Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef
Caro Leitor, O setor da construção civil estima que 80% do total investido em uma edificação ao longo da sua vida útil referem-se ao pós-obra, montante destinado a manutenções, reformas e modernizações. Os síndicos e síndicas conhecem bem essa realidade, os investimentos devem ser constantes para que se garanta a qualidade dos serviços e a segurança de todos. Condomínios como Minás, em Santana, o Rio Paraguai, nos Jardins, o Sucre, em Santa Cecília, todos em São Paulo, e o Riviera Inn, em Bertioga, citados em diferentes reportagens desta edição, são exemplos bem-sucedidos de planejamento das melhorias. O Riviera, por exemplo, vem passando por retrofit radical não apenas da fachada, mas como de toda área comum, case relatado na matéria das páginas 24 a 27. O fato é que existem muitas pessoas proativas, engajadas em construir algo de positivo pela coletividade. É um privilégio testemunhar todas essas transformações e poder observar que há tanta gente do bem. Porém, como diz o velho ditado, uma maçã podre tem o poder de azedar todo um balaio, e esse script também faz parte do dia a dia dos síndicos. É um roteiro indesejável, que entra infelizmente no tema dos “condôminos antissociais”, o qual estampa a capa da edição de julho, mas com um propósito positivo: orientar os gestores para que se preservem e consigam resolver esse tipo de problema com o mínimo de desgaste e o máximo de agilidade. Portanto, mãos à obra, a vida pede renovação diária, um investimento constante na ação propositiva. Neste mês, a Direcional Condomínios se prepara para participar de importante evento para o setor, a 6ª ExpoPredialtec, principal feira da América Latina de automação predial e novas tecnologias, agendada para os dias 28 a 30 de julho no Anhembi, em São Paulo. Estaremos lá, com estande próprio, esperando por sua visita! Por ora, ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
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5 Edições anteriores M Produtos & Serviços Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos: ........................ Férias de Julho, sobrou pro síndico! 05. Informe Publicitário ....................................................................................Seciesp 06. Coluna: ..........Os condôminos desrespeitam limites da vaga de garagem, e agora? 08. Capa: ..........................................................Condômino antissocial: Saiba como agir 12. Água:.......Case do mês: Adaptações em reservatórios elevam nível destinado ao uso 13. Seção Tira-Teima: ...........Laudos e garantias das edificações, como e quando fazer? 14. Dica: ................................................................................Hidráulica: Modernização 16. Administração:...................................Manutenção de segurança no gás, questão de vida 18. O Síndico e Sua Região:...........................................Santana, Mandaqui & Tucuruvi 20. Dica: ...............................................................................Playground: Equipamentos 24. Dica: ..............................................................................................Fachada: Retrofit 28. Seção Tira-Teima: .........................O síndico quer renovar a área comum, ele pode?
Direcional Condomínios | Julho 2015
diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado
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Direcional Condomínios | Julho 2015
CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / FÉRIAS DE JULHO, SOBROU PRO SÍNDICO!
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COLUNA
OS CONDÔMINOS DESRESPEITAM LIMITES DA VAGA DE GARAGEM, E AGORA?
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Quando falamos sobre condomínios, muitos temas podem ser objeto de conflitos envolvendo a coletividade, entre eles, vagas de garagem. E dentro deste assunto, um em especial é bem delicado, porque demanda compreensão documental e legal, além de bom senso e respeito: é o uso irregular da vaga, seja por causa do tamanho dos veículos ou pela forma como são estacionados (fora dos limites). Assim como tudo que existe em condomínios possui regras, a vaga de garagem, além de também ser regulada por normas gerais (trazidas pela própria legislação, é importante ressalvar esse ponto), pode ainda ser objeto de definições criadas pela coletividade, gerando um grande dilema aos administradores quando desrespeitadas. Como a vaga é uma parte da propriedade exclusiva de cada um dos possuidores, alguns se veem no direito de usar e fruir seu “bem” ou “patrimônio” da forma como entendem, sem regras ou sem respeitar as limitações inerentes ao próprio espaço físico da vaga e da garagem. O uso da vaga por veículos que não cabem no espaço, ou mesmo carros estacionados irregularmente, nunca é visto como uma ilicitude pelos infratores, pois, afinal, eles acreditam que por ser propriedade particular, eles, condôminos, não deverão ser incomodados. Mas seria correto tal pensamento? Óbvio que não, senão vejamos: - Assim como em uma sala de estar de um apartamento pequeno não podemos colocar um sofá gigante ou uma mesa quadrada de oito lugares, também na vaga de garagem não se pode estacionar qualquer veículo! - Outro exemplo: ninguém tenta acomodar uma cama ‘box King’ em um quarto de hóspedes de solteiro. Por que acha então que poderá abrigar duas camionetes em uma vaga delimitada para comportar dois veículos de porte médio, segundo prevê a legislação municipal? Observe-se que, da mesma maneira como os cômodos de um apartamento, a vaga de garagem é propriedade exclusiva do condômino. No primeiro caso, ele aceita com tranquilidade as limitações impostas pela área interna de seu imóvel, bem como pela distribuição dos cômodos. Por que não poderia ter o mesmo bom senso em relação à vaga de garagem? Por que não
medir a vaga antes de comprar o apartamento? - Em residências unifamiliares, a situação não é diferente, também existem limitações de espaço em garagem, e muitas vezes, apesar de se morar em casas, não é possível possuir uma picape cabine dupla. Então, é incongruente a insistência de muitos proprietários em acharem que tudo podem num condomínio, afinal, as áreas e espaços nos edifícios não se multiplicam, pelo contrário, são ainda mais restritas do que em imóveis unifamiliares. A verdade é que a falta de cultura e de pensamento coletivo faz com que os conflitos deste porte cheguem às portas do Judiciário, como se essa instância pudesse arbitrar um meio mágico de alargamento do espaço! Ou como se pudesse evitar que o estacionamento irregular, ultrapassando os limites da vaga, venha a causar desconfortos aos demais proprietários! A legislação é clara, o condômino é proprietário de uma área definida ou em especificação coletiva, ou em matrícula. Desta maneira, o proprietário deve seguir as normas condominiais: usar livremente o espaço para estacionar seu veículo apenas dentro das delimitações originais da vaga e, quando atravessar as linhas divisórias, em caso de manobras, por exemplo, não prejudicar terceiros, conforme definem os artigos 1.331 e 1.335 do Código Civil. Romper tal pensamento beira ao uso nocivo da propriedade e depõe contra o princípio de viver coletivamente e também do morar respeitando o próximo. E ao síndico não resta alternativa senão advertir, multar e, se for o caso, utilizar outros recursos para a solução de um conflito criado pela falta de compreensão, de forma a que outros direitos individuais sejam preservados.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Foto Almir Almeida
Direcional Condomínios | Julho 2015
Por Cristiano De Souza
Advogado, consultor jurídico condominial, sócio da DS&S Consultoria Condominial e autor do livro “Sou Síndico, E Agora?” (Grupo Direcional, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br
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CAPA
CONDÔMINO ANTISSOCIAL: SAIBA COMO AGIR Todo prédio possui um morador que reclama de tudo e desrespeita regras básicas de civilidade. Ele tanto conturba a vida do síndico quanto a dos vizinhos. A busca do diálogo é sempre o primeiro recurso a ser usado nessas situações, mas às vezes só a lei pode dar jeito a um “criador contumaz de problemas”. Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
Direcional Condomínios | Julho 2015
Marina Vasconcellos: “É preciso colocar em prática a empatia, o que representa se colocar no lugar do outro. A vida em sociedade exige que se faça esse tipo de exercício.”
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Casos de racismo, bullying, consumo excessivo de drogas lícitas e ilícitas, barulho, bitucas de cigarro e objetos atirados das janelas, agressões verbais e físicas, e até prostituição em condomínios ganham destaque eventual na mídia, conferindo notoriedade a muitas situações conhecidas dos síndicos e que, segundo o Código Civil brasileiro, podem ser atribuídas ao condômino antissocial. Este se caracteriza, conforme descreve o Art. 1.337, como a pessoa que “não cumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio” ou, pior, gera “incompatibilidade de convivência com os demais condôminos”. A boa notícia é que o próprio condomínio, com votos de três quartos de seus possuidores, pode aplicar multas ao infrator que somam de cinco a dez vezes o valor da taxa de rateio. O problema é que existem pessoas incorrigíveis mesmo diante do prejuízo. O síndico profissional Waldemar Tubor, que atua em nove empreendimentos, seis deles residenciais, observa que “a multa funciona se pesar no bolso”. Caso contrário, há “indivíduos com poder social, político e econômico que acham que estão acima das regras”. Aí é preciso “entrar com ação, porque decisão judicial eles têm que seguir”. Em outros casos, vale um pouco da astúcia, como em um condomínio em que havia suspeita de prostituição. Ali, afirma, simulou-se um encontro para flagrar a irregularidade. Waldemar relata ainda dois casos recentes de agressão nos condomínios em que atua, os quais geraram ação judicial além da aplicação de multas (o primeiro em R$ 17 mil). Ambos os agressores mudaram-se dos imóveis que ocupavam. O primeiro se envolveu com o uso indevido de vaga de garagem e partiu para cima do reclamante; o outro, contrariado com o síndico, quebrou-lhe três costelas. De acordo com a psicóloga Marina Vasconcellos, especializada em terapia de casal e família e em mediação de conflitos, existem de
fato “pessoas que não têm o espírito de conviver em sociedade, só olham para o próprio umbigo”. “É o criador contumaz de problemas, alguém não permeável ao diálogo e que, por qualquer motivo, abre um processo.” Marina reside em um condomínio da zona Oeste de São Paulo e observa duas naturezas mais comuns de conflitos nesse tipo de ambiente: A - Aqueles causados por mal-entendidos, passíveis de solução pelo diálogo e a mediação – a qual depende de que “as partes estejam dispostas a conversar”; B – Os que têm origem no “morador problema”. “Ele está sempre insatisfeito e é capaz de processar o síndico diante de qualquer contrariedade ou adversidade. Em geral, se indispõe com vizinhos, funcionários e gestores do prédio. Não se abre ao diálogo, nem possui interesse em ouvir ou se colocar no lugar do outro.” A psicóloga identifica um verdadeiro paradoxo na vida atual em condomínio: o coletivo se une ao compartilhar momentos de lazer, entretenimento e diversão; no entanto, a pré-disposição se desfaz quando deveres, sacrifícios e obrigações entram em jogo. Afora essa questão de fundo, Marina descreve as principais causas de conflitos em condomínios: 1 – Ausência da educação de base em algumas pessoas;
CAPA
EVENTOS COLETIVOS, UM ANTÍDOTO A síndica profissional Ana Josefa Severino desenvolveu expertise na promoção de espaços e eventos de participação coletiva de moradores e funcionários, caso do Piazza Di Toscana, condomínio localizado na zona Leste de São Paulo onde morou até o final do ano passado. Foram pouco mais de dez anos de sindicância no empreendimento de cinco torres e 168 unidades, quando criou o Espaço Mulher e desenvolveu uma cultura de confraternizações, aproveitando datas comemorativas como Carnaval, Páscoa, Dia das Mães, Dia das Crianças e Natal. “Os eventos coletivos se propõem a gerar união entre os moradores, estreitando os laços e ajudando a criar uma identificação com o lugar, seus espaços, normas e pessoas. A estratégia fomenta um ambiente de respeito mútuo, não apenas entre os condôminos, mas desses para com os funcionários. É caminho também para disseminarmos de forma natural um cuidado maior com o patrimônio.” Atualmente, Ana Josefa é síndica do Condomínio Plaza Athenee, em São Caetano do Sul, o terceiro que implanta. Mas quando o diálogo se torna insuficiente para a resolução de um conflito, a síndica não tem dúvida, recorre com firmeza à Convenção interna e ao Código Civil, fazendo valer seus dispositivos.
Os síndicos profissionais Waldemar Tubor e Ana Josefa Severino: soluções mudam conforme a natureza do conflito e dos envolvidos
EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL, ALTERNATIVA VIÁVEL?
Decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo proferida há três anos confirmou sentença de juiz da cidade de Jundiaí, que acatou pedido de condomínio e proibiu uma proprietária de residir ou mesmo entrar no local, em face de atitudes reiteradas de violência praticadas contra a síndica e vizinhos. A medida encontra amparo na legislação brasileira, avalia o advogado Antonio Artêncio Filho (Foto acima). Por exemplo, “no novo Código Civil brasileiro, o direito de propriedade sofreu limitações em razão da lei, de princípios e da própria vontade do proprietário, e, ainda mais importante, pela função social que veio justamente a limitá-lo.” Antonio Artêncio é autor de estudo sobre o assunto, disponibilizado aos leitores da Direcional Condomínios (Veja ao final da próxima pág.). O advogado reconhece que a exclusão é solução extrema, e está longe de figurar entre as primeiras opções dos síndicos. “Têm que ser dadas todas as possibilidades legais de defesa ao condômino, ele não pode ser ofendido em seus direitos, mas se permanecer com comportamento reiterado mesmo depois de aplicadas multas, a medida se justifica.” O advogado defende ainda que o síndico evite se envolver pessoalmente com os conflitos, “ele não é xerife”. “Caso contrário ele perde a condição de resolvê-los pacificamente. O síndico precisa sempre se respaldar nas normas, procurando o diálogo e aplicando o estatuto do condomínio.”
Direcional Condomínios | Julho 2015
2 – Problemas criados por personalidades egoístas e/ou egocêntricas, ou mesmo indivíduos portadores de problemas mais sérios, como transtornos de psicopatia, por exemplo - “estes são muito resistentes a limites e normas”; 3 – Herança cultural: pré-disposição a realçar o erro, a ameaçar e a partir para a briga antes de qualquer outro comportamento; 4 – Administração local sem hábito, disponibilidade ou interesse em promover o diálogo entre os condôminos. A especialista defende que se busque, sempre em primeiro lugar, a conversa e a resolução pacífica dos conflitos. Mas reconhece que pessoas com transtornos de personalidade dificilmente aceitam mudar sua posição, restando aos demais condôminos decidirem pela aplicação da lei. Por outro lado, Marina destaca a urgência de que os indivíduos, de forma geral, comecem a sair de seu mundo particular e ajam coletivamente. A crise atual da água seria uma boa oportunidade para que todos se conscientizassem da necessidade de mudar hábitos em nome do todo, acredita. “É preciso colocar em prática a empatia, o que representa se colocar no lugar do outro. A vida em sociedade exige que se faça esse tipo de exercício.”
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foto Rosali Figueiredo
CAPA
EXPULSÃO: HÁ CONTROVÉRSIAS
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Os advogados Lino Araujo, Sergio Jafet, Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner (Na foto, da esq. p/ a dir.) estiveram reunidos no final de maio na Casa do Advogado de Pinheiros, em São Paulo, para falar sobre “Direito de Vizinhança e Direito Condominial”. Em relação aos condôminos antissociais, Cristiano De Souza propõe “que se passe por todas as etapas para a solução do conflito, como o diálogo, a conscientização e a penalização administrativa, para aí sim, em último momento, recorrer-se ao Judiciário”. A exclusão não pode ferir o direito de propriedade (de domínio do imóvel), porém, limitar a posse (o uso), observa. O advogado Sérgio Jafet defende, porém, a aplicação de multas e até ação penal (se houver crime) como alternativas à exclusão, “pois esta fere o direito de propriedade”. Lino Araujo, por sua vez, recomenda a mediação associada a certos instrumentos punitivos (as multas) como forma de “enquadrar o morador nas normas do condomínio”. Já para Michel R. Wagner, a mediação entra sempre como bom recurso aos síndicos, entretanto, o advogado não descarta a exclusão e mesmo “auto-exclusão”: “Não é legal viver em uma comunidade em que ninguém ou quase ninguém gosta de você!”, justifica. Os advogados aproveitaram o evento em Pinheiros para relançarem suas respectivas obras, livros da área de condomínios (Leia mais em http://bit.ly/1GEZPPx).
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LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- Os textos "O síndico deve evitar tomar partido nos conflitos do condomínio" e “A exclusão do condômino antissocial”, ambos de autoria de Antonio Artêncio Filho. Acesse o link da Ed. 203.
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ÁGUA / CASE DO MÊS
ADAPTAÇÕES EM RESERVATÓRIOS ELEVAM NÍVEL DESTINADO AO USO
A seca dos reservatórios que abastecem São Paulo tem levado muitos gestores a providenciarem caixas d’água extras para armazenar a água da chuva e utilizá-la na rega de jardins e limpeza das áreas comuns. A providência foi tomada, por exemplo, pela síndica Agnes da Silva André, do Condomínio Edifício Minás, em Santana, zona Norte. Ela implantou três cisternas com capacidade total de seis mil litros na garagem, captando o volume que desce pelo sistema pluvial da cobertura, através de uma adaptação na tubulação. Além disso, ao alterar o nível das boias de dois reservatórios de água potável do prédio, a síndica viu aumentar a quantidade que
o resultado seja positivo; e definir, conforme os dados
pode disponibilizar para uso dos moradores. “Com a elevação da boia,
colhidos, tratamento e uso adequado.
conseguimos aumentar a capacidade de retenção da água”, comenta
De forma geral, o engenheiro lembra que “as
Agnes da Silva. A intenção não é gastar mais, pelo contrário. O condomínio
exigências mínimas para uso de água” são as de
tem feito campanhas para a redução do consumo, objetivo já alcançado
que esta não apresente mau cheiro, não esteja
pelas 48 unidades e áreas comuns. A medida é preventiva e foi adotada
turva, não contenha componentes que agridam
para a eventualidade de São Paulo determinar um rodízio mais prolongado
plantas ou estimulem o crescimento de pragas, nem
no abastecimento, explica a síndica.
manche superfícies, agrida metais sanitários ou altere
Segundo o engenheiro Ayrton Barros, que atua com perícias e
característica de resistência dos materiais, não seja
engenharia de segurança do trabalho, outra opção aos condomínios é
abrasiva nem propicie infecções ou contaminações
rebaixar o chamado “pescador da bomba d’água” da caixa inferior. Em
por vírus e bactérias. (Por Rosali Figueiredo)
muitos casos isso pode ser feito para elevar “a quantidade de água utilizável dentro do reservatório”, observa. Nas caixas superiores, porém, “a altura do pescador não pode ser alterada, pois ela determina o volume de água da reserva de emergência para o sistema de combate a incêndio (hidrantes)”. O engenheiro comenta ainda que outra possibilidade levantada pelos nas instalações inferiores, desde que estejam localizadas no último subsolo (e não sobre uma laje) e haja espaço. Nas superiores, a ideia está descartada, já que a estrutura dos edifícios não costuma ser dimensionada Direcional Condomínios | Julho 2015
para comportar sobrepeso nas coberturas.
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Por fim, quanto ao uso das fontes alternativas de água (proveniente da chuva ou das minas rasas), Ayrton Barros orienta os síndicos a: - Água da chuva: Descartar o jato inicial, pois ele carrega para o reservatório as sujidades depositadas sobre os telhados ou lajes; instalar tela na entrada dessas caixas com a finalidade de reter as impurezas; realizar seu tratamento com cloro; utilizá-la somente para regar jardins e lavar pisos; - Água de mina: Providenciar, em primeiro lugar, análise prévia para verificar a existência ou não de coliformes fecais e descartar a solução caso
fotos Rosali Figueiredo
síndicos – a ampliação dos próprios reservatórios – só pode ser estudada
A síndica Agnes da Silva providenciou o aumento da reserva de água potável disponível para uso, além de sistema de captação da água da chuva (Foto no alto). No entanto, promove campanhas para redução do consumo
SEÇÃO TIRA-TEIMA
LAUDOS E GARANTIAS DAS EDIFICAÇÕES, COMO E QUANDO FAZER? Alguns condomínios têm contratado laudos de especialistas antes do vencimento do prazo de cinco anos de garantia da construção. Mas para o engenheiro Jerônimo Cabral, a prática indicada é contratar, na verdade, o laudo do recebimento da obra e o de inspeção por volta do 3º ano. Confira abaixo (Leia as respostas detalhadas no link Ed. 203, do site www.direcionalcondomínios.com.br).
fissuras e trincas nas fachadas (de natureza e causas diversas); desplacamentos de revestimentos cerâmicos; caimentos dos pisos etc.
1. QUAIS LAUDOS OS CONDOMÍNIOS DEVEM CONTRATAR PARA ASSEGURAR A GARANTIA?
3. OS LAUDOS P RE V INEM C ON T RA PROBLEMAS FUTUROS, APÓS OS 5 ANOS?
Em 1º lugar, o “laudo de inspeção de recebimento de obra”, que analisará as condições técnicas de término da construção e da qualidade da edificação. Depois disso, por volta do 3º ano de uso, o “laudo de inspeção de obra em garantia”, permitindo registrar eventuais anomalias construtivas e incorreções técnicas, e dando respaldo para as ações do condomínio junto à construtora. Mas não se deve confundir problema de origem construtiva com aqueles decorrentes da deficiência da manutenção.
2. QUAIS ANOMALIAS SÃO MAIS COMUNS NO PERÍODO? As principais patologias com origem na construção são associadas a problemas de estanqueidade, especialmente em cortinas ou paredes de divisa nos subsolos; infiltrações,
O 1º laudo serve para registrar eventos que devem ser corrigidos pela assistência técnica da construtora logo após a entrega. Já o 2º poderá registrar vícios ocultos (que só se manifestam após certo tempo de uso ou eventos reincidentes). Porém, a ampliação da garantia não é usual, a não ser que haja uma situação muito específica, que imponha a troca integral de determinado sistema.
JERÔNIMO CABRAL P. FAGUNDES NETO
Direcional Condomínios | Julho 2015
Engenheiro civil, mestre pelo IPT em Tecnologia das Edificações (área da habitação) e pósgraduado em Avaliações e Perícias de Engenharia. Atua junto à Comissão de Normas da ABNT para as construções (CB-02). Mais informações: jcmijs@terra.com.br
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dica / HIDRÁULICA – MODERNIZAÇÃO (PRUMADAS, TUBULAÇÕES, BARRILETES)
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OBRIGATÓRIA PARA QUEM BUSCA ECONOMIA E VALORIZAÇÃO
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Condomínios em processo de modernização têm na hidráulica um dos principais investimentos em pauta, não só para combater vazamentos e melhorar as instalações, como para implantar a leitura individualizada do consumo e ganhar um upgrade no valor dos imóveis. No Condomínio Edifício Rio Paraguai, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, a hidráulica faz parte de um plano global de investimentos destinados à modernização do residencial de 40 anos e 26 unidades (duas por pavimento). Nos últimos sete anos os condôminos investiram R$ 1 milhão na modernização do prédio, contabiliza o síndico profissional Waldemar Tubor. A verba pagou obras de impermeabilização do térreo, cobertura e caixas d’água; renovação do hall social e do fechamento da frente do edifício; reforma da casa do elevador e do barrilete (com remodelação completa do espaço, troca de tubulações e registros); e modernização mecânica dos dois elevadores sociais. No cronograma, estão previstos agora tratamento do piso das escadas internas, seguido da recuperação da fachada, paisagismo, novo mobiliário no salão de festas e troca do revestimento da garagem. No caso da hidráulica, além da reforma completa do barrilete, o Edifício Rio Paraguai substituiu a tubulação de água fria em ferro fundido por cobre; canalizou e pressurizou para o térreo a água das nascentes que vertem no subsolo, para uso na rega dos jardins e lavagem do piso; e mudou o sistema de circulação da água quente central, para evitar perda de calor. Com os investimentos, o consumo mensal de água, que chegou a 850 m3 há três anos, caiu a 620 m3 em 2014 e está agora em 361 m3 (conta de abril de 2015, em queda superior a 100%). Isso é resultado também das vistorias feitas com regularidade nas torneiras e válvulas dos apartamentos, buscando identificar vazamentos (já houve duas neste ano). Em outro condomínio residencial administrado por Waldemar Tubor, em Perdizes, zona Oeste da cidade, houve a troca recente de todas as prumadas de água. Também aqui o material escolhido foi o cobre, pois “ele dá mais segurança”, justifica. “Havia muitos pontos de vazamento neste condomínio e a tubulação já estava comprometida”, relata o síndico. Também o Condomínio Edifício Sucre, de Santa Cecília, incluiu a hidráulica em seu plano de modernização, com a reforma do barrilete (onde houve troca de tubulações, de ferro por cobre, registros, além de pintura) e impermeabilização dos reservatórios, afirma a síndica Mila Fernandes Rocha. O próximo passo prevê substituir as prumadas em ferro do prédio construído em 1967, tendo em vista o plano de se implantar a individualização da água.
DICA / HIDRÁULICA – MODERNIZAÇÃO (PRUMADAS, TUBULAÇÕES, BARRILETES)
MANUTENÇÃO DO SISTEMA O engenheiro civil Tomas Gouveia observa que, de forma geral, a modernização hidráulica envolve desde os reservatórios (inferiores e superiores), às prumadas, demais tubulações, registros e barrilete. O engenheiro Ayrton Barros destaca, por sua vez, procedimentos essenciais de manutenção, com vistas a garantir o pleno funcionamento das instalações: - As caixas d’água devem ser limpas e desinfetadas a cada seis meses ou antes, caso sejam detectados corpos estranhos ou qualquer alteração no aspecto da água. A questão é regulada pelo Comunicado CVS 006/2011 (da Vigilância Sanitária); - Válvulas reguladoras de pressão devem ser limpas anualmente e, a cada três anos, demandam a substituição dos componentes internos, conforme determinado pelo fabricante; - A impermeabilização dos reservatórios possui garantia de cinco anos, desta maneira, o síndico deve ficar atento a indícios de degradação; - Canalizações de ferro costumam oxidar e as boas práticas de engenharia indicam a sua substituição por tubulações de cobre; - Bombas de recalque que abastecem as caixas d’água superiores devem ser analisadas, observando-se alteração de ruído e vibração (ambos indicam problemas com rolamentos). Já os vazamentos identificados entre o motor e a bomba apontam, normalmente, falhas do selo mecânico. Quadros de comandos elétricos também podem apresentar ou gerar problemas, assim como as chaves-boias superiores e inferiores; - Bombas do poço de escorva, responsáveis pela captação das águas pluviais no último subsolo e seu descarte na sarjeta, devem ser revisadas regularmente. Já esses poços precisam ser limpos sempre que apresentar sintomas de acúmulo de sujidades internas.
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- Análise do engenheiro Roberto Boscarriol Junior sobre as principais patologias do sistema hidráulico. Acesse o link http:// bit.ly/1INAkfV .
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA – VAZAMENTOS E EQUIPAMENTOS ECONOMIZADORES
Direcional Condomínios | Julho 2015
foto Rosali Figueiredo
O Eng. Ayrton Barros destaca necessidade de manutenção periódica das válvulas reguladoras de pressão, entre outros componentes hidráulicos
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ADMINISTRAÇÃO
MANUTENÇÃO DE GÁS, QUESTÃO DE VIDA Um prédio residencial sofreu sérios danos no mês de maio no Rio de Janeiro depois da explosão causada pelo acúmulo de gás em um dos apartamentos. O morador da unidade morreu dias depois, vítima dos ferimentos. Neste caso, houve intervenção indevida do próprio condômino, mas especialistas dizem que há muita negligência nas instalações dos edifícios. Por Rosali Figueiredo
A cidade
de São Paulo
receber manutenção periódica especializada, de preferência contratada pelo
proibiu, em 1987, a construção ou
condomínio, “de forma a proteger o interesse coletivo”. Roberto Boscarriol
reforma de prédios sem instalações
afirma que “os maiores inimigos [da segurança] são os furos ou grandes
de gás canalizado. A ideia era evitar
vazios [nos apartamentos], como vãos entre o forro de gesso e o teto, que
a presença de botijões de GLP
podem armazenar grandes quantidades de gás”. Outro problema está na
nos apartamentos e aumentar a
insuficiência da extensão das chaminés dos aquecedores, cuja configuração
segurança das edificações, medida
deve mudar radicalmente conforme o tipo de gás, natural ou GLP.
consolidada pelo Código de Obras e
Para o engenheiro Ayrton Barros, especialista em perícia e em engenharia
Edificações, em 1992. Já no Estado
de segurança do trabalho, a principal negligência observada nos edifícios
do Rio de Janeiro, a proibição está
em relação ao gás está na ausência de “inspeção periódica das instala-
em vigor desde 1976. Entretanto, os
ções”. Conforme NBR 155276/2012, da Associação Brasileira de Normas
acidentes agora ocorrem por falhas
Técnicas (ABNT), o trabalho visa a “manter as condições de operação
de manutenção nos sistemas tanto
e segurança da rede de distribuição interna, verificando no mínimo se:
das áreas comuns quanto privativas e ganham proporções trágicas, como a explosão da unidade habitada por um cidadão alemão, no Edifício Canoas, em São Conrado (RJ), no dia 18 de maio. Ele faleceu dez dias depois.
Direcional Condomínios | Julho 2015
No incidente do Rio, o vazamento
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a) A tubulação e os acessórios encontram-se com acesso desobstruído e devidamente sinalizado; b) As válvulas e dispositivos de regulagem funcionam normalmente; c) Tubos, conexões e interligações com equipamentos e aparelhos não apresentam vazamento; d) As tubulações estão pintadas sem qualquer dano, inclusive com relação aos suportes empregados;
de gás foi provocado pela intervenção
e) A identificação está conforme o especificado.”
“de uma pessoa desabilitada” (o
Nos aquecedores instalados nas áreas privativas, é importante que o
morador) em “fazer mudanças
ambiente tenha ventilação cruzada permanente, com portas e janelas
extenas, do ponto da parede ao
dotadas de vãos abertos (venezianas). Nesse sentido, o engenheiro chama
aparelho de consumo (fogão ou
a atenção dos síndicos para o envidraçamento indevido de varandas
aquecedor)”, avalia o engenheiro
próximas às áreas de serviço dotadas de aquecedores. “Há o risco de o
Roberto Boscarriol Junior. Segundo
gás acumular na sacada, sem diluição”, ressalta.
ele, quesitos básicos de segurança
Demais falhas comuns apontadas pelo engenheiro são: ausência de
devem ser cumpridos em todo sistema
identificação de compartimentos de gás (alerta que evita, por exemplo,
de gás canalizado.
que as pessoas fumem no seu entorno); falta de manutenção nos aquece-
O primeiro deles é lembrar que
dores de passagem para água quente central dos edifícios; e uso de outra
“os componentes das instalações
cor que não a amarela nas tubulações de gás, segundo determina a NBR
têm vida útil”, desde os cilindros
15526/2012. O amarelo está dispensado apenas das fachadas, onde, em
externos de armazenamento (caso
nome da harmonia estética, a tubulação pode ser pintada na tonalidade
do GLP) às conexões. Os aquecedores
da superfície. “Neste caso, a tubulação ou os suportes de fixação devem
internos e os ramais de distribuição
ser identificados com a palavra gás em intervalos mínimos de 10 metros
nas unidades devem, por sua vez,
ou em cada trecho aparente”, encerra Ayrton Barros.
ADMINISTRAÇÃO
CERTO X ERRADO O engenheiro Ayrton Barros já atendeu a pelo menos 300 condomínios, de onde extraiu alguns flagrantes de instalações equivocadas de gás:
1. Errado: Presença de suportes metálicos em contato direto com tubulação do gás, sem isolante. A norma orienta que se evite a formação de pilha galvânica gerada a partir do contato de dois materiais metálicos de composição distinta. Eles devem ser isolados através de elemento plástico apropriado.
2. Certo: Material isolante na cor branca evita o contato entre dois materiais metálicos distintos.
3. Certo: Forma correta de isolação da tubulação de gás ao cruzar com sistema de eletricidade (bandejamento ou eletroduto).
5. Errado: Empoçamento de água em área de entrada de gás no condomínio, o pode gerar corrosão nas tubulações e conexões, com consequente vazamento. Segundo Ayrton Barros, os setores de entrada (no prédio) ou distribuição de gás (aos apartamentos) devem passar por vistoria constante.
(Edição: Rosali Figueiredo / Fotos Ayrton Barros)
Direcional Condomínios | Julho 2015
5. Errado: Vazamento na laje atingindo e corroendo a tubulação de gás.
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O SÍNDICO E SUA REGIÃO
Fotos Valquíria Giroto de França
SANTANA, MANDAQUI & TUCURUVI: ‘HABITAT’ PRIVILEGIADO DE SÃO PAULO
Acima, à esq., vista da trilha da Pedra Grande, Horto Florestal; a síndica Valquíria Giroto contempla esse amanhecer de seu apartamento, em frente ao parque
A síndica Valquíria Giroto
André, que morava também pertinho do Horto, a mudança não foi tão
de França tem da janela de seu
radical. Há 15 anos ela vive em um condomínio na porção mais central de
apartamento uma das vistas mais
Santana, ao lado da estação do Metrô, de comércio, serviços e escolas.
privilegiadas de São Paulo: o Parque
Outra moradora antiga da região, também proveniente da zona Leste, a
Estadual Alberto Löfgren, botânico
ex-síndica Cybele Belschansky anota que a calma tipicamente interiorana
sueco que criou a área em 1896, até
desses bairros vem sendo substituída por um processo desorganizado
há pouco tempo denominada Horto
de verticalização, o que a faz repensar o bairro que escolheu para viver.
Florestal. “Resido na zona Norte há
Já a Profa. Rosely Benevides Schwartz é nativa da região e preferiu ficar
25 anos, uma região ímpar. O Horto,
em Santana, mesmo com o marido trabalhando na zona Sul. “Aqui o ar
um parque relativamente pequeno, ao
é mais fresco, tem mais ventilação e iluminação, um clima mais próximo
se fundir com a Serra da Cantareira,
do temperado”, descreve. Ela reconhece que Santana adquiriu feição de
torna-se uma só área. Morar quase
metrópole, anda congestionada, mas arremata: “Adoro esse lugar, tomo
dentro do parque nos possibilita um
sol dentro de casa!” Por ora, nem pensar em se mudar.
ar mais puro, fazer caminhadas com trilhas pela parte externa – como a da Pedra Grande, que oferece vista quase total da cidade.” Proveniente da zona Leste, Valquíria destaca duas das principais características do Norte: o verde e o Direcional Condomínios | Julho 2015
jeito interiorano. Lamenta, porém, o
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trânsito atual e a distância com áreas de maior concentração de empregos; algo que talvez a faça mudar-se novamente, desta vez em direção à Oeste. Para a síndica Agnes da Silva LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
Rosely Schwartz nasceu na zona Norte e valoriza o horizonte da Serra da Cantareira que se descortina de sua janela
direcionalcondominios.com.br
- Confira a reportagem completa, com os depoimentos de todas as entrevistadas. Acesse o link da Ed. 203.
Fotos Rosali Figueiredo e Carlos Alberto Schwartz (Pôr do sol)
segurança, passeios com as crianças,
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DICA / FACHADA - SOLUÇÕES (PINTURA, TEXTURA & REVESTIMENTOS)
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DICA / PLAYGROUND – EQUIPAMENTOS
BRINCAR É PRECISO, MAS COM SEGURANÇA!
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Por Rosali Figueiredo
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A segurança e o custo foram decisivos para o Condomínio Edifício Ideali promover a troca completa do playground de quase dez anos de uso por um novo conjunto, afirma a síndica Margarete Alvarez. Desde o final de abril, as crianças do prédio estão aproveitando a nova estrutura de madeira do brinquedo, trazendo acessórios em polietileno robusto, como as cadeirinhas dos balanços e a prancha do escorregador, diferente da versão anterior. “É um material mais indicado que a madeira para esse tipo de uso”, justifica Margarete. A síndica conta que o playground antigo, que passava por manutenção periódica de empresa especializada, estava precisando de mais uma sessão de reparos, quando foi danificado por uma chuva forte no começo deste ano. Além disso, sua fixação no piso já apresentava sinais de corrosão. “Para arrumá-lo, gastaríamos o equivalente à compra de um novo, por isso a substituição.” O que não pode, observa a síndica, é ficar sem este item de lazer bastante utilizado pelo condomínio ou mantê-lo em condições precárias. A psicóloga Sirlândia Reis de O. Teixeira reforça a importância do playground como espaço de lazer dos ambientes coletivos (condomínios, escolas, clubes etc.): “Muitos estudos mostram a relação entre o desenvolvimento motor e o equilíbrio adquirido nas atividades físicas proporcionadas pelo playground, que são capazes de favorecer ainda os aspectos cognitivos, afetivos e sociais”, descreve. A especialista é doutoranda em Psicologia, membro da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin) e da International Toy Library Association (ITLA), além de autora de três livros sobre educação infantil, brinquedoteca e jogos e brincadeiras. De acordo com Sirlândia Teixeira, o playground propicia “atividades como locomover-se pelo ambiente de variadas formas (andar, correr, saltar, rolar, entre outros) e manipular objetos e instrumentos diversos (segurar, arremessar, chutar, escrever na areia etc.)”. Os movimentos ajudam a criança a adquirir “importantes habilidades motoras”, fundamentais para que desenvolvam “domínio completo do corpo em diferentes posturas (estáticas e dinâmicas)” e cresçam “de forma saudável e feliz”. Além disso, as brincadeiras no playground representam “uma prática lúdica, caracterizada pelo divertimento e entretenimento, onde a interação com os brinquedos costuma ser prazerosa e produz na pessoa um movimento de mudança positiva. Por exemplo, uma criança emburrada, ao chegar ao local, fica alegre e interage com os brinquedos”.
Fotos Margarete Alvarez e Hyldegrand Silva Oliveira
DICA / PLAYGROUND – EQUIPAMENTOS
No alto, a síndica Margarete Alvarez à frente do novo playground. A recuperação do antigo (Foto abaixo à esq.) teria custo similar à compra de um novo (Foto à dir.)
Toda brincadeira, no entanto, deve ser segura conforme define a NBR 16071/2012, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Há três anos, a Associação lançou a NBR, atualizando os parâmetros relativos aos playgrounds, desde projeto e concepção à instalação e manutenção dos brinquedos e pisos. O arquiteto Fábio Namiki coordenou as mudanças e permanece à frente da comissão responsável pelos trabalhos. Fábio anota, porém, que a NBR permanece desconhecida da maior parte dos síndicos. “Os fabricantes e instaladores sérios estão se adequando, mas o ideal é que o Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia) passe a exigir certificação desses materiais, para que os condomínios possam cobrar isso.” O arquiteto destaca, por exemplo, que os brinquedos devem manter distância segura uns dos outros e que, acima de determinada faixa etária (ele sugere três anos), possam ser utilizados com segurança por diferentes idades, desde que a normatização relativa a vários aspectos de segurança seja atendida. “A área do playground deve ser pensada para receber a criança, porque é nesse espaço que ela irá interagir, conhecer as outras, aprender o jeito de brincar e a respeitar as regras, como esperar pela sua vez.” O especialista defende ainda que os projetos incluam equipamentos em que até os pais possam participar da brincadeira, “caso de um playground com desenho universal”. Atualmente, a comissão da ABNT responsável pela área está desenvolvendo normatização nessa linha, a ser incorporada à NBR 16071.
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ATENÇÃO À NORMA TÉCNICA
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DICA / PLAYGROUND - EQUIPAMENTOS
Foto Rosali Figueiredo
BRINQUEDOS: A ESCOLHA CERTA
Sirlândia Reis O. Teixeira: Mercado adequou brinquedos às necessidades das diferentes faixas etárias
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De acordo com Sirlândia Teixeira, “o mercado de playground já percebeu que precisa adequar os brinquedos à faixa etária dos seus usuários”, ampliando as opções aos condomínios. “Antes os escorregadores eram enormes e de material indicado para crianças maiores de 10 anos, hoje temos vários formatos e tamanhos, com grande variedade de matéria-prima.” A seguir, a psicóloga oferece sugestões aos síndicos quanto à escolha dos brinquedos.
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Idade de 0 a 5 anos “Nesta faixa etária, o corpo precisa de espaço para se movimentar e interagir com os objetos. Mas é preciso garantir brinquedos seguros e acessíveis, pois o foco será promover a autonomia dos pequenos. No início o bebê se desenvolve por meio da ação e do movimento. Mais tarde ocorre a predominância cognitiva e os brinquedos de desafio ocupam um espaço psicológico importante. Ao final desta fase as brincadeiras de faz-de-conta crescem por promoverem a criatividade e a ampliação da linguagem.” Sugestões: “Playground multiatividades, gira-gira diversos, escorregadores, gangorras, túneis, cama elástica, piscina de bolinhas (quando coberta e higienizada diariamente), balanços, mesa de atividade, objetos para arremessar, blocos gigantes para montar, cercadinhos, tanque de areia (obrigatoriamente higienizado com frequência), trenzinhos etc. A recomendação é instalar brinquedos seguros, sem parafusos, de preferência em plástico rotomoldado e em espaço separado das crianças maiores.” Idade de 5 a 10 anos “No início desta fase os brinquedos ganham vida e a imaginação predomina nas ações da criança. Tudo pode ser transformado pela imaginação. Assim, o playground dessa fase pode contemplar elementos que já contenham formatos de faz-de-conta, como castelos, perfis de animais etc. Porém, no meio desta faixa etária o foco recai sobre os aspectos cognitivos, por isso o playground pode
DICA / PLAYGROUND – EQUIPAMENTOS
trazer itens com apelos escolares mais fortes. O desafio cognitivo torna-se muito importante para a interação acontecer. Por fim, com crianças já próximas dos 10 anos, o brinquedo coletivo ocupará um espaço maior em suas fantasias, pois eles próprios se organizam para competir e mostrar suas habilidades.” Sugestões: “Balanços, escorregadores, tubos para passar dentro e fora, gira-gira, casinhas para subir e descer com desafios (tipo corda bamba), corredores também com desafios, trepa-trepa, cama elástica e túneis. A segurança permanece como quesito importante, entretanto, os materiais podem ser mais brutos, incorporando a madeira (como tronco de eucalipto).” Idade de 10 a 15 anos “Nesta etapa é preciso que os brinquedos tragam desafios, possibilitem gastar mais energia e estimulem a vivência em grupo. Como a experiência coletiva ganha espaço psicológico, os brinquedos podem favorecer atividades em equipe.” Sugestões: “Balanços, escorregadores, cama elástica, trepa-trepa, túnel de desafios, jogos de tabuleiro ou mesa, quadras poliesportivas e, se houver espaço fechado, até os games são bem-vindos. Assim como no caso anterior, os materiais podem ser mais brutos (como tronco de eucalipto, madeiras ou mesmo ferro), desde que recebam a devida inspeção.”
Foto Rosali Figueiredo
Playground em madeira do Condomínio Buena Vista: material é boa alternativa às crianças
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
às brincadeiras”. Acesse o link http://bit.ly/1GoujW3; - O quadro “Brincadeiras legais com as crianças nos condomínios: faça junto ou supervisione”, preparado por Sirlândia Teixeira (No link http://bit.ly/1GH5Xbp); - O tira-teima “Visitantes mirins podem usufruir do lazer dos condomínios?”, de autoria do advogado Paulo Caldas Paes (No link http://bit.ly/1GHZxL8).
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND - PISOS
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- A matéria “Playground: Normas mudam para dar mais segurança
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DICA / FACHADA – RETROFIT
OUSADIA EM NOME DA MODERNIZAÇÃO E SUSTENTABILIDADE Por Rosali Figueiredo
Foto Rosali Figueiredo
Paulo Goulart e Alessandra Teixeira estão há sete anos envolvidos com o processo de retrofit do Riviera Inn
Depois de 18 meses envolvidos com a execução de uma obra monumental na fachada e áreas comuns do Condomínio Riviera Inn, o casal Paulo Goulart e Alessandra Teixeira espera passar as festas de final de 2015 com a família na Riviera de São Lourenço, em Bertioga, litoral de São Paulo. Um prêmio justo para quem trabalhou nos últimos sete anos pela defesa, viabilização e execução do retrofit do prédio, o qual envolve aumento da área das varandas, substituição de partes das pastilhas externas e remodelação completa dos espaços comuns, como halls, garagens, lazer etc. Síndico do edifício em que mora em São Caetano do Sul, Paulo é presidente da Comissão de Obras do Riviera, auxiliado pela esposa Alessandra Direcional Condomínios | Julho 2015
Teixeira, coordenadora do grupo e ex-síndica por cinco anos do empre-
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endimento de Bertioga. Originalmente, este apresentava uma varanda de frente para o mar, contígua e modesta entre sala e suíte, e outra menor nos fundos, para dois dormitórios. Construído há 20 anos, com 36 unidades e apartamentos de 147 m2 de área útil (exceto as coberturas), o prédio estava defasado e poderia ganhar mais conforto e funcionalidade através de uma repaginada geral, usufruindo da sua localização privilegiada, praticamente ‘pé na areia’, ao lado de área de preservação ambiental e em local pouco adensado, justifica o casal. Por isso a ideia do retrofit total, que contempla ainda instalações modernas
DICA / FACHADA – RETROFIT de segurança eletrônica, como o porteiro digital, para acesso remoto via web. Na fachada, as intervenções contemplam nova estrutura de varandas ampliadas, instalação de equipamentos para uso gourmet e envidraçamento. O orçamento global do retrofit chegou a R$ 6,7 milhões, rateados entre as unidades (valor médio de R$ 176 mil por cada, arrecadado ao longo de dois anos; as coberturas pagaram um pouco mais). “Planejamos a obra financeira e juridicamente, pois tínhamos que atender aos dispositivos legais da Prefeitura e da Associação de Amigos da Riviera, além de questões técnicas da própria construtora. Sempre buscamos ainda atender aos anseios de todos os condôminos, que é o maior desafio. Com a intervenção, tivemos que nos adequar a uma nova Lei de Uso e Ocupação do Solo do município, perdendo, inclusive, um pouco de área comum. Foi um trabalho homérico.” Outra fase trabalhosa recaiu sobre a busca de concordância unânime dos condôminos frente à proposta. “Formávamos comissões que se dissolviam com o tempo, porque estes processos são difíceis e cansativos, exigem muita paciência e jogo de cintura. Há proprietários que moram no interior de São Paulo, em Goiás etc., o que também dificulta a visualização in loco. Estamos na 3ª comissão e resolvemos trabalhar dessa forma para dar transparência legal, financeira e de comunicação ao processo”, relatam. A operação de convencimento foi demorada, também porque se decidiu desocupar os apartamentos durante as obras. Parte (¼) das unidades é destinada à locação para temporada, ou seja, além do custo do retrofit, seus proprietários teriam que abrir mão da renda extra no período. No entanto, Paulo e Alessandra contam que reuniram “comprovações de que o retorno sobre o investimento seria gigantesco, superior a qualquer aplicação financeira, tanto sobre o valor das unidades (cerca de 40%) quanto sobre as locações (entre 20% e 30%)”. Eles obtiveram a unanimidade, contando com procurações para registrar os votos de 23 proprietários, e criaram um blog para informar a progressão dos trabalhos. E uma estratégia importante foi acionada: “Enquanto não houvesse 70% do valor arrecadado, não iniciaríamos a obra”. Três projetos arquitetônicos foram cotados com base em um escopo único apresentado pelo condomínio. Da mesma forma, a contratação dos executores passou por ampla pesquisa, incluindo a situação financeira e societária das empresas candidatas, e licitação interna.
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Fotos Alessandra Teixeira
RETROFIT DO RIVIERA INN
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DICA / FACHADA – RETROFIT Na página anterior, fachada de frente do Riviera Inn com varandas demolidas; ao lado, a construção em andamento das novas sacadas, com fundações, vigas e estruturas metálicas que lhes dão sustentação
Agora, na fase da execução, o casal participa de ao menos seis reuniões mensais de acompanhamento das obras, envolvendo construtora, síndico e um gestor (arquiteto) contratado pelo condomínio, além de um encontro no período para informar os demais interessados e participantes. Alessandra ficou encarregada de cotar e comprar os materiais, com no mínimo três orçamentos por item, e, assim, ajudar a diminuir um pouco os custos. E já entrou em contagem regressiva para ver a conclusão dos trabalhos, que elevarão a área útil de cada unidade para 173 m2, garantindo um réveillon em alto estilo.
CONCEITO A proposta encampada pelos proprietários do Riviera Inn traz um exemplar radical de retrofit, mas toda “modernização com uso de tecnologia que represente um upgrade à fachada” pode ser enquadrada neste conceito, avalia o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, mestre pelo IPT em Tecnologia das Edificações (área da habitação) e pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia. “O retrofit é equivalente à plástica do corpo humano, que rejuvenesce, atualiza e sempre agrega uma tecnologia.” Do ponto de vista da edificação, a vantagem está na extensão da sua vida útil, facilidade de manutenção e valorização dos imóveis, afirma. Jerônimo cita pesquisa divulgada em 2013 durante a Convenção Secovi-SP, que apontou uma valorização de 41,5% nos aluguéis das unidades de um edifício bem conservado em comparação com outro de manutenção apenas regular. “No entanto, precisa colocar a mão no bolso, porque o retrofit envolve planejamento, logística, contratação de profissionais de primeira linha e de empresas especializadas.” Nos condomínios residenciais, a troca de pastilhas antigas, de mais de 50 anos (“que já cumpriram sua função e vida útil”), por revestimentos Direcional Condomínios | Julho 2015
produzidos com nova tecnologia e materiais já pode ser considerada
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retrofit, afirma Jerônimo Cabral. Ele enfatiza, porém, a necessidade de que os gestores se apoiem em “projetos detalhados, contendo todas as alterações, memoriais com especificações, previsão de juntas, contratação de seguro e o atendimento às normas da ABNT (como a NBR 15575/2013, de desempenho dos sistemas) e de segurança (como a NR-35, acerca do trabalho em altura).” O engenheiro lembra, por fim, que o retrofit exige atualização do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, conforme a NBR 14037/2011.
DICA / FACHADA – RETROFIT AVANÇO TECNOLÓGICO GERA ECONOMIA E CONFORTO
Fotos Levi Mendes Junior
Na foto à esq., a concepção original do Edifício Bela Paulista; à dir., a fachada modernizada
O retrofit representa boa oportunidade para aplicar materiais sustentáveis nas fachadas, que proporcionem economia de manutenção e na conta de energia. “É necessário promover o retrofit com atualização tecnológica, sob pena de se perder mercado, com maior vacância nas unidades destinadas à locação pelo seu alto custo”, avalia Jerônimo Cabral. As edificações comerciais lideram as experiências no uso de sistemas inovadores, como as superfícies revestidas com o V-Glass (tipo de vidro), elemento que trabalha melhor o equilíbrio da temperatura e iluminação, exemplifica. “O fator solar cai de 80% (do vidro comum) para 30% com o V-Glass, reduzindo o gasto com climatização.” Para Norberto Martiny, arquiteto e gerente comercial de uma construtora com expertise na área, a tendência hoje, notadamente junto aos prédios comerciais dos anos 80, é mudar a chamada “fachada-cortina” (formada por colunas aparentes de alumínio e vidro no preenchimento) por uma espécie de ‘encapamento’, cobrindo-a com perfis e materiais tecnologicamente atualizados. A modernização pode ser parcial, intermediária ou total, sendo que a nova estrutura é encaixada sobre parte da antiga. O Edifício Bela Paulista, em São Paulo, teve a fachada remodelada pela construtora dentro deste conceito, optando “por vidros com alto desempenho térmico
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- A análise “Alteração de fachada: unanimidade sempre?”, do advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira. Acesse o link da Ed. 203.
PRÓXIMA EDIÇÃO: LIMPEZA - ACESSÓRIOS
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e acústico e de maior segurança”.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
O SÍNDICO QUER RENOVAR A ÁREA COMUM, ELE PODE? Salão de festas, quadra, halls, entre outras áreas do condomínio, demandam manutenção e/ou substituição de equipamentos e mobiliário. Os advogados Antonio Artêncio Filho e Paulo Caldas Paes comentam a necessidade ou não de aprovação dessas intervenções em assembleia. 1. É PRECISO APROVAÇÃO ANTERIOR DE ASSEMBLEIA?
ANTONIO ARTÊNCIO FILHO Advogado pós-graduado em Direito Civil e especialista em Administração de Condomínios. Mais informações: antonioartencio@aaf.adv.br
Foto Tanio Marcos
foto Rosali Figueiredo
Existem três modalidades de benfeitorias: úteis, voluptuárias e necessárias. Cada uma delas demanda quórum específico de aprovação. As necessárias estão ligadas a reparos ou manutenções urgentes. Neste caso, eventual omissão do síndico poderá agravar a situação e, por isso, ele poderá ser responsabilizado. Se a intervenção demandar gastos elevados, o síndico deverá convocar assembleia para aprová-la. É o caso da reforma de uma academia. Certamente, esta ação acarretará um investimento alto para o condomínio. Assim, mesmo que a benfeitoria seja necessária, recomenda-se a sua aprovação pela maioria dos presentes na assembleia.
2. E NO C ASO DE ADE Q UA Ç Ã O DE UM PLAYGROUND ÀS NORMAS DE SEGURANÇA? Nesta situação o síndico deverá agir de ofício, pois se trata de uma determinação legal ou de norma técnica. Contudo, se a intervenção representar investimento substancial, o síndico deverá convocar a assembleia com máxima brevidade. O que não se pode fazer sem a realização da assembleia é destinar, por exemplo, uma área onde exista uma alameda para tráfego de veículos como espaço de playground. Para isso, haverá necessidade de aprovação por 2/3 dos condôminos.
PAULO CALDAS PAES Advogado, coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP – seccional Barueri. Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br
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Leia ainda artigo de Paulo Caldas Paes sobre quórum para obras em condomínios, no link http://bit.ly/1BllD3W.
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Acess贸rios
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ACESSÓRIOS, ANTENA
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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ASSESSORIA, AMORTECEDOR DE IMPACTO....
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AMORTECEDOR DE IMPACTO, ALAMBRADO, CADEIRA
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Bloqueador de Ar, Bombas, LIVRO
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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS
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CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA
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CALHAS, ELÉTRICA
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Elétrica, Elevador...
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elevador
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Elevador, Fitness...
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FITNESS, Mﾃ天EIS
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Direcional Condomﾃｭnios | Julho 2015
GERADOR, HIDRAÚLICA
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Iluminação, Incêndio
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Impermeabilização...
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impermeabilização
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IMPERMEABILIZAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA
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Interfone
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Luz de emergência, Manutenção Predial, Pintura Predial...
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PINTURA PREDIAL
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pintura predial
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pintura predial
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PINTURA PREDIAL...
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pintura predial
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PINTURA PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL, PERÍCIA, RADIOCOMUNICAÇÃO
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PISO, PROJETOR
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playground
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Playground, Recuperação Estrutural
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Serralheria, Sistema de Segurança
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sistema de segurança ...
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SISTEMA DE SEGURANÇA, SINALIZAÇÃO
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Terceirização...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, VIDRO
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capa promocional