Revista Direcional Condomínios - Ed. abril-18 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Foto Rosali Figueiredo ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

Caro Leitor, Os condomínios estão vivendo a transição de muitos de seus setores, como na tecnologia da segurança, a mais visível para os moradores e cuja abordagem estará na edição de maio da revista. Neste número, porém, falamos de outra transição bastante relevante, que vem ocorrendo no estilo da gestão do síndico, hoje mais atento e exigente com a forma de execução dos serviços, com a qualidade das obras e, muitas vezes, com a própria expectativa dos condôminos. É uma mudança que produz resultados depois de transcorrido um certo tempo e traz benefícios à sustentabilidade das edificações e ao bem-estar do moradores. Esta edição de abril da Direcional destaca, em sua reportagem de capa, os cuidados adotados por alguns gestores para fazer não apenas uma contratação certa para o condomínio, desde o diagnóstico mais preciso para um determinado problema quanto na busca do fornecedor em si, quanto pela participação dos condôminos no processo e no acompanhamento dos trabalhos. O cálculo é o de que, quanto mais se acertar, menores serão o retrabalho e as demandas futuras, e maiores as sobras de caixa e a satisfação da coletividade. Existe, também, é claro, o imperativo de o síndico preservar a segurança do prédio e dos seus usuários, pela qual ele responde civil e criminalmente. Um rol elástico de leis e normas técnicas fornece hoje os parâmetros necessários para a correta realização de diagnósticos, desenvolvimento de projetos, elaboração de contratos, execução de obras e serviços, supervisão, manutenção e até mesmo o desempenho dos materiais empregados nas construções mais recentes. Entretanto, parte significativa dos síndicos ainda vê um percurso trabalhoso à frente para convencer o conjunto dos moradores de que, às vezes, é necessário investir um pouco mais de tempo e dinheiro para se contratar uma obra que traga resultados de longa duração. É o caso das instalações elétricas e da impermeabilização, conforme exemplos reportados nesta edição. A revista fala de dois outros temas igualmente espinhosos ao gestor: O uso de aplicativos de internet por moradores que alugam vagas de hospedagem temporária em suas unidades residenciais, bem como o desenvolvimento de atividades profissionais e comerciais nesses imóveis. Confira essas e todas as demais matérias nas páginas a seguir, produzidas com bastante carinho para agregar informações úteis ao seu dia a dia de gestor. Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos IMPRESSÃO GRÁFICA SÃO FRANCISCO ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

eSocial: ATENÇÃO AOS PRAZOS PARA CONDOMÍNIOS O cronograma de implantação do e-Social para condomínios começa no dia 1° de julho, juntamente com pequenas e microempresas. Síndicos e administradoras devem ficar atentos aos novos prazos de envio de dados relativos aos trabalhadores junto ao

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sistema. Leia mais na pág. 12.

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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Direcional Condomínios | Abril 2018

Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:........... Condomínio ou "terra sem Lei"? 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Serviços ao Síndico : ....... Atividade comercial no apartamento: Pode ou não pode? 07. Capa: ................ Obras & Controle de qualidade: Responsabilidades no condomínio 10. Administração: ........ Residenciais “fecham o cerco” à hospedagem via aplicativos 12. "e-Social": ............... Gestores devem se preparar para cronograma de 2018 - 2019 14. Coluna: ....................... Código de Defesa do Consumidor se aplica ao condomínio? 15. Dica: ...................... Pisos – Garagem: Engenheiros orientam sobre reforma e acabamento 18. Dica: ................. Impermeabilização: Falhas e adiamentos em obras agravam problemas 24. Dica: ....................................... Elétrica: Serviços incompletos geram riscos e retrabalho

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EM QUADRINHOS / CONDOMÍNIO OU "TERRA SEM LEI"?

SERVIÇOS AO SÍNDICO

ATIVIDADE COMERCIAL NO APARTAMENTO: O QUE PODE E NÃO PODE?

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A vida moderna, a tecnologia e a internet abriram novas possibilidades de renda e formas diferenciadas de trabalho. O que fazer quando elas ocorrem dentro das unidades?

uma mini academia de pilates. “Com uma notificação, conseguimos desfazer o negócio”, ilustra. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o condomínio precisa ser visto como “ambiente multidisciplinar” e o gestor, por sua vez, deve sair da posição de “sinaleiro, do que pode (verde) e não pode (vermelho)”. “Proatividade é melhor que repressão. A lei garante que todos usem, respeitados os limites”, pondera o advogado, lembrando que existe jurisprudência favorável, por exemplo, ao home office, desde que não haja transtorno aos demais condôminos.

Foto Rosali Figueiredo

O BOM senso deve ser o critério básico na hora de se tratar com atividades comerciais e/ou profissionais desenvolvidas nas unidades residenciais. Há casos hoje que vão do consolidado home office, previsto na nova legislação trabalhista, a moradores que comercializam roupas ou cozinham para fornecer marmitas, doces, bolos e salgados de festas, passando por manicures e esteticistas. O cálculo que levará a decisões do que pode e não pode dentro dos apartamentos deverá se basear em dispositivos chaves do Código Civil (Lei 10.406/2002) para os condomínios. “O Art. 1.335, Inciso I, diz que o condômino pode usar livremente de sua unidade. É um direito do condômino atrelado a outro direito: o de propriedade”, observa a advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber. Mas é preciso considerar também que o Inciso IV, do Art. 1.336, determina aos condôminos dar às suas partes “a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Para Suse Paula, desde que não haja prejuízo à segunda parte deste Inciso, os moradores podem exercer atividades na unidade autônoma sem ferir a destinação do imóvel. A análise da advogada está desenvolvida em artigo publicado no site da Direcional (saiba como acessá-lo ao lado). Suse Paula ressalva, entretanto, ser contra abusos (como grande fluxo de pessoas, contratação de funcionários etc.) e propõe, no texto, medidas para regulamentar a questão. Suse já representou os interesses de um prédio residencial do centro da cidade, onde uma moradora havia montado

A síndica Patrícia Branco: Tolerância para produtos e serviços que beneficiam a coletividade A síndica Patrícia Branco, do Residencial Nossa Senhora do Sabará, empreendimento de 14 torres e 756 unidades localizado na zona Sul de São Paulo, afirma que o condomínio decidiu coibir atividades que envolvam fluxo de pessoas externas, estranhas ao local (como em um caso de consultório), ao mesmo tempo em que tolera serviços que atendam aos demais moradores. “É uma questão social, um reforço de renda. Isso não interfere na normalidade do condomínio e ajuda na sociabilização. Como todos se beneficiam, não há reclamações quanto o uso da água, que não é individualizado”, exemplifica. O condomínio, inclusive, promove mensalmente o Expo Sabará, para que moradores exponham e comercializem seus produtos e serviços. (Por Rosali Figueiredo)

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- O artigo “O condômino pode trabalhar em sua unidade autônoma residencial?”, da advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Abril - Ed. 233.

CAPA

OBRAS & CONTROLE DE QUALIDADE: RESPONSABILIDADES NO CONDOMÍNIO Em fevereiro, a Direcional falou das responsabilidades pelas reformas nas unidades, diante da necessidade de se preservar as instalações do condomínio. Agora, esta edição trata das obras nas áreas comuns e traz experiências de compartilhamento desses processos entre síndico, conselho e moradores.

Por Rosali Figueiredo

A LEGISLAÇÃO brasileira imputa obrigações diversas a síndicos, condôminos, construtoras, prestadores de serviços e fornecedores no quesito obras, reformas, manutenção e usos das edificações. E tem à sua disposição mais de mil normas técnicas balizando o que deve ser feito, como e com que resultados (leia na pág. 09). Para os síndicos, a contratação de obras e serviços funciona muitas vezes como um verdadeiro quebra-cabeças, pressionados que estão entre essas atribuições, o limite orçamentário e as demandas da coletividade. Uma das saídas é o compartilhamento maior desses processos com o conselho ou comissões de obras formadas por condôminos. No Condomínio Edifício Mansão Tourraine I Loire, a síndica Elizabeth Pelae Milane conta com o auxílio de uma “força tarefa” para administrar o retrofit em curso dos halls sociais. O empreendimento de 40 anos e 144 unidades, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, já está há quase uma década modernizando instalações, conforme necessidades apontadas por um laudo inicial de inspeção predial. Tudo começou na época em que Elizabeth era uma das subsíndicas e prosseguiu quando ela assumiu o cargo, já em segundo mandato. A lista de realizações contempla modernização de toda parte elétrica e dos seis elevadores, pintura da fachada, lavagem depois de cinco anos, automação da portaria, reforma da quadra, piscina e churrasqueira e, em 2017, retrofit do salão de festas. Para chegar à obra atual, Elizabeth cumpriu com algumas etapas de forma que pudesse diminuir conflitos, quebrar resistências e chegar a um consenso em torno das mudanças. O ponto de partida foi criar uma comissão de obras específica para o assunto. Em seguida, de acordo com o administrador do condomínio, Marcio

Nogueira, houve uma primeira assembleia, consultiva, para mapear as expectativas. Nova assembleia, deliberativa, aprovou a contratação de um projeto. Em um 3º momento, houve assembleia para deliberar sobre as propostas apresentadas pelo projeto de arquitetura. A 4ª etapa envolveu ajustes discutidos pela comissão de obras, com base nos resultados da 3ª assembleia. Por fim, em nova assembleia foi deliberada a contratação da obra e a formação de outra comissão de moradores, para supervisionar a reforma. Além das comissões, a síndica Elizabeth tem o apoio do conselho. Já os moradores “querem acompanhar a execução dos serviços e a qualidade da obra, para garantir que esta tenha vida útil de mais 40 anos”, afirma Elizabeth, assistente social graduada e com experiência na área. Com essa formação, ela consegue maior integração entre os condôminos, hoje inspirados e motivados a reformar as próprias unidades.

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Fotos Rosali Figueiredo

Síndica Elizabeth Pelae: “Força tarefa” nas obras de modernização do condomínio, como no retrofit do salão de festas

CAPA

Foto Rosali Figueiredo

POUCA VERBA, MUITA DISPOSIÇÃO

A síndica Guiomar Courtadon (à esq. na foto) e a subsíndica Teresa Van Acker: “O café e a escuta fazem toda diferença”

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Para uma edificação construída em 1958, com 54 unidades, o orçamento parece sempre enxuto diante das necessidades de atualização das instalações. Caso do Condomínio Genoveva Jafet, localizado no bairro do Paraíso, próximo da Av. Paulista, que se encontra em processo contínuo de melhorias, também com participação do corpo diretivo. Já foram executados serviços de impermeabilização, elétrica, elevadores (modernização), hidráulica, barrilete, entre outros, a partir de um laudo de inspeção, que estabeleceu prioridades. Síndica há sete anos, Guiomar Courtadon faz dobrinha com a ex-síndica e atual subsíndica Teresa Van Acker. Ambas passaram a contar mais com o conselho e o apoio de moradores depois que

Guiomar começou a ouvi-los e imprimiu um clima descontraído às reuniões do conselho e assembleia, com serviço de bebidas (chá, sucos e café) e quitutes. “O café e a escuta fazem toda diferença”, observa a síndica, psicóloga e consultora na área. Esse é apenas um gatilho em busca de um envolvimento maior, já que há muito a ser feito, incluindo as adequações para o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). “Na escolha das obras, adotamos o critério da urgência, para deixar o prédio mais seguro”, explica Guiomar. O condômino tem participado dentro de suas habilidades e domínio profissional, a exemplo de um canteiro de temperos sob responsabilidade de uma moradora ou do acompanhamento de obras de engenharia. “Temos profissionais de diferentes áreas e com muitas ideias. Quando a gestão é compartilhada, damos chance às pessoas de perceberem que suas sugestões são importantes, que serão consideradas. Às vezes não são pertinentes, mas ajudam a sinalizar as necessidades do prédio.” A subsíndica Teresa Acker comenta que não “tinha essa paciência” quando foi síndica, mas considera que a postura atual “consegue mostrar a todos as responsabilidades envolvidas em cada proposta”. “O condômino percebe que a ideia será ou não levada adiante em função das suas consequências e não por questões pessoais.” Como resultado, acrescenta Guiomar, as reações a uma negativa ou concordância fluem de maneira natural, sem conflitos.

“NUNCA ATUO SOZINHA” - O Edifício Torre da Roma, um comercial da região da Lapa, em São Paulo, praticamente renasceu depois de um ano e três meses de obras simultâneas de retrofit de fachada (foto) e de recuperação da garagem, impermeabilização, hall principal etc. Finalizadas em fevereiro passado, as obras começaram a ser planejadas em 2014, sempre com participação ativa do corpo diretivo. “Nunca atuo sozinha”, ressalta a síndica Ana Cristina Oliveira. Por outro lado, ela afirma que acompanhou cada detalhe na execução dos trabalhos e mediou a colaboração entre os diferentes prestadores de serviços. “Com isso, eles perceberam que não poderiam trabalhar de qualquer jeito com este condomínio.” A síndica destaca também o papel do zelador, comprometido com as com as obras, que geraram uma valorização imobiliária imediata das 212 salas comerciais do prédio. (Por R.F.)

CAPA CONSELHO ATUANTE – Residencial entregue em 2016 com duas torres na zona Leste de São Paulo, o Condomínio Verte Belém apresenta um modelo diferenciado de gestão. “Todas as decisões são profundamente colegiadas”, afirma o presidente do conselho, Douglas Costa de Oliveira (foto). O grupo faz o papel de mobilizador das principais ações de manutenção e melhorias das áreas comuns, que já resultaram em um upgrade no sistema de segurança do Verte, na informatização da portaria e em reparos pela construtora nas juntas de dilatação da garagem, entre outros. E criou um canal de email disponibilizado a todos os moradores, para que apresentem pendências e sugestões. “As pessoas não têm ideia de como funciona um condomínio, mas precisam tomar consciência e participar. O condomínio opera como se fosse uma prefeitura”, compara Douglas. (Por R.F.)

NORMAS TÉCNICAS REFORÇAM AÇÕES PELA QUALIDADE DAS OBRAS

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serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes”, entre eles a ABNT. Citando levantamento realizado em 2017 pelo Sindicato da Construção de Minas Gerais (Sinduscon-MG), o engenheiro Marcus Grossi lembra que o País dispõe de 1.047 normas técnicas aplicáveis ao segmento da construção. Outro destaque é a ABNT NBR 16.280/2015, tema da reportagem de capa da Direcional Condomínios de fevereiro. Segundo Daniel Cyrino, esta NBR (relativa às reformas nas áreas comuns e unidades privativas) “é uma ferramenta importante que o corpo diretivo do prédio deve ter como ‘livro de cabeceira’”. Da mesma forma é fundamental se reportar sempre à ABNT NBR 5.674/2012, que estabelece responsabilidades para os síndicos e condôminos na ocupação, usos e manutenção das edificações. (Por R.F.)

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Os artigos: - “Avaliação de qualidade da construção civil aplicada a edificações condominiais”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi; - “A importância da Norma de Desempenho para a qualidade das novas habitações”, da Arq. e mediadora Barbara Kelch Monteiro; - “Controle de qualidade de obras, um desafio também para os síndicos”, do Arq. e perito judicial Daniel Cyrino Pereira. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Abril - Ed. 233.

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A atual normatização brasileira, acompanhada de maior rigor na legislação, tem obrigado a um “amadurecimento” das construtoras e dos prestadores de serviços na área das edificações, aponta o arquiteto e perito Daniel Cyrino Pereira. Através das normas, os síndicos podem exigir mais qualidade nas instalações. Um marco desta normatização é a ABNT NBR 15.575/2013, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Relativa ao desempenho dos materiais e sistemas instalados nas novas habitações, a ABNT NBR 15.575 tornou-se um guia dos projetos aprovados a partir do ano de sua edição, em 2013. Isso significa que os prédios que estão sendo entregues hoje provavelmente devem ter sido edificados sob esses parâmetros, destaca a arquiteta e mediadora Barbara Kelch Monteiro. Para o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, esta norma cita muitas das anteriores, traz “um novo conceito de avaliação de conformidade técnica” e opera uma mudança de perspectiva: “Ela avalia o ‘produto final’, independentemente de como foi feito, não se atendo a prescrições de como fazer como as antigas”. Além de favorecer o uso de novas tecnologias, “isso facilita a avaliação de conformidade”, observa. Ou seja, a norma imputa mais responsabilidade a quem projetou e executou as obras, pois a qualidade será observada a partir do desempenho efetivo de cada sistema construtivo, como do revestimento da fachada ou da acústica, exemplifica Barbara. Os especialistas destacam a força legal de dispositivos como esses, pois o Código de Defesa do Consumidor caracteriza como “prática abusiva” de fabricantes e construtores colocar no mercado “qualquer produto ou

ADMINISTRAÇÃO

RESIDENCIAIS “FECHAM O CERCO” À HOSPEDAGEM VIA APLICATIVOS Com mudanças no Regulamento Interno (RI), edifícios residenciais aprovam regras que chegam a inviabilizar a locação temporária através de aplicativos. Por Rosali Figueiredo

MESMO DIANTE de controvérsias legais sobre o assunto, condomínios estão tornando mais rigorosas as regras para locação, com o objetivo de controlar a hospedagem via aplicativos, entre eles o Airbnb. O advogado Cristiano de Souza Oliveira destaca que estão em operação, no momento, pelo menos “21 sites e aplicativos para locação por temporada”. Alguns exemplos de medidas adotadas:

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- O síndico profissional Luiz Leitão relata que no Condomínio Fernão Dias, um residencial localizado próximo da Av. Paulista, com 67 unidades, uma assembleia vetou, com aprovação de 2/3 dos condôminos, a locação de imóveis por período inferior a 90 dias. “Os porteiros vinham tendo problemas de comunicação, porque muitos dos hóspedes não falavam português. Alguns permaneciam apenas por dois, três dias, o que dificultava a identificação deles pelos funcio-

- A síndica profissional Fernanda Françozo fala da experiência de dois condomínios situados na região do Aeroporto de Congonhas, em São Paulo, que conseguiram delimitar em dez dias o período mínimo de locação. “Aprovamos em assembleia para evitarmos muita rotatividade”, diz, lembrando que o quórum foi também de 2/3. “Entendo que é como se estivéssemos mexendo na Convenção.” Além de implicar na operação, segurança e necessidade de investimentos dos residenciais, a hospedagem via aplicativos gera usos inadequados dos espaços comuns, “pois o hóspede quer ir para a academia e piscina de madrugada, como se estivesse em um hotel”, alega. E para quem locar acima de dez dias, as exigências são as mesmas de um locatário comum em termos de entrada, saída, apresentação de documentação, autorização e cadastro.

Foto Rosali Figueiredo

- O síndico profissional Paulo Mujano diz que os condomínios que administra aprovaram em assembleia mudanças no RI com “travas” a essa prática, tais como: entrada de locatários com dias e horários delimitados, restringindo-a no sábado e vetando-a à noite e aos domingos; obrigatoriedade de cadastro com documentação e biometria para todos os locatários (que é cortada após a saída); e entrada e saída de hóspede de temporada somente na presença do locador ou representante. “O condomínio residencial não tem estrutura suficiente para suportar a rotatividade gerada pela hospedagem por aplicativos. Imagine isso num prédio com 200 unidades!”, argumenta Mujano.

nários, especialmente do noturno”, justifica. Apesar dos riscos de contestação judicial da medida, Luiz Leitão ressalta que a maioria absoluta dos proprietários apoiou a regra e que “duas unidades que praticavam essa modalidade de aluguel, com inúmeros transtornos para o condomínio, cessaram a prática”.

A síndica Andrea Percário enfrenta sobrecarga pela hospedagem via aplicativos em prédio no Guarujá, já acostumado com locação por temporada - A síndica Andrea Percário ainda discute com um dos condomínios que administra, localizado no Guarujá, litoral de São Paulo, como regulamentar a locação via aplicativos, já que o prédio, em si, possui tradição no aluguel de imóveis para temporada. O problema, segundo Andrea, é que os hóspedes que chegam através dos aplicativos não cumprem com as regras previstas no RI, especialmente quanto à lotação máxima por unidade, entre 8 a 10 pessoas, conforme o tamanho do apartamento. “Com isso, as áreas comuns ficam sobrecarregadas (piscina, sauna e fitness), assim como a limpeza, a coleta do lixo e o serviço de praia.” Andrea afirma que os aplicativos provocaram um boom na locação, que há investidores que compraram imóveis no prédio justamente para explorar a modalidade, mas que a estrutura do condomínio não está comportando esse perfil de ocupação.

ADMINISTRAÇÃO

As administradoras têm oferecido, na medida do possível, respaldo a algumas medidas restritivas, pois “sabemos que tudo é muito precário enquanto não houver legislação”, afirma o coordenador de gerência de condomínios Ricardo Carnevalle. Segundo ele, condomínios de sua carteira instituíram procedimentos de segurança que cercam a prática, como a exigência de cadastro, sem mexer necessariamente no RI. Para o administrador Márcio Nogueira, “o condomínio não pode interferir na forma como o proprietário faz a locação do imóvel, mas sim estabelecer regras através do Regimento Interno, que preservem os interesses da coletividade”. Ele recomenda a aprovação das normas com quórum de maioria simples, porém, tem observado assembleias aprovando alterações no RI “por unanimidade”. “Exigimos, por exemplo, que o proprietário esteja presente na entrada e na saída do hóspede. Isso é comum na Europa. Na verdade, a culpa pelos transtornos não é dos aplicativos, mas de condôminos que não respeitam as regras.”

Foto Rosali Figueiredo

ADMINISTRADORAS

Usuário de aplicativo de hospedagem na Europa, Marcio Nogueira observa desrespeito de proprietários às próprias regras dos Apps

DIVERGÊNCIAS NA ÁREA DO DIREITO

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Os artigos do advogado Cristiano De Souza Oliveira: - “Condômino faz locação por temporada via aplicativos (Airbnb), e agora?”; - “Locações por temporada no condomínio residencial (Airbnb e outros): Medidas que a coletividade pode ou não adotar”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Abril - Ed. 233.

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A hospedagem remunerada em unidades residenciais por aplicativos provoca um choque entre o direito de propriedade e o direito coletivo da comunidade residencial, garantido este por meio de regras de convivência, usos e responsabilidades pelos equipamentos comuns. Este é o entendimento de alguns advogados da área de condomínios, como de Alexandre Callé. Já o advogado Cristiano De Souza Oliveira acredita que ao vetar esse tipo de ocupação, a administração fere o direito de propriedade, garantido tanto pela Constituição Federal quanto por dispositivos do Código Civil. Segundo o advogado, este tipo de hospedagem se caracteriza como locação por temporada, regulamentada por lei própria e já de pleno domínio na sociedade. O especialista apresentou essa argumentação em artigo publicado na revista Direcional de janeiro passado (veja como acessar o texto no site ao final desta página). Com base nisto, ao locar o imóvel total ou parcialmente, o condômino não estaria incorrendo em alteração de destinação do imóvel. Por outro lado, por se tratar de locação, seria obrigação do visitante ou hóspede seguir todas as regras do condomínio, inclusive no uso das áreas comuns. Também recairia ao dono do imóvel, perante o condomínio, “preservar a salubridade, segurança, sossego e bons costumes (Art. 1336, Inciso IV, do Código Civil)”. Ou seja, para Cristiano, “a solução é a auto-regulamentação no entrar e sair, mas não proibir de forma simplista”. Uma das maiores queixas dos gestores se encontra justamente no não cumprimento de regras pelos hóspedes temporários, “nos abusos”, anota Alexandre Callé. Por exemplo, ele diz que na hospedagem provisória os proprietários e usuários não atendem às regras que costumam recair sobre os inquilinos de uma locação permanente. “Os próprios aplicativos estabelecem normas a serem cumpridas pelo hóspede e anfitrião, mas eles desrespeitam isso. Não somos contra a modernidade, mas contra os prejuízos causados ao condomínio quando há abuso ou descontrole”, completa. Segundo ele, investidores têm adquirido muitos imóveis em um único residencial para lucrar com a atividade. Isso esbarra na finalidade do condomínio, que é residencial, e atinge o interesse coletivo. “Boa parte das pessoas que optam por morar em condomínio o fazem em busca da segurança, que acaba comprometida num contexto de locação via aplicativos. Entendo que o coletivo prevalece sobre o privado, pois o Código Civil tem um propósito social”, arremata. (Por R.F.)

ADMINISTRAÇÃO / eSocial

GESTORES DEVEM SE PREPARAR PARA CRONOGRAMA DE 2018 - 2019 É preciso que síndicos estejam atentos aos novos prazos de envio de dados relativos aos trabalhadores junto ao eSocial. Integração ao sistema começa no dia 1° de julho.

Direcional Condomínios | Abril 2018

O Governo Federal escolheu o ano de 2018 para integrar todos os empregadores do País à plataforma online do eSocial (Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas), estabelecendo um cronograma gradativo conforme o porte e o faturamento das empresas e similares. Aquelas com faturamento acima de R$ 78 milhões anuais iniciaram a transição em 1° de janeiro de 2018. Para os demais, inclusos os condomínios e microempreendedores individuais (MEIs), o processo se iniciará em 1º de julho próximo. O eSocial já está em operação desde 2015 para o empregador doméstico. O programa unifica a prestação de informações e, segundo o Comitê Gestor do eSocial, quando estiver concluída sua implantação, substituirá 15 dessas obrigações por apenas uma, como a GFIP (Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social), RAIS (Relação Anual de Informações Sociais), CAGED (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados) e DIRF (Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte), entre outras. Na prática, para os empregadores,

incluindo condomínios, a unificação impactará em mudanças drásticas de prazos de envio ou transmissão dos dados relativos aos funcionários e prestadores de serviços, alerta a Profa. Rosely Schwartz, administradora e contabilista, autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 15ª edição). Por exemplo, hoje, quando o síndico faz uma contratação, ele precisa informá-la à administradora, para que isto esteja no CAGED até o 7º dia do mês subsequente. Com o eSocial unificado, “a contratação terá que ser informada até o final do dia imediatamente anterior ao início do trabalho”, ilustra Rosely. Ou seja, a integração das obrigações acelera os processos e o seu não cumprimento poderá resultar em multas e prejuízos aos condomínios. Segundo Rosely, a integração para os condomínios, MEIs, micro e pequenas empresas seguirá o cronograma abaixo: - Julho: Cadastro do empregador; - Setembro: Cadastro de dados dos funcionários; - Novembro: Cadastro da folha de pagamento; - Janeiro de 2019: Substituição da GFIP e dados de saúde e segurança do trabalho.

CERTIFICAÇÃO DIGITAL A certificação digital é pré-requisito para atuar junto aos sistemas online de envio de documentos para o governo. Além do eSocial, já está em vigor o Sped, envolvendo a parte da contabilidade (escrituração) e fiscal (dos livros). Ambas as plataformas estão interligadas e, ao final, hospedarão cerca de 45 obrigações. Sempre que houver troca de síndico, o condomínio deverá atualizar a certificação digital, uma assinatura com validade jurídica que garante proteção às operações eletrônicas realizadas pelo gestor. Isso é feito através de uma Autoridade Certificadora (AC), à qual o síndico deverá comparecer, entre elas o Serpro, a Caixa Econômica Federal, o Serasa Experian, o Certisign ou um posto junto à Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), que mantém parceria com uma AC. (Por Rosali Figueiredo)

PALESTRA SOBRE IMPLANTAÇÃO DO eSocial PARA CONDOMÍNIOS Com o objetivo de esclarecer e orientar síndicos e administradoras sobre os impactos do eSocial, o GEAC (Grupo de Excelência de Administração de Condomínios), vinculado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração), promoverá palestra gratuita no próximo dia 22 de maio, entre 19h e 21h. Organizado pela Profa. Rosely Schwartz, coordenadora do GEAC, o encontro terá a conferência do administrador Jorge Elias Aoni, pós-graduado pela FGV-SP, especialista em eSocial e diretor do Sindaesp (Sindicato das Empresas de Administração no Estado de São Paulo), entre outros. O evento acontecerá na sede do CRA-SP, na Av. 9 de julho, 3.830, Jardim América, São Paulo – SP. Mais informações e inscrições por meio do telefone (11) 3087-3200.

COLUNA

O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SE APLICA AO CONDOMÍNIO? ONDE E COMO? Por Thiago Natalio de Souza

PARA ESCLARECERMOS

Diante da decisão acima, o condomínio passa a ter, inclusive, legitimidade para reclamar diante do Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor), órgão criado pela Lei 9.192/1995 e Decreto 41.170/1996. A Fundação Procon-SP, por exemplo, é uma instituição vinculada à Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania do Estado de São Paulo e tem personalidade jurídica de direito público, com autonomia técnica, administrativa e financeira. Superada a questão acima, destacamos abaixo diversas situações em que se aplica a proteção ao condomínio enquanto consumidor, de acordo com o CDC. - Contrato de manutenção de bombas, elevadores, alarmes, CFTV, antena coletiva, geradores etc.; - Serviços de terceirização de portaria, segurança e limpeza; - Fornecimento de energia, água e gás; e, - Mobiliários das áreas comuns do condomínio.

PRINCIPAIS BENEFÍCIOS - O consumidor tem até sete dias para se arrepender, incluindo as compras feitas pela internet; - O ônus da prova fica a cargo do vendedor/fornecedor; - O não cumprimento de prazos pode levar ao cancelamento do contrato; e, - A cobrança indevida acarreta pagamento em dobro, entre diversos outros benefícios.

NÃO APLICAÇÃO DO CDC: RELAÇÃO CONDÔMINO X CONDOMÍNIO Importante salientar que, embora o STJ tenha tido a decisão que amplia o conceito de consumidor para abarcar o condomínio, essa interpretação não se estende à relação condômino x condomínio, visto que essa relação jurídica é regulada pelo Código Civil, e tem como foco os problemas relacionados aos usos e ocupações das áreas comuns, relações de vizinhança, multas, inadimplência etc. Destacamos que o condômino não é o destinatário final de um produto ou serviço oferecido pelo condomínio e que este, por sua vez, não faz a função de fornecedor. Sempre que pensamos nessa figura jurídica chamada “condomínio”, temos que imaginá-la como definida pela união dos condôminos que visam a um bem comum, pois sozinhos não poderiam alcançá-lo. Diante disso é que a relação é civil e não consumerista, pois o condomínio nada mais é do que uma figura jurídica que representa a coletividade dos condôminos.

THIAGO NATALIO DE SOUZA

Foto Elias Natalio

Direcional Condomínios | Abril 2018

a questão acima, precisamos em um primeiro momento entender quem é considerado consumidor pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Estabelecido pela Lei Federal 8.078/1990, o diploma prevê, em seu Art. 2º, que “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”. Desta forma, compreendemos consumidor como a pessoa física ou até mesmo jurídica, a exemplo da empresa e condomínio, embora exista uma grande discussão acerca da personalidade jurídica deste. Mas, via de regra, podemos considerar que o condomínio é entidade análoga, pois possui CNPJ. Além disso, o artigo diz que consumidor é aquele que adquire e/ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Diante deste enquadramento, fica evidente que o condomínio é considerado consumidor e, por sua, vez tutelado pelo referido Código. Assim entendeu o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar uma ação em que se discutia a possibilidade da inversão do ônus da prova, benefício esse facultado aos consumidores. Nessa decisão foi externado que o CDC deve ser interpretado de forma ampla ao ponto de entender que o condomínio representa a coletividade dos condôminos e que, portanto, seria também um consumidor final. Isso evita que cada condômino tenha que individualmente entrar com ações na Justiça questionando um mesmo fato.

Advogado, professor, articulista, palestrante e consultor na área condominial, entre outros. É membro efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP; tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da entidade; e pós-graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito EPD. É sócio da Natalio de Souza Advogados.

Mais informações: juridico@nataliodesouzaadvogados.com.br.

DICA / PISOS - GARAGEM

Fotos Rosali Figueiredo

ENGENHEIROS ORIENTAM SOBRE REFORMA E ACABAMENTO

Epóxi (foto acima) e cimentado são algumas das opções para as garagens das edificações

GARAGENS em subsolo, no térreo ou elevadas trazem sistemas construtivos diferentes, com desempenhos variados do acabamento de suas superfícies e, consequentemente, natureza diversa de problemas, aponta o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva. Pisos externos sobre lajes, por exemplo, costumam apresentar com o tempo falta de resistência superficial, que provoca a soltura de pó, além de trincas. E se esta for uma laje estrutural, poderá haver maior comprometimento. Já as superfícies construídas diretamente sobre o solo (aterro) estão sujeitas a movimentações. Quanto aos pisos do subsolo, Claudio Eduardo costuma verificar, em serviços de vistoria, esfarelamentos, falta de uniformidade e trincas, “que sempre aparecem, seja pela falta de juntas de dilatação ou até por falhas na posição de armaduras negativas no momento da confecção da laje”. Para quem busca corrigir essas anomalias e revitalizar o ambiente, a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), propõe um projeto amplo que recupere a “saúde da garagem”, corrigindo os pontos de infiltração nas paredes e piso, as armaduras expostas, o desplacamento de revestimentos, o esfarelamento da superfície e falhas no sistema de escoamento de água.

DICA / PISOS - GARAGEM Feito isso, os condomínios podem apostar na valorização do condomínio com aplicação de novos materiais, a exemplo de resinas e tintas como o epóxi. A síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello acompanhou a modernização da garagem do Condomínio Positano, um residencial localizado na região do Parque Ibirapuera, em São Paulo, com aplicação de epóxi sobre revestimento cerâmico. Segundo ela, o resultado ficou bem homogêneo, esteticamente bonito, resistente e de fácil manutenção. Também a síndica Rose Marie Arb, do Condomínio Edifício Jaú, no Jardim Paulista, optou pelo epóxi há cerca de um ano na garagem do subsolo. O efeito proporcionado pelo material ao ambiente foi muito bom, mas como o subsolo possui índice elevado de umidade, alguns pontos formaram bolhas no revestimento. Rose, juntamente como o prestador responsável pelos trabalhos, está buscando uma solução. No geral, ela recomenda o epóxi pela facilidade de manutenção (limpeza), pela durabilidade e o efeito estético que proporciona ao ambiente. O síndico André Matarucco também aprovou o epóxi aplicado no ano passado nos três subsolos do Condomínio Glam Moema, na zona Sul de São Paulo. Mas ali, assim como no prédio de Rose Arb, ele enfrenta problemas em alguns pontos, como pequenas perfurações ou aderência do piso aos pneus dos carros, situação que está sendo trabalhada junto com o prestador de serviços. (Por Rosali Figueiredo)

PREPARANDO A GARAGEM PARA A APLICAÇÃO DE RESINAS O engenheiro Marcus Vinícius Fernandes Grossi recomenda aos síndicos evitar a aplicação de resinas em “subsolos que estejam abaixo do nível do lençol freático, sem uma proteção prévia à umidade do vapor”. Alguns materiais, segundo ele, podem gerar “uma barreira impermeável ao vapor d’água no piso”, impedindo sua passagem e, com isso, pressionando a pintura e formando bolhas. Para esse tipo de ambiente, o engenheiro sugere “uma pintura protetora ao vapor d’água, com resistência suficiente para não descolar, pois as bolhas são decorrentes disso”. Demais cuidados na aplicação de resinas envolvem preparar bem o substrato, de forma a eliminar sujeira, umidade e pontos de óleo; fazer o lixamento para melhor aderência da tinta ao substrato; aplicar selante preparador de superfície; garantir uma boa espessura de tinta; e adquirir materiais de qualidade, conferindo sua formulação, entre outros. Por fim, “o ideal é realizar um ensaio de abrasão depois de aplicado o piso”. Para contratação do serviço, o engenheiro recomenda aos gestores solicitar informação sobre a vida útil do sistema, sobre a garantia do trabalho e ART de execução; comprovação de experiência do prestador, visitando, se possível, outros trabalhos realizados; o atendimento às recomendações de aplicação indicadas pelo fabricante do produto; e, dependendo do porte da obra, solicitar ensaios comprovatórios de desempenho, conforme a ABNT NBR 15.575 e a ABNT NBR 14050 – ensaio de desgaste por abrasão, de resistência à aderência, aos agentes químicos e a manchas etc. Marcus Grossi descreve os procedimentos básicos de aplicação de resinas a serem fiscalizados pelos síndicos: Regularizar, lixar e/ou lavar a superfície com solução de água e ácido muriático a 20%; lavar em seguida o piso com água corrente; aguardar a evaporação da água e fazer a aplicação do primer (selante); e aplicar a pintura em demãos, até atingir a espessura contratada. (Por R.F.)

DICA / PISOS - GARAGEM

Foto André Labape

PROBLEMAS MAIS COMUNS & SOLUÇÕES

Eng° José Ricardo Pinto O vice-presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), o engenheiro civil José Ricardo Pinto, repassa a seguir as principais causas de problemas nos pisos de garagem e avalia algumas alternativas de acabamento. - Em lajes do subsolo (do 1º para o 2º pavimento): “As manifestações patológicas mais comuns são as trincas, principalmente em lajes tipo cogumelo (nervurada), além do desgaste precoce do acabamento superficial do piso, devido à abrasão, especialmente em lajes com acabamento do tipo zero”; - Em pisos de superfícies descobertas, tanto em áreas com laje quanto aterro: “Em lajes descobertas, é comum a ocorrência de trincas no piso cimentado devido à falta e/ou falha nas juntas de movimentação ou, ainda, no caso das juntas, é comum a falta de manutenção nas mesmas. Já em laje sobre aterro, é comum a ocorrência de trincas devido ao recalque decorrente de falha na compactação durante a execução da obra”; - Erros mais frequentes de manutenção: “Falta de limpeza dos ralos e das tubulações que escoam as águas pluviais e as águas servidas. Empresas especializadas podem fazer este serviço, denominado hidrojateamento”; - Vantagens e desvantagens de diferentes soluções (concreto usinado, cimentado, epóxi): “O concreto usinado é normalmente utilizado, mas não é usual sua preparação no canteiro de obra. Ele tem como vantagem o controle tecnológico quando de sua produção. Não existe nenhuma desvantagem em se utilizar o concreto usinado, nem mesmo em termos de custo”; “O cimentado é usado nas lajes descobertas. Ele pode ser o acabamento, mas não necessariamente é utilizado um material mais nobre. Sua vantagem é o baixo custo e a facilidade de manutenção. Porém, como desvantagem, ele apresenta aspecto estético mais simples. Em garagens com laje do tipo zero esta etapa de serviço não existe”; “O epóxi é muito utilizado em obras de alto padrão em função do alto custo. Tem como vantagem o acabamento refinado, facilidade de execução dos serviços de limpeza e conservação e proteção da estrutura (laje). A desvantagem está no caso da necessidade de um reparo, pois o mesmo ficará ‘marcado’.” (Edição R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: BOMBAS – MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

FALHAS E ADIAMENTOS EM OBRAS AGRAVAM PROBLEMAS

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

ENQUANTO o condomínio consegue conviver com a realidade de calhas instaladas em garagens de subsolo para controlar os efeitos das infiltrações, a coletividade vai protelando a resolução do problema, apesar dos riscos que isso traz a médio e longo prazo (leia nas págs. 22 e 23). Mas quando a água começa a invadir apartamentos do alto do prédio por causa das deficiências na impermeabilização ou telhados da cobertura, a pressão aumenta sobre os gestores. Mesmo assim, a Direcional reporta aqui dois casos de adiamento e erros em obras de cobertura, que acabaram trazendo mais prejuízos aos moradores e condomínio. O primeiro deles ocorreu com um empreendimento de pouco mais de cinco anos de implantação, o Condomínio Alta Vista, localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. O síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes assumiu a gestão do local em princípios de 2017, já com a necessidade de solucionar a demanda de morador do último andar do prédio, pois a despeito de inúmeros reparos contratados até então pela administração anterior, “continuava a jorrar água no quarto do filho”. E não havia mais a garantia da construtora. De acordo com o síndico, o tratamento a esse tipo de ocorrência exige um diagnóstico minucioso, com laudo técnico feito por especialista, “apontando as causas e indicando a solução, critérios de ponderação, os materiais a serem utilizados na obra e até como acumular e retirar os entulhos”. “Também devem ser avaliadas as etapas de execução dos trabalhos, inclusive a definição das coberturas necessárias para a apólice de seguro.” E como os serviços anteriores não haviam resolvido o problema, foi aberta concorrência para contratação de prestador com base na sua capacidade técnica - “com peso de 70% para esse item e 30% para as condições comerciais”.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Fotos Rosali Figueiredo

ONDE ESTAVA O ERRO?

Síndico Carlos A. Fernandes acompanha a finalização dos serviços na cobertura

A situação da cobertura do prédio justificava os cuidados. Parte do local fora construída originalmente com telhado, parte ao ar livre; somente esta tivera a aplicação de manta. Com os vazamentos atingindo por quase cinco anos as unidades localizadas imediatamente abaixo, camadas de manta acabaram sendo aplicadas umas sobre as outras sem sucesso. “Ao assumirmos o processo e iniciarmos a nova obra, em dezembro de 2017, identificamos três camadas sobrepostas de manta e duas de contrapiso”, revela o síndico. Segundo ele, as infiltrações se agravaram justamente por esta sobreposição, já que “se criou um desnível sem proteção entre o ralo no nível do piso e a ‘boca’ do encanamento”. Para uma solução definitiva, a cobertura teve toda superfície quebrada e impermeabilizada com nova manta, incluindo a parte sob o telhado (provisoriamente retirado). Mesmo com esse sistema, o telhado foi reposto para se manter o projeto original da edificação. Os serviços incluíram reparos na drenagem e a implantação de rufos. Com a obra concluída no mês passado, o síndico se volta agora para solucionar pontos de infiltração que começam a atingir as lajes das garagens e a comprometer o funcionamento do sistema de iluminação.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Fotos Rosali Figueiredo

“ÁGUA MOLE EM PEDRA DURA”: QUEM DIZ QUE NÃO INUNDA?

Cobertura (acima) e superfície térrea (ao lado, com canteiro de temperos) do Ed. Genoveva Jafet: À espera do acabamento. Infiltrações foram eliminadas com troca de manta No condomínio Edifício Genoveva Jafet, construído em 1958 no bairro do Paraíso, região Centro-Sul de São Paulo, a falta de resolução para os casos de infiltração nos apartamentos abaixo da cobertura se transformou em condenação judicial. A síndica Guiomar Courtadon relata que o valor da indenização na época, em 2009, equivalia a 30% do orçamento de uma nova obra. Pois até aquele momento, o prédio nunca havia trocado a manta do local (que abriga um salão de festas) e promovera somente intervenções estéticas, aplicando revestimento por cima das tubulações e, o que é pior, instalando jardineiras sobre a superfície degradada. O engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva foi contratado para fazer a perícia do espaço e orientou a execução da obra definitiva: Remoção de todo o piso existente até a laje de concreto, bem como de muretas ao redor da laje de cobertura junto às tubulações; tratamento de caixão perdido, um vão de 30cm localizado entre o piso e a laje e então preenchido por entulho, o que obrigou a um aditamento no contrato; revisão e/ou substituição de todos os condutores de águas pluviais (substituídos por PVC e com dimensão mínima de 100mm para o acabamento da manta de impermeabilização); regularização de piso com caimento mínimo de 1% para os ralos e arredondamento das arestas; remanejamento das tubulações emergentes, de modo que elas ficassem embutidas nas paredes, com espaço para a colagem da manta e/ou protegidas por bloco em massa. O engenheiro orientou ainda que qualquer tubulação em ferro ou com problemas de corrosão fosse trocada “até a primeira conexão que se localiza no apartamento do 10º andar”. Passados quase dez anos dos serviços, o sistema se mantém íntegro, afirma Guiomar, que na época era conselheira e também tivera seu imóvel atingido por infiltração. A atual subsíndica Teresa Van Acker é quem respondia pelo prédio. Nesses quase dez anos o condomínio precisou dar prioridade a outras obras, por isso adiou o acabamento na cobertura (há projeto de modernização do ambiente). Uma das intervenções realizadas foi justamente a troca da manta da superfície térrea, com a retirada de inúmeras jardineiras. Todo esse espaço deverá ser revitalizado (apenas o espaço de uma das jardineiras originais está ocupado, com um canteiro de temperos). Na obra do térreo, árvores tiveram que ser removidas, o que gerou a necessidade de compensação ambiental.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

APOSTA NA TECNOLOGIA E AGILIDADE

Impermeabilização e acabamento com um só material na laje do estacionamento do Condomínio Torre da Roma

No processo de recuperação e modernização do Condomínio Torre da Roma, edifício comercial de 2002 localizado no bairro da Lapa, zona Oeste de São Paulo, o corpo diretivo acabou apostando há cerca de um ano no quesito agilidade para resolver as infiltrações que afetavam os subsolos. O condomínio valorizou “o fator tempo” ao escolher uma solução em poliéster flexível de alto desempenho, que cumpre uma dupla função: garantir a estanqueidade à água e dar o acabamento ao piso. Tudo é aplicado sem quebra da estrutura anterior. A síndica Ana Cristina Oliveira conta que esta tecnologia apresentava valor 100% superior à aplicação da manta convencional. “Mas tínhamos a responsabilidade de entregar logo o espaço, pelo grande fluxo de pessoas e carros no condomínio, que tem muitos consultórios médicos e odontológicos”, pondera. Além disso, ela destaca que havia um prazo a ser cumprido junto ao prestador que explora comercialmente o estacionamento localizado sobre a laje superior das garagens cobertas (reservadas aos condôminos). Ana Cristina afirma que, além do novo revestimento, as juntas de dilatação (principal origem das infiltrações) foram tratadas com material flexível. Os subsolos foram pintados, os muros externos receberam outro tipo de sistema impermeabilizante e, hoje, “a laje se encontra estanque”. Porém, indicando que o tema água traz pendências sem fim para a gestão dos síndicos, o condomínio está lidando agora com outra fonte de vazamento, proveniente de um vão localizado entre um de seus muros e o do vizinho. (Por R.F.)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Foto Eduardo Araki

OS EFEITOS SILENCIOSOS E PERIGOSOS DA ÁGUA NO CONCRETO

Eng. Civil Eduardo Araki A carbonatação no concreto representa fenômeno comum nas construções e edificações, ela constitui um tipo de manifestação patológica que contribui para diminuir “a vida útil das edificações”, aponta o engenheiro civil Eduardo Araki. “A carbonatação avançada demonstra que a vida útil da construção está sendo afetada, o que a princípio traz implicações financeiras, pois demanda reparos de fissuras e tratamento da estrutura, além de provocar a desvalorização do imóvel. Porém, quanto mais tempo se levar para realizar seu tratamento, maior será o estrago a ser reparado. Em estágio avançado, a carbonatação traz sérias implicações de segurança para a edificação e seus usuários, com risco de ruptura numa situação extrema”, alerta. Na prática, este fenômeno está entre as principais causas das fissuras que abrem passagem para que a água encontre caminho desde a superfície até uma laje, por exemplo. Segundo Eduardo Araki, o processo resulta dos processos químicos gerados após o contato da água com o gás carbônico. Pelo fato de o concreto possuir pequenos poros e não ser 100% impermeável, a água consegue penetrar em sua composição. Se houver também o gás carbônico, a reação química decorrente irá alterar o pH do material, o que afetará a armadura (o aço), oxidando-a e fazendo com que a mesma se expanda até que caia o revestimento ou a “capa” da estrutura do concreto, explica. Os efeitos do processo químico não são, portanto, aparentes em um primeiro momento. Eles se tornarão visíveis aos síndicos quando houver o surgimento de fissuras ou o desplacamento do concreto. Isso significa que a umidade já estava afetando a estrutura havia algum tempo sem que o fenômeno pudesse ter sido "observado a olho nu". É possível, pontua o especialista, determinar a existência da carbonatação através de ensaio específico, bem como seu grau de intensidade e determinar a vida útil restante da estrutura de concreto.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Por que zelar pela integridade do sistema de impermeabilização?”, do Arq. e perito Daniel Cyrino Pereira. Acesse o texto através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Abril - Ed. 233.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Pilares, vigas, paredes de reservatórios, lajes e cortinas podem ser afetados pelo processo. A concentração do gás carbônico nas garagens dos subsolos contribui bastante para a ocorrência dessas manifestações patológicas, aponta. Portanto, a umidade decorrente da infiltração, somada ao gás liberado pelos escapamentos dos automóveis, potencializam o risco de o condomínio vir a ter problemas com esse tipo de estrutura.

RESERVATÓRIOS D’ÁGUA No caso das paredes dos reservatórios, cujos síndicos costumam contratar a impermeabilização das paredes internas, é importante também observar os fundos das caixas d‘água (pela sua face externa), destaca o engenheiro. Eduardo Araki explica que esta base se encontra constantemente submetida a uma “flexão de carga”, causada por um constante esvaziamento e enchimento do reservatório, fator que também influencia na carbonatação, “aumentando a umidade e entrada de gases”. Ele explica que o fenômeno contribui para a perda da vida útil dessa estrutura de concreto e provoca o aparecimento de microfissuras na face externa, “que se não forem tratadas, irão permitir a entrada de umidade”. A falta de manutenção do sistema impermeabilizante da caixa d’água gera perdas, risco de infiltração em instalações como a casa de máquinas de elevadores e fossos, além de umidade ou até inundação nos apartamentos próximos da cobertura. (Por R.F.)

Fotos Rosali Figueiredo

Situações extremas de degradação das estruturas

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – LAVAGEM, PINTURA/TEXTURA, RETROFIT

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

SERVIÇOS INCOMPLETOS GERAM RISCOS E RETRABALHO

Por Rosali Figueiredo

OS GESTORES parecem cada vez mais conscientes da necessidade de incluir a elétrica no escopo das modernizações inadiáveis das edificações. Mas ainda há um longo caminho para convencer os condôminos a investir no trabalho completo e não apenas em soluções emergenciais - moradores tendem a dar prioridade a demandas com um recorte mais estético. O eletrotécnico Alexandre Pasqualini Cosenza, que há anos acompanha o segmento, observa que três principais razões têm motivado a modernização das instalações elétricas em condomínios: - Regularizar e/ou adequar componentes e sistemas face à necessidade de o prédio entrar com projeto de AVCB (Auto de Vistoria) junto ao Corpo de Bombeiros, “já com a elétrica em ordem”, além de cumprir exigências relativas ao seguro obrigatório; - Dispor de carga suficiente para atender às novas demandas dos moradores no uso de aparelhos elétricos, como o ar condicionado; e, - Preservar a integridade de instalações, valorizando obras de infraestrutura em lugar das estéticas. O eletrotécnico Rodrigo Henriques anota, por sua vez, que as demandas pelos serviços na área têm permanecido em alta mesmo em tempos de crise econômica, justamente, entre outras razões, para fazer frente à necessidade de acréscimo de carga de forma a preparar a edificação e as unidades para o uso de mais aparelhos domésticos, citando também o caso do ar condicionado. Porém, ele ressalta que um eventual retrofit precisa ser completo. Ou seja, em um projeto de aumento de carga não basta reformar apenas o centro de medição. É necessário fazer “a compatibilização das prumadas”, do contrário haverá riscos de “aquecimentos e até rompimento do condutor caso as proteções individuais (disjuntores) não estejam bem dimensionadas”. Rodrigo completa que outra parte dos chamados por serviços no setor respondem a emergências, “atendimentos muitas vezes necessários devido à falta de manutenção no sistema elétrico”. Segundo o eletrotécnico, às vezes os atendimentos de emergência levam a uma reforma completa na edificação, em outros casos ficam no “reparo pontual”. O importante, segundo ele, é que os gestores não deixem uma obra pelo caminho. “Muitos clientes optam por pequenos reparos e trabalhos voltados para a parte estética do condomínio e não resolvem a deficiência elétrica em sua totalidade. Essa prática irá gerar novas reformas emergenciais em um curto período e, muitas vezes, com a necessidade de refazer serviços já executados”.

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO A OBRA DEPOIS DE UM ULTIMATO

Fotos Elvis Lima

ANTES

Acima, antigos disjuntores das unidades no centro de medição do Condomínio Jarandi; à dir., imagem dos disjuntores relativos às áreas comuns do prédio

Fotos Rosali Figueiredo

DEPOIS

Imagens das instalações correspondentes às acimas, agora modernizadas

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

O roteiro é bastante conhecido especialmente nos prédios mais antigos, gerando retrabalho, inclusive, para a concessionária de energia. O Condomínio Edifício Jarandi tem 43 anos, 52 unidades de quase 100 m2 e está situado em um dos pontos mais valorizados do bairro de Perdizes, na zona Oeste de São Paulo. De acordo com o zelador José Iris de Lima, era frequente o “estouro” das “muflas” instaladas em um dos postes defronte o prédio, um sistema antigo que levava a energia diretamente da rede até o centro de medição. Todo o quarteirão apagava, à espera que a concessionária de energia fizesse os reparos, que se tornaram insuficientes, devido ao desgaste do material (que perdera toda a isolação). José Iris diz que a concessionária deu um ultimato ao condomínio, para que modernizasse as instalações, pois em uma próxima ocorrência de curto-circuito não faria mais o conserto provisório. “O condomínio não possuía um poste próprio nem a caixa de entrada para a fiação ligada à rede. Esta vinha das muflas instaladas nos postes, passava pelo subsolo e ia até o centro de medição. Modernizamos todo o sistema, a concessionária instalou um transformador exclusivo para o condomínio, construímos o poste próprio, a caixa de distribuição, com dispositivo de proteção contra surto (DPS), a caixa de seccionamento e manobra, remanejamos e enclausuramos parte das instalações de gás que estavam muito próximas da elétrica no subsolo, refizemos o centro de medição com equipamentos de ponta”, descreve Elvis Lima, eletrotécnico responsável pelos trabalhos. Segundo ele, as instalações eram bem precárias também dentro do centro de medição. Os fundos dos quadros ainda estavam em madeira, o cabeamento ressecado. Tudo foi adequado às normas técnicas atuais, com disjuntores termomagnéticos (mais sensíveis às variações mínimas de corrente), sendo efetuado um acréscimo de carga, com a substituição dos disjuntores de 40 para 80 ampères. Os medidores relativos a cada unidade foram trocados pela concessionária. Toda a parte que envolve desde a entrada de energia até o centro de medição está adequada a essa nova realidade de potência, faltando agora adaptar a fiação das prumadas que distribuem a alimentação de energia até as unidades. “Esta é uma situação momentânea, o condomínio deverá readequar o cabeamento, sob risco de haver sobrecarga caso um apartamento faça uso dos 80 ampères. Se o condomínio não concluir logo o processo, aconselho-o a reduzir os disjuntores no centro de medição para 40 ampères, por medida de segurança, até que todo o sistema esteja modernizado”, observa o

Foto Rosali Figueiredo

especialista.

Zelador José Iris de Lima: Ultimato de concessionária funcionou como “gatilho” para o início do retrofit do Condomínio Jarandi

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO NOVAS ATUALIZAÇÕES Outra peculiaridade das reformas do sistema elétrico se encontra na necessidade de atualizações periódicas das instalações. O Condomínio Edifício Guaraú, um residencial de quase 50 anos localizado no bairro de Moema, em São Paulo, acaba de adequar os quadros elétricos das áreas comuns, quase 20 anos depois de ter realizado uma reforma geral da rede e do centro de medição, com acréscimo de carga. Agora, a síndica Cleide Alcini promoveu atualizações nos painéis que controlam a iluminação, a abertura dos portões, a operação das bombas, dos elevadores, do CFTV e dos interfones. Além disso, trocou o sistema de luz de emergência, incluindo cabeamento, e contratou vistoria da condição dos quadros de disjuntores internos às unidades. A ideia é estimular os condôminos para que contratem a regularização desses

Foto Rosali Figueiredo

dispositivos, atendendo-se às atuais normas de segurança.

Síndica Cleide Alcini: 2ª etapa das modernizações no prédio de quase 50 anos

TROCA DAS PRUMADAS: QUEM PAGA A CONTA? Uma dúvida tem surgido em alguns condomínios, segundo relatos colhidos dos gestores: A quem compete pagar a conta da atualização das prumadas que saem do centro de medição e levam a corrente elétrica até as unidades? Há residenciais em que os moradores estão se opondo a participar do rateio geral para esse tipo de investimento, considerando que “cada um deve pagar pela sua prumada”. O principal argumento empregado é o de que um condômino residente no 1º andar gastaria bem menos que o do 10º andar, por exemplo, se fizesse por conta própria e pagasse do seu bolso. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, esse tipo de raciocínio é derrubado pelo Código Civil (Lei Federal 10.406/2002). De acordo com o Parágrafo 2º do Art. 1331, o condomínio deve cuidar de toda a rede de distribuição que esteja em área comum, como elétrica, hidráulica etc. Ademais, ao condômino resta cuidar apenas da distribuição interna. Diz o texto da lei: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. Por fim, Cristiano De Souza pondera que, mesmo que eventual assembleia de condôminos venha a deliberar pela execução individual da prumada relativa a cada unidade, a medida seria contraproducente, por razões técnicas, de segurança e para expedição e/ou renovação do AVCB. (Por R.F.)

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

ADEQUAÇÕES PARA O AVCB O técnico Ivan Martinez, que atua há cerca de 20 anos com projetos e execução de obras em condomínios, apresenta aos síndicos alguns itens da ABNT NBR 5.410/2008 que merecem atenção e/ou revisão para adequar o prédio a um processo de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): - Casos de aquecimento das fiações (por risco de incêndio); - Ausência ou dimensionamento inadequado dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS) e sistema de aterramento; - Eletrodutos e/ou conduítes com o espaço insuficiente para acomodar os fios e cabos; - Quadros elétricos de distribuição que não tenham barreira de acesso e isolação das partes energizadas. Atenção: Essas partes deverão estar isoladas e inacessíveis e os quadros devem dispor de placa de montagem de metal, sistema de fechamento por chave, sinalização da presença de tensão e advertência para que somente pessoas habilitadas e treinadas os manuseiem. - Consumo de energia maior que a carga fornecida pela concessionária. Recomenda-se aqui uma análise da demanda de energia calculada e utilizada. Os prédios mais antigos devem, alerta Ivan, dar atenção redobrada às fiações com emendas e substituir os disjuntores NEMA por DIN. Os primeiros, pretos e maiores (já fora das normas atuais), dispõem de apenas “um tipo de proteção significativa, de curto circuito ou sobrecorrente”, entre outras desvantagens. Os disjuntores DIN (menores e cinzas/brancos), de outro modo, “possuem dois tipos de proteção, a de curto-circuito e magnética, protegendo também contra aquecimento nos terminais. Seu material construtivo é auto extinguível em caso de incêndio”. Demais inadequações se encontram nos quadros elétricos com fundo de madeira e nos eletrodutos expostos à ação do tempo e com sinais de ferrugem, que “pode corroer o isolamento dos cabos”. (Por R.F.)

Fotos Rosali Figueiredo

MANUTENÇÃO DIÁRIA & RECOMENDAÇÕES

O eletrotécnico Elvis Lima (foto) recomenda vistoria periódica dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS), na imagem acima instalados junto à caixa de distribuição do Condomínio Edifício Jarandi. A função dos DPS é atuar em caso de sobretensões, momento em que deverão ser trocados. É possível identificar essa necessidade através de simples inspeção visual pelo zelador ou manutencista (mas o serviço deverá ser contratado com profissional habilitado). Elvis destaca também o cuidado que esses funcionários precisam ter para manter os acessos desimpedidos no centro de medição, evitando utilizar o local para armazenar objetos. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS (QUADRAS), CADEIRAS

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AUDITORIA, BOMBAS, COBERTURAS, CORRETORA DE SEGUROS, DESENTUPIDORA

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CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR, INCÊNDIO, GERADOR

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GERADOR, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, ILUMINAÇÃO

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INTERFONE...

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INTERFONE, INSPEÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISOS (TRATAMENTO DE PISO), PLAYGROUND...

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PLAYGROUND, SERRALHERIA

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PORTARIA VIRTUAL, PROTETOR DE IMPACTO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO

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