Revista Direcional Condomínios - Ed. Abril/17 by Almir Almeida

capa promocional

SPEED KIDS

Editorial

EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / DivaS ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Caro Leitor, No último 22 de março, a Organização das Nações Unidas (ONU) celebrou o Dia Mundial da Água, reforçando o apelo contra o desperdício e chamando a atenção de governos, da sociedade civil e do setor privado para ações que garantam o atendimento à demanda, previsto para crescer 50% até 2030. A ONU aproveitou a ocasião para defender o reúso das chamadas “águas residuais urbanas”. Impróprias ao consumo humano, essas podem, de alguma maneira, ajudar a preservar a reserva potável do planeta, através de um tratamento prévio e de usos como a limpeza e a rega ou até mesmo nas descargas. Durante a crise no abastecimento que São Paulo viveu até um ano atrás, a maior parte dos condomínios passou a fazer captação da água da chuva. Alguns avançaram no uso de efluentes do lençol freático e/ou implantando projetos de captação da água cinza (descartada por máquinas de lavar roupa, nos lavatórios e no chuveiro das unidades). É um grande avanço, mas chegou a hora de se dar um passo além: Cuidar da qualidade da água de reúso, pois seu manejo sempre envolve a ação humana, mesmo que indiretamente. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) dispõe de norma (NBR 15.527/ 2007) que prevê análise periódica, por exemplo, da qualidade da água da chuva. Mesmo o poço artesiano, que exige um processo meticuloso de regularização, sofre uso inadequado, pois, segundo a Portaria 2914/2011, do Ministério da Saúde, ela “não poderá ser misturada com a água da rede de distribuição” (Art. 16). Na reportagem de capa, destacam-se pontos importantes sobre o tratamento da qualidade da água em cada um desses sistemas. O importante é que o condomínio cumpra com as exigências, com apoio de profissionais qualificados para a atividade. Mas a gestão da água envolve também um componente econômico, a individualização. Esta apresenta dupla função: baixar as taxas de consumo e estimular um uso mais racional por parte dos moradores. Ambas as reportagens têm o objetivo de prestar um serviço ao síndico, para que ele se preserve de transtornos ou até de consequências civis e penais que possam advir de eventual incidente relacionado à água. A edição de abril está tematicamente robusta, com muita informação técnica relevante, não só sobre a água, mas também elétrica, impermeabilização e pisos. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

ÁGUA & SAÚDE – ANÁLISE EM POÇOS ARTESIANOS O site da Direcional Condomínios traz uma síntese das responsabilidades de síndicos e síndicas em relação à qualidade da água do poço artesiano, servida na rede potável. Elas estão definidas na Portaria 2914/2011, do Ministério da Saúde. Saiba a frequência, o número de amostras e o tipo de análise em padrões físicos, químicos, microbiológicos e de radioatividade que deverão ser providenciados. Acesse as informações em matéria no link da Ed. 222. LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ............... Quem gasta mais, paga mais! 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Síndico, Conte sua História! ............................................. Planejamento de obras 08. Capa: ........................... Água, Reúso & Saúde: Seu condomínio pode estar em risco 12. Administração: ............................................ Gestão das contas na individualização 14. Coluna:....................... O barulho do vizinho tira o sossego do meu prédio, e agora? 16. Dica: ............................................................................ Elétrica: Ajustes e proteções 21. Seção Tira-Teima: .... Não quero mais ser síndico e a assembleia se omite, e agora? 22. Dica: .......................................................... Pisos & Acessórios: Quadras e garagens 28. Dica: .............................................. Impermeabilização: Pela estanqueidade das instalações

Direcional Condomínios | Abril 2017

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Direcional CondomĂnios | Abril 2017

em Quadrinhos / Quem Gasta Mais, Paga Mais!

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

MODERNIZAÇÃO AVANÇA COM INSPEÇÃO E PLANEJAMENTO DE OBRAS Um condomínio com quase 50 anos, unidades amplas e arejadas, localizado em um dos melhores bairros de São Paulo: Higienópolis. Vale a pena modernizá-lo, processo que vem sendo conduzido pelo síndico Rodrigo Martins, apoiado em laudo de inspeção predial, no planejamento e na forma de gestão.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O síndico Rodrigo Martins e detalhe da fachada do Condomínio Iraúna

Direcional Condomínios | Abril 2017

O Condomínio Edifício Iraúna completará 50 anos em

2018 em alto estilo: desde 2015 suas instalações vêm sendo modernizadas, com base no planejamento administrativo, financeiro e de obras, que tomou como ponto de partida uma inspeção predial geral realizada em 2014. O síndico Rodrigo Martins conduz o processo desde julho de 2015, quando assumiu o cargo para finalizar o mandato da gestora anterior. Na época, era conselheiro. Acabou eleito para um mandato completo de dois anos em maio de 2016 na renovação da sindicância. Analista de sistemas e administrador, Rodrigo dá expediente diário de segunda à sábado no período da manhã no local. Ele está empenhado no propósito de cotar, negociar, contratar, treinar e acompanhar todos os processos, serviços e obras necessárias à modernização do Iraúna, um empreendimento dotado de dois prédios e 58 unidades de três dormitórios. Além da inspeção predial, que lhes deu o norte para planejar os trabalhos, a gestão do síndico se baseia em um modelo que envolve: - Boa Gestão financeira e de Recursos Humanos (Incluindo a elaboração e apresentação da diretriz orçamentária do condomínio); - Relacionamento próximo com os condôminos, fornecedores e funcionários. - Controle rigoroso da inadimplência e de questões jurídicas; - Uso racional de recursos (Água, energia e insumos); - Atenção à manutenção e melhorias; e,

- Criatividade. Em suma, Rodrigo atua com duas principais frentes: (1) A orçamentária; e a (2) de manutenção e melhorias. Conforme acrescenta, “o planejamento de obras é suportado [sustentado] por três pilares: Diretriz orçamentária, meta fiscal e busca pelo superávit primário (estabelecendo-se até quanto se pode gastar em cada item do orçamento)”. “Ou seja, busca-se investir fortemente na melhoria da estrutura, mas preservando a liquidez”.

BALANÇO A recuperação das fachadas quase inteiramente dominadas por pastilhas foi o primeiro trabalho de vulto executado. Projetadas pelo arquiteto João Kon, uma verdadeira “grife” dos empreendimentos erguidos entre os anos 60 e 80 nos Jardins e em Higienópolis, elas apresentavam, na época da inspeção, sinais de corrosão da armadura dos pilares e desplacamentos. A limpeza, tratamento e recomposição das pastilhas e demais elementos consumiram seis meses de trabalho e R$ 250 mil. “Temos a preocupação de preservar, pois isso impacta na valorização do prédio como um todo”,

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

GALERIA: Salão de festas com piso em madeira recuperado e novo perfil da jardinagem e da iluminação. Na imagem da pág. anterior, a fachada com pastilhas tratadas

Fotos Rosali Figueiredo

comenta Rodrigo, destacando que o Iraúna é um dos ícones presentes no livro “João Kon Arquiteto”, lançado em 2016 pela Romano Guerra Editora. O cuidado com as fachadas se reflete hoje, por exemplo, na adoção de medidas voltadas à padronização da instalação dos aparelhos de ar condicionado pelos condôminos. “Há uma década, tínhamos uma instalação a cada três anos. Agora existe uma demanda de seis aparelhos por ano”, justifica. Além da fachada, o condomínio concluiu todas as exigências feitas pelo Corpo de Bombeiros para a expedição do AVCB (Auto de Vistoria), tais como: o novo sistema de luz de emergência, comunicação visual, instalação de bombas no recalque dos hidrantes, interfones e portas de emergência. Moveu ainda inúmeros ajustes na parte elétrica e hidráulica; implementou a distribuição de águas pluviais para limpezas internas e rega de jardim; reforçou os equipamentos de segurança patrimonial; reformou a casa do zelador para locação; tratou o piso do salão de festas; readequou instalações que atendem aos funcionários; instalou lâmpadas LED em todas as áreas comuns; reorganizou a documentação desde os anos 70 (arquivos físicos e lógicos); montou o escritório do condomínio; criou o sistema de controles internos informatizado; treinou funcionários. Os investimentos totais somavam, até o final de 2016, pelo menos R$ 450 mil.

“Fizemos em 16 meses o que não foi feito em 16 anos!” (Síndico Rodrigo Martins)

A finalização do processo do AVCB, a adequação do sistema de para-raios, a migração para o sistema de sinal digital nas antenas coletivas de TV e os ajustes necessários para instalação de aparelhos de ar-condicionado (elétrica e fachada) representam as principais demandas que mobilizam o síndico no momento. E, na próxima Assembleia Geral Ordinária, prevista para o meio do ano, entrarão em pauta a aprovação do orçamento para concluir a modernização elétrica, além de outros projetos, como a modernização dos elevadores. A elétrica lidera em função das prioridades definidas com base no laudo da inspeção predial. O estudo apontou que a carga recebida pelo prédio atende a um aumento de consumo em função de novas instalações de aparelhos de ar-condicionado, entretanto, antes é preciso “adequar a estrutura do centro de medição e das prumadas”. “A elétrica não está frágil nem em risco, porém, o laudo aponta necessidade de modernização nos centros de medição e prumadas de distribuição para suportar o tráfego dessa nova demanda de energia”. Na Assembleia Geral, Rodrigo apresentará um filme que produziu, contendo o balanço dos serviços executados: “Fizemos em 16 meses o que não foi feito em 16 anos!”. É para se comemorar, pois o Iraúna transformou-se num condomínio com foco em valorização patrimonial. “Condomínio é uma empresa e deve ser tratada como tal”.

SAIBA MAIS Contatos com o síndico Rodrigo Martins: rodrigomartins12@gmail.com.

Direcional Condomínios | Abril 2017

PRÓXIMAS ETAPAS

CAPA

ÁGUA, REÚSO & SAÚDE: SEU CONDOMÍNIO PODE ESTAR EM RISCO

Flagrantes de ligação irregular entre cisternas com água da drenagem e a rede potável do prédio, adaptações inadequadas em sistemas de reaproveitamento da chamada água cinza, torneiras de reúso sem travas etc.: Problemas com manejo, desinformação, desorientação e falta de um controle de qualidade periódico se acumulam em condomínios, com riscos à saúde e de responsabilizações penais e civis aos gestores. Por Rosali Figueiredo

Eng. José Carlos de Moura Filho: Falta monitorar qualidade d’água

Na verdade, mesmo as poucas normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que tratam do armazenamento da água para fins não potáveis (como água da chuva), ou ainda, as portarias vinculadas à Vigilância Sanitária e a órgãos como o DAEE, em São Paulo, são ignoradas em condomínios. O consultor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos, chegou a flagrar, em residencial localizado no bairro do Morumbi, em São Paulo, a ligação do reservatório de água de drenagem com a potável (Foto abaixo). É uma temeridade, como se verá a seguir.

Foto Carlos Alberto dos Santos

Foto Victoria Storni de Moura

Direcional Condomínios | Abril 2017

A busca dos condomínios por fontes alternativas de água comporta uma boa e uma má notícia. A boa é que, de alguma maneira, o reúso é considerado uma das saídas do homem para preservar as reservas de água doce no mundo, um bem finito e indispensável à vida. A má notícia, porém, é que no caso das edificações residenciais, a maioria tem reaproveitado água de fontes diversas desrespeitando orientações e normas técnicas, com risco à saúde humana. “Sou cético quanto ao uso indiscriminado de água de reúso que observo hoje nos condomínios em São Paulo. A cidade tem muita contaminação subterrânea e o País ainda não possui normas suficientes que regulamentem o aproveitamento dessa água. Observo dois principais problemas no reúso: O não acompanhamento da qualidade da água pelo síndico e condomínio, e o desprezo em não se comunicar o fato à Sabesp, já que esse é um efluente que será descartado na rede de esgoto”, analisa o engenheiro mecânico José Carlos de Moura Filho. O especialista atua desde 1999 com sistemas de tratamento de água potável e/ou efluentes e de água pura destinada à indústria farmacêutica (para produção de medicamentos, colírios etc.).

Água do lençol freático conectada à rede potável em prédio localizado na zona Sul de São Paulo. O poço do reúso fica ao lado do lava-rápido do edifício

CAPA

FONTES POTÁVEIS E NÃO POTÁVEIS, CONTROLE & REÚSO Afinal, quais são as fontes alternativas de água, a quem cabe o controle da sua qualidade e o que é o reúso?

3º) Reúso da água da chuva (para fins não potáveis): Muitas edificações dispõem hoje de cisternas ligadas à sua rede pluvial para fazer a limpeza periódica das áreas comuns e garantir a rega dos jardins. O problema é que falta à maioria um projeto de engenharia e controle, necessários mesmo que a destinação seja restrita, longe do consumo humano. A ABNT NBR 15527/2007 estabelece padrões não apenas para tratamento dessa água quanto de instalação.

Condomínio aproveita calhas para armazenar água da chuva em cisternas

A engenheira civil Sibylle Muller destaca alguns cuidados necessários ao reúso da água da chuva. É preciso: - Evitar a ligação cruzada do sistema com outras fontes do prédio, especialmente a potável; - Tratar a água em dosagens adequadas, com vistas a combater a presença de coliformes fecais e termotolerantes (ausência a cada 100 ml de água), de turbidez e a garantir índices de pH e cor aparente. Além disso, para efeitos de desinfecção, é necessário que permaneça na água um teor de cloro ativo entre 0,5 a 3 mg/l após

Direcional Condomínios | Abril 2017

2º) A captação e distribuição de água de poço profundo (artesiano) para fins potáveis também devem atender aos parâmetros da portaria federal. Mas cada Estado tem uma regulamentação própria. Em São Paulo, o DAEE (Departamento de Águas e Energia Elétrica) exige autorização de perfuração e também outorga de uso, a qual será expedida apenas se a água estiver dentro dos índices de potabilidade. E no município, o poço deverá fazer parte do “Cadastro do Sistema/ Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano”, documento expedido pela Vigilância Sanitária. Durante o uso, condomínios devem providenciar tratamento e análise físico-química e bacteriológica periódica, em intervalos variados, afirmam o tecnólogo Washington Rogério Mantovanelli e o biólogo Luca Mantovanelli, que atuam no segmento. Este será de três meses, por exemplo, se o poço estiver próximo a áreas contaminadas. A engenheira civil Sibylle Muller, especializada em sistemas de tratamento de água, destaca, por sua vez, que o poço artesiano terá que atender a exigências relativas, entre outros, à remoção de ferro e manganês, manejo da concentração de carbonatos (seu excesso pode comprometer o sistema e o próprio uso) e desinfecção.

Foto Rosali Figueiredo

1º) As edificações dispõem de uma rede de água potável, destinada ao consumo humano, vinculada à distribuição do sistema público de abastecimento. Os padrões de controle e qualidade de toda água destinada ao consumo humano são definidos pela Portaria 2914/2011, do Ministério da Saúde. Portanto, cabe à concessionária garantir a potabilidade. Mesmo assim, compete aos gestores dos prédios garantirem a integridade das prumadas de distribuição (para evitar contaminações no meio do caminho), além da qualidade do armazenamento. Por exemplo, no Estado de São Paulo, as caixas d’água devem ser limpas a cada seis meses, segundo o Comunicado CVS 36/1991, da Secretaria de Estado da Saúde.

CAPA a cloração; - Filtrar antes do uso (A NBR define até a espessura máxima da partícula que poderá passar no processo de filtragem); - Identificar os pontos de consumo; e, - Mantê-los bloqueados para usos mais restritivos. “Existe um potencial de contaminação na água da chuva, pois ela pode carrear muita coisa (inclusive contaminação química) e gerar problemas ao funcionário no momento da limpeza ou rega”, alerta. Também o engenheiro José Carlos de Moura recomenda atenção ao tratamento desta fonte, recomendando o descarte dos primeiros fluxos, “afim de descartar possíveis contaminantes que estavam sob as áreas de coleta”.

de abril de 2015 (Saiba como acessar a matéria na pág. ao lado). O importante é atender aos padrões mínimos de qualidade, previstos em normas da ABNT comumente empregadas como referência para armazenamento e qualidade da água de reúso: a já citada NBR 15527/2013 e a ABNT NBR 13969/1997, relativa aos tanques da água recuperada (cinza). De outro lado, como esses efluentes compõem o ciclo hidrológico, é preciso licença para captação, armazenamento e distribuição, processo regulamentado, em São Paulo, pelo DAEE (Portaria 2069/2014).

Foto Rosali Figueiredo

5º) Reúso da água cinza, servida nas unidades e descartada nas redes de esgoto (para fins não potáveis): Nesses casos, condomínios separam a água descartada em lavatórios dos banheiros, ralos de chuveiros, máquinas de lavar roupa etc. (chamada água cinza) para tratá-las em uma miniestação montada no prédio. Existem casos que contemplam até o tratamento da água das descargas (chamada negra), ainda raros. Em São Paulo, empreendimentos lançados nos últimos dez anos com a bandeira da sustentabilidade trazem algum tipo de reaproveitamento da água cinza (também conhecida como servida). Os métodos de captação e tratamento variam muito. Eles envolvem processos químicos, físicos e biológicos. Em geral, o reaproveitamento da água tratada nessas estações acontece nas descargas dos banheiros das unidades, conforme caso estudado por três pesquisadores da Universidade de São Paulo (USP), os engenheiros Alvaro Nakano, Fernando O. Santesso e Gabriel A. Borges, vinculados ao Programa de Mestrado Profissional em Inovação na Construção Civil, da Escola Politécnica. Eles acompanharam a operação dos Sistemas Prediais de Água Não Potável (SPANP) do Condomínio Edifício Originale, entregue em 2011 na zona Sul de São Paulo. Os dados foram coletados em princípios de 2016. Com base no que viram, concluíram que, em torno do reúso da água nas edificações, é preciso assegurar o tratamento com tecnologia adequada, “conforme cada finalidade”; manter instalações paralelas e independentes da rede potável, com “responsabilidade” na operação e manutenção; e “respeitar as condições mínimas de projeto e garantir a segurança dos usuários”. “A qualidade da água produzida é de responsabilidade do gestor e operador do sistema e não da concessionária”, enfatizaram os autores (Leia a seguir sobre o residencial estudado).

4º) Reúso da água subterrânea de drenagem do lençol freático (para fins não potáveis): A qualidade da água do subsolo varia conforme a região do condomínio. Por exemplo, há prédios vizinhos ou instalados em antigos postos de gasolina. Outros, no entanto, encontram efluentes com qualidade e conseguem instalar uma estação de tratamento para fornecer a água, através de prumada independente, para os moradores lavarem roupa e limparem a casa, conforme exemplo reportado pela Direcional Condomínios na edição

GESTORES HERDAM FALTA DE MANUTENÇÃO EM SISTEMA

Fotos Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Abril 2017

Eng. Sibylle Muller: Norma da ABNT estabelece parâmetros para água da chuva (instalação, armazenamento e qualidade)

O subsíndico Ricardo Resina acompanha os serviços de manutenção do sistema de reúso de água cinza do Cond. Originale, o qual dispõe, entre outros, de um biorrotor para tratamento biológico da água descartada pelos lavatórios das unidades

CAPA

IMPUTAÇÕES LEGAIS “A água de reúso, ainda que não seja potável, deve ser identificada no condomínio. Seu tratamento é necessário para que não haja proliferação de agentes biológicos. A responsabilidade do síndico, como gestor do condomínio, é civil e penal, pois ele deverá adotar as providências adequadas para o reúso, podendo responder, conforme o caso, por danos morais e patrimoniais de forma pessoal, e penais conforme o risco à saúde. Quanto à água do poço artesiano, se potável, ela deve se submeter-se às regras vigentes de análise periódica, e se não o for, às de tratamento, reportando-se o condomínio, em ambos os casos, aos órgãos regulamentadores e concessionária.” (Por Cristiano De Souza Oliveira)

Foto Rosali Figueiredo

A atual gestão do Condomínio Edifício Originale, residencial de 72 unidades localizado no bairro da Saúde, zona Sul de São Paulo, entregue com Estação de Tratamento de Águas Cinzas e Estação de Tratamento de Água Pluvial, se deparou, em maio de 2016, com inúmeras falhas de manutenção quando passou a responder pelos cargos de síndico e subsíndico, exercidos, respectivamente, por Ricardo Moraes e Ricardo dos Santos Resina. Entre os problemas encontrados, havia pendências com a estrutura e o funcionamento dessas estações. Na verdade, conforme atesta a pesquisa dos engenheiros Alvaro Nakano, Fernando O. Santesso e Gabriel A. Borges, o projeto original da construtora foi modificado ao longo do tempo pelo condomínio. À reserva da água da chuva foi incorporada a da água subterrânea, sem os devidos tratamentos (na época do estudo). De forma geral, as instalações foram projetadas para captação, tratamento e reserva da água proveniente dos chuveiros e lavatórios dos banheiros das unidades (água cinza), com o objetivo de abastecer as descargas dos apartamentos; outro sistema foi montado para a rede pluvial. No entanto, hoje funcionam, na prática, o da água cinza, sem que todas as unidades sejam atendidas, e o do lençol freático. De acordo com o subsíndico Resina, que se encontra à frente da operação diária do condomínio, o estudo da USP o ajudou a entender todo o mecanismo e tem auxiliado nas ações do condomínio, especialmente na “manutenção sistemática”. Esta envolve limpeza dos lodos que se acumulam em tanques de equalização e decantação; eventuais reparos em bombas e quadros elétricos; um rotor com biodigestores (biorrotores, onde bactérias presentes na água consomem seus materiais orgânicos); e tratamento químico. No entanto, o síndico lamenta o desinteresse e/ou falta de consciência dos condôminos quanto ao reúso e às implicações deste sobre as manutenções necessárias para manter a qualidade da água. “Cheguei a promover uma palestra no prédio, mas houve pouca adesão”, arremata (Por R.F.).

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- A reportagem “Condomínio instala sistema de tratamento de água de mina”; - Entrevistas com o Eng. Mecânico José Carlos de Moura Filho e os especialistas da área de tratamento, Washington Rogério e o Luca Mantovanelli. Acesse os textos no endereço acima, através da chamada Administração, no link da Ed. 222.

Direcional Condomínios | Abril 2017

Em condomínio na zona Sul de São Paulo, com 244 unidades, o reúso, proveniente do lençol freático (Foto ao lado) e destinado à rega e limpeza, assim como a água do poço artesiano (Foto à dir.), dispõe de tratamento e controle da qualidade. De acordo com o síndico Eduardo José Aleixo, o condomínio possui contrato com empresa especializada para coleta e análise mensais. Mesmo assim, ele diz que irá investir na modernização dos sistemas de tratamento de ambas as fontes.

Fotos Rosali Figueiredo

CONTROLE MENSAL

ADMINISTRAÇÃO

GESTÃO DAS CONTAS NA INDIVIDUALIZAÇÃO Instrumento favorece a redução do consumo e a economia no condomínio, mas a individualização, especialmente a da água, esbarra em desafios no cálculo da conta atribuída às unidades. Por Rosali Figueiredo

Fotos Rosali Figueiredo

O especialista Marco Aurélio Teixeira defende aplicação da tabela progressiva da Sabesp por faixa de consumo na autogestão das contas individualizadas. O modelo é utilizado no condomínio administrado pela síndica Irina Uzzun

Direcional Condomínios | Abril 2017

O acompanhamen-

mensal das despesas dos condomínios realizado pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) mostra que a população está gastando mais com a água desde o final da estiagem que atingiu a Capital e a Região Metropolitana entre o final de 2014 e princípios de 2016. Em maio do ano passado, a concessionária pública da região, a Sabesp, extinguiu uma política de bonificação por economia ou de multas por excessos, que vigorou durante a seca. Por exemplo, a participação da conta d’água no total gasto pelos condomínios em novembro do ano passado foi de 7,35% contra 6,53% do mesmo mês em 2015. Desde o final do programa de bônus, a entidade apurou um consumo de água em média 20% maior. Essa é uma das razões pelas quais aumentou no ano passado a procura dos condomínios pela individualização, segundo Marco Aurélio Teixeira, gerente de recursos hídricos de empresa do setor. “Dobramos a quantidade de pontos comercializados”, diz. Foram cerca de

oito mil novos hidrômetros vendidos em 2016 contra quatro mil em 2015, “um verdadeiro boom, ainda reflexo da seca do período anterior”. Marco Aurélio atribui a demanda ainda à tentativa de se enxugar as despesas ordinárias, principalmente nas edificações entregues com a estrutura preparada para a individualização.

FECHANDO A CONTA Atualmente, predominam no mercado dois tipos de tecnologias de leitura dos hidrômetros: por radiofrequência ou através de uma rede de cabos. De outro lado, existem dois modelos de gestão da conta individualizada da água em São Paulo: aquele vinculado ao Programa ProAcqua da Sabesp, em que a concessionária pública emite a conta diretamente para o apartamento; e o de autogestão, em que os edifícios assumem a responsabilidade pela leitura mensal de cada hidrômetro e pelo lançamento dos valores correspondentes ao consumo, com o apoio ou não da prestadora de serviços que instalou os medidores. Ainda aqui há duas possibilidades de cálculo da conta por apartamento: - Utiliza-se uma fórmula simplificada, aplicando-se o total emitido pela Nota Fiscal da Sabesp sobre o consumo em metros cúbicos, para extrair um valor médio que será multiplicado pelo gasto de cada unidade; - Utiliza-se a tabela progressiva por faixas de consumo praticada pela concessionária: Até 10 metros cúbicos por mês, é lançada uma tarifa única; as demais faixas estão divididas entre 11 a 20 m3; 21 a 30; 31 a 50; e acima de 50. Após 21 m3, os valores mais do que dobram em São Paulo e em algumas cidades da Região Metropolitana. Na fórmula simplificada, a soma do total arrecadado das unidades deve ficar menor que o valor da Nota Fiscal da Sabesp, diferença que, em geral, equivale ao consumo das áreas comuns, aponta Marco Aurélio Teixeira. Já na tabela progressiva, o condomínio geralmente soma uma arrecadação maior oriunda do pagamento individual feito pelos apartamentos, explica. Segundo ele, isso ocorre pelo fato

ADMINISTRAÇÃO de as tarifas aumentarem substancialmente nos consumos mais elevados, como em coberturas dotadas de piscinas e cascatas, ou nas unidades despreocupadas com a economia. O especialista defende que os condomínios optem por esse segundo modelo e, se possível, busquem fazer um monitoramento diário dos hidrômetros. “Quanto mais doer no bolso, mais o condômino irá se conscientizar.” Além disso, há uma questão de justiça com os moradores mais engajados no consumo racional, além de se dispor de uma ferramenta de caça-vazamentos. Para a gerente de condomínio Alessandra Muniz, que atende a sete edifícios com individualização, 70% deles optaram pelo uso da tabela progressiva da Sabesp.

Fotos Rosali Figueiredo

No Domínio Marajoara, síndico e conselheiro desenvolveram sistema próprio para cálculo da conta d’água de cada unidade

por mim, para calcular o consumo”, explica Wilson. “O cálculo é feito como se fosse a leitura da Sabesp, por faixas de consumo.” E a diferença apurada é utilizada para se abater o valor das áreas comuns. Quanto ao gás, o Domínio Marajoara está providenciando a troca do sistema de radiofrequência dos gasômetros. “O software de leitura é da empresa de telemetria. Compramos a licença e os cálculos serão feitos por outro software”, finaliza o conselheiro.

QUANDO INDIVIDUALIZAR

Em 2016, muitos síndicos foram surpreendidos pelo final das operações, sem aviso prévio, de uma prestadora de serviços no setor, a Ista Brasil, que operava através de radiofrequência para levantamento de dados de consumo. O condomínio The Spotlight Perdizes, em que vive a síndica e advogada Irina Uzzun, foi um dos prejudicados. Mas isso não desestimulou o corpo diretivo, que abriu concorrência para nova individualização, já que a empresa anterior operava com tecnologia fechada, impossibilitando o reaproveitamento dos medidores. “Porém, fizemos questão de contratar uma tecnologia que possibilite a portabilidade”, ressalta a advogada. Durante os sete meses que se estabeleceram entre o fim do serviço da Ista e o início do novo sistema, a leitura dos hidrômetros de água e gás foi manual. “Colocava os dados de consumo em planilhas do Excel. E percebi, por exemplo, que parte dos medidores de gás não condiziam com o real consumo”, relata Irina. Apesar da necessidade de entrar em cada uma das 78 unidades para coletar os dados relativos ao gás, o trabalho foi facilitado pois o prédio é dotado de prumada única de água por apartamento, com o medidor localizado em shaft externo. Com a nova individualização, os gestores do Spotlight utilizam a tabela progressiva da Sabesp para o lançamento das contas individualizadas. Também o Condomínio Portal Domínio Marajoara dispunha de tecnologia Ista nos medidores de água e gás. O síndico Paulo Fontes e o conselheiro Wilson Loesch, graduado em Sistemas de Informação pela Universidade Mackenzie, desenvolveram uma plataforma própria de cálculo dos valores correspondentes ao consumo d’água, aferido por um hidrômetro externo a cada uma das 594 unidades, distribuídas em sete torres. Segundo os gestores, em princípio a leitura era feita por funcionários do condomínio, mas, agora, foi contratada empresa para realizar o serviço. “O leiturista prepara uma planilha com os dados e carregamos no nosso sistema, desenvolvido

Marco Dal Maso (foto acima), engenheiro e diretor de Negócios Imobiliários da Aabic, propõe aos condomínios mais antigos interessados em individualizar a medição da água, que façam o seguinte cálculo de viabilidade econômica: O custo médio por hidrômetro deverá se situar entre R$ 600,00 e R$ 1.500,00, para uma taxa de retorno de quatro a cinco anos. Ele estima que para uma conta final da Sabesp no valor de R$ 10 mil mensais, a economia chegue a 30%. “A individualização estimula a conscientização do condômino. Este vai diminuir o tempo do banho, reaproveitar a água da máquina de lavar roupa, instalar reguladores de vazão nas torneiras”, aponta o diretor. Nos prédios novos, a individualização é facilitada, já que, segundo a Lei Municipal 14.018/05, regulada pelo Decreto 47.731/06, a construtora deverá entregar em São Paulo edificações projetadas para a instalação de hidrômetros junto às unidades. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Abril 2017

NOS CONDOMÍNIOS

COLUNA

O BARULHO DO VIZINHO TIRA O SOSSEGO DO MEU PRÉDIO, E AGORA? No município de São Paulo, a legislação estabelece o limite de 50 decibéis de ruído diurno para zonas residenciais e de 45 para a noite. Por João Paulo Rossi Paschoal, Michel Rosenthal Wagner & Paulo Caldas Paes

Direcional Condomínios | Abril 2017

Um dos maiores

problemas que afeta as áreas urbanas no mundo atual é a poluição sonora, uma grave ameaça ao bem-estar, saúde e qualidade de vida da população. E, na realidade brasileira, o problema é ainda mais sério, tendo em vista o adensamento excessivo da população urbana, ocorrido nas últimas décadas. Este, conjugado com o crescimento desordenado das cidades, propicia um quadro caótico, em que coexistem simultaneamente várias fontes humanas de poluição sonora: indústria, construção civil, comércio, serviços, entretenimento, cultos religiosos e meios de transporte. A poluição sonora é motivo de grande preocupação e objeto de estudos, sendo que um deles, oriundo da OMS (Organização Mundial da Saúde), revelou os efeitos e extensão dos prejuízos: - 50 decibéis causam desconforto; - 60 decibéis ocasionam potenciais danos à saúde; - 85 decibéis acarretam danos no mecanismo auditivo, com a diminuição da capacidade do indivíduo em realizar atividades que exigem concentração (trabalho e estudo). Causam ainda perturbações nervosas, entre outros malefícios.

LEGISLAÇÃO Também reflete a importância do assunto o amplo espectro da sua normatização no Direito brasileiro, sendo regido pelas três esferas do Poder Público (União, Estados e Municípios). A legislação é farta, porém, não é colocada em prática de maneira a oferecer aos cidadãos uma qualidade de vida saudável. Como pano de fundo, destaca-se ainda a legislação que rege os direitos de vizinhança e os do Condomínio Edilício, previstos no Código Civil (Lei Federal 10.406, Art. 1.277 a 1.279 e 1.336, Inciso IV), com vistas a preservar o sossego, a salubridade e a segurança. Também são muito importantes, posto que referidas em diferentes normas e leis, as ABNT NBR 10.151/2003 (relativa à Acústica - Avaliação do ruído em áreas habitadas, visando o conforto da comunidade – Procedimento), e ABNT NBR 10.152/1987 (Níveis de ruído para conforto acústico – Procedimento). Ambas foram editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, com o apoio de grupos de técnicos altamente gabaritados para tratar da questão. Além disso, a legislação municipal costuma abordar o assunto, como é exemplo o Programa de Silêncio Urbano (PSIU), do Município de São Paulo, o qual estabelece faixa de horários (entre 07h00 e 22h00) e respectivos níveis de ruídos toleráveis, diferencia zonas residenciais, mistas e industriais e trata da fiscalização e imposição de pesadas multas. Para que se tenha uma ideia, o limite diurno para zonas residenciais é de 50 decibéis e, de noite, de 45.

MEDIDAS POSSÍVEIS AOS SÍNDICOS Entretanto, cabe aqui observar que tais programas municipais de controle de ruídos acabam não impactando sobre o que acontece no interior dos condomínios. Tanto a prefeitura quanto o Judiciário dispõem de competência, inclusive com poder de polícia, para intervir na emissão excessiva de barulho interno a essas coletividades, porém, eles não entram nos empreendimentos porque sempre têm outras prioridades. Desta forma, se houver um caso real de abuso ou excesso, caberá ao síndico, independentemente da atuação efetiva do Estado, aplicar o previsto nas normas

COLUNA Único, do Código Civil), a punição poderá culminar na multa de até 10 (dez) vezes o rateio mensal. Estas multas podem ser aplicadas sem prejuízo das demais sanções previstas na Convenção e Regulamento Interno. Ainda sobre os ruídos no âmbito do condomínio, cumpre ser dito que os mesmos costumam surgir de condutas abusivas, tanto nas áreas privativas, como nas comuns. São frequentes as reclamações de festas ruidosas, jogos esportivos ou carteados até tarde da noite, cães latindo intermitentemente, uso de eletrodomésticos, cantorias e assemelhados. Por fim, é de se afirmar que a sociedade desconhece o viver nas dimensões de adensamento de um número tão grande de pessoas. As megalópoles são uma novidade no mundo como um todo. Mesmo a tendência de concentração da humanidade em cidades é uma novidade, chegando a nosso país aos 85% – 160 milhões de brasileiros vivem nas cidades, segundo os dados mais recentes do IBGE.

JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL Especialista em Direito Civil pela Escola Superior da Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil, especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Corporativa do SecoviSP e Mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP. Foi assessor jurídico do Secovi-SP por quinze anos. Mais informações: joaopaulorp@gmail.com; advjprp@aasp.org.br.

MICHEL ROSENTHAL WAGNER Advogado, consultor socioambiental em condomínios, Mestre em Direitos Difusos e Coletivos, é autor do livro "Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício – desenvolvimento sustentável das cidades, soluções de conflitos, mediação e paz social" (Editora Millennium, 2015). Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br.

PAULO CALDAS PAES Advogado, coordenador da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/SP – seccional Barueri. Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Acústica nas construções: normas técnicas e melhoria do conforto”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Acesse o texto no endereço acima, no link da Ed. 222, na chamada Coluna.

Direcional Condomínios | Abril 2017

Foto Tanio Marcos

Foto Rosali Figueiredo

internas, como advertir, notificar, multar. Em outras palavras, ao síndico compete atuar nos limites da área do condomínio. Quanto aos transtornos relacionados ao exterior da edificação, como ruído ou barulho proveniente do lado externo provocando perturbação ao sossego do condomínio, o síndico poderá tomar as medidas policiais e judiciárias cabíveis. Além disso, para casos intermitentes promovidos fora das cercanias do condomínio, pode-se ainda, através de uma assembleia, aprovar a contratação de um advogado que irá atuar em nome da coletividade, visando solucionar a poluição sonora externa. E cabe ressalvar aqui que nem sempre a fonte do problema se encontra próxima ou encostada ao condomínio, mesmo que ela esteja distante, essas medidas poderão ser adotadas. Ademais, tanto o síndico quanto qualquer morador poderão se valer de denúncia junto à polícia, inclusive com a lavratura de Boletim de Ocorrência por perturbação ao sossego. No caso, a conduta de terceiro que venha a causar perturbação ao sossego alheio pode ser considerada uma contravenção penal (Art. 42 da Lei 3.688/41). No âmbito interno do condomínio, são variados os meios para o resguardo do direito ao sossego. Surgindo o problema, o síndico tentará solucioná-lo dentro das competências que a lei lhe confere (Art. 1.348, do Código Civil), e do determinado na Convenção e Regulamento Interno. Isto é, o legislador, atento à questão, buscou dar ao condomínio alguns expedientes para o efetivo controle de questões como o barulho. Os Art. 1.336 e 1.337 do Código Civil preveem uma escala crescente de multas pecuniárias, que poderão ser aplicadas aos infratores das normas. Uma transgressão que já tenha sido notificada poderá ser multada em até 5 (cinco) vezes o rateio mensal condominial; à reincidência recairá outra multa dentro deste patamar. E, se houver ocorrências que tipifiquem um caso de condômino reiteradamente antissocial (conforme Art. 1.337, Parágrafo

DICA / ELÉTRICA

AJUSTES E PROTEÇÕES NAS INSTALAÇÕES É possível evitar danos provocados por surtos de tensão da rede elétrica externa sobre os equipamentos do condomínio. De outro lado, edifícios continuam aderindo ao retrofit, até como prevenção. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Residencial Portal São Bento: R$ 30 mil de prejuízos com queima de equipamentos causada por surtos de tensão

A estreia do síndico Clóvis Barbosa na função, como gestor orgânico do condomínio onde mora, o Residencial Portal São Bento, na zona Norte de São Paulo, foi marcada pelo acúmulo de desafios, como a reforma da quadra (Leia mais em matéria na pág. 26) e medidas contra infiltrações na garagem e em jardineiras, quebras constantes dos elevadores e vazamentos, entre outros. No meio do caminho, encontrou problemas também nas instalações elétricas, com um saldo elevado de prejuízos. Nesse setor, em resumo, os quadros de energia das áreas comuns não possuíam dispositivos de proteção contra surtos de tensão da rede externa, elementos conhecidos como DPS, além de aterramento. Para agravar a situação, eles apresentavam disjuntores antigos, inadequados, alguns em curto. Assim, não estranha que, em 21 de dezembro do ano passado, as 136 unidades das duas torres do empreendimento tenham ficado sem interfone depois que um raio caiu sobre o transformador da rua e, pelo fio, atingiu o quadro elétrico da portaria e queimou a central. Menos de uma semana depois, “outro raio queimou os motores dos portões das garagens”. Era um período crítico, lembra Clóvis, época das festas de Natal e Ano Novo, quando os prestadores de serviço costumam dar férias coletivas aos funcionários. “A sorte é que tínhamos motores reservas”, observa o síndico, que contratou de imediato a reforma geral dos quadros. Depois da experiência, Clóvis Barbosa recomenda aos colegas gestores vistoriarem esse tipo de instalação e promover adequações contínuas. “Com as queimas, os nossos prejuízos somaram R$ 30 mil. Já a reforma dos quadros ficou em R$ 7 mil.” Ou seja, por menos de um quarto do valor gasto nos dois incidentes, teria sido possível evitar tamanho transtorno com ações preventivas.

DICA / ELÉTRICA E O PARA-RAIOS? O curioso é que o gestor havia, pouco tempo antes, providenciado a adequação do para-raios à norma ABNT NBR 5419/2015. De acordo com o engenheiro eletricista Edson Martinho, o SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas), do qual o para-raios faz parte, tem como função proteger a edificação e as pessoas que se encontram nela. Mas, se não houver DPS e aterramento instalados junto aos quadros das áreas comuns e/ou do centro de medição, nem todos os equipamentos do condomínio estarão livres do impacto da variação da tensão e dos raios conduzidos pelos cabos da rede pública. “O raio sempre irá atingir uma instalação elétrica se ela estiver desprotegida ou ‘visível’ a ele, o raio é inteligente”, compara Martinho, diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).

UM RETROFIT PREVENTIVO

O síndico Fernando Martinez acompanha finalização de retrofit elétrico preventivo do Condomínio Villa D’Oro, que implantou eletrocalhas para adequar o circuito de distribuição Balanço da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) aponta 599 mortes ocorridas no Brasil em 2016 por choque elétrico e 448 incêndios por sobrecarga em edificações, revela Edson Martinho. O engenheiro coordena o processo de retrofit preventivo das instalações do Condomínio Villa D'Oro, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Aqui, o síndico e advogado Fernando Rodriguez Martinez quis evitar chegar ao ponto de deterioração das instalações e contratou o serviço de repaginação geral do sistema elétrico do prédio, que possui 26 anos de vida. “Resolvemos mexer antes que o pior aconteça”, explica Fernando, lembrando que a obra foi parcialmente custeada pelo dinheiro arrecadado com a adjudicação de um imóvel devedor da taxa condominial. De qualquer maneira, este seria um investimento necessário, explica o síndico, conforme as razões que ele enumera a seguir: - O edifício está adequando seus sistemas para a renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Nesse sentido, os corrimãos já foram adaptados, as portas corta-fogo trocadas, bem como as janelas da escada de emergência, com esquadrias e vidros substituídos. Faltava a parte elétrica; - “Temos ciência que o prédio é antigo e a fiação já se encontra fora do ciclo de vida útil”; e, - Pela economia. “A troca da fiação diminuiu as perdas no meio do caminho. Havia fuga de corrente nos pontos sem isolação. Nas unidades, notei economia de 30%”, diz.

DICA / ELÉTRICA O retrofit do Villa D’Oro incluiu serviços dentro de cada uma das 96 unidades e aumento de carga. A concessionária pública trocou, sem ônus, o transformador do poste defronte ao prédio. Além disso, o condomínio tem uma particularidade: Sete lojas com centro de medição independente. Portanto, o projeto de adequação e modernização, iniciado há cerca de um ano e em fase de conclusão, envolveu prumadas; ambos os centros de medição, implantação de eletrocalhas de forma a adequar das decidas das prumadas; aterramento; garagens; corredores e andares; unidades; lojas; guarita; bombas de sucção, de recalque e incêndio; e jardins.

COM O RETROFIT, UNIDADES DEVEM PROMOVER MUDANÇAS

Eng. Eletricista Edson Martinho: Aumento de carga do prédio implica em adequações nas unidades

Do ponto de vista das unidades, como resultado de um retrofit elétrico com aumento de carga, torna-se indispensável ao condomínio trocar a fiação interna até o disjuntor, além de se instalar o fio terra, destaca o engenheiro eletricista Edson Martinho. Mas os próprios apartamentos devem prosseguir com as adequações, especialmente aqueles com quadros antigos. Conforme o especialista, as principais são: - Mudar todo o circuito da cozinha, instalando fios com bitolas maiores; - Adequar as caixas de tomadas para três pinos. “Não adianta usar adaptador, especialmente em micro-ondas, geladeira e máquinas de lavar louça e roupa, porque são equipamentos mais potentes. Uma tomada hoje, no Brasil, comporta de 1.000 a 1.200 Watts, mas um micro-ondas opera entre 1.200 a 1.600 Watts”, justifica o engenheiro; - Aumentar a capacidade dos disjuntores, compatível com a bitola dos fios do novo circuito.

AQUECEDORES & SOBRECARGA Outro aspecto fundamental à segurança da rede elétrica nas unidades está no uso correto dos aquecedores, alerta Edson Martinho. A potência média desses aparelhos é de 1.600 Watts, por isso, exigem uma instalação exclusiva. Ou seja, deve ser evitado o uso de benjamins e adaptadores nos equipamentos. O pior, observa o engenheiro, é que não se sabe quantos aquecedores são ligados nos dias com temperaturas baixas simultaneamente em uma mesma unidade e/ou no edifício. Assim, o quadro é preocupante e exige uma orientação do condomínio, propõe o diretor-executivo da Abracopel. (Por R.F.)

DICA / ELÉTRICA

ENERGIA FOTOVOLTAICA COMPLETA KIT SUSTENTABILIDADE EM CONDOMÍNIO

O síndico Luciano Gennari acaba de promover a instalação de sistema de produção de energia fotovoltaica no prédio. O complexo foi foi montado na área da churrasqueira, dotado de componente eletrônico que consolida a energia absorvida. No centro de medição, é feito controle eletrônico da produção diária. A busca pela economia compõe a filosofia central da gestão do Condomínio Edifício Flamboyant, residencial de torre única e apenas onze unidades localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. Em seu terceiro mandato, o síndico Luciano Gennari procura implantar inovações que ajudem a segurar a taxa do rateio e, de outro modo, a gerar benefícios em torno da sustentabilidade. Na lista de medidas adotadas nos anos recentes, inclui-se a implantação de portaria automatizada (reduzindo-se o efetivo do prédio para apenas dois funcionários), a instalação de LED em todas as luminárias e, agora, a possibilidade de se iniciar neste mês de abril as operações de um sistema de produção de energia para a rede elétrica. A medida é pioneira em prédios residenciais na cidade. A partir da Resolução Normativa 687/2015, que revisou a RN 482/2012, a ANEEL (Agência Nacional de Energia Elétrica) regulamentou a possibilidade de o consumidor, através de fonte renovável ou em sistema de cogeração, produzir a energia elétrica de seu domicílio e, em caso de excedente, vendê-lo para a concessionária pública. No Edifício Flamboyant, a empresa responsável pelas instalações realizou um diagnóstico da demanda das áreas comuns, um estudo de viabilidade técnica e econômica, e acabou projetando um modelo para gerar até 7.200 Watts por dia, a partir da energia solar. “Acredito que possamos suprir até 90% do que consumimos”, estima

DICA / ELÉTRICA

Luciano, que espera, assim, ter em breve uma conta mensal com tarifa mínima. A economia irá amortizar os custos do investimento, financiado pelo prestador de serviços. Ou seja, espera-se pagá-lo com a diferença a ser aferida entre o que o condomínio gasta hoje e do que vai dispender a partir do momento em que a concessionária liberar oficialmente a operação do Flamboyant (liberação esperada para este mês de abril).

COMO FUNCIONA O modelo econômico da energia fotovoltaica reside em uma espécie de compensação: durante o dia, quando esta energia é gerada e o consumo do prédio costuma ser menor, o excedente produzido internamente alimenta a rede da concessionária pública. À noite, o condomínio “toma de volta” a energia, descontando-se o que ele produziu na fatura do fechamento do mês. Do ponto de vista técnico, é preciso determinar o ponto do edifício mais favorável à captação da luz solar, instalando-se aí placas fotovoltaicas. O serviço é rápido e exige algumas adaptações na rede elétrica do prédio. No Flamboyant, foi realizado em cinco dias, entre o final de fevereiro e o início de março passado, com a afixação das placas sobre a cobertura da churrasqueira e a implantação de uma área contígua, de convivência (ambos os lugares somam 52 m2 de placas). Neste local, o condomínio previa criar uma área coberta, agora substituída pela estrutura da energia fotovoltaica. Já os procedimentos necessários para requisitar autorização de instalação junto à concessionária pública foram determinados pela ANEEL e envolvem protocolo inicial, prazo de 15 dias para avaliação do processo pela operadora, vistoria com pareceres, troca dos relógios (no caso, da área comum) e instalação de software para medição. Segundo o Portal Solar, os pedidos de autorização e instalação de estruturas de energia fotovoltaica sofreram um boom desde a edição da Portaria de 2015 pela ANEEL, com perspectivas de que o crescimento, em 2016, tenha sido de 300%. São Paulo foi o Estado com mais requisições, mas Minas Gerais liderou em número de instalações efetivadas. A ANEEL estima que o setor movimente R$ 100 bilhões até 2030. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

Os artigos do Eng. Eletricista Edson Martinho sobre: - Dispositivos de proteção contra surtos de tensão e demais equipamentos de segurança das instalações elétricas; - Aquecedores e chuveiros elétricos e o aumento da demanda de carga; - Os riscos dos chamados “choquinhos” e “chocões” à saúde e à vida. Acesse os textos no endereço acima, através da reportagem de Elétrica no link da Ed. 222. PRÓXIMA EDIÇÃO: TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS

SEÇÃO TIRA-TEIMA

NÃO QUERO MAIS SER SÍNDICO E A ASSEMBLEIA SE OMITE, E AGORA?

1. O QUE FAZER DIANTE DA OMISSÃO DA ASSEMBLEIA?

§ 2o. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”

Nestes casos, havendo registro de que a assembleia foi convocada e foi impossível a instalação da mesma por falta de pessoas, poderá ser aplicado o §2º do Art. 1.350, do Código Civil (Lei Federal Lei 10.406), a saber:

2. QUAIS TÊM SIDO AS DELIBERAÇÕES MAIS COMUNS ENTRE OS JUÍZES?

Foto Almir Almeida

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno. (...)

Nestes casos, diferentemente do que determina, por exemplo, a legislação portuguesa, segundo a qual o juiz deverá indicar um condômino, no Brasil o magistrado designa um síndico independentemente de este possuir ou não vínculo com a edificação. O mesmo deverá administrar o condomínio até que a coletividade chegue a um consenso, respeitados os ditames da legislação. E, persistindo a omissão, o gestor designado pelo juiz seguirá em seu mandato por dois anos, salvo prazo menor em Convenção, e terá que atender a todas as obrigações legais.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Abril 2017

Durante 14 anos ininterruptos, uma síndica esteve à frente da gestão de um residencial com 12 apartamentos e uma loja comercial. Mas, por motivos pessoais, ela não pôde continuar ao término de seu último mandato. Durante meses, ela chegou a convocar três assembleias (uma ordinária e duas extraordinárias) para eleição de novo síndico, sem que houvesse participante e/ou candidato nessas reuniões. O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, a seguir, o que mais a gestora pode fazer para resolver a situação.

DICA / PISOS & ACESSÓRIOS – QUADRAS E GARAGENS

LEVEZA E SEGURANÇA EM AMBIENTES RENOVADOS

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Quadra com piso asfáltico no Residencial Portal São Bento. Epóxi na garagem do Glam Moema

A lista de investimentos em reparos e melhorias costuma ser extensa nos condomínios, mesmo entre os mais recentes, especialmente nos ambientes de grande utilização como quadras e garagens. Nesses locais ocorrem usos intermitentes e de grande impacto. No caso da garagem, o Condomínio Edifício Glam Moema, com apenas oito anos de construção, chegou a um ponto em que não poderia mais adiar obras de recuperação. Por questões que envolvem segurança, conforto, melhoria das condições de uso e valorização patrimonial, o síndico André Matarucco contratou a modernização integral dos três subsolos da garagem, que somam área de cerca de quatro mil metros quadrados e abrigam 168 vagas. Ele já havia promovido a troca das lâmpadas originais por LED, obtendo redução em torno de R$ 1 mil mensais somente no consumo de energia elétrica da garagem. Também vinha se dedicando, desde 2014, à análise da distribuição das vagas, muitas apertadas e/ou intertravadas. Para isso, André, que é designer de interiores, obteve apoio de uma arquiteta condômina. “Realizamos um estudo para otimizar e destravar o maior número possível”, diz. Ambos conseguiram ainda criar vagas para motos. A partir daí, tornou-se necessário refazer as demarcações, não sem antes reformar todo ambiente, incluindo a limpeza do sistema de drenagem das cortinas, o ajuste dos revestimentos em PVC dessas paredes, a pintura de pilares, muros e demais elementos de alvenaria, a lavagem do teto e, claro, a renovação do piso.

MODERNIZAÇÃO A parte mais trabalhosa da reforma do Glam Moema aconteceu no piso, pois envolveu a necessidade, inclusive, de se programar o fechamento temporário e paulatino de setores com vagas e remanejar os veículos para outros. André Matarucco descreve, a seguir, as etapas dos serviços executados, nos meses de fevereiro e março passado, nos 1º e 2º subsolos. Agora em abril a previsão era fazer o 3º nível. - Tratamento das trincas e fissuras; - Nivelamento em alguns pontos do concreto original, natural, que forma o substrato e foi entregue pela construtora;

Fotos Rosali Figueiredo

DICA / PISOS & ACESSÓRIOS – QUADRAS E GARAGENS

Síndico André Matarucco no 1º subsolo com piso novo, em Epóxi. Demarcações de passagens organizam o espaço - Polimento deste substrato, cuja função é a limpeza de resíduos de óleo, gasolina e demais sujeiras; - Uso de solução primer, uma espécie de selante, para assegurar a aderência da pintura Epóxi; - Finalização com o Epóxi e limpeza.

Fotos Rosali Figueiredo

Segundo o prestador de serviços Marcio Garcia, que está executando os trabalhos no Glam Moema, o sucesso do resultado final com o Epóxi depende justamente do processo. “Este funciona como uma garantia tanto para o condomínio quanto para nós”, observa. Segundo ele, o cliente recebe um ano de garantia contra eventuais desplacamentos e desbotamentos do material. Mas a vida útil do revestimento dura de sete a dez anos em um ambiente de garagem, para então ser feita uma repintura. “O material é top de linha, resiste a quase tudo, é impermeável ao óleo e gasolina, por exemplo, menos ao sol”, esclarece. Por isso, sua aplicação é contraindicada em ambientes externos. O mercado dispõe atualmente de dois tipos de Epóxi, apresenta Marcio: à base água, uma solução mais moderna e ecologicamente correta, mas “com custo duas vezes superior e vida útil três vezes menor”; e à base solvente, que no momento da aplicação provoca desconforto por causa do cheiro, entretanto, recomendada pelo especialista, face à relação custo e benefício.

Marcio Garcia conduz trabalhos de reforma da garagem do Glam Moema, cujo 3º subsolo está sendo executado neste mês de abril

PROTEÇÕES Assim que os pisos e demarcações dos três subsolos do Glam Moema estiverem finalizados, o síndico André Matarucco diz que irá providenciar as devidas proteções em pilares (como cantoneiras, protetores de portas e laterais) e junto às

DICA / PISOS & ACESSÓRIOS – QUADRAS E GARAGENS cortinas. Neste caso, ele irá instalar limitadores de vaga na superfície, impedindo que os veículos atinjam os revestimentos em PVC das cortinas.

MANUTENÇÃO DO EPÓXI O diretor da Câmara de Químicos da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), Miguel Sinkunas, lembra que o Epóxi foi “originalmente aplicado em área industriais onde há uma grande circulação de equipamentos, empilhadeiras e pessoas”. Ele tem sido utilizado “para conservar ou remediar pisos antigos”, conferindo um aspecto “monolítico e bastante impermeável aos óleos e graxas, contaminantes fatais em superfícies cimentícias”. Mas “o uso de produtos de limpeza inadequados pode danificar o brilho e a aparência dos pisos de resina, além de causar perdas na própria estrutura do material, chegando inclusive ao descolamento por perda de aderência”. Segundo ele, estes revestimentos devem “ser limpos frequentemente com limpadores adequados e, em grandes áreas, com máquinas automáticas lavadoras de piso”. Os mesmos procedimentos podem ser aplicados ao poliuretano. Também Marcio Garcia chama atenção para que se evite aplicar produtos abrasivos e/ou demais químicos na manutenção do Epóxi.

GARAGENS: INOVAÇÃO COM O CONCRETO POLIDO Outra possibilidade de recuperação e/ou tratamento do piso da garagem está no concreto polido, afirma o engenheiro Marcelo de Araújo Silva. A solução apresenta desempenho e aspecto diferente em relação ao concreto natural, ao piso pintado com tinta acrílica e ao cimento queimado, diz. “Ela fica com brilho e dura mais.” A técnica é recente, observa o profissional, lembrando que ela começou a ser empregada inicialmente em supermercados, substituindo “o piso zero” - neste é feito um nivelamento direto sobre o concreto do contrapiso, arrematando o acabamento com pinturas de demarcação. O piso zero tem sido, ainda, a solução mais empregada pelas construtoras nas garagens de condomínios, aponta. Já o concreto polido consiste em um tratamento que “aumenta a resistência do piso à abrasão, dá beleza e maior durabilidade”, face ao uso de um componente químico durante o processo de polimento da base. Marcelo diz que os materiais empregados custam menos que o Epóxi, e que o maior dispêndio do contrato recai sobre a mão de obra do prestador de serviços. “Mesmo assim, é mais rápido e sai mais barato”, assegura. No entanto, é preciso avaliar antes o estado de deterioração do piso original para verificar a possibilidade de fazer o polimento. Condomínios mais antigos precisam, muitas vezes, recuperar a superfície para aplicar a técnica. Isso implica em executar uma capa nova de concreto para o polimento, desde que a estrutura da laje comporte a carga. A vantagem é que “não se quebra nada, não é preciso arrancar o que está solto; implantamos uma camada separadora entre o material velho e novo”, diz. A seguir, o engenheiro explica o processo: - Uma nova capa de concreto, com função estética, é usinada in loco e polida; - Ela é implantada com juntas de dilatação, que são tratadas com poliuretano (PU A40). Este material apresenta elasticidade e resistência à abrasão; - Somente as demarcações são pintadas. Marcelo Silva está executando uma obra com esse perfil em um edifício de 60 anos de idade e 2.200 m2 de garagem, localizado em São Paulo. (Por R.F.)

DICA / PISOS & ACESSÓRIOS – QUADRAS E GARAGENS

Fotos Marcio Garcia

DIVERSIDADE DE REVESTIMENTOS

O especialista Marcio Garcia destaca, nessas imagens, demais alternativas de acabamento nas superfícies das garagens, como a aplicação do poliuretano e de tinta acrílica (Na sequência, fotos maiores, de baixo para cima). Nos detalhes, serviço executado em torno das tampas de reservatórios

DICA / PISOS & ACESSÓRIOS – QUADRAS E GARAGENS

NAS QUADRAS, ATENÇÃO À ÁGUA

Síndico Clóvis Barbosa na quadra totalmente refeita no Portal São Bento

Foto Rosali Figueiredo

O síndico Clóvis Barbosa assumiu o mandato há um ano do Condomínio Portal São Bento e se deparou com uma quadra que já havia sido reformada quatro vezes em menos de duas décadas da entrega do empreendimento pela construtora. “O piso era consertado, mas passava um tempo, bolhas começavam a estourar, danificando o revestimento e formando buracos”, descreve. Para resolver definitivamente o problema, o gestor contratou o diagnóstico de um engenheiro especialista em quadras. O laudo apontou, entre outras, patologias provocadas pela ausência de juntas de dilatação no revestimento final. “Quando chovia, a água não corria para os ralos, ficava empoçada no concreto, provocando bolhas e o estouro do piso na fase de evaporação.” A solução foi quebrar e fazer de novo, afirma Clóvis. “Removemos tudo

Acabamento de quadra com tinta acrílica

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Reportagens sobre acessórios em quadras e garagens. Acesse os textos no endereço acima, através da dica de Pisos & Acessórios, no link da Ed. 222.

DICA / PISOS & ACESSÓRIOS – QUADRAS E GARAGENS

o que havia até chegarmos ao concreto original da laje. Fizemos novas juntas de dilatação e nivelamos de forma que houvesse caída da água para os ralos. Depois finalizamos com piso asfáltico”, detalha o síndico, lembrando que uma previsão inicial apontava a necessidade de quebra inclusive da laje, projetando o orçamento da obra para R$ 150 mil. “Mas resolvemos o problema desta forma, a um custo de R$ 40 mil.” Com a reforma da quadra, o condomínio conseguiu ainda debelar as infiltrações sobre a garagem.

ARREMATE

Foto Marcio Garcia

De acordo com o engenheiro Marcelo de Araújo Silva, o uso do cimento asfáltico sobre um substrato em concreto é uma das melhores opções às quadras poliesportivas descobertas dos condomínios. O fundamental é pintar, para “proteger o substrato e o revestimento”, destaca. Aqui, podem ser aplicadas tinta acrílica própria para piso ou à base de poliuretano (“Esta acompanha a movimentação da quadra, que não irá fissurar nem infiltrar”). O especialista Marcio Garcia completa: “Com a finalização em tinta acrílica, as tonalidades das cores resistem por dois anos, já que o seu ponto de fusão é inferior ao do Epóxi, por isso ela descola e descasca”. O poliuretano, por sua vez, exibe nas quadras as funcionalidades e propriedades que o Epóxi apresenta nos ambientes cobertos, observa Marcio, porém, o PU, “quando molhado, se torna escorregadio”. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: BOMBAS – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

PELA EFICIÊNCIA DA ESTANQUEIDADE NAS INSTALAÇÕES Do ático ao subsolo, confira o que é preciso fazer junto aos sistemas impermeabilizantes do condomínio.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndicos Leandro Vediner Leitão e Rosi Lima: Prédio comercial em Pinheiros tem quase 80% da cortina de um dos subsolos tomados por infiltração; corpo diretivo pretende iniciar obras no local neste mês de abril

Reparar,

substituir e manter o sistema de impermeabilização de um condomínio envolve a elaboração de um plano de manutenção preventiva, a realização de inspeções periódicas, a identificação de problemas, o diagnóstico e o tratamento da “causa raiz", enumera o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. O especialista destaca ainda a necessidade de se contratar “empresas qualificadas para a realização do reparo”. Já o perito e arquiteto Daniel Cyrino Pereira anota que há várias causas para as infiltrações, as quais requerem soluções diferenciadas. Mas, de qualquer maneira, “independente da patologia ou anomalia que deu origem à falência ou defeito do sistema de impermeabilização existente, a água, principalmente da chuva, vai começar a percolar e adentrar pelos pontos, seja ostensivamente ou por capilaridade, até causar bastante estrago, em casos mais extremos, irreparáveis nos elementos construtivos de prédios, casas e outras construções”. Um desses casos mais drásticos é a incidência de água proveniente do lençol freático sobre a cortina, conforme situação enfrentada hoje pelos síndicos profissionais Leandro Vediner Leitão e Rosi Lima em um edifício comercial localizado em Pinheiros, na zona Oeste de São Paulo, com quase 20 anos de construção. No último subsolo da garagem, 80% da cortina está tomada por manchas d‘água. Colunas de ferro precisam ser lixadas, indica Leandro. Quando atendeu à reportagem da Direcional Condomínios, uma das alternativas que o corpo diretivo vinha estudando era a construção de um segundo muro de contenção, contíguo à cortina, acompanhado pela implantação de um sistema de drenagem e de caixas de contenção. “Periodicamente são feitos serviços de lixamento e pintura, mas o problema vem se agravando. Queremos começar uma obra de recuperação ainda

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO em abril”, afirma o síndico. Diferente de muitos outros edifícios, que registram infiltração em vigas e lajes de subsolo a partir de pontos e fissuras localizadas na manta asfáltica da superfície, este prédio não precisará trabalhar, por enquanto, no setor, mas terá que enfrentar, simultaneamente aos serviços na cortina, problemas de perda de estanqueidade na cobertura. Segundo Leandro Vediner, “o síndico ganha musculatura em relação ao tema da impermeabilização conforme contrata e acompanha a execução das obras”. Rosi Lima, por sua vez, anota que o fato de haver diferentes causas e soluções impõe um contexto desafiante ao gestor. Ambos compartilham a sindicância em outros condomínios e neste momento estão às voltas com sua primeira experiência com o método de injeção. “Será um piloto”, observa Leandro. “Há um gotejamento sobre três vagas de garagem; calhas e lonas não seguram mais”, completa. Em outro edifício, onde o síndico anterior trocou todo o revestimento da superfície externa sem mexer na manta, é provável que se decidam pela injeção mediante um quadro reiterado de “gotejamentos”, “que vêm direto do piso sobre a parede”. “Algo terá que ser feito, mas se torna impraticável quebrar tudo novamente”, arremata o gestor atual.

Foto Rosali Figueiredo

Em condomínio na zona Norte de São Paulo, o síndico Clóvis Barbosa está pesquisando a origem da infiltração em uma das cortinas do subsolo da garagem, antes de se decidir pelo tipo de serviço a ser contratado para o local

Foto Paulo Mujano

SOLUÇÕES MISTAS

Síndica Lurdes de Fátima: A manta em seu prédio, de 27 anos, está fazendo “hora extra” A síndica Lurdes de Fátima Affonso Antonio, gestora há 25 anos de um prédio que está completando 27, o Condomínio Edifício Vila de Vitória, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, tem utilizado soluções mistas na manutenção dos sistemas impermeabilizantes do local. A manta asfáltica da superfície térrea ainda não foi trocada, permanece em sua maior parte íntegra, mas no ático ela já foi substituída duas vezes e o serviço precisará ser feito novamente em breve. Já para os gotejamentos que têm aparecido no subsolo, a partir da superfície, Lurdes contratou o sistema de injeção. “Este é um paliativo que, por enquanto, está resolvendo. Claro que haverá um momento em que precisarei trocar a manta, ela

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO está fazendo ‘hora extra’. Mas terei que mexer em todo o jardim, que contorna o prédio. Temos feito reparos pontuais nos subsolos, nossa garagem tem uma grande vantagem, metade das paredes são revestidas por azulejos. Mas estamos sempre observando e corrigindo”, relata a síndica. O segredo, diz ela, “é fazer tudo com prevenção, não deixar nada crescer”.

RESERVATÓRIOS: TRATAMENTO DE INFILTRAÇÕES E LIMPEZA

Foto Vinícius Veloso

Eng. Civil Claudio Neves Ourives

Responsável civil e penalmente pelas ações do condomínio, o síndico acaba respondendo pela qualidade da água potável do prédio proveniente da rede pública, caso em seu sistema de armazenamento e/ou distribuição ocorra contaminação. “A impermeabilização de reservatórios tem como função, além de manter a água dentro do tanque, garantir a potabilidade. Portanto, não pode haver contaminação de qualquer outra fonte como água do solo, fungos e bactérias ou do próprio impermeabilizante aplicado. Hoje, em São Paulo, os reservatórios dos novos edifícios devem ser construídos afastados do solo para evitar esse tipo de contato”, observa o engenheiro civil Claudio Neves Ourives, especializado em patologia das construções e diretor de empresa fabricante de soluções para o setor. Segundo ele, “todo reservatório de água com sistema de impermeabilização deve apresentar ensaios que comprovem que não alteram a potabilidade”. O especialista destaca que a ABNT NBR 12.170/2009, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, oferece um método de ensaio que permite verificar a qualidade da água “após o contato com o impermeabilizante”. Além disso, “a água pode deteriorar as estruturas se penetrar no concreto”, especialmente com a ação do cloro, o qual torna o processo mais agressivo. “O elemento químico acelera a corrosão do aço estrutural do concreto armado do reservatório. É muito comum haver corrosão no teto dos reservatórios, onde há condensação da umidade com cloro. E, também, por conta da falta de impermeabilização. Isto ocorre quando o aplicador impermeabiliza até o nível em que a água tem contato com a parede de concreto, ‘esquecendo’ de proteger o teto.” O engenheiro destaca que “a escolha adequada do sistema

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Eng. Civil Claudio Neves Ourives

de impermeabilização é essencial para o bom desempenho do reservatório, sempre de acordo com a ABNT NBR 9575/2010 (Impermeabilização – Seleção e Projeto)”. “Há vários tipos de sistemas de impermeabilização do concreto como os aditivos de cristalização integral, cimento polimérico, cristalização integral por pintura, membranas elastoméricas de acrílico e poliuretano, entre outros. O projetista deve considerar que a aplicação do sistema é em área confinada, portanto, o material impermeabilizante não pode ter produtos voláteis como solventes e nem materiais comburentes. É preciso evitar sistemas que utilizem solda com maçarico em áreas confinadas. Muitos acidentes já ocorreram devido a esses fatores.” Outros cuidados deverão ser tomados nos serviços de impermeabilização das caixas d’água, como preparar a superfície “antes da aplicação dos impermeabilizantes”, favorecendo “a estanqueidade do reservatório”; observar e tratar “falhas no concreto e ao redor das tubulações, fissuras e pontas de ferro”; e/ou, em caso de um dado sistema adotado não ter resultado eficiente, fazer reparos que selem os “vazamentos pelo lado externo sem esvaziar o reservatório, como as argamassas de cristalização integral e injeção de resinas de poliuretano”. Por fim, ao contratar a limpeza das “caixas d’água”, o condomínio precisa evitar o uso de produtos de desinfecção à base de cloro, bem como procedimentos que resultem em abrasão da superfície (como esfregar paredes e tetos energicamente com vassouras). (Leia artigo completo do engenheiro sobre a impermeabilização dos reservatórios, no site da Direcional Condomínios. Saiba como acessar o texto ao final da pág. 33). (Por R.F.)

Reservatório com fissuras e concreto deteriorado

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

MEDIDAS REFORÇAM ESTANQUEIDADE

Foto Rosali Figueiredo

Eng. Civil Rejane S. Berezovsky

A seguir, a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), pontua situações que deverão ser consideradas pelos síndicos e demais gestores ao contratarem manutenção ou obras nos sistemas impermeabilizantes das edificações. Infiltração - Sempre que houver alguma ocorrência de infiltração, procurar verificar a origem da patologia. Manifestações contínuas e reiteradas de infiltrações indicam a necessidade de contratação de laudo de inspeção, o qual irá garantir ao síndico um diagnóstico abrangente e um escopo uniforme dos serviços necessários; Capacidade do sistema - Observar a capacidade do sistema. Muitas vezes, a área que se encontra com problemas de infiltração está com sua capacidade de escoamento subdimensionada. Por isso, sempre que fizer reparos ou obras, aproveite para readequar a rede de captação da água pluvial, corrigir ralos e caimentos e conferir se as tubulações estão comprometidas (com corrosão, entupimento etc.) ou subdimensionadas. Um detalhe importante, desconhecido pelos síndicos, é que as quadras poliesportivas precisam ser dotadas de um sistema com ralos; Soluções & Materiais - Cuidar bem da especificação do material (mantas, manta de alumínio e cimentos poliméricos) que será aplicado nos reparos ou obras. Isso significa observar não apenas sua qualidade, bem como o local a

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Reservatórios de água, como garantir a estanqueidade”, do Eng. Civil Claudio Neves Ourives. Acesse o texto no endereço acima, através da dica de Impermeabilização, no link da Ed. 222.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

ser aplicado, a compatibilidade com a patologia que deu origem ao problema a ser corrigido. É importante considerar que os materiais acima não podem ser aplicados para toda e qualquer patologia. Cada um tem uma indicação própria, a qual deve ser respeitada. Nesse sentido, é fundamental ter ciência que os transtornos mais comuns com infiltrações decorrem do descaso e no emprego de solução inadequada à patologia que deu origem à perda da estanqueidade em determinado ponto ou área. Segundo a engenheira, problemas de infiltração nem sempre têm sua origem na impermeabilização de laje, vigas e dos subsolos, mas podem ocorrer nas cortinas, provenientes da ação da água do lençol freático. Nestes casos, Rejane observa que não é raro haver condomínios que sobrepõem duas a quatro paredes à cortina, no intuito de minimizar a insalubridade provocada pela água que escorre através das cortinas. Essa insalubridade também poderá afetar as estruturas do ambiente através da ação da umidade, intensificando os danos provocados pela água. Uma solução definitiva para esse tipo de problema está na implantação ou reforma do sistema de drenagem do lençol freático. Problemas nas fachadas ou sistemas hidráulicos: - Outra fonte de infiltração está nas fachadas e também nos áticos das edificações, proveniente de falhas no sistema hidráulico e de impermeabilização. Prédios antigos devem redobrar a atenção na manutenção desses sistemas, mas os gestores das novas edificações também precisam ficar atentos: muitas delas estão sendo entregues sem rufos nem calhas, permitindo que a água escorra através das paredes, sem acesso ao sistema pluvial da edificação; Execução dos serviços: - Em termos de execução de serviço, é fundamental realizar teste de estanqueidade quando aplicada a manta asfáltica. O teste, com no mínimo 72 horas, permite verificar eventuais falhas grosseiras cometidas durante a aplicação da mesma. Em geral, as falhas acontecem na própria consistência da manta, na cola ou na resina. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – LAVAGEM, PINTURA/TEXTURA, RETROFIT

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Abril 2017

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Abril 2017

ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS (QUADRAS), AMORTECEDOR DE IMPACTO, CAIXA D’ÁGUA

Direcional Condomínios | Abril 2017

ÁGUA (INDIVIDUALIZAÇÃO), BOMBAS, COBERTURAS, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA

Direcional Condomínios | Abril 2017

ELEVADOR

Direcional CondomĂnios | Abril 2017

ELEVADOR...

Direcional CondomĂnios | Abril 2017

ELEVADOR

Direcional CondomĂnios | Abril 2017

EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA...

Direcional Condomínios | Abril 2017

EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Abril 2017

ELÉTRICA, GERADOR

Direcional Condomínios | Abril 2017

HIDRÁULICA, ILUMINAÇÃO, INTERFONE

Direcional Condomínios | Abril 2017

INTERFONE...

Direcional CondomĂnios | Abril 2017

INTERFONE

Direcional CondomĂnios | Abril 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Abril 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Abril 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2017

IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2017

MANUTENÇÃO PREDIAL, MURO DE VIDRO, PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL ...

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2017

PINTURA PREDIAL

Direcional Condomínios | Abril 2017

PERÍCIA PREDIAL, PISOS, prevenção CONTRA INCÊNDIO

Direcional Condomínios | Abril 2017

PORTÃO, SERRALHERIA, PLAYGROUND...

Direcional Condomínios | Abril 2017

PLAYGROUND, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

Direcional Condomínios | Abril 2017

SISTEMAS DE SEGURANÇA...

Direcional Condomínios | Abril 2017

SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2017

TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Abril 2017

TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2017

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

Direcional Condomínios | Abril 2017

SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Abril 2017

Direcional CondomĂnios | Abril 2017