Revista Direcional Condomínios - Ed. 220 by Almir Almeida

capa promocional

11 / 0 2 d i a d o z e l a d o r - pa r a b ĂŠ n s !

Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Arte Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

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Caro Leitor, É em clima de comemoração e homenagens que apresentamos a primeira edição do ano de 2017, o qual nos chega com ares de otimismo no cenário econômico, apesar de intercorrências negativas advindas do campo político e também social. A expectativa é que a melhora de indicadores como a queda da inflação e da taxa básica dos juros e o aumento do crédito, verificado desde os meses finais de 2016, estabilizem o clima do País. No setor imobiliário, entidades como o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) preveem a recuperação do mercado, com base em dados registrados, por exemplo, em novembro passado (com aumento dos lançamentos de imóveis sobre o mesmo mês de 2015). Isso deverá gerar impacto positivo sobre o emprego e a renda e, portanto, afastar riscos de aumento da inadimplência. As perspectivas são particularmente auspiciosas neste momento de comemoração. A Direcional Condomínios está chegando ao seu 20º ano tendo como lastro muito labor, seriedade e dedicação ao seu público, tanto fornecedores (anunciantes) quanto síndicos e demais players da área. A mensagem subjacente a este projeto editorial é a de que devemos não apenas cuidar e zelar por aquilo que possuímos no presente, quanto prosperar em nossas condições de vida, sejam elas materiais ou não. Do ponto de vista estrito deste segmento em que atuamos, é mister destacar que os prédios necessitam fazer a manutenção de suas instalações e renová-las por completo depois de 20 a 30 anos para evitar riscos de depreciação. Segundo o economista chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, as edificações mantêm-se valorizadas nos primeiros cinco anos de vida; em seguida passam por um processo de estabilização e queda dos preços; até que aos 15 ou 20 anos começam a se depreciar. Exceto aqueles imóveis que tiveram as instalações renovadas. Desta forma, lidamos com um setor que precisa sempre planejar o futuro para conferir bem-estar e segurança ao presente. Esse vigor do segmento de condomínios é a própria razão de ser da Direcional, conforme mostra o depoimento da fundadora e uma de suas diretoras, Sônia Inakake, na reportagem especial de capa desta edição. A revista exprime gratidão a todos os que a acompanharam nessa jornada, notadamente, neste mês de homenagens, aos zeladores, pois 11 de fevereiro é o seu dia (Confiram na reportagem da pág. 16!). Obrigada a todos, Rosali Figueiredo Editora

Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .................................Parabéns, zelador! 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Coluna: Norma ABNT das reformas: Há resistências em meu condomínio, e agora? 08. Síndico, Conte sua História!: ............................... Controle e auditoria nas contas 10. Capa: ............................................. Direcional Ano 20 & O futuro dos condomínios 15. Artigo:............................................Carnaval: Diversão e sossego, alquimia possível? 16. Administração: .......................Zelador, o gerente da vida operacional do seu prédio 19. Seção Tira-Teima: ...............Retrofit no ático, como aprovar? O registro de um case 20. Dica: .................Impermeabilização: Condomínios sofrem com adiamento de obras 26. Dica: ................................................................Elétrica: A hora certa de fazer a manutenção 30. Dica: ............................................................................Gerador, opções do mercado

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

em Quadrinhos / PARABÉNS, ZELADOR!

COLUNA

NORMA ABNT DAS REFORMAS: HÁ RESISTÊNCIAS EM MEU CONDOMÍNIO, E AGORA?

Desde 2014 está em vigor a norma da ABNT NBR 16.280, a qual a propõe a normalização das reformas em condomínios, tanto nas áreas privativas quanto comuns. Seguir o regramento da NBR garante ao condomínio um histórico de seu dia a dia de reformas, bem como a segurança da edificação, um controle administrativo e, sem sombra de dúvidas, um valor agregado ao imóvel, já que este passa a dispor de um registro de suas obras em comparação com outro, cujas intervenções sejam realizadas sem qualquer forma de controle. Mas como agir para que o consciente coletivo aceite a regra para obras em área comum? Além disso, como fazer também com que o consciente do proprietário aceite seguir as regras normalizadas? Seguem algumas sugestões: 1 - Inicialmente, aconselha-se aos síndicos e demais gestores divulgar a norma a todos os moradores e proprietários, esclarecendo sua necessidade e importância, além dos procedimentos internos; 2 – Esses procedimentos deverão ser previamente discutidos em assembleia para aprovação; 3 - Apresentar os riscos e benefícios também passa a ser uma ideia, assim como a lista do que pode ou não fazer; 4 - Flexibilizar é possível, mas o condomínio deve, por meio de uma consultoria técnica, avaliar esses eventuais ajustes; 5 - Uma parceria com a construtora também é útil em condomínios novos, que desta forma passam a conhecer bem as regras relativas a situações em que a primeira vier a se furtar de sua responsabilidade de análise sobre as reformas. Ao estabelecer esse compromisso com a construtora e saber das regras, o condomínio passará a ter meios de cobrar; 6 - E quanto a custos que a norma possa acrescentar a uma obra ou mesmo à administração geral, o condomínio deverá debater o item em assembleia, evitando assim discussões acaloradas em momentos inoportunos. Em administração de condomínios, prevenir é muito melhor que refazer. Mas se tudo foi feito e mesmo assim houver resistência em se cumprir as normas?

Foto Almir Almeida

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

Por Cristiano De Souza Oliveira

Inicialmente o diálogo é sempre a melhor solução, pois, mesmo havendo no condomínio a divulgação da norma, sua aprovação em assembleia, comissão de obras, entre outras particularidades, ainda assim poderá haver resistência. Nestes casos, o síndico ou a administradora, ou ainda um terceiro contratado (mediador), poderá convidar o responsável pela unidade para conversar, apresentando de forma individual todo o elenco de prós e contras de se fazer uma obra sem responsabilidade técnica, indicando os procedimentos adequados. De outro modo, a análise dos recursos administrativos disponíveis pelo condomínio é muito importante, pois a unidade poderá ser advertida ou multada caso persista na sua resistência em cumprir com os procedimentos advindos da NBR. Por fim, se esgotados o diálogo e esses recursos permanecerem sem solução, não restará outra alternativa ao condomínio senão embargar a obra quando iniciada, exigindo uma ordem judicial para cumprimento das normas, inclusive com multa fixada pelo Poder Judiciário, se o caso. Lembramos, no entanto, que o condomínio não tem o papel de autorizar ou não uma obra, mas sim de exigir documentos com responsabilidade técnica de um engenheiro ou arquiteto. Cabe, porém, ao condomínio autorizar ou não a entrada de funcionários ou insumos de obra, nos termos da norma da ABNT. Ou seja, na prática, salvo disposição contrária em Convenção, uma obra deverá possuir um responsável técnico, que se apresentando ao condomínio e informando tudo o que a norma da ABNT determina, deverá ter sua entrada liberada. Caso contrário, o condomínio poderá, justificadamente por escrito, negar este acesso, exigindo complemento de informações.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, consultor jurídico da área de condomínios, mediador e mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação. É palestrante e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições", editado pelo Grupo Direcional (2012). Mais informações: cdesouza@adv.oabsp.org.br; cdesouza@aasp.org.br.

Direcional CondomĂnios | Fevereiro 2017

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

CONTROLE E AUDITORIA: O RESGATE DA CREDIBILIDADE NAS CONTAS Para manter o caixa em ordem num megaempreendimento, o síndico Paulo Fontes confere cada pagamento, faz controle diário das contas, dispõe de auditoria externa mensal, de boa equipe de apoio e de um conselho fiscal atuante. É preciso justificar cada gasto, principalmente quando se movimentam recursos superiores a muitas empresas de médio porte. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Síndico Paulo Fontes: pastas mensais de contas são preparadas pela administradora, auditadas por consultoria externa, revisadas pelo gestor e conferidas pelo conselho

A figura do condomínio está fora das normas que regem a tributação da renda das pessoas jurídicas do País, entretanto, tudo o mais nesta microcidade se assemelha a uma empresa: é preciso faturar, contratar e gerenciar pessoas, pagar contas, responder a leis, arcar com compromissos fiscais variados, cumprir normas técnicas e previdenciárias, prestar serviços, atender a metas e apresentar balanço positivo. Quanto maior o empreendimento, mais complexas as intercorrências desta gestão e, portanto, mais elásticos os riscos de perda de controle. E se esta perda gerar aumentos sucessivos sobre a taxa condominial, mais desconfiado e insatisfeito se torna o cliente. No Portal Domínio Marajoara, um condomínio-clube localizado na zona Sul de São Paulo, a história vinha se desenrolando dentro desse script até o início de 2015, quando o executivo e morador Paulo Fontes, juntamente com outros proprietários, começou a participar de uma comissão provisória e informal de Contratos, cujo objetivo era promover um rápido saneamento financeiro e interromper a necessidade de aumentos sucessivos no rateio. A conta não fechava, mesmo com os reajustes, lembra Paulo, que meses depois acabou assumindo o cargo de síndico. “Vínhamos de dois reajustes pesados para o condomínio, pois os gastos mensais eram superiores à arrecadação. Parte do capital era di-

lapidada pela diferença entre o budget [orçamento] e os dispêndios. Na comissão, trabalhamos durante 30 dias para buscar oportunidades de redução de custo. Depois acabei me candidatando, em julho de 2015, para ajudar na parte financeira e também disciplinar”, afirma. A partir do segundo mês de gestão o equilíbrio foi conquistado através da reavaliação e renegociação de contratos, eliminação de gastos supérfluos (máquina de xerox colorida) e/ou desnecessários (manutenção permanente de informática ou linhas telefônicas contratadas, mas sem utilização), reorganização das equipes de funcionários, tanto próprios quanto terceirizados, entre outros. O síndico relata ainda que modificou a política de cotações (para cinco orçamentos) e de pagamentos das notas fiscais. “Isso me onerou [em horas de trabalho], mas nada se paga hoje sem que eu aprove. Tenho que vir aqui todos os dias.” No quarto mês, o condomínio já conseguira uma economia de 15% na relação entre receita e despesa.

“Controlamos as finanças com mão forte. O saneamento financeiro se refletiu em três ganhos para os condôminos: em 2016 não houve reajuste do rateio; conseguimos absorver o aumento de custo gerado pela inflação do período; e formamos um Fundo de Reserva que nos permite investir não somente em manutenção, quanto em benfeitorias.” (Síndico Paulo Fontes)

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

Sem revelar o orçamento mensal do empreendimento, Paulo deixa pistas de que este fica próximo ao faturamento de uma empresa de médio porte no Brasil. Afinal, são sete torres de alto padrão espalhadas em 66 mil m2 de área, com 594 apartamentos dotados de varandas gourmet, com amplo lazer e equipe de 109 funcionários (49 próprios e os demais terceirizados). Ou seja, a escala dos gastos exige uma gestão profissional e atenta. “Controlamos as finanças com mão forte. O saneamento financeiro se refletiu em três ganhos para os condôminos: em 2016 não houve reajuste do rateio; conseguimos absorver o aumento de custo gerado pela inflação do período; e formamos um Fundo de Reserva que nos permite investir não somente em manutenção, quanto em benfeitorias.” Para 2017, síndico e conselho ainda avaliam se conseguirão ou não absorver o impacto da inflação sobre o orçamento, sem majorar a taxa condominial. O sistema de controle das contas é rigoroso, relata Paulo: A administradora organiza cinco pastas mensais com o balancete do condomínio e as encaminha para uma auditoria contábil externa, independente. Esta realiza um pente-fino, procurando identificar eventuais irregularidades, como o lançamento equivocado de uma nota fiscal ou mesmo a ausência deste lançamento. As pastas são devolvidas à administradora (para correções necessárias) e depois enviadas ao síndico e ao conselho. “A auditoria salvaguarda o síndico e o conselho e dá respaldo para a própria administradora”, opina. Nesse processo, observa o síndico, é fundamental ter o apoio de um conselho fiscal engajado e forte, no caso, formado por executivos de empresas. O próprio síndico, graduado em Sistemas de Informação pela Universidade Mackenzie, com MBA na área pela Universidade de São Paulo, atua como gerente para a América Latina de Tecnologia da Informação de uma multinacional. Ele tem experiência

SAIBA MAIS

anterior como conselheiro e síndico orgânico de dois outros condomínios onde possui imóveis. Mas diante dos desafios do Domínio, fez cursos de formação de síndico profissional. Além do controle orçamentário realizado pari passu no Domínio Marajoara, Paulo dá ênfase ao atendimento das normas estabelecidas pelo Regimento Interno, notadamente no uso das áreas de lazer. Seis comissões de moradores Ética e Disciplina, Esporte, Lazer, Obras, limpeza e Paisagismo – contribuem ao trabalho do síndico, que conduziu ainda um processo recente de individualização do consumo de água e gás. Logo após instalar os hidrômetros, a empresa faliu, mas o síndico, com ajuda de um morador, conseguiu implantar um modelo alternativo de leitura da água. A decisão sobre o que fazer com o gás está pendente, mas o condomínio sustou o pagamento à empresa. Pois nem sempre, numa relação de negócios, o outro lado faz a sua parte.

Contatos com o síndico Paulo Fontes: paulo_fontes@hotmail.com.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “O meu conselho ignora o balancete, e agora?”, de autoria do síndico Paulo Fontes. Acesse o texto no endereço acima, através da chamada Síndico, Conte Sua História, no link da Ed. 220.

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

Com mais de cem funcionários entre diretos e terceirizados, o Domínio Marajoara conta com uma equipe bem afinada. Na imagem, o síndico Paulo Fontes com Aída Ribeiro (Gerente sênior da administradora no condomínio), Jerlândia Maria dos Santos e William Stela Jado (Assistentes da administradora), Solange Cardoso (Gerente de condomínio da administradora), Ramilton Elias dos Santos (Supervisor de segurança), Marcondes José da Silva (Vigilante) e Eduardo Ricardo (Supervisor de limpeza)

Fotos Rosali Figueiredo

CAPA

Perspectivas de expansão do segmento batem às portas de 2017, ano em que a Direcional Condomínios completa duas décadas de vida. De um lado, o mercado vê com otimismo a recuperação de indicadores fundamentais ao crescimento imobiliário; de outro, aposta nos investimentos em manutenção e modernização dos prédios já ocupados. Por Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

A imagem de futuro e ex-

pansão encontra-se intrinsicamente colada ao segmento de condomínios, seja porque o mercado imobiliário tem ampla demanda reprimida e representa um dos setores mais importantes da economia do País, seja porque os prédios já ocupados exigem manutenção frequente e investimentos contínuos de modernização. Esse é o pano de fundo da área em que atua a Direcional Condomínios há 20 anos, revista projetada em 1997 como publicação de nicho, voltada a fazer uma conexão direta entre fornecedores e gestores (síndicos principalmente). Para tanto, foi criada uma rede própria de distribuição da revista física, com onze edições anuais e tiragem auditada de 20 mil exemplares. A marca cresceu, consolidou-se, gerou filhotes – um site, promoção de eventos e edição de livros -, e se tornou referência no mercado. Para 2017, a revista reflete a grande

expectativa de estabilização econômica, social e política do Brasil, alimentada por indicadores favoráveis que começaram a ganhar corpo entre o final de 2016 e o começo deste ano. Segundo Reinaldo Fincatti, diretor de Assuntos Especiais da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), mesmo que em 2016 a indústria imobiliária tenha registrado um desempenho próximo ao de 1992 e um dos mais baixos em 31 anos de acompanhamento feito pela entidade, a produção “ainda é expressiva”. E, conforme a economia retome alguns índices positivos, como a queda recente da taxa básica de juros, da inflação e a ampliação do crédito imobiliário ao consumidor, a perspectiva é a de que os investimentos retornem ao setor. “Acredito que 2017 seja o ano da estabilização para uma posterior recuperação. O imóvel ainda é um investimento seguro em longo prazo”, arremata. De outro modo, existe “grande demanda” junto à população, analisa Fincatti, face não apenas ao crescimento demográfico, quanto às mudanças no perfil de moradia das famílias no País, cada vez mais individualizado. Não à toa, o município de São Paulo assistiu a um vertiginoso aumento do preço médio dos imóveis nas duas últimas décadas – o valor do metro quadrado saltou de R$ 1.383,00 em 1995 para R$ 8.555,00 em 2015, curva acompanhada de perto pelos imóveis das cidades vizinhas. O pico de lançamentos ocorreu em 2010, com 70.781 apartamentos e casas (na Região Metropolitana de São Paulo). No balanço de 31 anos de estudos da Embraesp, entre 1985 e 2015, a Grande São Paulo ganhou 1.188.702 unidades (casas e apartamentos), sem contar os imóveis de perfil popular, construídas pela CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo), por exemplo.

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Sérgio Meira, diretor do Secovi-SP: Programar a manutenção ajuda a evitar perdas no patrimônio

Foto Rosali Figueiredo

Outro movimento de expansão econômica do segmento advém das transformações nos serviços ofertados a esses residentes, agora mais exigentes, avalia o diretor do Secovi-SP, Sérgio Meira de Castro Neto. Engenheiro, síndico e administrador com 30 anos de atuação no setor, Sérgio Meira destaca a maior complexidade hoje dos condomínios, desde a parte contábil à tecnologia e instalações: - “A infraestrutura do condomínio aumentou demais. Antigamente havia um porteiro sentado no hall do prédio. Hoje temos guarita blindada e software de gestão dentro do condomínio integrado à administradora. E os prédios, mesmo os mais simples, envelhecem. Todos os equipamentos têm uma vida útil que um dia chega ao fim, esse é o grande problema. Estou preocupado ainda com essa gama de condomínios-clube que o mercado lançou, pela infinidade de serviços que são comuns a todos eles. Se isso não tiver uma manutenção preventiva, estará se criando uma bomba de efeito retardado no seu patrimônio.” Nessa linha de raciocínio, Sérgio Meira adverte: “Os gestores que estão pilotando essas ‘empresas’ muitas vezes não têm a capacidade de enxergar a complexidade, nem os moradores de implantarem o sistema de manutenção adequada. Isso poderá gerar um passivo tão grande nesses prédios, que ficará quase impossível tirar o atraso.” Para evitar justamente riscos de depreciação e desvalorização, o síndico André Matarucco, do Condomínio Glam Moema, na zona Sul de São Paulo, programou inúmeros investimentos para 2017: tratamento de piso com aplicação de Epóxi na garagem, acompanhado de novas remarcações; substituição da iluminação por lâmpadas LED; aprimoramento do sistema de gravação das câmeras do circuito interno; tratamento da água dos reservatórios; instalação de painel eletrônico de comunicação nos elevadores. “Esses investimentos são para agora”, enfatiza André, que há cerca de quatro anos administra um prédio moderno com 168 unidades residenciais de 50 a 66 m2, dotado de sofisticado sistema de segurança e lazer na cobertura. Com dois blocos, o condomínio é ocupado em sua maioria por profissionais liberais que vivem sozinhos ou com famílias pequenas. “São pessoas que gostam de um local atual, seguro e com área comum onde possam se distrair. Elas querem um apartamento dinâmico, bem localizado e com algumas facilidades”, define André.

Síndica Shirley de Oliveira: trabalho em várias frentes para colocar prédio e finanças em ordem

Já no caso da síndica Shirley de Oliveira, a realidade é outra - um prédio antigo em processo inicial de modernização. Mas a ‘pegada’ é a mesma: investir para melhorar o conforto, a segurança e evitar depreciação dos imóveis. Advogada e síndica profissional, Shirley atua como orgânica no Condomínio Edifício Itanhaém, na Aclimação, região Centro-Sul de São Paulo. O Itanhaém foi construído há 45 anos com amplas unidades residenciais. São apenas 24, duas por andar. Porém, o que sobra de espaço nos apartamentos falta nas áreas comuns, que deverão passar por retrofit, planeja Shirley, eleita em 2010. Na época, a situação era precária, especialmente na parte financeira, com ações trabalhistas e ameaça de penhora do saldo bancário do condomínio. Desde então ela trabalha para sanear esta parte, ao mesmo tempo em que dá prioridade às reformas, tanto às urgentes quanto às de valorização do patrimônio. Algumas foram concluídas: impermeabilização da laje do terraço; novo para-raios; reparos nos elevadores; modernização do sistema de bombas e do telhado; troca dos encanamentos dos reservatórios, da prumada de um lado do prédio e dos registros do barrilete; obras na fachada, que garantiram um novo visual (textura no lugar de pastilhas). Para 2017, estão na lista a limpeza dessas fachadas, modernização dos elevadores e do hall social (incluindo acessibilidade), novos equipamentos de segurança, e remanejamento na distribuição das vagas na garagem. “Valorizar é trazer mais comodidade, mas fazer também a manutenção, garantindo a segurança e o funcionamento dos serviços essenciais”, afirma Shirley, que fez cursos de administração de condomínios – “para dar conta de toda essa complexidade” – e que costuma produzir relatórios com registro fotográfico de todas as intervenções.

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

Foto Rosali Figueiredo

INVESTIMENTOS CONTÍNUOS

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GESTÃO DO SÍNDICO, O QUE ESTÁ POR VIR?

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017 14

A necessidade de conciliar a manutenção das instalações, pelo uso contínuo e o decurso da vida útil, com demandas da modernidade (como acessibilidade, segurança, serviços e sustentabilidade), impõe um novo perfil à gestão do condomínio. Síndico profissional há 21 anos, atuando no momento em dez empreendimentos (residenciais e comerciais), Nilton Savieto diz que mudanças radicais marcam o período. Antes, a administração era “bem empírica, manual”. “Fazíamos tudo em cima de papel”, lembra. “Hoje, temos toda uma parte digital, com acesso fácil aos sistemas, ao planejamento, às prestações de contas, ao acompanhamento, incluindo a comunicação tanto com o conselho quanto o condômino”, analisa. Também mudou o perfil dos condôminos, que se tornaram mais exigentes. “Embora ainda não seja grande, aumentou muito sua participação em relação ao que tínhamos há 20 anos; eles estão exigindo, querendo conhecer o condomínio e saber como está sendo gerido. Vimos ainda uma mudança radical na parte de funcionários: o porteiro hoje recebe treinamento, com ênfase

em comunicação e segurança.” Além disso, o gerente predial vem consolidando sua presença nesses espaços, preparado para atender a procedimentos, assim como funcionários escalados nos horários de folga do primeiro. Diante de tamanha complexidade, a saída é apelar à comunicação (a exemplo de grupos de WhatsApp que reúnem conselheiros ou comissões) e “dar muita ênfase ao planejamento e à redução de custos com qualidade”, resume Savieto.

“Profissionalização é um movimento sem volta”, aponta o auditor Hélio Souza

Foto Paulo Mujano

Síndico profissional há 21 anos, Nilton Savieto testemunhou a transição da gestão “manual” para a “digital”

Assim, condomínios optam, cada vez mais, pela figura do síndico profissional, caso do Club Park Santana, empreendimento com quase 300 unidades residenciais e conceito de clube, localizado na zona Norte de São Paulo. O administrador e auditor Hélio Souza, que foi o síndico anterior, orgânico, justifica a troca, ocorrida no final do ano passado: “Em um condomínio como esse, com mil residentes, o síndico morador acaba se desgastando muito. Profissionalização é um movimento sem volta”, aponta. Hélio ressalva, entretanto, que os condôminos devem tomar cuidado com “aventureiros”. “O candidato a síndico projeta um ganho mensal achando que é dinheiro fácil, mas não é. Ele precisa ter conhecimento financeiro, administrativo, jurídico, ser mediador, pois entendo o condomínio como empresa e esse gestor como um CEO (Chief Executive Officer) de uma empresa de pequeno e médio porte. Precisa ainda haver um corpo diretivo atuante e conhecedor, para conferir a execução orçamentária e ser partícipe na tomada de decisão”, finaliza o auditor. (Por R.F.)

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UM MARCO A edição inicial da revista Direcional Condomínios foi apresentada ao mercado em 1997, com o número zero, com a ideia de colher sugestões tanto de anunciantes quanto de leitores e colaboradores, de forma a aprimorar seu projeto, que viria a ser oficialmente lançado em princípios de 1998. Nos primeiros meses, a revista circulou com o nome de “Perfil Condomínios”, mas mudou para “Direcional” por questões de registro de marca, lembra a diretora e fundadora, Sônia Inakake. A alteração veio a calhar: “Ela foi absorvida pelos anunciantes e leitores, pois um nome conta uma história. Em nosso caso, ele já dizia a quem se destinava, é uma mídia direcionada”. Atualmente, a revista se destaca no segmento por sua credibilidade junto aos síndicos, profissionais da área e anunciantes, conforme mostram os depoimentos a seguir.

“A consolidação da Direcional Condomínios se deve a vários fatores: Seriedade na tiragem, desde a 1a edição; distribuição dirigida; matérias exclusivas de interesse dos leitores; e compromisso com a qualidade gráfica e editorial. Sempre fomos bons ouvintes das necessidades do mercado, sempre estivemos atentos aos seus lançamentos. Assim, dentro dos assuntos que reiteradamente interessam aos condomínios, procuramos um enfoque diferenciado a cada edição, resultando em um produto editorial bem sintonizado a esse mercado vivo, pujante. E como a tendência natural das editoras é realizar eventos, passamos a promover encontros em formatos diversos, reunindo públicos que vão de dez a 600 síndicos. Neste mês de fevereiro, por exemplo, estamos realizando a 7ª edição do Encontro das Síndicas, uma homenagem que prestamos ao Dia Internacional da Mulher. Outro evento que se firmará em nossa agenda anual é o Encontro em Homenagem ao Dia do Síndico, comemorado em 30 de novembro. Costumamos ainda homenagear outros protagonistas importantes da vida do condomínio, como os zeladores, tema da pauta de administração desta edição, pois 11 de fevereiro é sua data comemorativa. Ou seja, a Direcional Condomínios tem um lado de prestação de serviços feito com amor e carinho a todo esse público. A revista é distribuída gratuitamente, sua receita provém da venda de espaços publicitários, além de encartes físicos e venda de anúncios no site, que hoje conta com 52 mil acessos orgânicos por mês. Quando iniciamos esse projeto não havia internet nos moldes que conhecemos hoje. Passamos pela euforia do estouro da ferramenta, mas o mercado entendeu que a revista impressa tem vida própria e importância estratégica na divulgação de suas marcas junto aos síndicos e demais compradores do segmento. A diretoria do Grupo Direcional, empresa que edita a revista, é composta por mim, fundadora, e meu sócio, marido e parceiro, Almir Cândido de Almeida, que cuida da parte administrativa. A nossa equipe se divide em quatro departamentos: distribuição, administração, editorial e comercial. Assim chegamos aos 20 anos, justamente na edição 220. Coincidência? Não, não existe nada por acaso. Tudo é fruto de muito trabalho e dedicação.”

- Nilton Savieto (Síndico profissional / Foto pág. ao lado ) “Acompanho há muitos anos a Direcional, é uma de minhas referências quando preciso de orçamento [de produtos e serviços para o condomínio]. E também há a leitura, para o que dou sempre prioridade. A Direcional cresceu muito, vem de encontro às necessidades do síndico, do que e de como ele precisa fazer, evoluindo na frente, ou seja, o que a gente precisa ver para os próximos anos. É uma das revistas que mais ajuda o síndico no seu dia a dia.”

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

- Sônia Inakake (Fundadora e sócia da Direcional Condomínios)

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Foto Calão Jorge

- Rubens Carmo Elias Filho (Presidente da AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) “Com as mudanças estruturais dos condomínios, que estão cada vez com mais torres e espaços comuns, além de uma série de exigências e adaptações com a atualização das leis, a gestão de condomínio se transformou e hoje se exige um perfil atualizado e preparado. É preciso ter conhecimento legislativo, administrativo e de recursos humanos e as pessoas que assumem cargo de gestão nos condomínios tendem a se especializar. Neste contexto, o auxílio das administradoras de condomínio é essencial. E a Direcional Condomínios é referência no segmento imobiliário e há 20 anos vem abordando temas relevantes aos síndicos, ajudando-os na realização de seu trabalho.”

- Profa. Rosely Schwartz (Coordenadora de cursos de gestão de condomínios e formação de síndicos) “Como atuo nesse mercado, sendo pesquisadora desde 1994 e docente desde 1999, pude acompanhar bem de perto uma grande evolução. Administrar condomínios hoje, no papel de síndico ou de administradora, demanda cada vez mais tempo e capacitação. Além das exigências legais, em que os condomínios são equiparados a empresas, há maior cobrança dos condôminos por transparência na forma de administrar. Outros fatos importantes ocorreram nos últimos anos, como o crescimento da atividade de ‘síndico profissional’ em substituição ao morador; e a troca do zelador pelo gerente predial, não residente. Todo esse desafio tem sido acompanhado por grandes oportunidades de negócios e desenvolvimento pessoal. Surgiram várias empresas especializadas em atender às demandas dos condomínios, em produtos, reformas, manutenção, software, terceirização de mão de obra e segurança. Até os mesmo os bancos desenvolveram produtos especiais ao segmento. A revista Direcional tem acompanhado toda essa evolução, trazendo a cada mês matérias de interesse e importância para os envolvidos no mercado, com conteúdo claro e precioso. Além disso, possibilita aos gestores consultar e solicitar orçamentos às empresas mais qualificadas do setor. O trabalho da revista em consonância com o site proporciona todo dinamismo necessário e exigido pelo mercado. Outro ponto positivo da revista é realizar eventos, proporcionando-nos encontros memoráveis.”

Direcional Condomínios | Fevereiro 2017

- Cristiano De Souza (Advogado, consultor jurídico e mediador)

“O crescimento dos condomínios nestas últimas décadas levou a um amadurecimento do setor, com seu reconhecimento e regulamentação por parte dos órgãos governamentais. O próprio Poder Judiciário iniciou um processo de reconhecimento do Direito Condominial, que não mais se relaciona apenas à cobrança das taxas de rateio, mas também à responsabilidade, direitos e deveres dos condôminos, entre outros. Ao síndico, estes 20 anos significaram conhecimento, preparo e tecnicidade, saindo de cena o indivíduo aposentado ou desempregado, que apenas se ocupava com a função, e entrando a do síndico profissional, ou mesmo orgânico, mas com conhecimento adequado aos desafios de se administrar uma coletividade tão complexa quanto a que vivemos nas ruas. Com responsabilidade na informação, a Direcional Condomínios traz ao seu público o que é necessário na hora certa. Sua importância faz com que os síndicos tenham confiança nas informações, sedimentando boas práticas e ideias na administração do condomínio.”

- Sérgio Meira (Engenheiro, administrador de condomínios e diretor do SECOVI-SP / FOTO PÁG. 11) “Para o síndico de um condomínio, que precisa se orientar e pegar informações de quem está no mercado, não existe fonte mais fiel e de bons fornecedores do que procurar as revistas do segmento. A Direcional, assim como a revista do Secovi-SP, enxergaram esse nicho de mercado e criaram uma facilidade enorme para o síndico, que consegue fazer uma cotação rápida, com três ou quatro empresas, porque tem tudo mastigado, com vários fornecedores do mesmo segmento.”

ARTIGO / CARNAVAL

DIVERSÃO E SOSSEGO, ALQUIMIA POSSÍVEL? Por Rodrigo Karpat O Carnaval é um momento de festas e ao mesmo tempo de preocupação para quem vive em condomínio e quer sossego e ordem. Da mesma forma como ocorre nas férias, em grandes feriados como o Carnaval os prédios precisam estar alertas e tentar minimizar os efeitos indesejáveis (barulho, correria, sujeira, danos aos jardins e mobiliário etc.) causados pela presença de muitas crianças, adolescentes e até adultos nas áreas comuns. Medidas como a contratação de monitores e eleição de síndico mirim ajudam a minimizar situações desconfortáveis aos demais moradores nessa época do ano. Mas nem sempre o problema vem das crianças, o que torna a situação mais difícil de se resolver, especialmente quando envolve adultos transgressores. Estes entendem que têm direito de beber de forma excessiva nas áreas comuns, circular sem camisa, comer dentro da piscina, consumir drogas, entre outros, o que traz inúmeros problemas para a comunidade. Quem bebe pode se exceder e começar a falar alto, utilizar as áreas de forma irregular, inclusive provocando brigas físicas. Esse tipo de situação tem sido comum na utilização das churrasqueiras, que lideram as reclamações. Com a agravante de o consumo de álcool ocorrer diante da presença de crianças - e muitas vezes, quem está bebendo são os seus genitores, que oferecem a bebida a menores. Isso é crime conforme a Lei Federal 13.106/2015, que altera o Art. 243 do Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA; Lei 8.069/90). Ou seja, o que antes era feito no quintal de casa, em clubes ou nas ruas, tem sido transferido para o interior dos condomínios, seja pela tendência de as pessoas morarem cada vez mais em prédios, seja pelo novo perfil desses edifícios, que apresentam unidades menores e áreas comuns maiores. Além disso, o prédio abriga interesses diversos entre os moradores - Enquanto um quer descansar depois de um dia árduo de trabalho, o outro quer usar o salão de festas e comemorar seu aniversário -, e tem conflitos gerados pelas limitações dos espaços (como a proximidade das unidades com as áreas comuns). Portanto, administrar a área comum não é tarefa fácil para os síndicos, que devem procurar minimizar essas perturbações através de medidas como: 1- Manter sempre atualizado o Regimento Interno, com as proibições pertinentes a fim de se garantir o sossego; 2 - Proibir consumo de bebidas alcoólicas nas piscinas; 3 - Limitar o número de visitantes nas churrasqueiras; 4 - Limitar utilização de equipamento de som profissional no caso de música ao vivo; 5 - Emitir constantes avisos com os dispositivos dos Regimento Interno; e, 6 - Reforçar recomendações e normas em assembleias.

Foto Rosali Figueiredo

O desafio de se manter a ordem precisa ser administrada não somente pelo síndico, mas também por todos aqueles que habitam o condomínio. Uma convivência harmoniosa não tem preço.

RODRIGO KARPAT Advogado, especialista em Direito Imobiliário e Administração Condominial. É sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br.

ADMINISTRAÇÃO

ZELADOR, O REGENTE DA VIDA OPERACIONAL DO SEU PRÉDIO Personagem de uma efeméride exclusiva – em 11 de fevereiro se comemora o seu dia -, o zelador é um profissional de suma importância para o funcionamento diário do condomínio. A Direcional rememora esse papel ao contar aqui a história dos zeladores Fernando Justino, Genivaldo, José Vagner, Clóvis e Wagner. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Zelador Fernando Justino: Organização traz assertividade e gera confiança no trabalho

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A o s 3 8 ano s

de idade e nove na função de zelador do Condomínio Top Village, em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, Fernando Justino revela uma experiência de vida de quem poderia ter mais idade, pois já foi pedreiro (aos 19), motorista de lotação no Piauí, auxiliar de serviços gerais e porteiro. Casado, tem dois filhos, um deles cursando faculdade. Nascido próximo da Capital paulista, em Barueri, ele próprio só tem o 1º grau completo, mas planeja retomar os estudos, focar na área de edificações e abrir negócio próprio. “O Fernando é um obstinado”, define a síndica Kelly Remonti. Também é aplicado: participou de cursos e capacitações sobre a NR 10 (Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho relativa às atividades com eletricidade), de atendimento ao idoso, de brigada e zeladoria. Demonstra ainda vontade de aprender, se desenvolver e colaborar, a ponto de ter participado da Comissão de Obras de Acessibilidade do condomínio. A síndica, no entanto, lembra que logo no início de seu trabalho junto com o

zelador, este “levou um choque”. “Fernando nunca havia trabalhado de forma organizada em um condomínio.” Profissional da área financeira, Kelly, ao assumir o Top Village, em 2011, introduziu no local uma visão de gestão planejada em termos de desafios, objetivos, funções, tarefas, procedimentos, comunicação e prazos, tudo documentado e reunido em planilhas. O empreendimento possui três torres e 156 apartamentos e se encontrava, na época, com as contas e a manutenção em desordem. “Fernando já era zelador e a primeira coisa que fizemos foi discutir a missão da zeladoria. Conversamos muito durante os três primeiros meses. Fiz um esboço da descrição do cargo, depois finalizamos juntos, inclusive para ter o acordo dele”, diz. O Top Village passou a dispor, então, de um planejamento operacional para a área, o qual lista atividades e períodos de manutenções e reformas, além do calendário de eventos e campanhas. O planejamento está afixado na administração e é ajustado mensalmente pela síndica e o zelador. Além disso, é feita “uma avaliação pontual de cada trabalho”. “Desde o início disse a ele que trabalharíamos de forma proativa, porque havia muita manutenção a ser feita. Fernando evoluiu muito a partir de toda essa organização”, comenta a gestora.

“MÃO NA MASSA” Para isso, contribuiu a própria dedicação do zelador. Fernando avalia que a programação do trabalho lhe deu “mais confiança” para tomar iniciativas e decisões que competem ao cargo. Observa também que o feedback e apoio da síndica lhe ajuda a desenvolver as atividades previstas no organograma. E não há mau tempo para ele, que executa desde tarefas relacionadas à atualização e leitura das planilhas de consumo de água e energia, às reformas em alvenaria nas instalações do condomínio, acompanhando aqui o funcionário da manutenção – literalmente, ambos colocam a “mão na massa”. Fernando responde

ADMINISTRAÇÃO ainda por uma agenda diária de tarefas que inclui, entre outros, inspeção no sistema de abastecimento de água do condomínio, orientação aos funcionários, zelo pelo cumprimento das normas internas, organização da documentação e cotação de serviços.

SALTO “Quero preparar o Fernando para que assuma, futuramente, um cargo de gerente predial, pois ele está incorporando funções administrativas e quero que acompanhe os balancetes, participe de assembleias”, antecipa Kelly Remonti. Segundo ela, “um bom líder é aquele que incentiva o funcionário a ser melhor que ele; passo sempre desafios ao Fernando”. O zelador, por sua vez, diz que um bom profissional em sua área é aquele que tem iniciativa para “descobrir as coisas, buscar soluções, fazer cursos, exercer um trabalho imparcial”, ao mesmo tempo em que se mantém “discreto, solícito, prestativo e calmo”, especialmente no trato com moradores. Mobilizado por essas competências, e motivado por uma boa sintonia com o síndico, o zelador torna-se, assim, o personagem que garante ao condomínio o status de um bom lugar para se viver e trabalhar.

Fernando Justino e a síndica Kelly Remonti: Boa sintonia

EX-PORTEIROS ABRAÇAM CARREIRA

José Vagner P. Sousa tinha pouco mais de 20 anos quando foi escalado pela síndica Ana Josefa Severino a trocar sua função de porteiro pela de zelador. Era um desafio enorme, não somente pela pouca idade e falta de experiência no cargo, quanto pelo tamanho do empreendimento que passaria a cuidar: O Condomínio Piazza Di Toscana, na zona Leste de São Paulo, com cinco torres e 168 unidades, onde Ana Josefa atuou como síndica orgânica durante dez anos. “A síndica me tirou da portaria sem conhecimento algum de zeladoria, mas ela confiou em mim, pagou vários cursos e hoje estou pronto para atuar em qualquer lugar”, relata José Vagner, que chegou a cursar até o 2º ano de Engenharia Mecatrônica e hoje está como zelador de um outro residencial. Quando foi promovido ao cargo, José Vagner se deparou, a princípio, com a incredulidade de seus colegas no Piazza Toscana, alguns porteiros na época. A equipe, no entanto, percebeu a proatividade do líder, se uniu, dividiu tarefas e o ajudou a manter o condomínio em ordem. Sua promoção incentivou-os a buscarem a carreira e, em algum momento, todos tiveram essa oportunidade com a síndica. Pois, conforme um se desenvolvia no cargo, partia para novas oportunidades de trabalho e abria vaga ao outro. Esses ex-porteiros e agora zeladores foram reunidos em um almoço de confraternização no final do ano passado pela síndica Ana Josefa Severino, hoje gestora, entre outros, do

Condomínio Edifício Plaza Athenee, em São Caetano do Sul. Da conversa com eles, extrai-se um sentimento comum sobre a profissão: “O prédio sem o zelador não anda, diariamente ele tem que fazer tudo funcionar, mas é um serviço às vezes injusto, porque pouco notado ou reconhecido. O zelador é uma peça primordial do condomínio, chefia e orienta a limpeza e a segurança, realiza e/ou acompanha manutenção preventiva e corretiva em diferentes tipos de instalações (elétrica, hidráulica, sistema de incêndio, elevadores etc.), cuida do atendimento ao Regimento Interno, das correspondências etc. Enfim, o zelador é o olho e os braços do síndico no condomínio.” (Por R.F.)

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A síndica profissional Ana Josefa Severino e zeladores que já atuaram com ela; todos, em algum momento, foram promovidos da função de porteiro para a zeladoria. Na foto maior, da esq. p/ a dir., José Vagner P. Sousa, Genivaldo Pereira Rocha, Clóvis Dutra e Wagner Joaquim (em pé)

ADMINISTRAÇÃO

A ROTINA DO ZELADOR: EXEMPLOS DE ATIVIDADES Acesse o material completo no site da Direcional Condomínios, conforme orientação ao final desta página. Fonte: Carlos Alberto dos Santos

DIÁRIAS - Uso de EPIs pelos funcionários: Exigir e monitorar. Obrigatoriedade determinada pela NR 06, Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho. A falta de uso pode gerar riscos à saúde do trabalhador e passivos trabalhistas ao condomínio; - Nas portarias, halls internos e escadarias: Verificar quadro de chaves, funcionamento dos monitores do sistema de CFTV e dos interfones. Observar ainda caixas de hidrantes (mangueiras, chaves e bicos), eventuais vazamentos e funcionamento das luzes de emergência. Cuidados garantem a operação diária do condomínio;

SEMANAIS - Na garagem: Inspeção visual. Verificação assegura o bom uso e a segurança do ambiente; - Portão automático: Inspeção e teste. Porém, o funcionamento deverá ser conferido diariamente, além de ser feita manutenção preventiva mensal;

QUINZENAIS - Bomba de Incêndio: Teste de funcionamento. O sistema é regulado pela IT 22, Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros de São Paulo. Seu não funcionamento poderá gerar perda de indenização da seguradora em caso de sinistro e comprometer renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); - Câmeras, sensores, cerca elétrica etc.: Inspeção visual, com vistas a garantir a efetividade do sistema de segurança; - Elevadores, seus equipamentos e quadro elétrico, assim como os registros hidráulicos e boias dos reservatórios: Inspeção visual, de forma a detectar eventuais anomalias;

MENSAIS - Bomba de Incêndio: Manutenção, conforme motivos expostos no tópico anterior; - Fachada: Inspeção visual, com o objetivo de identificar eventuais fissuras e infiltrações;

TRIMESTRAIS / SEMESTRAIS - Calhas: Limpeza geral trimestral para combater o acúmulo de detritos e folhas, evitando problemas na canalização da rede pluvial; - Controle de Pragas: Contratar desinsetização e/ou desratização, a fim de evitar proliferação de insetos e roedores, incômodos aos usuários e riscos de doenças;

ANUAIS - Brigada de Incêndio: Treinamento prático e atestado, segundo obrigatoriedade da NR 23 e IT 17 (Corpo de Bombeiros de SP); - Rede de gás: Ao longo do ano devem ser feitas inspeção visual e teste de estanqueidade. A manutenção deverá ser anual. O objetivo é prover a segurança dos moradores e funcionários, evitar perdas na indenização do seguro em caso de sinistro e riscos à renovação do AVCB;

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BIANUAIS

- Limpeza de caixa de esgoto/gordura: Providenciar para evitar riscos de entupimento; - Laudo de instalação elétrica: Providenciar, conforme NR 10 do Ministério do Trabalho.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

Os textos: - Missão da zeladoria propostas a um condomínio: Responsabilidades, competências individuais e atividades; - Guia de manutenção para os zeladores, do consultor Carlos Alberto dos Santos; - Tabela com obrigações legais, prazos e tarefas correspondentes. Acesse os textos no endereço acima, através da chamada Administração/ Zeladores, no link da Ed. 220.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

RETROFIT OU AMPLIAÇÃO DE ÁREAS COMUNS NO ÁTICO, COMO APROVAR? O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, a seguir, as medidas que o síndico deverá providenciar mediante a decisão de se ocupar o ático do prédio como área de uso comum, para lazer, confraternização ou descanso de moradores.

2. É PRECISO APROVAÇÃO JUNTO AO PODER PÚBLICO?

Como toda alteração de destinação das áreas comuns do prédio, aqui também é necessária a aprovação unânime por parte dos condôminos. Porém, se houver uma consideração do consciente coletivo (ponderada em assembleia) de que a área já era usada esporadicamente como “lazer”, e se pensa em harmonizar o lugar com obras de melhoramento, o síndico deverá obter o quórum específico de 2/3 da totalidade. Importante lembrar que por força da ABNT 16280:2014, a obra deverá ser planejada e feita por engenheiro ou arquiteto, observando-se, por exemplo, riscos como o da sobrecarga na laje.

No município de São Paulo, a laje ática é considerada parte da rota de fuga em casos de incêndio, portanto, ela compõe o projeto de prevenção e está ainda prevista no Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Esse ponto terá que ser analisado em um projeto de ocupação do espaço. Em relação à área computável para efeitos de IPTU, ainda se tratando da Capital Paulista, a intervenção não requer anuência do Poder Público. Aconselha-se, no entanto, que o profissional envolvido com o projeto e/ou a execução da obra faça as consultas necessárias à municipalidade e solicite, quando for o caso, as devidas aprovações.

Foto Almir Almeida

1. QUAIS MEDIDAS DEVEM SER TOMADAS?

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

TENDÊNCIA DE RETROFIT NO ÁTICO: UM REGISTRO

O Condomínio Edifício Sabará Maranhão, no bairro de Higienópolis, em São Paulo, acaba de concluir a primeira fase do retrofit do ático. Construído nos anos 40 com 20 unidades e nove andares, o prédio é robusto, mas não disponibilizava áreas de lazer aos moradores. Com base nos trabalhos de uma comissão de obras e da síndica Eneida Palermo, os condôminos aprovaram em assembleia a criação de um espaço de convivência (solário) no local. Para isso, houve remoção do telhado, impermeabilização da laje, execução de contrapiso com isolamento térmico e acústico,

instalação de uma estrutura metálica para comportar o madeiramento do deck (fotos 1 e 2, por Rosali Figueiredo), e acabamento com bancos, pergolado e jardineiras (foto 3, Por Paulo Maccaferri). O projeto foi desenvolvido pelo arquiteto Fabio Monsaner e realizado pelo engenheiro civil Paulo Maccaferri. Em uma etapa futura, o elevador de serviços ganhará um patamar de parada até o novo 10ª andar. (Por R.F.)

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

CONDOMÍNIOS SOFREM COM ADIAMENTO DE OBRAS Ao escolherem medidas paliativas para enfrentar os estragos da infiltração da água, condôminos deixam para o futuro o aumento substancial do escopo de serviços, custos e transtornos de uma recuperação nas estruturas.

Fotos Marcus Grossi

Por Rosali Figueiredo

Eng. Civil Marcus Grossi propõe solução mista – aplicação de manta e injeção – em condomínio que terá que interditar até reservatórios d’água para executar obras de recuperação estrutural e impermeabilização

O que acontece quando um prédio com pelo menos duas décadas de vida e problemas recorrentes de infiltração decide, ao longo do tempo, fazer apenas reparos localizados nas proximidades dos ralos e instalar calhas sobre os veículos na garagem? O resultado do descuido pode ser dramático, conforme laudo recém-produzido pelo engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi a um condomínio onde realizou inspeção e apontou, entre outros, a necessidade urgente de: - Renovação de toda impermeabilização do pavimento térreo com manta asfáltica; - Injeção de resina nas paredes do subsolo que se encontram com infiltrações (e nos pontos em que estão em contato direto com o solo); - Fechamento de todas as trincas com aplicação de injeção de resina; - Tratamento de todos os pontos com armadura exposta. Será preciso aqui quebrar “todo o concreto desagregado, trocar barras muito corroídas e executar novo concreto nessas peças estruturais”; - Quebrar 30% do revestimento de um dos subsolos, fazer a recompactação do solo e aplicar novo piso de concreto. Nesse trecho, houve afundamento devido à infiltração da água, observa o engenheiro. O fato é que diante da demora em se providenciar a impermeabilização dos sistemas da edificação, os custos dos reparos aumentam “exponencialmente”, adverte Marcus Grossi. Neste edifício, eles ainda serão orçados. “Mas somente agora, mediante a preocupação de um morador, resolveram contratar a inspeção para avaliar o risco estrutural”, diz. “É uma obra para ser executada durante todo o ano de 2017”, completa. Além do passivo financeiro, os condôminos precisarão enfrentar períodos de interdição do térreo, dos subsolos de garagem e dos reservatórios inferiores de água - “eles

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

terão que ser interditados completamente e, pela configuração do prédio, é possível que tenham que ficar sem água por alguns dias”. Para o edifício, foi recomendada uma solução mista no tratamento das infiltrações: aplicação de manta para impermeabilização da superfície do térreo e de resina nos pontos que levam a água a escorrer pelas paredes. “E mesmo para as infiltrações do térreo será necessário fazer a injeção nas trincas, porque nesses locais há maior movimentação da estrutura, o que pode levar ao rompimento da manta antes do fim da vida útil prevista”, explica.

BATENDO O MARTELO Nos casos em que as estruturas e instalações dão sinais de esgotamento, os síndicos se veem em situação difícil, já que obras nessa área são dispendiosas, por isso, os condôminos preferem adiá-las ao máximo. Segundo a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, mesmo quando o gestor está com o laudo de uma inspeção, “em 70% dos casos a obra acaba sendo postergada”. E os custos, prossegue a especialista, decorrem mais do acabamento dos setores recuperados que da própria impermeabilização. A síndica Gloriana Demo conta que em sua primeira Assembleia Geral Ordinária na função no Edifício Garages, há cerca de seis anos, a recuperação do último subsolo veio à tona. Na oportunidade ela ponderou que sem dinheiro isso não seria possível, exceto se aprovassem um Fundo de Obra. Como o assunto era rotineiro nas assembleias, Gloriana deixou claro que, “se o rateio para o fundo não fosse criado, não receberia reclamações a respeito”. O prédio possui quatro pisos com 127 vagas de garagens, dois dos quais subsolo, e vive uma situação peculiar: Foi construído nos anos 50 na Vila Buarque, zona Central de São Paulo, servindo de base a duas torres residenciais. Mas cada estrutura foi legalizada como um condomínio independente. Desta forma, Gloriana é síndica também de um dos residenciais, há 14 anos. No Garages, nem todos os proprietários das vagas de garagem moram nos residenciais erguidos sobre este prédio. Nesse imbróglio, era difícil obter um consenso para as obras, lembra. E conforme o tempo passava e novos edifícios eram construídos nas vizinhanças do Garages, as infiltrações se agravavam. “O Garages é o único do quarteirão que tem dois subsolos. Em sua construção, foi executado um sistema de bombas para drenagem da água, mas que envelheceu sem manutenção. Chegamos a conviver com uma lâmina d’água de 2 cm no 2º subsolo. Então formamos o fundo de caixa”, relata a síndica, dizendo que, ao final, foram investidos mais de R$ 450 mil para sanar os problemas e revitalizar o ambiente, incluindo a locação temporária de vagas em estacionamentos do bairro. A síndica observa que a logística foi trabalhosa, mas valeu a pena: “Este piso de garagem ficou bonito, é outro espaço”. Ela comenta que vem recebendo solicitações para reformar os demais andares, padronizando o acabamento. Para seus colegas gestores, que se deparam com um quadro semelhante, Gloriana recomenda transparência ao processo. “É preciso abrir totalmente o problema aos condôminos, informar sobre as necessidades, realizar assembleias antes da obra, mostrar todas as fases e suas implicações”, afirma. “E centralizar as informações, para evitar o ‘diz que diz’.” Durante os trabalhos no Edifício Garages, Gloriana e o subsíndico Paulo A. Aguado foram os únicos responsáveis por responder às dúvidas dos condôminos, “que tinham livre acesso para visitar a obra”. Isso evita, conforme justifica, interferência e orientações atravessadas à equipe que está executando o serviço.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO EDIFÍCIO GARAGES: A ÁGUA ‘BROTAVA’ PELAS PAREDES

Foto Rosali Figueiredo

Eng. Civil Rejane S. Berezovsky

A recuperação do 2º subsolo do Edifício Garages foi executada em três principais etapas, conforme um programa apresentado pela engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Responsável pelo trabalho de inspeção predial no local, a engenheira propôs à síndica Gloriana Demo a retirada do piso existente, serviços de drenagem da água que escorria pelas paredes e solo, tratamento das ferragens e alvenaria, impermeabilização e acabamento do piso e paredes do espaço. O contrato de trabalho foi executado durante quatro meses, da negociação da obra à entrega do novo subsolo, conforme as etapas descritas a seguir (essas tomaram 90 dias de serviços).

1 – FASE PRÉ-OBRA

Fotos Rejane Berezovsky

O subsolo do Edifício Garages era insalubre e, por isso, gerava muitos transtornos aos usuários. Devido à presença de infiltração nas cortinas e piso decorrentes de um lençol freático muito próximo à superfície e minas d’água, a umidade associada ao gás carbônico levou à carbonatação do concreto, acarretando a deterioração desse material. Na imagem, detalhe das condições do subsolo já com o piso existente removido.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

2 – SOLUÇÃO PROPOSTA E INÍCIO DOS TRABALHOS A - Drenagem Diferentes tipos de serviços foram executados no local, como a instalação de tubos drenantes envolvidos em manta própria para drenagem e criação de caixas de passagem para inspeção. Esse sistema de dreno foi interligado à caixa coletora de esgoto pluvial.

B - Recuperação

Houve necessidade de se recuperar a armadura comprometida dos pilares.

C - Proteções Posteriormente aos serviços de drenagem, foi instalada manta plástica e tela soldada nervurada, com reforço no entorno do pilar. O objetivo era isolar o solo do novo piso de concreto, executado em seguida.

3 – ACABAMENTOS Detalhe da garagem com piso já executado, paredes lavadas e recobertas com lambri de PVC. Segundo a engenheira Rejane S. Berezovsky, o piso em concreto “foi sarrafeado”, recebeu juntas de dilatação e “um tratamento final através do uso da acabadora ou alisadora de concreto [conhecido como bambolê], deixando uma aparência lisa e uniforme. (Edição R.F.)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

INFILTRAÇÕES NO SUBSOLO E TIPOS DE TRATAMENTO

Foto Vinícius Veloso

Eng. Civil Claudio Neves Ourives

O engenheiro civil Claudio Neves Ourives, especializado em patologia das construções e diretor de empresa do setor, procura alertar os condomínios que protelam o combate às infiltrações. Segundo ele, o fenômeno da carbonatação do concreto, como o observado no Edifício Garages, ocorre em função do gás carbônico liberado pela combustão dos veículos, pois o CO2 reage com o concreto e “desprotege o aço”, gerando a corrosão das armaduras. Essa é uma das principais causas de infiltração nas garagens, afirma. O especialista destaca ainda que é comum haver corrosão na base dos pilares, aqui, por seu contato com o oxigênio e, ainda, pela lavagem dos pisos com soluções ácidas, as quais podem agravar os danos ao concreto e à armadura. Outros tipos de infiltração decorrem de problemas em: - Tetos, elevadores e reservatórios enterrados; - Paredes (“em alguns casos, carreando solo junto com a água, o que pode causar recalques em terrenos vizinhos”); - Do desgaste proporcionado pela passagem dos veículos e lavagem do piso. Com o tempo, pode ocorrer desgaste da superfície, com “grande perda de massa localizada, criando cavidades no concreto”. “Regiões de bordas de juntas de dilatação e juntas serradas podem sofrer com o impacto de pneus e apresentar rupturas localizadas.”

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Consequências da ausência de manutenção em edificações”, de autoria do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi; - “Infiltrações e demais patologias das garagens em prédios residenciais e comerciais”, de autoria do Eng. Civil Claudio Neves Ourives.

ilustração: Coronado

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Para sanar os problemas, o engenheiro recomenda aos condomínios promover: - Diagnóstico para identificar as patologias e suas causas; - Nos casos de infiltrações provenientes da laje, estudar a condição da superfície externa, o tipo e a condição do sistema impermeabilizante, a presença ou não de jardineiras e revestimentos. “O ideal é sempre proteger e impermeabilizar pela parte de cima e não deixar que a água penetre na estrutura. No entanto, há métodos de reparos localizados em fissuras e juntas frias da laje, que impedem a deterioração causada pelo fluxo d’água e a corrosão da armadura, e que podem ser feitos pela parte inferior da laje. Em muitos casos, esses procedimentos são adotados para estender a vida útil da estrutura enquanto uma decisão definitiva não é tomada. Evita-se a instalação de calhas que escondem e intensificam a corrosão”, orienta. Diferentes métodos de intervenções localizadas [injeções e aplicações] são oferecidos hoje pelo mercado, com materiais distintos como a resina polimérica, o gel acrílico e argamassas à base de cimento, como na cristalização etc. Claudio Ourives explica que esta técnica representa boa opção para infiltrações pela cortina ou o piso do subsolo, “onde não é possível acessar o lado externo”. (Edição R.F.)

Acesse os textos no endereço acima, através da reportagem de Impermeabilização, no link da Ed. 220. PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.

DICA / ELÉTRICA

Foto Rosali Figueiredo

A HORA CERTA DE FAZER A MANUTENÇÃO

Eng. Eletricista Edson Martinho: Além da manutenção periódica, revisão geral deverá ocorrer a cada cinco anos

Engana-se quem acredita que os riscos advindos da eletricidade estão somente atrelados a instalações visivelmente precárias. O engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) e autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009), chama atenção de síndicos, zeladores e condôminos para ocorrências que surgem sem aviso prévio, em equipamentos, dispositivos e fiações aparentemente íntegros, mas que estão sujeitos a incidentes em decorrência da: - Falta de manutenção periódica preventiva, como o reaperto de parafusos de componentes: - Intervenções inadequadas, executadas fora das normas técnicas e de segurança do trabalho; - Uso de equipamentos que extrapolam a carga elétrica instalada na edificação; e, - Desgastes pelo final da vida útil. Segundo Edson Martinho, o ciclo de vida dos componentes e da fiação gira em torno de 30 anos. Na fiação, o maior risco provém da “deterioração da cobertura (isolamento)”, ponto que pode gerar curto-circuito e incêndio. “Mesmo que a instalação elétrica esteja funcionando corretamente, são necessárias uma verificação completa e uma adequação da instalação a cada cinco anos”, afirma o engenheiro, destacando que o trabalho deverá ser executado por profissional qualificado e dentro das condições estabelecidas pela NR 10, Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego. Revisada há três anos, a NR determina, entre outros, a necessidade de treinamento para o profissional que executará serviços na área e condições mínimas de trabalho, visando à sua segurança bem como a dos usuários. Também por questões de segurança, merecem destaque na manutenção periódica e na revisão do sistema os componentes de proteção como disjuntores (Atua contra sobrecargas e curto-circuito), DR (Diferencial Residual – evita choques elétricos) e DPS (Dispositivos de Proteção contra

DICA / ELÉTRICA Surto de Tensão, ou seja, eles protegem equipamentos eletroeletrônicos contra problemas na rede externa - descargas atmosféricas, por exemplo). E conforme a atualização da norma de para-raios, a NBR 5419:2015, cada equipamento do Sistema de Proteção contra Descarga Atmosférica nas Edificações (SPDA) deverá dispor de um DPS. Afora a manutenção periódica, a cada duas décadas o condomínio deverá reavaliar a capacidade da carga instalada face ao consumo, já que novos dispositivos eletroeletrônicos ou aparelhos mais potentes (chuveiros e aquecedores) são frequentemente lançados no mercado e incorporados ao uso pelos brasileiros.

Foto Rosali Figueiredo

ANOMALIAS FREQUENTES

O Eng. Ayrton Barros se depara com inúmeras inadequações geradas principalmente pelo serviço de mão de obra não qualificada A seguir, o engenheiro da área de segurança, Ayrton Barros, apresenta um balanço das inadequações que costuma observar nos condomínios, especialmente em prédios ocupados há pelo menos 20 anos.

- NA ALIMENTAÇÃO DO APARTAMENTO Segundo Ayrton, devido às quedas do disjuntor no centro de medição, após a instalação de um chuveiro mais forte, por exemplo, muitos proprietários pedem ao zelador, ou contratam serviços de eletricistas práticos, sem formação adequada, para substituir esse componente por outro de maior capacidade, sob a alegação de que assim o disjuntor não cairá mais. Além de enganosa, a operação oferece riscos, pois a “alteração do disjuntor original acaba aumentando seu valor sem respeitar o projeto elétrico aprovado pela concessionária de energia, comprometendo não só o apartamento irregular, como toda a edificação”. “Alguns eletricistas também propõem trocar a fiação entre o disjuntor substituído e o quadro de energia dentro do apartamento. Já encontrei casos nos quais o eletricista não conseguiu passar a fiação com bitola maior, devido ao pequeno diâmetro dos eletrodutos e somente trocou as extremidades visíveis, mantendo dentro do eletroduto a fiação antiga”, alerta Ayrton Barros. Aqui, o “risco é severo, devido à bitola de fiação inadequada à capacidade de condução definida pelo disjuntor”.

- NOS DISJUNTORES Há casos em que “eletricistas sem formação adequada muitas vezes substituem um disjuntor bipolar por outros dois unipolares, dizendo que

DICA / ELÉTRICA

dá no mesmo”. “Disjuntores devem cortar simultaneamente todas as fases de um mesmo circuito, conforme consta nas normas reguladoras.”

- NAS CAIXAS, QUADROS E CENTRO DE MEDIÇÃO

Foto Edson Martinho

O sistema elétrico das edificações está seccionado em caixas e/ou quadros que respondem pela organização e distribuição da energia conforme a necessidade. Basicamente, afirma Ayrton Barros, eles se dividem em dois tipos, como o quadro que alimenta as áreas comuns e as caixas porta-base dos disjuntores relativos à cada unidade condominial. São compostos por chaves seccionadoras, ou disjuntores, e fios com diferentes bitolas (diâmetros) para cada finalidade. Em edifícios mais antigos, é possível encontrar os fundos dos quadros de energia em madeira, com chaves inadequadas, tipo faca, por exemplo. Encontram-se ainda conectores frouxos, fios descascados ou fora de norma técnica, a qual se atualiza periodicamente. Neste sistema todo, destacam-se ainda a caixa seccionadora de entrada, que recebe a energia da rua e secciona os cabos alimentadores principais; e a caixa de proteção e manobra, a qual permite desligar parcialmente o quadro das áreas comuns ou a seção dos relógios das unidades caso haja necessidade de manutenção pontual - sua instalação confere mais segurança e comodidade ao edifício.

Quadro elétrico com fundo de madeira e sinais de queima

- NOS QUADROS ELÉTRICOS DE BOMBAS DE RECALQUE E DE SUCÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS Quanto às bombas, semanalmente elas devem ter funcionamento alternado e, para isso, existem quadros de comando automatizados que fazem essa alternância por acionamento. Além disso: - "Boias também devem ser motivo de atenção para evitar problemas futuros. Seu sistema é normalmente composto por duas chaves boias, uma superior e outra inferior. No sistema de bombas de recalque, a chave boia superior é acionada quando a caixa d’água superior apresenta volume em nível baixo e desligada quando o reservatório enche. Já a chave boia inferior possui funcionamento inverso, permitindo que a bomba seja ligada quando o reservatório de baixo estiver com água e não permitindo que a bomba de recalque ligue quando este se encontrar vazio"; - Para o sistema de bombas de águas pluviais o sistema é inverso, ligando quando o poço contiver água acima do nível desejado e desligando quando não houver mais água no poço.

- NOS QUADROS ELÉTRICOS DE BOMBAS DE INCÊNDIO “Por se tratar de sistema de extrema importância em caso de incêndio,

DICA / ELÉTRICA recomenda-se que semanalmente o zelador certifique que o quadro esteja energizado e verifique seu funcionamento”, recomenda o engenheiro.

- NOS QUADROS ELÉTRICOS DE ELEVADORES Ayrton Barros destaca que os elevadores são regulamentados pela NM 207/99, a qual “especifica que a seccionadora da alimentação dos motores possua posição porta cadeado para posição aberta [ ou seja, ‘trava que não permite religar a chave quando desligada para manutenção’] e que a iluminação das cabinas possua DR específico, não podendo ser alimentados pelo mesmo circuito”. (Por Rosali Figueiredo)

Foto Rosali Figueiredo

SEGURADORA ALERTOU PARA RISCOS

No centro de medição, o síndico Orlando Bento substituiu, entre outros, o antigo fundo de madeira por metal

Químico industrial e biólogo, o síndico Orlando Domingos Bento assumiu a função no Condomínio Edifício Pollux em 2012, na época de sua aposentadoria. Era tempo de ajustar a manutenção do prédio localizado na Freguesia do Ó, zona Norte de São Paulo, entregue há 22 anos com 104 apartamentos. Como acontece em boa parte dos condomínios, as demandas e necessidades do Pollux eram, na época, bem mais extensas que as possibilidades orçamentárias. Por isso foi realizado um cronograma de intervenções prioritárias, incluindo a reforma elétrica do centro de medição, já concluída. O alerta para a necessidade do serviço foi dado pela seguradora, lembra Orlando Bento. “Os disjuntores do centro de medição eram em louça, em caso de curto, eles não desarmavam e a corrente poderia rebater nos disjuntores dos apartamentos.” Orlando diz que já foi supervisor de Brigada de Incêndio na multinacional onde se aposentou, e que durante os treinamentos soube de inúmeros casos de incêndio provocados por uma situação parecida com a de seu prédio antes das adequações. Na época, o fundo dos quadros e caixas do centro de medição eram em madeira e acabou trocado. Hoje em seu 3º mandato, Orlando Bento dá prioridade especial à segurança da edificação e das instalações. O Auto de Vistoria do Corpo Bombeiros (AVCB) se encontra em dia e foi novamente renovado depois que ele promoveu a adequação dos corrimãos, a retirada das lixeiras dos andares para liberar a rota de fuga e modernização do sistema de luz de emergência, que agora conta com nobreak, assim como os portões automáticos. (Por R. F.)

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- Artigos dos engenheiros Ayrton Barros e Edson Martinho no link Colunistas, no endereço acima. PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – MODERNIZAÇÃO E RETROFIT

DICA / GERADOR

Foto Rosali Figueiredo

MERCADO AMPLIA OPÇÕES; PRÉDIOS SOLICITAM MÁQUINAS DE 8 A 700 KVA

O administrador e síndico Roberto Piernikarz: “O gerador se tornou gênero de primeira necessidade”

O prédio foi entregue em princípios dos anos 60, no bairro de Cerqueira César, a um quarteirão da Av. Paulista, em São Paulo, com ares de modernidade: era dotado de um gerador de cerca de 50 Kva, montado em 1953 com motor de caminhão, e também de um sistema de aquecimento central de água, alimentado por óleo diesel. Ter esse tipo de conforto na época era algo raro na cidade, comodidades que, com o passar do tempo, especialmente na atual década, foram incorporadas pelas edificações. Pois mudou muito o perfil de consumo e as necessidades das famílias, assim, o próprio edifício em questão acabou substituindo e modernizando o gerador e as instalações do aquecimento central. Além de defasados, esses equipamentos sofreram com a falta de manutenção ao longo do tempo neste Edifício, o Anita, residencial com 50 apartamentos e duas salas comerciais. Atualmente, o prédio está operando com um novo gerador de 180 Kva, tanto nas funções de conforto (elevadores, iluminação etc.) quanto emergência (bomba de incêndio). De acordo com o síndico Roberto Piernikarz, também administrador de condomínios, este equipamento possui capacidade acima da carga de energia consumida pelo prédio, pois está dimensionado para mudanças futuras na demanda. Roberto Piernikarz afirma que os condomínios estão destinando cada vez mais recursos para o setor. “O gerador se tornou gênero de primeira necessidade, nós, administradores, o colocamos como item obrigatório de investimento. Ele não é um item de conforto apenas, mas de necessidade, dadas as instabilidades do setor elétrico do País.” Em 2016, de 70 a 80 condomínios de sua carteira solicitaram orçamento para instalar ou modernizar o gerador, “proporcionando pelo menos o funcionamento de um elevador, da portaria, câmeras, portões e luz de emergência”. Houve casos, porém, em que as solicitações (cerca de 10%) foram para estender a alimentação do gerador para as unidades residenciais. É o caso do Condomínio Edifício Walk Vila Nova Conceição, próximo ao Parque do Ibirapuera, zona Sul de São Paulo, formado por quatro torres unidas de 28 andares cada, unidades que variam de 225 m2 a 400 m2, e lazer completo na área comum. Com investimentos em torno de R$ 600 mil, “divididos em dez parcelas”, os condôminos decidiram no final de 2015 conectar todos os pontos de energia de seus imóveis a um gerador de 700 kva. “O condomínio fica em uma região com muita queda de árvore e, consequentemente, da rede elétrica. Em 2016 houve 40 ocorrências, um recorde. Cerca de quatro proprietários não gostaram em princípio da ideia, diz, mas “nem perceberam a falta de energia do ano passado” e acabaram, ao final, concordando com o investimento feito, completa o administrador.

DICA / GERADOR EQUIPAMENTOS PADRÕES E PORTÁTEIS A falta recorrente de energia na rede elétrica obriga os condomínios a buscarem equipamentos conforme suas necessidades e o tamanho do orçamento. O técnico comercial Márcio Roberto Sanchez, que atua desde 1999 no setor, diz que atende a solicitações frequentes por geradores portáteis, demanda estimulada principalmente pela expansão das portarias automatizadas e/ou virtuais nas edificações. São geradores de 8kva, que custam em média R$ 8 mil e garantem o funcionamento de guaritas, portões de pedestres e garagem, luz de emergência e iluminação das áreas comuns. Márcio aponta que o sistema de nobreaks utilizado por alguns condomínios não consegue sustentar por muito tempo a operação desses sistemas, ou mesmo elevar um portão automático. E se o condomínio tiver um pouco mais de condições de investir, poderá colocar um gerador de maior potência, como o de 12 Kva, que assegura o acionamento das bombas de recalque d’água mesmo diante a queda de energia da rede, evitando, desta forma, o desabastecimento do prédio. Entretanto, Márcio Sanchez recomenda aqui uma análise prévia, feita in loco pelo técnico, das necessidades e instalações do condomínio para o dimensionamento correto da máquina. Já uma edificação que pretenda garantir o acionamento de todos esses equipamentos e de pelo menos um elevador, terá que buscar no mercado um gerador de cerca de 80 kva, afirma Márcio. O técnico observa que algumas empresas têm procurado facilitar essa aquisição. “Em nossa empresa, parcelamos em 36 meses, valor que inclui o serviço de manutenção preventiva e corretiva. Ao final do período, o gerador fica para o condomínio”, diz. No Conjunto Residencial Moradas do Campo Limpo, empreendimento de cerca de 30 anos localizado na zona Sul de São Paulo, com quatro torres e mil moradores, a instalação do gerador está sendo feita concomitantemente à modernização dos oito elevadores. “Assim que o primeiro elevador estiver modernizado, provavelmente agora em março, iremos ligar o gerador”, afirma o síndico Eduardo José Aleixo, que é engenheiro elétrico e administrador de empresas. “Hoje, quando falta energia, ficamos totalmente desamparados, principalmente os moradores do 14º e 15º andares. Com o tempo, o gerador se tornou uma demanda muito forte, porque temos morador cadeirante e idosos”, observa. “Há 30 anos, não existia essa necessidade”, emenda. A conta do gerador e da reforma dos elevadores, que totaliza cerca de R$ 160 mil, está sendo paga por meio de um único rateio extra, diz. Outro síndico que optou pelo gerador por conta dos apagões de energia foi Eduardo Fiora, do Condomínio Versatile, na Vila Hamburguesa, zona Oeste da Capital Paulista. O prédio construído em 1998 com 22 andares ficava literalmente no escuro e com os elevadores parados durante o período do apagão. “Sem energia, também os portões não funcionavam, como se faz em uma situação como essa?” Ou seja, a necessidade do equipamento era questão não somente de comodidade, quanto de segurança patrimonial. O equipamento atende agora a um elevador, aos halls dos andares, aos portões, à iluminação (do térreo, subsolo e escadarias) e à casa do zelador. (Por Rosali Figueiredo)

Novo gerador do Cond. Edifício Anita

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