capa promocional
30/11 - dia do sĂndico - parabĂŠns
Caro Leitor,
Editorial
Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / stillfx ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
Novembro é um mês especial para os síndicos, pois se comemora, em 30/11, o seu Dia! A efeméride é merecida, precisa ser lembrada e homenageada, fazendo jus ao papel que esse gestor representa para a vida condominial. Quando se faz um balanço das obrigações e tarefas decorrentes do cargo, observa-se no síndico o papel de um verdadeiro regente, a exemplo do maestro que busca o equilíbrio entre instrumentos e músicos diversos, coordenando uma sucessão de acordes, intervalos e ritmo musical, evitando dissonâncias e desafinações. No caso do condomínio, o síndico coordena a operação de equipamentos, rotinas, pessoas, manutenção, demandas de moradores, necessidades de novos investimentos e procedimentos, evitando quebras, deterioração, desvalorização, conflitos, entre muitos outros. Há aquele, inclusive, que consegue mesmo protagonizar uma atuação mais abrangente, relacionando-se com a vizinhança de forma a deixar sua marca também na melhora do bairro. Sem desprestigiar o conjunto dos síndicos e síndicas, a reportagem de capa desta edição faz um recorte especial em torno desses gestores de “boa vizinhança”, certa de que muitos se identificarão com o papel. Mas o reconhecimento cabe a todos neste mês especial de comemoração, pela dedicação, persistência, atenção, comprometimento, proatividade e solidariedade característicos do exercício da função. Esta edição de novembro foi produzida com muito carinho, tanto na matéria de capa e nas demais, quanto na parte dos anúncios, de forma a proporcionar serviço e informação de qualidade ao gestor, atendendo às suas expectativas. Por isso, inclusive, pedimos que respondam à pesquisa da página 4, nos enviando pelos Correios. Você poderá ainda fazê-lo em nosso site, no endereço www.direcionalcondominios.com.br (clique na imagem da coluna à direita e preencha o formulário). Parabéns Síndicos e Síndicas pelo seu dia! Rosali Figueiredo Editora
diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
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PESQUISA COM O SÍNDICO (último mês): RESPONDA AO QUESTIONÁRIO DA PÁG. 4 E CONCORRA A PRÊMIOS!
Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br
05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Condomínios em Quadrinhos: ................Vizinhos unidos por um mundo melhor! 07. Coluna .................................... Gás: os apartamentos ainda têm botijões, e agora? 08. Síndico, Conte sua História! ...................................Marinheira de primeira viagem 10. Capa:...............................................................................Síndicos de boa vizinhança 13. Cobrança: ....................Boletos do rateio: obrigatoriedade de CPF a partir de janeiro 14. Administração: ..........Inspeção & laudos: por que fazer o check-up do condomínio 18. Seção Tira-Teima: ........Condômino pode utilizar imóvel residencial para locação AirBnB? 20. Dica: ...........Segurança: Cercas, alarmes & proteção perimetral, recursos inevitáveis 26. Dica: ...........................................................................Fitness: Equipamentos e manutenção 33. Dica: ...........................................................................................Controle de pragas
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Tiragem auditada por
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Pesquisa
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / VIZINHOS UNIDOS POR UM MUNDO MELHOR!
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COLUNA
GÁS: OS APARTAMENTOS AINDA TÊM BOTIJÕES, E AGORA? Por Carlos Alberto dos Santos
CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, atua com vistorias em condomínios. Possui a certificação AIRM - Alarys International Risk Manager. Mais informações: carlos@condorisk.com.br.
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Foto Rosali Figueiredo
Apesar da proibição legal, muitos condomínios em São Paulo permanecem com o uso de botijões de 13 kg no interior dos apartamentos, colocando em risco a segurança do empreendimento e, principalmente, das pessoas. De acordo com o Decreto 24.714/1987, com as alterações introduzidas pelos Decretos 24.757/1987 e 27.011/1988, as edificações do município deverão dispor de instalação permanente de gás combustível em suas áreas comuns, evitando a presença de botijões nas unidades. O armazenamento de recipientes de gás GLP (Gás Liquefeito de Petróleo) deverá ocorrer em área exclusivamente destinada a isso, dotada de abertura com ventilação permanente e situada em local externo à edificação. As instalações de gás natural, quando houver distribuição pela concessionária pública, deverão atender aos mesmos quesitos. Ao síndico, em ambos os casos, cabe a responsabilidade pela manutenção periódica correta das instalações. Além de sofrer com os riscos já citados, as edificações que mantêm botijões de GLP em suas unidades terão problemas para obter ou renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), já que o fato contraria a IT 28, Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros relativa à manipulação, armazenamento, comercialização e utilização do gás. Não é raro encontrar o uso desses botijões mesmo nos condomínios que possuem sistema de gás canalizado, às vezes sem que o próprio síndico tenha conhecimento. Já pôde ser visto, por exemplo, condômino que teve o corte de gás realizado pela concessionária pública, por falta de pagamento, levando botijão até sua unidade. Por isso, é preciso ficar atento à situação dos medidores das unidades na área comum do condomínio. Sua condição de uso pode sugerir que algo errado venha acontecendo no apartamento. Quanto aos prédios que ainda não possuem gás canalizado, vale destacar a importância de o síndico convencer os moradores a investir na adequação, providenciando a distribuição do gás natural (quando disponível na região) ou de cilindros de gás de GLP armazenados externamente. Em ambos os casos a tubulação poderá ser instalada pela fachada externa da edificação, no lado onde se localizam as áreas de serviços dos apartamentos.
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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
MARINHEIRA DE PRIMEIRA VIAGEM A estreia da administradora Janaína Aparecida Persike na sindicância veio em dose dupla: na implantação de um residencial e no prédio onde mora. Resolveu focar neste último, onde apresenta balanço positivo em menos de dois anos de trabalho.
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Foto Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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Janaína Persike levou ao condomínio suas aptidões como administradora de empresas
Natural de Joinville (SC), a administradora Janaína Aparecida Persike veio a São Paulo para atuar com sua formação - Administração de Empresas -, mas foi na trajetória pessoal que acabou encontrando a vocação: ser síndica. O primeiro contato com essa realidade aconteceu em um residencial recém-entregue no bairro do Sacomã, região Sudeste da Capital Paulista, onde é proprietária e ficou um ano, até complementar um mandato já em curso. Quase concomitantemente, no começo de 2015, foi eleita no Condomínio Green Village, onde mora e ao qual preferiu dar prioridade. Ambos os condomínios representaram uma espécie de batismo, principalmente o Green Village, prédio de 17 anos em que iniciou “do zero”, de tão abandonado que se encontrava. “Mas nunca me desesperei nem tive vontade de desistir, porque gosto daqui e pelos moradores, que são bons e educados.” Com 72 unidades e localizado em Santa Cruz, zona Sul, o prédio viveu anos de “deficiência de administração”, diz. Um dos “ápices” do desleixo ocorreu no final de 2014, quando os moradores ficaram sem água durante um apagão na rede elétrica do bairro, que durou “de três a quatro dias”. “O síndico da época foi embora para o litoral e sequer chamou caminhão-pipa”, lembra Janaína. “Havia muito o que fazer, o prédio estava abandonado, não apenas na parte de serviços (faltavam gerador, brinquedoteca, entre outros), como na manutenção e contas. Na academia estava tudo quebrado. Tinha infiltração em apartamento e no subsolo. Faltava pintura nas áreas comuns. Usava-se o Fundo de Reserva para fechar
as contas ordinárias. Não havia controle do ponto dos funcionários”, enumera. A síndica afirma que os próprios empregados passaram a sugerir que se candidatasse ao cargo, o que fez em seguida. Agora, no balanço de pouco mais de um ano e meio de mandato, Janaína e os condôminos desfrutam da resolução de todas essas pendências. Tudo foi feito e um pouco mais: reforma da piscina, tratamento dos acessórios da quadra, das fissuras da fachada, revitalização do salão de festas, troca da iluminação por LED, além de parte das 60 inadequações levantadas por uma vistoria técnica contratada para repassar o edifício, “do topo ao subsolo”. A gestão do condomínio chega a lhe tomar até seis horas diárias de trabalho, sem remuneração extra, apenas isenção do rateio. Janaína, entretanto, coloca a mão na massa quando necessário, como na troca dos tecidos que forram as cadeiras do salão de festas e do sofá do hall social, feita por ela e o zelador. “Temos pelo menos mais quatro anos pela frente para finalizar tudo”, afirma a síndica, que se colocará à disposição dos condôminos para prosseguir com os trabalhos a partir de abril de 2017. Afinal, será um ano de obras na fachada e conclusão da revitalização da churrasqueira. Em sua curta, mas intensa experiência, Janaína protagoniza um perfil administrativo que articula redução de custos com retomada da manutenção e investimentos, além de agregar serviços, contando sempre com o apoio dos condôminos e do conselho, “bem participativo”. Esse tem sido um bom laboratório para a síndica, que agora pretende atuar profissionalmente na área.
SAIBA MAIS Contatos com a síndica Janaína Aparecida Persike: jjanna_p@hotmail.com.
CAPA
SÍNDICOS DE BOA VIZINHANÇA Uma das obrigações legais do síndico é a de evitar a deterioração do patrimônio coletivo, o que exige muita dedicação interna. Mas há aqueles que ultrapassam os limites do condomínio e se articulam com os vizinhos para melhorar o bairro, conforme mostra esta reportagem que homenageia o Dia do Síndico.
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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A síndica Rosa Fostinone (à dir.) e Luzia Furukawa, presidente da Amasp: Parceria supera uma década
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Dispor de calçadas acessíveis e proporcionar um caminhar livre dos sobressaltos causados pela violência urbana estimulam as pessoas a se relacionarem mais com a sua cidade e a se aproximarem do vizinho de rua. É na confluência dessas duas bandeiras – calçadas e segurança – que se pautam boa parte das relações de vizinhança entre condomínios em São Paulo, que acabam depois se desdobrando para outras demandas, como a limpeza de terrenos, a arrumação de praças, o acolhimento à população carente, a melhoria da sinalização das vias etc. Os temas motivam reuniões entre síndicos, as quais, por sua vez, se transformam em uma agenda periódica de encontros voltados também para colocar a conversa em dia, trocar
referências ou simplesmente confraternizar. Esse roteiro cabe bem à experiência de um grupo de moradores, síndicos em sua maioria, do bairro do Sumaré, nos limites com Perdizes, na zona Oeste de São Paulo. Ali brotou há dez anos, sob a liderança da farmacêutica Luzia Furukawa, a campanha “SOS Calçada Limpa”, junto ao Núcleo de Ação Local Viva Sumaré, do Conseg Perdizes/Pacaembu. Condômina envolvida com as questões do bairro, Luzia permanece atuante com a causa através da Associação dos Moradores e Amigos do Sumaré/Perdizes (Amasp), presidindo a entidade e mantendo-se responsável pela compra dos sacos oxibiodegradáveis que abastecem as lixeiras das calçadas de dez edifícios residenciais, para a coleta das fezes dos animais. Faz uma década que cada um desses prédios se responsabiliza pela manutenção dos cestos e recolhimento do lixo. A farmacêutica lembra que somente depois de os condomínios instalarem suas respectivas lixeiras, a Prefeitura tomou a inciativa de distribuir o equipamento no entorno. “Coloco-me como cidadã, moradora de um bairro, fazendo a minha parte, mesmo que não haja colaboração de todos. Não podemos ficar só cobrando do governo”, justifica Luzia. A articulação entre os condomínios começou pelo problema da segurança, o qual motivou um grupo de síndicos a integrar a comunicação dos
capa condomínios através de rádios. Depois o movimento se expandiu para outras ações locais e hoje realiza campanhas como a de coleta de eletroeletrônicos destinados à reciclagem. No momento, a Amasp está auxiliando os prédios a mudarem seu canal de comunicação para o WhatsApp. Uma das frequentadoras mais assíduas da Amasp é a síndica Rosa Arneiro Fostinone, do Condomínio Edifícios Alfa e Centauro. Secretária executiva aposentada, Rosa vive no residencial desde 1992 e há 20 anos tornou-se síndica. A gestora avalia que muitos aspectos desfavorecem as relações de vizinhança na atualidade, como a própria falta de segurança - “não propícia ao convívio no espaço público”, ou a sobrecarga de compromissos vivida pelas pessoas. No entanto, ela considera que o síndico deve persistir na busca por melhorias, inclusive com o apoio externo. “Nas reuniões da Associação ou através de grupos de WhatsApp, dividimos experiências, trocamos referências e nos orientamos em relação aos problemas que temos em comum”, justifica Rosa.
ATUAÇÃO COMUNITÁRIA
buscar proteção pelas grades e pelo uso do carro.” Eduardo Fiora observa, porém, que o hábito vai na contramão do que seria indicado pela urbanista Jane Jacobs, autora do livro “Morte e Vida de Grandes Cidades”. A obra aponta que “a segurança das ruas é mais eficaz, mais informal e envolve menos traços de hostilidade e desconfiança exatamente quando as pessoas as utilizam e usufruem espontaneamente e estão menos conscientes, de maneira geral, que estão vigiando”. Desta forma, o ativismo comunitário de Eduardo Fiora defende ainda o desenvolvimento de uma rede variada de comércio e serviços, bem como a recuperação de praças e vias públicas, ações que ajudam a estimular a ocupação do espaço público e a manter o sentido de comunidade que marca a Vila Leopoldina, a despeito da verticalização.
Eduardo Fiora, síndico de atuação cidadã
O importante é cada um cumprir a sua parte, acredita o jornalista Eduardo Fiora, um dos fundadores do Fórum Social da Vila Leopoldina. Gestor há mais de quatro anos do Condomínio Edifício Versatile, Eduardo mora há 18 no local e mantém uma página em rede social para acompanhar o desenvolvimento urbano do bairro, na Zona Oeste de São Paulo. Uma das principais pendências hoje da Prefeitura na região é a entrega de moradias subsidiadas nas Zonas Especiais de Interesse Social, destinadas à população de rua e favelas, conforme previsto no Projeto de Intervenção Urbana (PIU). Ele considera laborioso estimular os moradores a discutirem o bairro, pois muitos ainda resistem a participar até de ações no condomínio. Há engajamentos pontuais, diz, como na coleta seletiva e campanha do agasalho. Mas ele considera pouco. “Precisamos parar de olhar o próprio umbigo e perceber que vivemos em comunidade. Não temos a cultura de utilização do espaço coletivo, devemos começar a quebrar isso internamente, para depois olhar para fora, observar a rua, as intervenções, seus impactos.” O síndico reconhece que a falta de segurança estimula o confinamento. “Esse é o grande fator que separa o prédio da rua, pois as pessoas passam a
Um contexto radicalmente diferente ao da Vila Leopoldina é vivido pela síndica Maria Estela Bicudo, do Condomínio Collina Parque dos Príncipes, residencial com ampla estrutura de lazer situado próximo à confluência da Avenida Politécnica com a Rodovia Raposo Tavares, nos limites da zona Oeste paulistana. Porém, ela costuma mobilizar condôminos e síndicos da região para trazer benefícios ao bairro. Chegou a promover recentemente uma palestra sobre sustentabilidade nos condomínios, chamando os prédios vizinhos, que são distantes uns dos outros. Agora, a síndica está à frente de um movimento que viabilizou financeiramente a recuperação, em curso, de uma base móvel da Polícia Militar. Os moradores do Collina aprovaram em assembleia, “por unanimidade”, os recursos necessários à reforma do veículo, cujo custo foi dividido com a Associação Parque dos Príncipes. “Mas houve síndico que sequer teve coragem de levar isso à assembleia, as pessoas têm resistência, porque não é comum fazer um investimento que não reverta diretamente para o condomínio, mas sim para a comunidade”, observa. Maria Estela é síndica há quatro anos
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“OLHAR MAIS ABRANGENTE”
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CAPA do Collina e participa de diferentes canais criados para a interlocução com os órgãos públicos, entre eles o Conseg (Conselho de Segurança), a subprefeitura e até a CET (Companhia de Engenharia de Tráfego). Ela batalhou durante quatro anos para que uma encosta do bairro, área que comprovou ser pertencente ao município, fosse inclusa no programa de limpeza e poda da Prefeitura. “Fizeram o serviço há três meses”, comemora. “Os síndicos devem participar desses espaços, “o trabalho é árduo, mas dá resultado. Eles precisam ter esse olhar mais abrangente de seu papel.”
Síndica Maria Estela Bicudo: “O trabalho [de mobilização] é árduo, mas dá resultado”
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VERTICALIZAÇÃO DESAFIA RELAÇÕES DE VIZINHANÇA
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Autor de um pequeno guia lançado em 2010 - “Conheça Seu Vizinho” -, o publicitário, ambientalista e especialista em marketing social, Gilmar Altamirano (Foto acima), afirma que o processo de verticalização das grandes cidades tende, naturalmente, a isolar as pessoas. Presidente
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da Associação Pompeia de Preservação Ambiental (APPA) e ex-síndico, Gilmar conduziu um projeto bem-sucedido de recuperação de 100 metros de calçadas do bairro da Pompeia, como parte de uma ação entre vizinhos. Ele teve que vencer muitas resistência e desconfianças, alguns domicílios temiam ser prejudicados em vez de beneficiados, mas o passeio, antes tomado por degraus e desníveis diversos, acabou reformado dentro das normas de acessibilidade e, em alguns trechos, ganhou floreiras. O ambientalista defende que a sociedade comece a “romper essa barreira de cada um por si”, reforçada pelos muros da verticalização. Para os síndicos, o especialista deixa duas principais dicas: - É preciso conhecer e entender os moradores, identificar suas prioridades através de pesquisas; - Feito isso, deve-se ter uma abordagem adequada para mostrar a relevância e os benefícios de algumas ações, mesmo que a percepção inicial em torno da questão seja insatisfatória. De outro modo, recomenda-se evitar decisões unilaterais ou medidas que as pessoas terão dificuldades em cumprir. “Não se pode definir em gabinete questões de um condomínio onde vivem mil pessoas!”. Há idades e expectativas variadas, é preciso encontrar um equilíbrio, formatar um “pacto social”. Do ponto de vista externo, a aproximação da vizinhança pode começar pela melhoria das calçadas. “Muro alto não segura a violência, devemos mudar essa mentalidade e ocupar os espaços públicos. A calçada é um lugar de convivência, está nela uma de nossas primeiras medidas cidadãs, que é circular e resgatarmos a solidariedade e democracia de participação.” (Por R.F.)
direcionalcondominios.com.br
- Confira as reportagens que mostram outras iniciativas de sucesso entre condomínios vizinhos. Acesse os textos a partir da chamada “Condomínios & Vizinhança”, no link da Ed. 218.
COBRANÇA
BOLETOS DO RATEIO: OBRIGATORIEDADE DE CPF A PARTIR DE JANEIRO Encerra-se em janeiro de 2017 o prazo de quatro anos que o Banco Central estipulou para que toda cobrança bancária no País passe a ser registrada, dotada do CPF ou do CNPJ do pagador, medida que inclui o boleto condominial. A regra foi determinada pela Circular nº 3.656/2013, e trará um custo extra aos condomínios, já que, em média, a cobrança registrada é 50% mais cara que a simples. “A maior parte dos empreendimentos está se preparando, atualizando o cadastro dos condôminos ou dos responsáveis por cada unidade”, afirma o administrador Márcio Nogueira. Além de distribuírem circulares a cada imóvel com essa finalidade, gestores que encontram dificuldades com o cadastro têm recorrido aos cartórios para tirar a matrícula atualizada do imóvel e, assim, conseguir a informação. Segundo Nogueira, nesse caso, o custo da certidão é repassado à unidade. O administrador avalia que “qualquer outra forma de cobrança que não a registrada criará muitos transtornos aos condomínios”. Outra preocupação dos síndicos e administradoras tem sido negociar a taxa bancária incidente sobre o boleto, pois eles vêm se deparando com uma variação muito grande entre as instituições bancárias, e ainda pela diferença do número de unidades e do valor do rateio. O diretor Jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior, estima que se atingirá “100% na atualização dos cadastros”, no universo atendido pelas administradoras associadas à entidade. “Elas vêm fazendo campanhas de conscientização de seus clientes para fornecimentos de dados”, bem como “listagem de CPF faltante para captação in loco pelos zeladores”, justifica o dirigente. Mas caso venha a ocorrer alguma resistência à atualização cadastral, Graiche Junior observa que o condômino ou responsável terá que arcar com eventual custo extra. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, “se não houver o fornecimento do CPF/CNPJ, o dever do condômino ficará faltando”, situação em que poderá “ser demandado por falta de pagamento”. Segundo ele, “ninguém é obrigado a dar o CPF”, mas o proprietário de imóvel em condomínio tem “obrigação de pagamento, de ratear as despesas, muito mais que o síndico de cobrar”. Desta forma, se inviabilizar o lançamento do boleto registrado, o condômino deverá buscar outras formas de quitar sua parte no rateio, sob pena “de multa punitiva pelo não pagamento”. (Por Rosali Figueiredo)
O Condomínio Edifício Vila de Vitória, administrado pela síndica Lurdes de Fátima Affonso Anton, começou a fazer a emissão de boletos registrados com CPF em outubro passado. Lurdes conta que distribuiu circular de atualização cadastral para as 52 unidades do prédio, localizado na Vila Mariana, em São Paulo. “75% dos moradores retornaram, com os demais o zelador fez contato e eu também fiz pesquisa”, comenta. Sua tarefa foi facilitada por ser síndica desde o começo da vida do condomínio, há 26 anos, e conhecer as famílias. A síndica profissional Roseane M. Barros Fernandes diz que também aposta na atualização do cadastro com vistas a preparar a tempo os condomínios que administra. Em um deles, ela implantou um aplicativo “para facilitar a comunicação e, dessa maneira, obter os dados mais rapidamente”. (Por R.F.)
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CONDOMÍNIOS AGILIZAM PROCESSO
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ADMINISTRAÇÃO
INSPEÇÃO & LAUDOS: POR QUE FAZER O CHECK-UP DO CONDOMÍNIO A rotina operacional dos edifícios exige contratar laudos e vistorias periódicas que atestam a integridade de elevadores, equipamentos de incêndio etc. Mas para assegurar garantias, recuperar estruturas e orientar a manutenção preventiva e corretiva, é importante recorrer a inspeções prediais.
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Em condomínio do Tatuapé, a síndica Tatiane Dias e o subsíndico Arnaldo Félix se baseiam em laudos de inspeção para exigir reparos da construtora
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Três pesados volumes
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de laudos de inspeção predial acompanham sempre os trabalhos da síndica Tatiane Pedriali Dias, do subsíndico Arnaldo Félix de Oliveira e dos conselheiros de condomínio implantado em janeiro de 2015 no bairro do Tatuapé, zona Leste de São Paulo. Desde a entrega, o empreendimento com torre única, lazer moderno e 72 unidades com varandas gourmet, apresenta inúmeras falhas operacionais e construtivas, obrigando
o corpo diretivo a manter incontáveis reuniões com engenheiros, advogados e a construtora. Alguns reparos foram executados, mas persistem mais de uma centena de pendências, situação que poderia ser facilitada se os condôminos tivessem contratado uma inspeção independente antes da ocupação do prédio. “Nem sabíamos que existiam profissionais especializados em fazer laudos para o recebimento de obra. O síndico da época acatou a vistoria da própria construtora. Sofremos até hoje com isso”, desabafa Tatiane, desapontada. Primeira moradora do local, no 17º andar, ela percebeu que o sonho de uma vida mais confortável sofreria abalos logo ao se mudar: durante uma semana de apagões na rede elétrica vividos pela região, o gerador não funcionou, tampouco a luz de emergência. Era o começo de problemas sucessivos, que levaram os condôminos a convocarem assembleia extraordinária para mudar o síndico, o
ADMINISTRAÇÃO conselho e assumir as negociações com a construtora. “A partir daí, toda decisão é tomada de forma colegiada”, diz Tatiane, eleita subsíndica naquele momento e posteriormente assumindo o cargo devido à sobrecarga de trabalho do titular. A primeira medida da equipe foi contratar um laudo independente de inspeção predial para receber a obra, seguido, quase um ano depois, por uma revistoria e um laudo complementar. De início identificaram-se 274 não conformidades de responsabilidade da construtora, classificadas conforme seu grau de criticidade e urgência nos reparos. Outras 185 falhas de desempenho dos materiais ou de execução foram anotadas depois, além da falta de 35 documentos de entrega obrigatória (como licenças ambientais e garantias, nota fiscal e manual de uso de equipamentos).
“MAQUIAGEM” Tatiane considera hoje fundamental não apenas contratar inspeções prévias, como o síndico e corpo diretivo acompanharem a entrega da obra. Segundo o engenheiro civil Marcus Grossi, responsável pelos três laudos, fissuras na estrutura, vigas e pilares do subsolo compõem a patologia mais severa do local e requerem intervenção imediata. A síndica Tatiane destaca ainda problemas com a acessibilidade e o acabamento insatisfatório do piso das garagens, que se encontra “craquelado” com o pouco tempo de uso. Já sanada, a ausência de drenagem do lençol freático provocava infiltrações pelas paredes do 3º subsolo, então revestidas por PVC branco. “Visualmente estava bonito, mas pagamos um preço alto, era uma situação maquiada.” A vistoria do recebimento da obra está prevista na NBR 5671:1990, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), destaca Marcus Grossi. O objetivo é que se receba bem o imóvel, “para que não se confundam vícios aparentes de origem da construção com os de origem do mau uso”, e não se percam garantias legais e contratuais. Já para análise do desempenho dos materiais e instalações, tem sido utilizada a NBR 15575:2013, editada posteriormente à construção de muitos edifícios, mas ainda assim uma referência, pondera Grossi.
Superfície da garagem, uma das pendências da síndica Tatiane Dias com a construtora
A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora de relação institucional do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), observa que a inspeção predial em edifícios novos deve ser feita em pelo menos três momentos: no recebimento da obra; após doze meses de uso; e no final do quarto ano, antes que se encerrem as garantias. Por duas razões: algumas garantias expiram já no 12º mês de uso; além disso, muitas anormalias são percebidas somente com a utilização do imóvel ou se manifestam na passagem do tempo. “Até os cinco anos se consegue esgotar as patologias possíveis, como recalque de fundação”, exemplifica. Mas Rejane pondera que a inspeção predial vai além dos propósitos de assegurar os direitos do condomínio novo. É um instrumento que auxilia os síndicos mediante suas responsabilidades pela solidez das edificações. “Comparo a inspeção predial com anos de economia, aliado à valorização patrimonial e à segurança. Ela permite que se volte a dar vida às coisas, pois os sistemas têm vida útil e, a partir da manutenção corretiva e preventiva, os condôminos ganham anos remanescentes para seu bem imóvel.” Ou seja, a inspeção predial está no horizonte de síndicos de prédios com 20, 30 ou mais anos de construção. Ela promove uma vistoria ampla, que repassa fundações, paredes, equipamentos industrializados, para-raios, instalações elétricas e hidráulicas, esquadrias, pisos, pinturas, impermeabilização etc. Permite indicar
Eng. Rejane S. Berezovsky: A inspeção predial está no horizonte de prédios novos ou com anos de construção
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NOVOS E ‘USADOS’ NO FOCO DA INSPEÇÃO
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ADMINISTRAÇÃO
OS DESAFIOS DE REGULARIZAR OS LAUDOS NUM RESIDENCIAL DE 26 PRÉDIOS
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O Condomínio Residencial Flamboyant encontrava-se quase insolvente quando o síndico Jefferson Kochnoff (Foto na pág. ao lado) assumiu o cargo em julho de 2013, em regime integral. Localizado no município de Osasco, Região Metropolitana de São Paulo, o empreendimento erguido nos anos 80, com 26 prédios e 864 unidades, somava uma dívida de mais de R$ 2 milhões, principalmente com o INSS. O estado de conservação dos prédios era similar ao das contas: precário. Nos últimos três anos, porém, sua gestão conseguiu não apenas zerar todos os débitos (em agosto passado), quanto retomar a manutenção. Em 2013, somente a limpeza das 104 caixas d’água era feita com regularidade, mas os reservatórios precisavam de reparos, o que foi providenciado de imediato. Em 2014, o Flamboyant foi multado pela falta do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), o que levou o gestor a dar prioridade à regularização dos equipamentos de incêndio, sem manutenção havia tempos. Desde então, ele normalizou os laudos dos extintores, mangueiras
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como e quando as patologias deverão ser tratadas, conforme sua gravidade. Às vezes corrigir o desplacamento de uma fachada surge como algo mais urgente que uma reforma elétrica. O laudo é que irá balizar as prioridades e o cronograma do condomínio. O Edifício Iraúna, residencial erguido no final dos anos 60 no bairro de Higienópolis, em São Paulo, contratou uma inspeção geral com vistas justamente a programar sua recuperação e modernização, nos setores de hidráulica, elétrica, elevadores, áreas comuns, jardins, segurança e fachada. “Os prédios mais antigos apresentam excelente solidez estrutural, porém, foram concebidos para outra realidade”, compara a engenheira. Com o tempo, a recuperação e/ou modernização se tornam inadiáveis. No Iraúna, as recomendações técnicas que acompanham o laudo de inspeção orientaram o planejamento das ações, mantido mesmo com a troca de síndico.
VISTORIAS OBRIGATÓRIAS A manutenção de rotina das edificações também requer a contratação de vistorias e laudos, conforme estabelecem normas da ABNT (como a NBR
5674:2012, de gestão da manutenção do condomínio), do Corpo de Bombeiros e demais legislações municipais, estaduais e federais. A seguir, destacam-se algumas dessas obrigatoriedades: - Elevadores: Em São Paulo é preciso assegurar a emissão do Relatório de Inspeção Anual - RIA; - Caixas d’água: Devem ser limpas a cada seis meses, segundo o Comunicado CVS 36/1991, da Secretaria de Estado da Saúde de São Paulo; - Sistema de incêndio - Extintores: obrigatória vistoria anual com recarga, além de teste nos cilindros a cada cinco anos; Mangueiras: obrigatório teste hidrostático anual; AVCB: renovação a cada cinco anos para edificações multifamiliares ocupadas; Brigada de Incêndio: reciclagem anual dos brigadistas, com emissão de atestado, e novo treinamento sempre que houver renovação de pelo menos 50% do quadro. - Para-raios (SPDA): A NBR 5419:2015 atualizou o conceito do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas das Edificações. Segundo o técnico Marcelo Baldin, todos os prédios têm que se adequar aos novos parâmetros previstos pela norma. É preciso fazer de início um Relatório de Análise de Riscos, onde se estabelece o grau de proteção da edificação, para as respectivas correções. Depois disso, os síndicos devem manter a inspeção visual anual, além de uma medição de condutividade a cada três anos. Mas o técnico ressalva que legislações como o Código de Edificações do município, de proteção contra incêndio e até mesmo normas de segurança no trabalho estabelecem a necessidade de outras vistorias. A lista se completa com a necessidade de renovação obrigatória do seguro da edificação, do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e do PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais).
ADMINISTRAÇÃO
e treinamento das brigadas, promoveu a adequação dos para-raios e a reforma dos quadros elétricos. Também contratou um plano mensal de controle de pragas e instalou uma segunda bomba de recalque em cada edifício. Jefferson diz que espera encerrar logo os preparativos para obter o AVCB, de forma que se possa investir na recuperação das fachadas, as quais apresentam pontos de descascamento, trincas, infiltração e queda de reboco. De acordo com o síndico, será preciso realizar uma boa inspeção local para planejar os serviços. (Por R.F.)
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- A entrevista “Objetivos da inspeção predial”, com a Eng. Civil Rejane Berezovsky. Acesse no endereço acima, no link da Ed. 218; - Os artigos “Inspeções e laudos periódicos obrigatórios nas edificações”, do Eng. Civil Roberto Boscarriol Jr; e “Vistoria de recebimentos de edificações: Orientação aos síndicos”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Disponíveis no link “Colunistas”.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
CONDÔMINO PODE UTILIZAR IMÓVEL RESIDENCIAL PARA LOCAÇÃO AIRBNB? Conhecida como AirBnB, a locação de acomodações residenciais para temporadas está em alta no mundo e possui diversos aplicativos para reservas. No Brasil, observam-se ofertas em prédios de apartamentos especialmente nas grandes cidades, situação analisada abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.
1 - É POSSÍVEL REGULAR ESSE TIPO DE TRANSAÇÃO?
2 – O QUE FAZER SE HOUVER PREJUÍZOS À ROTINA LOCAL?
Se o uso da locação para fins de AirBnB ocorrer diretamente por decisão do proprietário da unidade, infelizmente não haverá como impor restrições, pois se afrontaria o direito de usufruto do imóvel. Se for feita pelo inquilino (locatário), aí terá que ser analisada a relação contratual dele com o condômino (locador), de forma a verificar aspectos como sublocação. Já a eventual presença de hóspedes exigirá a adaptação do condomínio, lembrando que somente temos regulamentado por lei a locação por temporada. Assim, a questão
No caso do AirBnB, mais importante do que pensar no uso das áreas comuns, seria discutir regras de responsabilidade do proprietário (locador). Se houver necessidade de um maior controle, o condomínio como um todo terá que pagar mais por essa infraestrutura. Agora, se vierem a ocorrer danos comprovados, o proprietário será responsabilizado e terá que arcar com os prejuízos. Se perdeu ou quebrou algo por conta do fluxo ou uso do AirBnB, sua unidade deverá assumir o ônus.
Foto Almir Almeida
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do AirBnB se assemelharia a das visitas, com as mesmas restrições e procedimentos. Mas se a condição do hóspede se assemelhar a de um locatário, com longa permanência, não haverá como manter esse tipo de norma restritiva.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
DICA / SEGURANÇA
CERCAS, ALARMES & PROTEÇÃO PERIMETRAL, RECURSOS INEVITÁVEIS Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Os síndicos Leandro Vediner Leitão e Rosi Lima atuam em 13 condomínios e se deparam com perfis diferentes de investimentos na segurança
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Enquanto o quadro da segurança pública se mantiver incerto,
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síndicos e condôminos deverão continuar concordando em pelo menos um ponto: os investimentos na rede de proteção das edificações permanecerão inevitáveis e inadiáveis (Leia mais sobre o tema da violência urbana na reportagem de capa desta edição). O síndico profissional Leandro Vediner Leitão, à frente da gestão de 13 condomínios em parceria com a gestora Rosi Lima, observa que cada perfil de prédio escolhe um tipo de investimento, de acordo com suas possibilidades, mas em geral a segurança lidera as prioridades. “A cada ano aumenta a preocupação dos condomínios, principalmente aqueles em implantação”, afirma Leandro, que tem dez anos de experiência em gestão condominial. No edifício em que mora e onde foi síndico local até recentemente, Leandro implantou sofisticado sistema de segurança. Ele fica no bairro do Tatuapé, na zona Leste de São Paulo, tem padrão elevado, torre única, cem unidades com varandas gourmet e lazer completo. O condomínio está amparado hoje em uma infra de proteção que envolve sensores na parte da frente e nas divisas internas; cerca elétrica nos muros dos fundos; alarmes; 48 câmeras; eclusas; portaria blindada; controle de acesso automatizado na garagem; botão de pânico; e senha no portão de pedestres. A construtora entregou apenas a blindagem da portaria e as eclusas, há três anos, aponta Leandro. A partir daí os proprietários resolveram bancar a estrutura agora instalada, dando preferência à proteção perimetral. Tudo foi implantado em três meses. Em contraste, em outro residencial da zona Sudeste de São Paulo, de padrão mais popular, onde é síndico profissional, Leandro afirma que a segurança está apoiada em apenas 18 câmeras, proteção perimetral com arames farpados (sem sensores nem cercas elétricas) e dois postos de controle de
DICA / SEGURANÇA acesso. Com um ano de implantação e 480 unidades, os investimentos neste residencial esbarram “no fator renda”, esclarece. Na verdade, diferente da tendência entre os novos condomínios de classe média, os moradores locais preferiram custear o “kit enxoval” antes de partir para o reforço de dispositivos de defesa. Nos prédios mais antigos, por sua vez, a melhoria do sistema depende da faixa etária predominante no local. Residentes mais idosos, por exemplo, apresentam mais dificuldades de se adaptarem aos aparatos eletrônicos, situação observada por Leandro num dos condomínios que administra no bairro de Pinheiros, na zona Oeste. Em outro residencial ocupado em sua maioria por universitários e localizado na Vila Mariana, zona Sul da Capital Paulista, Leandro se depara com “um sistema bem enxuto” (o perímetro é pequeno), porém mais equipado, com sensores, cerca, software de controle de acesso na garagem, procedimento de cadastro de prestadores de serviços, além da portaria blindada recentemente. “Segurança é sempre uma unanimidade”, relembra o síndico. O que muda é a urgência e o perfil dos investimentos, completa. Por fim, de acordo a síndica Rosi Lima, a infraestrutura de segurança diminui as vulnerabilidades dos condomínios, mesmo as internas (contra ações de vandalismo), e “impacta na valorização do imóvel”. “Mas é fundamental fazer um trabalho de mapeamento de riscos antes dos investimentos”, ressalva a gestora.
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BARREIRAS & ALARMES
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DICA / SEGURANÇA
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Cercas elétricas são comuns na proteção perimetral, mas há residenciais preferindo sensores na fachada principal do prédio
DICA / SEGURANÇA Sobre as barreiras perimetrais, condomínios mais modernos estão optando pelo uso de sensores na parte da frente, por questão estética, afirma Leandro Vediner. Os sensores instalados em seu residencial foram uma escolha dos condôminos, votada em assembleia, diz. São quatro dispositivos presentes na extensão da rua principal de acesso, que operam em infravermelho, formando uma barreira virtual. Esta é capaz de sinalizar ao porteiro, através de alarme, sempre que corpos ou objetos passam pelas ondas da radiação. A equipe dispõe de câmeras para se certificar da natureza do “invasor” (pode ser uma folha, um animal ou pessoa) e, em alguns pontos, vai conferir in loco o que está acontecendo. Quanto às cercas elétricas, hoje mais sofisticadas e robustas, é importante destacar que elas podem se tornar um perigo às pessoas se estiverem fora da norma técnica padrão, a NBR IEC 60335-2-76, publicada pela ABNT. Há ainda legislações impondo limites, como a Lei Estadual 1113/2002, de São Paulo, a qual determina uma distância mínima entre o primeiro fio da cerca e o solo. Outras regras obrigam, entre outros, ao uso de sinalização, limitam a voltagem e impõem a necessidade de aterramento independente da rede elétrica do imóvel (Leia mais sobre essas normas em matéria no site da Direcional Condomínios; saiba como acessar ao final desta reportagem).
FALHAS AINDA PREDOMINAM
Delegado do Grupo de Operações Especiais da Polícia Civil de São Paulo e consultor em análises de riscos para condomínios, Luís Renato Mendonça Davini observa falhas corriqueiras e básicas na infraestrutura e procedimentos dos condomínios. Ele reitera que um sistema de segurança deve articular o trabalho da equipe (postos de trabalho), o comportamento de moradores em atendimento às normas de procedimentos, dispositivos eletrônicos e o aparato físico (como barreiras, muros etc.). “Mas fundamental é o fator procedimental, é a regra do jogo, equivale ao óleo no
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Luís Renato M. Davini: “Os projetos de segurança patrimonial, tanto os mais recentes quanto as reformas, carecem de uma visão integrada”
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DICA / SEGURANÇA
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motor”, define o consultor. Luiz Renato Davini aponta que as invasões aos prédios são causadas, em geral, pela ausência de treinamento dos porteiros e demais profissionais; por falhas na troca de turno ou na infraestrutura física e/ou eletrônica do condomínio; pela desatenção dos moradores; pela ação planejada dos bandidos, sempre atentos aos erros e oportunidades para entrar nos prédios; e pela informação privilegiada que eles obtêm através do aliciamento de algum funcionário do edifício. Em recente visita que a reportagem da Direcional Condomínios fez a um residencial novo, com duas torres e vocação para o lazer, identificou que a porta da guarita se situa exatamente no espaço do intertravamento da eclusa dos pedestres. Este é um erro, aponta o consultor, que completa: “Os projetos de segurança patrimonial, tanto os mais recentes quanto as reformas, carecem de uma visão integrada”. “O acesso à guarita no intertravamento entre os portões é o pior cenário possível. O projeto deve delimitar áreas de atenção e de risco próximos à portaria e nos acessos ao condomínio. O porteiro se torna bastante vulnerável quando fica muito próximo da eclusa”, explica. Além disso, prossegue o especialista, o sistema deve prever um plano de resposta quando algum componente vier a falhar. Por exemplo, em uma eventual clonagem do controle de acesso à garagem, deverá entrar em ação outro bloqueio, qual seja, a ação do porteiro, observando a movimentação das pessoas e fazendo a identificação ou reconhecimento físico. Da parte do comportamento dos moradores, é fundamental que atendam à orientação de “nunca entrarem acompanhados de visitantes pelo portão de pedestre; o acesso deverá ser feito sempre com uma pessoa por vez”. “Precisa ficar um por vez na clausura, para que bandidos não entrem no vácuo.” E no caso de haver serviço de monitoramento remoto, é indicado criar uma senha de pânico, que irá comunicar diretamente à equipe de apoio externo algo errado. “Esta, por sua vez, comunica ao porteiro ou aciona o plano de resposta previsto no planejamento de segurança do condomínio.” Ele recomenda que o síndico, o conselho e até uma comissão de segurança estabeleçam as regras, como as formas de acesso e de comunicação, a exemplo das “senhas passivas”, que possibilitam aos moradores e equipe de segurança sinalizarem eventual rendição. O consultor ressalva, porém, que as regras não podem “colocar o usuário em risco”. “Se alguém estiver rendido através de arma, deve ter sua entrada liberada. Enquanto isso, o portaria procurará ganhar tempo com eles na clausura, pedindo calma e fazendo o gerenciamento da crise (conforme os procedimentos previamente acertados).” (Por R.F.)
DICA / SEGURANÇA
PROCEDIMENTOS SÃO CRUCIAIS À EFICÁCIA DA INFRAESTRUTURA
A advogada Irina Uzzun, síndica de um condomínio em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, considera a portaria e a entrada de veículos os locais mais vulneráveis do residencial. A localização da guarita não possibilita boa visão da entrada da garagem ao porteiro, explica. Com torre única e 76 unidades, o condomínio terá reforçados os procedimentos de conduta dos moradores, ao mesmo tempo em que promove o treinamento dos controladores de acesso e do próprio zelador. Segundo Irina, em termos de suporte físico e infraestrutura técnica, o condomínio dispõe de software de controle dos portões da garagem, cartões de identificação dos pedestres, interfone e intertravamento da portaria. Nesta há um “gavetão” como passa-objetos. Mas a síndica afirma que pretende investir em melhorias, “criando mais barreiras e um monitoramento melhor para controlar a entrada e saída de veículos e pedestres”. Neste ano, Irina Uzzun participou, em conjunto com o zelador do prédio, de um treinamento de segurança ministrado pelo consultor Luís Renato Mendonça Davini e promovido pela Direcional Condomínios. “Não existem mais arrastões, mas sim pessoas que entram com facilidade porque estão bem vestidas ou fazem o controlador de acesso acreditar que são parentes de algum morador. O bandido se faz passar pelo condômino com um simples telefonema à portaria. Com o curso foi possível melhorar a conduta dos controladores de acesso e, em especial do zelador, pois ele assimilou as lições, aplicando novas regras no condomínio”, avalia a síndica, que pretende participar de futuros treinamentos. (Por R.F.)
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- O texto “Cerca elétrica, por uma instalação segura no condomínio”. Acesse através do link da Ed. 218, no endereço acima. PRÓXIMA EDIÇÃO: DESENTUPIDORA
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Síndica Irina Uzzun: Reforço na infra e no treinamento da equipe
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DICA / FITNESS – EQUIPAMENTOS & MANUTENÇÃO
APOSTA NA PROFISSIONALIZAÇÃO DO ESPAÇO
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Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
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Prédio antigo ou novo, pouco importa: a área de fitness dos condomínios entrou de vez na lista dos investimentos mais solicitados pelos moradores. Mesmo empreendimentos recém-entregues apostam num upgrade do espaço, pois conforme observa Thiago Somera, diretor de Infraestrutura da Rede Smartfit, “usuários avançados” rejeitam equipamentos semiprofissionais e demandam a melhoria da infraestrutura (Ler entrevista na pág. 28). Os síndicos dispõem de diferentes recursos para o incremento do setor, desde um plano de manutenção baseado em modernos aplicativos
DICA / FITNESS – EQUIPAMENTOS & MANUTENÇÃO
MANUTENÇÃO Nos casos em que os síndicos optam pela reforma das máquinas e aparelhos, é possível recuperar não apenas a parte estética quanto componentes mecânicos e eletrônicos de esteiras e bicicletas, entre outros. O ideal é avaliar cada caso e ponderar a relação custo e benefício do trabalho, recomendam os gestores. De outro modo, a manutenção permanente é indispensável por causa do desgaste e uso intenso. O serviço periódico realizado por empresa terceirizada envolve, em geral, a limpeza (interna e externa); aplicação de aderentes e lubrificantes em correias de motor e rolamentos de cilindro, entre outros; aplicação de silicone fluído para lubrificação de mantas e decks; além de ajustes /ou instalação de parafusos, porcas e arruelas.
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para gerenciamento do estado de cada máquina, a pacotes de locação de equipamentos novos, acompanhados de um plano de manutenção mensal. Podem ainda optar pela renovação completa através da compra das máquinas e acessórios. Em um dos condomínios administrados pela síndica Roseane M. Barros Fernandes, entregue no ano passado no bairro do Ipiranga, zona Sudeste de São Paulo, os moradores formaram uma comissão de fitness para melhorar o espaço, “entregue com equipamentos não profissionais”. “Habitualmente as construtoras colocam aparelhos de uso doméstico”, afirma Roseane. “Há um público bastante jovem no local, tipo geração ‘Y’, que quer efetuar a troca de todos os aparelhos por modelos mais apropriados.” Em outro residencial atendido pela síndica, este com 20 anos de idade e perfil mais simples, os moradores também demandam modernização dessa estrutura, ideia que se encontra em fase de orçamento de projeto e equipamentos. O tema é parte ainda da programação dos síndicos Marcos Bernardini, Janaína Aparecida Persike e Marcos Antonio Masteguim. Este incluiu o fitness como parte do retrofit geral das áreas comuns do prédio (Ler detalhes no final desta reportagem). Já o síndico e advogado Marcos Bernardini, do Acclimare Residence, está levantando valores a fim de apresentá-los à assembleia. Com apenas cinco anos de vida, uma torre, lazer completo e 74 unidades, localizado no bairro da Aclimação, o empreendimento veio com aparelhos “básicos e muito fracos, amadores”, descreve Bernardini. O gestor afirma que as mudanças ficarão para 2017, enquanto isso, ele próprio continuará utilizando academias externas para atender às suas necessidades. A síndica Janaína, por sua vez, à frente do Condomínio Green Village, um prédio de 17 anos localizado no bairro de Santa Cruz, zona Sul de São Paulo, optou por fazer a locação de equipamentos mais modernos. A sala e os aparelhos do Green Village ficaram anos sem manutenção e a síndica, já em seu primeiro ano de mandato, em 2015, reformou o ambiente (com troca de piso, pintura, instalação de espelho e de um aparelho de tevê), além de formalizar a parceria. A gestora até contratou antes a manutenção de duas antigas esteiras, mas o custo ficou elevado. “Tinha que trocar”, enfatiza. “Optamos pelo aluguel, porque é uma forma de os equipamentos estarem sempre novos, com manutenção mensal”, explica. No contrato, foram locadas duas esteiras, uma bicicleta e um espaldar.
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DICA / FITNESS – EQUIPAMENTOS & MANUTENÇÃO
COMO INVESTIR NA MODERNIZAÇÃO As academias dos condomínios costumam dispor de esteiras, bicicletas, espaldar, elíptico, estação de musculação, bancos inclináveis, pesos e colchonetes, além de acessórios diversos (bebedouro, espelho, aparelhos de tevê etc.). Na parte dos equipamentos, o mercado vem segmentando e especializando os aparelhos para funções bem específicas, desconhecidas por leigos. Por isso, a Direcional Condomínios entrevistou profissionais de duas das principais redes de academias do País, que se dispuseram a orientar os síndicos que pretendem modernizar a área de fitness.
ENTREVISTA 1 – THIAGO SOMERA “FUJAM DE EQUIPAMENTOS SEMIPROFISSIONAIS”
Foto José Eduardo
Diretor de Infraestrutura da Rede Smartfit, administrador de empresas com passagens em um fabricante de máquinas do setor, Thiago Somera (Foto ao lado) está há 15 anos no mercado e gerencia hoje mais de 300 unidades do Grupo Bio Ritmo - Smart Fit na América Latina. Segundo ele, mesmo entre os condomínios, o mercado deve atender aos “usuários avançados”.
Confira a seguir uma síntese de sua entrevista.
DEMANDA NOS CONDOMÍNIOS Houve nos últimos anos maior fragmentação de ofertas e de serviços nos fitness centers. Há condomínios entregues em uma configuração mais básica (com esteiras, bike, multiestação e espaldar), mas também existem aqueles que oferecem ainda serviços de personal trainer e atividades outdoor na área comum. Isso acaba atraindo mais interessados e uma frequência maior no fitness center. [academia]
CONFIGURAÇÃO BÁSICA É preciso conhecer a realidade e o objetivo de cada condomínio, além do espaço e orçamento disponíveis. Mas hoje se pode fazer muita coisa com o uso de pequenos acessórios para exercícios funcionais e ‘calistênicos’ [baseados no peso do próprio corpo], por exemplo. Em geral, não se recomendam máquinas secundárias, pois os equipamentos não atenderão aos usuários avançados.
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ESTEIRAS
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É fundamental fugir de equipamentos ‘semiprofissionais’, pois a economia feita na compra retorna como custo de manutenção dentro do período de vida útil do produto. Invista em modelos de esteiras amplamente utilizados em academias de ponta. De outro lado, existe um claro movimento de utilização de equipamentos cardiovasculares de baixo impacto, como os elípticos. Isso, além de aumentar a variação de exercícios oferecidos, diminui o total investido dentro do projeto.
USO E MANUTENÇÃO Condomínios devem ter em mente que a academia tem custos de manutenção, assim como elevadores e piscinas. Isso deve ser considerado sempre na decisão de compra. Negociar isso com os fornecedores no ato da compra lhes dará mais segurança e tranquilidade na gestão de toda a academia. (Edição Rosali Figueiredo)
DICA / FITNESS – EQUIPAMENTOS & MANUTENÇÃO
Foto Guilherme Maurício
ENTREVISTA 2 – FELIPE MANOEL INCREMENTO DO ESPAÇO DEMANDA APOIO AO USO
Também com bastante experiência em fitness, o administrador Felipe Manoel (Foto acima), gerente de musculação da Cia Athletica (Unidade Anália Franco, Zona Leste de São Paulo), complementa abaixo as dicas aos síndicos.
UPGRADE Atualmente, além dos equipamentos básicos, uma área fitness bem equipada conta com máquinas de musculação similares às das academias externas, além de espaço para treinamento funcional, tatames, salas de ginástica e de lutas e, em alguns casos, até sala de spinning [treinamento cardiovascular praticado sobre bicicleta estacionária]. Acessórios como bolas (tipo medicine ball [pesadas]), elásticos e bosu [uma espécie de meia bola de pilates] também são encontrados. Outra novidade é a presença de profissionais de Educação Física nesse espaço, pois esse tipo de equipamento e acessórios exige pessoa habilitada para a prescrição dos exercícios.
Depende do número de usuários e do perfil do público. Por exemplo, se houver predomínio de adultos, são indicados equipamentos que oferecem mais possibilidades de exercício, como máquinas de cabos e acessórios livres. Já se a maior parte dos usuários for de mais idade, o uso de máquinas guiadas surge como boa opção. Mas uma boa seleção de máquinas deve possibilitar exercícios que trabalhem os membros superiores, inferiores e o tronco. Dentre estas escolhas, aquelas que envolvem mais de uma articulação durante a sua execução são mais indicadas, pois geram um consumo calórico mais alto (como leg press, máquinas de agachamento, de empurrar vertical e horizontal, remadas, puxadas verticais e horizontais). Importante considerar ainda as máquinas para os trabalhos abdominais. Quanto às esteiras, a linha profissional suporta de forma excelente o uso contínuo. Recomenda-se equipamento com velocidade de até 20KM/h e com opção de inclinação.
A QUEM RECORRER? Procurem sempre empresas especializadas em gestão de fitness, desde o projeto inicial até a operacionalização das atividades. Este caminho é o melhor e mais seguro para entregar aos condôminos uma excelente opção de lazer dentro de suas casas. (Edição Rosali Figueiredo)
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O QUE ESCOLHER?
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DICA / FITNESS – EQUIPAMENTOS & MANUTENÇÃO
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Imagens de projetos / Flávio Cunha
FITNESS GANHA ESPAÇO NO RETROFIT
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Projeção do futuro ambiente de fitness do Edifício Salto Grande
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- A reportagem “Fitness: Opções em manutenção para o seu condomínio”. Acesse no endereço acima, através do link da Ed. 218.
A instalação de um espaço de fitness compõe a ampla repaginação das áreas comuns térreas do Condomínio Edifício Salto Grande, prevista para 2017. Todo o processo se encontra em fase de projeto e contempla transformar uma área de pouco uso em uma moderna academia, para atender às 40 unidades do prédio, construído há 35 anos na Pompeia, zona Oeste da Capital Paulista. “O fitness agrega muito valor ao condomínio e traz comodidade aos moradores. Essa é uma tendência, não tem volta, pois as pessoas mudaram muito seus hábitos. Por exemplo, nosso bicicletário, instalado há cinco anos, não comporta mais a demanda, temos condôminos que usam bicicleta até para trabalhar”, exemplifica o síndico Marcos Antonio Masteguim. A sala que receberá o fitness é grande, bem iluminada e dispõe hoje de mobiliário antigo e de uma mesa de pingue-pongue. Segundo o arquiteto responsável pelo projeto, Flávio Cunha, o retrofit prevê demolição de parede, serviços elétricos e hidráulicos, pois serão instalados novos pontos de tomadas, de iluminação, filtro elétrico e ar condicionado, além de um armário de apoio, que chegará até o teto “por questão de estanqueidade da acústica”. O condomínio ainda não escolheu os equipamentos, e estudará as condições oferecidas para compra ou locação, diz o síndico. De qualquer maneira, o ambiente está sendo projetado para uma distribuição adequada dos aparelhos, do espaldar e acessórios, de forma a garantir o conforto e evitar riscos de acidentes com as laterais da sala ocupadas pelo vidro. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS - PISOS
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DICA / FITNESS – EQUIPAMENTOS & MANUTENÇÃO
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DICA / CONTROLE DE PRAGAS
COMBATE SEM TRÉGUA CONTRA ANTIGOS E NOVOS VILÕES A dengue, por exemplo, volta a eclodir. Algumas capitais brasileiras vêm registrando aumento dos casos de dengue, antes mesmo da chegada do verão. Conforme a Aprag (Associação dos Controladores de Vetores e Pragas), o combate ao Aedes aegypti, transmissor da doença, bem como de zika vírus, febre amarela e chikungunya, deve ocorrer durante todo ano, apesar de a reprodução dos mosquitos ser menor em épocas mais frias. “Os condomínios que relaxaram durante o inverno nos cuidados para evitar o aparecimento de criadouros do mosquito certamente terão problemas no verão”, alerta Sérgio Bocalini, especialista em Entomologia Urbana e Vice-Presidente Executivo da Associação. SOBRE O AEDES
Sérgio Bocalini: Atenção contra eclosão do Aedes aegypti deve ser permanente
PROGRAMA INTEGRADO Para quem descuidou, não há outra forma senão reforçar o serviço de controle de pragas. No geral, o manejo contra vários tipos de transmissores de doenças ou animais que causam transtornos e danos (físicos e financeiros) deve compor a rotina permanente da manutenção dos condomínios. Sérgio Bocalini defende o uso de um “programa de manejo integrado”. “É o método mais indicado para um controle efetivo dos mais diversos tipos de pragas que possam infestar um condomínio. Quando bem implementado, ele traz benefícios constantes, pois
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Foto Leandro Freitas
Bocalini explica a menor infestação do Aedes na época do inverno: “As baixas temperaturas influenciam diretamente na vida dos insetos, fazendo com que o ciclo de desenvolvimento deles fique mais lento”. Nem por isso os domicílios devem relaxar, pois os ovos das larvas do mosquito, “quando colocados nos recipientes, ficam viáveis por um período de 10 a 12 meses e, quando em contato com a água, eclodem”. Assim, “o ponto principal para a diminuição das infestações de Aedes aegypti é a eliminação de criadouros. Se isso for feito a contento, a aplicação de inseticidas se torna desnecessária.”
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DICA / CONTROLE DE PRAGAS o monitoramento irá identificar os momentos mais adequados para as diversas intervenções que possam ser adotadas.” Num programa como esse, “estão previstas ações que eliminam pontos de acesso e de atratividade para as pragas, como alimento, abrigo e água”, além das intervenções de combate propriamente ditas. Já o intervalo recomendado entre uma ação e outra “deve ser planejado e estipulado com base no monitoramento feito de forma minimamente mensal”, orienta. Para o biólogo Gilson Julião da Silva, que atua há dez anos no setor, o programa de manejo irá definir os períodos do serviço. É preciso antes fazer um diagnóstico in loco, verificar a área do condomínio, o grau de infestação de insetos e roedores, entre outros, para estabelecer o cronograma e detalhar os procedimentos. “Alguns lugares têm controle mensal, outros o fazem semestralmente”, diz. E cada caso exige uma abordagem. Contra o Aedes, por exemplo, é possível aplicar inibidores ao desenvolvimento dos ovos nos locais que costumam acumular água limpa, como nas grelhas e ralos. Os pombos, por sua vez, exigem um tratamento especial, já que são protegidos por lei, explica Gilson. Fungos presentes nas fezes dessas aves podem transmitir a criptococose, doença infecciosa que atinge o homem e demais animais, causando problemas respiratórios, no sistema nervoso central ou meningite e meningoencefalite.
QUEM PODE FAZER O MANEJO O controle de pragas deve ser executado por empresa especializada, portadora de licença de funcionamento, vinculada a um Conselho Regional de classe e representada por um responsável técnico (Biólogo, Engenheiro Agrônomo ou Florestal, Médico Veterinário, Químico, ou demais profissionais habilitados por esse conselho), orienta Sérgio Bocalini. Isso é determinado pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), órgão do Ministério da Saúde. E o Conselho Federal de Química impõe a obrigatoriedade de registro junto ao órgão “de todas as empresas e filiais que tenham atividades relacionadas à área da Química”, entre elas, dedetização, desinfecção, desratização, descupinização etc.
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A EXPERIÊNCIA DOS GESTORES
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Engenheiro civil, gerente predial do edifício comercial New Empire e síndico no condomínio em que mora, Francisco Xavier Pinto Lima promove controle semestral da infestação de insetos e roedores. No Empire, há um contrato permanente com empresa especializada. Já no residencial, a contratação é feita para cada serviço necessário. Em ambos os locais, sua equipe é orientada a eliminar, a qualquer tempo, o acúmulo de água limpa nos recipientes, bases dos vasos de plantas e demais locais, evitando a formação de criadouros do Aedes. Também a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, em Alphaville, região metropolitana de São Paulo, adota um controle semestral. Sobre o Aedes, Kelly relata que “o monitoramento de possíveis áreas de acúmulo de água é feito de maneira visual pelo zelador e pela manutenção”. “Quando tivemos as primeiras notícias sobre o mosquito, efetuamos uma varredura nas áreas comuns do condomínio, inclusive nos telhados, para identificar esses criadouros. Muitos foram eliminados, como, por exemplo, restos de materiais no telhado como calhas e telhas que foram substituídas.” Portanto, fica a dica da síndica, que promove ainda campanhas para que os moradores evitem água parada nas sacadas e ralos. (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: UNIFORME
ACESSÓRIOS...
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, CADEIRA
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ALAMBRADOS, BOMBAS, CAIXA D’ÁGUA, CAIXA D’ÁGUA (CONTROLE DO NÍVEL DE ÁGUA)
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COBERTURAS, CONTROLE DE PRAGAS
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ELÉTRICA
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ELEVADOR...
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ELEVADOR
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ELEVADOR
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CALHAS, DESENTUPIDORA, FITNESS
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GERADOR, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, HIDRÁULICA...
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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO, GARAGEM (VALET)
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INTERFONE...
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INTERFONE, PERÍCIA PREDIAL
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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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PINTURA PREDIAL, PODA de árvore
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PISO, PLAYGROUND
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PLAYGROUND, SEGUROS
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SERRALHERIA, SISTEMAS DE SEGURANÇA
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SISTEMAS DE SEGURANÇA
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TRATAMENTO DE PISO, UNIFORMES, VIDROS
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