Revista Direcional Condomínios - Ed. 228

CAPA PROMOCIONAL

Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

Impressão Grass Indústria Gráfica

Assinatura Anual R$ 180,00

Caro Leitor, Os síndicos estão precisando se reinventar para atender ao aumento da demanda do condomínio, não somente em termos de manutenção, obrigações legais e exigências financeiras, quanto a um caldo às vezes bem conflituoso em termos de relacionamento humano.

Por isso, duas das matérias de destaque da edição de outubro (“Capa” e “Administração”) trazem sugestões de estratégias bem criativas para a gestão do condomínio. Também na pauta do “Síndico, Conte Sua História”, neste mês falando sobre Assembleia, despontam dicas promissoras.

Na reportagem de Capa, acerca de atos de vandalismos praticados por crianças e adolescentes, a recomendação é procurar conciliar a firmeza na aplicação das regras com uma postura conciliatória no trato com as partes envolvidas. Ao mesmo tempo, adotar ações que garantam a ocupação disciplinada das áreas comuns.

Já na pauta de Administração, entra em foco o imperativo de o síndico profissionalizar seu estilo de gestão, seja ele orgânico ou externo. Esse processo acaba engendrando uma sequência produtiva de ideias e estratégias, desde a promoção de eventos coletivos ao longo de todo ano até a realização de workshops que prestem serviços relevantes aos moradores.

Por fim, no perfil desenvolvido para a seção Síndico, Conte Sua História, sobressai a importância de se fazer a gestão de pessoas como recurso para a harmonização entre os condôminos, e entre estes e o corpo diretivo. Com foco na convocação, organização e condução da Assembleia, a matéria destaca o papel da comunicação e da liderança nesse que é um momento crucial para o planejamento e a operação da vida do condomínio.

As Dicas de elevadores, segurança e pisos de playground e brinquedoteca completam a parte de editorial da revista, assim como as seções Tira-Teima e Coluna. Esta é a penúltima edição do ano, uma jornada que vem transcorrendo de forma acelerada, o que torna ainda mais imperioso ao gestor atuar com atenção, critério e foco na eficiência, tarefa que a revista se propõe a facilitar com todo seu rol de informações e serviço de portfólio dos fornecedores.

Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

PESQUISA COM O SÍNDICO(A): RESPONDAM AO QUESTIONÁRIO DA PÁG. 4 E CONCORRAM A PRÊMIOS! Sua avaliação e sugestões são muito importantes para que possamos aprimorar nossos serviços rumo ao Ano 21 da Direcional Condomínios.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ........................ Sou Síndico, E Agora?

07. Seção Tira-Teima: ...... Coleta seletiva e a relação trabalhista no prédio, como fica?

08. Síndico, Conte sua História!: ................ Assembleia produtiva, um grande desafio 10. Capa: ........................................ Crianças e adolescentes, como evitar vandalismos?

13. Seção Tira-Teima: .............. Morador deve informar ausência prolongada, por quê?

13. Evento: ..................................................... 3º Curso de Qualidade no Atendimento 14. Administração: ..................................................A profissionalização da gestão do síndico 18. Dica: ............................................................................................... Elevador: Modernização 25. Dica: .................................................................... Playground & Brinquedoteca: Pisos 28. Coluna: ............................ Quero organizar confraternizações de final de ano, e agora?

29. Dica: ........................................................ Segurança: Equipamentos e estrutura física

Direcional Condomínios | Outubro 2017

Tiragem auditada por

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em Quadrinhos / Sou Síndico, E Agora?

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COLETA SELETIVA E A RELAÇÃO TRABALHISTA NO CONDOMÍNIO, COMO FICA? Gestor da área ambiental e fundador do Instituto Muda, Alexandre Furlan Braz destaca os cuidados a serem tomados pelos síndicos sobre as atividades desenvolvidas pelos funcionários do condomínio (próprios e terceirizados) no programa local de coleta seletiva. A análise é desenvolvida com o apoio do advogado Ricardo Koury, que atua na área condominial e em direito do trabalho, entre outras.

Foto Sílvia Zamboni

Desde 2012, a jurisprudência em processos trabalhistas de diversos tribunais tem sustentado o pagamento de multa de insalubridade por parte do condomínio na segregação dos resíduos feita pelos funcionários. Conforme esses entendimentos, o trabalhador que somente coleta os sacos e os leva para o depósito atua dentro da legalidade, pois se encontra em ambiente comercial ou residencial, dispensando-se assim a necessidade de pagamento de insalubridade. Porém, se abrir os sacos e fazer a efetiva separação dos recicláveis, ele terá direito ao adicional, que incidirá sobre o salário mínimo da região, equivalente a 40% (quarenta por cento), para insalubridade de grau máximo.

perante a sociedade e planeta, porém, ela deve ser planejada, receber os investimentos necessários e ter procedimentos para que a coletividade não sofra futuros ônus. Nesse sentido, é preciso realizar campanhas educativas e treinamentos presenciais com todos (moradores, funcionários do prédio e funcionárias dos condôminos) mostrando que o lixo é responsabilidade de todos e deve ser devidamente separado (recicláveis dos não recicláveis) e higienizado na origem.

ALEXANDRE FURLAN BRAZ Graduado em Gestão ambiental pelo Centro Universitário Senac, de São Paulo, pós-graduado em Gestão de projetos e liderança de equipes, e em conforto ambiental. É fundador do Instituto Muda.

Mais informações: www.institutomuda.com.br; muda@institutomuda.com.br.

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1. TRABALHADOR DEVE SEPARAR 2. C O M O OR G A N I Z A R O RES Í D U OS RE C I C L Á V E I S D E N Ã O - PROGRAMA DE FORMA ADEQUADA? RECICLÁVEIS? A coleta seletiva é um dever do condomínio

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

ASSEMBLEIA PRODUTIVA, UM GRANDE DESAFIO Organizar previamente e em detalhes a reunião de condôminos é crucial para o sucesso deste que é um dos momentos mais delicados da vida de um prédio. Com planejamento e técnicas de comunicação, Maria Adriana Neves, Martina Alves e Taciana Carreras contam como planejam as assembleias, visando a um encontro produtivo e rápido.

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de diferentes setores profissionais, as síndicas Maria Adriana Neves, Martina Alves e Taciana Carreras se uniram em 2015 para atuar na sindicância de condomínios. A ideia era conciliar experiências que haviam tido como participantes do corpo diretivo dos prédios onde moram ou trabalharam com a história profissional de cada uma.

Taciana Carreras é contadora e atuou como auditora no setor privado. É síndica orgânica do prédio onde vive, no bairro de Moema, zona Sul de São Paulo, desde 2011. Martina é dentista especializada em endodontia e teve consultório na cidade de Salvador (Bahia) na maior parte de sua trajetória profissional, registrando uma passagem como subsíndica no edifício em que trabalhava. E Maria Adriana é administradora e respondeu pela diretoria financeira e administrativa de empresa que faz gestão de facilities em 33 edifícios e gerencia 3.500 sites. A tríade responde pela sindicância de nove condomínios em São Paulo, entre residenciais e comerciais.

Elas desenvolveram um modelo de

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Por Rosali Figueiredo

Sindicância a seis mãos: Na foto, da esq. para a dir., Martina Alves, Taciana Carreras e Maria Adriana Neves

Foto Rosali Figueiredo

Egressas

gestão em que se responsabilizam, cada uma, como síndica de um dado empreendimento, ficando uma das outras duas como “backup” (para eventuais coberturas).

Mas as assembleias, momento central de um condomínio na hora de definir suas prioridades, são previamente discutidas a seis mãos. Além disso, as questões são alinhadas, mês a mês, com os conselheiros, em um processo de transparência. E quando necessário, são organizadas comissões de moradores, o que ajuda muito na hora das discussões. O tom das colocações é sempre propositivo, levando-se soluções em vez de problemas. E se há pontos de conflito na pauta, envolvendo pessoas, a recomendação é que a condução seja a mais conciliatória possível.

“Quando o conselho está engajado e a gestão é transparente, a assembleia se torna mais objetiva”, pontua Taciana Carreras.

“Quando o conselho está engajado e a gestão é transparente, a assembleia se torna mais objetiva.”

(Síndica Taciana Carreras) EXPECTATIVAS Apesar de todo esse alinhamento, as síndicas observam que “cada condomínio traz uma história”. Prédios em implantação têm prioridades bem distintas em relação aos condomínios consolidados ou antigos. Nos empreendimentos recém-implantados entra um ingrediente às vezes explosivo: “As pessoas estão mudando para um novo endereço, dando um upgrade na moradia, o que é um

sonho para todos. Mas não leem direito o que estão comprando, adquirem uma série de problemas sem saber e a frustração dessa expectativa acaba refletindo, às vezes, nas assembleias”.

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

Segundo Maria Adriana Neves, “por mais que se tenham procedimentos padrões, a gestão precisa ser direcionada a cada condomínio”. Para alguns, basta uma assembleia ordinária anual de votação das contas e aprovação da previsão orçamentária para o exercício seguinte. Já em outros, há necessidade de reuniões extraordinárias frequentes, “as quais impactam nos custos” do prédio. Em geral, administradoras não cobram até três assembleias extras por ano, observam as gestoras.

Elas ainda não tiveram experiência com o formato virtual, mas já realizaram assembleias que ficam temporariamente abertas até que se atinja o quórum necessário de votação (em casos que envolvem, por exemplo, mudança de uso de área comum). Apesar de abertas, nem todas resultaram no atendimento

à propositura do corpo diretivo. E para superar eventuais conflitos, outras estratégias são adotadas. Por exemplo, na distribuição de vagas de garagem, um mapa é organizado por uma empresa contratada previamente.

Portanto, proporcionar reuniões planejadas e direcionadas representa grande caminho a uma assembleia produtiva e sem desgastes desnecessários, arrematam as gestoras.

Martina Alves e Taciana Carreras em workshop sobre “Comunicação nas assembleias”, promovido pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira com a psicóloga e coaching Adriana Bandeira (à dir. na foto). Estão presentes demais gestores e profissionais, entre eles, a Profa. Rosely Schwartz No último mês de agosto, Martina e Taciana participaram de um workshop ministrado pela psicóloga Adriana Bandeira e organizado pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, em São Paulo. A especialista trabalhou o tema da “Comunicação nas assembleias”. Para as síndicas, o encontro reforçou que algumas mudanças de posturas que adotaram desde 2015 em relação às assembleias estão no “caminho certo”: - Sua organização não fica mais a cargo somente das administradoras. As síndicas fazem questão de participar da elaboração das pautas, entre outros; - Na convocação, elas inserem um “anexo descritivo de cada tópico” da discussão; - Elas também desenvolvem uma apresentação visual e temática dos assuntos que serão debatidos e votados. Quanto mais complexo o item da pauta, mais detalhada a informação. Esta deve conter “os prós, os contras e os custos” das soluções apresentadas; - Durante a assembleia, são mostrados não somente aspectos financeiros e físicos das obras e serviços necessários, quanto as prioridades do condomínio em curto, médio e longo prazo; e, - A condução dos trabalhos busca, sobretudo, dar credibilidade ao papel dos gestores ali presentes.

“Saber como convocar e como apresentar é crucial”, afirmam. A adesão dos condôminos dependerá do primeiro ponto, a convocação. Já a produtividade acontecerá se o corpo diretivo, em conjunto com o representante da administradora e o presidente da mesa, souber evitar conflitos. Aqui entra a necessidade

de detalhamento e fundamentação dos pontos de discussão, pois o importante é que “fique claro que as questões não são pessoais do conselho ou do gestor”.

Também o tom de voz e a forma de colocação das palavras entram como elemento decisivo: “É preciso tomar muito cuidado com a forma de abordagem em um ambiente potencialmente conflituoso”.

As gestoras destacam ainda a necessidade de se promover assembleias curtas e leves, sem que o síndico ou o presidente deixe de ser firme em sua condução. “Isso é diferente de ser impositivo e de querer ter razão a todo custo. O gestor deve mudar o tom de voz, ser conciliador e ouvir outros pontos de vista. Não se pode ser síndico ditador, nem entrar nas ‘picuinhas’. Não se pode dar abertura para questões pessoais. Se o síndico entrar na energia do outro, já perdeu.”

De outro lado, elas ressaltam a importância de o síndico estar aberto para novas visões que possam surgir neste momento: “Às vezes o condômino coloca um ângulo que ele ainda não tinha visto, esta é também uma oportunidade de trocas e aprendizado!” (Por R.F.)

SAIBA MAIS - Maria Adriana Neves; Martina Alves; Taciana Carreras: doitservices@doitservices.com.br.

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Foto Rosali Figueiredo

ESTRATÉGIAS DE CONVOCAÇÃO, ORGANIZAÇÃO E CONDUÇÃO

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CRIANÇAS E ADOLESCENTES, COMO EVITAR VANDALISMOS? Áreas de lazer amplas, pais muito ocupados e filhos soltos demais: O condomínio deve assumir a tutoria das crianças e adolescentes? O que fazer em casos de agressividade e omissão familiar? Como os síndicos podem distribuir responsabilidades? Confira nesta reportagem dicas valiosas de gestores e especialistas.

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Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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O síndico profissional Adriano Santos e o gestor de operações Raphael Davoglio se depararam com um ambiente de muito conflito em relação às crianças, jovens e adolescentes quando iniciaram seu trabalho em um condomínio-clube no bairro da Mooca, zona Leste de São Paulo, em 2015.

O empreendimento foi entregue em 2014 com 208 unidades de 110 a 150 m2, sobressaindo no local um público numeroso de menores, dos quais 30% bebês e 40% na faixa etária entre 7 e 14 anos. Adriano e Raphael afirmam que inexistia ali uma cultura de convívio coletivo. “Faltavam cuidados com as áreas comuns e sobravam problemas de relacionamento entre os condôminos, principalmente crianças.”

Eles resolveram aplicar então uma ação integrada de pacificação no condomínio, mais intensa nos seis primeiros meses. O ponto de partida foi a palestra de um profissional da área de educação física realizada para as crianças e adolescentes. Diferentes estratégias foram introduzidas simultaneamente ou na sequência. Uma pesquisa de clima organizacional procurou identificar os valores, expectativas e necessidades dos moradores. O corpo diretivo foi envolvido e tornou-se mais participativo. O síndico Adriano passou a conversar individualmente com os pais. As campanhas de conscientização tornaram-se constantes e ainda hoje são realizadas através de informes dispostos nos elevadores e em aplicativo de celular. Na persistência de alguns conflitos, buscou-se a mediação de um profissional independente.

“Não houve resistência por parte

Os gestores Adriano Santos (à esq.) e Raphael Davoglio: Seis meses de trabalho intenso para pacificar um condomínio, que ganhou salão de jogos externo e novo piso no campo

dos pais, o objetivo era lhes informar sobre o que acontecia nas áreas comuns enquanto trabalhavam. Eles participavam dos encontros e nos ajudavam a encontrar a melhor solução para todos.” O gestor Raphael Davoglio completa: “Entrava em questão a depredação do patrimônio deles. Havia vandalismos, tivemos que reformar cadeiras e estofados das praças nas áreas comuns e fazer manutenções constantes nos jardins”.

CONVERSA EM MÃO DUPLA O condomínio também fez sua parte. Uma das maiores ocorrências envolvia jogo com bola em áreas não permitidas. O campo de futebol society, entregue em grama natural, era uma das principais fontes de insatisfação. “Trocamos o revestimento e implantamos ao lado um salão de jogos externo para atendê-los (às crianças e adolescentes).” Na verdade, o campo passou a cumprir com o papel de quadra, com função poliesportiva. O resultado positivo gerou um novo problema para os gestores: os adultos passaram a disputar o espaço com os menores, situação que exigiu mais intervenções e disciplina.

Atualmente o condomínio se encontra pacificado, observam os gestores.

Existem conflitos pontuais, os quais são tratados por todo um roteiro de conversas e, quando necessária, a mediação, até chegar a casos que demandam a aplicação estrita do Regulamento Interno. “Mas dar advertência e aplicar multa é o pior cenário possível”, alerta Adriano. Ele afirma que “a omissão dos pais permanece como o grande problema dos condomínios de uma forma geral”. Diante disso, os gestores podem entrar com antídotos que favoreçam a participação e a socialização, como a contratação de recreação de férias e de monitores para atividades esportivas durante o ano todo, exemplifica. “Além disso, costumamos organizar festas temáticas, porque elas ajudam na interação.

As relações entre os vizinhos, antes frias e distantes, tornam-se mais próximas.

Os eventos estimulam novas amizades, ajudando a acabar com aquela história de um apontar o dedo para o outro.”

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OCUPAR AS ÁREAS COMUNS

Síndico Roger Prospero: Os espaços dos condomínios devem ser equipados, conservados, receber atividades e dar oportunidades de interação para as crianças e adolescentes “União de esforços”, programação de férias, eventos temáticos e gestão esportiva são estratégias presentes também nas gestões do síndico profissional Roger Prospero, que ainda administra seu condomínio como orgânico há sete anos. Ele reforça a necessidade de o gestor garantir a ocupação das áreas comuns, principalmente nos condomínios-clube. “O síndico precisa estimular isso, equipando os espaços, do playground ao salão de beleza. Deve ainda colocar profissionais à disposição dos condôminos, como nas assessorias esportivas, garantindo as atividades e evitando mau uso e depredação.”

Roger justifica: “A melhor forma de evitar depredação é ocupar, manter o ambiente limpo e organizado. Pois é da natureza do ser humano não transgredir em um ambiente que se encontra em ordem”. Segundo ele, as origens do vandalismo em condomínio decorrem da: - Omissão do gestor; - Omissão dos pais; e, - Falta de espaços e oportunidades para as crianças extravasarem energia e interagir. “Quem interage passa a respeitar mais os pais e isso gera menos atrito.”

Por isso, mais uma vez, entra o foco na ocupação, acompanhada de conscientização, expondo-se as informações aos condôminos de forma lúdica e positiva. “Uma comunicação agressiva fará com que o morador a refute, desrespeite a lei e transgrida”, destaca o síndico. De outro lado, se o morador se sente “cuidado”, “ele vai ajudar a cuidar”.

Graduado em Educação Física, pós-graduado em gestão esportiva e prestador de serviços da área de assessoria esportiva, Marcelo Martinelli (Foto ao lado) observa que as atividades monitoradas e orientadas para crianças e adolescentes nos condomínios acaba exercendo uma função didática em seu desenvolvimento social e comportamental. Ele atua desde 2012 no setor e tem observado a necessidade de se romper com o predomínio do individualismo marcante hoje nestas faixas etárias, bem como em trabalhar a dificuldade deles em lidar com uma rotina e a disciplina.

“Os pais largam as crianças e deixam aos monitores a responsabilidade de educar e colocar limites, o que seria o papel deles.” Portanto, quando se inicia uma atividade monitorada, a assessoria precisa cumprir com uma etapa de adaptação da criança e adolescente, “para que aprendam a conviver com a rotina”.

Nesse aspecto, ele acredita que as assessorias possam ajudar a coletividade a conquistar um ambiente harmônico e de mais respeito com seus espaços e patrimônio. “O professor se torna uma referência para o condômino durante a prática, ele é a autoridade ali, se falar para não pisar na grama, a criança não o fará.” E, diante de qualquer indisciplina, ele afastará momentaneamente o aluno da prática, mas jamais o excluirá.

Casos reiterados são comunicados à administração, para orientação e conversa com os pais. (Por R.F.)

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PRÁTICA ESPORTIVA E RECREAÇÃO, A DISCIPLINA SAUDÁVEL

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O vandalismo em um condomínio representa “a manifestação de algum conflito latente”, observa a psicóloga Adriana Bandeira, coaching e especialista em desenvolvimento humano, com 20 anos de experiência na área e também em atendimento a adolescentes.

Isso não representa necessariamente um ato contra o condomínio, “mas sim a expressão de uma situação particular” da criança, jovem ou adolescente que o praticou, completa.

Prosseguindo nessa linha de raciocínio, Adriana afirma que essas faixas etárias “refletem muito o que veem em casa, especialmente com pais muito permissivos”. “O vandalismo é uma forma de se buscar limites, de testá-los.” A seguir, ela deixa algumas dicas aos gestores.

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“O PAI PODE FAZER A DIFERENÇA”

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1- A conversa com os pais é a primeira recomendação.

Mas, para isso, ele precisa saber antes o que está acontecendo, observando se está diante de algo recorrente e se o ato foi isolado ou em grupo.

Outra possibilidade é procurar conversar em primeira mão com o adolescente, no sentido de buscar empatia, não julgar nem criticar, mas falar o que significa ser “parte integrante” da comunidade onde ele vive. “O limite pressupõe compreensão do porquê das regras e atribuição de responsabilidades.”

Adriana lembra que a adolescência é uma fase em que as manifestações “são muito intensas, seja pelas mudanças hormonais quanto pela necessidade de afirmação diante dos colegas”. Já com as crianças, o gestor deve falar diretamente aos pais, consciente que “não há outra dinâmica senão fazê-las respeitar as regras da casa, dos bons costumes, da higiene e do condomínio.”. “Quando o pai cede, ele perde o controle. De outro modo, ele pode fazer a diferença, se responsabilizar pelo cenário. Desta forma, o síndico deve chamar os pais para uma ação, eles são capazes e está sob sua alçada trabalhar a inserção do filho no condomínio.”

A especialista explica que o perfil da conversa deve mudar conforme a faixa etária envolvida com o vandalismo. Nesse sentido, ela destaca duas fases: “Dos 3 aos 7 anos, as diretrizes dos hábitos e comportamentos devem estar bem pontuadas. Dos 10 aos 13 há muita instabilidade emocional, com necessidade de se entrar um pouco no mundo deles a partir do diálogo. É um processo longo e trabalhoso.”

O quadro muda quando o síndico se depara com pais negligentes e/ou omissos.

2- Por isso, ele também deverá, paralelamente, manter o “gerenciamento da situação”, contando com o suporte das nor-

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Foto Karina Nabor

GESTÃO DE CONFLITOS COM CRIANÇAS E ADOLESCENTES: COM COMUNICAÇÃO, “POSSIBILIDADE DE ÊXITO É MAIOR”

Adriana Bandeira, psicóloga e coaching: “O limite pressupõe compreensão do porquê das regras e atribuição de responsabilidades” mas internas e do apoio jurídico. Isso o blindará contra eventuais tentativas de intimidações, pois ele “saberá qual o seu lugar, papel e os recursos que dispõe”; 3- Se o diálogo não estiver funcionando, o gestor poderá ainda recorrer a um profissional que faça a mediação; ou levar o caso à assembleia de condôminos (mas de forma propositiva, informando as medidas que têm sido adotadas); e, em último caso, se houver ameaças concretas, buscar os recursos externos (Como fazer Boletim de Ocorrência).

INTELIGÊNCIA EMOCIONAL O desenvolvimento de competências como liderança e comunicação pode favorecer a performance dos gestores mediante os conflitos, observa Adriana Bandeira. “Por exemplo, quando entra a competência da comunicação, a possibilidade de êxito é maior.” É o caso da interlocução com o adolescente. “Se entrar pelo lado emocional, o síndico acabará se fragilizando e o outro ganhará força. Bater de frente com o adolescente é desperdício de energia. O síndico tem a responsabilidade de agir de forma racional e embasada, usando recursos que terão efeito, entre eles, buscar aliados. Além disso, a autoimagem de firmeza e assertividade típicas de um líder é o que ajudará os síndicos e os pais a crescer em seu papel, facilitando uma solução.” (Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “O papel da assessoria esportiva na sociabilização e inclusão dentro dos condomínios”, de Marcelo Martinelli.

Acesse o texto através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Outubro - Ed. 228.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

MORADOR DEVE INFORMAR AUSÊNCIA PROLONGADA AO CONDOMÍNIO, POR QUÊ?

O novo Código de Processo Civil (CPC) prevê a possibilidade de que intimações e citações judiciais possam ser feitas por cartas e entregues a “funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”. O impacto disso é analisado abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, especialmente porque a recepção de correspondência é obrigação do condomínio, conforme determina a Lei de Correios e Telégrafos (Lei 6.538/78).

1. O QUE MUDOU COM O NOVO CPC EM 2. QUAL O IMPACTO DA NOVA RELAÇÃO ÀS CITAÇÕES? LEI PARA O DIA A DIA DO PRÉDIO?

Foto Almir Almeida

O Art. 248 do novo CPC dispõe sobre as condições de citação judicial através de carta registrada, a qual conterá informações sobre o processo e sua possibilidade de resposta. Em seu Parágrafo 4º, determina que “nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”. Este, porém, “poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente”. Já o Art. 252 estipula que, mediante duas tentativas infrutíferas de citação pelo oficial de justiça, e configurada suspeita de “ocultação” do citando, será válida a intimação a este funcionário da portaria (Parágrafo único).

O condomínio deverá exigir a comunicação de ausência prolongada por parte do morador ou proprietário de forma a garantir a segurança jurídica dos seus atos administrativos e judiciais (do processo), evitando constrangimentos e prejuízos em receber citações de ausente. No entanto, o gestor deverá informar ao condômino sobre as razões dessa comunicação. E os funcionários deverão receber um treinamento efetivo para não haver usurpações, abusos ou simples desconhecimento do fato.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora?

Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

evento

3º CURSO DE QUALIDADE NO ATENDIMENTO

Inscrições com Srta. Emilly, através do telefone (11) 5573-8110.

Mais informações em faleconosco@grupodirecional.com.br. As vagas são limitadas. (Por R.F.)

A coaching Claudia Ribeiro e a diretora Sônia Inakake recebem gestores e funcionários das empresas anunciantes durante o 2º Curso, realizado em 25 de agosto

Direcional Condomínios | Outubro 2017

No próximo dia 27 de outubro, uma sexta-feira, entre 8h e 12h, a revista Direcional Condomínios irá promover a 3ª edição do Curso de Qualidade no Atendimento, um serviço prestado gratuitamente aos anunciantes da publicação. Os gestores e equipes presentes nos dois primeiros cursos, realizados em maio e em agosto passado, aprovaram as ferramentas apresentadas pela coaching Cláudia Ribeiro, no intuito de se trabalhar e valorizar a postura das equipes desses prestadores de serviços no relacionamento com o cliente (síndicos e demais gestores prediais). Diante da repercussão positiva, a diretora da revista Sônia Inakake abriu uma nova oportunidade àqueles que ainda não puderam participar da experiência. Será o último encontro do ano.

Foto Gabriel Youssef

Treinamento é gratuito e voltado aos gestores e equipes das empresas anunciantes da Direcional Condomínios.

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ADMINISTRAÇÃO

A PROFISSIONALIZAÇÃO DA GESTÃO DO SÍNDICO Síndicos profissionais têm presença cada vez mais forte nos condomínios, mas o fato que se destaca nos empreendimentos é a mudança do próprio perfil da gestão. Sejam profissionais ou orgânicos, externos ou moradores, os síndicos devem responder hoje a uma acentuada exigência por eficiência e qualidade de seus atos.

Direcional Condomínios | Outubro 2017

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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Síndica Rosana Nichio: “Precisamos mudar para valorizar o patrimônio”

O uso das ferramentas da moderna gestão empresarial tornou-se indispensável mediante o escopo de obrigações, custos e compromissos que chega diariamente à mesa do síndico.

São estratégias como planejamento plurianual e planos diretores, além de planilhas com atribuição de cargos, funções e cronogramas, e sistemas que visam à eficiência administrativa, como o BSC (Balanced Scorecard) e o compliance [tratados na edição de julho da Direcional Condomínios]. Em geral, essa guinada parece exclusividade da sindicância profissional, mas o fato é que o próprio síndico orgânico vem utilizando recursos que visam à racionalidade administrativa e resultados qualitativos em suas ações.

A síndica Rosana Nichio, do Condomínio Siena Tower, situado no Alto de Santana, zona Norte de São Paulo, representa o estilo do gestor orgânico que resolveu profissionalizar a administração do prédio onde mora. Economista, ela está no 11º ano de mandato no edifício de 24 unidades e 18 anos de vida. Em sua

vida profissional externa, Rosana foi gerente em agências bancárias e agora atua como gestora de projetos culturais. No condomínio, ela implantou muito do que aprendeu no setor privado. Paralelamente, fez cursos de administração voltados para síndicos e participa de palestras e demais eventos em busca de atualização.

Profissionalizar a gestão do condomínio significa, principalmente, organizar as contas, definir estratégias, cobrar eficiência dos fornecedores, treinar, motivar e exigir dos colaboradores, e dar transparência aos atos do síndico, enumera Rosana.

Por exemplo: 1 - Uma das prioridades em seu condomínio era cortar custos sem negligenciar os serviços e a manutenção. Pelo contrário, havia necessidade de reformas.

Para tanto, ela procurou racionalizar as principais fontes de gastos por meio da atualização dos sistemas, conciliando economia e modernização. Disso resultou a iluminação com LED na garagem e áreas comuns; mudanças no refeitório dos funcionários (havia um aquecedor que consumia muita energia); a modernização dos elevadores; o controle diário do consumo d’água para identificação de eventuais vazamentos; e, por fim, a introdução da portaria virtual no prédio; 2 - As medidas têm sido adotadas dentro de um planejamento estratégico de gestão, definido em conjunto entre a síndica e corpo diretivo. Para 2017, cinco prioridades foram estabelecidas, como o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), em curso; reforma elétrica; troca da tubulação do gás e da rede pluvial; e impermeabilização.

“Precisamos mudar para valorizar o patrimônio, já que temos um entorno ocupado por condomínios novos de alto padrão”, justifica a síndica; 3 – Quanto aos fornecedores, são utilizados critérios comuns para os orçamentos e as contratações; 4 - Na comunicação com os condôminos, cada passo é informado, o que os

ADMINISTRAÇÃO

“torna mais participativos, porque eles acreditam que o valor da cota condominial está sendo bem utilizado, o que confere credibilidade à gestão”. Nesse sentido, a síndica, que recebe a isenção da taxa condominial, comemorou em julho passado o primeiro mês de inadimplência zero no condomínio; 5- Em relação aos funcionários, eles passaram a receber treinamento. “Eles têm que saber o porquê estão fazendo as atividades. Devem ser bem tratados, com café na Brigada de Incêndio, comemoração de aniversário e de festa junina”, sugere. “Fica um ambiente legal e eles se dedicam mais.”

Rosana acrescenta um último item: 6 - Posturas do gestor: Ele deve estar bem informado e atualizado; ter habilidade para lidar com pessoas, como moradores, funcionários e corpo diretivo; buscar auxílio quando necessário; e criar uma rede de relacionamentos com outros síndicos. No momento, Rosana participa da organização do Programa Vizinhança Solidária na região onde mora.

gestora orgânica há 27 anos do residencial onde vive, e membro do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, observa que essa tendência tem sido alimentada pelo fato de “os condôminos não quererem mais assumir os encargos do prédio”. Segundo ela, o perfil antigo do “síndico aposentado não atende mais à gama de problemas jurídicos, exigências tributárias, entre outras”, que são colocadas sob a alçada do gestor.

Mas Lurdes acredita que o condômino morador possa ainda dar conta das demandas, mesmo em um condomínio-clube. O pré-requisito essencial é que, “tanto o profissional quanto o orgânico, seja uma pessoa disposta a trabalhar pelo condomínio, que se empenhe em atender às suas necessidades”.

Síndicas Lurdes de Fátima (No alto) e Mariza Mello: Mudança do perfil dos moradores e condomínios está gerando novos contornos à sindicância profissional

Direcional Condomínios | Outubro 2017

Se a profissionalização é desejável ao síndico orgânico conforme demonstra o perfil de Rosana Nichio, para o gestor externo, eleito em assembleia em meio a grandes expectativas, ela se torna obrigatória.

Atualmente, principalmente em condomínios-clubes, a escolha de síndicos profissionais tem passado por um extenso processo de seleção, com análise de propostas, entrevistas diversas, apresentação em assembleia etc. Empresas criadas há dois ou três anos, no bojo da crise econômica, trazem como candidatos à sindicância ex-executivos de empresas privadas ou ex-gerentes de carteiras de condomínio das administradoras.

O síndico profissional Rogério Campos atua há mais tempo, desde 2009, através de sua empresa, atendendo a 14 condomínios. Ele observa que a organização da sindicância em torno de uma empresa possibilita introduzir dinâmicas até há pouco ausentes da vida do prédio. “As propriedades são hoje complexas, exigem performance dos equipamentos.

Não basta focar apenas no administrativo e jurídico. Por exemplo, nosso diferencial está na gestão da operação. Precisamos entrar com procedimentos, fluxograma de tarefas e distribuição de responsabilidades, trabalhando com plano de contingência”, observa.

Para a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, uma das mais antigas na função em São Paulo, um novo tipo de gestor está chegando ao mercado. “Sou síndica há 20 anos, inicialmente como orgânica, há 15 como profissional. Mas sempre tive uma relação mais próxima com os condomínios. O profissional de hoje está diferente, ele usa muito mais a tecnologia, vem com infraestrutura, é impessoal, o que lhe traz uma vantagem, pois ele não se envolve com os problemas da relação dos moradores com o prédio. Ele se preserva mais e isso chega a ser benéfico para o condomínio, principalmente quando ocupado por pessoas mais jovens. Somente os moradores mais antigos estão sentindo essa mudança do perfil do síndico profissional”, analisa.

Outra síndica bem experiente, Lurdes de Fátima Affonso Antonio,

Fotos Paulo Mujano

SÍNDICO PROFISSIONAL: MUDANÇAS AQUI TAMBÉM

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ADMINISTRAÇÃO

CONDOMÍNIO: “SOCIEDADE, NÃO EMPRESA” O advogado Cristiano De Souza Oliveira, que atua há anos com Direito condominial e já foi síndico, costuma ir na contramão de um pensamento predominante, segundo o qual o condomínio deve ser administrado como empresa. Ele discorda: “O condomínio, por sua figura social, com contato humano e familiar, deve ser tratado como uma grande sociedade. Buscar a racionalidade administrativa não é privativo das empresas. O perfil do condomínio está mais para a administração pública, que também precisa atender aos princípios da celeridade e eficiência, mas,

de outro lado, depende que haja certa burocracia, como procedimentos e normas, para proteção do próprio sistema (o condomínio). Diferente de uma empresa, o condomínio traz em sua natureza os princípios da permanência e continuidade; já a primeira pode ser extinta a qualquer momento.”

Outra diferença é que “o condomínio não tem dono”. “Ele é constituído por várias pessoas, representantes de uma fração ideal, que formam a sociedade.”

Na prática, segundo o advogado, essa concepção permite que se tratem a todos de forma igualitária, aplicando-se os mesmos direitos e deveres. “As regras impedem privilégios, corrigem falhas”, acrescenta. Por isso, completa o advogado, as empresas de sindicância profissional devem ficar atentas ao risco de atuarem somente enquanto executivas num ambiente de condomínio, como se houvesse uma relação entre patrão e empregado, chefe e subordinado. “No condomínio, o gestor não manda. Ele recebe o encargo da representatividade, não o poder. As decisões dele são limitadas pelo quórum das assembleias e pelas leis.” (Por R.F.)

Foto Rosali Figueiredo

ENTREVISTA / CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA A ATUAÇÃO DE EMPRESAS DE SINDICÂNCIA NO CONDOMÍNIO

Direcional Condomínios | Outubro 2017

Em entrevista à revista Direcional Condomínios, o advogado Cristiano De Souza Oliveira (Foto), autor do livro “Sou Síndico, E Agora?” (Exclusiva Publicações, 2012), responde a dúvidas sobre representação das empresas de sindicância junto ao condomínio e à Receita Federal.

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- Empresa de síndico profissional pode assumir oficialmente a sindicância em um condomínio?

Cristiano De Souza – Pode. O Código Civil, em seu Art. 1.347, nada esclarece sobre ser o síndico pessoa física ou jurídica, apenas separa a possibilidade de ser proprietário ou não (condômino). Importante, no entanto, é destacar que a matéria deve ser regulamentada em Convenção, conforme determina o Art. 1.334, Inciso II, que fala sobre a forma de administração. Destaca-se

ainda que somente a assembleia poderá escolher um síndico, institucional (profissional) ou orgânico, pois o Art. 166, também do Código Civil, em seu Inciso V, diz claramente que será nulo o negócio jurídico quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para sua validade. Na sua falta, não seria possível a existência de um contrato de prestação de serviços com um síndico institucional. Para evitar essa situação, a ata da assembleia de eleição deve conter requisitos como: identificação, remuneração e tempo de atuação, lembrando que as funções já estão descritas em lei (no Art. 1.348 e em outros do Código Civil) e na Convenção condominial.

Também é preciso ficar atento para não se gerar vínculo empregatício pela determinação de tempo mínimo ou determinado (periodicidade) e subordinação (no caso ao conselho), elementos essenciais ao vínculo trabalhista.

Quanto à “rescisão” [sempre prevista em contratos], destaca-se que a mesma não existe na figura jurídica do síndico em nosso ordenamento jurídico, pois somente em quatro momentos haverá a ruptura da escolha feita pela assembleia de sua eleição: morte, renúncia, destituição ou término do mandato.

- Por exigência da Receita Federal, o condomínio precisa ter um representante legal. A quem compete esse papel quando há uma empresa de sindicância?

Cristiano De Souza - O condomínio não é visto como uma pessoa jurídica para o Direito, situação que se repete junto à Receita Federal. Esta determina que haja um CPF de um responsável, o qual deverá ser apresentado no ato da escolha e constar da ata da assembleia. É possível e tem ocorrido de o condomínio registrar junto à Receita terceiros que não sejam sócios, mas não vejo legitimidade nessa medida. Pois se a assembleia escolheu uma pessoa jurídica o responsável perante a Receita Federal deverá ser o mesmo responsável da pessoa jurídica escolhida para ser síndico, sob pena de fraude e ato anulável. E se escolher um terceiro não sócio, este deverá ser novamente aprovado em assembleia (Art. 1.348, §1º).

Também aqui é preciso cuidado para que não se configure um vínculo empregatício entre o representante escolhido e o condomínio. (Edição R.F.)

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A síndica Ana Cristina Falletti Gonsalves (Foto ao lado) administra o Condomínio Edifício Ana Claudia, em Moema, zona Sul de São Paulo, desde 2002. Ela acumula funções: além da sindicância propriamente dita, faz o papel de administradora. Até a emissão de boletos é realizada pela síndica.

A decisão pela autogestão foi coletiva e não envolve remuneração. O prédio, de 29 anos, possui apenas 22 unidades. Na época da mudança, “os boletos ainda eram preenchidos à máquina de escrever, apesar de o mundo já estar há anos luz em termos de tecnologia”. “O síndico que me precedeu era um senhor bem idoso, ele não sabia nem o que era computador. Comecei do zero!”

Segundo Ana Cristina, que é graduada em Turismo e tinha experiência administrativa em agências, “é importante, na autogestão, que o síndico esteja 100% a par dos problemas diários do condomínio e tenha um excelente profissional ao seu lado”. “O zelador e uma equipe competente é a chave para dar certo.”

Ela acredita que o modelo seja viável em condomínios com o porte do seu.

Mas é necessário profissionalizar a gestão: - “Por ordem na casa é a parte mais difícil para quem faz a transição, pois é necessário colher todos os documentos em posse da administradora, fazer um arquivo deles, eleger um conselho consultivo participativo e ter muito conhecimento do que rege a Convenção. A Convenção é a bíblia do síndico e o que estiver convencionado é lei. Quando assumi, contratei um novo contador e formei uma nova equipe de funcionários, devidamente registrados. Passei a fazer a contabilidade através de Cash Flow [modelo de fluxo de caixa], com transparência dos gastos. Informatizei tudo, troquei de banco e digitalizei os boletos de cobrança.”

Foto Rosali Figueiredo

UMA EXPERIÊNCIA COM A AUTOGESTÃO

Fechando o balanço desses 15 anos de autogestão, Ana pontua: - “Tenho como princípio a transparência e a ‘política da boa vizinhança’. Nunca emiti uma multa. Acredito que formamos uma grande família e, deixando todos cientes de que, como toda sociedade, existem regras que devem ser cumpridas para o bem da mesma, não há motivos para não dar certo.” (Edição R.F.)

Foto Camila Duenha

Os gestores Adriano Santos e Raphael Davoglio, profissionais que atuam em parceria na sindicância de cinco condomínios-clubes, têm promovido workshops (Foto ao lado) junto aos moradores. A ideia é facilitar o momento conturbado de mudanças e obras nas unidades, levando fornecedores até o condomínio, em um evento coletivo. “O workshop facilita a troca de informações diretamente com os fornecedores, que muitas vezes são até condôminos que possuem empresas no ramo.” Entram aqui prestadores de serviços da área de gesso, redes, envidraçamento etc. Como contrapartida, o condomínio recebe apoio para completar o chamado kit enxoval de implantação. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- As matérias sobre ferramentas de gestão publicadas na revista de julho, através do link acima, clicando na capa da revista de Outubro, matérias de Administração.

Direcional Condomínios | Outubro 2017

WORKSHOP & NETWORKING

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DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO

POR UM LEGADO DE EFICIÊNCIA, SEGURANÇA E VALORIZAÇÃO

O condomínio Edifício The Point completará em breve um ano da modernização de ambos os elevadores de sua torre única, a qual envolveu um ousado projeto de aumento de parada dos equipamentos, do 19º para o 20º andar, para facilitar o acesso dos moradores e funcionários à área de lazer na cobertura. Já os moradores do Conjunto Residencial Moradas do Campo Limpo, na zona Sul de São Paulo, deverão ver no próximo mês de dezembro a conclusão da modernização das oito máquinas do condomínio, antecipando em pelo menos um mês o cronograma inicial. O custo total do projeto é de R$ 1,2 milhão. Por fim, o Condomínio Edifício Brasil Pioneiro, construído na região do Parque Ibirapuera, em 1976, já se encontra às voltas com a segunda modernização dos elevadores.

As três experiências demonstram que a modernização dos elevadores, indispensável em muitos casos, apresenta um escopo diferenciado para cada condomínio, de acordo não apenas com suas características construtivas, quanto de uso e de necessidades dos moradores. Mas exibem um denominador comum: o retorno imediato em termos de valorização imobiliária dos empreendimentos.

A síndica Rosa Braghin, do The Point, diz que sobram hoje interessados e faltam unidades para compra e venda no local. O síndico Eduardo José Aleixo, do Campo Limpo, afirma que a locação no empreendimento valorizou 10% com o processo, apesar da crise econômica. Já no Brasil Pioneiro, busca-se dar sequência a um processo constante de modernização das instalações, para acompanhar a chegada de torres de alto padrão em seu entorno.

Segundo o assessor administrativo do condomínio, Orlando Palação, serão modernizadas as quatro máquinas das duas torres, que possuem 28 andares cada. Os equipamentos já tinham passado por modernização estética da cabina e atualização dos quadros de comando. Agora, segundo recomendou um diagnóstico previamente contratado junto a um especialista, eles terão substituídos os comandos atuais por eletroeletrônicos, as máquinas de tração e as botoeiras, a um custo estimado de R$ 600 mil. A justificativa para a nova mexida está na dificuldade de se encontrar peças de reposição, aponta o assessor, destacando que, em caso de desgastes ou quebras, elas precisam ser recondicionadas, obrigando o elevador a ficar até 40 dias parado.

CONTRATO PARA 8 MÁQUINAS No Condomínio Conjunto Residencial Moradas do Campo Limpo, a modernização dos oito elevadores está bem avançada, observa o síndico Eduardo José Aleixo.

Empreendimento de cerca de 30 anos, 244 unidades e mil moradores, o Residencial possui quatro torres, dois elevadores cada. A modernização foi iniciada em março deste ano, com previsão inicial de entrega para o começo de 2018, prazo que deverá ser antecipado em pelo menos um mês, acrescenta o síndico.

A modernização é total e inclui desde as máquinas e cabos até os quadros de comando e as cabinas. Eduardo Aleixo diz que têm sido realizados serviços simultâneos em dois elevadores, um de cada torre. Nesse processo, cada prédio fica com apenas um equipamento em operação durante 30 dias, afirma. Ele acompanha os serviços em tempo integral e destinou um dos salões de festas do condomínio para abrigar as novas peças e componentes que estão sendo instaladas.

A modernização dos elevadores é parte de um planejamento mais amplo de manu-

DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO tenção e atualização das instalações do condomínio, que implantou gerador e está em processo de renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

Assim que as oito máquinas estiverem modernizadas, o gestor dará início às obras de retrofit das áreas comuns. (Por Rosali Figueiredo)

Foto Rosali Figueiredo

Motor de um dos elevadores do Condomínio Brasil Pioneiro, um dos poucos componentes que não precisará de modernização

ELEVAÇÃO DE PATAMAR DESAFIA EQUIPE

Foto Rosali Figueiredo

A síndica Rosa Braghin, acompanhada do subsíndico Roberto Sbrissa (à esq.) e do Eng. Antonio Luiz Caldeira: Elevadores agora chegam à cobertura de lazer do prédio

O Condomínio Edifício The Point foi entregue em 1994 com 23 paradas de elevadores (3 subsolos, térreo e 19 andares), sem que isso beneficiasse o acesso à área de lazer, com piscina, solário e churrasqueira, localizada na cobertura. Até que uma assembleia de condôminos aprovou, em agosto de 2015, a elevação de patamar de ambos os elevadores, de forma a tornar o ambiente acessível aos moradores das 76 unidades. A empreitada demandou grande logística, afirma a síndica Rosa Braghin, condômina que atua como profissional desde 2009 no prédio localizado em Moema, na zona Sul de São Paulo.

Na verdade, o processo todo começou em 2014, quando a síndica, o subsíndico Roberto Ronnie Vieira Sbrissa e uma comissão de obras realizaram pesquisas de valores junto ao mercado. Depois da aprovação em assembleia, foi assinado contrato, mas os serviços começaram na prática somente entre os meses de março e abril de 2016. E em 9 de dezembro de 2016 ambas as máquinas estavam funcionando com a nova configuração, chegando até o 20º andar. O condomínio preferiu manter ambas iguais, sem distinção no acabamento, exceto por um detalhe: Uma delas foi preparada para receber protetores de superfície em caso de transporte de carga e/ou mudanças.

ESCOPO DOS SERVIÇOS O engenheiro responsável pelas obras civis e pelo acompanhamento dos serviços mecânicos, Antonio Luiz Caldeira, resume o trabalho executado:

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DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO

- A modernização foi parcial em ambas as máquinas, com elevação de um patamar; - Para subir as cabinas ao 20º pavimento, aproveitou-se um bom espaço que havia na parte superior do vão dos elevadores, conduzindo-os por estrutura metálica até o ambiente da antiga casa de máquinas, na altura do 20º andar; - Como a casa de máquinas era bem espaçosa, com pé direito elevado, foi possível abrigar a chegada das cabinas e construir uma nova plataforma para se instalar os motores, comandos e demais componentes; - A parte da modernização propriamente dita envolveu: troca de portas em alguns andares (de abertura de eixo vertical para a automática) e de cabos; substituição do sistema de comando; acréscimo de guias para a elevação de patamar; e reforma estética das cabinas com novas botoeiras.

O investimento total chegou a R$ 250 mil. Pouco mais de 50% dessa verba já havia sido levantada pelo condomínio quando assinou o contrato com a empresa responsável pela modernização e elevação do patamar, no final de 2015. O restante está sendo arrecadado por meio de um rateio extra, equivalente a 10% do valor do ordinário.

FÔLEGO A síndica Rosa Braghin relata que dez empresas estiveram envolvidas em toda operação. “E, com cada uma delas, verificamos os contratos com os trabalhadores, seguro, fornecimento de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) etc.” Segundo a gestora, o sucesso de uma modernização como esta depende que: 1º) Haja inicialmente “grande suporte jurídico”, tanto para a análise dos contratos que serão celebrados quanto para que o síndico consiga “fazer com que suas cláusulas sejam efetivamente aplicadas”; 2º) O próprio gestor “conheça e domine em detalhes o processo, de forma a agilizar o jurídico quando e se houver necessidade”; 3º) Ele esteja atento ao cumprimento estrito do cronograma, “sabendo quando começa e quando termina cada etapa”; 4º) Empresa e gestor se comprometam em agilizar o processo, “porque o prédio fica somente com uma máquina funcionando, a qual, inclusive, terá que atender à obra”; 5º) O síndico certifique-se quanto à legalidade e qualidade da mão de obra terceira que venha a ser contratada pelo prestador de serviço; e, 6º) Renegocie o prazo de atendimento técnico caso a única máquina que se encontra em operação, enquanto a outra moderniza, venha a sofrer alguma parada.

REQUISITOS PARA ACRÉSCIMO DE PARADAS É comum encontrar em São Paulo prédios em que alguns elevadores não descem aos subsolos de garagem ou, como no exemplo do The Point, não chegam até a cobertura de lazer. De acordo com o engenheiro Antonio Luiz Caldeira, é possível aumentar o número de patamares especialmente quando as máquinas compartilham uma estrutura única de fosso, diminuindo (e muito) o vulto das obras civis. Mas a viabilidade técnica e financeira depende do estudo de cada caso. No Condomínio The Point, a síndica Rosa Braghin estima que investiu 30% a mais no processo de modernização com a elevação do patamar das duas máquinas.

DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO

Fotos Rosali Figueiredo

“Conseguimos com a empresa que o prazo limite de atendimento técnico seria de duas horas e não 24”, observa a síndica.

Isso chegou a acontecer durante os 455 dias de serviços e, nesse contexto, o subsíndico Roberto Sbrissa cumpriu com um papel “fundamental”: “Coube a ele atender aos moradores, ouvi-los e explicar, ficando, portanto, na retaguarda, no amortecimento”, destaca Rosa. (Por R.F.)

Nova casa de máquinas do Edifício The Point. Na imagem do alto, hall dos elevadores em um dos subsolos, com portas substituídas

Os casos que envolvem paradas na descida deverão ter mais dificuldades se for preciso implantar estruturas físicas, como sapatas. Já na subida, eventualmente será preciso anular a casa de máquinas original. E ainda que seja viabilizado o projeto, a execução exigirá uma logística precisa, que iniciará com a desmontagem da casa de máquinas original (motores, quadros de comando e componentes). De qualquer maneira, a experiência do The Point não foi única. Neste momento, na Capital Paulista, há inúmeros exemplos de prédios às voltas com a elevação de patamar, diz o engenheiro Antonio Luiz Caldeira. (Por R.F.)

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DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO RAZÕES PARA MODERNIZAR O ELEVADOR O Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp) estima que pelo menos 40% dos elevadores em operação na cidade de São Paulo demandam modernização. Um de seus diretores, Max Santos, que foi presidente da entidade no período de 2002 a 2007, destaca que as principais características para identificar a necessidade do serviço são: - Vida útil: “Elevadores acima de 20 anos em média já necessitam de uma atualização tecnológica e/ou estética e adequação às normas vigentes”; - Componentes desgastados e com fabricação descontinuada, especialmente depois de 20 anos de funcionamento contínuo; - Consumo de energia: “Elevadores fabricados há mais de 20 anos, considerando inclusive o desgaste de seus componentes, consomem mais energia do que os modernizados”; - Trancos nas partidas e paradas: “Normalmente estes equipamentos, por não possuírem tecnologia atualizada, apresentam grande desconforto, ocasionados por ‘solavancos’ nas partidas e paradas”; - Nivelamento impreciso: “O ajuste preciso e constante do nivelamento entre pavimento e cabina é praticamente impossível nos equipamentos mais antigos, nesta condição de uso”; - Gastos excessivos e paradas constantes: “A partir deste tempo de utilização dos equipamentos, a tendência é que as paradas para intervenções corretivas aumentem, com elevação dos gastos.”

VANTAGENS DA MODERNIZAÇÃO Além das razões expostas acima, a modernização traz vantagens como: - Segurança: “Menor índice de falhas de componentes e paralisações e consequente redução no risco de acidentes”; - Economia de energia: Leia na seção abaixo; - Redução de despesas: “Além da redução no consumo de energia, os gastos com substituições de componentes desgastados são bem menores”; - Valorização do imóvel: “O setor imobiliário estima uma valorização do patrimônio em aproximadamente 10%.”

REDUÇÃO NO CONSUMO DE ENERGIA Esta deriva de inúmeros componentes introduzidos com a modernização: - Quadro de comando computadorizado: “O componente possui o VVVF (Inversor de frequência), que tem a função de desacelerar gradualmente o elevador, tornando as viagens mais suaves, sem trancos, com 100% de nivelamento entre a cabina e os pavimentos. Ele proporciona ainda uma redução de até 40% no consumo de energia”; - Iluminação com lâmpadas de LED, na cabina e nas luzes de emergência.

Além da economia, apresentam “maior durabilidade e geram menos calor”; - Desligamento automático de alguns componentes: Sistema inteligente que atua quando esses componentes ficam por algum tempo inativos, como, por exemplo, a iluminação; - Sistema antecipado de chamadas: “Normalmente utilizado em edifícios comerciais com grande fluxo de pessoas, faz o gerenciamento do tráfego vertical com uma distribuição inteligente dos passageiros”; - Sistema duplex: “A integração de quadros de comando computadorizados,

DICA / ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO para elevadores instalados no mesmo hall, leva ao deslocamento do veículo mais próximo ao local da chamada, mesmo quando acionados ao mesmo tempo”.

SEGURANÇA DOS USUÁRIOS A segurança é favorecida também pelo: - Sistema de resgate automático: “Quando acaba a energia do prédio, o elevador vai até o andar mais próximo e abre a porta evitando que as pessoas fiquem presas nas cabinas”; - Sensores ópticos: “Instalados na caixa de corrida dos elevadores, eles têm a função de identificar com precisão a posição da cabina, garantindo assim o seu nivelamento nas paradas, eliminando degraus que possam causar acidentes”.

Existe ainda a possibilidade de fazer a segurança do acesso, através de um sistema de gerenciamento, que opera por biometria, reconhecimento facial, cartão ou senha na liberação do funcionamento dos elevadores para os pavimentos.

NORMAS ABNT De acordo com Max Santos, grande parte dos elevadores em operação no Brasil foi construída e instalada com base nas ABNT NBR 30 e ABNT NBR 7.192, “hoje canceladas e substituídas”. Levantamento feito pela assessoria de imprensa da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) aponta onze normas técnicas que estabelecem hoje requisitos de construção, instalação, manutenção, operação e acessibilidade dos elevadores de passageiros e de cargas no País.

Entre elas, destacam-se a ABNT NBR 16.083/2012 (Instruções de manutenção e reparos ou trocas que ocorrem por contas dos desgastes, entre outros requisitos); a ABNT NBR 15.597/2010 (Requisitos de construção, instalação e melhoria da segurança); e ABNT NBR NM 207/1999 (Requisitos de construção e instalação).

Max Santos orienta que os síndicos se informem, junto às empresas conservadoras, sobre a adequação dos equipamentos de seus prédios a essas normas.

SUSTENTABILIDADE

Fotos Rosali Figueiredo

Por fim, além da economia de energia, o meio ambiente pode ser favorecido também pelos elevadores com máquina sem engrenagem. “Esse é um item que contribui com o meio ambiente, já que este tipo de máquina possui um sistema com imã permanente, dispensando o uso de óleos lubrificantes”. (Edição Rosali Figueiredo)

Comando antigo (imagem à esq.) sai de cena e dá lugar ao computadorizado, que evita falhas e reduz o consumo de energia

PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO

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DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA - PISOS

Foto Rosali Figueiredo

VARIEDADE É AMPLA, MAS DEVE ATENDER AOS REQUISITOS DE SEGURANÇA

Pisos moldados in loco ou instalados em placa, alguns dispensando a necessidade de contrapiso; muitos deles sustentáveis, pois feitos com material reciclado e propriedades drenantes; e com capacidade de amortecimento de impacto e densidade visando atenuar riscos de lesão em casos de queda. Essa é a configuração top das superfícies e revestimentos para playgrounds oferecidos com ampla variedade pelo mercado brasileiro.

Os espaços de brinquedoteca também encontram uma linha diversificada, que concilia leveza, segurança e facilidade de manutenção.

Segundo as arquitetas Camila Rentes e Patrícia Contini, a tendência é que as construtoras entreguem hoje pisos drenantes nas áreas externas de playground e mais lúdicos nas brinquedotecas, mas ambos com amortecimento de impacto e antiderrapantes. No entanto, o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que realiza vistorias e laudos em condomínios, tem observado algumas dessas áreas com inadequações, mesmo nos prédios mais novos (Leia nas págs. 26 e 27).

Os especialistas destacam a necessidade que as superfícies atendam à ABNT NBR 16.071:2012, norma técnica em vigor desde junho de 2013. Além de requisitos para fabricação, instalação, uso e manutenção dos playgrounds, ela determina parâmetros de segurança para pisos.

Com base na norma, Camila e Patrícia orientam os gestores a considerar os seguintes fatores na hora de escolherem o piso para esses ambientes: • A composição do revestimento (do que é feito e sua densidade); • Se possui propriedade antiderrapante; • Capacidade de drenagem; • Baixa inflamabilidade; • Facilidade de limpeza; • Durabilidade e pequena demanda por manutenção; • Design lúdico e educativo; e, • Capacidade de absorção de impacto. Segundo a norma, ele deve ter uma espessura ou profundidade mínima para uma altura possível de queda (Leia mais na pág. 27).

Segundo as arquitetas, os emborrachados costumam atender satisfatoriamente a esses requisitos e aparecem em diferentes versões, entre elas a “lajota ecológica” (com grãos compactados), a “moedinha” (muito utilizados em estações do metrô) e as placas em EVA (no caso de brinquedotecas). Duas outras alternativas bem conhecidas dos síndicos são a grama sintética e a natural. Esta possui “grande absorção de impacto, porém seu rápido desgaste obriga a uma manutenção constante”. Já a “grama sintética tem ótima adaptação às necessidades do playground, possui conforto térmico, mas é mais indicada para áreas de sombra ou internas”. (Por Rosali Figueiredo)

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DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA - PISOS

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Foto Rosali Figueiredo

CONDOMÍNIOS DESATENTOS ÀS NORMAS

Piso em grama natural requer manutenção constante O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi desenvolveu um artigo, exclusivo para o site da revista Direcional Condomínios, relatando que tem encontrado problemas de segurança na instalação, projeto e uso de materiais nos playgrounds dos edifícios residenciais (Saiba como acessar o texto ao final da página ao lado).

Em termos de piso, o engenheiro ressalta que se deve instalar materiais não abrasivos, “sem irregularidades excessivas e, principalmente, absorvedores de impacto de acordo com a faixa etária de uso e possível altura de queda dos brinquedos, conforme a ABNT NBR 16.071-2”.

Dois exemplos são apresentados pelo especialista: - Grama sintética: Ele encontrou material instalado de forma equivocada sobre piso de concreto, “não servindo como absorvedor de impacto”; - Grama natural: Em um dos condomínios que vistoriou, Marcus Gorssi observou uma área com grama natural em especificação que só atenuaria impacto para quedas inferiores a um metro. Outra inadequação estava na proximidade da grama e do brinquedo a uma borda feita com piso intertravado de concreto.

“Nesses casos, deve-se substituir o piso por algum dos listados na Tabela 1 (abaixo), tendo atenção à coluna de ‘altura máxima de queda’, que deve ser medida do ponto mais alto onde se possa pisar dos equipamentos de recreação. Para pisos de borracha, é necessária a realização de ensaio, conforme a ABNT NBR 16.071-3. No relatório de ensaio aparece descrito para qual altura de queda o piso irá absorver o impacto de maneira segura.”

Fonte: NBR 16.071-2 (ABNT, 2012)

TABELA 1: MATERIAIS ATENUADORES DE IMPACTO usados VERSUS ALTURAS CRÍTICAS DE QUEDA Descrição (mm)

Profundidade mínima c)

Altura máxima de queda

-

-

≤ 1m

Casca

De 20 a 80 tamanho grão

30cm

≤ 3m

Lasca de madeira

De 5 a 30 tamanho grão

Areia b)

De 0,2 a 2 tamanho grão

Materiais a) Gramado

Cascalho b) Outros materiais

De 2 a 8 tamanho grão Segundo ensaio de HIC (ver ABNT NBR 16.071-3)

a) Materiais preparados propriamente para uso em playgrounds. b) Sem partículas de lama ou argila. c) Acrescer 20cm de material solto.

Altura crítica de queda conforme ensaiado

DICA / PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA - PISOS

O engenheiro chama atenção “também para os playgrounds com pisos de casca, lascas de madeira, areia e cascalho, pois segundo a Tabela 1, precisam ter uma profundidade mínima para garantir a absorção”. Ele destaca um exemplo em que “foi colocado menos de 5cm de areia sobre laje de concreto, em desacordo com a ABNT NBR 16.071-2, que exige no mínimo 50cm (30cm compacto + 20cm solto)”. “Ainda para pisos de areia e cascalho, especial atenção deve ser dada para a presença de lama e argila, segundo a Tabela 1”, aponta. Esses materiais exigem reforço na manutenção, pois são [lama e argila] “fontes potenciais de agentes contaminantes e transmissores de doenças, uma vez que podem ser usados por animais para deposição de dejetos”. A norma ABNT NBR 16.071-5 destaca os riscos de toxicidade; já a resolução 420/2009 do Conama (Conselho Nacional do Meio Ambiente) dispõe “sobre os critérios e valores orientadores de qualidade do solo quanto à presença de 80 substâncias em decorrência de atividades antrópicas”.

Para pisos de borracha, as arquitetas Camila Rentes e Patrícia Contini indicam de maneira resumida, com base na ABNT NBR 16.071, a Tabela 2 a seguir.

TABELA 2 – RELAÇÃO ENTRE ALTURA E ESPESSURA PARA PISOS COM BORRACHA ALTURA (da queda brinquedo)

ESPESSURA MÍNIMA (do piso)

3 metros 180 milímetros

2,5 metros

120 milímetros

2 metros 80 milímetros

1,5 metro

50 milímetros

1 metro 25 milímetros

0,6 metro

10 milímetros

OBSTÁCULOS E AUSÊNCIA DE ACESSIBILIDADE O artigo do engenheiro Marcus Grossi destaca ainda a falta de acessibilidade nas áreas de playground (com excesso de degraus e desníveis), bem como a presença de obstáculos muito próximos dos brinquedos, gerando riscos às crianças. Ainda, a ABNT NBR 16.071-5 diz que "deve ser instalado um cercamento da área de lazer do playground quando existirem riscos em seu entorno, como ruas, taludes, animais etc.

Esta barreira não pode impedir a observação por parte dos responsáveis. Se forem utilizadas cercas como barreiras, elas devem atender à legislação vigente", destaca o especialista.

“Outro erro bastante comum nos playgrounds é a incorreta locação dos brinquedos”, completa, lembrando que deverá ser respeitada uma distância mínima entre os brinquedos conforme sua altura de queda prevista. (Edição R.F.)

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- O artigo “Principais erros encontrados nos playgrounds de condomínios”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi.

Acesse o texto através do endereço acima, no tema Playground, clicando na revista de Outubro - Ed. 228.

PRÓXIMA EDIÇÃO: ACESSÓRIOS E PRODUTOS DE LIMPEZA

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coluna

QUERO ORGANIZAR CONFRATERNIZAÇÕES DE FINAL DE ANO, E AGORA?

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A programação de final de ano nasceu junto com o Magic Condominium Resort. Promovemos este tipo de evento para integrar as pessoas, pois temos uma grande área comum, que fazemos questão de ocupar e manter sempre em uso.

A programação, em quatro finais de semana, começa no final de novembro e vai até o anterior ao Natal. Procuramos contemplar todas as faixas etárias com atividades diversas: Churrasco comunitário, bingo, amigo secreto, apresentação de um coral de vozes e chegada do Papai Noel.

Ao condomínio compete fazer a decoração, disponibilizar os espaços sem cobrança de aluguel e organizar os eventos e listas. Há envolvimento direto dos condôminos e da equipe interna (Síndico, gerente predial e equipes do administrativo, da manutenção, limpeza e segurança). Não há investimento em dinheiro por parte do condomínio. As atividades são gratuitas e o condômino leva bebida e comida para as confraternizações.

Para a chegada do Papai Noel, a responsabilidade em cuidar do presente é do inscrito (condômino), rateando-se a despesa para a vestimenta. Fazemos questão que o bom velhinho seja um condômino, pois ele conhece as crianças. Também para o churrasco comunitário estimulamos que moradores façam a animação musical, tocando e cantando. Cada um leva sua bebida, um prato de salgado ou doce e as despesas com carne, carvão, descartáveis e o serviço do churrasqueiro são rateadas entre os participantes.

No caso do bingo, a própria arrecadação com a venda de cartelas cobre o valor investido nas prendas. A apresentação de um coral em nossa praça central é um evento único, extraordinário.

Pessoas de todas as idades se emocionam com este momento.

Costumamos convidar uma igreja que tenha coral para fazer sua participação, sempre gratuita e sem qualquer tipo de manifestação religiosa. As músicas escolhidas são as clássicas, de Natal.

Essas confraternizações valem muito a pena, pois integram, renovam e aproximam as pessoas, que curtem e aproveitam. E você, colega síndico, o que está esperando para organizar a sua?

CELEBRANDO O FIM DE MAIS UMA JORNADA Por Ana Josefa Severino

Adoro chegar ao final do ano com saúde e celebrando o fechamento de mais uma jornada através da confraternização entre os condôminos.

Em 2017 teremos o terceiro ano de decoração natalina e festa no Condomínio Plaza Athenee, em São Caetano do Sul. Aproveitamos a inauguração da decoração como pretexto para reuni-los, servindo-lhes doces e salgados e promovendo um bazar para que exponham e/ou comprem lembrancinhas para as festas de final de ano.

Neste momento, já estamos nos planejando para decorar o prédio. Em 2016, ganhamos o concurso da Associação Comercial como o condomínio mais bem decorado da cidade, fomos premiados com uma guirlanda, que iremos usar agora. Deveremos ter, como nos anos anteriores, a presença do Coral Rouxinóis, do Círculo dos trabalhadores da Vila Prudente, de São Paulo, além da chegada do Papai Noel, uma forma de envolver as crianças. Não sabemos ainda o estilo de decoração deste ano, pois estamos pesquisando os materiais e levantando os orçamentos para apresentá-los neste mês à assembleia dos condôminos.

O objetivo de toda essa mobilização é conseguir contagiar os moradores com a magia do Natal.

ROGER PROSPERO

ana josefa severino

Síndico profissional em condomínios-clube, atua ainda como gestor orgânico no Magic Condominium Resort, empreendimento com 268 unidades e lazer completo localizado na zona Sul de São Paulo.

Mais informações: roger@prosperoservicos.com.br.

Síndica profissional e engenheira civil, Ana Josefa atua desde 1998 e já conquistou outros prêmios de decoração natalina. Atualmente, exerce a função no Plaza Athenee, em São Caetano do Sul, entre outros. Mais informações: sindicaana@gmail.com.

Foto Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Outubro 2017

Por Roger Prospero

DICA / SEGURANÇA

Fotos Rosali Figueiredo

EQUIPAMENTOS E ESTRUTURA FÍSICA: UM ESCOPO MÍNIMO DE PROTEÇÃO AO CONDOMÍNIO

Equipe multidisciplinar cuidou do reforço da segurança do Cond. Ed. Flávia e Fernanda, com repaginação dos acessos. À frente da foto no alto, a síndica Rosana Moraes, que contou com diagnóstico de riscos de Luís Renato Mendonça Davini (à esq. na foto), projeto da arquiteta Raquel Abdian (à dir.) e obras executadas pelo Eng. Civil Gustavo Cury

O arrombamento de uma unidade do Condomínio Edifício Flávia e Fernanda, empreendimento de duas torres localizado no bairro da Aclimação, área central de São Paulo, deu o alerta para os seus moradores há cerca de três anos. O local, construído em 1976, dispunha de controle de acesso precário. Havia um “grande defeito”: “Pedestres e veículos entravam e saiam juntos e por um mesmo lugar”, lembra a síndica Rosana Moraes. Estava na hora de reforçar a segurança.

Numa ação de emergência, o condomínio apostou no incremento do sistema de CFTV. Depois, em assembleia extraordinária, os condôminos aprovaram a reforma do sistema de acesso. Posteriormente, a síndica, em conjunto com a administração interna, preferiu investir num diagnóstico geral da situação de risco do condomínio antes de partir para o projeto e as obras. Ela justifica: “Os porteiros ficavam muito expostos e não bastava pensarmos somente em proteger a guarita, precisávamos blindar ao máximo a movimentação dos moradores, visitantes e dos prestadores de serviços”. A passagem principal era rente à guarita, que acabava se tornando um ponto de encontro.

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DICA / SEGURANÇA A análise de riscos foi realizada pelo consultor Luís Renato Mendonça Davini, delegado do Grupo de Operações Especiais da Polícia Civil de São Paulo. O especialista fez um estudo das vulnerabilidades do condomínio, identificando falhas que poderiam facilitar a entrada de ladrões para furtar os apartamentos. As adequações recomendadas implicavam em reformas físicas e existia a determinação do condomínio de se aproveitar os serviços para implantar uma rampa de acessibilidade. A condômina e arquiteta Raquel Abdian desenvolveu o projeto e o engenheiro Gustavo Cury foi contratado para executar a parte física. Importante foi cuidar também da readequação elétrica. O condomínio passou a ter novo acesso de pedestres, distante da guarita, mas no campo visual do porteiro, com eclusa, rampa, intertravamento, paisagismo e cobertura em vidro. Houve realocação das câmeras de segurança (que passaram de 39 para 42) e compra de refletores.

Os procedimentos de entrada foram modificados. “O certo agora é fazer sempre uma operação por vez. Só se abre um portão quando o outro fecha e isso muda muito os hábitos de todos. Por isso a orientação é paciência, tolerância e muita educação no trato com os moradores, visitantes e prestadores de serviços, pois até para nós, que estamos no dia a dia do prédio, é difícil se acostumar com a nova entrada”, analisa Rosana Moraes. Segundo ela, haverá atualização do Regulamento Interno, pois “como o acesso era muito aberto, todos estavam mal-acostumados; com a readequação, precisaremos rever alguns itens”.

O consultor Luís Renato Mendonça Davini observa que o condomínio está passando por um momento de testes. “Os usos irão balizar os futuros ajustes”, afirma. Ele destaca que a infraestrutura de equipamentos não está completa: faltam o segundo portão para caracterizar a eclusa do acesso central da garagem e proteção perimetral na frente do condomínio (barreira virtual, com sensor em infravermelho).

CÂMERAS & DEMAIS INSTALAÇÕES Localizado em uma rua movimentada no bairro do Mandaqui, na zona Norte de São Paulo, o Condomínio Edifício Villa Nueva representa outro caso interessante de investimento na segurança, incluindo acessibilidade. Os moradores conviviam com praticamente o mesmo sistema de segurança de sua época de implantação, há cerca de dez anos. Uma das medidas que a síndica Christiane Riginik Castanheira adotou no prédio de 56 unidades desde que assumiu, em 2015, foi justamente reforçar o escopo dos equipamentos. “Nossas câmeras perimetrais eram péssimas, não atendiam à necessidade de um prédio situado em uma avenida”, observa a gestora. Havia 32 no total, analógicas.

Além de substituí-las por modelos HD com abertura e ângulo de visão adequada, Christiane optou por modelos digitais que somente gravem imagens em movimento. Para ambientes menores, optou por versões “focais”. “Precisamos delimitar o que de fato é importante as câmeras ‘olharem’”, argumenta a síndica. Fundamental também, ressalta, é cuidar do cabeamento, instalando-se conduítes e evitando que um único cabo atenda a 4 ou 5 câmeras. “Se ele falhar, perde-se a imagem de todas.”

A configuração atual do prédio continua com 32 câmeras, agora HD, sendo 16 internas e 16 perimetrais (com cabos independentes). Há acesso às imagens através da internet, dois DVR’s, nobreak, controle de acesso para veículos, eclusas e armazenamento de dados tanto na nuvem quanto em plataforma física.

Para a atualização do sistema, o consultor de segurança José Elias Godoy destaca ainda a necessidade de se modernizar os interfones. Equipamentos antigos exigem manutenção frequente e apresentam baixa qualidade das chamadas (e, em muitos deles, sem identificação), explica José Elias. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / SEGURANÇA

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CERCA ELÉTRICA TEM NOVA LEI FEDERAL

Foto Rosali Figueiredo

O governo sancionou em agosto passado a Lei Federal 13.477, que trata da instalação de cercas ou barreiras eletrificadas nos domicílios brasileiros. Ela imputa responsabilidades aos proprietários e/ou ocupantes dos imóveis em relação a cuidados na implantação desses equipamentos, como: - Observar, em áreas urbanas, “altura mínima, a partir do solo, que minimize o risco de choque acidental em moradores e em usuários das vias públicas” (Art. 2º II); – Prover o equipamento de “choque pulsativo em corrente contínua, com amperagem que não seja mortal, em conformidade com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)” (Art. 2º III); - Afixar, “em lugar visível, em ambos os lados da cerca eletrificada, placas de aviso que alertem sobre o perigo iminente de choque e que contenham símbolos que possibilitem a sua compreensão por pessoas analfabetas” (Art. 2º IV); - Cumprir com as normas da ABNT na instalação de cercas próximas a recipientes de gás liquefeito de petróleo (Art. 2º V).

A lei entrará em vigor no final de novembro deste ano e prevê multas para quem descumpri-la. Elas variam de R$ 1 mil (aplicada ao responsável técnico pela instalação) a R$ 5 mil (imputada ao proprietário do imóvel infrator ou síndico, “no caso de área comum no condomínio edilício”). Há outros dispositivos que regulamentam o tema. No Estado de São Paulo, a Lei Estadual 1.113/2002 também impõe a necessidade de distância mínima entre o primeiro fio da cerca e o solo. Demais regras obrigam, entre outros, ao uso de sinalização, limitam a voltagem e determinam aterramento independente da rede elétrica do imóvel. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

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As matérias: - “Cercas, alarmes & proteção perimetral: Recursos inadiáveis aos condomínios”, contendo entrevista com o consultor Luís Renato Mendonça Davini; - “Cerca elétrica, por uma instalação segura no condomínio”, com participação do Eng. Ayrton Barros.

Acesse os textos através do endereço acima, no tema Segurança, clicando na revista de Outubro - Ed. 228.

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – CFTV, CONTROLE DE ACESSO, iNTERFONE E PORTÕES

ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, AUDITORIA

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ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS (QUADRAS), BOMBAS, CONTROLE DE PRAGAS

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CADEIRAS, COBERTURA, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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Direcional Condomínios | Outubro 2017

ELÉTRICA

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ELEVADOR

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Direcional CondomĂ­nios | Outubro 2017

ELEVADOR

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FITNESS

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Direcional CondomĂ­nios | Outubro 2017

FITNESS, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

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GERADOR, HIDRÁULICA

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL, MURO DE VIDRO

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PERÍCIA PREDIAL, PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO, PROTETOR DE IMPACTO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PLAYGROUND...

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PLAUGROUND, PISO, SERRALHERIA

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SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORMES

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