Revista Direcional Condomínios by Almir Almeida

Caro Leitor, EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com REPORTAGEM Lília Rebello FOTO DE CAPA © Akil - Fotolia.com ASSINATURAS Catia Gomes faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Francisco Grion Sônia Candido Tânia Cristina ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Cristiane Lima Sergio Willian IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

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O Brasil mal acabara de lembrar um ano da tragédia de 25 de janeiro de 2012, em que três edifícios ruíram no centro do Rio de Janeiro, quando um incêndio em uma boate em Santa Maria, no Rio Grande do Sul (RS), paralisou o país no domingo de 27 de janeiro de 2013. Durante a madrugada pelo menos 234 jovens, universitários em sua maioria, perderam a vida na tragédia, 90% asfixiados, sem chance de chegar à saída e escapar da fumaça tóxica que tomou conta rapidamente do local. “Os adolescentes não vão acordar na hora do almoço. Não vão se lembrar de nada. Ou entender como se distanciaram de repente do futuro”, escreveu o poeta gaúcho Fabrício Carpinejar, no jornal O Estado de S. Paulo. A tragédia consternou o País - é considerada uma das maiores em casas noturnas de todo o mundo e a segunda pior da história brasileira. Ainda sob o impacto dessa tristeza imensurável, mídia e especialistas começaram a inventariar sobre as causas possíveis de o incêndio ter vitimado tanta gente. Perceberam então que prevenção a incêndio, combate ao fogo e orientação de fuga formam um tripé essencial a qualquer programa que pretenda dar segurança às pessoas em uma edificação (residencial, comercial, industrial etc.), ou em locais de grande concentração de público. Conforme diz o especialista Waldir Pereira, na reportagem de prevenção contra incêndio publicada nesta edição, não adianta, por exemplo, estar em ordem com todos os equipamentos, se não houver treinamento. A proteção somente estará assegurada mediante a adoção de um conjunto de medidas e de vigilância permanente quanto ao atendimento às normas. A prevenção contra incêndio tem sido tema recorrente na Direcional Condomínios. As edições de março e abril darão continuidade ao assunto, pois desde as tragédias com os edifícios Andraus (1972) e Joelma (1974) em São Paulo, totalizando quase 200 vítimas fatais, tanto o Estado quanto o município desenvolveram uma legislação ampla de prevenção e combate a incêndio. Ela vai aos mínimos detalhes e exige que os síndicos e administradores estejam em atenção constante às normas, que vão desde a forma correta de instalar, fazer a manutenção e o manuseio dos equipamentos, até como desenhar rotas de fuga, fazer sua devida sinalização e treinar brigadas que orientem as pessoas e evitem o pânico em situações de incêndio. É uma responsabilidade, sobretudo, trabalhosa, no entanto, em matéria de preservação à vida, nem o Poder Público, nem os cidadãos (empresários, condôminos, administradores, síndicos, zeladores etc.) têm direito de fazer qualquer tipo de concessão à sorte. Segundo disse o escritor gaúcho Luís Fernando Veríssimo, “a revolta” desencadeada por um trauma coletivo como o de Santa Maria “pede providências para que tragédias assim não se repitam. E pedem a responsabilização clara e exemplar dos culpados. Infelizmente, uma coisa que pouco se vê no Brasil”. Esperamos que, em respeito às vítimas de tantas tragédias, cada brasileiro incorpore o dever cívico de defender vidas e de cobrar a responsabilização daqueles que as negligenciam, seja em obras mal executadas ou irregulares, seja em falhas nos sistemas de prevenção e combate a incêndio. Mas, em meio a tamanha comoção, é importante render homenagem aos Zeladores, que têm seu dia comemorado em 11 de fevereiro. Eles representam verdadeiros guardiões dos condomínios, pois estão sempre na linha de frente dos acontecimentos, desempenhando um papel fundamental de intermediação entre as necessidades dos condôminos e as atribuições dos síndicos e dos funcionários. Parabéns a todos! Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

05. Informe Publicitário: ..................................................................................Seciesp 06. Fique de Olho: : .................................Geradores, baterias estacionárias e nobreaks 08. Coluna: ..............................................................Meu zelador vai embora, e agora? 09. Seção Tira-Teima:.........Aconteceu em meu condomínio, e agora? (Arrombamento) 10. Capa:........................................................................Obras e reformas nas unidades 13. O seu Condomínio /Administração: .....Ocupação irregular ou falhas construtivas 16. Dica:..............................................Prevenção contra incêndio: vistoria e diagnóstico 18. Dica: ..........................................Impermeabilização: como diagnosticar problemas 21. Dica: ............................................................................................Elétrica: inovação

Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Editorial

direcionalcondominios.com.br WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira.

REFORMAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS SAIBA COMO NORMATIZAR Como complemento à reportagem de capa desta edição, o site da revista traz orientações produzidas pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) e pelo Sindicato da Habitação (Secovi – SP) sobre como exigir a aprovação prévia dos projetos de reformas de apartamentos e salas comerciais, entre outros. Confira ainda no site o formulário de “autorização” para a execução de obras, desenvolvido pela gerente predial Denise Zucarone, do Condomínio Jardins de Tamboré, a partir de modelos implantados em empreendimentos da região. Finalmente, acesse o amplo acervo de matérias sobre reformas, disponibilizado pelo site a partir do link http:// migre.me/cWvmW.

COMPLEMENTOS ÀS DICAS DESTA EDIÇÃO ELÉTRICA

Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

A versão online desta edição traz dois textos produzidos sob orientação do engenheiro e especialista Valdir

Gadioli, importantes para que se entenda um pouco mais do sistema elétrico de uma edificação. O primeiro descreve seus componentes básicos e o segundo enumera os procedimentos que devem ser tomados junto à concessionária para o aumento de carga de energia. Confira no link da edição 176.

INCÊNDIO Saiba como providenciar o AVCB e organizar a Brigada de Incêndio, consultando os links http://migre. me/cYtYK e http://migre.me/cVF2A.

IMPERMEABILIZAÇÃO Assunto complexo, as obras de impermeabilização requerem diagnóstico preciso, conforme expõe o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, em texto que está disponibilizado no site como complemento à dica publicada nas páginas 18 e 19 deste exemplar.

FIQUE DE OLHO / GERADORES, BATERIAS ESTACIONÁRIAS E NOBREAKS

ITENS DE PRIMEIRA NECESSIDADE A dependência cada vez maior do uso de equipamentos eletrônicos, e consequentemente da energia elétrica, transformou geradores, baterias e nobreaks em itens de primeira necessidade nos condomínios. Por isso, eles devem se precaver através de bons contratos de manutenção corretiva e preventiva dos grupos geradores e demais equipamentos, além de renová-los e adequá-los à legislação. Confira neste Fique de Olho. Por Rosali Figueiredo

AGESP

Neste ano a Agesp completará uma década de bons serviços prestados com grupos geradores, cabine primária, sistema de exaustão e pressurização de escadas, bombas d'água, caldeiras e aquecedores, entre outros. Em relação aos geradores e, preocupada com o meio ambiente, a empresa sugere aos síndicos adquirir apenas equipamentos homologados pelos fabricantes e com resultados comprovados através de laudos, avalia o diretor Edílson Rodrigues. Oferecendo assistência técnica de 24 horas, a Agesp atua ainda com manutenção corretiva e preventiva, automação, reforma, instalação, atenuação acústica, laudos elétricos e análise de qualidade da energia. Para os condomínios, a empresa realiza programas de manutenção integrada. Fale com a Agesp: (11) 4391 5150 ou 0800 773-5150; www.agesp.com.br; agesp@agesp.com.br

BATERIAS SANTA TEREZA As baterias estacionárias são boas alternativas contra a interrupção dos sistemas e para a operação de geradores, luzes de emergência e PABX. A empresa Baterias Santa Tereza especializou-se no fornecimento desta solução, trabalhando com as melhores marcas do mercado e garantia de fábrica. Segundo o empresário Agostinho Abrão Costa, a empresa faz orçamento gratuito com visita técnica especializada, realiza a instalação do equipamento e promove manutenção periódica, conforme a necessidade do cliente. “Nosso objetivo para 2013 é atender os clientes de forma rápida, solucionando de forma eficiente problemas relacionados a baterias”, afirma. A empresa, com 17 anos de mercado, facilita o pagamento. Fale com Baterias Santa Tereza: 11 - 2083 2974 ou 7894 5806 e 7894 5807; www.bateriassantatereza.com.br; comercial@bateriassantatereza.com.br

ESSENCIAL ENERGIA

Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

A Essencial Energia tem oito anos de mercado e trabalha um amplo portfólio de produtos, entre eles grupos geradores a diesel e sistemas automatizados de geração de energia elétrica. Além de preços competitivos, a Essencial apresenta outros benefícios aos condomínios, como a análise do produto mais adequado à realidade local, considerando-se a interação com o sistema da concessionária; manutenção preventiva e corretiva quando necessárias; orientação técnica; e garantia de um ano. O diretor Carlos Olinto Pinto destaca que a empresa proporciona “tranquilidade, confiança e segurança operacional do sistema em situações de falta de energia elétrica”. A empresa conta com colaboradores qualificados para executarem serviços de instalação, manutenção, além de estudos e definições relacionados aos grupos geradores, entre outros. Fale com a Essencial Energia: 11 4997 5033 ou 11 99457 6249; www.essencialenergia.com; daniela@essencialenergia.com; carlos@essencial.energia.com

GERADIESEL Atenta à legislação da cidade de São Paulo, que determinou a substituição dos geradores movidos a óleo diesel por combustíveis menos poluentes ou a sua adaptação a filtros, a Geradiesel está comercializando o Oxicatalisador, um purificador que permite reduzir a emissão de gases tóxicos. O equipamento pode ser colocado nos grupos geradores antigos, já que sua instalação não querer qualquer tipo de modificação nos motores, afirma o diretor comercial Fernando Raimundo da Silva. Fernando anuncia que a empresa vem testando ainda um produto para proteger as bombas injetoras dos efeitos causados pela utilização do biodiesel. A Geradiesel tem mais de duas décadas de atuação no mercado e trabalha com venda, locação, instalação, manutenção e assistência técnica dos equipamentos, com atendimento 24 horas por dia. Fale com a Geradiesel: (11) 2951-7413; Plantão 24 hs: (11) 7721-1939/1940; Próxima Edição www.geradiesel.com.br; atendimento@geradiesel.com.br TOLDOS E COBERTURAS

COLUNA

MEU ZELADOR VAI EMBORA, Por Luciana Marques De Paula

E AGORA?

GERALMENTE oS CoNDoMÍNIoS

possuem um

funcionário que costuma ser simpático aos moradores, além de dar pronto atendimento a uma série de situações. Queimou as lâmpadas? Lá está ele para substituí-las. A limpeza não está muito satisfatória? Pois o funcionário se encarrega de melhorá-la. Este é o zelador, que os condomínios contratam para cuidar do andamento das suas atividades, além de ter noções de gerenciamento de pessoas, de como tratá-las com respeito em diversas situações. Líder dos outros funcionários, o zelador faz ainda o meio de campo entre estes e o síndico. Entretanto, nem sempre o zelador atende às exigências do condomínio e, às vezes, por questões pessoais, pede para ser desligado. O que o síndico deverá fazer em uma situação como essa? Como responsável pela administração do condomínio, ele deverá conhecer o perfil do zelador de que precisa e poderá inclusive extinguir o cargo. O tamanho e o padrão do condomínio é que vão determinar as necessidades do empreendimento. Caso opte pela extinção do cargo, e desde que disponha de tempo integral para

A opção por um zelador não residente é relativa, pois gera um custo adicional de condução e locação de moradia.

permanecer no condomínio, o síndico poderá contratar uma boa equipe de manutenção com escala de trabalho inclusive aos finais de semana. Mas sem esta disponibilidade, corre-se o risco de a manutenção ficar a desejar. É preciso ver ainda as condições em que o zelador foi embora. Em alguns casos, a rescisão é amigável e o zelador cumprirá o aviso prévio e treinará o

LUCIANA MARQUES DE PAULA

seu sucessor. Em outros, o zelador é demitido por justa causa pela perda da este estará trabalhando ou cumprindo o aviso prévio insatisfeito. A situação mais dramática é quando o zelador morre, pegando a todos despreparados. A opção por um zelador não residente é relativa, pois gera um custo adicional de condução e locação de moradia, e o mesmo não estará presente no prédio para responder às necessidades prementes, bem como há o risco de ele faltar ao trabalho por razões diversas. Dependendo do tamanho e padrão do condomínio, o ideal é buscar um zelador residente, pois a relação Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

custo-benefício é melhor. Afora isso, devem ser tomados cuidados com a

legislação trabalhista, considerando-se que as atividades noturnas, realizadas entre 22hs de um dia e 5hs do dia seguinte, deverão ser pagas com o adicional de 12,5% sobre o valor da hora e intercaladas com descanso de pelo menos uma hora intrajornada. Para os zeladores residentes, é interessante ainda que o condomínio faça um contrato de locação ou de comodato. Em caso de rescisão de contrato de trabalho, o síndico dispõe desse documento para fazê-lo desocupar imediatamente o local. Finalmente, o zelador não deve fazer gambiarras e nem ser chamado para fazer pequenos reparos nos apartamentos, isso contribuirá para uma reclamação trabalhista futura.

Foto: Eliana Herrera

confiança do síndico, tornando-se um perigo para a massa condominial, pois

Luciana é advogada com experiência de mais de 25 anos na área jurídica empresarial e imobiliária e na Mediação de Conflitos. Há oito anos foi nomeada Conciliadora e Mediadora pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Hoje atua no Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos do TJ para o Setor de Conciliação do Fórum João Mendes. É também voluntária na prática de Mediação no Centro de Cidadania da Mulher de Santo Amaro e membro do Grupo de Estudos Jurídicos do Instituto Mediação e Arbitragem do Brasil e da Comissão Jurídica da Associação Brasileira de Franchising. Advoga para mais de 40 condomínios da Capital. Mais informações: lmpaula@uol.com.br

SEÇÃO TIRA-TEIMA

ACONTECEU EM MEU CONDOMÍNIO, trazer respostas simples e diretas a muitas dúvidas que surgem frequente-

E AGORA?

mente entre os síndicos, zeladores e administradores, durante o exercício

da situação e, na impossibilidade de

diário de suas atividades. O advogado Paulo Caldas Paes inaugura a seção

localização do condômino, o con-

e responde a uma dúvida da área cível:

domínio deve ser reembolsado nas

A CADA EDIção, a Direcional Condomínios pretende

despesas havidas. NA NECESSIDADE DE ACESSo EM UNIDADE AUTÔNoMA EM CASo DE PERIGo IMINENTE oU DE URGÊNCIA, CoMo DEVE o SÍNDICo PRoCEDER? O síndico, acompanhando de duas testemunhas, deve contratar os serviços de um chaveiro e, após a abertura da porta, entrar no imóvel acompanhado das testemunhas e verificar a proveniência do fato.

o CoNDÔMINo QUE SE NEGAR A EFETUAR o PAGAMENTo DAS DESPESAS MENCIoNADAS NAS QUESTÕES ANTERIoRES PoDERá SoFRER ALGUMA PENALIDADE?

Após a devida solução, o síndico deve comunicar ao proprietário

Depois de notificado e, negando-

sobre o ocorrido e informar as despesas havidas inclusive com chaveiro,

se a efetuar o reembolso das despesas,

solicitando o respectivo reembolso ao condomínio.

desde que, devidamente comprova-

das, o condomínio poderá impor multa

Por se tratar de necessidade primordial e, tratando-se de risco iminente, é obrigação do síndico buscar os meios necessários para a regularização

PAULo CALDAS PAES Mais informações:

ppaes@adv.oabsp.org.br

Foto: Rosali Figueiredo

ALEGANDo QUE Não PERMITIU A ENTRADA EM SUA UNIDADE?

ao condômino.

exito Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

o PRoPRIETáRIo DA UNIDADE DA QUESTão ACIMA PoDERá SE NEGAR A EFETUAR o REEMBoLSo DAS DESPESAS Ao CoNDoMÍNIo,

CAPA

OBRAS E REFORMAS NAS UNIDADES:

SÓ COM O AVAL DO CONDOMÍNIO

Por Rosali Figueiredo

oS PRoPRIETáRIoS dos 299 apartamentos do Condomínio Jardins de Tamboré, localizado em Tamboré 10, Santana do Parnaíba, somente poderão iniciar reformas nas unidades com prévia autorização da administração ou do síndico. A norma foi baixada em janeiro deste ano, ainda

O desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro em 25 de janeiro de 2012, que matou 17 pessoas e levou ao desaparecimento de outras cinco, foi causado pela derrubada de cinco paredes de sustentação de concreto armado, dois pilares e uma coluna, durante reformas internas em todo um andar. A Polícia Federal indiciou sete pessoas pela tragédia, entre elas o síndico do edifício que ruiu primeiro, levando ao solo os demais. Após os desmoronamentos, os condomínios começaram a exigir projetos das reformas nas unidades, mas ainda apresentam dúvidas.

como reflexo do desabamento dos três edifícios no centro do Rio de Janeiro, há pouco mais de doze meses. O síndico Paulo Eduardo Campos observa que as cinco torres dos Jardins de Tamboré contêm paredes estruturais e apenas algumas de vedação. A derrubada das primeiras poderá comprometer a solidez da construção. Existem precedentes. Paulo lembra que há cerca de quatro anos, época de entrega dos imóveis, a proprietária de uma unidade em andar alto mandou derrubar todas as paredes internas. A reti-

rada excessiva de entulho chamou a atenção da administração e da construtora, que foram verificar o que estava ocorrendo e tomaram um susto. Afinal, se o apartamento estivesse em um andar mais baixo, provavelmente os pavimentos superiores teriam desabado, por falta de sustentação. A construtora refez o interior do apartamento e cobrou R$ 100 mil reais da proprietária, como ressarcimento ao serviço extra. Conforme a nova regulamentação do condomínio, a autorização para reformas estruturais ou decorativas, bem como fechamento de sacada e instalação de cortinas na varanda, exigirá a apresentação do nome do responsável técnico pela obra; previsão de início e término; descrição dos serviços; e entrega de documentos, entre eles a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). A intervenção na sacada deverá atender ainda ao padrão estabelecido pelo condomínio, não apenas estético, como também de instalação, evitando riscos à segurança. E o condômino deverá se comprometer a seguir o Manual do Proprietário, caso contrário, será notificado e multado. De acordo com o síndico Paulo Eduardo, a exigência da autorização está prevista na Convenção. O engenheiro civil Ricardo Pina lembra que boa parte dos edifícios é construída hoje com paredes estruturais (Leia matéria com Ricardo Pina, sobre normas da ABNT, na página ao lado). No caso do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro, inquérito da Polícia Federal concluiu que o desabamento teve duas causas: a derrubada de paredes e pilares de sustentação em reforma contratada por um dos condôminos no 9º andar, e a omissão do síndico, que não teria tomado

Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

providências para impedir mudanças tão agressivas à estrutura do prédio.

DÚVIDAS PRINCIPAIS QUAIS AS RESPoNSABILIDADES Do SÍNDICo? O Artigo 1.348 do Código Civil elenca nove obrigações aos síndicos, entre elas, a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, conforme trecho do Inciso V. Mas o advogado Paulo Caldas Paes recomenda que a exigência de prévia comunicação de obra e de apresentação de documentos esteja prevista na Convenção e no Regimento Interno.

CAPA

Ao adquirir imóvel junto a uma incorporadora, o consumidor recebe, entre outros, o Manual do Proprietário, contendo um escopo detalhado quanto aos prazos e itens de manutenção preventiva. O desrespeito ao Manual pode levar à perda da garantia, além dos riscos estruturais. O Inciso II do Artigo 1.336 do Código Civil estabelece ainda como dever do condômino “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”. Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o dispositivo torna possível aos condomínios promoverem vistorias constantes nas unidades exclusivas, como medida de segurança.

Há LIMITES PARA A Ação DoS CoNDoMÍNIoS? O advogado Paulo Caldas Paes destaca que os dispositivos acima permitem aos condomínios solicitar os documentos que considerar necessários para autorizar uma obra, certificando-se da inexistência de riscos ao prédio e demais unidades. Contudo, o advogado alerta que, “antes de qualquer atitude mais severa, o síndico e os demais condôminos devem zelar pelo respeito ao direito de propriedade e entender que não é qualquer modificação ou mesmo barulho produzido no interior da unidade que possa ser objeto de questionamento”.

é PoSSÍVEL EMBARGAR A oBRA? Paulo Caldas afirma que somente uma determinação judicial tem poder de embargar obra em andamento em uma propriedade exclusiva. Caso o condômino descumpra as regras do condomínio, o síndico poderá fazer o “embargo administrativo”, ou seja, notificar e aplicar multas. Mediante a continuidade de uma obra não autorizada, ele deverá recorrer ao Judiciário.

A GESTão DAS REFoRMAS, SEGUNDo A ABNT A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) acaba de instalar uma comissão que irá desenvolver um corpo de diretrizes de forma a auxiliar no acompanhamento e gestão das reformas. É a Comissão de Estudo de Reforma de Edificações, ligada ao Comitê Brasileiro de Construção Civil (CB - 02). Entre outros, estarão sendo definidos, ao longo deste ano, como avaliar as implicações das reformas em uma edificação; a segurança das pessoas, desde os operários aos residentes, trabalhadores e visitantes; parâmetros para identificar a amplitude da intervenção e se há riscos potenciais ou não; o projeto técnico e o planejamento necessário a uma reforma estrutural; além das condições para contratação de uma empresa. Ricardo Pina, engenheiro civil que trabalha há mais de 30 anos no setor de construção e incorporação, coordena os trabalhos. Pina esteve à frente ainda das comissões que atualizaram as NBR’s 14.037/2011 e 5674/2012, as quais orientam, respectivamente, quanto à elaboração de manuais de manutenção preventiva e de gestão desses trabalhos. A elas se junta outra norma da ABNT, a 15.575/2008, que trata do desempenho dos sistemas e dos materiais, e que está passando por revisão. O engenheiro participou da organização do primeiro Manual das Áreas Comuns, um Programa de Manutenção Preventiva lançado pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi) e o da Construção (Sinduscon), em 2003. Ricardo Pina recomenda que as administrações e os síndicos encaminhem para análise da construtora os projetos de reformas nas unidades internas. Ou, ainda, que as administradoras disponibilizem um profissional qualificado para realizar a avaliação. “Com esse subsídio, o síndico terá pleno poder para vetar a obra”, defende Pina.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - orientações da Aabic e do Secovi-SP para regulamentar as reformas internas; - demais reportagens produzidas pela Direcional Condomínios sobre o tema, entre elas, uma análise do impacto estrutural das reformas (em http://migre.me/cWvmW). Veja ainda o modelo do formulário de “Autorização de execução de obra” do Condomínio Jardins de Tamboré.

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Fotos: Rosali Figueiredo

QUAIS AS RESPoNSABILIDADES Do CoNDÔMINo?

Direcional CondomĂnios | Fevereiro 2013

CAPA

O SEU CONDOMÍNIO (ADMINISTRAÇÃO)

OCUPAÇÃO IRREGULAR OU FALHAS CONSTRUTIVAS:

COMO AGIR SEM PÂNICO Três principais fontes de irregularidades podem gerar surpresas desagradáveis, transtornos e até mesmo causar tragédias aos condôminos e usuários das edificações: ocupação ilegal de área, de terreno contaminado ou falhas construtivas. Veja o que o síndico pode fazer nessas situações. Por Rosali Figueiredo

o USo DE ESTRUTURA METáLICA de espessura inadequada foi a causa do desabamento parcial dos 14 andares do Edifício Senador, no centro de São Bernardo de Campo, em 6 de fevereiro do ano passado. A tragédia causou a morte de duas pessoas: uma criança que aguardava consulta médica e uma enfermeira. A conclusão é de duas perícias técnicas realizadas no local, uma contratada pela prefeitura da cidade e outra pelo Ministério Público Estadual. Como a obra data dos anos 70, as responsabilidades dos construtores prescreveram. Ou seja, não há como indiciar alguém pelo acidente, cujo estopim foi a execução de obras de impermeabilização na cobertura. A estrutura precária de sustentação do edifício, problema descoberto somente depois do desmoronamento, não aguentou o sobrepeso. De acordo com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, há três principais prazos relacionados à garantia das edificações: para vícios aparentes, como pinturas mal feitas e defeitos em portas, o direito à reclamação prescreve em 90 dias; já os vícios que só aparecem com o uso têm que ser notificados em até um ano após a sua constatação; e falhas relacionadas à estrutura as normas estabelecidas pelo Manual das Áreas Comuns da edificação, sob pena de perda da garantia. O Manual define prazos e procedimentos de manutenção preventiva sobre as áreas comuns e unidades exclusivas. O advogado Michel Rosenthal Wagner observa que síndicos e condôminos possuem três caminhos para agir diante dessas situações: devolver o imóvel e pedir o dinheiro de volta, com indenização; não devolvê-lo e pedir parte do dinheiro de volta, com indenização; e solicitar que o serviço seja realizado da forma como foi contratado, caso em que também poderá solicitar indenização. Ele adverte, no entanto, que ações de indenização têm prazo prescricional de dez anos. Michel Wagner orienta que, ao identificar uma falha construtiva, o condomínio e/ou proprietário aja com rapidez, para evitar o agravamento das patologias. A demora pode trazer ainda

Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

podem ser reclamadas em até cinco anos. Paralelamente, os proprietários devem cumprir com

O SEU CONDOMÍNIO (ADMINISTRAÇÃO) desconforto e desgaste aos envolvidos e

Apesar de o condomínio possuir toda a documentação em ordem e não ter

prorrogar o problema, pois algumas ações

culpa pelo imbróglio, a normalização de sua situação dependerá da aprovação de

de alta complexidade exigem perícias e a

novo projeto de lei, de iniciativa de um vereador, pedindo a “desafetação” da área

produção de prova, o que pode levar até

pública parcialmente “ocupada” pelo empreendimento. O advogado acredita que

um ano, período em que “não se pode

não haja riscos ao direito de propriedade dos condôminos, mas diz que o embaraço

mexer na edificação”. Já para Hubert

impede, por exemplo, o uso da área como garantia em eventuais ações judiciais.

Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP

O QUE FAZER EM OCUPAÇÃO IRREGULAR

(Sindicato da Habitação), o melhor cami-

Segundo Michel Wagner, o caso remete a uma falha recorrente do Poder

nho, nesses casos, é buscar antes o diálogo

Público: “não integrar os históricos envolvidos com determinada área” antes da

e a conciliação, e partir para a via judicial

aprovação de um projeto. Outra omissão comum é “ficar na postura passiva de não

caso a construtora se recuse “a participar

fiscalizar ocupações ou obras irregulares”. De outro lado, no entanto, o advogado

da conversa”.

sugere uma mudança no comportamento do consumidor, que passe a pesquisar a região antes de comprar um imóvel, além de ter uma postura mais cidadã, no

PÚBLICO OU PRIVADO? Outra surpresa desagradável que pode assustar os condôminos é a descoberta de que eventualmente o empreendimento

sentido de fiscalizar o que acontece em seu bairro e acionar a Prefeitura quando suspeitar de obra irregular. Mas com o problema instalado, as alternativas de síndicos e condôminos são, pela ordem, conforme enumera Michel Wagner:

esteja ocupando área pública ou conta-

1. Fazer o levantamento do histórico da propriedade através da documen-

minada. Michel Wagner relata a situação

tação. Ou seja, recolher todos os processos administrativos, desde a aprovação do

de um condomínio localizado na Zona

condomínio e as posturas municipais, até eventuais projetos que estejam pendentes;

Norte de São Paulo, implantado há cerca

2. Procurar um advogado especialista na área, para que o profissional identifi-

de duas décadas, que recebeu algum

que as medidas que devem ser tomadas em três esferas: na Prefeitura, observando

tempo atrás uma intimação da Prefeitura,

as providências administrativas necessárias; na Câmara de Vereadores, verificando

pedindo explicações sobre a ocupação de

proposituras que deverão ser apresentadas e aprovadas para regularizar a área; e,

área pública por um de seus estaciona-

“se nada disso funcionar”, recorrer ao Judiciário, finaliza o advogado.

mentos e uma de suas onze torres. Ora, o projeto de construção do empreendimento fora aprovado pela mesma Prefeitura, que expediu ainda o alvará para o início das obras e depois liberou o habite-se. Ninguém entendeu nada, até que uma comissão formada por 15 moradores, mais o síndico e o advogado, em reunião na subprefeitura da região, soube que há uma lei aprovada pela Câmara de Vereadores, mudando o traçado urbano do entorno e prevendo a implantação de uma via

e do estacionamento. É um caso típico de “sobreposição do público e do privado”, avalia Michel. Foto: Rita Barreto

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pública justamente no terreno do edifício

Advogado Michel Wagner: condomínios devem ser ágeis na hora de definir soluções

ÁREAS CONTAMINADAS: PREJUÍZO AOS CONDOMÍNIOS 70% dos casos de ocupação de áreas contaminadas na cidade de São Paulo estão relacionados à aprovação de obras em terrenos anteriormente ocupados por postos de gasolina ou aterros sanitários, observa Michel Wagner. Segundo o advogado, apesar dos avanços na legislação brasileira, em São Paulo, a aprovação de um empreendimento não exige apresentação prévia de estudos de impacto ambiental ou de vizinhança, exceto em casos de “significativa repercussão ambiental ou na infraestrutura urbana”. Mas o julgamento do que seja “significativo” cabe ao técnico da Prefeitura. Assim, corre-se o risco de o cidadão ver aprovadas edificações em terrenos potencialmente contaminados. “Ao chegar pedido de alvará na Prefeitura, ela deveria levantar o histórico da área e, encontrando indícios de contaminação, pedir ao proprietário do terreno ou incorporador um laudo da Cetesb”, defende Michel. Como isso não tem sido feito, ao ser surpreendido pela notificação de que seu condomínio está em local contaminado, resta ao síndico “contratar empresa de consultoria ambiental para remediar a área, ou seja, fazer prospecções, identificar o tipo de contaminação, verificar o comprometimento e contratar a limpeza. E, no caso de eventuais prejuízos, acionar a incorporadora”, aconselha o advogado.

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DICA / PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO – VISTORIA E DIAGNÓSTICO

AVCB E BRIGADA: O CONDOMÍNIO EM DIA COM A LEGISLAÇÃO São RARoS

os condomínios em dia com as obrigações de

prevenção e combate a incêndio. Isso porque a maioria dos síndicos tem dificuldades em acompanhar as medidas periódicas que devem tomar para manter o edifício seguro e de acordo com a legislação. Algumas vezes até existe atenção aos equipamentos, mas a falta de treinamento faz com que a segurança fique comprometida nas situações de ocorrência de sinistros. E mais: a irregularidade coloca em risco não só a vida e o patrimônio dos condôminos, como pode levar à recusa de ressarcimento por parte da seguradora em caso de incêndio. Quem descreve esse cenário é o consultor e auditor Waldir Pereira, engenheiro com mais de 30 anos de atuação na área, É o mesmo diagnóstico dado pelo administrador e síndico experiente, Roberto Silva. Ambos se deparam rotineiramente com o desconhecimento dos síndicos e se dedicam a conscientizá-los de suas obrigações. “É preciso estar atento à legislação, que sofre atualizações frequentes”, afirma Silva. Os parâmetros mais recentes estão contidos no Decreto Estadual 56.819/2011 (de São Paulo), que na Instrução Técnica 17 atualiza o Regulamento de Segurança Contra Incêndio das Edificações e Áreas de Risco. “E a melhor maneira de manter o condomínio seguro e dentro da legalidade é contar com uma verificação anual feita por consultor especializado, que orientará adequações quando necessárias”, recomenda Silva.

AVCB Todo empreendimento novo precisa passar por vistoria obrigatória e obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para tirar o habite-se. ChecamDirecional Condomínios | Fevereiro 2013

se todos os detalhes do sistema de prevenção e combate a incêndio – extintores,

mangueiras, luzes de emergência, portas corta-fogo, sinalização etc. Uma vez em ordem, o edifício recebe o documento, que tem validade de um ano para edifícios residenciais novos e depois deve ser renovado a cada três anos. E como renovar? A orientação é contar com a consultoria de um especialista, que irá recomendar ações caso haja algum desacordo com a lei. Em seguida, o profissional emite um laudo avalizando o sistema, recolhe-se uma taxa junto à prefeitura e solicita-se a nova vistoria do Corpo de Bombeiros. “Se estiver tudo dentro da normalidade, gasta-se cerca de R$ 3 mil na consultoria e atualização. Por economia, muitos síndicos optam por não fazer, colocando o edifício em risco”, afirma Silva, que defende a importância de se

DICA / PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO – VISTORIA E DIAGNÓSTICO incluir essa despesa no orçamento. Ele lembra ainda que se o condomínio sofrer com a queda de um raio e o AVCB não estiver em dia, a seguradora não irá ressarcir os danos. “E do jeito que cai raio atualmente em São Paulo, não vale a pena arriscar”, orienta.

BRIGADA DE INCÊNDIo Outra obrigação deixada de lado é a formação, implantação, treinamento e reciclagem da Brigada de Incêndio, regulamentada pela Instrução Técnica 17. “O documento foi referenciado nas normas técnicas da ABNT e no Manual de Fundamentos do Corpo de Bombeiros. Existem orientações em função do tipo de ocupação, que determina o grau de risco. Para edifício residencial, o treinamento é básico porque o risco é baixo”, explica Waldir Pereira. A formação da Brigada exige curso específico, realizado por empresa especializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB), com profissionais devidamente habilitados, e inclui: teoria e prática de combate a incêndio; teoria e prática de primeiros socorros. Segundo o especialista, a atividade deve ocorrer num campo de treinamento padronizado, com participação de um mínimo de moradores, síndico e funcionários. O condomínio, então, recebe um atestado de Brigada de Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses. Já a reciclagem deve ocorrer uma vez por ano, ambos coordenados pela prestadora de serviços. Waldir Pereira defende que precisaria haver, entre os condomínios, um controle do programa de Brigada através de reuniões, com registro em ata. Mas o assunto acaba deixado de lado pelos condomínios e o sistema fica pela metade. “Ter documentação dentro da lei, mas Brigada sem treinamento, não adianta”, adverte.

oBRIGAçÕES LEGAIS Além do Decreto Estadual (SP) 56.819/2011, os síndicos e administradores devem estar atentos a outros dispositivos legais, conforme levantamento realizado pelo coordenador de operações Fabio Gomes, do Edifício Villa Lobos, empreendimento comercial da zona Oeste de São Paulo. O material completo está disponibilizado no link http://migre.me/cVF2A e envolve desde Diretrizes sobre Segurança e Medicina do Trabalho (fundamentais para a parte dos primeiros socorros, por exemplo), até a circular da Susep para a área de seguros.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - reportagens sobre como providenciar o AVCB e organizar a Brigada de Incêndio. Confira os links na pág. 04 desta edição.

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Direcional Condomínios | Fevereiro 2013

(Por Lília Rebello e Rosali Figueiredo)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

CoMo DIAGNoSTICAR

PRoBLEMAS Por Lília Rebello

QUANDo o ASSUNTo é IMPERMEABILIZAção, a regra de ouro é agir imediatamente, assim que o síndico ou a administração do condomínio detectar uma infiltração. A ideia é evitar o aumento exponencial do problema e do prejuízo. Parece simples e óbvio, mas o fato é que poucos condomínios levam a orientação a sério. Gestores fecham os olhos para os indícios e deixam a água correr durante anos até que se deteriore a estrutura dos empreendimentos. Vez ou outra adotam medidas paliativas, tais como bandejas em garagens para a água não pingar sobre veículos ou remendos pontuais em superfícies, com a aplicação de produtos específicos. Tudo para disfarçar o efeito sem tratar a causa. Até que um dia a situação fica insustentável e o edifício se vê diante de uma obra complexa, demorada e cara. O engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de engenharia e mestre em habitação, depara-se rotineiramente com a negligência dos condomínios, o que muitas vezes torna o diagnóstico do problema mais difícil e demorado. “Impermeabilização não é coisa para amadores. Uma vez instalado o problema, o caminho mais seguro é a contratação de um profissional especializado, devidamente capacitado para conduzir as investigações a partir dos sintomas, aprofundá-las, elaborar um diagnóstico e uma proposta de solução”, afirma.

Não ADIANTA TAPAR o SoL CoM A PENEIRA Mas, afinal, por que é tão complicado? Segundo o especialista, às vezes a infiltração aparece em um lugar, mas o foco está em outro. Faz-se um remendo num ponto e a água corre um metro à frente e acaba vazando em outro lugar. Por isso, é fundamental descobrir onde tudo começa, de onde vem essa água – que pode ser de origem pluvial, da tubulação, da piscina ou até mesmo aquela utilizada

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na limpeza ou manutenção.

Jerônimo lembra também que causa e origem são coisas diferentes. A origem geralmente está no processo construtivo, sendo que mais de 50% dos problemas são gerados ainda na fase do projeto, pela falta de cuidado e atenção aos detalhes. Já as causas decorrem de situações pontuais. Por exemplo: a perfuração da manta no momento da instalação de um balanço no playground ou na fixação de uma antena na cobertura; um problema de hidráulica entre os andares; trincas por dilatação térmica na fachada; falhas na drenagem etc. É preciso considerar ainda que impermeabilização

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

tem vida útil – geralmente entre dez e 15 anos, podendo chegar a 25 –, e prédios antigos acabam apresentando algum tipo de problema naturalmente. Segundo o engenheiro, os edifícios devem trocar a impermeabilização ao invés de fazer remendos em mantas antigas, utilizando mantas novas, pois pode não haver compatibilidade dos materiais ou problema na interface. Jerônimo Cabral questiona a eficácia de sistemas que “estancam um ponto e não dão garantia integral”. “Pode durar muito pouco ou nada, pois a água retida busca novos caminhos e vaza adiante”, aponta. A síndica Suzanah Carvalho sabe bem o que é isso. À frente do Condomínio Edifício Parque Marajoara Sol, acompanhou, na época em que ainda era subsíndica, o serviço em uma das sete torres do empreendimento, na Zona Sul de São Paulo. “Foi feito tudo aos pedaços e vi que é muito complicado, pois acaba

block system

dando defeito na emenda. Então, quando me coube cuidar da obra em outra torre, há três anos, decidi fazer tudo de uma só vez”, lembra. A infiltração estava na área de garagem, que fica localizada embaixo do jardim. Suzanah contratou profissionais especializados e foi simples diagnosticar a causa: a manta estava fora do prazo de validade, pois a torre tinha 20 anos. A execução do serviço levou cerca de quatro meses, foi feita após o período das chuvas e teve um custo total de R$ 110 mil. “Quando tiramos a manta antiga, parecia um plástico. Colocamos uma bem mais moderna, de poliéster, com 4 mm de espessura. Teremos, no mínimo, dez anos de tranquilidade”, conta. Agora Suzanah se prepara para uma obra de maior porte em duas torres mais novas do empreendimento, que começaram a apresentar problemas de infiltração também no subsolo, inclusive com comprometimento das ferragens. As garagens têm 600 e 700 metros quadrados e há também uma área externa no parquinho infantil. O orçamento da obra chega a R$ 2,5 milhões. “É custoso, mas os moradores estão conscientes da importância do serviço. É melhor fazer

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - um breve passo a passo de como fazer o diagnóstico das obras necessárias e das soluções adequadas em impermeabilização, com base no apoio dado pelo engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto.

PRóxIMA EDIção IMPERMEABILIZAÇÃO – SISTEMAS E SOLUÇÕES

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de uma vez, senão o problema evolui depressa”, conclui.

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DICA / ELÉTRICA: INOVAÇÃO

SAEM OS “BENJAMINS”, ENTRA A READEQUAÇÃO DOS SISTEMAS Até um ano atrás, os Edifícios Málaga e Maiorca, no Campo Belo, em São Paulo, sofriam com variações e quedas de energia. A síndica Aurora Rahal chamou um especialista, que identificou sobrecarga, inclusive com risco de incêndio. O sistema elétrico do empreendimento de 30 anos, com 60 apartamentos, não dava mais conta de atender à demanda dos moradores. Foi feito, então, um pedido de aumento de carga junto à AES Eletropaulo para que o empreendimento recebesse mais energia, além da reforma necessária no sistema elétrico, para suportar o incremento. O processo consumiu R$ 120 mil, entre mão de obra e materiais. “Reformamos dois centros de medição e trocamos todas as prumadas elétricas até chegar aos apartamentos. Ficou perfeito e os problemas acabaram. Agora os moradores podem ligar ar-condicionado e aparelhos diversos sem riscos”, afirma a síndica. A sobrecarga tem sido frequente em condomínios. Com a ampliação do uso dos aparelhos eletrônicos, os sistemas tornaram-se defasados. Além disso, falta atenção às instalações, pois fios e cabos possuem vida útil e precisam ser trocados com o passar do tempo. Segundo o engenheiro elétrico Valdir Gadioli, “existe negligência” e muitos condomínios não “estão conscientes para a necessidade de avaliar as instalações e eventualmente pedir aumento de carga”. Também prédios novos sofrem com o problema, aponta Valdir, lembrando que muitos são entregues com potência limitada, sem muita margem para aumento do consumo. Os primeiros sinais de problema na rede elétrica, segundo o engenheiro Edson Martinho, diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), são a famosa piscada na lâmpada quando se liga um chuveiro, um ferro de passar etc. Outros indicadores são o cheiro de fio queimado ou tomadas com indícios de aquecimento (escurecidas), que podem aparecer na sobrecarga causada, por exemplo, pelo uso de derivadores (“benjamins”). “Isso significa que a rede está saturada e ultrapassou seu limite, que o conjunto de fios foi estressado e a troca deve ser imediata”, orienta Edson. De forma geral, se o sistema estiver devidamente protegido, ele se desliga quando há carga excessiva. No entanto, de acordo com Valdir Gadioli, muitas unidades adulteram as proteções para a passagem de maior corrente

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - um roteiro de como obter aumento de carga junto à concessionária; - um breve manual dos componentes que devem compor o sistema elétrico de um edifício, preparado pelo especialista Valdir Gadioli.

Próxima Edição HIDRÁULICA - INOVAÇÃO

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elétrica. (Por Lília Rebello)

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS

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ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS

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Amortecedor de Impacto, Baterias Estacionárias, Bomba d’água, Cadeira para Guarita, desentupidora

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ANTENAS, CONTROLE DE PRAGAS, COBERTURAS

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA

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INTERFONE, INCÊNDIO

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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Porta Corta Fogo, Radiocomunicação, Recuperação Estrutural, Sensores de Presença, Sistemas de Segurança

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SISTEMA DE SEGURANÇA

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Terceirização

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