Revista Direcional Condomínios - Ed. 223 - abr/2017

capa promocional

Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Fotos Jonas Coronado / Rosali Figueiredo Arte Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

Impressão Prol Gráfica

Assinatura Anual R$ 180,00

Caro Leitor, Há uma estimativa de que pelos menos 40% da população de São Paulo reside em condomínios, os quais buscam, cada vez mais, melhorar o nível de segurança patrimonial de seus ocupantes.

O desenvolvimento tecnológico abre imensas possibilidades aos gestores, para que potencializem e melhorem os serviços disponibilizados aos moradores. Os sistemas de segurança possuem um escopo básico, comum a todos, que envolve, principalmente, a proteção dos acessos ao condomínio (de pedestres e garagens), e a perimetral. Mas o modelo de portaria muda em cada caso e pode incluir o controle virtual, à distância, conforme mostra a reportagem de capa desta edição.

O objetivo da revista é o de contribuir para o aprimoramento das ações adotadas nos empreendimentos residenciais e comerciais. Desta forma, a matéria destaca alternativas aos síndicos que precisam alterar a portaria tradicional, apresentando os prós e contras dos modelos adotados hoje pelos condomínios. Além disso, maio é o mês em que se realiza em São Paulo a maior feira de equipamentos de segurança da América Latina, a Exposec (Mais informações abaixo). Como nos anos anteriores, a Direcional Condomínios estará no recinto de exposições, conhecendo e conversando com desenvolvedores de soluções tecnológicas, instaladores, profissionais do setor e usuários (síndicos e gestores condominiais).

Outro assunto relevante desta edição está na apresentação das leis urbanas recentemente aprovadas ou que vêm sendo revisadas em São Paulo, com o intuito de procurar organizar a ocupação da cidade, indicando o quê, onde e como construir. A reportagem apresenta aos leitores uma síntese do estado atual dessas legislações e de que forma elas poderão impactar sobre a gestão do síndico – tanto nos prédios consolidados, quanto nos novos empreendimentos, que chegam com perfil bastante diferenciado e grandes desafios à sua administração.

No mais, levantamento realizado pelo jornal O Estado de S. Paulo junto ao cadastro de imóveis utilizado pela Prefeitura para a cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) revela que quase metade dos prédios e casas da cidade foram construídos nas décadas de 70 e 80. São imóveis que demandam renovação de seus sistemas e instalações, por isso, a Direcional prossegue, nesta edição, com temas sobre a área construtiva das edificações, agora focados em fachada e bombas.

A revista traz ainda uma análise ampla sobre o impacto da lei de terceirização, recém-sancionada pelo presidente Michel Temer.

Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

VISITE-NOS NA EXPOSEC 2017!

A revista Direcional Condomínios estará neste mês como uma das expositoras da EXPOSEC 2017, maior Feira Internacional de Segurança da América Latina, promovida pela Cipa Fiera Milano em parceria com a Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese). Nossa equipe irá acompanhar as inovações tecnológicas do setor para os condomínios, durante os três dias do evento na São Paulo Expo (Rodovia dos Imigrantes, km 1,5 - Água Funda, São Paulo).

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ................................. O futuro é agora!

05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Síndico, Conte sua História! ............................................................... Iluminação 08. Capa: ......................... Segurança na era digital: Portaria eletrônica & Equipamentos 12. Administração: .............................. A gestão do síndico sob novos marcos urbanos 15. Seção Tira-Teima:........ Quem pode ter acesso às imagens do CFTV do condomínio?

16. Dica: ............................Fachada: Problemas, Escopo de Serviços & Soluções Técnicas 22. Seção Tira-Teima: .................... Como descartar vidros e demais objetos cortantes?

23. Dica: ............................................... Terceirização: Nova legislação pode consolidar serviços 30. Dica: .................................................................... Bombas: Modernização com automação 34. Coluna: .............................. Moradores não acatam notificações e multas, e agora?

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Tiragem auditada por

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em Quadrinhos / O FUTURO É AGORA!

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

ILUMINAÇÃO RECRIA AMBIENTES E POTENCIALIZA INVESTIMENTOS Designer de interiores e luminotécnica, a síndica Mari Ester Golin leva ao seu condomínio a experiência acumulada com a repaginação dos ambientes através da iluminação, conferindo um novo status a espaços como salões de festas e jardins.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Síndica Mari Ester Golin: A iluminação ganhou novo conceito na composição dos ambientes e fachadas

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O Condomínio Edifício Marina, prédio com 34 anos de idade localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, está rejuvenescendo com as ações desenvolvidas pela síndica Mari Ester Golin. A designer de interiores, acostumada a repaginar os ambientes comuns das edificações, vem, desde 2015, finalmente conseguindo levar um pouco dessa experiência ao seu próprio residencial. E com um foco especial: A iluminação, sempre em LED. Mari Ester é formada pela Escola Pan Americana e pelo Senac e possui cursos de cálculo luminotécnico. A especialista destaca que houve, nos últimos anos, grande mudança conceitual em relação à iluminação. “Antes olhávamos somente o potencial de iluminação de uma lâmpada, se era de 60 watts ou 100 watts. Hoje se observam quatro fatores: Potência em lúmens (LM), deixando o ambiente mais claro ou escuro; o consumo de energia (em watts); a temperatura de cor (K), variando do branco ao amarelo; e o facho de abertura (uma dicroica, por exemplo, tem angulação de 36º a 60º). E temos ainda o cálculo luminotécnico, feito para sabermos quantas lâmpadas serão utilizadas no ambiente, ponderando-se se dispõe ou não de luz natural e a quantidade de pessoas que poderá utilizar o lugar.”

RETROFIT COM APOIO DA LUZ Por exemplo, nas obras recém-concluídas do salão de festas do Edifício Marina, Mari Ester implantou dez circuitos de iluminação, responsáveis por criarem ambiências distintas em um mesmo espaço físico. A segmentação vai ajudar também a otimizar o consumo de energia, pois se o salão for utilizado para um encontro mais íntimo, como um jantar entre amigos, nem todas as lâmpadas terão que ser acesas. A variação de tonalidade

projetada pela luz é dada pela temperatura de cor (K). Lugares como o lavabo e a cozinha necessitam de uma iluminação mais branca, quente e precisa, por isso, suas lâmpadas possuem maior quantidade de k (cerca de 4.500). Já o espaço das mesas pede versões com 3 mil K, para se criar um clima mais confortável “para os olhos humanos”.

Assim, o salão de festas exibe espaços “demarcados” através de simples toques de disjuntores, entre eles: As áreas do bolo e do balcão de apoio para o serviço de mesa (com lâmpadas de maior potência, mais quentes e amarelas, de foco fechado sobre os enfeites, bolo e demais elementos); e o espaço para refeições ou conversas entre amigos, em uma ambiência menos iluminada e mais intimista. Cozinha, lavabo e banheiros (feminino e masculino) dispõem de circuitos independentes, com outra proposta. “A iluminação é 80% do projeto. A melhor solução ao síndico é investir nela, pois ele pode apagar o que é feio e acender o que é bonito”, compara Mari Ester.

A síndica estará completando neste próximo mês de julho o quarto mandato no Edifício Marina e já se prepara para o retrofit do hall social, que ainda está com o acabamento e a decoração originais, hoje incompatíveis com o salão de festas e a fachada externa.

As obras de repaginação do condomínio começaram em 2015 com a fachada, antes em pastilha, agora

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“A iluminação é 80% do projeto. A melhor solução ao síndico é investir nela, pois ele pode apagar o que é feio e acender o que é bonito.” (Síndica Mari Ester Golin)

ILUMINAÇÃO NOTURNA Ao escolher adequadamente os tipos de luminárias, lâmpadas, bem como dar o seu posicionamento correto, o síndico consegue projetar uma nova paisagem noturna ao condomínio. No Edifício Marina, a síndica Mari Ester dividiu a área externa em diferentes setores: Vegetação, torre, laterais, piscina e áreas de acesso (portaria e garagens). Cada ambiente recebe uma solução distinta.

Nos corredores contíguos aos portões das garagens, foram instaladas luminárias tipo Halopin, embutidas nas paredes. Elas iluminam pouco mas têm boa resistência e, mais importante, direcionam seu foco para o caminho, “os pés”, afirma a especialista. “Essa é a função dela.” Na piscina, foram colocados balizadores, “que possuem um efeito estético, projetando feixes de luz”. Para iluminar o prédio, foi utilizada uma lâmpada que possui uma abertura que lembra a do holofote, a Ar 111. “Ela ilumina com mais precisão e atinge maior distância. Temos 18 andares, instalamos uma em cada face do prédio (laterais, frente e fundos).” Segundo Mari Ester, a mesma Ar 111 funciona bem na iluminação de vegetações altas e de copas abertas, respectivamente, palmeiras e o jasmim manga. Esta espécie ornamenta toda a frente do prédio e recebeu uma Ar 111, instalada no solo e com foco direcionado à sua copa, conferindo um bonito efeito estético. (Por R.F.)

Imagem registrada pela síndica dos efeitos da iluminação noturna

Mari Ester na cozinha gourmet do salão de festas

SAIBA MAIS Contatos com a síndica Mari Ester Golin: marigolin10@gmail.com; sottini.design@gmail.com.

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Foto Mari Ester Golin

texturizada. Os serviços foram concluídos em 2016, a um custo de R$ 120 mil. Depois veio o jardim, que circunda todo o perímetro do edifício, acompanhado pela luminotécnica externa. O salão de festas começou a ser trabalhado no começo deste ano, a um custo total de R$ 70 mil, incluindo trocas de revestimento, iluminação, hidráulica, elétrica, mobiliário, acessórios e decoração. Também houve investimentos na luz de emergência e demais instalações que compõem o sistema de prevenção e combate ao fogo.

Satisfeita com os resultados, Mari Ester diz receber apoio e aprovação de boa parte dos moradores das 72 unidades, mas reconhece que a empreita não é fácil. “Há pessoas que não querem ver nada ir para a frente, doei o projeto, o acompanhamento da obra, procurei reaproveitar tudo, e me deparo com queixas”, desabafa. É tempo então de se retomar o fôlego e concluir o rejuvenescimento do prédio.

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CAPA

SEGURANÇA NA ERA DIGITAL: PORTARIA ELETRÔNICA & EQUIPAMENTOS

A tecnologia oferece muitas opções aos síndicos para organizar o controle de acesso e a segurança do prédio. A portaria virtual (com abertura dos portões por um funcionário remoto) ou a automatizada, com intervenção somente do morador, é o ponto que suscita mais dúvidas entre os gestores. Saiba o quê, quando e como fazer.

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Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Os condomínios estão mudando o perfil de segurança e controle de acesso das edificações. A maior parte ainda precisa manter o porteiro físico, dada a dimensão dos empreendimentos, mas aqui novos aparatos tecnológicos reforçam, a cada dia, os meios de proteção.

Já a automatização da portaria, com a dispensa do funcionário, dotada ou não de controle virtual, surge como uma das principais tendências entre os prédios menores. A solução foi adotada pela advogada e síndica profissional Maria da Conceição Canpello de Souza Galli, em prédio localizado na região da Saúde, na zona Sul de São Paulo.

Segundo o consultor de segurança José Elias de Godoy, recomenda-se a portaria automatizada e/ou virtual somente para edifícios com no máximo 40 unidades. O prédio administrado por Maria da Conceição, síndica orgânica no local, possui 32. O sistema está em operação desde novembro do ano passado, quando o condomínio encerrou um contrato de terceirização para a portaria, que incluía quatro funcionários. Em seu caso, a interlocução com os visitantes ou prestadores de serviços é realizada à distância por um profissional de monitoramento, através de imagens enviadas pela internet. A gestora manteve apenas um funcionário contratado diretamente, o zelador, que reside fora.

As mudanças foram motivadas pela necessidade de baixar o custo ordinário mensal do condomínio, que já caiu pela metade, observa a síndica.

Ela optou pela locação dos equipamentos, em pacote que inclui o apoio do porteiro à distância 24 horas por dia, assistência técnica e manutenção.

COMO FUNCIONA Denominado no local como portaria inteligente, o sistema possibilita o acesso de moradores através do uso de um chaveiro ou senha, tanto

aos portões voltados à rua, na eclusa, quanto às portas dos halls social e de serviços. Para a garagem, cada um dispõe de seu próprio controle remoto. Já o visitante ou prestador de serviços tem que acionar o interfone, que toca na central de monitoramento. Ali, um funcionário visualiza a imagem da pessoa através das câmeras, a identifica e faz a comunicação com o morador, liberando ou não a entrada. O condomínio preferiu bloquear a possibilidade de os próprios residentes fazerem isso, pois há muitos adolescentes que passam o dia sozinhos dentro de casa, além de idosos, justifica a síndica.

De forma geral, as empresas costumam disponibilizar links para que síndicos, conselheiros e eventual funcionário orgânico visualizem em tempo real as imagens das câmeras. Essas possuem sensores de movimento, indicando a aproximação de qualquer elemento (pessoas, veículos, animais etc.). A síndica Maria da Conceição implantou o aparato, mas precisou antes adequar quadro elétrico e reforçar a iluminação (com holofotes voltados à calçada externa e à rua). Ela instalou ainda central de nobreak e agora vai providenciar alarme de incêndio, reforçar o número de câmeras, colocar fechaduras eletromagnéticas nos portões da eclusa, e contratar um segundo pacote de internet (uma contingência em caso de queda de sinal da primeira operadora).

CAPA A adaptação dos moradores está em curso, avalia a gestora, que se diz satisfeita com os resultados obtidos, especialmente porque assegurou a permanência da taxa de condomínio nos patamares de março de 2015, a despeito de dois anos de inflação e do aumento dos custos com o consumo d’água no prédio.

A síndica Maria da Conceição Galli no acesso ao seu condomínio.

Também aqui controle é feito de maneira remota, através de conexão da internet

na entrada do quarteirão, facilitou a opção pelo modelo virtual. “Se fosse uma rua de passagem, não sei se todos os moradores teriam concordado. Mas como temos um ‘primeiro filtro’, eles se sentiram mais confortáveis com a mudança.” Além disso, a mudança trouxe maior profissionalização do controle de acesso, “feito agora por pessoas mais treinadas e menos suscetíveis às pegadinhas”, acrescenta, ressalvando, porém, que é fundamental treiná-los, até para que deem um tempo de resposta adequado aos chamados na portaria. No balanço das contas mensais, o síndico aponta uma queda de 35% sobre o custo e de 28% sobre o valor do rateio ordinário.

Economista e gestor imobiliário, o síndico de condomínio da região da Av. Paulista, em São Paulo, acaba de implantar a portaria virtual

Economista e gestor imobiliário, o síndico de um prédio de quase 40 anos localizado nos Jardins, próximo da Av. Paulista, em São Paulo, também encontrou na portaria virtual a possibilidade de equilibrar as contas do condomínio, que possui apenas uma unidade por andar, com dez apartamentos. Ele está na sindicância há quase sete anos e nesse período tem aplicado um plano de obras e modernização, com rateio extra mensal de 50% sobre a taxa condominial. A folha de pagamentos já atingia cerca de 70% da conta ordinária quando houve a implantação do sistema.

A transição da portaria presencial para a virtual resultou na dispensa de dois dos três funcionários orgânicos do residencial. Permaneceu apenas um, como chefe de manutenção, morador no local e também responsável pela recepção de prestadores de serviços e distribuição das correspondências. O gestor preferiu comprar todos os equipamentos necessários à operação do sistema: câmeras, nobreak com autonomia de cinco horas, biometria e dispositivo de senhas, token com chaveirinho, central de armazenamento etc.

A experiência está completando dois meses e sua avaliação inicial é positiva. Ele diz que o fato de o prédio se localizar em uma rua sem saída, com porteiro físico

AJUSTANDO O SISTEMA Para o consultor da área de segurança José Elias de Godoy, que acompanhou a visita da revista Direcional Condomínios ao prédio da síndica Maria da Conceição, o sucesso da portaria automatizada e/ou virtual depende do perfil do residencial (que considerou adequado neste caso). No local, Elias encontrou um aparato bem organizado, no entanto, ele chamou atenção para a necessidade de se treinar sempre os moradores, fortalecendo principalmente a ideia de que ninguém deve “dar carona” ao outro na abertura dos portões. “O bandido aproveita o vácuo, este é o grande segredo da invasão.”

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PROFISSIONALIZAÇÃO

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CAPA

Do ponto de vista físico, o consultor sugeriu alguns ajustes à síndica Maria da Conceição: - Reforço nas câmeras da calçada externa da frente do condomínio, cobrindo todo perímetro de acesso ao prédio;

- Planejamento de um plano de ação em conjunto com a empresa de monitoramento, definindo tempo de resposta mínimo mediante qualquer incidente; - Plano de abertura rápida dos portões da eclusa de pedestres caso ocorra falha do sistema (eventualmente, o software pode “entender” errado a movimentação das pessoas, travando os portões e retendo-as no espaço); e, - Travas eletromagnéticas nos portões da eclusa (já previstas pela síndica).

“COMO SOU MOVIDO A GENTE, TIRO ISTO DE LETRA”

O síndico Luciano Gennari O síndico Luciano Gennari, do Condomínio Edifício Flamboyant, residencial de apenas onze unidades localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, optou há cinco anos pela automatização da portaria, preservando somente o manutencista com contrato de trabalho.

Seu condomínio dispensou o monitoramento à distância, desta forma, todos os moradores, independentemente de onde estejam, têm acesso às imagens das câmeras e podem liberar os portões do prédio através de um aplicativo, por meio de celulares conectados à internet.

“Além de pioneiro, sou a pessoa mais feliz que se possa conhecer, pois 100% das expectativas foram atingidas e graças ao nosso fornecedor, sempre fazemos melhorias tecnológicas. Para que não tenhamos problemas, possuímos equipamentos e planos de contingência que evitam surpresas, como a manutenção preventiva, o gerador, o nobreak, motores estepes instalados (basta apertar um botão para que comecem a operar em 10/15 segundos), links de internet de provedores distintos.” O aparato tecnológico se completa “com intertravamento, monitor interno nas unidades e controles não clonáveis para os veículos”.

Luciano Gennari destaca, porém, que “a parte mais importante” é combinar os procedimentos com os condôminos. “Eles devem ser seguidos dentro e fora do prédio, pois só tendem a ajudar.” Também é fundamental que o síndico se organize, utilize as tecnologias disponíveis e “conheça a rotina, o fluxo e se relacione com moradores, funcionários e terceiros”. “Mas como sou movido a gente, tiro isto de letra!” (Por R.F.)

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TECNOLOGIA: INDISPENSÁVEL MESMO COM PORTEIRO FÍSICO

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Todo sistema de segurança precisa, antes de sua implantação ou modernização, de um projeto executivo, orienta o especialista José Elias de Godoy. Quanto à portaria automatizada, especialmente a virtual, que substitui o porteiro físico pelo funcionário remoto de uma empresa terceirizada, ele recomenda que seja implantada em condomínios com no máximo 40 unidades, “com uma única entrada de pedestres e veículos”. A seguir, a análise do consultor, que é oficial da reserva da Polícia Militar de São Paulo, autor de livros na área de segurança condominial e síndico do prédio onde mora em São Paulo.

O consultor em segurança de condomínios, José Elias de Godoy

- PORTARIA AUTOMATIZADA: CONFIGURAÇÃO MÍNIMA “Ela necessita de câmeras IP, leitores biométricos, central de gerenciamento de controle de acesso, interface de PABX, geradores, cercas elétricas industriais e clausuras, entre outros.

No caso da portaria virtual, tudo isso deve ser integrado a um software, por onde é efetuado o atendimento ao morador, visitantes e prestadores de serviço, como se o profissional estivesse presencialmente no prédio.”

Ilustração: Coronado

CAPA

- CONTROLE À DISTÂNCIA: EFICIÊNCIA “Não se pode afirmar, ainda, que o sistema seja 100% seguro e que substitua a portaria presencial com a eficácia esperada, pois ele é relativamente novo.

Dependemos de uma avaliação mais detalhada sobre o seu funcionamento, bem como sobre ajustes que devem ser realizados, como o tempo de resposta, por exemplo. Este depende dos sistemas implantados e da capacidade da empresa contratada em atender às demandas de possíveis sinistros. De outro lado, tem que haver um grande trabalho de conscientização junto aos moradores, lembrando-os de que muito da responsabilidade sobre a segurança do prédio ficará a cargo deles.”

- MESMO COM PORTEIRO FÍSICO, É PRECISO AVANÇAR NOS RECURSOS TECNOLÓGICOS? “Sim! Tem que se buscar o mínimo possível da dependência do ser humano no sistema de controle de acesso dos prédios, utilizando-se os seus serviços em situações específicas de não-conformidades nas entradas principais. O equipa-

Audrey Ponzoni, diretor da área imobiliária e condominial

ção tecnológica em segurança é inescapável aos condomínios. "Quanto mais se avança em equipamentos e procedimentos, menos o prédio atrai invasões e outros eventos. O invasor é inteligente, atualizado e tem seus medos, na escolha do alvo ele considera a movimentação, os procedimentos de adotados pelo condomínio e, principalmente, o sistema de segurança que terá que driblar para invadir. 90% das invasões podem ser inibidas neste momento". (Por R.F.)

mento que tem sido muito utilizado é o da biometria, onde a entrada fica a cargo do morador sem a dependência ou interferência direta do porteiro.”

- POSTURA DOS MORADORES “Reitero que os moradores devem ter ciência da sua responsabilidade, pois todos são responsáveis pelo condomínio e muitas das atividades dependerão exclusivamente dos condôminos, tais como fechamento de portões ao entrar ou sair; controle de entrada e saída de visitas e prestadores de serviços, mantendo-se os portões fechados; retirada de encomendas etc.” (Edição: R. F.)

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O gestor de condomínios Audrey Ponzoni, diretor comercial e de estratégia de uma grande empresa do setor imobiliário, pondera que “a portaria virtual traz mais benefícios do que o porteiro presente, porém, em algumas ocasiões, este se mostra mais eficiente”. Uma das vantagens do primeiro está no foco, restrito ao controle de acesso, enquanto o funcionário atuante na guarita pode ficar desconcentrado mediante solicitações de moradores, exemplifica. De outro modo, porém, “em condomínios maiores, o custo da portaria virtual se torna alto, acima do custo do presencial, devido à necessidade de haver mais operadoras", compara.

Diretor de uma das empresas parceiras de Audrey na automatização e monitoramento das portarias, Fabricio Figueiredo destaca requisitos mínimos para que o sistema tenha eficiência: - Todos os portões de acesso (pedestres e veículos) devem ser automatizados e geridos pelas operadoras de portaria; - O aparato tecnológico deve incluir: Câmeras posicionadas nas entradas e saídas de cada acesso (portão); leitores (biométricos, cartões e/ou senhas) para a identificação dos moradores; interfones para a comunicação com visitantes, prestadores de serviços e moradores; nobreak; painel de controle de todos esses equipamentos, de preferência interligado a um gerador de energia; acesso à internet; e, - Padronização dos procedimentos de acesso.

Entretanto, a despeito de haver ou não o porteiro virtual, Fabrício destaca que a atualiza-

Foto César Ogata

PORTEIRO FÍSICO OU VIRTUAL: QUAL A MELHOR SOLUÇÃO?

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ADMINISTRAÇÃO

A GESTÃO DO SÍNDICO SOB NOVOS MARCOS URBANOS Desde 2014 a cidade de São Paulo protagoniza a discussão e aprovação de leis que estabelecem diretrizes para o uso e a ocupação do solo, com impacto direto sobre o perfil dos condomínios, as relações de vizinhança, o retrofit e a aprovação de obras.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

A Barra Funda é uma das áreas de expansão na verticalização da cidade

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O atual Plano Diretor Estratégico

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da cidade de São Paulo (Lei 16.050/14), o novo Zoneamento (Lei 16.402/2016) e as propostas de alteração no Código de Edificações vigente (Lei 11.228, datada de 1992) prometem redesenhar a paisagem do município. É um cenário que já se encontra em profunda transição, com o surgimento de bolsões residenciais em terrenos antes ocupados por galpões da indústria, como na Barra Funda, zona Oeste da Capital Paulista, e o maior adensamento nas proximidades de avenidas e estações de trens e metrô.

A ideia desses novos marcos regulatórios é estimular ainda mais a verticalização de áreas próximas do trabalho, do comércio e serviços, com boa oferta de transporte público e de vias de acesso, no entanto, em prédios de uso misto (residencial e comercial) e mais sustentáveis (em tese, as construtoras deverão receber incentivos municipais para investir nessa linha). A análise é do arquiteto Luiz Frederico Rangel, que atua junto à vice-presidência de Legislação Urbanística do Secovi-SP e ao Grupo de Trabalho de Legislação da ASBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura).

“Vivemos um momento de transformação, seguindo a tendência mundial e natural de se ocupar mais densamente áreas consolidadas em termos de infraestrutura urbana”, afirma o especialista, ponderando, no entanto, que neste exato momento, a Prefeitura e as entidades dis-

cutem vários ajustes aos dispositivos aprovados, especialmente na Lei de Zoneamento.

Existem também incongruências entre as leis estabelecidas em 2014 e 2016 e o Código de Edificações de 1992, uma vez que uma nova regulamentação ao setor, aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo no ano passado, acabou suspensa pelo Tribunal de Justiça.

IMPACTOS DAS MUDANÇAS Enquanto Prefeitura, Câmara Municipal e entidades procuram se entender, a cidade reflete mudanças decorrentes de leis anteriores que já miravam essa perspectiva. A síndica Mary Suely Bento Brêtas, que mora em um residencial na Barra Funda entregue em dezembro de 2012, comprova um dos principais objetivos dos novos marcos: Uma substancial melhora na qualidade de vida mediante a possibilidade de morar perto do local de emprego. No seu caso, o marido ganhou mais de três horas diárias livres, que antes gastava no trajeto de ida e volta para o trabalho, quando a família residia em Parada de Taipas, na zona Noroeste da cidade. Isso lhes trouxe, inclusive, oportunidades de crescimento, arremata a síndica, que está se profissionalizando na área.

Sua experiência aponta, de outro lado, grandes desafios a essa transição: os moradores se deparam com algumas regiões destituídas de comércio e serviços no entorno.

Apesar da facilidade de se chegar ao transporte coletivo, não se consegue fazer nada a pé. Inexistem farmácias, padarias, escolas, feiras livres ou pequenos mercados. Compras maiores obrigam os moradores a tirar o carro da garagem, isso quando há vagas para todos. Estacionar é um grande problema em seu quarteirão, tomado por seis condomínios implantados e outros em construção, e rodeado de corredores de tráfego e de ônibus.

Síndica Mary Suely B. Brêtas: Ganho de qualidade de vida com a moradia próxima de avenidas e estações de trem e metrô

ADMINISTRAÇÃO A síndica Cecília Helena Silva, em seu 3º mandato no Condomínio Celebration, na Barra Funda, enfrenta os mesmos problemas. No empreendimento entregue em 2011 com quatro torres, 400 unidades com varandas gourmet e lazer completo, os condôminos conseguiram ver agregados alguns serviços extras, como a realização de uma feira livre toda quarta-feira, no período noturno. “Vim da zona Noroeste, estou em um lugar estratégico, com o acesso facilitado a diversas vias, valeu a pena.

Mas a estrutura de serviços na vizinhança não melhorou nada nesse período todo”, ressalva a síndica. “Não tem sequer uma padaria ou uma boa farmácia perto de casa. Nos finais de semana, a região parece uma cidade dormitório”, completa.

Para a arquiteta e urbanista Guiomar Leitão, ex-conselheira do CREA-SP, os le-

gisladores devem “garantir a humanização na ocupação dos espaços, ou seja, os serviços precisam chegar antes da moradia”, assegurando plena qualidade de vida aos cidadãos. “Se formos pensar desse lado, São Paulo ainda continua sem legislação urbana, apesar de todos os dispositivos aprovados.” (Leia a reportagem completa com a especialista no site da revista, saiba como acessá-la ao final da pág. 14)

NOVOS EMPREENDIMENTOS CHEGAM COM DESAFIOS Serviços e recreação em condomínio novo de torre única e 208 unidades de tamanhos compactos

A INFRAESTRUTURA URBANA DEVERÁ SER OTIMIZADA A transição no perfil da ocupação urbana traz diferentes impactos à gestão do síndico, observa o arquiteto Luiz Frederico Rangel. As principais intercorrências deverão vir da Lei de Zoneamento, instrumento que estabelece aos novos e futuros projetos indicadores de aproveitamento do terreno, entre outros. Alguns desses parâmetros têm suscitado polêmica. Eles são diferentes para regiões classificadas como Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU; próximas da infraestrutura de transporte público e voltadas a um maior adensamento); áreas exclusivamente residenciais, de remanso (os miolos dos bairros, chamados

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O condomínio administrado pela síndica Mary Brêtas possui duas torres de 18 andares e 223 apartamentos, com unidades de dois dormitórios de quase 50 m2. O prédio é dotado de pequena quadra, churrasqueira, salão de festas, espaço fitness, cozinha e vestiário para funcionários, mas não dispõe de casa do zelador. Outra novidade do empreendimento são as poucas vagas de garagem, somente 46. Além da escassez de lugar na rua, há apenas um estacionamento privado, num posto de gasolina próximo. Em função disso, a síndica diz que há uma maior rotatividade de moradores, “algumas pessoas acabam desistindo de morar aqui”.

A sua expectativa é que o cenário mude com o tempo, especialmente quando chegar uma estação de metrô a cerca de cem metros do condomínio, prevista na implantação da linha 6 (Linha Laranja, ligando a Vila Brasilândia, na zona Norte da Capital, à Estação São Joaquim, da Linha Azul). “Temos ainda a perspectiva de construção de centros comerciais, portanto, no meu balanço, nossa mudança para cá foi totalmente positiva”, avalia.

Já o MOB Morumbi, empreendimento de torre única com apenas um ano de idade, 26 andares e 208 unidades, localizado na Zona Sudoeste, está em uma região de comércio consolidado e abundância de escolas. O empreendimento dispõe de vagas de garagem para todos, além de espaços de serviço e lazer. Os apartamentos compactos exigiram

uma lavanderia coletiva no térreo. Aqui, de acordo com a síndica profissional Roseane de Barros Fernandes, além de pendências relacionadas à garantia com a construtora, sobressaem dificuldades de adaptação de alguns moradores às regras do condomínio, principalmente entre aqueles que nunca tinham vivido antes em apartamentos.

Segundo Roseane, a estrutura construtiva dos prédios novos facilita a gestão do síndico, pois ela disponibiliza shafts bem organizados nos halls dos pavimentos e com previsão de instalação de medidores de água individualizados (Determinada por legislação municipal). Seu ponto negativo fica por conta da “menor qualidade do acabamento das construções e maior incidência de problemas como infiltrações”.

Diante deste cenário, cabe aos gestores “saber aproveitar os equipamentos, administrá-los, fazer manutenção adequada e instruir moradores”, resume a síndica profissional. (Por R.F.)

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ADMINISTRAÇÃO

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de ZER); e terrenos destinados à habitação popular (Em áreas denominadas HIS – HMP e destinadas à ocupação de famílias com renda até seis salários mínimos).

Para os prédios existentes, por exemplo, o que deve mudar é o perfil dos futuros vizinhos, com menos recuo, caso prevaleçam os parâmetros da Lei de 2016. Isso terá efeito sobre a insolação, ilustra.

Já para o síndico dos novos empreendimentos, restará a tarefa de administrar um maior escopo de lazer e serviço. “É preciso saber ocupar os espaços entregues pelas construtoras, sob pena de depreciação e perda de manutenção”, diz.

A lei atual impacta ainda sobre os projetos de retrofit total dos edifícios antigos, determinando padrões de projeto e construtivos em sua reestruturação e modernização.

Quanto ao novo Código de Edificações, sub judice, deverão ser acelerados os processos de licenciamento e reforma das edificações, repassando aos profissionais (engenheiros e arquitetos) toda responsabilidade pelo cumprimento das normas. Luiz Frederico considera o dispositivo “preocupante”, já que, nesse caminho, o Poder Público se eximiria de cumprir com sua parte.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

Existem muitos outros pontos polêmicos na Lei de Zoneamento, como os que envolvem, grosso modo, valores cobrados pela Prefeitura juntos aos incorporadores na liberação do gabarito de ocupação dos terrenos, em diferentes formatos de negociação; e questões de projeto, como a ideia da fachada ativa (com áreas abertas ao logradouro público na porção não residencial de um prédio misto), a limitação ao número de vagas de garagem na ZEU, cota ambiental etc.

Tudo isso se encontra em revisão, mas o arquiteto reitera que a concepção de “cidade compacta” trazida pelo Plano Diretor é positiva: “Essa é uma tendência mundial, com mais gente morando no mesmo lugar, indo a pé para o lazer e o trabalho. A infraestrutura urbana deverá ser otimizada.” (Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- Matéria com a arquiteta e urbanista Guiomar Leitão sobre o impacto das novas leis de ocupação urbana.

Acesse o texto no endereço acima, através da chamada de Administração, no link da Ed. 223.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

QUEM PODE TER ACESSO ÀS IMAGENS DO CFTV DO CONDOMÍNIO? O advogado

2 - CONDÔMINOS PODEM REQUISITAR A POSSE DAS IMAGENS?

Sim, com a ressalva de que o condomínio somente estará obrigado a encaminhar as imagens para o representante do Poder Público por força de ordem judicial. Na prática, é muito comum que os prédios recebam e atendam à requisição de ceder a gravação, sem resistência, de modo a colaborar com a investigação em curso. Não raro, crimes cometidos nas vias públicas e captados pela portaria do condomínio são solucionados com tal meio de prova. Em situações especiais, em que o condomínio fique receoso de entregar a gravação, a recomendação é justificar a negativa por escrito para a Autoridade Policial que a requisitou, de modo a afastar eventual acusação de cometimento de crime de desobediência.

Não convém que o condomínio atenda à requisição que tenha por finalidade motivações pessoais. O monitoramento das imagens e do som ambiente por meio de câmeras e microfones se presta ao interesse e segurança coletivos. O aparato é meio preventivo para proporcionar maior segurança aos condôminos e sua utilização como meio de prova é válida, legítima e aceita, desde que se preste a atender à comunidade (seja o condomínio ou a sociedade). Deste modo, as informações gravadas não devem se prestar a fins impertinentes, pessoais ou particulares. Caso o morador necessite a gravação como meio de prova, que consiga ordem judicial para tanto.

Foto Rosali Figueiredo

1 - CENAS DE ATOS ILÍCITOS DEVEM SER APRESENTADAS À POLÍCIA?

JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL Especialista em Direito Civil pela Escola Superior da Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil, especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Corporativa do Secovi-SP e Mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP. Foi assessor jurídico do Secovi-SP por quinze anos. Mais informações: joaopaulorp@gmail.com; advjprp@aasp.org.br.

Direcional Condomínios | Maio 2017

João Paulo Rossi Paschoal fornece aqui orientações aos síndicos quanto ao acesso e uso das imagens gravadas pelas câmeras do condomínio. Sua análise completa está disponível no site da revista (em www.direcionalcondominios.com.br; acesse o texto através do link da Edição 223, na chamada Tira-Teima).

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DICA / FACHADA

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PROBLEMAS, ESCOPO DE SERVIÇOS & SOLUÇÕES TÉCNICAS

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O Eng. Civil Marcelo de Freitas (À esq.) e o síndico Paulo Soares: Recuperação de fachadas que ficaram 30 anos sem manutenção

Ocorrências físicas e estruturais diversas marcam a deterioração das fachadas das edificações, mesmo que, aparentemente, em alguns condomínios, seu efeito estético pareça íntegro e satisfatório. Muitas vezes o síndico apenas se dá conta de que algo errado acontece nos revestimentos ou argamassas mediante reclamações de condôminos que sofrem com a umidade no interior de seus imóveis. O engenheiro civil Marcelo de Freitas diz que a função dos revestimentos nas fachadas é a de expelir a água, mas, quando falta manutenção, ocorre justamente um efeito inverso, a sua absorção.

Marcelo responde, atualmente, pela recuperação das fachadas do Condomínio Solar dos Amigos, de quatro torres com 20 andares cada, localizado na Vila Sônia, zona Sudoeste de São Paulo. “O empreendimento ficou muito tempo sem manutenção, é raro observarmos uma situação como essa. As armaduras estão ativas, ou seja, a ferragem do concreto se encontra oxidada e isso faz com que o material se solte. É a patologia predominante, mas identificamos também trincas verticais em boa parte da extensão da fachada”, descreve. Segundo Marcelo, não há riscos à segurança dos prédios, mas a deterioração causa transtornos diversos, como infiltrações nas unidades e desprendimento de placas de reboco, tanto no setor das varandas quanto na textura das paredes.

Também há penetração de água através do requadro das janelas no condomínio construído há 40 anos, com 320 unidades. A recuperação está em andamento e requer trabalho meticuloso com tratamento do ferro exposto, recomposição da argamassa com aditivos e serviços sobre as trincas e fissuras. Somente depois dessas etapas virá a pintura propriamente dita. De acordo com o síndico Paulo Soares de Oliveira Júnior, na função há dois anos e meio, o condomínio ficou pelo menos 30 anos sem manutenção das fachadas. Ele reside no local há 35. “Chegamos a uma situação muito crítica, com infiltrações nos apartamentos”, reitera. Além de promover a recuperação de toda estrutura, o gestor prevê colocar em votação, junto à assembleia de condôminos, a mudança das cores, de maneira a valorizar mais os imóveis.

DICA / FACHADA

Foto Rosali Figueiredo

Condomínio Solar dos Amigos contratou tratamento das ferragens e recomposição do concreto e das argamassas

RECUPERAÇÃO EM ETAPAS

Foto Rosali Figueiredo

Outro condomínio que ficou bastante tempo sem fazer a manutenção das fachadas é o Edifício José Caroni, situado na Mooca, zona Leste da Capital Paulista.

Colocado a um prédio “irmão” (o Nazira Caroni), com quem compartilha o acesso das garagens, o prédio tem 50 anos, 55 unidades residenciais, marquise com lojas no térreo e 14 andares. Ele se encontra em condições bem melhores que as do Solar, porém, também aqui houve necessidade de se tratar a oxidação das ferragens, neste caso atingindo as colunas. “O reboco estava deteriorado a ponto de caírem vários pedaços”, comenta o síndico Edison Della Monica.

Segundo ele, a obra está sendo realizada em etapas desde o ano passado, conforme a disponibilidade de caixa, já que a arrecadação é baixa e as demandas elevadas. A obra na fachada sucede outros serviços executados nos últimos anos e considerados prioritários, como ajustes gerais nas instalações elétricas, reforço dos equipamentos de segurança, instalação de sensores de presença nos halls dos andares, adequação do SPDA e a reforma física da portaria e do hall de acesso aos elevadores. Assim, em 2016 o síndico pôde contratar a obra das fachadas do fundo e da lateral. Agora, em 2017, tendo quitado os serviços anteriores, pretende finalizar a parte da garagem e, quem sabe, a frente. “De picadinho em picadinho, estamos matando a fome”, resume Edison.

O síndico Edison Della Monica (À dir. na foto) e o zelador Antonio Augusto: Obras feitas em etapas, conforme a disponibilidade de caixa do condomínio

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DICA / FACHADA

ENTREVISTA - FACHADA / KLEBER JOSÉ B. MARTINS ROTEIRO BÁSICO DO QUE O SÍNDICO PODE ENCONTRAR EM SEU PRÉDIO

Foto Rossana Magri

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Eng. Civil e perito Kleber José Berlando Martins

O engenheiro civil Kleber José Berlando Martins, presidente da Aspejudi (Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais) e membro efetivo do Ibape-MG, afirma que “os revestimentos de fachadas das edificações, além de possuírem um aspecto visual e estético agradável, são importantes na proteção das mesmas e também em proporcionar um bom desempenho dos sistemas de vedações (estanques à água), oferecer conforto e isolamento termoacústico, e abrigar a edificação contra o fogo, entre outros”.

Kleber é especializado em Engenharia Diagnóstica, avaliações e perícias, construção civil e em segurança do trabalho, atua como síndico profissional e faz mestrado em construção civil.

O ideal, segundo ele, é que se realize, através de profissional habilitado, “um projeto de revestimento de fachada”, que “consiste no melhor caminho para evitar o aparecimento de manifestações patológicas”. “Os materiais a serem utilizados, as técnicas e métodos construtivos para execução e controle, posição e dimensionamento das juntas de assentamento, entre outros, devem ser observados por este profissional”, explica.

De qualquer maneira, com o tempo, os problemas acontecem, seja por deficiências no projeto, na manutenção ou pelos efeitos das intempéries e da movimentação das estruturas. Em entrevista a seguir, Kleber José aborda as principais manifestações patológicas que atingem as fachadas.

ESTRUTURA DAS FACHADAS “Suas principais manifestações patológicas são: - Descolamento das placas assentadas por meio da ruptura do reboco e emboço com a base (alvenaria). As mesmas, quando submetidas à percussão, apresentam som cavo; - Deslocamento por empolamento pela formação de bolhas com a separação das camadas de reboco e emboço; - Descolamento por pulverulência, ou seja, pela pressão manual (dos dedos), que provoca a desagregação ou esfarelamento da argamassa; - Fissuras causadas por fatores intrínsecos relacionados à quantidade de água, cimentos e demais componentes usados no revestimento.”

O que fazer: “Nas fachadas argamassadas deve-se verificar as condições de assentamento da própria argamassa, identificando a qualidade dos materiais empregados na execução deste revestimento.”

DICA / FACHADA

REVESTIMENTOS CERÂMICOS “São definidos como o conjunto formado pelas placas cerâmicas, argamassa de assentamento e rejunte. Suas principais manifestações patológicas são: - Destacamento ou deslocamento provocado por variações térmicas e perda de aderência das placas do substrato ou da argamassa colante; - Eflorescências (manchas brancas na superfície) decorrentes de infiltrações ou de transporte de sais, presentes na argamassa ou nas placas cerâmicas; - Trincas e fissuras. Elas acontecem devido à perda de aderência entre o revestimento cerâmico e a alvenaria, com o aparecimento de esforços mecânicos (tração, compressão, flexão etc.) não absorvidos pelas juntas. Fissuras são menores que 1mm e trincas superiores a 1mm; - Deterioração das juntas com o envelhecimento do rejunte utilizado, má vedação e diminuição da estanqueidade do revestimento cerâmico.”

O que fazer: “A troca de rejuntes e o teste de percussão do som oco nas placas assentadas são as melhores maneiras de se prevenir essas manifestações patológicas. O revestimento cerâmico é de grande importância para a durabilidade da alvenaria, além de criar uma proteção termoacústica, melhorando o conforto interno do ambiente revestido. Devese frisar também que, em relação aos demais revestimentos, é o que menos apresenta manifestações patológicas”.

PROBLEMAS NAS PINTURAS “As principais manifestações patológicas que ocorrem nos revestimentos com pintura e variam ao longo do tempo são: - Aparecimento de trincas pela movimentação natural da estrutura da edificação e da natural expansão do concreto; - Aparecimento de bolhas pelo uso de massa corrida PVA em superfícies externas.

As bolhas também podem surgir quando há uma repintura sobre uma tinta muito antiga ou de qualidade inferior; - Eflorescências, ou seja, manchas que aparecem quando a tinta é aplicada diretamente sobre o reboco úmido ou por ação de infiltrações; - Descascamento pela aplicação de tinta em superfícies pulverulentas ou que tiveram aplicação de cal, dificultando sua aderência na base; - Enrugamento pela presença de excessiva quantidade de tinta em uma demão ou quando não é respeitado o tempo de secagem correto entre demãos; - Descolamento pela repintura de superfícies, que devem estar em boas condições para receber novas demãos de tinta.”

O que fazer: “Recomenda-se a lavagem da superfície com jato d’água, sem o uso de sabões ou detergentes, além da repintura, em periodicidade previamente determinada.”

CONCRETO APARENTE “O concreto aparente também é utilizado em fachadas de edificações, sendo de custo baixo, grande durabilidade e de fácil manutenção.”

MANUTENÇÃO “A manutenção das fachadas as levará a um maior tempo de vida útil, sem manifestações patológicas e agregará um maior valor econômico à edificação. Todos os procedimentos para a manutenção, conservação e periodicidade são constantes do manual de áreas comuns entregue ao síndico do imóvel.” (Edição: R.F.)

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DICA / FACHADA

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EXEMPLOS DE MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS EM FACHADAS Uma fachada de prédio residencial situado em São Paulo, caracterizada por soluções mistas – argamassa coberta com tinta, revestimento cerâmico e concreto aparente – passou recentemente pela vistoria do engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que ali identificou diferentes manifestações patológicas.

O especialista disponibiliza à Direcional Condomínios, através de seis imagens, o diagnóstico dos diferentes problemas encontrados, apontando as possíveis consequências sobre a deterioração da fachada caso o processo não seja detido, além de indicar as soluções.

INFILTRAÇÕES, TRINCAS E MANCHAS

As três primeiras imagens desta página representam, segundo o engenheiro, as mesmas causas, efeitos e indicações de soluções para o prédio em estudo. São elas:

Fotos Eng. Civil Marcus Vinícius F. Grossi

- Diagnóstico: Fissuração devido à variação higrotérmica [efeito da água e das mudanças da temperatura sobre a dilatação e retração dos materiais], agravada pela infiltração proveniente da cobertura por falha na impermeabilização; - Provável consequência: Deterioração do revestimento e proliferação de fungos e algas, podendo gerar desplacamento; - Recomendações: Tratar as causas da infiltração, e recompor revestimento com técnica e materiais adequados.

DESLOCAMENTO DE VIGA - Diagnóstico: Deslocamento ou movimentação da viga devido à fluência, efeito Rüsch do concreto [Segundo norma da ABNT, ele está associado à redução da resistência do concreto devido ao efeito deletério das cargas de longa duração], sobrecarga na laje, ou subdimensionamento da estrutura.

DICA / FACHADA

- Provável consequência: A manifestação patológica pode se acomodar ou continuar em processo de deformação até à ruptura; - Recomendações: Selar a trinca para monitoramento de sua abertura.

Caso esta se estabilize, é preciso realizar o tratamento da trinca e recompor o revestimento. Senão, mais estudos deverão ser realizados.

PROBLEMAS NA ARMADURA DO CONCRETO

- Diagnóstico: Desplacamento de cobrimento de concreto devido à carbonatação [Gerada pelo efeito do gás carbônico] ou penetração de agentes agressivos por frestas e trincas, que oxidaram a armadura e provocaram sua expansão; - Provável consequência: Pode ocorrer a oxidação de áreas cada vez maiores nesta estrutura aparente; - Recomendações: Aprofundar a investigação das causas, medindo a profundidade carbonatada e o teor de cloretos. É preciso ainda realizar a limpeza da estrutura, fazer a recomposição dos trechos desplacados e aplicar revestimento impermeável para proteger a estrutura.

REVESTIMENTO CERÂMICO

- Diagnóstico: Deslocamento do revestimento cerâmico possivelmente pela ação de agentes externos; - Provável consequência: Desplacamento e queda do revestimento e infiltração na unidade; - Recomendações: Retirar trecho danificado e aplicar novo revestimento.

(Edição: R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: DICA / FACHADA – LAVAGEM, PINTURA/ TEXTURA, RETROFIT

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO DESCARTAR VIDROS E DEMAIS OBJETOS CORTANTES? Objetos cortantes dispensados junto do lixo pelos moradores do prédio (como vidros, plásticos duros, metais etc.) podem trazer riscos aos funcionários do condomínio e também do serviço público de coleta urbana, especialmente se estiverem quebrados. A engenheira ambiental Nathália Vegi Bohner recomenda, abaixo, procedimentos mais seguros para esse tipo de descarte. Nathália destaca que 17 de maio é DIA MUNDIAL DA RECICLAGEM e convida todos a fazerem a sua parte!

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Se os vidros não estiverem quebrados (como garrafas inteiras), não será preciso embrulhá-los. Basta colocar o material juntamente com os outros recicláveis e, se for em grande quantidade, o morador poderá deixar tudo em uma caixa de papelão para maior proteção. Já os vidros quebrados ou objetos cortantes devem ser embrulhados em jornais ou em outras embalagens recicláveis para evitar que as pessoas se cortem ao manuseá-los.

Também é importante identificar este embrulho com a palavra “vidro” ou expressão “objeto cortante”, dessa maneira quem for manuseá-lo já sabe que deve ter um maior cuidado.

Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Maio 2017

1 - QUAIS AS REGRAS O CONDOMÍNIO DEVE ADOTAR PARA ESSE DESCARTE?

2 - A QUEM DESTINAR ESSE MATERIAL? O vidro pode ser descartado com os demais resíduos recicláveis, como papel, metal e plástico, inclusive dispostos no mesmo coletor (lixeira). Se a coleta seletiva do titular dos serviços públicos de limpeza urbana passar na rua do condomínio, a destinação será mais fácil e correta. Porém, se não existe essa coleta na rua do condomínio, o melhor é entrar em contato com a cooperativa mais próxima do local do prédio para que retirem os resíduos. Em São Paulo, o endereço das cooperativas pode ser encontrado no site da Amlurb (empresa pública de limpeza urbana; consulte em http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/ secretarias/regionais/amlurb/).

NATHÁLIA VEGI BOHNER Engenheira Ambiental graduada pela Universidade Estadual Paulista (UNESP), pós-graduada em Sistemas de Gestão Integrados pelo Senac e colunista do site da Direcional Condomínios. Mais informações: nathalia@ecoproengenharia.com.br.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

NOVA LEGISLAÇÃO PODE CONSOLIDAR SERVIÇOS ENTRE OS CONDOMÍNIOS

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O presidente Michel Temer sancionou em 31 de março passado a Lei 13.429/2017, conhecida como Lei da Terceirização. Até então, a atividade no País era regida pela Súmula 331, do Tribunal Superior do Trabalho (TST). Esta impedia a possibilidade de empregadores contratarem um parceiro para a execução de serviços nas chamadas atividades fins, ou seja, o funcionário terceirizado podia somente atuar em áreas não essenciais junto a uma dada empresa ou similar.

Na prática, para os condomínios, as funções comumente terceirizadas (Portaria, limpeza, manutenção, zeladoria etc.) já entravam no escopo da permissão da Súmula. A nova Lei pouco altera essa realidade, mas uma legislação específica para a terceirização no Brasil trará maior segurança aos contratos, avalia a advogada Joelma de Matos Dantas, gerente executiva do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo) [Saiba mais sobre as alterações da Lei nas págs. 25 e 26]. É importante ressalvar que as atividades de vigilância já dispunham de uma regulamentação própria, a Lei Federal 7.102/1983.

A terceirização está presente hoje em boa parte dos condomínios, mesmo entre os residenciais. Conforme levantamento realizado junto às gestoras presentes ao 6º Encontro das Síndicas, promovido em fevereiro deste ano pela Direcional Condomínios, o número de empreendimentos com mão de obra terceirizada (exclusiva ou mista) já é superior àqueles que dispõem apenas de trabalhadores orgânicos. O zelador Wesley Pereira de Souza se enquadra no perfil do condomínio que trabalha somente com contratos de

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

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Foto Rosali Figueiredo

terceirização (Portaria, limpeza e manutenção). Ele exerce a função há três anos no The Spotlight Perdizes, residencial de 72 unidades e torre única localizado na zona Oeste de São Paulo.

Com 36 anos, dois filhos universitários, Wesley já havia trabalhado como zelador orgânico em outro prédio. Comparando as duas situações, ele aponta vantagens e desvantagens. A principal vantagem do orgânico sobre o terceirizado recai, em geral, sobre o salário, aponta Wesley, ressalvando, porém, que está satisfeito com sua remuneração junto à prestadora de serviços. Ele conseguiu ainda residir no condomínio, um benefício raro entre os terceirizados. De outro lado, as vantagens de ser terceirizado se encontram, principalmente, em uma relação mais profissionalizada com o prestador de serviços e o condomínio, porque o trabalhador conta com um suporte maior da empresa com treinamentos, capacitações e reposições.

“A terceirizada dá ao funcionário outro respaldo em termos de infraestrutura. Por exemplo, na relação orgânica, o zelador fica em uma situação difícil quando um porteiro falta e ele precisa repor o posto. Já com a prestadora, se faltar funcionário, não tenho essa preocupação, pois a empresa possui uma reserva técnica.” Wesley acrescenta: “No contrato direto, também nas férias é difícil organizar, saber quem vai cobrir o trabalhador orgânico”, ilustra. O zelador Wesley conta com o apoio da síndica do edifício, a advogada Irina Uzzun, que se revela satisfeita com a parceria de confiança estabelecida na triangulação entre condomínio, prestadora de serviços e o funcionário.

Nesse sentido, Wesley Pereira deixa duas principais dicas aos gestores que terceirizam os serviços, para que se consolide uma relação satisfatória a todos os envolvidos: - O síndico deve exigir uma boa equipe, estar presente sempre, inclusive conhecendo, avaliando e respaldando o funcionário que a prestadora irá disponibilizar para determinada função; e, - O condomínio precisa oferecer uma infraestrutura adequada e confortável de trabalho, por exemplo, com ambientes adequados para as refeições e guaritas que disponham de ventiladores e também aquecedores. Por fim, Wesley Pereira destaca que a terceirização pode agregar qualidade à área de segurança patrimonial do edifício, já que a equipe é treinada e passa por reciclagens periódicas.

Zelador terceirizado, Wesley Pereira de Souza destaca profissionalização na relação com síndico e condomínio

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

Foto Luis Delgado

LEI ESTABELECE CAPITAL SOCIAL MÍNIMO PARA PRESTADORES

Joelma de Matos Dantas: Síndicos têm agora respaldo para cobrar estrutura maior de contratadas

A edição de uma lei para a terceirização era esperada há muito tempo pelas entidades representativas do setor, entre elas o Sindeprestem.

Segundo a representante do Sindicato, Joelma de Matos Dantas, “partimos de um Súmula do TST, ou seja, do nada, para uma lei que cobre muitas lacunas deste dispositivo, introduzindo regras e moralizando as relações”.

Em linhas gerais, a Lei Federal 13.429/2017 estabelece que: - A terceirização poderá ser aplicada a qualquer atividade da empresa, condomínio etc.; - A empresa terceirizada (prestadora de serviços) será responsável por contratar, remunerar e dirigir os trabalhadores; - O contratante (ou tomador de serviços) deverá garantir segurança, higiene e salubridade dos terceirizados, em condições equiparadas às dos funcionários orgânicos.

De acordo com a advogada Joelma, o principal benefício aos condomínios se encontra nos parâmetros estabelecidos pela legislação sobre as prestadoras. “Com a lei, o síndico deixará de contratar empresas sem lastro financeiro”, observa. Por exemplo, um dos destaques da lei é que o prestador deverá apresentar um capital social mínimo conforme o número de funcionários: R$ 10 mil para 10 funcionários; R$ 25 mil até 25; R$ 45 mil até 50; R$ 100 mil até 100; e R$ 250 mil acima de 100 trabalhadores. “A partir de agora, o síndico poderá exigir isso! Portanto, para o tomador de serviços, a lei traz mais segurança jurídica”, reforça a gerente executiva do Sindeprestem. A tendência, segundo ela, é que empresas mal estruturadas se organizem para atender à regulamentação, “acabando de vez com a pecha de precarização pela qual a terceirização ainda é vista no Brasil”.

OBRIGAÇÕES DO CONTRATANTE De outro lado, no entanto, há regras que também os contratantes (no caso, condomínios) deverão cumprir: - Eles terão que “deixar claros, documentados, os serviços que serão

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

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terceirizados”; - “Serão proibidos de utilizar esse trabalhador em atividades distintas daquelas que são objeto do contrato”; e, reforçando, - Deverão garantir condições equiparadas às de um trabalhador orgânico em termos de segurança, higiene e saúde.

Quanto a benefícios extras como cobertura médica e pagamento de vale-refeição, os condomínios poderão estender isso ao terceirizado, de forma indireta. “Permanece a necessidade de não se estabelecer qualquer tipo de remuneração direta entre o tomador e o funcionário terceirizado.” E como muitos empreendimentos utilizam tanto mão de obra direta quanto indireta, Joelma esclarece que ambos os trabalhadores poderão utilizar um mesmo refeitório sem riscos de se configurar vínculo empregatício do terceirizado com o condomínio.

A advogada lembra que cabe ao prestador de serviços o atendimento a todas as normas da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) no contrato trabalhista do terceirizado, incluindo o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional), entre outros dispositivos previstos na legislação. Por outro lado, a lei mantém a figura da responsabilidade solidária do tomador de serviços em relação ao trabalhador da prestadora, caso esta não tenha, comprovadamente, lastro para atender às suas obrigações.

Assim, destaca Joelma, “é muito importante que os síndicos investiguem e peçam certidões negativas das empresas antes de celebrar um contrato”. Além disso, “o foco de um contrato nunca deve ser o menor preço”. A relação entre tomadores e prestadores deve visar serviços de “especialização, com capacitação da mão de obra para exercer atividades específicas, qualificadas, como na área de limpeza e segurança”. “Este, por exemplo, é um profissional que precisa saber lidar com a tecnologia, ele deve ser treinado, e isso tem um custo. Não há milagres”, assevera a gerente executiva do Sindeprestem.

Foto Rosali Figueiredo

PRÁTICAS DE GESTÃO CORPORATIVA FORTALECEM RELAÇÕES

Síndica profissional Roseane M. B. Fernandes: A busca por contratos seguros e saudáveis para todos os lados

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

“FINALIDADE SOCIAL” O advogado Cristiano De Souza Oliveira

Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do ABC Paulista, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e da Comissão de Segurança Pública da OAB-SP / Seccional Santo André, a lei sancionada pelo presidente Michel Temer apresenta algumas lacunas. Por isso, ele acredita que em breve venham novas regulamentações ou lei complementar. Cristiano chama atenção ainda para que a expansão de contratos de terceirização no País não represente precarização nas condições de trabalho.

“Precisamos sempre pensar não apenas no aspecto econômico, mas na finalidade social da empresa, do contratante do trabalho.” Cristiano destaca ainda que o síndico terá que continuar procurando bons parceiros ao optar pela terceirização.

TRABALHO TEMPORÁRIO Outra modalidade contemplada pela Lei Federal 13.429/2017 é o Trabalho Temporário, que já conta com uma legislação específica (A Lei Federal 6.019/1974). O tempo de duração deste tipo de contrato passa de até 90 dias para até 180 dias, consecutivos ou não. E após o término do contrato, o trabalhador temporário só poderá prestar novamente o mesmo tipo de serviço à empresa depois de três meses.

Segundo Joelma de Matos Dantas, essa pode ser uma alternativa aos condomínios que possuam trabalhadores orgânicos e precisem cobrir períodos de férias ou de licenças por motivos de saúde. Porém, a advogada destaca que o prestador de serviços nessa modalidade, conhecido como agência de emprego do TT, precisa dispor de certificação junto ao Ministério do Trabalho e Emprego. “O síndico pode buscar conhecer, de antemão, quais são as empresas certificadas para que, em uma dada emergência, saiba quem chamar.” Uma empresa de terceirização pode oferecer este serviço desde que a atividade conste de seu objeto social e ele tenha a certificação apropriada. (Por R.F.)

A síndica profissional Roseane Mary Barros Fernandes administra quatro condomínios, três dos quais com terceirização de serviços. Mas os quadros de mão de obra apresentam formatos bem variados: Apenas um deles dispõe somente de funcionários terceirizados; em outros dois, a solução é mista; e, num quarto condomínio, há apenas orgânicos. Por fim, Roseane presta consultoria a um quinto empreendimento, onde existem tanto terceirizados quanto próprios.

Nos contratos com as prestadoras de serviços, Roseane aplica uma ferramenta da moderna gestão empresarial, o SLA – em inglês, “Service Level Agreement”. Em português, pode ser traduzido com “Acordo de Nível de Serviço” (ANS). Em linhas gerais, através do SLA, a síndica consegue introduzir, aos contratos, parâmetros de atendimento à qualidade na relação entre os condomínios e as prestadoras, como, por exemplo, no tempo de resposta que deve ser dado na reposição de funcionários que tenham faltado ou se licenciado (em seu caso, esse período é de duas horas). A síndica costuma associar

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

o cumprimento do tempo de resposta aos pagamentos. Roseane trabalha também com base em um escopo de tarefas previamente discutido e apresentado aos terceirizados através de seus supervisores.

Abaixo, a Direcional Condomínios reproduz os principais pontos destacados pela síndica na relação com a terceirização de serviços.

QUANDO TERCEIRIZAR? “Em nossa visão, há vantagens a um condomínio na contratação de empresa terceira, uma vez que a mão de obra absorvida tem a exigência de ser capacitada. E quando não o é, a empresa, por vezes, direciona o colaborador a um programa de treinamento. Isto facilita a rotina do síndico e do zelador que, por sua vez, podem focar nas tarefas e na resolução dos problemas do dia a dia.

Contudo, os condomínios considerados ‘pequenos’ podem enfrentar dificuldades nessa contratação, pois este modelo onera o valor dispendido mensalmente. Não podemos nos esquecer ainda de que os condomínios que recebem os terceiros são corresponsáveis no vínculo empregatício. Por isso, a gestão dessa contratação deve ser feita com muito critério e cautela. Por fim, a equipe orgânica pode sinalizar, inicialmente, custos menores, mas a longo prazo, o comprometimento financeiro pode se tornar a maior dor de cabeça de um síndico.

Assim, a terceirização pode ser a única situação viável para um momento ou pode ser a opção que não deve ser adotada neste momento. Tudo depende da realidade de cada um. Cada condomínio é um universo diferente!"

PARA FECHAR UM CONTRATO SEGURO! O auditor Ivo Cairrão trabalha há mais de quarenta anos com empresas de todo País em consultoria de governança corporativa, combate a fraudes, treinamentos, arbitragem etc., incluindo, entre seus clientes, condomínios e estacionamentos. Junto aos condomínios, ele observa “muita imaturidade nos processos de terceirização”, seja do lado “dos contratantes” (condomínios) quanto pelo “nível de organização empresarial de empresas prestadoras de serviços, como segurança, limpeza, portaria, jardinagem, entre outros”.

“Os condomínios não costumam verificar documentos das empresas, muitas vezes contratando com base em indicação ou apresentações institucionais”, aponta.

O resultado está nas contrariedades observadas, com frequência, em ambos os lados.

“Vemos muitas vezes relações de insatisfação devido justamente à falta de apresentação de documentação correta por parte das empresas terceirizadas, acarretando problemas de recolhimento de impostos, o que gera coobrigação para os condomínios, tais como de demanda trabalhista e recolhimento de impostos”.

De qualquer maneira, Ivo Carrão destaca pontos positivos na terceirização dos serviços para os condomínios: ”A principal vantagem é que a gestão dessas pessoas fica a cargo da empresa terceirizada, demandando menos do síndico no dia a dia, além de os funcionários possuírem experiência em áreas específicas. Se eles fossem próprios do condomínio, este teria que sempre treiná-los.”

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

CONTRATOS SATISFATÓRIOS PARA TODAS AS PARTES “Costumamos direcionar todos os contratos de modo que seja seguro e saudável para ambos os lados. E isto só acontece quando todas as regras são expostas e atendem à legislação e não ‘sufocam’ nenhum dos lados. Habitualmente incluímos o SLA nesses contratos, além da qualificação pretendida e de um escopo definido, contendo cronograma de execução e reciclagem (ou reavaliação) dos serviços necessários. Os valores também devem estar adequados tanto para o contratante quanto para o contratado, pois, caso contrário, passados poucos meses, os problemas virão, sem sombra de dúvidas. E quando falo ‘adequados’ quero dizer que a negociação final deve estar contemplada na previsão orçamentária do condomínio; e deve satisfazer a margem de lucro das empresas (ninguém atua gratuitamente no mercado, certo?)".

RELAÇÃO COM FUNCIONÁRIOS “Eu, particularmente, sempre utilizo o canal da supervisão da empresa para solicitações em geral, quer sejam de correção ou de novos pedidos (de adequações em geral).

Quanto ao zelador, um cargo de confiança do síndico, temos ótimas vivências com o terceirizado. Por vezes, ele se mostra mais ágil, interessado e preparado para intermediar conflitos, além de estar apto a soluções importantes do dia a dia. Mas reconheço que isto não é regra. Temos também zeladores orgânicos que são muito comprometidos e geram bons resultados. Nesse caso, temos que estar atentos à capacitação desse profissional.” (Por R.F.)

Por isso, o auditor orienta os síndicos a buscarem estabelecer parcerias com empresas idôneas, evitando surpresas na hora de rescindir os contratos, quando, em geral, acabam descobrindo “falhas”.

Para estabelecer uma relação satisfatória às três partes – tomadores, prestadores e trabalhadores –, Ivo Cairrão deixa as orientações a seguir: - “Da parte dos condomínios, há de se verificar, antes do início da parceria, a idoneidade da empresa, consultando o tempo de CNPJ, valor do capital social, quem são os sócios e reputação financeira, fiscal e junto à mídia, além de certidões”; - “A etapa de geração do contrato também é de extrema importância, pois nele terá que constar rescisão, multas, apresentação tempestiva de documentação, experiência dos prestadores, funções e atividades esperadas descritas claramente, substituição em caso de ausência, faltas, valor, forma de pagamento, entre outros pontos relevantes”; - “Da parte do prestador de serviço, é preciso trabalhar sempre de forma mais limpa possível, evitando relacionamentos pessoais com síndicos e pessoas que cotam serviços em administradoras, para se evitar a desconfiança da indicação por conflito de interesses. O prestador deve ser escolhido porque oferece o melhor serviço e preço para determinado condomínio”; e, -“Para os trabalhadores, buscar sempre atuar de forma profissional, não aceitar informalidade, se dedicar a executar o serviço com qualidade e segurança.”

Ivo Cairrão encerra dizendo que “um bom prestador de serviço, que cumpre com todas as leis, treina seus funcionários, gerencia-os corretamente em campo, com certeza terá longevidade e muito serviço”. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: TERCEIRIZAÇÃO - PORTARIA

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DICA / BOMBAS

MODERNIZAÇÃO COM AUTOMAÇÃO: GARANTINDO O ABASTECIMENTO & A DRENAGEM Por Rosali Figueiredo

todo cuidado é pouco quando se trata de garantir o abastecimento da água potável nas unidades, a drenagem do excesso da água da chuva, além do bombeamento de reservas não potáveis (de reúso) para a rega de jardins ou lavagens de pisos externos. O setor de bombas dos prédios deve receber atenção redobrada de síndicos, zeladores e manutencistas, especialmente quando está há muito tempo sem modernização e/ou manutenção. Também as instalações acessórias e indispensáveis, como os quadros elétricos e encanamentos, precisam entrar nesse escopo de serviços.

O síndico Clóvis Barbosa identificou, por exemplo, que vazamentos na garagem do subsolo do Residencial Portal São Bento, na zona Norte de São Paulo, tinham origem nas tubulações ligadas às bombas da piscina. Isso ocorreu assim que assumiu o cargo no condomínio, há pouco mais de um ano. “Havia se formado um espelho d’água abaixo da piscina”, descreve, ressaltando que foram executados reparos na área, incluindo as próprias bombas. No início de sua gestão, ele encontrou ainda uma bomba de drenagem quebrada no segundo subsolo da garagem; esta sequer constava do escopo de manutenção preventiva da empresa que atendia mensalmente o prédio. “Enfrentávamos o risco de inundação do piso”, afirma. “É sempre importante ao síndico observar questões ligadas às bombas, lembrar que com o tempo as peças ficam obsoletas”, pontua Clóvis Barbosa, que dispõe, no condomínio de duas torres e 136 unidades, de duas bombas na piscina, quatro de recalque, automatizadas, e a de drenagem.

REDUNDÂNCIA E PRECAUÇÕES A modernização dessas instalações nos condomínios, com sua automação, é um dos serviços mais contratados atualmente pelos gestores. Especialistas no setor destacam que, quando a operação é manual, observando-se níveis de boias e alternância entre bombas de recalque, na hora de se religar um dos equipamentos, pode haver problemas.

O Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco, de duas torres e 126 unidades, situado na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, não apenas possui a automação do sistema, quanto resolveu investir recentemente na substituição de toda as bombas e adquirir peças sobressalentes, para reserva. O empreendimento data de 1976 e tem 28 andares em cada um dos prédios.

Segundo Orlando Palação, assistente administrativo do Brasil Pitoresco, “todo o conjunto de bombas para o abastecimento dos reservatórios superiores foi substituído. Contávamos com duas bombas que, pela altura dos prédios, de quase 100 metros, ‘sofriam’ muito. Houve a modernizado e cada torre possui duas bombas de 10 Cv cada e uma outra de reserva, já instalada. Ainda temos uma bomba adicional que permanece disponível caso haja necessidade de se remover

DICA / BOMBAS

Fotos Rosali Figueiredo

alguma outra para manutenção”.

Palação aponta que a principal vantagem no investimento reside no fato de que “bombas novas são mais potentes e, portanto, mais eficientes, reduzindo o tempo de recalque, o que significa economia de energia, menor desgaste do equipamento e menores custos de manutenção. Assim, os moradores economizam e têm a certeza de que não ficarão sem água por culpa das bombas.” O condomínio optou por não fazer a alternância das bombas; “elas funcionam direto e, somente se houver pane, a outra será acionada automaticamente. Caso ambas tenham pane, a bomba reserva é que será acionada”.

O assistente administrativo aponta outro aspecto importante do sistema: “Há redundância no quadro de comando”. Ou seja, o quadro elétrico tem alguns de seus dispositivos replicados. De acordo com o consultor de gestão de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, “o replicador funciona como um segundo painel em outro local do prédio, de maneira que o responsável pela área da manutenção possa monitorar seu funcionamento, sem ter que se deslocar, a todo momento, para a casa de bombas”. Carlos Alberto acompanhou a modernização do setor no Brasil Pitoresco. Ele tem verificado muitas inadequações em condomínios, especialmente pela falta de manutenção preditiva. “O ciclo de vida da bomba é longo, mas esse tipo de programação estabelece um prazo de funcionamento de, por exemplo, dez anos. Passado esse período, mesmo que a bomba esteja operando bem, é melhor trocar.”

O consultor aponta também que condomínios antigos acabaram desativando um dispositivo interessante, antes comum: “É o painel sinótico [uma extensão do quadro elétrico], que costumava ficar junto da portaria”. Demais problemas observados pelo consultor se encontram na persistência de se manter painéis antigos, “ainda com chaves-faca”, de madeira; bombas afixadas no chão; e instalações elétricas expostas. “O problema disso tudo recai não apenas sobre a eficácia da operação desses equipamentos, quanto no risco de incêndio”, alerta. Para o assistente administrativo do Brasil Pitoresco, Orlando Palação, os investimentos realizados pelo condomínio puderem garantir segurança, eficácia e, também, “quando da limpeza semestral das caixas superiores, uma reposição muito rápida da água, evitando incômodo aos moradores”.

Setor de bombas de recalque do Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco, que dispõe de peças reservas e redundância no comando

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DICA / BOMBAS

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Foto Marcus Borges

INADEQUAÇÕES SÃO COMUNS NAS EDIFICAÇÕES, APONTA ENGENHEIRO

O Eng. Eletricista Edmarcio C. Borges recomenda alternância automatizada entre as bombas O engenheiro eletricista Edmarcio Costa Borges acaba de concluir um trabalho de adequação das instalações elétricas da bomba d’água de reúso, a qual serve também ao descarte, em um residencial localizado no Jacanã, zona Norte de São Paulo. Em vistoria realizada no começo do ano no prédio foi encontrado um quadro elétrico “muito antigo”, com instalações precárias.

O engenheiro assim descreve a situação na época, bem como as soluções adotadas: - “A proteção geral do quadro e das duas bombas era feita por chave-fusível, que protege apenas contra sobrecorrente. O novo quadro executado possui disjuntores termomagnéticos que protegem de forma mais eficiente a sobrecorrente e sobretensão”; - “Alguns disjuntores eram padrão NEMA e os novos são padrão DIN. O padrão NEMA segue a norma americana RTQ, enquanto o DIN atende à europeia. A NBR 60898:2004, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que o Brasil segue, é praticamente cópia da europeia”; - “O quadro não possuía qualquer tipo de proteção a contato físico com seus barramentos. Do jeito que estava, deveria ao menos ter um acrílico protegendo os barramentos contra toques acidentais”; - “Tinham sido usadas cores erradas na fiação. O azul claro é reservado para neutro e estava sendo utilizado para fase”; - “A conexão entre os barramentos e os disjuntores estava com cabos fora de norma”; - “Os circuitos se encontravam sem identificação”; - Havia emendas de cabos fora da norma e um cabo de uma cor sendo emendado com outro de cor diferente”; e, - “Também identificamos dimensionamento incorreto dos cabos”.

BOMBA DE INCÊNDIO EXIGE MUDANÇAS NA PARTE ELÉTRICA Exigência dos bombeiros, a instalação de bomba de incêndio nos prédios não tem sido acompanhada da adequação correspondente dos quadros elétricos, alertam o engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), e o consultor Carlos Alberto dos Santos. Segundo Martinho, é preciso verificar, principalmente, se as instalações comportam a carga da bomba, se a bitola dos fios está adequada e se há proteções. “A bomba de incêndio impõe uma carga relativamente elevada aos prédios, especialmente aos mais altos”, explica o engenheiro. Carlos Alberto dos Santos lembra, por sua vez, a necessidade de fazer o enclausuramento da bomba, protegendo-a contra o fogo. (Por R.F.)

DICA / BOMBAS

Fotos Edmarcio C. Borges

Além do quadro de automação, toda a infraestrutura foi refeita, incluindo “instalação de chave-boia de nível no reservatório de reúso superior e no poço de captação, de forma que a bomba só opere quando o poço estiver com água e o reservatório abaixo do nível.

Ou quando o reservatório estiver cheio e o poço estiver acima do limite”, situação em que “a bomba expulsará o excesso d’água”. O escopo dos serviços necessários (muitos outros além desses descritos) foi acompanhado de laudo fotográfico e emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Edmarcio C. Borges comenta que o síndico ou usuário deve procurar uma manutenção mais incisiva ou mesmo a modernização quando perceber anomalias, como, por exemplo, quando o poço está cheio e os reservatórios vazios. “Também é importante fazer o revezamento entre as bombas, mas tenho verificado muito comando manual, é preciso automatizar a alternância entre elas”, afirma o engenheiro.

Por fim, a automação e modernização significam trabalhar sobre todo o sistema.

Além das bombas propriamente ditas, é indispensável refazer o quadro elétrico, trocando e atualizando os disjuntores para uma nova potência da bomba; verificar a operação das boias; e adequar o cabeamento, considerando-se até mesmo a distância entre o centro de medição e o quadro. “Quanto maior essa distância, maior deverá ser a bitola do fio.

Lembro ainda aos síndicos a necessidade de se distribuir mais pontos de energia nos subsolos e na própria casa de bombas, de maneira a facilitar a manutenção.” O engenheiro ressalta, nesse sentido, que as tomadas deverão seguir a norma em termos de proteção e segurança para áreas molhadas. (Por R.F.)

Adequação das instalações elétricas da bomba d’água de reúso e descarte em condomínio da zona Norte de São Paulo (À esq., antes dos trabalhos; à dir., novo quadro elétrico)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O guia “O ‘ABC’ das bombas de uma edificação”, com orientações do Eng. Ayrton Barros; - O artigo “Manutenção de sistemas hidrossanitários nos condomínios / Bombas de recalque de água fria, pluviais, esgoto, incêndio”, de autoria do Eng. Marcus Grossi.

Acesse os textos no endereço acima, através da dica de Bombas, no link da Ed. 223.

PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA – ECONOMIA

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COLUNA

MORADORES NÃO ACATAM NOTIFICAÇÕES E MULTAS, E AGORA? Por Irina Uzzun

Desempenhar as funções inerentes ao cargo de síndico realmente

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IRINA UZZUN Foto: Diego Santos.

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não é uma tarefa simples. É necessário ter conhecimento em diversas áreas que incluem Contabilidade, Engenharia e Direito. Como se não bastasse, às vezes é preciso atuar como mediador para solucionar os conflitos entre os moradores.

Quando fui eleita síndica no início de 2010, não imaginava os desafios que iria enfrentar. Uma das maiores dificuldades para o síndico é fazer com que os condôminos respeitem as regras estabelecidas na Convenção Condominial (CC) e no Regulamento Interno (RI). Infelizmente, muitas pessoas que residem em condomínios acham que o simples fato de pagarem a taxa condominial lhes confere o direito de fazer o que bem entendem.

A utilização correta das vagas de garagem, por exemplo, é uma das principais causas dos desentendimentos entre os moradores de condomínios. Alguns condôminos, mesmo após serem notificados e inclusive multados, continuam a infringir os dispositivos da CC e do RI. No intuito de solucionar este problema, o síndico deve considerar a legislação relativa aos condomínios, que abrange a Lei 4.591/1964 (dispõe sobre condomínios em edifícios), o Código Civil e o Código de Processo Civil.

Importante salientar que as multas aplicadas pelo descumprimento da CC e do RI devem ser devidamente fundamentadas e comprovadas, permitindo o direito de defesa ao condômino que infringiu as normas, podendo inclusive apresentar sua defesa em assembleia. Não restando dúvidas em relação à infração cometida, a multa passa a ser perfeitamente exigível e será cobrada mediante boleto bancário em separado da cota condominial.

Algumas pessoas entendem que é possível levar este título a protesto, no entanto, esta informação não procede. A confusão ainda ocorre porque a Lei Estadual 13.160/2008 previa que a dívida condominial poderia ser levada a protesto, no entanto, ela foi considerada inconstitucional, não é mais válida nem pode ser aplicada.

Os tribunais de justiça, inclusive, entendem nesses casos que o condomínio pode ser obrigado a pagar indenização por danos morais aos inadimplentes se a dívida for protestada. As demais sanções que costumam ser aplicadas ao condômino que desrespeita normas e não paga multas, como impedi-lo de frequentar as áreas comuns, alugar o salão de festas etc., também podem ser consideradas abusivas caso sejam discutidas judicialmente; por isso, devem ser evitadas.

Como fazer então com que ele passe a respeitar as regras?

A melhor forma e também mais eficaz é utilizar os meios legais cabíveis para exigir o pagamento, “atingindo o bolso” do condômino. Além de o Código Civil possibilitar a aplicação da multa em até cinco vezes o valor da contribuição mensal para os moradores que não cumprem reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, o novo Código de Processo Civil permite, desde março de 2015, a ação de execução contra o condômino inadimplente (não somente em relação ao boleto de rateio mensal, quanto às dívidas das multas). Esta prevê ainda a possibilidade de penhora do imóvel deste e, caso o condômino não seja encontrado, pode ainda ter a conta bancária penhorada.

Ou seja, o processo tornou-se muito mais rápido e eficaz, pois o devedor terá (3) três dias para quitar a dívida, ao contrário do que ocorria anteriormente. Além desta novidade, existe a possibilidade de aplicar juros mensais de até 9,9% ao mês sobre o valor do débito ao invés dos juros de 1% somente. Todas essas alterações legislativas facilitaram não somente o trabalho do síndico, mas também dos advogados que atuam na área condominial, fazendo com que o inadimplente que não acata o CC e o RI pense melhor antes de infringir as normas. Ninguém em plena consciência gostaria de pagar uma dívida com juros similares aos utilizados pelos bancos, tampouco perder o seu imóvel ou ter sua conta bancária bloqueada, concordam?

Advogada, professora universitária e coordenadora de atividades complementares no curso de Direito da Faculdade FAPAN/UNIESP, em São Bernardo do Campo. Irina Uzzun é síndica orgânica do Condomínio The Spotlight Perdizes, em São Paulo, e está em seu 4º mandato. Atuou como síndica profissional.

Mais informações: irina@adv.oabsp.org.br.

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ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS (QUADRAS), AMORTECEDOR DE IMPACTO, BOMBAS DOSADORAS, CAIXA D’ÁGUA

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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA

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ELÉTRICA

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ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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HIDRÁULICA, ILUMINAÇão

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Gás, individualização de água, insulfilm, impermeabilização

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INCÊNDIO, INTERFONE

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PLAYGROUND

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PISO, serralheria

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SISTEMAS DE SEGURANÇA

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