio e vão se desdobrando outros”, compara a síndica, que orçou gastos em torno de R$ 240 mil, com rateio extra de 18 meses. O custo é elevado não apenas em termos financeiros: “É tudo muito trabalhoso, iniciando pelo desgaste da fase de convencimento dos condôminos, ao monitoramento passo a passo dos serviços e obras”. O engenheiro Ayrton Barros, que realizou a vistoria e acompanhará os trabalhos, enumera os principais problemas identificados no Sucre:

DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

- Em uma das unidades o Disjuntores com amperagem maior do que a da capacidade de condução dos fios. Um erro comum entre os moradores é instalar disjuntores mais potentes em busca de aumento da carga interna. Mas isso gera dois problemas: à própria unidade, com risco de incêndio, pois o disjuntor maior deixará de proteger a fiação que vem após o mesmo; ao condomínio, pois a carga do apartamento estará incompatível com a disponível para aquela unidade no centro de medição, avalia Ayrton; o Fios com bitolas distintas, ou seja, com capacidade de condução diferenciada para um mesmo circuito (como na alimentação do chuveiro elétrico, por exemplo, com um fio “grosso” e outro “fino”); Falta de manutenção ou intervenções erradas, perigosas, exeo cutadas por profissionais não qualificados e/ou certificados; o Materiais fora das normas técnicas e de segurança atuais, tais como quadros com fundos de madeira e dois disjuntores unipolares exercendo a função de um disjuntor bipolar, seletividade de proteção, falta de DR (proteção contra choques) e DPS (dispositivo de proteção de surto).

A síndica Mila lembra que se chegou a essa condição pois não houve antes preocupação com a adequação às normas e também porque o centro de medição ficava aberto para intervenção de qualquer morador. “Minha primeira medida, quando assumi, foi determinar que ninguém mais mexeria no centro de medição”, diz. As reformas estão começando e demandarão pelo menos cinco meses, prazo que depende, porém, do cumprimento do cronograma pela concessionária de energia. Após a conclusão dos trabalhos, deverá ser realizada vistoria em cada unidade. O objetivo é orientar os moradores quanto às adequações necessárias e, em caso de risco iminente de curto-circuito e incêndio, “notificar e exigir a reforma”, diz Mila.

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- Nas áreas comuns o Quadro de entrada do centro de medição inadequado, sem seletividade de proteção na distribuição da energia e com fundo de madeira e partes vivas expostas; o Caixas de distribuição também fora de norma (hoje elas devem possuir até 12 relógios e não mais 16 - nova configuração) e ser seccionadas, individualmente (São quadros de manobra que seccionam as caixas dos relógios); Caixas antigas com fios expostos e sinais de curto-circuito o (chamuscamentos); Disjuntores e bitolas dos fios incompatíveis (seletividade de o proteção); o Insuficiência na potência de energia instalada. Será preciso ampliar a disponibilidade de carga do Edifício Sucre, que foi construído em uma época de poucos aparelhos elétricos em uso e com chuveiros que à época demandavam correntes de até 20 ampères. Atualmente, eles exigem, em média, 40 ampères.

DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

O retrofit do Edifício Sucre visará não apenas à adequação às normas vigentes, como também à necessidade de se introduzir materiais normatizados e com selo INMETRO, mais seguros, modernos e eficientes. Hoje, por exemplo, observam-se disjuntores antigos (pretos) e fixados com suporte de metal, que passava em cima dos parafusos de fixação do fio. Quando fixados em fundo metálico, esses suportes propiciavam fechamento de curto com as chaves de fenda, na hora da manutenção, explica Ayrton Barros. Além disso, a síndica deverá providenciar a substituição do poste da rua, a pedido da concessionária, e instalar outra prumada (cabeamento), compatível com a nova capacidade de carga dos apartamentos. Ayrton Barros destaca que toda intervenção ocorrerá de acordo com a NR10, Norma Regulamentadora de Segurança em Instalações e Serviços de Eletricidade, além da NBR 5.410:2004, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece parâmetros para instalações elétricas de baixa tensão.

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PRÉDIOS MAIS NOVOS

Edifício com praticamente metade da idade do Sucre, o Golden Park também precisará passar por ampla reforma elétrica, não apenas para renovação do AVCB, quanto para dar maior segurança aos funcionários que cuidam do setor, afirma a síndica profissional Patrícia Rodrigues. Localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, o Golden exibe ainda quadros elétricos dotados de chave-faca. “Estou entrando em contato com diversas empresas da área elétrica para uma revisão total do condomínio, muitos apartamentos estão instalando ar-condicionado e há necessidade de adequação da rede, certamente ele necessitará de aumento de carga devido à modernidade”, argumenta. Para o engenheiro eletricista Edson Martinho, a reforma elétrica independe da idade, ela pode ser indispensável a condomínios recentes que queiram, por exemplo, liberar a instalação de aparelhos de ar-condicionado nas unidades. Mas é certo que, conforme maior o tempo, mais amplas serão as intervenções. Martinha cita o exemplo de um residencial de 32 anos localizado no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo. “O edifício precisa da adequação tanto pelo tempo de vida útil das instalações quanto pela necessidade de aumento de carga”, observa. “O projeto foi apresentado à concessionária, estamos aguardando a aprovação, enquanto isto começaremos os trabalhos pela substituição dos condutores das prumadas (entre medidores e apartamentos), adiantando o processo”, descreve o engenheiro. Martinho destaca a importância de haver o “redimensionamento dos condutores para adequar as atuais cargas”. Segundo ele, a vida útil dos cabos gira em torno de 30 anos, “mas isto depende da utilização e cuidados, pois os cabos sofrem a deterioração da cobertura (isolamento) com o tempo, e este é um dos fatores que coloca em risco a instalação, através de curto-circuito e princípios de incêndio”. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

INADEQUAÇÕES E RISCOS

O engenheiro de segurança e perícias, Ayrton Barros, se depara cotidianamente com situações precárias nos condomínios. Por exemplo:

Fotos Rosali Figueiredo

Foto ao lado: Fio derretido por problema de falta de seletividade de proteção (fio fino e disjuntor grande no chuveiro). No caso ainda, disjuntores unipolares fazem as vezes de bipolares, com suporte metálico sobreposto, que, se em contato com a chapa de fundo, o que pode ocorrer com parafuso longo, fecha [causa] curto com a fase DPI disjuntor quando em manutenção

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- “Eletricidade, atividade de risco. Fique atento aos profissionais contratados para o seu condomínio!”. Acesse o texto do Eng. Eletricista Edson Martinho no link Colunistas, do endereço acima.

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Aqui, imagem revela montagem de disjuntor fora de quadro ou caixa apropriada.

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PINTURA PREDIAL

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