Revista Direcional Condomínios - Edição 201 by Almir Almeida

Editorial

EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA © Can Stock Photo Inc. / ra2studio ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

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Caro Leitor, O tempo caminha acelerado, já começamos a trilhar a reta final da primeira metade de 2015. Algumas nuvens mais pesadas do início do ano parecem dissipar com a chegada do outono, anunciando soluções bem criativas para a superação das adversidades, tanto de síndicos quanto de fornecedores. Por exemplo, esta edição de maio revela que o susto da crise hídrica cedeu lugar à inventividade, seja no caso do condomínio que está aproveitando a água proveniente da irrigação da jardineira (principalmente a da chuva) para novas regas e a limpeza das áreas comuns; seja a iniciativa das empresas de pintura, que partiram em busca de fontes alternativas (água da chuva e reuso) para viabilizar a pré-lavagem das fachadas sem tocar na rede potável. Ambos os casos são abordados, respectivamente, na pauta Água – Case do Mês e na dica de Fachada. Outro bom exemplo deste espírito proativo e inovador encontra-se na realização da 18ª Exposec, maior feira de segurança da América Latina, que ocupará o Centro de Exposições Imigrantes entre os dias 12 e 14 de maio, em São Paulo. A Direcional Condomínios acompanhará todo o evento, em estande próprio, conversando com fornecedores e consultores da área de segurança, de forma a manter síndicos e gestores prediais bem informados sobre as novidades da área. Tecnologia de segurança, porém, não é panaceia, deve ser pensada estrategicamente, conforme defende a reportagem de capa deste mês. Já na pauta de administração, falamos de outro assunto complexo para os condomínios: tributos e obrigações acessórias. Essa parte do planejamento orçamentário é bem intrincada, pródiga em leis, resoluções, normas e demais dispositivos que mudam a cada governo e exigem acompanhamento permanente do síndico e da área contábil, sob pena de gerar sérios prejuízos. As demais matérias trazem assuntos de indiscutível relevância aos condomínios, como modernização de elevadores (com foco na economia e segurança) e iluminação de emergência. Pois, parafraseando o cantor e compositor Cazuza, “o tempo não para”! Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora SAIBA MAIS EM NOSSO PORTAL

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A Colunistas

Jurídico/legislação

5 Edições anteriores M Produtos & Serviços Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos: ..........................................................Tudo em Paz! 05. Informe Publicitário ....................................................................................Seciesp 06. Coluna: .....................................................Minha calçada não é acessível, e agora? 08. Capa: ..................................Condomínio Seguro: Tecnologia, normas & mão de obra 10. Água: ....................................................................................................Case do mês 11. Seção Tira-Teima: ......Inadimplência: Como converter imóvel adjudicado em capital? 12. Administração:...........................Fique em dia com as obrigações fiscais e tributárias 14. Seção Tira-Teima: .......................Eleição de síndico sem prestação de contas, pode? 16. Dica: ............................................................................Fachada: Limpeza e lavagem 20. O Síndico e Sua Região:Perdizes, Pompeia, Vila Romana, Leopoldina e Alto de Pinheiros 22. Dica: ....................................................................Elétrica: Iluminação de emergência 24. Dica: ............................................Elevadores: Modernização (Economia e segurança) 28. Análise: .................................................................................Água da chuva e reuso

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Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / TUDO EM PAZ!

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COLUNA

MINHA CALÇADA NÃO É ACESSÍVEL, E AGORA?

As calçadas são consideradas vias de deslocamento humano na área urbana. Imaginem se tivéssemos um modelo confortável, limpo, sombreado e linear que nos permitisse deslocar com segurança a qualquer ponto urbano somente andando?! Esse seria um modelo ideal de acessibilidade. Mas a realidade é bem diferente. Pessoas idosas, obesas, conduzindo carrinhos de bebê e cadeirantes não podem usar nossas calçadas. Elas se deparam com pisos irregulares, buracos, degraus e são obrigadas a andar nas ruas dividindo espaço com os automóveis, se expondo a perigos iminentes o tempo todo. Atualmente, no Brasil, a maioria das prefeituras obriga que o munícipe execute suas calçadas dentro de uma regra municipal, algumas vezes traduzida em cartilhas que “ensinam” modelos. Mas isso não dá certo e nem poderá dar! A obrigação de o cidadão executar sua calçada individualmente, principalmente em ruas com aclives e declives, faz com que se gerem degraus com seus vizinhos. Cada um prioriza seu acesso e de seu automóvel, e deixa relegado em segundo plano o direito de ir e vir do pedestre em uma calçada confortável. Quando o município assume a responsabilidade de executar o passeio, como muitas cidades o fazem, ele estuda a viabilidade dos acessos, declividades, pontos de passagem, faixas de travessia em nível, materiais resistentes e não escorregadios, além de providenciar a comunicação visual com o pedestre, as bicicletas e automóveis. O Poder Público assume desta maneira a demolição da antiga calçada e executa a nova, negociando as declividades com os terrenos vizinhos. Também reserva uma faixa segura para o caminhante, livre de bancos, telefones públicos, desníveis ou qualquer outra interferência que possa causar qualquer tipo de acidente. É aí que se aprimora a acessibilidade, providenciando uma faixa podo táctil, ou seja, com cor e textura suficiente para que um deficiente visual possa, a partir do toque de seu bastão táctil, sentir o caminho. Ou ainda, que transeuntes com visão parcial se orientem pela reta colorida, seguros de que ao seguirem por aquela orientação, não irão bater a cabeça ou as pernas em algum obstáculo, tampouco encontrar Foto Roberto Brocanelli

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Por Carlos Roberto Brocanelli Silva

desníveis ou buracos. Para isto, os cidadãos e as autoridades precisam mudar a mentalidade e assumir o compromisso com suas calçadas. No caso das cidades em que o Poder Público reserva essa tarefa ao domicílio, o síndico deverá se unir aos vizinhos e contratar um projeto único, homogêneo, que priorize a acessibilidade, dentro dos parâmetros listados acima. Existem tecnologias suficientes para o sucesso da medida. Por exemplo, é possível executar calçadas com concreto, excelente material que permite trabalhar com espessuras adequadas, armaduras pré-dimensionadas e procedimentos construtivos modernos. A ele poderão ser agregados aditivos modificadores, que aumentam a vida útil e não permitem a entrada de fungos, deixando a placa mais flexível e menos suscetível a fissuras e, sobretudo, permitindo uma acessibilidade plena e segura! Dispomos ainda de tecnologia para produzirmos concreto drenante próximo das árvores, de maneira que toda a água das calçadas seja absorvida sem que se alterem os níveis das superfícies e ainda se conserve a vegetação quase sem manutenção. Também não há muito segredo para se implantar rampas suaves, antiderrapantes e bem sinalizadas, especialmente para o acesso aos cadeirantes. No caso das esquinas, esses acessos devem ser planos e ter guias pintadas em cores fortes, com a função de delimitar o espaço dos pedestres, da rua ou agora das ciclofaixas. Não precisamos esperar o futuro para avançarmos nesta via urbana de deslocamento humano, precisamos apenas da vontade política dos municípios e de seus cidadãos para a criação da acessibilidade em nossas calçadas!

CARLOS ROBERTO BROCANELLI SILVA Arquiteto e urbanista, graduado em 1981 na FAU – Mogi das Cruzes. Atua há 18 anos em projetos de acessibilidade nas construções. Mais informações: techton@uol.com.br

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CAPA

CONDOMÍNIO SEGURO: TECNOLOGIA, NORMAS & MÃO DE OBRA A tecnologia de segurança está em sua 3ª geração e deve apresentar em maio, em São Paulo, durante feira do setor, câmeras em altíssima resolução, em Full HD. Porém, 90% dos mais de 60 casos de invasão em condomínio registrados na cidade em 2014 ocorreram pelos acessos da frente, reforçando a necessidade de integrar equipamentos, treinamento e procedimentos.

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Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O gestor predial Celso Daniel: Segurança não combina com conforto

Cuidar da segurança em tempo integral de um condomínio é trabalho sem trégua, focado nas minúcias. O vacilo de um porteiro ou segurança, de um morador ou empregada, pode colocar em jogo todo o sistema montado depois de investidos tempo e dinheiro em equipamentos, treinamento de mão de obra e orientação aos condôminos. O gerente predial Celso Daniel, que atua em um residencial do bairro dos Jardins, em São Paulo, segue um script diário de verificação dos procedimentos da equipe do prédio, tanto interna (agente de portaria) quanto externa (controlador de acesso). “É um tal de manda subir, de se deixar levar pela comodidade, mas segurança não combina com conforto, sem identificação e liberação não deixo entrar”, afirma. Celso Daniel acompanha nos detalhes a rotina diária do condomínio de torre única com um apartamento por andar. O prédio dispõe de guarita blindada e programada para abrir apenas em determinados horários, CFTV, cerca elétrica, alerta vigia, botão de pânico, monitoramento remoto em tempo integral, alarmes sonoros, sensor de muro em infravermelho etc. Porém, o condomínio aposta principalmente em treinamento e procedimentos, reforça Daniel. Por exemplo, os moradores que querem entrar com o carro devem obrigatoriamente baixar os vidros e acender a luz interna do veículo a noite para que o controlador libere o portão externo da garagem. O segundo portão é aberto pela portaria somente depois de fechado o primeiro. Parecem regras simples, mas são fundamentais, observa o gestor, pois as invasões acontecem em sua maioria pelas falhas nos acessos de pedestres e garagem. É o que ensina o consultor da área e tenente-coronel da reserva da PM de São Paulo, José Elias de Godoy, autor de livros sobre segurança em condomínios. “Não adianta nada investir um dinheirão em tecnologia se não houver procedimentos e colaboração dos condôminos. São Paulo teve em 2014 mais de 60 casos de invasão em condomínio, pelo menos 90% pelo acesso de pedestres ou veículos”, afirma. Max Pagano, responsável pela equipe e o monitoramento do residencial dos Jardins, defende o cumprimento estrito de uma lei básica: “Visitante entra somente depois de liberado pelo condômino. Se não é morador, é estranho. Porteiro não tem

que abrir para ninguém se não for identificado e não tiver a entrada autorizada de dentro”. O gestor Celso Daniel relata que já houve várias situações de parentes retidos na portaria do prédio e impedidos de entrar, porque o condômino estava viajando e se esquecera de deixar liberação expressa na portaria. Atenção especial é dada aos prestadores de serviços, especialmente de telefonia e de limpeza de tapetes e sofás. “A regra é que o morador avise com antecedência o gerente predial da programação do serviço”, destaca Max. Ele alerta que têm sido comuns golpes de ladrões se passando por profissionais de tevês a cabo ou internet, oferecendo um upgrade no serviço do condômino, para conseguir invadir o edifício. Por isso, moradores e empregados domésticos recebem comunicados frequentes sobre as regras de segurança no local. O trabalho é reforçado pelo relacionamento com os vizinhos, incluindo demais prédios e uma escola, todos conectados via rádio.

CAPA UM OLHAR PARA FORA Na região do Morumbi, além das proteções internas, os condomínios estão se articulando em “um modelo de cooperação para monitoramento das vias públicas”, a Rede Comunitária de Segurança (RCS). A experiência foi iniciada há pouco mais de um ano para identificar com agilidade eventuais ações suspeitas e comunicá-las à Polícia Militar. De acordo com Humberto Tufolo, síndico de um residencial localizado na Vila Andrade, a rede atinge hoje 110 empreendimentos. Ela consiste basicamente na instalação de câmeras voltadas para o perímetro externo e interligadas via internet, independentes do circuito interno dos prédios, e na implantação de um canal de comunicação entre eles, integrado à base da PM. “Qualquer ação suspeita é comunicada, assim ‘despotencializamos’ a intenção criminosa nas vias, de forma que a polícia possa se concentrar nas áreas mais vulneráveis, com presença física.” Humberto revela que após o início da integração, o tempo de resposta da PM a um chamado caiu de 45 minutos para “3 a 7 minutos”. “O medo cerceia a liberdade”, argumenta o síndico, destacando que a região

do Morumbi tem registrado crimes diários, boa parte deles não registrados em Boletins de Ocorrência, ou seja, fora das estatísticas oficiais que servem para balizar as ações públicas. “As pessoas ficam no conformismo. Precisamos exigir medidas das autoridades, praticar a cidadania, fazer parte das estatísticas.” O objetivo é conquistar um “convívio integrado entre as diferentes comunidades no sentido de transformar o bairro em um lugar gostoso de viver”. Ele acredita que o trabalho tem ajudado a aproximar moradores e PM, bem como a fortalecer a segurança interna de cada edificação. Em seu condomínio, os principais recursos físicos e tecnológicos já foram instalados, como eclusas e câmeras de alta resolução, com transmissão de dados em TCP/IP (protocolo da internet). “Mas temos que zelar não apenas pela segurança do morador, como também pela dos transeuntes.”

Do ponto de vista da vida interna do condomínio, por mais sofisticados que sejam os recursos tecnológicos, um sistema efetivo de segurança requer integração, defende Selma Migliori, presidente da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança). A entidade promove agora em maio a 18ª edição da maior feira do setor na América Latina (Exposec), evento que está completando sua maioridade. Segundo ela, “os condomínios estão buscando mais a tecnologia para suprir algumas vulnerabilidades, mas observamos que ainda inexiste uma cultura inicial de normas de procedimento de segurança”. Este é o aspecto mais importante, defende Selma. “É a partir das normas que se faz um projeto de tecnologia. Investe-se em câmeras, mas não há regras básicas de triagem e controle de acesso”, exemplifica. “O conceito de segurança eletrônica é o de prover e registrar informações e prevenir contra invasões. Mas a tecnologia deve estar integrada a treinamento e normas, ter o apoio de um zelador que realmente se mobilize para que os procedimentos internos sejam atendidos.” Entre os destaques da Exposec, estão as novas câmeras com tecnologia Full HD, “de melhor resolução e custo mais acessível”, facilitando a identificação das imagens, ilustra. Selma aponta ainda outra preocupação da entidade, a da segurança cibernética. Com maior volume de dados dos condomínios circulando na rede, será preciso cuidar melhor da privacidade e back-up das informações. Programada para os dias 12 e 14 de maio, no Centro de Exposições Imigrantes, a 18ª EXPOSEC (Feira Internacional de Segurança) terá novamente a presença da revista Direcional Condomínios, que ocupará o estande 670 – A, na Rua 600. Voltado aos profissionais do setor (com entrada franca), o evento é promovido pela Abese, com realização da Fiera Milano.

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ABESE DEFENDE INTEGRAÇÃO DE RECURSOS

ÁGUA / CASE DO MÊS

EM MOEMA, ECONOMIA COM CISTERNAS

E DRENAGEM DE JARDINEIRA Por Rosali Figueiredo

d’água, os moradores do Condomínio Absolute Moema começaram a diminuir o consumo em suas unidades de quatro dormitórios, o que os contemplou com o bônus da Sabesp e levou a uma queda de 50% no gasto mensal do condomínio, afirma a síndica Elisa Malizia Gonçalves. “Não temos poço artesiano, nem água de mina ou individualização da leitura dos hidrômetros”, observa. O jeito foi apostar principalmente na tomada de consciência de cada uma das 26 unidades do prédio de quatro anos, ajudando-as inclusive a localizar vazamentos. Mas a redução é obra também de três pontos de captação e aproveitamento da água da chuva que a síndica introduziu no empreendimento, com apoio do gerente predial Luiz Alberto Santos Caldas. O prédio já dispunha de um sistema de tubulação que capta a água do respingo do ar condicionado dos apartamentos para

a rega dos jardins laterais. A síndica e o gerente escolheram três áreas do condomínio aonde poderiam instalar tambores ou cisternas para reter a água da chuva. O ponto mais improvável, mas que deu certo, é uma jardineira elevada que fica contígua à piscina. Ela já contava com drenagem, que inclui pedriscos e favorece a filtragem. Desta forma, o gerente predial instalou por debaixo da floreira uma tubulação que direciona a água da irrigação das plantas e terras (incluindo a da chuva) a cinco tambores de 100 litros cada. No lado oposto do prédio, a laje da academia funcionou como segundo ponto de captação, preenchendo facilmente uma cisterna de mil litros. E na garagem (subsolo), outra cisterna com a mesma capacidade recebe água dos ralos, aqui também com um sistema próprio de tubulação. “A ideia era aproveitar a instalação de descarte da água pluvial do prédio, armazená-la e utilizá-la nos jardins e lavagem dos pisos das áreas comuns”, explica a síndica Elisa. Como a água não é potável, cuidados extras devem ser tomados nessas instalações, adverte o gerente Luiz Alberto: cadeados nas torneiras; tampas e telinhas nas cisternas e tambores para evitar o acúmulo de detritos e formação da larva da dengue; aplicação de dosagem correta de cloro; além de registros que previnem transbordamentos. “Estudamos agora a viabilidade técnica para implantarmos reservatórios na cobertura, de forma a disponibilizar a água da chuva às unidades”, comenta, por sua vez, a síndica. Ela afirma que seu condomínio procura reaproveitar até mesmo a água da “retrolavagem da piscina”. “Água aqui é um bem precioso, é ouro”, arremata Elisa Gonçalves. (Leia mais sobre o assunto na pág. 28 desta edição)

Parceria entre a síndica Elisa Gonçalves e o gerente predial Luiz Alberto já rendeu três pontos de captação, armazenamento e uso da água da chuva

Sob a jardineira, o gerente predial Luiz Alberto instalou tubulação que leva a água já filtrada para cinco tambores

Fotos Rosali Figueiredo

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Desde o início da crise

SEÇÃO TIRA-TEIMA

INADIMPLÊNCIA: COMO CONVERTER IMÓVEL ADJUDICADO EM CAPITAL? Depois de anos enfrentando os trâmites judiciais para adjudicação de imóveis de condôminos inadimplentes, os síndicos se veem mediante outro grande desafio: como legalizar a posse deste bem e transformá-lo em capital? Confira a seguir o que fazer sobre a questão, em análise do advogado Thiago Natalio de Souza. 1. O QUE FAZER COM IMÓVEL TOMADO DE CONDÔMINO INADIMPLENTE, COMO RESULTADO DE EXECUÇÃO JUDICIAL?

Quanto à locação do imóvel, há posições divergentes na doutrina do Direito, mas a posição dominante tem sido a de que o condomínio, ao adjudicar um imóvel, não deve alugar, mas sim vendê-lo. Tal entendimento se justifica na ideia de que o condomínio não tem a finalidade de obter rendimentos (lucro) resultantes de aluguel, essa não é a sua função social . Outro fundamento é o de que o condomínio não deve arrecadar valores elevados (ainda que investidos em patrimônio) para simplesmente guardá-los. Ou seja, não cabe ao condomínio juntar o dinheiro dos seus condôminos.

THIAGO NATALIO DE SOUZA Advogado, atua com Direito Civil e Direito do Trabalho (área em que tem pós-graduação), incluindo questões relacionadas à vida condominial. Mais informações: thiago.natalio@uol.com.br

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Foto Rosali Figueiredo

O primeiro passo é o condomínio, já em poder da Carta de Adjudicação, efetuar normalmente o registro do apartamento junto ao Cartório de Registro de Imóvel. Mas para tanto ele dependerá de autorização da Assembleia Geral, que deverá ser convocada com pauta específica sobre o tema. A exigência é do próprio Cartório no ato do registro. Também nesta Assembleia poderá ser decidida destinação do imóvel, como a venda, hipótese em que o Condomínio conseguirá transformar o bem em capital.

2. O CONDOMÍNIO PODERÁ MANTER A POSSE E LOCAR A UNIDADE?

ADMINISTRAÇÃO

FIQUE EM DIA COM AS OBRIGAÇÕES FISCAIS E TRIBUTÁRIAS Pagar tributos na data certa não significa que os condomínios estejam quites com suas obrigações junto ao Fisco. É preciso ficar atento a contribuições diversas e aos períodos de entrega de declarações como DIRF e RAIS.

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Por Rosali Figueiredo

O assunto é árido, confuso. O Brasil possui uma das mais complexas legislações tributárias do mundo e os condomínios, equiparados a pessoas jurídicas, devem cumprir com uma série de obrigações, em especial no tocante à mão de obra e aos impostos associados às notas de serviços. “Alguns condomínios e administradoras não fazem, porém, uma verificação minuciosa dos compromissos a serem quitados e negligenciam suas consequências”, acredita o advogado Claudio Caivano, pós-graduado em Direito Tributário e Processual Tributário. Isso decorre, analisa o especialista, do pequeno interesse dos condôminos em acompanhar a prestação de contas nos detalhes, como se a tarefa fosse de “menor importância”. O quadro só muda de figura quando as falhas se convertem em caros prejuízos ao condomínio, caso do não recolhimento de INSS, IRRF, PIS e FGTS sobre a folha de pagamentos, entre muitos outros. Fazendo um paralelo com a gestão pública no Brasil, Caivano diz que “se negligenciam as responsabilidades fiscalizatórias individuais para depois reclamarem pela falta de trabalho dos mandatários eleitos ou outorgados”. Segundo o especialista, as administradoras devem comunicar todos os pagamentos aos síndicos, que também precisam fazer sua parte e cobrá-las. “Depois do advento da certificação digital, ficou mais difícil para o síndico escapar das responsabilizações. Por isso, seu papel é o de fiscalizar o que a administradora está fazendo”, defende. O síndico profissional Paulo Eduardo, do Condomínio Edifício Mirage, em Alphaville, região metropolitana de São Paulo, faz o controle mensal da previsão orçamentária, incluindo despesas diversas e receitas, com especial atenção aos encargos trabalhistas. “Costumo verificar se o pagamento realizado está dentro do previsto”, afirma. “Já nas retenções em nota, a administradora recolhe e checamos se isso foi efetivamente pago.” Ou seja, não há alternativa ao síndico senão conferir as pastas, “confiar desconfiando, checando os documentos que estão quitados”, sugere. Outra dica é que se faça também a conferência dos extratos bancários. Em seu condomínio, o contrato com a administradora prevê que ela arque com eventuais ônus decorrentes de atrasos ou omissões.

Claudio Caivano: “Negligenciam-se as responsabilidades fiscalizatórias individuais para depois reclamarem pela falta de trabalho dos mandatários eleitos ou outorgados”

MÃO DE OBRA PRÓPRIA O advogado Claudio Caivano relaciona, a seguir, a lista de compromissos do empregador (condomínio) em relação à mão de obra contratada diretamente: - PIS: Dependendo do município, a alíquota é de 1% ao mês e incide sobre a folha. Pagamento até o dia 20 do mês subsequente; - INSS: 20% sobre a folha. É recolhido através da GPS (Guia da Previdência Social) no dia 20 do mês subsequente (além de se descontar de 8% a 11% do salário do empregado); - RAT (Riscos Ambientais do Trabalho, antigo Seguro de Acidente de Trabalho): Para os condomínios, recai o percentual de 2%, o qual deverá ser multiplicado por 0,03% equivalente ao FAP (Fator Acidentário de Prevenção); - Sistema “S” (SESC, Sebrae), Incra e Salário-Educação: 4,5% sobre a folha; - IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte): Conforme tabela vigente, incide sobre o salário pago aos empregados; - CAGED (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados): Comunicação ao Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), até o dia 7 do mês subsequente, de movimentação de funcionários ocorrida no período; - FGTS: 8% sobre os salários. É recolhido através de guia (GRF) até o dia 7 do mês seguinte. (Demais obrigações acessórias relacionadas aos empregados estão no quadro “Saiba Mais”) É importante lembrar-se ainda das contribuições sindicais (patronal anual e do trabalhador), bem como de taxas relativas ao PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), alerta Claudio Caivano.

TERCEIROS & AUTÔNOMOS Já os condomínios que optam pela terceirização dos serviços respondem solidariamente pelos encargos a serem recolhidos pelos prestadores e têm que fazer ainda o pagamento direto dos

ADMINISTRAÇÃO impostos abaixo, assim como aos autônomos, enumera o advogado: - PIS/COFINS e CSLL: Para valores pagos acima de R$ 5 mil reais (todas as notas fiscais emitidas por uma mesma pessoa jurídica dentro do mês deverão ser somadas). Esses tributos totalizam 4,65%. Eles recaem sobre contratos de limpeza, manutenção e vigilância etc., consultoria de arquitetos, contadores e engenheiros, dentre outros profissionais; - ISS: Alíquota definida pelo município aonde se encontra o condomínio; - INSS (1): 11% sobre o valor bruto da nota fiscal de prestadores de serviços

do segmento de limpeza, conservação, jardinagem, vigilância e segurança etc. Essa taxa é acrescida de 1% a título de IR; - INSS (2): 20% sobre o total das remunerações pagas aos segurados contribuintes individuais que prestam serviços.

SAIBA MAIS Certificação Digital Introduzida em 2012, é uma espécie de assinatura do síndico, obtida junto a uma Autoridade Certificadora. Quando houver troca de síndico, o novo responsável pelo condomínio terá que solicitar a atualização. “Sem ela é impossível cumprir com as atividades e obrigações acessórias, recolher impostos e consultar quitações junto ao Fisco", observa Caivano. Demais guias e declarações - DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais): Por meio da guia, o empregador recolhe os tributos federais (Exemplo: IRRF); - DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte): Documento a ser enviado à Receita Federal no último dia útil do mês de fevereiro por todas as pessoas jurídicas, independente se tributadas ou não pelo Imposto de Renda. Deve conter todas as retenções efetuadas em folha de pagamento; - RAIS (Relação Anual de Informações Sociais): O empregador deverá anotar e enviar em formulário próprio ao Governo Federal todos os pagamentos efetuados a cada trabalhador no ano-base anterior (como FGTS e INSS), em data estabelecida pelo Ministério do Trabalho e Emprego (em geral, dia 20 de março); IPTU Tributo municipal incidente sobre a propriedade, o IPTU deve ser recolhido pelas unidades autônomas. Porém, Claudio Caivano alerta que alguns condomínios novos “lançam” indevidamente a cobrança de IPTU na quota condominial, o que não exime o proprietário de fazer a quitação do carnê da prefeitura. Locação de áreas comuns Caso a locação da antiga casa do zelador ou demais áreas comuns renda uma soma anual superior a R$ 24 mil para cada condômino, a administração deverá emitir um Ato Declaratório de Locação para que o titular da unidade declare o respectivo valor em seu IRPF; Remuneração do síndico Para isenção ou honorários pagos diretamente como Registro de Autônomo será preciso reter 11% de INSS, além de emitir GPS (no valor de 20% sobre a base de cálculo).

As administradoras devem fazer a gestão dos tributos com competência, orientar o condomínio sobre o assunto e apresentar uma prestação mensal dos recolhimentos, afirma Rubens Carmo Elias Filho (foto ao lado), presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). “As retenções que cabem aos condomínios precisam estar mapeadas. É interessante que o síndico tenha em mãos tudo o que será feito no ano, essa é uma regra de compliance”, acrescenta. Rubens Elias refere-se a uma nova ferramenta de gestão que está sendo adotada pelas empresas brasileiras e poderão ser úteis aos condomínios, especialmente no controle dos tributos e obrigações acessórias. Compliance (termo em inglês) designa um sistema de “normas de conduta e procedimentos introduzidas para evitar riscos às empresas”. No caso dos condomínios, inclui “desde o inventário do patrimônio a critérios de compras, contratos etc.”. No final do mês passado, a Aabic promoveu um curso sobre o assunto ao segmento condominial.

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Foto Caroline Vaz

GOVERNANÇA DENTRO DOS CONDOMÍNIOS

SEÇÃO TIRA-TEIMA

ELEIÇÃO DE SÍNDICO SEM PRESTAÇÃO DE CONTAS, PODE? O advogado Claudio Caivano vem observando a realização de assembleia de eleição de síndico sem a devida apresentação e/ou aprovação da prestação de contas. As consequências podem recair sobre o novo gestor, conforme analisa a seguir. 1. AS ASSEMBLEIAS COSTUMAM ELEGER SÍNDICOS COM CONTAS EM ABERTO? Sim, e não é raro! O caput do Art. 1350 do Código Civil brasileiro determina que o síndico convoque anualmente a assembleia para deliberar sobre a prestação de contas. Porém, muitos deles omitem os balancetes e apresentam somente um resumo aos condôminos. Isso dificulta a análise e pode gerar uma aprovação precária. Pior é quando acontece a eleição de novo síndico sem que a prestação tenha sido efetuada pelo antecessor.

2. COMO CORRIGIR A SITUAÇÃO? Com base no Art. 1348 do Código Civil, o síndico eleito sem a devida prestação de contas pelo antecessor, seja por omissão ou imprudência, assume o ônus. Recomendase a ele, neste caso, contratar empresa de auditoria contábil e fiscal para analisar o período. Se não forem identificados problemas, o novo gestor fará regularmente o exercício de suas funções sem qualquer encargo.

3 . O Q UE P O DE OCORRER EM CASO DE PREJUÍZOS AO CAIXA? Se o exercício anterior causou prejuízo ao condomínio, caberá ação de regresso contra o ex-síndico. Isso, porém, não isentará o novo gestor de suas responsabilidades cíveis e criminais. Ele também poderá ser acionado e obrigado a ressarcir o erário, já que assumiu esse risco ao se candidatar sem que as contas estivessem devidamente apresentadas e aprovadas. Neste caso, restará a ele cobrar os prejuízos do síndico anterior. Há ainda a possibilidade de um condômino ingressar com ação anulatória de assembleia, se ela não tiver cumprido com as formalidades a que está sujeita.

CLAUDIO CAIVANO

Direcional Condomínios | Maio 2015

Advogado graduado pela Unip, pós-graduado em Direito Tributário e Processual Tributário pela EPD (Escola Paulista de Direito) e especialista em Gestão Condominial também pela EPD. Mais informações: clcaivano@superig.com.br

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DICA / ELEVADORES - MANUTENÇÃO

DICA / FACHADA – LIMPEZA & LAVAGEM

FONTES ALTERNATIVAS DE ÁGUA GARANTEM SERVIÇO Por Rosali Figueiredo

A seca nos mananciais de água em São Paulo coloca a sustentabilidade à prova e gera dúvidas entre os síndicos. Seria possível dispensar a lavagem das fachadas antes da pintura? Caso não, como garantir o serviço sem pagar multas à Sabesp ou evitar tornar-se o vilão do consumo diante dos vizinhos? A legislação paulistana (Lei 10.518/1988) obriga à pintura ou lavagem das fachadas das edificações a cada cinco anos, deixando os síndicos em uma situação desconfortável, um verdadeiro dilema. As empresas do setor têm procurado tranquilizar esses gestores, pois estão buscando alternativas para lavar as fachadas, já que não é possível garantir a qualidade de uma pintura sem limpeza da superfície. “Ao repintar, é preciso eliminar todas as sujeiras. Por exemplo, a tinta sobre o pó deixa uma aparência texturizada, a parede impede a aderência e, no caso do mofo, se passar a tinta por cima, a tendência é que ele apareça novamente ou provoque desplacamento”, explica a química Gisele Bonfim, gerente técnica e da divisão de assuntos ambientais da Abrafati (Associação Brasileira dos Fabricantes de Tintas). Gisele considera louvável a preocupação de longo prazo demonstrada pelos condomínios com o meio ambiente, mas a iniciativa de simplesmente adiar a pintura da fachada para não comprometer as reservas de água da cidade pode trazer outros problemas. É possível contratar um serviço sustentável, com água da chuva ou reuso, propõe. O que não se pode, completa, é postergar um serviço essencial à manutenção e valorização das edificações. “A razão primordial da pintura não é estética, mas a de proteger a alvenaria, evitando que ela degrade.” O empresário Thiago Vulcano afirma que sua empresa implantou cisternas para captação da chuva e irá ampliar os reservatórios para água

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de reuso ou proveniente de poço artesiano. Assim como muitos de seus

pares, Thiago tem fornecido a água para o hidrojateamento nos contratos de limpeza e pintura. De qualquer maneira, ele observa que o processo requer pouca água, entre 5% a 10% do que seria o consumo mensal de um condomínio. Também o empresário João Batista da Silva leva aos clientes suas reservas d’água, inicialmente captadas da chuva que escorre dos telhados da sede da empresa. “Em uma única chuva, de média duração, chegamos a coletar milhares de litros d’água, que levamos em utilitários próprios para execução da limpeza de prédios pequenos. Para as obras grandes, a empresa vem contratando água de reuso junto à Sabesp. Ela é transportada

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para o condomínio em caminhão pipa (dez metros cúbicos), que abastece caixas tipo tanque, as quais disponibilizamos. Em geral, dez metros cúbicos são suficientes para o hidrojateamento das fachadas de um edifício de tamanho médio (15 a 20 andares)”, esclarece João Batista. No momento, ele mantém três cisternas de água de reuso no Condomínio Edifício Santorini, localizado no Campo Belo, de uma torre só de 14 andares, onde está prevista a utilização de 10 mil litros de água durante o trabalho de

Foto Iara Morselli / Divulgação Abrafati

hidrojateamento das superfícies cobertas por tinta e revestimento.

A química Gisele Bonfim sugere água de reuso na lavagem das superfícies. O importante, diz, é que os síndicos evitem a degradação causada pela demora na repintura

LIMPAR É PRECISO Especialistas confirmam que pintura sem limpeza prévia não garante a qualidade dos serviços. “Antes da recuperação e pintura das fachadas, é de suma importância executar uma limpeza por hidrojateamento, com aplicação de solução para eliminar as impurezas, como a poluição e a proliferação de microorganismos (fungos, bolores e mofos). Estes causam manchas e deterioração dos materiais”, completa João Batista. A técnica é utilizada para revestimentos em tinta, fulget, cerâmicas, pastilhas, concreto, quartzo e granito. O síndico João Lang, do Condomínio Green Village, em Cidade Dutra, zona Sul de São Paulo, está orçando a pintura das quatro torres do empreendimento, com a condição de que a água seja fornecida pelo prestador de serviço. A ideia é começar os trabalhos ao final deste semestre. Segundo Gisele Bonfim, a tinta demanda aderência e deve ser espalhapelícula”. Paredes que apresentam a aparência conhecida como “olho de peixe” não foram limpas adequadamente, afirma. É necessário cuidado redobrado àquelas com menor incidência de sol, mais propícias à formação de algas, fungo e bolor. Neste caso, o prestador de serviço deve usar antes uma solução de hipoclorito de sódio, na proporção de 1 para 1, depois lavar a parede com água limpa. Por outro lado, paredes mais suscetíveis ao vento apresentam maior concentração de fuligem e poeira. Para os especialistas Osmar Becere, técnico do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas), e Carlos Carbone, engenheiro e mestre em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP, o hidrojateamento facilita ainda a

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da de maneira uniforme sobre a superfície, “formando uma espécie de

DICA / FACHADA – LIMPEZA & LAVAGEM identificação de fissuras, bolhas e anomalias que estavam encobertas pela sujeira, para que essas sejam corrigidas antes da pintura e/ou texturização. Porém, as imperfeições que já eram visíveis devem ser recuperadas previamente ao processo de limpeza, esclarecem.

COMO FAZER O hidrojateamento não pode ser feito sob muita pressão. Segundo Becere e Carbone, “normalmente utiliza-se pressão máxima de 1000 psi, combinada com a utilização de sabões neutros. A periodicidade da lavagem depende do grau de exposição a que está sujeita a fachada e do tipo de acabamento do revestimento, capaz de reter mais ou menos sujidades. No caso das texturas acrílicas, quando houver necessidade de reparar alguma área danificada, recomenda-se: demarcar a região, protegendo o entorno com um filme plástico ou papel; remover a textura degradada com auxílio de ferramentas apropriadas; limpar o substrato; e aplicar a nova textura de acordo com as recomendações do fabricante do produto.” Outra dica importante é dada pelo empresário Thiago Vulcano: depois da lavagem, aconselha-se uma pausa para a cura e a secagem, “seguindo as orientações dos fabricantes”. Segundo ele, em condomínio de torre única e cerca de dez andares, por exemplo, o período de lavagem oscila entre uma a duas semanas, mesmo tempo necessário para o tratamento posterior de fissuras que se tornam aparentes. Intervalos semelhantes são exigidos para as duas etapas posteriores: o uso de fundos preparadores

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Fotos Rosali Figueiredo

e a aplicação da tinta.

No Condomínio Green Village, que se localizada próximo à Represa Guarapiranga, as paredes da face Sul (foto à dir.) das quatro torres apresentam mais sujidade em relação às opostas, de maior incidência de sol

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SUPERFÍCIES ESPECIAIS Edifícios com amplas superfícies revestidas por cerâmica, vidro e alumínio se destacam na paisagem urbana, embelezam e valorizam os imóveis, mas demandam dos condomínios tratamentos mais cuidadosos de limpeza. Thiago Vulcano diz que algumas pastilhas precisam ser rejuntadas novamente depois da lavagem; “tudo depende de seu tamanho e da forma como foram assentadas”. Já para os vidros, o empresário Gilmar Paes de Lira sugere aplicar detergente neutro biodegradável, exceto quando eles estiverem irremediavelmente manchados. A solução para este problema é recorrer a um tira-manchas ácido (vetado para fachadas espelhadas), tomando-se o cuidado para evitar o respingo e que escorra sobre o rejunte (o que danificaria). Há uma alternativa, o uso de pasta não ácida, com apoio de uma máquina que fricciona a região, processo semelhante à cristalização da lataria dos automóveis. Por fim, para os caixilhos de alumínio, utiliza-se

Foto Rosali Figueiredo

mop, rodinhos, panos, bucha e limpeza a seco, convencional.

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- A reportagem “Fachadas com revestimento e vidro demandam mais cuidados dos síndicos”. Acesse o link http://bit.ly/1ELwO5l.

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – A MELHOR SOLUÇÃO (PINTURA, TEXTURA, REVESTIMENTO)

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Destaque na paisagem urbana, fachadas em vidro espelhado exigem limpeza especializada

O SÍNDICO E SUA REGIÃO

PERDIZES, POMPEIA, VILA ROMANA, LEOPOLDINA E ALTO DE PINHEIROS: BAIRROS EM MOVIMENTO O síndico Cássio Cardosi e sua esposa Fátima em condomínio na nova Vila Romana

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Nascido

no município vizinho de Santo André, o síndico Cássio Cardosi vive há bom tempo em São Paulo e já foi frequentador da lojinha da antiga fábrica de biscoitos da Petybon, na Vila Romana. Assim como outras indústrias da zona Oeste da cidade, as instalações da Petybon vieram abaixo e seu terreno foi ocupado pelo Condomínio Paradiso Vila Romana, aonde Cássio comprou um apartamento na planta, mora há quase dez anos e se encontra em segundo mandato como síndico. “Vivia em Moema, uma região consolidada, e vim para um bairro em expansão, em movimento. E hoje é até mais agradável morar aqui do que em Moema”, observa Cássio, acompanhado pela esposa Fátima. Eles trocaram de bairro pela possibilidade de viver em um espaço mais amplo, um residencial que conta com infraestrutura de clube e permite às filhas pré-adolescentes cresceram sem abrir mão de um convívio diário e seguro com a garotada da sua idade. A zona Oeste é uma das mais favorecidas em termos de estrutura viária e áreas verdes da Capital. Parques como o Água Branca (em Perdizes) e Villa Lobos (Alto de Pinheiros) recebem milhares de pessoas nos finais de semana. Seus bairros contemplam boa infraestrutura de transporte (CPTM e linha verde do Metrô), serviços, hospitais, bares, restaurantes, shoppings (quatro) e espaços multiculturais, com destaque para o SESC Pompeia.

O adensamento vivido nos últimos 15 anos é intenso. Condomínios tipo clube continuam atraindo novos moradores para uma região altamente valorizada. “A expansão da verticalização é inevitável, porém, não é isso que preocupa. Mas sim a necessidade de que os condôminos entendam que viverão em um ambiente coletivo e deverão respeitar essa dinâmica”, analisa a arquiteta Vanessa Pacola Francisco, coordenadora da Câmara de Inspeção predial do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Vanessa possui escritório de arquitetura e abriu uma lavanderia em sociedade com o marido em um dos bairros de maior potencial de verticalização, a Vila Leopoldina. A arquiteta defende que síndicos, moradores e comerciantes se responsabilizem pelo meio em que vivem ou trabalham. “É preciso ser gentil”, diz, elencando focos primordiais dessa gentileza: lixo (evitando acúmulo ou descarte inadequado); calçadas (devem ser preservadas e bem iluminadas); áreas verdes; e o relacionamento com a vizinhança (conhecendo-se uns aos outros, o que inclui evitar construir muralhas nos perímetros dos condomínios). “Isso deve fazer parte dos valores pessoais e não das obrigações legais”, destaca. As ações contribuem para o aumento da segurança, acredita Vanessa, especialmente a iluminação das calçadas e o convívio com moradores e comerciantes da rua. O tema vem motivando a formação de entidades de condomínios nesses locais, caso da Associação Nova Leopoldina e de um grupo de síndicos que começa a conversar na Vila Romana. “Falta aos condomínios conversarem e olharem para mais da porta para fora. A comunicação é essencial para crescermos e melhorarmos como parte importante do bairro”, finaliza o síndico Cássio. (Texto e fotos Rosali Figueiredo)

Síndicos, moradores e comerciantes devem se responsabilizar pela região em que vivem ou trabalham, defende a arquiteta Vanessa Pacola

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informe publicitário

DICA / ELÉTRICA - LUZ DE EMERGÊNCIA

MANUTENÇÃO PREVINE FALHAS NA HORA ‘H’

Item obrigatório

do sistema de segurança e contra

incêndio dos prédios, a luz de emergência pode deixar os condôminos na mão na hora em que mais precisam: durante um apagão ou mediante um desligamento da energia motivado por sinistros. Segundo especialistas, a manutenção desses sistemas acaba relegada face às prioridades mais imediatas dos síndicos. Mas é preciso certificar-se periodicamente de seu funcionamento e lembrar-se que também os elevadores devem contar com esse tipo de recurso. De acordo com profissional de vendas da área, Jorge Ramos, as lâmpadas costumam ser alimentadas por dois tipos de fonte: o sistema não autônomo e o autônomo. No primeiro caso, bastante comum entre os condomínios, “a central de iluminação é ligada a um banco de baterias, exigindo manutenção mensal”. Jorge Ramos lembra que elas costumam ser automotivas. Assim, recomenda-se levantá-las e chacoalhá-las (não pode virar, pois há riscos de derramamento de sua água corrosiva). Em sequência, “deve-se desligar a alimentação de energia e manter as lâmpadas acesas durante pelo menos uma hora”. “O grande problema deste tipo de sistema é que se uma das baterias estiver com problema e não isso for identificado a tempo, poderá haver comprometimento de todo banco, gerando um grande prejuízo ao prédio”, ressalva. Já o sistema autônomo prevê “bateria em gel selada integrada ao equipamento”. Sua manutenção é realizada de forma manual, observa, desligando-se as lâmpadas da rede elétrica (uma simulação da queda de energia). “O processo deve levar até uma hora para uma descarga parcial”, orienta Jorge Ramos. “Nunca se deve descarregar o equipamento totalmente.” Nesse sistema, a lâmpada está ligada à rede elétrica e suas respectivas baterias integradas são autorrecarregáveis. No entanto, o engenheiro Reginaldo Reis Costa lembra que a legislação de incêndio determina a obrigatoriedade de

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um circuito independente da instalação convencional do prédio para a luz

de emergência.

TENDÊNCIA AO LED As lâmpadas mais utilizadas na iluminação de emergência são as fluorescentes compactas, tubulares, halógenas e LED. Segundo o arquiteto especializado em luminotécnica, Reginaldo Zanon de Medeiros, o LED começa a ocupar espaço também no segmento de emergência, “pela longa durabilidade e baixo consumo”. Ele destaca a procura, principalmente, pela versão em bloco autônomo. Assim como nas similares convencionais, a lâmpada LED

DICA / ELÉTRICA - LUZ DE EMERGÊNCIA

precisa de manutenção mensal. “Recomendo ainda que os síndicos comprem equipamentos com garantia mínima de um ano pelo menos.” Reginaldo tem visto consumidores prejudicados por produtos que têm durado, no máximo, seis meses. No residencial Castel de Padova, o engenheiro eletricista e ex-síndico Carlos Reganati introduziu o LED em diferentes tipos de ambientes, incluindo a iluminação de emergência. Ele ainda não registrou problemas, “está tudo funcionando direitinho”. “Mas o LED é muito sensível à fonte de energia. Seu circuito eletrônico (drive) tem a função de controlar a tensão e corrente que passam pelo ‘chip de luz’ e, caso haja má qualidade da fonte, isto poderá comprometer ou até queimar a lâmpada”, explica. Outro problema, segundo Jorge Ramos, é que alguns condomínios têm apostado em um tipo de LED inadequado para a luz de emergência. “Eles adquirem luminária de aclaramento, quando seriam indicados equipamentos munidos de tecnologia para esta função de emergência, um sistema autônomo com bateria gel selada”. A boa notícia é que o Governo Federal finalmente regulamentou a comercialização e produção do LED no Brasil, através de duas portarias publicadas em março passado, normatizadas pelo Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia). São elas: Portaria 143/2015, que impõe padrões técnicos de qualidade voltados à certificação do LED; e a Portaria 144/2015, que estipula o dia 16 de março de 2017 como prazo final para comercialização

Luz de emergência convencional

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Luzes de emergência em LED

Fotos Catálogo Sylvania

Foto Rosali Figueiredo

de qualquer tipo de LED fora do novo padrão. (Por R.F.)

DICA / ELEVADORES – MODERNIZAÇÃO

INVESTIMENTO NA ECONOMIA E SEGURANÇA DOS USUÁRIOS Texto e fotos: Rosali Figueiredo

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O sonho de muitos síndicos de prédios com cerca de 20 anos ou mais é substituir as portas externas de eixo vertical dos elevadores (com acionamento manual pelo usuário) pelas automáticas de abertura lateral. Pois a síndica Maria José da Silva conseguiu a façanha: no processo de modernização dos 16 elevadores de seu condomínio, o Residencial Buena Vista, todas as portas do térreo vêm sendo trocadas, uma operação que serviu como um piloto da empresa contratada para os trabalhos. Localizado no Capão Redondo, zona Sul de São Paulo, o condomínio possui oito torres entre 33 e 28 anos de idade, totalizando 400 unidades. Dois fabricantes distintos faziam a manutenção periódica das máquinas, mas a condição dos elevadores não atendia mais às necessidades dos moradores. Assim, há três anos foi contratada a modernização com outro prestador de serviço, orçamento que chegou a quase R$ 1 milhão. A empresa concordou em incluir a substituição das portas térreas externas no projeto, uma inovação, o que tem gerado visita de outros síndicos ao local para conhecer o resultado. Maria José diz que acompanhou de perto todo o processo, chegou a manter contato direto com o fabricante das portas para se certificar de que tudo daria certo, pois as peças teriam que ser produzidas na medida certa. Atualmente, faltam dois elevadores para a conclusão dos trabalhos.

A síndica Maria José contratou modernização de 16 elevadores e está feliz com o resultado

“Nós teríamos que fazer a troca das portas de qualquer jeito, mesmo que por outras de eixo vertical. Elas estavam enroscando no chão.” O condomínio apostou na mudança do tipo de abertura, o que deu certo não apenas do ponto de vista técnico, mas estético e de segurança também. Maria José lamenta apenas a inviabilidade econômica para a substituição das portas de todos os pavimentos, pois teria que comprar duas peças para cada um dos

DICA / ELEVADORES – MODERNIZAÇÃO doze pavimentos das oito torres. De qualquer maneira, ela está satisfeita com o resultado do serviço no térreo. De acordo com a síndica, a modernização foi sugerida pelas empresas que cuidavam da manutenção. “Chegamos a ficar um mês com elevador parado, convivendo com quebras muito frequentes e até três visitas do técnico em um mesmo dia.” Esses fatores, junto com o desgaste natural, a dificuldade de encontrar peças de reposição no mercado e a necessidade de reduzir o consumo de energia e baixar o custo da manutenção, levou o condomínio a encarar a modernização. A síndica levantou orçamentos, visitou obras das empresas consultadas e fechou um contrato para três anos de trabalho. O condomínio preferiu modernizar um equipamento de cada vez, começando pelos elevadores de serviços. “O prazo acordado era de 90 dias para cada, mas fora o primeiro, que atrasou um pouquinho, os demais foram concluídos em dois meses.” Com o custo rateado em 36 parcelas entre os condôminos, Maria José combinou pagamento gradual com o prestador. Ela diz que 90% do contrato estão quitados. Além da substituição das portas externas do térreo, a modernização incluiu a instalação de comando eletrônico com chamada inteligente, entre outros dispositivos. E o gasto com energia caiu 30%, contabiliza a síndica. Ela teve apenas um revés, a queima de uma placa de um inversor de frequência, ocasionada “por uma descarga elétrica num poste da AES Eletropaulo”. O condomínio, que não tem geradores, ficou 60 horas sem energia depois dessa ocorrência.

Para o consultor Sérgio Rodrigues, engenheiro mecânico e técnico em eletrônica, as quebras recorrentes enfrentadas pela síndica Maria José são bem características do momento em que as manutenções periódicas corretivas não conseguem mais garantir a eficiência do elevador. Ele diz que se houver mais de seis chamadas anuais por paradas do equipamento, “é sintoma de que alguma coisa está comprometendo seu desempenho”. Além disso, a frequência de troca das peças antigas e a dificuldade de encontrá-las configuram transtornos suficientes para convencer os condôminos da necessidade de modernização. Sérgio Rodrigues destaca ainda que a manutenção dos equipamentos antigos é mais complexa e demorada. Soma-se a isso o desconforto da viagem, com trancos e solavancos gerados pelo desequilíbrio na aceleração e desaceleração da máquina. Por fim, a modernização acaba sendo imposta pela necessidade de se acatar algumas normas atuais de segurança, não apenas para o técnico que faz a manutenção, quanto do usuário. O guarda-corpo sobre a cabina é item obrigatório, até mesmo de responsabilidade da manutenção, mas se não foi instalado, essa providência ficará a cargo da modernização.

Engenheiro Sérgio Rodrigues: Paradas recorrentes indicam necessidade de modernização

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HORA DA REFORMA

DICA / ELEVADORES – MODERNIZAÇÃO

O QUE MODERNIZAR

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A concepção mecânica básica dos elevadores tem sido mantida ao longo do tempo, com suas polias, sistema de tração, motor, freio e redutores, itens que formam a máquina de cada equipamento. Quanto mais antigo, inclusive, mais robusto se torna o conjunto desde que tenha sido feita a manutenção adequada. A modernização usual visa à parte elétrica e eletrônica, afirma Sérgio Rodrigues. “Ela é o cérebro do elevador”, setor que evoluiu e que responde pelo conforto das viagens, a segurança e a economia de energia. “Ela é substituída 100%.” A peça central desse novo cérebro é o inversor de frequência, o qual confere equilíbrio ao sistema, com a redução dos trancos de partida e ajuda no nivelamento do piso das cabinas com o pavimento (norma de segurança). O componente responde ainda por menor consumo de energia do elevador (cerca de 40%) e contribui para aumentar a vida útil das máquinas, elenca o consultor. Mas Sérgio Rodrigues alerta que a inserção do novo componente exige que se instalem proteções contra as variações na rede elétrica. Ele observa que algumas modernizações foram realizadas em condomínios de São Paulo sem as proteções, tornando o equipamento mais suscetível aos picos de tensão e queda de energia. São elementos como chaves de proteção e dispositivos contra surtos, os quais podem ser acondicionados fora do comando do elevador, “em caixinhas instaladas na casa de máquinas”. “Hoje os quadros de comando não vivem sem essas proteções.” Segundo Fábio Aranha, diretor do Seciesp e presidente da Associação de Elevadores do Mercosul, as empresas devem incluí-las no contrato de modernização. E explica: “Há várias situações de agentes externos elétricos que podem dar problemas no elevador. Um deles é o raio – claro que tem para-raios, mas às vezes há descargas que podem ser muito fortes, então existem riscos mesmo com essas proteções. Elas têm limites”. Ele diz que as ocorrências mais comuns de queima do inversor acontecem na volta da energia, depois de uma queda. “Ela retorna com uma tensão mais alta. A própria legislação fala que a tensão não pode oscilar mais que 7%”, observa. Uma alternativa é o síndico incluir na modernização um temporizador que retarde o reinício da operação do elevador após o restabelecimento da energia. “Ele protege para essa situação, mas não para todas possíveis variações elétricas que possam ter.”

Inversor de frequência é item obrigatório nas modernizações atuais, garantindo conforto, economia e segurança

DICA / ELEVADORES – MODERNIZAÇÃO

Quanto à cabina, a modernização preserva boa parte da estrutura, do chamado gabinete, exceto se tiver madeira infestada por cupins. A atualização ocorrerá em seus componentes internos, como botoeiras, corrimãos etc., diz Sérgio Rodrigues. Aqui entra a necessidade de se adequar o equipamento às normas de acessibilidade e a alguns itens de segurança (Reportagem sobre o assunto será publicada na edição de junho da revista Direcional Condomínios).

AJUSTES FINAIS Mesmo que componentes das máquinas tenham sido preservados na modernização, é indispensável que os técnicos façam um ajuste dos freios e guias, entre outros, destaca Rodrigues. Esse trabalho final garante a segurança, pois evita que os elevadores desçam com as portas abertas quando estão com carga total, ou que haja impacto de componentes da cabina nos de pavimento, ocorrências que ele tem visto com alguma frequência.

Máquina de elevador com cerca de 50 anos. O motor foi substituído para que se pudessem instalar comandos eletrônicos