Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

Editorial

EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP jornalista@condominio.inf.br REPORTAGEM Luiza Oliva MTB 16.935 Marcelo Jorge Rio MTB 36.353 ESTAGIÁRIO Rafael Lima (Jornalismo) FOTO DE CAPA © itestro - Fotolia.com ILUSTRAÇÕES Jonas Coronado ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Denise Ferreira Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Rodrigo Carvalho IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

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Caro Leitor, Pelo quinto ano consecutivo, a Direcional Condomínios traz uma edição especial e ampliada no mês de setembro, com um conjunto de dezesseis reportagens de grande interesse dos síndicos, gestores e administradores, além de rico e diversificado portfólio dos fornecedores especializados em serviços e produtos ao segmento. Mesmo com a economia mundial em compasso de espera, o Brasil continua registrando bom desempenho nos seus indicadores, com expansão positiva na indústria, comércio e serviços. A consolidação desta edição especial mostra que temos motivos para nos manter otimistas, juntamente com nossos valorosos parceiros comerciais. Afinal, a economia brasileira sente os reflexos positivos de toda a preparação necessária para a Copa do Mundo de Futebol em 2014, a qual deverá manter os setores da construção civil e de serviços em alta, com impactos imediatos sobre o emprego, a renda e o consumo. Para os condomínios, não há alternativa a não ser manter o custeio de suas operações diárias e programar investimentos em manutenção, inspeção, melhorias, segurança e modernização, entre outros. Esta edição especial se apresenta, inclusive, como um “guia” útil aos síndicos e a sua equipe de apoio (gestores prediais, zeladores, administradoras, auxiliares administrativos etc.), para que façam um planejamento de toda gestão. Está dividida em três grandes áreas temáticas: empenhos e investimentos em obras; gestão; e impactos sociais e urbanos. Cada uma delas exige programação, profissionalismo e regularidade nas ações e podem beneficiar, se bem conduzidas, a saúde financeira dos condomínios e o bolso dos condôminos. No primeiro caso, referente a obras, estão as reportagens sobre Inspeção Predial, Recuperação Predial, Poços Artesianos, Segurança (controle de acesso) e Acessibilidade. Estas duas últimas dizem respeito também à segunda área temática, a de gestão. São pautas que remetem ao conceito do condomínio como minicidades a serem geridas em tempo integral, organizadas e pensadas para proporcionar bem-estar aos moradores. Elas incluem desde cuidar bem das garantias dos sistemas construtivos e equipamentos, zelando pelo interesse dos proprietários, tema abordado na matéria Construtoras & Condomínios, à implantação de serviços de Primeiros Socorros. Passam ainda pela Locação de Espaços Físicos, Animais em Condomínio, Administradoras Próprias, Novas Tendências de Gestão, implantação de condomínios nos Prédios Novos em Folha, além do complexo e espinhoso tema da Destituição do Síndico. Finalmente, no terceiro grupo temático, publicamos as reportagens sobre Condomínios & Geração de Empregos e Condomínios & Vizinhança, além de uma coluna do advogado Michel Rosenthal Wagner sobre fachadas e a estética da cidade. O último grupo temático é simbólico das transformações que vêm ocorrendo na paisagem urbana e nos padrões de relacionamento das pessoas com as cidades e a coletividade. Cada vez mais fechados em sua própria casa, os indivíduos têm dado prioridade a viver em condomínios que ofereçam a maior quantidade possível de serviços e conforto. Não deixa de ser um benefício, mas ainda assim é preciso estar atento ao fato de que o condomínio está encravado em um bairro e sobre ele pode gerar impactos negativos sobre o trânsito, o lixo, sobrecarga no sistema de abastecimento de energia, água e de coleta de esgoto, e a poluição sonora, do ar e aérea. Outro aspecto a ser considerado é o impacto hoje relevante sobre a geração de empregos, já que o número de trabalhadores somente na Capital paulista é estimado em 250 mil pessoas. É tempo de fazer nos e pelos condomínios aquilo que gostaríamos de ver as autoridades públicas realizando por nossas cidades, estados e país. Agradecemos novamente a confiança de todos os nossos parceiros comerciais, que ajudaram a viabilizar as 100 páginas desta edição, e desejamos uma leitura proveitosa a todos. Rosali Figueiredo Editora Fale Conosco: atendimento@condominio.inf.br

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Direcional Condomínios | Setembro 2011

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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Ă?ndice

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Informe Publicitário Seciesp

Índice Administradora 59, 67, 4ª Capa Acessórios para Condomínios 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Água 65 Alambrados 66 Alarmes 38, 53, 65, 79, 80, 88, 92, 93, 94 Amortecedor de Impacto 43 Antena 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Aquecimento Central de Água 69, 81 Atividade Física 74 AVCB - 73, 90 Banco 5 Bancos para Jardim 2ª Capa Barras Anti-Pânico 72, 73, 90 Bebedouro 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Bloqueador de Ar 65 Bomba d’água 55, 68 Brigada de Incêndio 73, 90 Cadeira p/ Guarita 65, 80 Cabinas Primárias 69, 81 Câmeras 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Carrinho 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Central PABX 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Cerca Elétrica 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Circuito Fechado de TV 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Coberturas ( Policarbonato e toldos ) 68 Coletor para Reciclagem 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Controle de Acesso 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Controle de Pragas ( Dedetização, Descupinização) 35, 37, 67 Controle de Medição 69, 81 Cortador de Grama 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Desentupidora 32, 70 Dispenser p/ Recolhimento de fezes de Animais 31 Elevadores ( Manutenção e Embelezamento ) 7, 17, 49, 70, 71, 72, 73 Elétrica 55, 69, 81

Equipamento contra Incêndio 73, 90 Equipamentos de Segurança 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Escadas 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Espelho 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Espreguiçadeira 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Esquadrias de Alumínio 92 Esquadrias de PVC 92 Extintores 73 Fechadura Digital 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Ferramentas 53, 2ª Capa Fita Anti derrapante 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Fitness – Equipamentos 74 Gás 73 Gerador 19, 69, 73, 81 Ginástica 74 Grama Sintética 51, 89, 90, 91 Guarda Sol 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Hidráulica 33, 75 Higiene e Limpeza 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Iluminação de Emergência 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94, 2ª Capa Impermeabilização 9, 11, 13, 21, 23, 76, 77, 78, 3ª Capa Individualização de Água 79 Interfone 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94, 2ª Capa Janela Antirruído 57 Jardinagem 81 Lâmpada 52, 2ª Capa Lavadora de Alta Pressão 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Limpeza de Caixa D’água 78 Lixeiras 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Manutenção Predial 81 Material de Construção 52, 2ª Capa Material Elétrico 52, 2ª Capa Molas Hidráulicas 72, 73, 90 Monitoramento 38, 53, 65, 79, 80, 92, 93, 94 Mop´s 53, 63, 64, 65, 2ª Capa

Indice

Móveis 80, 2ª Capa No Break 88 Paisagismo 81 Pára-raios 82 Perícia Predial 80 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 15, 21, 25, 27, 29, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88 Piso 47, 88 Playground 51, 89, 90, 91 Porta Antirruído 57 Porta Corta Fogo 90 Portão ( Automatização, Manutenção, Instalação ) 38, 53, 65, 79, 80, 88, 92, 93, 94, 2ª Capa Pressurização de Escadas 69, 81 Produtos de Limpeza 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Proteção Contra Incêndio 73, 90 Quadra Poliesportiva ( Projeto, Manutenção e Reforma ) 66 Quadros de Aviso 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Recuperação Estrutural 21, 27, 85, 92 Redes de Proteção 66 Restauração de Fachadas 15, 21, 25, 27, 29, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88 Saco p/ Lixo 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Saco p/ Recolhimento de fezes de Animais 31 Sensor de Presença 38, 53, 65, 79, 80, 88, 92, 93, 94, 2ª Capa Serralheria 92 Sinalização 92 Sistemas de Segurança 38, 53, 65, 79, 80, 88, 92, 93, 94, 2ª Capa Tapete 53, 63, 64, 65, 2ª Capa Terceirização de Serviços 41, 45, 94, 95, 96, 97, 98 Tintas 2ª Capa Tratamento de Água 65 Tratamento de Piso 97, 98 Vigilância 41, 45, 94, 95, 96, 97, 98

Sumário PÁG - 08 / CONSTRUTORAS E CONDOMÍNIOS: GARANTIAS E RESPONSABILIDADES ................................................ EM BUSCA DO ENTENDIMENTO PÁG - 14 / DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO ............................................................................ OS CAMINHOS LEGAIS PARA A RETIRADA DO MANDATO PÁG - 18 / DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO 2 ....................................................................................................................... E DEPOIS DA TEMPESTADE? PÁG - 20 / INSPEÇÃO PREDIAL .................................................................................................................. SINÔNIMO DE PREVENÇÃO E ECONOMIA PÁG - 24 / RECUPERAÇÃO PREDIAL ................................................................................................................. POR UMA BOA GESTÃO DAS OBRAS PÁG - 28 / ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS ................................................................................................. COMO ASSEGURAR BEM-ESTAR A TODOS PÁG - 32 / PRIMEIROS SOCORROS .......................................................................................................................... UM ATO DE RESPONSABILIDADE PÁG - 34 / ADMINISTRADORAS PRÓPRIAS .............................................................................................................. SEM ESPAÇO PARA AVENTURAS Direcional Condomínios | Setembro 2011

PÁG - 38 / SEGURANÇA ......................................................................................................................... QUEM PODE E QUEM NÃO PODE ENTRAR?

PÁG - 42 / PRÉDIOS NOVOS EM FOLHA ....................................................................... DESAFIOS E DEVERES NA IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS PÁG - 44 / CONDOMÍNIOS E GERAÇÃO DE EMPREGOS ............................. LEGALIZAR E CAPACITAR: BASES PARA O CRESCIMENTO PROFISSIONAL PÁG - 46 / ACESSIBILIDADE .................................................................................................................................... DEVER SOCIAL, LEGAL E MORAL PÁG - 52 / ACESSIBILIDADE / ANÁLISE .......................................................................................... ASPECTOS ARQUITETÔNICOS E DE SINALIZAÇÃO PÁG - 54 / CONDOMÍNIOS E VIZINHANÇA: IMPACTOS ................................................................................................. UM OLHAR PARA A CIDADE PÁG - 56 / NOVAS TENDÊNCIAS DE GESTÃO DOS CONDOMÍNIOS ..................................... A VEZ DOS RELACIONAMENTOS E DA ESPECIALIZAÇÃO PÁG - 58 / POÇOS ARTESIANOS ..................................................................................................... ECONOMIA COM ÁGUA PODE CHEGAR A 50% PÁG - 60 / LOCAÇÃO DE ESPAÇOS FÍSICOS .................................................................. CUIDADOS INDISPENSÁVEIS NA BUSCA POR RENDA EXTRA PÁG - 62 / COLUNA ................................................................................................................................................. CONDOMÍNIO E A ESTÉTICA DA CIDADE

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ConSTRuToRAS E CondomÍnIoS: gARAnTIAS E RESPonSAbIlIdAdES

EM BUSCA DO ENTENDIMENTO Há deveres para ambos os lados, construtoras e proprietários, conforme definem leis federais e normas técnicas. No meio do caminho, entretanto, surgem dúvidas quanto a prazos e parâmetros utilizados na aplicação das garantias.

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Por Rosali Figueiredo

O SONHO da casa própria, programado muitas vezes durante anos de trabalho e poupança, pode virar pesadelo em pouco tempo. Serviços mal executados, equipamentos, materiais e instalações de segunda linha, acabamento arrematado sob a pressão do tempo: tudo pode contribuir para que o conforto do lar se transforme em fonte de problemas e preocupações, como acontece com os proprietários dos 208 apartamentos do Condomínio Side Park, localizado no Parque Maria Domitila, região de Pirituba, zona Norte de São Paulo. Duas das três torres do empreendimento perderam pastilhas do revestimento da fachada, o que gerou infiltrações no interior das unidades e transtornos aos moradores. Não apenas pelo desconforto do problema, mas porque eles tiveram que entrar com ação judicial contra a construtora e, desta forma, assegurar o cronograma e a qualidade dos reparos. Mas o problema foi parcialmente resolvido. A outra torre, entregue em 2006 e que até há pouco tempo não apresentara os danos das demais, começa a dar sinais do mesmo problema. Nova dor de cabeça para a síndica Dora Gouveia Lopes, que agora estuda, juntamente com os condôminos, a possibilidade de entrar com outra ação judicial, pois, segundo alega a construtora, esta não teria mais responsabilidade pelos reparos. A empresa se respalda na regra geral do Novo Código Civil, a qual assegura cinco anos de garantia para vícios relacionados à solidez e deixa a possibilidade de cobertura em períodos mais elásticos somente quando os danos permanecerem ocultos ao longo do tempo. Para o administrador Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), a questão dos prazos ainda permanece como uma das principais fontes de conflitos entre os condomínios e as construtoras. Segundo ele, de duas décadas para cá as empresas do segmento melhoraram bastante o relacionamento com o consumidor, especialmente nos últimos oito anos, quando passaram a contar com a assessoria das administradoras na elaboração da Convenção e do Regulamento Interno. “Mas ainda há certa distância entre a concepção do pós-venda, aquilo que se deseja, e o que se faz. As empresas enfrentam problemas com qualificação e falta de mão de obra”, reconhece Rubens. Há situações extremas, como as citadas, com frequência, pelo advogado Rodrigo Karpat: o da janela que caiu junto com o batente de um dos quartos de um prédio de alto padrão e o do elevador que não chegava à garagem por erro de projeto.

De acordo com Rodrigo Karpat, três dispositivos do Novo Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor (CDC) estendem o prazo de garantia a até cinco anos, ou de 90 dias a um ano após o surgimento de problemas que se tornaram aparentes pelo uso (Veja matéria com o advogado nas páginas10 e 12). Nesse meio tempo, entram regras definidas pelo Manual das Áreas Comuns, contendo um Programa de Manutenção Preventiva, entregue pelas construtoras aos novos proprietários, juntamente com o memorial descritivo das obras e instalações executadas. Em geral elas seguem o escopo sugerido pelo Sindicato da Construção (Sinduscon) e o Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, o qual, por sua vez, está fundamentado na NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O documento proposto pelo Sinduscon estabelece as condições de garantia, vinculando-as à aplicação correta de um plano de manutenção preventiva. Pelo manual, os prazos de garantia variam conforme a natureza dos equipamentos ou dos sistemas construtivos. Para a porta corta-fogo, por exemplo, a integridade do material, incluindo porta e batentes, tem cobertura de cinco anos. Já problemas decorrentes da instalação de interfones, CFTV, elevadores, pressurização de escadas, motobomba, grupo gerador, sauna, iluminação de emergência, instalações elétricas e hidráulicas (coletores, ramais, louças, caixas de descarga e bancadas), entre outros, recebem a garantia de um ano. As colunas de água quente e fria, além dos tubos de queda de esgoto que vierem a sofrer avarias em função da movimentação ou acomodação da estrutura, terão, por sua vez, garantia de cinco anos, assim como o sistema de impermeabilização, a integridade das esquadrias, peças estruturais e vedações cujos danos possam comprometer a solidez e a

CAPA

ConSTRuToRAS E CondomÍnIoS: gARAnTIAS E RESPonSAbIlIdAdES segurança da edificação. Por outro lado, o manual estabelece as condições para perda de garantia pelo mau uso para todo esse grupo de instalações e estruturas.

O OUTRO LADO O engenheiro Fábio Villas Boas, coordenador da comissão de estudo responsável pela norma de desempenho de edificações residenciais 15.575/2008, que entrou em vigor no final do ano passado, mas se encontra em processo de revisão, destaca a necessidade de se estabelecer uma relação de confiança mútua e de bom senso entre construtoras e proprietários. A norma dará mais parâmetros para as garantias e passará a ser exigida em março de 2012. “Ela estabelece critérios para desempenho e manutenção que os síndicos e moradores devem seguir sob pena de perder garantias”, observa Fábio, lembrando que a personagem da atriz Lília Cabral, da recém-estreada novela Fina Estampa, da TV Globo, deveria ficar restrita à ficção. Ele recomenda sempre a realização de serviços e/ou intervenções por profissionais habilitados, que possam fornecer ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). “Serviços executados por pessoas sem habilitação podem comprometer a garantia.” Às vezes, ao instalar uma churrasqueira, quebra-se o piso, provocando danos à laje e infiltrações, exemplifica o engenheiro, que atua em uma construtora. O engenheiro recomenda aos proprietários seguir com atenção o manual e plano de manutenção preventiva proposto pelas construtoras. E mesmo para reformas internas nos apartamentos, orienta para que o condomínio seja no mínimo comunicado. Algumas mudanças nas unidades podem comprometer instalações ou estruturas do edifício e também levar à perda de garantias. “Há empresas que incluem na própria Convenção e Regulamento Interno a obrigatoriedade de comunicação e autorização de obras nas áreas comuns e internas”, comenta o engenheiro. O síndico Waldir Berger, executivo aposentado e administrador de empresas, atua em dois condomínios entregues há cerca de três anos: o Condomínio Living Club Refuge, na Vila Leopoldina, complexo de quatro torres e 400 apartamentos, local em que reside, e o Condomínio

Flórida Penthouses, no Brooklin, de uso misto. Ele aponta que os síndicos têm grande responsabilidade em acompanhar de perto, durante a vigência das garantias, o surgimento de eventuais problemas, utilizando, como referência, o As Built, manual entregue pelas construtoras aos proprietários sobre o que exatamente foi realizado em termos de obras e serviços. “Salvo se for um problema não aparente, é preciso ficar atento e buscar o apoio de profissionais especializados que orientem e acompanhem o síndico”, diz. Há necessidade, segundo Waldir, de identificar problemas que possam ser decorrentes da construção, da manutenção ou até mesmo do uso privado nas unidades. Neste caso, ele lembra que dispositivos de fechamento automático das torneiras, que os moradores costumam instalar na cozinha e banheiros, podem, conforme a inadequação do uso, afetar o desempenho das prumadas quente e fria do prédio. “Tem que ter bom senso”, pondera. Na construtora Tecnisa, foi constituído um departamento de relacionamento com o cliente, que conta com o apoio de uma assistência técnica dividida por especialidades e faz uma triagem das reclamações, separando o que pode ser vício de construção ou dano proveniente de mau uso. “Se há divergências, fazemos pelo menos uma visita ao local”, afirma Patrícia Guimarães, gerente do setor. Tanto ela quanto os demais entrevistados recomendam atenção especial ao Termo de Vistoria das áreas comuns feita pelas construtoras com o síndico ou seu representante legal, observando-se, no ato da entrega do empreendimento, o cumprimento das especificações constantes do Memorial Descritivo, bem como se há vícios aparentes de construção.

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A LEGISLAÇÃO FEDERAL E O RESPALDO AO PROPRIETÁRIO

Especialista em Direito Imobiliário, o advogado Rodrigo Karpat costuma dizer que os prazos estipulados nos manuais do proprietário são “muito apertados” em relação à própria legislação, ou seja, àquilo que estabelece o artigo 618 do Novo Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC). “O Código Civil não é taxativo nem descritivo, mas deixa claro que se os defeitos forem decorrentes de solidez, a cobertura é de cinco anos, desde que comunicados até seis meses depois do aparecimento do vício.” Os vícios são de três naturezas. Aqueles relacionados à solidez “comprometem a estrutura da edificação e colocam em risco o bem”. “Abrangem também os problemas causados por infiltrações, umidade grave, perigo de incêndio”, descreve Karpat. Já os vícios aparentes, que têm o prazo de reclamação prescrito, em geral, em 90 dias (período estipulado pelo CDC), dizem respeito a paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, entre outros. Finalmente, há os vícios ocultos redibitórios, “que somente irão aparecer com o uso e tornam imprópria a utilização ou diminuem substancialmente seu valor”. O temor de Karpat é que, diante da obrigatoriedade de as construtoras constituírem o condomínio edilício, conforme a Lei Federal 4.591/64, em que determinam a Convenção e Regulamento Interno, elas acabem estipulando regras que engessem o direito às garantias. “Os contratos firmados pelas construtoras muitas vezes não atendem à necessidade do condomínio”, diz. Mas Rodrigo Karpat observa que, diante de conflitos de entendimento, o Código Civil e o CDC prevalecem sobre as normas estabelecidas pelo setor da construção. Por outro lado, Karpat chama a atenção de síndicos e proprietários de que “constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio”. Segundo ele, importante é estar atento ainda ao Memorial Descritivo e às vistorias de entrega das obras. “Os tipos de materiais e equipamentos apresentados

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pelas construtoras devem estar em conformidade com aquilo que especificam no memorial”, conforme previsto no artigo 32, da lei 4.591/64, item “g”. Já o Manual das Áreas Comuns e o Programa de Manutenção Preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e conservação das áreas comuns, “de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados”, além de “evitar danos decorrentes do mau uso” e “esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequada”. Eles estão baseados, principalmente, em normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Em caso da falta de acordo com a construtora para o reparo dos vícios construtivos, Karpat observa que síndicos e condôminos têm duas opções pela via judicial: pleitear reparo (ação mais incomum) ou “antecipação de provas”, com vistas a contratar perícia e, posteriormente, propor ação indenizatória contra a empresa. O ingressante pode ser tanto a unidade autônoma quanto o síndico ou o representante legal do condomínio. O advogado ressalta, porém, que “o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra”. Segundo ele, “o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que essa responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso quando se trata do aparecimento de vícios e defeitos decorrentes de culpa do construtor, o que precisa ser provado em juízo”, pondera Karpat.

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RETRoFIT / vAloRIzAﾃｧﾃ｣o do PATRImﾃ馬Io

dESTITuIção do SÍndICo

OS CAMINHOS LEGAIS PARA A RETIRADA DO MANDATO Irregularidades na administração, falta de prestação de contas, não administrar convenientemente o condomínio: apesar de complexa, a legislação permite a destituição do síndico. Saiba como e por que.

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Por Luiza Oliva

1992 foi um ano marcante para os brasileiros: considerado por muitos como esperança de um bom governo para o país, Fernando Collor de Mello sofreu um processo de impeachment e acabou renunciando ao cargo. Outro episódio que culminou com a perda de mandato de um político foi a recente cassação do prefeito de Campinas, ocorrida em agosto passado. Reservadas as devidas proporções, é possível comparar os acontecimentos à destituição de um síndico de condomínio. Diz o artigo 1.349 do Código Civil: “A Assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no parágrafo 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.” O parágrafo 2º do artigo 1.348 trata da transferência de poderes do síndico a uma administradora. Já a Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios, prevê a destituição não imotivada do síndico deliberada em assembleia específica. “É claro que não se pode simplesmente passar com um rolo compressor e destituir o síndico do cargo”, pondera o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira. “A convocação para a assembleia de destituição deve ser minuciosa, e dela deve constar por qual dos motivos o síndico está sendo cobrado. Ela deve ser solicitada por ¼ dos condôminos, ou ¼ da totalidade da fração ideal. Não se trata de um simples abaixo-assinado”, pondera. Para Cristiano, há inclusive uma particularidade do artigo 1.349 que deve ser observada. A lei diz que a destituição deve ocorrer em assembleia de transferência de poderes. Já na lei 4.591 a assembleia geral será convocada especialmente para esse fim. “Há uma sutileza legal: enquanto no Código Civil a destituição é consequência de um pedido de transferência de poderes de representação ou das funções administrativas na assembleia, e por esta razão a maioria absoluta delibera pela destituição percebendo que o síndico pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio, na lei de 1964 a destituição é a razão da assembleia que, por óbvios motivos, deverá ser convocada por ¼ dos condôminos, sendo assim esperada uma deliberação sobre o assunto específico, a destituição. Estando clara a lei, cessam-se interpretações, conforme nos ensina o brocado jurídico 'in claris cessat interpretatio', frisa.

O advogado Cristiano destaca outra situação interessante: “Pelo Código Civil, em teoria não há possibilidade de ocorrerem novas eleições na assembleia que teve uma deliberação de destituição, uma vez que ela é consequência hipotética e, pela boa fé, não prevista, pois a convocação é para transferência de poderes.” Ele complementa: “Falo em teoria, pois na prática, em vista da pouca seriedade que se dá ao caso, tudo fica misturado e se aceita nos tribunais uma destituição por maioria absoluta.” Na opinião de Cristiano, o Código Civil não revogou a lei 4.591 em relação ao tema destituição. “Em resumo, a lei 4.591 possibilita a destituição imotivada deliberada em assembleia específica, com quórum de 2/3 dos presentes, enquanto o Código Civil prevê que a destituição só pode ocorrer em assembleia específica de transferência de poderes.” Já para o assessor jurídico do Secovi em São Paulo, João Paulo Rossi Paschoal, a lei não deve ser interpretada tão rigidamente. “O que houve foi uma redação ruim do artigo referente à destituição. Não faz sentido tratar do tema em uma assembleia de contratação de administradora. Vejo a destituição do síndico como um procedimento elementar no funcionamento de qualquer entidade democrática. ¼ dos condôminos têm o poder de convocar uma assembleia para tal. Na verdade, o Código Civil facilitou a destituição, pois reduziu os votos necessários para a maioria absoluta dos presentes à assembleia ou 50% mais um.”

MOTIVAÇÃO JUSTA O assessor do Secovi reforça que a ordem do dia da convocação da assembleia deve sempre citar a destituição. “Há casos de con-

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dESTITuIção do SÍndICo vocações com a pauta ‘assuntos gerais’. Não se pode proceder a destituição do síndico sem que a ordem do dia anuncie que isso será tratado na assembleia. Outra incorreção que vemos nas convocações é não convidar todos os condôminos, inclusive aqueles ligados à atual administração. A questão não é apenas avaliar se o síndico deve ou não ser destituído, mas também a forma como foi conduzida a destituição.” Conforme João Paulo, se por um lado o Código Civil favoreceu as destituições diminuindo o quórum, por outro enrijeceu, já que exige motivação para tal ato. “Os termos má gestão e prática de irregularidades dão margem a subjetividades. O artigo 1.348 enumera as competências do síndico, que vão desde a convocação de assembleias, o cumprimento da convenção e do regulamento interno à prestação de contas. Caso o síndico deixe de cumprir com qualquer uma de suas obrigações ele está exposto à destituição.” O síndico fechado, que pouco se relaciona com os condôminos, aquele que dá um desfalque no prédio ou o que não conserva as áreas comuns representam perfis de gestores expostos a sofrer retaliação dos condôminos e até mesmo perder seus mandatos. A falta de prestação de contas é um ponto que costuma motivar reclamações do conselho ou mesmo de condôminos. O advogado do Secovi acredita que o simples fato de emitir o balancete mensalmente, junto com o boleto condominial, não elimina o direito dos condôminos a examinarem as contas. “O balancete é apenas uma maneira de entregar as contas ‘mastigadas’ aos moradores”, diz. Por outro lado, o condômino não pode exigir a posse física das pastas. O que o síndico deve fazer, na opinião do advogado, é divulgar que as pastas estão à disposição dos moradores em um local determinado (que pode ser a própria administradora), em um período que antecede a assembleia de aprovação de contas. “A vista às pastas deve ser sempre supervisionada pelo síndico ou por alguém de sua confiança”, esclarece.

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SAÍDA HONROSA

Cleide Fortunatti, gerente de uma administradora, há 16 anos atuando no setor de condomínios, tem entre seus clientes um condomínio cujo síndico foi destituído por não prestar contas. Ele assumiu com dinheiro em caixa e, em sua administração, o valor arrecadado não era mais suficiente para gerir o prédio. “Foi criada uma comissão de moradores para avaliar os gastos e checar onde o condomínio poderia economizar. Mesmo tendo sido eleito em assembleia, o síndico se negava a receber a comissão ou a mostrar documentos. Os condôminos então me questionaram sobre o que poderiam fazer. Orientei que o caminho seria a destituição, se o síndico continuasse se

recusando a colaborar. Também o avisei da situação. Afinal, a administradora não presta serviço para o síndico A ou B, mas para o condomínio.” O advogado Cristiano Oliveira concorda com a postura da gerente: “Todos os condôminos são clientes da administradora. Ela apenas é mais próxima do síndico e deve saber ser profissional e isenta.” O conselho percebeu o risco e todos renunciaram. Foi então convocada uma assembleia para a destituição do síndico. “Tudo foi feito conforme a lei”, lembra a gerente. Como o subsíndico também havia renunciado, na mesma assembleia foi eleito o novo corpo diretivo. O condomínio, com 94 apartamentos, hoje comemora uma situação de caixa saudável, corte nos gastos e cuidados com a manutenção. “O síndico atual é criterioso com as compras e sempre convoca assembleia para decidir despesas que não constam da previsão orçamentária”, constata. Para Cleide muitos síndicos acabam se perdendo durante a gestão. “Começam bem, mas depois, ou por motivos particulares ou porque se cansam da função, deixam de trabalhar. Colocam a pasta de prestação de contas embaixo do braço e se acham algumas vezes os donos do condomínio.” O administrador de condomínios Antonio Romani percebe, no entanto, outra situação comum: brigas internas podem até mesmo destituir o bom síndico. “Muitas vezes um grupo consegue um abaixo-assinado por picuinha com o síndico, que acaba sendo destituído pela ausência dos demais condôminos na assembleia, gerando mais problemas para o condomínio.” A destituição do síndico sempre é traumática para a comunidade, acredita o advogado do Secovi, João Paulo Paschoal. Ele recomenda aos moradores que pretendem destituir o gestor “uma conversa séria, expondo os problemas”. “Para o síndico, o melhor a fazer é renunciar, uma saída honrosa.”

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FIquE dE olHo / ToldoS E CobERTuRAS

dESTITuIção do SÍndICo 2

E DEPOIS DA TEMPESTADE? Como fazer a transição para uma nova administração quando o síndico é destituído? A convenção prevalece e devem ser avaliadas suas exigências.

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Por Luiza Oliva

VENCIDOS OS TRÂMITES LEGAIS, o síndico foi destituído. E então, vida nova para o condomínio? É preciso garantir uma transição sem contratempos, com a posse de um novo síndico dentro da legalidade, ponderam os especialistas. João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi em São Paulo, comenta que a situação mais comum é o subsíndico assumir interinamente, convocando uma assembleia o mais rápido possível para eleição de novo corpo diretivo. Conforme a entidade, a estipulação de mandato tampão ou complementar depende da orientação da Convenção do condomínio. Se a assembleia for omissa, o mandato complementar não poderá ser adotado. Caso o subsíndico tenha renunciado, geralmente um membro do conselho assume até a nova eleição. “Algumas convenções estabelecem que será o presidente do conselho, ou o mais antigo em idade. Ele então convocará a nova assembleia de eleição”, esclarece o consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira. O novo síndico deve receber todos os documentos e informações do antigo gestor, “tomando de imediato as medidas administrativas, judiciais cíveis e penais cabíveis, preservando seus direitos”. Entre os documentos que por vezes podem ficar com o síndico e devem ser repassados estão o cadastro de moradores, cópia da convenção e especificação do condomínio, contratos com fornecedores e pastas de prestação de contas, talões de cheques, cartões de banco. “O síndico pode possuir esses documentos desde que não tenha transferido tais atos a uma administradora”, constata. Caso o antigo gestor não se manifeste, algumas medidas podem ser adotadas, “desde uma notificação para entrega dos documentos, passando por um boletim de ocorrência de preservação de direitos, chegando até a propositura de uma demanda judicial com pedido de condenação de multa diária se os documentos não forem apresentados”, orienta Cristiano. Ao assumir, a postura indicada ao novo gestor é verificar o que aconteceu na administração anterior. “Primeiro o síndico deve regularizar o que estiver irregular e correr atrás das responsabilidades”, afirma Cristiano. Particularmente, o advogado não recomenda auditorias. “É um procedimento caro, que pouco resolverá. Se houver ação judicial, será solicitada uma perícia judicial e o condomínio pagará esse custo novamente”, diz. Cabe à assembleia que destituir o síndico decidir se as provas apresentadas representam indício de irregularidade na administração, pondera. João Paulo Paschoal acredita que o síndico eleito após a destituição deve “apagar o incêndio”. “Inicialmente deve corrigir o ponto que deu origem à queda do gestor anterior.” A administradora pode ser mantida,

já que ela é contratada como prestadora de serviços do condomínio e não do síndico. A gerente de administradora Cleide Fortunatti lembra do síndico de um edifício com apenas 16 apartamentos que solicitou a isenção da taxa condominial à assembleia. “A assembleia não aprovou e o síndico pediu que a administradora interferisse. Expliquei que não poderíamos nos sobrepor a uma decisão de assembleia.” Teve início no prédio um movimento para destituir o síndico, que não apresentava as pastas ao conselho e nem ao subsíndico. Foi chamada nova assembleia para votar a isenção e, com a negativa, o síndico acabou renunciando. Síndicos com mandatos vencidos que não marcam eleição também levantam suspeitas. O procedimento atrapalha até mesmo o trabalho da administradora, explica Cleide. “Se preciso emitir uma carta de quitação de condomínio a um condômino, não tenho quem assine o documento.” Até mesmo síndicos profissionais podem realizar administrações danosas ao condomínio. O gerente Fábio Sternberg tinha em sua carteira de clientes alguns edifícios gerenciados por uma síndica profissional. “Ela passou a gerir mal os prédios. Em um deles, foi mostrado em assembleia problemas na contratação de obras e a síndica foi destituída. Na verdade, o procedimento é mais simples do que com um síndico eleito, porque há um contrato, com prazos e condições para rescisão. Hoje, o prédio tem como síndica uma moradora que baixou significativamente a taxa condominial e aprovou uma extensa obra de retrofit no valor de R$ 200 mil”, finaliza Fábio.

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dICA / AudIToRIA ConTÁbIl

InSPEção PREdIAl

SINÔNIMO DE PREVENÇÃO E ECONOMIA Especialistas garantem que a inspeção predial regular é a chave para se prevenir contra graves problemas estruturais, contribuindo para a saúde financeira dos condomínios. Por Marcelo Jorge Rio

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EM QUALQUER SEGMENTO, a prevenção

é responsável por evitar que problemas maiores surjam em um futuro próximo. Ao optar pela inspeção predial com regularidade, síndicos e gestores conseguem se adiantar a percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia, avaliam especialistas da área. A inspeção predial tem como objetivo verificar as condições de funcionalidade, técnica e administrativa de uma edificação, o que possibilita saber se há e quais são os problemas na estrutura, na rede elétrica e hidráulica, no telhado ou na fundação, entre outros. Permite também se prevenir contra danos físicos, acidentes, inundações, quebras, incêndios e principalmente acidentes pessoais e do trabalho. Terminada a inspeção, o síndico ou gestor recebe um laudo com todas as falhas e anomalias que foram encontradas e, a partir desse laudo, tem duas opções: organizar sua equipe de manutenção (caso tenha) para os serviços ou contratar empresa especializada para realizar os reparos necessários, visando evitar transtornos e perdas maiores. O engenheiro eletrônico e de segurança do trabalho, José Carlos da Silva, instrutor de cursos na Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), ressalta a importância da inspeção predial. "É uma ação essencial, que tem como o objetivo a manutenção, conservação, uso correto e seguro e, principalmente, os bons serviços da edificação." Já a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora secretária do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), destaca a importância de se buscar referências sobre os profissionais que farão a inspeção. "A inspeção predial deve ser sempre realizada por um engenheiro ou arquiteto habilitado. Em função das anomalias ou falhas observadas, profissionais de outras especialidades poderão ser necessários. Caso a inspeção seja realizada por alguém não capacitado, o relatório se tornará um documento não confiável. É fundamental, também, verificar a experiência do profissional que realizará a inspeção, pois isso garantirá a segurança no resultado do trabalho." Rejane também ressalta a necessidade de os profissionais contratados seguirem as normas, principalmente as da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do Ibape. Além

disso, eles devem levar em conta as leis estaduais (Corpo de Bombeiros, Cetesb, Polícia Civil e Militar e órgãos de Defesa do Meio Ambiente) e municipais (como o Contru, em São Paulo), para avaliar o que está correto e o que precisa ser melhorado. Quanto aos prazos, a engenheira aponta que inexiste consenso, mas a maioria dos especialistas afirma que o ideal é realizar a inspeção anualmente ou, no máximo, a cada dois anos. Em algumas cidades como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Jundiaí, Santos e Santo André, a inspeção predial periódica é obrigatória. Em São Paulo, um projeto de lei, exigindo a inspeção em prédios residenciais e comerciais, tramita na Câmara Municipal desde 2005. Se aprovado, exigirá que edificações públicas e privadas sejam objeto de inspeções prediais A primeira vistoria seria realizada cinco anos após a expedição do Auto de Conclusão da obra e, para as edificações com mais de cinco anos, um ano a partir da data da publicação da nova lei. "A inspeção dos edifícios, principalmente no que concerne à segurança, prevenção, proteção e garantia da vida, deveria ser obrigatória", afirma o engenheiro José Carlos da Silva. O grande benefício da medida, segundo a engenheira Rejane, do Ibape, é a economia. "Já vi casos como problemas no rolamento das bombas d'água que, se não fossem descobertos em tempo, resultariam em travamento, na quebra do eixo e poderiam até queimar o aparelho”, diz. Outro problema comum são vazamentos em tubulações. O gerente de Manutenção, Operação de Utilidades e Obras do Centro Empresarial de São Paulo, Marcos Maran, conta que estes “começam com um pontinho discreto, mas, se não forem detecta-

Acess贸rios

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InSPEção PREdIAl dos, em pouco tempo se tornarão algo perigoso e dispendioso”. Maran afirma que é importante realizar a inspeção predial mesmo nos edifícios onde haja um plano de manutenção. "Muitas vezes o síndico e os proprietários não são capazes de saber se a equipe de manutenção está fazendo um bom trabalho. Com a inspeção, eles terão uma espécie de auditoria que lhes dará um feedback ", diz.

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MANTER OU NÃO UMA EQUIPE PRÓPRIA?

Há 16 anos no cargo de síndico do Edifício Copan em São Paulo, Affonso Celso Prazeres de Oliveira optou pela soma da inspeção predial com a manutenção programada. "Cuidamos de 22.000 metros quadrados diariamente, além de dar assistência a 1.160 apartamentos e 82 lojas. Avalio que é fundamental ter essas ferramentas de prevenção para evitar diversos tipos de problemas", afirma. Mas uma grande dúvida de síndicos e gestores é sobre a necessidade de manter ou não uma equipe fixa de funcionários para realizar o trabalho. Segundo Marcos Maran, no caso dos edifícios comerciais, é interessante ter uma boa equipe, mas nos residenciais, só mesmo se forem grandes empreendimentos. "Atualmente, o mercado oferece ótimas empresas de manutenção mensal com atendimento de emergência à distância, por isso, acredito que contratar vários funcionários para ficarem ociosos na maior parte do tempo, é desperdiçar dinheiro. É melhor terceirizar o serviço, pois além de mais econômico, é possível colocar em contrato tudo o que devem fazer e se não fizerem corretamente, o condomínio será ressarcido. Já no caso de edifícios comerciais, onde o uso é mais intensivo, aí sim, pode ser vantajoso ter uma equipe.” No Centro Empresarial de São Paulo, Marcos gerencia uma equipe de 60 pessoas de manutenção, “todas capacitadas para realizar funções específicas". Outro ponto relevante nesta questão é fugir de um velho conhecido, o "profissional faz tudo". "O faz tudo, na verdade, deveria receber o apelido de faz tudo errado, pois é preciso ser qualificado para fazer um serviço, caso contrário, cairemos naquele velho ditado do barato sai caro", ressalta Maran. No Edifício Copan, o síndico Affonso afirma que eles necessitam de uma equipe fixa, diante do volume de trabalho. "Os funcionários da manutenção são treinados para exercer cada qual sua função, são registrados e recebem equipamentos de proteção individual (EPI) para atuarem de maneira segura, altamente capacitada e dentro da lei."

CONJUNTO NACIONAL FAZ “MANUTENÇÃO 24 HORAS” O tradicional Conjunto Nacional, localizado na Avenida Paulista, em São Paulo, tem tamanho e números de deixar muitos municípios brasileiros para trás: todos os dias circulam por ele 30 mil pessoas, sendo que 15 mil moram ou trabalham ali. Possui três edifícios, dois comerciais e um residencial, mais de 500 lojas de pequeno, médio e grande porte, cinema, teatro, academia de ginástica e mais de 700 vagas de estacionamento. Para dar conta desse condomínio com cara de cidade, a síndica Vilma Peramezza optou por ter uma grande equipe terceirizada, mas que esteja presente 24 horas por dia no local. "Pelo fato de ser tão grande, o Conjunto Nacional precisa de um trabalho de manutenção diário, os problemas surgem a todo instante, por isso é preciso ter um pessoal capacitado e a postos para resolver.” Assim, a inspeção predial “se torna desnecessária, pois, como citei, aqui há um desgaste muito rápido”, com acompanhamento e soluções imediatas. “Quanto a ter uma equipe de manutenção fixa, este é o único caso em que entendemos que terceirizar é melhor, pois a empresa nos oferece engenheiros, arquitetos e todos os profissionais qualificados para prestar os serviços, sem a necessidade de ficarmos fiscalizando, pois eles têm a responsabilidade de fazer o que o condomínio necessitar”, defende Vilma. “Além disso, o prédio já tem 50 anos e é tombado pelo Patrimônio Histórico, portanto, não pode vir qualquer um para fazer uma reforma ou conserto, pois corremos o risco de descaracterizá-lo.” Há 27 anos administrando praticamente uma cidade, Vilma reconhece a importância dos trabalhos de prevenção como o da inspeção predial e outros, mas a experiência à frente do Conjunto Nacional fez com que ela programasse um sistema de manutenção de 24 horas.

Acess贸rios

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RECuPERAção PREdIAl

POR UMA BOA GESTÃO DAS OBRAS Quando a edificação precisa de reformas gerais, entre elas impermeabilização e pintura, planejamento e seriedade na administração dos serviços são essenciais.

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Por Luiza Oliva

CONSTRUÍDO HÁ 36 ANOS, o Edifício Tanger, localizado em Moema, passou por uma experiência trágica: em janeiro de 2010, durante uma das piores enchentes recentes registradas na cidade, o subsolo do prédio alagou. Os moradores perderam 48 carros. Além do trauma, os condôminos pagaram uma conta altíssima: só para tirar a água da garagem, procedimento que levou 30 horas, foram gastos R$ 50 mil. A água, que chegou ao teto do subsolo, comprometeu a fiação do condomínio e a impermeabilização do térreo. Eleito em maio do ano passado, o síndico Celso Ortiz precisou colocar a casa em ordem. “O prédio estava deteriorado e a enchente foi a gota d´água. Em função da inundação, tivemos que tomar providências urgentes, como a colocação de uma comporta no portão da garagem e realizar um rateio extra para dar conta das despesas. Dificilmente um prédio terá reservas para uma emergência desse porte”, afirma o síndico. Na eleição do novo corpo diretivo, Celso fez questão de solicitar que só se candidatasse quem estivesse realmente disposto a atuar. “Tínhamos muito trabalho pela frente, e era preciso uma administração transparente, para dar conta da recuperação do edifício, em itens como elétrica, jardinagem e segurança, que também estavam carentes”, diz. Ciente de que as obras eram urgentes para manter a valorização dos imóveis, Celso cuidou de promover uma cuidadosa concorrência da empresa responsável pela impermeabilização, primeira obra a ser executada. “Checamos a qualidade e a garantia do serviço, não só o preço oferecido. Quatro empresas fizeram uma apresentação ao conselho. Duas foram as finalistas. Fiz questão de, pessoalmente, visitar obras finalizadas pelas concorrentes e conversar com os síndicos para ter um respaldo de que se tratava de empresas fidedignas. Contratamos a que ofereceu melhores condições de pagamento e semanalmente prestamos contas da obra aos condôminos”, acredita. Em breve o condomínio dará início também à reforma das instalações elétricas. O trabalho tem sido grande, mas o síndico tem a certeza de que está no caminho certo: “Quanto mais para o futuro deixarmos uma obra de recuperação, mais caro será o conserto e a estrutura do edifício pode ficar comprometida.”

Mesmo edifícios que não passam por situações extremas como a vivida pelo Tanger podem exigir extensas obras de recuperação, caso a manutenção tenha sido descuidada por longos períodos. Para Omar Anauate, diretor de condomínio da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), prédios em estado precário precisam de um laudo técnico para orientar o síndico. “Há itens não visíveis que podem ser de maior gravidade do que os visíveis. Esse laudo deve então ser levado à assembleia, estipulando as obras prioritárias, que trazem mais risco ao condomínio. Por exemplo, obras para sanar infiltrações no topo ou no térreo, que podem causar danos à estrutura, ou nas instalações elétricas, são importantes. Enfim, são obras necessárias pois ameaçam a segurança e o patrimônio dos condôminos”, adverte. O engenheiro civil e perito Celso Couto Junior, professor da Faculdade de Tecnologia de São Paulo (Fatec) e de cursos oferecidos pela Aabic, acrescenta que o síndico deve buscar orientação para obras de porte através das inspeções prediais. “A inspeção predial é uma espécie de ‘dedo duro’. O laudo pode relatar o nível de prioridade de cada obra. O engenheiro responsável pode inclusive indicar a manutenção a ser realizada, assessorar o condomínio na contratação da empresa responsável e até fiscalizar o andamento da obra. Hoje, felizmente, o síndico não precisa trabalhar sozinho e tem como buscar assistência especializada”, aponta. Celso completa, porém, que é mais comum o síndico recorrer à inspeção predial apenas quando o prédio está repleto de

Acessórios, Administradora, Água, Amortecedor de Impacto, Antena, Atividade Física

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RECuPERAção PREdIAl prioridades. “Dificilmente um síndico se antecipa e solicita a inspeção para programar as manutenções, o que seria indicado.” Ele próprio se recorda de vistorias que realizou em prédios em situações extremas, em que a parte elétrica estava a ponto de causar um incêndio e a impermeabilização já comprometia a estrutura do edifício. “Não é possível dizer o que é mais importante. É como se perguntar que doença mata mais. Todos os sistemas construtivos são importantes e devem ser bem mantidos”, avalia. Em casos assim, por onde começar? Celso é taxativo: cada prédio é um caso e suas particularidades devem ser avaliadas ao se programar a manutenção. Ele exemplifica: uma falha de impermeabilização em um prédio pode ter um efeito deletério, enquanto em outra construção, consequências diversas. “É difícil padronizar. O fundamental é o condomínio programar as manutenções. Acredito que a norma de desempenho da ABNT (a de número 15.575/2008), que está em discussão, irá provocar um alerta nos condomínios sobre as obrigações com relação à manutenção. As construtoras serão obrigadas a entregar um manual de instruções com o prédio, e o síndico deverá segui-lo à risca”, justifica (Leia mais na reportagem da página 8).

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E A VERBA?

Estudados os problemas do condomínio e eleitas as prioridades, é só começar as obras, certo? Seria, apenas por um detalhe: o dinheiro. “É preciso provisão para as obras. E deve ser dinheiro destinado exclusivamente para determinada obra, o que chamo de dinheiro carimbado, separado da conta ordinária”, defende Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi em São Paulo. A orientação é que a verba seja aprovada em assembleia e designada como fundo de obras ou melhorias (se forem destinadas a várias obras), ou com um nome específico, como fundo para fachadas. A aprovação em assembleia é importante para que, futuramente, um condômino inadimplente não se negue a pagar a despesa, explica. Sempre é importante lembrar que obras que agregam valor ao empreendimento devem ser pagas pelos proprietários das unidades e obras de manutenção, pelos inquilinos. Omar Anauate, da Aabic, complementa que a responsabilidade sobre o estado da edificação é do síndico, e ele deve imediatamente enviar o assunto para assembleia se perceber que o empreendimento está deteriorado por falta das manutenções adequadas. “Ele deve levar o caso para assembleia até mesmo para dividir responsabilidades. Percebo que raramente a assembleia não aprova obras essenciais, principalmente quando fica patente a responsabilidade do condomínio. O que os moradores querem é economizar. Porém, o síndico deve mostrar que a situação é séria e merece atenção.” Em casos extremos, em que o síndico se sinta sem suporte para realizar as manutenções, deve renunciar. “O ideal é não chegar a esse ponto, e aprovar um cronograma de prioridades, tanto em relação à verba como ao

prazo de execução de cada uma. Não é possível, por exemplo, pintar as fachadas e fazer a impermeabilização do térreo ao mesmo tempo”, complementa o diretor da Aabic.

A ESCOLHA DO FORNECEDOR Quando se trata de obras custosas e essenciais para a valorização e a segurança da edificação, a escolha da empresa que realizará o serviço é parte essencial. “Obras importantes precisam de empresas qualificadas. O critério deve ser a qualificação técnica do fornecedor e não o melhor preço apenas. O barato pode sair muito caro para o condomínio”, orienta Sérgio Meira, do Secovi. Conhecer in loco serviços similares realizados recentemente pela empresa, conversar com o síndico, conselheiro ou zelador, checar como foi o andamento da obra, como o fornecedor cuidou de detalhes como limpeza e uso de equipamentos de segurança são dicas fundamentais antes da contratação. A variação de preços para a realização de um mesmo serviço tem sido grande no mercado, constata o diretor da entidade, que recomenda: “Jamais a obra pode estar atrás do pagamento. O condomínio precisa estar sempre devendo para o fornecedor, e deixar uma parcela maior para pagar contra a entrega da obra. Vemos muitas empresas pegando obras sem ter equipes suficientes e habilitadas para tal. O resultado são funcionários aparecendo no prédio apenas duas vezes por semana, por exemplo. Tudo tem seu preço, e o síndico deve avaliar se é essa qualidade que ele quer para o condomínio.” Exigir um responsável técnico pela obra, que recolha a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e tenha seguro para os funcionários (especialmente em casos de recuperação de fachadas) são outros cuidados. “O prédio deve se precaver. Curiosos devem passar longe do condomínio. Obras de elétrica, hidráulica, pintura e impermeabilização devem ser entregues a especialistas”, resume Sérgio.

bomba d'ĂĄgua, Coberturas

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AnImAIS Em CondomÍnIoS

COMO ASSEGURAR BEM-ESTAR A TODOS A convivência entre donos de pets e síndicos nem sempre é pacífica. Sem radicalismos, deve prevalecer o bom senso dos dois lados envolvidos. Por Luiza Oliva

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OS DONOS DE CACHORROS OU GATOS,

ou até mesmo de outros animais domésticos, sabem como a experiência é gratificante. Segundo pesquisa do Departamento de Psicologia Experimental da Universidade de São Paulo (USP), os benefícios dos pets à saúde das pessoas vão desde a melhora na imunidade de crianças e adultos à redução dos níveis de estresse e de incidência de doenças comuns, como dores de cabeça ou resfriados. Conforme dados do Radar Pet, iniciativa da Comissão de Animais de Companhia (Comac), do Sindicato Nacional da Indústria de Produtos para Saúde Animal (Sindan), 44% dos lares brasileiros possuem animais de estimação e reconhecem o papel positivo dos pets no seu cotidiano. Porém, para os proprietários de animais que moram em condomínios nem sempre a experiência é positiva. Latidos em excesso, mau cheiro vindo do apartamento e sujeiras nas áreas comuns são as grandes reclamações. O síndico Newton Xavier de Almeida Junior, do Condomínio Villaggio Di Anália Franco, recebia inúmeras reclamações sobre um cachorro que, solitário, latia e uivava, especialmente à noite. “O pior é que algumas crianças iam até a porta do apartamento e provocavam ainda mais o animalzinho. O problema persistiu e enviei uma advertência ao morador. Marquei uma conversa e o alertei que o próximo passo seria uma multa. Pedi que ele tentasse resolver a questão, pois um morador estava querendo denunciá-lo por maus tratos ao animal. O cachorro realmente ficava preso, nunca era levado para passear”, lembra Newton. O morador então comentou que a sogra morava em uma casa próxima, e o síndico orientou que deixasse o cão com ela. “Ele aceitou a sugestão e assim conseguimos resolver o problema.” Hoje, a comunidade convive em certa paz com os cães de pequeno porte e gatos, moradores de alguns dos 180 apartamentos do condomínio. Newton confessa que às vezes ainda precisa advertir moradores: “Quem na verdade cria problemas são alguns donos, que insistem em deixar os animais circularem nas áreas comuns, o que não é permitido pela nossa convenção.” No Condomínio Residencial Califórnia, do síndico Sandoval Cavalcante, a história se repete. “Temos dois blocos com oito andares cada. Os cães não são permitidos no elevador e devem andar no colo pelas áreas comuns. Mas, é comum que os

moradores deixem os cães soltos, alegando que não é possível pegar no colo um cão pesado. Mas nosso regulamento só permite animais de pequeno porte.” Sandoval pondera que não é contra os animais, mas se recebe reclamações de outros moradores, responde com advertências e, na reincidência, multas. “É comum encontrarmos xixi pelos cantos das áreas comuns.”

REGRAS CLARAS Fazer cumprir o regulamento e contar com o bom senso dos proprietários de animais não é tarefa fácil para os síndicos. Para o administrador e consultor especializado em condomínios Gabriel Karpat, a orientação a ser dada aos moradores que levam seus cachorros para passear é sempre utilizar o elevador de serviço, não transitar pelas áreas comuns e, para determinadas raças, utilizar a focinheira. “Recomendo criar normas claras no condomínio. É imprescindível que o regulamento determine o que pode e o que não pode e, se necessário, levá-lo para discussão e atualização em assembleia”, orienta. Caso o condomínio tenha muitos problemas envolvendo animais, Gabriel acredita que a conscientização é o melhor caminho. “Os condôminos incomodados sempre acreditam que o síndico deve advertir e multar. Esse é o caminho mais tradicional, porém acredito em educar, promovendo palestras com adestradores, por exemplo. Os condomínios são uma amostragem da sociedade, e temos visto muita intolerância também nos edifícios. Ao mesmo tempo em que não podemos exigir que todos gostem de cachorros, aquele morador que acordou uma vez durante o ano por causa de alguns latidos não pode querer expulsar o cão por conta disso”, aponta.

Elétrica

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AnImAIS Em CondomÍnIoS

Para o administrador, a proibição de raças grandes também é relativa. “Se há regras e se elas forem seguidas, não vejo diferenças entre ter um cachorro grande ou pequeno”, constata. Para a advogada ambientalista Renata Martins, proibir animais de grande porte em condomínios só faz sentido se tiver como fundamento a saúde e o bem-estar do animal. “Deve ser levado em consideração o espaço mínimo que ele precisa para viver bem, em vista de seu tamanho e temperamento. Observe-se que nossa legislação veda qualquer prática de crueldade e maus-tratos aos animais e, portanto, apenas essa justificativa seria plausível. Qualquer outro argumento torna a norma inócua, tendo em vista o direito à propriedade, cláusula pétrea constitucional.” A veterinária Natacha Cersosimo pondera que o conforto do animal dependerá também do tamanho do apartamento. Mas Natacha reforça: “Um animal com espaço restrito não terá como fortalecer sua musculatura e prevenir problemas de locomoção na velhice. Raças médias, porém agitadas, como o border collie, também precisam de atividades e os proprietários devem supri-las.” Uma opção são os serviços de day care: locais com espaço e pessoal apropriado para oferecer atividades aos cachorros. “É como uma creche, onde os animais se socializam e têm espaço livre para brincar. Não recomendo que nenhum cachorro fique o dia todo sozinho.” Raças inadequadas para apartamento costumam suscitar reclamações. O advogado Michel Rosenthal Wagner lembra o caso de um condômino notificado pelo incômodo que seu boxer causava ao vizinho de baixo. “O apartamento tinha no piso carpete de madeira. O barulho das unhas do boxer no piso incomodava o vizinho. O apartamento foi notificado e o cachorro, levado para o sítio da família.” Mas, alguns casos custam mais a serem solucionados. Michel relata a verdadeira revolução vivida em um condomínio pela presença de uma pit bull fêmea. “Ela foi adotada por uma família e era muito mansa. Até brincava com as crianças do prédio, mas a família foi multada sob pena de ser impetrada ação judicial caso o animal não deixasse o apartamento. Houve uma assembleia e foi decidido que o cachorro ficaria, desde que seguisse as regras do prédio. Venceu a legalidade e a discussão, enfim, o que está na lei: respeitar o outro, a cordialidade. Em condomínio, é preciso dar valor ao que incomoda excessivamente. Pode-se proibir um cachorro no condomínio, apenas se ele atingir o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores, referência ao artigo 1336, inciso IV do Código Civil.” Também o artigo 1277, referente ao Direito de Vizinhança, e o artigo 31, da Lei de Contravenções Penais, podem ser utilizados em questões envolvendo animais em condomínios, complementa o advogado. “Está sujeito a pena de prisão ou multa quem deixar em liberdade, confiar à guarda de pessoa inexperiente, ou não guardar com a devida cautela animal perigoso”, comenta Michel. O

advogado reforça, porém, que deve prevalecer o bom senso: “Em primeiro lugar, devemos refletir sobre que cidade estamos construindo, onde não se pode mais ter um animal de estimação.”

NÃO BASTA PROIBIR Advogados e administradores concordam que não é mais possível simplesmente proibir a presença de animais domésticos em condomínios. Na opinião da advogada ambientalista Renata Martins, nem legislações municipais (como a de São Paulo, que limita em dez o número de animais por residência), “nem qualquer exigência de síndicos podem interferir no direito de propriedade alheio”. “Apenas eventualmente pode-se admitir em caso de turbação ao sossego, saúde e silêncio, reforçando-se que caberá ao ‘incomodado’ o ônus da prova sobre tal perturbação.” Prédios modernos têm sido construídos de maneira a facilitar a convivência entre animais e moradores. No Condomínio Edifício Florae Parque da Aclimação, há um “cachorródromo” especialmente criado para os passeios dos pets. A advogada Therezinha Braga Fernandes, proprietária da vira lata Lua, moradora e conselheira do condomínio, aprova o espaço. Dos 108 apartamentos, Therezinha calcula que cerca de 80 possuem animais de estimação. “Oferecemos no local saquinhos para que as pessoas recolham as fezes dos animais, o que nem sempre acontece. Os cães devem também utilizar apenas a circulação de serviço. Já precisamos multar um morador que insistia em usar o elevador social com seu cão.” Therezinha, que atua na área condominial há 20 anos, acredita que não cabe a síndicos nem ao corpo diretivo instituir regras arbitrariamente. “As decisões devem ser tomadas em conjunto. É muito fácil proibir, mas o condomínio deve criar condições para que as pessoas possam circular com seus animais pelo prédio. Não se pode simplesmente descartar um animal de sua família.”

Elevador

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PRImEIRoS SoCoRRoS

UM ATO DE RESPONSABILIDADE Funcionários treinados e equipamentos adequados para prestar os primeiros socorros aos condôminos e colaboradores podem evitar graves problemas futuros.

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Por Marcelo Jorge Rio

COM MUITA FREQUÊNCIA, síndicos e condôminos debatem sobre a necessidade de adquirirem ou não novos equipamentos e serviços para o prédio, mas se há um assunto que nem deveria ser questionado sobre a sua importância, é a questão dos primeiros socorros. Deixar de dar atenção a um quesito tão relevante torna-se um erro que poderá resultar em graves consequências a moradores, funcionários e visitantes. Apesar de no Brasil não existir uma lei própria para condomínios que trate da obrigatoriedade de ter funcionários capacitados e material para prestação de primeiros socorros, síndicos devem estar atentos à legislação da área trabalhista, como a NR 07, Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho, e o artigo 160 da CLT. A NR 07 diz, em seu item 7.5.1, que “todo estabelecimento deverá estar equipado com material necessário à prestação dos primeiros socorros, considerando-se as características da atividade desenvolvida; manter esse material guardado em local adequado e aos cuidados de pessoa treinada para esse fim". Já o artigo 160 da CLT determina que "nenhum estabelecimento poderá iniciar suas atividades sem prévia inspeção e aprovação das respectivas instalações pela autoridade regional competente em matéria de segurança e medicina do trabalho". A advogada Evelyn Roberta Gasparetto afirma que não se importar com a questão dos primeiros socorros pode ser um péssimo negócio para o síndico. "Ele pode vir a ser responsabilizado pela falta ou má assistência, já que é ele quem responde pelo condomínio. E se um fiscal do trabalho detectar falhas na prevenção de acidentes e também de primeiros socorros, o condomínio pode vir a ser autuado pelo não cumprimento da lei". Optar por ter funcionários preparados para prestar um pronto atendimento e ter um material apropriado para a tarefa não é tão complexo como alguns podem pensar. O treinamento do pessoal deve ser feito por profissionais provenientes da área da saúde, da segurança pública ou do trabalho, com formação complementar em primeiros socorros. Em média, esse treinamento tem duração de 40 horas. "Um curso básico aborda a avaliação da vítima, o serviço médico de emergência, as emergências cardiorrespiratórias e clínicas, as hemorragias, as fraturas, o choque elétrico, as queimaduras e o transporte de vítimas. As instituições que aplicam cursos com certificação exigem uma atualização a cada dois anos. Mas entendo que o condomínio pode fazer a reciclagem anualmente, em razão da rotatividade dos funcionários da portaria", afirma o instrutor de Resgate e Emergências Médicas da Escola Superior de Soldados da Polícia Militar de São Paulo e professor universitário, Marcos José de Campos Verde. Além de funcionários treinados, o condomínio precisa possuir uma

caixa de primeiros socorros, contendo algodão, gaze, atadura, esparadrapo, antisséptico, soro fisiológico, bandagem, luva descartável e tesoura sem ponta. Alguns equipamentos como prancha de imobilização e desfibrilador são grandes reforços para auxiliar nesse primeiro atendimento, enquanto o resgate não chega. Lembrando que, na cidade de São Paulo, a legislação exige que onde houver mais de 1.500 pessoas, é preciso dispor de um desfibrilador. Tanto a caixa quanto os aparelhos devem ficar em um local de conhecimento e fácil acesso de todos os funcionários. Tão importante quanto o pronto atendimento é adotar medidas preventivas contra acidentes. Cada condomínio tem características próprias, portanto, é difícil determinar quais são todos os riscos, porém, de maneira genérica, é possível destacar a importância de ter piso antiderrapante; corrimão nas escadas; sinalização da profundidade da piscina e colocação de barreiras físicas para evitar o acesso de crianças pequenas; sinalização vertical (pintada no chão) para evitar o trânsito de pessoas no mesmo fluxo de veículos, além dos obstáculos físicos para que os veículos não transitem entre as vagas.

INVESTIMENTO QUE VALEU A PENA Quando o assumiu o posto de síndica do Condomínio Residencial City Park, Maria Cecília Fonseca Genevcius providenciou um kit de emergência e um curso de primeiros socorros para funcionários. Além de trazer mais tranquilidade aos condôminos, essa medida ajudou a salvar a vida de uma pessoa. "Certo dia, uma idosa, que morava sozinha, sofreu uma queda dentro de seu apartamento e se não fosse o pronto atendimento dos funcionários e de uma enfermeira vizinha voluntária, ela não teria sobrevivido. Esse investimento em treinamento e equipamentos fez toda a diferença", avalia Maria Cecília, atualmente conselheira do residencial e consultora condominial.

gás, Hidráulica

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AdmInISTRAdoRAS PRóPRIAS

SEM ESPAÇO PARA AVENTURAS Condomínios que optam pela gestão própria de contas a pagar, folha de pagamentos, encargos, inspeções anuais obrigatórias, entre muitos outros, demandam profissionalização e participação maior dos moradores. Por Rosali Figueiredo

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A PROFISSIONALIZAÇÃO NA GESTÃO DOS CONDOMÍNIOS, especialmente naqueles em que

os síndicos dedicam tempo integral à atividade ou contam ainda com o suporte de gerentes prediais, auxiliares administrativos e um conselho participativo, facilita a opção pelo modelo da autogestão. Neste, da emissão dos boletos da taxa condominial à folha de pagamentos, tudo pode ser administrado internamente, em escritório próprio. “É uma opção interessante para grandes empreendimentos, mas se torna fundamental criar uma estrutura interna, pois os condomínios não podem entrar em uma aventura de autogestão”, observa a contadora e administradora Cristina Muccio, consultora na área e coautora da obra “Administrando Condomínios”, feito em parceria com a advogada Evelyn Gasparetto. A alternativa se justifica, conforme pondera Cristina, “se for bem feita e por pessoal qualificado, com corpo diretivo atuante, pois o condomínio tem que ficar atento à prestação de contas, ao balancete mensal, ver se não tem atraso no pagamento aos fornecedores”. Segundo ela, executar a folha de pagamentos, por exemplo, é tarefa complexa, “é preciso checar se os itens da Convenção Coletiva estão sendo cumpridos”. Há ainda o risco de se perder prazos junto ao Fisco e negligenciar a legislação trabalhista. Por outro lado, reconhece Cristina, o modelo traz como vantagem a possibilidade de acesso rápido e facilitado à documentação, além de controle maior dos gastos. Para o síndico Miguel Lavieri Neto, que herdou a autogestão e desde 2002 está à frente do Edifício Terrazza Novos Rumos, o modelo permite “melhor gestão das despesas”, já que é possível “ver onde se gasta demasiadamente”. Empresário aposentado, Miguel diz que conta com uma equipe bem estruturada para administrar a imensa gama de demandas de um condomínio com o porte do seu, que apresenta duas torres e quatro blocos, com 112 apartamentos de alto padrão. Localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, em região de intensa valorização imobiliária, o Terrazza Novos Rumos impõe ainda o desafio de que se mantenham os edi-

fícios sempre cuidados e atualizados. Isento do pagamento da taxa condominial, assim como o subsíndico, Miguel afirma que tem o auxílio de um conselho consultivo bastante atuante, que se reúne a cada dois meses, em encontros abertos aos demais condôminos, em uma gestão que ele caracteriza como “participativa”. Sua equipe de apoio é dada por 20 funcionários diretos, entre eles, doze porteiros, cinco auxiliares de limpeza, dois profissionais para a manutenção, além do próprio auxiliar administrativo. Mas a administração da folha é repassada a um escritório de contabilidade. O cargo de zelador acabou extinto na implantação da autogestão, relata Miguel, lembrando que na época, por volta de 1998, os condôminos optaram por essa via diante de problemas anteriores com má gestão e desvio de verbas. Segundo ele, a principal dificuldade que a administração própria traz está, justamente, na insegurança gerada nas trocas dos síndicos. Por enquanto ele tem sido eleito, sucessivamente e a cada ano, para continuar no cargo, “mas precisa haver um rodízio e aí surge a dúvida se não seria melhor contratar uma administradora”, diz.

SOLUÇÃO DE CONTINUIDADE Faz 18 anos que Rejane de Albuquerque atua como síndica e administradora do Condomínio Edifício Ana Carolina, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo. Recebendo cinco salários mínimos e meio por um expediente que tem hora para começar, mas não para encerrar os trabalhos, ela de-

Impermeabilização

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AdmInISTRAdoRAS PRóPRIAS

fende o modelo da autogestão. Admite, entretanto, que é preciso muita disponibilidade. Segundo ela, a autogestão foi aprovada em assembleia e está prevista na Convenção, solução tomada depois que o condomínio chegou a uma situação de quase insolvência, com dívidas junto à própria administradora. O condomínio se deu conta da precariedade financeira quando morreu o zelador e não havia verbas para o enterro nem para os acertos trabalhistas com os familiares, lembra Rejane. “Era conselheira na época, começamos a pedir a apresentação da documentação e a discutir a possibilidade da autogestão.” A decisão foi tomada em assembleia com grande participação dos moradores, que definiram pela extinção do cargo de zelador, pelo acúmulo das funções de gestor e síndico e por sua remuneração, sem que lhe coubesse, entretanto, a isenção do pagamento da taxa condominial. No cargo desde então, Rejane lembra que herdou um quadro de elevada inadimplência, além de obras por fazer. “Metade do prédio devia”, conta Rejane, que hoje tem apenas um inadimplente e conseguiu dar uma repaginada no edifício de 128 apartamentos de um dormitório. Sua primeira medida foi substituir os prestadores de serviços, começando pelo de elevadores, seguida da renovação do quadro de funcionários. A inadimplência foi tratada individualmente com cada devedor e, em relação às obras, providenciaram-se equipamentos de segurança patrimonial e de prevenção contra incêndio. Houve, finalmente, a reforma da guarita e do salão de festas e a implantação da copa dos funcionários e da sala de ginástica. De acordo com a síndica, o principal desafio da gestão própria foi vencer desconfianças e comprovar o profissionalismo. Rejane conta com um auxiliar administrativo e com o apoio externo de consultoria jurídica e contábil (esta realiza o processamento da folha de pagamentos e uma auditoria mensal sobre as contas). Sua equipe de colaboradores se completa com quatro porteiros, quatro garagistas, dois faxineiros, um serviços gerais e um folguista. Já o síndico Arnaldo Ferri, colega de Rejane no Conselho de Síndicos do Secovi, conta com uma estrutura bem mais enxuta para a autogestão do edifício Sol Nascente, prédio de 16 andares e 80 apartamentos do bairro da Liberdade, em São Paulo. Em seu terceiro mandato, ex-diretor da área financeira de uma empresa e remunerado pelo condomínio desde a segunda gestão, Arnaldo administra o dia a dia, as contas e os balancetes com o apoio do zelador e de um escritório de contabilidade. O serviço de portaria e limpeza é terceirizado. Segundo ele, a autogestão funciona apenas se o síndico tiver formação ou experiência na área administrativa e financeira. “O despreparo é a grande dificuldade que a autogestão pode enfrentar”, avalia Arnaldo.

SISTEMA HÍBRIDO Outra opção que está virando tendência em São Paulo é o sistema híbrido, em que grandes condomínios, mesmo que contem com o apoio de administradoras, montam quadro administrativo próprio para auxiliar na gestão dos espaços, equipamentos e compras. É o caso do Condomínio Ilhas Gregas, verdadeiro oásis verde do Jardim Paulistano, em São Paulo, com três mil metros quadrados de jardins, seis torres e 210 apartamentos de altíssimo padrão. O síndico e engenheiro Luiz Carlos França dedica boa parte de seu tempo à gestão condominial, contando com o suporte de um gerente predial, duas assistentes e seis funcionários de manutenção, além do quadro de portaria e limpeza, totalizando 46 funcionários diretos. “Essa estrutura toda não sai barato, mas compensa, pois é muito bom para o condomínio poder contar com soluções rápidas para as coisas”, observa Luiz França. Segundo ele, “não é possível gerenciar empreendimentos grandes somente à distância”. Também o síndico Waldir Berger, do Condomínio Living Club Refuge, optou por montar um escritório interno, como complemento ao trabalho da administradora. Executivo aposentado e administrador de empresas, Waldir disponibiliza bastante tempo aos edifícios da Vila Leopoldina, na Zona Oeste da cidade, com o apoio de uma secretária. Ele diz que o maior benefício tem sido a possibilidade de realizar mais cotações entre os fornecedores de produtos e serviços, o que gera economia de 5% sobre o custo mensal do condomínio. Para o advogado Cristiano de Souza Oliveira, esses modelos alternativos podem funcionar bem, desde que se busquem “profissionais habilitados para auxiliar, além do aperfeiçoamento constante”. No caso especial da autogestão, é preciso “assegurar que os atos praticados pelo síndico (que já é o administrador perante a lei) sejam corretos, devendo o condomínio se cercar de bons profissionais, pois autogestão não é sinônimo de ‘mais barato’, mas sim de controle”.

Interfone

SEguRAnçA

QUEM PODE E QUEM NÃO PODE ENTRAR? Algumas regras e condutas devem ser seguidas pela portaria no controle de acesso de oficiais de Justiça, corretores, policiais e ex-cônjuges ao interior dos condomínios. Por Luiza Oliva

A PORTA DA FRENTE dos edifícios continua sendo o ponto mais vulnerável quando se trata de segurança. “As invasões de condomínios verticais ainda ocorrem, em sua maioria, pela porta da frente, ou seja, pelas entradas de pedestres e de veículos”, constata o consultor de segurança José Elias de Godoy, oficial da Polícia Militar do Estado de São Paulo e autor de “Técnicas de Segurança em Condomínios” (Editora Senac). Os funcionários da portaria, portanto, devem estar mais do que treinados para identificar visitantes. “A princípio a pessoa que reside no local é quem tem a precedência para entrar e sair livremente do condomínio e liberar ou não a entrada de visitantes e/ou prestadores de serviços”, completa Godoy. Parece elementar, mas muitos porteiros ainda pecam por não identificar corretamente visitantes e prestadores de serviço. O consultor atenta que entre os modos de acesso mais comuns utilizados pelos ladrões estão os disfarces de prestadores de serviço de empresas (como Telefônica, Sabesp, Comgás, Eletropaulo, TV a cabo etc.), de eletricistas, encanadores ou entregadores de pizza ou encomendas. É usual ainda o porteiro ser iludido pela presença de uma mulher bonita, que o convence a abrir o portão, ou simplesmente por uma história bem contada (alguém veio buscar um carro, sofá ou outro item a pedido do morador, por exemplo). A situação pode se complicar com casos que fogem à rotina, como a visita de oficiais de Justiça, de corretores de imóveis e de ex-cônjuges de moradores.

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OFICIAL DE JUSTIÇA: COMO PROCEDER

Especialmente a presença de oficiais de Justiça na portaria costuma causar dúvidas e receios. A advogada Evelyn Roberta Gasparetto, especialista em condomínios e coautora do livro “Administrando Condomínios”, afirma que o acesso do profissional não é livre: “O oficial deve explicar sua função, com quem precisa falar e demonstrar documento que comprove a sua situação naquele momento, a de oficial de Justiça, ou seja, o mandado do Juiz somado à sua carteira funcional ou ainda o RG.” Luís Renato Mendonça Davini, delegado e consultor na área de segurança, alerta que o oficial de Justiça é um serventuário da Justiça (servidor investido e concursado em cargo efetivo): “Ele é quem faz cumprir a ordem emanada pelo Poder Judiciário, não devendo ser frustrado ou

impedido no exercício da sua função.” Davini frisa que o mandado judicial deve ser lido pelo porteiro ou segurança, “certificando-se que se trata de uma ordem judicial, para o seu devido cumprimento”. Ele completa que as condições da diligência (local, data, horário e natureza) estão escritas no mandado judicial, por isso o documento deve ser lido com atenção para certificação das informações prestadas pelo oficial de Justiça. A partir daí, o porteiro deve prestar todas as informações solicitadas pelo serventuário. “O porteiro não poderá atrasar ou obstar a entrada do oficial ao condomínio, até mesmo no caso do morador não estar presente.” Davini salienta que mesmo a pedido do condômino, o porteiro não poderá recusar a entrada do oficial de Justiça para o cumprimento do mandado, sob pena de ser preso por sua conduta. Caso seja solicitado pelo oficial, o porteiro deverá informar seu nome e número de RG. Da mesma forma, o porteiro deverá anotar o nome, número do RG ou funcional e o cartório judicial que o oficial representa. No caso de excessos cometidos pelo oficial (como falta de identificação pessoal, exibição do mandado, ofensas ou grosserias), o condomínio poderá comunicar ao Juízo que emanou a ordem. A advogada Evelyn orienta que, em um primeiro momento, o porteiro não precisa assinar a notificação de recebimento. “O oficial pode voltar outro dia ou outra hora. No entanto, caso fique caracterizado que o morador está se escondendo, o porteiro pode ser a pessoa responsável por receber a ‘citação por Hora Certa’, na qual ele assina a notificação e é obrigado a entregar ao morador. Mas isso quem decide fazer é o oficial de Justiça, dependendo do andamento da situação”, esclarece. O gerente predial Leone Silva Santos, do Condomínio Edifício Nações Unidas, com 144

PerĂcia Predial, Pintura Predial

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SEguRAnçA apartamentos, conduz com muito tato as visitas de oficiais de Justiça. “Sempre comunico os moradores que a portaria não pode mentir. Falo para o oficial que o morador está, mas que não quer recebê-lo, recebo a intimação e entrego pessoalmente para o condômino. Tenho um ótimo relacionamento com os moradores, e já tivemos casos em que convenci a pessoa intimada a descer, conversar com o oficial e tratar a questão amigavelmente.”

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CORRETORES DE IMÓVEIS

Em relação ao controle de acesso de corretores de imóveis, organização é fundamental. José Elias de Godoy orienta o morador que está locando ou vendendo seu imóvel a deixar na portaria o máximo de dados possíveis, como nome da imobiliária e do corretor, data e hora da visita. “Esses dados devem ser passados também ao zelador para acompanhamento.” José Augusto Viana Neto, presidente do CRECI São Paulo (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), afirma que para garantir a sua segurança e tranquilidade, o proprietário do imóvel deve informar a portaria que sua unidade está sendo negociada, cadastrando os profissionais que têm autorização para ingressar e levar visitantes ao local. Viana considera que a onda de arrastões a condomínios em São Paulo tem dificultado o trabalho dos corretores. “Os condomínios ficam receosos em liberar o acesso aos imóveis. Assim, acredito que a melhor alternativa é um trabalho em conjunto, com corretores oferecendo suas credenciais, proprietários cadastrando os profissionais autorizados a ingressar na unidade e porteiros exigindo a documentação do corretor para autorizar esse acesso. Se houver essa ação conjunta, acredito que os problemas serão minimizados, assim como os riscos de assaltos”, aponta. Viana explica que o CRECI São Paulo instituiu um cartão de regularidade profissional aos corretores, justamente visando colaborar com a segurança dos prédios. “Esse documento, renovável a cada ano, deve ser exigido pelo porteiro ou zelador. Nele constam a foto do profissional e todos os seus dados.” Viana aconselha que o porteiro anote no livro de visitas o nome do corretor, a data, a hora e a identificação de todos os seus acompanhantes, mencionando o fato de que estão em visita a um imóvel disponível à venda ou locação. “Muito cuidado quando algumas dessas pessoas retornarem ao imóvel sozinhas ou acompanhadas de terceiros, com o subterfúgio de apresentarem a propriedade a familiares ou amigos. Podem ser assaltantes ou olheiros de marginais que buscam o acesso facilitado aos condomínios”, orienta. O consultor Luís Renato Davini complementa que um funcionário do condomínio deve sempre acompanhar os visitantes

e que todos devem sair juntos do empreendimento. “A ordem é: entrou junto, saiu junto. E lembro que os melhores sistemas de segurança são os mais simples. Por exemplo, o uso de crachás pelos visitantes é um excelente recurso operacional. Na saída, o porteiro facilmente perceberá se um dos visitantes ainda está no prédio e poderá dar o alerta.”

POLICIAIS E EX-CÔNJUGES A presença de policiais no acesso ao condomínio também costuma causar dúvidas. Conforme o consultor José Elias de Godoy, o condomínio é uma área privativa. “Portanto, os policiais somente terão acesso livre quando houver situações de flagrância, catástrofes, emergencial, com mandado judicial ou quando acionado por algum morador ou mesmo funcionário, conforme o caso”, diz. A advogada Evelyn Gasparetto completa que policiais civis e militares somente podem entrar com mandado ou em casos de emergência. Ela reforça que se um morador solicitou presença policial em seu apartamento, deve comunicar o fato à portaria. “Informando a atitude tomada, todos trabalharão em benefício do condomínio.” Comunicação é fundamental especialmente em casos de separação de casais. “Só entra sem autorização quem mora no edifício. Caso haja a separação, o ex-cônjuge terá que ser anunciado. Se há permissão de acesso irrestrito, o morador deve autorizar esta situação, mesmo porque pode haver mudança no quadro de funcionários e o porteiro não ter conhecimento da situação do casal”, diz a advogada. Luís Renato Davini afirma que o morador deve comunicar por escrito à portaria que o ex-cônjuge não está autorizado a entrar no condomínio. “O condomínio pode inclusive ser responsabilizado se permitir a entrada e houver alguma violência contra o morador”, conclui Davini.

Pintura Predial

aliance service

PRédIoS novoS Em FolHA

DESAFIOS E DEVERES NA IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

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Por Rafael Lima

UM PRÉDIO RECÉM-INAUGURADO, com instalações, pinturas e moradores novos pode ser o sonho da ‘administração perfeita’ para muitos síndicos. A ideia surge a partir do conceito que há menos trabalho num prédio onde tudo novo impera. O gerente administrativo Gilberto Souza acredita que realmente é mais fácil, desde que se tenha uma boa administradora, um bom gestor e uma boa equipe de segurança e limpeza. “A vantagem é que, conforme os moradores começam a ocupar o prédio, você consegue discipliná-los quanto ao uso da área comum, por exemplo”, diz. Ele afirma ainda que a manutenção é mais barata, o que traz alívio aos condôminos. Gilberto administra, desde maio de 2010, o condomínio Totalitá, localizado em São Caetano do Sul, Grande São Paulo. O espaço possui quatro torres e 486 apartamentos. O gerente, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e exerce a função de síndico do local, conseguiu criar uma boa integração entre ele e os moradores a partir de planejamento voltado a gerar qualidade de vida aos condôminos. “Tendo em vista que o Totalitá tem mais de 30 opções de lazer, contratei os serviços de assessoria esportiva, e isto ajudou muito na integração entre os condôminos, pois no início tudo é novidade, e até a implantação de todos os serviços planejados os moradores ficam na ‘defensiva’. A assessoria facilitou meu trabalho como síndico”, relata Gilberto, que também é contador e economista. No edifício Totalitá houve bastante trabalho para implantar todas as facilidades que hoje ele oferece, tais como atividades esportivas e recreativas. Ainda foi contratado um gerente predial para permanecer em tempo integral no condomínio, além de uma equipe terceirizada de segurança e limpeza. O trabalho, então, sempre existe. O advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira diz que não há tantas facilidades ao síndico de um prédio novo. “Em empreendimentos novos existe uma falsa noção de facilidade, deixando por vezes questões sérias de manutenção se perder”, afirma. “Síndico estaria sempre mais próximo de um gestor público do que um empresário, pois necessita lidar com finanças (prestação de contas e previsão orçamentária), saneamento básico e saúde, iluminação de áreas comuns, segurança, entre outros aspectos. Ser prefeito, por exemplo, é igual em cidade nova ou mais antiga.” Quanto às leis, no caso de um condomínio em implantação, vigora o Novo Código Civil, que foi promulgado em 2002 e entrou em vigência a

partir do dia 11 de janeiro de 2003. Cristiano de Souza acredita que o maior destaque das leis está na busca pela participação, que se torna tanto um direito como, principalmente, um dever. “O Código Civil busca um melhor detalhamento sobre como administrar um condomínio, e permite uma autorregulamentação e força a participação de todos. Para alguns, tais medidas são vistas como problema”, avalia. “Com o tripé filosófico que baseou a origem do código (boa fé como regra, sistema de normas abertas – onde o condomínio pode definir e agir, desde que regulamentado, e o culturalismo – onde o histórico do caso concreto deve ser sempre observado), o síndico consegue ter assembleias mais próximas das necessidades e deixar questões polêmicas e de grande repercussão serem debatidas e deliberadas pela coletividade.”

PREVENINDO FUTUROS

GASTOS

O advogado ainda alerta que um dos principais cuidados que deve ser tomado é o de conhecer o que está administrando – o que pode ser obtido por meio de inspeções prediais, por exemplo. A regularidade de documentos, financeira e de manutenção, é muito importante e isso não depende da idade do edifício. “Não se pode esquecer que a busca por uma economia hoje reflete em gastos elevados no futuro e, mesmo cedo, o condomínio deve iniciar uma arrecadação de reserva, para não ser pego de surpresa no futuro”, pontua Oliveira. Dessa forma, administrar um condomínio que ainda está em processo de implantação demanda cuidados específicos. Ignorar pontos cruciais de manutenção, legislação e finanças pode trazer grandes riscos à vida saudável do edifício e à integração e confiança dos moradores (Leia mais sobre a entrega dos condomínios na reportagem das páginas 8, 10 e 12).

Pintura Predial

Direcional CondomĂnios | Setembro 2011

CondomÍnIoS E gERAção dE EmPREgoS

LEGALIZAR E CAPACITAR:

BASES PARA O CRESCIMENTO PROFISSIONAL

Direcional Condomínios | Setembro 2011

Por Rafael Lima

UM DOS PRINCIPAIS impactos que condomínios podem trazer a uma grande cidade é sobre a geração de empregos. Somente em São Paulo, conforme estimativas do Sindicato da Habitação (Secovi SP), os edifícios empregam 250 mil trabalhadores. Funcionários para atuar na manutenção, limpeza, portaria, segurança, entre outros, são necessários em todos os edifícios, e isso pode trazer mudanças significativas sobre a região. Por isso, é necessário que o síndico esteja atento a todos os processos trabalhistas que envolvam essas questões, bem como estar ciente das normas e procedimentos legais quanto às relações de trabalho. Segundo Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi em São Paulo, o aumento constante do número de condomínios gera muitos empregos diretos e indiretos. “O crescimento é bom para todos os setores”, avalia. No entanto, Gebara defende a legalidade nas relações do trabalho, como o registro em carteira e o cumprimento dos direitos trabalhistas, para que não haja problemas futuros. O vice-presidente do Secovi SP defende ainda um quadro de funcionários na medida da necessidade. “Quando existem a menos, paga-se muita hora extra. Quando há muitos, o problema é que eles não são bem aproveitados”, indica. Para Gebara, é fundamental que haja uma escala dos funcionários, assim como é importante evitar hora extra, a fim de que o trabalhador também possa ter momentos de lazer e descanso. Outras dúvidas e problemas comuns entre condôminos, síndicos e funcionários é a questão dos relacionamentos. O presidente do Sindicato dos Empregados de Edifícios Residenciais e Comerciais de São Paulo (Sindifícios), Paulo Roberto Ferrari, destaca que muitos moradores não cumprem com suas obrigações e culpam os funcionários na maioria dos casos de insucesso. Daí surge a importância do treinamento, para que o trabalho possa ser realizado com mais eficácia. “Como em toda função, treinamento é primordial para o desempenho das tarefas de qualquer profissional. Nesta categoria não é diferente. Uma prova disso é o número de zeladores, porteiros e ascensoristas que participam dos nossos cursos de qualificação profissional. As salas estão sempre em seu limite de alunos. Ministramos esses cursos há 20 anos e a procura nunca deixou de ser intensa, tanto que estendemos nossos horários para aulas no período da noite. Essa é uma prova de que o trabalhador está ciente de suas obrigações e das exigências do mercado de trabalho”, avalia Ferrari.

PROMOÇÃO NA CARREIRA Quando se observa o comprometimento do funcionário ou uma boa gestão dos administradores do prédio, existe possibilidade de promoção na carreira, destaca o presidente do Sindifícios. “O cargo maior sempre foi o do zelador, e vemos edifícios de luxo pagando muito bem para essa função. Em alguns casos, como em flats, muitos pedem que o candidato a uma vaga conheça informática, tenha concluído os estudos (o que pode incluir uma faculdade) e saiba falar outro idioma; cargos como este vão pagar certamente mais de cinco ou seis mil reais e tratar o zelador como gerente de condomínio ou algo parecido. Quem estiver qualificado se garante com certeza”, diz Ferrari. Josivaldo Silva trabalha há sete anos no edifício Maison André Courrèges, localizado no bairro paulistano de Moema. Ele conseguiu a vaga através de indicação da administradora do prédio. Começou como faxineiro e, no período de um ano e meio, foi promovido a porteiro. “O Josivaldo se saiu muito bem nessa função. Nunca faltava, comprometido, um funcionário realmente de confiança”, lembra a síndica, a jornalista Luiza Oliva. Como porteiro, Silva atuou durante cinco anos. O condomínio investiu em sua capacitação, e ele fez dois cursos no Secovi – SP: um de zeladoria e outro de manutenção e, há dois meses, atua como zelador. “Tem bastante trabalho, mas vale a pena. Basta ser esforçado e saber fazer tudo muito bem”, conta. Outra opção para encontrar funcionários qualificados é dada pelas empresas de terceirização. Contudo, a diretora de comunicação do Sindicato das Empresas de Serviço a Terceiros (Sindeprestem), Jismália Alves, alerta que é preciso conferir se a empresa escolhida é idônea. “O condomínio deve consultar os antecedentes da empresa, conhecer seus clientes e não escolher a prestadora que tiver o menor preço, pois é possível que ela pague baixos salários e negligencie direitos trabalhistas, além de ter uma rotatividade acima do normal, comprometendo a segurança do condomínio”, finaliza Jismália.

Pintura Predial, Porta Corta-Fogo, Recuperação Estrutural

ACESSIbIlIdAdE

DEVER SOCIAL, LEGAL E MORAL Leis e normas federais, além das municipais, dão aos responsáveis pelas edificações (de construtoras a condomínios) um amplo quadro referencial de intervenções e equipamentos indispensáveis à mobilidade e circulação dos portadores de necessidades especiais e idosos. Falta cumpri-las.

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Por Rosali Figueiredo

O QUADRO É UM TANTO CONFUSO. A chamada Lei da Acessibilidade, referente ao Decreto Federal 5.296/2004, determina, em seu artigo 18, que “a construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT”. No caso, trata-se da NBR 9050/2004, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. O mesmo artigo inclui, em parágrafo único, que devem ser acessíveis as “piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo”. Entretanto, um artigo anterior, o de número 11, obriga a adaptação à acessibilidade somente de “edificações de uso público ou coletivo”, deixando os de natureza multifamiliar em uma espécie de limbo. Assim, quando se fala na aplicabilidade da legislação federal, em geral o entendimento comum seria o de que os condomínios residenciais estariam de fora de grande parte das obrigações (exceto pelo artigo 18). Também o Decreto Municipal 45.122, em vigor na cidade de São Paulo desde 2004, reserva pouco espaço aos condomínios residenciais. Torna imperioso, por exemplo, o cumprimento do artigo 3º, o qual determina a instalação de “rampa para vencer o desnível entre o logradouro público ou área externa e o piso correspondente à soleira de ingresso às edificações, com largura mínima de 1,20m (um metro e vinte centímetros) e inclinação até a máxima admissível na NBR 9050 da ABNT”. No mais, reserva aos edifícios comerciais, de serviços, além dos públicos, o atendimento total à acessibilidade. Entretanto, o Código de Edificações da cidade, instituído pela Lei 11.228/92, prevê que edificações residenciais aprovadas a partir desta data cumpram sim com quesitos de acessibilidade e atendam às normas vigentes (o que por extensão, incluiria a atual NBR 9050). Desta forma, se as leis parecem não se entender, o que dirá os síndicos e condôminos! Segundo o advogado Cristiano de Souza Oliveira, o decreto federal deixou a critério de cada município regulamentar a questão junto dos edifícios residenciais. E quando chegou a vez de São Paulo decidir o que fazer, acabou gerando um decreto que abrange amplamente edificações de uso coletivo (cinemas, teatros, casas de espetáculos, agências bancárias, locais de reunião, estádios, restaurantes, lanchonetes, serviços de saúde,

educação, hospedagem etc.) e “deixou um vácuo para o residencial” (exceto pela questão da rampa, prevista no artigo 3º). A própria Prefeitura do município ainda não definiu como fazer cumprir com toda essa legislação, bem como suprir as lacunas existentes, a despeito de contar com antigo parecer da Procuradoria do Município determinando o cumprimento da Lei da Acessibilidade. Um processo administrativo tramita entre várias de suas secretarias com vistas a definir os parâmetros de implantação das regras. Recentemente, a Comissão Permanente de Acessibilidade (CPA) concluiu estudo definindo diretrizes e técnicas para a aplicação da legislação, mas ainda não houve uma decisão do Executivo municipal em torno da questão. E a Câmara Municipal de São Paulo instaurou uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) para também analisar a questão. Na Prefeitura, houve “uma ação entre secretarias”, afirma a arquiteta Silvana Cambiaghi, secretária da CPA, lotada na Secretaria da Pessoa com Deficiência e Mobilidade Reduzida (SMPED). De qualquer maneira, Silvana explica que se levado em conta tão e somente o Código de Obras, os empreendimentos construídos na cidade de São Paulo após 1992 teriam que vir cumprindo com normas de acessibilidade, federais ou municipais, que foram instituídas desde então, especialmente a NBR 9050. Conforme explica Silvana, a CPA tem exigido o atendimento a essas regras antes de liberar a aprovação de novas plantas pela Prefeitura. O grande vácuo ficaria reservado, portanto, aos edifícios com data anterior, para os quais, porém, caberia, no limite, a aplicação do direito constitucional “de ir e vir”. Em outras palavras, moradores de prédios antigos, que venham a ter necessidades especiais de mobilidade decorrentes de acidentes ou problemas de saúde, como Acidente Vascular Cerebral (AVC), por exemplo, poderiam requerer judicialmente adaptações de acessibilidade. “A maior reclamação que a CPA recebe é

Playgrounds, Radiocomunicação

ACESSIbIlIdAdE de pessoas que não conseguem entrar nesses prédios anteriores a 1992, pois a população vai envelhecendo e começa a apresentar dificuldades de mobilidade”, avalia Silvana.

AUTONOMIA NA MOBILIDADE “Temos muitas leis e se estivessem aplicadas, seria muito legal. Mas têm que ser implantadas em conjunto, nos condomínios residenciais, nas escolas próximas, no bem público, entre outros, pois as regras são feitas para dar autonomia e a acessibilidade deve estar integrada ao planejamento urbano”, analisa, por sua vez, Guiomar Leitão, coordenadora do Grupo de Trabalho de Acessibilidade e Sustentabilidade do Instituto dos Arquitetos de São Paulo (IAB SP). Ex-representante do órgão junto à CPA, Guiomar observa que “mais do que adaptar banheiro”, dotando-o de peças sanitárias, barras e espaços para uso de cadeirantes, é preciso garantir acesso até ele. Ou ainda, ao se colocar piso tátil que sirva de orientação para o deslocamento de pessoas com deficiência visual, é necessário dispor de um mapa tátil informando sobre as características do local. “Falta sinalização que indique para onde ele está caminhando, que complemente o piso tátil”, situação essa, portanto,

que “não dá autonomia” à pessoa. Para a arquiteta Guiomar, a acessibilidade precisa transcender ao imperativo das leis e normas e dar prioridade ao atendimento às necessidades diferenciadas de circulação dos moradores e dos usuários de serviços, públicos e privados. “Isso iria melhorar a qualidade de vida para todo mundo, facilitaria desde a circulação de carrinhos de bebês até de idosos”, defende. Já o advogado Cristiano de Souza pondera que a acessibilidade extrapola o campo legal e envolve um dever moral e social. “Nos condomínios residenciais de São Paulo a acessibilidade está inerente pelo Código de Obras e pelo Decreto de 2004, mas o problema da acessibilidade entra na verdade no interesse social.” Ou seja, conforme avalia o advogado, envolve responsabilidades de todos, desde os projetos e projetistas, passando pelo CREA e os cursos de formação superior de engenheiros e arquitetos, às autoridades, construtoras, cidadãos, síndicos e usuários.

O QUE DIZEM OS DECRETOS

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DECRETO FEDERAL 5.296/2004 Art. 11. A construção, reforma ou ampliação de edificações de uso público ou coletivo, ou a mudança de destinação para estes tipos de edificação, deverão ser executadas de modo que sejam ou se tornem acessíveis à pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida. § 2º - Para a aprovação ou licenciamento ou emissão de certificado de conclusão de projeto arquitetônico ou urbanístico deverá ser atestado o atendimento às regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT, na legislação específica e neste Decreto. Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões dasnormas técnicas de acessibilidade da ABNT. § Único. Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.

DECRETO MUNICIPAL 45.122/2004 (São Paulo) Art. 1º - As Leis nº 11.345, de 14 de abril de 1993, nº 11.424, de 30 de setembro de 1993, nº 12.815, de 6 de abril de 1999, e nº 12.821, de 7 de abril de 1999, que dispõem sobre a adequação das edificações à acessibilidade das pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida, ficam regulamentadas, de forma consolidada, nos termos deste decreto. Art. 2º - Deverão atender às normas de adequação à acessibilidade das pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida, as edificações, novas ou existentes, destinadas aos seguintes usos: I - cinemas, teatros, salas de concerto, casas de espetáculos e estabelecimentos bancários, com qualquer capacidade de lotação; II - locais de reunião, com capacidade para mais de 100 (cem) pessoas, destinados a abrigar eventos geradores de público, tais como: a) auditórios; b) templos religiosos; c) salões de festas ou danças; d) ginásios ou estádios; e) recintos para exposições ou leilões; f) museus; Art. 3º - Para a aprovação das edificações residenciais com categorias de uso R2-02, R3-01 e R3-02*, bem como daquelas destinadas aos usos referidos no artigo 2º deste decreto, será obrigatória a execução de rampa para vencer o desnível entre o logradouro público ou área externa e o piso correspondente à soleira de ingresso às edificações, com largura mínima de 1,20m (um metro e vinte centímetros) e inclinação até a máxima admissível na NBR 9050 da ABNT. * Dizem respeito às habitações multifamiliares consideradas de interesse social

Sistemas de SeguranĂ§a

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ACESSIbIlIdAdE DIFICULDADES MAIS COMUNS DE ACESSO AOS RESIDENCIAIS Professor universitário da área da saúde, consultor e palestrante, Humberto Alexandre Genari tornou-se cadeirante há 24 anos. Nesse período, aprendeu que para entrar nos condomínios residenciais é preciso ter a companhia de outra pessoa que o ajude a transpor degraus ou descer as rampas das garagens, bastante inclinadas e inadequadas aos cadeirantes ou até mesmo pedestres. Mas é uma das poucas chances que tem de acessar os elevadores. “Não existe condomínio acessível em São Paulo, pois quando há rampa, em geral está fora de padrão”, explica. Segundo ele, é “remota” sua possibilidade de entrar em um prédio sem o auxílio de terceiros. As dificuldades começam pela portaria. “É inacessível entrar pela portaria principal, ou por não ter nenhuma condição de alcançar o interfone para falar com a guarita, ou simplesmente porque sempre tem algum degrau. Imaginar uma acessibilidade para deficiente visual então, nem pensar”, desabafa Humberto. Que acrescenta: “O fato é que muitas construtoras acreditam que acessibilidade se baseia única e exclusivamente em rampas, então, colocam-se rampas nos lugares e pronto, parece resolvido. Mas não é bem assim e geralmente rampas servem apenas para carga e descarga e hoje alguns condomínios têm um acesso secundário para carrinho de feira, de bebês e compras, porém, a pessoa que utiliza cadeira de rodas não é uma carga! Geralmente essa rampa não permite subir ou descer sozinho, sempre se faz necessária a ajuda de outra pessoa. Porque isso acontece? Geralmente porque não querem utilizar um espaço maior para que a rampa possa ser adequada, as pessoas preferem o jardim ou algo que irá embelezar o prédio, aí sim, todos vão reparar no prédio bonito, inacessível, mas bonito.” A síndica Ana Josefa Severino, do Condomínio Piazza Di Toscana, localizado na Vila Alpina, zona Leste de São Paulo, conhece bem a necessidade de garantir o acesso a cadeirantes. Na entrega do empreendimento de cinco torres e 248 apartamentos, ocorrida há cerca de sete anos, uma das proprietárias se deu conta que não havia uma única rampa de acesso aos blocos, o que lhe traria dificuldades para circular com o filho, cadeirante. “Solicitamos que a construtora providenciasse o reparo”, lembra a síndica, destacando ainda que seu condomínio dispõe de ilha de embarque e desembarque de passageiros de automóveis, já próxima dos elevadores, além de uma cadeira de rodas para situações emergenciais. Também o elevador disponibiliza botoeira em braile (conforme determina lei municipal), além de barra de apoio. Mas Ana Josefa desconhece demais regras de acessibilidade previstas na NBR 9050, como aquelas relativas à sinalização, por exemplo. “Se há uma lei a ser cumprida, temos que fazer as adaptações. No entanto, precisamos conhecer bem as exigências e ter um tempo para adequar o condomínio”, diz. Segundo o advogado Cristiano de Souza, a legislação é omissa em relação à adaptação dos prédios anteriores a 1992. Para aqueles que foram entregues há pouco tempo e ainda se encontram dentro do prazo de garantia de cinco anos, estipulado pelo Novo Código Civil, os síndicos devem exigir os reparos às construtoras. Já para os que perderam o prazo, Cristiano orienta providenciar a adequação, sob o risco de serem autuados, pois compete aos síndicos cumprir e zelar pela Convenção, o Regulamento Interno e as leis.

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O DESENHO UNIVERSAL E A LEI PARA CALÇADAS DE SÃO PAULO

O escopo legal em torno da acessibilidade é bastante amplo e, no caso do município de São Paulo, engloba ainda algo já bastante consolidado, como a exigência de botoeiras com informações em braile nos elevadores (Lei 11.859/95). Existe também uma lei mais recente, a das calçadas, que determina responsabilidades aos proprietários dos imóveis, condomínios ou não, pelo passeio público lindeiro às suas edificações. De forma geral, o que leis e normas pretendem abarcar é o conceito de desenho universal para edificações e equipamentos, aplicado em nível mundial e que propõe dotá-los de requisitos como: uso equiparável para pessoas com diferentes capacidades; uso flexível; óbvio (de fácil entendimento); conhecido (informação perceptível); seguro (que diminui riscos de ações involuntárias); sem esforço; e abrangente (Leia mais na cartilha “Desenho Universal, um conceito para todos”, produzido pela deputada Mara Gabrilli, de autoria da arquiteta Silvana Cambiaghi e de Ana Claudia Carletto, acessível no endereço eletrônico http://www. vereadoramaragabrilli.com.br/files/universal_web.pdf). Na lei das calçadas, baixada em São Paulo pelo Decreto municipal 45.904/2005, o padrão arquitetônico dos passeios ou praças públicas deve assegurar a acessibilidade a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. Conforme ressalta a Cartilha Passeio Livre, editada pela Prefeitura da cidade com orientações sobre o decreto, “a conquista da acessibilidade, que a princípio serviria para atender a pessoas com deficiência, beneficia a população, sendo portanto, uma conquista de toda a sociedade”. Entre as exigências do decreto, está a necessidade de instalação de piso tátil de alerta ou direcional, que “devem ter cor contrastante com o resto do pavimento”. Conforme o decreto, o piso tátil de alerta deve ser instalado diante de “obstáculos suspensos entre 0,60 m e 2,10 m de altura do piso acabado, que tenham o volume maior na parte superior do que na base. A superfície em volta do objeto deve estar sinalizado em um raio mínimo de 0,60 metro”; e também diante de “rampas para portadores de deficiência, com largura de 0,25 a 0,50 m e afastada 0,50 m do término da rampa” (Confira a íntegra do decreto e a Cartilha Passeio Livre no endereço http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/passeiolivre/pdf/cartilha_passeio_livre.pdf ).

Sistemas de Segurança, Terceirização

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ACESSIbIlIdAdE / AnÁlISE

ASPECTOS ARQUITETÔNICOS E DE SINALIZAÇÃO Parâmetros arquitetônicos de mobilidade e sinalização devem estar plenamente articulados para garantir a acessibilidade, segundo aponta análise desenvolvida pela arquiteta Cristina Corione, graduada pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP) e especializada em Comunicação Visual.

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Por Cristina Corione

A PARTIR DO MOMENTO em que o homem passou a viver em sociedade, surgiu a necessidade de se estabelecer um sistema de sinalização, tornando possível a locomoção e o perfeito entendimento do ambiente a sua volta. Segundo a Associação dos Designers Gráficos do Brasil (ADG), a sinalização procura otimizar e viabilizar a utilização e o funcionamento de espaços, sejam abertos ou fechados. Esses projetos se fazem mais indispensáveis quanto maior a complexidade dos espaços, como condomínios, hospitais, shoppings centers, universidades, aeroportos, e em eventos de grande escala como olimpíadas, copas do mundo e feiras mundiais. A sinalização deve ser feita de maneira direta, indicando somente uma mensagem, sem dar vazão a mais de uma interpretação. O grande desafio do programador visual é criar um projeto acessível a todo tipo de usuário, levando em conta pessoas com qualquer tipo de deficiência - seja visual, cognitiva, físico-motora - para que tenham o mesmo direito a igualdade. Por isso, a sinalização por meios visuais se torna precária se não for trabalhada com a ajuda de meios táteis e sonoros. Para desenvolver um projeto de sinalização acessível contamos com elementos de mercado que atendem a estas necessidades específicas: em sinalização tátil horizontal é executada com pisos podotáteis, cerâmicos ou emborrachados, que indicam, pelo tato da planta do pé, mudanças de relevos e obstrução, através de desenhos que seguem um padrão e orientam a condução autônoma das pessoas. Em sinalização tátil vertical é executada por placas que incluem a linguagem de textos em relevo e em Braille, além de outras peças como anéis para corrimão, mapas táteis etc. Os deficientes físicos somente conseguem circular através de meios criados para atender às necessidades deste grupo como rebaixos de meio-fio nas calçadas, elevadores, portas mais largas, banheiros adequados e rampas. Por isso é importante ressaltar que um sistema de sinalização acessível só poderá existir se o ambiente arquitetônico construído também for acessível a este grupo de pessoas. A sinalização acessível só irá existir com a garantia de mobilidade - são duas faces interdependentes da mesma moeda. São necessários, segundo Marta Dischinger e Vera Bins Ely (autoras do livro “Promovendo a acessibilidade nos edifícios públicos”, do Ministério

Público de Santa Catarina), os seguintes componentes para a obtenção de boas condições de mobilidade: orientabilidade, deslocamento, comunicação e uso. • Orientabilidade é saber onde a pessoa está e para onde vai, a partir das informações disponíveis dentro do espaço e dos suportes informativos, de forma independente. • Deslocamento é propiciar condições ideais de movimento ao longo da trajetória - horizontal ou vertical (salas, escadas, corredores, rampas, elevadores), sem a existência de barreiras físicas, considerando a segurança e conforto a todos os usuários. • Comunicação é oferecer boas condições de troca de informações permitindo o deslocamento nos ambientes. • O uso é dado pela possibilidade de interação do indivíduo nas atividades desejadas, sem que seja necessário um entendimento prévio, e de forma independente e segura. A acessibilidade é lei e diz respeito a oferecer condições de acesso às edificações, ao transporte e aos equipamentos urbanos para pessoas portadoras de necessidades especiais ou com dificuldades de mobilidade. Isso foi estabelecido pelo Decreto 5.296/2004, baseado na norma NBR 9050, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Quem as descumprir, está sujeito a não-concessão de alvará de funcionamento. O prazo para conformidade com a lei foi de 48 meses após sua publicação, em dezembro de 2004.

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CondomÍnIoS E vIzInHAnçA: ImPACToS

UM OLHAR PARA A CIDADE Retrofit, organização do tráfego local de veículos, reciclagem do lixo, reuso da água, paisagismo integrado a um bom projeto com grades intercaladas aos muros, e muito mais: os condomínios podem contribuir para a qualidade de vida em sua região. Por Rosali Figueiredo

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O SINDICATO da Habitação de São Paulo (Secovi - SP) acaba de lançar, em conjunto com a Fundação Dom Cabral, de Minas Gerais, a “Pesquisa de Indicadores de Sustentabilidade no Desenvolvimento Imobiliário Urbano”, fornecendo indicadores a serem adotados pelos diferentes agentes que atuam no segmento. O estudo dedica um capítulo especial aos “usos e operações” dos condomínios que impactam sobre a qualidade de vida do seu entorno e sobre o meio ambiente. Conforme propõe o documento, o reaproveitamento de águas pluviais gera economia benéfica não apenas para o bolso dos condôminos, mas para a disponibilidade do insumo na região. Por outro lado, um bom sistema de drenagem contribui para diminuir transbordamentos em épocas de chuva. Também o retrofit é citado, “como forma de contribuir à renovação e preservação das áreas urbanas”. A lista é extensa e inclui biodiversidade, índice de arborização, ilhas de calor, energia, poluição sonora e do ar, produção e coleta de lixo, comunicação visual urbana, entre muitos outros. “Há necessidade de os condomínios mexerem o mínimo possível com o ambiente, o que envolve, por exemplo, menor consumo de energia e água, reuso e tratamento de esgoto”, afirma Geraldo Bernardes Silva Filho, diretor de Sustentabilidade de Condomínios do Secovi. Os parâmetros da “Pesquisa de Indicadores”, segundo ele, foram definidos para as novas edificações, mas o sindicato iniciou estudo voltado aos condomínios já estabelecidos, o que deverá estar concluído em 2012. “A ideia é entrar com medidas e mostrar o mínimo de eficiência que os equipamentos disponíveis no mercado devem apresentar”, afirma o diretor. É o caso da descarga de um e dois fluxos, dos arejadores nas torneiras, das lâmpadas incandescentes e fluorescentes, ou seja, das soluções que as empresas apresentam para a economia, diz Geraldo. O diretor lembra que o brasileiro consome água em dobro por apartamento em relação à Europa. Portanto, está na hora de mudar, de “ferir o mínimo possível o meio ambiente”, o que, por extensão, pode gerar outros benefícios, como a queda do custo condominial e a valorização do imóvel.

PAISAGEM, RUAS VIVAS E SEGURANÇA O arquiteto Luiz Frederico Rangel, ligado à AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura), destaca que os impactos dos condomínios sobre uma rua ou bairro envolve também “a poluição aérea, que gera

desconforto e sombra”. Luiz Frederico se refere ao adensamento de quarteirões inteiros por grandes empreendimentos, que se isolaram do espaço público e se transformaram em minicidades. “Temos hoje ruas e quadras inteiras somente de muros altos, como se formassem túneis a céu aberto”, descreve. E o pior reflexo que isso pode trazer é sobre um dos itens mais caros aos condomínios e moradores das grandes cidades: a segurança. “As ruas têm que ter vida, ser ocupadas por uma miscigenação de usos, pois quando permanecem desertas, geram violência.” Luiz Frederico sugere que os condomínios substituam seus muros altos por gradis vazados, aliviando um pouco uma paisagem que se tornou “muito agressiva”. Outra proposta é utilizar ao máximo a infraestrutura local de serviços e comércio. Em um balanço que faz dos pouco mais de dez anos de implantação do Residencial Guignard, na zona leste da Capital paulista, o síndico Maurício Jovino acredita que o condomínio venha, de certa forma, atendendo ao quesito da sustentabilidade em muitas de suas ações. Com sete blocos e 140 apartamentos, cerca de 600 moradores, o Guignard implantou a individualização da água, a coleta seletiva do lixo e do óleo de cozinha, além de equipamentos economizadores de energia. Promoveu ainda o plantio de árvores e o reuso da água. E partirá agora para uma obra mais ousada, já aprovada em assembleia, e que poderá melhorar o impacto sobre o trânsito do seu entorno. Orçada em R$ 350 mil, será promovida uma grande remarcação das vagas de garagem, construção de outras trinta e eliminação de dois dos quatro portões de acesso à rua. Segundo Jovino, atualmente as vagas são presas e mal organizadas, o que chega a conturbar o trânsito na via pública. “Estamos planejando até vagas para visitantes, de forma a minimizar o impacto sobre o tráfego interno e externo”, finaliza o síndico.

Pintura Predial

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novAS TEndênCIAS dE gESTão doS CondomÍnIoS

A VEZ DOS RELACIONAMENTOS E DA ESPECIALIZAÇÃO Por Rafael Lima

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A EMERGÊNCIA dos chamados condomínios clubes

ou com estrutura de serviços nas grandes cidades tem exigido cada vez mais profissionais capacitados para administrar diferentes situações que são encontradas no cotidiano dos edifícios, como problemas de relacionamentos e necessidade de disciplinar o uso dos espaços comuns, além das demandas da legislação, de manutenção predial e redução de custos. Afinal, quais as novas tendências devem ser observadas na hora de gerenciar um condomínio? Para Marcos Maran, atual presidente da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), muitos síndicos estão “centralizando demais a legislação” e se esquecendo de manter relacionamentos conciliáveis com os moradores. Às vezes, uma conversa pode resolver vários problemas sem precisar apelar para tratamentos mais sérios, como processos. “É necessário que o síndico possua características tais como bom senso, capacidade de avaliação das propostas e sensibilidade para tratar com as pessoas”, destaca Maran. Aos síndicos moradores, o engenheiro indica que boa formação cultural e equilíbrio podem contribuir como facilitadores na gestão. Já para as administradoras de condomínio, gerentes prediais e síndicos profissionais, a principal dica é que haja investimento no conhecimento técnico. “É necessário ter uma gestão mais preparada e profissional, pois os padrões de gerência estão cada vez maiores”, diz. “Infelizmente, não há gabarito. Falta habilidade em sistemas e, principalmente, em relacionamentos”. Rosely Schwartz, consultora condominial, autora do livro “Revolucionando o condomínio” (Editora Saraiva), também acredita que as exigências estão crescendo, principalmente por parte dos moradores, que cobram uma profissionalização maior por parte dos síndicos. Para ela, é preciso ser “totalmente transparente na condução da gestão, facilitando o acesso aos documentos e prestando esclarecimentos quando solicitado”. Além disso, a busca por conhecimento e especialização é essencial para uma gestão sólida e de qualidade. “As administradoras possuem papel fundamental nessa mudança, pois poderão procurar conhecer mais as necessidades de cada cliente. Devem ser vistos como parceiros, em que ambos buscam a satisfação das expectativas dos moradores”, avalia. Schwartz destaca também os profissionais gestores de facilidades, ou facilities management, que agem no condomínio a fim de integrar os moradores e serviços, com vistas a racionalizar custos e promover

um ambiente coerente com as regras de convívio interno estabelecidas. “Já é possível observar em alguns condomínios residenciais esses profissionais, que começam a atuar desde a implantação do condomínio pelas construtoras.” A consultora também destaca que é importante que os administradores estejam cientes de todas as atualizações que ocorrem no condomínio, sem deixar tudo nas mãos do zelador, por exemplo. “Acredito que no futuro serão poucos os síndicos moradores, prevalecendo os profissionais”, prevê Schwartz. “Pode-se notar também uma diminuição significativa no número de zeladores que moram no condomínio. A adoção dessa modificação reflete diretamente na folha de pagamento, em que não haverá o cálculo do salário habitação e seus reflexos nas horas extras, férias e 13º salário”, continua. Também é incentivada a experiência mais próxima entre morador e síndico, e com medidas simples, como a criação de um e-mail para contato com e estabelecimento de horários específicos para esclarecimento de dúvidas e atendimento pessoal. O gerente predial Norival Ferreira está há cinco meses no Condomínio Spazio Dell’Acqua, localizado no Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo. O local possui sete torres e 300 apartamentos. Para ele, é essencial que os profissionais da área tenham experiência de vida e sensibilidade para tratar o emocional, além de conhecimentos básicos em construção geral, hidráulica e elétrica. “Na gestão do condomínio, nossa missão é gerar bem-estar aos moradores por meio de segurança e manutenção preventiva, gerando redução de custos através da assertividade das relações”, afirma. O gerente destaca, nesse sentido, que um dos seus maiores desafios na gestão do Dell’Acqua é planejar de maneira adequada as diferentes demandas relativas aos sete edifícios do condomínio, a fim de diminuir os custos atuais.

PoçoS ARTESIAnoS

ECONOMIA COM ÁGUA PODE CHEGAR A 50% As outorgas dadas pelo DAEE de São Paulo para exploração de poço artesiano aumentaram quase 10% neste ano. Com o uso desta fonte, condôminos pagam apenas taxa de esgoto.

Direcional Condomínios | Setembro 2011

Por Marcelo Jorge Rio

UMA CONSIDERÁVEL economia e o fim dos riscos de falta d’água são os dois principais motivos que fazem com que cada vez mais condomínios explorem o poço artesiano. A medida também é muito utilizada em shoppings, hotéis, hospitais, postos de gasolina e outros estabelecimentos que necessitam de fornecimento contínuo de água. Mas para poder construir um poço artesiano em seu condomínio, o síndico deve buscar informações que lhe deem segurança quanto à idoneidade de quem fará o serviço e também como regularizar a obra junto às autoridades competentes. Por ser uma obra extraordinária, o síndico interessado em construir um poço artesiano no condomínio deve aprová-la em assembleia, não há necessidade de quórum especial, bastam os votos favoráveis da maioria dos presentes. Em seguida, é preciso buscar uma empresa capacitada para realizar o serviço, o que significa que ela deve ser cadastrada junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) e contar com profissionais como geólogo ou engenheiro de minas e técnico especializado em perfuração. "Sem esses profissionais, poderão ocorrer problemas como o risco de construir o poço com mau dimensionamento de água, futuros desmoronamentos e instalação de equipamentos de baixa qualidade que poderão apresentar desgastes prematuros. Lembrando ainda que a perfuração deve seguir as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 588 e a NBR 1290", afirma Paulino Brick, que atua em uma empresa especializada em poços artesianos. Outra medida imprescindível é buscar as autorizações necessárias junto aos órgãos responsáveis. No Estado de São Paulo, é preciso outorga do DAEE (Departamento de Águas e Energia Elétrica) para fazer a perfuração e, quando o poço começar a funcionar, o mesmo deve ser registrado no próprio órgão, para ter licença de uso. "Quando o DAEE encontra um poço sendo perfurado, é aplicada multa e paralisada a obra, até a sua regularização junto ao órgão, onde deve ser apresentado o projeto. O mesmo deve ser assinado por geólogo ou engenheiro de minas para avaliação de sua adequação ao aquífero, além da verificação se podem existir interferências com outros já outorgados pelo DAEE ou se existe alguma área contaminada declarada pela Cetesb, que possa inviabilizar a outorga por problema de qualidade da água", afirma a engenheira e diretora de Outorgas e Fiscalização do DAEE, Leila Gomes. Não basta apenas ter água jorrando no condomínio, é preciso ter certeza de que ela seja potável, por isso, é necessário ter equipamentos e produtos químicos que são instalados por empresas do ramo. "O trata-

mento da água em si é feito por um sistema contínuo, um zelador até pode operá-lo com instrução e cursos, mas é melhor que um profissional controle a qualidade da água tratada, mesmo porque, é obrigatória a sua análise físico-química e bacteriológica mensalmente", afirma o engenheiro Sergio Almeida Teixeira Leite.

SABESP COBRA PELA COLETA E TRATAMENTO DE ESGOTO O tempo médio para cavar um poço é de quatro dias. O custo pode parecer alto em um primeiro momento, mas se avaliada a economia que será feita em médio prazo, acaba se tornando um ótimo negócio, tanto é que o número de outorgas emitidas pelo DAEE até julho deste ano apresentou um crescimento de 8,8% em relação ao mesmo período de 2010 no Estado. Mesmo com o poço artesiano, o condomínio seguirá pagando a taxa de esgoto, por meio de um hidrômetro que medirá apenas os resíduos despejados na tubulação e que continuam sendo coletados e tratados pela Sabesp. Mas, segundo Brick, a economia com a conta de água pode chegar até a 50%. "Em relação à vazão, depende muito do projeto. Vamos imaginar um condomínio com 24 apartamentos com toda infraestrutura, uma vazão de dois a três mil litros hora é o suficiente para o atendimento”, avalia. Outra vantagem de ter um poço artesiano é poder afastar o velho risco de falta d’água que tanto assombra os condomínios de algumas regiões, principalmente no verão. Segundo o professor titular de Recursos Hídricos e Geologia Ambiental do Instituto de Geociências da USP e presidente da Associação Brasileira de Águas Subterrâneas (ABAS), Uriel Duarte, 20% da água que circula pelas tubulações da Sabesp se perde em inúmeros vazamentos. Mas essa água se infiltra no solo e acaba se misturando com as subterrâneas, dessa forma, quem tem um poço artesiano acaba desfrutando de um bem que seria desperdiçado.

loCAção dE ESPAçoS FÍSICoS (SobREloJAS, TéRREoS E CobERTuRAS)

CUIDADOS INDISPENSÁVEIS NA BUSCA POR RENDA EXTRA Por Rafael Lima

Direcional Condomínios | Setembro 2011

JUSCELINO RAMOS é zelador há 18 anos de um prédio misto localizado em São Paulo. Com 24 apartamentos, o edifício conta com dez lojas, como lanchonetes e copiadoras na galeria, parte térrea do condomínio, e oito escritórios de advocacia no 1° andar. O movimento, durante o dia todo, é grande. A galeria é aberta às 8h da manhã e às 19h encerra o atendimento a clientes. “Os que trabalham aqui podem ficar até mais tarde”, conta o zelador. No entanto, o condomínio em que Ramos trabalha não conta com um esquema de segurança mais forte, como câmeras. Os elevadores que levam aos escritórios e aos apartamentos dos moradores são abertos a todos. “Eu sei bem quem está vindo para subir aos apartamentos ou para ir aos escritórios e lojas. Também sei exatamente quem mora aqui no prédio”, afirma Juscelino, que recebe ajuda do porteiro no monitoramento. O zelador se orgulha em dizer que nos quase 20 anos de serviço, nunca aconteceram assaltos ou outras complicações no condomínio por conta do uso comum dos espaços, compartilhados por moradores, clientes e locatários da área comercial e de serviços. Contudo, este caso é uma exceção, pois muitos prédios mistos causam bastante dor de cabeça tanto para zeladores, condôminos, síndicos e empresários, justamente por questões relativas à segurança, ao incômodo com o barulho e também em questões ligadas aos tributos, entre outros. No caso do edifício em que Juscelino faz a zeladoria, os moradores se mudaram sabendo como o esquema funcionava, pois o condomínio sempre foi misto. Para prédios que ainda estudam implantar o modelo de uso misto, o diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior, alerta que a locação de áreas comuns, quando não autorizada por assembleia, é ilegal. Quando autorizada, ainda deve contar com quórum estabelecido pela Convenção. “Muitos juristas entendem que esse quórum deve ser o da unanimidade, em função da restrição de uso da parte comum em relação a cada condômino”, diz. Então, para que tudo seja feito seguindo as normas da legislação, todos os moradores devem concordar com a proposta para locação, caso contrário nada feito.

COMO EVITAR PROBLEMAS FUTUROS Segundo Graiche Júnior, cuidados com o tipo de estabelecimento a ser autorizado e a frequência de pessoas que poderá atrair também são importantes para colocar em discussão numa assembleia. “Deve-se evitar que o espaço locado se destine a atividades barulhentas ou que atraiam grande volume de pessoas, tumultuando a rotina do edifício e

trazendo incômodos aos demais condomínios, além de onerar o caixa comum”, alerta. A sugestão é que o síndico, ao possuir interesse em abrir espaços da área comum para locação, organize uma assembleia e destaque o proveito econômico que poderá ser obtido a partir do serviço, e também verificar as disposições convencionais pertinentes. Também existe a procura de coberturas para instalação de antenas, o que José Roberto acredita que não traga problemas, desde que executada por empresas ou pessoas especializadas. “O processo considera custo, local de fácil acesso para manutenção e local de boa recepção e encaminhamento do sinal”, pondera. O que pode ocorrer são algumas interferências nos aparelhos eletrônicos dos moradores, visto ser um receptor de energia. A advogada Evelyn Gasparetto, coautora do livro “Administrando Condomínios”, destaca que antes de ser assinado um contrato para liberar a locação, devem ser observados alguns aspectos, tais como a tributação do valor auferido pelo condomínio e responsabilidades sobre acidentes, prazos e pagamentos. Tudo deve ser bastante detalhado para que problemas futuros possam ser evitados. “O Ato Declaratório Intepretativo n° 02/2007, da Secretaria da Receita Federal, disciplina o tratamento tributário que deve ser dado às receitas de aluguel lucradas pelos condomínios na locação de partes comuns da edificação”, afirma. Ainda na assembleia, Gasparetto diz que deve ser discutida como será feita a distribuição das rendas, tudo com a devida aprovação dos condôminos. A segurança também deve aumentar. O uso de câmeras e outros mecanismos para monitoramento é um parceiro indispensável inclusive para prédios mistos, não excluindo a extrema importância de haver funcionários devidamente treinados e capacitados para lidar com as diferentes situações cotidianas que um condomínio desse tipo enfrenta. “Quanto maior o fluxo de pessoas, maior o risco para a segurança”, conclui o diretor jurídico da AABIC.

calhau

ColunA / CondomÍnIo E A ESTéTICA dA CIdAdE

A FACHADA DA EDIFICAÇÃO É PROPRIEDADE DE TODA SOCIEDADE Por Michel Rosenthal Wagner

em casas tem recebido atenção cada vez maior da população, especialmente em condomínios onde são consideradas áreas comuns, mas não deixando de incluir as residências unifamiliares ou os comércios individuais, e tantas outras formas que adquire a urbanização. Tratando-se de condomínios, onde a administração da propriedade se dá de forma coletivizada, a responsabilidade é patente. Bem verdade que a atuação dos condomínios extrapola os limites de suas superfícies, tendo a possibilidade de interagir e interferir nas fachadas da cidade através dos muros e grades que os cercam, que se instalam no piso térreo da urbanização, dos jardins que extravasam seus domínios, e considerando-se a responsabilidade do cidadão pela manutenção das calçadas, também esta precisa ter qualidade paisagística e de iluminação adequada aos transeuntes. Depois da implantação do conceito “cidade limpa” em São Paulo, abriram-se os horizontes para a possibilidade de embelezamento da paisagem urbana. Tem-se reformado muito, estamos em um ciclo virtuoso para todo setor, desde o início da cadeia construtiva imobiliária, até sua perpetuação com a administração deste importante parque e patrimônio construído. Neste sentido é que emerge o direito à estética da cidade em condomínios. Não se conhece, por exemplo, de condôminos reclamarem hoje em dia da colocação de telas de proteção em varandas e janelas, alteração esta que pode diferir de uma unidade para outra e na prática pode ser considerada como alteração de fachada. É importante que se saiba que não é proibido alterar as fachadas, devendo apenas conseguir se reunir importantes contingentes para levar a cabo estas intenções combinadas com segurança jurídica necessária e essencial para o sucesso destas. Nestes processos de discussão, o que se busca é a harmonização de interesses por vezes diversos e contrários entre si, beneficiando o patrimônio comum, tanto estético, quanto economicamente. Prédios bem mantidos têm seu patrimônio valorizado, vale dizer, uma verdade inconteste. O que se tem ponderado, às vezes até a despeito da rigidez da lei, é uma flexibilização quando é necessária a atualização de materiais, ou principalmente do que se vem chamando de envidraçamento de sacadas. O que antes era considerado como fechamento de sacadas, hoje com novo título, vem a atender à melhor ambientação destas áreas. Há inclusive exemplos da introdução de sacadas nos edifícios, tendo alguns profissionais arquitetos se especializado no tema. A fixação de sacadas de metal nas fachadas permite revolucionar o paisagismo da cidade. Há também casos de condomínio cujo conjunto arquitetônico tem proteção especial e, via de regra, expressa, nos seus instrumentos consti-

tutivos, sujeitando os condôminos a, obrigatoriamente, realizar a consulta ao criador do projeto – arquiteto ou escritório de arquitetura responsável. Outros existem cuja preservação do aspecto arquitetônico é regrada pelo Estado, no caso de tombamento. Uma sugestão é que incorporadores e construtores deixem registrada na convenção dos condomínios a possibilidade de alteração dentro de critérios adequados de arquitetura para que, no futuro, os efetivos proprietários tenham maior liberdade na promoção destas alterações. É importante lembrar que se a fachada, roupagem da edificação, é propriedade de todos os condôminos, também o é da sociedade como um todo. O conjunto de fachadas das edificações na cidade compõe a fachada da própria cidade, direito coletivo dos munícipes. Ao se permitir murar, eletrificar e gradear, em grandes alturas as propriedades, a colocação de guaritas e outros equipamentos, permite-se não só que esta seja a fachada da cidade, mas que não mais seja visível a verdadeira fachada de cada construção. Em suma, o espírito da lei deve ser a proteção da harmonia estética e arquitetônica do projeto do condomínio, e tem que permitir sua transformação, preservação econômica e valorização. Assim, pode e deve a assembleia de condôminos deliberar por alterar fachadas, proporcionando uma aparência diversa da original, melhorando-a e ainda assim mantendo–a harmônica. O objetivo do legislador foi o de impedir que a fachada fosse lesada por impulsos individuais, assim os verdadeiros beneficiados são os próprios condôminos.

Foto: Rita Barreto

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O TEMA DAS FACHADAS em edifícios e mesmo

Michel Rosenthal Wagner é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/ SP – Seccional Pinheiros, e membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi – SP

Acess贸rios

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Acess贸rios

Direcional Condom铆nios | Setembro 2011

Acessórios, Água, Antena

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AlAmbRAdoS

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Administradora, Controle de Pragas

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bombA d'ÁguA, CobERTuRAS

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Elétrica

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Desentupidora, Elevador

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ElEvAdoR

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Elevador

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Elevador, Equipamento Contra Incêndio, Extintores, Gás, Gerador

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Equipamentos de Ginástica (Atividade Física)

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Hidráulica

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Impermeabilização

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ImPERmEAbIlIzAção

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Garagem, Impermeabilização, Limpeza de Caixa d'água

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IndIvIduAlIzAção dE ÁguA, InTERFonE

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Interfone, Móveis, Perícia Predial

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Manutenção Predial, Paisagismo

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PARA-RAIo, PInTuRA PREdIAl

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Pintura Predial

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PInTuRA PREdIAl

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PInTuRA PREdIAl

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Pintura Predial

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PInTuRA PREdIAl

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Pintura Predial, Pisos, PortĂŁo

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Playgrounds

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PlAygRoundS, PoRTA CoRTA-Fogo

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Playgrounds, Radiocomunicação

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Recuperação Estrutural, Sensor de Presença, Serralheria, Sinalização, Sistemas de Segurança

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Sistemas de SeguranĂ§a

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Sistemas de Segurança, Terceirização

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Terceirização

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TERCEIRIzAção

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TERCEIRIzAção, TRATAmEnTo dE PISo

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Terceirização, Tratamento de Piso, Treinamentos

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