Editorial
EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
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Caro Leitor, A Organização das Nações Unidas cravou 2015 como o ano mais quente de todos os tempos e, se houvesse como medir, bem poderia colocá-lo também como o mais rápido. Já chegamos à última edição desta jornada e temos pronta toda programação de pautas para 2016, de forma a retomar esse diálogo com vocês a partir do mês de fevereiro. Acreditamos que organização e confiança se encontram na base do sucesso de qualquer empreendimento, seja um negócio, uma carreira ou a missão exercida pelos síndicos e síndicas. Por isso os brindamos com uma reportagem de capa de vertente comportamental, mostrando que rever posturas e buscar o autoconhecimento contribui para aprimorar a gestão, em benefício do interesse coletivo e do bem viver. O ano de 2015 foi bastante atribulado, mas os síndicos e síndicas estão bem escolados quando se trata de adversidades. Em seu dia a dia é impossível atender a todos, usufruir da unanimidade ou exigir que moradores mantenham sempre a compostura e o equilíbrio. Portanto, cabe aos gestores agirem como fiéis da balança, protegerem seu tempo e o emocional e, assim, canalizarem sua energia ao desenvolvimento de competências como organização, tolerância, autodisciplina e proatividade, conforme enumera a psicóloga Wanda Sanchez Peters, instrutora dos cursos na área da Universidade Secovi-SP. Tais atributos independem de crises, haja vista a galeria de síndicos e síndicas entrevistados nesta edição, e cujos condomínios encerrarão 2015 em uma condição melhor do que iniciaram o ano. As reportagens aqui presentes contemplam avanços e realizações conduzidas por esses gestores, seja na parte orçamentária ou de serviços e obras (fitness, garagem, água e segurança). Um bom exemplo é dado pela síndica Vilma Peramezza, do Conjunto Nacional. Responsável por uma tradição de 15 anos - os enfeites natalinos, Vilma trabalha nove meses por ano no projeto, entre concepção, confecção e instalação. E nem bem termina o período festivo, já começa a olhar para o Natal seguinte, pensando em temas que possam encantar e contaminar a alma dos paulistanos com valores como a solidariedade humana e sentimentos de amor e afeto ao outro. Desejamos que eles estejam fortemente presentes nos festejos deste final de ano e na construção de um 2016 de muita paz a todos, sempre com a parceria de nossa revista! Com um abraço fraterno, Rosali Figueiredo & Equipe Direcional
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direcionalcondominios.com.br - "As atribuições do síndico previstas pelo Código Civil brasileiro", segundo o advogado Matérias Jurídico/legislação Cristiano De Souza Oliveira; - “Como organizar a previsão orçamentária de 2016”, com dicas da Profa. Rosely Schwartz. Acesse os textos através do link da Ed. 208.
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SAIBA MAIS EM NOSSO PORTAL
M Produtos & Serviços
04. Condomínios em Quadrinhos ....................2016, por um ano de esperança e paz! 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Coluna: ........................Condôminos não querem ratear todos os serviços, e agora? 08. Capa:........................................................................................O Síndico no espelho 11. Seção Tira-Teima: ......Advertências e multas, a quem cabe assinar os documentos? 12. Administração: ...............Planejamento de obras: Você já se organizou para 2016? 14. Dica: .........................................................................................Fitness: Manutenção 18. Dica: ..............................................................................................................Garagem: Pisos 22. Dica: .................................................Segurança: Guarita, blindagem e intercomunicadores 26. O Síndico e Sua Região:..........................................Jardim Paulista & Cerqueira César 28. Seção Tira-Teima: ......Síndico pode conceder desconto para condômino em atraso? 30. Balanço Água: ................Na preferência dos síndicos, a captação da água da chuva
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Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / 2016, por um ano de esperança e paz!
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COLUNA
CONDÔMINOS NÃO QUEREM RATEAR TODOS OS SERVIÇOS, E AGORA?
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Os artigos que regem o Código Civil no que diz respeito ao Condomínio enfatizam sempre a ideia de que todos deverão obedecer às regras ali vigentes, possibilitando a vida dentro desta coletividade. Esse é o princípio que embasa todos esses dispositivos, os quais delegam ao coletivo o papel de resolver as questões que o envolvem. Ilustrativo desta afirmação é o Art. 1354, segundo o qual “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Observamos aí que o legislador quis garantir o envolvimento da coletividade, medida muito importante, porque é na assembleia que se tomarão decisões comuns a todos, através de votação, com quóruns específicos para cada assunto colocado em pauta. Entre esses temas, incluem-se questões que muitas vezes atendem à expectativa de somente uma parte dos condôminos, como a instalação e uso de antena coletiva, a monitoria de férias para a garotada, o aquecimento de piscina, a manutenção da sauna etc. Elas acabam gerando discussões acaloradas nas assembleias, porque envolvem custos e nem todos se sentirão beneficiados, diferente da instalação de alarmes ou sistemas de segurança, mais consensual. Os itens apontados acima são sempre muito controversos, porque cada um quer que prevaleça a sua posição. Tenho enfatizado que a melhor opção é sempre o diálogo, e agora quero destacar também a pertinência de se utilizar uma das técnicas da Mediação na solução de conflitos, que é a de se colocar no lugar do outro. Atualmente as pessoas querem apenas o que pareça bom para elas, esquecendo-se da existência dos demais que habitam, vivem e convivem sob o mesmo teto como se fossem uma grande família. Dentro de uma casa isolada, a família tomará as decisões baseando-se em prioridades e preferências de seus membros. Em função do bem querer, estabelecerá uma ordem de importância para decisões que envolvam saúde, estudo, descanso e lazer. Porém, no condomínio não ocorre assim, as pessoas não se conhecem intimamente, não têm afinidades e
nem sentimentos de querer bem ao outro. Por que não fazermos então um exercício de boa convivência? Como se fôssemos uma família e não somente nos submetêssemos aos regramentos? Isso seria possível? Entendo que sim. Poderíamos começar a treinar, portanto, o colocar-se no lugar do outro. Primeiro, através do diálogo, as pessoas procurariam saber, antes de se reunirem para as assembleias, o porquê de determinados itens como os citados acima haverem sido colocados em pauta e levados para uma decisão. Os condôminos, com a utilização da técnica, votariam saindo de sua própria posição - do “eu não uso” ou “não quero” – para, colocando-se no lugar do outro, tentar compreender por que outras pessoas consideram importantes estes serviços na edificação. Pequenas mudanças de atitudes, de paradigmas, onde o “eu” deve coexistir com o “nós” e o interesse coletivo prevaleça, farão surgir uma nova forma de viver em condomínio, suplantando o comportamento usual que considera (e respeita) apenas o regramento impositivo das sanções. A humanidade não estava acostumada a viver em condomínio. Por termos a propriedade privada tão arraigada em nossa cultura e por estar ocorrendo esta transformação social, cultural e tecnológica na habitação, devemos aprender a viver de forma saudável, aceitando as diferenças e respeitando-nos com se de fato fôssemos uma grande família, no sentido do afeto e do querer bem, buscando sempre a paz social!!
Ana Luiza Pretel Advogada, administradora de empresas, palestrante, professora de capacitação e aperfeiçoamento Foto Almir Almeida
Direcional Condomínios | Dezembro / Janeiro 2016
Por Ana Luiza Pretel
em Métodos Alternativos de Mediação e Soluções de Conflitos, incluindo a Mediação Condominial. Pós-graduada e especialista na área. É sócia e Consultora da Pretel – Mediação e Arbitragem Condominial e Empresarial e conciliadora voluntária do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Mais informações: anapretel@uol.com.br
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CAPA
O SÍNDICO NO ESPELHO: COMPORTAMENTOS, AUTOCONHECIMENTO & EQUILÍBRIO Síndicos e síndicas encarnam diferentes personagens em seu dia a dia, conforme os desafios enfrentados e também suas características pessoais: eles podem ir do típico faz-tudo ao delegado, mestre, tirano, amigo, fiscal, ouvinte e conselheiro. É possível equilibrar esses papéis através do autoconhecimento, importante para evitar o "sequestro emocional e o roubo de seu tempo".
"O gestor precisa ter competência para estar nesse lugar, competência emocional", frisa a psicóloga Wanda Sanchez Peters
Síndica Mitsuko Fukuzato: Trabalho com foco no papel educativo, uma herança de sua trajetória de pedagoga
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Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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A tarefa parece exaustiva, porém, administrar as finanças do condomínio, as questões jurídicas, serviços, obras, manutenção e compras compõe a "parte mais fácil" da vida de um síndico e síndica, avalia a psicóloga Wanda Sanchez Peters, instrutora da Universidade Secovi-SP e especialista em gestão de relacionamentos. "Os grandes desafios vêm mesmo da área comportamental", analisa Wanda, ao explicar que o lado mais desgastante deste cotidiano está na relação com as pessoas, porque "elas desconhecem o que é um condomínio", e também pelo despreparo de muitos gestores para lidar com o ingrediente humano. O fato é que diante da complexidade dos condomínios e das idiossincrasias de cada gestor, múltiplos papéis são desempenhados pelos síndicos, tanto de maneira positiva quanto negativamente. De um lado, mesmo trabalhando muito, ele pode se estagnar como um mero "apagador de incêndio" e "sair atropelando tudo", de maneira "autoritária"; ou, de outro modo, desenvolver um lado educativo, como um líder que se organiza em prol do condomínio e de um maior protagonismo dos moradores e funcionários. A síndica Mitsuko Fukuzato identifica-se principalmente com
o papel educativo, vocação que ela traz da profissão de pedagoga, afinal, se aposentou como professora na rede pública e desde 1996 atua nos prédios em que mora ou morou. Acumula hoje a administração de dois condomínios e deverá assumir um terceiro, em implantação. Pode ainda ser considerada obreira, fiscal e executiva, como alguém que cobre a falta de porteiro em um domingo, controla as finanças, investe nos edifícios e acompanha o dia a dia das obras. Da mesma forma, o síndico Cláudio Ferreira Barbosa, em seu terceiro mandato no Edifício Memphis, um residencial localizado no bairro de Cerqueira César, diz que alterna diferentes papéis, do fiscal de obra ao delegado. Eles colocam que o "síndico de boa vontade" não funciona mais. Segundo a especialista Wanda Sanchez, é hora de aposentar esse perfil (“despreparado para as adversidades e os conflitos”), conferir assertividade e equilíbrio às
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"CONHECE-TE A TI MESMO" A alternativa é apostar no caminho do "autoconhecimento, fazer uma reflexão sobre o quanto se conhece para assumir o cargo de síndico", recomenda Wanda Sanchez; "um exercício de consciência para ter cuidado consigo mesmo, vejo muitos adoecerem ou fazerem coisas danosas", argumenta. A ideia é identificar os modelos comportamentais predominantes, seguindo o aforismo grego "conhece-te a ti mesmo". A frase inspirou inúmeros filósofos, como Sócrates, a defender que o homem cuide de si e para isso investigue sua verdade interna como caminho de preservação e crescimento. No ambiente do condomínio, isso se torna premissa essencial para que o síndico evite "o sequestro emocional" pelo outro, "o roubo de seu tempo", que ele compreenda que o condômino poderá culpá-lo "despejar a raiva ali" - por situações que fogem às atribuições de um gestor, analisa Wanda. Isso o ajudará a "não levar a reação do condômino como algo pessoal". Ao síndico compete, sobretudo, "ter maturidade para lidar com o estresse sem responder com agressividade".
COMPETÊNCIAS A estratégia, prossegue Wanda, é "mapear o cenário de quem sou e do próprio condomínio, saber que há pessoas que vão te testar o tempo todo, ter foco na solução e estabelecer prioridades”. Nesse exercício, o síndico poderá desenvolver competências como assertividade, proatividade, autodisciplina, controle emocional (e resistência à pressão), maturidade, tolerância (mas com firmeza), docilidade, conhecimento, organização, abertura e eficiência, enumera a especialista. Traços que contribuirão para impedir, por exemplo, que assembleias de condôminos se transformem em verdadeiros campos minados. "Ele deve se organizar para o momento, preparar apresentações, levar os planos A, B e C, e não se deixar provocar pelas intrigas nem se render às pressões – sempre há pessoas que o testam para ver até onde ele vai. Precisa ser transparente.” Segundo a psicóloga, a principal fonte do desequilíbrio em todo condomínio vem do medo com a questão financeira: “As pessoas se armam e estão sempre desconfiadas, esse é um dos principais prejuízos emocionais que recai sobre o síndico e o equilíbrio do ambiente”. “Muito dinheiro envolvido e pouca transparência" serve de gatilho para as desconfianças, emenda Wanda. Portanto, o "desafio é orientar e informar, quase como um educador, quebrando paradigmas comportamentais e de comunicação”, completa a especialista. A síndica Mitsuko Fukuzato afirma que tirou "grande proveito” da sua experiência profissional, “tanto na parte de RH (Recursos Humanos) quanto financeira”. “Procuro o equilíbrio entre ambas, ao mesmo tempo em que observo o perfil dos moradores, dou valor a cada detalhe do dia a dia, ao conforto deles, adequando o condomínio às suas necessidades", relata. Ela transpôs para o condomínio a filosofia educacional de atuar na formação e aquisição da autonomia dos indivíduos, no caso, dos funcionários. "De
dependentes, eles se tornam eficientes na ação, damos essa base sólida", arremata.
MULTIPLICIDADE DE PAPÉIS "Claro que há momentos em que sou emotiva, mas sou disciplinada, tenho autocontrole e procuro dar um tempo e repensar as situações; em caso de atrito entre moradores e/ou funcionários não assumo nenhum lado e busco uma solução que satisfaça, da melhor forma possível, a ambos", pondera Mitsuko, em um típico papel de mediadora. Ou ainda de ouvinte, conforme pontua Venâncio Pereira, sócio da administradora que atende aos condomínios representados pela síndica. Segundo ele, “o síndico que não sabe ouvir cria celeumas e dificuldades”. E além do diálogo, também o conforto, a transparência e o equilíbrio financeiro ajudam a diminuir os conflitos, completa Mitsuko. "Trabalho muito para que as contas fiquem no positivo, o condômino está muito direcionado para essa parte, por isso o síndico tem que ir junto e se envolver com tudo." Prestar contas com frequência é parte de seu ritual administrativo, mobilizando o conselho, informando os condôminos e conferindo todo pagamento feito. “Amo o que faço e fico realizada quando há um equilíbrio financeiro das contas do condomínio”, justifica Mitsuko.
O síndico Cláudio Ferreira Barbosa diz que desempenha diferentes papéis, de acordo com a situação, exceto a de “síndico ‘quebra-galho’” ou “mordomo”
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posturas, e superar o "gap" que ainda persiste na transmissão do conhecimento de um síndico para outro e na comunicação com os condôminos. "O condomínio se assemelha a uma 'nanocidade', com prefeitos e delegados, entre outros. Ele tem suas alegrias e sofrimentos, e as pessoas tendem a despejar todos os acontecimentos da vida dela, como crises familiares e financeiras, de dores muito fortes, sobre o síndico." Daí a necessidade de que este gestor se prepare.
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CAPA Para seu colega, o síndico Cláudio Ferreira Barbosa, a realidade multifacetada de um condomínio, com desafios provenientes de diferentes flancos (financeiro, comportamental, de manutenção etc.), leva os gestores a desempenhar uma multiplicidade de papéis. “Vejo-me em vários deles, como no de conciliador, juiz, advogado, ouvinte, fiscal e, às vezes, delegado, porque há coisas que precisam ser impostas, sempre com o respaldo da Convenção,
do Regimento Interno e do Código Civil”, afirma. No Condomínio Edifício Memphis, onde mora há duas décadas, inexiste, por exemplo, vagas de garagem para todas as unidades. Com 50 anos, o prédio passa por amplo processo de modernização, porém, não tem espaço ou possibilidade de mudar a situação da garagem. É preciso, assim, postura firme diante de abusos e desrespeitos no uso do estacionamento. “Já notifiquei e multei muita gente por causa disso, principalmente por guardar moto de visitante no prédio ou ocupar a vaga de emergência”, diz. “Síndico ‘quebra-galho’ não existe no meu vocabulário”, tampouco o “síndico mordomo”, disponível 24 horas para resolver os problemas dos moradores, explica Cláudio. Ele defende que o síndico assuma posturas profissionais, firmes, ao mesmo tempo conciliadoras, adquirindo a confiança do condômino.
O SÍNDICO LÍDER E “COACHING”
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A síndica Vilma Peramezza administra há 31 anos um dos edifícios símbolos de São Paulo, o Conjunto Nacional, um complexo misto erguido nos anos 50 na Avenida Paulista, que hoje abriga galeria comercial e cultural, duas torres de escritórios e uma de unidades residenciais. Ela estima em 30 mil pessoas/ dia a população flutuante do local, 10 mil/dia a de ocupantes e administra 220 funcionários diretos. Quando chegou ao prédio, em 1984, como síndica e gerente-superintendente, o Conjunto Nacional estava “muito deteriorado, com 30% de área desocupada e inadimplência, além de espaços danificados por um grande incêndio em 1978”, lembra. Desde então foi empreendido grande esforço de recuperação e modernização estrutural, e também dos ambientes, trabalho que ajudou no tombamento do conjunto pelo Condephaat (órgão estadual) em 2005, e agora, neste ano, pelo Conpresp (órgão municipal). O empreendimento se destaca não apenas pelo projeto arquitetônico original, de autoria de David Libeskind, quanto por iniciativas mais
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Síndica Vilma Peramezza, há 31 anos à frente do Conjunto Nacional
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contemporâneas, como a decoração natalina que tomou a agenda dos festejos do final do ano em São Paulo. A coleta seletiva, implantada há 25 anos, é outro marco de sua gestão, já que possui um espaço próprio no subsolo para compactação dos materiais em fardos (de garrafas pet, papelão e alumínio) e separação em contêineres dos resíduos dos laboratórios médicos, bem como para lâmpadas, vidros e eletrônicos (Leia mais nesta edição, na pág. 28). Graduada em Direito e Mestre em Filosofia do Direito pela Universidade de São Paulo, Vilma Peramezza deixa transparecer com muita naturalidade o papel de líder ou prefeita, coordenando equipes próprias, atenta aos acontecimentos nos diversos espaços do Conjunto e do entorno, de olho ainda nos projetos específicos. Entretanto, o aspecto que a síndica mais destaca em um rápido balanço de sua gestão é o trabalho feito junto à equipe de colaboradores, revelando-se uma verdadeira “coaching”. A palavra de origem inglesa tem sido utilizada como metáfora do processo de aprendizagem e desenvolvimento de habilidades conduzido por um tutor ou orientador. Segundo Vilma Peramezza, a filosofia foi adotada já no início de seu trabalho no Conjunto Nacional, quando, em uma de suas primeiras medidas, mexeu na apresentação dos funcionários. “É uma visão de RH que permite às pessoas crescerem aqui dentro, não temos muita rotatividade, o pessoal que trabalha na administração começou há quase 20 anos como office-boy, recepcionista, cresceu aqui, fez faculdade. Esse lado deveria ser muito mais visto pelos síndicos, mas não temos uma cultura para isso, principalmente nos edifícios residenciais”, lamenta a gestora, deixando a dica para seus colegas de ofício.
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- O artigo "As atribuições do síndico previstas pelo Código Civil brasileiro", de autoria do advogado Cristiano De Souza Oliveira. Acesse através do link da Ed. 208.
SEÇÃO TIRA-TEIRA
ADVERTÊNCIAS E MULTAS, A QUEM CABE ASSINAR OS DOCUMENTOS? A revista Direcional Condomínios volta ao tema das advertências e multas aplicadas às unidades privativas, pois dúvidas persistem, especialmente quanto à formalização desses instrumentos. A questão é analisada a seguir pelo advogado Paulo Caldas Paes.
1 - QUEM DEVE EMITIR ADVERTÊNCIA E/OU MULTA: ADMINISTRADORA, SÍNDICO OU AMBOS? O síndico é o representante legal do condomínio, a quem compete todos os poderes de representação, conforme os Arts. 1347 e 1348 do Código Civil. Dessa forma, todos os documentos devem ser assinados por ele. Eventualmente, o síndico pode outorgar esta assinatura a terceiro (administradora etc.), mediante procuração.
2 – QUAIS INFORMAÇÕES SÃO ESSENCIAIS AO DOCUMENTO?
O Código Civil é omisso neste sentido, por isso, devem ser consultadas as normas internas de cada edificação. Se estas também forem omissas, o morador pode acionar medida judicial contra o condomínio, requerendo ao juiz a imposição de dano moral em desfavor do empreendimento. Leia mais sobre o assunto também em nosso site, no link http://bit. ly/1J4c1Ya, em uma participação da advogada Evelyn Gasparetto.
PAULO CALDAS PAES Advogado, coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP – Seccional Barueri. Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br.
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Foto Tanio Marcos
A fim de possibilitar ao condômino sua defesa, a notificação, advertência e/ou multa devem conter um resumo do ocorrido, previsão da falta cometida, valor e prazo para defesa (em caso da multa). Em geral, a cobrança da multa é efetuada em conjunto com a taxa de condomínio, porém, considero mais conveniente seu lançamento em separado.
3 – A QUEM RECORRER CONTRA A D E C IS Ã O D O CONDOMÍNIO?
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ADMINISTRAÇÃO
PLANEJAMENTO DE OBRAS: VOCÊ JÁ SE ORGANIZOU PARA 2016? Programar investimentos confere equilíbrio às contas e garante a manutenção e/ou modernização do condomínio. Síndicos mostram que ouvir moradores, listar prioridades e informar sobre o destino dos rateios dão trabalho no começo, mas resultam em uma gestão mais tranquila.
Equipe gestora do Condomínio Alphaview organiza o cronograma de obras e serviços. No centro da foto, vestindo ternos, o síndico Ricardo Reina (à dir.) e o conselheiro Alexandre Kasai
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De um lado, a realidade é superlativa, exibe oito mil moradores distribuídos
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em 25 torres e 2.025 unidades; de outro, é a de um condomínio de apenas 23 apartamentos e orçamento sempre justo. Há um ponto comum entre elas, porém: as decisões sobre investimentos em melhorias são sempre coletivas. O que muda é o tipo de intervenção, a escala dos valores e o número de pessoas envolvidas. No primeiro caso está o Condomínio Residencial Alphaview, localizado em Barueri e entregue em diferentes fases, entre os anos de 2009 a 2012. Um empreendimento novo, que demanda incrementos, diferente do outro, o Condomínio Edifício San Remo, da Vila Mariana, em São Paulo. Com 30 anos, este pede investimentos na atualização dos sistemas, fundamentais para garantir conforto, segurança e valorização. A síndica do San Remo, Neusa Ortiz, reconhece que a tarefa é delicada em um edifício com pequena capacidade de arrecadação, cada melhoria depende de rateio extra. Como não é possível abandonar o prédio à própria sorte, o jeito é se organizar, envolver os moradores, fazer cotações e negociar muito. Desta maneira foi contratada a modernização e embelezamento dos elevadores, inadiável porque as máquinas antigas apresentavam trancos e solavancos e consumiam muita energia elétrica, onerando o condomínio. “Com arrecadação enxuta, o envolvimento dos moradores é essencial para definir prioridades”, afirma. Neusa diz que comunica tudo o que faz e sempre convoca reuniões, “pois a propriedade é de todos e quando eles se envolvem, a coisa flui”. No balanço das obras promovidas nos últimos dez anos, o San Remo contabiliza a impermeabilização do térreo, com troca de piso, mudanças no paisagismo, construção do playground e churrasqueira, duas rodadas de pintura da fachada, reforma estrutural da caixa d’água, da portaria, troca dos interfones, expedição do AVCB, renovação do salão de festas e, agora, modernização dos elevadores e implantação da academia de ginástica. Para 2016, a meta é incrementar a receita e partir para a revitalização do hall social e a cobertura da churrasqueira.
GRANDE ESCALA No Alphaview, as proporções generosas rendem boa receita, mas também excesso de custos e demandas (o condomínio possui 62 elevadores). O síndico Ricardo Reina, no cargo desde 2013, diz que evita fazer rateios extras, já que nos últimos dois anos o condomínio passou por um ajuste severo das contas, depois de auditoria independente ter constatado
“Com arrecadação enxuta, o envolvimento dos moradores é essencial para definir prioridades”, afirma a síndica Neusa Ortiz, que conta com o apoio do auxiliar de manutenção, Eduardo Antonio Agostinho
ADMINISTRAÇÃO
LISTA DE PRIORIDADES Paulo Paleari é outro síndico que organiza os investimentos em uma planilha de prioridades. Iniciou na função há 13 anos no Condomínio Edifício Monte Carlo e há três a exerce no Edifício San Marino, na Saúde, zona Sul de São Paulo, onde mora atualmente. Com apenas uma torre e 64 unidades, também o San Marino apresenta orçamento enxuto para dar conta das necessidades de um edifício de 15 anos. Quando assumiu o cargo neste condomínio, Paulo encontrou manutenção precária e contabilidade negativa, os gastos superavam a receita. Sua estratégia, então, foi montar uma lista de necessidades, estabelecer prioridades, reajustar a taxa de rateio (aprovada pelos condôminos) e partir para a ação. “Foram realizados 56 itens, 14 estão ainda pendentes”, calcula. Como a idade do prédio é típica da “aborrescência”, que exige recuperação de alguns sistemas e equipamentos, Paulo focará esta parte em 2016, promovendo, entre outros, a impermeabilização da caixa d’água superior. Para a síndica Márcia Dias de Carvalho, do Condomínio Residencial Welcome, em Pinheiros, zona Oeste da Capital paulista, a lista de prioridades “ajuda a controlar a ansiedade dos moradores e as cobranças”. No seu caso, ela fez pesquisa junto aos condôminos em 2014 e em 2015, elencou 15 itens para os investimentos, boa parte deles já executados. “Mesmo com a lista, não pode fazer de qualquer
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jeito. Ela serve como um guia”, diz, ajudando, por exemplo, a separar o que sairá da receita ordinária e o que terá rateio extra. Márcia concluiu seu primeiro mandato em dezembro de 2015 e mesmo sem saber se estará no cargo em 2016, já deixou pronta a ordem dos próximos investimentos, como a pintura do prédio. Outra síndica habituada a essa filosofia de trabalho é Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, em Alphaville. "O envolvimento dos moradores é importante, é um processo que retarda um pouco o início dos trabalhos, mas dá tranquilidade depois, pois o síndico e o corpo diretivo não são donos do prédio. É preciso pesquisar com os moradores o que eles querem, colher as opiniões e colocá-las em votação", analisa. Sua planilha de obras e serviços de manutenção inclui dados como descrição da obra, tamanho (grande, pequena ou média), prioridade (alta, média e baixa), tipo (manutenção ou investimento), custo, data de início e término. O condomínio possui um fundo próprio para obras e, quanto ao planejamento de 2016, ele está sendo submetido à revisão do Conselho para votação posterior pela assembleia de moradores.
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- Reportagem com a Profa. Rosely Schwartz sobre como organizar a previsão orçamentária. Acesse o texto no link da Ed. 208; - Artigo sobre quórum de aprovação de obras pela assembleia, de autoria do advogado Paulo Caldas Paes. Acesse através do link http://bit.ly/1BllD3W.
Direcional Condomínios | Dezembro / Janeiro 2016
problemas administrativos anteriores que lesaram o caixa. “O débito era enorme, o condomínio não visa lucro, mas precisa estar no positivo para saldar despesas e fazer melhorias.” Ali os investimentos têm sido graduais, observa o conselheiro fiscal Alexandre Kasai, formado em Administração e professor da área. Eles seguem uma lista de prioridades, definida pelo corpo diretivo, depois de colhidas demandas dos moradores e da área de manutenção, e considerando-se, pela ordem, critérios como segurança (patrimonial e pessoal), conforto e benfeitoria. Segundo Kasai, 1/4 da arrecadação é destinado à manutenção corriqueira, como pintura das áreas comuns, troca de lâmpadas, cuidados com os jardins, sinalização, recarga dos extintores etc. Outro quarto vai para novas obras, enquanto 50% cobrem os custos com funcionários (próprios e terceirizados). “Trabalhamos em equipe, tudo o que é feito é discutido, a decisão é sempre do grupo, não do síndico”, complementa Ricardo Reina. A turma mais assídua é composta pelo síndico, dois conselheiros, um voluntário e dois subsíndicos; ela se reúne toda quinta-feira, além de fazer encontros diários quando necessário. Até o momento, os empenhos foram concentrados no reforço da segurança e na readequação do mobiliário e das áreas comuns. Para 2016, já está contratada a implantação da biometria no acesso aos estacionamentos (trabalho iniciado no final de 2015). Estão previstas ainda a cobertura e fechamento lateral das churrasqueiras, a substituição dos equipamentos das academias e construção de espaço para patinetes e skates. Ricardo Reina afirma que essa forma de trabalhar ajuda a dar transparência ao processo e a “combater desconfianças”.
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DICA / FITNESS - MANUTENÇÃO
PREVENÇÃO E CUIDADOS EM PROL DA VIDA ÚTIL DOS EQUIPAMENTOS
No processo de modernização do Condomínio San Remo, os moradores ganharam neste ano uma academia
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Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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Um coffee-break marcou em 2015 a inauguração da academia do Condomínio Edifício San Remo, benfeitoria que passou a ocupar a antiga casa do zelador. Com investimento de R$ 22 mil, a síndica Neusa Ortiz garantiu a repaginação do espaço, além da compra dos equipamentos e acessórios, ajudando a atualizar o prédio de 30 anos, situado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Durante o período da garantia, de dois anos, os condôminos não terão que arcar com o custo da manutenção, observa Neusa, exceto em caso de quebra que não esteja coberta pelo fabricante. Desta maneira, o condomínio receberá apenas a visita programada dos técnicos, além de cuidar de procedimentos simples, como a limpeza semanal, a cargo do auxiliar de manutenção Eduardo Antonio Agostinho. “Ajustes de parafuso e da lona das esteiras são de responsabilidade do fornecedor”, afirma Neusa. Porém, o boom de empreendimentos imobiliários nos últimos dez anos em São Paulo e Região Metropolitana encorpou o mercado de fitness, já que os novos condomínios chegaram com a academia montada, diferente do San Remo. Enquanto edifícios antigos correm para se adaptar, os mais recentes apostam no incremento desses ambientes, com a profissionalização dos equipamentos e contratos permanentes de manutenção, que acabaram fazendo parte da conta ordinária de cada mês. Em geral, estes incluem visita mensal com ajustes do maquinário e, nas emergências, como quebras, fornecimento da mão de obra especializada (peças são cobradas a parte). “As academias precisam de manutenção periódica, programada, assim como um carro zero tirado da concessionária”, afirma o técnico Rógis Leme, que atua há 15 anos na área. Segundo ele, esse serviço promove regulagem, confere a necessidade de lubrificação e previne quebras. “Mesmo o prédio mais novo precisa da manutenção”, ressalta. Mas além da explosão do número de prédios com academias, mudou também o perfil, “agora elas são mais profissionais e procuram dar maior conforto ao
DICA / FITNESS - MANUTENÇÃO
usuário”, observa o técnico. Para acompanhar as demandas do setor, o mercado também começou a apostar em novas modalidades de serviços aos condomínios. A síndica profissional Rosa Braghin, por exemplo, locou os equipamentos para substituir a antiga academia do Edifício The Point, em Moema, que era dotada de maquinários defasados e domésticos. Foi celebrado contrato de dois anos, que deverá ser renovado, pontua Rosa. “Teríamos que fazer uma reforma nos antigos, além de bancar o custo da manutenção mensal. Por isso, na relação custo e benefício, achamos melhor contratar uma fornecedora de equipamentos profissionais dentro do sistema de locação. Tem sido uma experiência maravilhosa, pois os produtos são sempre ‘zero’, não temos custo extra e a manutenção está garantida”, avalia. Além disso, os equipamentos locados atendem ao perfil do morador do The Point, edifício de unidades de um dormitório que abriga pessoas mais jovens, viajantes e que vivem sós.
De acordo com Rodrigo Alves, empresário do setor, o tipo do contrato de manutenção deve acompanhar justamente o perfil da sala de ginástica e do próprio condomínio. Ele pode ser semanal, quinzenal ou mensal. Sua empresa faz levantamento de cada local “para saber qual contrato se encaixa melhor”, considerando o número de unidades do prédio, a quantidade de equipamentos cardiovasculares e de musculação, bem como o tempo de uso por dia e a média de usuários. O contrato semanal, por exemplo, é aplicado a espaços dotados de quatro esteiras, três bikes, dois elípticos e cinco aparelhos de musculação, “com uso mínimo de oito horas diárias”, e em empreendimentos com mais de 195 unidades. O quinzenal, por sua vez, atende a uma academia com duas esteiras, duas bikes, um elíptico e três aparelhos de musculação, frequência de cinco a oito horas diárias, além de número de apartamentos variando de 45 a 194. Finalmente, a mensal é para um espaço e prédio menor, com no máximo cinco equipamentos (sendo duas esteiras e uma bike) e uso de duas a cinco horas diárias. Em sua carteira, predominam os contratos quinzenais. Rodrigo promoveu o desenvolvimento de um aplicativo que contém o histórico de intervenção em cada aparelho e faz a comunicação, em tempo real, tanto ao síndico quanto à sede da empresa, das necessidades de reparos e trocas de peças, entre outras informações. Segundo ele, o pacote de uma manutenção preventiva deve contemplar os seguintes serviços: • Desenvolvimento de checklist personalizado para procedimentos específicos a cada sala de fitness; • Limpeza interna e externa dos equipamentos; • Visita técnica, onde o cliente poderá escolher os dias da semana em que será atendido, fixados ao longo do contrato; • Aplicação de aderente para correia de motor, para aumentar a durabilidade; • Aplicação de lubrificante para rolamentos de cilindros; • Aplicação de silicone fluído para lubrificação de mantas e decks; • Instalação de parafusos, porcas e arruelas que estejam faltando nos equipamentos. Ele diz que a vida útil de um aparelho (bike, esteira, estação etc.) pode che-
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TIPOS DE CONTRATO
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DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS gar a doze anos caso tenha manutenção correta e procedência de qualidade (em geral, de fabricante nacional). “Cerca de 80% dos condomínios mantêm equipamentos inferiores e acabam substituindo-os depois de três a cinco anos de uso”, afirma. Caso optem por contrato permanente de manutenção (com ou sem troca de peças), haverá necessidade de substituir periodicamente apenas componentes que apresentam desgaste natural, como a manta da esteira (“a cada ano e meio”) e rolamentos do motor. “Se o síndico não fizer isso, irá sucatear uma esteira em cinco anos”, ressalta.
Entregue em 2007, o Condomínio Maison Danielle, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, teve sua academia ampliada três anos depois, com o aumento do número de equipamentos e a troca de alguns deles por versões mais robustas e profissionais. Segundo o gerente predial Celso Daniel, sua equipe cuida da manutenção corriqueira (como limpeza) e o fornecedor os atende na assistência técnica.
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USOS E PROCEDIMENTOS
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Para a síndica Rosa Braghin, o processo de manutenção deve incluir, ainda, uso adequado por parte dos condôminos. No The Point, o regulamento da academia fica exposto em um quadro na parede. Ela é aberta das 7h às 24h, somente pode ser frequentada por usuários acima de 18 anos (abaixo disso, eles deverão estar acompanhados pelos pais ou por um responsável adulto), trajando tênis e vestuário apropriado à prática da atividade física. Eventuais danos aos equipamentos são cobrados do morador, que poderá estar acompanhado de um personal trainer, desde que feita comunicação prévia ao condomínio. Cabe ao zelador “fiscalizar periodicamente a situação da sala”, conforme estabelecem as normas. Com isso, a síndica tem conseguido manter os aparelhos em ordem.
Na academia do Condomínio The Point, os equipamentos são locados e contrato inclui manutenção
DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS
PISOS, QUAL A MELHOR ESCOLHA?
Arquiteta esportiva, Patrícia Tótaro sugere pisos emborrachados ou vinílicos para os espaços fitness
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.
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O piso é outro componente importante das salas de fitness, destaca a arquiteta esportiva Patrícia Tótaro. Com 20 anos de experiência na área, e atendendo a condomínios e construtoras, a especialista já visitou prédios com revestimento cerâmico na academia. Ela desaprova essa opção. “No movimento das esteiras, a superfície cerâmica provoca eco. Além disso, o ambiente não fica acolhedor nem aconchegante”, explica. Patrícia recomenda emborrachados ou vinílicos; de preferência, não monolíticos. O ideal é que sejam instalados em placas, as quais “permitem retoques no processo de manutenção”. A arquiteta considera o emborrachado uma boa opção, porque “aguenta o impacto”, mas ressalva que o vinílico não deixa marcas em eventuais quedas de pesos ou pela pressão de instalação dos equipamentos. “O problema é que ele não protege o contrapiso”, observa, lembrando, porém, que o material é bem flexível e se molda com facilidade às superfícies. De qualquer maneira, comenta Patrícia, é fundamental que, na escolha, “o síndico não tome sua decisão pelo preço, mas sim pela durabilidade e facilidade de manutenção”. Nesse aspecto, ele deve escolher um tipo de revestimento que dure pelo menos cinco anos, aguente bom tráfego e fique limpo apenas com a ação de um pano úmido, sem necessidade de utilizar produtos químicos. Quanto à durabilidade, há dois critérios a serem considerados: a resistência ao tráfego e a resiliência (capacidade de voltar à aparência original caso receba o impacto de um peso). Portanto, o piso não deverá ficar marcado pelas ocorrências do uso corriqueiro da academia, conclui a arquiteta.
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DICA / GARAGEM - PISOS
RENOVAÇÃO DO PRÉDIO PASSA PELOS ESTACIONAMENTOS
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
antes
À esq., a garagem do Condomínio Uirapuru antes das obras; abaixo, o ambiente repaginado. O espaço chegou a ser interditado por quatro meses para execução de sistema de drenos, novo contrapiso e revestimento em concreto “tipo zero”
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depois
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Depois de seis meses de obra, que incluiu desativação total da garagem por quatro deles, o subsolo do Condomínio Edifício Uirapuru, no bairro do Paraíso, em São Paulo, ganhou aspecto renovado. Antes ambiente insalubre aonde escorria a água de seis minas pelas superfícies, a garagem teve todo seu piso e contrapiso arrancados para implantação de uma nova estrutura. Foi preciso instalar um sistema de drenos, para então recompor as camadas de cobertura do solo, até chegar a um revestimento de concreto “tipo zero”, tratado com máquina polidora. O espaço passou ainda por recuperação dos pilares e paredes, tratamento da ferrugem, dos encanamentos, da fiação, iluminação (agora em LED), pintura, e ganhou um bicicletário. “Quebramos e refizemos tudo; somente não optamos pelo acabamento em epóxi porque não havia mais condições financeiras”, diz a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, que contratou e acompanhou a obra de cerca de R$ 200 mil. O Condomínio Uirapuru foi implantado em 1970, tem apenas 26
DICA / GARAGEM - PISOS
Teste com revestimento epóxi no Edifício Positano, que irá utilizá-lo para cobrir o piso cerâmico, serviço já aprovado pelos condôminos
RESINA EPÓXI Considerado um “plástico termofixo” e conhecido também como poliepóxido, este material representa o sonho de consumo de muitos síndicos quando se trata de renovar a superfície das garagens. O Positano tem apenas quatro anos de idade, foi entregue com piso cerâmico em ambos os subsolos, mas a aparência bastante desgastada e manchada do revestimento sugere uma idade maior. “A peça cerâmica não será removida, ela receberá um composto aderente e depois o epóxi”, explica a síndica. Mariza precisou aprovar rateio extra para o
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unidades, ou seja, o orçamento é apertado e deve atender a outras demandas de modernização. No caso da garagem, além de arcar com rateio extra para a intervenção, os moradores tiveram que assumir o custo de um estacionamento externo. A síndica afirma estar satisfeita com os resultados, apesar de o polimento à máquina ter sido feito de maneira inapropriada (“antes da cura do concreto”), o que gerou um problema de levantamento constante de pó de cimento e obrigou a protelar a pintura final do piso por período estimado em um ano. E pelo espaço exíguo de um prédio construído há mais de quatro décadas, foi impossível abrir mão dos trilhos utilizados para movimentação dos veículos no local, já que manobras são quase impraticáveis. Mariza é síndica de outros três edifícios e, em dois deles, mais modernos, também mexeu ou está investindo na garagem. A obra do momento envolve a cobertura da cerâmica original por resina epóxi no estacionamento do Condomínio Positano, localizado na Vila Nova Conceição, zona Sul de São Paulo.
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DICA / GARAGEM - PISOS
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Foto Rosali Figueiredo
serviço, orçado em R$ 45 mil e com garantia de quatro anos. A síndica Aurora Rahal também aderiu ao epóxi no amplo subsolo do Condomínio Edifícios Málaga e Maiorca, no bairro do Campo Belo, zona Sul da cidade. Com duas torres de 35 anos, totalizando 60 unidades e 120 vagas espaçosas, o empreendimento precisava da repaginação, diz Aurora. “O piso estava esburacado e duas senhoras chegaram a cair.” A mudança realizada há cerca de dois anos foi tão radical que a neta pequena da síndica ficou admirada quando viu o piso: “Ela perguntou se eu havia trazido a garagem do shopping”, ilustra. A garantia também é de quatro anos e com uma limpeza simples, feita somente com pano úmido uma vez por semana, o condomínio mantém o aspecto de novo no ambiente. Aurora afirma que houve necessidade de fazer retoques em apenas alguns cantos, por causa da movimentação natural da estrutura do piso. Para os síndicos que optarem pelo acabamento, Aurora sugere utilizar cores distintas para demarcar e separar as áreas de tráfego com as de estacionamento.
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Ambiente de “shopping” no estacionamento do Condomínio Málaga e Maiorca. Na foto, a síndica Aurora Rahal
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- Artigo do engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior sobre a origem e tratamento de trincas nas edificações, como aquelas que atingem laje, paredes e vigas da garagem. Acesse o texto através do link http://bit.ly/1P2zfXg (Título: “Como lidar com as trincas nas edificações – Parte II – Infraestrutura e superestrutura”).
DICA / GARAGEM - PISOS
O uso intenso e os atritos constantes dos pneus sobre a superfície respondem pelo principal motivo de deterioração dos pisos de garagem, avalia o engenheiro Elorci de Lima, especialista em patologia e terapia de estruturas (Foto nesta página). Isso provoca abrasão, o que pode contribuir para arrancar as camadas de revestimento e atingir o contrapiso, diz. Desta forma, a manutenção e/ou reforma dos pisos de estacionamentos demandam tratamento específico, utilizando-se argamassas especiais capazes de comportar o perfil do tráfego e do uso. É preciso cuidar ainda das juntas de dilatação, evitando quebras e infiltrações. O especialista observa que inexiste uma solução única para esses locais, pois o mercado oferece uma variedade de soluções eficazes, como, por exemplo: 1 - Argamassas de bases cimentícias, completadas com aditivos de base acrílica ou PVA. Elas oferecem alta resistência à abrasão e pequena espessura e proporcionam uma aparência homogênea ao piso; 2 - Endurecedor de superfície. Alternativa para estruturas ou lajes recém-construídas. É um composto líquido próprio, que penetra nos poros da base; 3 - Resina epóxi (somente em pisos internos). Apesar do custo mais elevado, produz um ambiente bonito e sofisticado. A vantagem deste material é que a intervenção pode ser feita em etapas, sem necessidade de interdição da garagem. Ela envolve preparo da superfície com correção de imperfeições; limpeza dos resíduos; uso de uma máquina “fresadora” para ajudar na aderência do revestimento; polimento mecânico; aplicação de primer selante e da argamassa epóxi; e finalização com o acabamento também em epóxi, na coloração definida pelo condomínio. Em dois dias a área tratada pode ser liberada ao tráfego de veículos; 4 - Material à base de poliuretano. Visualmente parecido com o epóxi, é mais caro e pode ser utilizado também em ambientes abertos, descobertos; 5 - Argamassa industrial de alta densidade. Apresenta elevada resistência à abrasão e também a impactos frequentes. Indicada para garagens com movimento intenso de veículos, mas sua aparência não fica tão homogênea quanto o epóxi, por exemplo; 6 - Granilite. De preço menor que as opções anteriores, esse material é indicado pelo engenheiro Elorci, tanto pelo desempenho (durabilidade) quanto efeito estético. Entretanto, o profissional observa que existe hoje dificuldade de os síndicos ou fornecedores encontrar mão de obra qualificada para executar os serviços. Outra ressalva é que o granilite não forma uma camada monolítica. Ou seja, o revestimento exige a instalação de muitas juntas de dilatação, necessárias também para as argamassas cimentícias. A diferença do granilite para essas é que o primeiro incorpora agregados de granito, em cores diferentes. O polimento dá o toque final ao acabamento deste tipo de piso.
PRÓXIMA EDIÇÃO: BOMBAS
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NO MERCADO, SOLUÇÕES VARIADAS E EFICAZES
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DICA / SEGURANÇA – GUARITA, BLINDAGEM & INTERCOMUNICADORES
CÉLULA ESTRATÉGICA, PORTARIA NECESSITA DE REFORÇO
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Portaria blindada do Condomínio Rio Paraguai, integrada ao corpo do edifício
Quando decidiu investir na revitalização Condomínio Maison Du Rhone, simpática edificação de 30 anos localizada no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, a Síndica Nelza Gava Huerta apostou na repaginação completa da guarita, com blindagem de suas estruturas, como forma de proteger melhor o porteiro, reforçar as barreiras contra acessos indesejáveis e melhorar o padrão estético do local. Foi preciso derrubar a antiga e construir novo corpo em alvenaria, dotado de espaços para uso do funcionário, como banheiro. A blindagem é tendência nos residenciais de médio e alto padrão, afirma o síndico profissional Waldemar Tubor. “Isso inibe a ação do bandido, pois se ele quisesse coisa difícil, iria trabalhar. Então, ele vai atrás de facilidade”, avalia. Em um dos condomínios que administra, o Rio Paraguai, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, a portaria está incorporada à estrutura do edifício e é blindada. Ela foi construída em 2010. Na época, o porteiro ficava em uma mesinha no hall social, Direcional Condomínios | Dezembro / Janeiro 2016
como ainda acontece em muitos edifícios do bairro e também de Higienópolis,
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comenta Waldemar. O Edifício Rio Paraguai está passando por amplo processo de modernização, que chegou, no momento, à fachada, depois de finalizada a parte dos acessos, da hidráulica e dos halls. Na área da segurança, foram instaladas portaria e eclusa em vidro e alumínio, trocados os interfones (“eram de pinos”) e implantados recursos como câmeras, intercomunicadores e passa-objetos. “Recomendo que para uma reforma o síndico contrate antes um projeto, que integre a guarita à fachada e garanta ampla visão ao porteiro”, afirma. Fundamental também, diz ele, é adotar novos procedimentos de entrada no edifício, com treinamento dos porteiros. “No Condomínio Rio Paraguai entregamos um manual de novos procedimentos a cada morador”, completa. De nada adianta a blindagem, com vidros e chapas de aço resistentes ao impacto de balística, se houver facilidade de se chegar ao funcionário através da abertura
DICA / SEGURANÇA – GUARITA, BLINDAGEM & INTERCOMUNICADORES das portas da guarita, observa Waldemar, ponto sempre realçado por especialistas da área. A blindagem deve seguir a NBR 15.000/2005, norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que estabelece três diferentes níveis de reforço conforme o tipo do armamento e calibre da bala. Além disso, as empresas que atuam no setor devem ter licença do Exército brasileiro (para fabricação, armazenamento, comercialização e transporte do material blindado), conforme o Decreto Federal nº 3.665\2000 e o regulamento R – 105, bem como alvará da Polícia Civil. E no que compete à responsabilidade do condomínio, este precisa definir critérios de operação do espaço. Nesse aspecto, equipamentos como câmeras e intercomunicadores se tornam fundamentais, para evitar que o porteiro tenha que sair da guarita, exceto nos horários de troca de serviço e, às vezes, refeição (por isso, são instalados banheiros internos e recursos de copa). Por exemplo, no Condomínio Edifício Bariloche, localizado na Vila Formosa, Zona Leste de São Paulo, o síndico Ricardo Wolf observa que apenas o síndico, zelador e porteiros estão autorizados a entrar no local, que está blindado (nos vidros, alvenaria e esquadrias). Intercomunicadores permitem conversar com pedestres da área externa e motoristas na rampa da garagem. Como o edifício faz parte do Programa Vizinhança Solidária, há comunicação ainda com guaritas dos prédios vizinhos. Telefones fixos e celulares completam o sistema. “O porteiro deve ter comunicação ampla para evitar qualquer necessidade de abertura da porta”, argumenta o síndico. Quanto aos procedimentos, ele afirma que os funcionários permanecem o tempo todo no local, aonde têm disponível banheiro anexo e recursos para lanchar, como uma cafeteira. Na saída para o almoço ou janta, “eles são rendidos pelo zelador ou folguista”. O especialista em segurança José Elias Godoy diz que a blindagem da guarita, especialmente dos vidros, está cada vez mais acessível em termos de custo, principalmente se o projetista conseguir diminuir a superfície da parte transparente, ou seja, do vidro. Mas no Condomínio Residencial Alphaview, em Barueri, a blindagem ainda não foi possível, a portaria é extensa, possui três guichês de atendimento aos visitantes e moradores, com intercomunicadores, câmeras e passa-objetos. O empreendimento registra circulação diária de 12 mil pessoas, entre moradores (8 mil), prestadores de serviços e visitantes. A estrutura atual é uma versão ampliada e reforçada do projeto entregue pela construtora, afirma o conselheiro Alexandre Kasai. Com películas escurecidas na ampla superfície em vidro da guarita, os
À esq., a síndica Nelza Gava Huerta à frente da nova guarita do prédio, blindada; à dir., o conselheiro Alexandre Kasai na área de acesso a pedestres do Residencial Alphaview, que possui três guichês de atendimento
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porteiros têm sua identificação protegida de quem se encontra do lado de fora.
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DICA / SEGURANÇA – GUARITA, BLINDAGEM & INTERCOMUNICADORES
BLINDADA OU NÃO, CUIDADOS AO PROJETAR NOVA GUARITA A revista Direcional Condomínios traz mais uma participação do consultor de segurança José Elias de Godoy (Foto na pág. ao lado),, que dá detalhes sobre como deve ser projetada uma guarita, especialmente se o condomínio optar pela blindagem. Direcional Condomínios – Como deve ser a estrutura de uma guarita blindada? José Elias – A alvenaria precisa ser revestida de concreto internamente ou com chapas de aço coladas na parede. Já os vidros de segurança devem ter nível de blindagem conforme levantamento de risco específico ao prédio, além de instalar película escurecedora em toda sua superfície. Quanto às janelas, portas e esquadrias, todos estes itens devem ser com materiais de aço reforçados e com fechaduras especiais de segurança. As portas devem ser duplas, com intertravamento entre elas. Direcional Condomínios – Qual a melhor localização da guarita: na faixa lindeira do terreno, apegado à calçada, ou no alto, distante? José Elias – Como a guarita faz parte do sistema de controle de acesso do prédio, é melhor que fique logo na entrada do condomínio desde que tenha boa visualização para os porteiros. Direcional Condomínios – Quais as adaptações necessárias para modernização da guarita? Por exemplo, passa-objetos, câmeras para identificação, foto e cadastro do visitante, intercomunicadores, interfones digitais, sensores e alarmes, ar condicionado, além de banheiro e área de refeições para funcionários?
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José Elias – Além do citado acima, tem que instalar sensores de abertura
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de porta bem como câmera interna com monitoramento externo de ambos. Deve-se ter rádio intercomunicador entre o porteiro e demais colaboradores que estiverem do lado externo à guarita. Direcional Condomínios – No caso de guarita blindada, como fazer com acesso de porteiros em troca de serviço ou refeição? José Elias – Devem-se criar senhas de acesso e somente se abrir após autorização externa por empresa de monitoramento e liberação por parte de operador à distância, tudo através de comunicação via rádio. Direcional Condomínios – Quais os cuidados devem ser tomados na blindagem dos materiais? José Elias – É preciso reforçar a alvenaria sem comprometer os equi-
Foto Almir Almeida
DICA / SEGURANÇA – GUARITA, BLINDAGEM & INTERCOMUNICADORES
pamentos eletrônicos, principalmente se for instalada chapa de aço nas paredes. Quanto aos vidros, como o investimento é mais caro, deve-se fazer uma boa análise para adquirir um nível de blindagem adequada para cada prédio, além de instalar somente o que for realmente necessário para a blindagem, dando-se preferência à parte opaca. Deve-se projetar o vidro de forma que se tenha total visibilidade de todas as entradas do prédio. Direcional Condomínios – A blindagem da guarita deve vir acompanhada de novos procedimentos de segurança no condomínio? José Elias – Sim! O mais importante é que colaboradores e moradores saibam que com a guarita blindada as portas devem ficar constantemente fechadas e que não fiquem estranhos em seu interior, em hipótese alguma. Além disto, devem-se criar regras específicas para a abertura das portas de segurança a fim de que se discipline o controle de acesso ao local. Direcional Condomínios – Quem não puder blindar, como pode reforçar a segurança da guarita e do porteiro? José Elias – Apesar de a blindagem estar atualmente mais acessível - desde que se consiga utilizar o mínimo de parte transparente (do vidro), quem não conseguir efetuar blindagem, como se deve, pode utilizar películas antivandalismo, utilizar portas mais reforçadas, mantendo-as fechadas constantemente, além de ter equipamentos eletrônicos como alarmes, câmeras, monitoramento externo, sensores e equipamentos de comunicação
Foto Rosali Figueiredo
Cena comum nos prédios de classe média e média alta: guarita blindada, com um mínimo de área em vidro, além da instalação de intercomunicadores e passa-objetos
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
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em seu interior.
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O SÍNDICO E SUA REGIÃO
JARDIM PAULISTA & CERQUEIRA CÉSAR: SÍNTESE URBANA DE SP
Foto Giacomo Favretto
A síndica Vilma Peramezza junto ao Presépio na galeria do Conjunto Nacional. Ao lado, a fachada iluminada
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Entre os meses de dezembro e o aniversário de São Paulo, em 25 de janeiro, a Av. Paulista se converte no principal passeio de moradores, visitantes e turistas, que vão ao local conhecer o colorido e as luzes das fachadas dos prédios, na celebração ao Natal, Réveillon e à data comemorativa da cidade. Se a moradia na região é para poucos, já que bairros como Cerqueira César e Jardim Paulista concentram um dos metros quadrados mais caros de São Paulo, a população que transita por seus espaços comerciais - como gale-
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rias e shoppings, escritórios, clínicas,
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hospitais, hotéis, estações de metrô,
dimentos imobiliários que insistem em subir nas alturas e ocultar cada vez mais o horizonte. Para o síndico Cláudio Ferreira Barbosa, que há 20 anos mora no bairro, no Condomínio Edifício Memphis, o local é imbatível em termos de acesso ao transporte público, ao comércio, lazer e serviços. Perde, no entanto, na locomoção com automóvel e começa a enfrentar de maneira acentuada a invasão de suas calçadas pelos bares, que provocam muito barulho, sob omissão da Prefeitura. “Mas tudo isso tem sido compensado pela mobilidade”, afirma. O gerente predial Celso Daniel também elogia a mobilidade e a facilidade de encontrar serviços de qualidade. “Os melhores restaurantes de São Paulo estão aqui”, aponta. Ele trabalha e mora há dez anos na região, diz que o “custo de tudo é muito elevado”, mas curte rituais já enraizados no bairro, como a feira dominical na Alameda Lorena, recheada de “vips e famosos”, o lanche em padarias tradicionais e o passeio ao Parque do Ibirapuera, que fica bem próximo. A segurança é outro ponto favorável. Por enquanto, a soma dos aspectos positivos tem compensado o custo de vida e o trânsito caótico das ruas e avenidas locais.
bares, restaurantes, cinemas, teatros e livrarias - carrega o traço cosmopolita que caracteriza a ocupação urbana da metrópole. Para quem se identifica com o ritmo acelerado da vida citadina, estar ou visitar a Av. Paulista e o entorno é como recarregar as baterias, apesar do vai-e-vem agitado dos carros e ônibus, dos riscos de assaltos e sequestros-relâmpagos a cada esquina, do dos congestionamentos, e dos empreen-
Gerente do Condomínio Edifício Maison Danielle, baixista e guitarrista nas horas vagas, Celso Daniel destaca os bares, padarias e restaurantes da região
O SÍNDICO E SUA REGIÃO
CONJUNTO NACIONAL, UM MARCO A síntese deste cotidiano pode ser encontrada no Conjunto Nacional (Foto montagem ao lado), que ocupa um quarteirão na Av. Paulista. Oficialmente inaugurado em 1956, o projeto do arquiteto David Libeskind ganhou corpo em etapas. Sua galeria foi entregue em 1958; ela forma uma espécie de praça coberta, com terraço, e liga as quatro ruas ocupadas pelo empreendimento. Em 1962, foram concluídas as torres, que originalmente abrigariam hotel e flat, mas foram convertidas em dois
tante com o bairro, não apenas através
prédios comerciais e um residencial.
da moradia e do trabalho, como pela
O Conjunto inspirou o surgimento de outras galerias no centro de São
galeria que atrai visitantes, e abriga
Paulo nos anos 50, representou o primeiro shopping center da América
exposições, campanhas educativas e
Latina e, ainda hoje, serve de parâmetro para a política urbana da cidade. De
de saúde, cafés e lojas; ou pelo terraço
acordo com a síndica Vilma Peramezza, a concepção “multiuso” do espaço
superior, aberto ao público, com bancos
está servindo “de base para o novo Plano Diretor”, que pretende estimular
para descanso e paisagismo acolhedor.
a construção de empreendimentos de uso misto, agregando emprego e
O convívio é pacífico, sem registros de
moradia próximos a estações de metrô e demais pontos de acesso fácil ao
violência ou atos de vandalismo. “Se
transporte público e à infraestrutura urbana.
você trata essa população com atenção e respeito, cria-se um clima de respeito”, ensina.
teriais reciclados e a coleta seletiva. A decoração natalina de sua fachada
Vilma Peramezza é contra o fecha-
começou há 15 anos, 14 dos quais concebida pelo artista plástico e cenógrafo
mento total da Avenida Paulista aos
Silvio Galvão. Neste ano, por exemplo, ela homenageia a cultura árabe sobre
domingos para a circulação de veículos
os brises da fachada voltada à Paulista, reproduzindo uma espécie de persiana
automotores. Considera que a medida
característica de sua arquitetura, denominada “muxarabi”. Foi produzida
“discrimina e exclui as pessoas de um
com mais de 20 mil tampinhas de garrafa, 13 mil CDs, 10 mil garrafas pet,
direito que elas têm”. Vilma lembra,
quatro mil galões de água e 600 metros de mangueira, por artesãos ligados a
por exemplo, que mudanças e entregas
entidades como o CAPS Itapeva (Centro de Atenção Psicossocial), o CRATOD
de materiais de reformas nos prédios
(Centro de Referência de Álcool, Tabaco e Outras Drogas), Grupo Fênix e
só podem ser feitas aos domingos. De
RECIFRAN (Serviço Franciscano de Apoio à Reciclagem).
outro modo, ela teme migração maior
Também presidente da Associação Viva São Paulo, Vilma Peramezza
das sedes de grandes empresas, que já
observa que o Conjunto Nacional reúne a diversidade cultural e social que
começam a deixar a Paulista, hoje palco
caracteriza São Paulo. “É um lugar da comunidade da população paulistana;
de manifestações “quase diárias”, que,
nos elevadores podemos encontrar, no mesmo momento, do office-boy ao
de acordo com a síndica, diminuem a
ex-presidente da República”, ilustra. O local estabelece um diálogo cons-
“mobilidade, a capacidade de ir e vir”.
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Tombado como patrimônio histórico e urbanístico, o Conjunto Nacional protagoniza outros pioneirismos, como a decoração natalina feita com ma-
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O SÍNDICO E SUA REGIÃO
COLETA SELETIVA, PIONEIRISMO
Há 25 anos o Conjunto Nacional implantou a coleta seletiva dos resíduos (Fotos acima), iniciativa pioneira em São Paulo adotada pela síndica Vilma Peramezza. Todo material é separado na origem (escritórios, lojas, restaurantes e apartamentos). Uma central instalada no subsolo compacta papel, papelão, alumínio e garrafas pet; guarda resíduos de produtos médicos em freezer; e armazena o conteúdo orgânico, proveniente dos restaurantes, em uma câmara fria. Vidros, lâmpadas e eletrônicos também são mantidos separadamente, para posterior destinação. Segundo Vilma, no cargo de síndica e gerente há 31 anos, “pagamos a retirada e a taxa de aterro, mas diminuímos muito o volume, nesses 25 anos calculo que deixamos de mandar para o aterro dois ‘conjuntos nacionais’ inteirinhos”.
SEÇÃO TIRA-TEIRA
SÍNDICO PODE CONCEDER DESCONTO PARA CONDÔMINO EM ATRASO? Com o aperto econômico dos brasileiros, os condomínios precisam redobrar a atenção sobre atrasos no pagamento do rateio, evitando comprometer o orçamento. É necessária ação cuidadosa dos síndicos, já que programas de descontos, por exemplo, podem incentivar a inadimplência e ferir os direitos dos demais, avalia o advogado Rodrigo Karpat.
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Os condôminos têm o dever de pagar as despesas condominiais conforme a sua cota parte, prevê o Art. 1336, Inciso I, do Código Civil. Já o Art. 1350 diz que as despesas do condomínio devem ser previamente apresentadas em assembleia, com aprovação do rateio e das contas. Conceder desconto para aqueles que atrasam as suas cotas pode incentivar negativamente a que outros deixem de pagar e depois tentem negociar melhores condições. Também pode configurar enriquecimento ilícito, pois o ato constitutivo do condomínio determina a forma de rateio, e deixar de cobrar representaria uma benesse ao inadimplente em detrimento ao adimplente, um descumprimento de cláusula convencional.
2. QUE RESPONSABILIDADES RECAEM SOBRE O GESTOR EM CASO DE DESCONTO? Se conceder qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, o síndico poderá responder civilmente pelos prejuízos causados aos demais condôminos, que Foto Rosali Figueiredo
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1. EXCEÇÃO FERE REGRA BÁSICA CONDOMINIAL?
tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios. Qualquer condômino que se sinta lesado, independente de aprovação em assembleia, poderá ingressar com uma ação na Justiça em busca de ressarcimento dos danos sofridos. Por outro lado, o condomínio tem a prerrogativa, mediante aprovação em assembleia, de contratar empresa para fazer a cobrança e de remunerá-la pelo serviço. Deve tomar cuidado, porém, sobre ‘investidores’ que compram a dívida do inadimplente, pois, embora legal, a operação demanda análise e aprovação em assembleia.
Rodrigo Karpat Advogado e especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
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BALANÇO ÁGUA
NA PREFERÊNCIA DOS SÍNDICOS, A CAPTAÇÃO DA ÁGUA DA CHUVA
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O síndico Ricardo Yoshio em um dos pontos de captação de água da chuva do Residencial Cupecê, que diminuiu o consumo mensal de 11 mil m3 em 2009 para 8 mil em 2015
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Boa parte dos paulistanos continua economizando água da rede pública, conforme balanços periódicos divulgados pela Sabesp, concessionária responsável pelo sistema. No fechamento do terceiro trimestre do ano (em setembro), o valor nominal dos bônus concedidos aos domicílios pela redução do consumo atingiu R$ 248,9 milhões, contra R$ 231 milhões do 2º trimestre e R$ 211,2 milhões dos três primeiros meses de 2015. O esforço concentrado, aliado à diminuição da pressão na rede e aos cortes diários no abastecimento, levou a uma queda de 27% (em setembro) da produção da água retirada dos mananciais. Ainda segundo a empresa, 70% dos clientes tinham recebido o desconto em setembro, mas conforme números de outubro, este percentual começou a cair (para 67%). Em contrapartida, aumentou a proporção dos que passaram a gastar mais: 21% em outubro, contra 19% em setembro, talvez estimulados pelos índices pluviométricos acima da média registrados nos meses finais do ano. Enquanto os principais mananciais que abastecem São Paulo e a Região Metropolitana apresentam perspectiva de sair da UTI (e talvez do volume morto)
nesta virada de ano, os condomínios exibem cisternas plenamente abastecidas com água da chuva, já que essa foi a principal alternativa buscada pelos síndicos diante da crise hídrica. “Houve [nos prédios] uma combinação da captação da água pluvial com o uso da água de drenagem, proveniente do lençol freático”, disse a engenheira civil Sibylle Muller, durante o Congresso Condomínio Sustentável, realizado em outubro passado em São Paulo. É o caso do Condomínio Residencial Cupecê, complexo de 14 torres e 719 unidades, localizado na zona Sul de São Paulo, divisa com Diadema. Até o mês de outubro, ele havia finalizado três pontos de captação de água da chuva, formando uma reserva de 25 mil litros, destinada à rega dos extensos jardins e à limpeza das áreas comuns. Mas há outros dois em andamento, um deles com capacidade para armazenar 10 mil litros e, outro, 25 mil. “A meta é captar 60 mil litros em 2016”, afirma o síndico profissional Ricardo Yoshio. Paralelamente, é feito um “controle diário do consumo”, além de “vistorias periódicas das unidades”. “O condomínio oferece serviços simples aos moradores, como troca de reparo da descarga e manutenção nas torneiras, a fim de garantir que não ocorra aumento na conta de água”, resume o síndico. Com dificuldades técnicas para instalar a individualização da leitura, a administração separa “a cobrança da água no boleto por unidade e, com isto, os moradores percebem que quanto mais economia realizam, mais barata fica a taxa do condomínio”. O Cupecê recebe os bônus da Sabesp, que contribuíram para baixar uma conta média mensal de R$ 40 mil, em 2010, para R$ 25 mil em 2015. A engenheira Sibylle Muller ressalva apenas que alternativas como o uso da água da chuva e daquela proveniente da drenagem demandam tratamento adequado; na primeira situação, é preciso garantir não apenas a filtragem quanto a desinfecção do volume; o segundo caso exige análise mais detalhada, já que a água do subsolo costuma apresentar quantidades razoáveis de ferro e manganês. Uma reportagem completa sobre o assunto, com mais orientação da engenheira e balanço atualizado, será publicada na primeira edição de 2016 da Direcional Condomínios, em fevereiro. (Por Rosali Figueiredo, texto e foto)
ACESSÓRIOS ...
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ACESSÓRIOS
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Acessórios, Administradora, Antena, Auditoria, Cadeira, Cobrança
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Alambrado, Bomba
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Cobertura, ElĂŠtrica...
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Controle de Pragas, Elétrica, Iluminação
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Elevador...
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Elevador
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ELEVADoR, FITNESS
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Hidráulica, Impermeabilização
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IncĂŞndio, interfone
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Interfone
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Gerador, Individualização de Água, Manutenção Predial
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Manutenção Predial, Perícia predial, Pintura Predial...
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Pintura Predial
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INTERFONE, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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Muro de Vidro, Playground
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PLAYGROUND...
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Playground, Piso, Reuso de Água, Sistema de Segurança
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Sistema de Segurança
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RaDIOCOMUNICAÇÃO, Serralheria, Sinalização, Síndico Profissional, Terceirização
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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Tratamento de Piso, Vaga de Garagem, Vidros
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terceirização...
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terceirização
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